附錄 99.2

2024 年第二季度季度補充

上圖：伯格格拉本診所——德國巴特薩爾茨烏夫倫——由 MEDIAN 運營。封面上：馬拉加中心 Excellence — 西班牙馬拉加 — 由 GenesisCare 運營。前瞻性陳述本新聞稿包括前瞻性陳述，其含義為經修訂的1933年《證券法》第27A條的公司概述，以及 經修訂的1934年《證券交易法》第21E 3條。前瞻性陳述通常可以通過使用前瞻性詞語 “公司信息 3” 來識別，例如 “可能”、“將”、“將”， “可以”、“期望”、“打算”、“計劃”、“估計”、“目標”、“預測”、“相信”、“目標”、“展望”、“指導” 或其他類似內容 文字，幷包括有關我們的戰略、目標、財務信息、資產出售和其他流動性交易（包括其收益的使用）、預期的投資回報率和財務業績、預期的陳述 我們各個市場的趨勢和表現，以及Steward重組過程中的預期運營6資金對賬結果。前瞻性陳述涉及可能導致的已知和未知風險和不確定性 6 債務摘要 7 我們的實際業績或未來事件與此類前瞻性陳述中所表達或所依據的業績或未來事件存在重大差異，包括但不限於債務到期日和債務指標 8：(i) 破產的風險 公司最大的租户Steward的重組不會導致mPT在合理的時間段內或根本沒有按全額收回遞延租金或其對Steward的其他投資；(ii) 宏觀經濟狀況，包括到期日 地緣政治狀況投資組合信息和不穩定，這可能導致資本市場中斷或缺乏准入，銀行和金融服務的中斷和不穩定——租賃和貸款到期日附表 9 惡意行業、通貨膨脹率上升和貨幣匯率變動；（iii）先前宣佈或考慮的房地產銷售、貸款還款和其他資本回收交易的風險不是作為總資產和收入發生的 預期或根本沒有；（iv）mPT無法在合理的時間段內或按資產類型、運營商、州和國家10全部實現其槓桿作用、9流動性和資本目標成本的風險；（v）MPT獲得的能力 由於利率的變化和其他因素，以有吸引力的條件或根本沒有債務融資，這可能會對租金保險 13 到期時償還、再融資、重組或延長債務的能力產生不利影響， 或尋求收購和發展機會-投資與開發項目摘要 15 個關係；(vi) 我們的租户、運營商和借款人履行各自合同安排下的義務的能力 我們；(vii) 健康危機（如 COVID-19）的潛在影響的經濟、政治和社會影響以及與之相關的不確定性，這些影響可能會對MPT及其租户的業務、財務產生不利影響 狀況、經營業績和流動性；(viii) 我們在實施業務戰略《合併收益表 16》方面的成功經驗，以及我們識別、承保、融資、完善和整合收購和投資的能力； (ix) 我們當前和合並資產負債表的性質和範圍 17 未來競爭；(x) 國際、國家和地方經濟、房地產和其他市場狀況，這可能會對金融等產生負面影響 我們的租户、貸款人和機構的狀況 16 對持有我們現金餘額的未合併房地產的投資，並可能使我們面臨更大的違約風險的合資企業 18；(xi) 影響房地產的因素 整個行業，尤其是醫療房地產行業；（xii）我們在美國和英國出於所得税目的維持房地產投資信託基金地位的能力；（xiii）對未合併運營實體的投資 19 個聯邦和州 醫療保健和其他監管要求，以及我們擁有房產的外國司法管轄區的要求；(xiv) 我們的房地產資產的價值，這可能會限制我們在附錄——非公認會計準則中處置資產的能力 調節20個有吸引力的價格，或獲得或維持由我們的房產擔保或無擔保的股權或債務融資；（xv）我們的租户和運營商盈利經營和產生正現金流的能力，保持不變 有償付能力，遵守我們物業運營中適用的法律、規章和條例，提供高質量的服務，吸引和留住合格人員並吸引患者；(xvi) 潛在的環境突發事件以及 其他負債；（xvii）預期資產出售不按約定條款進行或根本無法實現的風險；（xviii）我們無法在合理的時間段內或根本無法將對某些租户的投資按全額價值獲利的風險； (xix) 我們的合資夥伴的合作，包括影響此類合資夥伴或合資企業本身財務狀況的不利事態發展；以及 (xx) 訴訟或其他監管機構的風險和不確定性 訴訟。上述風險並非詳盡無遺，其他因素可能會對我們的業務和財務業績產生不利影響，包括我們在大多數情況下標題為 “風險因素” 的部分中討論的風險因素 最近關於10-k表和我們的10-Q表的年度報告，以及我們向美國證券交易委員會提交的其他文件中可能會有更新。前瞻性陳述本質上是不確定的，實際表現或結果可能與任何前瞻性陳述存在重大差異 陳述以及這些陳述所依據的假設。提醒讀者不要過分依賴前瞻性陳述作為對未來事件的預測。我們不承擔更新此類前瞻性信息的任何責任 這些聲明僅能説明其發表之日的情況.醫療地產信託 | 補充信息 | 2024 年第二季度 2

截至2024年6月30日。公司概述 Medical Properties Trust, Inc. 是一家自以為是 MPT 的融資模式提供便利 收購成立於2003年的m房地產投資信託基金，並進行了資本重組，允許運營商收購和開發醫院的淨租賃醫院設施。醫院的實際價值從其在阿拉巴馬州伯明翰成立以來， 該公司是為設施改善提供資金的房地產資產，現已發展成為全球技術升級和其他投資公司之一，醫院房地產的最大所有者。運營中。435 53 ~42,000 31 9家房地產運營商在美國就牀 各州國家醫療地產信託基金 | 補充信息 | 2024 年第二季度 3

MpT 警官 Edward k. Aldag, Jr董事長、總裁兼首席執行官 R. Steven Hamner 執行副總裁兼首席執行官 財務官J.Kevin Hanna高級副總裁、財務總監兼首席會計官羅莎·胡珀運營高級副總裁兼祕書拉里·H.Portal高級副總裁兼首席執行官查爾斯·蘭伯特高級副總裁 財務高級副總裁兼財務主管 R. Lucas Savage 副總裁、全球收購董事會公司總部負責人 Edward k. Aldag, Jr.G. Steven Dawson 醫療地產信託公司 R. Steven Hamner 1000 Urban Center Drive，套房 501 Caterina A. Mozingo 伯明翰，阿拉巴馬州 35242 艾米麗 W. Murphy (205) 969-3755 伊麗莎白 N. 皮特曼 (205) 969-3756（傳真）D. Paul Sparks, Jr.邁克爾 ·G· 斯圖爾特 www.medicalpropertiestrust.com C. Reynolds 醫療地產信託 | 補充信息 | 2024 年第二季度 4

投資者關係德魯·巴賓·蒂姆·貝裏曼財務戰略和投資者關係主管投資者關係董事總經理 (646) 884-9809 dbabin@medicalpropertiestrust.com (205) 397-8589 tberryman@medicalpropertiestrust.com 轉讓證券交易所代理上市和交易代碼 Equiniti Trust Company, LLC 紐約證券交易所 15th Avenue 6201 號（紐約證券交易所）：MPW 紐約布魯克林 11219 https://equiniti.com/us Klinik Berlin Kladow——德國柏林——由 MEDIAN 運營。醫療地產信託 | 補充信息 | 2024 年第二季度 5

運營資金淨虧損的財務信息對賬（未經審計）（金額以千計，每股數據除外） 截至2024年6月30日的六個月中截至2024年6月30日的三個月 2023年6月30日 2023年6月30日 FFO 信息：歸屬於mPT普通股股東的淨虧損美元 (320,635) 美元 (42,037) 美元 (1,196,260) 美元 (9,243) 美元 (9,243) 收益份額 (654) (469) (654) (984) 淨虧損，減去參與證券的收益份額美元 (321,289) 美元 (42,506) 美元 (1,196,914) 美元 (10,227) 美元 (10,227) 折舊和攤銷 117,239 382,244 211,482 484,204 房地產出售收益 (384,824) (167) (383,401) (229) 房地產減值費用 499,324—499,324 52,104 美元運營資金 $ (89,550) 339 美元、571 美元 (869,509) 525 美元、852 註銷已開單和未出賬的租金和其他1,188 95,642 3,005 135,268 其他 減值費用，淨額 48,885—741,973—訴訟和其他 11,738 2,502 17,608 10,228 股權薪酬調整— (4,363) — (4,363) 非現金公允價值調整 159,247 8,374 380,523 4,253 税率變動及其他 4,895 (157,230) 4,588 (164,535) 債務再融資和未使用融資成本 2,964 816 2,964 816 正常運營資金 139 美元、367 美元 285 美元、312 美元 281 美元、152 美元 507、519 某些非現金和相關回收信息：基於股份 薪酬 8,521 美元 10,800 美元 16,154 美元 22,629 美元債務成本攤銷 4,936 美元 5,203 美元 9,775 美元 10,324 美元 (A) $—$ (129,494) $—$ (150,357) 非現金租金和利息收入 (B) 540 美元 2,380 美元 6,288 美元 33,736 美元非現金租金的現金回收 和利息收入運營和融資租賃的直線租金收入每股攤薄後每股收益（40,786）美元（60,825）美元（88,032）美元（123,414）美元（123,414）美元（123,414）美元數據：淨虧損，減去參與證券的收益份額（0.54）美元（1.99）美元（0.07）美元 (0.02) 折舊和攤銷 0.20 0.64 0.35 0.81 房地產銷售收益 (0.64) — (0.64) —房地產減值費用 0.83—0.83 0.09 運營資金 $ (0.15) $0.57$ (1.45) 0.88 美元已開單和未開票的註銷 租金和其他—0.16 0.01 0.23 其他減值費用，淨額 0.08—1.24—訴訟和其他 0.02—0.03 0.01 基於股份的薪酬調整— — 非現金公允價值調整 0.27 0.01 0.63—税率變化和 其他 0.01 (0.26) 0.01 (0.27) 債務再融資和未使用融資成本 — — 正常運營資金 0.23 美元 0.48 美元 0.48 美元 0.47 美元 0.85 某些非現金及相關復甦信息：基於股份的薪酬 0.01 美元 0.02 美元 0.03 美元 0.04 美元債務成本攤銷 0.01 美元 0.01 美元 0.02 美元 0.02 美元 (A) $—$ (0.22) $—$ (0.25) 非現金租金和利息收入 (B) 非現金租金和利息收入的現金回收 $—$—$ 0.01$ 0.06 直線租金收入來自 運營和融資租賃美元（0.07）美元（0.10）美元（0.15）美元（0.21）注：關注房地產行業的投資者和分析師使用運營資金（FFO）作為補充業績指標。FFO，反映了真實的假設 房地產資產價值隨市場狀況而上升或下降，主要根據GAAP折舊和房地產資產攤銷的影響進行調整，後者假設房地產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的下降。我們用以下方法計算 FFO 根據全國房地產投資信託協會（Nareit）提供的定義，該定義代表淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算），不包括房地產銷售的收益（虧損）和減值 房地產資產費用，加上房地產折舊和攤銷，包括與就地租賃無形資產相關的攤銷，以及未合併合夥企業和合資企業調整後的攤銷。除了在 FFO 中呈現 根據Nareit的定義，我們披露了正常化的FFO，該標準調整了與意外或非核心事件或活動或會計變動相關的項目的FFO，如果不予説明，這些事件或變更將與前一時期的業績進行比較， 市場預期對投資者和分析師的意義不大。我們認為，FFO的使用，加上所需的GAAP陳述，可以提高投資者對我們經營業績的理解，並提高標準化FFO的使用 將我們的經營業績與前一時期和其他公司的比較更有意義。儘管FFO和標準化FFO是衡量房地產投資信託基金運營和財務業績的相關且被廣泛使用的補充指標，但不應將其看待 作為我們經營業績的替代衡量標準，因為這些指標不反映折舊和攤銷成本，也沒有反映為維持運營而支付的資本支出和租賃成本（如果有的話）水平 我們物業的業績，這可能是巨大的經濟成本，可能會對我們的經營業績產生重大影響。不應將FFO和標準化FFO視為淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算）的替代方案，因為 我們的經營業績指標或經營活動現金流指標（根據公認會計原則計算），作為我們流動性的指標。上述某些細列項目（例如折舊和攤銷）包括我們在這些項目中的份額 來自未合併合資企業的收入/支出。這些金額包含在合併損益表的股權收益（虧損）項目中，我們的所有股權活動都包含在內。(A) 包括期間的應計收入 期限內但未收到現金，例如遞延租金、實物支付（PiK）利息或其他應計利息。(B) 包括為滿足先前應計的非現金收入而收到的現金，例如先前遞延租金的現金收入或 PIK 利息。6 醫療地產信託 | 補充信息 | 2024 年第二季度

財務信息（截至2024年6月30日）（以千美元計）債務摘要債務工具利率類型利率餘額（A）（B）可變 5.164% — 6.931% 691,604 美元 2026 年信貸額度循環貸款 (B) 2027 年定期貸款變動 7.144% 200,000 (A) 固定 3.325% 535,650 3.325% 2025 年到期票據 (A) (C) 2.349% 752,378 2025 英鎊定期貸款 (595 億) 固定 (A) 0.993% 2026 年到期票據 (5 億) 0.993% 535,650 5.250% 2026年到期票據固定 5.250% 500,000（A）固定 2.500% 632,250 2.500% 2026年到期票據（5億）5.000% 2027年到期票據 5.000% 1,400,000（A）3.692% 2028年到期票據（6億）固定 3.692% 758,700 4.625% 2029年到期票據 4.625% 900,000 (A) 固定 3.375% 442,575 3.375% 2030 年到期票據（3.5 億）3.500% 2031 年到期票據固定 3.500% 1,300,000 (A) 固定 6.877% 798,379 2034 英鎊有擔保定期貸款（6.31 億美元）9,447,186 美元債務發行成本和折扣（78,122）加權平均利率 4.174% 9,369,064美元可變9％固定9％（A）截至2024年6月30日非美元計價的債務轉換為美元。(B) 2024年8月6日修訂的信貸額度協議，除其他外，該協議將循環承諾總額減少至12.8億美元，以及 在修改後的契約期內，將借款利差提高至300個基點，自2024年6月30日起生效。(C) 我們進行了利率互換交易，自2020年3月6日起生效，以固定貸款的基準浮動利率。 自2024年6月30日起，在修改後的契約期內，該利率提高至3.699％。7醫療地產信託 | 補充信息 | 2024年第二季度

財務信息（截至2024年6月30日）（金額以千美元計）債務到期日高級無抵押年度定期貸款/循環貸款總額 債務佔票據總額的百分比 2024 $—$—$— 0.0% 2025 535,650 752,378 1,288,028 13.6% 2026 1,667,900 691,604 2,359,504 25.0% 2027 1,400,000 200,000 1,600,000 16.9% 2028 758, 700—758,700 8.0% 2029 900, 000—900,000 9.5% 2030 442,575—442,575 4.7% 2031 1,300,000—1,300,000 13.8% 2032 —— 0.0% 2033 —— 0.0% 2034—798,379 798,379 8.5% 總計 7,004,825 美元 2,442,361 美元 9,447,186 100.0% 按當地貨幣分列的債務優先無抵押定期貸款/左輪手槍 債務總額佔票據總額的百分比美國 4,100,000 美元 567, 000 美元 49.4% 英國 1, 833,525 1,550,757 3,384,282 35.8% 歐洲 1,071,300 324,604 1,395,904 14.8% 總計 7,004,825 美元 2,442,361 美元 9,447,186 100.0% 截至2024年6月30日的三個月，調整後的淨負債與年化息税折舊攤銷前利潤比率：調整後的淨負債8, 234,482美元調整後的年化息税折舊攤銷前利潤率 1,028,044 調整後淨負債與調整後年化息折舊攤銷前利潤比率8.0倍調整後淨負債8, 234,482美元 交易調整後的年化息税折舊攤銷前利潤1,022,668調整後的淨負債與交易調整後的年化息税折舊攤銷前利潤率8.1倍槓桿率：無抵押債務8, 648,807美元有擔保債務 798,379美元總債務 9, 447,186 (A) 總資產 17, 612,653 財務槓桿率53.6％利息覆蓋率：利息支出101,430美元資本化利息1,905美元債務成本攤銷（3，791）總利息99,544美元調整後的息税折舊攤銷前利息折舊攤銷前利息折舊攤銷前利息 257,011 美元調整後利息覆蓋率2.6倍（A）總資產 等於總資產加上累計折舊和攤銷。非公認會計準則財務指標對賬見附錄。8 醫療地產信託 | 補充信息 | 2024 年第二季度

投資組合信息 (A) 租賃和貸款到期時間表（以千美元計）佔總計（B）（C）（D）（E）年份的百分比 到期日房產總額基本租金/利息基礎租金/利息 4$ 9,890 2024 0.8% 2025 2 4,962 0.4% 2026 2 1,152 0.1% 2027 1 3,588 0.3% 8 20,447 2028 1.6% 6 16,250 2029 1.3% 11 6,656 2030 0.5% 4 4,893 2031 0.4% 41 70,985 2032 5.5% 6 7,415 2033 0.6% 338 1,127,793 其後 88.5% 423 # $1,274,031 100.0% 總基本租金/利息的百分比 100% 88.5% 90% 80% 70% 60% 50% 30% 20% 5.5% 10% 1.6% 1.6% 1.3% 0.4% 0.4% 0.6% (A) 附表包括租賃和抵押貸款 以及截至2024年6月30日的相關條款。(B) 租賃/貸款到期以租賃/貸款的固定期限為基礎，不考慮我們協議中規定的潛在續約或其他選項。(C) 反映所有屬性，包括那些屬性 是合資企業的一部分，空置房產（約佔總資產的0.2％）和正在開發的設施除外。(D) 代表根據租賃/貸款協議按年計算的合同所欠的基本租金/利息收入 期末（包括外幣匯率），但不包括租户回收款、額外租金和其他與租賃相關的收入調整（即直線租金和遞延收入），也不包括任何儲備金或註銷。(E) 由於Steward目前正在辦理破產和續租程序，上面顯示的金額代表租賃/貸款協議中合同所欠的款項。9 MEDICAL PROPERTIES Trust | 補充信息 | 2024 年第二季度

投資組合信息按資產類型劃分的總資產和收入（2024 年 6 月 30 日）（以千美元計）2024 年第二季度總百分比 資產類型百分比房地產 (A) 總資產收入 2024 年第二季度收入資產普通急診醫院 189 美元 9,783,458 60.4% 173,133 65.0% 行為健康設施 70 2,433,787 15.0% 52,957 19.9% 急性期後護理設施 133 1,689,844 10.5% 34,493 12.9% 獨立式/緊急護理機構 43 225,276 1.4% 5,977 2.2% (B) 其他—2,062,378 12.7% — 總計 435 美元 16,194,743 100.0% 美元 266,560 100.0% 按資產類型劃分的總資產收入 13% 2% 1% 普通急性護理醫院 13% 行為健康設施 11% 65% 60% 20% 急性期後護理設施 15% 獨立/緊急護理機構按資產類型劃分的其他國內資產按資產類型劃分的國內收入 14% 4% 3% 普通急性急性疾病 護理醫院 17% 行為健康設施 11% 急診後護理機構 62% 14% 65% 10% 獨立/緊急護理機構其他注意：對運營實體的投資根據實際賬面總值按比例分配 財產。這種按比例分配可能會在不同時期發生變化。(A) 反映我們合併資產負債表上的總資產。(B) 包括我們對PHP Holdings約3.4億美元的投資。10 處醫療地產 信託 | 補充信息 | 2024 年第二季度

投資組合信息總資產——最大的個人設施（2024 年 6 月 30 日）綜合房地產級承保框架 mpT投資於房地產，而不是其最大個人租户的合併財務業績。每個設施都根據其特性進行承保，這些特性使該設施按百分比運營商（A）基礎設施對任何人都有吸引力 經驗豐富、稱職的運營商，而不僅僅是當前租户的總資產。如果我們對這些項目進行了正確的承保，那麼再加上我們的絕對淨主租賃結構，我們的房地產將達到1.9％ Steward Health Care具有吸引力 如果我們認為有必要過渡到1.2％的Circle Health，則需要替換操作員。此類承保特徵包括：0.8% Priory Group 1.2% Prospect Medical Holdings 競爭身體素質 0.5% Lifepoint 行為健康 48 運營商 1.5% 最大的個人融資投資約佔mPT投資組合的2％人口統計數據按運營商劃分的財務和市場總資產和收入（2024年6月30日）（以千美元計）2024年第二季度總百分比 運營商財產百分比 (A) 總資產收入 2024 年第二季度收入資產管家醫療保健 36 美元 2,826,852 17.5% 19,871 美元 7.5% Circle Health 36 2,077,416 12.8% 50,555 19.0% 37 1,260,359 7.8% 24,633 9.2% Priory Group Prospect Medical Holdings 13 1,040,792 6.4% 21,893 8.2% (B) 19 814,133 5.0% 19,826 7.4% Lifepoint 行為健康瑞士醫療網絡 19 687,500 4.2% 251 0.1% 中位數 81 642,239 4.0% 8,066 3.0% 歐內斯特健康 29 618,220 3.8% 19,511 7.3% Lifepoint Health 8 487,647 3.0% 15,234 5.7% 拉姆齊醫療保健 8 395,573 2.5% 6,431 2.4% 43 運營商 149 3,281,634 20.3% 80、289 30.2% 其他 — 2,062,378 12.7% — 總計 435 美元 16,194,743 100.0% 266,560 100.0% 注意：對運營實體的投資按優先分配 基於房地產賬面總價值的數據。這種按比例分配可能會在不同時期發生變化。(A) 反映我們合併資產負債表上的總資產。(B) 前身為Springstone。11 醫療地產信託基金 | 補充信息 | 2024 年第二季度

投資組合信息按美國州和國家劃分的總資產和收入（2024年6月30日）（以千美元計）的總百分比 2024 年第二季度美國各州和其他國家房地產的百分比 (A) 總資產收入 2024 年第二季度收入資產德克薩斯州 51 美元 1,472,182 9.1% 24,052 9.0% 佛羅裏達州 9 1, 296,622 8.0% 9,283 3.5% 加利福尼亞州 18 1, 062,797 6.6% 37,419 14.0% 亞利桑那州 18 515,086 3.2% 11,056 4.1% 賓夕法尼亞州 9 464,689 2.8% 8,194 3.1% 26 其他州 107 3, 090,580 19.1% 70,457 26.5% 其他—1, 252,417 7.7% — 美國 212 美元 9,154,373 56.5% 美元 160,461 60.2% 英國 92 美元 4,075,748 25.2% 88,164 美元 25.2% 33.1% 德國 85 713,744 4.4% 10,106 3.8% 瑞士 19 687,500 4.2% 251 0.1% 西班牙 9 252,389 1.6% 2,906 1.1% 其他國家 18 501,028 3.1% 4,672 1.7% 其他—809,961 5.0% — 國際 223 美元 7,040,370 43.5% 美元 106,099 39.8% 總計 435 美元 16,194,743 100.0% 266,560美元 100.0% 注意：對運營實體的投資是根據房地產賬面總值按比例分配的。這種按比例分配可能會在不同時期發生變化。(A) 反映總資產 在我們的合併資產負債表上。按國家劃分的總資產按國家劃分的總收入 1% 2% 5% 3% 2% 美國 4% 4% 英國 4% 德國 57% 33% 60% 瑞士 25% 西班牙其他國家按美國各州劃分的其他資產按美國各州的收入劃分 得克薩斯州 8% 9% 9% 佛羅裏達州 4% 8% 26% 亞利桑那州賓夕法尼亞州 19% 14% 26 其他州 7% 3% 3% 其他 3% 4% 12 醫療地產信託 | 補充信息 | 2024 年第二季度

投資組合信息 (A) (B) 投資組合總額 tTM eBitdarm 租金覆蓋率同比和按房地產類型劃分的連續季度比較 EBITDARM 租金保障 3.00x 2.5x 2.50x 2.4x 2.2x 2.2x 2.1x 2.1x 2.00x 2.00x 1.9x 1.8x 1.7x 1.7x 1.7x 1.50x 1.00x 0.50x 0.50x 0.00x (C) 普通急性護理醫院急症後護理機構行為健康總投資組合設施 2023 年第四季度 TTM 2024年第一季度TtM（D）佔總資產的百分比60.4％ 10.5％ 15.0％ 85.9％注意：提供的所有數據均為過去十二個月的數據。對於在過去十二個月中購置的房產，數據為mpT收購至3月31日期間的數據， 2024。(A) EbitdArm是扣除利息、税款、折舊、攤銷、租金和管理費前的設施級收益。eBitdArm包括正常的GAAP支出維護和維修費用。EbitdArm 對資本化不生效 延長使用壽命或改善設施和設備以增加未來收入的支出。這些類型的資本支出大多數是融資的，不會立即產生現金影響。MPT 的租金不是 從屬於資本化支出。此外，eBitdArm不代表房地產淨收入或運營現金流，不應被視為這些指標的替代方案。用於計算承保範圍的 EbitdArm 數字 呈現的依據是MPT租户提供的財務信息。mpT 尚未獨立核實這些信息，但沒有理由相信這些信息在任何重要方面都不準確。ttM 承保範圍是根據計算得出的 基於租户財務報告中列報的未經調整的實際息税折舊攤銷前利潤業績和支付給mPT的現金租金，下文另有説明的除外。—租户收到的所有CARES法案補助金均已從租户報告的財務業績中刪除 上述時間段。—加州醫院的息税折舊攤銷前數據包括根據醫院質量保證費（“HQAF”）計劃8預計將收到的款項。HQAF 金額基於當前的付款模式 加州醫院協會，於 2023 年 12 月 19 日獲得 CMS 的批准。(B) 一般急性護理保險和總投資組合承保範圍不包括康涅狄格州展望醫療控股公司即將出售的一家Prime Healthcare機構 設施待售，對賓夕法尼亞州Prospect Medical Holdings設施的1.5億美元抵押貸款投資，以及重組後的Steward Health Care投資。(C) 急診後護理設施的財產類型包括住院康復 設施和長期急診醫院。(D) 反映了2024年6月30日資產負債表中總資產的百分比。醫療地產信託 | 補充信息 | 2024 年第二季度 13

投資組合信息總投資組合 ttM eBitdarm 租金承保範圍不包括所有 CARES Act 補助金 eBitdarm 租金承保範圍：運營商 根據物業級別報告的淨投資 ttM eBitdarm 租金覆蓋率租户主要物業類型 (A)（以千計）(B) N/A 1,819,805 美元普通急性管家醫療保健 2.3x Priory 第 1 組，220,261 行為保障 1.6 倍中位數 642,239 個帖子 急性 2.1x Ernest Health 618,220 急性後 (C) 1.3x Prospect Medical Holdings 509,620 普通急性 261,086 普通急性 2.1x Aspris 兒童服務 240,076 行為 2.2x Vibra Healthcare 215,787 急性後 1.1x Pipeline Health System 210,987 普通急性 1.7x 外科合作伙伴 197,407 普通急性 7.1x Cordiant Healthcare Services 116,511 普通急性 1.2x 7.2x Ardent Health Services 84、174 普通急性 3.1x 其他申報租户 471,274 各種 2.3x 總計 6,607,447 美元淨投資租户主要物業類型 tTM eBitdarm 租金覆蓋率（A）（以千計）2.5 倍國際運營商 1 美元 2,028,255 美元普通急性 0.8x 國內運營商 1 487,647 General Acute 1.7x 國內運營商 2 373,398 General Acute /Post Acute 1.5x 國內運營商 3 778,939 行為總計 3,668,239 美元 1.9x 房地產級別報告無需和/或不可用淨投資租户主要房產類型評論 (A)（以千計）第二大房產類型 瑞士私立醫院集團瑞士醫療網絡 444,275 美元普通急診是世界上最大的醫療保健運營商之一；英國拉姆齊醫療保健 395,573 普通急性父母擔保；投資等級為芬蘭之一 領先的社會和健康提供商 Pihlajalinna 209,025 普通急性服務聖盧克—堪薩斯城 125,060 通用急性投資評級評級為 CommonSpirit Health 中最大的非營利性醫療保健運營商之一 106,407 美國普通急性疾病；投資等級 NHS 86,356 英國普通急性單一付款人政府實體 CommonSpirit 的一部分；家長擔保；投資等級——尊嚴健康 42，869 普通急性神經精神病醫院 26,545 行為型 家長擔保社區衞生系統 25，683 具有豐富運營歷史的美國普通急性醫院運營商 10, 974 N/A 其他租户普通急性總計 1,472,767 美元以上數據約佔mPT總房地產的85％ 投資備註：所有數據均以過去十二個月為基準。對於在過去十二個月中購置的房產，數據為mpT收購至2024年3月31日期間的數據。(A) 投資數字不包括股權 投資、非房地產貸款、獨立/緊急護理設施和正在開發的設施。(B) 由於重組，無法提供保險。(C) 展望醫療控股的承保範圍僅包括加利福尼亞的設施。 醫療地產信託 | 補充信息 | 2024 年第二季度 14

投資組合信息投資摘要（截至2024年6月30日的六個月）（金額以千計）（A）運營商 地點開始日期投資資本增加、開發和各種資本 112,160 美元各種 (B) 現有租户的其他資金 112,160 美元截至2024年6月30日的當前開發項目摘要（以千計）成本 截至施工運營商預計地點承諾竣工日期 2024 年 6 月 30 日發生的 IMED Hospitales 2024 年第四季度 37,526 美元 25,688 美元 IMED Hospitales 西班牙 51,440 19,514 年第一季度 88 美元 966 美元 45,202 美元 (A) 不包括交易成本， 例如房地產轉讓和其他税收。金額假設截至投資日的匯率。(B) 反映了延長使用壽命或改善現有設施的正常資本增加，我們預計將獲得相等的回報 按相應設施的租賃費率計算。這包括超過10個設施和7個不同的運營商。注意：由於Steward的重組，本附表中省略了德克薩斯州的開發項目。15 MEDICAL PROPERTIES Trust | 補充 信息 | 2024 年第二季度

財務報表三個月的合併收益表（未經審計）（金額以千計，每股數據除外） 截至2024年6月30日的六個月中截至2024年6月30日2023年6月30日2023年6月30日收入收入賬單租金183美元，764美元 247美元，491美元 383美元，063美元，495美元，648直線租金 38,381（39,329）83,117 17,364融資租賃收入 27,641 68,468 44,034 81,663 利息和其他收入 16,774 60,765 27,662 92,931 總收入 266,560 337,395 537,876 687,606 支出利息 101,430 104,470 210,115 202,124 房地產折舊和攤銷 102,240 364,403 177,826 448,263 (A) 7, 663 24,676 12,481 31,786 與財產有關的一般和行政 35,327 35,604 68,675 77,328 總費用 246,660 529,153 469,097 759,501 其他（支出）收入房地產出售收益 384,824 167 383,401 229 房地產和其他減值 費用，淨額（137,419）—（830,507）（89,538）（虧損）股權收益（401,757）12,224（391,208）23,576 債務再融資和未使用融資成本（2,964）（816）（2,964）（816）其他（包括公允價值調整 證券) (167,686) (10,512) (397,031) (15,678) 其他（支出）總收入 (325,002) 1, 063 (1,238,309) (82,227) 所得税前虧損 (305,102) (190,695) (1,169,530) (154,122) 所得税（費用）收益 (14,557) 148,262 (25,506) 144,719 淨虧損 (319,659) (42,433) (1, 195,036) (9,403) 歸屬於非控股權益的淨（收益）虧損 (976) 396 (1,224) 160 歸屬於mPT普通股股東的淨虧損美元 (320,635) 美元 (42,037) 美元 (1,196,260) 美元 (9,243) 美元 (9,243) 美元 (9,243) 美元 普通股——歸屬於mPT普通股股東的基本和攤薄後的淨虧損美元（0.54）美元（0.07）美元（1.99）美元（0.02）加權平均已發行股票——基本600,057 598,344 600,181 598,323股加權平均已發行股票——攤薄 600,057 598,344 600,181 598,323 美元—美元—每股普通股申報的股息 0.30 美元 0.29 美元 0.30 美元 0.58 美元 (A) 包括我們直接支付的490萬美元和2,110萬美元的地租和其他費用（例如財產税和保險） 並由我們的租户分別報銷截至2024年6月30日和2023年6月30日的三個月，在截至2024年6月30日和2023年6月30日的六個月中，分別報銷720萬美元和2530萬美元。16 醫療地產信託 | 補充信息 | 2024 年第二季度

財務報表合併資產負債表（金額以千計，每股數據除外）2024年6月30日12月31日 2023 (A)（未經審計）資產房地產資產土地、建築物和裝修、無形租賃資產及其他 11,949,385 美元 13,237,187 美元融資租賃投資 1,181,959 1,231,630 抵押貸款 399,150 309,315 總投資於 房地產資產 1 3,530,494 1 4,778,132 累計折舊和攤銷 (1,417,910) (1,407,971) 房地產資產淨投資 1 2,112,584 1 3,370,161 現金及現金等價物 606,550 250,016 應收利息和租金 3 9,471 4 5,059 直線應收租金 664,271 635,987 對未合併房地產合資企業的投資 1,143,231 1,474,455 對未合併運營實體的投資 635,206 1,778,640 其他貸款 505,942 292,615 其他資產 487,488 457,911 總資產 16,194,743 美元 18,304,844 美元負債和權益負債債務，淨額 9,369,064 美元 10,064,236 應付賬款和應計費用 446,893 412,178 遞延收入 2 5,700 3 7,962 對租户和其他人的債務 租賃負債160,009 156,603總負債10,001,666 10,670,97979股權優先股，面值0.001美元。授權10,000股；無已發行股票——普通股，面值0.001美元。已授權 750,000 股；已發行和 未償股本——截至2024年6月30日為600,057股，截至2023年12月31日為598,991股 600 599 額外實收資本 8,571,662 8,560,309 留存赤字（2,348,170）（971,809）累計其他綜合（虧損）收益 (33,910) 4 2,501 道達爾醫療地產信託公司股東權益 6,190,182 7,631,600 非控股權益 2,895 2,265 總權益 6,193,077 7,633,865 總負債和權益 16,194,743 美元 18,304,844 美元 (A) 財務來自上年度經審計的財務報表。17 醫療地產信託 | 補充信息 | 2024 年第二季度

財務報表對未合併房地產合資企業的投資（截至2024年6月30日的三個月） （未經審計）（金額以千美元計）瑞士醫療 Hm（B）（F）Median Policlinico di Monza MpT 按比例分攤總額（C）（G）網絡醫院房地產總額 1,900,392 美元 1,560,040 美元 179,569 美元 362,708 美元 4,002,709 美元 2,295,227 美元現金 42,975 2,016 8,659 2,130 55,780 28,187 累計折舊和攤銷 (258,532) (163,030) (34,372) (35,227) (491,161) (276,425) 其他資產 76,778 41,199 1,496 1,496 8,500 127,973 71,801 總資產 1,761,613 美元 1,440,225 美元 155,352 美元 3382 美元 111 美元 3,695,301 美元 2,118,790 美元債務（第三方）699,914 美元 700,886 美元—美元 138,515 美元 1,539,315 美元 902,909 美元其他負債 138,376 104,661 (369) 81,759 324,427 179,058 (A) 股權和股東貸款 923,323 634,678 155,721 117,837 1,8355 9 總計 1,036,823 負債和權益 1,761,613 美元 1,440,225 美元 155,352 美元 338,111 美元 3,695,301 美元 2,118,790 美元 mPT 房地產合資企業份額 50% 70% 45% 合計 461,662 美元 444,275 美元 77,860 美元 53,027 美元 1,036,824 美元 (E) CommonSpirit 合資企業投資 106,407 房地產合資企業的總份額為 1,143,231 美元瑞士醫療 Hm (B) (F) MpT 按比例計算總份額中位數 Policlinico di Monza (C) (G) 網絡醫院總收入為 33,353 美元 17,348 美元 1, 224 美元 3, 815 美元 55,740 美元 31,121 美元: 房地產相關的 77 7 美元 1,554 美元 90 9 美元 11 美元 3,251 美元 1,908 利息 13,086 4,889—553 18,528 10,214 房地產折舊和攤銷 11,214 8,719 1,041 1,041 2,051 23,025 13,154 一般和行政 623 300 (55) 12 880 500 所得税 1,336 291—303 1,930 1,008 總費用 27,036 美元 15,753 美元 1, 895 美元 2, 930 美元 47,614 美元 26,784 美元 6, 317 美元 1, 595 美元 (671) 885 美元 4, 337 淨收入 8,126 美元房地產合資企業份額 50% 70% 45% 股權收益美元 3,159 美元 1,116 美元 (336) 398 美元 4,337 美元 Steward Health Care 合資企業收入 4,717 (D) (410,790) Steward Health Care 合資企業減值股權投資攤銷 (21) 股權投資總虧損 $ (401,757) (A) 包括 來自兩位股東的30900萬歐元貸款。(B) mPT管理的合資企業由71家擁有的德國設施組成，這些設施已全部租用。(C) 代表Infracore的所有權，該公司擁有並租賃了17個瑞士設施。我們還有兩個 Infracore 設施目前正在開發中。(D) 在2024年第二季度，我們對Steward Health Care合資企業的股權投資進行了全額減值。在2024年第二季度，共為此支付了2800萬美元的租金（佔我們份額的1400萬美元） 合資企業。(E) 2024年4月12日，我們在猶他州關閉了由CommonSpirit運營的五處房產的合資企業，根據權益法，我們持有25％的權益。我們按季度延遲記錄收入份額 基礎。(F) 代表八個已完全租賃的意大利設施的所有權。(G) 代表兩處已完全租賃的西班牙設施的所有權。18 醫療地產信託 | 補充信息 | 2024 年第二季度

財務報表對未合併運營實體的投資（金額以千計）運營實體投資框架 MPT的醫院專業知識和全面的承保流程允許對醫院運營進行機會性投資。收購更大的房地產通常需要被動投資其中一些投資使我們有權利 到傳統的少數羣體權利和交易。保護。現金支付給前所有者，而不是租户，有限的除我們的投資外沒有額外的營業虧損風險。例外。久經考驗的成功記錄 作為我們整體承保流程的一部分，包括歐內斯特健康、嘉佩樂運營商在內的投資都經過審查。醫療保健和Springstone。鉅額回報和有機增長的潛力。截至結構權益的投資所有權運營商 2024年6月30日包括Prospect旗下PHP Holdings335美元，708美元49.0％的管理式醫療業務的49％股權權益，以及可轉換為PHP Holdings的貸款。兩種工具均按公允價值期權法計算。 包括我們的被動股權所有權權益，以及作為瑞士醫療網絡銀團貸款一部分的3700萬瑞士法郎貸款，貸款額度為174,239 8.9％。包括我們在公共醫療保健投資Aevis的被動股權益 公司。我們的Aevis 68，986 4.6％的原始投資為4700萬瑞士法郎，按季度計價。為了完成2021年對35個設施的收購，我們進行了被動股權投資，並向Priory Group 40, 098 9.2% Priory (a) 提供了貸款 MEDIAN的子公司）的收益已支付給前所有者。這筆貸款於2024年第一季度出售。包括我們在Aspris的被動股權益、Priory's Education和兒童Aspris 15,968的分拆公司 9.2% 的服務業務範圍。包括我們在公共醫療服務系統Caremax的被動股權益。我們最初的Caremax 207 9.9％的投資是按季度按市場計價的。貸款，所得款項已支付給 Steward's 前私募股權發起人由Steward的股權（A）Steward Health Care——N/A擔保，並提供自2021年1月起的七年內初始回報率為4％，外加Steward價值增長的37％。包括我們49％的股權 所有權利息和為投資精選（A）國際合資企業而提供的貸款——49.0％的國際醫院運營。該貸款的利率為7.5％，由國際股權的剩餘股權擔保 合資企業，由其他股權所有者擔保。包括我們的被動股權所有權權益。我們最初投資1.5億美元（A）Steward Health Care的收益——9.9％直接支付給了Steward以前的私人股東 股權發起人和其他股東。對未合併運營實體的總投資為6 35,206美元，佔總資產的百分比為7％ 4％ 93％ 96％（A）截至2024年6月30日，這些投資已全部儲備。19 MEDICAL PROPERTIES Trust | 補充信息 | 2024 年第二季度

附錄—三個月非公認會計準則對賬調整後的淨負債/年化息税折舊攤銷前利潤（未經審計）（以千計） 截至2024年6月30日調整後的息税折舊攤銷前利潤對賬淨虧損美元（319,659美元）加總：利息 101,430 所得税 1 4,557 折舊和攤銷 103,857 房地產出售收益 (384,824) 房地產減值費用 499,324 調整至 反映MPT在未合併房地產合資企業未償還的息税折舊攤銷前利潤（A）中所佔的份額為9,783美元，2024年第二季度息税折舊攤銷前利潤為24,468美元，以股票為基礎的薪酬8,521註銷已開單和未開票的租金和其他1,188筆其他減值費用，淨額為4 8,885 訴訟和其他 1 1,738 債務再融資和未使用融資成本 2,964 非現金公允價值調整 159,247 2024 年第二季度年化息税折舊攤銷前利潤率 257,011 美元 1,028,044 (B) (1,344) 季度中期投資活動調整 2024年第二季度交易調整後的息税折舊攤銷前利潤為255,667美元 1,022,668美元調整後的淨債務對賬截至2024年6月30日的總負債9,369,064美元減去：截至2024年6月30日的現金（606,550）減去：為在建建築物改善提供資金的現金（C）（528,032）和 截至2024年6月30日，施工正在進行調整後淨負債8,234,482美元關注房地產行業的投資者和分析師使用息税折舊攤銷前利潤的淨負債（負債減去現金）作為槓桿率的衡量標準，以顯示需要多少年 假設淨負債和息税折舊攤銷前利潤保持不變，我們將償還債務。在我們的計算中，我們從納雷特定義的息税折舊攤銷前利潤開始，即扣除利息支出、所得税支出、折舊和攤銷前的淨收益， 處置折舊財產的虧損/收益、減值損失以及為反映未合併房地產合資企業在息税折舊攤銷前利潤中所佔份額而進行的調整。然後，我們將息税折舊攤銷前利潤調整為基於非現金股權的薪酬，非現金公平 價值調整和其他可以使我們的經營業績與前一時期和其他公司的比較更有意義的項目，從而得出調整後的息税折舊攤銷前利潤。我們將淨負債調整為正在進行的建築物改善提供資金的現金，以及 施工正在進行中，我們尚未收到租金以得出調整後的淨負債。假設此類交易，我們會根據在此期間完成的投資和資本交易的影響對調整後的息税折舊攤銷前利潤率進行調整 截至本期初，已完成/資金充足，以得出交易調整後的息税折舊攤銷前利潤。儘管採用非公認會計準則衡量標準，但我們認為調整後淨負債、調整後息税折舊攤銷前利潤和交易調整後息税折舊攤銷前利潤對投資者有用 分析師，因為他們允許對我們的信貸質量有更新的看法，可以比較不同時期的信貸實力以及與其他房地產公司的信貸實力，而不會影響本質上無法與之比較的項目 一段又一段時間。(A) 僅包括來自未合併房地產合資企業的息税折舊攤銷前利潤股份的未解除部分，因為我們在調整後的淨負債額度中排除了未合併房地產合資企業的任何淨負債。我們 認為需要進行這種調整以適當反映息税折舊攤銷前利潤與淨負債之間的關係。(B) 反映了我們季度中投資、處置和貸款回報對整個季度的影響。(C) 被排除在外的發展和資本 正在進行但尚未產生現金回報的改善項目。20 醫療地產信託 | 補充信息 | 2024 年第二季度

阿拉巴馬州伯明翰城市中心大道 1000 號 501 套房 35242 (205) 969-3755 紐約證券交易所：MPW www.medicalpropertiestrust.com 聯繫人：Drew 巴賓，財務戰略和投資者關係主管 (646) 884-9809 或 dbabin@medicalpropertiestrust.com 或投資者關係董事總經理蒂姆·貝裏曼 (205) 397-8589 或 tberryman@medicalpropertiestrust.com 醫療地產 Trust | 補充信息 | 2024 年第二季度 6