安納利資本管理有限公司公佈2024年第二季度業績

紐約——2024年7月24日——安娜利資本管理公司（紐約證券交易所代碼：NLY）（“Annaly” 或 “公司”）今天公佈了截至2024年6月30日的季度財務業績。

•本季度普通股平均每股GAAP淨收益（虧損）（0.09美元）

•本季度可供分配（“EAD”）的平均每股普通股收益為0.68美元

•第二季度的經濟回報率為0.9％，2024年上半年的經濟回報率為5.7％

•每股普通股賬面價值為19.25美元

•GAAP槓桿率為7.1倍，高於上一季度的6.7倍；經濟槓桿率為5.8倍，高於上一季度的5.6倍

•宣佈季度普通股現金股息為每股0.65美元

投資與策略

•總投資組合為748億美元，包括660億美元的高流動性機構投資組合 (1)

•Annaly的代理投資組合同比增長了2％，這要歸因於機會主義投資組合的增加，並繼續專注於向上遷移優惠券和向高質量的指定資金池

—Annaly的機構投資組合佔專用股權資本（2）的58％，與上一季度持平

•維持保守的對衝頭寸，對衝比率基本保持不變；整個季度的活動重點是用美國國債期貨取代到期掉期

•由於第三方證券的增量銷售，Annaly的住宅信貸投資組合小幅下降至59億美元（1）；佔專用股本的20％（2）

—代理渠道活動保持強勁，第二季度貸款鎖定量達到創紀錄的41億美元；2024年迄今78億美元的鎖定量超過了2023年全年的總鎖定量

•Annaly的抵押貸款服務權（“MSR”）投資組合在本季度末市值為28億美元（1），同比增長5％，佔專用股權資本（2）的22％

融資和資本

•可供融資的總資產為63億美元（3），包括現金和35億美元的未支配機構MBS

•計息負債的平均GAAP成本同比增長了三個基點至5.43％，計息負債的平均經濟成本同比增長了12個基點至3.90％

•Annaly住宅信貸集團通過新的和擴大的信貸額度將融資能力增加了2.5億美元；Annaly住宅信貸和MSR業務的總倉庫容量為42億美元

•回購協議的加權平均到期天數從上一季度的43天減少到36天

•自2024年初以來，Annaly住宅信貸集團對13筆總額為67億美元的整筆貸款證券化進行了定價（4）

—自2023年初以來，Annaly仍然是最大的非銀行發行人，也是Prime Jumbo和Expanded Credit MBS的第二大發行人 (5)

企業責任與治理

•發佈了第五份企業責任報告，題為《推動美國房屋所有權》，強調了Annaly對行業領先的可持續商業實踐、健全的公司治理和一流企業文化的承諾

“儘管該機構的MBS利差略有擴大，但在我們的多元化資本配置、平衡的對衝投資組合和負責任的槓桿狀況的支持下，Annaly在第二季度取得了正的經濟回報。值得注意的是，安納利今年迄今為止的經濟回報率為5.7％，這表明了我們住房融資模式的力量。” 安納利首席執行官兼首席投資官戴維·芬克爾斯坦説。“在本季度，鑑於利差水平誘人，我們機會性地增加了我們的Agency MBS投資組合，同時我們繼續擴大互補的住宅信貸和MSR平臺。

“最近的通貨膨脹數據和美聯儲的信號令我們感到鼓舞，這表明短期內降息的可能性越來越大。隨着利率波動似乎有望放緩，更加鴿派的貨幣政策即將出台，鑑於我們充足的流動性、審慎的槓桿率和靈活的資本結構，我們仍然為進一步增長做好了有利的準備。”

(1) 總投資組合代表Annaly在資產負債表上的投資以及在資產負債表外有經濟風險的投資。資產不包括向證券化工具轉移或質押的179億美元資產，包括17億美元的待定購買合同（市值）和19億美元的留存證券，這些證券在合併中被扣除，扣除總額為11億美元的已發行股份。

（2）每種投資策略的資本分配是根據每種投資策略的分配資產（包括待定購買合同）與負債之間的差額計算得出的。

(3) 包括54億美元的未支配資產，代表Annaly的過剩流動性，定義為尚未質押或證券化的資產（通常包括現金和現金等價物、機構MBS、CrT、非機構MBS、住宅抵押貸款、MSR、反向回購協議、其他未抵押金融資產和股本），以及為未來預付款認捐的9億美元抵押品的公允價值。

(4) 包括2024年7月完成的4.83億美元全額貸款證券化以及定價於2024年7月的6.03億美元全額貸款證券化。

(5) 來自內部不合格市場2024年第二季度（2024年7月5日號）的發行人排名數據。

財務業績

下表彙總了截至2024年6月30日、2024年3月31日和2023年6月30日的季度的某些關鍵績效指標：

本新聞稿和我們所指的公開文件包含或以引用方式納入了某些前瞻性陳述，這些陳述基於各種假設（其中一些是我們無法控制的），可以通過提及未來一個或多個時期來識別，例如 “可能”、“將”、“相信”、“期望”、“預期”、“繼續” 或這些條款的類似術語或變體或這些條款的否定部分。此類聲明包括與公司未來業績、宏觀前景、利率和信貸環境、税收改革和未來機會有關的聲明。由於多種因素，包括但不限於利率的變化；收益率曲線的變化；預付款利率的變化；抵押貸款支持證券（“MBS”）和其他可供購買證券的可用性；融資的可用性以及任何融資條款（如果有）；公司資產市值的變化；業務狀況和總體情況的變化，實際業績可能與前瞻性陳述中列出的結果存在重大差異經濟；公司增加住宅信貸的能力業務；公司發展抵押貸款服務權業務的能力；與公司投資信用風險轉讓證券和住宅抵押貸款支持證券及相關住宅抵押貸款信貸資產相關的信用風險；與抵押貸款還本付息權投資相關的風險；公司完善任何設想的投資機會的能力；影響公司業務的政府法規或政策的變化；公司出於美國聯邦所得税目的保持房地產投資信託基金資格的能力；公司根據1940年《投資公司法》維持其註冊豁免的能力；以及我們或關鍵第三方的運營風險或風險管理失誤，包括網絡安全事件。有關可能導致實際業績與前瞻性陳述中包含的結果不同的風險和不確定性的討論，請參閲我們最新的10-k表年度報告和隨後的10-Q表季度報告中的 “風險因素”。除非法律要求，否則公司不承諾公開發布可能對任何前瞻性陳述進行的任何修訂的結果，以反映此類陳述發佈之日後發生的預期或意外事件或情況，也明確表示不承擔任何義務。

Annaly是一家領先的多元化資本管理公司，其投資策略涵蓋抵押貸款融資。Annaly的主要業務目標是創造淨收入以分配給股東，並通過審慎管理其多元化投資策略來優化其回報。Annaly由內部管理，出於聯邦所得税的目的，已選擇作為房地產投資信託基金或房地產投資信託基金（REIT）納税。有關該公司的更多信息可以在www.annaly.com上找到。

我們使用我們的網站（www.annaly.com）和領英賬户（www.linkedin.com/company/annaly-capital-management）作為發佈公司信息的渠道。我們通過這些渠道發佈的信息可能被視為重要信息。因此，除了關注我們的新聞稿、美國證券交易委員會文件以及公開電話會議和網絡直播外，投資者還應監控這些渠道。此外，當您註冊電子郵件地址時，您可以通過訪問我們網站的 “投資者” 部分點擊 “投資者資源” 並選擇 “電子郵件提醒” 來填寫電子郵件通知表格，自動收到有關Annaly的電子郵件提醒和其他信息。我們的網站、任何提醒和社交媒體渠道均未以引用方式納入本文檔，也不是本文檔的一部分。

為了股東的利益，公司準備投資者陳述和補充財務信息。有關本新聞稿中使用的GAAP和非GAAP指標的定義，請參閲投資者演示文稿。2024年第二季度投資者演示文稿和2024年第二季度的補充信息均可在公司網站（www.annaly.com）的 “投資者” 部分的 “投資者演示文稿” 下找到。

公司將於美國東部時間2024年7月25日上午9點舉行2024年第二季度財報電話會議。鼓勵參與者預先註冊電話會議，以獲得唯一的PIN碼，從而可以立即訪問電話並繞過現場接線員。預註冊可以通過訪問公司網站www.annaly.com的主頁或 “投資者” 部分上的預註冊鏈接或使用以下鏈接來完成：https://dpregister.com/sreg/10190377/fcf377ca94。預註冊可以隨時完成，包括通話開始之前和之後。

對於想參加電話會議但尚未預先註冊的參與者，可以在美國境內撥打844-735-3317或在國際上撥打412-317-5703並申請 “年度財報電話會議” 來訪問。

還將在www.annaly.com上對電話會議進行網絡音頻直播。電話會議結束後的一週內將提供電話會議的重播。國內電話的重播號碼為877-344-7529，國際電話的重播號碼為412-317-0088，會議密碼為7193862。如果您想被添加到電子郵件分發列表中，請訪問www.annaly.com，點擊投資者，然後選擇電子郵件提醒並填寫電子郵件通知表。

ANNALY 資本管理有限公司和子公司

合併財務狀況表

（以千美元計，每股數據除外）

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關鍵財務數據

下表列出了截至2024年6月30日、2024年3月31日和2023年6月30日的季度中公司投資組合、負債和套期保值頭寸以及業績的關鍵指標：

下表包含截至提交日期的有關我們投資組合的更多信息：

為了補充其根據美國公認會計原則（“GAAP”）編制和列報的合併財務報表，公司提供以下非公認會計準則指標：

這些指標不應被視為替代或優於根據公認會計原則計算的財務指標。非公認會計準則財務指標雖然旨在更全面地瞭解公司的業績和運營，但也有侷限性。例如，公司計算其非公認會計準則指標（例如可供分配的收益或PAA）可能與同行不同，這使得比較分析變得困難。此外，對於不包括PAA的非公認會計準則指標，不包括PAA的攤銷費用金額不一定代表未來的定期攤銷金額，也不代表公司攤銷剩餘未攤銷溢價的期限。實際和預計預付款的變化將影響保費攤還的時間和金額，從而影響GAAP和非GAAP業績。

這些非公認會計準則指標提供了更多細節，以增進投資者對公司同期經營業績和業務趨勢的理解，以及評估公司與業內同行相比的業績。下文提供了有關公司使用這些非公認會計準則財務指標的更多信息，包括討論每種此類指標如何對投資者有用，以及與其最直接可比的GAAP業績的對賬。

可供分配的收益、歸屬於普通股股東的可供分配的收益、每平均普通股可分配的收益和年化EAD平均股本回報率

公司的主要業務目標是創造淨收入以分配給股東，並通過謹慎的投資選擇和持續管理其投資組合來保護資本。公司通過賺取投資組合的淨利息差來產生淨收入，淨利差是其投資組合的利息收入減去融資、套期保值和運營成本的函數。可供分配的收益，其定義為：（a）經濟淨利息收入，（b）待定資產收益和CMBX息票收入，（c）淨服務收入減去已實現的MSR攤銷，（d）其他收益（虧損）（不包括無形資產攤銷、分配給股票法投資的非EAD收益和其他收益（虧損）中的其他非EAD部分）的總和，（e）一般和管理費用（不包括交易費用和非經常性項目），以及（f）所得税（不包括非EAD收入（虧損）項目的所得税影響）並不包括（g）保費攤銷調整（“PAA”），該調整代表了與公司機構抵押貸款支持證券相關的預計長期預付款速度同比變動對前期但不包括本期的累積影響，公司管理層使用保費攤銷調整（“PAA”）來衡量其實現主要業務目標的進展情況。

公司力求通過多種因素實現這一目標，包括投資組合構建、市場風險敞口程度和相關的對衝概況以及槓桿的使用和形式，同時在公司資本配置政策和風險治理框架的範圍內運作。

公司認為，這些非公認會計準則指標通過以下方式為管理層和投資者提供了有關公司基本經營業績和投資組合趨勢的更多細節：（i）進行調整，以考慮公允價值變動的不同報告，其中某些工具反映在GAAP淨收益（虧損）中，而其他工具反映在其他綜合收益（虧損）中；（ii）排除GAAP淨收益（虧損）的某些未實現、非現金或偶發性組成部分，以便為運營提供額外的透明度公司投資組合的表現。此外，EAD是投資者評估公司業績和支付股息能力的有用指標。年化EAD平均股本回報率是通過將可供分配的收益除以平均股東權益計算得出的，它為投資者提供了有關公司投資股權資本產生的可供分配的收益的更多細節。

下表顯示了本報告所述期間GAAP財務業績與可供分配的非GAAP收益的對賬情況：

公司不時簽訂待定遠期合同，作為投資和融資機構抵押貸款支持證券的另一種方式。待定合同是指購買或出售具有特定發行人、期限和息票的機構抵押貸款支持證券以供將來交付的協議。待定美元展期是指同時買入和賣出條款相同但結算日期不同的待定合約的交易。在下個月結算的待定合約的價格通常低於前一個月的合約，價格差異通常被稱為 “下跌”。下降反映了投資該機構類似抵押貸款支持證券的預期淨利息收入，扣除隱含的融資成本，由於在下個月而不是在前一個月結清合同，這筆淨利息收入將被放棄。當前結算月份價格與遠期結算月份價格之間的下跌是因為在待定結算月份的美元滾動市場中，提供融資的一方是保留融資期內應計的所有本金和利息支付的一方。因此，待定美元滾動收入通常代表標的機構抵押貸款支持證券的淨利息收入減去隱含融資成本的經濟等值。

待定美元滾動交易按公認會計原則記作一系列衍生品交易。待定銀行衍生品的公允價值基於類似於機構抵押貸款支持證券估值的方法。公司在其合併財務狀況表中按公允價值記錄TBA衍生品，並在合併綜合收益（虧損）報表中確認衍生品淨收益（虧損）公允價值的定期變化，其中包括未實現和已實現的衍生品損益。

待定美元總收入的計算方法是兩份條款相同但結算日期不同的待定合同之間的價格差額乘以待定合約的名義金額。儘管計為衍生品，但待定美元存量反映了標的機構抵押貸款支持證券的淨利息收入或套利（利息收入減去隱含的融資成本）的經濟等價物。待定美元滾動收益作為合併綜合收益（虧損）報表中衍生品淨收益（虧損）的組成部分列報。

CMBX指數是一個綜合可交易指數，參考一攬子25種具有特定評級和年份的商業抵押貸款支持證券（“CMBS”）。CMBX指數允許投資者對相應的CMBS證券進行多頭敞口（稱為賣出保護）或空頭敞口（稱為買入保護），其結構為 “即用即付” 合約，保護買方按合同名義金額向保護賣方支付標準化運行息票。公司在合併綜合收益（虧損）報表中以衍生品淨收益（虧損）形式報告CMBX頭寸的收入（支出）。CMBX頭寸收到或支付的息票付款等於利息收入（支出），因此包含在可供分配的收益中。

保費攤銷費用

根據公認會計原則，公司在計算有效收益率時考慮到對未來預付本金的估計，將其機構抵押貸款支持證券（不包括純息證券、多户住宅和反向抵押貸款）的溢價或折扣攤銷或累計為利息收入。當預期預付款和實際預付款之間出現差異時，公司會重新計算有效收益率。使用第三方模型和市場信息來預測證券的未來現金流和預期剩餘壽命，適用為每種證券確定的實際利率，就好像從證券收購之日起實行的實際利率一樣。然後，將證券的攤銷成本調整為自收購之日起採用新的有效收益率本應存在的金額。攤銷成本的調整由費用或貸記利息收入抵消。利率和其他市場因素的變化將影響預付款速度預測以及任何給定時期內確認的保費攤銷金額。

該公司的GAAP指標包括與該方法相關的攤銷和增長的未經調整的影響。公司的某些非公認會計準則指標不包括PAA的影響，PAA量化了保費攤銷的組成部分，代表預期長期CPR同比變化對前期的累積影響，但不包括對本期的累積影響。

下表説明瞭截至2024年6月30日、2024年3月31日和2023年6月30日的季度中，PAA對公司住宅證券投資組合和向證券化工具轉移或質押的住宅證券的保費攤銷支出的影響：

經濟槓桿率和經濟資本比率

該公司使用資本和借入資金主要投資於房地產相關投資，從而賺取其資產收益率與借款和套期保值活動成本之間的利差。公司的資本結構旨在提供有效的資金來源補充，為股東帶來正的風險調整後回報，同時保持適當的流動性，以支持其業務並在市場壓力時期履行公司的財務義務。為了維持其預期的資本狀況，公司混合使用債務和股權融資。債務融資可能包括使用回購協議、貸款、證券化、已發行的股權、信貸額度、資產支持貸款設施、公司債券發行、可轉換債券或其他負債。股權資本主要由普通股和優先股組成。

公司的經濟槓桿率計算方法是追索權債務、未償還的TBA和CMBX衍生品的成本基礎以及投資的淨遠期買入（銷售）除以總權益。追索權債務包括回購協議、其他擔保融資以及已售出但尚未購買的美國國債。證券化工具發行的債務和發行的參與權對公司無追索權，不包括在經濟槓桿範圍內。

下表顯示了GAAP債務與經濟債務的對賬情況，目的是計算公司在本報告所述期間的經濟槓桿率：

下表顯示了GAAP總資產與經濟總資產的對賬情況，目的是計算公司在報告期內的經濟資本比率：

利息收入（不包括PAA）、經濟利息支出和經濟淨利息收入（不包括PAA）

利息收入（不包括PAA）代表不包括PAA影響的利息收入，是計算利息收益資產（不包括PAA）、淨利差（不包括PAA）和淨利息（不包括PAA）的平均收益率（不包括PAA）的基礎，下文將對此進行討論。該公司認為，該衡量標準為管理層和投資者提供了更多細節，以增進他們對公司經營業績和趨勢的理解，因為保費攤銷費用中代表與公司機構抵押貸款支持證券（純息證券、多户家庭和反向抵押貸款除外）相關的長期預付款速度同比變動對前期但不包括本期的累積影響，這可能會掩蓋業績的潛在趨勢投資組合的。

經濟利息支出包括GAAP利息支出、利率互換的淨利息部分（包括與利率互換相關的變動利潤率淨利息）和與利率互換相關的初始利息淨利息，後者在 “其他” 中列報，淨載於公司的合併綜合收益表（虧損）中。該公司使用利率互換，通過經濟地對衝與這些借款相關的現金流來管理其回購協議中利率變化的風險。因此，根據公認會計原則計算，將利率互換的淨利息部分添加到利息支出中，反映了合同利息支出總額，因此可以為投資者提供有關公司融資策略成本的更多信息。公司可以使用市場商定的息票（“MAC”）利率互換，公司可以在進行此類利率互換時收到或付款，以補償此類利率互換的場外性質。根據公認會計原則，與MAC利率互換相關的預付款未反映在公司綜合收益表（虧損）中利率互換的淨利息部分中。

同樣，如下計算的經濟淨利息收入（不包括PAA）為投資者提供了更多信息，以增進他們對我們主要業務運營淨經濟的理解。

計息資產的平均收益率（不包括PAA）、淨利差（不包括PAA）、淨利率（不包括PAA）和計息負債的平均經濟成本

淨利差（不包括PAA），即計息資產的平均收益率（不包括PAA）與計息負債的平均經濟成本（年化經濟利息支出除以平均計息負債）和淨利息（不包括PAA）（不包括PAA）的總和，計算方法是利息收入（不包括PAA）加上待定美元收入和CMBX票息收入減去經濟利息支出總和後的總和平均利息收入資產加上平均待定合同以及CMBX餘額為管理層提供了衡量公司盈利能力的額外指標，管理層依賴這些指標來監控業務業績。

這些指標的披露如下所示，為投資者提供了有關管理層如何評估公司業績的更多細節。