附件4.5

日期：2024年3月22日

CHELLINK INVESTMENT LIMITED

和

我贏控股有限公司

***********************************************

租賃協議

的

全部30^這是 幹諾道73號德輔道中141號中國保險集團大廈樓層
香港中環及機利文街61-65號

***********************************************

曾、陳及黃
律師和公證人
香港

參考號：C/163818/24/C/asc.ten
標準/CLW/98年9月2日

173939392

本計劃於2024年3月22日

業主之間 其姓名地址或註冊辦事處和描述載於本協議附表一第一部分（以下稱為“ 房東”，該術語應包括其繼任者和轉讓人）的一方和租户的姓名地址或註冊 辦事處和描述載於本協議附表一第二部分（以下稱為“租户”）的另一部分 特此由上述雙方共同商定如下：-

第（一）節

場所和期限

房東應出租，租客應將本合同附表2中更詳細描述和列出的所有房產(下稱“該房產”)連同業主的所有固定附着物和裝置一併出租，並與業主和所有其他享有相同權利的人共同使用，包括入口、樓梯、平臺、上述處所所屬建築物(以下稱為“該建築物”)內的通道及洗手間，但如該等通道及洗手間對上述處所的適當使用及享用是必需的，且業主可不時限制該用途，則屬例外。此外，該等通道及洗手間亦須連同上述升降機及自動扶梯的共同使用(如該等用途可供使用及操作)一併使用。按本條例附表1第III部所列的年期在建築物內安裝中央空調設備，以本條例附表1第IV部所述及列明的方式 支付租金及其他費用。

第(Ii)節 租金及其他收費

租户特此與業主達成如下協議：-

(1) 按上文規定的支付日期和方式，按時支付和解除上述租金(“租金”)、差餉和附表1第IV部分所述的所有其他費用(“服務費”)。

(2) 準時支付及清繳所有差餉(“差餉”)、税項、評估、維修、關税、收費、徵收及 政府(定義見下文)或其他合法當局對上述物業或其擁有人或佔用人(地租及物業税除外)現在或以後評估、徵收或徵收的任何開支。

(3) 按時支付及清繳上述物業的所有服務維修、電話、煤氣、水電費用(包括但不限於安裝於該物業內的空調風機盤管的費用，如有的話)，不論該物業所安裝的獨立收費表或向承租人呈交的賬目所顯示的費用(包括押金)。本合同包含的任何內容均不得以暗示或推斷的方式授予承租人安裝上述公用設施的獨立電錶的權利 ，除非業主已事先書面批准，且安裝計劃應已由業主或其管理代理人、建築物經理、相關公用事業公司和法定或公共或主管當局以書面形式批准。

第(Iii)節

承租人的 其他義務

租户在此進一步與房東達成如下協議：-

(1)在違反政府、公用事業公司、法定或公共或主管當局的所有條例、法規、附例、命令、規則和要求、公契、公契(如有的話)和管理協議中有關上述處所的使用和佔用，以及在上述處所進行和進行承租人的業務或任何其他 行為、契據的情況下， 服從並遵守業主，並向業主作出全面賠償。承租人或承租人的任何持牌人(定義見下文)在其內或其上作出、準許、容忍或遺漏的事項或事情，並立即以書面通知業主，通知業主從政府或任何公用事業公司或任何法定、公共或主管當局接獲有關或有關上述處所或向其提供的任何服務的任何通知。

(2)(A) 在本協議期限內，由承租人承擔費用，將上述房屋保持在良好、清潔和可出租的狀態，並進行維修，使業主滿意(正常撕裂和磨損除外)。

(B)保持上述場所的所有內部(包括但不限於(地板和室內抹灰或其他飾面或牆壁、地板和天花板上的油漆)和業主的傢俱固定裝置和裝置，以及其中的所有附加設施(包括但不限於門框、空調、風機盤管、空壓機、窗框、通風器、門、窗、消防設備和器具、電氣安裝和佈線、防盜警報系統、衞生系統設備和總開關盒)保持完好。清潔和可租賃的維修和狀況，並妥善保存和油漆，使業主滿意，因此保持 由租户承擔費用，並在本協議條款在類似條件下到期或更早確定時交付給業主。

(C) (I)按照本協議有效期內不時有效的政府、公用事業公司和主管當局的條例和其他命令、規則和法規來裝修上述房屋，並根據不時有效的該等條例、命令、規則和法規對其進行維護、補充、修改或更改。承租人在進行本合同項下的工程時，應僅使用業主書面批准(不得無理拒絕批准)的承包商(S)。

(Ii) 按照業主及其管理代理人和建築物管理人發出的指示和條件，以及租户所希望或政府要求的工程的圖紙、布圖詳情及圖則、設計及規格(連同“裝修圖”)(包括但不限於電線圖及安裝、空調及機械通風圖)，為上述處所進行裝修。公用事業公司或任何公共、法定或主管當局應首先向房東提交併經房東書面批准，以便在本協議期限內保持其完好、清潔和可租賃的狀態，並進行令房東滿意的維修。業主有權接受或拒絕其認為合適的全部或部分裝修計劃。業主還有權更改或指定裝修工程使用的飾面和材料的選擇，承租人在進行此類工程時應遵守和遵守並確保其被許可人 遵守本協議的要求和規定，以及業主及其授權代表、承包商和管理代理人以及建築物經理不時發出的指示和指示。為使建築物的建築服務得到有效的協調和控制，業主有權要求租户在上述場所內或為該場所的建築服務進行的所有改動和增加只能由業主的承包商進行，費用由承租人承擔。就本條款而言，在業主酌情認為適當或必要的範圍內，根據不時進行的更改和增加，“建築服務”一詞是指與上述房屋有關的所有機械和電氣工程及安排(包括但不限於電力空調、管道和消防裝置)。在任何工程開始前，承租人應向業主提供以下資料和物品：

(D) 應要求向業主支付業主因審議和批准裝修圖則及其所有修改和修訂而產生的所有費用，並負責獲得與擬議的裝修隔斷、改建、增加安裝和裝修工程有關的所有必要許可 許可證和批准。 業主根據或依據或與本協議有關的任何批准或指示，不應解除租户遵守和遵守公契的責任，公契(如有)及管理協議。承租人應提交所需的所有申請和裝修計劃，並應遵守政府、公用事業公司和對上述工程擁有管轄權的公共或法定或主管部門的所有條例、規則和規章及附例。沒有必要的許可、許可證和批准，承租人不得 開始任何此類裝修、隔斷、改建、增加安裝和裝修工程。承租人應對前述違約的後果負全部責任(包括但不限於為遵守政府或主管當局的任何公共或法定要求所需的拆遷、增建和改建的費用)，並應 就承租人違反本條款而引起的所有損失、索賠、費用、訴訟和訴訟向房東進行賠償，並使房東得到全額賠償。

(E) 業主或業主代理人可能已代表承租人向政府或公用事業公司或公共、法定或主管當局提交隔斷和裝修建議書，但如未能遵守本條款的規定，應自付費用，承租人應獨自承擔政府、公用事業公司或法定或主管當局要求承租人提出的任何拒絕或任何修改的後果，以及因該等拒絕或修改而造成的任何延誤或損失。為保證租户及其持牌人在進行本合同項下的任何租客工程時，適當遵守和遵守業主及其管理代理人和建築物經理不時制定的規則和規定，租户應在開始該等工程前向業主、其管理代理人和建築物經理(視屬何情況而定)交一筆由業主或其管理代理人及建築物經理(視屬何情況而定)所規定數額的裝修按金。裝修保證金須於上述處所按照批准的圖則進行裝修後退還租户，但須扣除因業主、其管理代理人及建築物經理(視屬何情況而定)對該建築物或其任何部分造成的損害或損失，以及因租客違反本條款而對任何人造成的損害或損失或傷害。

(3)在業主提出要求時，立即向業主支付和補償更換和修理上述房屋內和/或周圍所有破碎和損壞的窗框和玻璃板的費用，無論其是否因租户或其持牌人的疏忽或由於租户無法控制的情況(包括但不限於颱風和暴雨)而損壞或損壞。

(4)應要求立即向業主支付和補償根據本協議完成的維修和更換工程的費用(包括但不限於空調風機盤管和空調系統或裝置的所有其他部件損壞或損壞)，無論其是否由於疏忽或非承租人或其被許可人所能控制的情況所致， 並修復對上述場所或建築物的任何部分(S)造成的所有損壞和缺陷。

(5) 維修或更換位於上述場所內的任何電氣、機械氣體或管道配件安裝佈線和儀表 如果變得危險、不安全或危險，或者業主、政府、任何公用事業公司、法定、公共或主管當局要求，立即修理或更換位於上述場所內的任何電氣、機械、氣體或管道裝置佈線和儀表 ，並且在維修或更換時，承租人只能使用業主或政府、任何公用事業公司、法定或 公共或主管當局書面指定的承包商。應要求，承租人應允許業主代理人和/或承包商在上述場所內的任何時間測試承租人的電氣、機械、燃氣或管道配件、安裝設備、接線和儀表。承租人應賠償房東和所有人，並使他們免受因上述房屋內的電氣、機械、氣體或管道配件的任何故障或年久失修而導致或可歸因於的任何費用、索賠、損失、損害、傷害 訴訟或訴訟 安裝的佈線裝置或儀表。

(6)保持廁所、衞生管道和供水設備(包括但不限於排水水龍頭、洗臉盆和水槽)位於上述場所內(或其他地方，如果租户或其持牌人專用)，保持良好、清潔和可出租的維修和狀況，使業主滿意，並符合政府和公共事業公司以及有關法定或公共或主管當局的條例和命令、法規和附例。如果發生任何損壞，承租人應根據上述條款中的維修契約，立即修復損壞的房屋，並將上述房屋(或其他地方，如果僅由承租人或其許可證持有人使用)內的廁所、衞生間、水管和供水設備恢復到適當的狀態和條件。

(7)應要求立即向業主支付並償還業主因租户或其持牌人的疏忽或不當使用而堵塞或堵塞的任何下水道、管道、衞生設備或水管或供水設備的清潔、清理、修理或更換所產生的全部費用。

(8) 對於任何人對上述房屋或建築物的任何部分或其相鄰或鄰近的房屋造成的損失和損害，或因直接或間接造成的任何傷害， 任何人提出的任何訴訟、訴訟、索賠或要求，承擔全部責任並全額賠償業主。由於承租人或其被許可人的失職或失職或疏忽而導致上述房屋缺乏維修或保養，或 火災或煙霧擴散，或水溢出或滲漏，或任何物質或任何東西從上述房屋逃逸 ，並對此進行補償，如果房東要求，為任何財產損失或損壞或任何人身傷害或任何經濟損失，或火災、水、天然氣、配件、庫存、設備或任何風險或責任由房東根據本協議與信譽良好的保險公司按房東不時批准的條款和價值予以免責或排除，並應在其上批註以表明房東是上述房產的所有者，並且 應包含一項條款，大意是在未經房東事先書面同意的情況下，不得取消、修改或限制由此承保的保險以及由此產生的條款和條件。承租人特此承諾，應房東的要求，向業主出示保單、最後一次支付保費的收據以及保險公司出具的證明，證明保單在各方面均有效且有效，但前提是，如果承租人在任何時間未能在房東可接受的合理時間內完成保單或保單的全部生效，或導致保單或保單無效或可撤銷，房東可以採取一切適當或必要的措施來實施和維持足夠的保險，房東為此目的花費的任何款項均可按要求向租户追回，不得扣除。

(9) 採取一切預防措施，保護上述場所的內部免受暴雨或颱風等的破壞。

(10)根據本協議，經業主事先書面批准，並經業主、業主建築師和總承包商檢查後， 對上述房屋進行承租人的任何工程。

(11)除非業主或業主授權代表以書面形式簽署，否則業主的批准無效。

(12) 允許業主及其承包商和業主授權的所有人員在所有合理的 次並在事先通知的情況下，進入並檢查上述房屋的維修狀況、缺陷和損壞情況，清點其中的配件和固定裝置，並進行本協議規定的任何工程、維修或保養，但在發生緊急情況時，業主、其傭人或工人或承包商或代理人或建築物的經理可無需通知並在必要時強行進入上述房屋。

(13)在收到業主或其授權代表或代理人或建築物或政府或任何公用事業公司或公共事業公司或公共、法定或主管當局的經理髮出的任何通知，説明需要進行的任何工程或維修，以及完成這些工程或維修的時間，以及根據本協議承租人的責任時，立即：如租户未能在任何方面遵守該通知，則業主(但不損害其在此或法律上的任何其他權利)、其代理人、傭工、承建商和工人以及建築物經理可進入上述處所並進行該通知所指的所有或任何工程，而這樣做的費用及由此產生的所有開支可作為拖欠租金予以追討，並由租客應要求立即支付給業主 。

(14) 在承租人意識到上述房屋可能造成或遭受的任何損壞，以及下水道、水管、燃氣管道、電線或公用設施、配件、固定裝置安裝或其他服務或設施中的任何事故或缺陷時，應立即通知業主。對於任何第三方對房東提出的任何索賠或訴訟，以及房東因租户違反本規定而直接或間接遭受的任何損失，本公司將向房東進行賠償。

(15) 在緊接本協議期限屆滿前三個日曆月內的任何合理時間，允許業主 和/或其地產代理和/或僱員和/或潛在租户和/或買家進入、查看和視察上述物業，並且 業主有權在上述三個日曆月期間展示(不間斷地)在上述 物業內外展示業主認為合適的通知，説明該物業將出租或出售，並附帶或不附帶空置物業，以及 業主希望獲得的與此相關的其他信息。

(16)遵守和遵守業主及其管理代理人根據本合同第(9)節不時採用的規定。

(17)對租户的所有持牌人的作為、疏忽、疏忽和過失或違規行為承擔全部責任，就好像它們是租户本人的作為、疏忽、不作為和過失一樣，並就所有費用、索賠要求和訴訟向業主全額賠償 訴訟費用、與此相關的費用或對任何人的責任。就本協議而言，承租人的任何行為疏忽、疏忽、疏忽或違反應視為承租人的作為疏忽、疏忽或違反。

(18)根據《消防條例》及政府、主管當局、業主或其管理代理人及大廈管理人制定的所有命令、指示、守則及規例的規定，在上述樓宇內的地點保持電池供電的緊急照明及出口標誌運作。

(19)自費在上述場所內提供接地，以滿足政府、主管當局、業主或其管理代理人以及建築物管理人的要求。

(20)允許管道、導管、電纜、電線和公用設施線路在上述場所內架設和通過，以便為建築物內的其他場所和區域提供服務。為此，業主及其代理人、工人和承包商以及建築物的經理有權進入上述場所進行檢查。

(21)為保安目的，準許業主的傭工或保安人員在任何合理時間進入上述處所，並自費將上述處所連接至任何公用警報或保安系統，並在業主要求時，將其連接至業主提供及操作的建築物保安系統。

(22)遵守政府及所有法定或公共或主管當局就任何額外的消防服務及消防系統及器材所訂的命令、守則及規定，而業主提供的消防系統及器材除外，不論是因租客的業務或其他原因而引起的，而由此產生的費用應由租客自行承擔。

(23) 在本協議期滿或更早確定時，以令業主滿意的良好、清潔和可出租的 修繕和狀況悄悄交出上述房屋及其所有業主的固定附着物、配件和增建物(包括但不限於空調管道，如有)，且只要 承租人在取得業主書面同意的情況下，對上述物業進行任何改動或增建或安裝任何結構或非結構的固定裝置或裝置，房東可自行決定要求承租人拆除和/或拆除該等改裝的固定裝置或裝置或其任何部分(S)或部分(S) ，並以適當和工匠的方式修復和修繕因此而對該房屋和房東的固定裝置和裝置造成的任何損壞，並由承租人負責拆除所有門上的所有字母和字符，費用由租户承擔。在本協議期限屆滿或更早的時候將上述房屋的牆壁和窗户交還給房東，並將通往該房屋所有部分的所有鑰匙交給房東。

(24) 自費安裝通向上述房屋的電話服務的空管道。該房屋的電話服務只能由業主事先書面批准的公用事業公司安裝，承租人應自行安排在該房屋內安裝電話，並在所有管道中留有拉線。在上述房屋外安裝所有電話線必須按照房東的書面指示進行，租户應立即向房東支付安裝通向該房屋的任何電話插座或管道所發生的費用。

(25) 除非業主事先書面批准，否則應始終關閉上述房屋的所有門窗，並允許業主及其僱員、管理代理和承包商以及大樓經理在本協議的 期限內不時進入上述房屋，以便關閉任何門窗。

(26)允許業主及其代理人、承包商、工人和傭人代表承租人併為承租人的利益進行房東決定的承租人的任何工作。此類工程應包括業主認為有必要在緊急情況下進行的工程、承租人的過失造成的工程、與建築物的結構部件和一般公用系統有關的工程，以及在施工期間豎立臨時安全路障圍板和臨時標誌(如有必要)的工程。 因此而產生的所有費用應由承租人根據要求立即支付給業主，並可作為拖欠的租金收回。

(27)在本協議有效期內，準許業主及其代理人、工人、傭工、承建商及大廈經理在任何合理時間(緊急情況除外)進入及進入上述處所，並進行任何更新、清潔、更改或修葺上述處所或任何毗鄰或鄰近處所或建築物的工程。

(28) 自費將垃圾和垃圾從上述場所移至房東不時指定的地點，並只使用房東指定的垃圾容器。房東提供垃圾收集服務的，應由房客自行使用，由此產生的一切損失由房客獨自承擔，房客應按照房東的指示，按時向房東支付並報銷該等費用。

(29)只能在業主為此目的而不時指定的時間，通過業主不時指定的入口及送貨升降機(如有)裝卸貨物、設備及器具。

(30)應要求立即向業主支付和補償因租户或其持牌人或通過租户或在租户下提出索賠的任何其他人對建築物公共區域的任何部分造成的損壞的費用。

(31) 應要求立即向業主支付在大樓的指導牌上粘貼、維修或更換租户姓名的費用 。

(32)如在建築物附近進行或授權進行任何挖掘或其他建築工程或翻新工程或維修工程，則承租人應在業主事先通知下，準許業主及其僱員、承建商、工人、管理代理人及大廈經理進入上述處所進行其認為必需的工程及維修工程，以保護建築物外牆免受人身傷害或財產損壞，並對建築物進行保養，而無須向業主提出任何損失或損害或賠償 。

(33)將建築物經理或任何影響或相當可能影響送達租客的處所的法定或公共 或主管當局發出的任何通知、命令、指示或其他事情的副本交予業主。

(34)在租户開始營業前，申請並取得政府或任何法定或公共或主管當局所需的一切必要的批准、許可證和許可證， 在租户開始營業之前，申請並取得與租户使用和佔用上述房產以及在上述房產內經營租户的業務相關的所有必要的許可和許可證，並在本協議有效期內保持這些許可證和許可證的全部效力，並就房東作為上述房產的所有者可能招致的任何索賠、損失、損害、費用、要求和責任向房東進行全額賠償。 由於未能獲得和保持必要的批准，許可證和執照。

(35) 即使法律或衡平法有任何相反的規定，在本協議期滿或更早確定時，將上述房產的空置佔有權移交給業主。

(36)此外，在不損害業主在本合同項下的權利的情況下，允許房東且房客特此授權房東切斷該房產的電力和空調冷凍水的供應，並以房東認為合適的方式處置該房產內或該房產內的所有物品，包括商品、設備、傢俱、動產和固定裝置，與此相關的任何費用應由房客支付，並可作為債務向其追討。房東不以任何方式對租户或租户的許可證持有人因公用事業中斷和物品處置而對財產或任何人造成的任何損失或損壞或傷害或事故負責。

(37)向業主或其管理代理人或建築物管理人(視屬何情況而定)立即按需支付及償還業主或其管理代理人或建築物管理人在建築物正常營業時間以外的空調費用，費用應由業主或其管理代理人或建築物管理人根據提供費用而不時釐定。

(38) 遵守政府及所有法定或公共或主管當局當時有效的任何條例、命令、規則及規例及命令，以及所有未來的成文法則或修訂(如該等成文法則或修訂適用於上述處所)，並對租户及其持牌人違反任何條例、命令及規則及規例的後果負責及負責。

第(IV)節

房東的義務

房東特此與租客約定如下：-

(1) 允許租户(在本協議有效期內按本協議規定的日期和方式支付租金、差餉和服務費，並遵守和履行本協議所載的協議、契諾、規定和條件)在不受房東或任何合法代表房東提出索賠的人 中斷的情況下，安靜地管有和享用上述房產。

(2)就上述物業繳交地租及物業税。

(3)在租期開始之日或之前，以“原樣”條件將上述房屋交予承租人。

第(V)節

限制 和禁止

承租人特此與房東協議如下：-

(1)(A)未經業主事先書面同意，不得安裝或允許或容受安裝任何設備、儀器或機械或物品，使地板的任何部分的重量超過其設計的重量，或需要任何額外的主電線，或消耗不是通過租户的單獨電錶計量的電力。

(B)房東 有權規定保險箱和其他重型設備或物品的最大重量和允許放置的位置，並要求這些設備或物品以房東認為必要的尺寸和材料支撐，以分配重量。

(2)未經業主事先書面同意，不得 在上述處所或建築物或其任何部分內外豎立、安裝、移走或更改任何固定附着物、裝置、隔斷或構築物或其他豎設或安裝，亦不得在上述處所或業主的固定附着物及裝置或任何電線及裝置或任何管道、排水渠或污水渠內進行任何結構性或非結構性更改或增加，或準許或容受他人對該處所或業主的固定附着物及裝置或任何電線及裝置或任何喉管、排水渠或污水渠進行任何結構或非結構性的改動或增加。

(3)未經業主事先書面同意，不得 切割、損毀、傷害、鑽入、標記、污損或允許或容受切割、致殘、 傷、鑽入、標記或污損任何門、窗、牆、橫樑、空調管道(如有)、結構構件或上述房屋的任何織物或其內包括的任何電氣機械氣體管道或衞生設備或裝置。

(4)未經業主事先書面同意，不得更改上述房屋入口處大門上現有的鎖、螺栓和配件，也不得在其上安裝任何額外的鎖、螺栓或配件。

(5)不得在上述處所之內或之上，或在公用通道、升降機、自動扶梯、大堂洗手間或建築物的屋頂，作出或準許或容受他人作出任何可能或會對業主或其僱員、持牌人、代理人或承建商造成滋擾或煩擾的作為或事情，或對建築物內或任何毗鄰或鄰近建築物內其他處所的租客或佔用人造成損害或傷害。

(6)不得在任何時間在上述處所內製作或作出或準許或容受他人作出任何作為或事情、或任何音樂或噪音(包括但不限於電視、無線電或任何其他服務的廣播所發出的聲音，或任何能夠產生或複製接收或記錄音樂或聲音的設備、器材或樂器所發出的聲音)，以致業主認為(該意見為最終定論)構成構成滋擾或騷擾或煩擾，或提出合理投訴的理由，建築物內任何其他處所的佔用人或使用或探訪該處所的人。

(7)未經業主事先書面同意，不得 張貼、陳列、展示或粉刷或進行任何更改或增加 ，或允許或容受他人在上述處所以外或任何公用區域(包括但不限於建築物的樓梯、升降機、自動扶梯、大堂、平臺或走廊)張貼、展示或展示或繪畫任何招牌、裝飾旗幟、標誌、裝飾、廣告或其他裝置，不論是否在業主指定的地點或之前以業主書面批准的形式照明。

(8)除承租人的業務外，不得使用或準許或容受他人將上述處所或其任何部分用作任何用途，而該等業務的性質列於本條例附表1第V部，而未經業主事先書面同意，承租人無權更改其在上述處所進行的業務的性質。

(9)不得將上述場所或其任何部分用於任何非法、不道德或不正當目的，或允許或容受他人將其用於任何非法或不道德或不正當的目的。

(10)在《業主與租客(綜合)條例》或當其時生效的類似法例所指的範圍內， 不得在上述處所或其任何部分之內或之上使用、準許或容受他人將其用作住宿地方或住宅處所，亦不得允許任何 人在該處所過夜。

(11)不得在上述處所內或之上使用或準許或容受他人在該處所內或之上用作製造貨品及商品、或用作車間或儲存與承租人在該處經營的業務有關而合理需要的貨品及商品(存貨除外)。

(12)不得在上述處所或其任何部分內存放或儲存、準許或容受他人存放或儲存任何非法藥物、盜版物品或商品、槍械、彈藥、火藥、硝石、煤油或其他爆炸品、易燃、危險或危險物質，或《危險藥物條例》或《危險品條例》所禁止的貨品或物品或其他物質或貨品。

(13)不得在大廈任何入口、樓梯、通道、自動扶梯、升降機、大堂或其他共用部分造成任何箱子、商品、貨品、動產、垃圾、包裝 或其他物件或物品或任何種類或性質的障礙物， 不得妨礙或妨礙或容許或容受阻礙，亦不得將貨品或商品或垃圾或任何其他物件或物件或任何其他物件或物件放置在樓宇任何非承租人獨佔的地方，亦不得將其暴露或準許放置。除房東在本合同項下享有的任何其他權利和補救措施外，房東及其傭人、工人、承包商和管理代理人可在不事先通知租客的情況下清除任何該等障礙物，並按房東不時認為合適的方式處置，而不會為此招致任何責任，租客應應要求立即向房東支付並償還因此而產生的所有費用和開支。

(14)不得在建築物的任何入口、樓梯、平臺、通道、大堂、變壓器室、配電室或其他公用部分內或之上敷設、安裝、固定或附連任何電線、電纜或其他物品或物件。

(15)不得在上述處所或建築物的任何部分內烹調或烹調或準許或容受他人烹調或烹調任何食物[(除 在上述處所內通過服務電梯或準備或食用食物外，準備和食用供承租人的僱員或客人食用的輕餐或茶點 除外，但不得在上述處所的任何零售區域內或在顧客和/或公眾看到的範圍內食用該等輕餐或茶點。除非使用經批准的微波爐，否則不得烹調或重新加熱熱的食物。承租人應確保所有濕垃圾和垃圾將通過與建築物管理部門指定的容器一起和在建築物管理部門指定的容器中進行安排來處理)]或致使或允許任何令人反感或不尋常的氣味 產生、滲入或散發出上述處所。

(16)不得在上述處所內飼養或準許或容受他人飼養任何動物或寵物，並採取一切令業主滿意的步驟及預防措施，以防止上述處所或其任何部分受到白蟻、老鼠、老鼠、蟑螂或任何其他害蟲或害蟲的滋生，而為更好地遵守本條例，業主可要求租客僱用業主不時以書面指定或批准的滅蟲承包商，費用由業主以書面指示。如果上述房屋被侵擾，承租人應立即向房東支付並償還房東安排或批准的滅絕費用，選定的滅絕承包商應被允許為該目的而完全進入該房屋。

(17)(I) 除第(Ii)條另有規定外，未經業主事先書面同意，不得轉讓、轉讓、轉租或以其他方式放棄對上述處所或其任何部分的佔有，無論是以轉租、借貸、分享或其他方式， 任何組織、公司或個人不得以任何方式轉讓、轉讓、轉租或以其他方式放棄對上述處所或其任何部分或其中的權益的佔有。本協議一方獲得對上述房產或其任何部分的使用或佔有 或其中的權益，無論是否就該等使用或佔有支付任何租金或其他代價，如果 任何此類轉讓、分租、分租、轉讓或放棄對上述房產的佔有(無論是否為金錢代價 )，本協議應由房東自行決定，租户應在接到房東的通知後立即遷出上述房產。本協議應是承租人的個人行為，在不以任何方式限制前述一般性的情況下，除非房東事先書面批准，否則下列任何行為和事件的發生應被視為違反本條款：

(A)如承租人為合夥企業，則在現有合夥人去世或清盤或退休或其他情況下接納一名或多名新合夥人。

(B)如租客是個人(包括合夥租客的唯一尚存合夥人)，則該個人的死亡、精神錯亂或傷殘，意圖是不會將使用、佔用或享用上述處所或其任何部分的權利轉歸遺囑執行人、遺產管理人、遺產代理人、近親受託人或委員會。

(C)在承租人為法團的情況下，任何接管、重組、合併、自願清盤或提出將法團清盤或在法團與其債權人之間訂立任何債務重整安排或安排的請願書 ，或變更擁有多數投票權或以其他方式擁有或實際控制該法團的人。

(D)承租人發出授權書或類似的授權書，藉此授權書或類似授權書的受贈人取得使用、管有、佔用或享用上述處所或其任何部分或其中權益的權利，或事實上使用、管有、佔用或享用該處所。

(E)未經業主事先書面同意而更改附表1第V部所述租客的業務名稱。

(17) (Ii)經業主事先同意，租客可與其關聯公司共享上述房產的使用。

(18)不得 作出或不作出、準許或導致或容受作出任何行為、契據、事宜或事情，而該等作為、契據、事宜或事情構成違反或違反政府及公契、管理協議及公契(如有)的任何條款及條件，並就任何該等違反或錯失向業主作出十足賠償。

(19)不得 作出或不作出或允許或導致或容受作出任何作為、事蹟、事項或事情，以致建築物或上述處所因火災或其他可保危險或第三方的索賠而蒙受損失或損害的保險單或保單，或因此而免除或免除業主當時有效的法律責任的任何作為、行為、事項或事情，可被視為無效或被宣佈無效或可撤銷 ，或其保險費率可予提高，而在發生上述情況時，承租人應全數賠償房東和所有第三方的損失和損害(不損害房東享有的任何其他權利或補救措施)，包括但不限於房東續簽一份或多份保單和增加保險費的費用。

(20)未經業主事先書面同意， 不得在該建築物的屋頂或牆壁或在該建築物的天花板或牆壁上架設任何天線。

(21)未經業主書面同意，不得 安裝空調和/或供暖設施。

(22)不得暫停、準許或容受暫停上述處所的主要構築物的任何超重。

(23)不得 允許或容忍在上述場所進行任何拍賣、火災、破產、關閉或類似性質的銷售，或任何折扣型零售業務或任何形式的不道德商業經營，但本條款不排除真正的 促銷、清倉或季度或半年度或年度季節性銷售。

(24)不得 將任何衣物、衣物或其他物品或物件懸掛在上述處所或建築物外。

(25)未經業主事先書面同意，不得更改或以任何方式更改業主提供的進出上述場所的標準大門。

(26) 不得作出或準許作出任何相當可能在上述處所或建築物內引致任何火警危險或其他危險的作為或事情。

(27)不得將傢俱、設備、配件或大件物品運進或運出大廈，除非在附表3所列的正常營業時間內，且只可在業主或其管理代理人或大廈經理指定的升降機內進行。

(28)不得允許或允許任何食品或食品容器被帶進或移出上述場所。

(29) 不得允許在上述場所進行任何形式的賭博。

(30)在本協議有效期內，不得為任何目的或目的而與大樓的任何租户聯合組成或組織任何租户協會或工會，或嘗試或作出任何努力來組成或組織任何租户協會或工會。

(31)不得在上述場所(供私人飲用的少量除外)或建築物的任何部分 出售或供應任何啤酒、葡萄酒、烈酒、烈酒或酒精。

(32)不得 允許承租人或其持牌人在上述場所外或大樓內任何地方招攬或招攬業務，或分發任何小冊子、通知或廣告。

(33) 除非按照業主或其管理代理人和大樓經理不時制定的規定，否則不得在障礙物中停車或以其他方式使用或允許在建築物內分配用於停放車輛移動或通道或指定為上/卸貨區的區域(如有)停放車輛。

(34) 不得以附表1第V部指明的名稱以外的名稱經營業務。如果承租人希望更改企業名稱，則必須首先尋求擬議新名稱的房東的書面批准。房東可自行決定批准或不批准。在不影響前述規定的情況下，房東可在根據本條款提出的任何審批申請中，要求承租人出示其認為合適的證據，以證明本條款第17款中禁止轉讓、轉租、放棄佔有或轉讓上述房產或其任何部分或其中的任何權益的行為沒有違反 協議和規定。

第(Vi)節

排除事項

房東在任何情況下均不對租客或其他任何人負責：

(1)對於承租人或任何上述其他人因建築物的升降機或自動扶梯或空調系統(如有)的任何缺陷或故障，或因建築物的任何裝置或器具的必要維修或保養，或因建築物的任何裝置或器具的必要維修或保養，或建築物內的任何設施或服務的必要維修或保養，或因建築物的任何裝置或器具被火毀而造成的任何損失或損害，或因建築物的升降機或自動梯或空調系統(如有的話)的任何缺陷或故障，或因建築物內的任何設施或服務中斷而造成的任何損失或損害，或因此而對人或財產造成的任何損失或損害或其他責任(不論是直接或後果性的)， 煙水行為或業主無法控制的其他原因，或由於機械、電氣或其他缺陷或其他惡劣條件，或任何不可避免的燃料材料、水或勞動力短缺，或業主無法控制的任何原因，或建築物任何其他部分的租户或佔用人或其任何僱員、工人、客户的任何作為、疏忽或違約 代理商、許可人、承包商或受邀者，或電力供應中的任何缺陷或任何波動、中斷或終止 電力供應或任何颱風山體滑坡位於建築物或其任何部分或以任何方式與建築物或其任何部分相連的電線電纜或管道起火或冒煙或漏水或電流，或任何物品、物體或材料(包括但不限於煙頭)的掉落或掉落。玻璃或瓷磚)或來自構成建築物一部分的任何樓層、辦公室或處所或鄰近區域的任何振動，或上述處所或其中或其任何部分的業主固定裝置的任何損壞或損壞狀況；或

(2)因任何故障、故障、爆炸或停電、停水、停氣或停電、停電、停水、停氣、停電、停電、停水、停氣、停電、停水、停氣、停電、停電、停水、停氣、停電、

(3)為安全保管上述處所或其內的任何物品，尤其是在不損害前述規定的一般性的原則下，業主提供(如有的話)看守員及管理員或任何機械或電力保安系統或警報系統或設備，並不構成業主對上述處所或其內任何物品的保安責任，而該責任始終由租客承擔，租客亦不應承擔。除根據第(Vii)節的規定外，差餉及其他服務費或其任何部分可扣減或停止支付。

(4)本協議和承租人在本協議項下支付租金和其他到期款項以及履行和遵守本協議項下其他義務的義務，不得因房東因任何情況不能履行本協議項下的任何義務、不能提供或延遲提供本協議項下明示或默示提供的任何服務、不能或延遲進行任何維修、改動或裝修，或因罷工而不能供應或延遲供應任何設備或固定裝置而受到影響或減損或免除。勞工問題、材料短缺或超出其控制範圍的任何其他原因，或由於政府或任何公用事業公司、任何法定或公共機構或主管當局的任何條例或任何命令、規則或規定造成的。

(5)業主並不表示或保證上述處所適合作附表1第V部所指明的用途或用途，或作任何用途，而業主特此聲明租客(A)業主或代表業主發出的任何批准、指示或指示，不得在任何方面與公契或管理協議或(如有)附屬契據的條款及條件一致或得到遵守；及(B)承租人須信納 或被視為已信納上述處所適合其將作的用途，以及 上述條款及條件及公契(如有)及管理協議已完全遵守及遵守上述處所及建築物所受的所有規定及限制。

第(Vii)節

租金減免

(1)如上述處所或其任何部分被摧毀或損壞，或因火災、颱風、天災或其他非業主所能控制的災難而被毀壞或損壞，或變得無法進入或不適宜使用 ，則上述處所或建築物應被譴責為危險構築物，或拆除令或封閉令將對該處所或建築物生效。

(2)並非以任何方式直接或間接歸因於租户或其持牌人的任何作為或過失或疏忽或不作為；及

(3)業主所訂立的保險單不得因租客或其持牌人的任何作為、過失、不作為或疏忽而全部或部分被拒絕繳交保險費，或被宣佈無效或被拒絕繳交保費；

(4)則根據租客所受損害的性質及程度而按比例繳付的租金或其部分租金，須予以減收及停止支付，直至上述處所已修復或修復，或可供使用或適合使用或佔用，或拆遷令或封閉令已撤銷為止，但必須符合下列條件：

(A) 特此設立的任期屆滿日期不得推遲；和

(B)業主如認為修葺或修復上述處所並不合乎經濟、不切實可行或不合理，則可(但沒有義務)修葺或修復該處所；及

(C)如上述處所或建築物的全部或基本上全部已被摧毀，或如變得不適宜使用和佔用 而沒有修葺和恢復原狀，則在上述損壞或毀壞或拆卸或封閉令(視屬何情況而定)發生後3個月內，上述處所或建築物的拆卸令或封閉令仍須繼續 而不解除；

本協議任何一方均有權以書面通知另一方終止本協議，自損壞或毀壞或拆除或關閉令發生之日起 終止並無效(但不損害本協議任何一方對另一方的權利和補救措施)，但對任何先前的索賠或違反本協議所含條款和條件的行為，或關於在停止支付租金生效前根據本協議應支付的租金、差餉和服務費的條款和條件的違反，則屬例外。

第(Viii)條

默認設置

茲進一步明確同意並聲明如下：

(1) 如果任何租金、差餉或服務費或其任何部分在應付後七(7)天仍未支付(無論是否合法或正式要求)，或承租人未能或疏於遵守或履行，或拖欠或遺漏履行任何協議， 本協議所載的規定或條件，如租客本身或如租客將破產或成為公司，則應進入清盤程序，或如提出將租客清盤的請願書，或如租客因其他原因而資不抵債，或將或試圖與債權人達成任何債務重整協議或 安排，或將遭受對所述房屋或以其他方式對租客的 貨物執行任何司法執行，則在任何此類情況下，房東有權在此後的任何時間(A)確定本協議，並以全部名義重新進入上述房屋或其任何部分，但不損害房東就任何未決違反或不遵守或不履行 協議的任何未決違約或不遵守或不履行的任何訴訟權利或可獲得的補救措施，承租人方面的規定和條件(包括但不限於房東有權向承租人追討欠款和/或從承租人根據本合同第(X)節支付的押金中扣除由此產生的所有損失和損害，和/或完全沒收所述押金)；及(B)就租金、差餉及拖欠服務費(視屬何情況而定)按訂明利率申索利息，由到期日起至付款日止，作為違約金而非違約金。“訂明利率”指香港上海滙豐銀行有限公司於租金、差餉及手續費(視屬何情況而定)到期之日，就港元存款所報出的最優惠利率的3%。租户因拖欠租金、差餉及服務費(視屬何情況而定)而須支付的利息，本身並不視為租金。

(2)租客現不可撤銷地授權業主，如業主願意，可在發生上述失責的情況下，打開上述處所的任何鎖及門，以落實業主的重收權。房東以下文提及的方式向租客送達書面通知，表明房東據此行使本合同所載的重收權即為充分行使該權力，而無需房東親自進入。

(3)房東接受租金並不視為房東放棄就租客違反、不遵守或不履行本協議、規定和條件而對租客提起訴訟的權利。除非房東明確放棄上述權利，否則在房東有權起訴租客之後的任何承諾，應被視為基於中東利潤。

(4)對於 這些陳述的目的而言，承租人的任何作為、過失、疏忽或不作為應視為承租人的作為、過失、疏忽或不作為。

(5)就《業主與租客(綜合)條例》(第7章)第III部所述的追討租金的目的而言，以及該等饋贈中，如租金、差餉及應繳服務費如不按上文所規定的時間及方式預繳，即屬並當作拖欠。

第(Ix)條

法規

無

第(X)節

存款

(1)租户應在本協議簽署之日或之前向業主支付本協議附表1第VI部分所列的押金，以確保租户妥善遵守和履行本協議所載的協議、規定和條件(包括租金、差餉和服務費的適當支付)。如果租户違反或不遵守或不履行任何上述協議、規定或條件，這些協議、規定或條件是不可補救的，或者如果租户可以補救，但租户在房東向租户發出的書面通知中規定的期限屆滿前未能補救和糾正，則房東有權在不通知租户的情況下，隨時行使其絕對酌情權，(I)沒收上述押金(包括承租人根據本節第3條支付的任何額外押金(S)(“額外押金”))，作為違約金和違約金；和/或 (Ii)從上述押金中扣除並進一步繳存房東因上述違約、不遵守或不履行所造成的所有金錢損失和損害而欠交的債務和/或所有金錢損失和損害。在任何情況下，房東行使上述沒收和扣除權，不影響房東要求超出上述押金或其他押金或房東所承受的進一步損害賠償的權利，也不影響房東根據本協議或法律享有的所有其他權利和補救措施。房東沒收上述押金及其他押金的權利或從上述押金及其他押金中扣除的權利一經行使，即為最終權利，並對租客具有最終約束力。如果房東在本協議有效期內根據本條款行使沒收或扣除的權利，房東應應房東的要求立即向房東支付相當於被沒收或扣除的金額(S)的一筆或多筆押金，如果房客沒有這樣做，房東有權重新進入上述房屋，並決定本協議，在這種情況下，房客根據本協議支付的所有押金和額外的押金可按上文規定沒收給房東。為免生疑問，房東根據本條款可對上述押金及其他押金行使沒收或扣除權的次數不受限制。

(2)在符合前述和前述規定的前提下，在不損害房東根據法律或根據本協議可獲得的權利和補救措施的情況下，房東應在本協議期滿或更早確定並將空置的房產交付給房東後一個月內，將相當於上述押金和其他押金的款項退還給租户，且不計息。或(不被解釋為放棄業主在本協議項下的權利)在業主就任何違反、不遵守或不履行或違約本協議所載任何協議、規定或條件以及租户方面對租户提出的最後一項未決索賠達成和解後一個月內，以較後的 為準。

(3) 租户特此同意，如果根據本協議確定或規定的租金增加，或根據附表1第(Iv)部分增加服務費，則租户應向房東支付 作為額外押金(由房東根據與本節中相同的條款和條件持有)，金額相當於上文(1)所述押金與三個月租金(增加後)和/或(視情況而定)之間的差額BE) 三個月的服務費(增加的)支付給房東的這筆錢，以及在任何此類增加後的下一次增加的租金和服務費

(4) 如在訂立租約期間的任何時間，業主須出售或以其他方式轉讓或轉讓上述房產，業主可隨時將上述(1) 內的押金及(如有)額外押金(須受業主優先沒收及扣除的權利規限)或其餘額(如有)轉讓予其買家或承讓人(“新業主”)，而業主有權行使上述扣除權。轉讓後，房東(在此情況下不包括其受讓人)將被免除本協議項下的任何責任或義務，即向租户返還 相當於上述(1)中所述押金的金額，並(如果有)進一步押金或其任何餘額。此後，承租人只有權向新業主要求退還相當於上述(1)項所述押金的款項，以及(如果有)其他押金或其餘額。

章節(Xi)

解釋 和其他

(1)業主對租金、差餉或服務費的寬恕、寬恕、忽視或接受，如有任何違約、違約、不遵守或不履行本協議所載任何租客義務的行為，均不構成或視為放棄業主在本協議下的權利，亦不得以任何方式喪失或影響業主在本協議下就任何持續或其後的違約而享有的權利和補救。除非另有書面同意並經房東簽字，否則不得從房東的所作所為或允許或容忍房東所做的任何事情中推斷或暗示房東違反或不遵守或不履行承租人的義務和本協議下的契諾以及房東的免責聲明。除非另有明確規定，否則房東給予的任何同意應僅作為與其相關的特定事項的同意，不得被視為放棄或免除本協議條款的任何 ，也不得解釋為免除了在未來獲得房東的具體書面同意的必要性。

(2)根據本條例規定須送達的任何通知，如致予租客並以預付郵資郵遞方式寄往或留在租客在香港的註冊辦事處或上述處所，即屬足夠送達；如須送達業主，則如致予業主並以掛號郵遞方式寄往或留在其在香港的註冊辦事處或上述地址或業主不時以書面通知租客的任何其他地址，即屬足夠送達。以郵寄方式發出的通知，應視為在適當的郵寄時間將通知送到收件人的地址時已收到。

(3)承租人承認，承租人並無就本租約的授予向業主支付任何罰款、地價、關鍵款項或其他類似性質的對價。

(4)本協議載明雙方已達成的全面協議，並未就業主或租客、建築物或上述處所作出或給予任何其他陳述或保證，如已作出任何該等陳述或保證，不論是口頭或書面的，則在此放棄該等陳述或保證，並完全由本協議取代。

(5) 各方應自行支付準備和完成本協議的法律費用及附帶費用，但與此相關的印花税和註冊費(如有)應由雙方平分承擔。就此事宜，曾先生、 陳先生及Wong律師僅代表業主行事，租客應自行徵詢獨立法律意見以批准本協議及此租賃事宜。

(6)本協議雙方進一步同意，他們應分別受附表3所列的特別條件(如有)的約束和享有該等特別條件的利益。

(7) 在本協議中：

(A)(除非上下文允許或要求)表示單數的詞語應包括複數，反之亦然，表示陽性、陰性或中性的詞語應包括其他詞語；

(B) 標題和索引(如果有)僅供參考，不構成本協議的一部分，本協議的任何規定不得通過引用或以任何方式影響或限制來解釋或解釋；

(C)“政府”(除文意另有所指外)指香港特別行政區政府；

“被許可人”(除文意另有所指外)應包括承租人的僱員、僱員、工人、客户、代理人和承包商，以及經承租人明示或默示同意而在上述場所內、使用或探訪的任何人；

“承租人”應(在文意允許的情況下)指幷包括具體指名的一方或多方，但不包括任何此類一方的遺囑執行人和管理人，或如果此類一方是公司，則不包括其任何清盤人。如承租人由一名以上個人組成，則承租人訂立的所有契諾、承諾和協議應視為由構成承租人的所有人員共同和各別訂立；

“附屬公司”指對承租人而言，其已發行和有表決權的股份或股權的大部分由承租人直接或間接擁有或控制的任何協會、公司、合夥企業、合資企業或其他實體；

(D)對個人的提及包括任何公共機構和任何人，無論是法人還是非法人；

(E)對條例、命令、法規、立法或成文法則的提述，須解釋為對不時及當其時有效的條例、命令、法規、法例或成文法則的提述；

(8)承租人 特此聲明，其已檢查並完全滿意並全面接受上述處所的現有狀況、狀況、固定裝置、裝修及裝修，並同意“按原樣”租用該處所，條件是承租人 有義務交出上述處所的空置管有，並在本租約期滿或較早終止(公平損耗 除外)後，根據上文所述的規定，將該處所歸還業主 。

(9)非本協議一方的人士無權根據《合約(第三方權利)條例》(香港法例第623章)強制執行本協議的任何條款或享有本協議的任何條款的利益。

上文提及的附表1

第一部分

房東

:

切林克投資有限公司()其註冊辦事處位於15號這是香港北角景華道18號地下

第II部

租户

:

我贏控股有限公司()其註冊辦事處位於2號樓201室nd香港中環德輔道中141號中國保險集團大廈3樓

第三部分

第IV部

租金（不包括 就上述場所或建築物應付的差餉、服務費以及其他支出和費用）應提前支付，且不得在1上扣除任何費用^ST每個日曆月的第一天。

差餉：該期間及款額由政府不時評估，目前為每季19,350.00港元

所有服務費 (包括管理費、空調費和差餉)應提前支付，不得在1^ST 每個日曆月的每一天直接給房東。

第一筆租金、租金和所有 服務費應根據合同所包含的當月天數分攤，並在簽訂本 協議時支付。

房東 有權要求承租人以現金或任何其他付款方式或任何鈔票支付租客根據本協議應支付的費用，並且無論是以支票、現金、自動轉賬或其他方式付款，如果付款是在除星期六以外的任何工作日 進行的，則必須在到期日下午3點之前到達房東指定的辦公室或房東指定的賬户。如果本協議規定的租金、差餉或任何服務費的到期日期為星期六、星期日或公眾假期，則相關款項應在前一個工作日到期並支付。否則，付款應被視為已由承租人在下一個營業日支付，承租人應被視為已拖欠應有的款項，並且 應按上述條款獨自承擔違約的後果。

第五部分

第六部分

上面的第二個附表提到了

上述處所

幹諾道中73號德輔道中141號及機利文街61-65號中國保險集團大廈30樓全部豎立於海事地段第395號餘下部分及其延伸段上。

上文提到的第三個附表

特殊條件

儘管本協議有任何相反規定，承租人仍有權從1月1日起分別佔用上述房產六(6)個月 ^ST2024年3月至31日^ST2024年5月(首尾兩日包括在內)及1日^ST2026年12月至28日^Th 2027年2月(包括首尾兩天)免租金，但在上述免租期內，承租人須支付所有服務費(包括但不限於差餉、管理費及中央冷氣費及應支付的其他開支)。

以上第一次寫下的日期和年月日，由雙方簽字為證。

簽名：張永漢	)
	)
和張志倫	)
	)
	)
	)
	)
為業主及代表業主	)
	)
其簽名(S)由	)
	)
/在下列人士面前：	)

	小灣怡心
	香港特別行政區律師
	曾、陳和黃

陳 何思簽署	)
	)
主任 ---------------------	)
	)
	)
	)
	)
代表租户	)
	)
在場：-	)

	愛麗絲m. C.張
	文員 致曾先生、陳先生和黃先生，
	律師及公證人，香港特別行政區

收到上面第一天和第一年	)
	)
由租户撰寫並來自租户的總和	)
	)
香港三美元	)	HK$331，349.01
	)	============
一百三百一千	)
	)
三百四十九	)
	)
第一中心只是	)
	)
上述押金表示由	)
	)
承租人向出租人	)
簽名由以下人員驗證：-

	小灣怡心
	香港特別行政區律師
	曾、陳和黃

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