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非公認會計準則財務指標的對賬

2024 年 6 月 30 日

（未經審計）

SABRA 醫療保健房地產投資信託基金有限公司

2024 年展望

下表列出了我們2024年的指導方針（攤薄後的每股普通股）：


	低		高
淨收入	$	0.48	$	0.51
添加：
房地產資產的折舊和攤銷	0.72		0.72
與未合併合資企業相關的房地產資產的折舊和攤銷	0.03		0.03

房地產銷售淨虧損	0.10		0.10
FFO	$	1.33	$	1.36

對物品進行標準化	0.03		0.03
歸屬於普通股股東的正常化 FFO	$	1.36	$	1.39

歸屬於普通股股東的FFO	$	1.33	$	1.36
股票薪酬支出	0.04		0.04
非現金租金和相關收入	(0.03)		(0.03)

非現金利息支出	0.04		0.04


其他調整	0.01		0.01
AFFO	$	1.39	$	1.42

對物品進行標準化	0.02		0.02
歸屬於普通股股東的正常化AFFO	$	1.41	$	1.44

上面的收益指導：

•假設老年住房管理投資組合的同店現金淨投資同比增長處於中高水平；

•納入所有已宣佈的投資和處置活動，以及在市場股票發行計劃下宣佈的活動；以及

•不假設除已披露的投資、處置或資本交易之外的其他投資、處置或資本交易。

上述指導區間反映了管理層對當前和未來市場狀況的看法。無法保證公司的實際業績不會與上述估計有重大差異。除非法律另有要求，否則公司不承擔因新信息或新的或未來的發展而更新任何上述指導範圍的義務，特此免除任何義務。

參見報告定義。2

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FFO、標準化 FFO、AFFO 和標準化 AFFO

（千美元，每股數據除外）


	截至6月30日的三個月				截至6月30日的六個月
	2024		2023		2024		2023
淨收入	$	23,975	$	21,188	$	50,229	$	11,701
添加：
房地產資產的折舊和攤銷	41,681		44,142		84,595		96,969

與未合併合資企業相關的房地產資產的折舊、攤銷和減值	2,208		2,202		4,437		4,250
房地產銷售的淨（收益）虧損	(1,776)		7,833		(1,776)		29,348

房地產減值	15,335		—		18,472		7,064

FFO	$	81,423	$	75,365	$	155,957	$	149,332

註銷應收現金和直線租金收入和租賃無形資產	—		—		2,921		540

債務消滅造成的損失	—		—		—		1,541
(收回) 貸款損失準備金	(161)		429		(298)		221


其他標準化項目 (1)	1,274		1,301		2,395		2,069
標準化的 FFO	$	82,536	$	77,095	$	160,975	$	153,703
FFO	$	81,423	$	75,365	$	155,957	$	149,332
股票薪酬支出	1,341		1,004		3,862		3,233
非現金租金和相關收入	(2,387)		(3,071)		(1,796)		(5,469)
非現金利息收入	5		4		12		(388)
非現金利息支出	3,068		3,077		6,139		6,091
債務清償損失的非現金部分	—		—		—		1,541
(收回) 貸款損失準備金	(161)		429		(298)		221


與未合併合資企業有關的其他調整	135		169		288		238
其他調整	429		291		839		693
AFFO	$	83,853	$	77,268	$	165,003	$	155,492




其他標準化項目 (1)	1,126		1,286		2,232		2,038
標準化 AFFO	$	84,979	$	78,554	$	167,235	$	157,530
攤薄後的每股普通股金額：
淨收入	$	0.10	$	0.09	$	0.22	$	0.05
FFO	$	0.35	$	0.32	$	0.67	$	0.64
標準化的 FFO	$	0.35	$	0.33	$	0.69	$	0.66
AFFO	$	0.36	$	0.33	$	0.70	$	0.67
標準化 AFFO	$	0.36	$	0.34	$	0.71	$	0.67
攤薄後的已發行普通股的加權平均數：

淨收益、FFO 和標準化 FFO	233,750,823		232,244,588		233,583,871		232,214,443
AFFO 和標準化 AFFO	234,907,744		233,586,255		234,821,672		233,560,237

(1) FFO和AFFO的其他正常化項目主要包括扣除回收額後的三淨運營費用。

參見報告定義。3

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調整後的息税折舊攤銷前利潤、調整後的息税折舊攤銷前利潤、調整後的息税折舊攤銷前利潤，以及調整後的年化息税折舊攤銷前利潤

淨負債和淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤

（以千計）


	三個月已結束
	2024年6月30日


淨收入	$	23,975
利息	29,314
所得税支出	437
折舊和攤銷	41,681
EBITDA	$	95,407
未合併合資企業的收入	(80)

來自未合併合資企業的分配	1,130
股票薪酬支出	1,341
收購和交易成本	201

追回貸款損失	(161)
房地產減值	15,335

其他費用	1,190

房地產銷售淨收益	(1,776)
調整後的息税折舊攤銷前利潤 (1)	$	112,587
本期活動調整 (2)	(1,091)
調整後的息税折舊攤銷前利潤，經調整	$	111,496

調整後的息税折舊攤銷前利潤（按年計算）	$	445,984








	2024年6月30日
有擔保債務	$	47,134
循環信貸額度	130,367
定期貸款	539,665
高級無抵押票據	1,750,000
合併債務	2,467,166
現金和現金等價物	(36,398)
淨負債	$	2,430,768



	2024年6月30日
淨負債	$	2,430,768
調整後的年化息税折舊攤銷前利潤	$	445,984
淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤	5.45 倍

(1) 調整後的息税折舊攤銷前利潤按扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益（“息税折舊攤銷前利潤”）計算，其中不包括合併相關成本、公司長期股權獎勵計劃下的股票薪酬支出和貸款損失準備金的影響。

(2) 對本期活動的調整使該期間完成的收購和處置生效，就好像此類收購和處置已於期初完成一樣，並對公司認為不代表本期經營業績的某些收入和支出項目進行調整。

參見報告定義。4

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合併收益表

補充信息

（以千計）


	截至6月30日的三個月				截至6月30日的六個月
	2024		2023		2024		2023
現金租金收入	$	93,527	$	87,381	$	182,563	$	177,038
直線租金收入	1,176		1,503		2,328		2,850
註銷應收現金和直線租金收入和租賃無形資產	—		—		(2,954)		(518)
高於/低於市值的租賃攤銷	1,211		1,568		2,422		3,136

運營費用回收	3,182		3,822		6,513		7,638
租金和相關收入	$	99,096	$	94,274	$	190,872	$	190,144

參見報告定義。5

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養老住房-管理收入和現金NOI

（以千計）


	三個月已結束
	2023年6月30日		2023年9月30日		2023 年 12 月 31 日		2024 年 3 月 31 日		2024年6月30日
收入：
居民費用和服務	$	58,428	$	59,748	$	61,256	$	66,031	$	67,939
來自未合併合資企業的（虧損）收入：
居民費用和服務	9,760		9,950		10,007		10,362		10,453
同一家商店不包含居民費和服務 (1)	(4,398)		(4,708)		(4,990)		(9,293)		(10,251)
同一家商店的居民費和服務	$	63,790	$	64,990	$	66,273	$	67,100	$	68,141


淨收益（虧損）	$	21,188	$	(15,101)	$	17,156	$	26,254	$	23,975
調整：
與養老住房無關的淨（收益）虧損——管理	(19,638)		18,275		(13,562)		(21,673)		(17,589)
折舊和攤銷	12,279		11,885		11,707		12,084		11,278
其他收入	—		(470)		—		(898)		—
出售房地產的淨（收益）虧損	(18)		(9)		5		—		—
未合併合資企業的虧損（收入）	653		645		761		595		(80)
Sabra在未合併合資企業淨營業收入中所佔的份額	2,681		2,612		2,425		2,690		3,236
現金淨營業收入	$	17,145	$	17,837	$	18,492	$	19,052	$	20,820

現金淨營業收入不包含在同一家門店 (1)	21		97		(226)		(680)		(622)
同店現金淨營業收入	$	17,166	$	17,934	$	18,266	$	18,372	$	20,198

(1) 包括對外幣匯率變動的調整（如果適用），將本期的平均匯率應用於前一期業績。

參見報告定義。6

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按房產類型劃分的現金淨投資回報率

（以千計）


	截至2024年6月30日的三個月
	熟練護理/過渡護理		老年人住房								行為健康		專科醫院及其他
			老年住房-已租賃		養老住房-綜合管理		養老住房-未合併管理		老年人住房總數						其他		企業		總計
淨收益（虧損）	$	44,809	$	8,724	$	6,306	$	80	$	15,110	$	(5,989)	$	3,330	$	9,106	$	(42,391)	$	23,975
調整：
折舊和攤銷	21,456		3,760		11,278		—		15,038		3,638		1,462		—		87		41,681
利息	202		216		—		—		216		—		—		—		28,896		29,314
一般和行政	—		—		—		—		—		—		—		—		12,741		12,741
追回貸款損失和其他儲備金	—		—		—		—		—		—		—		—		(161)		(161)
房地產減值	2,542		—		—		—		—		12,324		—		—		469		15,335

其他收入	—		—		—		—		—		—		—		—		(78)		(78)
房地產銷售淨收益	(1,776)		—		—		—		—		—		—		—		—		(1,776)
未合併合資企業的收入	—		—		—		(80)		(80)		—		—		—		—		(80)
所得税支出	—		—		—		—		—		—		—		—		437		437
Sabra在未合併合資企業淨營業收入中所佔的份額	—		—		—		3,236		3,236		—		—		—		—		3,236
淨營業收入	$	67,233	$	12,700	$	17,584	$	3,236	$	33,520	$	9,973	$	4,792	$	9,106	$	—	$	124,624
非現金收入和支出調整	(1,259)		(868)		—		—		(868)		(178)		(52)		5		—		(2,352)
現金淨營業收入	$	65,974	$	11,832	$	17,584	$	3,236	$	32,652	$	9,795	$	4,740	$	9,111	$	—	$	122,272

參見報告定義。7

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按物業類型劃分的年化現金淨投資回報率

（以千計）


	截至2024年6月30日的六個月
	熟練護理/過渡護理		老年人住房								行為健康		專科醫院及其他
			老年住房-已租賃		養老住房-綜合管理		養老住房-未合併管理		老年人住房總數						其他		企業		總計
淨收益（虧損）	$	82,449	$	15,784	$	11,482	$	(515)	$	26,751	$	(859)	$	6,633	$	18,046	$	(82,791)	$	50,229
調整：
折舊和攤銷	43,053		7,904		23,362		—		31,266		7,195		2,923		—		158		84,595
利息	406		435		—		—		435		—		—		—		56,881		57,722
一般和行政	—		—		—		—		—		—		—		—		24,631		24,631
追回貸款損失	—		—		—		—		—		—		—		—		(298)		(298)
房地產減值	5,679		—		—		—		—		12,324		—		—		469		18,472

其他（收入）支出	—		—		(898)		—		(898)		—		—		—		60		(838)
房地產銷售淨收益	(1,776)		—		—		—		—		—		—		—		—		(1,776)
未合併合資企業的虧損	—		—		—		515		515		—		—		—		—		515
所得税支出	—		—		—		—		—		—		—		—		890		890
Sabra在未合併合資企業淨營業收入中所佔的份額	—		—		—		5,926		5,926		—		—		—		—		5,926
淨營業收入	$	129,811	$	24,123	$	33,946	$	5,926	$	63,995	$	18,660	$	9,556	$	18,046	$	—	$	240,068
非現金收入和支出調整	(2,542)		(1,606)		—		—		(1,606)		2,524		(111)		12		—		(1,723)
現金淨營業收入	$	127,269	$	22,517	$	33,946	$	5,926	$	62,389	$	21,184	$	9,445	$	18,058	$	—	$	238,345




年度化調整 (1)	125,086		24,099		36,406		7,018		67,523		22,175		9,394		18,094		—		242,272
年化現金淨營業收入	$	252,355	$	46,616	$	70,352	$	12,944	$	129,912	$	43,359	$	18,839	$	36,152	$	—	$	480,617
重新分配調整 (2)	1,754		5,966		—		—		5,966		24,426		—		(32,146)		—		—
調整後的年化現金淨營業收入	$	254,109	$	52,582	$	70,352	$	12,944	$	135,878	$	67,785	$	18,839	$	4,006	$	—	$	480,617

(1) 代表該期間完成的收購、處置、租賃修改和定期租金上漲的年度影響，以及使該期間的現金淨營業收入代表全年的現金淨營業收入所需的數學調整。

(2) 進行調整，以反映來自應收抵押貸款和建築貸款以及標的房地產相關資產類別的優先股投資的年化現金淨營業收入。

參見報告定義。8

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非公認會計準則財務指標的對賬

按付款人來源分列的年化現金淨投資回報率

（以千計）


	截至2024年6月30日的六個月
	私人付款人		非私人付款人		其他		企業		總計
淨收益（虧損）	$	37,694	$	77,280	$	18,046	$	(82,791)	$	50,229
調整：
折舊和攤銷	42,774		41,663		—		158		84,595
利息	457		384		—		56,881		57,722
一般和行政	—		—		—		24,631		24,631
追回貸款損失	—		—		—		(298)		(298)
房地產減值	12,104		5,899		—		469		18,472

其他（收入）支出	(898)		—		—		60		(838)
房地產銷售的淨（收益）虧損	(1,888)		112		—		—		(1,776)
未合併合資企業的虧損	515		—		—		—		515
所得税支出	—		—		—		890		890
Sabra在未合併合資企業淨營業收入中所佔的份額	5,926		—		—		—		5,926
淨營業收入	$	96,684	$	125,338	$	18,046	$	—	$	240,068
非現金收入和支出調整	152		(1,887)		12		—		(1,723)
現金淨營業收入	$	96,836	$	123,451	$	18,058	$	—	$	238,345




年度化調整 (1)	101,489		122,689		18,094		—		242,272
年化現金淨營業收入	$	198,325	$	246,140	$	36,152	$	—	$	480,617

(1) 代表該期間完成的收購、處置、租賃修改和定期租金上漲的年度影響，以及使該期間的現金淨營業收入代表全年的現金淨營業收入所需的數學調整。

參見報告定義。9

SABRA 醫療保健房地產投資信託基金有限公司

非公認會計準則財務指標的對賬

按關係劃分的年化現金淨投資回報率

（以千計）


	截至2024年6月30日的六個月
	簽名醫療保健		少尉集團		Avamere 公司家族		行為簽名		美國康復中心		麥奎爾集團		所有其他關係		企業		總計
淨收益（虧損）	$	11,565	$	13,812	$	13,646	$	11,992	$	12,712	$	7,190	$	62,103	$	(82,791)	$	50,229
調整：
折舊和攤銷	6,748		6,491		5,941		4,482		1,022		3,563		56,190		158		84,595
利息	—		—		—		—		—		—		841		56,881		57,722
一般和行政	—		—		—		—		—		—		—		24,631		24,631
追回貸款損失	—		—		—		—		—		—		—		(298)		(298)
房地產減值	2,661		—		—		—		—		—		15,342		469		18,472

其他（收入）支出	—		—		—		—		—		—		(898)		60		(838)
房地產銷售的淨虧損（收益）	3		—		—		—		—		—		(1,779)		—		(1,776)
未合併合資企業的虧損	—		—		—		—		—		—		515		—		515
所得税支出	—		—		—		—		—		—		—		890		890
Sabra在未合併合資企業淨營業收入中所佔的份額	—		—		—		—		—		—		5,926		—		5,926
淨營業收入	$	20,977	$	20,303	$	19,587	$	16,474	$	13,734	$	10,753	$	138,240	$	—	$	240,068
非現金收入和支出調整	11		26		51		(291)		(73)		(1,947)		500		—		(1,723)
現金淨營業收入	$	20,988	$	20,329	$	19,638	$	16,183	$	13,661	$	8,806	$	138,740	$	—	$	238,345




年度化調整 (1)	21,854		20,252		19,229		16,717		13,695		8,861		141,664		—		242,272
年化現金淨營業收入	$	42,842	$	40,581	$	38,867	$	32,900	$	27,356	$	17,667	$	280,404	$	—	$	480,617

(1) 代表該期間完成的收購、處置、租賃修改和定期租金上漲的年度影響，以及使該期間的現金淨營業收入代表全年的現金淨營業收入所需的數學調整。

參見報告定義。10

SABRA 醫療保健房地產投資信託基金有限公司

報告定義

調整後的息税折舊攤銷前利潤調整後的息税折舊攤銷前利潤按扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益（“息税折舊攤銷前利潤”）計算，其中不包括合併相關成本、公司長期股權獎勵計劃下的股票薪酬支出以及貸款損失準備金的影響。調整後的息税折舊攤銷前利潤是衡量經營業績的重要非公認會計準則補充指標。

年化現金淨營業收入（“年化現金NOI”）。該公司認為，GAAP定義的淨收益是最合適的收益衡量標準。該公司將年化現金淨收益視為重要的補充指標，因為它允許投資者、分析師及其管理層評估其投資的經營業績。公司將年化現金淨資產淨值定義為年化收入減去運營費用和非現金收入和支出。年化現金NOI不包括淨收入中包含的所有其他財務報表金額。

年化收入。根據截至報告期末的投資金額和適用條款，租賃下的年度合同租金收入以及公司應收貸款和其他投資產生的利息和其他收入。年化收入不包括租户回收款或額外租金，並進行了調整，以反映截至相應期末的十二個月內收到的有關不再按應計制計入的租賃的實際付款。

行為健康。包括為精神健康問題、化學依賴或藥物成癮患者提供住院和門診護理的行為醫院，以及為化學依賴和藥物成癮提供治療服務的成癮治療中心，其中可能包括住院護理、門診護理、醫療排毒、治療和諮詢。

現金淨營業收入（“現金NOI”）。該公司認為，GAAP定義的淨收益是最合適的收益衡量標準。該公司認為現金淨收益是一項重要的補充衡量標準，因為它允許投資者、分析師及其管理層評估其投資的經營業績。公司將Cash NOI定義為總收入減去運營費用以及非現金收入和支出。現金NOI不包括淨收入中包含的所有其他財務報表金額。

合併債務。公司合併財務報表中報告的公司循環信貸額度、定期貸款、優先無抵押票據和有擔保債務的本金餘額。

運營資金（“FFO”）和調整後的運營資金（“AFFO”）。該公司認為，GAAP定義的淨收益是最合適的收益衡量標準。公司還認為，根據全國房地產投資信託基金協會（“Nareit”）使用的定義定義的運營資金（FFO）和調整後的運營資金（AFFO）（及相關的每股金額）是衡量公司經營業績的重要非公認會計準則補充指標。由於用於房地產資產的歷史成本會計慣例需要直線折舊（土地折舊除外），因此這種會計列報方式意味着房地產資產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的減少。但是，由於房地產價值歷來是隨着市場和其他條件的上升或下跌的，因此使用歷史成本核算折舊的房地產投資信託基金的經營業績報告可能不那麼豐富。因此，Nareit創建了FFO，作為衡量房地產投資信託基金經營業績的補充指標，該指標根據公認會計原則的定義，將歷史成本折舊和攤銷等項目排除在淨收益中。FFO定義為根據公認會計原則計算的淨收益，不包括房地產處置的收益或虧損以及公司與其未合併合資企業相關的房地產處置的損益份額，加上扣除與非控股權益相關的金額的房地產折舊和攤銷，加上公司與未合併合資企業相關的折舊和攤銷份額，以及合併和未合併實體的房地產減值費用減值是直接的歸因於該實體持有的折舊房地產的價值下降。AFFO被定義為FFO，不包括股票薪酬支出、非現金租金和相關收入、非現金利息收入、非現金利息支出、債務清償損失的非現金部分、貸款損失和其他儲備準備金、非現金租賃終止收入和遞延所得税，以及其他非現金收入和支出項目（包括不可資本化的收購成本、與運營商過渡和組織或其他重組活動相關的交易成本），無效獲利/虧損衍生工具以及與非控股權益相關的非現金收入和支出金額）以及公司在與未合併合資企業相關的非現金調整中所佔份額。該公司認為，使用FFO和AFFO（以及相關的每股金額），加上所需的GAAP報告，可以增進投資者對公司經營業績的理解，並使房地產投資信託基金之間經營業績的比較更有意義。公司認為FFO和AFFO是審查比較運營和財務業績的有用衡量標準，因為通過排除上述適用項目，FFO和AFFO可以幫助投資者比較公司不同時期或與其他公司相比的經營業績。儘管FFO和AFFO是衡量房地產投資信託基金經營業績的相關且被廣泛使用的指標，但它們並不代表GAAP定義的運營現金流或淨收益，在評估公司流動性或經營業績時，不應將其視為這些衡量標準的替代方案。FFO和AFFO也沒有考慮與公司房地產資產相關的資本支出相關的成本，也不聲稱它們表明可用於為公司未來現金需求提供資金的現金。此外，公司對FFO和AFFO的計算可能無法與其他房地產投資信託基金報告的FFO和AFFO無法進行比較，這些信託基金沒有根據當前的Nareit定義定義定義FFO，或者對當前Nareit定義的解釋或對AFFO的定義與公司的定義不同。

淨負債。公司合併財務報表中報告的公司循環信貸額度、定期貸款、優先無抵押票據和有擔保債務的本金餘額，扣除公司合併財務報表中報告的現金和現金等價物。

淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤。淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤的計算方法是淨負債除以年化調整後息税折舊攤銷前利潤，即調整後的息税折舊攤銷前利潤，根據年化調整進行調整，使相應時期內完成的收購和處置生效，就好像此類收購和處置已在報告期初完成一樣。

淨營業收入（“NOI”）。該公司認為，GAAP定義的淨收益是最合適的收益衡量標準。該公司認為NOI是一項重要的補充衡量標準，因為它允許投資者、分析師及其管理層評估其投資的經營業績。該公司將 NOI 定義為總收入減去運營費用。NOI 不包括淨收入中包含的所有其他財務報表金額。

參見報告定義。11

SABRA 醫療保健房地產投資信託基金有限公司

報告定義

標準化 FFO 和標準化 AFFO。標準化FFO和標準化AFFO分別代表FFO和AFFO，經公司認為不代表其持續經營業績的某些收入和支出項目進行了調整。公司認為，標準化FFO和標準化AFFO是評估公司經營業績的有用衡量標準，不包括這些收入和支出項目，可以幫助投資者比較公司在不同時期之間或與其他公司相比的經營業績。標準化FFO和標準化AFFO不代表GAAP定義的運營現金流或淨收益，在評估公司流動性或經營業績時，不應將其視為這些衡量標準的替代方案。標準化FFO和標準化AFFO也沒有考慮與公司房地產資產相關的資本支出相關的成本，也沒有意圖表明可用於為公司未來現金需求提供資金的現金。此外，公司對標準化FFO和標準化AFFO的計算可能無法與其他房地產投資信託基金報告的標準化FFO和標準化AFFO相提並論，這些信託基金沒有根據當前的Nareit定義定義定義FFO，或者解釋當前的Nareit定義或對FFO和AFFO或標準化FFO和標準化AFFO的定義與公司的定義不同。

老年人住房。老年人住房社區包括獨立生活、輔助生活、持續護理退休和記憶護理社區。

高級住房-管理。根據物業管理協議，由第三方物業經理運營的老年住房社區。

熟練護理/過渡護理。熟練護理/過渡護理機構包括熟練護理、過渡護理、多牌照指定和心理健康機構。

專科醫院等。包括急性護理、長期急性護理和康復醫院、提供寄宿服務的設施（可能包括日常生活方面的援助）以及其他未歸類為熟練護理/過渡護理、老年住房或行為健康的設施。

參見報告定義。12