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大家好，歡迎來參加今天的電話會議，我們將回顧阿什福德信託2024年第二季度的業績並向大家介紹最新動態。今天的電話會議上將有：總裁兼首席執行官Stephen Zsigray；資產管理執行副總裁Chris Nixon。昨天下午，我們已經通過一則新聞稿公佈了今天將通過網絡傳遞的只聽模式的電話會議的內容及其可獲得性。

現在，我想提醒大家，此電話會議中的某些聲明和假設包含或基於“前瞻性”的信息，並根據聯邦證券法規的安全港規定進行了。此類前瞻性聲明受到無數假設、不確定性和已知或未知風險的影響，可能導致實際結果與預期結果差異顯着。這些因素將在公司向證券交易委員會提交的文件中進行更全面的討論。此電話會議中包含的前瞻性聲明僅於此次會議日期公佈，並且公司無義務公開更新或修訂這些聲明。本次會議中的聲明不構成任何證券出售或購買的要約。證券僅將通過註冊聲明和招股説明書提供，可以在www.sec.gov上找到。

此外，此電話會議中使用的某些術語為非GAAP財務指標，其對應關係在公司財報和附表或時間表中提供了説明，已提交於2024年7月30日的8-k表格，並且也可以通過公司網站www.ahtreit.com訪問。鼓勵聽眾閲讀附表中提供的所有其他信息以及財報中提供的所有其他信息。此外，除非另有説明，所有在本次會議上討論的報告結果均將2024年6月30日結束的第二季度與2023年6月30日結束的第二季度進行對比。

今天是我作為阿什福德信託首席執行官的第一個電話會議，我期待在未來幾個月內與您們許多人會面和交談。我也很高興看到我們今年的穩健開局和我們在執行我們明確策略方面取得的重大進展。

今年早些時候，我們宣佈了一個雄心勃勃的計劃，即在2024年償還我們的戰略公司融資，我們認為這是將阿什福德信託重新定位到增長道路上的至關重要的一步。我們通過資產出售、抵押貸款再融資和非交易優先資本籌資這三種方式，來實現我們的目標。在三個領域，我們都取得了實質性進展，自3月份以來已還本金近9000萬美元，現在我們的剩餘本金約為9400萬美元，並且已經為實現我們的目標做好了充分的準備。

我們當前有幾項資產處於銷售過程中的不同階段，雖然我們不太可能全部出售這些資產，但我們仍在努力確定哪些資產收益率最高，同時對我們的去槓桿化努力產生最大影響。

四月份，我們以1.71億美元或每個房間438000美元的價格，出售了馬薩諸塞州波士頓的波士頓希爾頓酒店共390個房間。這次銷售的所有收益都用於債務償還，其中大約6800萬美元用於償還公司的戰略融資。

四月份，我們以810萬美元的價格，出售了佐治亞州勞倫斯維爾的85個房間的漢普頓酒店。出售價格相當於截至2024年3月的過去12個月的淨營業額的6.0％的資本化率。

此外，五月份，我們以800萬美元的價格，出售了康涅狄格州曼徹斯特的Courtyard酒店90個房間。該物業負債於一筆抵押貸款，抵押貸款未償餘額約為560萬美元。

6月中旬，我們以1750萬美元的價格出售了位於佐治亞州肯尼索的90間SpringHill Suites和86間Fairfield Inn酒店。銷售價格相當於截至2024年4月的過去12個月的淨經營收入的4.8％資本化率。酒店負有抵押貸款，其餘額約為1080萬美元。

6月底，我們以8700萬美元的價格出售了位於佛羅裏達州大西洋海灘的193間One Ocean Resort，其中約6620萬美元用於相關抵押貸款。

在資產銷售之外，我們在第二季度完成了一項關鍵的再融資。 5月份，我們重新融資了位於田納西州納什維爾的文藝復興酒店擔保的貸款，該貸款的最後到期日為2026年3月。新的不可追索貸款總額為267.2百萬美元，具有為期兩年的初始期限，並有三個一年的延期選項，但須滿足一定條件才能實現。貸款僅提供利息，並提供SOFR + 3.98％的浮動利率。以前的貸款總額為240百萬美元，幷包括新澤西州普林斯頓的296間威斯汀酒店。作為此次再融資的一部分，威斯汀普林斯頓現已不再負債，並且我們已將該物業列為出售。

我們還對我們的非上市優先股發行感到興奮。我們繼續建立銷售聯合體，目前已經有50份簽署的經銷商協議，代表近6,000名經銷商銷售此證券。到目前為止，我們已經籌集了大約147百萬美元的總收益，其中包括第二季度的240百萬美元。這筆資金對公司非常有吸引力，我們已承諾將籌集的所有資金的50％用於償還我們更昂貴的戰略融資。

通過資產銷售，抵押品再融資和我們的非上市優先股發行，我們仍然相信我們正在正確的道路上償還2024年的戰略融資。這些專注於去槓桿化的努力，以及第二季度的良好營運結果和廣泛多樣化，高質量的組合，具有多個需求驅動程序，將使該公司在2024年及以後表現出色。

截至第二季度末，我們的貸款總額為27億美元，混合平均利率為8.1％，考慮到盈利的利率上限。考慮到當前的SOFR水平和相應的利率上限，我們的債務約有100％現已有效固定。

我們第二季度末現金及現金等價物為12180萬美元，受限現金為12450萬美元。絕大部分受限現金由放貸人和經理持有的儲備賬户組成，其中270萬美元是與放貸人掛鈎的被困現金。季末，我們還有2220萬美元的第三方酒店經理應付款項。這主要代表一個我們的財產經理持有的現金，可用於資助酒店營運成本。我們第二季度末淨營運資本約為18740萬美元

就整個季度而言，我們的全部酒店RevPAR同比增長了1.6％。我們的團隊一直在積極推行多項舉措，以增加附加收入，與上一年度相比，每間住房的附加收入增長了10％。該組合板塊的團體收入收益在全年後半年將保持良好的增長勢頭。企業短途差旅的復甦也在加速進行中，第二季度企業收入同比增長15％，幾乎是我們在第一季度所經歷的同比增長的兩倍。我們的城市資產也表現出色。對於這些酒店，總收入增長了3％，酒店EBITDA利潤率同比增加了160個基點。現在，我將更詳細地介紹本季度達成的一些成就。

整個組合板塊的團體預訂速度繼續加快。全年的團隊房間收入較去年同期增長了5％，第三季度至年底的收益增長速度為11％。

本季度為所有未來日期預定的團體業務相比較於上一年度同期，獲得了7％的平均日房價溢價。我們正在看到企業團隊和協會收益的增長，這多少抵消了在總統選舉臨近之際變弱的團體政府業務帶來的影響。酒店總預訂窗口的年度同比增長超過20％。儘管每年團隊管理規模開始趨於穩定，轉化率仍然很高，平均團隊預訂規模也在增加。我們的團隊已經在2025年之前戰略性地增加了我們的團隊基數，這將保護我們免受宏觀經濟風險的影響，並允許我們在未來積極地進行瞬態業務。

城市酒店在第二季度表現良好。與上一年度同期相比，酒店EBITDA利潤增長了8％。納什維爾文藝復興酒店與上一年度同期相比增加了16％，這是令人印象深刻的成績。這尤其值得關注，因為總收入僅同比增加了1％。酒店在本季度高需求期間優化了業務組合，並推動了積極的定價策略。該酒店在低峯期間也採取了靈活的措施，暫時派遣了幾位經理到其他酒店工作，從而降低了我們的人力成本。這種策略導致本季度的酒店EBITDA利潤同比增長了683％。

我們對達拉斯/ ft。沃斯市場上我們資產的表現非常滿意，該市場佔我們投資組合中酒店數量的7％。這些資產相比上一年度同期，總收入增長了6％。此外，相對於上一年度同期，酒店EBITDA利潤率擴大了約480個基點。我想要強調的一家酒店是希爾頓福特沃斯酒店，其相比上一年度同期，總收入增長了15％。更令人印象深刻的是，酒店EBITDA利潤增長了69％。我們的團隊重新調整了內部員工轉介計劃，從而幾乎消除了合約勞動力。此外，該酒店還改進了其排班流程，縮短了加班時間，同時提高了生產力。這些變化導致部門利潤率提高了585個基點。

我們具有比較優勢，即內部物業税團隊。通過利用數據驅動的思路對上訴進行分析，我們在第二季度實現了約150萬美元的物業税節省。相比上一年度同期，我們總體節省率增長了20％。我們的團隊通過分析市場税收趨勢以及其他數據點，確定了我們可以在上訴過程中更積極的酒店。例如，《大糖果城萬豪酒店案》在上訴審查委員會層面上成功上訴，我們策略性地決定繼續通過訴訟追求進一步的税務評估削減，這導致該財產的總應税價值較上一年度評估降低了550萬美元。

接下來是資本支出，2024年第二季度，我們在大糖果城萬豪酒店進行了全面的客房翻新，引入了現代化的細節和改進的設施，從而提升了客人的住宿體驗。同時我們在達拉斯大使館套房酒店的下一季度和公共區域進行了全面的翻新，計劃在年底前完成。展望2024年第三季度，我們計劃在西棕櫚灘大使館套房酒店進行全面的客房翻新。在2024年第四季度，我們計劃在投資組合中進行多項翻新，包括升級希爾頓花園酒店奧斯丁的餐廳和會議空間，以及改造埃文斯維爾住宅區和布盧明頓庭院旅館的客房。在2024年，我們預計在資本支出方面的支出將在8500萬美元至1.05億美元之間。

正如之前提到的，我們的投資組合正在建立牢固的團隊業務基礎，我們的城市酒店業績持續改善，並且我們在各種市場中業績強勁。我們對即將完成的拉孔查基韋斯特酒店轉型非常興奮，這將成為一家擁有品牌的收藏酒店，以及勒帕維農酒店，這將成為一家紀念品酒店，我們還在評估我們的投資組合中的幾個新舉措，例如品牌轉型，戰略夥伴關係和高收益翻新。