附件10.3

業主同意轉讓及承租

和對租約的第三次修訂

本業主同意轉讓和接管租賃及第三次租賃修正案(以下簡稱《協議》)的生效日期為^這是2024年6月1日(“執行日期”)，由特拉華州哈特維爾創新園區有限責任公司(“房東”)、特拉華州UnQure，Inc.(特拉華州公司(“委託人”))和GENEZEN MA，Inc.(特拉華州公司(“受讓人”))提供。

獨奏會：

A.King 113 Hartwell LLC，業主權益前身(作為業主)和轉讓人(作為租客)簽訂了日期為2013年7月24日的特定租賃契約(“原始租賃”)，該契約由UnQure N.V.於2018年11月9日的特定第一修正案(“第一修正案”)和日期為2019年6月17日的特定第二修正案(“第二修正案”)(統稱為“現有租賃”)修訂，受UnQure N.V.於2013年7月24日的特定擔保(“uniQure Guaranty”)的影響，根據荷蘭法律成立的公共有限責任公司(“uniQure擔保人”)，以房東為受益人，根據該公司，房東已將馬薩諸塞州列剋星敦哈特維爾大道113號大樓中約83,998平方米的可出租空間出租給轉讓人(如現有租約“大樓”中更詳細地描述)。-本協議中使用且未在本協議中另行定義的所有大寫單詞和短語應具有現有租賃中賦予它們的含義。經本協議修改和修訂的現有租約在本協議中稱為“租約”。

B.轉讓人和受讓人打算以附件A的形式訂立一份轉讓和承租協議(“轉讓協議”)，根據該協議，轉讓人應將其在承租人和承租人的所有權利、所有權和權益轉讓給受讓人。

C.轉讓人和受讓人已請求房東同意轉讓協議，並且房東已同意根據本協議中包含的條款和條件給予此類同意。

D.業主和受讓人同意修改和修改現有的租約，所有條款和條件如下所述。

因此，考慮到通過本參考併入本文的前述朗誦，以及其他良好和有價值的對價，房東、轉讓人和受讓人特此同意如下：

1.轉讓協議。轉讓人和受讓人特此向業主陳述並保證如下：(A)轉讓協議格式的真實、完整和正確的副本作為附件A附於本合同；以及(B)當轉讓人和受讓人簽署轉讓協議時，轉讓協議應與轉讓協議中定義的《行政程序法》一起，

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​

構成轉讓人和受讓人之間關於租賃和房產的完整協議。受讓人應在不遲於全面簽署的轉讓協議生效日期(“轉讓生效日期”)後的一(1)個工作日內，將轉讓協議的副本交付給房東。

2.假設。*儘管轉讓協議有任何相反規定，在轉讓人與受讓人簽署轉讓協議後，截至轉讓生效日期，受讓人本人及其繼承人和受讓人特此承擔並同意履行轉讓人在租賃項下的所有契諾、協議、條款、條件、債務和義務，包括但不限於支付根據租賃條款和條件應支付的所有租金和其他費用的義務。在轉讓生效日或之前，受讓人應交付或安排交付符合租賃要求的金額和格式的信用證(“替代信用證”)。

3.房東的同意。在符合並依賴於(A)本協議中向業主作出的條款、條件、協議和陳述，以及(B)轉讓協議的簽署和效力的情況下，業主特此同意根據本協議將租賃從轉讓人轉讓給受讓人；然而，轉讓協議或本協議中包含的任何內容不得解釋為修訂、修改、放棄、損害或影響(I)任何條款、契諾、條件或條款，(Ii)轉讓人在租賃下的任何責任和義務，(Iii)業主在租賃下的任何權利或補救，或(Iv)業主在租賃下在法律和/或衡平法上的義務和責任。*本協議不得構成或解釋為放棄、限制或修改租客在租賃項下的任何後續轉讓、分租或其他轉讓方面須事先徵得業主書面同意的義務。

4.沒有釋放。*儘管轉讓協議中有任何相反規定，但在本第4款剩餘部分的規限下，轉讓人仍應就租賃下承租人的所有義務、責任、責任、契諾和條件對業主負有直接和主要的責任，無論這些義務、責任、責任、契諾和條件是在轉讓生效日期之前或之後發生的。自轉讓生效之日起及之後，轉讓人與受讓人的責任為連帶責任。*但不限於，出讓人應並繼續對所有該等義務及責任負上責任，即使其後承租人根據租約轉讓(S)、轉租(S)或轉讓(S)承租人的權益。儘管前述規定或租約中包含的任何其他相反規定，轉讓人和UnQure擔保人在租約、本協議或轉讓協議下均不對房東或受讓人承擔以下任何責任：(I)租户在2029年5月31日及之後(該日期為租約的當前到期日)首次產生的任何義務、責任、責任、契諾和條件，包括但不限於，在第二個附加期內；或(Ii)在本協議簽署日期後到期和應付的任何支付基本租金的義務或責任，但以本協議修訂的任何特定時間段的基本租金超過第二修正案第1.a和1.b節基本租金表格中所列相同時間段的基本租金為限(雙方同意只有受讓人和Genezen擔保人負責該超出的基本租金)，或(Iii)任何義務或責任

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2

支付與支付或履行承租人改善(定義如下)、改善或改建，或(Iv)租賃的任何後續轉讓(S)、分租(S)、許可(S)、質押(S)、按揭(S)或轉讓(S)或承租人在租賃項下或在物業或其任何部分中的任何權益有關的費用和開支，而該權益未經轉讓人全權酌情以書面同意；或(V)未經轉讓人全權以書面同意的對租賃的任何進一步修訂、修改或補充，或(Vi)受讓人的任何保留，或(Vii)受讓人行使租約中的任何選擇權，以及因行使該等選擇權而增加的租客在租約下的任何義務或責任，或(Viii)移除或恢復任何改善或改動的義務，除非出讓人書面同意承擔(房東承認截至轉讓生效日不存在此類義務)。如果受讓人在租約項下的違約超出了適用的通知和補救措施，轉讓人將有權代表受讓人在租約規定的通知和補救期限屆滿後的五(5)個工作日內代表受讓人補救違約，如果適用，有權進入房屋以補救任何此類違約。

5.申述。轉讓人向業主表明，截至簽約日期，(A)租約完全有效；(B)除轉讓協議外，租約未被轉讓、擔保、修訂、修改、延長或補充；(C)轉讓人不知道有任何抗辯或反訴要求執行轉讓人在租約項下的責任和義務；(D)據轉讓人所知，轉讓人無權獲得租約項下應付租金的任何減免、抵銷或減免；及(E)據轉讓人所知，轉讓人或業主均無失責地履行租約所載的任何契諾、協議或條件，亦未發生任何事件，亦不存在因發出通知或時間流逝或兩者兼而有之而構成業主或轉讓人根據租約違約的情況。房東向出讓人和受讓人聲明：(I)截至簽約日期，租金尚未預付超過三十(30)天，(Ii)據房東所知，出讓人或房東均未違約履行租約中包含的任何契諾、協議或條件，且未發生任何事件，也不存在因發出通知或時間流逝或兩者兼而有之而構成房東或出讓人在租約項下違約的條件。業主和受讓人各自向轉讓人表示，經本協議修訂的租賃是業主和受讓人之間關於租賃和房產的唯一協議。

6.另一項任務。受讓人特此同意，根據租約第13節的條款和條件，未經業主事先書面同意，不得進一步轉讓或分租租約、房屋和/或其任何部分，且任何此類轉讓或分租僅應符合租約的條款和規定，包括但不限於第13節。房東承認並同意，即使租約中有任何相反規定，受讓人仍可以不經房東同意，但事先通知房東，將租約轉讓給出讓人；但如果根據本第6款將此類轉讓和假設返還給出讓人(與本條款第4節的假設相反)，(I)出讓人應承擔租户當時適用的所有義務，儘管本條款第4節規定了對未來責任的限制，(Ii)出讓人在轉讓和假設時應具有至少150,000,000.00美元的淨資產，(Iii)應恢復統一保證，以適用於本租賃項下承租人當時適用的所有義務以及本條款第4節規定的對未來責任的限制以及對本合同的修正

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3

與本修正案同時訂立的擔保不適用，unQure擔保人應以書面形式向房東確認前述事項，並且(Iv)任何此類轉讓和承擔退還給轉讓人，不得免除受讓人或基因擔保人在本合同項下或在租賃或基因擔保下的義務。

7.修訂租契。

A.修正後的擔保書。在執行本協議的同時，業主和UnQure擔保人應以本協議附件b的形式對UnQure擔保進行修訂。UnQure擔保應保持完全有效，直至2029年5月31日。

B.附加擔保。除UnQure擔保外，在執行本協議的同時，受讓人應促使Genezen Holdings，Inc.(“Genezen擔保人”)簽署並向房東交付一份附加擔保，其形式為本協議附件C(“Genezen擔保”)，作為自轉讓生效之日起及之後支付和履行租賃項下所有承租人義務的額外擔保。*《基因擔保》自轉讓生效之日起及其後整個租賃期內(現予延長及可不時進一步延長)保持十足效力及效力。

C.延長任期。自轉讓生效日期起生效，現將租期延長一次(“第二額外期限”)，自2029年6月1日(“第二額外期限開始日期”)起至2034年5月31日(“第二額外期限延長屆滿日期”)屆滿。第二個附加條款應以緊接第二個附加條款之前生效的現有租賃的所有相同條款和條件為基礎，但本協議另有規定。

D.第二個附加期內的基本租金。儘管現有租約有任何相反規定，但考慮到本文所載協議，經第二修正案第1.a及1.b節修訂的第一修正案第3.a及3.b節所載的基本租金附表現予修訂，修訂期間自轉讓生效日期起至2029年5月31日止(“備用基本租金期間”)。在備用基本租金期間和第二個附加期內應支付的基本租金應按照下列時間表支付：

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4

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E.延期條款。承租人應繼續有權根據租賃第1.2節規定的所有相同條款和條件，將租賃期限延長兩(2)個額外的五(5)年續展期，但下列條款除外：

(i)第一次延期將於2034年6月1日開始，至2039年5月31日屆滿，第二次延期將於2039年6月1日開始，至2044年5月31日屆滿。

(Ii)第二個(2^nd)刪除第1.2(A)節的一句話，代之以：“承租人必須在不遲於本租約當前期限屆滿前十二(12)個月且不早於本租約當前期限屆滿前二十四(24)個月的日期(”延期期限“)或之前，向業主發出書面通知(”延期通知“)，以行使延期選擇權。

F.房東第三修正案的貢獻。

(i)自轉讓生效日期起，承租人有權使用一筆不超過419.99萬美元/100美元(4,199,900.00美元)(即每單位可出租平方英尺50美元)的出資(“房東第三修正案出資”)，用於與永久貼在房產上或屬於“租户改善津貼項目”的改建有關的費用，該術語在下文第7.F(Ii)節中定義(統稱為“租户改善”)；然而，承租人只有權使用最高62萬9985 00/100美元(629,985.00美元)(即房東第三修正案貢獻的15%(15%))作為軟成本(定義如下)。*在任何情況下，房東均無義務根據本條款7.F或其他與承租人建造承租人改善工程或任何承租人改善津貼項目相關的支出，支付總額超過房東第三修正案貢獻總和的款項。*房東第三修正案規定的所有租户改善工程，根據租約條款，應視為業主財產；但房東可在業主批准任何特殊改建的計劃和規格的同時，向租客發出書面通知，要求租客在租期結束前或在租約提前終止後，由租户自費拆除房東確定的租户改善工程，並修復對房產的任何損壞。

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5

由於這種拆除造成的建築物，並將受影響的部分歸還給大樓標準總辦公室和研究和開發條件。儘管本合同或租約有任何相反規定，出讓人不承擔移除或恢復任何承租人改進的義務或責任，包括但不限於任何特殊改建。

(Ii)除第7.F節另有規定外，房東的第三修正案貢獻僅由房東支付改建和以下項目及費用(“軟成本”)(統稱為“租户改善津貼項目”)：建築師和工程師為房屋的空間規劃和設計支付的所有合理費用、業主項目管理費、與建築和施工管理費有關的許可證和許可證費。-購買和/或安裝傢俱、固定裝置、實驗室設備或辦公設備、安裝電話或數據佈線或其他信息技術、標牌和任何其他個人財產的費用應由承租人獨自承擔，不得由房東的第三修正案出資支付。房東第三修正案貢獻的任何部分在本協議執行日期後三十六(36)個月後仍未支付或分配用於支付的，應歸還給房東和租户，對此不再有任何權利。*所有租户的改善應符合業主批准租賃變更的相關規定。即使現有租約中有任何相反規定，承租人應應要求向房東償還房東因審查和批准承租人的計劃和規範而產生的所有第三方自付費用，這些費用與承租人將對房產進行的擬議租户改善有關。承租人不應向業主支付與承租人改善相關的施工管理費。

(Iii)在承租人改善的施工期間，房東應每月支付房東第三修正案對承租人改善津貼項目的貢獻，用於承租人的利益，並授權為承租人的利益發放以下款項。在第五天或之前(5)^這是)在每個日曆月的設計和施工期間(或房東合理指定的其他日期)，承租人應向房東提交：(A)經承租人批准的向承租人承包商支付的款項的償還請求，其格式應由房東提供，按行業顯示承租人改善工程完工百分比的時間表，詳細列出已完成和未完成的工程部分；(B)承租人使用的所有分包商、勞工、物料工和供應商(這些分包商、勞工、物料工和供應商，以及承包商統稱為“承租人代理人”)為房屋提供的勞動力和材料的發票；(C)已簽署的機械師的留置權豁免或免除(視情況而定)所有承租人代理人應遵守房東合理確定的M.G.L.第254章第32節的適當規定；以及(D)房東合理要求的所有其他信息。承租人的付款請求應視為承租人接受和批准承租人付款請求中規定的所提供的工作和/或所提供的材料。*在30天內(30天內，如果承租人已支付下文第7.F(V)節規定的“承租人分擔額”，房東應向承租人交付一張應付給承租人的支票，支付下列金額中較小的一個：(A)承租人要求的上述E(III)節所述的金額(減去承租人的分擔額，如果適用)，減去百分之五(5%)的保留(此類保留的總金額稱為“最終保留”)，以及(B)任何剩餘可用餘額

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6

房東第三修正案貢獻的一部分(不包括最終保留，前提是房東不會因任何工作不符合房東批准的計劃和規格或由於任何不合格的工作而提出任何付款請求。房東支付此類款項不應被視為房東批准或接受承租人付款申請中規定的所提供的工程或材料。

(Iv)承租人改建工程完成後，承租人應(X)根據M.G.L.第254章第32節向房東提交正式簽署的最終技工免責書和解除書，以及證明承租人改進工程已基本完成的證明，以及(Y)業主指定的格式(例如，紙質和/或電子文件)的“收尾包”，其中包含但不限於以下物品(房東認為必要的範圍)：(A)竣工圖紙和最終記錄CAD圖紙；(B)所有承包商、分包商和材料供應商的保證和保證；(C)任何政府機構就租户改善工程發出的所有許可、批准和其他文件；(D)因租户改善工程的性質而需要的獨立空氣平衡報告；以及(E)房東可能合理要求的其他信息或材料。房東只有在承租人因租户改善津貼項目而產生費用的情況下，才有義務從房東第三修正案的貢獻中支出。根據租約條款，所有房東第三修正案提供的租户改善津貼項目應被視為房東財產。

(Iii)承租人應根據經業主合理批准的商業合理和習慣施工合同(統稱為“合同”)，聘用業主合理批准的持牌總承包商(以下簡稱“承包商”)。*在承租人改善工程開始施工之前，以及在承租人接受所有承租人改善工程的投標後，承租人應按行業向業主提供與承租人或承建商進行或在其指示下進行的承租人改善工程的設計和施工相關的或已發生的最終費用的詳細細目，這些費用構成承租人改善工程工程的估計總成本的基礎(“最終預算”)。如果最終預算超過房東第三修正案的分攤額(減去房東已經支付的任何部分，或租户在承租人改善工程開始時或之前要求支付的部分)(“超額津貼金額”)，則房東可以扣留租客根據本條款第7.F條要求支付的每筆款項的一個百分比(“租户分攤額”)，該租户分攤額應等於超額津貼金額除以最終預算的金額。而承租人向承包商支付承租人的分擔額，應成為業主有義務支付業主第三修正案分擔額的一個條件。租户應根據房東的要求向房東提交最終預算的最新版本，如果最終預算比最初的最終預算增加超過2%(2%)，則更新後的最終預算應用於計算超額津貼金額和租户此後的繳費。

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(Iv)儘管本合同有任何相反的規定，但如果超出任何適用的通知和補救期限(包括但不限於承租人未能為超額津貼金額的任何部分提供資金)發生任何違約事件

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7

在承租人改善工程基本完成之時或之前的任何時間，除了根據租約授予房東的所有其他權利和補救措施外，房東有權扣繳房東第三修正案規定的全部或部分費用，並且/或房東可在不承擔任何責任的情況下導致承租人改善工程停止施工(在這種情況下，承租人應對任何延誤和由此引起的任何費用負責)。

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G.通知。*就本租約的所有目的而言，業主的通知地址如下：

哈特維爾創新園區有限責任公司

C/O健康峯值屬性

主街1900號，500號套房

加利福尼亞州歐文，郵編：92614

注意：LS資產管理

副本發送至：

哈特維爾創新園區有限責任公司

C/O健康峯值屬性

錫拉丘茲南街4600號，500套房

科羅拉多州丹佛市80237

注意：法律部

Goulston&StorrsPC

郵局廣場一號25樓

馬薩諸塞州波士頓，郵編：02109

請注意：[***]

​

自轉讓生效日起生效，就租賃的所有目的而言，轉讓人的通知地址如下：

​

uniQure，Inc.

一個Hartwell餐廳

馬薩諸塞州列剋星敦，郵編02421

收件人：首席法律官

電子郵件：[***]

​

將一份副本(不構成通知)發給：

​

Covington&Burling LLP

《紐約時報》大樓

第八大道620號

紐約，NY 10018-1405年

發信人：Stephen A.Infante，Esq.

​

自轉讓生效之日起生效，就租賃的所有目的而言，受讓人的通知地址如下：

​

​

8

Genezen MA，Inc.

C/o Genezen Holdings Inc.

西點大道9900號，套房128

印第安納波利斯，46256

發信人：史蒂文·法瓦羅羅

電子郵件：[***]

​

將副本複製到：

​

Goodwin Procter LLP

北街100號

馬薩諸塞州波士頓，郵編：02210

請注意：[***]

​

一方根據租賃或本協議發出的任何通知必須交付給本協議的另一方才能生效。

​

8.來自房地產的租金。即使租約中有任何相反規定，租户不得：(I)轉讓、轉租、許可、按揭、質押、質押或轉讓租約或房產的全部或部分，無論是一次性或每隔一段時間，通過出售或轉讓股票、合夥或實益權益、法律實施或其他方式，改變租户或租户的任何直接或間接所有人的所有權或控制權，或允許租户及其僱員和承包商以外的任何人佔用或使用房產或其任何部分，根據修訂後的1986年《國內收入法》(以下簡稱《法》)，任何直接或間接擁有房東並有資格成為房地產投資信託基金的實體(“REIT所有者”)，直接、間接或通過適用該法第856(D)(5)節規定的推定所有權規則，擁有10%(10%)或更大的權益；或(Ii)根據租約第8.2節進行任何轉讓或其他訴訟，其方式將導致房東根據本租約收到的任何部分不符合該守則第856(D)節所指的“不動產租金”。承租人承認並同意(A)業主已聘請一家應課税房地產投資信託基金附屬公司(“TRS”)(其為業主的聯屬公司)經營位於大樓內的餐飲服務區及健身中心；(B)TRS將按需要進一步聘用獨立承包商經營該等餐飲服務區及健身中心，以符合現有營運情況；及(C)承租人就餐飲服務區及/或健身中心應支付的額外租金已經(或將會)分配予TRS。

9.信用證的退還；解除。

(a)房東承認，它目前持有一份來自委託人的金額為1,740,224.75美元的信用證(“現有信用證”)。在收到替換信用證後十(10)個工作日內，房東應將現有信用證連同開具現有信用證的銀行所需的任何商業上合理的文件退還給轉讓人，以終止該信用證。房東在收到替換信用證後，不得動用現有信用證。自收到日期起

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9

替代信用證，房東免除了轉讓人維護信用證或現金保證金的任何義務。

(b)自2029年6月1日起及之後，業主應並在此免除出讓人與本租約有關的任何及所有責任。

10.經紀業務。業主、出讓人及受讓人各自保證並聲明其並未與任何經紀或代理進行任何與轉讓租賃或本協議有關的交易。*轉讓人和受讓人特此共同和各自賠償房東因通過轉讓人或受讓人提出的與本協議相關的任何經紀佣金、調查費用或其他賠償要求而產生或產生的一切費用、損害和開支，包括合理的律師費和支出，並使其不受損害。*如果因任何此類索賠而對房東提起訴訟或訴訟，則轉讓人和受讓人應自行承擔費用，與房東合理接受的律師為該索賠辯護，並自費解決任何此類索賠；然而，與此相關的任何規定、和解協議、同意令、判決或法令應在各方面事先獲得房東的書面批准。房東特此賠償轉讓人和受讓人因通過房東索賠的任何經紀佣金、調查費或其他與本協議相關的賠償而產生或產生的一切費用、損害和開支，包括合理的律師費和支出，並使其不受損害。如果因任何此類索賠而對轉讓人或受讓人提起任何訴訟或訴訟，則業主應自費向轉讓人和/或受讓人(視情況而定)合理接受的律師為該索賠辯護，並由業主自費解決任何此類索賠；然而，與此相關的任何規定、和解協議、同意命令、判決或法令均須在各方面事先獲得轉讓人和/或受讓人(視情況而定)的書面批准。

11.不適用的租賃條款。第3.2、3.33.4和3.5節、原始租約附件3A、30億、3C、3D和3E以及《第一修正案》第4和第5節不適用於本協議或第二附加條款。

12.其他的。提交本協議草案以供審查和談判並不構成對房屋的租賃要約、保留或選擇權，本協議對房東、轉讓人或受讓人沒有約束力，除非房東、轉讓人和受讓人已簽署本協議並將其交付給其他各方。“除本協議明文規定及明確規定外，現批准及確認現有租約，而現有租約的所有條款、契諾、協議及規定在延長後的整個租賃期內保持不變及完全有效。房東、轉讓人和受讓人均同意，本協議適用於本協議其他各方及其允許的繼承人和受讓人的利益，並對其具有約束力。本協議應受馬薩諸塞州聯邦法律管轄並根據其解釋，但不適用其法律衝突原則。

13.終止；先決條件。儘管本協議中有任何相反的規定，但本協議的效力和業主在本協議項下的同意須受先行條件(“先行條件”)的約束，不遲於

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10

於美國東部時間2024年8月31日下午5：00之前(I)轉讓生效日期應已發生，且(Ii)已將一份已完全籤立的轉讓協議副本交付給業主。時間是滿足先行條件的關鍵，如果在前述日期之前沒有滿足先行條件，則本協議將終止和失效，無效，並且沒有任何效力或效果。

14.對應者。本協議可由任何數量的副本簽署，也可由每個簽字人分別簽署，這些副本加在一起構成同一份文書。本協議可以電子簽名方式簽署，在任何情況下，電子簽名均應視為原始簽名，並應與原始簽名具有同等效力。*但不限於，除電子生成的簽名外，“電子簽名”還應包括原始簽名的傳真版本或原始簽名的電子掃描和傳輸版本(例如，通過pdf)。

[簽名頁面如下]

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11

房東、轉讓人和受讓人已於上述日期簽署了本《業主同意轉讓和承租協議》和《租賃第三修正案》，特此證明。

房東：

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哈特維爾創新園區有限責任公司，

特拉華州一家有限責任公司

​

​

ASSIGNOR：

​

UnQure，Inc.

特拉華州的一家公司

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​

受讓人：

​

GENEZEN MA，Inc.，一家特拉華州公司

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​

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12

附件A

轉讓和假設協議形式

[***]

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​

​

附件A

附件B

獨特擔保修正案形式

擔保修正案

《保證法》第一修正案

Guaranty的第一項修正案(本“修正案”)是由根據荷蘭法律成立的公共有限責任公司uniQure N.V.(通過轉換為uniQure BV(“擔保人”)的繼承人)和特拉華州的有限責任公司Hartwell Innovation Camp，LLC(“房東”)進行的。

獨奏會

鑑於，特拉華州的uniQure公司(“uniQure”)，作為租客和業主，作為King 113 Hartwell LLC的權益繼承人，作為業主，簽訂了日期為2013年7月24日的特定租賃契約(“原始租賃”)，並經截至2018年11月9日的特定第一修正案(“第一修正案”)和截至2019年6月17日的特定第二修正案(“第二修正案”)(統稱為“現有租賃”)修訂；

鑑於，擔保人向房東交付了截至2013年7月24日的特定擔保(“現有擔保”和本修正案中的“擔保”)，以確保UnQure在現有租賃下作為租户的付款義務；

鑑於，uniQure已將現有租賃轉讓給特拉華州的GENEZEN MA，Inc.(“受讓人”)；

鑑於，業主已同意轉讓現有租約，並與受讓人和UnQure一起修訂了現有租約，規定了房東同意轉讓和接管租約和第三次修訂租約(“同意”和與現有租約一起稱為“租約”)；

鑑於，關於轉讓和同意，Genezen Holdings，Inc.(“Genezen擔保人”)已將租賃擔保交付給房東；以及

鑑於，就同意而言，UnQure仍將對租户在租賃下的義務承擔部分責任，房東和擔保人希望根據本條款和條件確認擔保人對該等義務的責任。

因此，現在，為了並考慮到上述情況，以及其他良好和有價值的代價，房東和擔保人同意將現有的擔保修改如下：

1.獨奏會和定義的術語。上述朗誦內容特此納入本修正案。*本文中未另行定義的所有大寫術語的含義應與現有擔保和租賃中賦予它們的含義相同。

​

附件B-1

2.有保證的義務。自分配生效日期起生效：

3.[故意省略]

4.租約的轉讓。儘管有現有擔保的第5條，從轉讓生效之日起及之後，擔保人不對因租賃的受讓人、分租户、被許可人、抵押權人或其他受讓人的行為或不作為而產生的未經UnQure書面批准的任何擔保義務承擔責任。

5.擔保確認書。擔保人承認，除本修正案明確和具體規定外，在此批准並確認現有擔保，現有擔保的所有條款、契諾、協議和規定應保持不變、不變，並具有充分的效力和作用。

6.釋放擔保人。自轉讓生效之日起，房東應免除擔保人在2029年6月1日起及之後所發生或與之有關的所有擔保債務的責任。

7.通知。 就擔保的所有目的而言，房東的通知地址如下：

哈特維爾創新園區有限責任公司

C/O健康峯值屬性

主街1900號，500號套房

加利福尼亞州歐文，郵編：92614

注意：LS資產管理

副本發送至：

哈特維爾創新園區有限責任公司

C/O健康峯值屬性

錫拉丘茲南街4600號，500套房

科羅拉多州丹佛市80237

注意：法律部

Goulston&StorrsPC

郵局廣場一號25樓

馬薩諸塞州波士頓，郵編：02109

請注意：[***]

​

​

附件B-2

自轉讓生效日起生效，就擔保的所有目的而言，擔保人的通知地址如下：

​

轉交給uniQure，Inc.

一個Hartwell餐廳

馬薩諸塞州列剋星敦，郵編02421

收件人：首席法律官

電子郵件：[***]

​

將一份副本(不構成通知)發給：

​

Covington&Burling LLP

《紐約時報》大樓

第八大道620號

紐約，NY 10018-1405年

注意：[***]

​

15.其他的。*房東和擔保人雙方同意，本擔保對本合同其他各方及其允許的繼承人和受讓人有利，並對其具有約束力。本擔保應受馬薩諸塞州聯邦法律管轄並根據其解釋，但不適用其法律衝突原則。

16.對應者。本修正案可由任何數量的副本簽署，也可由每個簽字人在單獨的副本上籤署，這些副本加在一起應構成同一文書。本修正案可通過電子簽名簽署，在任何情況下均應視為原始簽名，並應與原始簽名具有相同的效力和作用。*但不限於，除電子生成的簽名外，“電子簽名”還應包括原始簽名的傳真版本或原始簽名的電子掃描和傳輸版本(例如，通過pdf)。

[簽名頁面如下]

​

​

附件B-3

擔保人和房東已於上述第一年生效，特此為證。

​

​

​

​

​

附件B-4

附件C

附加擔保的形式

擔保

本擔保於2024年_

GENEZEN MA，Inc.、特拉華州一家公司(“租户”)和業主是該特定租約的當事人，該租約日期為2013年7月24日，經2018年11月9日的第一修正案、2019年6月17日的第二修正案以及業主對位於馬薩諸塞州列剋星敦哈特維爾大道113號的大樓內某些物業(以下簡稱“物業”)的轉讓和收回租賃以及截至偶數日的第三修正案(以下簡稱“租賃”)的同意而修訂。為了促使房東同意轉讓和接管租賃以及租賃第三修正案，擔保人同意簽署本擔保並將其交付給房東。出於良好及有價值的代價，擔保人特此同意無條件保證及時、準時支付租約中規定的所有租金和承租人必須支付的其他款項，並及時和迅速地全面履行和遵守其中規定承租人必須履行和遵守的所有契諾、條件和協議，並在此確認擔保人的收到和充分支付。擔保人明確同意，本協議的有效性和擔保人的義務不應因以下原因而終止、影響或損害：房東放任租客，或房東主張房東根據租約條款保留給房客的任何權利或補救措施，或因法律實施或其他方式免除租客在租約下的任何義務(包括但不限於，拒絕根據現在或未來制定的破產法程序而拒絕租約)；擔保人特此放棄所有擔保抗辯。

擔保人的責任包括向業主支付租客根據租約的任何條款、法律或衡平法應支付的任何款項，包括但不限於因違反任何擔保、給予任何賠償或租客在租賃下的任何其他契諾而應支付的任何款項。

擔保人進一步約定並同意，本擔保在租期內以及任何續訂、修改或延長租約時將保持並繼續完全有效，無論擔保人是否已收到任何修改通知或是否已同意此類修改。擔保人進一步同意，其在本擔保書項下的責任應為主要責任(且本文書的標題和“擔保人(S)”一詞的使用不得解釋為限制擔保人的上述主要義務)，並且在業主根據租約產生的任何訴訟權中，業主可選擇共同或個別地對擔保人、任何其他擔保人和租客提起訴訟，並可對擔保人提起訴訟，而無需對承租人或任何其他人提起任何訴訟或取得任何判決

​

附件C-1

擔保人。擔保人不可撤銷地放棄擔保人在履行本擔保項下的所有擔保義務(無論是直接或間接的、法律的實施或合同或其他方式)之前的任何時間可能擁有的任何權利，即就根據本擔保書支付的款項向承租人主張任何索賠，包括但不限於代位權、分擔、補償、免責和賠償的任何和所有權利或索賠，並進一步放棄房東可能持有的任何擔保保證金或其他抵押品的任何利益和參與的任何權利；擔保人不會就擔保人可能對承租人的任何責任向承租人索賠任何抵銷或反索賠。

擔保人特此放棄對本擔保項下的任何付款的提示、抗辯、違約通知、付款要求和所有其他擔保抗辯，並同意在要求時無條件支付租賃項下的所有欠款。擔保人進一步放棄承租人或擔保人可能有或聲稱對房東的任何抵銷或反索賠(房東對租客或擔保人提起的訴訟中必須提出的任何強制性反訴除外)，以及影響擔保人在本擔保項下的責任的任何訴訟時效的利益。擔保人在此同意賠償房東，並使其免受房東因避免房東就租客在租賃項下的義務而從租客那裏收到的任何付款而遭受或發生的一切損失和費用，包括法律費用。如果房東聘請了一名律師來執行本擔保，或提起與本擔保、租賃或根據本擔保或租賃收取的任何付款有關的任何訴訟或上訴，房東有權追回其律師的費用、費用和與此相關的支出，這由審理該訴訟或上訴的法院裁定，除此之外，房東還有權獲得任何其他救濟。

擔保人向房東表示，擔保人直接或間接擁有租客的大部分剩餘所有權權益。

雙方同意，房東在任何一次或多次情況下未能堅持嚴格履行或遵守租賃的任何條款、規定或契諾或行使其中包含的任何權利，不得被解釋或視為對未來該條款、規定、契諾或權利的放棄或放棄，但其應繼續並保持完全有效。 房東在明知違反租賃任何條款的情況下收取租金不應被視為對此類違約行為的放棄。

租賃或其中任何權益的任何分包、轉讓或其他轉讓均不得抵消或減少擔保人在本擔保下的責任;凡提及租賃中指定的租户的責任，此類提及均應被視為同樣指擔保人。

所有根據本擔保到期而未在房東書面通知後十(10)天內支付的款項應自適用的到期日起計息，直至房東收到本租約第5.4節規定的逾期付款利率為止。

雙方進一步同意，本合同的所有條款和條款均符合房東的繼承人、遺囑執行人、管理人和受讓人的利益，並對擔保人的繼承人、繼承人和受讓人具有約束力。在本保證中，凡提及擔保人，應視為

​

附件C-2

包括擔保人的繼承人和受讓人，他們都應受本擔保條款的約束；但是，即使有任何此類轉讓，原擔保人仍應對其在本擔保項下的所有義務、義務和責任承擔全部和完全的責任。在任何情況下，未經業主事先書面同意，不得轉讓、轉讓、修改或修改本擔保。房東有權不受限制地轉讓與轉讓房東在租賃中的權益有關的本擔保，而無需徵得擔保人的同意或採取任何其他要求的行動。

擔保人應在業主發出不少於三十(30)天的事先書面通知後，隨時簽署、確認並向業主交付一份書面聲明，證明本擔保未經修改且完全有效(或如有修改，則證明其在修改時完全有效，並説明修改後的效力)，意在使業主、建築物的任何潛在購買者或業主的任何權益、建築物的任何抵押權人或準抵押權人、建築物的任何出租人或準出租人、建築物的任何承租人或準承租人，或其任何抵押的任何預期受讓人。

擔保人特此同意，本擔保應受馬薩諸塞州聯邦法律管轄並根據其解釋，不考慮法律衝突原則。擔保人特此同意，所有強制執行本擔保的訴訟，以及所有直接或間接由本擔保引起或與本擔保有關的糾紛，應由馬薩諸塞州聯邦法院或馬薩諸塞州聯邦法院處理和裁決，並在此明確和不可撤銷地接受該等法院的唯一和專屬管轄權。擔保人放棄根據任何州或美國的法律或以其他方式反對此類管轄權的任何和所有權利。擔保人特此不可撤銷地指定承租人作為其代理人，負責與任何此類訴訟相關的訴訟程序的送達。擔保人同意，在適用法律允許的範圍內，這種對個人管轄權的同意應是自發的，除法律另有允許的送達程序外，不需要其他任何文書或行動，即可在任何此類法院授予擔保人管轄權。

根據本擔保發出的通知應以書面形式，並按租約中規定的方式發送、發送或傳輸：(I)如果發送給房東，發送或傳輸到Goulston&Storars，PC，One Post Office Square，Boston，CA 92614，注意：LS Asset Management，連同一份副本給Hartwell Innovation Campus，LLC，c/o HealthPeak Properties，4600 South Syracuse Street，Suite 500，Denver，CO 80237，注意：法律部，PC，Goulston&Storars，PC，One Post Office Square，Boston，MA 02109，注意：Jean Bowe，Esq.，和(Ii)如果是擔保人，地址：印第安納波利斯128號西點大道9900號郵編：46256，注意：史蒂夫·法瓦羅羅，郵編：馬薩諸塞州波士頓，北方大道100號，Goodwin Procter LLP，郵編：02210，注意：安德魯·C·蘇考夫，Esq.，或房東或擔保人通過書面通知指定的其他地址。除非本擔保另有特別要求，否則不需要就本擔保授予房東的任何權利、選擇權或權力的行使發出通知。

除非擔保人在美國公共證券交易所或其他公共證券交易所以英語提供波士頓地區隨時可獲得的金融信息(無論是通過互聯網或其他方式)，否則擔保人應在房東收到以下信息後三十(30)天內交付給房東

​

附件C-3

提供擔保人最近完成的已審計財務報表，如果擔保人沒有已審計的財務報表，則擔保人應提交未經審計的財務報表。*房東和物業或其任何部分的任何實際或潛在出租人、購買者或抵押權人可依賴任何此類財務信息。

本文中未另作定義的大寫術語應具有本租賃中賦予它們的含義。

[簽名頁如下]

​

​

附件C-4

茲證明，擔保人於上述日期簽署本擔保書，並加蓋公章。

​

附件C—5