附錄 99.1

		聯繫人：Drew Babin，CFA，CMA
		財務戰略和投資者關係主管
		醫療地產信託公司
		(646) 884-9809
		dbabin@medicalpropertiestrust.com

醫療財產信託公司報告第二季度業績

成功執行了超過25億美元 年初至今的流動性交易

已修改 信貸額度條款和條件

阿拉巴馬州伯明翰——2024年8月8日——醫療地產信託有限公司（ “公司” 或 “MPT”）（紐約證券交易所代碼：MPW）今天公佈了截至2024年6月30日的第二季度財務和經營業績，以及季度末之後發生的某些事件。

第二季度財務摘要

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2024年第二季度淨虧損（0.54美元）和正常運營資金（“NFFO”）為0.23美元 按每股計算；

•

第二季度的淨虧損包括約4億美元的房地產收益，由大約4億美元抵消 7億美元的減值和負公允價值調整。

第二輪期間及之後的公司最新情況 季度

•

已完成向Prime Healthcare出售五家先前租賃的醫院的交易 4月份為3.5億美元；

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完成將租給CommonSpirit的五家猶他州醫院的75％權益出售給與一家新合資企業的交易 4月份的機構投資者，總收益為11億美元；

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為租給Circle的27家英國醫院完成了6.31億英鎊（約合8億美元）的擔保融資 5月的健康狀況；

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以約1.6億美元的價格出售了七個獨立急診室（“FSED”）設施 並於7月將亞利桑那州的一家綜合急性醫院改為Dignity Health;

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償還了約15億美元的債務，包括所有2024年到期的債務；以及

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定期支付每股0.15美元的季度股息。

董事長、總裁兼首席執行官小愛德華·阿爾達格表示：“mpT採取了果斷行動，創造了超過25億美元的收入 年初至今的流動性——遠高於我們本年度的初始目標——並加快了債務償還。我們的絕大多數投資組合仍在繼續 表現良好，我們將繼續專注於執行我們的戰略，以展示我們平臺中嵌入的巨大價值。”

包含在 本新聞稿附帶的財務表是有關公司資產負債、經營業績以及與NFFO的淨虧損（包括每股金額）對賬的信息，均以與2023年業績相當的基礎為基礎。

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資本分配更新

在本季度末之後，mpT修改了其信貸額度，以反映最近的處置和融資交易，並更好地與之保持一致 公司目前的資本配置策略，以及適應Steward Health Care（“Steward”）通過其推行的預期銷售和再租賃交易時機 法院監督的重組過程。

該修正案包括將MPT的左輪手槍承諾從14億美元減少到 12.8億美元，將該基金的合併淨資產契約從約67億美元永久重置為50億美元，以及對某些其他契約的修改，直至2025年9月30日。此外， mpT已同意將季度股息總額的現金部分限制為不超過每股0.08美元。如果Steward的醫院運營更快地過渡到其他運營商，公司有權終止 2025 年 9 月 30 日之前的修正條款。

投資組合更新

醫療地產信託的總資產約為162億美元，其中包括100億美元的普通急性資產 設施，24億美元的行為健康設施和17億美元的急性後期設施。截至2024年6月30日，MPT的投資組合包括435處房產和租賃給或的大約42,000張持牌牀位 由美國以及英國、瑞士、德國、西班牙、芬蘭、哥倫比亞、意大利和葡萄牙的53家醫院運營公司抵押貸款。

MPT的歐洲普通急性病產品組合繼續受益於私立醫院在滿足快速增長的護理需求方面的作用不斷擴大， 尤其是在英國。此外，報銷率和敏鋭度水平的提高在很大程度上跟上了持續的支出壓力。瑞士醫療網絡報告説，通過成功的營銷，成功地擴大了在瑞士的影響力 新的綜合護理計劃。行為和急性後期運營保持穩定，MEDIAN報告説，入住率和利潤率有所提高，Priory繼續在英國執行其計劃，以滿足市場對更多需求的需求 高敏度服務。 

在本公司的美國投資組合中，不包括由Steward和Prospect Medical Holdings運營的設施 （“展望”），總體收入趨勢強勁，這得益於更高的入學人數、敏鋭度組合和報銷率，而行為細分市場則報告銷量穩步增長和支出放緩。最值得注意的是， 由Lifepoint Health運營的MPT的普通急性醫院投資組合在第一季度創下了近三年來的最高住院人數，並且盈利能力繼續提高。急性後期的總體表現 集住院康復（“IRF”）和長期急性護理（“LTACH”）設施於一體的細分市場保持穩定，成熟的IRF物業的強勁表現抵消了預期的增長 在新開發的IRF物業中運營。

正如預期的那樣，Steward在5月和6月支付了約1900萬美元的現金租金 合併了主租約，並繼續履行其在馬薩諸塞州與麥格理資產管理公司（及其附屬公司 “麥格理”）的合作伙伴關係中的義務。管家還按計劃在7月份付款 所有租賃設施。

2

由於監管機構實施了意想不到的限制，影響了所有權過渡的過程 在馬薩諸塞州Steward運營的八家醫院中，mpT預計將放棄對這些房產的所有權，該公司通過與Steward簽訂了單獨的主租賃協議的合夥企業擁有這些房產的50％權益 財產歸無追索權有擔保貸款人。結果，mpT完全減損了其對該合夥企業的股權投資。合資企業在第二季度對NFFO的貢獻約為 700萬美元，攤薄後每股收益0.01美元。

在2024年第二季度，Prospect支付了1,800萬美元的現金租金和現金利息 400萬美元，完全符合第一季度的逾期未付金額以及第二季度的所有到期金額。

經營業績

截至第二季度的淨虧損 2024年6月30日為（3.21億美元），合每股虧損（0.54美元），而去年同期的淨虧損為（4200萬美元），合每股虧損0.07美元。截至2024年6月30日的季度淨虧損包括約4億美元的實際虧損 合資企業和資產銷售交易產生的遺產收益以及約7億美元的減值和負公允價值調整，主要包括：

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MPT在馬薩諸塞州合夥企業中約4億美元股權的減值 麥格理（包含在損益表的股權收益中）；以及

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由於變化，公司對菲律賓比索的投資進行了1.63億美元的負公允市值調整 在第三方估值和其他折扣假設中。

截至6月30日的第二季度NFFO 2024年為1.39億美元，合每股0.23美元，而去年同期為2.85億美元，合每股0.48美元。

一個 淨虧損與FFO和NFFO的對賬，包括每股金額，可以在本新聞稿附帶的財務表中找到。

電話會議和網絡直播

該公司已計劃了一個 美國東部時間2024年8月8日上午11點的電話會議和網絡直播，介紹公司截至2024年6月30日的季度財務和經營業績。撥入 電話會議的號碼是 877-883-0383（美國）和 412-902-6506（國際） 以及密碼 1112764。電話會議還將在公司網站www.medicalpropertiestrust.com的投資者關係欄目通過網絡直播播出。

電話會議結束後不久將開始提供電話和網絡直播重播。電話重播將可用 在2024年8月22日之前，使用撥入號碼877-344-7529（美國）、855-669-9658（加拿大）和412-317-0088（國際）以及密碼6602146。網絡直播重播將可供一人觀看 電話會議結束後的第二年，可在公司網站的 “投資者關係” 欄目上查看。

公司的補充信息 本期的套餐也將在公司網站的 “投資者關係” 部分中提供。

本公司使用並打算 要繼續使用其網站的 “投資者關係” 頁面，該頁面可在以下網址找到 www.medicalpertiesrust.com， 作為披露重要非公開信息並遵守其披露的一種手段 FD 法規規定的義務，包括但不限於

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發佈可能包含重要非公開信息的投資者演示文稿。因此，投資者除了關注我們的媒體外，還應關注投資者關係頁面 新聞稿、美國證券交易委員會文件、公開電話會議、演示和網絡直播。我們網站上包含或可通過我們的網站訪問的信息未通過引用納入萬億.is 文檔中，也不是萬億.is文件的一部分。

關於醫療地產信託公司

醫療特性 Trust, Inc. 是一家自主考慮的房地產投資信託基金，成立於2003年，旨在收購和開發淨租賃的醫院設施。自從在阿拉巴馬州伯明翰成立以來，公司已發展到 成為全球最大的醫院地產所有者之一，截至2024年6月30日，在九個國家和三大洲擁有 435 個設施和大約 42,000 張許可牀位。MPT 的融資模式有助於 收購和資本重組，允許醫院運營商釋放其房地產資產的價值，為設施改善、技術升級和其他運營投資提供資金。欲瞭解更多信息，請訪問 該公司的網站是 www.medicalpropertiestrust.com。

前瞻性陳述

本新聞稿包括經修訂的1933年《證券法》第27A條和第21E條所指的前瞻性陳述 經修訂的1934年《證券交易法》。前瞻性陳述通常可以通過使用前瞻性詞語來識別，例如 “可能”，“將”，“可以”，“期望”， “打算”、“計劃”、“估計”、“目標”、“預測”、“相信”、“目標”、“展望”、“指導” 或其他類似詞語，幷包括有關以下內容的陳述 我們的戰略、目標、資產出售和其他流動性交易（包括其收益的使用）、預期的投資回報率和財務業績、我們各個市場的預期趨勢和表現以及預期 Steward 重組過程的結果。前瞻性陳述涉及已知和未知的風險和不確定性，這些風險和不確定性可能導致我們的實際業績或未來事件與此類陳述中所表達或背後的結果存在重大差異 前瞻性陳述，包括但不限於：(i) 公司最大租户Steward的破產重組不會導致mpT收回遞延租金或其在Steward的其他投資的風險 在合理的時間內或完全實現全部價值；(ii) 宏觀經濟狀況，包括地緣政治條件和不穩定所致，這可能導致資本市場中斷或無法進入資本市場、混亂和 銀行和金融服務行業的不穩定，通貨膨脹率上升和貨幣匯率的變動；（iii）先前宣佈或考慮的房地產銷售、貸款還款和其他資本回收的風險 交易未按預期進行或根本無法按預期進行；（iv）mPT無法在合理的時間段內或根本無法實現其槓桿率、流動性和資本成本目標的風險；（v）MPT獲得債務的能力 由於利率變動和其他因素，以有吸引力的條件或根本不進行融資，這可能會對其到期還款、再融資、重組或延長債務的能力或進行收購的能力產生不利影響 發展機會；(vii) 我們的租户、運營商和借款人履行各自與我們簽訂的合同安排下的義務的能力；(vii) 經濟、政治和社會影響以及不確定性 與健康危機（如 COVID-19）的潛在影響有關，這可能會對MPT及其租户的業務、財務狀況、經營業績和流動性產生不利影響； (viii) 我們在實施業務戰略方面的成功以及我們識別、承保、融資、完善和整合收購與投資的能力；(ix) 我們當前和未來競爭的性質和範圍； (x) 國際、國家和地方經濟、房地產和其他市場狀況，除其他外，這可能會對我們的租户、貸款人和持有我們現金餘額的機構的財務狀況產生負面影響，並且可能會 使我們面臨更大的這些當事方的違約風險；（xi）影響整個房地產行業或尤其是醫療保健房地產行業的因素；（xii）我們維持所得税房地產投資信託基金地位的能力 美國和英國的用途；(xiii) 聯邦和州醫療保健及其他監管要求，以及我們擁有房產的外國司法管轄區的要求；(xiv) 我們的房地產資產的價值，這可能是 限制我們以有吸引力的價格處置資產或獲得或維持股權或債務融資擔保的能力

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通過我們的財產或在無擔保的基礎上進行；（xv）我們的租户和運營商盈利運營和產生正現金流、保持償付能力、遵守適用法律的能力， 我們物業運營中的規章制度，提供高質量的服務，吸引和留住合格人員以及吸引患者；（xvi）潛在的環境突發事件和其他責任；（xvii） 預期資產出售未按約定條款進行或根本無法實現的風險；(xviii) 我們無法在合理的時間段內或根本無法將對某些租户的投資按全額價值獲利的風險；(xix) 我們的合資夥伴的合作，包括影響此類合資夥伴或合資企業本身財務狀況的不利事態發展；以及 (xx) 訴訟或其他監管的風險和不確定性 訴訟。

上述風險並非詳盡無遺，其他因素可能會對我們的業務和財務業績產生不利影響，包括 我們最新的10-k表年度報告和10-Q表中標題為 “風險因素” 的部分中討論的風險因素，可能會在中更新 我們向美國證券交易委員會提交的其他文件。前瞻性陳述本質上是不確定的，實際表現或結果可能與任何前瞻性陳述以及這些陳述所依據的假設存在重大差異。讀者是 提醒不要過分依賴前瞻性陳述作為對未來事件的預測。我們不承擔更新此類前瞻性陳述的任何責任，這些陳述僅代表其發佈之日。

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醫療地產信託有限公司和子公司

合併資產負債表

（金額以千計，每股數據除外）
		2024年6月30日				2023 年 12 月 31 日
		（未經審計）				(A)
資產
房地產資產
土地、建築物和改善、無形租賃資產及其他		$	11,949,385			$	13,237,187
投資融資租賃			1,181,959				1,231,630
抵押貸款			399,150				309,315
房地產資產的總投資			13,530,494				14,778,132
累計折舊和攤銷			(1,417,910	)			(1,407,971)	)
房地產資產的淨投資			12,112,584				13,370,161
現金和現金等價物			606,550				250,016
應收利息和租金			39,471				45,059
直線租金應收賬款			664,271				635,987
對未合併的房地產合資企業的投資			1,143,231				1,474,455
對未合併運營實體的投資			635,206				1,778,640
其他貸款			505,942				292,615
其他資產			487,488				457,911
總資產		$	16,194,743			$	18,304,844
負債和權益
負債
債務，淨額		$	9,369,064			$	10,064,236
應付賬款和應計費用			446,893				412,178
遞延收入			25,700				37,962
對租户的義務和其他租賃負債			160,009				156,603
負債總額			10,001,666				10,670,979
股權
優先股，面值0.001美元。已授權 10,000 股；無已發行股份			—				—
普通股，面值0.001美元。已授權 750,000 股；已發行和流通-600,057 股 截至2024年6月30日，截至2023年12月31日為598,991股			600				599
額外的實收資本			8,571,662				8,560,309
留存赤字			(2,348,170	)			(971,809)	)
累計的其他綜合（虧損）收益			(33,910)	)			42,501
道達爾醫療地產信託公司股東權益			6,190,182				7,631,600
非控股權益			2,895				2,265
權益總額			6,193,077				7,633,865
負債和權益總額		$	16,194,743			$	18,304,844

(A)	財務數據來自上一年度經審計的財務報表。

醫療地產信託有限公司和子公司

合併收益表

（未經審計）

（金額以千計，每股數據除外）		在已結束的三個月中								在已結束的六個月中
		2024年6月30日				2023年6月30日				2024年6月30日				2023年6月30日
收入
租金已計費		$	183,764			$	247,491			$	383,063			$	495,648
直線租金			38,381				(39,329)	)			83,117				17,364
融資租賃收入			27,641				68,468				44,034				81,663
利息和其他收入			16,774				60,765				27,662				92,931
總收入			266,560				337,395				537,876				687,606
開支
利息			101,430				104,470				210,115				202,124
房地產折舊和攤銷			102,240				364,403				177,826				448,263
財產相關 (A)			7,663				24,676				12,481				31,786
一般和行政			35,327				35,604				68,675				77,328
支出總額			246,660				529,153				469,097				759,501
其他（支出）收入
出售房地產的收益			384,824				167				383,401				229
房地產和其他減值費用，淨額			(137,419)	)			—				(830,507)	)			(89,538	)
股權收益（虧損）			(401,757)	)			12,224				(391,208	)			23,576
債務再融資和未使用的融資成本			(2,964)	)			(816)	)			(2,964)	)			(816)	)
其他（包括證券的公允價值調整）			(167,686)	)			(10,512)	)			(397,031)	)			(15,678)	)
其他（支出）收入總額			(325,002)	)			1,063				(1,238,309	)			(82,227)	)
所得税前虧損			(305,102)	)			(190,695)	)			(1,169,530)	)			(154,122)	)
所得税（費用）補助			(14,557)	)			148,262				(25,506)	)			144,719
淨虧損			(319,659)	)			(42,433)	)			(1,195,036)	)			(9,403)	)
歸因於非控股權的淨（收益）虧損 利益			(976)	)			396				(1,224)	)			160
歸屬於mpT普通股股東的淨虧損		$	(320,635)	)		$	(42,037)	)		$	(1,196,260	)		$	(9,243	)
普通股每股收益——基本收益和攤薄後收益：
歸屬於mpT普通股股東的淨虧損		$	(0.54	)		$	(0.07	)		$	(1.99)	)		$	(0.02)	)
加權平均已發行股票——基本			600,057				598,344				600,181				598,323
加權平均已發行股票——攤薄			600,057				598,344				600,181				598,323
每股普通股申報的股息		$	0.30			$	0.29			$	0.30			$	0.58

(A)	包括490萬美元和2,110萬美元的地租和其他費用（例如財產税） 和保險）在截至2024年6月30日和2023年6月30日的三個月，分別由我們直接支付並由租户報銷，在截至2024年6月30日和2023年6月30日的六個月中，分別報銷720萬美元和2530萬美元。

醫療地產信託有限公司和子公司

淨虧損與運營資金的對賬

（未經審計）

（金額以千計，每股數據除外）		在已結束的三個月中								在已結束的六個月中
		2024年6月30日				2023年6月30日				2024年6月30日				2023年6月30日
FFO 信息：
歸屬於mpT普通股股東的淨虧損		$	(320,635)	)		$	(42,037)	)		$	(1,196,260	)		$	(9,243	)
參與證券在收益中所佔的份額			(654)	)			(469)	)			(654)	)			(984)	)
淨虧損，減去分紅證券在收益中的份額		$	(321,289)	)		$	(42,506)	)		$	(1,196,914)	)		$	(10,227)	)
折舊和攤銷			117,239				382,244				211,482				484,204
出售房地產的收益			(384,824)	)			(167)	)			(383,401)	)			(229)	)
房地產減值費用			499,324				—				499,324				52,104
運營資金		$	(89,550)	)		$	339,571			$	(869,509)	)		$	525,852
註銷已開單和未開票的租金及其他			1,188				95,642				3,005				135,268
其他減值費用，淨額			48,885				—				741,973				—
訴訟及其他			11,738				2,502				17,608				10,228
基於股份的薪酬調整			—				(4,363)	)			—				(4,363)	)
非現金公允價值調整			159,247				8,374				380,523				4,253
税率變化等			4,895				(157,230)	)			4,588				(164,535)	)
債務再融資和未使用的融資成本			2,964				816				2,964				816
來自運營的正常資金		$	139,367			$	285,312			$	281,152			$	507,519
某些非現金及相關的恢復信息：
基於股份的薪酬		$	8,521			$	10,800			$	16,154			$	22,629
債務成本攤銷		$	4,936			$	5,203			$	9,775			$	10,324
非現金租金和利息收入 (A)		$	—			$	(129,494)	)		$	—			$	(150,357)	)
非現金租金和利息收入的現金回收 (B)		$	540			$	2,380			$	6,288			$	33,736
來自運營和融資租賃的直線租金收入		$	(40,786)	)		$	(60,825)	)		$	(88,032)	)		$	(123,414)	)
攤薄後的每股數據：
淨虧損，減去分紅證券在收益中的份額		$	(0.54	)		$	(0.07	)		$	(1.99)	)		$	(0.02)	)
折舊和攤銷			0.20				0.64				0.35				0.81
出售房地產的收益			(0.64)	)			—				(0.64)	)			—
房地產減值費用			0.83				—				0.83				0.09
運營資金		$	(0.15	)		$	0.57			$	(1.45)	)		$	0.88
註銷已開單和未開票的租金及其他			—				0.16				0.01				0.23
其他減值費用，淨額			0.08				—				1.24				—
訴訟及其他			0.02				—				0.03				0.01
基於股份的薪酬調整			—				—				—				—
非現金公允價值調整			0.27				0.01				0.63				—
税率變化等			0.01				(0.26	)			0.01				(0.27)	)
債務再融資和未使用的融資成本			—				—				—				—
來自運營的正常資金		$	0.23			$	0.48			$	0.47			$	0.85
某些非現金及相關的恢復信息：
基於股份的薪酬		$	0.01			$	0.02			$	0.03			$	0.04
債務成本攤銷		$	0.01			$	0.01			$	0.02			$	0.02
非現金租金和利息收入 (A)		$	—			$	(0.22)	)		$	—			$	(0.25	)
非現金租金和利息收入的現金回收 (B)		$	—			$	—			$	0.01			$	0.06
來自運營和融資租賃的直線租金收入		$	(0.07	)		$	(0.10	)		$	(0.15	)		$	(0.21	)

注意事項：

投資者和分析師 以下房地產行業利用運營資金（“FFO”）作為補充績效衡量標準。FFO 反映了房地產資產價值隨市場狀況上升或下降的假設，主要是根據市場狀況進行調整 GAAP折舊和房地產資產攤銷的影響，假設房地產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的下降。我們根據全國房地產協會提供的定義計算 FFO 投資信託基金或Nareit，代表淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算），不包括房地產銷售收益（虧損）和房地產資產減值費用，加上房地產折舊和攤銷， 包括與就地租賃無形資產相關的攤銷, 以及未合併合夥企業和合資企業調整後的攤銷.

除了根據Nareit的定義列報FFO外，我們還披露了標準化的FFO，該標準對與意外或意外相關的項目進行FFO調整 非核心事件或活動或會計變動，如果不予説明，則與前期業績和市場預期的比較對投資者和分析師的意義就會降低。我們認為使用 的FFO，加上所需的GAAP報告，可以增進投資者對我們經營業績的理解，而標準化FFO的使用可以將我們的經營業績與前期和其他公司的經營業績進行更多比較 有意義的。儘管FFO和標準化FFO是衡量房地產投資信託基金運營和財務業績的相關且被廣泛使用的補充指標，但不應將其視為衡量我們經營業績的替代指標，因為這些指標不是 反映折舊和攤銷成本或資本支出和租賃成本水平（如果有的話，租户沒有支付），以維持我們物業的運營業績，這可能是巨大的經濟成本，可能是 對我們的經營業績產生重大影響。不應將FFO和標準化FFO視為我們經營業績或經營活動現金流指標的淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算）的替代方案 （根據公認會計原則計算）作為我們流動性的指標。

上述某些細列項目（例如折舊和攤銷）包括我們的份額 來自未合併合資企業的此類收入/支出。這些金額包含在合併損益表的 “（虧損）股權收益” 一欄中，我們的所有股權活動均包含在內。

(A) 包括該期間應計但未以現金形式收到的收入，例如遞延租金， 實物支付（“PIK”）利息或其他應計利息。

(B) 包括 為滿足先前應計的非現金收入而收到的現金，例如先前遞延租金的現金收入或PiK利息。