附件10.4

第五修正案(租約延期)

本修正案(下稱“第五修正案”)日期為2024年4月18日，由加利福尼亞州的ACCURIDE國際公司(下稱“房東”)和特拉華州的RXSIGHt，Inc.(下稱“承租人”)簽訂。雙方同意如下：

A.
租約的識別。參考某一商業租約

日期為2015年8月31日的協議(“原租約”)，經某些第一次修訂

對租約日期為2015年11月23日的修正案，經該第二次修訂

對租約日期為2015年12月22日的修訂，經第三次修訂

經日期為2016年11月12日的租約特定第四修正案修訂的2016年1月18日的租約修正案(經修訂的原始租約在此統稱為“租賃”)，適用於某些物業，其中包含位於加利福尼亞州Aliso Viejo的100 Columbia Suite 200的約21,498平方英尺的可出租平方英尺，以及位於Aliso Viejo CA的100 Columbia Suite 100的20,608平方英尺，具體描述為該物業。

B.
第五修正案的背景。雙方同意下列事項：
1.
條款/前提。房東和租客同意將租約再延長76個月，總面積為42106平方英尺。
2.
租期續期。續期租期為2024年10月1日至2031年1月31日。
3.
租户改善津貼。房東應為雙方同意的所有建築改進提供50,000美元的津貼。租户同意從津貼中撥出最多10,000美元，用於升級垃圾圍欄，以匹配位於120/140和150哥倫比亞的圍欄。承租人應提供一份工作書，説明承租人改善津貼將涵蓋哪些工作。(見附件A)
4.
ISLC。自2024年9月30日起，向房東簽發的任何現有的不可撤銷備用信用證(ISLC)將被註銷和作廢。自《第五修正案》生效之日起，承租人應：
i.
在公開發布後十(10)個工作日內向房東提交其10-Q和10-K的副本或鏈接。
二、
如果租户的現金和等價物低於40,000,000美元，租户應在十(10)個工作日內通知房東。
三、
如果租户的現金等價物在任何五(5)個工作日內低於30,000,000美元，租户應在兩(2)個工作日內通知房東，並在三十(30個日曆日)內向房東提供金額為773,661.81美元的不可撤銷備用信用證(ISLC)。承租人應遵循ISLC要求(原租約附件F)發佈的格式

 

 

 

“此部分故意留空”

-1-

C.
第五次延期期間的租金。在第五次延展期內，應支付的基本租金應為下列數額：

 

月份

速率/SF

費率/月

*01-12:

$1.540

64,843.24美元，外加NNN

13 – 24:

$1.594

67,112.75美元，外加NNN

25 – 36:

$1.650

69,461.70美元，外加NNN

37 – 48:

$1.707

71,892.86美元，外加NNN

49 – 60:

$1.767

74,409.11美元外加NNN

61 – 72:

$1.829

77,013.43美元，外加NNN

73 – 76:

$1.893

79,708.90美元，外加NNN

*第2、11和12個月基本租金下調

除基本租金外，承租人須按以下規定承擔三倍淨費用

現有租約。

D.
可選擇續訂。租户將在第四修正案期限結束時獲得兩(2)五(5)年延長租約的選擇權。本第五修正案之前的所有其他續訂選項均無效。承租人應在不少於九(9)個月且不超過租賃期滿前十二(12)個月的書面通知下提供續訂通知，表明其續簽租約的意向。期權期間的基本租金金額應為FMV的95%，且不低於上個月支付的租金。
E.
押金。租約執行時，承租人應支付相當於上個月租金(79,708.90美元)的保證金。現有租約的保證金為52905.71美元，執行時將增加26803.19美元。
F.
佣金。在這件事上，雙方都沒有經紀人代表。
G.
其他的。租賃中定義的本第五修正案中使用的任何術語在本文中應具有相同的含義，除非上下文表明另有含義。本租賃意在通過本第五修正案的規定加以補充和修訂，此後應一併考慮和解釋本租賃。本租約的所有條款、條款、條件和契諾，經本第五修正案修改後，應並繼續具有完全效力和效力。

本第五修正案於上述日期生效，特此為證。

 

《房東》：

 

“租户”：

 

 

 

Accuride國際公司。

一家加州公司

 

RXSIGHt，Inc.

一家特拉華州公司

 

 

 

作者：

傑弗裏·A·鄧拉普

 

作者：

/s/羅恩·庫爾茨

 

 

 

標題：

總裁兼首席執行官

日期：

4/18/2024

 

日期：

4/18/2024

 

-2-

“此部分故意留空”

附件A

工作信函示例

(租户改進)

100哥倫比亞，100套房，加利福尼亞州Aliso Viejo

1.
改善租户狀況

承租人改進工程(“承租人改進”)應包括根據附件b所附工作平面圖完成對房屋的某些改進所需的工作。承租人應與確認為J.S.Shafer&Associates，Inc.的總承包商簽訂合同，建造承租人改進。承租人改進工作應按照以下要求進行和進行：

A.
有一項理解是，除以下規定外，承租人的改進只應包括業主在附件A和B中確定的對房屋的實際改進，並且不包括(但不限於)承租人的傢俱、行業固定裝置、隔斷、設備和標牌改進(如果有的話)。此外，承租人的改進應包括業主的建築標準材料和規範(“標準”)。承租人不得要求在門和門框、飾面五金、入口圖形、天花板系統、燈具和開關、機械繫統、生命和安全系統和/或窗户覆蓋物方面偏離標準；但房東可自行酌情書面授權一項或多項此類偏差，在這種情況下，除非房東另有酌情同意，否則在本租賃期滿或終止時，承租人應完全負責以適用的標準物品(S)更換該標準的費用。所有其他非標準項目(“非標準改進”)應事先得到業主的批准，業主可自行決定不予批准。在任何情況下，業主不得批准任何非標準改進，如果業主確定此類改進(I)質量低於相應的標準，(Ii)不符合適用的政府要求，(Iii)要求的建築服務超出業主根據本租約向租户提供的水平，或(Iv)會從房屋外部產生不利的美學影響。
B.
承租人應使用持牌總承包商(標識為J.S.Shafer&Associates)和該承包商選定的分包商來建造房屋。
C.
在開始施工或承租人改善工程之前，TI承包商及其每個分包商應遵守業主對第三方承包商的一般要求，包括但不限於所有保險範圍要求和向業主提供適當保險證書的義務。
D.
在承租人改善工程施工開始前，應向業主和承租人提供施工進度計劃，並每週更新

-3-

工作信函(續)

E.
承租人改進工作應始終按照所有州、聯邦和地方法律、法規和法令進行，包括但不限於所有OSHA和其他安全法律、《美國殘疾人法》(ADA)和所有適用的政府許可和法規要求。
F.
租户特此指定理查德·德林克沃德，電話號碼：(949)521-7833作為其代表、代理人和實際代理人，為了接收通知、批准提交和發出變更請求，房東有權依賴這些人的授權和指示，就像是由租户直接發出的一樣。承租人在向業主發出書面通知後，可隨時修改其施工代表(S)的指定。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

“此部分故意留空”

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-4-

2.
改善租户的成本

 

 

租户改進--CV-2A

附件C

J.S.Shafer&Associates，Inc.

100哥倫比亞，套房100

 

價目表

加利福尼亞州阿利索·維埃霍，郵編92656

 

職位編號2362

空白

 

08/29/16

 

 

CSI

項目説明

數數

單位

單位

成本

項目值

01030

一般情況

 

 

 

70,048.80

01000

建築許可費

1

津貼

12,500.00

12,500.00

01027

電氣工程

1

很多

18,000.00

18,000.00

01028

機械工程師

1

很多

8,000.00

8,000.00

01032

印刷和複印

1

津貼

750.00

750.00

01523

剪刀/吊杆升降機-租賃

1

每個

1,200.00

1,200.00

01560

處理已拆除的4英尺氟管

1

很多

496.32

496.32

01566

碎片處理垃圾箱

3

每個

800.00

2,400.00

02070

演示牆254 '@9.5 '

3,420

SQ。英國“金融時報”

2.00

6,840.00

02070

根據09/14計劃額外演示-130英寸

1,260

SQ。英國“金融時報”

2.00

2,520.00

02070

演示X框架的牆壁覆層，拆除釘槍

6

工時

39.48

236.88

02071

隔音天花板

5,384

SQ。英國“金融時報”

0.75

4,038.00

02072

演示現有的2x 4熒光燈具

117

每個

9.00

1,053.00

02073

演示現有地毯、vct-break rm、牆底

8,493

SQ。英國“金融時報”

0.45

3,821.85

02074

演示板乙烯基和海灣基地休息室

475

SQ。英國“金融時報”

1.00

475.00

02075

演示現有廁所隔板

1

很多

200.00

200.00

02076

演示並放棄現有的管道排水溝

12

工時

47.53

570.36

02080

Conc切割、演示和處置-水槽安裝

60

SQ。英國“金融時報”

13.00

780.00

02081

Conc切割、演示基礎選舉和管道

14

SQ。英國“金融時報”

13.00

182.00

03030

更換混凝土水槽安裝

60

SQ。英國“金融時報”

18.00

1,080.00

03031

更換混凝土地下電氣和管道

14

SQ。英國“金融時報”

18.00

252.00

03034

Conc板裂縫研磨打開並填充Sika

280

 

2.35

658.00

06200

安裝中跨支架-Chem Lab天花板

1

很多

488.15

488.15

06400

櫥櫃-重新定位/修改現有的

1

津貼

2,000.00

2,000.00

06410

櫥櫃新Saron枱面

28

SQ。英國“金融時報”

48.00

1,344.00

07210

絕緣-R19面向-現有@ mezz-repair

1

很多

1,638.25

1,638.25

07211

絕緣-R11

1

很多

1,098.25

1,098.25

07212

僅在CV-2A頂部使用隔熱材料-R-30

1

很多

13,650.00

13,650.00

07215

隔熱-R13-隔離牆

3,360

SQ。英國“金融時報”

1.15

3,864.00

07216

6英寸牆壁中的R-19隔熱材料-Chem Lab

1,080

SQ。英國“金融時報”

1.45

1,566.00

07217

化學實驗室天花板R-30隔熱材料

900

SQ。英國“金融時報”

1.85

1,665.00

07700

屋頂維修工作

4

很多

750.00

3,000.00

08331

維修倉庫2扇卷門

2

每個

1,208.00

2,416.00

08500

金屬窗框和安裝-5- 0x 4 -0 ea

6

每個

392.20

2,353.20

08501

帶Pyran消防安全玻璃的窗户-1小時評級

1

津貼

750.00

750.00

08801

門漬樺木框架側精簡版-8英尺-小時深-英寸

4

很多

950.00

3,800.00

08802

門-6- 0x 8 -0，染色等級，硬件，安裝

4

每個

1,100.00

4,400.00

08803

安裝保存以供重複使用的門

14

很多

150.00

2,100.00

08804

門-3- 0x 8 -0，染色等級，硬件，已安裝

4

很多

800.00

3,200.00

08805

更換門禁硬件以匹配CV1

22

每個

130.00

2,860.00

08806

踢板-不鏽鋼-安裝

14

每個

44.57

623.98

08807

閉門器已安裝

8

每個

155.00

1,240.00

09104

框架和幹牆- H=10英尺，根據9/14計劃

1

很多

28,600.00

28,600.00

09105

框架和幹牆天花板化學實驗室-9/14計劃

900

SQ。英國“金融時報”

11.12

10,008.00

09107

幹牆凹槽燈盒1小時

16

每個

95.00

1,520.00

09108

框架和幹牆組合防火/防煙擋板

7

每個

250.00

1,750.00

09109

幹牆毛皮和A形框細節暴露

1

津貼

975.00

975.00

09110

幹牆切割貼片飾面-T24插座

9

每個

375.00

3,375.00

 

1的3

 

 

 

租户改善成本（續）

-5-

 

租户改進--CV-2A

附件C

J.S.Shafer&Associates，Inc.

100哥倫比亞，套房100

 

價目表

加利福尼亞州阿利索·維埃霍，郵編92656

 

職位編號2362

空白

 

08/29/16

 

 

CSI

項目説明

數數

單位

單位

成本

項目值

09115

背襯支架-2排牆-RM 154

60

Ln.英尺

5.50

330.00

09512

T形酒吧網格-新辦公區-標準瓷磚

2,564

SQ。英國“金融時報”

3.74

9,589.36

09513

t-bar & Gridstone-148，148，150，153，154，155

2,000

SQ。英國“金融時報”

4.65

9,300.00

09514

更換帶有匹配CV-1瓷磚的天花板瓷磚

2,976

SQ。英國“金融時報”

1.56

4,642.56

09515

在休息室安裝可硬清洗的天花板瓷磚

500

SQ。英國“金融時報”

2.65

1,325.00

09666

乙烯基靜電地板- RM 153硬件開發

580

SQ。英國“金融時報”

7.92

4,593.60

09675

板材乙烯基-RM 154 -升級材料

900

SQ。英國“金融時報”

9.34

8,406.00

09676

牀單乙烯基-休息室-帶圓頂-升級MTl

500

SQ。英國“金融時報”

8.20

4,100.00

09677

VCT地板- NIC -由其他人

1

很多

1.00

1.00

09678

地毯瓷磚- NIC -由其他人

1

很多

1.00

1.00

09678

乙烯基橡膠牆基- NIC -由其他人

1

很多

1.00

1.00

09910

完成新的和現有的門染色透明塗層

29

每個

75.00

2,175.00

09966

乙烯基靜電放電地板拋光和拋光-靜電放電程序

1

很多

575.00

575.00

09970

衞生間更換玻璃纖維網

1

很多

2,100.00

2,100.00

09990

油漆-內牆-除154號房外的所有

18,324

SQ。英國“金融時報”

0.88

16,125.12

09991

油漆-室內-RM 152-環氧樹脂

1,080

SQ。英國“金融時報”

1.70

1,836.00

09992

152 RM油漆天花板-環氧樹脂

900

SQ。英國“金融時報”

1.97

1,773.00

09995

西樓梯井油漆和幹牆維修

1

津貼

750.00

750.00

09996

細節繪畫-框架暴露

1

很多

400.00

400.00

10400

僅需要標誌代碼

1

很多

420.00

420.00

10520

滅火器櫃

4

每個

262.00

1,048.00

10600

廁所隔板-新-不鏽鋼

1

很多

9,017.00

9,017.00

10800

廁所配件-新

1

很多

4,887.00

4,887.00

11000

協助CV設備安裝-允許

40

工作時間

90.51

3,620.40

12512

百葉窗百葉窗-安裝

76

每個

131.00

9,956.00

12526

移除並更換窗户膜

1

很多

1.00

1.00

15310

氮擴展現有&5個服務點

1

津貼

4,500.00

4,500.00

15315

壓縮空氣-擴展存在-10分svc

1

津貼

6,500.00

6,500.00

15316

清潔水-延伸到實驗室的水槽

1

津貼

1,800.00

1,800.00

15401

新的凝結水管道

1

津貼

1,000.00

1,000.00

15405

挖掘溝渠和回灌-排水溝，電氣

1

很多

1,000.00

1,000.00

15449

地下下水管道探索和視頻

1

很多

750.00

750.00

15450

根據2016年7月20日的P-1和P-2計劃進行管道

1

津貼

17,500.00

17,500.00

15451

安裝CV的水槽和處理器-冰mkr咖啡吧

1

津貼

1,500.00

1,500.00

15455

更換馬桶、廁所、小便池-免提安裝

1

很多

10,629.00

10,629.00

15456

修復陷阱底漆-R/R

1

津貼

1,400.00

1,400.00

15620

每單位的Havac空氣平衡和報告

1

很多

4,995.00

4,995.00

15650

新壓縮機的真空墊

2

每個

1,500.00

3,000.00

15800

Hvac-RM 154-Chem Lab-負壓-16 x

1

津貼

30,000.00

30,000.00

15801

Hvac-RCM 128-光學實驗室-正壓

1

津貼

10,000.00

10,000.00

15802

Hvac-區域平衡- 5台現有機器

1

津貼

20,000.00

20,000.00

15803

安裝2個Labconco排風扇和系統

1

津貼

25,000.00

25,000.00

15865

組合防火和煙霧擋板-RM 154 1小時

7

每個

650.00

4,550.00

15883

安裝HEPA過濾器單元、HEPA單元NIC

6

津貼

800.00

4,800.00

15900

消防噴頭-調整噴頭位置

1

很多

12,644.00

12,644.00

16400

電子演示保險箱

1

很多

2,000.00

2,000.00

16401

分佈式電源插座和數據

1

很多

31,055.35

31,055.35

16408

電氣添加2-120-208面板，帶進線器

1

很多

2,471.65

2,471.65

 

2的3

 

 

 

 

租户改善成本（續）

-6-

 

租户改進--CV-2A

附件C

J.S.Shafer&Associates，Inc.

100哥倫比亞，套房100

 

價目表

加利福尼亞州阿利索·維埃霍，郵編92656

 

職位編號2362

空白

 

08/29/16

 

 

CSI

項目説明

數數

單位

單位

成本

項目值

16413

應急電源-175安轉換開關

1

很多

2,532.60

2,532.60

16414

Emer配電盤、xfMR、斷開連接、餵食器

1

津貼

6,737.55

6,737.55

16415

在CV-2A IT室安裝接地母排

1

很多

455.00

455.00

16416

為2臺新的空調機組供電-H-8和H-25

1

很多

2,863.85

2,863.85

16417

為2個Labconco排氣罩和風扇供電

1

很多

5,747.17

5,747.17

16474

更換損壞的密封屋頂空調機組

1

很多

2,876.98

2,876.98

16475

在conc地板上安裝電源/數據/視頻-RM 130

1

裝配

1,593.83

1,593.83

16476

在地板箱中安裝電源和數據

1

很多

887.00

887.00

16511

燈具-退出

9

每個

125.00

1,125.00

16512

燈具-2x 4 LED

105

每個

131.00

13,755.00

16514

在Emer電路上安裝2x 4 LED燈具

23

很多

211.27

4,859.21

16515

安裝2x 4 LED燈具

98

很多

270.20

26,479.60

16600

在軟線上安裝頭頂四線插座

6

津貼

270.00

1,620.00

16650

為HEPA過濾器單元安裝電源

6

津貼

300.00

1,800.00

16720

火災報警系統-b佔用

1

很多

18,983.00

18,983.00

16721

火災報警系統1小時條件和管道

1

很多

9,704.00

9,704.00

16723

火災報警系統-管道安裝

1

津貼

2,500.00

2,500.00

15930

第24條控制區-僅限照明

1

很多

23,478.85

23,478.85

16931

t-24電源插座和控制

1

很多

9,467.35

9,467.35

 

 

 

 

 

667,921.07

 

 

 

 

 

 

17100

承包商意外情況

 

 

2.00%

13,358.42

 

 

 

 

 

 

17200

承包商管理費用和利潤

 

 

8.00%

54,502.36

 

 

 

 

 

 

17300

承包商保險

 

 

1.50%

11,036.73

 

 

 

 

 

 

每個協議和計劃的總成本

 

 

 

746,818.58

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第3頁，共3頁

 

 

 

-7-

 

img77340192_0.jpg 

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•
黃色突出顯示區域將恢復至原始配置

租賃終止時

 

 

 

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