附件10.1(一)

租賃協議第八修正案

租賃協議的第八項修正案(本“第八修正案”)於2024年1月31日(“生效日期”)由佐治亞州有限責任公司2300 Windy Ridge LLC(下稱“房東”)和佐治亞州公司曼哈頓聯營公司(下稱“承租人”)簽訂。

W I T N E S S E T H：

經投資者與承租人於2007年6月14日訂立的租賃協議若干第三修正案(下稱“第三修正案”)修訂，經SP4 2300 Windy Ridge，L.P.、作為投資者權益繼承人的特拉華州有限責任合夥企業SP4 2300 Windy Ridge，L.P.與承租人於2012年8月15日訂立的租賃協議若干第四修正案修訂(下稱“第四修正案”)修訂，經業主之間租賃協議若干第四修正案修訂，作為Windy Ridge的權益繼承人和租客，於2014年5月19日(下稱“第五修正案”)，經業主與租客於2014年8月13日的租賃協議若干第六修正案(下稱“第六修正案”)修訂，並經業主與租客於2015年4月28日的租賃協議若干第七修正案(下稱“第七修正案”)修訂。經《第一修正案》、《第二修正案》、《第三修正案》、《第四修正案》、《第五修正案》、《第六修正案》和《第七修正案》修訂的原租約在下文中有時被稱為“租賃”，據此，承租人租賃位於佐治亞州亞特蘭大市Windy Ridge Parkway，30339,2300 Windy Ridge Parkway，Floor 4 North(29,758 RSF)，Floor 7(425 RSF)，Floor 1 North(22,719 RSF)，Floor 3 North(24,056 RSF)，Floor 4 North(29,758 RSF)，Floor(425 RSF)，Floor 1 North(22,719 RSF)，Floor 4 North(29,758 RSF)，Floor 7(425 RSF)，Floor 1 North(22,719 RSF)，Floor 3 North(24,056 RSF)，Floor 4 North(29,758 RSF)，Floor(425 RSF)，Floor8樓(18,765 RSF)、9樓(62,576 RSF)和10樓(62,445 RSF)(統稱為“辦公房地”)，以及(2)1,390平方英尺(“USF”)為第一存儲空間(398 USF)(“第一存儲空間”)和第二存儲空間(992 USF)(“第二存儲空間”，以及第一存儲空間，“存儲空間”)，這些房地在租約中有更具體的描述(辦公房地和存儲空間以下統稱為“原始房地”)；和

鑑於，房東和租客希望修改租約，以解決(I)租户交出由1樓北(22,719 RSF)和8樓(18,765 RSF)(8樓也稱為820N套房，以及1樓北，

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(I)將租賃期限延長至3樓北(24,056 RSF)、4北(29,758 RSF)、7樓(425 RSF)、9樓(62,576 RSF)和10樓(62,445 RSF)，總計179,260 RSF(統稱為“剩餘物業”)，(Iii)通過增加5層北(29,767 RSF)來擴展原有物業，(Iv)延長關於倉儲空間的租賃期，以及(V)本文所載的其他修改。

因此，現在，為了並考慮到10美元和100美元(10.00美元)，房東和租客同意將本租約修訂如下：

1.定義的術語。除另有定義外，此處使用的大寫術語的含義應與租賃中給出的該等術語的含義相同。

2.已交回的處所。在以下第10條的規限下，租客應於2025年9月30日(“交還日期”)將交還的房產交還給業主。交出的房屋應在掃帚狀態下交付給業主，並拆除所有租户補充的暖通空調設備、UPS設備、傢俱和個人財產，但在其他情況下應按原樣交付，不需要額外的翻新費用。自交回日期起及之後，承租人除以下第11及12節所述的任何未來擴建權利外，與已交回的物業相關的權利概不享有。在任何適用的治癒期(如有)的規限下，如果承租人在交還日未能按照本第2節的條款交還交回的物業，則承租人應根據租約違約，並根據原始租約第31條被視為交還的物業的留存租户。在這項第八修正案中使用的“掃帚條件”是指所有個人財產和垃圾都已從受影響的房屋中清除。

3.處所的定義。在根據租約或本第八修正案的條款對物業進行擴張或收縮的任何時候，租約中“房產”的定義應在擴張/收縮時自動修訂，以包括租户根據租約或本第八修正案的條款當時佔用或以其他方式出租的所有空間。例如，自交回日期起及之後，只要承租人根據上文第2節將交回的物業交付業主，則租約下的“物業”一詞應自動修訂為剩餘物業，但須根據租約或本第八修正案的條款對物業的任何其他擴展/收縮作出修改。此外，即使本修正案有任何規定，如果該第八修正案允許房東以“原樣、原地”或相對類似的條件將建築物內的空間交付給租户，無論是依據本第八修正案還是根據任何未來的擴張權，均不應改變或取代業主以租約和本第八修正案規定的方式維護建築物和處所(包括所交付的空間)的義務。例如，但不限於，業主不得免除以租約要求的方式維護建築物的結構部分，影響交付的空間。

4.五樓北面擴展空間。2025年10月1日，業主應向承租人交付該建築的一部分，該部分由29,767個RSF組成，通常稱為5層北，並在本合同附件A中描繪(“5層北空間”)。5層北側空間

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應在掃帚狀態下交付給承租人，但在其他情況下，除非在此規定，否則應按原樣交付給承租人。在2025年10月1日及之後，如果房東已按照第4節的規定將5層北空間交付給租户，租約中的“處所”一詞將自動修改為包括5層北空間，但租户每月支付72,829 93/100美元(72,829.93美元)的基本租金(“5層北空間基本租金”)的義務將在2026年3月31日前終止。

5.6樓實益用途空間。即使第八條修正案有任何相反規定，自2025年10月1日(“實益使用開始日期”)開始至2027年12月1日(“實益使用期”)結束，租户可在向業主發出書面通知三十(30)天后，(Y)佔用北6樓(“實益空間”)的全部或任何部分，以及(Z)將當時由租客佔用的實益空間的任何其他部分退還給房東。此等佔用須受經修訂的租約所有現行條款及條件所規限，但(I)承租人不應承擔與受惠空間有關的基本租金責任，及(Ii)承租人在支付其他基本租金的同時，須根據承租人所佔用的受惠空間的RSF(由業主合理釐定)，向業主支付承租人應分擔的營運開支。受益空間應按“原樣、原樣、原樣”的狀態交付給承租人，但本合同另有規定。

6.5層北面空間終止方案。

A.儘管本第八修正案有任何相反規定，但在任何適用的補救期限之後，本租約下的租户不存在現有違約，則租户有一(1)次權利終止租約，僅限於與第五層北空間有關的租賃(“第五層北空間終止權”)，方法是在2028年3月31日或之前(“提前終止通知日期”)向業主提供不可撤銷的書面通知，告知房東租户選擇行使第五層北空間終止權(“終止通知”)。晚上11：59或之前當地時間2029年3月31日(“5樓北空間提前終止日”)，如果租户已行使5樓北空間終止權，租户應以支付租金的方式向業主支付170.89萬53/100美元(1,708,900.53美元)(“終止費”)。若承租人(I)未能按第(6)款要求及時提供終止通知及終止費，或(Ii)行使下文第(11)(A)節所述的6樓擴建選擇權，則承租人的5樓北空間終止權將到期，且不再具有進一步的效力或效力，承租人無權或選擇終止租約，因其與本第6節所述的5樓北空間有關。

B.如果承租人(I)根據第6條的要求及時提供終止通知和終止費，(Ii)沒有行使其6樓擴展選擇權，並且(Iii)在任何適用的治癒期限之後，租約當時並未違約，則本租約應僅針對5樓北空間的5樓北空間提前終止，適用於該房產的年度基本租金應減少873,959.12美元。在5樓北空間提前終止日期，租户應交出並

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騰出北側5層空間，使其保持原狀，沒有義務拆除任何佈線或電纜。

C.如果承租人放棄了其北5層空間的終止權或未能遵守上述(A)款，則在提前終止通知日期或之前，承租人應向房東發出書面通知，表明承租人選擇讓房東：(I)不遲於2028年12月31日(“樓梯間工作日期”)，根據附件F-I中規定的樓梯間拆除範圍，拆除連接5層北至6層北的非核心樓梯間；以及(Ii)根據附件F-II所列的樓梯間封閉範圍(“樓梯間封閉範圍”)將連接5樓北至6樓北的非核心樓梯間封閉(“樓梯井封閉範圍”)(按時妥善完成樓梯間封閉範圍所需的工作稱為“樓梯井封閉工程”，完成樓梯間封閉工程的費用為“樓梯井封閉工程”)。如果承租人通知房東將進行滿足樓梯間圍護範圍所需的工程，則承租人有權按照下文第11(C)節的規定對大樓6樓的一部分進行擴建。

7.延長租期；基準年。

A.租賃期限。在上述第6款的規限下，現將物業及儲存空間的租賃期由目前的到期日2025年9月30日延長至2036年9月30日(下稱“續期租期”)。在延長租賃期內的任何時候，承租人應遵守本租賃的所有條款和條件，並在此進行修訂。儘管租約有任何相反規定，於續期租期屆滿時，承租人並無責任修復物業的任何部分，包括但不限於所有電線及電纜，承租人須在移走所有傢俱及個人財產後，按原狀交出該等空間。

B.基準年。除本協議明確規定外，自2025年10月1日起，基準年應修改為2026年曆年。租户首次支付延長租期的租户額外租金將於2027年1月1日支付。

8.房地基本租金；儲物空間租金。

A.自2025年10月1日起至2026年3月31日止，承租人應根據租約的所有條款和條件，在到期時繼續支付基本租金，但基本租金應為以下金額：

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B.自2026年4月1日起，承租人應根據租約的所有條款和條件，在到期時支付基本租金，但基本租金應為以下金額：

C.從2026年4月1日起及之後，承租人應繼續按照租賃的所有條款和條件支付存儲空間的基本租金，但存儲空間的基本租金應為以下金額：

9.五樓北空間提早入夥。如果租户在2026年4月1日之前佔用北區5層空間，該佔用應被視為實益佔用，租户在2026年4月1日之前沒有義務支付北區5層空間的月租。

10.保留選項。即使第2節中有任何相反的規定，承租人仍有權保留820N套房作為房產的一部分(“保留選項”)。承租人可於2025年9月30日(“通知截止日期”)或之前發出書面通知(“保留通知”)，行使保留選擇權，以便在交出日期後維持對Suite 820N的管有。如果租户未能在通知截止日期或之前向房東提供保留通知，保留選擇權無效，不再具有效力或

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除以下第11及12條另有規定外，租户在交出日期後將無權使用820N套房。如果租客在通知截止日期或之前向業主遞交保留通知，則自保留通知之日起，“退還的房產”和“剩餘房產”的定義將自動修改，使820N套房不再是退還的房產的一部分，而應成為剩餘房產的一部分，上文第8(A)和8(B)條將自動修訂，每月基本租金增加45,911.70美元，年基本租金增加550,940.40美元，租户將有權獲得820N套房津貼(定義見下文第15(A)(V)節)。

11.擴展選項。儘管租約中有任何相反的規定，但本第八修正案規定的除外，承租人無權選擇擴建房產，任何先前根據租約授予的其他擴建權利在此無效，沒有任何效力或效果。承租人在第11條下對該等選擇權和擴展空間的權利受制於並從屬於承租人(及其繼承人和受讓人，除非其租約明確將此類權利僅限於原始承租人)的權利和選擇權，僅限於(I)在本第八修正案生效日期前簽訂的包含優先要約或擴張權的租約(單獨稱為“優先權利”，統稱為“優先權利”)，以及在附件D中列出的此類優先權利的完整清單(每個此類租約均為“現有租約”)，但不包括任何修訂。對現有租約的修改或轉讓，或對現有租約的轉讓，以擴大優先權利，或旨在授予影響作為本第八修正案第11或12條標的的任何建築空間的新的優先權利；(Ii)現有租約的任何延期或續期，無論現有租約何時籤立或生效，只要該延期或續期不擴大生效日期存在的優先權利，或旨在授予影響作為第八修正案第11或12條標的的任何建築空間的新的優先權利，和(Iii)業主依據並遵守本第八修正案第12條的條款與未來租户簽訂的任何租約，如果承租人不接受ROFR優惠通知(如本第八修正案第12條所定義)中關於主題空間的業主要約，以及此類租賃的任何延期或續期，只要該租賃、延期或續簽不擴大生效日期存在的優先權利，或聲稱授予影響作為第八修正案第11條或第12條(第(I)項)標的的任何建築空間的新的優先權利，(Ii)和(Iii)統稱為“主體和從屬條件”)。在延長租賃期內，如果租户在租約規定的任何適用補救期限之後沒有違約，則租户應擁有以下擴展選項：

a. 北6樓。 儘管本文中包含任何相反的內容，並且在遵守第11（a）條的條款和條件的情況下，租户應有權持續選擇擴建場地（“6樓擴建選項”），以包括通常稱為6樓北的建築物的全部或部分，並在本文所附附件b中進行了描述（“6樓擴建空間”）。租户可以在2027年10月1日或之前通過向房東提供書面通知（“6樓擴建通知”）來行使6樓擴建選擇權（“6樓擴建通知”）。六樓擴建通知應包括租户希望擴建的6樓擴建空間部分（“6樓選舉空間”）的描述;前提是，在任何情況下，6樓選舉空間必須（i）用於不少於

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6樓擴展空間的10,000個連續RSF，以及(Ii)包括內部樓梯，並且6樓選定空間的所有區域必須具有符合法規的出口。

如果租户在6樓擴建通知截止日期或之前向業主交付6樓擴建通知，則(W)房東應在業主收到6樓擴建通知後三十(30)天內(“6樓選定空間開工日期”)將6樓選定空間交付給租户；然而，在任何情況下，房東都不需要在2026年1月1日之前交付6樓選租空間，(X)以上第8條將自動修改，將基本租金增加相當於6樓選租空間每RSF每年29.36美元(“6樓租金”)，(Y)房東應取消租約項下到期應付的6樓租金的基本租金分期付款，自6樓選定空間開始日期起至6樓選定空間開始日期(“6樓租金開始日期”)後第九(9)個日曆月的最後一天終止，及(Z)租客應被視為已放棄上文第6節所述的5樓北空間終止權，且該終止權利無效且無效力或效果。除本條款所述外，6樓選房空間應以“原樣”的狀態交付給承租人，如果房東已按照第11(A)條的規定將6樓選房空間交付給承租人，則承租人應按照本租約的所有條款和條件佔用6樓選房空間。

如果承租人未能在6樓擴建通知截止日期或之前將6樓擴建通知送達業主，則6樓擴建選項無效，不再具有進一步的效力或效果，承租人將不享有與6樓擴建空間相關的擴建權利，但下文第11(B)和11(C)節所述者除外。

B.整棟大樓。在此第11(B)條的規限下，承租人對(I)建築物內不少於10,000個相連RSF的任何空置空間，以及(Ii)不少於10,000個相連RSF的任何其他承租人的處所(如該租户的租約所界定)(Y)其租約在擴展通知日期後六(6)個月內到期，以及(Z)其租約不包含任何續訂或延長選擇權，或已書面選擇不行使任何該等續期或延長選擇權(各為“擴展空間”)，享有持續擴展的權利(“建築物RoFo選擇權”)。

在收到租户的書面請求後十(10)個工作日內，房東應不時向租户提供擴展空間的清單，其中應包括每個擴展空間的預期可用日期(“房東的可用性通知”)。承租人可隨時在(A)租客在任何適用的通知及補救期間之後並無發生租客違約事件，及(B)在續期租約期限或任何續期期限截至擴展通知日期尚餘不少於三十六(36)個月的情況下，向業主遞交租客選擇租賃任何擴展空間(“擴展通知”)的書面通知。如果承租人在房東發出可用通知後十(10)個工作日內為任何擴展空間提供擴展通知，房東應在房東可用通知中規定的該擴展空間的可用日期起十(10)個工作日內將承租人提供的擴展空間交付給承租人，而承租人使用和佔用該擴展空間的權利

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自業主將擴展空間交付給租户之日起(每個擴展空間開始日期)。擴展空間應在掃帚狀態下交付給承租人並予以轉讓，但在其他情況下應以原樣、原狀和非原狀交付給承租人，並受本租約所有條款和條件的約束，除非(1)如果承租人在2027年9月30日或之前交付擴展通知，則任何擴展空間的基本租金應等於(Y)$29.36/RSF/年適用擴展空間的RSF，或(Z)如果承租人在提前通知日期(Y)或(Z)之後交付擴展通知，則為公平市價。如適用，為擴展空間基本租金)，並自動修改上述第8節，以按擴展空間基本租金的金額增加承租人的基本租金義務，(2)在提前通知日期前向房東交付擴展通知的任何擴展空間的基準年應為2026年日曆年，否則基準年應確定為公平市場價值的一部分，(3)承租人的擴展空間基本租金應自擴展空間開始日期起計，直至(I)承租人為在擴展空間內經營業務或進行營運而佔用擴展空間之日，或(Ii)擴展空間開始日期後九(9)個月(“擴展空間減租”)為止，及(4)承租人有權享有擴展空間津貼(定義見下文第15(A)(Vii)節)。

如本第八條修正案所用，“公平市價”一詞是指房東與租户進行的交易的有效租金，房東希望租賃類似高度和景觀的可比空間，該可比空間的大小或與適用擴展通知標的的擴展空間相當，考慮到租賃期限、當時向此類可比租户提供的任何減讓、費用、津貼、佣金或其他優惠，尋求可比空間，以及承租人對適用擴展空間的任何權利、特權和津貼，根據租約和本第八修正案或與之相關。如果房東和租客無法就公平市價達成一致，則公平市價應按照原租約附件“G”附件1號特別規定(C)段規定的程序確定。

C.6層北側最小連通空間。如果承租人通知房東將進行必要的工程，以滿足上文第6節所述的樓梯間圍護範圍，則承租人應擁有附件C所示大樓6樓部分的擴展選項(“樓梯間圍護擴展選項”)(“6層封閉樓梯間空間”)。租户可在不少於三十(30)天前向業主發出書面通知(“樓梯間圍封擴展通知”)，以行使樓梯間圍封擴建選擇權。如果租户提供了樓梯間圍護空間擴展通知，則業主應在業主收到樓梯間圍護空間擴展通知之日(“樓梯間封閉空間開工日期”)後三十(30)天內將6層封閉樓梯間空間交付給租户。除本文所述外，6樓封閉式樓梯間空間應以掃帚的形式交付給承租人，但在其他情況下，應按照本租約中經修訂的所有條款和條件交付給租户，但(I)6層封閉式樓梯間空間的基本租金應為6樓封閉式樓梯間空間(“6樓封閉式樓梯間空間基本租賃”)每年29.36美元/RSF，以及(Ii)6樓封閉式樓梯間空間基本租賃和5樓北空間基礎租賃

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自樓梯間密閉空間開始日期起計的頭六(6)個月內，租金應予以減免。如果承租人在樓梯間封閉式空間開始日期之前佔用6樓封閉式樓梯間空間，則該入住率應被視為實益佔用，並且承租人在緊接上一句中規定的第六(6)個月租金減免後的第一個月之前沒有義務支付6層封閉式樓梯間空間基礎租金。

12.優先購買權。即使租約中有任何相反的規定，包括但不限於原始租約的附件“G”，除本第12條所述外，承租人無權優先考慮建築物內的任何空置空間。在此第12條的規限下，如果租户違約事件在任何適用的補救期間後沒有發生，業主授予租户(但不是繼承人或原租户)持續的優先購買權(“ROFR”)，租賃大樓內任何當時空置的由超過10,000個相連的RSF組成的空間(每個空間為“額外空間”)。

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13.續期選項。承租人的續約選擇權，如原租約附件“G”中第1號特別規定所述，經第二修正案第12節修訂後，在延長租賃期內繼續完全有效。除前一句或本第八修正案明確規定外，承租人無權續訂或以其他方式延長延長的租賃期。

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14.改善租户環境。

除第八修正案明確規定外，房東沒有義務對已交出的房產、剩餘房產(如果租户行使其保留選擇權，則包括820N套房)、5樓北空間、受益空間、6樓擴展空間、擴展空間、6樓封閉樓梯間空間或任何附加空間(統稱為“整個空間”)進行任何改進。承租人應獨自負責對整個空間的所有或任何部分進行的任何改善(統稱為“承租人改善”)的建造，費用和費用由承租人自行承擔，但須遵守下文第15節規定的承租人改善津貼。

B.承租人應負責承租人改進的所有設計和施工，這些設計和施工將按照原租約附件“D”(“工作信函”)的條款進行，但工作信函現修改如下：

(I)凡提及“出租物業”時，均指業主同意承租人及/或承租人的合同方為建造承租人改善設施而進入的處所(如上文第3節所界定)及任何其他空間。

(Ii)凡提及“工作”或“承租人的工作”，均指承租人的改善工程(如上文第3節所界定)。

(3)現將工作信函第3節全文刪除，替換如下：

承租人承認其目前佔有該房屋，並以“原樣”的狀態接受該房屋。在房屋根據第八修正案進行擴建的範圍內，承租人應接受第八修正案中規定的條件下的所有未來擴建空間。

(4)現修改工作信函第4(2)節，刪除(1)提到的“支付租金”，和(2)全文第二句，替換如下：

“該租金須按照經第八修正案修訂的租約條款繳付(或減收)。如果房東允許租户和/或其合同方進入當時不是房屋一部分的任何空間，以開始進行任何租户改進，則承租人和/或其合同方的這種進入應由租户及其合同方承擔全部風險。

(5)修改工作信函第4(3)節，在緊接最後一句之後插入以下內容：

“任何與租户改進有關的建築活動，都會對其他租户開展業務的能力造成實質性的幹擾(例如，取心和鑽探，

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機庫和軌道的拍攝、拆除和清除碎片)應在非建築時間內完成。

(Vi)現修改工作函件第4(4)節，以(I)刪除所有提及“建築物”的字眼，代以“工程項目”，及(Ii)刪除最後一句中提及的“已批租的處所”，並以“業主已同意租客或其代表(S)進入而不屬該處所一部分的任何空間”取代。

(Vii)現修改工作信函第4節，增加新的第4(5)節如下：

“5.在建造承租人改建工程時，承租人有權選擇自己的總承包商、分包商和供應商，但須經業主批准，這種批准不得被無理拒絕、附加條件或拖延。如果承租人的任何改進影響生活/消防/安全系統，則承租人應使用建築合同消防生命安全和自動噴水滅火系統供應商(ABR消防局自生效日期起)進行所有消防生命安全和自動噴水滅火工作。

(8)現將工作信函第8節全文刪除，替換如下：

“8.房東應根據第八修正案和第三方託管協議的條款和條件，向租户提供改善津貼。”

(九)將工作信函第11節全部刪除，替換如下：

11.承租人承認其目前佔有該房產，並以其“原樣”的狀態接受該房產。在根據第八修正案擴建房屋的範圍內，承租人應接受第八修正案中規定的所有未來擴建空間。自(A)生效日期起，承租人對物業內可能存在的任何其他租户服務(可能不時擴建或簽約)不承擔任何責任或責任，及(B)在承租人根據第八修正案接管任何未來擴展空間之日，承租人不會對該空間內可能存在的任何其他租户服務承擔任何責任或責任。在經第八修正案修訂的租約規定的規限下，承租人有權拆除或搬遷物業內的租户內牆，而無須維修或恢復該等內牆內的其他樓宇租户的服務。承租人應真誠地與業主和其他建築物租户合作，如果發現這種情況，允許使用該服務的租户通過適當的公共建築物通道為該服務提供替代路線。

15.租客改善津貼。

A.租户改善津貼。根據本第八修正案的條款和條件，自生效之日起，租户應有權享受以下津貼(以下統稱為(I)-(Vii)為“租户改善津貼”)。時間的選擇

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房東向租户提供改善津貼，除第15節明確規定外，這些津貼的持有和支付應受根據下文第16節的託管協議管轄。承租人可使用最多25%(25%)的承租人改善津貼，用於與承租人改善和/或減免或支付租金相關的軟成本。如租户於生效日期後五(5)年內仍未使用租户改善津貼，則任何該等未使用的租户改善津貼應適用於租户下一個月的基本租金付款(S)。

(I)餘款津貼。承租人應有權獲得1078萬1887 50/100美元(10,781,887.50美元)的津貼(“剩餘房地津貼”)，用於改善全部或部分處所的承租人。

(Ii)5樓北空間津貼。承租人應有權獲得179萬零485 05/100美元(1,790,485.05美元)的津貼(“5樓北津貼”)，用於改善全部或部分房產的承租人。

(Iii)6樓擴展空間津貼。如果承租人根據本第八修正案的所有條款和條件行使其6樓擴展選擇權，承租人應有權獲得相當於(I)6樓選定空間每RSF$60.15乘以(Ii)從6樓租金開始日期至延長租期屆滿的完整歷月數與整個延長租期的完整歷月數之比的津貼。僅為澄清起見，如果6樓選定空間包含10,000個RSF，並且在延長租賃期屆滿前還有整整十(10)個月，則6樓選定空間津貼將(60.15美元*10,000)乘以(10/132)，總計為45,533 55/100美元(45,533.55美元)。

(Iv)樓梯間密閉空間津貼。如果承租人根據本第八修正案的所有條款和條件行使其樓梯間封閉式擴展選擇權，承租人應有權獲得相當於(I)6樓封閉式樓梯間空間每RSF$60.15乘以(Ii)從樓梯間封閉式空間開始日期起至延長租賃期限期滿為止的完整歷月數與整個延長租賃期內完整歷月數之比的津貼。僅為澄清起見，如果樓梯間封閉式空間包含10,000個RSF，並且在延長租賃期屆滿前還有整整十(10)個月，則樓梯間封閉式空間津貼將($60.15*10,000)乘以(10/132年)，總計為45,533 55/100美元(45,533.55美元)。

(V)820N套房津貼。如果承租人根據上文第10條行使保留選擇權，則承租人有權獲得112萬8714 75/100美元(1,128,714.75美元)的津貼(“820N套房津貼”)，用於改善租户的辦公場所。

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(Vi)樓梯間應急津貼。如果承租人選擇業主完成樓梯間拆除工作或樓梯間封閉工程，而業主在樓梯間工作日期或之前未能按照本租約的所有條款和條件以及本第八修正案的所有條款和條件完成樓梯間拆除工程或樓梯間封閉工程(“樓梯井工作失敗”)，則承租人可以(I)根據租約行使租户可獲得的其他補救措施，或(Ii)在向業主發出三十(30)天的通知後，業主未開始修復樓梯井工作失敗(或，如果及時開始，業主如未能在發出通知後一百二十(120)天內完成上述處理)，則有權自行選擇完成或安排完成樓梯間拆除工程或樓梯間封閉工程(視情況而定)(“自助工程”)。如果承租人選擇進行自助工作，則承租人應(I)保留信譽良好的許可(如果適用)和受保承包商，僅使用新的優質材料完成修復樓梯間工作故障所需的合理必要工作，並在該工作合理慣常或必要的範圍內，由適用的當地政府當局允許和檢查該等自助工作；(Ii)根據承租人行使自助工作時完成樓梯間拆除工作或樓梯間封閉工程(視情況而定)的實際成本，獲得津貼(“樓梯井應急津貼”)。僅就計算樓梯間應急津貼總額而言，樓梯間應急津貼應被視為50萬2533美元/100美元(502,533.00美元)，但樓梯間應急津貼僅有資格在樓梯間工作失敗後按照本第15節和《樓梯井應急津貼條例》的規定支付。

(Vii)擴展空間津貼。如果承租人根據上文第11(B)節不時行使其建築RoFo選擇權，則對於每個此類擴展空間，承租人應有權獲得租户改善津貼(每個，“擴展空間津貼”)，金額相當於(I)如果主題建築RoFo選擇權是在擴展空間的提前通知日期或之前行使，(A)該等擴展空間的每個RSF$60.00乘以(B)自擴展空間開始日期起至延長租期屆滿為止的完整歷月數與整個延長租期內完整歷月總數的比率(僅為澄清目的，如該擴展空間包含10,000個RSF，且在延長租期屆滿前尚有六十六(66)個完整歷月，則該擴展空間的租户改善津貼將是($60×10,000)乘以(66/132)，總計為30萬美元/100美元($300,000.00)，以及(Ii)如果主題建築RoFo選項是在擴展空間的提前通知日期之後行使的，根據公平市價租約，租客可獲得的租客改善津貼的高度和景觀相若的可比空間，即在建築物範圍內具有相若設施和設施的其他可比一流建築物的擴展空間的大小或相若的擴展空間(但如業主和租客不能就租客改善津貼達成協議，則租客改善津貼須按照原租約附件1附件1特別規定(C)段所載的程序釐定)。

B.支付租户改善津貼。房東應從租户改善津貼中支出以下款項：

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(I)在租户提出書面請求後三十(30)天內(每次“抽籤申請”)，但無論如何不超過每三十(30)天一次，房東應向租户償還，或如果租户提出要求，則由租户自行選擇直接從租户改善津貼中支付給租户的承包商、建築供應商和顧問，金額等於抽籤申請中要求的金額。每個提款申請應包括以下文件，以使業主在商業上合理地滿意，以支持所述提款請求中所要求的金額(“提款”)：(A)對隨後完成的承租人改善工程的部分或全部留置權豁免(如果適用)，以及承包商的宣誓書和聲明，表明所有上述各方已獲得補償或將根據提款的程度補償所有上述各方，並在適用的情況下，部分或完全放棄與房屋、建築物和土地相關的所有留置權，只要這些各方收到此類付款，(B)承租人建築成本的詳細細目，連同業主在其商業上合理的酌情決定權下可接受的部分或全部付款(視何者適用而定)的證據；。(C)在任何租客改善工程完成後，一份佔用證明書(如適用並根據當地政府佔用規定所要求的)，以及所有及最終豁免留置權及承建商的誓章及與承租人改善工程有關而進行勞動或提供材料或服務的各方所作的陳述，顯示所有上述各方已獲全數補償或將獲全數補償，並免除與處所、建築物及土地有關的所有留置權。(D)業主根據其商業上合理的酌情決定權可能要求的其他商業上合理的文件(統稱為(A)-(D)為“支持文件”)。

(Ii)儘管前述有任何相反規定，房東沒有義務支付任何資金(I)不是包括所有證明文件的抽籤請求的標的，(Ii)超出承租人改善津貼的部分，所有超出的費用由承租人獨自承擔，或(Iii)支付承租人改善的任何維護和維修費用，除非本合同有明確規定。

(Iii)業主須在業主全數支付餘下的5樓北津貼及(如適用)樓梯間或有津貼(統稱為“樓梯間津貼”)的日期前，安排內華達州有限責任公司DT GRAT CS，LLC以業主及租客均合理接受的形式及相等於1307萬4905 55/100美元(13,074,905.55美元)的金額，維持來自美國銀行的信用證。指定承租人(及其繼承人和受讓人)為受益人。經房東和租客同意，LOC的副本作為附件J附於本文件。LOC應明確規定部分付款，並根據條款可由承租人轉讓，並應自動續期一(1)年至生效之日起五(5)年內。如果房東在收到任何抽籤申請後十(10)天內，未能為符合本協議第15(B)(I)條規定的LOC津貼的任何抽籤申請提供全額資金(每一項均為“抽籤付款失敗”)，則承租人可立即向LOC支取該抽籤申請的未支付金額，作為其唯一補救措施(以下第15(B)(Iv)條所述除外)。租户確認

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並同意，房東有權安排DT GRAT在期滿或到期日之前終止LOC，前提是房東已向租户支付了全部和全部的LOC津貼(如果房東根據租約的所有條款和條件以及本第八修正案的規定，及時和適當地完成了樓梯間的拆除工作或樓梯間封閉工程，則不包括樓梯間應急津貼)(“完全支付”)。

(Iv)如果BoA(I)未能以任何方式履行LOC的全部和完整條款(例如但不限於，未能立即支付失敗的提款支出的全部和全部金額)，儘管承租人提出了完全符合本協議第15(B)(I)節和LOC條款的提款請求(每個都是LOC失敗的抽款)，或者(Ii)撤銷、撤銷、未能續簽或以其他方式終止LOC，或提供意向的書面通知，在完全支付之前採取任何此類行動(每個“LOC終止”)，則房東不應被視為根據租約立即違約(但這不應禁止或治癒租約另一節或本第八修正案下的房東違約)，但在租户向房東發出書面通知後十(10)天內，房東應(A)對於LOC未通過的提取或LOC終止(視情況而定)，向租户支付該LOC未通過的全部金額，或促使DT GRAT向租户提供另一家合理地與美國銀行相當的聯邦保險銀行或貸款機構提供的替換信用證的正本。以與上文第15(B)(Iii)節所載條款一致的形式，並在其他形式和內容上為承租人合理接受(“替換LOC”)，其中還應包括但不限於承租人就該LOC失敗的全部金額提取的能力，以及(B)對於LOC終止，DT GRAT向承租人提供替換LOC((A)和(B)項單獨和集體稱為“LOC補救辦法”)。如果房東未能按照本款規定提供任何LOC補救措施，則房東將根據租約違約，租户有權獲得租約下針對房東違約的所有補救措施，這些補救措施應明確包括承租人有權和有能力立即提取全部LOC，而無需另行通知，即使提取的金額超過了當時存在的任何提取請求(“全額提取”)。如果承租人從美國銀行獲得了全額提取的良好資金，(1)承租人此後應根據剩餘的房產津貼、5樓北津貼和樓梯間應急津貼(如果適用)，從租户改善津貼金額中扣除應支付給承租人的金額，但承租人不應被要求提供任何取款請求，但應在申請之前提供與此相關的所有證明文件(單獨申請“違約後申請”，或統稱為“違約後申請”)。以及(2)如果房東在全額預付房款後三十(30)天或之前交付替換房款，則承租人應在收到更換預付款後三(3)個工作日內，將任何違約後申請後剩餘的全額預付房款返還給房東。承租人承認並同意DT GRAT提供LOC(如果適用，任何替換LOC)只是為了滿足業主未來抵押權人的要求，因此(Y)承租人特此放棄對DT GRAT可能產生的任何和所有索賠，無論現在或未來，已知或未知，並免除DT GRAT根據租賃、第八修正案、LOC或任何替換LOC對承租人的任何和所有責任或義務，以及(Z)房東，而不是DT GRAT，應對房東的任何違約承擔全部責任

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租約或本第八修正案下的義務，無論該違約是否與LOC(或替換LOC，如果適用)、LOC失敗抽獎或提供LOC補救有關，DT GRAT不承擔與租約、本第八修正案、LOC或任何替換LOC相關的責任或義務。

(V)如果房東未能在收到抽籤要求後十(10)天內，就任何符合本協議第15(B)(I)節規定的租户改善津貼(除上文第(Iv)款所述的剩餘物業津貼、第五層北向津貼和樓梯間附帶津貼外)的任何抽籤申請提供全額資金，則承租人除了租約所允許的所有其他補救措施外，有權從房東(包括但不限於基本租金和租客額外租金)中扣除和抵銷根據失敗的非LOC支取支出而獲得的適當資金，以抵銷所有可能到期或此後成為到期的金額，這些金額僅與授予租户改善津貼的部分有關。僅為舉例目的，如果承租人行使其對擴展空間的權利，並且隨後發生了與該擴展空間的擴展空間津貼相關的失敗的非LOC提取支出，則承租人應有權從僅針對該擴展空間的租賃項下到期的所有金額中扣除失敗的非LOC提取支出的金額。在這種情況下，承租人應向房東提供書面通知，説明適用的扣減和抵銷，並且此類扣減和抵銷應被視為已適當和及時地支付給房東，以滿足該參考金額。

16.《託管協議》。在執行本第八修正案的同時，(I)房東、租客和芝加哥產權公司(“託管代理”)應以附件G-I的形式簽訂託管協議(“託管協議”)，以及(Ii)房東、租户經紀人和託管代理應以附件G-II的格式簽訂託管協議(“經紀人託管協議”)。如果任何一方未能交付由該方同時簽署的託管協議或經紀人託管協議(視情況而定)，並同時交付本第八修正案的簽署副本，則本第八修正案無效，且無效。託管協議適用於本第八修正案的生效日期和LOC的發放。

17.附屬於按揭；禁止反言證明書。

A.就本第八修正案而言，“抵押”是指房屋、建築物或土地上的任何抵押、信託契約、土地租賃或其他留置權，以及它們的續期、修改、再融資和延期；“抵押”是指享有抵押利益的一方。房東代表並向承租人保證，截至本第八修正案生效日期，除以特拉華州有限責任公司BSPRt CMBS Finance，LLC(及其任何繼承人和/或受讓人)為受益人外，沒有任何抵押存在，承租人在生效日期已與其訂立從屬、互不幹擾和委託協議(“SNDA”)。此外，在以下第17(D)節的約束下，租約和本第八修正案受所有未來抵押貸款的留置權的約束和從屬。抵押權人可以在任何時候使其抵押權服從租約和本第八修正案。

17

在房東或任何抵押權人的要求下，承租人應委託房東在租約中的權益和本第八修正案的任何繼承人。

B.如果抵押權人或任何其他人通過佔有或止贖行動，或交付新的租約或契據，繼承租約和本第八修正案規定的房東權利，則應在繼任房東的要求下，在繼任房東的書面協議下接受租客的委託，並承認租客在租約和本第八修正案下的權益，承租人應被視為已委託並承認繼任房東為租約和本第八修正案下的房東。本第17條(B)項的規定是自行執行的，不需要其他文書即可生效。(D)不受任何提前一(1)個月預付租金的約束，除非該等預付已獲抵押權人以書面形式批准或租約所要求者；及(E)不受在SNDA日期後且未經抵押權人書面同意而對租約及本第八修正案所作的任何修訂的約束，但僅在根據按揭規定須徵得同意的情況下(抵押權人不得無理扣留、延遲或附加條件)。

C.承租人應在收到房東的書面請求後十(10)個工作日內，按照房東的合理要求，簽署並交付一份商業上合理的禁止反言證書給房東，包括房屋和/或土地的抵押權人或潛在買家。但不限於，這種禁止反言證書可以包括關於租賃和本第八修正案的狀況、任何違約的存在以及到期和應支付的租金金額的證明。

D.儘管有上述任何相反規定，房東應盡商業上合理的努力，由房東自負費用和費用，促使任何未來的抵押權人以租客合理接受的形式簽署並交付SNDA；但如果房東未能以租客合理接受的形式交付該未來抵押權人的SNDA，則租客在租賃中的權益不應從屬於該格式

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未來抵押貸款。任何在形式和內容上與作為附件H的SNDA基本相似的SNDA，或承租人先前就租約簽署的格式，應被視為承租人合理地接受。如果承租人因任何原因未能或拒絕在交付給承租人後二十(20)天內按照本條款第17(D)款要求的格式簽署和交付SNDA，則承租人在租賃下的權益應被視為從屬於根據本條款第17條的條款提供的未來抵押貸款。本條款中的任何規定均不得阻止承租人在上述二十(20)天期限內請求對任何此類未來SNDA進行合理修改，但如果未來抵押權人不同意此類請求的修改，房東不應對承租人承擔任何責任。

18.建築更新。

A.暖通空調。如果尚未完工，業主應在生效日期後六十(60)天內，將大樓內的所有暖通空調過濾器更換為至少具有MERV 13等級的過濾器。

B.電動汽車充電站。在2024年12月31日或之前，房東將在附件I所示位置安裝六(6)個二級電動汽車充電站(“電動汽車充電站”)。房東保留向電動汽車充電器用户收取房東不時合理確定的金額的權利。

C.卡片訪問讀卡器。對於承租人租用的大樓內的任何樓層，承租人可通過在核心樓梯間和電梯內安裝讀卡器來限制進入這些樓層，費用由承租人承擔；但是，承租人應確保大樓的物業管理人員能夠進入此類限制區域，並且不限制其他居住者進入他們的空間或大樓公共區域。

19.經紀佣金。房東聲明並保證，除仲量聯行(以下簡稱“房東經紀人”)外，並未就本第八修正案的談判事宜聘請任何經紀人、代理人或佣金推銷員或與其協商，且除房東經紀人外，任何與本第八修正案相關的佣金、費用或補償均不會到期或支付給任何代表或代表業主行事的經紀人、代理人或佣金推銷員。承租人聲明並保證，在本第八修正案的談判過程中，除世邦魏理仕公司(以下簡稱“承租人經紀人”)外，其並未聘請經紀人、代理人或佣金銷售人員或與其協商，且除承租人經紀人外，與本第八修正案相關的任何經紀人、代理人或佣金銷售人員均不應支付任何佣金、費用或補償。承租人同意賠償房東，使其免受因承租人違反本第19條中所包含的陳述和保證而遭受或發生的一切損失、費用和損害，但與應支付給承租人經紀人的佣金有關且房東已同意根據經紀人託管協議支付的佣金除外。房東同意賠償租客因房東違反本條款第19條所包含的陳述和保證而遭受或造成的一切損失、費用和損害，並使租客不受損害。房東同意根據房東和房東經紀人之間的單獨佣金協議的條款，補償房東經紀人的服務。

19

20.沒有默認設置。房東和租客同意，自生效之日起，無論是否發出通知或時間流逝，或兩者兼而有之，房東或租客在任何適用的補救期限之後，均不存在違約或違約行為。

21.其他的。這項第八修正案只有在房東和租客全面執行並交付時才生效。這項第八修正案包含雙方關於其所涉主題的全部協議，並取代雙方之間關於此類主題的所有先前通信、談判和協議，無論是口頭的還是書面的。不存在同時發生的口頭協議，雙方之間也不存在不包含在本第八修正案中的陳述或保證。代表承租人執行本第八修正案的人在此承諾並保證承租人是正式授權的現有公司，承租人有完全的權利和授權簽訂本租約，代表承租人簽署的人有權這樣做。除經本第八修正案修改外，本租約的條款和規定將繼續完全有效，本租約對房東和租客、他們的繼承人和允許的受讓人具有約束力，並應符合他們的利益。

22.不再作進一步的修改；批准。除在此明確修改的條款和條件外，本租約的所有條款和條件保持完全有效，並經業主和租户批准和確認。如果本第八修正案的條款和條件與租賃的任何條款和條件發生衝突，應以本第八修正案的條款和條件為準。

23.關鍵時刻。時間是第八修正案所有條款和條款的關鍵。

24.對應者。本第八修正案可以執行多個副本，每個副本都應是原件，但所有副本應構成一個相同的第八修正案。以Adobe PDF格式發送的傳真簽名或以Adobe PDF格式發送的簽名應與原始簽名具有相同的約束力，以Adobe PDF格式以電子方式發送的包含各方簽名(原始、傳真或Adobe PDF格式)的第八修正案或第八修正案應具有約束力。

[後續簽名頁]

20

特此證明，雙方在本協議簽署之日已分別簽署了本第八修正案，但意在生效日期受本修正案約束。

房東：

2300風嶺有限責任公司，佐治亞州的一家有限責任公司

作者：Wildwood CS，LLC，特拉華州一家有限責任公司，其管理成員

作者：S/弗雷德·阿雷納

姓名：弗雷德·阿雷納

頭銜：經理

日期：2024年1月30日

租户：

曼哈頓協會有限公司佐治亞州的一家公司

作者：/s/ Dennis Story

姓名：丹尼斯·b。故事

標題： 執行副總裁兼首席財務

軍官

證明：/s/ Matt Steinberg

印刷姓名：馬修·斯坦伯格

職務：財務副總裁

[企業印章]

租户簽署日期：2024年1月31日

[簽署頁至第八修正案]

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Dt GRAT執行本第八修正案的目的僅是承認和同意本文第15（b）條的適用條款。

Dt GRAT：

Dt GRAT CS，LLC，內華達州有限責任公司

作者：/s/ Dennis Troesh

印刷姓名：Dennis Troesh

頭銜：經理

[企業印章]

Dt GRAT簽署日期：2024年1月30日

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