Global Net Lease 2024年第二季度投資者演示文稿 顯示 - 在英國沃金的麥克拉倫校園

1 前瞻性聲明 本演示文稿包含的陳述不是歷史事實，可能是1995年《私人證券訴訟改革法案》中定義的前瞻性聲明，包括關於我們 、我們的運營夥伴和管理團隊成員的意圖、信念或當前期望，以及對這些聲明的基礎做出的假設，並通過使用如“可能”、“將”、“尋求”、“預計”、“相信”、“期望”、“估計”、“項目”、“潛在”、“預測”、“計劃”、“打算”、“將”、“可能”、“應該”或類似的表達式旨在確定前瞻性聲明，儘管不是所有前瞻性聲明都包含這些識別單詞。這些前瞻性聲明受到風險、不確定性和其他因素的影響，其中許多因素不受我們控制，可能會導致實際結果與前瞻性聲明的預期結果有所不同。這些風險和不確定性包括與實現與 The Necessity Retail REIt, Inc. (“RTL”) 的合併的預期收益以及內部化諮詢和資產管理職能有關的風險;任何未來潛在收購或處置都取決於市場條件和資本可用性，可能無法以有利的條件或根本無法確定。雖然不是所有的風險和不確定性，但是可能導致實際結果與我們前瞻性陳述中呈現的結果有所不同，這些風險和不確定性在我們的《年度報告表格10-k》、我們的季度報告表格10-Q中列出，“關於市場風險的定量和定性披露”部分和《證券交易委員會》(U.S Securities and Exchange Commission，“SEC”) 的所有其他文件之後，此等風險、不確定性和其他重要因素可能隨時更新。前瞻性聲明僅在其發表時有效，我們不承擔更新或修訂前瞻性聲明以反映不同的假設、出現的不可預期事件或隨着時間的推移而發生的未來經營結果的義務，除非法律規定。

2 該演示文稿還包括對未來運營結果的預估投影。這些投影不是根據SEC或美國註冊會計師協會的出版指南製作的，用於準備和展示財務預測的準則。這些信息不是事實，不應被視為必然能反映未來的結果;這些預測由管理團隊誠信製作，基於許多可能被證明是錯誤的假設。所有這些陳述，包括但不限於增值預測、協同效應、運行速率或年化數字以及經過調整以反映假設未來運營結果的結果後的未來運營結果，都反映出公司假設的某些業務決策和事件，這些決策和事件可能會發生變化。因此，實際結果可能與估計結果有很大不同。因此，無法保證實現估計結果，也無法保證本演示文稿中描述的投影總能實現。

3 有效的資產負債表執行，導致2024年沒有到期債務開始時，通過出售和/或再融資到公司的循環信貸設施，GNL已經解決了2024年到期的$40500萬債務，到8月1日為止;沒有債務到期直至2025年07月GNL的成就Q2'24包括增加了GNL的戰略處置計劃指導、每股可支配FFO增長、進一步減輕負債、積極管理資產負債表通過強勁的租賃勢頭減少槓桿，並增強每股可支配FFO。通過展品管道(1)成功執行處置計劃，超出了2024年初的指導範圍。2%，發行人的淨負債資產與調整後的息税折舊及攤銷前收益（EBITDA）比率改善了8.4倍至8.1倍，同時每股可用FFO增加了2%1。將在Q3’24期末之前依照我們的初步預計完成。

第2季度收益摘要（以百萬美元計） 歸屬於普通股股東的淨虧損為（46.6）美元 淨運營收入（6）為1.678億美元 現金淨運營收入（6）為1.643億美元 核心運營資金（核心FFO）（6）為5.09億美元 調整後的資金來源（AFFO）（6）為7.67億美元 每股核心運營資金（核心FFO）（6）為0.22美元 調整後的資金來源（AFFO）（6）每股為0.33美元 平均稀釋權益股數為230.4 2024年第二季度財務亮點 關鍵資本化指標（以百萬美元計）Q2'24 淨債務（3）（4）為50.05億美元 毛資產價值（5）為87.41億美元 淨債務（3）（4）/調整後的EBITDA（6）8.1倍 淨債務（3）（4）/毛資產價值（5）為57.3％ 固定利率債務為90％ 流動性為2.2億美元 Q2'24債務資本化（以百萬美元計） 總擔保債務為2.392億美元 3.75％高級票據為5億美元 4.50％高級票據為5億美元 循環信貸額度為17.36億美元 總非擔保債務為2.736億美元 總債務為51.27億美元 利息覆蓋倍數（1）為2.4倍 加權平均利率成本（2）為4.7％ GNL將2024年的出售指引範圍提高到6.5億到8億美元，而原本是4億到6億美元，同時保持預期的現金上限範圍為7%至8％ 1.利息覆蓋率是通過將實際調整後的2024年第2季度EBITDA除以支付利息的現金（基於利息費用減去利息費用的非現金部分以及抵押貸款（折扣）溢價的攤銷淨額等）來計算的。 2.加權平均利率成本基於債務的未償本金計算。 3.表示總債務餘額為51億美元，扣除12200萬美元的現金和現金等價物。 4.不包括折扣和推遲的融資成本淨額的影響。 5.毛資產價值定義為2024年6月30日的總資產加上折舊和攤銷。 6.有關核心FFO，AFFO，調整後的EBITDA，淨運營收入和現金淨運營收入與最相似的GAAP措施的定義，請參見附錄。 7.作為2024年8月1日簽訂PSA或LOI之下定義。 加大出售指引；關閉或簽署協議的72800萬美元 已關閉簽署LOI關閉的PSA總計出售 371.4 226.8 129.7 727.9

GNL繼續強調減輕其平衡表的風險，在組合中專注於減少淨債務與調整後的EBITDA的比例並增加固定利率的債務 8.4倍 8.1倍84％ 90％ 高效平衡表 策略和執行 債務到期時間表（以百萬美元計）（1）（2） 持續平衡表執行成功解決了近期到期 1.不包括折扣和推遲的融資成本淨額的影響。顯示截至2024年6月30日的當前餘額，所在的年度即為債務到期日。 2.假設GNL行使其在循環信貸機構上的兩個6個月展期選項。 0.0％10.3％2.1％46.8％20.1％20.7％ 總債務餘額的權重平均到期日：3.3年 解決了2024年所有已安排的到期債務通過出售和/或重新融資到流動資金的情況 考慮到出售收益，永久融資，債券和/或循環信貸機構的可用性，GNL沒有到期債務到2025年7月並計劃解決此結餘 2024年債務到期 餘額：2023年12月31日 2024年債務到期 餘額：2024年3月31日 GNL到2025年7月沒有債務到期 40500萬 28400萬 0 2024年債務到期 餘額：2024年6月30日 528美元107美元 163美元530美元 1063美元500美元 500美元 1736億美元 2024年2025年2026年2027年2028年此後 抵押債務資深票據循環信貸 0 Q1'24淨債務 /調整後的EBITDA Q2'24淨債務 /調整後的EBITDA Q1'24固定利率債務 Q2'24固定利率債務 25100萬 2021年第一季度以來，總債務減少

成功執行處置計劃並利用銷售收益降低槓桿 處置名稱 預期收盤 物業數 出售價格 （以百萬美元為單位）（1） 現金 上限率（2） 平均剩餘租期加權平均 已關閉（截至8/1/24）: Truist Properties（St Retail）已關閉：Q1'24-Q2'24 20 50.3 - - Shippensburg Marketplace（Mt Retail）關閉：Q2'24 1 6.6 - - Decatur Commons（Mt Retail）關閉：Q2'24 1 15.6 - - Americold（工業/分銷）關閉：Q2'24 9 1.7億 - - Springfield Commons（4）（Mt Retail）關閉：Q2'24 1 16.5 - - 阿比林商店（Mt Retail）關閉：Q3'24 1 21.3 - - HEb Plus Center（Mt Retail）關閉：Q3'24 1 26.0 - - 已關閉的總佔用資產34個，價值3.064億美元，佔比支付現金為7.4％，剩餘租期4.4年 Total Vacant Assets Closed 25 $65.1 – – Total Closed 59 $371.4 7.4% 4.4 Years 簽署PSA： 不可退款押金Q3'24 3 1.263億 6.7% 4.5年 在盡職調查中Q3'24 2 2.6萬美元 7.1％ 10.5年 總佔用資產Q3'24 5 12.89億美元 6.7％ 4.6年 不可退款押金Q3'24至Q4'24 4 7.85億美元 - - 正在審核中Q3'24 9 1.94億美元 - - Q3'24至Q4'24的總空置資產13 97.9萬美元 - - 總簽署的PSA 18 $226.8 6.7% 4.6 Years 已執行的LOI： 佔用的資產Q3'24至Q4'24 79 $112.7萬美元 7.7％ 13.1年 空置資產Q3'24至Q4'24 7 17.0萬美元 - - 總用户LOI 86 $129.7萬美元 7.7％ 13.1年 2024年總處置截至當前：163，價值7.279億美元，最長剩餘租期5.3年 注：截至2024年8月1日的數據。 1.假定已簽署的PSA和執行的LOI根據其考慮的條款達成明確的銷售，但不能保證。 2.計算方法為每股淨收入除以出售價格。 3.基於出售當天的面積，加權後的平均剩餘租期年限。 4.表示物業的部分出售。

類別描述 內部化節省 ▪消除資產管理費，物業管理費，激勵費用，權益發行費用和內部化員工薪酬，租金和間接成本以及保留的第三方服務等，減少可報銷費用 合併協同效應▪公司整合，公共公司成本節約以及其他重複服務的消除 淨儲蓄約為7500萬美元（1） 1.基於GNL的總體管理費用，針對2022年RTL和GNL的全年總體管理費用（包括RTL的全年總體管理費用和GNL和RTL管理人員在此期間支付的諮詢和管理費用）。 2.請參見本演示文稿前面的免責聲明，以獲取有關調整數字對合並和內部化的影響的重要信息。不能保證任何未能實現的剩餘預期協同效應，價值增量估計或聯合未來經營結果。 實現重大合併協同效應和內部化節省 在合併和內部化完成後，GNL已經實現了超過7400萬（1）美元的年化成本協同效應，並計劃實現預計在交易關閉時估計的7500萬美元 Q2'24年化 協同效益 已認可的剩餘 協同效益 期望 總估算的 協同效益 （以百萬美元計） $74 $1 $75

8 第二季度投資組合概覽 資產1,242 面積（百萬）64.3 租賃率94% 加權平均剩餘租期(1)6.5年 來自美國和加拿大的SLR佔比與歐洲80%｜20% 行業92 租户755 來自投資級租户的SLR佔比（“IG級別”）(2)(3)59% 前10名租户佔比21% 合同租金增長率79% 平均每年租金增長率(3)1.3% 數據截至2024年6月30日。 1.以加權平均剩餘租期（年）為基礎，以2024年6月30日時的面積計算。 2.在此之前，投資級包括租户或擔保人的實際投資級別評級（如果有的話）或暗示的投資級別。暗示的投資級別可能包括租房父母，擔保人父母（無論擔保人是否擔保租户在租賃下的義務）或使用專有穆迪分析工慧的公司的概率生成預測等級工具來測量公司的違約概率。這個術語“家長”為這些目的包括任何擁有大於50%的投票權股份的實體租户或保證人。包括租户的信用評級，其佔據面積超過10,000平方英尺的多租户投資組合。根據年化SLR,截至2024年6月30日, GNL 的投資組合有31.9%的實際投資評級和26.9%的暗示投資級評級。 3.根據截至2024年6月30日的數據計算，使用以後與現場庫存租約轉換為在2024年6月30日為基礎的直線租金，該租金包括諸如免費租賃等租户讓步的直線數據。 4.租金上漲比例的百分比是根據2024年6月30日直接租賃線路計算的。參見第9頁腳註中的 SLR 定義。合同現金基礎租金平均增長率1.3%，包括固定百分比或實際增長，或國家CPI指數增長，可能包括租金增長的某些最低限額和最高限額。截至2024年6月30日，以直線租金為基礎，大約60.2%是固定增長率上漲，14.3%是按消費者價格指數計算的，4.3%是基於其他市場策略，21.2%沒有包含任何升級條款。 投資組合快照

9 工業 擁有良好的關鍵指標的可操作的投資組合 注：投資組合數據截至2024年6月30日。 1。按2024年6月30日計算的年化租金（“SLR”）轉換為直線租金，包括適用的免租期收益，按現有租賃權在直線基礎上計算。直線 2。指標基於2024年6月30日的面積計算。 3.指標基於截至2024年6月30日的年化SLR計算。 4.參見投資級別定義，包括幻燈片8中的腳註。 + Properties Square Feet (millions) SLR(1) ($ millions) % Leased(2) WALT(3) % IG Rated Tenants(3)(4) + + 工業及 分銷 207 32.1 $217 (31%) 96% 7.1年 59% 多租户 零售業 107 16.1 $200 (28%) 89% 5.4年 44% 單租户 零售業 840 7.7 $146 (21%) 97% 8.0年 59% 單租户 辦公室 88 8.5 $141 (20%) 94% 4.6年 72% 總投資組合 1,242 64.3 $703 94% 6.5年
各類租賃合計 租賃增量79%，91%，52%，85%，92% GNL 投資組合的全球化面貌和多元化構成形成了靈活的定位，可以專注於各種行業和市場中的有吸引力的投資機會，我們相信這將為 GNL 股東帶來長期價值。

10 1.根據2024年6月30日的數據計算，使用年化SLR，具體參見幻燈片9中的SLR定義。 2.根據資信評級劃分，資信評級數據截至2024年7月25日。具體參見幻燈片8中的投資級別評級定義。 震動資產巨頭蘋果公司CEO庫克以逾3億港元的價格拋售大量個人股票。 前十名租户的SLR佔比為21%，沒有單個租户比例超過3.2%。 租户信用評級國家物業類型SLR佔比(1) 暗示:Baa2美國單租户零售業3.2% 實際:Baa2美國/加拿大的工業和分銷業2.8% 實際:Caa1英國工業和分銷2.8% 實際:Baa3美國單租户零售業2.2% 實際:Baa2美國/意大利工業和分銷2.1% 實際:A2美國工業和分銷；多租户零售業1.9% 暗示:Ba3英國單租户辦公室1.6% 實際:Aaa美國單租户辦公室1.6% 實際:B1美國多租户零售業1.5% 暗示:Baa1美國工業/分銷1.4% 前10名租户72.4% IG級別(2)21.0% 前十名租户 投資級別高的租户

11 MIDWEST NC FL GA AL MS LA TX Nm AZ CA NV UT OR WA ID MT WY CO ND SD NE KS OK AR MO IA MN WI MI IL IN OH KY TN SC NC WV VA PA NY Vt NH ME MA NJ CT MD DE DC RI NB PACIFIC SOUTHWEST SOUTHWEST MID-ATLANTIC NEW PACIFIC BRUNSWICK NORTHWEST SOUTH EAST AK NORTHEAST 地理多元化，全球面貌 地理分佈情況説明 注：資產組數據截至2024年6月30日。 SP FR UK ITL GER LUX NETH FIN CI 美國/加拿大 美國/加拿大總計——SLR的79.8% ⚫東南部——SLR的21.7% ⚫中西部——SLR的21.2% ⚫中大西洋——12.8%的SLR ⚫西南部——11.2%的SLR ⚫太平洋西南部——5.7%的SLR ⚫東北部——6.2%的SLR ⚫太平洋西北部——0.7%的SLR ⚫新布倫瑞克——0.4%的SLR 加拿大的 歐洲 歐洲總計——SLR的20.2% ⚫英國——SLR的11.4% ⚫荷蘭——SLR的2.3% ⚫芬蘭——SLR的1.9% ⚫德國——SLR的1.5% ⚫法國－SLR的1.1％ ⚫海峽羣島-佔0.9%的SLR ⚫盧森堡佔0.8%的SLR ⚫意大利-佔0.3%的SLR ⚫西班牙-佔0.1%的SLR

12 2.1% 7.9% 7.1% 9.0% 14.8% 59.0% 2024年2025年2026年2027年2028年2029年 物業類型租約到期表（總面積佔比） 有吸引力的租期表 穩定，長期，單一租户淨租借和地理位置優越的郊區購物中心借給了基金組合特有的組合結構和長期剩餘租期的優勢，加權平均剩餘租期為6.5年（1） 注：截至2024年6月30日的數據。 1.以2024年6月30日的面積為基礎，以加權平均剩餘租期（年）為基礎計算。 多租户 零售業0.5% 2.1% 2.9% 2.4% 3.6% 12.1% 單租户 零售業0.1% 1.3% 0.8% 1.0% 1.4% 7.8% 單一租户 辦公室1.6% 1.5% 1.9% 1.2% 1.1% 6.1% 工業及 分銷0.0% 3.1% 1.6% 4.4% 8.6% 33.1% 6.5年的加權平均租期(1) 多租户零售業 單租户零售業 單租户辦公室 工業及分銷

13 截至2024年第二季度，簽訂了97項租賃和租賃續約協議，總佔地面積近150萬平方英尺，直線租金超過1700萬美元 2024年第二季度(1)租賃和續租活動 單一租户 投資組合 多租户零售業 投資組合 總數 投資組合 新租賃+續租完成16 81 97 2024年第二季度的租賃更新差額(2)8.5% 2.0% 4.3% 新租賃和續租的直線租金$490萬 $1220萬 $1710萬 新租賃和續租的面積582,957 861,059 1,444,016 新租賃|續租的加權平均租期5.0年| 9.9年8.3年| 6.0年8.3年| 8.5年 1.從2024年4月1日到2024年6月30日的租賃活動。 2.單租户中使用直線租金計算。租户是根據年度基本租金計算的多租户。 由強大的資產管理能力持續推動的租賃勢頭 卓越的資產管理能力 GNL在2024年第二季度繼續成功展示其資產管理能力，整個組合的平均年租金增長率為1.3％，整個組合的續租租賃差價為4.3％。 最近值得注意的租户活動 在2024年第二季度，與PetSmart簽訂的續租合同超過12萬平方英尺 與科爾斯在2024年第二季度將近90,000平方英尺的合同續期 與Ros在2024年第二季度簽訂了超過50,000平方英尺的續訂/新租賃合同

14 能源中心 57% 超市 錨定 21% 錨定 中心 22% 1.996億美元 單一租户 辦公室 28% 工業分銷 43% 零售 29% 工業及分銷 31% 多租户 零售 28% 單一租户 零售 21% 單一租户 辦公室 20% 7.029億美元 總組合年化SLR按細分市場 產業風險(1) 信用評級資產多樣化（1）（2） 注：組合度量截至2024年6月30日。 1.指標基於2024年6月30日的年化SLR。參見第9張幻燈片中包含的SLR定義。 2.參見第8張幻燈片中包含的投資級評級定義。 3.“其他”表示所有行業百分比低於3%的總和。 多樣化和穩定的租户基礎 單一租户組合多租户零售組合 5.032億美元 單一租户 72% （2） （3） 金融服務，7% 汽車製造業，6% 醫療保健，6% 折扣零售，5% 專業零售，5% 燃料幣/便利店，4% 貨運，3% 消費品，3% 家居改進，3% 快速服務餐廳，3% 其他，55% 投資級 59% 非投資級 37% 未評級 4%

15 租户信用評級 國家 SLR的百分比 實際：Baa2美國/加拿大 2.8% 實際：Caa1英國 2.8% 實際：Baa1美國/意大利 2.1% 含蓄：Baa2美國 1.4% 實際：Baa2美國 1.3% 前五大租户73.1%的投資評級為IG（2）（3）10.4% 美國 75% 歐洲 7% 英國 16% 加拿大 1% 細分市場亮點租賃到期安排（總平方英尺的百分比） 地理分佈（總SLR的百分比）前五大租户 31% 整個組合（1） 207 財產 32.1M 平方英尺 19% 居民物價指數上漲(1) 96% 租期加權平均餘額 7.1年 WALT 59% 投資級租户(1) 91% 租金遞增器(1) 1.5% 年平均租金增長率(1) 注：組合度量截至2024年6月30日。 1.基於年化直線租金。 2.請參見第8張幻燈片中包含的投資級評級定義。 3.計算方法為將投資評級租户的SLR百分比相加，然後除以總SLR金額。 工業及分銷概述 7.1年加權平均租期 0.0% 3.1% 1.6% 4.4% 8.6% 33.1% 2024年2025年2026年2027年2028年2029年及以後

16 87.5% 88.8% Q1'24 Q2'24 0.5% 2.1% 2.9% 2.4% 3.6% 12.1% 2024年2025年2026年2027年2028年2029年及以後 預計多租户租賃將使佔用率提高至91.8％ 多租户零售概述 租户信用評級 國家 SLR的百分比 實際：B1美國 1.5% 實際：Baa3美國 1.2% 實際：A2美國 1.0% 實際：Ba2美國 1.0% 實際：A3美國 1.0% 前五大租户56.1%的投資評級為IG（3）（4）5.7% 細分市場亮點租賃到期安排（總平方英尺的百分比） 租賃管道（000）前五大租户 28% 整個組合（1） 107 財產 16.1M 平方英尺 2億美元 SLR 租用和管道 91.8% 5.4年 WALT 44% 投資級租户(1) 2.0% 租賃價差(2) 61.0% 美洲熱帶地區(1) Q2'24佔用率 Q2'24執行佔用率 Q2'24租賃管道 注：資產組度量截至2024年6月30日。租賃管道數據截至2024年7月31日。假設已執行的租約開始，簽署的意向書引導約定條款的明確租約，這並不是確定的。 1.基於年化直線租金。 2.使用年基本租金計算。 3.請參見第8張幻燈片中包含的投資級評級定義。 4.計算方法為將投資評級租户的SLR百分比相加，然後除以總SLR金額。 5.4年加權平均租期 錨定租户： 5.8年 內部租户： 4.1年 14,255 SF 126 SF 351 SF Q2'24 +執行佔用 和租賃管道 91.8%

17 美國 88% 歐洲 4% 英國 8% 0.1% 1.3% 0.8% 1.0% 1.4% 7.8% 2024年2025年2026年2027年2028年2029年及以後 單一租户零售概述 租户信用評級 國家 SLR的百分比 隱含：Baa2美國 3.2% 實際：Baa3美國 2.2% 實際：Baa2美國 1.4% 實際：A3美國 1.3% 實際：Ba3英國 0.9% 前五大租户65.6%的投資評級為IG（2）（3）9.0% 細分市場亮點租賃到期安排（總平方英尺的百分比） 地理分佈（總SLR的百分比）前五大租户 21% 整個組合（1） 840 財產 7.7M 平方英尺 1.46億美元 SLR 97% 已租出 8.0年 WALT 59% 投資級租户(1) 85% 租金遞增器(1) 1.6% 年平均租金增長率(1) 注：資產組度量截至2024年6月30日。 1.基於年化直線租金。 2.請參見第8張幻燈片中包含的投資級評級定義。 3.計算方法為將投資評級租户的SLR百分比相加，然後除以總SLR金額。 8.0年加權平均租期

18 1.6% 1.5% 1.9% 1.2% 1.1% 6.1% 2024年2025年2026年2027年2028年2029年及以後 單一租户辦公室概述 租户信用評級 國家 SLR的百分比 隱含：B1英國 1.6% 實際：Aaa美國 1.6% 實際：Aa3荷蘭 1.4% 隱含：盧森堡A 0.8% 隱含：Baa2芬蘭 0.8% 前五大租户74.2%的投資評級為IG（3）（4）6.2% 細分市場亮點租賃到期安排（總平方英尺的百分比） 20% 整個組合（1） 88 財產 8.5M 平方英尺 1.41億美元 SLR 94% 已租出 72% 投資級租户(1) 1.7% 年平均租金增長率(1) 92% 租金遞增器(1) 70% 使命必達(2) 地理分佈（總SLR的百分比）前五大租户 注：資產組度量截至2024年6月30日。 1.基於年化直線租金。 2.大使館，實驗室和研發設施（NC）根據平方英尺計算，是關鍵任務。 3.請參見第8張幻燈片中包含的投資級評級定義。 4.計算方法為將投資評級租户的SLR百分比相加，然後除以總SLR金額。 4.6年加權平均租期 美國 48% 歐洲 29% 英國 23%

19 領導層概述 管理董事會 Michael Weil，董事 有關Michael Weil的個人簡介，請參閲“管理”部分 Michael Weil，首席執行官兼總裁 曾擔任The Necessity Retail REIT的CEO 自2012年以來，Global Net Lease，Inc.的董事會成員 擔任房地產投資證券協會董事會主席 Chris Masterson，首席財務官 以前擔任GNL的首席會計師 過去的經驗包括在高盛和畢馬威的會計職位 Sue Perrotty，董事會非執行主席 目前擔任AFm Financial Services和Tower Health的總裁兼首席執行官 Edward Rendell，獨立董事 之前是賓夕法尼亞州第45任州長和費城市長，曾擔任The Necessity Retail REIT的董事會成員 Lisa Kabnick，獨立董事 Troutman Pepper Hamilton Sanders LLP的退休合夥人，曾是The Necessity Retail REIT的董事會成員 Therese Antone，獨立董事 自2009年被任命為Salve Regina大學校長 Leslie Michelson，獨立董事 目前擔任Franklin BSP Franklin Lending Corporation的首席獨立董事，曾擔任The Necessity Retail REIT的董事會成員 Stanley Perla，獨立董事 以前擔任Madison Harbor Balanced Strategies, Inc.的董事會成員和審計委員會主席，曾擔任The Necessity Retail REIT的董事會成員 獨立董事 內部董事 Jesse Galloway，執行副總裁兼總法律顧問 於2023年9月加入GNL 擁有代表大型房地產公司和金融機構的25年法律經驗，包括 擔任總法律顧問10年和在私人執業中15年 Jason Slear，執行副總裁 負責籌集、協商和完成GNL的房地產收購和處置 在職業生涯中管理了超過35億美元的 房地產資產和超過1000萬平方英尺的租約 Ori Kravel，高級副總裁 負責公司發展和業務策略 執行了超過120億美元的資本市場 交易和超過250億美元的併購 Rob Kauffman，獨立董事 Fortress Investment Group的聯合創始人，曾任UBS的管理 董事、BlackRock Financial的負責人和Lehman Brothers的負責人 Michael J.U. Monahan，獨立董事 目前擔任CBRE副主席，曾擔任Jones Lang Wootton的高級董事和Cushman & Wakefield的副總裁

20 附錄：財務定義 非GAAP財務措施 本節討論我們用來評估業績的非GAAP財務指標，包括經營活動產生的資金（“FFO”）、核心經營活動產生的資金（“Core FFO”）、調整後的經營活動產生的資金（“AFFO”）、 調整後的利息、税、折舊和攤銷前利潤（“調整後的EBITDA”）、淨營業額（“NOI”）和現金淨營業額（“Cash NOI”）。雖然NOI是一種物業級別的指標，但AFFO基於公司總體表現，因此反映出與NOI特定關聯的其他項的影響，例如利息費用、總部及管理費用和向關聯方的運營費用。此外，本文中定義的NOI不包括直線租金調整，但AFFO包括此調整。提供這些非GAAP措施的説明和到最直接可比的GAAP措施，即淨收益的和解僅供參考。 關於使用非GAAP措施的警告 FFO、核心FFO、AFFO、調整後的EBITDA、NOI和Cash NOI不應被認為比當前GAAP方法計算淨收入更相關或更準確，或在評估我們的經營績效方面更適用。根據GAAP評估房地產價值和績效的方法應被認為是一種更相關的操作績效的衡量標準，應被認為比非GAAP措施更突出。 其他REIT可能不按照當前房地產投資信託協會（“NAREIT”）定義（與我們一致），可能與我們對當前NAREIt定義的解釋不同，或者可能與我們計算Core FFO或AFFO的方法不同。因此，我們提出的FFO、Core FFO和AFFO的呈現可能與其他REIT提出的具有類似標題的措施不可比較。 我們認為FFO、Core FFO和AFFO是我們表現的有用指標。由於FFO、Core FFO和AFFO的計算排除了諸如房地產資產的折舊和攤銷以及經營性房地產資產的出售損益（這些因素可以在相同條件下的相同資產的多個所有者之間因成本核算和有用壽命估計而有所變化），因此FFO、Core FFO和AFFO的呈現有助於在不同時期和我們所在的同齡人REIT之間進行業績比較。 資金來源、核心資金來源和調整後的經營活動產生的資金 基於房地產資產的特定獨特運營特徵，行業協會NAREIt制定了一項被稱為FFO的指標。我們相信，FFO是反映REIT運營表現的適當補充指標。FFO不能等同於根據GAAP確定的淨收入或淨虧損。 我們根據NAREIT董事會長期制定的標準（White Paper至2018年12月經NAREIt董事會批准的報告）計算FFO，這份報告明確規定了FFO的定義。White Paper將FFO定義為根據GAAP計算的淨收入或淨虧損，不包括與房地產相關的折舊和攤銷，特定房地產資產出售的損益，更替控制的損益和某些真實的房地產資產的減值赤字和由於減值直接歸因於該實體持有的可折舊房地產的價值下降而導致的關聯合營企業調整。合營企業和合資企業的調整計算排除非控制權益的比例，以到達適用的FFO、Core FFO、AFFO和屬於股東的NOI。我們的FFO計算符合NAREIT的定義。

21 用於房地產資產的歷史會計慣例要求對建築物和改進進行直線折舊，對無形財產進行直線攤銷，這意味着房地產資產的價值會隨時間可預測地降低。我們認為，由於不同市場條件，包括通貨膨脹、利率、失業率和消費支出的影響，使用歷史會計進行房地產評估和特定其他項目的操作結果的展示可能不太信息化。歷史會計涉及使用GAAP。任何其他會計方法，例如公允價值法，不能被認為比GAAP中找到的房地產估值的可比方法更準確或相關。儘管如此，我們認為FFO的使用（除去與房地產相關的折舊和攤銷等）提供了對我們業績的更全面理解，對投資者和管理層都具有更大的意義，並且與去哪兒相比，反映出我們操作的影響。營收趨勢、租賃率、租金率、運營成本、總部及管理費用和利息成本等方面的變化，這些在淨收入中可能不會立即顯現。 資金來源、核心資金來源和調整後的經營活動產生的資金（續） 核心資金來源 在計算核心FFO時，我們從FFO開始，然後排除某些非核心項目，如合併、交易和其他成本，以及被認為是非核心的某些其他成本，如債務清償成本。購買物業及與該過程相關的費用，是我們核心業務計劃的一個關鍵操作特點，以產生運營收入和現金流，以向股東支付股息。在評估房地產投資時，我們區分了收購成本和投資的後續操作。我們還將推遲融資成本的無形資產和提前清償債務產生的損失排除在核心FFO之外。我們認為這些重寫和提前清償的罰款是資本交易，而不是運營的指標。通過排除費用、收購、交易和其他非核心成本以及非核心成本，我們認為核心FFO提供了有用的可比較的補充信息，適用於每種類型的房地產投資，並與對運營績效的估計分析的一致性。 調整後的經營活動產生的資金 在計算AFFO時，我們從核心FFO開始，然後排除AFFO中被認為更具有代表性的投資活動、其他非現金收入和支出、以及其他活動或項目的收益和支出影響，包括不是我們核心業務計劃的基本屬性或一次性或非經常性項目支付的款項。這些項目包括提前清償債務和其他在核心FFO中排除的項目，以及可能無法最終實現的未實現損益，例如衍生工具的收益或損失，外匯交易的收益或損失以及投資的收益或損失。此外，通過排除來自AFFO的非現金收入和支出項，例如以上市場和以下市場租約無形資產的攤銷、推遲融資費用的攤銷、直線租金和股權基礎報酬，我們認為，我們提供了有關直接影響我們持續運營績效的收入和支出項目的有用信息。我們還排除了歸責於重要性等原因，我們最初發生的，由因三方返還的融資成本所產生的收入。我們還將實現的外匯兑換合同的淨收益或損失包含在AFFO中，因為這些項目是我們持續運營的一部分，影響我們當前的運營表現。 附錄：財務定義

在計算AFFO時，我們還排除某些開支，這些開支在GAAP中被視為營業費用，用於確定營業淨收入。 所有付款和應計收取的獲取，交易和其他成本（包括清償債務的預付款罰款和合並相關費用）以及某些其他費用，包括為2023年代理爭奪戰和相關的Blackwell / Related Parties訴訟支付的費用，與我們營業期間發生或收購資產時對我們的營業績效產生負面影響，也會對投資者的回報產生負面影響，但我們將其排除在外，因為我們認為它們與我們的持續表現不符。 此外，在GAAP下，某些擬定的非現金公允價值和其他非現金調整被視為對淨收入的操作性非現金調整。 此外，如上所述，我們認為公允價值調整的收益和損失是不實現的和未來可能不實現的項目，不反映持續經營業務，因此在評估營業績效時通常進行調整。 從我們的AFFO計算中排除上述詳細收入和支出項目，提供了與管理層對我們的營業績效分析一致的信息。 此外，基於當前市場波動和基本市場狀況評估的影響，但也可能源於運營因素，例如租金和佔用率，公允價值調整可能與我們當前的營業績效直接相關或可歸屬性。 通過排除可能反映預期和未實現收益或損失的這種變化，我們相信AFFO提供了有用的補充信息。 通過提供AFFO，我們相信我們正在提供可以用於評估我們的表現的有用信息，而不受與我們的財產組合無關的交易或其他項目的影響。 我們提供的AFFO可能與其他以不同方式定義AFFO的REIT報告的AFFO不可比。 另外，我們認為為了促進對我們的運營結果的清晰理解，AFFO應與按照GAAP計算並在我們的合併財務報表中提出的淨收入（損失）一起檢查。 AFFO不應被視為淨收入（損失）的替代指標，也不應被視為衡量我們的流動性或分配能力的現金流量的替代指標。

NOI是等於淨收入（損失），最直接可比的GAAP財務指標，減去停用業務、利息、其他收入和優先股投資和投資證券的收益，加上公司總部和管理費用、獲取、交易和其他費用、折舊和攤銷、其他非現金費用和利息費用的非GAAP財務指標。 我們內部使用NOI作為績效度量標準，並認為NOI提供有關我們的財務狀況和業績的有用信息，因為它僅反映出在物業層面上發生的所得和支出項目。 因此，我們相信NOI是評估我們的房地產資產營業績效和做出資源配置決策的有用指標。 此外，我們相信當在時期內比較佔用率、租金、營業成本和取得活動對未負債基礎上的操作績效的趨勢時，NOI提供了透視，但這透視從淨收入中並不直接顯現。NOI在反映與一項財產的經營結果更密切相關的結果時，排除了淨收入中的某些組成部分。例如，利息費用不一定與房地產資產的營業績效相關聯，並且通常是在公司層面而不是在物業層面上發生。 此外，由於歷史成本會計和有用生命週期估計，折舊和攤銷可能會扭曲財產層面的營業績效。我們提供的NOI可能與其他REIT以不同方式定義的NOI不可比。 我們認為為了促進對我們營業結果的清晰理解，應將NOI與按照我們的合併財務報表提供的淨收入（損失）一起檢查。NOI不應被視為按照GAAP計算的淨收入（損失）的替代指標，也不應被視為衡量我們流動性的現金流量的替代指標。

1. 這些費用主要包括直接與合併和內部化有關的諮詢、法律和其他專業成本。 2. 金額涉及與我們歐洲實體的税務重組有關的費用。 我們不認為這些開支是我們正常營業表現的一部分，因此已按照此金額增加了調整後的EBITDA。3. 金額包括與（i）我們前任聯合首席執行官退休的報酬相關的報酬； （ii）與前業主的過渡服務協議；和（iii）與前RTL董事的到期董事和官員保險相關的保險保費。 我們不認為這些開支是我們正常營業績效的一部分，因此已按照此金額增加了調整後的EBITDA。$(數額千元) 2024年6月30日結束的三個月 淨虧損$(35,664） 折舊和攤銷$89,493 利息費用$89,815 所得税費用$(250) EBITDA $143,394 減值損失$27,402 權益基礎補償$2,340 合併，交易和其他費用(1) $1,572 房地產投資的出售收益$34,102 衍生工具的收益$（530） 未指定外幣擔保和其他對衝失效的收入$(300) 熄滅債務的損失 $13,090 其他收益$(309) 與歐洲税務重組相關的費用(2) $ 16 與合併和內部化相關的過渡成本(3) $995 調整後的EBITDA $153,568 總部和管理費用$15,196 與歐洲税務重組相關的費用(2) $(16) 涉及合併和內部化的過渡成本(3) $（995） NOI $167,753 所有租賃和租賃抵押品的攤銷(低於市場和高於市場)，以及資產和使用權的減值攤銷，合計淨$1,901 直線租金$（5,349） 現金NOI $164,305 支付利息的現金 利息費用$ 89,815 利息費用的非現金部分$(2,580) 按折扣計算的抵押貸款和優先票據的攤銷 (24,080) 支付利息總額 $63,155 (數額千元) 三個月結束於 30-Jun-24 歸屬普通股股東的淨虧損（根據GAAP） $（46,600） 減值損失 $27,402 折舊和攤銷 $89,843 房地產投資的出售收益$(34,102) 屬於股東的FFO（按NAREIT的定義） $36,193 合併，交易和其他費用（1） $1,572 熄滅債務的損失$ 13,090 屬於股東的核心FFO $50,855 非現金股票補償 $2,340 利息費用的非現金部分 $2,580 與以上市場租賃和使用權、減值和資產相關的攤銷 (1,901) 直線租金 $（5,349） 未指定的外幣預訂和其他對衝無效的收益$(300) 取消未實現外幣交易收益(2)$(230) 抵押折扣的攤銷 $24,080 與歐洲税務重組相關的費用 (3) $ 16 與合併和內部化相關的轉型成本(4)$ 995 被放棄的處置定金(5)$（196） 屬於股東的調整後的運營資金 $76,692 加權平均股數-基本和攤薄 230,381 每股普通股股東的淨虧損$(0.20) 每股FFO $0.16 每股核心FFO $0.22 每股調整後的資金操作 $0.33 已宣佈的股利 $63,754

25（單位：千美元） 結束於6月30日 普通股股東應佔淨虧損（按照美國通用會計準則）$(46,600) 減值費用 27,402 折舊及攤銷費用 89,843 處置房地產投資的收益（34,102） 歸屬於股東的房地產投資信託開發基金（根據NAREIT定義） 36,193 合併、交易及其他成本(1) 1,572 償債損失 13,090 核心的歸屬於股東的房地產投資信託開發基金 50,855 非現金股權報酬 2,340 利息費用非現金部分 2,580 與租賃權益產生的攤銷及權益中上下市場租賃無形資產及使用權資產有關的攤銷，淨額 1,901 租金分期（5,349） 未指定的外匯墊付和其他避險操作效率利得（300） 消除外匯交易評估收益(2) （230） 按折扣的房抵押貸款攤銷 24,080 歸屬於股東的調整後基金運營資金 $76,692 基本和稀釋後加權平均股數 230,381 每股應佔淨虧損 $(0.20) 每股股利 $0.16 核心的歸屬於股東的房地產投資信託開發基金每股 $0.22 歸屬於股東的調整後基金運營資金每股 $0.33 宣佈的股利 $63,754 非公通貸金融協調 1.這些成本主要包括與合併和內部管理（內部化）直接相關的諮詢、法律和其他專業費用。 2.為計算調整後基金運營資金，我們加回未實現的收益（損失）。截至2024年6月30日的三個月，衍生工具的收益為50萬美元，其中包括20萬美元的未實現收益和30萬美元的實現收益。 3.金額與我們歐洲實體的税務重組有關的成本有關。我們不認為這些費用是我們的正常經營性能的一部分，因此，已增加相應的調整後基金運營資金。 4.金額包括與以下有關的成本：（i）為我們的前任共同行政總裁支付的薪酬，他於2024年3月31日退休；（ii）與前任顧問的過渡服務協議；以及(iii)與將到期的前RTL董事的董事和高管保險有關的保險費。我們不認為這些費用是我們的正常經營性能的一部分，因此，已增加相應的調整後基金運營資金。 5.代表我們一處物業的潛在買家被沒收的存款，記錄在我們的合併運營報表的其他收入中。我們不認為這項收入是我們的正常經營性能的一部分，因此，已相應地將調整後基金運營資金減少。