Blackstone Mortgage Trust, Inc.黑石貸款信託第二季度2024年度業績報告2024年7月24日

黑石|Blackstone Mortgage Trust, Inc. BXMt亮點：請注意：除非另有説明，否則本演示文稿中的信息截至2024年6月30日。所表達的意見僅反映BXMt的當前意見，截至材料中出現的日期，並基於BXMT對當前市場環境的意見，該環境可能會發生變化。 BXMT的經理是黑石的子公司。 （1）代表每股可分配收益。有關定義和與GAAP淨收入的調整，請參見附錄。 （2）代表公開出售前每股可分配收益。有關定義和與GAAP淨收入的調整，請參見附錄。▪ Q2 GAAP每股收益為（0.35美元），每股可分配收益為0.49美元；公開出售前每股可分配收益為0.56美元，不包括來自貸款解決方案實現虧損.▪ 強勁的還款和貸款解決方案以及新興中介機構的活動反映了繼續推進週期的進展。保持安全的資產負債表和大量的流動性▪ 推出與M&T Realty Capital的住房代理貸款合作伙伴關係，這與過渡性貸款策略相補充，並增加了潛在的多樣化、資本輕量級的收入流。盈利能力浮動利率的業績貸款，推動了相當數量的現有收入資產負債表穩定性，支持新的投資161億美元季末流動性12900萬美元Q2 2024 LTm新貸款發放和債務回購（a）徵信業績貸款償還和解決方案具有積極勢頭。合計償還的貸款金額為170億美元，1H 2024年，償還的不良貸款達到5筆。▪ Q2 2024年公開出售前每股可分配收益為0.56美元。▪ Q2 2024年公開出售前每股可分配收益為0.49美元。

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc.第二季度業績（1）有關定義和與GAAP淨收入的調整，請參見附錄▪ Q2 GAAP基本每股損失（0.35美元），每股可分配收益0.49美元，公開出售前每股可分配收益（1）為0.56美元；第二季度支付股息0.62美元每股▪ 每股賬面價值為22.90美元，包括每股5.21美元的CECL準備金。▪ BXMT的董事會宣佈第三季度普通股股息每股0.47美元，可在2024年9月30日之前登記為股東，於2024年10月15日支付。盈利情況▪ 由機構質量的房地產抵押的166筆高級貸款組成的208億美元投資組合（b），跨越了各個行業和市場，加權平均貸款LTV為63%。▪ Q2回收貸款70100萬美元，超過貸款信託376億美元的貸款發放；貸款信託在季末之後收回了額外的7400萬美元。▪ 與M&T Realty Capital建立了住房代理貸款合作伙伴關係，為BXMt提供一個資本輕量級、長期的收入流組合▪ 90%的投資組合表現良好（b），季末的加權平均風險等級為3.0▪ 在1H 2024年解決了價值3.85億美元（d）的5項不良貸款交易，按總準備金水平計算，其中包括在Q2出售布魯克林辦公資產的交易。不良貸款集中在美國辦公室，受損貸款的準備金平均為29%；CECL準備金淨增加了1.4億美元信用▪ 穩定的、可匹配的融資結構，沒有資本市場賬面價值的條款▪ 持有較強的流動性，涵蓋16億美元（GAAP權益的40%和淨貸款敞口的8%）；2024年6月30日的債務權益比為3.9倍▪ 在2026年之前沒有公司債務到期；未來淨資金承諾95900萬美元，同比下降20%，均攤期限為2.3年資本化和流動性

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc.22.90美元5.21美元6/30/2024年度盈利情況在資不抵債的情況下，二季度的可分配收益仍受到不良貸款利息費用的限制；貸款解決方案將隨着時間的推移釋放盈利潛力▪ 每股賬面價值22.90美元，包括每股5.21美元的CECL準備金每股收益0.49美元0.56美元可分配收益可分佈減除前的EPS（1）（1）賬面價值和CECL準備金（每股美元）賬面價值GAAP EPS（0.35）請參考附錄，瞭解與GAAP淨收入的定義和調整CECL準備金

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc.投資組合▪ 166筆高級貸款組成的充分分散的投資組合，由跨越各個行業和市場的機構質量資產擔保抵押物組成(b)。 擔保物分散(b)(g)澳洲，7%西班牙，5%愛爾蘭，6%英國，15%瑞典，2%德國，1%地理區位(b)(f) 美國華盛頓特區，1%美國德克薩斯州，6%美國紐約州，15%美國內華達州，2%美國馬薩諸塞州，2%美國伊利諾伊州，3%美國佐治亞州，2%美國佛羅裏達州，7%美國加利福尼亞州，12%美國弗吉尼亞州，2%美國亞利桑那州，2%美國科羅拉多州，1%美國北卡羅來納州，1%美國華盛頓州，1% 日照帶24%東北地區19%西部13%中西部4%西北2%英國15%其他歐洲16%澳大利亞7%多家住房租賃業務27%美國辦公室租賃業務26%非美國辦公室業務10%酒店業18%工業業務10%零售業3%生命科學/工作室2%其他財產4%夏威夷州，1%

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc.美國辦公室全部其他合計投資組合RR 1 RR 2 RR 3 RR 4 RR 5 2H 2023年 2024年YTD▪ 加速的償還活動，在Q2償還了7010萬美元，在今年截至日期為25億美元（h）。▪ 信用挑戰主要集中在美國辦公室，在那裏55%的企業處於觀察名單或受損狀態，然而更高質量的辦公室繼續展示流動性（7200萬美元償還至今）（h）。投資組合活動年率加權風險等級(b)3.52.83.0資產淨值155億美元208億美元截至日期為6/30淨貸款敞口(h)名為loans(i)的15筆/17億美元的貸款(i)貸款增長額(h)，名為loans(i)的22筆/25億美元的貸款（h）20%房地產20%辦公室$7400萬自7月時間(h)起

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc.163美元147美元603美元759美元3/31/2024 6/30/2024年普通準備金資產特定準備金表現90%10%信用6▪ 90%的投資組合表現良好(b)，1H 2024年3.85億美元的不良貸款解決方案符合準備金水平。在受損貸款成本基礎上，9060萬美元的CECL準備金反映了Q2賬面價值；資產特定的CECL準備金代表不良貸款成本基礎上的26%，平均意味着抵押品價值下降了50%以上CECL準備金（以百萬美元計）投資組合業績(b)3.85億美元不良貸款解決方案1H 2024年（d）90626%的5風險評級貸款（b）$766

黑石 | 黑石抵押信託公司，資本化7 ▪ 繼續保持強勁的流動性，反映出保守的資本管理 ▪ 良好構建的資產負債表定位於承受波動性，沒有資本市場的標記於市場價值規定，有限的信用標記於市場價值規定和在2026年之前沒有企業債務到期債務

黑石 | 黑石抵押信託公司II. 附錄8

黑石 | 黑石抵押信託公司附錄9 組合細節(以百萬為單位) 貸款類型(k) 起源日期(l) 總貸款(k) 本金餘額(k) 淨賬面價值 現金券(m) 整體收益(m) 最大到期(n) 位置 物業類型 每平方英尺/單元/鍵 起始LTV (c) 貸款1 高級貸款 2018年4月9日 $14.87 $12.17 $12.13 +4.24% +4.57% 2025年6月9日 紐約辦公室 $429/平方英尺 48% 貸款2 高級貸款 2019年8月14日 $10.52 $9.91 $9.89 +3.08% +3.72% 2024年12月23日 都柏林-IE Mixed-Use $305/平方英尺 74% 貸款3 高級貸款 2022年6月24日 $8.82 $8.82 $8.77 +4.75% +5.07% 2029年6月21日 多元化-AU 客房式旅館 $402/平方英尺 59% 貸款4 高級貸款 2018年3月22日 $5.71 $5.71 $5.70 +3.25% +3.31% 2026年3月15日 多元化-西班牙 Mixed-Use n / a 71% 貸款5 高級貸款 2021年7月23日 $4.80 $4.66 $4.64 +3.60% +4.04% 2027年8月9日 紐約多功能 $626,064 / unit 58% 貸款6 高級貸款 2021年3月30日 $4.50 $4.50 $4.48 +3.20% +3.41% 2026年5月15日 多元化- SE 工業$86/平方英尺 76% 貸款7 高級貸款(k) 2019年11月22日 $4.83 $3.99 $0.90 +4.31% +4.54% 2027年12月9日 洛杉磯辦公室 $730/平方英尺 69% 貸款8 高級貸款 2021年12月9日 $3.85 $3.74 $3.73 +2.76% +3.00% 2026年12月9日 紐約混合型 $129/平方英尺 50% 貸款9 高級貸款 2019年9月23日 $3.72 $3.49 $3.49 +3.00% +3.27% 2024年8月16日 多元化-西班牙 客房式旅館$122,206/鑰匙62% 貸款10 高級貸款 2018年4月11日 $3.45 $3.41 $3.41 +2.25% +2.25% 2025年5月1日 紐約辦公室$433/平方英尺 n/m 貸款11 高級貸款 2022年6月28日 $6.75 $3.11 $3.04 +4.60% +5.07% 2029年7月9日 奧斯汀混合型 $258/平方英尺 53% 貸款12 高級貸款 2021年7月15日 $3.10 $3.08 $3.06 +4.25% +4.76% 2026年7月16日 多元化-EUR 客房式旅館$235,484/鑰匙53% 貸款13 高級貸款 2021年9月29日 $3.12 $3.03 $3.02 +2.81% +3.03% 2026年10月9日 華盛頓特區辦公室 $395/平方英尺 66% 貸款14 高級貸款 2021年10月25日 $3.00 $3.00 $3.00 +4.00% +4.32% 2024年10月25日 多元化-AU 客房式旅館$147,930/鑰匙56% 貸款15 高級貸款2018年12月11日 $3.56 $2.98 $3.00 +1.75% +1.76% 2026年12月9日 芝加哥辦公室 $252/平方英尺 78%貸款16-166$17,294 $16,076 $15,645CECL準備$25,754 $23,636 $21,977 +3.31% +3.70% 2.1年63%總計/權重平均值

黑石 | 黑石抵押信託公司附錄10 合併負債表(以千為單位) 2024年6月30日 2023年12月31日 資產 現金及現金等價物 $373876 $350014貸款應收賬款 $22,870,848 $23,787,012 現行預期信用損失準備金 ($-893,938) ($-576,936)貸款應收賬款, 淨額 $21,976,910 $23,210,076 經營性不動資產淨值 $60,018 — 其他資產 $225,795 $476,088 負債和股權 擔保債務, 淨額 $12,096,705 $12,683,095 證券化債務工具，淨額 $2,327,774 $2,505,417資產特定負債, 淨額 $1,120,760 $1,000,210 貸款轉售, 淨額 $100,442 $337,179 期限貸款, 淨額 $2,095,199 $2,101,632 資產支持的債務，淨額 $337,336 $362,763 可轉換票據，淨額 $296,486 $295,847 其他負債 $257,299 $362,531 負債合計 $18,632,001 $19,648,674 承諾和附加證明 - - 股權 A類普通股，面值$0.01 $1,736 $1,732 資本金附加淨額 $5,524,043 $5,507,459 累積其他綜合所得 $10,328 $9,454 累積赤字 ($1,551,603) ($1,150,934) 總Blackstone Mortgage Trust, Inc.股東權益 $3,984,504 $4,367,711 非控制性利益 $20,094 $19,793 總權益 $4,004,598 $4,387,504 負債和權益總計 $22,636,599 $24,036,178

黑石 | 黑石抵押信託公司附錄11 合併利潤表(按千美元計，每股數據除外) 美元 二〇二四年 二〇二三年 二〇二四年 二〇二三年 來自貸款和其他投資的收入 利息和相關收入 $466,152 $521,892 $952,275 $1,013,276 減：利息和相關支出 $339,380 $344,549 $683,110 $661,746 貸款和其他投資的收入淨額 $126,772 $177,343 $269,165 $351,530 其他支出 管理和激勵費用 $18,726 $32,815 $37,653 $63,865 一般和行政費用 $13,660 $13,022 $27,388 $25,887 其他支出 $32,386 $45,837 $65,041 $89,752 貸款損失準備的增加 ($152,408) ($27,807) ($387,277) ($37,630) 債務清償收益 — — $2,963 — 不動產實際淨額收入 (963) — ($963) — 税前（損）盈利($58,985) $103,699 ($181,153) $224,148 所得税費用 $1,217 $1,202 $2,219 $3,095 淨（虧損）收益($60,202) $102,497 ($183,372) $221,053 歸屬於非控股權益的淨收入 ($855) ($846) ($1,523) ($1,645) 歸屬於Blackstone Mortgage Trust, Inc.的淨（虧損）收益 ($61,057) $101,651 ($184,895) $219,408 每股信息（基本） 普通股每股淨（虧損）收益，基本($0.35) $0.59 ($1.06) $1.27 基本普通股平均發行股數 173,967,340 172,615,385 174,004,464 172,606,914 每股信息（攤薄） 普通股每股淨（虧損）收益，攤薄($0.35) $0.58 ($1.06) $1.25 普通股攤薄倉位平均股數 173,967,340 180,886,445 174,004,464 180,877,974 截至6月30日的三個月 截至6月底的六個月

黑石 | Blackstone Mortgage Trust，Inc. APPENDIX 12 季度每股計算（單位為千元，除每股數據外）2024年6月30日結束的三個月2024年3月31日結束的三個月淨虧損（o）（61057）（123,838）CECL準備金的攤銷（p）（12,537）（61,013）CECL準備金的增加152,408 234,868未實現收益（損失）（外匯（損失）的實現套期保值，淨值（q）（1,352）111與共同控制利益相關的調整，淨（35）134房地產擁有的折舊185-其他項目-7可分配收益85,74358,198 CECL準備金的攤銷（p）12,53761,013與CECL準備金的攤銷相關的激勵費用（r）——6272分紅派息前可分配收益98,280 112,939加權平均股數，基本（s）173,967 174,042每股基本可分配收益0.49美元0.33美元分紅派息前每股基本可分配收益0.56美元0.65美元2024年6月30日 2024年3月31日 股東權益3984504美元4144753美元A類普通股173,619個173,582個延遲股票單位 389 370年報告期末共計174009 173952每股賬面價值為22.90美元23.83美元2024年6月30日結束的三個月2024年3月31日結束的三個月淨虧損（o）（61057）（123,838）加權平均股數，基本173,967 174,042每股基本金額（0.35）（0.71）稀釋收益（61057）（123,838）加權平均股本，稀釋173,967 174,042每股稀釋金額0.35美元0.71美元可分配收益對賬值單股收益損失

黑石 | Blackstone Mortgage Trust，Inc. 定義13 可分配收益：Blackstone Mortgage Trust，Inc.（“BXMT”）在本演示文稿中披露可分配收益。可分配收益是以其他方法計算和展示的財務指標，而不是根據美國通用會計原則（“GAAP”）計算和展示的財務指標。可分配收益是一個非GAAP指標，它定義為GAAP淨收入（損失）（包括在本期未能在GAAP淨收入（損失）中得到確認的實現收益和損失），並排除（I）非現金股權補償費用，（ii）折舊和攤銷，（iii）未實現的收益（損失），和（iv）某些非現金項目。分發盈利有時也可能會被調整，以便根據GAAP的變化和BXMT的管理人確定除外一次性事件並得到大多數獨立董事的批准。可分配收益反映了BXMT管理協議之間的條款BXMT的經理和BXMt，用於計算其激勵費用支出。 BXMT的CECL準備金已被排除在可分配收益之外，與其他未實現的收益（損失）一致，按照其報告可分配收益的現有政策。如果並且僅當在實現事件上實現和被視為不可回收時，BXMt預計只會在可分配收益中承認這種潛在的信用損失。通常在貸款償付或在抵押物的情況下出售基礎資產時，它是在該時間實現的，但在BXMT的確定的實現和不可回收性方面，實現和不可回收性也可以得出結論。 BXMT在可分配收益中任何這種信貸損失實現的時間可能與GAAP準則下準備的CECL準備金或核銷時間有實質性不同。分配收益表中反映的實現損失數額等於收到的現金或預計收到的現金與資產賬面價值之間的差異，並反映了與其貸款的終極實現相關的經濟體驗。 BXMt認為，可分配收益提供了有意義的信息，可以與根據GAAP確定的淨收入（損失）和運營活動現金流量並用。 BXMt認為，可分配收益是對現有和潛在的未來股票持有者有用的財務指標，因為歷史上，隨着時間的推移，可分配收益一直是其每股股息的強有力的指標。作為REIt，BXMt通常必須每年分配其納税後淨收入的至少90％，經過一定的調整，因此，BXMt相信其股息是股東可能投資於BXMT的A類普通股的主要原因之一。可分配收益有助於BXMt在考慮某些交易和BXMt認為並不一定表明BXMT當前的貸款組合和運營的影響的GAAP調整之外評估其業績的績效指標，在宣佈其股息時，BXMt考慮可分配收益的性能度量。此外，BXMt認為，呈現可分配收益但不包括CECL準備金的攤銷的有助於反映BXMT的直接運營結果，並幫助現有和潛在的未來的BXMT的A類常股股東評估BXMT的業績。 BXMt在宣佈BXMT的股息時考慮了可分配收益在CECL準備金的攤銷之前的其他績效指標。 BXMT的可分配收益以及CECL準備金的攤銷之前的可分配收益不表示淨收入（損失）或來自營業活動產生的現金，並且不應被視為GAAP淨收入（損失）的替代品或BXMT的可用現金需求的指標。此外，BXMT計算可分配收益和分配前CECL準備金的可分配收益的方法可能與其他公司用於計算同一或類似的補充績效指標的方法不同，因此，BXMT上報的可分配收益不能與其他公司報告的類似指標進行比較。非合併的高級利益：對第三方獲得和辛迪加的貸款的高級利益。這些不得回收的借款參與權，這些不得回收的借款參與權不包括在GAAP資產負債表中，構成了其他融資能力，幷包括在討論貸款組合中。淨貸款敞口：表示包括在BXMT的合併財務報表中的貸款，減去（I）資產特定債務，（ii）出售的參與權，（iii）成本恢復產生的資金，和（iv）其貸款應收賬款上的CECL準備金。

黑石 | Blackstone Mortgage Trust，Inc. ENDNOTES 14 a.表明在截至2024年6月30日的十二個月內，新貸款發放額為6900萬美元，債務回購額為6000萬美元。不包括現有貸款的加碼。b.基於淨貸款敞口。 請參見定義。c.反映了投資由BXMt發起或收購時的平均貸款價值（LTV），不包括任何受損害的貸款和出售的任何下級參與權益。d.基於自解決前一個季度結束時的相關貸款的淨貸款敞口。e.表示債務與權益的比率，即（I）在任何情況下，不包括未攤銷的延期融資成本和折扣，減去現金的總有擔保債務，資產-特定債務，期限貸款，高級有擔保票據和可轉換票據，資本，以及（ii）總權益。 組成總貸款組合不到1％的狀態和國家被排除在外。g.具有多個組成部分的資產根據每種抵押品類型的分配價值進行比例分配。h.包括通過2024年7月23日的償還。i.反映全額貸款償還。 j.不包括Term Loan b規定的每年1.0％的預定攤銷付款。k。某些貸款包括尚未包括在BXMT合併財務報表中的合計72500萬美元的非合併的高級利益，並排除BXMt出售但作為2024年6月30日包括在BXMT合併財務報表中的下級貸款利益的10100萬美元。總貸款包括未獲融資的承諾。l.貸款被BXMt起草或收購的日期。為了反映重大貸款修改，後來更新了發票日期。m.加權平均現金券和全年收益率表示相對於相關浮動基準利率的差價。如有，則排除按成本恢復和不應計提方法計算的貸款。n.最大成熟期假設所有展期選項都已行使;但是，浮動利率貸款通常可以在最後到期日之前無處罰地償還。o.表明歸屬於Blackstone Mortgage Trust，Inc.的淨損失。p.反映截至2024年6月30日結束的三個月和2024年3月31日結束的實現損失與貸款本金金額有關的損失。q.反映未對衝外幣複製的實現收益（損失）。這些金額未包括在GAAP淨損失中，而是作為BXMT合併財務報表中其他綜合收益的組成部分。r.反映如果在2024年3月31日結束的三個月內未發生這種攤銷，將會發生的激勵費用支出的600萬美元。s.基本加權平均每股股數不包括從BXMT可轉換票據的潛在轉換股份。與一次性事件排除Distributable Earnings的其他未實現調整一致，這些可能發放的股票在轉換髮生之前不予納入考慮範圍。

Blackstone | Blackstone Mortgage Trust, Inc. 前瞻性聲明和Important Disclosure信息 15 此文中的“Blackstone Mortgage Trust”、“公司”、“我們”、“我們的”或“我們”，是指除非上下文要求特定，否則是指Blackstone Mortgage Trust, Inc.及其子公司。所表達的意見僅反映BXMt在本文日期內的當前意見，並基於BXMT對當前市場環境的看法，該環境可能會發生變化。無法保證本文所述任何趨勢將持續或不會逆轉。過去的事件和趨勢並不意味着、預示或保證未來的事件或結果。本報告可能包含根據1933年證券法第27A條修正案和1934年證券交易法第21E條修正案的規定，在眾多方面，包括但不限於其業務運營和財務業績、業務計劃和當前宏觀經濟環境變化的影響方面反映BXMt當前看法的前瞻性聲明。您可以通過使用諸如“前景”、“目標”、“指標”、“相信”、“期望”、“潛力”、“持續”、“可能”、“將”、“應該”、“尋求”、“預測”、“打算”、“估計”、“預期”或這些單詞的負面形式或其他可比的單詞來識別這些前瞻性聲明。此類前瞻性聲明受到各種風險和不確定性的影響。因此，有或將有重要因素，可能導致實際結果如有所示不同於這些聲明中指示的結果。BXMt認為，這些因素包括但不限於其年度報告（Form 10-k）中所述的，截至2023年12月31日結束的財年的“風險因素”下所描述的因素，在其定期提交給證券交易委員會（“SEC”） 的文件中，這些因素可以在SEC網站www.sec.gov上訪問。這些因素並不應被解讀為詳盡無遺，並應與本報告和文件中包含的其他謹慎聲明一起閲讀。BXMt對因隨後的事件或情況變為不實的前瞻性聲明不承擔更新或補充的義務。