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2024成員是：ATMCommonStockOfferingProgram已發佈2024年2月成員2024-06-250001035443是：ATMCommonStockOfferingProgram已發佈2024年2月成員2024-06-3000010354432024-01-012024-03-310001035443Us-gaap:DisposalGroupHeldForSaleOrDisposedOfBySaleNotDiscontinuedOperationsMember2024-06-300001035443是：AlexanderaTechnologySquare會員2024-06-300001035443是：AlexanderaTechnologySquare會員美國公認會計準則：次要事件成員2024-07-222024-07-220001035443是：AlexanderaTechnologySquare會員2024-01-012024-06-300001035443是：AlexanderaTechnologySquare會員美國公認會計準則：次要事件成員2024-07-22

 

美國

證券交易委員會

華盛頓特區20549

表格：10-Q 

(標記一)

    ☒根據證券第13或15（d）條的季度報告

1934年交易所法案 

截至本季度末2024年6月30日

或

    ☐根據證券第13或15（d）條提交的過渡報告

1934年《交換法》

由_至_的過渡期

佣金文件編號1-12993

亞歷山大房地產股票公司

(註冊人的確切姓名載於其章程)

馬裏蘭州		95-4502084
(述明或其他司法管轄權 公司或組織)		(國際税務局僱主身分證號碼)

 北歐幾裏得大道26號, 帕薩迪納, 加利福尼亞 91101

(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)

(626) 578-0777

(註冊人的電話號碼，包括區號)

不適用

(前姓名、前地址和前財政年度，如果自上次報告以來發生變化)

根據《交易法》第12(B)條登記的證券：

每個班級的標題	交易代碼	註冊的每個交易所的名稱
普通股，每股面值0.01美元	是	紐約證券交易所

通過複選標記檢查登記人（1）是否已提交證券第13或15（d）條要求提交的所有報告

在過去12個月內(或在要求註冊人提交此類報告的較短時間內)，

且（2）在過去90天內一直遵守此類提交要求。 是 ☒*不是。☐

檢查註冊人是否已以電子方式提交了需要提交的所有互動數據文件，並

根據S-t法規第405條（本章第232.405條）在過去12個月內（或較短時間內）發佈

註冊人必須提交併張貼此類文件）。 是 ☒*不是。☐

通過勾選標記來確定註冊者是否是大型加速歸檔者、加速歸檔者、非加速歸檔者、小型報告

公司，或新興成長型公司。請參閲“大型加速文件夾”、“加速文件夾”、“小型報告”的定義

《交易法》第120億.2條中的“公司”和“新興成長型公司”。

大型加速文件服務器	☒		規模較小的報告公司。	☐
加速的文件管理器	☐		新興成長型公司：	☐
非加速文件服務器	☐

如果是新興成長型公司，請用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期

遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂的財務會計準則。 ☐

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。是☐  不是 ☒

自.起2024年7月15日, 174,926,073普通股已發行，每股面值0.01美元。

目錄

		頁面
第一部分--財務信息
第1項。	財務報表（未經審計）
	截至的綜合資產負債表 2024年6月30日和2023年12月31日 .............................................................	1
	年度綜合財務報表截至2024年6月30日的三個月和六個月和2023:
	合併業務報表 ...................................................................................................................	2
	綜合全面收益表 ............................................................................................	3
	合併股東權益及非控制性權益變動表 ..........................	4
	合併現金流量表對於截至2024年6月30日的六個月和2023 ................................	8
	合併財務報表附註 ....................................................................................................................	10
第二項。	管理層對公司財務狀況和業績的討論與分析 運營 ........................................................................................................................................................................	42
第三項。	關於市場風險的定量和定性披露 .........................................................	110
第四項。	控制和程序 .....................................................................................................................................	111
第II部分--其他資料
第1A項。	風險因素 ....................................................................................................................................................................	112
第五項。	其他信息 .......................................................................................................................................................	113
第六項。	展品 ...............................................................................................................................................................................	114
簽名 .................................................................................................................................................................................................		115

i

詞彙表

本文檔中可能使用的以下縮寫或首字母縮略詞

應具有如下所述的鄰近含義：

ASU	會計準則更新
自動取款機	在市場
CIP	在建工程
易辦事	每股收益
FASB	財務會計準則委員會
FDIC	美國聯邦存款保險公司
FFO	運營資金
公認會計原則	美國公認會計原則
美國國税局	美國國税局
合資企業	合資企業
NAREIT	全國房地產投資信託協會
NAV	資產淨值
紐交所	紐約證券交易所
房地產投資信託基金	房地產投資信託基金
RSF	出租平方英尺/英尺
美國證券交易委員會	美國證券交易委員會
SF	平方英尺/英尺
SoDo	西雅圖市中心以南的子市場
軟性	有擔保的隔夜融資利率
索瑪	舊金山灣區市場子市場以南
美國	美國
VIE	可變利息實體

II

第一部分--財務信息

項目1.財務報表(未經審計)

亞歷山大房地產股權公司。

合併資產負債表

(單位：千)

	2024年6月30日		2023年12月31日
	(未經審計)
資產
房地產投資	$32,673,839		$31,633,511
對未合併房地產合資企業的投資	40,535		37,780
現金及現金等價物	561,021		618,190
受限現金	4,832		42,581
租户應收賬款	6,822		8,211
遞延租金	1,190,336		1,050,319
遞延租賃成本	519,629		509,398
投資	1,494,348		1,449,518
其他資產	1,356,503		1,421,894
總資產	$37,847,865		$36,771,402
負債、非控股權益和股權
應付有擔保票據	$134,942		$119,662
無擔保高級應付票據	12,089,561		11,096,028
無擔保高級信用額度和商業票據	199,552		99,952
應付賬款、應計費用和其他負債	2,529,535		2,610,943
應付股息	227,408		221,824
總負債	15,180,998		14,148,409
承付款和或有事項
可贖回的非控股權益	16,440		16,480
亞歷山大房地產股票公司'股東權益：
普通股	1,720		1,719
額外實收資本	18,284,611		18,485,352
累計其他綜合損失	(27,710)		(15,896)
亞歷山大房地產股票公司'股東權益	18,258,621		18,471,175
非控制性權益	4,391,806		4,135,338
權益總額	22,650,427		22,606,513
負債總額、非控股權益和股權	$37,847,865		$36,771,402

附註是這些合併財務報表的組成部分。

1

亞歷山大房地產股權公司。

合併業務報表

(以千為單位，每股除外)

(未經審計)

	截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
	2024		2023		2024		2023
收入：
租金收入	$755,162		$704,339		$1,510,713		$1,392,288
其他收入	11,572		9,561		25,129		22,407
總收入	766,734		713,900		1,535,842		1,414,695
費用：
租賃業務	217,254		211,834		435,568		418,767
一般和行政	44,629		45,882		91,684		94,078
利息	45,789		17,072		86,629		30,826
折舊及攤銷	290,720		273,555		578,274		538,857
房地產減值準備	30,763		168,575		30,763		168,575
總費用	629,155		716,918		1,222,918		1,251,103
未合併房地產合營企業收益中的權益	130		181		285		375
投資損失	(43,660)		(78,268)		(376)		(123,379)
房地產銷售收益	—		214,810		392		214,810
淨收入	94,049		133,705		313,225		255,398
可歸因於非控股權益的淨收入	(47,347)		(43,768)		(95,978)		(87,599)
歸屬於亞歷山大房地產股票的淨利潤， 公司的股東	46,702		89,937		217,247		167,799
歸屬於未歸屬限制性股票獎勵的淨收益	(3,785)		(2,677)		(7,444)		(5,283)
歸屬於亞歷山大房地產股票的淨利潤， 公司的普通股股東	$42,917		$87,260		$209,803		$162,516
亞歷山大房地產公司應佔每股淨利潤 股票公司'普通股股東：
基本信息	$0.25		$0.51		$1.22		$0.95
稀釋	$0.25		$0.51		$1.22		$0.95

附註是這些合併財務報表的組成部分。

2

亞歷山大房地產股權公司。

綜合全面收益表

(單位：千)

(未經審計)

	截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
	2024		2023		2024		2023
淨收入	$94,049		$133,705		$313,225		$255,398
其他綜合(虧損)收入
外幣兑換未實現（損失）收益：
未實現外幣兑換（損失）收益 期間產生的	(3,895)		3,947		(11,814)		4,223
外幣兑換未實現（損失）收益，淨額	(3,895)		3,947		(11,814)		4,223
其他綜合(虧損)收入合計	(3,895)		3,947		(11,814)		4,223
綜合收益	90,154		137,652		301,411		259,621
減：歸屬於非控制性全面收益 利益	(47,347)		(43,768)		(95,978)		(87,599)
亞歷山大房地產公司應佔綜合收益 股票公司'股東	$42,807		$93,884		$205,433		$172,022

附註是這些合併財務報表的組成部分。

3

亞歷山大房地產股權公司。

股東權益及非控制性權益合併變動表

(千美元)

(未經審計)

		亞歷山大房地產股票公司'股東權益
		數量： 普普通通 股份		普普通通 庫存		其他內容 已繳費 資本		保留 收益		累計 其他 全面 損失		非控制性 利益		總 股權		可贖回 非控制性 利益
截至2024年3月31日餘額		172,007,967		$1,720		$18,434,690		$—		$(23,815)		$4,326,703		$22,739,298		$16,620
淨收入		—		—		—		46,702		—		47,076		93,778		271
其他綜合損失合計		—		—		—		—		(3,895)		—		(3,895)		—
非控股權益的貢獻和出售		—		—		499		—		—		77,907		78,406		—
向非控股權益的分配和贖回		—		—		(14)		—		—		(59,880)		(59,894)		(451)
根據股票計劃發行		14,394		—		30,691		—		—		—		30,691		—
與股權獎勵淨結算相關的税收		(4,687)		—		(549)		—		—		—		(549)		—
普通股宣佈股息（$1.30每股)		—		—		—		(227,408)		—		—		(227,408)		—
超額分配的重新分類		—		—		(180,706)		180,706		—		—		—		—
截至2024年6月30日餘額		172,017,674		$1,720		$18,284,611		$—		$(27,710)		$4,391,806		$22,650,427		$16,440

附註是這些合併財務報表的組成部分。

4

亞歷山大房地產股權公司。

股東權益及非控制性權益合併變動表

(千美元)

(未經審計)

		亞歷山大房地產股票公司'股東權益
		數量： 普普通通 股份		普普通通 庫存		其他內容 已繳費 資本		保留 收益		累計 其他 全面 損失		非控制性 利益		總 股權		可贖回 非控制性 利益
截至2023年3月31日餘額		170,859,704		$1,709		$18,902,821		$—		$(20,536)		$3,757,911		$22,641,905		$44,862
淨收入		—		—		—		89,937		—		43,567		133,504		201
其他全面收入合計		—		—		—		—		3,947		—		3,947		—
非控股權益的貢獻和出售		—		—		4,946		—		—		194,704		199,650		—
向非控股權益的分配和贖回		—		—		—		—		—		(71,230)		(71,230)		(201)
非控股權益轉讓		—		—		—		—		—		(7,766)		(7,766)		7,766
根據股票計劃發行		14,343		—		29,670		—		—		—		29,670		—
與股權獎勵淨結算相關的税收		(4,269)		—		(501)		—		—		—		(501)		—
普通股宣佈股息（$1.24每股)		—		—		—		(214,555)		—		—		(214,555)		—
超額分配的重新分類		—		—		(124,618)		124,618		—		—		—		—
截至2023年6月30日的餘額		170,869,778		$1,709		$18,812,318		$—		$(16,589)		$3,917,186		$22,714,624		$52,628

附註是這些合併財務報表的組成部分。

5

亞歷山大房地產股權公司。

股東權益及非控制性權益合併變動表

(千美元)

(未經審計)

		亞歷山大房地產股票公司'股東權益
		數量： 普普通通 股份		普普通通 庫存		其他內容 已繳費 資本		保留 收益		累計 其他 全面 損失		非控制性 利益		總 股權		可贖回 非控制性 利益
截至2023年12月31日的餘額		171,910,599		$1,719		$18,485,352		$—		$(15,896)		$4,135,338		$22,606,513		$16,480
淨收入		—		—		—		217,247		—		95,435		312,682		543
其他綜合損失合計		—		—		—		—		(11,814)		—		(11,814)		—
非控股權益的貢獻和出售		—		—		7,700		—		—		258,885		266,585		—
向非控股權益的分配和贖回		—		—		(8,084)		—		—		(127,787)		(135,871)		(833)
非控股權益轉讓		—		—		—		—		—		(250)		(250)		250
將資本重新分配給合資夥伴		—		—		(30,185)		—		—		30,185		—		—
根據股票計劃發行		179,178		2		70,067		—		—		—		70,069		—
與股權獎勵淨結算相關的税收		(72,103)		(1)		(7,944)		—		—		—		(7,945)		—
普通股宣佈股息（$2.57每股)		—		—		—		(449,542)		—		—		(449,542)		—
超額分配的重新分類		—		—		(232,295)		232,295		—		—		—		—
截至2024年6月30日餘額		172,017,674		$1,720		$18,284,611		$—		$(27,710)		$4,391,806		$22,650,427		$16,440

附註是這些合併財務報表的組成部分。

6

亞歷山大房地產股權公司。

股東權益及非控制性權益合併變動表

(千美元)

(未經審計)

		亞歷山大房地產股票公司'股東權益
		數量： 普普通通 股份		普普通通 庫存		其他內容 已繳費 資本		保留 收益		累計 其他 全面 損失		非控制性 利益		總 股權		可贖回 非控制性 利益
截至2022年12月31日的餘額		170,748,395		$1,707		$18,991,492		$—		$(20,812)		$3,701,248		$22,673,635		$9,612
淨收入		—		—		—		167,799		—		87,197		254,996		402
其他全面收入合計		—		—		—		—		4,223		—		4,223		—
非控股權益的貢獻和出售		—		—		23,945		—		—		270,722		294,667		35,250
向非控股權益的分配和贖回		—		—		—		—		—		(134,215)		(134,215)		(402)
非控股權益轉讓		—		—		—		—		—		(7,766)		(7,766)		7,766
根據股票計劃發行		208,929		2		65,452		—		—		—		65,454		—
與股權獎勵淨結算相關的税收		(87,546)		—		(12,469)		—		—		—		(12,469)		—
普通股宣佈股息（$2.45每股)		—		—		—		(423,901)		—		—		(423,901)		—
超額分配的重新分類		—		—		(256,102)		256,102		—		—		—		—
截至2023年6月30日的餘額		170,869,778		$1,709		$18,812,318		$—		$(16,589)		$3,917,186		$22,714,624		$52,628

附註是這些合併財務報表的組成部分。

7

亞歷山大房地產股權公司。 合併現金流量表 (單位：千) (未經審計)
	截至6月30日的六個月，
	2024		2023
經營活動：
淨收入	$313,225		$255,398
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊及攤銷	578,274		538,857
房地產減值準備	30,763		168,575
房地產銷售收益	(392)		(214,810)
未合併房地產合營企業收益中的權益	(285)		(375)
未合併房地產合資企業的收益分配	1,652		1,649
貸款費用攤銷	8,288		7,368
債務折價攤銷	646		592
攤銷所獲得的高於和低於市場的租賃	(52,855)		(46,425)
遞延租金	(96,589)		(62,526)
股票補償費用	31,632		31,978
投資損失	376		123,379
經營資產和負債變化：
租户應收賬款	1,373		1,152
遞延租賃成本	(54,560)		(56,367)
其他資產	(3,046)		4,735
應付賬款、應計費用和其他負債	(5,548)		30,863
經營活動提供的淨現金	752,954		784,043
投資活動：
房地產銷售收入	16,670		592,630
房地產的附加物	(1,241,214)		(1,812,241)
購買房地產	(201,049)		(233,317)
託管保證金的變動	(2,473)		13,663
對未合併房地產合資企業的投資	(3,713)		(332)
對非房地產投資的補充	(122,708)		(103,839)
非房地產投資的銷售和分配	86,008		109,335
投資活動所用現金淨額	$(1,468,479)		$(1,434,101)
融資活動：

8

亞歷山大房地產股權公司。 合併現金流量表 (單位：千) (未經審計)
	截至6月30日的六個月，
	2024		2023
應付有擔保票據項下的借款	$14,974		$32,550
發行無擔保應付優先票據的收益	998,806		996,205
無擔保優先信貸額度下的借款	—		375,000
償還無擔保高級信貸額度下的借款	—		(375,000)
根據商業票據計劃發行的收益	5,006,950		1,705,000
償還商業票據計劃下的借款	(4,906,950)		(1,705,000)
貸款費用的支付	(10,118)		(10,113)
與股權獎勵淨額結算有關的已支付税款	(27,017)		(12,521)
普通股股息	(443,958)		(418,477)
非控股權益的貢獻和出售	159,644		299,531
對非控股權益的分配和購買	(171,871)		(134,617)
融資活動提供的現金淨額	620,460		752,558
外匯匯率變動對現金及現金等價物的影響	147		(185)
現金、現金等價物和限制性現金淨(減)增	(94,918)		102,315
期初的現金、現金等價物和限制性現金	660,771		857,975
截至期末的現金、現金等價物和限制性現金	$565,853		$960,290
補充披露和非現金投融資活動：
期內支付的利息，扣除資本化利息後的現金	$56,878		$4,030
房地產本期新增應計建築	$402,923		$495,807
房地產合資企業的資產貢獻和非控股權益發行 企業夥伴	$103,547		$33,250
將額外的實繳資本重新分配給合併後的合資夥伴的非 控股權	$30,185		$—
從租户轉讓房地產資產和/或設備	$45,719		$—

附註是這些合併財務報表的組成部分。

9

亞歷山大房地產股權公司。

合併財務報表附註

(未經審計)

1.陳述的組織和基礎

亞歷山大房地產股票公司(紐約證券交易所代碼：ARE)，S標準普爾500指數®生命科學房地產投資信託基金，是生命科學房地產的先驅

自1994年成立以來，利基市場。亞歷山大是協作生活的傑出、任期最長的所有者、運營商和開發者

AAA創新集羣地點的科學大型校區，包括大波士頓、舊金山灣區、聖地亞哥、

西雅圖、馬裏蘭州、三角研究區和紐約市。截至 2024年6月30日亞歷山大的總市值為

$32.51000億美元以及北美的資產基礎，包括 42.1百萬運營的RSF屬性和 5.3百萬A級RSF/

A+物業正在進行中建造和建造一承諾的近期項目預計將於明年開工建設 二年份.

正如在此中使用的季報在表格10-Q中，提及“公司”、“亞歷山大”、“ARE”、“我們”、“我們”和“我們的”是指

亞歷山大房地產股票公司及其合併子公司。隨附的未經審計合併財務報表

包括Alexandria Real Estate Equities，Inc.的賬户及其合併子公司。所有重大公司間餘額

並且交易已被消除。

我們已根據GAAP並符合

遵守SEC的規則和法規。我們認為，本文呈列的這些中期合併財務報表反映了所有

公平列報中期合併財務報表所需的正常經常性調整。結果

中期業務預算不一定表明預期的截至年底的結果。12月31日，

2024。這些未經審計的綜合財務報表應與經審計的綜合財務報表一併閲讀

報表及附註載於本公司截至該年度的10-k表格年度報告2023年12月31日。任何提及

我們的總市值、建築物或租户的數量或質量、位置質量、面積、租賃數量或

入住率，以及從這些合併財務報表附註中的這些值得出的任何金額都不在

我們獨立註冊會計師事務所的程序範圍。

2.重要會計政策摘要

整固

在持續的基礎上，當情況表明需要重新審議時，我們評估不完全

由我們擁有，按照合併會計準則進行。我們的評估考慮了我們所有的可變利益，包括

股權所有權，以及因我們參與管理每個部分擁有的實體而向我們支付的費用。落入

在合併指導範圍內，實體必須同時滿足以下兩個標準：

•該實體具有為開展業務活動和持有資產而建立的法律結構；

可以是合夥、有限責任公司或公司等形式；以及

•我們在法人實體中擁有可變利益--即合同性質的可變利益，如股權所有權，或

隨企業淨資產公允價值變動而變動的其他財務權益。

如果一個實體不符合上述兩個標準，我們將採用其他會計文獻，例如權益會計法。如果

一個實體確實滿足上述兩個標準，我們評估該實體的合併在可變利率模型下，如果合法的

實體符合以下任何特徵即符合VIE的資格，或符合所有其他非VIE的法人實體的投票模式。

具有下列三個特徵之一的法人實體被確定為VIE：

1)如果沒有額外的附屬財政支助，該實體沒有足夠的股本為其活動提供資金；

2)該實體具有非實質性投票權(即，該實體剝奪了多數經濟利益

投票權持有人(S)；或

3)股權持有人作為一個羣體，缺乏控制性財務利益的特徵。持股人符合這一標準

如果他們缺少以下任何一項：

•通過投票權或類似權利，指導實體最重要影響的活動的權力

該實體的經濟表現，表現為：

•實體日常活動管理的實質性參與權；或

•對負責重大決策的一方的實質性罷免權利；

•承擔實體預期損失的義務；或

•獲得實體預期剩餘收益的權利。

10

對於實體，包括我們的房地產合資企業，結構為有限合夥或有限責任公司，我們的

對股權持有人(除普通合夥人或合資企業的管理成員以外的其他股權合夥人)是否缺乏

控制性財務權益的特徵包括對有限合夥人或非管理成員的評估

(非控股股東)既缺乏實質性參與權，也缺乏實質性啟動權，其定義如下：

•參與權為非控股股東提供了指導重大財務和運營的能力

在正常業務過程中作出的對實體的經濟表現有最大影響的決策。

•退出權允許非控股股東在沒有理由的情況下罷免普通合夥人或管理成員。

如果我們得出結論認為VIE的三個特徵中的任何一個都得到了滿足，包括股權持有人缺乏

控股權，因為他們既沒有實質性的參與權，也沒有實質性的啟動權，所以我們得出結論

該實體是VIE，並在可變利息模型下對其進行合併評估。

可變利率模型

如果一個實體被確定為VIE，我們將評估我們是否為主要受益者。主要受益者分析是

基於權力和利益的定性分析。如果我們既有權力又有好處，我們就會鞏固VIE--也就是，(I)我們有

指導對VIE的經濟表現影響最大的VIE活動的權力(權力)和(Ii)我們有

承擔VIE的損失或有權從VIE獲得可能對VIE(利益)具有重大意義的利益的義務。我們

只要我們確定我們是主要受益者，就合併VIE。請參閲附註4--“合併實數和未合併實數

我們未經審計的合併財務報表中的“房地產合資企業”和附註7--“投資”，以獲取特定實體的信息

符合資格的VIE。如果我們在VIE中擁有可變權益，但不是主要受益人，我們使用

權益法。

投票模式

如果一個法律實體未能滿足VIE的三個特徵中的任何一個(即，股權不足、非實質性的存在

投票權或缺乏控制性財務權益)，我們然後在投票模式下對此類實體進行評估。在投票模式下，我們

如果我們直接或間接確定我們擁有超過50%的有表決權股份(或擁有

有限合夥企業通過投票權獲得的退出權)，其他股權持有人沒有實質性的參與權。

年未經審計的合併財務報表請參閲附註4--“合併和未合併的房地產合資企業”

有資格在投票模式下進行評估的具體合資企業的信息。

預算的使用

按照公認會計原則編制合併財務報表需要我們作出估計和假設

影響報告的資產、負債和權益的數額；截至或有資產和負債的披露

合併財務報表；以及報告所述期間的收入和支出數額。實際結果可能

與這些估計有實質性的差異。

房地產投資

企業合併或資產收購的評估

我們評估每一筆房地產收購或實質房地產收購(包括主要以

持有房地產資產)，以確定所收購的資產和活動的綜合集合是否符合企業的定義，以及

需要作為一項業務合併來核算。收購一套整合的資產和活動，但不符合

企業的定義被計入資產收購。如果滿足以下任一標準，則集成的資產集和

收購的活動不符合企業資格：

•所購入總資產的公允價值基本上全部集中在單一可識別資產或一組資產中。

類似的可識別資產；或

•綜合的一套資產和活動至少缺乏一種投入和一種實質性的進程

極大地促進了創造產出的能力(即交易前後產生的收入)。

在下列情況下，收購的過程被認為是實質性的：

•流程包括有組織的員工隊伍(或包括提供對有組織員工的訪問權限的已獲得合同

技術熟練、知識淵博且在執行過程中經驗豐富的員工；

•在沒有重大成本、努力或延遲的情況下，不能替換該過程；或者

•這一過程被認為是獨一無二的或稀有的。

2.主要會計政策概要（續）

11

一般來説，我們對房地產或實體房地產的收購不符合企業的定義，因為

公允價值基本上全部集中於單一可識別資產或一組類似的可識別資產(即土地、建築物、

以及相關的無形資產)或因為收購不包括以被收購的勞動力或

在沒有重大成本、努力或延誤的情況下無法替換的已獲得合同。在評估獲得的服務或管理時

合同時，我們會考慮所提供服務的性質、合同相對於類似獨立合同的條款，以及

在評估所獲得的合同是否構成實質性程序時，是否有可比供應商。

對取得的不動產的確認

我們評估每一筆房地產收購或實質房地產收購(包括主要以

持有房地產資產)，以確定所收購的資產和活動的綜合集合是否符合企業的定義，以及

需要作為一項業務合併來核算。收購一套整合的資產和活動，但不符合

企業的定義被計入資產收購。

對於被計入企業合併的房地產或實物房地產的收購，我們將

收購對價(不包括收購成本)收購的資產、承擔的負債、非控股權益以及

先前已有的所有權權益於收購日期按公允價值計算。資產包括無形資產，如租户

與我們作為出租人的就地租賃相關的關係、獲得的就地租賃以及有利的無形資產。負債

包括與我們作為出租人的原址租賃相關的不良無形資產。此外，對於收購的就地融資或

我們作為承租人的經營租賃，收購對價分配給租賃負債和相關的使用權資產，

經調整以反映租賃條款與市場條款相比的有利或不利條件。任何超額(赤字)

相對於取得的淨資產的公允價值轉移的對價計入商譽(討價還價購買收益)。

與業務合併相關的收購成本在發生時計入費用。

一般來説，我們預計收購房地產或實質房地產將不符合企業的定義

因為公允價值基本上全部集中在單一可識別資產或一組類似的可識別資產(即，土地，

建築物及相關的無形資產)。資產收購的會計模式類似於企業的會計模式

合併，除非收購對價(包括收購成本)分配給所收購的個別資產，並且

按相對公允價值承擔的負債。轉移對價相對於公允價值總和的任何超額(赤字)

所取得的資產和承擔的負債的一部分，根據各自的相對公允價值分配給各個資產和負債。作為一個

因此，資產收購不會導致確認商譽或廉價購買收益。增量和外部直接

與收購房地產或實質房地產(如法律和其他第三方服務)有關的收購成本為

大寫的。

我們行使判斷力，以確定用於在其

組件。將代價分配給年內購入物業的不同組成部分可對

我們的淨收入是由於適用於每個組件的有用折舊和攤銷壽命以及確認相關的

合併經營報表中的折舊和攤銷費用。我們在利用可用資源時適用判斷

評估相對公允價值的可比市場信息。我們評估有形和無形資產的相對公允價值以及

基於現有可比市場信息的負債，包括估計的重置成本、租金和最近的市場

交易記錄。此外，我們可以使用估計現金流預測，利用適當的貼現率和資本化率。

對未來現金流的估計基於一系列因素，包括已知和預期的歷史經營結果。

趨勢，以及可能影響物業的市場/經濟狀況。

收購的有形資產的價值是基於我們在“就好像空置”的基礎上對公允價值的估計。的價值

收購的原地租賃包括假設租賃期內的估計成本和本應

於收購原址租約之日在市況下執行類似租約而產生之損失。如果有一個

討價還價固定利率續期期權超過不可撤銷租期的就地租賃，我們評估無形資產

因素，如承租人經營的行業的商業條件，承租人所在地區的經濟條件

物業的位置，以及承租人在續期內轉租物業的能力，以確定可能性

承租人會續約。當我們確定有合理保證將行使這種廉價購買選擇權時，

我們考慮確定該租賃的無形價值及其相關攤銷期限的選擇。我們也認識到

收購資產的相對公允價值、承擔的負債以及低於100%的收購中的任何非控股權益

當收購構成對被收購實體控制權的變更時的權益。

2.主要會計政策概要（續）

12

折舊及攤銷

分配給建築物和建築改善、土地改善、租户改善和設備的價值為

按直線折舊。對於建築物和建築物改進，我們使用各自的地面中較短的一個來折舊

租賃期限或其估計使用壽命不得超過40年份。土地改良的折舊超過其估計的有用價值。

生命，不能超過 20年份。租户的改進在其各自的租賃期限或估計使用年限內折舊，以及

設備在租賃期或其估計使用年限中較短的時間內折舊。使用權資產的價值為

在每份相關租約的剩餘期限內按直線攤銷。取得的原址租約價值及

相關的有利無形資產(即獲得的高於市價的租賃)在我們的綜合資產負債表中歸類為其他資產。

並在相關租賃的剩餘條款中攤銷，作為租金收入在我們的綜合報表中的減少

行動計劃。與收購的就地租賃相關的不良無形資產(即以低於市價獲得的租賃)的價值為

在我們的綜合資產負債表中分類為應付帳款、應計費用和其他負債，並在

相關租賃的剩餘條款在我們的綜合經營報表中作為租金收入的增加。

資本化項目成本

我們將項目成本資本化，包括前期建設成本、利息、財產税、保險和其他成本。

與項目的開發、再開發、前期建設或建設有關且必不可少的。發展資本化，

在為資產的預期用途做準備的活動進行期間，需要重新開發、預建和建築成本。

我們的開發、重建、前期建設和建築活動的波動可能會導致總

費用和淨收入。項目基本建成並準備投入使用後發生的費用計入

招致的。如果開發、重新開發、前期建設或建築活動停止，利息、物業税、保險和

某些其他費用將不再有資格資本化，並將在發生時計入費用。維修和維修的支出

維修費在發生時計入。

房地產銷售

當銷售計劃的以下所有標準都滿足時，物業被歸類為持有待售：(I)管理層，

有權批准該行動，並承諾出售該財產的計劃；。(Ii)該財產可立即在其

目前的條件，僅限於通常和習慣的條款；(Iii)正在進行的尋找買家的計劃和其他行動

已啟動完成出售計劃所需的工作；(4)出售物業的可能性很大，預計將在#年內完成

一年(V)該物業正以相對其現時公平價值而言屬合理的價格，積極推介出售；及

(Vi)完成銷售計劃所需的行動表明不太可能對計劃作出重大改變或

該計劃將被撤回。資產折舊在財產被指定為待售財產時停止。請參閲附註15--“資產

在我們未經審計的綜合財務報表中分類為“待出售”，以瞭解更多細節。

如果一項財產的處置代表着對我們的運營或財務產生重大影響的戰略轉變

結果，例如(一)主要業務線，(二)主要地理區域，(三)主要權益法投資，或(四)其他主要部分

如果是一個實體，則該財產的經營，包括任何直接可歸因於該實體的利息支出，被歸類為已停產

我們合併業務報表中的業務和以前列報的所有期間的數額從繼續列報改為

從運營到停止運營。個人財產的處置一般不代表戰略轉變，因此

通常不符合被歸類為非連續作業的標準。

我們按照會計準則確認房地產銷售的損益。

與非客户簽訂合同所產生的非金融資產。我們的普通產出活動包括將空間出租給我們的

租户在經營我們的物業，而不是銷售房地產。因此，房地產的銷售(其中我們是賣方)有資格

與非客户簽訂合同。在我們與非客户的交易中，我們適用某些確認和計量原則。

與我們確認來自與客户的合同產生的收入的方法一致。取消對資產的確認是基於

控制權的轉移。如果房地產銷售合同包括我們對物業的持續參與，那麼我們將評估每一個承諾

合同項下的貨物或服務，以確定其是否代表單獨的履行義務，構成擔保，或

防止控制權的轉移。如果貨物或服務被認為是一項單獨的履行義務，

當我們將相關的商品或服務轉讓給買方時，交易價格被確認為收入。

對出售部分權益的收益或損失的確認也取決於我們是否保留控制權或

該財產的非控制性權益。如果我們在出售完成後保留了物業的控股權，我們將繼續

按賬面價值反映資產，為出售的部分權益的賬面價值記錄非控制性權益，並確認其他

收到的對價與按賬面價值計算的部分利息之間的差額的實收資本。相反，如果我們保留一個

非控制性權益在房地產的部分權益出售完成後，我們按100%的資產確認收益或損失

都賣出去了。

2.主要會計政策概要（續）

13

長期資產減值準備

在每個季度末之前和之後，我們審查所有

我們需要我們的長期資產來確定是否存在任何需要進行減值分析的觸發事件或減值指標。如果

確定觸發事件或減值指標時，我們審查對未來未貼現現金流的估計，包括

如果考慮多個結果，則必須採用概率加權方法。

應持有和使用的長期資產，包括我們的租賃物業、CIP、持有的開發用地、使用權資產

與我們作為承租人的經營性租賃有關的資產和無形資產，在條件允許的情況下，分別評估其減值情況

這可能表明，長期資產的賬面價值可能無法收回。長期資產的賬面價值為

如果持有和使用的現金超過預期使用和最終產生的未貼現現金流的總和，則不能收回

資產的處置。將持有和使用的長期資產的觸發事件或減值指標按項目進行評估

幷包括估計淨營業收入的顯著波動、入住率變化、重大近期租賃到期、

當前和歷史運營和/或現金流損失、建築成本、預計完工日期、租金和其他市場

各種因素。我們根據許多因素評估預期的未貼現現金流，包括但不限於建築

成本、現有市場信息、當前和歷史經營結果、已知趨勢、當前市場/經濟狀況

影響資產，以及我們對資產使用的假設，如有必要，包括概率加權方法

結果正在考慮中。

在確定已發生減值時，確認減記，以將資產的賬面金額減少到

其估計公允價值。如果不需要確認減值費用，則折舊或攤銷的確認為

根據需要進行前瞻性調整，以將資產的賬面價值減少到剩餘資產的估計處置價值

預計持有和使用資產的期間。我們可以調整預計將被處置的財產的折舊或

在其使用壽命結束之前重新開發。

我們對被歸類為持有待售的物業使用持有待售減值模型，這與持有和

使用損傷模型。在持有待售減值模式下，如果持有者的賬面價值

被歸類為持有待售的長期資產超過其公允價值減去出售成本。由於這兩種不同的模式，有可能

以前分類為持有的長期資產，用於要求在分類為持有時確認減值費用

待售的。

國際業務

除了在美國經營物業外，我們還擁有12 加拿大的房產。子公司的本位幣

在美國運作的是美元。外國子公司的本幣作為其本位幣。資產和

我們海外子公司的負債按財務報表日的有效匯率換算成美元。

我們境外子公司的收入和費用賬目是使用加權平均匯率換算的。

呈上了。翻譯產生的損益在累計其他綜合收益(虧損)中歸類為

佔總股本的單獨部分，不包括在淨收益(虧損)中。

只要一項外國投資符合分類為持有待售的標準，我們就評估該投資的可回收性。

持有待售減值模式下的投資。我們可以確認減值費用，如果投資的賬面價值

超過其公允價值減去銷售成本。在確定一項投資的賬面價值時，我們考慮其賬面淨值和任何

與投資有關的累計未實現外幣換算調整。

計入累計其他綜合收益的匯率損益的適當數額

(虧損)在出售我們的投資時或在全部或實質上變現時，重新分類為淨收益(虧損)

徹底清算我們的投資。

投資

我們持有主要涉及生命科學行業的上市公司和私人持股實體的投資。作為一個

REIT，我們通常將每個實體的有表決權股票的持有量限制在以下10%。我們對每項投資的評估是

確定我們是否有能力對被投資人施加重大影響，但不能控制。我們評估在以下方面的投資

我們的持股比例等於或大於20%，但小於或等於50%，且有推定

我們擁有這種能力。對於我們在維護特定所有權賬户的有限合夥企業中的投資，我們假設

當我們的所有權權益超過3%至5%時，就存在這種能力。除了我們的所有權權益外，我們還考慮我們是否有

董事會席位或我們是否參與被投資人的決策過程，以及其他標準，以確定我們是否有能力

對被投資人施加重大影響，但不是控制力。如果我們確定我們有這種能力，我們就會對投資進行核算

在權益法下，如下所述。

我們可能會不時持有受合同銷售限制的股權投資。我們不承認一個

與合同銷售限制相關的折扣。

2.主要會計政策概要（續）

14

按權益法入賬的投資

在權益會計法下，我們首先按成本確認我們的投資，然後調整賬面價值。

被投資方報告的收益或虧損中我們所佔份額的投資額、收到的分配以及非臨時性的

減損。有關我們按權益法入賬的投資的更多資料，請參閲

未經審計的合併財務報表。

不符合權益會計法的投資

對於我們確定我們沒有能力對其施加重大影響或控制的被投資人，我們會説明

每項投資取決於是否投資於(I)上市公司、(Ii)報告資產淨值的私人持股實體

每股資產淨值，或(Iii)不報告每股資產淨值的私人持股實體，如下所述。

對上市公司的投資

我們對上市公司的投資被歸類為公允價值易於確定的投資，並

在我們的綜合資產負債表中以公允價值列示，公允價值變動歸類為投資收益(虧損)。

合併經營報表。我們在上市公司的投資的公允價值是根據銷售情況確定的。

證券交易所提供的價格或報價。

對非上市公司的投資

我們對公允價值難以確定的私人持股實體的投資包括：(I)對私人持股的投資

報告每股資產淨值的實體和(Ii)不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資。這些投資是

佔比如下：

對報告每股資產淨值的私人持股實體的投資

對報告每股資產淨值的私人持股實體的投資，如我們在有限合夥企業中的私人持股投資，

以資產淨值作為實際權宜之計，以公允價值列示，公允價值變動歸類為投資收益(損失)。

合併經營報表。我們使用有限合夥企業報告的每股資產淨值，一般不作調整，除非我們

知悉有資料顯示，有限合夥企業申報的資產淨值並未準確反映

在我們報告日期的投資。

對不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資

對不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資使用計量替代方案進行會計處理，

在這種情況下，這些投資按成本計量，根據可見的價格變化和減值進行調整，並對變化進行分類

在我們的綜合經營報表中的投資收益(虧損)。

可觀察到的價格產生於對同一發行人的相同或類似投資的有序交易，即

投資者在不花費不必要的成本和精力的情況下觀察到的。可觀察到的價格變化除了其他因素外，還包括股權

同一發行人在報告期內執行的交易，包括隨後的股權發行或其他報告的股權

與同一發行人有關的交易。為了確定這些交易是否表明可觀察到的價格變化，我們

除其他因素外，評估這些交易是否具有類似的權利和義務，包括投票權、分配

對我們持有的投資的偏好和轉換權。

2.主要會計政策概要（續）

15

權益法投資的減值評估和未按

分享

我們監控權益法投資以及不報告新股每股資產淨值的私人持股實體的投資。

發展，包括經營結果、臨牀試驗的前景和結果、新產品倡議、新的合作協議、

融資活動和併購活動。這些投資是在定性評估的基礎上進行評估的。

通過監測以下觸發事件或損傷指示器的存在來確定損傷指標：

(i)被投資方的盈利表現、信用評級、資產質量或業務前景顯著惡化；

(Ii)被投資方的法規、經濟或技術環境發生重大不利變化；

(Iii)總體市場狀況的重大不利變化，包括技術和技術的研發

被投資方正在或試圖將其推向市場的產品；

(Iv)對被投資人作為持續經營企業的持續經營能力的重大擔憂；和/或

(v)投資者決定停止提供支持或減少對被投資方的財務承諾。

如果存在這樣的指標，我們需要估計投資的公允價值，並立即確認

減值費用的數額等於投資的賬面價值超過其估計公允價值。

投資損益確認與分類

我們在綜合經營報表中確認已實現和未實現損益，分類如下

我們綜合經營報表中的投資收入（損失）。未實現損益代表：

(i)上市公司投資的公允價值變動；

(Ii)報告每股資產淨值的私人持股實體投資的資產淨值變動；

(Iii)未報告每股資產淨值的私人持股實體投資的可觀察到的價格變化；以及

(Iv)我們權益法被投資人報告的未實現收益或虧損份額。

我們投資的實現損益代表處置後收到的收益之間的差額

投資及其歷史或調整後的成本基礎。對於我們的權益法投資，已實現的損益代表我們的

被投資公司報告的已實現損益份額。減損是指已實現的損失，從而導致調整後的成本基礎，以及

代表降低對不報告每股資產淨值和股權的私人控股實體投資的公允價值的費用

方法投資，如果被視為非暫時性的，則應計入其估計公允價值。

收入

下表提供了我們的綜合總收入的詳細信息 截至2024年6月30日的三個月和六個月和

2023(in數千）：

		截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
		2024		2023		2024		2023
租金收入：
受租賃會計準則約束的收入：
經營租約		$745,626		$695,019		$1,491,687		$1,372,441
直接融資租賃		662		650		1,321		1,298
受租賃會計準則約束的收入		746,288		695,669		1,493,008		1,373,739
須確認收入的收入 會計準則		8,874		8,670		17,705		18,549
租金收入		755,162		704,339		1,510,713		1,392,288
其他收入		11,572		9,561		25,129		22,407
總收入		$766,734		$713,900		$1,535,842		$1,414,695

在.期間截至2024年6月30日的三個月和六個月、受租賃會計準則約束的收入

聚合物邊 $746.3萬和$1.51000億美元分別，並代表 97.3%和97.2%, 分別佔我們的總收入。期間

這個截至2023年6月30日的三個月和六個月、受租賃會計準則約束的收入總額d $695.7萬

和$1.41000億美元分別，並代表 97.4%和97.1%，Rese諷刺的是，佔我們總收入的比例。我們的其他收入包括

主要是所列每個期間賺取的管理費和利息收入。有關我們的詳細討論

收入來源，請參閲“租賃會計“和”確認與客户簽訂合同所產生的收入”在注2中-“總結

重要會計政策的”納入我們未經審計的合併財務報表。

2.主要會計政策概要（續）

16

租賃會計

租賃的定義和分類

當我們簽訂合同或修改現有合同時，我們會評估合同是否符合租賃的定義。

要滿足租賃的定義，合同必須滿足所有三個標準：

(i)一方當事人(出租人)必須持有已確定的資產；

(Ii)交易對手(承租人)必須有權從資產的使用中獲得幾乎所有的經濟利益。

在整個合同期內；以及

(Iii)對手方(承租人)必須有權在整個合同期內指導使用所確定的資產。

如果我們是承租人或銷售型直接融資，我們將租賃分為融資租賃或經營性租賃，或者

如果我們是出租人的話就是經營性租賃。我們使用以下標準來確定租賃是融資租賃(作為承租人)還是銷售類型

或直接融資租賃(作為出租人)：

(i)租賃期結束時，所有權從出租人轉移給承租人；

(Ii)購買選擇權合理地肯定會被行使；

(Iii)租賃期為標的資產剩餘經濟壽命的大部分；

(Iv)租賃付款的現值基本上等於或超過標的資產的全部公允價值；或

(v)標的資產是專門資產，預計在租賃期結束時沒有其他用途。

如果我們滿足上述任何一項標準，我們將租賃計入融資型、銷售型或直接融資型租賃。如果我們這麼做了

不符合任何標準的，我們將該租約作為經營性租賃入賬。

如果租賃被認為是將標的資產的控制權轉移給承租人，則該租賃被計入銷售型租賃。一個

如果風險和報酬在沒有轉移控制權的情況下被轉移，租賃被計入直接融資租賃，這是正常的

指存在承租人以外的無關第三方的剩餘價值擔保。

這一分類將確定租約的確認方法：

•對於經營租賃，如果我們是出租人，我們確認租金收入，如果我們是出租人，我們確認租賃運營費用。

承租人，在租賃期內按直線計算。

•對於銷售型租賃或直接融資租賃，我們確認租金收入，或對於融資租賃，我們

在租賃期內，使用有效利息法確認租賃運營費用。

•在銷售型租賃或直接融資租賃開始時，如果我們確定租賃物業的公允價值較低

如果銷售損失超過其賬面價值，我們將在租賃開始時立即確認銷售損失。如果公允價值超過

按租賃的賬面金額計算，收益在銷售型租賃的租賃開始時確認。用於直接融資

在租賃期間，收益在租賃開始時遞延，並在租賃期限內攤銷。

出租人會計

籤立租約的費用

我們將初始直接成本資本化，這些成本僅代表執行不會發生的租賃的增量成本

如果沒有獲得租約的話。我們為談判或安排租賃而產生的成本，無論其結果如何，例如固定的

員工補償、談判租賃條款的税收或法律諮詢以及其他成本在發生時計入費用。

經營租約

我們採用單一成分會計政策對租賃合同收入進行會計核算。這項政策要求

美國將按基礎資產類別將與每份租賃相關聯的租賃組成部分和非租賃組成部分(S)作為一個單獨的組成部分進行核算

組件(如果滿足兩個條件)：

(i)租賃部分和非租賃部分(S)的轉讓時間和方式相同；以及

(Ii)租賃部分如果單獨核算，將被歸類為經營性租賃。

租賃部分主要包括固定租金付款，這是根據我們的

租賃和或有租金付款。非租賃部分主要包括承租人回收，即償還

在我們的三重淨租賃結構下的租金運營費用，包括物業税、保險、水電費、維修和

維護和公共區域費用。

2.主要會計政策概要（續）

17

如果租賃組成部分是主要組成部分，我們將該租賃項下的所有收入作為單一組成部分在

符合租賃會計準則。相反，如果非租賃部分是主要部分，則所有收入

該等租賃項下之會計準則乃按照收入確認會計準則入賬。我們的經營租賃有資格

在我們的每個租約中，單一組成部分會計和租賃組成部分佔主導地位。因此，我們考慮到了所有

根據租賃會計準則經營租賃的收入，並將這些收入歸類為本公司的租金收入。

合併經營報表。

我們從物業準備投入使用之日起，開始確認與經營租賃有關的租金收入。

承租人的預期用途，以及承租人佔有或控制租賃資產的實際用途。租金收入

與經營租賃項下的固定租金支付相關的款項按直線基準按各自的經營租賃條款確認。

我們將預期在後期收到的金額歸類為綜合資產負債表中的遞延租金。收到的金額

當前但確認為未來期間的收入在我們的公司的應付賬款、應計費用和其他負債中分類

合併資產負債表。

與浮動付款相關的租金收入包括收回租户和或有租金付款。租客

追回，包括償還水電費、維修和保養費用、公共區域費用、房地產税和保險費，

和其他運營費用，在發生適用費用的期間確認為收入，

承租人有義務向我們報銷。與其他可變付款相關的租金收入在關聯時確認

意外情況已被排除。

我們評估從我們的租户那裏收取我們每個經營租賃的未來租賃付款的情況。如果我們確定

如果可收款是可能的，我們將根據上述方法確認租金收入。如果我們確定

收款是不可能的，我們認識到調整以降低我們的租金收入。此外，我們可能認識到一位將軍

如果我們不希望全額收取未來的租賃款，我們將在投資組合級別(而不是個人級別)提供補貼。

對於我們確定不可能收回未來租賃付款的每份租賃，我們停止承認

在直線基礎上從租金中獲得收入，並將收入確認限制在從承租人或承租人收取的付款中較少的部分

本應以直線方式確認的租賃收入。我們不會恢復對以下收入的直線確認

這些租賃的租金，直至我們確定與這些租賃相關的未來付款可能可收回為止。我們還錄製了一張

與遞延租金餘額有關的一般津貼，在投資組合一級(而不是個人一級)預計不會出現

在租賃期內全額收取。自.起2024年6月30日和2023年12月31日，我們的一般免税額餘額合計

$21.3萬和$21.4萬，Rese確實如此。

直接融資型和銷售型租賃

與直接融資和銷售型租賃相關的租金收入在租賃期內使用有效

利率法。在租賃開始時，我們在合併資產負債表中將一項資產記錄在其他資產中，這

代表我們在租賃中的淨投資。這一初始淨投資是通過將未來總投資的現值相加來確定的。

可歸因於租賃的租賃付款和物業的估計剩餘價值，減去與我們的

直接融資租賃。在租賃期內，對租賃的投資增值，產生恆定的定期回報率

租賃中的淨投資。這些租賃的收入在我們的綜合報表中被歸類為租金收入。

行動。隨着租賃費的收到，我們的淨投資會隨着時間的推移而減少。

我們在當前預期信貸損失下評估我們在直接融資和銷售型減值租賃中的淨投資。

會計準則。有關更多信息，請參閲“信貸損失準備附註2--“重要會計摘要”

在我們未經審計的合併財務報表中加入“保單”。

作為出租人，我們將不依賴於指數或費率的可變租金的租賃歸類為經營性租賃

在租賃開始之日，如果同時滿足以下兩項條件：

(i)在現行租賃會計制度下，租賃將被歸類為銷售型租賃或直接融資租賃

標準；標準和

(Ii)銷售型租賃或直接融資租賃分類將導致租賃開始時的銷售虧損。

我們不會終止確認標的資產，也不會在租賃開始時確認損失，但會繼續確認

對標的資產在其使用年限內進行折舊。

2.主要會計政策概要（續）

18

承租人會計

我們有經營租賃協議，其中我們是承租人，包括土地和寫字樓租賃。在租賃處

開始日期(或如果租約是作為房地產收購的一部分獲得的，則在收購日期)，我們必須確認

對我們未來在這些經營租賃下的義務進行會計處理的負債，以及相應的使用權資產。

租賃負債是根據未來租賃付款的現值計量的，包括期限內的付款。

根據我們的延期選擇權，我們有理由肯定會行使。未來租賃付款的現值計算如下

每個經營租約使用各自的剩餘租期和相應的估計增量借款利率，即

我們估計，在類似期限內以抵押方式借款所需支付的利率為

租賃費。隨後，通過適用租賃開始時確定的貼現率來增加租賃負債。

截至期初的租賃負債餘額的日期，並減去該期間的付款。我們將其分類

綜合資產負債表中的應付賬款、應計費用和其他負債中的經營租賃負債。

使用權資產是根據相應的租賃負債計量的，並根據初始直接租賃成本和任何

在租賃開始前與業主交換的其他對價，以及反映有利或

與收購時的市場條款相比，收購租賃的條款不利。隨後，使用權

資產在租賃期內按直線攤銷。我們對合並後的其他資產中的使用權資產進行分類

資產負債表

確認與客户簽訂合同所產生的收入

我們確認與與客户的合同交易相關的收入，不包括受

《租賃會計準則》中討論的租賃會計“以上，按照收入確認會計準則。一個

客户與非客户的區別在於所轉讓的商品或服務的性質。為客户提供

由公司的普通產出活動產生的商品或服務，而非客户則被提供非財務的

不屬於公司正常產出活動的資產。

我們通常確認向客户轉讓商品和服務的收入，其金額反映了

我們期望在交換中有權獲得的對價。為了確定客户收入的確認

合同，我們使用一個五步模型來(I)確定與客户的合同，(Ii)確定合同中的履行義務，

(3)確定交易價格，包括在未來可能出現重大逆轉的情況下的可變對價

沒有發生，(Iv)將交易價格分配給合同中的履約義務，以及(V)在以下情況下確認收入

履行履行義務。

我們確定合同履行義務，並確定是否應在某個時間點確認收入或

隨着時間的推移，基於商品和服務的控制權何時轉移到客户手中。我們考慮我們是否控制了商品或服務

在轉移到客户之前，以確定我們是否應該作為委託人或代理人來解釋這一安排。如果我們

確定我們控制了提供給客户的商品或服務，那麼我們就是交易的委託人，我們認識到

交換中預期的對價總額。如果我們只是安排而不是控制商品或服務

轉移到客户，然後我們被視為交易的代理，我們確認淨額

我們有權在交易所保留對價。

受收入確認會計準則約束的總收入，並歸入本公司的租金收入

合併經營報表 截至2024年6月30日的三個月和六個月包括在內$8.9百萬和$17.7百萬,

分別，主要涉及與長期租賃協議相關的短期停車收入。短期停車收入

不符合單一組件會計政策，如中所述出租人會計注2--“重要信息摘要”

會計政策“，這是由於我們的停車服務義務和相關租賃轉讓的時間和模式的不同

同一租賃協議中的組件。我們根據收入確認確認短期停車收入。

提供服務並履行履行義務時的會計準則，通常發生在某個時間點。

對租户信用質量的監控

在每個租約期限內，我們通過(I)監控租户的信用質量和任何相關的重大變化

由國家公認的信用評級機構對租户進行評級的信用評級；(Ii)審查

可供公眾使用的租户或根據適用租約必須交付給我們的租户，(Iii)監控新聞

關於我們的租户及其各自業務的報告，以及(Iv)監測租賃付款的及時性。

2.主要會計政策概要（續）

19

信貸損失準備

我們被要求估計和確認終身預期損失，而不是發生的損失，在我們的大部分財務

按攤餘成本和某些其他工具計量的資產，包括貿易和其他應收款(不包括應收款

經營租賃)、貸款、持有至到期的債務證券、銷售型租賃的淨投資和直接融資

租賃和表外信貸敞口(例如，貸款承諾)。對此類預期損失的確認，即使預期的

信用損失的風險很小，通常會導致更早地確認信用損失。關於經營性租賃可回收性的評估

根據這一評估對租賃收入的付款和確認的調整由租賃會計處理。

中討論的標準租賃會計在附註2的較早部分--“重要會計政策摘要”致未經審計的

合併財務報表。

在每個報告日期，我們重新評估我們對直接融資和銷售的總淨投資的信用損失準備金-

類型租賃和我們的貿易應收賬款。如有必要，我們確認對當前預期信貸的估計進行信貸損失調整。

損失，在我們的綜合經營報表中被歸類為租賃業務。請參閲附註5-“租賃”至我們的

未經審計的合併財務報表，以瞭解更多細節。

所得税

我們是根據《國內收入守則》(以下簡稱《守則》)組織和運作的REIT。根據《守則》，一個房地產投資信託基金

至少分發了90%每年將其REIT應納税所得額(不包括淨資本利得)分配給股東，並滿足某些其他

條件是其分配的應税收入不繳納聯邦所得税，但可能受到某些聯邦、外國、州、

和地方税。我們分發100%我們每年的應納税所得額；因此，不需要為聯邦所得税撥備。在……裏面

除了我們的REIT申報單外，我們還為我們的子公司提交聯邦、外國、州和當地的納税申報單。我們向位於以下地區的司法管轄區提交申請

美國、加拿大、中國和其他國際地點。我們的報税表須在不同的司法管轄區進行例行審核，以

2018年至2023年曆年。

員工和非員工基於股份的支付

我們已經實施了一項全實體範圍的會計政策，以解釋授予員工的基於股票的獎勵被沒收的情況

以及發生時的非僱員。作為這一政策的結果，我們確認了基於股票的獎勵與基於時間的歸屬的費用

沒有減少的條件，以估計沒收。本會計政策僅適用於服務條件獎勵。為

對於業績條件獎勵，我們將繼續評估達到這些條件的可能性。與沒收有關的開支

當沒收發生時，獎勵被撤銷。所有基於股票支付獎勵支付的不可沒收股息最初被歸類為

留存收益和重新歸類為薪酬成本，只有當發生的基本獎勵發生沒收。我們的員工和非員工-

基於員工股份的獎勵在授予之日按公允價值計算，並在接受者所需的服務期內予以確認。

遠期股權銷售協議

本公司不時訂立遠期股權出售協議，並按會計處理。

關於金融工具和衍生工具的指導意見。在會計指引下，我們的遠期股權出售協議不

被認為是負債，因為它們不體現回購我們股票的義務，也不體現發行變量的義務

貨幣價值主要是固定的、隨我們股票公允價值以外的其他因素而變化的股票數量，或

與我們的股份成反比。我們還評估協議是否符合衍生品和對衝指導範圍

作為股權工具入賬的例外情況。我們的遠期股權銷售協議被歸類為股權合同，基於

以下評估：(1)沒有一項協議的行使或有事項是基於可觀察到的市場或指數，此外

與我們自己的股票價格和業務的市場有關的協議；以及(Ii)沒有任何和解條款排除這些協議

從被編入我們自己的股票索引。

擔保證券的發行人和擔保人子公司

一般來説，持有擔保證券的發行人的母公司必須提供單獨的附屬發行人或擔保人

財務報表，除非它有資格披露例外。如果父實體符合以下條件，則有資格獲得披露例外

以下標準：

(i)子公司發行人或擔保人是母公司的合併子公司，並且

(Ii)子公司發行註冊證券，該證券是與母公司共同和分別發行的，或者是完全和

由母公司無條件擔保。

符合上述標準的母實體可轉而提供彙總的財務信息(“備選披露”)

在合併財務報表內或在“管理層對財務狀況和結果的討論和分析”內

我們評估了標準，並確定我們有資格獲得披露例外，這使我們能夠

提供備選披露；因此，我們在《管理層對財務問題的討論和分析》中介紹了備選披露

項目2中的“作業條件和結果”。

2.主要會計政策概要（續）

20

貸款手續費

獲得長期融資所產生的費用被資本化和分類，並出現相應的債務工具

在我們的綜合資產負債表上。與我們的無擔保高級信用額度相關的貸款費用被資本化，並在其他

資產。資本化的金額在相關貸款的期限內攤銷，攤銷在我們的

合併經營報表。

權益法投資的分配

我們使用“分配性質”方法來確定我們的合併現金報表中的分類

從權益法投資收到的現金分配流量，包括我們未合併的房地產合資企業和股權

方法非房地產投資。在這種方法下，根據基本活動的性質對分發進行分類

產生了現金分配。如果我們缺乏在未來應用這一方法所需的信息，我們將被要求申請

“累計收益”法是一種追溯的會計變更。在累積收益法下，

已確認收益中累計權益金額以下的分配被歸類為經營活動的現金流入，以及

超過這一數額的被歸類為投資活動的現金流入。

受限現金

我們在合併資產負債表中將現金和現金等價物與受限現金分開列報。然而，我們

在對所列期初和期末總額進行核對時，將限制性現金與現金和現金等價物一起包括在內

在合併現金流量表中。我們提供綜合資產負債表和

當餘額包括一個以上的現金、現金等價物和現金流動表項目時，應視需要編制現金流量表。

受限現金。我們還披露了與重大受限現金餘額有關的限制的性質。

最近的會計聲明

2023年8月23日，FASB發佈了一份ASU，要求合資企業在成立時衡量其資產和

在其獨立財務報表中按公允價值計算的負債。合資企業將確認其公允價值與其

權益及其可確認為商譽的資產和負債的公允價值(如果為負值，則為權益調整)

合併會計準則，不論淨資產是否符合企業的定義。新會計準則

旨在減少實踐中的多樣性。本ASU將適用於符合以下公司合資企業定義的合資企業

GAAP，從而將其範圍限制在不受控制的合資企業，因此不被任何合資投資者合併。我們一般

尋求保持對我們的房地產合資企業的控制，因此預計本ASU將適用於有限數量的我們的

採用本會計準則後形成的未合併房地產合營企業。本標準不改變

投資者在其個人財務報表中對合資企業的投資進行會計核算，因此，採用該報表將具有

對我們的合併財務報表沒有影響。本會計準則適用於組建企業的合資企業

日期為2025年1月1日或之後，允許提前領養。我們預計在2025年1月1日採用該ASU。

2023年11月27日，FASB發佈了一份ASU，要求在以下情況下每季度披露部門費用：

(2)定期提供給首席運營決策者(“CODM”)；以及(3)包括在每一份報告中

衡量某一部門的利潤或虧損。此外，本ASU要求每年披露CODM的名稱並説明如何

CODM使用分部的損益衡量來評估分部的表現並分配資源。根據這一ASU，

我們綜合財務報表的腳註可能包括與我們單一可報告分部相關的增量披露。的

從我們截至2024年12月31日的年度10-k表格年度報告開始，需要遵守該ASO，

隨後在我們的10-Q表格季度報告中進行中期披露，允許提前採用。我們希望採用這個

亞利桑那州立大學提交截至2024年12月31日的年度10-k表格年度報告。

2.主要會計政策概要（續）

21

我們對房地產的合併投資，包括如注15所述分類為持待售的房地產資產-

我們未經審計的綜合財務報表中的“分類為持作出售的資產”包括以下內容： 2024年6月30日

和2023年12月31日(單位：千)：

		2024年6月30日		2023年12月31日
出租物業：
土地(與出租物業有關)		$4,375,145		$4,385,515
建築和建築改進		20,636,599		20,320,866
其他改進		4,166,935		3,681,628
出租物業		29,178,679		28,388,009
發展和重建項目		8,952,574		8,226,309
房地產總投資		38,131,253		36,614,318
減去：累計折舊		(5,457,414)		(4,980,807)
房地產投資		$32,673,839		$31,633,511

收購

在.期間截至2024年6月30日的6個月，我們完成了收購，採購價格彙總 $201.8百萬,

主要與我們海港創新區多爾切斯特大道285、299、307和345號新成立的合資企業有關

子市場。未經審計的合併財務請參閲附註4--“合併和未合併的房地產合資企業”

聲明以瞭解更多詳細信息。

根據我們對每筆收購的評估，我們確定基本上所有與每筆收購相關的公允價值

集中在單個可識別資產或一組類似的可識別資產中，或與沒有

行動。因此，每筆交易都不符合企業的定義，因此被記為資產。

收購。在每筆交易中，我們將每筆收購的總對價分配給單獨的資產和負債

按相對公允價值收購.

房地產資產銷售和減損費用

本公司於年內完成房地產資產部分權益的處置及出售截至2024年6月30日的6個月

由以下部分組成(千美元)：

												從銷售中獲利 房地產
屬性		子市場/市場		日期 銷售		利息 售出		RSF		銷售價格
房地產處置：
99 A街(1)		海港創新區/ 大波士頓		3/8/24		100%		235,000		$13,350		$—
其他										3,863		392
										$17,213		$392

(1)截至2023年12月31日的三個月內，我們確認了房地產減損費用 $36.1百萬將我們的投資減少至當前的公允價值

更少的銷售成本。我們在截至2024年3月31日的三個月內完成了出售。

2024年7月，我們完成處置 一 紐約市子市場的辦公樓彙總 349,947RSF,

那是c截至2024年6月30日被歸類為持有待售，售價為 $60.0百萬和公認的不是得或失s.

減值費用

2020年和2022年，我們與以下公司簽訂了採購協議 二大波士頓市場的潛在收購，

聚合 1.4百萬未來發展的RSF。總採購價格合計 $366.8百萬，我們最初預計

2024年後完成這些收購。我們對每個地點的意圖包括在現有建築到期後拆除現有建築

就地租賃和生命科學財產的開發。截至2024年6月30日的三個月內，我們決定不再

由於當前的宏觀經濟環境對財務前景產生了負面影響，繼續進行這些收購

對於這些項目。因此，我們確認了總計的減損費用 $30.8百萬，主要包括收購前

與這些潛在收購相關的成本.

3.投資房地產的數量

22

我們不時簽訂合資協議，通過合資協議，我們擁有房地產實體的部分權益，

擁有、開發和運營房地產。截至 2024年6月30日，我們的房地產合資企業持有以下物業：

	屬性		市場		子市場		我們的所有權 利息(1)
合併房地產合資企業(2):
	賓尼街50號和60號		大波士頓		劍橋/內城			34.0%
	賓尼街75/125號		大波士頓		劍橋/內城			40.0%
	賓尼街100號和225號以及第三街300號		大波士頓		劍橋/內城			30.0%
	柯立芝大道99號		大波士頓		劍橋/內城			75.0%
	尼科街15號		大波士頓		海港創新區			56.7%
	多切斯特大道285、299、307和345號		大波士頓		海港創新區			60.0%
	亞歷山大中心®對於科學技術- Mission Bay(3)		舊金山灣區		Mission Bay			25.0%
	歐文斯街1450號		舊金山灣區		Mission Bay			26.3%	(4)
	601、611、651、681、685和701網關 林蔭大道		舊金山灣區		南舊金山			50.0%
	751 Gateway Boulevard		舊金山灣區		南舊金山			51.0%
	東格蘭德大道211號和213號		舊金山灣區		南舊金山			30.0%
	福布斯大道500號		舊金山灣區		南舊金山			10.0%
	亞歷山大中心®生命科學-米爾佈雷		舊金山灣區		南舊金山			47.7%
	梅里菲爾德街3215號		聖地亞哥		Torrey Pines			30.0%
	亞歷山大的校園點(5)		聖地亞哥		大學城中心			55.0%
	光明道5200號		聖地亞哥		大學城中心			51.0%
	9625 Towne Centre Drive		聖地亞哥		大學城中心			30.0%
	亞歷山大的SD Tech(6)		聖地亞哥		索倫託梅薩			50.0%
	太平洋科技園		聖地亞哥		索倫託梅薩			50.0%
	薩默斯嶺科學園(7)		聖地亞哥		索倫託梅薩			30.0%
	1201和1208 Eastlake Avenue East和199 East 布萊恩街		西雅圖		聯合湖畔			30.0%
	德克斯特大道北400號		西雅圖		聯合湖畔			30.0%
	默瑟街800號		西雅圖		聯合湖畔			60.0%
未合併的房地產合資企業(2):
	第三街1655號和1725號		舊金山灣區		Mission Bay			10.0%
	1401/1413研究大道		馬裏蘭州		洛克維爾			65.0%	(8)
	研究大道1450號		馬裏蘭州		洛克維爾			73.2%	(8)
	西迪克曼街101號		馬裏蘭州		Beltsville			58.2%	(8)

(1)請參閲下一頁的表格，該表格顯示了合併框架下我們合資企業的分類。

(2)除了上市的房地產合資企業外，各個合作伙伴還持有微不足道的非控股權益 三 北方的其他合併房地產合資企業

美國和我們對 一 北美其他不起眼的未合併房地產合資企業。

(3)包括伊利諾伊街409號和499號，歐文斯街1500號和1700號，以及觀瀾灣大道南455號。

(4)在.期間截至2024年6月30日的6個月，我們的股權從 40.6%到 26.3%基於我們的合資企業持續資助建設成本

合作伙伴並將股權重新分配給我們的合資夥伴 $30.2百萬從我們這裏。我們合資夥伴的非控股權益份額預計將

增加到75%而我們的則減少到 25%因為我們的合作伙伴貢獻了額外的股權，為項目的建設提供資金。

(5)包括校園點徑10210、10260、10290和10300，以及校園點院4110、4135、4155、4161、4165、4224和4242。

(6)包括斯克蘭頓路9605、9645、9675、9685、9725、9735、9805、9808、9855和9868以及巴恩斯峽谷路10055、10065和10075。

(7)包括Summers Ridge路9965、9975、9985和9995。

(8)代表與當地一家房地產運營商的合資企業，由我們的合資夥伴管理對經濟有重大影響的日常活動

合營企業的業績。

我們的合併政策在附註2-“重要會計政策摘要”中的“合併”項下描述給我們的

未經審計的合併財務報表。合併會計具有很高的技術性，但其框架主要是基於

控制合營企業的財務利益。我們通常合併一個合資企業，它是一個法律實體，我們

控制權(即，我們有權指導對合資企業的經濟業績影響最大的活動)

通過合同權利，而不考慮我們的所有權利益，以及我們通過分配

收益或虧損以及支付給我們的費用可能會對合資企業產生重大影響(“VIE模式”)。

4.合併和非合併房地產合資企業

23

當我們通過投票權擁有控股權時，我們通常也會合併合資企業，而我們的

投票權權益大於50%(“投票模式”)。有些合資企業的投票權權益不同於所有權權益。我們

對不符合權益會計法下合併標準的合資企業，確認我們所佔份額

收益和損失。

下表顯示了我們在合併框架下的房地產合資企業的分類：

屬性(1)		整固 型號		有表決權的權益		合併分析			結論
賓尼街50號和60號		VIE模型		不適用 VIE下 型號					已整合
賓尼街75/125號						我們有：
賓尼街100號和225號以及300號 三街
柯立芝大道99號						(i)	指揮的權力 合資企業的活動 這對它的影響最大 經濟表現;以及
尼科街15號
285、299、307和345多切斯特 大道
亞歷山大中心®科學和 技術-使命灣
歐文斯街1450號
601、611、651、681、685和701 Gateway Boulevard
751 Gateway Boulevard
東格蘭德大道211號和213號						(Ii)	可能帶來重大好處 到合資企業。
福布斯大道500號
亞歷山大中心®對於生命科學- 米爾佈雷
梅里菲爾德街3215號
亞歷山大的校園點
光明道5200號						因此，我們是主要的 每個VIE的受益人
9625 Towne Centre Drive
亞歷山大的SD Tech
太平洋科技園
薩默斯嶺科學園
1201和1208 East Lake Avenue East 東布萊恩街199號
德克斯特大道北400號
默瑟街800號
1401/1413研究大道						我們不控制合資企業 因此不是主要的 受益人。			權益法 會計
研究大道1450號
西迪克曼街101號
第三街1655號和1725號		投票模式		不 超過50%		我們的投票權是50%或更少。

(1)除了上市的房地產合資企業外，各個合作伙伴還持有微不足道的非控股權益 三 北方的其他合併房地產合資企業

美國和我們對 一 北美其他不起眼的未合併房地產合資企業。

4.合併和非合併房地產合資企業(續)

24

組建合併房地產合資企業

我們根據上述合併框架評估了下文所述的每家房地產合資企業，

在未經審計的合併財務報表附註2中的“合併”中進一步詳細説明-“重要會計政策摘要”

發言。

請參閲我們未經審計的合併財務報表附註2 -“重要會計政策摘要”中的“合併”

更多信息的聲明。有關我們完成的房地產資產部分權益處置和出售的摘要

在此期間截至2024年6月30日的6個月，指“房地產資產銷售和減損費用“注3中-“投資於

房地產”納入我們未經審計的合併財務報表。

多切斯特大道285、299、307和345號

截至2024年3月31日的三個月內，我們成立了房地產合資企業，以開發生命科學大型園區。

我們貢獻 $155.3百萬 這些房地產合資企業，以及我們合作伙伴在貢獻房地產資產中所佔的份額總計

$103.5百萬. 截至2024年3月31日，這些合資企業在我們的多切斯特大道285、299、307和345號擁有四塊土地

海港創新區子市場，未來發展機遇聚集 1.0百萬 SF.我們確定我們已經

控制這些房地產合資企業，因此我們整合了合資企業。

自.起2024年6月30日，我們有 60%合資企業的所有權權益。

合併的VIE資產負債表信息

我們與合資夥伴一起持有房地產合資企業的權益，並將其合併到我們的財務中

報表這些現有的合資企業提供大量股權資本，為我們未來的一部分建設支出提供資金，以及我們的一部分建設支出。

合資夥伴還可以向這些實體提供股權，用於融資相關活動。

下表彙總了截至2011年合併VIE的資產負債表信息 2024年6月30日和12月31日，

2023(單位：千)：

		2024年6月30日		2023年12月31日
房地產投資		$8,635,462		$8,032,315
現金及現金等價物		277,985		306,475
其他資產		791,836		728,390
總資產		$9,705,283		$9,067,180
應付有擔保票據		$134,323		$119,042
其他負債		636,200		608,665
強制贖回非控制性權益		—		35,250
總負債		770,523		762,957
可贖回的非控股權益		6,828		6,868
亞歷山大房地產股權公司S的股權份額		4,536,126		4,162,017
非控股權益的股權份額		4,391,806		4,135,338
負債和權益總額		$9,705,283		$9,067,180

在決定是否彙總合併後的VIE的資產負債表信息時，我們考慮了每個VIE的相似性

VIE，包括這些實體擁有、管理、運營和租賃VIE擁有的房地產的主要目的，以及

我們作為管理成員參與每個VIE的性質相似。由於特徵的相似性，我們提出了

彙總這些實體的資產負債表信息。我們合併後的VIE的資產都沒有限制

它們用於解決VIE的具體義務。我們合併後的VIE沒有債權人或其他合作伙伴可以求助於

我們的一般信用和我們對合並VIE的最大風險敞口僅限於我們在每個VIE中的可變利益，除了我們的

柯立芝大道99號房地產合資企業，VIE的擔保建設貸款由我們擔保。請參閲附註10-

在我們未經審計的合併財務報表中列出“有擔保和無擔保的優先債務”，以獲得更多信息。

4.合併和非合併房地產合資企業(續)

25

未合併的房地產合資企業

我們對未合併VIE的最大敞口僅限於我們在每個VIE中的投資，但我們的1450 Research除外

Boulevard和101 West Dickman Street未合併的房地產合資企業，在這些合資企業中，我們保證$6.7百萬的

與每個VIE的擔保貸款相關的未償餘額。 我們對未合併房地產合資企業的投資佔

根據權益法並在合併資產負債表中分類為對未合併房地產合資企業的投資，

截至日期，包括以下內容 2024年6月30日和2023年12月31日(單位：千)：

屬性		2024年6月30日		2023年12月31日
第三街1655號和1725號		$11,161		$11,718
研究大道1450號		9,129		6,041
西迪克曼街101號		9,703		9,290
其他		10,542		10,731
		$40,535		$37,780

下表列出了截至2011年與我們未合併房地產合資企業擔保貸款相關的關鍵術語 6月30日，

2024(千美元)：

								利息 費率(1)		100%				我們的 分享
未合併的合資企業		到期日				規定的匯率				集料 承諾		債務 天平(2)
1401/1413研究大道			12/23/24			2.70%		3.31%		$28,500		$28,417		65.0%
第三街1655號和1725號(3)			3/10/25			4.50%		4.57%		600,000		599,718		10.0%
西迪克曼街101號			11/10/26			SOFR+1.95%	(4)	7.39%		26,750		18,558		58.2%
研究大道1450號			12/10/26			SOFR+1.95%	(4)	7.45%		13,000		8,598		73.2%
										$668,250		$655,291

(1)包括利息費用和貸款費用攤銷。

(2)代表未償還本金，扣除未攤銷遞延融資成本， 截至2024年6月30日.

(3)該未合併的合資企業正處於與潛在貸方合作為這筆有擔保無追索權貸款再融資的早期階段。如果全部或部分

如果債務無法再融資，我們可能會考慮向該未合併的部分注入額外的股權 合資企業。

(4)該貸款須遵守固定的SOFR下限 0.75%.

4.合併和非合併房地產合資企業(續)

26

請參閲“租賃會計”在註釋2 -我們未經審計的合併財務報表的“重要會計政策摘要”中

有關租賃會計準則的信息陳述，該準則規定了確認、計量、列報和

租賃協議雙方的租賃披露（即，承租人和出租人）。

我們作為出租人的租約

自.起2024年6月30日，我們有過408屬性聚合42.1百萬運營中RSF在關鍵集羣地點，包括更大的

波士頓、舊金山灣區、聖地亞哥、西雅圖、馬裏蘭州、三角研究區和紐約市。我們主要關注

在AAA創新集羣地點開發A/A+級物業，提供我們大型企業不可或缺的規模和戰略設計

校園策略。戰略位置靠近頂級學術醫療機構，並配備精心策劃的設施、服務和交通

我們的大型園區旨在支持我們的租户吸引和留住頂尖人才，我們認為這是一個關鍵驅動力

租户對我們房產的需求。

自.起2024年6月30日，我們作為出租人的所有租賃均被歸類為經營租賃，但 一直接

融資租賃.我們的租約描述如下。

經營租約

自.起2024年6月30日，我們的408 物業須遵守營運租賃協議。二在這些屬性中，表示

二地塊須遵守租賃協議，每個協議都包含承租人從我們購買基礎資產的選擇權，地址：

自以下日期開始的30天期間內的每個公平市場價值 15年份, 30年份，以及74.5年份租金之後

開始日期 2017年10月1日. 剩餘租期與每個相關 二地塊s是 68.4年份.我們的租約

通常包含以到期時的現行市場價格延長租賃期限的選擇。某些經營租賃包含

提前終止選項需要提前通知並支付罰款，在大多數情況下，罰款金額足以

租户認為其在經濟上不利。 根據我們的運營條款將收到的未來租賃付款

租賃協議（不包括費用報銷）有效 2024年6月30日下表概述了（以千計）：

年		量
2024		$973,926
2025		1,911,248
2026		1,852,109
2027		1,769,872
2028		1,631,328
此後		11,045,840
總		$19,184,323

有關更多信息，請參閲未經審計合併財務報表的註釋3 -“房地產投資”

關於我們擁有的房地產資產，即我們經營租賃下的基礎資產。

直接融資租賃

自.起2024年6月30日，我們有過一直接融資租賃協議t，淨投資餘額為 $40.5百萬，對於一個

剩餘租約的停車結構任期68.4年份. 承租人有權選擇在公平市場購買基礎資產

每次期間的值 30-天從以下日期開始的時期 15年份, 30年份，以及74.5年份 租金之後

開始日期 2017年10月1日.

截至2013年，我們直接融資租賃淨投資總額的組成部分 2024年6月30日和2023年12月31日

下表總結了（以千計）：

	2024年6月30日		2023年12月31日
直接融資租賃總投資	$252,368		$253,324
減：直接融資租賃未獲得的收入	(209,067)		(210,388)
減去：信貸損失準備金	(2,839)		(2,839)
直接融資租賃淨投資	$40,462		$40,097

自.起2024年6月30日，我們的估計信用損失與我們相關直接融資租賃是 $2.8百萬. 不是調整

期間需要估計信用損失餘額 截至2024年6月30日的6個月.有關更多詳細信息，請參閲“預期信貸

損失”在我們未經審計的合併財務報表的註釋2 -“重要會計政策摘要”中。

5.租契

27

根據我們的直接融資租賃條款將收到的未來租賃付款 2024年6月30日概列

下表（以千計）：

年		總
2024		$963
2025		1,976
2026		2,036
2027		2,097
2028		2,160
此後		243,136
總		$252,368

租金收入

我們的租金收入包括與房地產租賃協議相關的收入，主要包括

遵守租賃會計準則和收入確認會計準則的收入如下（單位：千）：

		截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
		2024		2023		2024		2023
租金收入：
受租賃會計準則約束的收入：
經營租約		$745,626		$695,019		$1,491,687		$1,372,441
直接融資租賃		662		650		1,321		1,298
受租賃會計準則約束的收入		746,288		695,669		1,493,008		1,373,739
須確認收入的收入 會計準則		8,874		8,670		17,705		18,549
租金收入		$755,162		$704,339		$1,510,713		$1,392,288

我們受收入確認會計準則約束並分類為租金收入的收入包括

主要是短期停車收入，根據租賃會計準則不被視為租賃收入。參閲

“收入“和”確認與客户簽訂合同所產生的收入附註2--“重要會計政策摘要”

在我們未經審計的綜合財務報表中獲取更多信息。

剩餘價值風險管理策略

我們的租約不保證標的資產的剩餘價值。我們管理與剩餘相關的風險

我們租賃資產的價值：(I)評估每一筆潛在的房地產收購，以確定它是否符合我們的業務

目標主要投資於高需求市場，(Ii)直接管理我們的租賃物業，經營頻繁的物業

檢查，在潛在的維護問題出現之前主動解決，和/或及時解決任何發生的問題，以及

(Iii)仔細挑選我們的租户，並在各自的租約期限內監察他們的信貸質素。

我們是承租人的租約

經營租賃協議

我們有經營租賃協議，其中我們是承租人，包括土地和寫字樓租賃。其中的一些

在滿足某些條件時，租約可以選擇延長或終止合同條款。沒有明顯的限制或

租約強加的契約，也沒有剩餘價值的保證。

我們確認使用權資產，它在我們的綜合資產負債表中被歸類為其他資產，以及相關的

負債，歸類於應付賬款、應計費用和綜合資產負債表中的其他負債

説明我們作為承租人的土地和寫字樓租賃安排下我們未來的義務。請參閲“承租人會計”

在我們未經審計的綜合財務報表附註2--“重要會計政策摘要”中。

5.租約(續)

28

自.起2024年6月30日，剩餘合同付款總額的現值 $837.1百萬在我們的運營下

租賃協議，包括我們合理確定會行使的延期選擇權， $379.2百萬.我們相應

經營租賃使用權資產，根據初始直接租賃成本和之前與房東交換的其他對價進行調整

租賃開始時，總計 $510.1百萬。自.起2024年6月30日，加權平均剩餘租期

我們作為承租人的經營租賃大約 41年份，包括我們相當肯定的擴展選項

行使，加權平均貼現率為 4.6%.加權平均折扣率基於增量

為每份租賃估計的借款利率，這是我們估計我們必須支付的利率以抵押貸款

在類似期限內支付相當於租賃付款額的金額。

截至日期的土地租賃義務 2024年6月30日包括租賃 36在我們的物業中，約佔9%

佔我們房產總數的比例。 不包括一年到期的土地租賃 2036相關內容一用網本經營物業

的價值$5.8百萬截至2024年6月30日，我們的地面租賃義務的剩餘租賃期限約為 30至98

年份，包括我們有理由肯定會行使的擴展選項。

我們是經營租賃的承租人的不可取消經營租賃下的未來租賃付款的對賬

租賃負債反映在我們截至2011年未經審計的綜合資產負債表中 2024年6月30日下表列出了（以千計）：

年		總
2024		$10,819
2025		22,671
2026		22,865
2027		21,946
2028		21,614
此後		737,191
我們作為承租人的經營租約的未來付款總額		837,106
貼現的效果		(457,883)
經營租賃負債		$379,223

承租人經營成本

經營租賃成本與我們作為承租人的地面和辦公室租賃有關。土地租賃通常需要固定的

每年支付租金，還可能包括上漲條款和續訂選項。我們的經營租賃義務與我們相關

辦公室租賃的剩餘期限高達 12年份，不包括擴展選項。 對於截至2024年6月30日的三個月和六個月

和2023，我們作為承租人的經營租賃成本如下（以千計）：

		截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
		2024		2023		2024		2023
經營租賃毛成本		$9,930		$11,815		$19,141		$21,272
資本化租賃成本		(518)		(3,297)		(1,046)		(4,218)
我們作為承租人的經營租約的費用		$9,412		$8,518		$18,095		$17,054

對於截至2024年6月30日的6個月和2023、已支付並分類為未經審計的經營活動的金額

我們作為承租人的租賃的合併現金流量表 $16.4百萬和$18.0百萬，分別為。

5.租約(續)

29

現金、現金等值物和限制現金包括以下截至 2024年6月30日和2023年12月31日(在

千人）：

	2024年6月30日		2023年12月31日
現金及現金等價物	$561,021		$618,190
受限現金：
用於房地產收購的託管資金	—		37,434
其他	4,832		5,147
	4,832		42,581
總	$565,853		$660,771

7. 投資

我們持有主要涉及生命科學行業的上市公司和私人持股實體的投資。作為一個

REIT，我們通常將每個實體的有表決權股票的持有量限制在以下10%。我們對每項投資的評估是

確定我們是否有能力對被投資人施加重大影響，但不能控制。我們評估在以下方面的投資

我們的持股比例等於或大於20%，但小於或等於50%，且有推定

我們擁有這種能力。對於我們在維護特定所有權賬户的有限合夥企業中的投資，我們假設

當我們的所有權權益超過3%至5%時，就存在這種能力。除了我們的所有權權益外，我們還考慮我們是否有

董事會席位或我們是否參與被投資人的決策過程，以及其他標準，以確定我們是否有能力

對被投資人施加重大影響，但不是控制力。如果我們確定我們有這種能力，我們就會對投資進行核算

在權益法下，如下所述。

按權益法入賬的投資

在權益會計法下，我們首先按成本確認我們的投資，然後調整賬面價值。

被投資方報告的收益或虧損中我們所佔份額的投資額、收到的分配以及非臨時性的

減損。

自.起2024年6月30日，我們有過10對有限合夥企業的投資為每個投資者維護特定的所有權賬户，

其採用權益法核算。這些投資總計 $139.3百萬.我們對每一項的所有權權益

這些10投資超過5%。

不符合權益會計法的投資

對於我們確定我們沒有能力對其施加重大影響或控制的被投資人，我們會説明

每項投資取決於是否投資於(I)上市公司、(Ii)報告資產淨值的私人持股實體

每股資產淨值，或(Iii)不報告每股資產淨值的私人持股實體，如下所述。

對上市公司的投資

我們對上市公司的投資被歸類為公允價值易於確定的投資，並

在我們的綜合資產負債表中以公允價值列示，公允價值變動歸類為投資收益(虧損)。

合併經營報表。我們在上市公司的投資的公允價值是根據銷售情況確定的。

證券交易所提供的價格或報價。

對非上市公司的投資

我們對公允價值難以確定的私人持股實體的投資包括：(I)對私人持股的投資

報告每股資產淨值的實體和(Ii)不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資。這些投資是

佔比如下：

對報告每股資產淨值的私人控股實體的投資

對報告每股資產淨值的私人持股實體的投資，如我們在有限合夥企業中的私人持股投資，

以資產淨值作為實際權宜之計，以公允價值列示，公允價值變動歸類為投資收益(損失)。

合併經營報表。我們使用有限合夥企業報告的每股資產淨值，一般不作調整，除非我們

知悉有資料顯示，有限合夥企業申報的資產淨值並未準確反映

在我們報告日期的投資。

6. 現金、現金等價物和受限現金

30

對不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資

對不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資使用計量替代方案進行會計處理，

在這種情況下，這些投資按成本計量，根據可見的價格變化和減值進行調整，並對變化進行分類

在我們的綜合經營報表中的投資收益(虧損)。

可觀察到的價格產生於對同一發行人的相同或類似投資的有序交易，即

投資者在不花費不必要的成本和精力的情況下觀察到的。可觀察到的價格變化除了其他因素外，還包括股權

同一發行人在報告期內執行的交易，包括隨後的股權發行或其他報告的股權

與同一發行人有關的交易。為了確定這些交易是否表明可觀察到的價格變化，我們

除其他因素外，評估這些交易是否具有類似的權利和義務，包括投票權、分配

對我們持有的投資的偏好和轉換權。

權益法投資的減值評估和未按

分享

我們監控權益法投資以及不報告新股每股資產淨值的私人持股實體的投資。

發展，包括經營結果、臨牀試驗的前景和結果、新產品倡議、新的合作協議、

融資活動和併購活動。這些投資是在定性評估的基礎上進行評估的。

通過監測以下觸發事件或損傷指示器的存在來確定損傷指標：

(i)被投資方的盈利表現、信用評級、資產質量或業務前景顯著惡化；

(Ii)被投資方的法規、經濟或技術環境發生重大不利變化；

(Iii)總體市場狀況的重大不利變化，包括技術和技術的研發

被投資方正在或試圖將其推向市場的產品；

(Iv)對被投資人作為持續經營企業的持續經營能力的重大擔憂；和/或

(v)投資者決定停止提供支持或減少對被投資方的財務承諾。

如果存在這樣的指標，我們需要估計投資的公允價值，並立即確認

減值費用的數額等於投資的賬面價值超過其估計公允價值。

投資損益確認與分類

我們在綜合經營報表中確認已實現和未實現損益，分類如下

我們綜合經營報表中的投資收入（損失）。未實現損益代表：

(i)上市公司投資的公允價值變動；

(Ii)報告每股資產淨值的私人持股實體投資的資產淨值變動；

(Iii)未報告每股資產淨值的私人持股實體投資的可觀察到的價格變化；以及

(Iv)我們權益法被投資人報告的未實現收益或虧損份額。

我們投資的實現損益代表處置後收到的收益之間的差額

投資及其歷史或調整後的成本基礎。對於我們的權益法投資，已實現的損益代表我們的

被投資公司報告的已實現損益份額。減損是指已實現的損失，從而導致調整後的成本基礎，以及

代表降低對不報告每股資產淨值和股權的私人控股實體投資的公允價值的費用

方法投資，如果被視為非暫時性的，則應計入其估計公允價值。

對報告資產淨值的私人控股實體投資的融資承諾

我們致力於資助大約 $402.0百萬用於我們對報告資產淨值的私人控股實體的投資。我們

資金承諾將在明年的不同日期到期 12年份 加權平均到期時間為 8.3年份 截至6月30日，

2024.我們無法贖回這些投資，但我們可能會在這些投資的整個期限內收到分配。

O您對報告資產淨值的私人控股實體的投資通常預期初始期限超過 10 年加權-

這些投資預計清算的平均剩餘期限為 5.4年份 截至2024年6月30日.

7.投資(續)

31

下表總結了截至2013年我們的投資 2024年6月30日和2023年12月31日(單位：千)：

	2024年6月30日
	成本		未實現 收益		未實現 損失		攜帶 量
上市公司	$201,321		$42,052		$(90,182)		$153,191
報告資產淨值的實體	510,335		162,559		(33,254)		639,640
不報告資產淨值的實體：
具有可觀察價格變化的實體	94,509		79,609		(1,007)		173,111
沒有可觀察到價格變化的實體	389,124		—		—		389,124
按權益法入賬的投資	不適用		不適用		不適用		139,282
總投資	$1,195,289		$284,220		$(124,443)		$1,494,348

	2023年12月31日
	成本		未實現 收益		未實現 損失		攜帶 量
上市公司	$203,467		$50,377		$(94,278)		$159,566
報告資產淨值的實體	507,059		192,468		(27,995)		671,532
不報告資產淨值的實體：
具有可觀察價格變化的實體	97,892		77,600		(1,224)		174,268
沒有可觀察到價格變化的實體	368,654		—		—		368,654
按權益法入賬的投資	不適用		不適用		不適用		75,498
總投資	$1,177,072		$320,445		$(123,497)		$1,449,518

對未報告仍持有資產淨值的私人持有實體投資的累計損益（已實現和未實現）

截至2024年6月30日彙總到a 損失的$59.6百萬，包括向上調整彙總 $79.6萬，向下

總計調整數 $1.0百萬和損害合計 $138.2百萬.

我們的投資收入（損失） 截至2024年6月30日的三個月和六個月和2023由以下組成（在

千人）：

		截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
		2024		2023		2024		2023
已實現收益(虧損)		$20,578	(1)	$(371)		$34,704	(1)	$20,373
未實現虧損		(64,238)		(77,897)		(35,080)		(143,752)
投資損失		$(43,660)		$(78,268)		$(376)		$(123,379)

(1)由已實現的收益組成 $33.4百萬和$62.2百萬，部分被以下的減損費用所抵消 $12.8百萬和$27.5百萬 在此期間三個月及六個月

截至2024年6月30日，分別為。

在.期間截至2024年6月30日的6個月、對不報告資產淨值的私人控股實體的投資損益

截至目前仍持有 2024年6月30日彙總到a 損失的 $13.7萬，包括向上調整彙總 $15.7萬

以及向下調整和減損的總和 $29.4萬.

D在這個過程中截至2023年6月30日的六個月、對不報告資產淨值的私人控股實體的投資損益

截至目前仍持有 2023年6月30日彙總到a 損失的$23.3百萬，包括向上調整彙總 $3.8萬和

向下調整和減損合計 $27.1萬.

未實現收益或虧損 與仍持有的投資（不包括按權益法核算的投資）相關，

的2024年6月30日和2023聚合以 損失的 $1.8萬和$47.6百萬 在此期間截至2024年6月30日的6個月和2023,

分別進行了分析。

我們的投資 損失的$0.4百萬對於截至2024年6月30日的6個月還包括$0.7百萬股權 損失我們的

權益法投資.

請參閲我們未經審計的合併財務報表附註2 -“重要會計政策摘要”中的“投資”

更多信息聲明.

7.投資(續)

32

下表總結了截至年的其他資產的組成部分 2024年6月30日和2023年12月31日(單位：千)：

	2024年6月30日		2023年12月31日
獲得的就地租賃	$398,033		$461,613
遞延補償計劃	46,223		40,365
遞延融資成本--無擔保高級信貸額度	27,113		30,897
存款	28,221		25,863
傢俱、固定裝置和設備	32,775		26,560
直接融資租賃淨投資	40,462		40,097
應收票據	16,975		15,841
經營性租賃使用權資產	510,075		516,452
其他資產	92,515		88,453
預付費用	21,042		30,969
物業、廠房和設備	143,069		144,784
總	$1,356,503		$1,421,894

9.公允價值計量

我們提供有關所有可實際估計其公允價值的金融工具的公允價值信息。我們測量

並通過利用區分數據的公允價值層次披露金融資產和負債的估計公允價值

從獨立於報告實體和報告實體自己對市場參與者的假設的來源獲得

假設。這一層次由三個大的層次組成，如下：(1)相同資產或負債的活躍市場報價

(1)、(2)重要的其他可觀察到的投入(2級)，以及(3)重要的不可觀察的投入(3級)。重要的其他可觀察到的

投入可以包括活躍市場中類似資產或負債的報價，以及該資產或資產可觀察到的投入。

負債，如利率、外匯匯率和收益率曲線。無法觀察到的重要輸入通常基於

實體自身的假設，因為幾乎沒有相關的市場活動，如果有的話。在公允價值的確定

計量基於來自公允價值層次結構不同級別的投入，公允價值層次結構中的水平

整個公允價值計量的下降是基於對整個公允價值計量具有重要意義的最低投入水平。

我們對特定投入對整個公允價值計量的重要性的評估需要判斷和考慮

特定於資產或負債的因素。

按公允價值經常性計量的資產和負債

下表列出了我們在公允價值層次結構中按經常性基礎按公允價值計量的資產。

(以千計)。截至，並無按公允價值按經常性基礎計量的負債。2024年6月30日和2023年12月31日.那裏

是不是期間，按公允價值計量的資產經常性轉移至公允價值層級的第3級或從公允價值層級的第3級轉移 六

截至2024年6月30日的月份.

				公允價值計量使用
描述		總		中國報價： 活躍的房地產市場 相同資產 (1級)		意義重大 其他 可觀測輸入 (2級)		意義重大 看不見 輸入量 (3級)
對上市公司的投資：
截至2024年6月30日		$153,191		$153,191		$—		$—
截至2023年12月31日		$159,566		$159,566		$—		$—

我們對上市公司的投資代表公允價值易於確定的投資，並以

公允價值，公允價值變化在綜合財務報表中分類為投資收益。我們還持有投資

私人控股實體，包括（i）報告資產淨值的投資和（ii）不報告資產淨值的投資，進一步

如下所述。

8. 其他資產

33

我們對報告資產淨值的私人持有實體的投資，例如我們對有限合夥企業的私人持有投資，

使用資產淨值作為實際權宜方法按公允價值列賬，公允價值變化分類為淨利潤。 截至2024年6月30日和

2023年12月31日，報告資產淨值總計的私人控股實體投資的公允價值 $639.6萬和

$671.5萬，分別。根據公允價值要求，這些投資被排除在上述公允價值等級之外

會計準則我們根據最新的資產淨值估計有限合夥企業各項投資的公允價值

由各有限合夥企業報告。因此，我們對報告的私人持有實體投資的公允價值的確定

資產淨值通常不涉及重大估計、假設或判斷。

按公允價值非經常性基礎計量的資產和負債

下表列出了公允價值等級內按非經常性公允價值計量的資產

截至2024年6月30日和2023年12月31日(in千）。

				公允價值計量使用
描述		攜帶 量		中國報價： 活躍的房地產市場 相同資產 (1級)		意義重大 其他 可觀測輸入 (2級)			意義重大 看不見 輸入量 (3級)
持待售房地產資產 根據公允價值減銷售成本調整的價值：
截至2024年6月30日		$104,765	(1)	$—		$—			$104,765	(2)
截至2023年12月31日		$133,885	(1)	$—		$—			$133,885	(2)
對不這樣做的私人控股實體的投資 報告導航：
截至2024年6月30日		$194,165		$—		$173,111	(3)		$21,054	(4)
截至2023年12月31日		$188,689		$—		$174,268	(3)		$14,421	(4)

(1)這些金額包括在我們分類為持待售的淨資產的總餘額中 $136.3萬和$191.4萬截至2024年6月30日和

2023年12月31日分別在附註15中披露-“分類為持作出售的資產”，並代表截至2011年持作出售的資產 2024年6月30日和12月31日，

2023，分別被識別為損傷的。請參閲我們的注3 -“房地產投資”和注15 -“分類為持待售資產”

未經審計的合併財務報表以獲取更多信息。

(2)代表持有待售資產在根據以下因素調整各自公允價值減去銷售成本後的總賬面值 執行買賣

第三方房地產經紀人提供的協議、意向書或估值.

(3)這些金額代表我們對具有可觀察價格變化的私人控股實體的股權投資的總賬面值，這些投資包含在

投資餘額of $1.5十億和 $1.4十億分別在截至2012年未經審計的合併資產負債表中 2024年6月30日和2023年12月31日,

分別在未經審計的綜合財務報表附註7 -“投資”中披露。

(4)這些金額包括在沒有可觀察到價格變化餘額的私人控股實體的投資中 $389.1百萬和 $368.7百萬截至

2024年6月30日和2023年12月31日分別在未經審計的綜合財務報表附註7 -“投資”中披露。上述

餘額代表對不報告資產淨值的私人控股實體的投資的公允價值，其損失已根據

“中描述的測量替代指南投資”在註釋2 -我們未經審計的合併財務報表的“重要會計政策摘要”中

發言。

分類為持作出售的房地產資產按公允價值減銷售成本計量

我們分類為持作出售並按公允價值減銷售成本計量的房地產資產見上表。

這些房產是我們截至2011年分類為持待售的總房地產資產的子集 2024年6月30日和2023年12月31日,

分別進行了分析。這些房地產資產的公允價值是根據已簽署的買賣協議、

意向，或由第三方房地產經紀人提供的估值。參閲附註2--“重大項目摘要”中的“房地產投資”

會計政策“和附註15--”歸類為待售資產“列入我們未經審計的綜合財務報表，用於

信息。

對不報告資產淨值的私人持股實體的投資

我們對不報告資產淨值的私人持股實體的投資是按成本計量的，並根據可見的價格變化進行調整。

和減值，並在淨收入中確認變化。這些投資是根據可觀察到的

同一發行人相同或相似投資的有序交易。在另一次調整之前，不會進行進一步的調整

發生可觀察到的交易。因此，我們對不報告的私人持股實體的投資的公允價值的確定

淨資產淨值不涉及重大估計和假設，也不涉及主觀和複雜的判斷。

我們還對不報告資產淨值的私人持股實體的投資進行定性評估，以確定

減損。如果存在減值指標，我們需要估計投資的公允價值，並立即確認

一筆減值費用，其數額等於投資的賬面價值超過其估計公允價值。

9.公允價值計量(續)

34

公允價值的估計通常採用估值技術，其中包括反映折現的收益法。

現金流分析，以及包括對收購倍數和定價倍數進行比較分析的市場方法

由市場參與者提供。在某些情況下，我們可能會對一項特定的投資使用多種估值技術，並估計其公允價值。

基於多個估值結果平均值的價值。

有關更多信息，請參閲我們未經審計的綜合財務報表的附註7-“投資”。

財務狀況表中未按公允價值計量但已披露公允價值的資產和負債

我們的應付擔保票據和應付無擔保優先票據的公允價值，以及我們的

無擔保高級信用額度和商業票據計劃，使用廣泛接受的估值技術進行估計，包括

使用其他重要的可觀察輸入進行貼現現金流分析，例如有關折扣和

類似期限、期限和信用評級的借款利率。因為我們的金融工具的估值是基於這些

如果我們的估計被證明是不準確的，那麼我們的金融工具的實際公允價值可能與我們的估計類型存在重大差異。

此外，使用不同的市場假設或估計方法可能會對估計公允價值產生重大影響。

金額。

自.起2024年6月30日和2023年12月31日，我們的應付和無擔保票據的賬面和估計公允價值

在我們的無擔保高級信用額度和商業票據計劃下的應付優先票據和未償還金額，包括

得出估計數的公允價值層次內的水平如下(以千計)：

	2024年6月30日
	賬面價值		公允價值層次結構						估計數 公允價值
			中國報價： 活躍的房地產市場 相同資產 (1級)		意義重大 其他 可觀測輸入 (2級)		意義重大 看不見 輸入量 (3級)
負債：
應付有擔保票據	$134,942		$—		$134,422		$—		$134,422
應付無抵押優先票據	$12,089,561		$—		$10,344,795		$—		$10,344,795
無擔保高級信貸額度	$—		$—		$—		$—		$—
商業票據計劃	$199,552		$—		$199,926		$—		$199,926

	2023年12月31日
	賬面價值		公允價值層次結構						估計數 公允價值
			中國報價： 活躍的房地產市場 相同資產 (1級)		意義重大 其他 可觀測輸入 (2級)		意義重大 看不見 輸入量 (3級)
負債：
應付有擔保票據	$119,662		$—		$118,660		$—		$118,660
應付無抵押優先票據	$11,096,028		$—		$9,708,930		$—		$9,708,930
無擔保高級信貸額度	$—		$—		$—		$—		$—
商業票據計劃	$99,952		$—		$99,915		$—		$99,915

現金及現金等值物、受限制現金、租户應收賬款、存款、應收票據、賬目的公允價值

應付賬款、應計費用和其他短期負債與其公允價值接近。

9.公允價值計量(續)

35

Th下表總結了截至2011年我們的未償債務和各自的剩餘本金付款 2024年6月30日(千美元)：

		表示 費率		利息 費率(1)		成熟性 日期(2)		截至12月31日期間的剩餘本金付款，														未攤銷 （推遲 融資 成本）， （折扣）/ 補價
債務								2024		2025		2026		2027		2028		此後		本金				總
應付有擔保票據
大波士頓(3)		SOFR+2.70%		8.14%		11/19/26		$—		$—		$134,648		$—		$—		$—		$134,648		$(325)		$134,323
舊金山灣區		6.50%		6.50		7/1/36		32		34		36		38		41		438		619		—		619
有擔保債務加權平均利率/ 小計				8.13				32		34		134,684		38		41		438		135,267		(325)		134,942
無擔保高級信貸和商業額度 票據計劃(4)		(4)		5.57	(4)	1/22/28	(4)	—		—		—		—		200,000		—		200,000		(448)		199,552
應付無抵押優先票據		3.45%		3.62		4/30/25		—		600,000		—		—		—		—		600,000		(739)		599,261
應付無抵押優先票據		4.30%		4.50		1/15/26		—		—		300,000		—		—		—		300,000		(778)		299,222
應付無抵押優先票據		3.80%		3.96		4/15/26		—		—		350,000		—		—		—		350,000		(899)		349,101
應付無抵押優先票據		3.95%		4.13		1/15/27		—		—		—		350,000		—		—		350,000		(1,321)		348,679
應付無抵押優先票據		3.95%		4.07		1/15/28		—		—		—		—		425,000		—		425,000		(1,523)		423,477
應付無抵押優先票據		4.50%		4.60		7/30/29		—		—		—		—		—		300,000		300,000		(1,138)		298,862
應付無抵押優先票據		2.75%		2.87		12/15/29		—		—		—		—		—		400,000		400,000		(2,269)		397,731
應付無抵押優先票據		4.70%		4.81		7/1/30		—		—		—		—		—		450,000		450,000		(2,241)		447,759
應付無抵押優先票據		4.90%		5.05		12/15/30		—		—		—		—		—		700,000		700,000		(5,121)		694,879
應付無抵押優先票據		3.375%		3.48		8/15/31		—		—		—		—		—		750,000		750,000		(4,669)		745,331
應付無抵押優先票據		2.00%		2.12		5/18/32		—		—		—		—		—		900,000		900,000		(7,428)		892,572
應付無抵押優先票據		1.875%		1.97		2/1/33		—		—		—		—		—		1,000,000		1,000,000		(7,543)		992,457
應付無抵押優先票據		2.95%		3.07		3/15/34		—		—		—		—		—		800,000		800,000		(7,613)		792,387
應付無抵押優先票據		4.75%		4.88		4/15/35		—		—		—		—		—		500,000		500,000		(5,185)		494,815
應付無抵押優先票據		5.25%		5.38		5/15/36		—		—		—		—		—		400,000		400,000		(4,280)		395,720
應付無抵押優先票據		4.85%		4.93		4/15/49		—		—		—		—		—		300,000		300,000		(2,929)		297,071
應付無抵押優先票據		4.00%		3.91		2/1/50		—		—		—		—		—		700,000		700,000		10,049		710,049
應付無抵押優先票據		3.00%		3.08		5/18/51		—		—		—		—		—		850,000		850,000		(11,417)		838,583
應付無抵押優先票據		3.55%		3.63		3/15/52		—		—		—		—		—		1,000,000		1,000,000		(13,892)		986,108
應付無抵押優先票據		5.15%		5.26		4/15/53		—		—		—		—		—		500,000		500,000		(7,702)		492,298
應付無抵押優先票據		5.625%		5.71		5/15/54		—		—		—		—		—		600,000		600,000		(6,801)		593,199
無擔保債務加權平均利率/ 小計				3.84				—		600,000		650,000		350,000		625,000		10,150,000		12,375,000		(85,887)		12,289,113
加權平均利率/總額				3.89%				$32		$600,034		$784,684		$350,038		$625,041		$10,150,438		$12,510,267		$(86,212)		$12,424,055

(1)代表適用期間結束時的加權平均利率，包括貸款費用攤銷、債務溢價(貼現)攤銷和其他銀行費用。

(2)反映我們控制的任何擴展選項。

(3)代表我們的合併房地產合資企業為99 Coolidge Avenue持有的有擔保建築貸款，我們擁有該公司的一家 75.0% 興趣截至 2024年6月30日，這家合資企業hAS$60.7百萬 現有貸方提供

嵄 彸諾丅利率從SOFR+開始下調2.70% 在完成某些租賃、建設和財務契約里程碑後，隨着時間的推移，SOFR+2.10%。

(4)請參閲“$5.0十億無擔保高級信貸額度“和”$2.5十億商業票據計劃”在以下頁面上。 2024年7月，我們與貸方集團簽署了一項協議，以修改和重述我們的無擔保高級額度

信貸除其他變化外，將到期日從 2028年1月22日至2030年1月22日，包括擴展選項我們控制的。我們預計修正案和重述將在以下日期生效： 2024年9月

在滿足某些條件後。

10.有擔保和無擔保的高級債務

36

下表總結了我們的有擔保和無擔保優先債務以及我們的無擔保優先債務下的未償金額

截至日期的信貸額度和商業票據計劃 2024年6月30日(千美元)：

	固定利率 債務		浮息 債務						加權平均
									利息		剩餘 術語 (單位：年)
					總		百分比		費率(1)
應付有擔保票據	$619		$134,323		$134,942		1.1%		8.13%		2.4
應付無抵押優先票據	12,089,561		—		12,089,561		97.3		3.81		13.3
無擔保高級信貸額度 和商業票據計劃	—		199,552		199,552	(2)	1.6		5.57	(2)	3.6	(3)
總計/加權平均數	$12,090,180		$333,875		$12,424,055		100.0%		3.89%		13.0	(3)
佔債務總額的百分比	97.3%		2.7%		100%

(1)代表截至適用期末的加權平均利率，包括與貸款費用攤銷、

債務溢價（折扣）和其他銀行費用。

(2)自.起2024年6月30日, 我們有過不是我們的無擔保高級CRE額度的未償餘額dit和$199.6百萬未償商業票據的加權-

平均利率 5.57%.

(3)我們使用無擔保高級信用額度的到期日計算商業票據的加權平均剩餘期限。利用成熟度

我們未償商業票據的日期，即我們債務的綜合加權平均到期日 is 13.0年份.年期間出售的商業票據 六

截至2024年6月30日的月份發行的加權平均到期收益率為 5.59%加權平均成熟期為 16日數.

U無擔保優先票據s應付

I2024年2月，我們發佈了 $1.0十億應付無擔保優先票據e加權平均利率為 5.48%

加權平均成熟度為 23.1年份.無擔保優先票據包括 $400.0百萬的5.25%無抵押優先

到期票據2036和$600.0百萬的5.625%到期無擔保優先票據 2054.

$5.0十億無擔保高級信貸額度

自.起2024年6月30日，我們的無擔保高級信貸額度的總承諾f $5.0十億利率為

SOFR PLUS0.855%.除了借貸成本外，無擔保高級信貸額度每年還需繳納 0.145%

根據未完成的總承諾。根據我們實現某些年度可持續發展指標的能力，

費率和設施費費率也會上調或下調，最高可達 四利率的基點

最高可達一設施費率的基點。

基於根據我們的無擔保高級信貸額度條款實現的某些可持續發展指標

協議規定，借款利率在一年內降低， 二個基點至 SOFR加 0.855%，來自SOFR plus 0.875%,

設施費減少了 0.5基點為0.145%從…0.15%。自.起2024年6月30日, 我們有過不是我們的未償餘額

無擔保信貸額度。

2024年7月，我們與貸方集團簽署了一項協議，將我們的無擔保高級信貸額度修改和重述為，

除其他變化外，將到期日延長至 2028年1月22日至2030年1月22日，包括我們控制的擴展選項.

我們預計修正案和重述將成為2024年9月生效在滿足某些條件後。

$2.5十億公司商業用紙計劃

我們的商業票據計劃為我們提供了發行高達 $2.5十億商業票據票據

短期固定利率利息，期限一般為 30天或更短，最大成熟度為 397日數自年月日起

發行。 我們的商業票據計劃由我們的無擔保高級信貸額度支持，並且我們希望始終保留

我們的無擔保高級信貸額度下的最低未提取借款金額等於根據

我們的商業票據計劃。我們將發行票據的淨收益用作一般運營資本和其他一般

企業目的。一般企業目的可能包括但不限於償還其他債務和選擇性

開發、重建或收購物業。期間 截至2024年6月30日的6個月，商業票據票據

發行的加權平均到期收益率為 5.59%加權平均成熟期為 16日數. 自.起6月30日，

2024，我們商業票據計劃下的未償餘額為 $199.6百萬使用一個加權平均利率 5.57%.

10.有擔保和無擔保的高級債務（續）

37

利息開支

下表總結了 截至2024年6月30日的三個月和六個月和2023(單位：千)：

	截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
	2024		2023		2024		2023
產生的利息	$126,828		$108,746		$249,508		$209,570
資本化利息	(81,039)		(91,674)		(162,879)		(178,744)
利息開支	$45,789		$17,072		$86,629		$30,826

11. 應付賬目、應計費用和其他負債

下表總結了截至2011年應付賬款、應計費用和其他負債的組成部分 6月30日，

2024和2023年12月31日(單位：千)：

	2024年6月30日		2023年12月31日
應付賬款和應計費用	$434,668		$524,439
應計建造	612,663		606,333
獲得的低於市價的租約	267,137		322,040
有條件資產報廢義務	55,709		53,083
遞延租金負債	12,223		15,183
經營租賃負債	379,223		382,883
未付租金和租户保證金	583,625		548,529
其他負債	184,287		158,453
總	$2,529,535		$2,610,943

截至2024年6月30日和2023年12月31日，我們的有條件資產報廢債務負債主要由土壤

以及與我們的某些物業相關的地下水修復責任。其中一些我們的財產可能含有石棉或

受到其他危險或有毒物質的影響，在某些情況下需要補救。我們獨立地參與

請環境顧問在我們的物業進行第一階段或類似的環境評估。這類評估

通常包括現場檢查、面談和公共記錄審查；石棉、含鉛油漆和模具調查；地下

抽樣；其他檢測。我們確認對有條件資產報廢債務(包括石棉)公允價值的負債。

當負債的公允價值能夠合理估計時。此外，環境法律法規受制於我們的租户，以及

潛在的我們，對租户日常處理危險物質和廢物可能導致的責任，作為其

在我們酒店的運營。到目前為止，對我們物業的評估和調查還沒有顯示出任何其他

我們認為環境責任將對我們的業務和財務報表產生實質性的不利影響，或者需要

在我們的合併財務報表中的額外披露或確認。

10.有擔保和無擔保的高級債務（續）

38

我們不時訂立遠期股權出售協議，這些協議在附註13-“股東權益”中討論，以

我們未經審計的綜合財務報表。我們考慮遠期股權出售協議可能導致的攤薄。

關於每股收益的計算。在開始時，協議對基本每股收益的計算沒有影響，因為沒有股份。

一直送到和解為止。遠期股權銷售協議結算時發行的普通股，按

期間這些普通股均已發行，均計入基本每股收益的分母。要確定由以下因素引起的稀釋

在遠期股權出售協議結算前一段時間內，我們計算加權平均股數

未償還-使用庫存股方法稀釋。

我們將包含不可沒收股息權的未歸屬限制性股票獎勵作為參與證券和

在使用兩級法計算每股收益時，將這些證券包括在內。我們的遠期股權銷售協議不是

參與證券，因此不包括在使用兩類法計算每股收益中。在兩個階級之下

方法，我們將淨收益(扣除可歸屬於非控股權益的金額)分配給普通股股東和非既得性限制性股東。

使用季度至今和年初至今每一類別已發行股票的加權平均股票獎勵

獨立，根據各自對已宣佈(或累計)和未分配收益的分紅參與權。

下表協調了基本和稀釋每股收益計算的分子和分母三至六

截至2024年6月30日的月份和2023(以千為單位，每股除外)：

	截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
	2024		2023		2024		2023
淨收入	$94,049		$133,705		$313,225		$255,398
可歸因於非控股權益的淨收入	(47,347)		(43,768)		(95,978)		(87,599)
歸屬於未歸屬限制性股票獎勵的淨收益	(3,785)		(2,677)		(7,444)		(5,283)
基本每股收益和稀釋後每股收益的分子-淨收入 歸屬於亞歷山大房地產股票公司' S 普通股股東	$42,917		$87,260		$209,803		$162,516
基本每股收益的分母-加權平均股數 在外流通普通股	172,013		170,864		171,981		170,824
遠期股權出售協議的稀釋效應	—		—		—		—
稀釋後每股收益的分母-加權平均股數 在外流通普通股	172,013		170,864		171,981		170,824
亞歷山大房地產公司應佔每股淨利潤 股票公司'普通股股東：
基本信息	$0.25		$0.51		$1.22		$0.95
稀釋	$0.25		$0.51		$1.22		$0.95

12.每股收益

39

Common股權交易s

I2024年2月，我們加入了一項新的ATM普通股發行計劃，該計劃允許我們出售總計高達

$1.51000億美元我們的普通股. 

在.期間截至2024年6月30日的三個月，我們進行了新的遠期股權出售 協議聚合

$27.8萬去賣230千人股票我們的ATM計劃下的普通股以平均價格of $122.32 （承保前

折扣）。截至 2024年6月30日, 這些協議都沒有 已經解決了。

自.起2024年6月30日，我們的ATM計劃下可用於未來普通股銷售的剩餘總金額為

$1.47十億.

分紅

截至2024年3月31日的三個月內，我們宣佈對普通股總額進行現金股息 $222.1萬,

或$1.27每股2024年4月，我們支付了截至3月31日三個月申報的普通股的現金股息，

2024.

在.期間截至2024年6月30日的三個月，我們宣佈對普通股總額進行現金股息 $227.4萬,

或$1.30每股在 2024年7月，我們為申報的普通股支付了現金股息 截至2024年6月30日的三個月.

累計的其他綜合損失

積累其他全面的變化 損失歸屬於亞歷山大房地產股票公司'股東

在此期間截至2024年6月30日的6個月完全是由於淨未實現 損失 of $11.8萬 關於外幣兑換

與我們主要在加拿大的業務有關。

普通股、優先股和超額股票授權

我們的憲章授權發佈 400.0百萬分享普通股，其中172.0百萬股票是已發佈，並

截至 2024年6月30日.我們的章程還授權發行最多 100.0百萬股優先股, 無的

已發放且未償還 2024年6月30日.此外， 200.0百萬“超額股票”份額(as在我們的章程中定義）

經授權， 無其中已發放且未償還 2024年6月30日.

14.非控制性權益

非控股權益指我們擁有控股權益的某些實體中的第三方權益。截至

2024年6月30日，這些實體擁有 68 p績效，包含在我們的合併財務報表中。非控制性權益

根據額外繳款和分配、淨利潤或虧損的比例份額以及其他進行調整

綜合收益或損失。與這些實體相關的分配、利潤和損失根據各自的

運營協議。期間 截至2024年6月30日的6個月和2023，我們分發了 $119.9百萬和$134.6萬,

分別給我們合併後的房地產合資夥伴。

我們的某些非控股權益有權要求我們贖回他們在各自實體中的所有權權益。

我們將實體中的這些所有權權益歸類為可贖回的非控制權益，而不是我們合併後的總股本

資產負債表。可贖回的非控股權益根據額外的貢獻和分配進行調整，比例份額

淨收益或虧損，以及其他全面收益或虧損。如果可贖回的非控股權益的金額少於

超過資產負債表日的最高贖回價值，則將該金額調整為最高贖回價值。

贖回價值的後續下降只有在之前的增長已被確認的範圍內才被確認.

請參閲附註4-“合併和未合併的房地產合資企業”，以瞭解我們的未經審計的綜合財務

報表以獲取更多信息。

13.股東權益

40

自.起2024年6月30日，我們有廣告 五屬性聚合808,692被分類為h的RSFELD待售在我們的合併中

財務報表。

處置歸類為持作出售的房產並不代表已經（或將產生）重大影響的戰略轉變

我們的運營或財務業績，因此不符合已終止業務的分類標準。我們也就不會再

我們的物業分類為持作出售後的折舊。

以下是截至2011年淨資產摘要 2024年6月30日和2023年12月31日對於我們的房地產投資來説，

分類為持作出售 截至每個相應日期（以千計）：

	2024年6月30日		2023年12月31日
總資產	$137,370		$194,223
總負債	(3,386)		(4,750)
累計其他綜合收益合計	2,306		1,960
歸類為持有待售的淨資產	$136,290		$191,433

有關更多信息，請參閲“房地產銷售”在注2 -“重要會計政策摘要”中向我們未經審計

合併財務報表。

16.後續事件

亞歷山大科技廣場®土地租賃修正案

2024年7月，我們對亞歷山大科技廣場現有地面租賃協議執行了修訂案® Mega

校園聚合 1.2百萬RSF 在我們的劍橋子市場將期限延長 24年份從…2065年1月1日至

2088年12月31日.該修正案要求我們預付延長租期的全部租金義務

$270.0萬 於2024年第四季度和2025年第一季度分兩期分期付款.該金額將攤銷於

從2024年7月到2088年12月的剩餘租期內採用直線法，以及 修訂後的經營租賃將繼續生效埃斯特

年租金費用增量約為 $3.6百萬.

亞歷山大科技廣場® 是劍橋全球生命科學生態系統中心的一個基礎性大型校園

並且是諾華股份公司、葛蘭素史克有限公司等關鍵戰略長期租户在大波士頓的運營基地

麻省理工學院和馬薩諸塞州將軍布萊根。通過以下方式確保土地租賃 2088年12月 顯着

增強了我們對這個關鍵大型園區投資的長期價值。

無擔保高級信用額度修正案

2024年7月，我們與貸方集團簽署了一項協議，將我們的無擔保高級信貸額度修改和重述為，

除其他變化外，將到期日延長至 2028年1月22日至2030年1月22日，包括我們控制的擴展選項。

我們預計修正案和重述將成為生效日期：2024年9月 在滿足某些條件後。

15.分類為持作出售之資產

41

項目2.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析

前瞻性陳述

本季度報告中以Form 10-Q形式包含的某些信息和陳述，包括但不限於陳述

包含“預測”、“指導”、“目標”、“項目”、“估計”、“預期”、“相信”、“預期”、“打算”、“可能”、“計劃”等詞語。

“尋求”、“應該”、“目標”或“將”，或這些詞語或類似詞語的否定，構成“前瞻性陳述”。

經修訂的1933年《證券法》第27A條和1934年《證券交易法》第21E條的含義為

經修訂。前瞻性陳述涉及與下列事件、條件和金融趨勢有關的固有風險和不確定性

可能會影響我們未來的運營計劃、業務戰略、運營結果和財務狀況。一些重要因素

可能導致實際結果與前瞻性陳述中包含或預期的結果大不相同，包括，

但不限於以下內容：

•經營因素，例如與市場預期相比，我們的業務未能成功運營或在

與我們的競爭對手相比，我們無法在需要的時候獲得資本，或者在需要的時候為債務到期日進行再融資，以及/

或未能維持我們作為房地產投資信託基金的聯邦税收地位；

•市場和行業因素，如生命科學行業和/或我們的租户的不利發展；

•政府因素，如聯邦、州、地方和/或外國政府造成的任何不利影響

政策、法律和/或資金水平；

•全球因素，如負面的經濟、社會、政治、金融、信貸市場、銀行狀況和/或區域

武裝敵對行動；以及

•其他因素，如氣候變化、網絡入侵和/或法律、法規和財務會計的變化

標準

這份風險和不確定性清單並非詳盡無遺。有關可能影響我們的風險因素的其他信息也包括在內

在第I部之下；“第1A項。風險因素“；和”項目7.管理層對財務狀況和結果的討論和分析

在截至本年度的10-k表格年度報告中2023年12月31日並在本季度的各個章節下

以表格10-Q提交報告。閲讀這份Form 10-Q季報的讀者也應該閲讀我們提交給美國證券交易委員會的其他公開文件

關於這些因素的進一步討論。

42

概述

我們是馬裏蘭州的一家公司，成立於1994年10月，已選擇作為聯邦所得税的REIT徵税

目的。Alexandria Real Estate Equities，Inc.(紐約證券交易所代碼：ARE)一個 標準普爾500指數®公司，是一家一流的、以使命為導向的生命科學

房地產投資信託基金對世界產生積極而持久的影響。作為生命科學房地產利基的先驅，我們成立於1994年，

亞歷山大是AAA協作生命科學大型園區傑出、任期最長的所有者、運營商和開發商

創新集羣地點，包括大波士頓、舊金山灣區、聖地亞哥、西雅圖、馬裏蘭州、研究三角區、

和紐約市。截至 2024年6月30日亞歷山大的總市值為 325億美元 並在北美擁有資產基礎

那包括4,210萬運營的RSF性能和 530萬正在建設的A/A+級物業的RSF和一

承諾的近期項目預計將於明年開工建設 二好幾年了。 亞歷山大擁有悠久且久經考驗的賽道

開發A/A+級物業的記錄聚集在生命科學巨型園區，為我們的創新租户提供高度

充滿活力和協作的環境，增強他們成功招聘和留住世界一流人才的能力，並激勵

生產力、效率、創造力和成功。亞歷山大還為變革性的生命科學公司提供了戰略資本

通過我們的風險投資平臺。我們相信，我們獨特的商業模式和勤奮的承保確保了高質量和多樣化的

租户基礎導致更高的入住率、更長的租期、更高的租金收入、更高的回報和更長的長期租期

資產價值。

自.起2024年6月30日:

•投資級或上市大盤股租户代表53%我們每年租金收入的百分比；

•大致 96% 我們的租約(按年度租金收入計算)中包含有效的年度租金上升

近似3.0% 它們要麼是固定的 或根據消費者物價指數或其他指數編制索引；

•大致 94% 在我們的租約中(按年租金收入計算)是三重淨租約，這需要租户支付

幾乎所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公共區域費用和其他

除基本租金外的營運開支(包括增加的營運開支)；及

•大致93%我們的租約(在年度租金收入基礎)為重新收回資本支出提供的資金

(如暖通空調維護和/或更換、屋頂更換和停車場重新鋪設)

在傳統的寫字樓租賃中，通常由房東承擔。

我們的主要業務目標是基於一個多方面的平臺實現長期資產價值和股東回報最大化

內部增長和外部增長的關係。我們戰略的一個關鍵要素是我們對位於協作生活中的A/A+類物業的獨特關注

位於AAA創新集羣的大型科學園區。我們的超大校園專為擴展而設計，為租户提供了一條清晰的道路

為了增長，包括通過我們未來的發展和再發展。位於一流學術醫療機構附近的戰略位置

我們的大型校園配備了精心策劃的便利設施、服務和交通通道，旨在支持我們的租户在

吸引和留住頂尖人才，我們認為這是租户對我們酒店需求的關鍵驅動力。我們的戰略還包括

利用我們深厚而廣泛的房地產和生命科學關係，以確定和吸引新的和領先的租户和

尋找額外的創造價值的房地產。

執行摘要

經營業績

	截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
	2024		2023		2024		2023
歸因於亞歷山大共同體的淨利潤 股東-稀釋：
以百萬計	$42.9		$87.3		$209.8		$162.5
每股	$0.25		$0.51		$1.22		$0.95
歸因於亞歷山大的運營資金 普通股股東-稀釋後，經調整：
以百萬計	$405.5		$382.4		$809.4		$756.1
每股	$2.36		$2.24		$4.71		$4.43

欲瞭解更多信息，請參閲“經調整後歸屬亞歷山大的運營資金和運營資金

房地產股票公司普通股股東“下”定義和對賬“以及這些項目的表格形式

在“行動的結果”在第2項中。

43

一家運營出色、行業領先的房地產投資信託基金，擁有高質量、多元化的客户羣，以支持不斷增長的收入、穩定的現金流，

利潤豐厚

(As的 2024年6月30日，除非另有説明）
大型園區年租金收入的百分比			74%
來自投資級或上市大盤股租户的年租金收入百分比			53%
租户數量持續增長：
截至三個月，租户應收賬款佔租金收入的百分比 2024年6月30日			0.9%
2024年7月截至本報告日期已收取的租户租金和應收賬款			99.7%
截至三個月的租户租金和應收賬款 2024年6月30日截至本日期已收集 報告			99.9%
北美運營物業的佔用			94.6%
調整EBITDA率 截至2024年6月30日的三個月			72%
租金按年上升的租約百分比			96%
加權平均剩餘租期：
前20名租户			9.4	年份
所有租户			7.4	年份

強勁的租賃量和穩健的租金上漲

•強勁的租賃量聚合 1.1萬RSF 對於截至2024年6月30日的三個月.

•穩定租金上漲 7.4%和3.7%(cash根據）的 截至2024年6月30日的三個月和26.2%和15.0%

(cash根據）的 截至2024年6月30日的6個月.

•79% 我們過去十二個月的租賃活動的一部分來自我們現有的租户基礎。

		2024年6月30日
		截至三個月		截至六個月
總租賃活動(簡寫為RSF)		1,114,001		2,256,858
租賃開發和再開發空間(簡寫為RSF)		340,989		441,221
租賃續約和轉租空間：
RSF(包括在上述租賃活動總額中)		589,650		1,584,420
租金上調		7.4%		26.2%
租金增加(現金收付制)		3.7%		15.0%

持續穩健的淨營業收入和內部增長

•總收入增長

•$76670萬，起來 7.4%，適用於截至2024年6月30日的三個月，與71390萬對於三個月

截至2023年6月30日.

•15億美元，向上8.6%，適用於截至2024年6月30日的6個月，與14億美元對於截至6月30日的六個月，

2023.

•淨營業收入（現金制）of 19億美元對於截至2024年6月30日的三個月年化，增長了

1.227億美元，或6.9%，與截至2023年6月30日止三個月 按年計算。參考“淨營業收入，淨

營業收入（現金制）和營業利潤率“在”下“定義和對賬“在第2項中，我們的和解

淨利潤與淨營業收入（現金制）。

•同房產淨營業收入增長

•1.5%和3.9%(cash根據）的 截至2024年6月30日的三個月，與截至6月30日的三個月，

2023.

•1.1%和3.7%(cash根據）的 截至2024年6月30日的6個月，與截至2023年6月30日的六個月.

•96%我們的租賃包含合同年租金上漲幅度接近 3%.

44

資產負債表強大靈活，流動性強; 前10%美國所有公開交易的房地產投資信託基金的信用評級排名

•自.起2024年6月30日，我們的信用評級gs來自標準普爾全球評級a和穆迪投資者服務公司是 BBB+和Baa1,

分別，哪個等級in是 前10% 在所有公開交易的美國REIT中。

•淨債務和優先股與調整後EBITDA之比 5.4x 和 固定費用覆蓋率 4.5x對於截至三個月

2024年6月30日按年計算。

•大量流動性 56億美元.

•32%我們總債務的一半將於2049年及以後到期.

•13.0年 加權平均剩餘債務期限。

•97.3%的我們的債務有固定利率。

•總債務和優先股與總資產之比 29%.

•11億美元現有合併房地產合資企業合作伙伴的預期注資承諾

建設從 2024年7月1日穿過2027.

一致的股息策略，重點是在股息用於再投資後保留運營活動的大量淨現金流

•宣佈的普通股股息 截至2024年6月30日的三個月的 $1.30 每股普通股合計 $5.08

每普通股 截至2024年6月30日的十二個月，起來 24美分，或5%，在 截至6月30日的十二個月，

2023.

•股息率 4.4%截至2024年6月30日.

•紅利上繳比例 55%截至以下三個月2024年6月30日.

•平均每股股息增長 5%從…2020通過截至2024年6月30日的三個月按年計算。

•保留用於再投資的股息後，經營活動產生的大量淨現金流量總計 21億美元對於

截至12月31日的年度， 2020穿過2023幷包括我們2024年提供的淨現金指導範圍的中點

按股息後的經營活動計算。

亞歷山大2024年資本戰略的持續執行

我們預計將繼續推行我們的戰略，為年底資本需求的很大一部分提供資金

2024年12月31日處置和出售部分權益，並正在積極尋求多項處置和部分權益

銷售機會。

(單位：百萬)
完成對非我們大型園區戰略不可或缺的物業100%權益的處置		$77	(1)
待完成的交易須經過意向書或買賣協議談判		807
遠期股權銷售協議預計將於2024年達成		27
		911
額外有針對性的處置、部分權益出售和普通股		639
2024處置、部分權益出售和普通股的指導中點		$1,550

(1)參見“部分權益的處置和出售” 請參閲第2項，瞭解更多詳細信息。

強大的資產負債表管理

截至或截至的關鍵資本指標 截至2024年6月30日的三個月

		2024年6月30日					年第四季度目標 2024年化
		季度 年化			尾隨 12個月
淨債務和優先股與調整後EBITDA之比		5.4x			5.6x		小於或等於5.1x
固定收費覆蓋率		4.5x			4.6x		大於或等於4.5倍

•325億美元總市值。

•201億美元在總股本中，排名在 前10%在所有公開交易的美國REITs中。

•自.起2024年6月30日，我們的非房地產投資總計 15億美元:

•未實現利得我們的合併資產負債表中列出的是 $15980萬，包括未實現收益總額和

損失總額為 2.842億美元和1.244億美元，分別為。

•投資損失的4370萬美元對於截至2024年6月30日的三個月在我們的綜合報表中列出

業務包括 3340萬美元已實現 利得，抵消了 12.8百萬美元的i損壞費用和6420萬美元的

未實現損失.投資 損失的40萬美元對於截至2024年6月30日的6個月呈現在我們的合併中

運營説明書包括 6220萬美元已實現 利得，被以下的減損費用所抵消 2750萬美元和$35.1

百萬未實現 損失.

45

關鍵資本事件

•2024年7月，我們與貸方集團簽署了一項協議，將我們的無擔保高級信貸額度修改和重述為，

除其他變化外，將到期日延長至 2028年1月22日至2030年1月22日，包括擴展選項，

我們控制.我們預計修正案和重述將在以下日期生效： 2024年9月 達成後

一定條件

•在.期間截至2024年6月30日的三個月，我們達成了新的遠期股權銷售協議，總計

2780萬美元去賣23萬分享我們的ATM計劃下的普通股 均價 $122.32（之前

承保折扣）.我們預計將於2024年達成這些遠期股權銷售協議。截至 2024年6月30日而截至

本報告發布之日，我們的ATM計劃下可用於未來普通股銷售的剩餘總額為

14.7億美元.

外部增長和房地產投資

亞歷山大高度租賃的價值創造管道實現了年淨營業收入的增量 16百萬美元，開始於

這個截至2024年6月30日的三個月，預計將實現增量的年度淨營業收入 4.8億美元通過

這個2028年第一季度

•在.期間截至2024年6月30日的三個月，我們投入了服務開發和再開發項目彙總

284,982 RSF那就是100%在多個子市場租賃並實現了增量的年度淨營業收入 的

16百萬美元.期間的死亡 截至2024年6月30日的三個月包括：

•195,435和25,655RSF位於9810 Darnestown Road和9808 Medical Center Drive，分別位於

亞歷山大中心®生命科學-我們洛克維爾子市場的Shady Grove大型園區.

•預計年度淨營業收入（現金制）將增長 8000萬美元在取消最初的免費租金後，

加權平均燒燬時間約為 七月份，來自最近交付的項目。

•69%RSF在我們的總價值創造管道中的一部分位於我們的大型園區內。

發展和再開發項目		增量 年淨 營業收入		RSF			租賃/ 談判 百分比
(百萬美元)
已投入使用：
截至2024年3月31日的三個月		$26		343,445				100%
截至2024年6月30日的三個月		16		284,982				100
期間投入使用的總數 截至2024年6月30日的6個月		$42		628,427				100%
預計將投入使用(1):
2024年第三季度穿過2025年第四季度		$187	(2)	5,432,915				61%
2026年第一季度穿過2028年第一季度		293							(3)
		$480

(1)代表交付在建項目的預期增量年度淨營業收入and 一致力

近期項目預計明年開工建設 二好幾年了。

(2)包括 150萬RSF預計將趨於穩定 到2025年以及是 87%租賃和部分交付 截至2025年第四季度來自預期項目

在2026年及以後保持穩定. 除了所代表的項目外，我們還在評估 一可以積極啟動的優先預期開發項目

2024年下半年開工，可能於2025年首次交付.參閲“新A/A+級”項下的初始和穩定入住年數

開發和重建物業：當前項目”，請參閲第2項中的更多詳細信息。

(3)71%我們價值創造項目的租賃RSF的一部分來自我們的現有租户基地。

46

47

48

運營總結

同一房地產網 營業收入增長			租金增長： 續訂/轉租的空間
邊距(1)			有利的租賃結構(2)
運營中	調整後的EBITDA		所有者和運營商的戰略租賃結構 協作生命科學大型園區
72%	72%		增加現金流
			包含年度租賃的百分比 租金上漲						96%
			穩定的現金流
加權平均租期 已籤立租約的數量(3)			三倍的百分比 淨租賃						94%
			降低資本支出負擔
8.8年			提供 資本支出的收回						93%
淨債務和優先股 調整後的EBITDA(4)			固定收費覆蓋率(4)

請參閲“相同的屬性“和”定義和對賬“在第2項中瞭解更多詳細信息。“定義和對賬”包含“固定費用”的定義

覆蓋率”、“淨債務和優先股與調整後EBITDA”和“淨營業收入”及其各自與最直接可比的對賬

根據GAAP提出的財務措施。

(1)對於截至2024年6月30日的三個月.

(2)租金根據我們有效的年租金收入計算 截至2024年6月30日.

(3)代表2015年12月31日至2015年12月31日期間已執行租賃的加權平均租期 2024年6月30日.

(4)季度年化。

49

我們高質量和多樣化的組合帶來穩定的現金流 大致800房客
				投資級或公開交易 大型租户
				92%
				ARE前20名租户 年租金收入
				53%
ARE百分比 年租金收入				ARE年度 租金收入
堅實的歷史佔領 96%過去10年(3)從… 我們在AAA地區對A/A+級物業的需求歷來強勁
大型校園		跨關鍵位置的入住率
ARE百分比 年租金收入

(4)

生命科學

產品，

服務，

及裝置

跨國

製藥業

公眾

生物技術-

核可或

推向市場

產品t

公眾

生物技術

- 臨牀前或

臨牀分期

私

生物技術

其他(2)

投資級或

大型科技公司

未來變化

在……裏面使用(1)

生物醫學和

政府

院校

74%

Mega

校園

26%

非大型

校園

截至 2024年6月30日.年租金收入代表實際金額 截至2024年6月30日。請參閲“定義和對賬“請參閲第2項，以獲取更多信息。

(1)代表目前從未來用途改為實驗室空間的空間產生的年度租金收入， 包括 1.0%年租金收入

由覆蓋陸地遊戲產生 項目未來的發展機會。這些租賃的加權平均剩餘期限為 2.9好幾年了。

(2)代表“其他”租户產生的年度租金收入佔我們的百分比，其中 包括技術、專業服務、金融、電信、

和建築/房地產公司，以及（不到 1.0%我們的年租金收入）零售相關租户。

(3)代表2015年至2023年每年12月31日和2024年6月30日運營物業的平均入住率。

(4)請參閲“下的腳註1北美入住率彙總“在第2項中瞭解更多詳細信息。

50

長期穩定的現金流來自 優質多樣的租户
長期租賃條款
9.4年
前20名租户
7.4年
所有租户
加權平均剩餘期限(1)

租户收藏的持續實力(2)
99.9%
截至以下三個月 2024年6月30日
99.7%
2024年7月

(1)基於截至2011年有效的年租金收入 2024年6月30日.

(2)代表截至本報告日期收取的每個期間的應收賬款總額的部分。

51

租賃

下表總結了我們物業的租賃活動：

		截至三個月						截至六個月					截至的年度
		2024年6月30日						2024年6月30日					2023年12月31日
		包括 直線租金			收付實現制			包括 直線租金			收付實現制		包括 直線租金		收付實現制
(每RSF美元)
租賃活動：
續訂/轉租的空間(1)
租金變動		7.4%	(2)		3.7%	(2)		26.2%			15.0%		29.4%		15.8%
新費率		$46.56			$47.92			$69.43			$68.20		$52.35		$50.82
到期率		$43.34			$46.23			$55.02			$59.32		$40.46		$43.87
RSF		589,650						1,584,420					3,046,386
租户改善/ 經紀佣金		$31.83						$25.32					$26.09
加權平均租賃 術語		4.4年						8.0年					8.7年
開發/重新開發/ 以前空置的空間 租賃(3)
新費率		$67.96			$65.59			$68.85			$66.73		$65.66		$59.74
RSF		524,351						672,438					1,259,686
加權平均租賃 術語		7.4年						7.2年					13.8年
租賃活動摘要 （總數）：
新費率		$57.55			$56.99			$69.26			$67.78		$56.09		$53.33
RSF		1,114,001						2,256,858					4,306,072
加權平均租賃 術語		6.6年						7.7年					11.3年
租賃費用(1)
到期率		$46.19			$48.02			$52.27			$55.24		$43.84		$45.20
RSF		888,415						2,301,346					5,027,773

租賃活動包括我們投資的北美物業的100%業績。

(1)不包括按月租賃總額 129,549無國界記者組織和 86,092RSF截至 2024年6月30日 和2023年12月31日，分別為。在.期間落後十二個月

告一段落2024年6月30日，我們平均給予免租金優惠 0.8月份每年。

(2)包括一次續訂總計 34,611我們大斯坦福子市場的RSF。不包括此次續訂，截至三個月的租金變化 2024年6月30日

是13.6% 和9.1%(cash基礎).根據執行的租賃數量和組合，租金率變化可能會在季度之間出現波動。參閲

“預測結果“第2項中涉及截至2024年12月31日的年度執行租賃的預期租金變化。

(3)有關更多信息，包括項目總成本，請參閲第2項中的“新A/A+級開發和重建房產：管道摘要”。

52

合同租賃到期情況彙總

下表總結了截至日期我們物業的合同租賃到期情況 2024年6月30日:

年				RSF				百分比 佔領的RSF				年租金收入 (per RSF）(1)				百分比 年租金收入
	2024	(2)			1,629,725				4.1%				$52.61				3.9%
	2025				3,969,159				10.1%				$52.32				9.4%
	2026				2,741,258				6.9%				$52.81				6.6%
	2027				3,155,424				8.0%				$52.84				7.6%
	2028				4,697,787				11.9%				$51.91				11.1%
	2029				2,519,629				6.4%				$51.26				5.9%
	2030				2,732,244				6.9%				$46.39				5.8%
	2031				3,655,986				9.3%				$54.89				9.1%
	2032				1,078,558				2.7%				$59.67				2.9%
	2033				2,872,541				7.3%				$51.57				6.7%
此後					10,398,273				26.4%				$65.96				31.0%

(1)代表截至日期的有效金額 2024年6月30日.

(2)不包括按月租賃總額 129,549 RSF截至 2024年6月30日.

下表列出了我們剩餘時間按市場劃分的租賃費用 2024為了.2025截至2024年6月30日:

		2024合同租賃到期（RSF）
市場		租賃		談判/ 期待		面向未來 發展/重建(1)					剩餘 屆滿 租契(2)		總(3)		每年一次 租賃 收入 (per RSF）(4)
						vbl.承諾 近期/ 預期的優先級			未來
大波士頓		14,075		57,179		—			104,500		210,588		386,342		$78.66
舊金山灣區		—		58,517		107,250			—		252,300		418,067		55.48
聖地亞哥		27,119		—		—			226,144		17,408		270,671		29.33
西雅圖		18,107		—		—			—		111,263		129,370		20.78
馬裏蘭州		—		—		—			—		10,919		10,919		5.62
研究三角		—		10,478		—			—		18,439		28,917		37.70
紐約市		—		5,896		—			—		355,792	(5)	361,688		53.71
德克薩斯州		—		—		—			—		—		—		—
加拿大		13,321		—		—			—		—		13,321		26.58
非集羣/其他市場		—		—		—			—		10,430		10,430		57.02
總		72,622		132,070		107,250			330,644		987,139		1,629,725		$52.61
到期租約的百分比		4%		8%		7%			20%		61%		100%
		2025合同租賃到期（RSF）											年租金 收入 (per RSF）(4)
市場		租賃		談判/ 期待		面向未來 開發/ 重建項目(1)			剩餘 屆滿 租契(6)		總
大波士頓		44,332		38,705		25,312			890,639	(7)	998,988		$78.18
舊金山灣區		35,797		83,980		—			491,082		610,859		71.91
聖地亞哥		22,324		28,854		269,048			257,832		578,058		27.46
西雅圖		—		14,058		50,552			215,294		279,904		31.76
馬裏蘭州		35,055		—		—			185,357		220,412		28.41
研究三角		—		—		—			320,957		320,957		51.34
紐約市		—		—		—			67,215		67,215		106.25
德克薩斯州		—		357,136		198,972			247,246		803,354		36.27
加拿大		—		—		—			88,412		88,412		20.31
非集羣/其他市場		—		—		—			1,000		1,000		49.20
總		137,508		522,733		543,884			2,765,034		3,969,159		$52.32
到期租約的百分比		3%		13%		14%			70%		100%

(1)主要代表最近為未來價值創造機會而收購的資產，我們預計，根據市場條件和租賃情況，

開始從非實驗室空間向實驗室空間的首次轉換，或開始未來的地面開發。截至 2024年6月30日、年租金

這些將於年到期的租賃的收入 2024和2025是 $42.98根據RSF和 $32.71每個RSF，分別。這些租賃的加權平均到期日期

年期滿 2024和2025是 2024年9月29日和2025年1月12日，分別。參考“房地產投資“在”下“定義和對賬“在

第2項瞭解更多詳細信息，包括目前包含在租賃物業中的價值創造平方英尺。

(2)不包括腳註5所述的到期日，年剩餘最大的合同租賃到期日 2024是97,702RSF在我們所在的Mission Bay子市場

努力留住當前的租户。

(3)不包括按月租賃總額 129,549RSF 截至2024年6月30日.

(4)代表有效金額 截至2024年6月30日.

(5)包括 349,947 位於東42街219號的RSF被歸類為持有待售 截至2024年6月30日並於2024年7月售出.

(6)關鍵剩餘到期租賃 2025 包括600,477三個子市場的RSF加權平均到期日為 2025年2月1日和年租金收入

截至2024年6月30日大致合計 3700萬美元包括以下內容：（i） 248,700亞歷山大科技廣場的RSF®我們的大型校園

劍橋子市場，其中 171,945RSF預計將從單租户重新定位為多租户，我們正在評估重新定位的選項

剩餘76,755RSF;（ii） 247,246工業界的RSF奧斯汀子市場的l和研發空間，我們正在評估重新租賃或重新定位的市場選擇

空間;和（iii） 104,531RSF位於我們的Research Triangle市場，目前正在重新租賃。 我們預計這些空間的停機時間範圍從 12至24

加權平均數為月。

(7)包括816,048劍橋/內郊區合同租賃中斷的RSF 子市場.有關更多詳細信息，請參閲腳註6。

53

前20名租户

92%前20名租户的年租金收入來自投資級

或公開交易的大盤股租户(1)

我們的物業出租給高質量和多元化的租户羣體，沒有任何個人租户佔比超過 5.7%

截至2013年，我們的年租金收入 2024年6月30日.下表列出了有關我們20家最大的租賃的信息

北美租户基於截至2011年的年租金收入 2024年6月30日（以千美元計，平均市場除外

上限金額）：

				剩餘 租賃 術語(1) (單位：年)					集料 RSF			每年一次 租賃 收入(1)				百分比 年租金 收入 (1)			投資級 信用評級				平均值 市場 帽子(1) (以十億計)
		租客																	穆迪		標普(S&P)
1		Moderna公司			12.9				1,385,536			$	127,122			5.7%			—		—		$40.5
2		禮來公司			8.6				1,134,349				92,931			4.2			A2		A+		$620.0
3		百時美施貴寶公司			6.6				999,379				76,363			3.4			A2		A+		$107.4
4		武田藥品株式會社			10.9				549,759				47,899			2.2			Baa2		BBB+		$45.4
5		羅氏			5.8				770,279				45,888			2.1			AA2		AA型		$224.0
6		Illumina公司			6.6				955,669				41,588			1.9			Baa3		BBB		$21.4
7		Alphabet公司			3.0				724,223				39,155			1.8			AA2		AA+		$1,805.5
8		270Bio公司(2)			9.2				312,805				33,543			1.5			—		—		$0.2
9		Novartis AG			4.1				450,563				30,969			1.4			A1		AA-		$227.3
10		哈佛大學			6.3				343,858				28,872			1.3			AAA級		AAA級		$—
11		雲軟件集團公司			2.7	(3)			292,013				28,537			1.3			—		—		$—
12		美國政府			6.1				429,359				28,491			1.3			AAA級		AA+		$—
13		優步技術公司			58.3	(4)			1,009,188				27,765			1.3			—		—		$123.5
14		阿斯利康			5.3				450,848				27,156			1.2			A3		A		$213.0
15		輝瑞。			0.7	(5)			504,716				23,730			1.1			A1		A+		$171.0
16		賽諾菲			6.5				267,278				21,444			1.0			A1		AA型		$126.0
17		默克公司			9.0				337,703				21,401			1.0			A1		A+		$293.8
18		安進。			8.5				428,227				21,314			1.0			Baa1		—		$148.0
19		紐約大學			7.6				218,983				21,056			0.9			AA2		AA-		$—
20		麻省理工學院			5.0				246,725				20,527			0.9			AAA級		AAA級		$—
		共計/加權平均數			9.4	(4)			11,811,460			$	805,751			36.5%

年租金收入和RSF包括我們在北美管理的每個物業的100%。參考“年度租金收入“和”投資級或公開交易的大型

租户上限“在”下“定義和對賬“在第2項中瞭解更多詳細信息，包括我們計算未合併雷亞爾年租金收入的方法

房地產合資企業和平均市值分別。

(1)基於截至2011年有效的年租金收入 2024年6月30日.

(2)自.起2024年3月31日，2七十生物公司held 1.814億美元現金、現金等值物和有價證券. 2024年3月，Regeneron Pharmaceuticals，Inc.，一

穆迪和標準普爾分別授予投資級信用評級為Baa 1和BBB+的上市生物技術公司簽訂了一份關於

大約195,000RSF，或 69.6%我們每年的租金收入來自270個生物 截至2024年6月30日.此外， 90.2%年租金收入的

由270號生物產生的，由另一家相關上市生物技術公司擔保。

(3)由2022年收購的物業的一份租約組成，該物業具有未來的開發和重建機會。此次與Cloud Software Group，Inc.的租賃（原名

作為TIBCO Software，Inc.）當我們獲得該房產時就已經到位了。

(4)包括（i）第三街1455號和1515號土地的土地租賃（兩棟建築合計 422,980RSF)和(Ii)第三街1655和1725號的租約(兩棟樓

聚合 586,208在我們未合併的房地產合資企業擁有的觀瀾灣子市場，我們擁有10%的所有權權益。每年一次

租金收入是用我們合併物業的年度租金收入的100%和我們未合併的房地產的年度租金收入的份額來列報的。

房地產合資企業。關於更多細節，請參閲腳註1。撇除該等土地租約，前20名租户的加權平均剩餘租期為8.0

年 截至2024年6月30日.

(5)主要涉及我們紐約市子市場的一棟寫字樓 349,947RSF合同租賃將於2024年7月到期，分類為

截至2024年6月30日持有出售，2024年7月出售。

54

物業的位置

我們物業的位置在許多A/A+類資產中多樣化，這些資產戰略性地聚集在生命科學領域

AAA創新集羣市場的巨型園區。下表列出了RSF總額、物業數量和年租金

截至以下日期的有效收入2024年6月30日在我們在北美的每個市場(千美元，按RSF金額除外)：

		RSF										數量 屬性		年租金收入
市場		運營中		發展		重建項目		總		佔總數的百分比				總		佔總數的百分比		每個RSF
大波士頓		10,751,016		764,036		1,638,878	(1)	13,153,930		28%		73		$848,799		38%		$83.84
舊金山灣區		7,863,964		498,142		282,054		8,644,160		18		66		449,633		20		65.52
聖地亞哥		7,757,132		1,186,104		—		8,943,236		19		88		328,872		15		44.60
西雅圖		3,188,135		31,270		34,306		3,253,711		7		44		138,136		6		45.73
馬裏蘭州		3,804,438		292,946		—		4,097,384		9		51		135,978		6		37.45
研究三角		3,923,169		—		—		3,923,169		8		40		123,315		6		32.27
紐約市		922,477		—		—		922,477		2		4		72,885		3		92.89
德克薩斯州		1,845,159		—		73,298		1,918,457		4		15		57,830		3		32.83
加拿大		933,660		—		139,311		1,072,971		2		12		20,353		1		22.98
非集羣/其他市場		347,806		—		—		347,806		1		10		15,180		1		57.70
持有待售物業		808,692		—		—		808,692		2		5		25,994		1		不適用
北美		42,145,648		2,772,498		2,167,847		47,085,993		100%		408		$2,216,975		100%		$56.87
				4,940,345

(1)主要包括我們積極的重建項目 聚合 716,604RSF在 西爾萬路40、50和60號和冬季街840號l定位 亞歷山大中心®

生命科學-沃爾瑟姆大型校園, 它們是43%租賃/談判以合併基準.這個大型校園項目預計將滿足我們的需求

128號公路子市場。

北美入住率彙總

下表列出了我們的運營物業以及運營和重建的入住率

截至以下日期，我們每個北美市場的房產（不包括待售房產）：

		運營屬性						運營和重建物業
市場		6/30/24		3/31/24		6/30/23		6/30/24		3/31/24		6/30/23
大波士頓		94.2%		94.5%		92.5%		81.7%		83.3%		83.2%
舊金山灣區		94.0		94.4		95.5		90.7		91.2		91.9
聖地亞哥		95.1		95.2		92.8		95.1		95.2		92.8
西雅圖		94.7		94.9		95.1		93.7		93.9		89.5
馬裏蘭州		96.5		95.4		96.2		96.5		95.4		94.9
研究三角		97.4		97.8		94.3		97.4		97.8		94.3
紐約市		85.1	(1)	84.4		88.9		85.1		84.4		88.9
德克薩斯州		95.5		95.1		95.1		91.8		91.5		91.0
小計		94.7		94.9		93.8		90.2		90.6		89.8
加拿大		94.9		91.8		87.3		82.5		77.8		69.2
非集羣/其他市場		75.6		75.4		81.3		75.6		75.4		81.3
北美		94.6%		94.6%		93.6%		89.9%		90.2%		89.2%

(1)亞歷山大中心®生命科學-紐約市大型校園是 95.5%已佔領 2024年6月30日.紐約市市場的佔有率

反映了亞歷山大中心的空缺®對於生命科學- 長海島城物業，這是41.7%已佔領 2024年6月30日.

55

房地產投資

我們商業模式的一個重要組成部分，是我們有紀律地分配資本，用於開發和重新開發新的

A/A+類物業，以及在承保某些已收購物業期間確定的物業增強功能，位於

AAA創新集羣中的協作式生命科學巨型園區。這些項目的重點是提供高質量、通用和

可重複使用的空間，滿足各種租户的房地產需求。完成後，每個創造價值的項目都是

預計將帶來租金收入、淨運營收入和現金流的增長。我們的發展和重建項目

通常位於高質量實體非常希望的位置，我們認為這會導致更高的入住率，更長的時間

租賃條款、更高的租金收入、更高的回報和更大的長期資產價值。我們的前期建設活動是在

為財產的預期用途做好準備的命令，幷包括權利、許可、設計、現場工作和之前的其他活動

地上建築改建工程開工。

我們在房地產方面的投資包括以下內容：2024年6月30日(千美元)：

				發展和重建
				積極的和近期的 施工				未來的機會取決於 市況及租賃
		運營中		在……下面 施工 61%租賃/ 談判		vbl.承諾 近期 51%租賃/ 談判(1)		優先性 預期的		未來		小計		總
平方英尺
運營中		41,336,956		—		—		—		—		—		41,336,956
新的A/A+級開發和 重建房產		—		4,940,345		492,570		2,670,922		27,261,766		35,365,603		35,365,603
價值創造平方英尺目前包含在 出租物業(2)		—		—		(159,884)		(309,148)		(2,938,815)		(3,407,847)		(3,407,847)
總面積，不包括持有的房產 銷售		41,336,956		4,940,345		332,686		2,361,774		24,322,951		31,957,756		73,294,712
持有待售物業		808,692		—		—		—		—		—		808,692
總面積		42,145,648		4,940,345		332,686		2,361,774		24,322,951		31,957,756		74,103,404
房地產投資
截至2011年的總賬面價值 2024年6月30日(3)		$29,178,679		$3,888,714		$58,751		$762,507		$4,242,602		$8,952,574		$38,131,253

(1)表示一個承諾的近期項目預計明年開工建設 二年後 2024年6月30日.

(2)請參閲“房地產投資“在”下“定義和對賬”在第2項中 瞭解更多詳細信息，包括目前包含在租金中的價值創造平方英尺

屬性。

(3)餘額不包括累計折舊和我們應佔的與我們的未合併房地產合資企業持有的物業相關的成本基礎，即

在我們的合併資產負債表中分類為對未合併房地產合資企業的投資。

56

我們在年期間收購房地產資產 截至2024年6月30日的6個月截至本報告之日，懸而未決的金額包括以下內容（以千美元計）：

屬性

子市場/市場

日期 購買

運營中 入住率

未來 發展 RSF(1)

購進價格

截至2024年3月31日的三個月內完成：

多切斯特大道285、299、307和345號（合併合資企業60%的權益）(2)

海港創新區/大波士頓

1/30/24

不適用

1,040,000

$155,321

其他(3)

39,490

194,811

內完成 截至2024年6月30日的三個月:

其他

7,000

201,811

待收購須簽署意向書或買賣 協議

47,600

$249,411

2024年制導射程

$250,000 – $750,000

(1)我們預計將在建設開始後為未來開發和重建項目提供總估計成本和相關收益。

(2)有關更多詳情，請參閲未經審計合併財務報表第1項附註4 -“合併和未合併房地產合資企業”。

(3)包括付款of 3,530萬美元根據我們的合作伙伴有意行使看跌期權的通知，贖回我們的合作伙伴在大波士頓市場一家合併房地產合資企業中的部分所有權權益

2023年12月收到，2024年1月結算。

收購

57

本公司於年內完成房地產資產部分權益的處置及出售截至2024年6月30日的6個月截至本報告日期，懸而未決的包括

以下（以千美元計）：

屬性		子市場/市場		銷售日期		利息售出			RSF		銷售價格
截至2024年6月30日的六個月:
處置不屬於我們大型園區戰略的物業100%權益
99 A街(1)		海港創新區/大波士頓		3/8/24		100%			235,000		$13,350
其他											3,863
											17,213
2024年7月完成：
其他(2)											60,000
											77,213
受意向書或買賣協議約束的待決交易 談判											806,728
											$883,941
2024年處置、部分權益出售和普通股指導範圍									$1,050,000 – $2,050,000

(1)我們在截至2024年3月31日的三個月內完成了出售並認識到 無得無失S.有關更多信息，請參閲未經審計合併財務報表第1項中的註釋3 -“房地產投資”。

(2)處置於2024年7月完成 以2024年7月的租賃比例出租給單一租户n，年淨營業收入為 1 860萬美元基於截至2024年6月30日的三個月年化計算。這項資產是

此前被認為是一個潛在的開發項目，該項目將於2024年7月現場非實驗室空間租賃到期。

處置和出售部分權益

58

refer 到 “淨營業收入“在”下“定義和對賬” 請參閲第2項，瞭解更多詳細信息，包括其與根據GAAP提出的最直接可比財務指標的對賬。

(1)我們在開發和重建項目增量年度淨營業收入中的份額預計將是投入服務主要從 3Q24穿過1Q28 i預計將 3.8億美元.

(2)代表將通過項目交付投入服務的預期增量年度淨營業收入 正在建設中， 一承諾的近期項目預計將於明年開工建設 二

年s.

(3)包括 150萬RSF預計將趨於穩定到2025年以及是 87%租賃和部分交付 至第四季度25 來自預計將在2026年及以後穩定的項目。 除了所代表的項目外， 我們正在評估

一預計優先開發項目可能於2024年下半年開始積極建設，並可能於2025年初步交付.參閲“新A/A+級開發”項下的初始和穩定入住年

和重建物業：當前項目”，請參閲第2項中的更多詳細信息。

新A/A+開發及再開發物業

59

下表列出了年期間投入使用的新A/A+級物業的價值創造開發和重建 截至2024年6月30日的6個月（美元

千人）：

新增年度淨營業收入 1H24交付

聚合4200萬，包括1600萬美元 在……裏面2Q24

北燈塔街500號和 金斯伯裏大道4號(1)		1150 East Lake Avenue East		達內斯敦路9810號		9808醫療中心路
大波士頓/ 劍橋/內城		西雅圖/湖聯盟		馬裏蘭州/羅克維爾		馬裏蘭州/羅克維爾
138，537 RSF		280，361 RSF		195，435 RSF		52，115 RSF
100%之出租		100%之出租		100%之出租		100%之出租

房地產/市場/子市場		2Q24 送貨 日期(2)		我們的 所有權 利息		RSF投入使用								入住率 百分比(3)				項目總				無與倫比的收益率
						在.之前 1/1/24		1Q24		2Q24		總										首字母 穩定下來				首字母 穩定 (Cash基礎）
																		RSF		投資
發展項目
99柯立芝大道/大波士頓/劍橋/內城		不適用		75.0%		43,568		72,846		—		116,414			100%			320,809		$468,000			7.1%				7.0%
北燈塔街500號和金斯伯裏大道4號/更大 波士頓/劍橋/內郊區		5/10/24		100%		—		100,624		37,913		138,537			100%			248,018		427,000			6.2				5.5
1150 Eastlake Avenue East/西雅圖/Lake Union		4/13/24		100%		278,282		—		2,079		280,361			100%			311,631		443,000			6.6				6.7
9810 Darnestown Road/Maryland/Rockville		4/1/24		100%		—		—		195,435		195,435			100%			195,435		135,000			7.1				6.2
9808醫療中心大道/馬裏蘭州/羅克維爾		6/18/24		100%		26,460		—		25,655		52,115			100%			95,061		113,000			5.5				5.5
重建項目
651 Gateway Boulevard/舊金山灣區/南舊金山 Francisco		不適用		50.0%		—		44,652		—		44,652			100%			326,706		487,000			5.0				5.1
亞歷山大中心®先進技術- Monte Villa Parkway/西雅圖/博瑟爾		不適用		100%		65,086		115,598		—		180,684			100%			460,934		229,000			6.3				6.2
加拿大		4/17/24		100%		44,862		9,725		23,900		78,487			100%			250,790		113,000			6.4				6.3
加權平均值/總數		4/21/24				458,258		343,445		284,982		1,086,685						2,209,384		$2,415,000			6.2%				6.1%

(1)圖片代表查爾斯大校區阿森納北燈塔街500號。

(2)代表結束的三個月內發生的交付的平均交付日期 2024年6月30日，按年租金收入加權。

(3)佔領者r截至最近交付，RSF已投入使用。

新的A/A+級開發和重建物業：最近交付

60

柯立芝大道99號		北燈塔街500號和 金斯伯裏大道4號(1)		阿森納街311號		布魯克萊恩大道201號		公園大道401號
大波士頓/ 劍橋/內城		大波士頓/ 劍橋/內城		大波士頓/ 劍橋/內城		大波士頓/芬威		大波士頓/芬威
204，395 RSF		109，481 RSF		308，446 RSF		58，149 RSF		159，959 RSF
36%租賃		92%租賃/談判		21%租賃		99%租賃/談判		14%租賃

公園大道421號		西爾萬路40、50和60號(2)		冬季街840號		歐文斯街1450號(3)		651 Gateway Boulevard
大波士頓/芬威		大波士頓/128號公路		大波士頓/128號公路		舊金山灣區/ Mission Bay		舊金山灣區/ 南舊金山
392，011 RSF		576，924 RSF		139，680 RSF		212，796 RSF		282，054 RSF
13%租賃		29%租賃		100%租賃		- 租賃/談判%		21%租賃

(1)圖片代表查爾斯大校區阿森納北燈塔街500號。

(2)圖片代表亞歷山大中心西爾萬路60號®生命科學-沃爾瑟姆大型校園。該項目預計將滿足我們128號公路子市場的需求。

(3)圖片代表了擴大我們現有亞歷山大中心的單租户或多租户項目®科技-使命灣大型露營地s，我們的合資夥伴將資助100%的建設成本，直到達到

擁有權權益 75%，之後將繳納各自份額的額外資本。 我們目前正在營銷該空間以供租賃，並從公開交易的生物技術和機構租户那裏獲得了初步興趣。

新A/A+級開發和重建物業：當前項目

61

哈麗特·塔布曼路230號		10935、10945和10955 亞歷山大路(1)		4135校園點球場		4155校園點球場		巴恩斯峽谷路10075號
舊金山灣區/ 南舊金山		聖地亞哥/託裏鬆樹		聖地亞哥/ 大學城中心		聖地亞哥/ 大學城中心		聖地亞哥/索倫託梅薩
285，346 RSF		334，996 RSF		426，927 RSF		171，102 RSF		253，079 RSF
100%租賃		100%租賃		100%租賃		100%租賃		70%租賃

1150 East Lake Avenue East		亞歷山大中心® 治療晚期 技術-蒙特別墅公園路(2)		達內斯敦路9820號		9808醫療中心路		8800科技森林廣場
西雅圖/湖聯盟		Seattle/Bothell		馬裏蘭州/羅克維爾		馬裏蘭州/羅克維爾		德克薩斯州/大休斯頓
31，270 RSF		34，306 RSF		250，000 RSF		42，946 RSF		73，298 RSF
100%租賃		98%租賃		100%租賃		69%租賃		41%租賃

(1)圖片代表亞歷山大路10955號 位於亞歷山大廣場一號大型園區。

(2)圖片代表Monte Villa Parkway 3755號。

新A/A+級開發和重建物業：當前項目（續）

62

下表概述了截至2011年我們正在建設的新A/A+級開發和重建物業以及預租賃/談判近期項目

2024年6月30日(千美元)：

房地產/市場/子市場				平方英尺						百分比						入住率(1)
		開發/重建		服役		CIP		總		租賃			租賃/ 談判			首字母				穩定下來
在建工程
2024年和2025年穩定
99柯立芝大道/大波士頓/劍橋/內城		Dev		116,414		204,395		320,809		36%			36%				4Q23			2025
北燈塔街500號和金斯伯裏大道4號/大波士頓/ 劍橋/內城		Dev		138,537		109,481		248,018		85			92				1Q24			2025
201 Brookline Avenue/大波士頓/芬威		Dev		451,967		58,149		510,116		98			99				3Q22			4Q24
840 Winter Street/大波士頓/128號公路		雷傑夫		28,534		139,680		168,214		100			100				4Q24			2025
230 Harriet Tubman Way/舊金山灣區/南舊金山		Dev		—		285,346		285,346		100			100				1Q25			1Q25
4155 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心		Dev		—		171,102		171,102		100			100				4Q24			4Q24
1150 Eastlake Avenue East/西雅圖/Lake Union		Dev		280,361		31,270		311,631		100			100				4Q23			3Q24
亞歷山大中心®先進技術- Monte Villa Parkway/西雅圖/博瑟爾		雷傑夫		426,628		34,306		460,934		98			98				1Q23			4Q24
9820 Darnestown Road/Maryland/Rockville		Dev		—		250,000		250,000		100			100				4Q24			4Q24
9808醫療中心大道/馬裏蘭州/羅克維爾		Dev		52,115		42,946		95,061		69			69				3Q23			4Q24
8800 Technology Forest Place/德克薩斯州/大休斯頓		雷傑夫		50,094		73,298		123,392		41			41				2Q23			2025
加拿大		雷傑夫		111,479		139,311		250,790		73			73				3Q23			2025
				1,656,129		1,539,284		3,195,413		87			87
2026年及以後的穩定
阿森納街311號/大波士頓/劍橋/內郊區		雷傑夫		82,216	(2)	308,446		390,662		21			21				2027			2027
401 Park Drive/大波士頓/芬威		雷傑夫		—		159,959		159,959		14			14				2024			2026
421 Park Drive/大波士頓/芬威		Dev		—		392,011		392,011		13			13				2026			2027
西爾萬路40、50和60號/大波士頓/128號公路		雷傑夫		—		576,924		576,924		29			29				2025			2027
其他/大波士頓		雷傑夫		—		453,869		453,869		—			—	(3)			2027			2027
歐文斯街1450號/舊金山灣區/米申灣		Dev		—		212,796		212,796		—			—	(4)			2025			2026
651 Gateway Boulevard/舊金山灣區/南舊金山		雷傑夫		44,652		282,054		326,706		21			21				1Q24			2026
10935、10945和10955亞歷山大路/聖地亞哥/託裏鬆樹		Dev		—		334,996		334,996		100			100				4Q24			2026
4135 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心		Dev		—		426,927		426,927		100			100				2026			2026
10075 Barnes Canyon Road/聖地亞哥/索倫託梅薩		Dev		—		253,079		253,079		70			70				2025			2026
				126,868		3,401,061		3,527,929		38			38
				1,782,997		4,940,345		6,723,342		61			61
承諾近期項目預計將在未來兩年內開工建設
4165 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心		Dev		—		492,570		492,570		—			51
總				1,782,997		5,432,915		7,215,912		57%			61%
(1)初始入住日期取決於租賃和/或市場條件。穩定入住率可能會因單租户和多租户而異。多租户項目的入住率可能會在一段時間內增加。 (2)我們希望重新開發一個額外的 25,312截至日期佔用空間的RSF 2024年6月30日現有租約到期至2025年下半年，將進入實驗室空間。參考“房地產投資“在 “定義和對賬“請參閲第2項，以獲取更多信息。 (3)代表一個專注於鄰近物業/園區現有租户需求的項目，該項目也將滿足其他非亞歷山大物業/園區的需求。 (4)代表擴大我們現有大型園區的單租户或多租户項目，我們的合資夥伴將資助100%的建設成本，直到獲得 75%，之後它將貢獻其 各自份額的額外資本。我們目前正在營銷該空間以供租賃，並從公開交易的生物技術和機構租户那裏獲得了初步興趣。

新A/A+級開發和重建物業：當前項目（續）

63

		我們的 所有權 利息			100%								無與倫比的收益率
房地產/市場/子市場					服役		CIP		成本 完成		總計為 完成		首字母 穩定下來				初步穩定 (Cash基礎）
在建工程
2024年和2025年穩定
99柯立芝大道/大波士頓/劍橋/內城		75.0%			$135,922		$184,887		$147,191		$468,000			7.1%				7.0%
北燈塔街500號和金斯伯裏大道4號/大波士頓/ 劍橋/內城		100%			279,029		110,110		37,861		427,000			6.2%				5.5%
201 Brookline Avenue/大波士頓/芬威		99.0%			664,823		88,711		21,466		775,000			7.2%				6.5%
840 Winter Street/大波士頓/128號公路		100%			13,651		184,050		39,299		237,000			7.6%				6.5%
230 Harriet Tubman Way/舊金山灣區/南舊金山		47.7%			—		312,344		197,656		510,000			7.4%				6.4%
4155 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心		55.0%			—		124,823		48,177		173,000			7.4%				6.5%
1150 Eastlake Avenue East/西雅圖/Lake Union		100%			373,827		45,984		23,189		443,000			6.6%				6.7%
亞歷山大中心®先進技術- Monte Villa Parkway/西雅圖/博瑟爾		100%			193,641		11,144		24,215		229,000			6.3%				6.2%
9820 Darnestown Road/Maryland/Rockville		100%			—		161,736		15,264		177,000			6.3%				5.6%
9808醫療中心大道/馬裏蘭州/羅克維爾		100%			63,410		47,451		2,139		113,000			5.5%				5.5%
8800 Technology Forest Place/德克薩斯州/大休斯頓		100%			57,055		45,377		9,568		112,000			6.3%				6.0%
加拿大		100%			49,303		44,036		19,661		113,000			6.4%				6.3%
					1,830,661		1,360,653
2026年及以後的穩定(1)
阿森納街311號/大波士頓/劍橋/內郊區		100%			60,555		228,799		待定
401 Park Drive/大波士頓/芬威		100%			—		178,178
421 Park Drive/大波士頓/芬威		99.7%			—		376,163
西爾萬路40、50和60號/大波士頓/128號公路		100%			—		419,034
其他/大波士頓		100%			—		141,776
歐文斯街1450號/舊金山灣區/米申灣		26.3%			—		230,909
651 Gateway Boulevard/舊金山灣區/南舊金山		50.0%			59,265		275,841		151,894		487,000			5.0%				5.1%
10935、10945和10955亞歷山大路/聖地亞哥/託裏鬆樹		100%			—		283,079		219,921		503,000			6.2%				5.8%
4135 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心		55.0%			—		236,595		待定
10075 Barnes Canyon Road/聖地亞哥/索倫託梅薩		50.0%			—		157,687		163,313		321,000			5.5%				5.7%
					119,820		2,528,061
					1,950,481		3,888,714
承諾近期項目預計將在未來兩年內開工建設
4165 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心		55.0%			—		58,751		待定
總					$1,950,481		$3,947,465		$3,840,000	(2)	$9,740,000	(2)
我們的投資份額(2)(3)					$1,880,000		$3,170,000		$3,040,000		$8,090,000
請參閲“初始穩定收益率(無槓桿)“在”下“定義和對賬“請參閲第2項，以獲取更多信息。 (1)我們預計將為每個項目提供總估計成本和相關收益，預計在2026年及以後的幾個季度內穩定下來。 (2)代表四捨五入至最接近的1000萬美元的美元金額，包括列為待定項目的初步估計金額。 (3)代表我們根據開發或重建項目完成後的所有權百分比所佔的投資份額。

新A/A+級開發和重建物業：當前項目（續）

64

69%RSF位於我們的大型園區內

下表總結了截至年我們在北美所有開發和重建項目的關鍵信息 2024年6月30日(千美元)：

市場 房地產/子市場		我們的 所有權 利息			賬面價值		平方英尺
							發展和重建								總(1)
							積極的和近期的 施工				未來的機會取決於 市況及租賃
							在……下面 施工		vbl.承諾 近期		優先性 預期的		未來
大波士頓
大型校園：查爾斯/劍橋/內河上的阿森納 郊區		100%			$350,306		417,927		—		25,312		34,157		477,396
阿森納街311號、北燈塔街500號和金斯伯裏4號 大道
99柯立芝大道/劍橋/內郊區		75.0%			184,887		204,395		—		—		—		204,395
大型校區：亞歷山大中心®生命科學-芬威/ 芬威		(2)			643,052		610,119		—		—		—		610,119
布魯克萊恩大道201號以及公園大道401和421號
大型校區：亞歷山大中心®生命科學-沃爾瑟姆/ 128號公路		100%			665,082		716,604		—		—		515,000		1,231,604
Sylvan Road 40、50和60號、Gate house Drive 35和Winter 840 街道
大型校區：亞歷山大中心®在肯德爾廣場/ 劍橋		100%			124,868		—		—		—		216,455		216,455
埃德温·H·蘭德大道100號
大型校區：亞歷山大科技廣場®/劍橋		100%			7,881		—		—		—		100,000		100,000
大型校園：阿森納路480號和446、458、500和550 阿森納街/劍橋/內郊區		100%			85,126		—		—		—		902,000		902,000
阿森納街446、458、500和550號
大型校區：多切斯特大道285、299、307和345號/ 海港創新區		60.0%			283,744		—		—		—		1,040,000		1,040,000
Necco街/海港創新區10號		100%			104,966		—		—		—		175,000		175,000
超大校園：Moderna一路/128路		100%			26,500		—		—		—		1,085,000		1,085,000
總統大道215號/128號公路		100%			6,816		—		—		—		112,000		112,000
其他創造價值的項目		(3)			295,006		453,869		—		—		1,323,541		1,777,410
					$2,778,234		2,402,914		—		25,312		5,503,153		7,931,379
參閲“Mega campus”下的“Mega campus”定義和對賬“請參閲第2項，以獲取更多信息。 (1)代表一個或多個新的A/A+級房產開發或重建完成後的總面積。所展示的面積包括目前運營的建築物的RSF，這些建築物還擁有 未來的發展或重建機會。現有現有租賃到期後，我們打算拆除或重新開發現有物業。參考“房地產投資“在”下“定義和 對賬“請參閲第2項，瞭解更多信息，包括目前包含在租賃物業中的價值創造平方英尺。 (2)我們有一個99.0%對布魯克林大道201號的興趣聚集 58,149RSF，a 100%對401 Park Drive的興趣總計 159,959RSF，還有 99.7%對421 Park Drive的興趣總計 392,011RSF。 (3)包括我們通過房地產合資企業擁有部分權益的房產。請參閲我們未經審計的合併財務報表第1項中的註釋4 -“合併和未合併房地產合資企業”， 更多細節。

新A/A+級開發和重建物業：管道摘要

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市場 房地產/子市場		我們的 所有權 利息			賬面價值		平方英尺
							發展和重建								總(1)
							積極的和近期的 施工				未來的機會取決於 市況及租賃
							在……下面 施工		vbl.承諾 近期		優先性 預期的		未來
舊金山灣區
大型校區：亞歷山大中心®科學技術 - 使命灣/使命灣		26.3%			$230,909		212,796		—		—		—		212,796
歐文斯街1450號
亞歷山大中心®生命科學-米爾佈雷/南舊金山		47.7%			469,434		285,346		—		198,188		150,213		633,747
Harriet Tubman Way 230號、Adrian Road 201和231號以及6和30號 羅林斯路
大型園區：亞歷山大技術中心®- 門户/ 南舊金山		50.0%			302,398		282,054		—		—		291,000		573,054
651 Gateway Boulevard
大型校區：亞歷山大中心®先進技術 - 坦福蘭/南舊金山		100%			388,661		—		—		150,000		1,780,000		1,930,000
1122、1150和1178 El Camino Real
大型校區：亞歷山大中心®先進技術 - 南舊金山/南舊金山		100%			6,655		—		—		107,250		90,000		197,250
211(2)和東格蘭德大道269號
大型校區：亞歷山大中心® 生命科學- San 卡洛斯/大斯坦福		100%			435,269		—		—		105,000		1,392,830		1,497,830
960工業路、987和1075商業街以及888 布蘭斯滕路
3825和3875 Fabian Way/大斯坦福		100%			151,762		—		—		—		478,000		478,000
耿路2100、2200、2300和2400號/大斯坦福		100%			35,759		—		—		—		240,000		240,000
加州大道901號/大斯坦福		100%			18,640		—		—		—		56,924		56,924
Mega校區：88 Bluxome Street/SoMa		100%			388,020		—		—		—		1,070,925		1,070,925
其他創造價值的項目		100%			—		—		—		—		25,000		25,000
					$2,427,507		780,196		—		560,438		5,574,892		6,915,526
參閲“Mega campus”下的“Mega campus”定義和對賬“請參閲第2項，以獲取更多信息。 (1)代表一個或多個新的A/A+級房產開發或重建完成後的總面積。所展示的面積包括目前運營的建築物的RSF，這些建築物還擁有 未來的發展或重建機會。現有現有租賃到期後，我們打算拆除或重新開發現有物業。參考“房地產投資“在”下“定義和 對賬“請參閲第2項，瞭解更多信息，包括目前包含在租賃物業中的價值創造平方英尺。 (2)我們通過房地產合資企業擁有該房產的部分權益。有關更多詳情，請參閲未經審計合併財務報表第1項附註4 -“合併和未合併房地產合資企業”。

新的班級A/A+開發和重建物業：管道摘要（續）

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市場 房地產/子市場		我們的 所有權 利息			賬面價值		平方英尺
							發展和重建								總(1)
							積極的和近期的 施工				未來的機會取決於 市況及租賃
							在……下面 施工		vbl.承諾 近期		優先性 預期的		未來
聖地亞哥
超大校園：亞歷山大廣場一號/託裏·派恩斯		100%			$339,673		334,996		—		—		125,280		460,276
10935、10945和10955亞歷山大路以及10975和10995 Torreyana Road
大型校園：亞歷山大/大學城的校園點 中心		55.0%			584,337		598,029		492,570		—		650,000		1,740,599
10010(2), 10140(2)，以及10260 Campus Point Drive和4135、4155、 4161、4165和4275(2)校園點球場
Mega Campus：亞歷山大/索倫託梅薩的SD Tech		50.0%			283,420		253,079		—		250,000		243,845		746,924
斯克蘭頓路9805號以及巴恩斯峽谷路10065和10075號
11255和11355 North Torrey Pines路/Torrey Pines		100%			146,905		—		—		153,000		62,000		215,000
ARE鎮中心/大學城中心		100%			19,163		—		—		230,000		—		230,000
9363、9373和9393 Towne Centre Drive
亞歷山大海岸/大學城中心		100%			135,662		—		—		—		537,000		537,000
8410-8750 Genesee Avenue和4282 Esplanade Court
大型校園：Illumina Way 5200/大學城中心		51.0%			17,443		—		—		—		451,832		451,832
9625 Towne Centre Drive/大學城中心		30.0%			837		—		—		—		100,000		100,000
大型校園：亞歷山大/索倫託梅薩的序列區		100%			46,323		—		—		—		1,798,915		1,798,915
6260、6290、6310、6340、6350和6450序列驅動器
亞歷山大/索倫託梅薩的斯克裏普斯科學園		100%			118,800		—		—		—		598,349		598,349
10048、10219、10256和10260 Meanley Drive和10277 斯克裏普斯牧場大道
太平洋科技園/索倫託梅薩		50.0%			23,845		—		—		—		149,000		149,000
威普爾斯街9444號
4025、4031、4045和4075索倫託山谷大道/索倫託 谷地		100%			43,064		—		—		—		247,000		247,000
其他創造價值的項目		100%			74,588		—		—		—		475,000		475,000
					$1,834,060		1,186,104		492,570		633,000		5,438,221		7,749,895
參閲“Mega campus”下的“Mega campus”定義和對賬“請參閲第2項，以獲取更多信息。 (1)代表一個或多個新的A/A+級房產開發或重建完成後的總面積。所展示的面積包括目前運營的建築物的RSF，這些建築物還擁有 未來的發展或重建機會。現有現有租賃到期後，我們打算拆除或重新開發現有物業。參考“房地產投資“在”下“定義和 對賬“請參閲第2項，瞭解更多信息，包括目前包含在租賃物業中的價值創造平方英尺。 (2)我們對該房產擁有100%的權益。

新的班級A/A+開發和重建物業：管道摘要（續）

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市場 房地產/子市場		我們的 所有權 利息			賬面價值		平方英尺
							發展和重建								總(1)
							積極的和近期的 施工				未來的機會取決於 市況及租賃
							在……下面 施工		vbl.承諾 近期		優先性 預期的		未來
西雅圖
大型校區：亞歷山大中心® 生命科學- Eastlake/ 聯合湖畔		100%			$45,984		31,270		—		—		—		31,270
1150 East Lake Avenue East
亞歷山大中心®先進技術- Monte Villa Parkway/Bothell		100%			11,144		34,306		—		50,552		—		84,858
3301 Monte Villa Parkway
大型校區：亞歷山大中心®生命科學-南方 湖聯盟/湖聯盟		(2)			452,222		—		—		1,095,586		188,400		1,283,986
德克斯特大道北601號和701號以及默瑟街800號
第四大道南830號和1010號/SoDo		100%			58,530		—		—		—		597,313		597,313
大型校區：亞歷山大中心®先進技術 - 峽谷公園/博瑟爾		100%			16,891		—		—		—		230,000		230,000
東南第20大道21660號
其他創造價值的項目		100%			140,480		—		—		—		706,087		706,087
					725,251		65,576		—		1,146,138		1,721,800		2,933,514
馬裏蘭州
大型校區：亞歷山大中心®生命科學-陰暗 格羅夫/羅克維爾		100%			230,578		292,946		—		—		296,000		588,946
9808 Medical Center Drive以及9820和9830 Darnestown Road
					230,578		292,946		—		—		296,000		588,946
研究三角
大型校區：亞歷山大中心®先進技術 - 研究三角/研究三角		100%			101,026		—		—		180,000		990,000		1,170,000
戴維斯大道4號和12號
大型校區：亞歷山大中心®生命科學-達勒姆/ 研究三角		100%			174,404		—		—		—		2,210,000		2,210,000
摩爾大道41號
大型校區：亞歷山大中心®下一代藥品/ 研究三角		100%			$106,777		—		—		—		1,055,000		1,055,000
東康沃爾路3029號
參閲“Mega campus”下的“Mega campus”定義和對賬“請參閲第2項，以獲取更多信息。 (1)代表一個或多個新的A/A+級房產開發或重建完成後的總面積。所展示的面積包括目前運營的建築物的RSF，這些建築物還擁有 未來的發展或重建機會。現有現有租賃到期後，我們打算拆除或重新開發現有物業。參考“房地產投資“在”下“定義和 對賬“請參閲第2項，瞭解更多信息，包括目前包含在租賃物業中的價值創造平方英尺。 (2)我們有一個100%德克斯特大道北601號和701號的權益總計 414,986RSF和a 60%對默瑟街800號優先預期開發項目的興趣彙總 869,000RSF。

新的班級A/A+開發和重建物業：管道摘要（續）

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市場 房地產/子市場		我們的 所有權 利息			賬面價值		平方英尺
							發展和重建								總(1)
							積極的和近期的 施工				未來的機會取決於 市況及租賃
							在……下面 施工		vbl.承諾 近期		優先性 預期的		未來
研究三角（續）
大型校區：亞歷山大中心®可持續 技術/研究三角		100%			$52,777		—		—		—		750,000		750,000
TW Alexander Drive 120號，北卡羅來納州54號高速公路東2752號，南10號 三角車道
卡皮托拉大道100號/研究三角		100%			—		—		—		—		65,965		65,965
其他創造價值的項目		100%			4,185		—		—		—		76,262		76,262
					439,169		—		—		180,000		5,147,227		5,327,227
紐約市
大型校區：亞歷山大中心®生命科學-紐約 城市/紐約市		100%			161,482		—		—		—		550,000	(2)	550,000
					161,482		—		—		—		550,000		550,000
德克薩斯州
亞歷山大中心®林地的先進技術/ 大休斯頓		100%			48,250		73,298		—		—		116,405		189,703
8800科技森林廣場
Trinity Street 1001和Red River Street 1020/Austin		100%			9,929		—		—		126,034		123,976		250,010
其他創造價值的項目		100%			135,323		—		—		—		1,694,000		1,694,000
					193,502		73,298		—		126,034		1,934,381		2,133,713
加拿大		100%			44,036		139,311		—		—		371,743		511,054
其他創造價值的項目		100%			118,755		—		—		—		724,349		724,349
截至目前管道總數 2024年6月30日					$8,952,574	(3)	4,940,345		492,570		2,670,922		27,261,766		35,365,603

參閲“Mega campus”下的“Mega campus”定義和對賬“請參閲第2項，以獲取更多信息。

(1)總面積包括 3,407,847RSF我們預計將拆除或重新開發並開始未來建設的當前運營建築物。參考“房地產投資“在”下“定義和對賬“在項中

2瞭解更多信息，包括目前包含在租賃物業中的價值創造平方英尺。

(2)根據期權協議，我們目前正在與紐約市就一座新生命科學大樓的未來選址進行長期土地租賃談判，總金額約為 550,000SF.

(3)I包括 39億美元 目前正在建設的項目 61% 租賃/談判.我們還預計開始建設 一承諾的近期項目彙總 5880萬美元，這是 51%租賃/

談判，在接下來 二年後 2024年6月30日.

新的班級A/A+開發和重建物業：管道摘要（續）

69

行動的結果

我們提供了項目的表格比較，無論是收益還是損失，這可能有助於對我們的結果進行高層理解

併為截至2011年10-k表格年度報告中包含的披露提供背景信息 2023年12月31日還有我們的

隨後的10-Q表格季度報告。我們相信，這種表格展示有助於投資者更好地理解

公司層面做出的決策和開展的活動顯着影響我們從2011年至2012年的經營業績比較

期我們還相信，這種表格演示將補充投資者對我們的披露和房地產的瞭解

經營業績。出售房地產的損益和被歸類為持有待售資產的減值與公司-

平分處置房地產的決策。提前清償債務的收益或損失與公司層面的融資有關

決策重點放在我們的資本結構戰略上。非房地產投資的重大已實現和未實現損益，

房地產和非房地產投資減值減值，因員工辭職而加速的股票補償費用

高管與我們房地產資產的經營業績無關，因為它們是戰略、公司層面的結果。

非房地產投資決策和外部市場狀況。非房地產投資減值與

我們房地產的經營業績，因為它們代表了非房地產投資在其公允價值時的減記

由於一般市場的變化或其他非我們所能控制的條件，本公司的資產淨值將低於其各自的賬面價值。意義重大

本期表格披露中包括的項目，無論是收益還是損失，在項目2中有更詳細的説明。

包括在Alexandria普通股股東應佔淨收益中截至2024年6月30日的三個月和六個月和2023

相關每股金額如下(除每股金額外，以百萬計)：

	截至6月30日的三個月，								截至6月30日的六個月，
	2024		2023		2024		2023		2024		2023		2024		2023
	量				每股--稀釋後				量				每股--稀釋後
非房地產未實現虧損 投資	$(64.2)		$(77.9)		$(0.37)		$(0.46)		$(35.1)		$(143.8)		$(0.20)		$(0.84)
房地產銷售收益	—		214.8		—		1.26		0.4		214.8		—		1.26
非房地產投資減值準備	(12.8)		(23.0)		(0.08)		(0.13)		(27.5)		(23.0)		(0.16)		(0.13)
房地產減值準備	(30.8)		(168.6)		(0.18)		(0.99)		(30.8)		(168.6)		(0.18)		(0.99)
總	$(107.8)		$(54.7)		$(0.63)		$(0.32)		$(93.0)		$(120.6)		$(0.54)		$(0.70)

請參閲我們未經審計的綜合財務報表的註釋3 -“房地產投資”和註釋7 -“投資”

第1項瞭解更多信息。

70

相同的屬性

我們通過對某些公司的運營業績的評估來補充對運營業績的評估

屬性，稱為“相同屬性”。有關確定我們的Same Properties投資組合的更多信息，請參閲

“相同的屬性比較“在”下“定義和對賬”在第2項中。下表提供了有關我們的信息

相同的屬性 截至2024年6月30日的三個月和六個月:

		2024年6月30日
		截至三個月		截至六個月
與上年同期相比，淨營業收入的百分比變化		1.5%		1.1%
可比期間淨營業收入（現金制）百分比變化 與去年		3.9%		3.7%
營業利潤率		70%		70%
相同物業的數量		350		346
RSF		35,626,897		34,775,838
入住率-本期平均值		94.6%		94.2%
入住率-同期與上一年的平均值		94.4%		94.6%

下表將相同屬性的數量與總屬性進行了協調 截至2024年6月30日的6個月:

開發-正在建設中		屬性
布魯克萊恩大道201號		1
1150 East Lake Avenue East		1
達內斯敦路9820號		1
柯立芝大道99號		1
北燈塔街500號和金斯伯裏大道4號		2
9808醫療中心路		1
歐文斯街1450號		1
哈麗特·塔布曼路230號		1
4155校園點球場		1
10935、10945和10955亞歷山大路		3
巴恩斯峽谷路10075號		1
公園大道421號		1
4135校園點球場		1
		16
開發-投入使用後 2023年1月1日		屬性
751 Gateway Boulevard		1
尼科街15號		1
賓尼街325號		1
6040喬治瓦茨山道		1
達內斯敦路9810號		1
		5
重建-正在建設		屬性
冬季街840號		1
西爾萬路40、50和60號		3
亞歷山大中心®先進技術- Monte 別墅公園路		6
651 Gateway Boulevard		1
公園大道401號		1
8800科技森林廣場		1
阿森納街311號		1
加拿大		4
其他		2
		20

重新開發-投入使用後 2023年1月1日		屬性
世紀大道20400號		1
第一街140號		1
埃利斯路2400號、摩爾道40號和TW Alexander 14號 駕駛		3
9601和9603醫療中心大道		2
		7
之後的收購 2023年1月1日		屬性
其他		5
		5
未合併的房地產合資企業		4
持有待售物業		5
從相同屬性中排除的屬性總數		62
相同的屬性		346
截至目前北美房產總數 2024年6月30日		408

71

截至三個月的結果比較 2024年6月30日日止三個月 2023年6月30日

下表列出了相同房產和非相同房產淨營業收入組成部分的比較

截至三個月的房產 2024年6月30日，相較於截至2023年6月30日（美元單位：千）。指

至“定義和對賬“第2項中的定義”租户復甦”和“淨營業收入”及其對賬

根據根據GAAP列出的最直接可比的財務指標、租金收入和淨利潤，

分別進行了分析。

		截至6月30日的三個月，
		2024		2023		$Change		更改百分比
租金收入：
相同的屬性		$464,917		$454,603		$10,314		2.3%
不同的屬性		111,918		83,286		28,632		34.4
租金收入		576,835		537,889		38,946		7.2
相同的屬性		156,945		153,802		3,143		2.0
不同的屬性		21,382		12,648		8,734		69.1
租户復甦		178,327		166,450		11,877		7.1
租金收入		755,162		704,339		50,823		7.2
相同的屬性		377		300		77		25.7
不同的屬性		11,195		9,261		1,934		20.9
其他收入		11,572		9,561		2,011		21.0
相同的屬性		622,239		608,705		13,534		2.2
不同的屬性		144,495		105,195		39,300		37.4
總收入		766,734		713,900		52,834		7.4
相同的屬性		185,721		178,544		7,177		4.0
不同的屬性		31,533		33,290		(1,757)		(5.3)
租賃業務		217,254		211,834		5,420		2.6
相同的屬性		436,518		430,161		6,357		1.5
不同的屬性		112,962		71,905		41,057		57.1
淨營業收入		$549,480		$502,066		$47,414		9.4%
淨營業收入-相同房產		$436,518		$430,161		$6,357		1.5%
直線租金收入		(17,856)		(26,981)		9,125		(33.8)
所獲得的低於市場租賃的攤銷		(15,910)		(15,619)		(291)		1.9
淨營業收入-相同房產（現金制）		$402,752		$387,561		$15,191		3.9%

72

租金收入

T租金的總收入 截至2024年6月30日的三個月 增額通過5080萬美元，或7.2%，至7.552億美元,

與$70430萬對於截至2023年6月30日止三個月由於 增加租金收入和租户

恢復，如下所述。

租金收入

總租金收入 截至2024年6月30日的三個月 增額通過3890萬美元，或7.2%，至5.768億美元,

與5.379億美元對於截至2023年6月30日止三個月.這個增加主要是由於租金上漲

我們與以下相關的非相同房產的收入 270萬RSF投入使用的開發和重建項目

之後 2023年4月1日 and 四運營資產彙總 486,610RSF在 2023年4月1日.

來自我們相同房產的租金收入 截至2024年6月30日的三個月 增額通過1030萬美元，或2.3%，至

4.649億美元，與4.546億美元對於截至2023年6月30日止三個月. 這個增加主要是由於租金

自那以來，續租和重新租賃空間增加 2023年4月1日.

租户復甦

租户恢復 截至2024年6月30日的三個月 增額通過1190萬美元，或7.1%，至1.783億美元，比較

至1.665億美元對於截至2023年6月30日止三個月。這增加主要來自與我們相關的非相同房產

投入使用的開發和重建項目以及之後收購的房產 2023年4月1日，如上所述

在“租金收入”下。

同一物業的租户恢復 截至2024年6月30日的三個月 增額通過3.1百萬美元，或2.0%，至

1.569億美元，與1.538億美元對於截至2023年6月30日止三個月，主要是由於運營費用較高

在此期間截至2024年6月30日的三個月，如下文“租賃業務”中所討論. 自.起2024年6月30日, 94%我們的租約

(on以年租金收入為基礎）是三重淨租賃，要求租户支付幾乎所有房地產税、保險，

公用事業、維修和維護、公共區域費用和其他運營費用（包括增加的費用）

基本租金。

租賃業務

租賃運營費用總額 截至2024年6月30日的三個月 增額通過540萬美元，或2.6%，至

2.173億美元，與2.118億美元對於截至2023年6月30日止三個月. 這個增加主要是由於增量

與我們相同房產相關的費用，如下所述。

Same Properties的租金運營費用 增額通過7.2百萬美元，或4.0%，至1.857億美元在此期間三個月

截至2024年6月30日，與1.785億美元對於截至2023年6月30日止三個月,主要是由於

(i)公用事業費用總計 4.2百萬美元，由於利率較高，以及（ii） 財產税總計 3.3百萬美元，主要是由於每年

加州監管上漲高達2%，以及因出售部分權益而重新評估的價值增加.

折舊及攤銷

折舊和攤銷費用 截至2024年6月30日的三個月 增額通過1720萬美元，或6.3%，至

2.907億美元，與2.736億美元對於截至2023年6月30日止三個月. 這個增加主要是由於額外的

投入服務的開發和重建項目以及收購物業的折舊，如上文所述

“租金收入.”

一般和行政費用

的一般和行政費用截至2024年6月30日的三個月 減少通過 1.3百萬美元，或2.7%，至

4460萬美元，與4590萬美元 對於截至2023年6月30日止三個月。這個減少量主要是由於減少

由於我們的兩名高管於2023年下半年辭職而產生的補償費用。 佔淨營業額的百分比

收入、我們過去十二個月的一般和行政費用結束 2024年6月30日和2023是9.2%和9.7%,

分別.

73

利息開支

的利息支出截至2024年6月30日的三個月和2023由以下部分組成(千美元)：

		截至6月30日的三個月，
組件		2024		2023		變化
毛利		$126,828		$108,746		$18,082
資本化利息		(81,039)		(91,674)		10,635
利息開支		$45,789		$17,072		$28,717
平均未償債務餘額(1)		$12,454,474		$11,346,604		$1,107,870
加權平均年利率(2)		4.1%		3.8%		0.3%

(1)代表各時期內平均未償債務餘額。

(2)代表產生的年化總利息除以相應期間平均未償債務餘額。

年內利息支出的淨變化 截至2024年6月30日的三個月，與日止三個月

30, 2023，原因如下（以千美元計）：

組件		利率(1)				生效日期		變化
利息增加是由於：
債務發行：
2054年到期的60000萬美元無擔保優先票據			5.71%			2024年2月		$8,440
2036年到期的40000萬美元無擔保優先票據			5.38%			2024年2月		5,264
建築借款和有擔保票據利率增加 應付			8.14%					1,145
平均未償餘額增加和/或借款利率上升 根據商業票據計劃和無擔保高級信貸額度								2,382
其他利息增加								851
總利息的變動								18,082
資本化利息減少								10,635
利息支出的總變動								$28,717

(1)代表截至適用期末的加權平均利率，包括貸款費用攤銷、債務溢價（折扣）攤銷，以及

其他銀行費用。

房地產減值準備

2020年和2022年，我們在大波士頓市場執行了兩項潛在收購的購買協議，其中

聚合 140萬未來發展的RSF。總採購價格合計 $36680萬，我們最初預計

2024年後完成這些收購。我們對每個地點的意圖包括在現有建築到期後拆除現有建築

就地租賃和生命科學財產的開發。截至2024年6月30日的三個月內，我們決定不再

由於當前的宏觀經濟環境對財務前景產生了負面影響，繼續進行這些收購

對於這些項目。因此，我們確認了總計的減損費用 3080萬美元，主要包括收購前

與這些潛在收購相關的成本.

在.期間截至2023年6月30日止三個月，我們確認了房地產減損費用總額 1.686億美元,

主要是為了減少攜帶量 我們的128號公路子品牌內有三棟辦公樓t將其當前公允價值減去成本

賣.

74

投資損失

在.期間截至2024年6月30日的三個月，我們認可投資 損失聚合 4370萬美元. 這損失組成

未實現 損失的 2020萬美元主要是由於 減少量我們對公開交易實體的投資的公允價值以及

a 4410萬美元因未實現資產重新分類而產生 利得前期確認為銷售已實現收益

投資在 截至2024年6月30日的三個月. 投資 損失還包括實現 利得的3340萬美元，部分

偏移量損失費用 1280萬美元主要與以下內容有關二對私人持有實體的非房地產投資

報告資產淨值。

在.期間截至2023年6月30日止三個月，我們認可了一項投資 損失聚合 7830萬美元，其中包括

的7790萬美元未實現 損失和37.1萬美元已實現 損失.

有關我們投資的更多信息，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註7 -“投資”

在第1項中.有關我們的減損會計政策，請參閲我們的註釋2 -“重要會計政策摘要”中的“投資”

未經審核 第1項合併財務報表。

房地產銷售收益

在.期間截至2023年6月30日止三個月，我們認識到2.148億美元漲勢與完成有關 六真實

遺產處置.該收益在我們的綜合運營報表中被歸類為房地產銷售收益

截至2023年6月30日止三個月.

其他綜合性的損失

其他綜合總計 損失對於截至2024年6月30日的三個月減少了 780萬美元總計淨

未實現損失的390萬美元與淨未實現相比 利得 of 390萬美元對於截至2023年6月30日止三個月，主要

與我們在加拿大的業務相關的外幣兑換有關。

75

結果比較 截至2024年6月30日的6個月發送到截至2023年6月30日的六個月

下表列出了相同房產和非相同房產淨營業收入組成部分的比較

的屬性 截至2024年6月30日的6個月，與截至2023年6月30日的六個月（美元單位：千）。參閲

“定義和對賬“第2項中的定義”租户復甦”和“淨營業收入”及其對賬

根據GAAP列出的最直接可比的財務指標、租金收入和淨利潤，

分別進行了分析。

		截至6月30日的六個月，
		2024		2023		$Change		更改百分比
租金收入：
相同的屬性		$910,423		$893,008		$17,415		2.0%
不同的屬性		247,812		163,183		84,629		51.9
租金收入		1,158,235		1,056,191		102,044		9.7
相同的屬性		311,894		303,702		8,192		2.7
不同的屬性		40,584		32,395		8,189		25.3
租户復甦		352,478		336,097		16,381		4.9
租金收入		1,510,713		1,392,288		118,425		8.5
相同的屬性		715		737		(22)		(3.0)
不同的屬性		24,414		21,670		2,744		12.7
其他收入		25,129		22,407		2,722		12.1
相同的屬性		1,223,032		1,197,447		25,585		2.1
不同的屬性		312,810		217,248		95,562		44.0
總收入		1,535,842		1,414,695		121,147		8.6
相同的屬性		366,985		350,672		16,313		4.7
不同的屬性		68,583		68,095		488		0.7
租賃業務		435,568		418,767		16,801		4.0
相同的屬性		856,047		846,775		9,272		1.1
不同的屬性		244,227		149,153		95,074		63.7
淨營業收入		$1,100,274		$995,928		$104,346		10.5%
淨營業收入-相同房產		$856,047		$846,775		$9,272		1.1%
直線租金收入		(32,773)		(51,793)		19,020		(36.7)
所獲得的低於市場租賃的攤銷		(30,910)		(30,758)		(152)		0.5
淨營業收入-相同房產（現金制）		$792,364		$764,224		$28,140		3.7%

76

租金收入

租金總收入 截至2024年6月30日的6個月 增額通過1.184億美元，或8.5%，至15億美元,

與14億美元對於截至2023年6月30日的六個月，由於 增加在租金收入和租户復甦方面，

下面將進行討論。

租金收入

總租金收入 截至2024年6月30日的6個月 增額通過$10200萬，或9.7%，至12億美元，比較

至11億美元對於截至2023年6月30日的六個月。這個增加主要是由於我們的非租賃收入增加

與之相關的相同房產 390萬RSF之後投入使用的開發和重建項目的數量 1月1日，

2023 和五運營資產彙總 734,353RSF在 2023年1月1日.

來自我們相同房產的租金收入 截至2024年6月30日的6個月 增額通過1740萬美元，或2.0%，至

$91040萬，與89300萬美元對於截至2023年6月30日的六個月。這個增加主要是由於租金

自那以來，續租和重新租賃空間增加 2023年1月1日.

租户復甦

租户恢復 截至2024年6月30日的6個月 增額通過1640萬美元，或4.9%，至$35250萬，與

3.361億美元對於截至2023年6月30日的六個月。這增加部分來自與我們相關的非相同房產

投入使用的開發和重建項目以及之後收購的房產 2023年1月1日正如所討論的那樣

以上在“租金收入”項下。

同一物業的租户恢復 截至2024年6月30日的6個月 增額通過820萬美元，或2.7%，至

3.119億美元，與$30370萬對於截至2023年6月30日的六個月，主要是由於期間運營費用較高

這個截至2024年6月30日的6個月，如下文“租賃業務”中所討論的。截至 2024年6月30日, 94% 我們的租約(在

年租金收入基礎）是三重淨租賃，要求租户支付幾乎所有房地產税、保險、水電費，

除基本租金外，維修和維護、公共區域費用以及其他運營費用（包括增加的費用）。

租賃業務

租賃運營費用總額 截至2024年6月30日的6個月 增額通過1,680萬美元，或4.0%，至4.356億美元,

c煎蛋卷 4.188億美元對於截至2023年6月30日的六個月，主要是由於增加在我們的相同房產的租金

運營費用由以下部分組成 (i) 財產税的增長總額 650萬美元，主要是由於年度監管增加

加州高達2%，以及由於出售部分權益而重新評估的價值增加，（ii）公用事業增加

費用合計 330萬美元，主要是由於費率較高;及（iii）財產保險費用總額增加 $3.0

百萬，主要是由於保險費較高。

折舊及攤銷

折舊和攤銷費用 截至2024年6月30日的6個月 增額通過3940萬美元，或7.3%，至

5.783億美元，與5.389億美元對於截至2023年6月30日的六個月。這個增加主要是由於額外的

投入服務的開發和重建項目以及收購物業的折舊，如上文所述

“租金收入.”

一般和行政費用

的一般和行政費用截至2024年6月30日的6個月 減少通過2.4百萬美元，或2.5%，至

9170萬美元，與9410萬美元對於截至2023年6月30日的六個月。這個減少量主要是由於減少

由於我們的兩名高管於2023年下半年辭職而產生的補償費用。佔淨營業額的百分比

收入、我們過去十二個月的一般和行政費用結束 2024年6月30日和2023是 9.2%和9.7%,

分別進行了分析。

77

利息開支

的利息支出截至2024年6月30日的6個月和2023由以下部分組成(千美元)：

		截至6月30日的六個月，
組件		2024		2023		變化
毛利		$249,508		$209,570		$39,938
資本化利息		(162,879)		(178,744)		15,865
利息開支		$86,629		$30,826		$55,803
平均未償債務餘額(1)		$12,260,781		$11,001,895		$1,258,886
加權平均年利率(2)		4.1%		3.8%		0.3%

(1)代表各時期內平均未償債務餘額。

(2)代表產生的年化總利息除以相應期間平均未償債務餘額。

年內利息支出的淨變化 截至2024年6月30日的6個月，與截至6月30日的六個月，

2023，原因如下（以千美元計）：

組件		利率(1)				生效日期		變化
利息增加是由於：
債務發行：
2053年到期的50000萬美元無擔保優先票據			5.26%			2023年2月		$3,225
2035年到期的50000萬美元無擔保優先票據			4.88%			2023年2月		2,982
2054年到期的60000萬美元無擔保優先票據			5.71%			2024年2月		12,754
2036年到期的40000萬美元無擔保優先票據			5.38%			2024年2月		7,954
建築借款和有擔保票據利率增加 應付			8.14%					2,531
平均未償餘額增加和/或借款利率上升 根據商業票據計劃和無擔保高級信貸額度								8,801
其他利息增加								1,691
總利息的變動								39,938
資本化利息減少								15,865
利息支出的總變動								$55,803

(1)代表截至適用期末的加權平均利率，包括貸款費用攤銷、債務溢價（折扣）攤銷，以及

其他銀行費用。

房地產減值準備

2020年和2022年，我們在大波士頓市場執行了兩項潛在收購的購買協議，其中

聚合 140萬未來發展的RSF。總採購價格合計 $36680萬，我們最初預計

2024年後完成這些收購。我們對每個地點的意圖包括在現有建築到期後拆除現有建築

就地租賃和生命科學財產的開發。截至2024年6月30日的三個月內，我們決定不再

由於當前的宏觀經濟環境對財務前景產生了負面影響，繼續進行這些收購

對於這些項目。因此，我們確認了總計的減損費用 3080萬美元，主要包括收購前

與這些潛在收購相關的成本.

在.期間截至2023年6月30日的六個月，我們確認了房地產減損費用總額 $16860萬,

主要是為了減少t的攜帶量我們的128號公路子品牌內的三層樓辦公園區t將其當前公允價值減去成本

賣.

有關更多信息，請參閲“房地產資產銷售和減損費用”注3 -“房地產投資”中

我們的未經審計合併財務報表第1項。

78

投資損失

D在這個過程中截至2024年6月30日的6個月，我們認可了一項投資 損失聚合 37.6萬美元. 這一損失

包括未實現的 損失主要由於未實現收益的重新分類 3510萬美元先前承認

期間投資實現後的已實現收益 截至2024年6月30日的6個月.投資 損失也

包括實現 利得的6220萬美元，部分偏移損失費用 2750萬美元主要與非房地產相關

對不報告資產淨值的私人控股實體的投資。

在.期間截至2023年6月30日的六個月，我們認可投資 損失聚合 1.234億美元，由以下內容組成

2040萬美元已實現 利得和14380萬美元未實現 損失.

有關我們投資的更多信息，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註7 -“投資”

在第1項中。有關我們的損害會計政策，請參閲“投資”在注2 -“重要會計政策摘要”中

第1項未經審計的合併財務報表。

房地產銷售收益

在.期間截至2023年6月30日的六個月，我們認識到21480萬增益s 與處置有關 六房地產

資產.該收益在我們的綜合運營報表中被歸類為房地產銷售收益 六個月

截至2023年6月30日.

其他綜合損失

其他綜合損失總額 截至2024年6月30日的6個月減少了1600萬美元 總計淨

未實現損失的 1180萬美元與淨未實現相比 利得的420萬美元對於截至2023年6月30日的六個月，主要是在

與我們在加拿大的業務相關的外幣兑換有關。

79

資本支出摘要

我們的建設支出 截至2024年6月30日的6個月以及年底預計支出 十二月三十一日，

2024包括以下內容(以千為單位)：

		截至六個月 2024年6月30日				預計中點 終了年度 2024年12月31日
A/A+類物業的構造：
在建項目
在建和承諾的近期項目(1)和項目 預計2024年開始積極建設(2)		$	888,641			$	1,778,000
未來的管道預建
主要是大型校園擴建前期工作（權利， 設計和現場工作）			257,218				652,000
增收資本支出和非增收資本支出			115,659				250,000
建設支出(非控股權益出資前)			1,261,518				2,680,000
非控股權益的貢獻（合併房地產聯合 企業）			(176,497)				(430,000)		(3)
總建築支出		$	1,085,021			$	2,250,000
2024年制導射程						$1,950,000 – $2,550,000

(1)包括在建項目總計 490萬RSF和一承諾的近期項目彙總 492,570RSF預計將開始建設

在下一個 二年後 2024年6月30日，它們是 61%租賃/談判並預計產生 48000萬美元增量年度淨營業收入

主要從 2024年第三季度通過2028年第一季度.

(2)包括預計將於2024年開始積極建設的某些優先開發和重建項目，具體取決於市場狀況和

租賃。參考“房地產投資“在”下“定義和對賬“在第2項中瞭解更多詳細信息，包括當前包含的價值創造平方英尺

出租房產。

(3)代表現有合併房地產合資企業合作伙伴預計為建設提供資金的合同資本承諾。

合併房地產合資企業中的合作伙伴為建設提供資金的預計出資

下表總結了我們現有合併合資企業中合作伙伴的預計資本投入

建設貫穿 2027(單位：千)：

預計計時		量(1)
2024年7月1日至2024年12月31日		$253,503
2025年至 2027		804,528
總		$1,058,031

(1)代表我們綜合建築支出的減少。

利息資本化

我們的建設支出包括資本化利息。 下表提供了期間資本化的主要利息類別

這個截至2024年6月30日的6個月:

		截至2024年6月30日的六個月						工程竣工後
		平均房地產 基本資本化		百分比 資本總額 利息				RSF		潛在的增長 運營RSF
A/A+類物業的構造：
在建項目
在建和承諾的近期項目		$2,723,268			34%			5,432,915		77%
未來的管道預建
優先預期項目		624,317	(1)		8			2,670,922
主要是大型校園擴建前期建設 工作（權利、設計和現場工作）		3,579,182	(1)		44			27,261,766
規模較小的重新開發和重新定位資本項目		1,123,183			14			不適用
		$8,049,950			100%			35,365,603

(1)平均房地產基礎資本化r對我們未來的管道預建設感到高興，包括s 32%來自四個關鍵活躍和未來價值創造項目推出多項大型

校園。

80

預測結果

我們提供了亞歷山大普通股股東應佔每股收益的更新指導-稀釋後，來自運營的資金

可歸於Alexandria普通股股東的股份-稀釋後，每股運營資金可歸因於Alexandria

普通股股東-根據我們目前對現有市場狀況的看法和其他假設，經調整後稀釋

年終2024年12月31日如下表所述。下表還提供了可歸因於以下各項的每股收益對賬

Alexandria的普通股股東-攤薄，根據GAAP提出的最直接的可比財務指標，至

每股營運資金和經調整的每股營運資金、非公認會計準則計量及其他主要假設

包括在年終的最新指引內2024年12月31日。不能保證實際金額不會

實質上高於或低於這些預期。請參閲我們在本文開頭對“前瞻性陳述”的討論。

第二項。

預計2024每股收益和每股運營資金可歸因於 Alexandria的普通股股東-稀釋		自7/22/24起				截至4/22/24
每股收益(1)		2.98美元至3.10美元				3.6美元至3.72美元
房地產資產的折舊和攤銷			5.95				5.95
房地產減損-租賃物業和土地			0.01				—
未歸屬限制性股票獎勵的分配			(0.05)				(0.06)
每股運營資金(2)		8.89美元至9.01美元				9.49美元至9.61美元
非房地產投資的未實現虧損(收益)			0.20				(0.17)
非房地產投資減值準備			0.16				0.09
房地產減值準備			0.17				—
分配給未歸屬的限制性股票獎勵			(0.01)				—
調整後的每股運營資金(2)		9.41美元至9.53美元				9.41美元至9.53美元
中點			$9.47				$9.47

(1)不包括非房地產投資的未實現損益 2024年6月30日 需要在收益中確認並被排除在基金之外的

每股運營情況，經調整。

(2)請參閲“定義和對賬“請參閲第2項，以獲取更多信息。

關鍵假設(1) (百萬美元)		2024導向
		低		高
截至2015年北美運營物業的佔用率 2024年12月31日		94.6%		95.6%
租賃續約和轉租空間：
租金上漲		11.0%		19.0%
租金上漲（現金制）		5.0%		13.0%
相同的物業表現：
淨營業收入增長		0.5%		2.5%
淨營業收入增長（現金制）		3.0%		5.0%
直線租金收入		$169		$184
一般和行政費用		$181		$191
利息資本化		$325		$355
利息開支		$154		$184
非房地產投資的已實現收益(2)		$95		$125

(1)上表中列出的我們的假設受到許多變量和不確定性的影響，包括在“前瞻性陳述”下討論的變量和不確定性

第I部；“第1A項。風險因素“；以及”管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析“。

截至年底的年度2023年12月31日以及在“項目1A”中。本季度報告表格10-Q的“第二部分--其他信息”中的風險因素。盡我們最大的努力-

本年度盈利指引如有更新，吾等將就該指引的任何重大改變提供額外的披露支持理由。

(2)指已實現損益，計入經調整稀釋後的每股營運資金，不包括已實現的非實質減值。

房地產投資(如果有的話)。有關更多詳情，請參閲本公司未經審計綜合財務報表第1項的附註7-“投資”。

關鍵信用指標目標(1)
淨債務和優先股與調整後EBITDA之比-第四季度2024年化		小於或等於5.1x
固定費用覆蓋率-第四季度2024年化		大於或等於4.5倍

(1)請參閲“定義和對賬“請參閲第2項，以獲取更多信息。

81

合併和非合併房地產合資企業

我們公佈了資產負債表的組成部分和經營業績信息，以換取我們的非控股權益份額

合併房地產合資企業和我們在非合併房地產合資企業中的投資份額，以幫助投資者

估計與我們部分擁有的實體相關的資產負債表和經營業績信息。這些金額由以下人士估計

對於我們在財務報表中合併的每個合資企業，計算每個財務的非控股權益百分比

項目以得出所呈現的每個組成部分的累計非控股權益份額。此外，對於我們的房地產合資企業

我們不控制也不合並，我們將我們的經濟所有權百分比應用於未合併的房地產聯合體

冒險得出我們在所呈現的每個組成部分中的比例份額。參見注4 -“合併和未合併實際

房地產合資企業”將我們的未經審計合併財務報表第1項進一步討論。

聯合房地產合資企業
房地產/市場/子市場		非控制性(1) 利息份額				運營RSF 100%
賓尼街50號和60號/大波士頓/劍橋/內城			66.0%				532,395
賓尼街75/125號/大波士頓/劍橋/內城			60.0%				388,269
賓尼街100號和225號和第三街300號/大波士頓/劍橋/內郊區			70.0%				870,106
99柯立芝大道/大波士頓/劍橋/內城			25.0%				116,414	(2)
15 Necco Street/大波士頓/海港創新區			43.3%				345,996
多切斯特大道285、299、307和345號/大波士頓/海港創新區			40.0%				—	(2)
亞歷山大中心®科學技術-米申灣/舊金山灣區/ Mission Bay(3)			75.0%				999,866
歐文斯街1450號/舊金山灣區/米申灣			73.7%	(4)			—	(2)
601, 611, 651(2)、681、685和701 Gateway Boulevard/舊金山灣區/ 南舊金山			50.0%				831,326
751 Gateway Boulevard/舊金山灣區/南舊金山			49.0%				230,592
211(2)和東格蘭德大道213號/舊金山灣區/南舊金山			70.0%				300,930
福布斯大道500號/舊金山灣區/南舊金山			90.0%				155,685
亞歷山大中心®生命科學-米爾佈雷/舊金山灣區/南舊金山			52.3%				—	(2)
梅里菲爾德街3215號/聖地亞哥/託裏派恩斯			70.0%				170,523
亞歷山大/聖地亞哥/大學城中心的校園點(5)			45.0%				1,342,164
5200 Illumina Way/聖地亞哥/大學城中心			49.0%				792,687
9625 Towne Centre Drive/聖地亞哥/大學城中心			70.0%				163,648
亞歷山大/聖地亞哥/索倫託·梅薩的SD Tech(6)			50.0%				884,270
太平洋科技園/聖地亞哥/索倫託·梅薩			50.0%				544,352
夏令嶺科學園/聖地亞哥/索倫託·梅薩(7)			70.0%				316,531
1201和1208 Eastlake Avenue East和199 East Blaine Street/西雅圖/Lake Union			70.0%				321,115
德克斯特大道北400號/西雅圖/聯合湖畔			70.0%				290,754
美世大街800號/西雅圖/聯合湖畔			40.0%				—	(2)
未合併的房地產合資企業
房地產/市場/子市場		我們的所有權 分享(8)				運營RSF 100%
第三街1655號和1725號/舊金山灣區/觀瀾灣			10.0%				586,208
1401/1413研究大道/馬裏蘭州/羅克維爾			65.0%	(9)			(10)
1450研究大道/馬裏蘭州/羅克維爾			73.2%	(9)			42,679
西迪克曼街101號/馬裏蘭州/貝爾茨維爾			58.2%	(9)			135,423

更多詳細信息請參閲第2項“定義和對賬”下的“合資企業財務信息”。

(1)除了上市的合併房地產合資企業外，各個合資企業合作伙伴還持有微不足道的非控股權益 三 其他房地產聯合

北美的企業。

(2)代表目前正在建設或處於價值創造管道中的房產。請參閲第2項中的“新A/A+級開發和重建物業”

更多細節。

(3)包括伊利諾伊街409號和499號，歐文斯街1500號和1700號，以及觀瀾灣大道南455號。

(4)在.期間 截至2024年6月30日的6個月，我們的股權減少了，OM40.6%至26.3% 基於我們的合資企業持續資助建設成本

合作伙伴並將股權重新分配給我們的合資夥伴of 3020萬美元經任何事先 預計我們合資夥伴的非控股權益份額

增加to 75%而我們的減少到 25%因為我們的合作伙伴貢獻了額外的股權，為項目的建設提供資金。

(5)包括校園點徑10210、10260、10290和10300，以及校園點院4110、4135、4155、4161、4165、4224和4242。

(6)包括斯克蘭頓路9605、9645、9675、9685、9725、9735、9805、9808、9855和9868以及巴恩斯峽谷路10055、10065和10075。

(7)包括Summers Ridge路9965、9975、9985和9995。

(8)除了上市的未合併房地產合資企業外，我們還持有 一北美其他不起眼的未合併房地產合資企業。

(9)代表與當地一家房地產運營商的合資企業，由我們的合資夥伴管理對經濟有重大影響的日常活動

合營企業的業績。

(10)代表與一家著名零售房地產開發商的合資企業，建立一個零售購物中心，總規模為84,837 RSF。

82

下表列出了截至2011年與我們未合併房地產合資企業擔保貸款相關的關鍵術語 6月30日，

2024(千美元)：

		到期日				規定的匯率		利息 費率(1)		100%				我們的 分享
未合併的合資企業										集料 承諾		債務餘額(2)
1401/1413研究大道			12/23/24			2.70%		3.31%		$28,500		$28,417		65.0%
第三街1655號和1725號			3/10/25	(3)		4.50%		4.57%		600,000		599,718		10.0%
西迪克曼街101號			11/10/26			SOFR+1.95%	(4)	7.39%		26,750		18,558		58.2%
研究大道1450號			12/10/26			SOFR+1.95%	(4)	7.45%		13,000		8,598		73.2%
										$668,250		$655,291

(1)包括利息費用和貸款費用攤銷。

(2)代表未償還本金，扣除未攤銷遞延融資成本， 截至2024年6月30日.

(3)該未合併的合資企業正處於與潛在貸方合作為這筆有擔保無追索權貸款再融資的早期階段。如果全部或部分

如果債務無法再融資，我們可能會考慮向這家未合併的合資企業注入額外的股權。截至 2024年6月30日，我們在這方面的投資

未合併的房地產合資企業是 11.2百萬美元.

(4)該貸款的SOFR固定下限為0.75%。

下表列出了與我們合併和

截至2011年未合併房地產合資企業 截至2024年6月30日的三個月和六個月(單位：千)：

	非控股權益份額 聯合房地產合資企業				我們的未合併份額 房地產合資企業
	2024年6月30日				2024年6月30日
	截至三個月		截至六個月		截至三個月		截至六個月
總收入	$111,210		$222,307		$3,156		$6,331
租賃業務	(31,443)		(62,312)		(995)		(2,019)
	79,767		159,995		2,161		4,312
一般和行政	(1,004)		(1,682)		(30)		(70)
利息	(253)		(469)		(933)		(1,855)
真實資產折舊和攤銷 地產資產	(31,364)		(62,268)		(1,068)		(2,102)
固定回報分配給 可贖回的非控制性 利益(1)	201		402		—		—
	$47,347		$95,978		$130		$285
直線租金和低於市場 租賃收入	$6,225		$15,534		$248		$530
運營資金(2)	$78,711		$158,246		$1,198		$2,387

更多詳細信息請參閲第2項“定義和對賬”下的“合資企業財務信息”。

(1)代表將合資企業盈利分配給可贖回非控股權益，主要是 一位於我們南舊金山子市場的房產。這些

可贖回的非控股權益從其投資中獲得固定回報，而不是參與該房產的經營成果。

(2)請參閲“運營資金和調整後的運營資金歸因於亞歷山大房地產股權公司的S普通股股東“在”下“定義

和對賬“在第2項中，定義及其與根據GAAP提出的最直接可比財務指標的對賬。

	截至2024年6月30日
	非控股權益 合併份額 房地產合資企業		我們的一份 疏鬆 房地產合資企業
房地產投資	$4,157,101		$124,994
Cash, cash equivalents, and restricted cash	132,692		4,128
其他資產	431,584		12,752
應付有擔保票據	(33,581)		(95,547)
其他負債	(279,550)		(5,792)
可贖回的非控股權益	(16,440)		—
	$4,391,806		$40,535

在.期間截至2024年6月30日的6個月和2023，我們合併的房地產合資企業總共分配了

$11990萬和1.346億美元分別向我們的合資夥伴提供。請參閲我們的合併現金流量表和

注4 -未經審計的合併財務報表第1項中的“合併和未合併房地產合資企業”

其他信息。

83

投資

我們持有主要涉及生命科學行業的上市公司和私人控股實體的投資。的

下表總結了我們投資收入（損失）和非房地產投資（以千計）的組成部分。參見注釋7 -

我們未經審計的合併財務報表第1項中的“投資”以獲取更多信息。

		2024年6月30日						截至的年度 2023年12月31日
		截至三個月			截至六個月
已實現收益		$20,578	(1)		$34,704	(1)		$6,078	(2)
未實現虧損		(64,238)	(3)		(35,080)	(4)		(201,475)	(5)
投資損失		$(43,660)			$(376)			$(195,397)

		2024年6月30日								2023年12月31日
投資		成本		未實現 收益		未實現 損失		攜帶 量		賬面金額
上市公司		$201,321		$42,052		$(90,182)		$153,191		$159,566
報告資產淨值的實體		510,335		162,559		(33,254)		639,640		671,532
不報告資產淨值的實體：
具有可觀察價格變化的實體		94,509		79,609		(1,007)		173,111		174,268
沒有可觀察到價格變化的實體		389,124		—		—		389,124		368,654
計入權益的投資 方法		不適用		不適用		不適用		139,282		75,498
2024年6月30日		$1,195,289	(6)	$284,220		$(124,443)		$1,494,348		$1,449,518
2023年12月31日		$1,177,072		$320,445		$(123,497)		$1,449,518

公共/私人混合(成本)		租户/非租户混合(成本)

85%

私

15%

公眾

29%

租客

71%

非租户

(1)由已實現的收益組成 3340萬美元和6220萬美元，部分偏移損失費用 1280萬美元和2750萬美元 在此期間三個月及六個月

截至2024年6月30日，分別.

(2)由已實現的收益組成 8060萬美元, 偏移量通過損失費用 7,460萬美元 在截至2023年12月31日的年度內。

(3)C未實現的回憶錄 損失的2020萬美元主要由於我們對上市實體的投資公允價值下降，以及 4410萬美元結果

從前期確認的未實現收益的會計重新分類為年內實現投資後的已實現收益 截至三個月

2024年6月30日.

(4)主要與前期確認的未實現收益的會計重新分類為年內實現投資後的已實現收益有關 六

截至2024年6月30日的月份.

(5)包括未實現的損失 11160萬主要是由於我們對報告資產淨值的私人控股實體的投資公允價值下降和

8990萬美元由於會計重新分類將前期確認的未實現收益轉化為我們出售投資的已實現收益 年

截至2023年12月31日.

(6)表示2.8%截至2011年的總資產 2024年6月30日.參考“的定義總資產“在”下“定義和對賬”在項目2瞭解更多詳細信息。

84

流動性

流動性			最低未償借款和 重要可用性 無擔保高級信貸額度
$5.6B			(單位：百萬)
(單位：百萬)
我們的無擔保高級信貸額度下的可用性，扣除 我們商業票據計劃下的未償金額	$4,800
未完成的遠期股權銷售協議(1)	27
Cash, cash equivalents, and restricted cash	566
我們的擔保建築貸款下的可用性	61
對上市公司的投資	153
截至以下日期的流動性2024年6月30日	$5,607

(1)代表未來結算的預期淨收益 23萬承銷商後遠期股權銷售協議下的普通股股份

折扣.

我們預計將滿足某些長期流動資金要求，如發展、重建、其他

建築項目、資本改善、租户改善、物業收購、租賃成本、非增收資本

支出、預定債務到期日、對非控制性權益的分配以及通過提供的現金淨額支付股息

通過經營活動、定期出售資產、戰略房地產合資企業、長期擔保和無擔保債務，

我們無擔保優先信用額度下的借款，我們商業票據計劃下的發行，以及額外債務的發行

和/或股權證券。

我們還希望繼續滿足我們的短期流動性和資本要求，如本節進一步詳細説明的那樣，

一般通過我們的營運資金和經營活動提供的淨現金。我們相信，運營所提供的淨現金

活動將繼續足以使我們能夠進行必要的分配，以繼續符合REIT的資格。

有關我們與合同義務和承諾相關的流動資金要求的其他信息，請參閲

附註5--“租賃”和附註10--“有擔保和無擔保優先債務”列入我們未經審計的綜合財務報表第1項。

在接下來的幾年裏，我們的資產負債表、資本結構和流動性目標如下：

•在向非控股權益支付股息和分配後保留經營活動的現金流

對開發和再開發項目和/或收購的投資；

•保持可觀的資產負債表流動性；

•改善信用狀況和相對長期資金成本；

•保持多樣化的資本來源，包括業務活動提供的現金淨額、無擔保債務、

擔保債務、選擇性房地產資產出售、戰略房地產合資企業、非房地產投資銷售以及

普通股；

•保持對長期資本的承諾，為增長提供資金；

•對債務期限保持謹慎的階梯關係；

•保持可靠的信用指標;

•審慎管理浮動利率債務敞口；

•維持龐大的、未受支配的資產池，以提供財務靈活性;

•從經營活動提供的現金淨額中為普通股股息和非控股權益分配提供資金；

•按房地產總資產的百分比管理有紀律的價值創造項目；以及

•在創造價值的項目中保持較高的預租和租賃百分比。

85

下表列出了我們的無擔保高級信貸額度下的可用性，扣除我們的未償金額

商業票據計劃;未完成的遠期股權銷售協議;現金、現金等值物和限制性現金;可用性

根據我們的有擔保的建設貸款;以及截至2011年對上市公司的投資 2024年6月30日(單位：千)：

描述		規定的匯率		集料 承付款		傑出的 天平(1)		剩餘 承諾/ 流動性
我們的無擔保高級信貸額度下的可用性，扣除 我們商業票據計劃下的未償金額		SOFR +0.855%		$5,000,000		$199,552		$4,800,000
未完成的遠期股權銷售協議(2)								27,488
Cash, cash equivalents, and restricted cash								565,853
建設貸款		SOFR+2.70%		$195,300		$134,323		60,652
對上市公司的投資								153,191
截至以下日期的流動性2024年6月30日								$5,607,184

(1)代表未償還本金，扣除未攤銷遞延融資成本， 截至2024年6月30日.

(2)代表未來結算的預期淨收益of 23萬遠期股權銷售協議下的普通股股份s 承銷商後

打折。

Cash, cash equivalents, and restricted cash

自.起2024年6月30日和2023年12月31日，我們有過 56590美元萬和66080美元萬分別是現金、現金、

等價物和受限現金。我們預計現有現金、現金等價物和受限現金、淨現金由運營部門提供

活動、房地產資產出售收益、出售部分權益、戰略房地產合資企業、非房地產投資

銷售，我們無擔保高級信用額度下的借款，我們商業票據計劃下的發行，無擔保的發行

應付優先票據，我們有擔保建築貸款項下的借款，以及普通股的發行，以繼續足以

為我們的經營活動和投資和融資活動的現金承諾提供資金，如定期季度股息，

分配給非控股權益、按計劃償還債務、收購和某些資本支出，包括

與建築活動有關的支出。

現金流

我們根據經營活動、投資活動和融資活動報告和分析我們的現金流。以下是

表彙總了年內我們現金流的變化。截至2024年6月30日的6個月和2023(單位：千)：

	截至6月30日的六個月，
	2024		2023		變化
經營活動提供的淨現金	$752,954		$784,043		$(31,089)
投資活動所用現金淨額	$(1,468,479)		$(1,434,101)		$(34,378)
融資活動提供的現金淨額	$620,460		$752,558		$(132,098)

經營活動

經營活動提供的現金流主要取決於我們資產基礎（租金）的佔用水平

我們的租賃費率、租金的收取和從租户收回運營費用、完成時間

開發和重建項目，以及 收購和處置經營性財產的時機。 提供的現金淨額

經營活動對於截至2024年6月30日的6個月 減少通過31.1百萬美元至7.53億美元，與7.84億美元為

這個截至2023年6月30日的六個月，主要是由於時差導致的流動資金波動。

86

投資活動

用於投資活動的現金對於截至2024年6月30日的6個月和2023包括以下內容(以千為單位)：

	截至6月30日的六個月，				增加(減少)
	2024		2023
投資活動的現金來源：
房地產銷售收入	$16,670		$592,630		$(575,960)
非房地產投資的銷售和分配	86,008		109,335		(23,327)
託管保證金的變動	—		13,663		(13,663)
	102,678		715,628		(612,950)
現金用於投資活動的情況：
購買房地產	201,049		233,317		(32,268)
房地產的附加物	1,241,214		1,812,241		(571,027)
託管保證金的變動	2,473		—		2,473
對未合併房地產合資企業的投資	3,713		332		3,381
對非房地產投資的補充	122,708		103,839		18,869
	1,571,157		2,149,729		(578,572)
投資活動所用現金淨額	$1,468,479		$1,434,101		$34,378

這個增加投資活動中使用的淨現金 截至2024年6月30日的6個月，與六個月

截至2023年6月30日，主要是由於用於房地產購買和擴建的現金減少，部分被下降所抵消

房地產銷售收益。請參閲我們未經審計的合併財務報表的註釋3 -“房地產投資”

第1項瞭解更多信息。

融資活動

融資活動提供的現金流對於截至2024年6月30日的6個月和2023包括以下

(in數千）：

	截至6月30日的六個月，
	2024		2023		變化
應付有擔保票據項下的借款	$14,974		$32,550		$(17,576)
發行無擔保優先應付票據所得款項	998,806		996,205		2,601
無擔保優先信貸額度下的借款	—		375,000		(375,000)
償還無擔保高級信貸額度下的借款	—		(375,000)		375,000
根據商業票據計劃發行的收益	5,006,950		1,705,000		3,301,950
償還商業票據計劃下的借款	(4,906,950)		(1,705,000)		(3,201,950)
貸款費用的支付	(10,118)		(10,113)		(5)
與債務相關的變化	1,103,662		1,018,642		85,020
非控股權益的貢獻和出售	159,644		299,531		(139,887)
對非控股權益的分配和購買	(171,871)		(134,617)		(37,254)
普通股股息	(443,958)		(418,477)		(25,481)
與股權獎勵淨額結算有關的已支付税款	(27,017)		(12,521)		(14,496)
融資活動提供的現金淨額	$620,460		$752,558		$(132,098)

87

資本資源

我們預計年底的主要流動性需求 2024年12月31日將滿足以下倍數

資金來源，如下表所示。無法保證我們的資本來源和使用不會是物質性的

高於或低於這些預期。

主要資金來源和用途 (單位：百萬)		2024導向						一定的 已完成 項目
		射程				中點
資金來源：
增量債務		$885		$885		$885		見下文
股息後經營活動提供的淨現金		400		500		450
處置、部分權益出售和普通股權(1)		1,050		2,050		1,550		(1)
資本來源總額		$2,335		$3,435		$2,885
資金用途：
施工		$1,950		$2,550		$2,250
收購		250		750		500		$202
土地租賃預付款(2)		135		135		135
資本使用總額		$2,335		$3,435		$2,885
增量債務（包括上文）：
發行無擔保優先應付票據(3)		$1,000		$1,000		$1,000		$1,000	(3)
無擔保高級信用額度、商業票據計劃和其他		(115)		(115)		(115)
增量債務		$885		$885		$885

(1)更多詳情請參閲第2項中的“部分權益的處置和出售”。我們預計將繼續實施我們的戰略，為我們的大部分資本提供資金

截至2024年12月31日的年度的要求，包括處置和出售不屬於我們大型園區戰略的房產的部分權益，

積極尋求多項處置和部分權益出售機會。截至本報告日期，我們已完成處置彙總 7,720萬美元,有

受意向書或買賣協議談判影響的額外待決交易彙總 80670美元萬，並進入新的遠期股權

銷售協議彙總 2 780萬美元總的來説，這代表了 59%的 155億美元中點在我們的制導範圍內。

(2)有關其他資料，請參閲本公司第1項未經審計綜合財務報表附註16--“後續事項”。

(3)表示 10億美元於2024年2月發行的無抵押優先應付票據。視市場情況，我們可能會在2024年尋求更多機會來籌集資金

償還我們的債務600.0美元和100萬美元的3.45%到期的無擔保優先票據2025年4月30日通過發行額外的無擔保優先應付票據，

我們目前的2024年指導方針並沒有假設這一點。

上表中資本來源和用途背後的主要假設包括有利的房地產交易和

資本市場環境、我們核心運營資產的表現、當前和未來發展的租賃和交付

和重建項目，以及租賃活動。我們預期的資本來源和用途受到許多變量的影響，

不確定因素，包括在第一部分“項目1A”下作為“前瞻性陳述”討論的那些因素。風險因素“；和”第7項。

管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析“年報10-k表格

告一段落2023年12月31日；以及“第1A項。本表格10季度報告第二部分--其他信息中的風險因素--

問：我們預計會每季度更新對關鍵資金來源和用途的預測。

88

資金來源

股息後經營活動提供的淨現金

我們希望保留4億美元至5億美元普通股支付後的經營活動現金流量淨額

截至該年度的股息及向非控股權益的分配2024年12月31日。出於此計算的目的，

營業資產和負債的變動不包括在內，因為它們代表時間差異。截至年底的年度2024年12月31日,

我們期待我們最近交付的項目，我們高度預租的創造價值的項目預計將交付，貢獻來自

同樣的物業，以及最近收購的創收物業，以增加租金收入，淨運營

收入和現金流。我們預計近期合同規定的年度淨營業收入(現金收付制)增長為8000萬美元相關

到最近投入使用的項目的合同租金開始，而這些項目的初始免費租金即將結束

期參考“現金流“在第2項中，討論經營活動提供的現金流 截至六個月

2024年6月30日.

債務

我們希望為我們的一部分資本需求提供資金 2024根據我們的商業票據計劃發行，發行

無擔保優先應付票據、我們無擔保優先信用額度下的借款以及我們有擔保建設下的借款

貸款。

自.起2024年6月30日，我們的無擔保高級信貸額度的承諾總額為 50億美元利率為

SOFR PLUS0.855%.除了借貸成本外，無擔保高級信貸額度每年還需繳納 0.145%

根據未完成的總承諾。根據我們實現某些年度可持續發展目標的能力，

費率和設施費費率也會上調或下調，最高可達 四利率的基點

最高可達一設施費率的基點。

基於根據我們的無擔保高級信貸額度條款實現的某些可持續發展指標

協議，借款利率為 一年內減少 二SOFR加碼基點0.855%，來自SOFR plus 0.875%,

設施費減少了 0.5基點為0.145%從…0.15%.自.起2024年6月30日, 我們有過不是我們的未償餘額

無擔保信貸額度。

2024年7月，我們與貸方集團簽署了一項協議，將我們的無擔保高級信貸額度修改和重述為，

除其他變化外，將到期日延長至 2028年1月22日至2030年1月22日，包括我們控制的擴展選項.

我們預計修正案和重述將在以下日期生效：2024年9月 在滿足某些條件後。

我們的商業票據計劃為我們提供了發行高達 25億美元商業票據s成熟了

個大體 30天或更短，最高成熟度為 397自發布之日起天數.我們的商業票據計劃是

由我們的無擔保高級信貸額度支持，並且我們希望始終保留最低未提取金額的借貸能力

我們的無擔保高級信貸額度相當於我們商業票據計劃下的任何未償餘額。我們使用借款

根據該計劃為短期資本需求提供資金。根據我們的商業票據計劃發行的票據按慣例出售

商業票據市場中的術語。它們通常以面值折扣發行，代表市場決定的到期收益率

發佈時的條件。如果我們無法發行商業票據或對未償商業票據進行再融資

如果紙質票據的條款等於或比無擔保高級信貸額度下的條款更優惠，我們預計將根據

無擔保高級信貸額度。年期間出售的商業票據 截至2024年6月30日的6個月發佈於

加權平均到期收益率of 5.59%. 自.起2024年6月30日，我們有未償餘額 1.996億美元在我們的

商業票據計劃，加權平均利率為 5.57%.

在2024年2月，我們發佈 10億美元應付無擔保優先票據加權平均利率為 5.48%

加權平均成熟度為 23.1年.無擔保優先票據包括f 40000萬美元的5.25%無抵押優先

到期票據2036和6.0億美元的5.625%到期無擔保優先票據 2054.

89

下表列出了年內我們的平均未償債務和加權平均利率 三至六

截至2024年6月30日的月份（美元單位：千）：

		平均未償債務				加權平均利率
		2024年6月30日				2024年6月30日
		三個月 告一段落		截至六個月		三個月 告一段落		截至六個月
長期固定利率債務		$12,171,633		$11,927,318		3.79%		3.75%
短期浮動利率無擔保高級 信貸額度和商業票據 計劃 債務		335,917		433,681		5.56		5.61
混合平均利率		12,507,550		12,360,999		3.84		3.82
貸款費攤銷和年度設施費 與無擔保高級信貸額度相關		不適用		不適用		0.12		0.12
總計/加權平均數		$12,507,550		$12,360,999		3.96%		3.94%

房地產處置、部分權益出售和普通股發行

我們預計將繼續專注於嚴格執行精選房地產銷售。未來的銷售將提供重要的

資金來源，為一部分懸而未決和最近完成的收購以及我們高度租賃的價值創造開發提供資金

和重建項目，併為增長提供了大量資本。此外，我們還可能考慮額外銷售部分

對核心A/A+級物業和/或開發項目的興趣。截至12月31日的一年， 2024，我們預計房地產

處置、出售部分權益和發行普通股範圍從 11億美元 to 21億美元。資產的數量

滿足我們預測的資本來源所需的銷售額將根據與資產相關的EBITDA金額而有所不同

賣

見附註3--“房地產投資”，附註4--“合併和非合併房地產合資企業”，以及

附註13--未經審計的合併財務報表第1項中的“股東權益”和“處置和出售部分

項目2中的“權益”，以獲取有關我們的房地產處置和部分權益的銷售的其他信息。

作為房地產投資信託基金，我們通常要對房地產資產出售的淨收益徵收100%的税，美國國税局的特徵是

“禁止的交易。”我們預計我們的銷售不會被歸類為違禁交易。然而，除非我們遇到某些

“避風港”要求，房地產資產出售是否屬於“禁止交易”，將以事實和情況為準。

這筆交易的價值。我們的房地產資產出售可能並不總是符合這種“避風港”的要求。請參閲“第1A項。的“風險因素”

表格10-k截至該年度的年報2023年12月31日瞭解有關“禁止交易”税的更多信息。

普通股交易

在.期間截至2024年6月30日的三個月，我們達成了新的遠期股權銷售協議，總計

2780萬美元去賣23萬股票我們的ATM計劃下的普通股 均價 $122.32（承保前

折扣）.我們預計將於2024年達成這些遠期股權銷售協議。截至 2024年6月30日，剩餘總額

根據我們的ATM計劃，可用於未來普通股的銷售 14.7億美元.

其他來源

作為知名經驗豐富的發行人，我們可能會根據我們的需求和市場不時酌情發行證券

條件，包括在必要時平衡我們對增量債務資本的使用。

此外，我們與合資夥伴一起持有房地產合資企業的權益，並將其整合到我們的

財務報表。這些現有的合資企業提供大量股權資本，為我們未來的一部分建設支出提供資金，

我們的合資夥伴也可能向這些實體提供股權，用於融資相關活動。 F羅姆2024年7月1日穿過

十二月三十一日，2027，我們預計收到的注資總額 11億美元來自現有合併房地產聯合

風險合作伙伴為建設提供資金。截至12月31日的一年內， 2024、非控股權益的貢獻

現有合資夥伴預計將聚集在一起 4.3億美元.

90

資本的用途

資本支出摘要

我們資本的主要用途之一與房地產的開發、重建、預施工和建設有關。

我們目前有項目處於價值創造管道中 530萬A/A+級房產的RSF 正在建設中的

和一承諾的近期項目預計將於明年開工建設 二年份，以及240萬優先級RSF

預期的開發和重建項目.我們承擔與開發、重建、

施工前和其他施工活動。我們還產生額外的資本化項目成本，包括利息、財產税，

保險和其他與開發、重建、預施工或建造直接相關且至關重要的費用

項目，在準備資產用於其預期用途所需的活動正在進行期間。參考“新A/A+類

開發和重建物業：當前項目“和”資本支出摘要“在第2項中，瞭解有關的更多信息

我們的資本支出。

我們僅在準備資產所需的活動期間將利息成本資本化為項目成本

其預期用途正在持續，前提是該資產已經支出並且已經產生利息成本。資本化

利息 截至2024年6月30日的6個月和2023的 1.629億美元和$17870萬，分別被歸類為

我們合併資產負債表中的房地產投資。 這個減少量資本化利息與 較低加權的-

平均資本化成本基礎 80億美元對於截至2024年6月30日的6個月，與94億美元對於六個月

截至2023年6月30日，部分抵消了 增加加權平均利率用於資本化利息 3.94%對於六

截至2024年6月30日的月份從…3.73%對於截至2023年6月30日的六個月. 

財產税、房地產保險和間接項目成本，例如建築、管理、法律費用和辦公室

與開發或建設中的項目明確相關的成本，在資產發生期間將資本化

正在進行活動以準備其預期用途。我們將工資和其他與發展相關的間接成本資本化，

再開發、預施工和建設項目，彙總 5210萬美元和 5,030萬美元、財產税、保險

房地產和間接項目成本總計 6300萬美元和6300萬美元在此期間截至2024年6月30日的6個月和

2023，分別為。

我們的資本化成本截至2024年6月30日的6個月，與去年同期相比2023，基本上是一致的

由於我們的價值創造渠道在這些時期的規模相對一致。施工前活動包括

地上建築開始建造前的權利、許可、設計、現場工作和其他活動

改進。推進施工前工作的重點是減少交付項目所需的時間。

房客。這些關鍵活動為未來的地面開發增加了重要價值，也是垂直建築所必需的

建築物。如果我們停止為資產的預期用途做準備所需的活動，利息、税收、保險和某些

與資產有關的其他直接和間接項目費用將在發生時計入費用。維修和保養支出

在發生時計入費用。

我們的發展、重建和建造活動的波動可能會導致總

費用和淨收入。例如，如果我們經歷了10%的開發、重新開發和建設

如果間接項目費用，包括利息和工資，沒有相應的減少，總支出就會增加

按大約 2 780萬美元對於截至2024年6月30日的6個月.

我們使用第三方經紀人來協助我們的租賃活動，他們在租賃成功後按情況獲得報酬。我們

需要資本化與成功租賃交易相關的初始直接成本，這些交易直接由租賃產生且對租賃至關重要

交易，如果該租賃交易沒有成功執行，就不會發生。期間 截至六個月

2024年6月30日，我們將初始直接租賃成本總額資本化 4700萬美元.我們因談判或安排租賃而產生的費用

無論結果如何，例如固定員工薪酬、税收或談判租賃條款的法律建議以及其他成本，

按發生時支出。

收購

在.期間截至2024年6月30日的6個月，我們已完成收購的總收購價格 2.018億美元。自.起

2024年6月30日，根據已簽署的意向書或買賣協議，我們即將進行的收購的總購買價格

預計2024年完成的總計 4760萬美元. 截至12月31日的一年， 2024，我們預計房地產

收購範圍從 2.5億美元至7.5億美元.

請參閲“收購”注3 -“房地產投資”和注4 -“合併和未合併房地產

合資企業“到我們未經審計的合併財務報表第1項，和”收購“在第2項中，瞭解有關我們的信息

收購。

91

分紅

在.期間截至2024年6月30日的6個月和2023，我們支付了普通股股息 44400萬美元和4.185億美元,

分別進行了分析。這個增加的2550萬美元在年期間向我們普通股支付的股息 截至2024年6月30日的6個月,

與之相比截至2023年6月30日的六個月主要是由於已發行普通股數量增加

之後 2023年1月1日由於遠期股權銷售協議已結算，以及支付給公司的相關股息增加

$2.54期間每股普通股 截至2024年6月30日的6個月從… $2.42期間每股普通股 止六個月

30, 2023.

應付有擔保票據

截至日期的應付有擔保票據 2024年6月30日包括 三擔保的票據 二屬性.我們的有擔保應付票據

通常需要每月支付本金和利息，加權平均利率約為 8.13%。自.起

2024年6月30日，我們在房地產擔保債務投資的總賬面價值約為 $35690萬。自.起6月30日，

2024，我們的有擔保應付票據，包括未攤銷折扣和遞延融資成本，約佔

61.9萬美元和13430萬美元 分別為固定利率債務和未對衝可變利率債務。

自.起2024年6月30日，我們的未合併房地產合資企業，我們在其中持有 10%所有權權益，位於1655

和1725 Third Street在我們的Mission Bay子市場，有一個 6.0億美元有擔保未償還貸款到期日期 2025年3月10日。這個

未合併的房地產合資企業正處於與潛在貸方合作為該債務再融資的早期階段。如果

如果所有或部分債務無法再融資，我們可能會考慮向該未合併的房地產注入額外的股權

合資企業.

無擔保優先應付票據和無擔保優先信貸額度

無擔保高級人員項下關鍵財務契約的要求以及我們的實際表現

應付票據截至 2024年6月30日具體情況如下：

契約率(1)		要求		2024年6月30日
總負債與總資產之比		小於或等於60%		30%
有擔保債務與總資產之比		小於或等於40%		0.3%
合併EBITDA(2)到利息支出		大於或等於1.5倍		13.2x
未擔保總資產價值與無擔保債務之比		大於或等於150%		328%

(1)所有契約比率標題均採用各自債務協定中所界定的條款。

(2)綜合EBITDA的計算基於我們貸款協議中包含的定義，並且與EBITDA的計算不能直接比較，

參見《交易法》第47226號版本。

此外，契約條款等限制了公司、亞歷山大房地產股票公司、

LP，和公司的子公司（i）完成合並，或合併或出售公司的全部或絕大部分資產，

及（ii）產生某些有擔保或無擔保債務。

無擔保高級項目項下關鍵財務契約的要求以及我們的實際表現

信用截至 2024年6月30日具體情況如下：

契約率(1)		要求		2024年6月30日
槓桿率		小於或等於60.0%		29.2%
有擔保債務比率		小於或等於45.0%		0.2%
固定收費覆蓋率		大於或等於1.50x		4.01x
無擔保權益覆蓋率		大於或等於1.75x		15.84x

(1)所有契約比率標題均使用信貸協議中定義的條款。

預計利息支付

我們固定利率債務的估計利息支付是根據合同利率（包括利息）計算的

付款日期和預定到期日期。截至 2024年6月30日, 97.3%我們的債務中有一部分是固定利率債務t.有關其他信息

關於我們的債務，請參閲我們未經審計的綜合財務報表的註釋10 -“有擔保和無擔保高級債務”

第1項。

92

土地租賃義務

截至日期的土地租賃義務 2024年6月30日包括租賃 36我們的財產並佔大約 9%的

我們的房產總數。

其中 36屬性、17房產須遵守地面租賃，加權平均剩餘租賃期限為

42 年，包括我們有理由肯定會行使的延期選擇。這些租賃是由我們大區的單一出租人簽訂的

斯坦福子市場，我們在過去10年中與該子市場續簽了三份土地租約。

我們剩餘 19受地面租賃約束的房產位於多個子市場，並有剩餘租賃期限

範圍從大約 41至98年這些地面租賃的加權平均剩餘租期為 69年，包括

我們有理由肯定會行使的擴展選項。

在許多情況下，我們尋求在預定的合同到期之前延長我們的土地租賃。如果我們

在成功延長土地租約後，我們可以看到向土地出租人支付的預付款或經常性未來付款大幅增加

和/或增加地面租賃費用，這可能需要我們增加資本資金需求。

經營租賃協議

自.起2024年6月30日，根據土地和寫字樓租賃協議剩餘的合同付款，而我們是

承租人合計81100美元萬和2610萬美元，分別為。我們被要求確認使用權資產和相關負債。

以説明我們作為承租人的經營租賃安排下我們未來的義務。經營租賃責任為

按剩餘租賃付款的現值計算，包括我們延期期間的付款

我們有理由肯定會行使的期權。使用權資產等於相應的經營租賃負債，調整後

在租賃開始前與業主交換的初始直接租賃成本和任何其他代價，如

以及調整，以反映與當時的市場條款相比，收購租賃的有利條件或不利條件

收購。自.起2024年6月30日，剩餘合同付款的現值合計 83710美元萬在我們的

經營租賃協議，包括我們合理確定會行使的延期選擇權， $37920萬，這是

在我們的綜合資產負債表中分類為應付賬款、應計費用和其他負債。截至 2024年6月30日vt.的.

我們作為承租人的經營租賃的加權平均剩餘租期約為 41年，包括擴展

我們合理確定會行使的期權，加權平均貼現率為 4.6%.我們相應的運營

租賃使用權資產，根據初始直接租賃成本和之前與房東交換的其他對價進行調整

租賃開始，總計 51010萬.我們將使用權資產歸類為綜合餘額中的其他資產

薄膜.參考“租賃會計”在註釋2 -我們未經審計的合併財務報表的“重要會計政策摘要”中

第1項中的聲明以獲取更多信息。

2024年7月，我們對亞歷山大科技廣場現有地面租賃協議執行了修訂案® Mega

校園聚集 120萬我們劍橋子市場的RSF將期限延長 24年從…2065年1月1日至

2088年12月31日.該修正案要求我們預付延長租期的全部租金義務 $270.0

百萬 於2024年第四季度和2025年第一季度分兩期進行。該金額將按

2024年7月至2088年12月剩餘租賃期採用直線法，並將產生修訂後的經營租賃

年租金費用增量約為 360萬美元.

亞歷山大科技廣場®是劍橋全球生命科學生態系統中心的一個基礎性大型校園

並且是諾華股份公司、葛蘭素史克公司、馬薩諸塞州等關鍵戰略租户的大波士頓運營基地

理工學院和馬薩諸塞州將軍布萊根。確保到2088年12月的土地租賃顯着增強了

我們對這個關鍵大型園區投資的長期價值。

承付款

自.起2024年6月30日、正在開發中的物業建設合同項下的剩餘總成本，

重建和租賃條款下的改善 15億美元.此外，我們可能需要承擔

與未來開發項目相關的建築成本總計 643,331RSF根據我們的協議

交易對手可以選擇以雙方同意的條款執行未來的租賃協議。我們預計這些義務的付款

發生在 一至三年，並會不時進行資本規劃調整。我們可能有能力停止

某些項目的建設，這將導致我們的承諾減少。

自.起2024年6月30日，預計將於2024年完成且正在執行的待收購的收購價格

意向書或買賣協議，彙總 4760萬美元.此外，我們還有信用證和績效

債務合計 2950萬美元 主要與我們的開發和重建項目有關。

93

我們致力於資助大約 43230萬美元與我們的非房地產投資有關。這些供資

承諾主要與我們對報告資產淨值並在不同日期到期的私人控股實體的投資相關

下一個12年, 加權平均到期時間為 8.3年 截至2024年6月30日.

暴露在環境責任之下

在收購我們所有物業時，我們已獲得第一階段環境評估以確定

存在任何環境責任或其他問題。我們物業的第一階段環境評估尚未

披露了我們認為會對我們的財務狀況或業績產生重大不利影響的任何環境責任

從整體來看，我們也不知道自第一階段以來發生的任何重大環境責任

環境評估已完成。此外，我們還承保污染法律責任保險，涵蓋

我們幾乎所有財產都會造成一定的環境損失。

外幣折算損益

下表列出了累計其他綜合的變化 損失歸因於亞歷山大房地產公司

股票公司'期間的股東 截至2024年6月30日的6個月主要是由於年外匯匯率變化

我們在加拿大的房地產投資（以千計）。我們將未實現的外幣兑換損益重新分類為淨額

我們處置這些資產時的收入。

		總
截至2023年12月31日的餘額		$(15,896)
重新分類前的其他全面損失		(11,814)
淨其他綜合虧損		(11,814)
截至2024年6月30日餘額		$(27,710)

通貨膨脹率

自.起2024年6月30日，大約94% 在我們的租約中(按年度租金收入計算)是三重淨租約，這

要求租户支付幾乎所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公共區域費用，以及

除基本租金外的其他經營費用(包括增加的營業費用)。大致 96%我們的租約(按年出租)

收入基礎)包含有效的年度租金上漲，這些租金要麼是固定的(通常是 3.0%至3.5%)或編入索引

基於消費者物價指數或其他指數。因此，我們不相信我們的現金流或房地產收益

運營受到通脹的重大風險影響。然而，一段時期的通貨膨脹可能會導致我們的成本增加

浮動利率借款，包括我們的無擔保高級信用額度和商業票據計劃下的借款，發行

應付無抵押優先票據，以及我們有擔保建築貸款項下的借款，以及由我們的未合併持有的有擔保貸款

房地產合資企業。

94

發行人和擔保人子公司彙總財務信息

Alexandria Real Estate Equities，Inc.(“發行人”)出售了根據1933年證券法登記的某些債務證券，

經修訂後，由Alexandria Real Estate Equities，L.P.(“LP”或“擔保人”)全面和無條件擔保

附屬公司“)，發行人間接全資擁有的附屬公司。發行人的其他子公司，包括但不限於

擁有其幾乎全部房地產的子公司(統稱為“合併後的非擔保人子公司”)將不會提供

擔保這類證券，包括由有限責任公司部分或100%擁有的子公司。以下是財務摘要

信息綜合列示資產負債表信息，截至2024年6月30日和2023年12月31日，以及

經營和綜合收益 截至2024年6月30日的6個月和年度 2023年12月31日出版人及

擔保子公司。以下提供的信息不包括獲得關於

鞏固的基礎。在列報財務報表摘要時，權益會計法已應用於（i）

發行人於擔保子公司的權益，（ii）擔保子公司於合併非擔保子公司的權益，

及（iii）合併非擔保子公司在擔保子公司中的權益（如適用），即使所有此類

子公司符合GAAP下合併的要求。所有資產和負債已分配給發行人和

擔保子公司一般以法人所有權為基礎。

下表列出了截至 2024年6月30日和2023年12月31日為了.

這個截至2024年6月30日的6個月和截至2023年12月31日的年度針對發行人和擔保子公司。提供的量

不代表我們的總合並金額（以千計）：

		2024年6月30日		2023年12月31日
資產：
Cash, cash equivalents, and restricted cash		$181,951		$210,755
其他資產		123,797		115,373
總資產		$305,748		$326,128
負債：
應付無抵押優先票據		$12,089,561		$11,096,028
無擔保高級信用額度和商業票據		199,552		99,952
其他負債		531,118		504,659
總負債		$12,820,231		$11,700,639

		截至六個月 2024年6月30日		截至的年度 2023年12月31日
總收入		$30,900		$54,230
總費用		(176,987)		(273,990)
淨虧損		(146,087)		(219,760)
歸屬於未歸屬限制性股票獎勵的淨收益		(7,444)		(11,195)
亞歷山大房地產股權公司S普通股股東應佔淨虧損		$(153,531)		$(230,955)

自.起2024年6月30日, 393我們的408屬性由房地產投資信託基金的全資合併子公司間接持有，

亞歷山大房地產股票有限公司

關鍵會計估計

請參閲我們截至年度的10-k表格年度報告 2023年12月31日討論我們的批判性會計

與所收購房地產的確認、長期資產的減損、非房地產投資的減損有關的估計，以及

監控租户信用質量。

95

定義和對賬

本節包含有關某些非GAAP財務指標的更多信息，包括與最多的對賬

根據公認會計原則計算和列報的直接可比財務計量以及我們使用這些計量的原因

對業績的補充衡量，並相信它們為投資者提供了有用的信息，以及對其他

本報告中使用的術語。

運營資金和調整後的運營資金歸於亞歷山大房地產股權公司的S普通股

股東

以公認會計原則為基礎的房地產資產會計採用歷史成本會計，並假設房地產價值遞減。

隨着時間的推移。為了克服房地產價值和房地產資產的歷史成本核算之間的差異，

NAREIT理事會設立了業務基金，作為一種改進的衡量工具。自推出以來，來自

運營已成為股權REITs中廣泛使用的非GAAP財務指標。我們相信，運營資金是

對投資者有幫助，作為衡量股權REIT表現的額外指標。此外，我們相信來自運營的資金，如

調整後，允許投資者在一致的基礎上將我們的業績與其他房地產公司的業績進行比較，而無需

必須説明因房地產收購和處置決定、融資決定、資本

結構、資本市場交易、不受我們控制的市場條件波動引起的差異，或其他

公司活動可能不能代表我們酒店的經營業績。

NAREIT理事會發布的《2018年白皮書》(《NAREIT白皮書》)將運營資金定義為

淨收益(按照公認會計準則計算)，不包括房地產銷售損益和房地產減值，外加

經營性房地產資產的折舊和攤銷，並對我們合併和未合併的份額進行調整後

合夥企業和房地產合資企業。減值是指當公允價值超過可回收時資產的減值。

由於一般市場狀況的變化，期間低於賬面價值，並不一定反映經營情況

物業在相應期間內的表現。

我們計算調整後的運營資金，作為根據NAREIT White計算的運營資金

賬面上，不包括非房地產投資的重大損益和減值，非房地產投資的未實現損益

房地產投資，房地產減值，主要包括與收購有關的收購前成本

我們決定不再追逐提前清償債務、鉅額終止費、股票加速上漲的收益或損失

因高管辭職而產生的薪酬支出、交易成本、與此類項目相關的所得税影響以及

可分配給我們的未歸屬限制性股票獎勵的此類項目的金額。我們計算可分配給我們的

使用兩級法的未授予限制性股票獎勵。在兩級法下，我們分配淨收入(在金額之後

可歸因於非控股權益)授予普通股股東和未歸屬的限制性股票獎勵

加權平均-每個季度至今和年初至今期間的流通股。這可能會導致不同的

季度至今和年初至今金額的總和。無論是業務資金還是調整後的業務資金，

應被視為淨收益(根據公認會計原則確定)的替代品，作為財務業績的指標，或

經營活動的現金流量(根據公認會計原則確定)作為流動性的衡量標準，也不表明

資金的可獲得性，以滿足我們的現金需求，包括我們的分配能力。

下表對合並房地產合資企業的淨收入與運營資金的份額進行了核對

應歸因於非控股權益及吾等於未合併房地產合營公司中的份額止六個月

2024年6月30日(單位：千)：

	非控股權益份額 聯合房地產合資企業				我們的未合併份額 房地產合資企業
	2024年6月30日				2024年6月30日
	截至三個月		截至六個月		截至三個月		截至六個月
淨收入	$47,347		$95,978		$130		$285
折舊和攤銷 房地產資產	31,364		62,268		1,068		2,102
運營資金	$78,711		$158,246		$1,198		$2,387

96

下表顯示了Alexandria Real Estate Equities，Inc.'的淨利潤對賬。'的共同

股東，根據GAAP列出的最直接可比的財務指標，包括我們在來自

合併和未合併的房地產合資企業，來自亞歷山大房地產股票歸屬運營的資金，

公司的普通股股東-稀釋，資金來自Alexandria Real Estate Equities，Inc.的運營'的共同

股東-稀釋後，經調整，以及相關每股金額 截至2024年6月30日的三個月和六個月和2023(在

數千，每股金額除外）。由於四捨五入，每股金額可能不會增加。

		截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
		2024		2023		2024		2023
歸屬於亞歷山大房地產股票的淨利潤， 公司的普通股股東-基本股東和稀釋股東		$42,917		$87,260		$209,803		$162,516
房地產資產的折舊和攤銷		288,118		270,026		573,068		532,150
非控股份額的折舊和攤銷 合併房地產合資企業		(31,364)		(28,220)		(62,268)		(56,398)
我們的折舊和攤銷份額 未合併房地產合資企業		1,068		855		2,102		1,714
房地產銷售收益		—		(214,810)		(392)		(214,810)
房地產減損-租賃物業和土地		2,182		166,602		2,182		166,602
分配給未歸屬的限制性股票獎勵		(1,305)		(872)		(4,736)		(2,220)
亞歷山大房地產公司的運營資金 股票公司'普通股股東-稀釋(1)		301,616		280,841		719,759		589,554
非房地產投資的未實現虧損		64,238		77,897		35,080		143,752
非房地產投資減值準備		12,788	(2)	22,953		27,486		22,953
房地產減值準備		28,581	(3)	1,973		28,581		1,973
分配給未歸屬的限制性股票獎勵		(1,738)		(1,285)		(1,528)		(2,164)
亞歷山大房地產公司的運營資金 股票公司'普通股股東-被稀釋，因為 調整後		$405,485		$382,379		$809,378		$756,068

(1)根據NAREIT理事會制定的標準計算。

(2)與不報告資產淨值的私人持有實體的非房地產投資相關。請參閲我們未經審計的合併財務報表的註釋7 -“投資”

第1項中的聲明以獲取更多信息。

(3)請參閲我們未經審計的合併財務報表第1項中的“房地產資產銷售和減損費用”-“房地產投資”中的“房地產投資”，

其他信息。

		截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
(每股)		2024		2023		2024		2023
亞歷山大房地產公司應佔每股淨利潤 股票公司'普通股股東-稀釋		$0.25		$0.51		$1.22		$0.95
房地產資產的折舊和攤銷		1.50		1.42		2.98		2.80
房地產銷售收益		—		(1.26)		—		(1.26)
房地產減損-租賃物業和土地		0.01		0.98		0.01		0.98
分配給未歸屬的限制性股票獎勵		(0.01)		(0.01)		(0.02)		(0.02)
亞歷山大的每股運營資金 房地產股票公司普通股股東-稀釋		1.75		1.64		4.19		3.45
非房地產投資的未實現虧損		0.37		0.46		0.20		0.84
非房地產投資減值準備		0.08		0.13		0.16		0.13
房地產減值準備		0.17		0.02		0.17		0.02
分配給未歸屬的限制性股票獎勵		(0.01)		(0.01)		(0.01)		(0.01)
亞歷山大的每股運營資金 房地產股權股份有限公司的S普通股股東- 稀釋，經調整後		$2.36		$2.24		$4.71		$4.43
加權平均普通股流通股- 稀釋(1)		172,013		170,864		171,981		170,824

(1)請參閲“加權平均已發行普通股-稀釋後“有關更多信息，請參閲本部分。

97

調整EBITDA及經調整EBITDA率

我們使用調整後的EBITDA作為我們業務的補充業績衡量標準，用於財務和運營決策-

並作為一種補充手段，在一致的基礎上評價各時期的比較。計算調整後的EBITDA

扣除利息、税項、折舊及攤銷前收益(“EBITDA”)，不包括股票薪酬費用、收益或損失

提前清償債務、房地產銷售損益、房地產減值以及重大終止費用。

調整後的EBITDA還不包括未實現的收益或虧損以及重大的已實現收益或虧損和減值，這些收益或損失來自我們的

非房地產投資。這些非房地產投資金額在我們的綜合經營報表中分類。

不包括總收入。

我們相信，調整後的EBITDA為投資者提供了相關和有用的信息，因為它允許投資者評估

我們業務活動的經營業績，而不必考慮因投資和

與我們的房地產和非房地產投資有關的融資決策、我們的資本結構、資本市場交易以及

由於我們無法控制的市場狀況的波動而導致的差異。例如，我們排除了早期的收益或損失

清償債務，使投資者能夠獨立於我們的債務和資本結構來衡量我們的業績。我們

認為調整減值和損益對房地產銷售、重大減值和變現的影響

非房地產投資的收益或損失，以及可觀的終止費，使投資者能夠在不同時期評估業績

無需考慮因相關投資和融資決定而確認的差額

對我們的房地產和非房地產投資或其他可能不能代表公司經營的活動

我們酒店的表現。

此外，我們認為，剔除與股票薪酬和未實現收益或虧損有關的費用有助於

投資者對我們不同時期的業務活動進行比較，而不會因我們無法控制的市場力量而導致波動。

調整後的EBITDA作為衡量我們業績的指標存在侷限性。調整後的EBITDA不反映我們的歷史支出或

資本支出或合同承諾的未來所需資源。雖然調整後的EBITDA是衡量業績的相關指標，

它不代表按照公認會計原則計算和列報的業務淨收益(虧損)或現金流量，它應該

在評價業績或流動性時，不應將其視為這些指標的替代。

為了計算調整後的EBITDA利潤，我們將調整後的EBITDA除以總收入，如

合併經營報表。我們相信，這一補充業績衡量標準為投資者提供了額外的

關於我們經營活動的盈利能力的有用信息。

如果沒有不合理的努力，我們無法預測第四季度的淨收入，因此不提供對賬

用於前瞻性調整後的EBITDA。這是由於預測項目的時間和/或數量的固有困難

這取決於我們無法控制的市場狀況，包括處置的時機、資本事件和融資決策，如

以及房地產銷售收益、非房地產投資未實現收益或損失等季度組成部分，

房地產減損和非房地產投資減損。我們預測這些數量的嘗試可能會產生顯着的

但估計不準確，這可能會對我們的投資者造成誤導。

98

下表對賬了淨利潤（損失），這是中計算和呈列的最直接可比的財務指標

根據GAAP，調整後EBITDA並計算調整後EBITDA利潤率 截至6月30日的三個月和六個月，

2024和2023(千美元)：

	截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
	2024		2023		2024		2023
淨收入	$94,049		$133,705		$313,225		$255,398
利息開支	45,789		17,072		86,629		30,826
所得税	1,182		2,251		2,946		3,382
折舊及攤銷	290,720		273,555		578,274		538,857
股票補償費用	14,507		15,492		31,632		31,978
房地產銷售收益	—		(214,810)		(392)		(214,810)
非房地產投資的未實現虧損	64,238		77,897		35,080		143,752
房地產減值準備	30,763		168,575		30,763		168,575
非房地產投資減值準備	12,788		22,953		27,486		22,953
調整後的EBITDA	$554,036		$496,690		$1,105,643		$980,911
總收入	$766,734		$713,900		$1,535,842		$1,414,695
調整後EBITDA利潤率	72%		70%		72%		69%

年度租金收入

 

年度租金收入是指按公認會計原則計算的租賃年化固定基數租金債務。

截至期末有效，與我們的運營RSF相關。*年度租金收入以年度租金的100%呈現

我們合併物業的收入以及我們未合併的房地產合資企業的年度租金收入份額。

每個RSF的年度租金收入是通過將年度租金收入除以我們的綜合RSF的100%之和來計算的

物業和我們在未合併的房地產合資企業中持有的物業的RSF份額。自.起2024年6月30日，大約

94%在我們的租約中(按年租金收入計算)是三重淨租約，這要求租户支付幾乎所有的房地產

税費、保險費、水電費、修理費和維持費、公共區域費用和其他業務費用(包括增加

除基本租金外)。每年的租金收入不包括從租户那裏收回的這些運營費用。金額

向租户收回的有關營運開支，連同基本租金，在我們的

合併經營報表。

資本化率

資本化率是以淨營業收入和淨營業收入(收付實現制)為基礎計算的。

不包括租賃終止費用，用於物業出售日期前一個季度的穩定運營資產，或

近期預期淨營業收入。

資本化利息

我們將利息成本作為項目的成本，在需要開發、重新開發或

將項目重新定位為預期用途的工作正在進行中，前提是已為資產支付了支出，並且利息成本已

已經招致了。開發、重新開發或重新定位項目所需的活動包括施工前活動，例如

地上建築開始建造前的權利、許可、設計、現場工作和其他活動

改進。推進施工前工作的重點是減少交付項目所需的時間。

房客。這些關鍵活動為未來的地面開發增加了重要價值，也是垂直建築所必需的

建築物。如果我們停止為項目的預期用途做準備所需的活動，則與該項目相關的利息成本將被計入。

已招致的。

現金利息

現金利息等於按照公認會計原則計算的利息支出加上資本化利息減去攤銷

貸款手續費和債務保費(折扣)。請參閲“固定收費覆蓋率“在本節中，為了對利息支出進行對賬，

根據公認會計準則萬億計算和列報的最直接可比財務指標。現金利息。

99

A/A+級物業和AAA級位置

A/A+類物業是聚集在AAA級位置的物業，為創新租户提供高度動態和

協作環境，增強他們成功招聘和留住世界級人才的能力，並激發生產力，

效率、創造力和成功。A/A+類物業的年租金一般比其他類似類別的物業高

屬性。AAA的位置非常靠近專業技能、知識、機構和相關業務的集中地。

開發、重建和前期建設

我們商業模式的一個重要組成部分，是我們有紀律地分配資本，用於開發和重新開發新的

A/A+類物業，以及在承保某些已收購物業期間確定的物業增強功能，位於

AAA創新集羣中的協作式生命科學巨型園區。這些項目通常專注於提供高質量的、

通用的、可重複使用的空間，滿足各種租户的房地產需求。完成後，每一次價值創造

該項目預計將帶來租金收入、淨運營收入和現金流的增長。我們的發展和重建

項目通常位於高質量實體非常希望的地點，我們認為這會導致更高的入住率，

租期更長，租金收入更高，回報更高，長期資產價值更大。

開發項目一般包括對通用和可重複使用的實驗室設施的基礎開發。

重新開發項目包括將收購的辦公室、倉庫或外殼空間永久更改為實驗室空間。

我們一般不會展開新的發展項目，在地上建造新的A/A+實驗室空間，除非

首先，確保此類空間的大量預租，除非市場對高質量的A/A+級物業有堅實的需求。

優先預期的項目是那些最有可能開始未來的地面開發或首次從

在我們的其他未來項目之前，將非實驗室空間轉換為實驗室空間，等待市場條件和租賃談判。

施工前活動包括權利、許可、設計、現場工作和開工前的其他活動

地上建築施工的改進。前期工作的推進集中在縮短時間上

需要向潛在租户交付項目。這些關鍵活動為未來的基礎發展和

是建築物垂直建造所必需的。最終，這些項目將提供高質量的設施，預計將

產生可觀的收入和現金流。

開發、再開發和建設前支出還包括以下費用：(1)帶來某些

所購物業符合市場標準和/或在收購過程中確定的其他成本(通常在兩年內

收購)和(2)將空間永久改建為高度靈活、隨時可入住的實驗室空間，以促進有前途的

處於早期和成長期的生命科學公司。

增加收入和重新定位資本支出是指重新定位或顯著改變使用

A財產，包括通過將資產質量從B類提高到A/A+類。

非營收增值性資本支出是指維持穩定的

財產，包括續訂和轉租空間的相關費用。

股息支付率(普通股)

股息支付率(普通股)是指我們的普通股(普通股)的絕對股息金額的比率

在各自記錄日期發行的普通股(乘以相關的每股股息)為運營資金

可歸因於Alexandria的普通股股東-經調整後稀釋。

股息率

本季度的股息率代表年化季度股息除以期末普通股收盤價。

這個季度的。

100

固定收費覆蓋率

固定費用覆蓋率是一項非GAAP財務指標，表示調整後的EBITDA與現金利息和

固定費用。我們相信，這個比率對投資者是有用的，可以作為我們滿足固定融資能力的補充衡量標準。

債務和優先股股息。現金利息等於按照公認會計原則加計算的利息支出

資本化利息，較少攤銷貸款費用和債務溢價(折扣)。

下表對利息支出進行了核對，利息支出是計算和列報的最直接可比財務指標

根據GAAP，兑現利息並計算固定費用覆蓋率對於截至2024年6月30日的三個月和六個月

和2023(千美元)：

		截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
		2024		2023		2024		2023
調整後的EBITDA		$554,036		$496,690		$1,105,643		$980,911
利息開支		$45,789		$17,072		$86,629		$30,826
資本化利息		81,039		91,674		162,879		178,744
貸款費用攤銷		(4,146)		(3,729)		(8,288)		(7,368)
債務折價攤銷		(328)		(304)		(646)		(592)
現金利息和固定費用		$122,354		$104,713		$240,574		$201,610
固定費用覆蓋率：
-按年率計算的季度		4.5x		4.7x		4.6x		4.9x
-往績12個月		4.6x		4.9x		4.6x		4.9x

如果沒有不合理的努力，我們無法預測第四季度的淨收入，因此不提供對賬

前瞻性的固定費用覆蓋率。這是由於預測時間和/或數量的固有困難

取決於我們控制之外的市場條件的項目，包括處置時間、資本事件和融資

決策以及季度組成部分，例如房地產銷售收益、非房地產未實現收益或損失

投資、房地產減損和非房地產投資減損。我們預測這些數量的嘗試可能

產生重大但不準確的估計，這可能會對我們的投資者造成誤導。

總資產

總資產按總資產加累計折舊計算截至2024年6月30日和2023年12月31日(在

千人）：

	2024年6月30日		2023年12月31日
總資產	$37,847,865		$36,771,402
累計折舊	5,457,414		4,985,019
總資產	$43,305,279		$41,756,421

初始穩定收益率(無槓桿)

初始穩定收益率計算為穩定時淨營業收入的估計金額除以我們的投資

在房產裏。我們最初穩定的收益率不包括槓桿的好處。我們與價值創造項目相關的現金租金是

由於合同年租金上漲，通常預計租金將隨着時間的推移而增加。我們對初始穩定收益率的估計，初始

穩定的收益率（現金基礎）和完工時的總成本代表我們在項目開始時的初步估計。我們

預計在項目完成後更新此信息，或者如果預期項目收益率有重大變化，則更早更新

或者成本。

•初步穩定收益反映租金收入，包括合約租金上升和任何租金寬減

租賃期限(S)(S)，按直線計算。

•初步穩定收益(現金收付制)反映初步租金寬減(如有)後穩定日期的現金租金。

以及我們在該物業上的全部現金投資。

101

投資級或上市大盤股租户

投資級或公開交易的大盤股租户代表投資級評級或公開交易的租户

在截至12個月的12個月內，日均市值超過100美元的公司億2024年6月30日，如報道所述

彭博專業服務公司。穆迪投資者服務公司和S全球評級公司的信用評級反映了

租户的父實體，並且不能保證租户的父實體將在這樣的情況下履行租户的租賃義務

租户的默認設置。我們監控租户的信用質量和相關的重大變化。導致租户

市值降至100美元以下的億，這不會立即反映在12個月的平均水平上，可能會導致他們的

排除在這一措施之外。

房地產投資

下表列出了我們新的A/A+級開發和再開發項目的價值創造管道，

不包括持有的待售財產，佔截至的總資產的百分比2024年6月30日:

		百分比 總資產
正在建設的項目和 一承諾近期項目預計開工建設 在接下來的時間裏二年份(61%租賃/談判）			9%
創收/潛在現金流/覆蓋土地業務(1)			7%
土地			5%

(1)包括現有建築物正在產生或能夠產生運營現金流的項目。還包括與現有運營相關的開發權

校園。這些項目彙總 1.0%年租金收入的比例 2024年6月30日幷包含在我們的行業組合圖表中，作為未來變化的目標

使用.有關更多信息，請參閲第2項中的“高質量且多元化的客户羣”。

102

下表中列出的面積被歸類為截至2011年的運營面積 2024年6月30日. 這些租賃租賃或

最近收購的物業的空置空間代表了我們有意尋求的未來機會，具體取決於市場狀況

和租賃，開始從非實驗室空間首次轉換為實驗室空間，或開始未來的地面建設

發展：

		開發/重建		租賃期滿的RSF目標為 發展和重建
房地產/子市場				2024		2025		此後(1)		總
承諾的近期項目：
4161校園點球場/大學城中心		Dev		—		159,884		—		159,884
優先預期項目：
阿森納街311號/劍橋/內郊區		雷傑夫		—		25,312		—		25,312
東格蘭德大道269號/南舊金山		雷傑夫		107,250		—		—		107,250
3301 Monte Villa Parkway/Bothell		雷傑夫		—		50,552		—		50,552
紅河街1020號/奧斯汀		雷傑夫		—		126,034		—		126,034
				107,250		201,898		—		309,148
未來項目：
100埃德温·H陸地大道/劍橋		Dev		104,500		—		—		104,500
446、458、500和550阿森納街/劍橋/內 郊區		Dev		—		—		376,698		376,698
其他/大波士頓		雷傑夫		—		—		167,549		167,549
1122和1150 El Camino Real/南舊金山		Dev		—		—		375,232		375,232
3875 Fabian Way/大斯坦福		Dev		—		—		228,000		228,000
耿路2100、2200和2400號/大斯坦福		Dev		—		—		78,501		78,501
960工業路/大斯坦福		Dev		—		—		112,590		112,590
亞歷山大/大學城中心的校園點		Dev		226,144		109,164		—		335,308
亞歷山大/索倫託梅薩的序列區		開發/重建		—		—		686,290		686,290
第四大道南830號/SoDo		Dev		—		—		42,380		42,380
其他/西雅圖		Dev		—		—		76,559		76,559
卡皮托拉大道100號/研究三角		Dev		—		—		34,527		34,527
三一大街1001號/奧斯汀		Dev		—		72,938		—		72,938
加拿大		雷傑夫		—		—		247,743		247,743
				330,644		182,102		2,426,069		2,938,815
				437,894		543,884		2,426,069		3,407,847

(1)包括截至目前的空置面積 2024年6月30日.

103

合資企業財務信息

我們提供與我們的房地產合資企業相關的資產負債表組成部分和經營業績信息，這些企業包括

未根據GAAP呈列或打算呈列。我們列出某些財務項目的比例份額

如下：（i）對於我們在財務報表中合併的每個房地產合資企業，這些企業由我們通過以下方式控制

合同權利或多數投票權，但我們擁有的權利不到100%，我們適用非控制性利益經濟

每個財務項目的所有權百分比，以得出每個組成部分的此類累積非控股權益份額

以及(Ii)對於我們不控制也不合並的每個房地產合資企業，而是共同控制或

由我們的合資夥伴通過合同權或多數表決權，我們將我們的經濟所有權百分比應用於每個

財務項目，以達到我們在提交的每個組成部分中的比例份額。

與我們的房地產合資企業有關的資產負債表和經營業績信息的構成部分不代表

我們對這些物品的法律要求。對於我們不完全擁有的每個實體，合資協議通常決定什麼股權

持有者可以獲得資本事件，如出售或再融資，或者在清算的情況下。股權持有人通常是

只有在所有負債、優先分配和

索賠已得到償還或得到滿足。

我們相信，這些信息可以幫助投資者估計與我們的資產負債表和經營業績相關的信息

部分擁有的實體。提供此信息提供了綜合財務部門無法立即獲得的視角

報表和一份可以補充對下列合資企業資產、負債、收入和費用的理解的報表

我們的綜合結果。

與我們的房地產合資企業有關的資產負債表和經營業績信息的構成部分僅限於

作為總體經濟所有權利益的分析工具，並不代表我們對每一家合資企業資產的法律要求，

負債或經營結果。此外，合資企業的財務信息可能包括與

我們不控制的未合併的房地產合資企業。我們相信，為了便於投資者有一個清晰的認識

在我們的經營業績和總資產負債中，合資企業的財務信息應與我們的

合併經營報表和資產負債表。不應將合資企業財務信息視為替代方案

我們的綜合財務報表是根據公認會計準則列報和編制的。

超大園區

大型校區是由約1億RSF或更多組成的集羣校區，包括運營、活躍

開發/重建以及土地RSF減少運營RSF預計將被拆除。下表協調了我們的年度

租金收入和價值創造管道RSF截至 2024年6月30日(千美元)：

		年租金 收入		價值創造 管道RSF
超大園區		$1,649,514		21,944,200
非巨型園區		567,461		10,013,556
總		$2,216,975		31,957,756
大型園區佔年租金收入和總價值創造的百分比 管道RSF		74%		69%

股息後經營活動提供的淨現金

股息後經營活動提供的淨現金包括向非控股權益分配的扣除。為

為了進行此計算，不包括經營資產和負債的變化，因為它們代表了時間差異。

104

淨債務和優先股與調整後EBITDA之比

淨債務和優先股與調整後EBITDA之比是一項非GAAP財務指標，我們認為作為一項重要的指標對投資者有用

評估我們資產負債表槓桿的補充指標。淨債務和優先股等於合併後的總和

債務減去現金、現金等價物和限制性現金，加上截至期末的未償還優先股。 請參閲“調整後的

EBITDA和調整後的EBITDA利潤率“關於調整後EBITDA計算的進一步信息，請參閲本節。

如果沒有不合理的努力，我們無法預測第四季度的淨收入，因此不提供對賬

淨債務和優先股與調整後EBITDA之比為前瞻性。這是由於預測經濟增長的內在困難。

不受我們控制的取決於市場狀況的項目的時間和/或數量，包括處置的時間、資本

事件和融資決策，以及季度組成部分，如房地產銷售收益、未實現收益或虧損

非房地產投資、房地產減值和非房地產投資減值。我們試圖預測這些

數額可能會產生重大但不準確的估計，這可能會誤導我們的投資者。

下表對債務與淨債務和優先股的比率進行了調整，並計算了截至6月30日，

2024和2023年12月31日(千美元)：

	2024年6月30日		2023年12月31日
應付有擔保票據	$134,942		$119,662
無擔保高級應付票據	12,089,561		11,096,028
無擔保高級信用額度和商業票據	199,552		99,952
未攤銷遞延融資成本	81,942		76,329
現金及現金等價物	(561,021)		(618,190)
受限現金	(4,832)		(42,581)
優先股	—		—
淨債務和優先股	$11,940,144		$10,731,200
調整後的EBITDA：
-按年率計算的季度	$2,216,144		$2,094,988
-往績12個月	$2,122,250		$1,997,518
淨債務和優先股與調整後的EBITDA之比：
-按年率計算的季度	5.4x		5.1x
-往績12個月	5.6x		5.4x

105

淨營業收入、淨營業收入(收付實現制)和營業利潤率

下表將淨利潤與淨營業收入和淨營業收入（現金制）進行調節並計算

營業利潤率 截至2024年6月30日的三個月和六個月和2023(千美元)：

		截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
		2024		2023		2024		2023
淨收入		$94,049		$133,705		$313,225		$255,398
未合併房地產合營企業收益中的權益		(130)		(181)		(285)		(375)
一般和行政費用		44,629		45,882		91,684		94,078
利息開支		45,789		17,072		86,629		30,826
折舊及攤銷		290,720		273,555		578,274		538,857
房地產減值準備		30,763		168,575		30,763		168,575
房地產銷售收益		—		(214,810)		(392)		(214,810)
投資損失		43,660		78,268		376		123,379
淨營業收入		549,480		502,066		1,100,274		995,928
直線租金收入		(48,338)		(29,335)		(96,589)		(62,526)
所獲得的低於市場租賃的攤銷		(22,515)		(24,789)		(52,855)		(46,425)
淨營業收入(收付實現制)		$478,627		$447,942		$950,830		$886,977
淨營業收入（現金制）-年化		$1,914,508		$1,791,768		$1,901,660		$1,773,954
淨營業收入(以上)		$549,480		$502,066		$1,100,274		$995,928
總收入		$766,734		$713,900		$1,535,842		$1,414,695
營業利潤率		72%		70%		72%		70%

淨營業收入是一種非GAAP財務指標，計算為淨利潤（虧損），是最直接可比的財務指標

根據GAAP計算和呈列的衡量標準，不包括我們未合併房地產聯合盈利中的權益

企業、一般和管理費用、利息費用、折舊和攤銷、房地產減損、收益或

提前清償債務損失、房地產銷售損益、投資收益或損失。我們相信淨運營

收益為投資者提供有關我們的財務狀況和經營結果的有用信息，因為它主要反映了

在財產層面產生的收入和支出項目。因此，我們認為淨營業收入是一個有用的衡量標準

供投資者評估我們綜合房地產資產的經營業績。現金基礎上的淨營業收入為淨

調整後的營業收入不包括直線租金和獲得的高於和低於市場的租賃的攤銷的影響

GAAP要求的收入調整。我們認為，現金基礎上的淨營業收入作為一項額外的

經營業績的衡量標準，因為它消除了直線租金收入和收購的上下攤銷

市場租賃。

106

此外，我們相信淨營業收入對投資者來説是有用的，可以作為我們綜合資產的業績衡量標準。

因為，在不同時期進行比較時，淨營業收入反映了入住率、租金和運營成本的趨勢，

它們提供了一個從淨收益或虧損中不能立即顯現的視角。淨營業收入可以用來衡量最初的

通過計算物業產生的淨營業收入除以我們對物業的投資，穩定了我們物業的收益。

淨營業收入將某些組成部分從淨收入中剔除，以便提供與

我們酒店的運營結果。例如，利息支出不一定與房地產公司的經營業績掛鈎

房地產資產，通常發生在公司層面，而不是房地產層面。此外，折舊和攤銷，

由於歷史成本會計和使用年限估計，可能會扭曲物業層面的經營業績的可比性。

由於我們沒有考慮房地產減值，所以在計算淨營業收入時不考慮房地產減值。

是物業級的運營費用。房地產減值與我們資產價值的變化有關，並不反映

與相關收入或支出相關的當前經營業績。我們的房地產減值是指減記

資產價值減去出售成本後的估計公允價值。這些減值是由於投資決策或惡化造成的。

在市場條件下。我們還不包括已實現和未實現的投資收益或損失，這些收益或損失是由下列投資決策造成的

發生在公司層面，涉及對上市公司和某些私人持股實體的非房地產投資。

因此，我們不認為這些活動是我們在該物業的房地產資產經營業績的指標。

水平。我們對淨營業收入的計算也不包括因某些融資決策的變化而產生的費用，例如

提前清償債務造成的損失，因為這些費用往往與公司戰略有關。物業運營費用包括在

確定淨運營收入主要包括與我們的運營資產相關的成本，如公用事業、維修和

維修；與土地租賃有關的租金費用；訂約承辦服務，如清潔、工程和美化；財產

税收和保險；以及財產級工資。一般和行政費用主要包括會計費用和公司費用。

作為公司辦公室管理的一部分產生的補償、公司保險、專業費用、租金和用品。我們

計算營業利潤率為淨營業收入除以總收入。

我們相信，為了方便投資者清楚瞭解我們的經營業績，淨營業收入應該

應與我們綜合經營報表中列報的淨收益或淨虧損一併審查。淨營業收入

不應被視為淨收益或虧損的替代方案，也不應被視為現金流的替代方案

作為衡量我們流動性或分配能力的指標。

經營統計

我們提供了與我們的物業相關的某些運營統計數據，包括物業數量、RSF、入住率、

租賃活動和截至期末的合同租賃到期。我們相信這些措施對投資者是有用的。

因為它們有助於瞭解我們物業的某些趨勢。我們計算物業的數量、RSF、入住率

對於我們有投資的所有物業，100%的百分比、租賃活動和合同租賃到期，包括

由我們合併和非合併的房地產合資企業擁有的財產。用於基於年租金的運營指標

收入，請參閲“年度租金收入“在這一節中。

相同的屬性比較

由於我們的整體物業組合在比較期間的變化，包括由

最近收購或出售的資產、置入發展或重新發展中的物業，以及最近發展或重新發展的物業

投入使用後，租金的綜合總收入以及租金運營費用在我們的經營業績中可以顯示

不同時期的變化很大。為了補充對我們在給定季度或

年度期間，我們分析所有在整個年度內全面運營的綜合物業的運營業績

列示的比較期間，稱為相同的性質。我們分別公佈季度和年初至今的相同物業業績

在管理層討論和分析我們的財務狀況時，與美國證券交易委員會要求的中期財務信息保持一致

手術的條件和結果。這些相同的屬性與第一天之後獲得的屬性分開進行分析

在提出的最早可比季度或年初至今期間，在任何

比較期間內的時間、未合併的房地產合資企業、被歸類為待售物業和公司

被排除在同一財產結果之外的實體(履行一般和行政職能的法人實體)。另外，

如果有終止費，則不包括在相同物業的結果中。請參閲“相同的屬性“請參閲第2項，以獲取更多信息。

穩定的入住日期

穩定入夥日期是指項目預計達到入住率95%或

更大

107

租户復甦

租户回收是指包括償還房地產税、保險、水電費、修理費和

維護、公共區域費用和其他運營費用，並在適用費用期間賺取

以及承租人賠償我們的義務產生了。

我們將租金收入和通過租賃房地產資產產生的租户回收歸入年收入中。

租金收入在我們的綜合經營報表中。我們為投資者提供單獨的租金收入説明。

和租户恢復“行動的結果“第(2)項，因為我們相信這會促進投資者對本公司運作的瞭解。

結果 我們相信，公佈租户恢復情況對投資者是有用的，可以作為我們恢復能力的補充衡量標準。

三重租賃淨額下的運營費用，包括收回公用事業、維修和保養、保險、物業税、

公共區域費用和其他運營費用，以及我們減輕對淨收入的影響的能力

我們運營費用組成部分的可變性。

下表對租金收入和租户回收收入進行了核對截至2024年6月30日的三個月和六個月和

2023(單位：千)：

		截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
		2024		2023		2024		2023
租金收入		$755,162		$704,339		$1,510,713		$1,392,288
租金收入		(576,835)		(537,889)		(1,158,235)		(1,056,191)
租户復甦		$178,327		$166,450		$352,478		$336,097

總股本

總股本等於普通股流通股乘以上次交易收盤價

每個時段結束時的第一天。

總市值

總市值等於總股本和總債務之和。

未支配淨營業收入佔淨營業收入總額的百分比

 

無擔保淨營業收入佔總淨營業收入的百分比是我們的一項非GAAP財務指標

相信作為我們未受約束房地產資產運營結果的績效衡量標準對投資者有用，因為它

反映在未支配財產水平上發生的收入和支出項目。無抵押淨營業收入為

源自分類為持續經營的資產，不受任何抵押、信託契約、保留權或其他擔保的約束

利息，截至收入列報期間。

下表總結了未支配淨營業收入佔淨營業收入總額的百分比

截至2024年6月30日的三個月和六個月和2023(千美元)：

	截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
	2024		2023		2024		2023
未支配淨營業收入	$544,268		$500,923		$1,091,098		$993,783
擔保淨營業收入	5,212		1,143		9,176		2,145
淨營業收入合計	$549,480		$502,066		$1,100,274		$995,928
未支配淨營業收入佔總額的百分比 淨營業收入	99.1%		99.8%		99.2%		99.8%

加權平均已發行普通股-稀釋後

我們不時進行資本市場交易，包括遠期股權銷售協議（“遠期

協議”）、資助收購、資助我們高度租賃的開發和重建項目的建設，以及一般

流動資金目的。我們需要考慮庫藏股項下遠期協議的潛在稀釋影響

方法，而遠期協議尚未完成。 自.起2024年6月30日，我們有未完成的遠期協議來出售

合計 23萬股普通 庫存.請參閲我們未經審計的合併財務報表的註釋13 -“股東權益”

第1項中的聲明以獲取更多信息。

108

用於計算每股收益的流通普通股加權平均股數-稀釋後，來自每年運營的資金

股份-稀釋，每股運營資金-稀釋，經調整， 截至2024年6月30日的三個月和六個月和2023

計算如下。還顯示了與用於

計算以下各個時期可分配給未歸屬股票獎勵持有人的金額（單位：千）：

	截至6月30日的三個月，				截至6月30日的六個月，
	2024		2023		2024		2023
每股收益的基本股份	172,013		170,864		171,981		170,824
遠期協議	—		—		—		—
稀釋後的每股收益	172,013		170,864		171,981		170,824
每股運營資金的基本份額和 調整後的每股運營資金	172,013		170,864		171,981		170,824
遠期協議	—		—		—		—
每股運營資金的稀釋股份和 調整後的每股運營資金	172,013		170,864		171,981		170,824
用於加權平均未歸屬限制性股票 計算淨收益的分配，資金來自 業務，以及調整後的業務資金	2,878		2,163		2,933		2,219

109

項目3.關於市場風險的定量和定性披露

利率風險

我們認為我們可能面臨的主要市場風險是利率風險，這可能是多種因素造成的，

包括政府的貨幣和税收政策，國內和國際的經濟和政治考量等因素

這超出了我們的控制範圍。

為了修改和管理我們未償債務的利率特徵，並限制利率的影響

風險，我們可能會利用各種金融工具，包括利率對衝協議、上限、下限和

其他利率互換合同。使用這些類型的工具來對衝我們對利息變化的一部分敞口

利率可能會帶來額外的風險，例如交易對手信用風險和對衝協議的法律可執行性。自.起2024年6月30日,

我們沒有任何未完成的利率對衝協議。

我們未來的收益和與我們的未償債務相關的公允價值主要取決於

利息。下表説明瞭假設利率下限為零利率，利率每變動1%對我們的

固定和可變利率債務，截至2024年6月30日(單位：千)：

可變利率債務對未來收益的年化影響：
税率上調1%	$(653)
費率下降1%	$653
對合並債務總額公允價值的影響：
税率上調1%	$(774,018)
費率下降1%	$885,119

這些金額是根據假設利率對本公司截至6月30日，

2024。這些分析沒有考慮到這種情況下可能存在的整體經濟活動水平下降的影響

環境。此外，如果發生這種重大變化，我們將考慮採取行動，進一步減輕我們的

暴露在這一變化中。由於將採取的具體行動及其可能的影響的不確定性，敏感性

分析假設我們的資本結構沒有變化。

股權價格風險

我們有股票價格市場風險敞口，因為我們持有上市公司和非上市公司的股權投資。

持有的實體。我們對交易活躍的上市公司的所有投資都按公允價值反映在我們的綜合資產負債表中。

我們對報告每股資產淨值的私人持股實體的投資以公允價值計量，使用資產淨值作為公允價值的實際權宜之計。

價值。我們對不報告每股資產淨值的私人持股實體的股權投資是按成本減去減值計算的。

根據期內可觀察到的價格變化進行調整。公共投資公允價值變動、每股資產淨值變動

由私人持股實體報告的，以及不報告每股資產淨值的私人持股實體的可觀察到的價格變化是

在我們的綜合經營報表中歸類為投資收益。不能保證未來的價值下降將

不會對我們未來的經營業績產生實質性的不利影響。下表説明瞭10%的變化對

我們股權投資的價值將對截至2024年6月30日(單位：千)：

股價風險：
公允價值增長10%	$149,435
公允價值減少10%	$(149,435)

110

外幣匯率風險

我們面臨與在加拿大運營的子公司相關的外幣匯率風險。功能

我們外國子公司的貨幣是每個國家/地區的當地貨幣。翻譯帶來的損益

我們的外國子公司的資產負債表和經營報表分類為累計其他全面收益

（虧損）作為總權益的單獨組成部分，並不包括在淨收益（虧損）中。損益將反映在我們的

當我們在這些業務中的投資出售或部分出售時，或者在完成或完成時，合併運營報表

投資基本上完成清算。下表説明瞭外幣匯率變化10%的影響

相對於美元將對我們的潛在未來盈利以及我們對外國子公司的淨投資的公允價值產生影響

基於截至目前我們在美國境外的運營資產 2024年6月30日(單位：千)：

外幣匯率對未來潛在收益的影響：
税率上調10%	$71
10%的降幅	$(71)
外幣匯率對境外子公司淨投資公允價值的影響：
税率上調10%	$39,090
10%的降幅	$(39,090)

敏感性分析假設所有外幣匯率相對於美元都有平行的變動；然而，

外幣匯率通常不會以這種方式變動，實際結果可能會有很大不同。

我們對市場風險因素的敞口截至2024年6月30日的6個月與提出的風險因素一致

包括利率、股票價格和外幣匯率變化的影響。

項目4.控制和程序

對披露控制和程序的評價

自.起2024年6月30日，我們在首席執行官和主要負責人的監督下進行了一次評估

財務總監對我們的披露控制和程序的設計和操作的有效性進行了評估。這些控件和

已設計程序以確保記錄、處理、彙總和報告披露所需的信息

在必要的時間內。根據我們的評估，主要執行幹事和主要財務官得出結論

我們的信息披露控制和程序在2024年6月30日.

財務報告內部控制的變化

於截至三個月止三個月內，我們對財務報告的內部控制並無任何改變。2024年6月30日

這對我們對財務報告的內部控制產生了重大影響，或有可能產生重大影響。

111

第II部分--其他資料

第1A項。風險因素

除了本文件中所述的信息季報在表格上：10-Q，我們還應該仔細審查和考慮

我們提交給美國證券交易委員會的其他報告和定期備案文件中包含的信息，包括但不限於信息

載於標題“第1A項”之下。風險因素“在年報10-k表中列出2023年12月31日.那些

風險因素可能會對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大影響。我們在公眾中描述的風險

申請並不是我們面臨的唯一風險。我們目前未知或我們目前認為存在的其他風險和不確定性

非實質性的，也可能對我們的業務、財務狀況和經營結果產生實質性的不利影響。

與標題“第1A項”中披露的風險因素相比，我們的風險因素沒有實質性變化。風險因素“中的

表格10-k截至該年度的年報2023年12月31日，以下更新除外：

人工智能的使用帶來了風險和挑戰，可能會對我們的業務和

經營業績或我們租户和供應商的業績，或可能對生活需求和需求產生不利影響

科學實驗室空間作為一個整體。

我們可能會採用生成性人工智能和機器學習(統稱為AI)工具，並將其集成到我們的

提高效率和精簡現有系統的業務。然而，人工智能工具的部署和維護

可能會帶來很大的風險。雖然這些工具在優化流程和提高效率方面有希望，但與許多工具一樣

技術創新的同時，也帶來了固有的風險。這些包括但不限於，可能的不準確、偏見、

知識產權侵權或挪用，以及對數據隱私和網絡安全的擔憂。

此外，人工智能的使用可能會引入不易檢測的錯誤或不足。缺陷，

用於人工智能培訓的數據或人工智能生成的內容、分析或建議中的不準確或偏見

應用程序，可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生不利影響。周圍的法律景觀

人工智能正在發展，仍然不確定。尚不清楚這一領域的法律發展如何影響我們的業務和

我們執行我們的專有權利或保護這些權利不受侵犯的能力。

我們的租户使用人工智能的潛在風險

整合人工智能技術在生命科學行業的發展既帶來了重大機遇，也帶來了內在的

風險。人工智能預測模型有可能提高仿真模型的準確性和實用性，並被利用

廣泛地跨越藥物開發的不同階段。然而，人工智能的採用也帶來了複雜的風險格局

與上面描述的類似，必須謹慎導航。

此外，我們的租户採用人工智能可能會導致我們的建築目前沒有的基礎設施要求

適應，例如由於高性能計算而增加的電力需求。基礎設施升級可能需要

大量資本支出，並可能影響我們建築業務的環境足跡。

我們的投資者、分析師和其他市場參與者使用人工智能可能帶來的風險

投資者、分析師和其他市場參與者越來越多地使用人工智能進行處理、彙總和

解讀財務和其他信息，包括我們在Form 10-k年度報告、Form 10-Q季度報告、

和其他公開披露，構成了潛在的風險。雖然人工智能可以提高數據分析的效率，但人工智能也可以

由於算法限制或對複雜財務數據的誤解而無法準確地解釋或彙總信息

概念。這些誤解可能會進一步加劇，因為人工智能可能會忽視在

不同的報告部分，如管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析

或在我們的年度報告Form 10-K和/或Form 10-Q季度報告中的風險因素部分。

我們作為房地產投資信託基金的地位引入了獨特的財務指標，如運營資金和運營資金，如

調整後，代表廣泛使用的股權REITs的非GAAP財務業績衡量標準。人工智能培訓不足

我們行業獨有的方面可能會導致對這些財務措施的不準確解釋，特別是在

將我們的業績與非房地產投資信託基金實體進行比較。此外，要求房地產投資信託基金至少分配

90%的REIT應税收入流向股東，導致REITs嚴重依賴債務和股權融資。如果沒有

足夠的培訓，這些獨特的方面可能無法被人工智能恰當地解釋，並可能導致對我們的

財務指標，如淨債務和優先股與調整後的EBITDA之比，導致不準確的結論和誤導

投資建議。

112

此外，目前公眾在使用、計算和列報非公認會計準則方面的不一致

企業可能會導致人工智能對這些指標的不準確解讀和比較。如果沒有適當的調整

對於這些分歧，人工智能可能會產生與同行公司的錯誤比較，扭曲我們運營的觀點

業績和盈利能力，這可能會導致投資者對我們的競爭地位等做出誤導的結論

公司。

與人工智能使用相關的其他挑戰可能包括：

•對房地產市場細微差別的解釋不足，包括地理和財產類型的差異，以及

物業質量。

•過分強調定量數據，忽視了管理層的專業知識、背景、

和任期；以及公司戰略、信用評級、往績和市場聲譽。

•依賴歷史數據，這可能無法可靠地預測充滿活力的房地產行業的未來表現。

•目前，人工智能在作出細微判斷方面的能力有限，特別是在理解市場趨勢方面，

不確定性，以及投資者情緒。

我們致力於在我們的公開披露中保持最高水平的透明度、完整性和問責性。

然而，我們無法控制第三方人工智能工具對這些信息的處理或解釋。不正確的人工智能

解讀可能會顯著影響投資決策，這可能會對我們的股價、投資者信心、

和我們的聲譽。此外，解決和糾正公眾誤解所需的時間和資源可能會分散注意力

來自我們的業務活動，這可能進一步加劇潛在的負面影響。

供應商使用人工智能的潛在風險

我們的供應商可能在我們不知情的情況下將人工智能工具整合到他們的產品或服務中，

這些工具可能不符合有關隱私和數據的現有或快速演變的監管或行業標準

保護。因此，這可能會抑制我們或我們的供應商維護適當級別的服務、數據隱私和

整體體驗。世界各地的壞人使用越來越複雜的方法，包括使用人工智能，從事

涉及盜竊和濫用個人信息、機密信息和知識產權的非法活動。如果我們，

我們的供應商或與我們開展業務的其他第三方經歷了實際或感覺到的侵犯隱私或

由於安全事件的使用，我們可能會受到不利影響，丟失寶貴的知識產權或機密

信息，並對我們的聲譽和公眾對我們安全措施有效性的看法造成損害。

網絡犯罪分子使用人工智能的潛在風險

隨着人工智能技術變得更加先進，網絡犯罪分子可能會開發出更復雜的攻擊方法。是這樣的

方法可能包括使用人工智能來自動化和增強網絡釣魚方案、推進惡意軟件，以及執行更多操作

有效的網絡攻擊。人工智能驅動的網絡威脅可能更難檢測和對抗，這可能會構成重大風險

我們的數據安全和我們系統的完整性。如果這種人工智能增強的網絡攻擊成功，它們可能導致

大量數據泄露、敏感信息丟失以及嚴重的財務和聲譽損失。

上述任何風險的實現都可能對我們的收入、淨運營產生實質性的不利影響

收入；我們的運營業績、運營資金、運營利潤率、佔有率、每股收益、FFO；我們的整體業務；以及

我們普通股的市值。上述任何結果都可能對我們、我們的租户和供應商造成損害

對我們的業務或我們的租户和供應商的業務造成不利影響。此外，這些風險，再加上不確定的監管

環境，可能導致聲譽損害、法律責任、政府或監管審查，或對我們的

業務運營。

項目5.其他信息

披露10 b5 -1計劃

沒有一有任何購買或出售我們證券的合同、指示或書面計劃符合以下條件

旨在滿足規則10 b5 -1（c）或任何有效的任何“非規則10 b5 -1交易安排”的肯定辯護條件

時候 截至2024年6月30日的三個月.

113

項目6.展品

展品 數		展品名稱		由以下公司合併 參考：		提交日期
3.1*		公司章程修訂和重述，日期：1997年5月21日		表格10-Q		1997年8月14日
3.2*		公司更正證明，日期：1997年6月20日		表格10-Q		1997年8月14日
3.3*		公司章程修訂案，自2017年5月10日起生效		表格8-K		2017年5月12日
3.4*		公司章程修訂案，自2022年5月18日起生效		表格8-K		2022年5月19日
3.5*		補充文章，日期：1999年6月9日，與9.50%系列A有關 累積可贖回優先股		表格10-Q		1999年8月13日
3.6*		補充條款，日期：2000年2月10日，與選舉有關 須遵守《馬裏蘭州總公司法》第3條第8條的副標題		表格8-K		2000年2月10日
3.7*		補充文章，日期：2000年2月10日，與A系列有關 初級參與優先股		表格8-K		2000年2月10日
3.8*		補充條款，日期：2002年1月18日，涉及9.10% b系列累積可贖回優先股		表格8-A		2002年1月18日
3.9*		補充文章，日期：2004年6月22日，與8.375%系列C有關 累積可贖回優先股		表格8-A		2004年6月28日
3.10*		補充文章，日期：2008年3月25日，與7.00%系列D有關 累積可轉換優先股		表格8-K		2008年3月25日
3.11*		補充文章，日期：2012年3月12日，與6.45% E系列有關 累積可贖回優先股		表格8-K		2012年3月14日
3.12*		補充條款，自2017年5月10日起生效，與重新分類有關 優先股		表格8-K		2017年5月12日
3.13*		修訂和重述的公司章程（9月21日修訂， 2023)		表格8-K		2023年9月21日
10.1*		修訂並重述公司1997年股票獎勵和激勵計劃		表格8-K		2024年5月16日
22.1		公司擔保子公司名單		不適用		隨函存檔
31.1		根據第302條對首席執行官的認證 2002年薩班斯-奧克斯利法案		不適用		隨函存檔
31.2		根據第302條對首席執行官的認證 2002年薩班斯-奧克斯利法案		不適用		隨函存檔
31.3		根據第302條對首席財務官進行認證 2002年薩班斯-奧克斯利法案		不適用		隨函存檔
32.0		首席執行官和首席財務官認證 根據18 U.S.C.第1350條，根據第906條通過 2002年的《薩班斯-奧克斯利法案》		不適用		隨函存檔
101.1		以下材料來自公司10-Q表格季度報告 截至2024年6月30日的季度，格式為iDatabRL（Inline 可擴展的商業報告語言）：（i）合併資產負債表 截至2024年6月30日和2023年12月31日（未經審計），（ii）合併 截至2024年6月30日的三個月和六個月的運營報表 及2023年（未經審計），（iii）綜合全面報表 截至2024年和2023年6月30日的三個月和六個月的收入 （未經審計）、（iv）合併股東權益變動表 截至6月30日的三個月和六個月內的非控股權益， 2024年和2023年（未經審計），（v）合併現金流量表 截至2024年6月30日和2023年6月30日止六個月（未經審計），及（vi）附註 合併財務報表（未經審計）		不適用		隨函存檔
104		封面頁交互數據文件-本季度報告的封面頁 截至2024年6月30日的季度10-Q表格格式為Inline MBE 幷包含在圖表101.1中		不適用		隨函存檔

（*）通過引用併入。

114

簽名

根據1934年證券交易法的要求，登記人已正式簽署本報告

由以下籤署人代表其，併為此正式授權， 2024年7月22日.

	亞歷山大房地產證券公司
	/S/喬爾·S·馬庫斯
	喬爾·S·馬庫斯 執行主席 (首席行政主任)
	/s/ Peter m.莫利亞
	Peter M.莫利亞 首席執行官兼首席投資官 (首席行政主任)
	/s/ Marc E.賓達
	馬克·E賓達 首席財務官兼財務主管 (首席財務官)

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