附件10.4

租約的轉讓和承擔

本轉讓和租賃假設(以下簡稱“轉讓”)於2024年7月22日(“執行日期”)由特拉華州的uniQure，Inc.(“轉讓人”)和Genezen MA，Inc.(特拉華州的一家公司)(“受讓人”)作出。

目擊者

A.鑑於，轉讓人及受讓人均為轉讓人、UnQure Bioharma B.V.、受讓人及Genezen Holdings，Inc.於2024年6月29日訂立的該等資產購買協議(“該協議”)的訂約方，根據該協議，受讓人將購買與轉讓人在廠房內製造及供應生物製品有關的若干資產(定義見下文)，而轉讓人及受讓人將根據該協議的條款訂立本轉讓協議。

B.鑑於，根據日期為2013年7月24日的某些契約(“原始契約”)，由Hartwell Innovation Campus，LLC作為權益王113 Hartwell LLC的繼承人，作為業主(“業主”)和轉讓人(作為租户)之間，經日期為2018年11月9日的某些第一修正案(“第一修正案”)和日期為2019年6月17日的某些第二修正案(“第二修正案”，與原始租賃和第一修正案，“租賃”)共同修訂，出讓人向業主租賃位於馬薩諸塞州列剋星敦Hartwell大道113號的大樓(“大樓”)約83,998平方英尺的可出租空間(“樓宇”)，詳情見本租約，其副本作為附件A附於本租約，並受該租約所載條款及條件的規限。

C.鑑於根據日期為2013年7月24日的特定擔保(“uniQure擔保”)，根據荷蘭法律成立的上市有限責任公司uniQure N.V.(“uniQure擔保人”)已擔保支付和履行租賃項下出讓人的所有義務。

D.鑑於，轉讓人希望按照下文規定的條款和條件，將其在租約、租約和租約項下的所有權利、所有權和權益轉讓給受讓人；以及

E.鑑於受讓人希望根據下文規定的條款和條件承擔出讓人在租約項下的所有義務。

協議書

因此，考慮到下文所列的相互契諾和協議，以及其他有價值的對價，本合同雙方特此同意如下：

1.大寫術語。所有未在此修改或定義的大寫術語應具有與本租賃中賦予它們的含義相同的含義。租約中的所有引用

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1

“租約”或“本租約”或其任何部分，應指該租約或其任何部分。

2.任務和假設。轉讓人特此轉讓並轉讓給受讓人，自生效日期(如下文定義)起生效，轉讓人對租約、對租約及其之下的所有權利、所有權和權益，以及與由此產生的租賃地有關的所有權利、特權和從屬關係，以及轉讓人對租户的工作和位於房屋內的變更(如租約中定義的條款)的所有權利、所有權和權益，按照本合同規定的所有條款和條件，在租賃期和任何續期及延期期間，對受讓人擁有和持有這些權利、特權和從屬關係。在本租約所有條款、契諾及條件的規限下。

3.假設。承讓人特此接受上述轉讓，自生效日期(定義見下文)起生效，並明確承擔並同意按時足額支付、履行及遵守租賃規定承租人須支付、履行及遵守的所有租賃條款、契諾、條件及義務。就本轉讓的所有目的而言，“生效日期”應指《行政程序法》中定義的截止日期。

4.替換信用證。在生效日期或之前，受讓人應向房東交付金額為1,740,224.75美元的信用證，該信用證符合租約中的要求。

5.未付租金義務。*根據《行政程序法》第2.03節，轉讓人應繼續為租户在生效日期之前產生的所有金錢義務承擔責任，包括但不限於：(I)承租人的付款：(A)物業的基本租金；及(B)根據租約應付的物業的額外租金和其他費用，及(Ii)轉讓人就生效日期所在財政年度的年終營運成本報表及根據租約及按照租約而發生的税務期間的責任(包括付款責任，如適用)。在房東向受讓人提供生效日期所在會計年度的(X)年終報表和(Y)發生生效日期的適用納税期間承租人應繳納的税款後三十(30)天內，受讓人應向轉讓人發出通知(會計通知)，説明承租人的經營成本和承租人應承擔的税額(視情況而定)是否大於或少於承租人在該會計年度或納税期間應支付的承租人經營成本和承租人應承擔的税額，以及差額。會計通知將包括一份年終報表或從房東那裏收到的任何其他發票的副本。如果出現差額，轉讓人應在收到受讓人的會計通知後三十(30)天內向受讓人支付因生效日期之前的期間造成的差額，或如果多付，受讓人應在受讓人收到受讓人的會計通知後三十(30)天內將可歸因於生效日期前的期間的超額金額退還給轉讓人。如果轉讓人和受讓人之間對會計報表中規定的金額存在爭議，則應根據《行政程序法》第2.03(D)節予以解決。*根據《行政程序法》第X條，並受其中規定的條件和限制(包括但不限於《行政程序法》中定義的免賠額和上限)的約束，轉讓人應並特此向受讓人賠償

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2

在生效日期之前發生的與租户在租約項下的金錢義務有關的任何索賠。

6.維護、修理和恢復義務。

(a)儘管租約或本協議中有任何相反規定，轉讓人和受讓人在此同意，受讓人有義務提供並履行租户在租約項下對房屋的維護、維修、更換、恢復和清潔義務。所有維護(包括所有例行維護合同)、維修、更換和恢復，以維持房舍的良好狀態和工作秩序，應由受讓人負責。

(b)在租賃期限屆滿或提前終止時，受讓人而非轉讓人應負責拆除轉讓人或受讓人在房屋內安裝的所有改建、增建或改善，在租約要求的範圍內，並修復因該等拆除而造成的所有損壞。

7.轉讓和轉租。*自生效日期起及之後，除非租約第13條另有準許，否則承讓人根據租約第13條的規定，在每次未經業主事先書面同意的情況下，同意不會根據法律實施或其他方式自願轉讓、轉租、許可、按揭、質押、抵押或以其他方式轉讓租約或其於租約中的任何權益。受讓人如上一句所述轉讓租約的能力，在各方面均須受受讓人遵守《行政程序法》第7.04條的約束。

8.危險材料。自生效日期起及之後，受讓人明確承認並同意，受讓人而不是轉讓人應負責與租賃所需場所有關的任何拆除、去污、合規、報告和補救義務，費用和費用由受讓人承擔。*從生效日期起及之後，受讓人應進一步被要求賠償、保持無害併為轉讓人辯護，使其免受以下直接引起的任何和所有索賠、責任或損害：(A)違反租約第17條的規定；(B)在房產內、之上、樓下或附近存在或從房產內或從房產排放任何有害物質，不包括房東所做的任何租户改善工作；或(C)使用、分析、儲存、運輸、處置、釋放、威脅釋放、排放或產生危險物質到場所、場所內、場所內、場所下方、場所周圍或場所外，除非在(A)-(C)項中的每一種情況下，受讓人證明這是由轉讓人直接造成的，而不是受讓人加劇的。

9.保險。*在生效日期或之前至2029年5月31日，受讓人應由受讓人自行承擔費用，隨時獲得和維護租户將獲得和維護的所有保險類型和承保範圍(以及形式)，金額不低於租約中指定的金額。所有此類保險單應指定委託人為其項下的附加被保險人。應轉讓人的要求，受讓人應交付此類保險的證書副本。如果受讓人沒有將該保險指定給轉讓人作為其項下的附加被保險人，轉讓人可以獲得

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3

保險費用由受讓人單獨承擔，受讓人應應轉讓人的要求向轉讓人補償此類費用。

10.保證金。在執行本轉讓的同時，特拉華州的一家公司Genezen Holdings，Inc.(“Genezen擔保人”)應簽署並交付一份以轉讓人和UnQure擔保人為受益人的、以本合同附件b(以下簡稱“Genezen擔保人”)為受益人的擔保書，保證受讓人在本協議項下和作為租户的所有契諾、義務和協議的支付和履行，包括但不限於2029年5月31日或之前產生的或與截至2029年5月31日的期間有關的滯留租金或恢復義務，或如果晚些時候，轉讓人或承租人對房東負有責任的擔保。

11.房舍的狀況。受讓人承認並同意，它將接受該房產目前的“原樣”、“原樣”狀態，轉讓人沒有義務做任何工作或其他事情來準備或使該房產準備好供受讓人使用。對於轉讓人和受讓人之間，轉讓人在生效日期後不應承擔租約項下的義務。

12.賠償。受讓人應賠償並使轉讓人和統一擔保人免受任何和所有要求、索賠、訴訟、損失、損害、債務、訴訟及其成本和開支的損害，包括但不限於合理的律師費和任何種類和性質的支出(統稱為“轉讓人索賠”)，轉讓人或統一擔保人或其代表可能因受讓人未能或被指控未能承擔、履行、支付、履行或遵守任何契諾、條款和條件而對轉讓人或統一擔保人施加、主張或以其他方式招致任何損失，包括：但不限於對其的任何修訂，以及自生效日期起及之後的任何租户改善津貼或增加的租金，或因承租人在生效日期後使用和佔用物業並在物業內營運而產生的其他情況。如果因任何轉讓人索賠而對轉讓人提起訴訟或訴訟，受讓人應在接到轉讓人或unqure擔保人的通知後，與轉讓人或unqure擔保人合理批准的律師一起為該訴訟或訴訟辯護，受讓人應支付針對該訴訟或訴訟進行辯護的所有費用。

13.委託方的治癒能力。如果房東通知轉讓人和受讓人租賃項下受讓人的非貨幣性違約，而受讓人在收到通知後十五(15)天內沒有治癒此類非貨幣性違約(或者如果受讓人在租賃項下違約的性質是合理地需要超過十五(15)天才能治癒，而受讓人在所述十五(15)日內沒有開始治癒，並繼續努力進行治癒)，且受讓人沒有通知受讓人受讓人已經或將在所述十五(15)天內開始治癒此類非貨幣性違約，則受讓人應在書面通知受讓人後，允許受讓人以受讓人的單獨費用進入場所並補救此類非貨幣違約，但轉讓人應在適用的通知和補救期限之外有額外五(5)個工作日來補救此類非貨幣違約。

14.通知。本轉讓項下要求或允許發出的任何通知、同意請求、要求或其他文書或通訊，應按照租約的規定發出，如果是寄給轉讓人的，請寄往以下規定的地址；如果寄給受讓人，則應寄往以下規定的場所或地址。任何一方都可以隨時

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4

更改地址或通過將通知遞送給另一方來指定此類通知的附加地址。

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15.律師費。根據租約第13條，受讓人和轉讓人應各自向房東支付與本次轉讓相關的總成本和費用的50%(50%)，並徵得房東的同意，包括合理的律師費。

16.具有約束力；整份協議；修正。本文書對本文書各方及其各自的繼承人和受讓人具有約束力，並符合其利益。本轉讓文件、《行政程序法》和《同意書》包含本協議雙方就本協議所含事項達成的所有協議，任何與此類事項有關的事先協議、安排或諒解均不適用於任何目的。除非由本轉讓雙方簽署的書面文書，否則不得修改、修改或終止本轉讓。

17.房東的同意。這一轉讓取決於收到房東的同意(“同意”)。

18.權威。轉讓人和受讓人在此各立契約，保證並聲明，代表該當事人簽署或交付本轉讓書的每一個人

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5

根據該當事人的組織文件被授權這樣做；本轉讓所轉讓的租賃對該當事人具有約束力；該當事人被正式組織並被授權在馬薩諸塞州聯邦開展業務；並且該當事人簽署和交付本轉讓不會導致任何違反或構成違約，該當事人是一方或可能受其約束的任何抵押貸款、信託契據、租賃、貸款、信用協議、合夥協議或其他合同或文書。

19.多個對應物；簽名本轉讓可以多份副本簽署，每份副本應視為原件，所有副本一起構成一份相同的文件。本轉讓書的每一方及其各自的繼承人和受讓人應被授權依賴本轉讓書上所有各方的簽名，這些簽名通過傳真、PDF或電子方式交付，構成本轉讓書的正式授權的、不可撤銷的、實際的、當前交付的，並附有每個人和實體的原始墨跡簽名。轉讓人和受讓人(I)打算受通過傳真、電子郵件或其他電子方式發送或交付的任何文件上的簽名(無論是原始的、傳真的還是電子的)的約束，(Ii)知道另一方將依賴此類簽名，以及(Iii)特此放棄基於上述簽名形式執行本轉讓條款的任何抗辯。如果本轉讓是通過電子簽名簽署的，則執行本文件的各方均明確同意，根據《全球和國家商務電子簽名法》(E-SIGN)和《統一電子交易法》(UETA)，傳真、電子郵件或其他電子方式的簽名應構成電子記錄在E-SIGN和UETA下的電子簽名。

20.司法管轄權。本轉讓應受馬薩諸塞州聯邦法律管轄和解釋。

[簽名頁面如下]

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6

茲證明，雙方已於上述日期正式簽署本轉讓和承租合同。

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7

UnQure擔保人的確認

以下籤署人根據2013年7月24日的某項保證，作為上述租賃的擔保人，同意放棄轉讓和承擔租賃。

自上文第一次寫明的日期起執行。

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8

附件A

租約複印件

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A-1

附件B

論遺傳擔保的形式

擔保

本擔保(本擔保)於2024年_

轉讓人已同意轉讓日期為2013年7月24日由轉讓人(作為承租人)和哈特維爾創新園區有限責任公司之間的某些租約，作為113Hartwell LLC作為業主(房東)的權益繼承人，經2018年11月9日的某些第一修正案修訂後，轉讓日期為2019年6月17日的某些第二修正案，以及日期為偶數日期的某些業主同意轉讓和接管租賃以及日期為偶數日期的第三修正案(統稱為“租賃”)，涉及位於列剋星敦列剋星敦哈特維爾大道113號的大樓內約83,998平方英尺的可出租空間(“處所”)。馬薩諸塞州(“大樓”)根據日期為偶數日的租約的若干轉讓及承擔(“轉讓”)，轉讓予特拉華州的Genezen MA，Inc.(“受讓人”)。為了促使轉讓人蔘與轉讓，擔保人已同意簽署本擔保並將其交付給轉讓人和unQure擔保人。出於良好和有價值的代價，擔保人同意無條件地保證及時、準時地支付租賃項下的“租客”(轉讓人和/或單一擔保人對房東負有責任)或轉讓項下的受讓人必須支付的所有租金和其他付款，並及時、迅速地全面履行和遵守租賃項下的“租户”(轉讓人和/或單一擔保人對房東負有責任)或轉讓項下的受讓人必須履行和遵守的所有契諾、條件和協議。擔保人明確同意，本擔保的有效性和擔保人的義務不應因以下原因而終止、影響或損害：業主、轉讓人和/或單一擔保人放任受讓人，或業主、轉讓人和/或單一擔保人主張受讓人根據租賃或轉讓條款保留給業主、轉讓人和/或單一擔保人的任何權利或補救措施，或因免除受讓人在租賃或轉讓項下的任何義務(包括但不限於，但不限於)拒絕根據現在或以後制定的破產法進行的程序中的租約和/或轉讓)；擔保人特此放棄所有保證抗辯。

擔保人的義務包括，但不限於，向出讓人或單一擔保人支付“承租人”根據租賃或轉讓的任何條款、在法律上或在衡平法上應支付的任何款項，包括但不限於因違反任何保證、給予任何賠償或憑藉任何其他契約而應支付的任何款項。

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“承租人”和/或承租人(在轉讓人和/或單一擔保人對房東負有責任的範圍內)和/或轉讓。

擔保人在本合同項下的義務構成付款和履約的擔保，而不僅僅是收款擔保，在“承租人”和/或受讓人在租賃項下的所有義務(轉讓人和/或單一擔保人對房東負有責任的範圍內)或轉讓全部付清和履行之前，擔保人的義務應保持完全有效。如果在任何時候，受讓人向房東支付的任何款項(轉讓人和/或單一擔保人對房東負有責任)、轉讓人或單一擔保人在破產、破產、受讓人重組或其他情況下被撤銷或必須以其他方式恢復或退還，擔保人在本協議項下關於該付款的義務應在該時間恢復，如同從未支付過該款項一樣。擔保人還同意，其在本擔保項下的責任應是主要的(且本文書的標題和“擔保人”一詞的使用不得解釋為限制擔保人的上述主要義務)，並且在轉讓人和/或單一擔保人根據本擔保產生的任何訴訟權中，轉讓人和/或單一擔保人可以根據各自的選擇，共同或個別地對擔保人、任何其他擔保人和受讓人提起訴訟，並可以對擔保人提起訴訟，而無需對受讓人或任何其他擔保人提起任何訴訟或取得任何不利判決。擔保人不可撤銷地放棄擔保人在履行本擔保項下的所有擔保義務(無論是直接或間接地、通過法律實施或合同或其他方式)之前的任何時間可能擁有的任何和所有權利，以就本擔保項下的付款向受讓人主張任何索賠，包括但不限於代位權、分擔、補償、免責和賠償的任何和所有權利或索賠，並進一步放棄受讓人和/或統一擔保人可能持有的任何擔保保證金或其他抵押品的任何利益和參與的任何權利；保證人不得就保證人可能對受讓人承擔的任何責任向受讓人提出任何抵銷或反索賠。

擔保人特此放棄對本擔保項下的任何付款的提示、抗辯、違約通知、付款要求和所有其他擔保抗辯，並同意在要求時無條件支付租賃項下的所有欠款。擔保人進一步放棄受讓人或擔保人對受讓人和/或單一擔保人可能有或聲稱有的任何抵銷或反索賠(必須在轉讓人和/或單一擔保人對受讓人或擔保人提起的訴訟中提出的任何強制性反訴除外)，以及影響擔保人在本擔保項下的責任的任何訴訟時效的好處。擔保人在此同意賠償轉讓人和unQure擔保人中的每一人，並使他們不會因轉讓人和/或uniquure擔保人因避免從受讓人那裏收到關於租賃項下“承租人”或受讓人在轉讓項下的義務的任何付款而遭受或發生的所有損失和費用(包括法律費用)而受到損害。*如果轉讓人和/或unQure擔保人聘請了一名律師來執行本擔保或提起與本擔保或本擔保項下的任何付款的收取相關的任何訴訟或上訴，則轉讓人和/或uniqure擔保人有權追回其合理的律師費、費用和相關支出(由審理該訴訟或上訴的法院裁定)，以及轉讓人和/或uniqure擔保人有權獲得的任何其他救濟。

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擔保人向轉讓人和唯一擔保人表示，擔保人直接或間接擁有受讓人的大部分未清償所有權權益。

租約的轉租、轉讓或以其他方式轉讓租約或其中的任何權益，均不得終止或減少擔保人在本保證下的責任；凡提及租約中所指名的“承租人”或轉讓書中的“受讓人”的責任時，應視為同樣指擔保人。

根據本擔保到期的所有付款，在轉讓人和/或優刻得擔保人書面通知到期後十(10)天內未付款，應從適用的到期日起計息，直至轉讓人和/或優刻得擔保人收到，利率為本租賃第5.4節規定的遲付款利率。

雙方進一步同意，本協議的所有條款和規定應符合轉讓人和單一擔保人的繼承人、遺囑執行人、管理人和受讓人的利益，並對擔保人的繼承人、繼承人和受讓人具有約束力。本擔保書中凡提及擔保人的，應視為包括擔保人的繼承人和受讓人，他們均受本擔保書的規定約束；但即使有任何此類轉讓，原擔保人仍應對其在本擔保書項下的所有義務、義務和責任承擔全部責任和責任。在任何情況下，未經轉讓人和uniqure擔保人事先書面同意，不得轉讓、轉讓、修改或修改本擔保。

擔保人應在不少於三十(30)天前收到轉讓人和/或unQure擔保人的書面通知後，隨時簽署、確認並向轉讓人和uniqure擔保人交付一份書面聲明，證明本擔保未經修改且完全有效(或者，如果有修改，本聲明在修改後完全有效，並説明修改的內容)，據此提交的任何此類聲明均可供轉讓人和uniqure擔保人及其各自的繼承人和受讓人信賴。

擔保人特此同意，本擔保應受馬薩諸塞州聯邦法律管轄並根據其解釋，不考慮法律衝突原則。擔保人特此同意，所有強制執行本擔保的訴訟，以及所有直接或間接由本擔保引起或與本擔保有關的糾紛，應由馬薩諸塞州聯邦法院或馬薩諸塞州聯邦法院處理和裁決，並在此明確和不可撤銷地接受該等法院的唯一和專屬管轄權。擔保人放棄根據任何州或美國的法律或以其他方式反對此類管轄權的任何和所有權利。擔保人特此不可撤銷地指定承租人作為其代理人，負責與任何此類訴訟相關的訴訟程序的送達。擔保人同意，在適用法律允許的範圍內，這種對個人管轄權的同意應是自發的，除法律另有允許的送達程序外，不需要其他任何文書或行動，即可在任何此類法院授予擔保人管轄權。

根據本擔保發出的通知應以書面形式，並按照轉讓(I)中規定的方式交付、發送或傳輸給轉讓人和/或uniquure擔保人，地址為c/o uniquure，Inc.，One Hartwell Place，Lexington，MA 02421，收件人：首席法務官，電子郵件：

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收件人：史蒂芬·A·因凡特，郵編：10018-1405年，收件人：史蒂芬·A·因凡特，Esq.，(Ii)如需擔保人，請發送至印第安納波利斯128號西點大道2900號，郵編：46256，注意：史蒂夫·法瓦洛羅，郵編：02210，地址：Goodwin Procter LLP，100Northern Avenue，Boston，MA 02210，收件人：Andrew C.Sucoff，Esq.，或委託人、聯合擔保人或擔保人已書面通知其他人的其他地址。除非本擔保另有明確要求，否則不需要就本擔保授予轉讓人和/或統一質量擔保人的任何權利、選擇權或權力的行使發出通知。

除非擔保人在美國公共證券交易所或其他公共證券交易所交易，提供波士頓地區隨時可獲得的英文財務信息(無論是通過互聯網或其他方式)，否則擔保人應在轉讓人和/或uniQure擔保人提出合理要求後三十(30)天內向轉讓人和/或uniqure擔保人提交擔保人最近完成的經審計財務報表(該要求每歷年不得超過一次)，如果擔保人沒有經審計的財務報表，擔保人應提交未經審計的財務報表。*任何此類財務信息均可由轉讓人和/或uniquure擔保人依賴。

本文中未另作定義的大寫術語應具有本租賃中賦予它們的含義。

[簽名頁如下]

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茲證明，擔保人於上述日期簽署本擔保書，並加蓋公章。

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