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KKRCreditMarkets會員2024-01-012024-03-310001631596KREF: 持續優惠計劃成員US-GAAP：關聯黨成員KREF: KKRCreditMarkets會員2023-01-012023-03-310001631596KREF: KKRCreditMarkets會員Kref: BMOFacility會員2024-01-012024-03-310001631596KREF: KKRCreditMarkets會員Kref: BMOFacility會員2023-01-012023-03-310001631596Kref: KreflendingixFacility會員US-GAAP：關聯黨成員KREF: KKRCreditMarkets會員2021-07-012021-07-310001631596Kref: KreflendingixFacility會員KREF: StructuringFees會員2024-01-012024-03-310001631596Kref: KreflendingixFacility會員KREF: StructuringFees會員2023-01-012023-03-310001631596US-GAAP：關聯黨成員Kref: KreflendingXII 會員KREF: KKRCreditMarkets會員2022-06-012022-06-300001631596US-GAAP：關聯黨成員Kref: KreflendingXII 會員KREF: KKRCreditMarkets會員2024-01-012024-03-310001631596US-GAAP：關聯黨成員Kref: KreflendingXII 會員KREF: KKRCreditMarkets會員2023-01-012023-03-310001631596US-GAAP：公允價值計量常任成員2024-03-310001631596US-GAAP：公允價值計量常任成員US-GAAP：公允價值輸入 1 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級會員2023-12-310001631596US-GAAP：公允價值計量常任成員US-GAAP：公允價值輸入二級會員2023-12-310001631596US-GAAP：公允價值計量常任成員US-GAAP：公允價值輸入三級會員2023-12-310001631596US-GAAP：公允價值計量常任成員美國公認會計準則：信用額度成員2023-12-310001631596US-GAAP：公允價值計量常任成員US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員美國公認會計準則：信用額度成員2023-12-310001631596US-GAAP：公允價值計量常任成員美國公認會計準則：信用額度成員US-GAAP：公允價值輸入二級會員2023-12-310001631596US-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：公允價值計量常任成員美國公認會計準則：信用額度成員2023-12-310001631596US-GAAP：公允價值計量常任成員KREF: 抵押貸款債券網絡會員US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員2023-12-310001631596US-GAAP：公允價值計量常任成員KREF: 抵押貸款債券網絡會員US-GAAP：公允價值輸入二級會員2023-12-310001631596US-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：公允價值計量常任成員KREF: 抵押貸款債券網絡會員2023-12-310001631596US-GAAP：公允價值計量常任成員美國公認會計準則：有擔保債務成員2023-12-310001631596US-GAAP：公允價值計量常任成員美國公認會計準則：有擔保債務成員US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員2023-12-310001631596US-GAAP：公允價值計量常任成員美國公認會計準則：有擔保債務成員US-GAAP：公允價值輸入二級會員2023-12-310001631596US-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：公允價值計量常任成員美國公認會計準則：有擔保債務成員2023-12-310001631596美國公認會計準則：信用額度成員2023-12-310001631596US-GAAP：公允價值輸入三級會員Kref: 測量輸入折扣保證金會員US-GAAP：ValuationTechnique 折扣現金流會員KREF：為投資成員持有的商業貸款SRT：加權平均會員2024-03-310001631596US-GAAP：公允價值輸入三級會員Kref: 測量輸入折扣保證金會員US-GAAP：ValuationTechnique 折扣現金流會員SRT: 最低成員KREF：為投資成員持有的商業貸款2024-03-310001631596US-GAAP：公允價值輸入三級會員Kref: 測量輸入折扣保證金會員US-GAAP：ValuationTechnique 折扣現金流會員KREF：為投資成員持有的商業貸款SRT: 最大成員2024-03-310001631596US-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：測量輸入折扣率會員US-GAAP：ValuationTechnique 折扣現金流會員KREF：為投資成員持有的商業貸款SRT：加權平均會員2024-03-310001631596US-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：ValuationTechnique 折扣現金流會員KREF：為投資成員持有的商業貸款Kref: 測量輸入資本化率成員SRT：加權平均會員2024-03-310001631596US-GAAP：後續活動成員2024-04-012024-04-23


美國
證券交易委員會
華盛頓特區 20549
表格 10-Q
☒根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的季度報告
在截至的季度期間 2024 年 3 月 31 日
☐根據1934年《證券交易法》第13或15（d）條提交的過渡報告
在從 ________________ 到 ________________ 的過渡期內
委員會文件號： 001-38082
kreflogoa23.jpg
KKR 房地產金融信託公司
（註冊人章程中規定的確切名稱）
馬裏蘭州47-2009094
（公司或組織的州或其他司法管轄區）（美國國税局僱主識別號）
哈德遜廣場 30 號，7500 套房紐約，紐約州10001
（主要行政辦公室地址）（郵政編碼）
(212) 750-8300
（註冊人的電話號碼，包括區號）
根據該法第12（b）條註冊的證券：
每個課程的標題交易符號註冊的每個交易所的名稱
普通股，面值每股0.01美元KREF紐約證券交易所
6.50% A系列累計可贖回優先股，面值每股0.01美元KREF PRA紐約證券交易所

用複選標記表明註冊人（1）在過去的12個月中（或註冊人需要提交此類報告的較短期限）是否提交了1934年《證券交易法》第13或15（d）條要求提交的所有報告，以及（2）在過去的90天中是否受此類申報要求的約束。☒ 是的☐ 沒有
用複選標記表明註冊人在過去 12 個月內（或註冊人必須提交此類文件的較短期限）是否以電子方式提交了根據 S-t 法規第 405 條要求提交的所有交互式數據文件。☒ 是的☐ 沒有
用勾號指明註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小型申報公司還是新興成長型公司。參見《交易法》第12b-2條中 “大型加速申報人”、“加速申報人”、“小型申報公司” 和 “新興成長型公司” 的定義。
    大型加速文件管理器☒ 加速過濾器 ☐
非加速申報人 ☐ 規模較小的申報公司☐
新興成長型公司☐
如果是新興成長型公司，請用複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用勾號指明註冊人是否為空殼公司（定義見《交易法》第 12b-2 條）。☐ 是的 ☒ 沒有

截至2024年4月19日，註冊人的已發行普通股數量為，面值每股0.01美元 69,313,860。



KKR 房地產金融信託公司
表格 10-Q
截至2024年3月31日的季度
索引

頁面
第一部分-財務信息
5
第 1 項。簡明合併財務報表（未經審計）
5
截至2024年3月31日和2023年12月31日的簡明合併資產負債表（未經審計）
5
截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月的簡明合併收益表（未經審計）
6
截至2024年3月31日和2023年3月31日止三個月的簡明綜合權益變動表（未經審計）
7
截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月簡明合併現金流量表（未經審計）
8
簡明合併財務報表附註（未經審計）
10
第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
47
第 3 項。關於市場風險的定量和定性披露
73
第 4 項。控制和程序
72
第二部分-其他信息
73
第 1 項。法律訴訟
73
第 1A 項。風險因素
73
第 2 項。未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用
73
第 3 項。優先證券違約
73
第 4 項。礦山安全披露
73
第 5 項。其他信息
73
第 6 項。展品
74
簽名
75


目錄
關於前瞻性陳述的警示性説明

本10-Q表季度報告包含經修訂的1933年《證券法》（“證券法”）第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》（“交易法”）第21E條所指的前瞻性陳述，這些陳述反映了我們目前對運營和財務業績等方面的看法。您可以通過使用 “展望”、“相信”、“期望”、“潛在”、“繼續”、“可能”、“應該”、“尋找”、“大約”、“預測”、“打算”、“將”、“計劃”、“估計”、“預測” 等詞語來識別這些前瞻性陳述，這些詞語的否定版本，其他可比詞語或其他與歷史或事實無關的陳述事情。就其性質而言，前瞻性陳述僅代表其發表之日，不是對歷史事實的陳述或對未來業績的保證，並且受難以預測或量化的風險、不確定性、假設或情況變化的影響。我們的期望、信念和預測是本着誠意表達的，我們相信這些期望、信念和預測有合理的依據。但是，無法保證管理層的預期、信念和預測將產生或實現，實際業績可能與前瞻性陳述中所表達或表示的結果存在重大差異。

有許多因素可能導致我們的實際業績與前瞻性陳述存在重大差異，包括第一部分第1A項中列出的因素。我們截至2023年12月31日財年的10-k表年度報告（“10-K表格”）和第一部分第2項中的 “風險因素”。本10-Q表格中的 “管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析”，因為這些因素可能會在我們向美國證券交易委員會提交的其他定期文件中不時更新，這些文件可在美國證券交易委員會網站www.sec.gov和我們網站www.kkrreit.com的投資者關係部分查閲。您應在這些風險和不確定性的背景下評估本10-Q表格中作出的所有前瞻性陳述。

我們提醒您，下文提及的風險、不確定性和其他因素可能不包含所有對您重要的風險、不確定性和其他因素。此外，我們無法向您保證，我們將實現我們預期或預期的結果、收益或發展，即使已基本實現，也無法向您保證，它們將產生後果或以預期的方式影響我們或我們的業務。本10-Q表格中的所有前瞻性陳述僅在發表之日起適用，並由本10-Q表格和我們向美國證券交易委員會提交的其他文件中包含的警示性陳述進行了明確的全面限定。除非法律要求，否則我們沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述以反映後續事件或情況。

除非上下文另有要求，否則術語 “公司”、“我們”、“我們的” 和 “KREF” 是指馬裏蘭州的一家公司KKR房地產金融信託公司及其子公司；“經理” 是指特拉華州有限責任公司KKR房地產融資經理有限責任公司，我們的外部經理；“KKR” 指的是KKR＆Co.特拉華州的一家公司Inc. 及其子公司。

重大風險摘要

以下是與投資我們的證券相關的風險因素的摘要。您應在本報告的 “風險因素” 部分以及我們不時向美國證券交易委員會提交的其他文件中閲讀本摘要以及對這些風險的更詳細描述。

•美國和我們投資的任何外國司法管轄區的總體政治、經濟、競爭和其他條件及其對我們的貸款組合、財務狀況和業務運營的影響；

•利率和信貸利差的波動可能會降低我們通過貸款和其他投資獲得收入的能力，這可能導致我們的經營業績、現金流和投資市值大幅下降，並可能嚴重損害我們向股東支付分配款的能力；

•房地產和房地產資本市場的不利發展可能會對我們的業績產生負面影響；
•不利的立法或監管發展，包括税法、證券法以及管理金融和貸款機構的法律；

•有吸引力的貸款和其他投資機會的供應不利發展，無論是由於競爭、監管還是其他原因，都可能對我們的經營業績產生不利影響；

目錄

•全球經濟趨勢和經濟狀況，包括通貨膨脹加劇、增長放緩或衰退、財政和貨幣政策的變化、更高的利率、勞動力短缺、貨幣波動和全球供應鏈的挑戰；

•導致我們當前預期信用損失準備金增加的事件；

•對辦公、多户家庭或零售空間的需求減少，包括由於 COVID-19 疫情和/或混合工作時間表允許在僱主辦公場所以外的偏遠地點工作；

•如果我們（i）在獲得融資或籌集資金方面遇到困難，包括由於資本市場嚴重失調或關閉，（ii）投資收益率下降，（iii）融資成本增加，（iv）無法增量借款或有償還融資安排下的款項的義務，或者（v) 借款人拖欠未償還貸款的還本付息；

•保障我們投資的物業表現惡化，這可能會導致我們的投資表現惡化，對我們的某些融資安排和流動性產生不利影響，收取合同利息的風險，並可能對我們造成本金損失；

•難以或延遲重新部署現有投資的還款所得，可能會導致我們的財務業績下降；

•天災，例如颶風、地震和其他自然災害、COVID-19 等流行病、戰爭行為和/或恐怖主義行為以及其他可能導致我們或保護我們投資的房地產所有者和運營商意外和未投保的業績下降和/或損失的事件；

•來自從事抵押貸款和/或投資我們目標資產的實體的競爭加劇；

•與KKR及其關聯公司（包括我們的經理）的衝突可能導致不符合我們股東最大利益的決定；

•我們依賴我們的經理及其對KKR投資專業人員和資源的訪問權限。如果管理協議終止，或者關鍵人員離職 KKR 或以其他方式我們無法工作，我們可能找不到合適的經理人替代經理。

•我們出於美國聯邦所得税目的作為房地產投資信託（“房地產投資信託基金”）的資格，以及根據經修訂的1940年《投資公司法》（“投資公司法”），我們被排除在註冊範圍之外；以及
•美利堅合眾國普遍接受的權威會計原則（“GAAP”）或財務會計準則委員會（“FASB”）、美國證券交易委員會（“SEC”）、美國國税局、紐約證券交易所和我們受其約束的其他機構以及我們可能開展業務的任何外國司法管轄區的同行等標準制定機構的政策變更。



目錄
第一部分 — 財務信息

第 1 項。簡明合併財務報表

KKR 房地產金融信託公司及其子公司

簡明合併資產負債表（未經審計）
（金額以千計，股票和每股數據除外）
2024 年 3 月 31 日2023 年 12 月 31 日
資產
現金和現金等價物$106,517 $135,898 
為投資而持有的商業房地產貸款7,113,256 7,343,548 
減去：信貸損失備抵金(243,634)(210,470)
為投資而持有的商業房地產貸款，淨額6,869,622 7,133,078 
房地產自有資產，待售99,977 101,017 
自有、持有用於投資的房地產，淨額82,669 82,091 
應計應收利息40,602 41,003 
權益法投資35,108 35,076 
其他資產22,200 19,455 
總資產$7,256,695 $7,547,618 
負債和權益
負債
擔保融資協議，淨額$3,521,796 $3,782,419 
抵押貸款債務，淨額1,942,569 1,942,171 
有擔保定期貸款，淨額334,977 335,331 
應計應付利息19,247 20,207 
房地產自有負債，待售16,334 15,883 
應付股息17,328 29,805 
應付給分支機構8,087 8,270 
其他負債16,267 9,350 
負債總額5,876,605 6,143,436 
承付款和意外開支（附註13）— — 
股權
優先股，$0.01 面值， 50,000,000 已授權的股份
A系列累積可贖回優先股，（13,110,000 截至2024年3月31日和2023年12月31日已發行和流通的股票）；清算優先權為美元25.00 每股
131 131 
普通股，$0.01 面值， 300,000,000 已授權 (75,299,556 已發行股票和 69,313,860 已發行股份；分別截至2024年3月31日和2023年12月31日）
693 693 
額外的實收資本1,817,373 1,815,077 
累計赤字(340,437)(314,370)
回購的股票 (5,985,696 截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日回購的股票）
(96,764)(96,764)
KKR 房地產金融信託公司股東權益總額1,380,996 1,404,767 
合併合資企業股權中的非控股權益
(906)(585)
權益總額1,380,090 1,404,182 
負債和權益總額$7,256,695 $7,547,618 

參見簡明合併財務報表附註。
5
目錄
KKR 房地產金融信託公司及其子公司

簡明合併收益表（未經審計）
（金額以千計，股票和每股數據除外）
截至3月31日的三個月
20242023
淨利息收入
利息收入$151,620 $152,530 
利息支出112,476 105,976 
淨利息收入總額39,144 46,554 
其他收入
權益法投資的收益（虧損）845 (347)
其他雜項收入1,792 2,711 
房地產自有業務的收入4,978 2,246 
其他收入總額7,615 4,610 
運營費用
信貸損失準備金，淨額33,266 60,467 
向關聯公司收取管理費6,340 6,523 
對關聯公司的激勵性補償— 1,811 
一般和行政4,992 4,690 
不動產自有業務的費用5,549 2758 
運營費用總額50,147 76,249 
所得税前收入（虧損）(3,388)(25,085)
所得税支出41 169 
淨收益（虧損）(3,429)(25,254)
歸屬於非控股權益的淨收益（虧損）
(321)(177)
歸屬於KKR房地產金融信託公司及其子公司的淨收益（虧損）
(3,108)(25,077)
優先股股息5,326 5,326 
參與證券在收益中的份額305 407 
歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）$(8,739)$(30,810)
普通股每股淨收益（虧損）
基礎版和稀釋版$(0.13)$(0.45)
已發行普通股的加權平均數
基礎版和稀釋版69,386,568 69,095,011 
普通股每股申報的股息$0.25 $0.43 

參見簡明合併財務報表附註。
6
目錄
KKR 房地產金融信託公司及其子公司

簡明合併權益變動表（未經審計）
（金額以千計，股票數據除外）
A 系列優先股普通股
股票面值股票面值額外的實收資本累計赤字回購的股票KKR 房地產金融信託公司股東權益總額合併合資企業股權中的非控股權益權益總額
截至2023年12月31日的餘額13,110,000 $131 69,313,860 $693 $1,815,077 $(314,370)$(96,764)$1,404,767 $(585)$1,404,182 
已申報的A系列優先股息，美元0.41 每股
—————(5,326)—(5,326)—(5,326)
已申報的普通股股息，美元0.25 每股
—————(17,328)—(17,328)—(17,328)
已申報的參與證券分紅，美元0.25 每股
—————(305)—(305)—(305)
股票薪酬，淨額————2,296 ——2,296 —2,296 
淨收益（虧損）—————(3,108)—(3,108)(321)(3,429)
截至 2024 年 3 月 31 日的餘額13,110,000 $131 69,313,860 $693 $1,817,373 $(340,437)$(96,764)$1,380,996 $(906)$1,380,090 

A 系列優先股普通股
股票面值股票面值額外的實收資本累計赤字回購的股票KKR 房地產金融信託公司股東權益總額合併合資企業股權中的非控股權益權益總額
截至2022年12月31日的餘額13,110,000 $131 69,095,011 $691 $1,808,983 $(141,503)$(96,764)$1,571,538 $(102)$1,571,436 
已申報的A系列優先股息，美元0.41 每股
—————(5,326)—(5,326)—(5,326)
已申報的普通股股息，美元0.43 每股
—————(29,711)—(29,711)—(29,711)
已申報的參與證券分紅，美元0.43 每股
—————(407)—(407)—(407)
股票薪酬，淨額————2,152 ——2,152 —2,152 
淨收益（虧損）—————(25,077)—(25,077)(177)(25,254)
非控股權益出資————————255 255 
截至2023年3月31日的餘額13,110,000 $131 69,095,011 $691 $1,811,135 $(202,024)$(96,764)$1,513,169 $(24)$1,513,145 

參見簡明合併財務報表附註。
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目錄
KKR 房地產金融信託公司及其子公司

簡明合併現金流量表（未經審計）
（金額以千計）
截至3月31日的三個月
20242023
來自經營活動的現金流
淨收益（虧損）$(3,429)$(25,254)
為將淨收益（虧損）與（用於）經營活動提供的淨現金進行對賬而進行的調整：
遞延貸款費用和折扣的增加(4,724)(5,888)
實物支付利息(25)— 
遞延債務發行成本和折扣的攤銷5,029 6,796 
權益法投資的（收益）虧損(32)1,130 
信貸損失準備金，淨額33,266 60,467 
股票薪酬支出2,296 2,152 
運營資產和負債的變化：
與擁有、持有待售、扣除負債的房地產相關的資產3,023 — 
應計應收利息，淨額401 (1,507)
其他資產499 658 
應計應付利息(960)3,841 
應付給分支機構(183)(155)
其他負債(673)(605)
由（用於）經營活動提供的淨現金34,488 41,635 
來自投資活動的現金流
商業房地產貸款本金還款的收益334,680 89,669 
商業房地產貸款的發放和資金(95,814)(201,881)
自有房地產的資本支出(2,110)(868)
由（用於）投資活動提供的淨現金236,756 (113,080)
來自融資活動的現金流
擔保融資協議下的借款收益118,754 162,436 
非控制性利息捐款的收益— 255 
根據擔保融資協議償還借款的本金(382,144)(39,592)
債務的支付和抵押債務的發行成本(2,249)(919)
普通股股息的支付(29,805)(29,711)
優先股股息的支付(5,326)(5,326)
由（用於）融資活動提供的淨現金(300,770)87,143 
現金、現金等價物和限制性現金的淨增加（減少）(29,526)15,698 
期初現金、現金等價物和限制性現金148,313 250,621 
期末現金、現金等價物和限制性現金$118,787 $266,319 
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目錄
截至3月31日的三個月
20242023
現金、現金等價物和限制性現金的對賬
現金和現金等價物$106,517 $254,096 
限制性現金（附註8）12,270 12,223 
簡明合併現金流量表中顯示的總現金、現金等價物和限制性現金$118,787 $266,319 
現金流信息的補充披露
在此期間支付的利息現金$108,407 $95,339 
非現金投資和融資活動補充時間表
已宣佈股息，但尚未支付17,328 29,711 
貸款資金存放在託管中7,325 — 
服務商持有的貸款本金3,500 — 
遞延融資成本，尚未支付2,060 2,331 
扣除註銷後的變動計為還款和新貸款— 111,000 

參見簡明合併財務報表附註。
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KKR 房地產金融信託公司
簡明合併財務報表附註
（表格中的金額以千計，每股金額除外）
注意事項 1。 商業與組織

KKR Real Estate Finance Trust Inc.（及其合併子公司，在本報告中稱為 “公司” 或 “KREF”）是一家馬裏蘭州公司，作為抵押房地產投資信託基金（“REIT”）於2014年10月2日成立並開始運營，主要專注於發起和收購由商業地產（“CRE”）資產擔保的過渡性優先貸款。

根據經修訂的1986年《美國國税法》（“美國國税法”）的要求，KREF已選擇並打算保持其作為房地產投資信託基金納税的資格，用於美國聯邦所得税的目的。因此，如果KREF分配至少90％的房地產投資信託基金應納税所得額，則其分配給股東的部分收入通常無需繳納美國聯邦所得税，該收入不考慮已付股息的扣除額，不包括任何淨資本收益。有關適用於 KREF 的税費，請參閲附註 16。

KREF由KKR＆Co的間接子公司KKR房地產財務經理有限責任公司（“經理”）外部管理。Inc.（連同其子公司，“KKR”），通過管理協議（“管理協議”），根據該協議，經理提供管理團隊和其他專業人員，負責實施KREF的業務戰略，受KREF董事會的監督。就其服務而言，經理有權獲得管理費和激勵性薪酬，這兩者均在《管理協議》（注14）中定義並符合其條款。

截至 2024 年 3 月 31 日，KKR 實益持有 10,000,001 股票，或 14.4KREF已發行普通股的百分比。

KREF的主要業務活動與發起和購買與CRE相關的信貸投資有關。管理層評估KREF當前槓桿和非槓桿商業房地產貸款組合的表現，並做出相應的運營決策。因此，管理層在單一報告部分中介紹了KREF的運營情況。

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KKR 房地產金融信託公司
簡明合併財務報表附註
（表格中的金額以千計，每股金額除外）
注意事項 2。 重要會計政策摘要

列報基礎——隨附的KREF未經審計的簡明合併財務報表和相關附註是根據美利堅合眾國普遍接受的中期財務信息會計原則（“GAAP”）和10-Q表説明編制的。簡明合併財務報表，包括附註，未經審計，不包括年度財務報表中要求的部分披露。簡明的合併財務報表包括KREF及其合併子公司的賬目，所有公司間交易和餘額均已消除。管理層認為，為公允列報KREF的財務狀況、經營業績和現金流而認為必要的所有調整均已包括在內，這些調整屬於正常和經常性質。所列的中期經營業績不一定代表任何其他中期或全年的預期業績。這些簡明的合併財務報表應與KREF的10-k表年度報告一起閲讀。

估算值的使用——根據公認會計原則編制簡明合併財務報表要求管理層做出估算和假設，這些估算和假設會影響報告的資產和負債金額、簡明合併財務報表發佈之日的或有資產和負債的披露以及報告期內報告的收入和支出金額。管理層對KREF預期從貸款和證券投資中獲得的項目現金流以及相關的市場貼現率做出了主觀的估計，這會對利息收入、減值、貸款損失備抵以及記錄或披露的公允價值產生重大影響。實際結果可能與這些估計有重大差異。

合併 — KREF整合了以下實體：（i）通過多數所有權或投票權進行控制或（ii）管理層確定KREF是被視為可變利益實體（“VIE”）的實體（“VIE”）的主要受益人。

可變利益實體 — VIE是指（i）股票投資者不擁有具有控股性財務權益特徵的權益的實體，（ii）沒有足夠的風險股權在沒有其他各方的額外次級財務支持的情況下為其活動融資，或（iii）成立的具有非實質性投票權的實體。VIE只能由其主要受益人進行合併，該受益人的定義是有權指導VIE中對VIE經濟表現產生最大影響的活動，並且有義務吸收VIE的損失或有權從中獲得可能對VIE具有重大意義的利益的一方（注9）。

為了評估KREF是否有權指導VIE的活動，這些活動對VIE的經濟表現影響最大，KREF會考慮所有事實和情況，包括其在建立VIE中的作用及其持續的權利和責任。該評估包括，首先，確定對VIE經濟表現影響最大的活動；其次，確定哪一方（如果有）有權指導這些活動。為了評估KREF是否有義務吸收VIE的損失或有權從中獲得可能對VIE具有重大意義的利益，KREF會考慮其所有經濟利益，並作出判斷來確定這些利益總體上是否被認為對VIE具有潛在的重大意義。

抵押貸款債務 — 當KREF確定CLO發行人是VIE並且KREF是此類VIE的主要受益人時，它將合併抵押貸款債務（“CLO”）。

KREF的CLO的抵押資產由貸款參與池組成，包含在簡明合併資產負債表上的 “為投資而持有的商業房地產貸款淨額” 中。KREF合併CLO的負債僅包括對CLO高級票據持有人的債務，不包括KREF持有的次級CLO部分，因為此類權益在合併中被扣除，並在簡明合併資產負債表中以 “抵押貸款負債淨額” 列報。CLO的抵押資產只能用於結算合併後的CLO的債務。CLO抵押資產的利息收入和CLO負債的利息支出分別在KREF的簡明合併收益表中的 “利息收入” 和 “利息支出” 中按總額列報。

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KKR 房地產金融信託公司
簡明合併財務報表附註
（表格中的金額以千計，每股金額除外）
房地產自有合資企業 — KREF整合了一家合資企業，該合資企業持有KREF對房地產自有零售物業的大部分投資，該零售物業於2021年收購，其中第三方擁有 10非控股權益百分比（注9）。管理層將合資企業確定為VIE，因為該合資企業的風險股權不足。KREF 擁有 90合資企業股權的百分比並參與利潤和虧損。管理層得出結論，KREF是合資企業的主要受益者，因為KREF擁有對合資企業經濟表現影響最大的活動的決策權，並有義務吸收合資企業的損失或有權從合資企業獲得可能對合資企業具有重大意義的收益。

非控股權益 — 非控股權益代表KREF以外的實體或個人持有的某些合併子公司的所有權權益。這些非控股權益不包括贖回功能，在簡明合併資產負債表中以 “合併合資企業股權中的非控股權益” 列報。

權益法投資 — 當KREF對被投資者的運營具有重大影響但不合並該投資時，投資按權益法進行核算。管理層尚未選擇公允價值期權的權益法投資最初按成本入賬，然後根據KREF在淨收益或虧損中所佔份額以及每個時期的現金繳款和分配進行調整。

管理層確定，KREF與KKR房地產信貸機會夥伴有限責任公司（“RECOP I”）一起對聚合工具的投資是VIE的權益，但是KREF不是主要受益人，也沒有實質性的參與權或撤出權。KREF在其簡明合併資產負債表的 “權益法投資” 中記錄了其在RECOP I中的淨資產價值份額，並在其簡明合併收益表中記錄了 “權益法投資的收益（虧損）” 中的未實現收益或虧損份額。管理層為KREF對RECOP I的投資選擇了公允價值期權。

KREF使用累積收益法對從權益法被投資人那裏獲得的分配進行分類。在簡明合併現金流量表的 “經營活動產生的現金流” 中，收到的分配被視為投資回報，列報於簡明合併現金流量表的 “經營活動現金流” 中；收到的超額分配被視為投資回報，列於簡明合併現金流量表的 “投資活動現金流” 中。

公允價值 — GAAP要求將金融工具的公允價值分為三個大致層次，根據估值投入的透明度形成層次結構。

級別 1 — 投入是計量日相同資產或負債在活躍市場上未經調整的報價。

第 2 級 — 投入是指資產或負債可直接或間接觀察到的報價以外的報價。二級投入包括活躍市場中類似工具的報價，以及資產或負債可觀察到的報價以外的投入。

第 3 級 — 資產或負債的輸入不可觀察，包括資產或負債的市場活動很少（如果有的話）的情況。

KREF的金融工具遵循這種層次結構。這些分類以對公允價值衡量至關重要的最低投入水平為基礎。

估值流程 — 作為KKR季度流程的一部分，經理審查三級金融工具的估值。截至2024年3月31日，KKR的三級衡量標準估值流程（如下所述）將估值置於各委員會的審查和監督之下。KKR有一個全球估值委員會，由特定資產類別的估值委員會提供協助，其中包括一個房地產估值委員會，負責審查和批准房地產資產的所有三級初步估值，包括KREF持有的金融工具。全球估值委員會負責協調和實施KKR的估值流程，以確保在組合投資和不同時期之間應用估值原則的一致性。所有三級估值也需要獲得全球估值委員會的批准。

商業房地產貸款估值——管理層將KREF的商業房地產貸款視為公允價值層次結構中的三級資產，因為此類資產是針對發起人、標的資產流動性不足的結構性投資
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KKR 房地產金融信託公司
簡明合併財務報表附註
（表格中的金額以千計，每股金額除外）
財產及其經營業績（注15）。出於財務報表披露的目的，管理層通常每季度聘請獨立估值公司來估算歸類為三級資產的每筆貸款的公允價值。這些貸款通常使用貼現現金流模型進行估值，該模型基於有關本金和利息收取以及估計的市場利率的假設。管理層審查了獨立估值公司提供的季度貸款估值估計。對於抵押品依賴貸款，KREF可能會根據標的抵押品的公允價值應用其他估值方法。抵押品價值的確定涉及重要的判斷，包括有關資本化率、貼現率、租賃、入住率和其他因素的假設。

CLO合併VIE的估值—管理層使用從獨立估值公司獲得的價格估算CLO負債的公允價值。如果從獨立估值公司獲得的價格與管理層獨立審查中確定的價值不一致，管理層將向獨立估值公司詢問收到的價格和相關方法。如果管理層確定從獨立估值公司獲得的價格不可靠或對CLO負債公允價值的陳述不準確（基於對可觀察市場數據的考慮），則管理層將獨立彙編證據，向獨立估值公司提供支持不同價值的證據。因此，獨立估值公司可能會在評估任何其他證據後修改價格。

但是，如果管理層繼續不同意獨立估值公司的價格，鑑於管理層獨立編制並認為具有説服力的證據，則估值將根據從作為CLO做市商的獨立、知名的主要金融經紀商那裏獲得的不具約束力的經紀人報價來編制。在驗證在這種情況下使用的任何非約束性經紀商報價時，除了瞭解做市商使用的估值方法外，管理層還會將非約束性報價與可觀察到的市場數據點進行比較。這些市場參與者可能會使用與獨立估值公司類似的方法對CLO負債進行估值，預期收益率的關鍵輸入是根據可觀察和不可觀察的因素獨立確定的。為避免依賴任何單一經紀交易商，管理層至少會收到兩份不具約束力的報價，其中使用的是平均值。

其他估值事項——對於源自或以其他方式收購的三級金融資產，以及在本日曆季度中與非關聯方進行有序交易的金融負債，管理層普遍認為，鑑於這些金融工具的流動性不足，交易價格是最明顯的公允價值指標，除非管理層知道在報告期的剩餘時間內存在任何可能導致公允價值發生重大變化的情況。例如，標的財產或其計劃運營的重大變化可能會導致KREF收購或發放的商業房地產貸款的公允價值發生重大變化。

KREF對公允價值的確定基於給定情況下可用的最佳信息，並可能納入管理層在考慮各種內部和外部因素後作出的最佳估計的假設。當獨立估值公司以區間形式對金融工具的公允價值發表意見時，管理層會選擇獨立估值公司提供的區間（通常是中點）內的值，以評估管理層對該金融工具的估計公允價值的合理性。

有關KREF金融資產和負債估值的更多信息，請參閲附註15。

出售金融資產和融資協議 — KREF將不時地以擔保借款的形式轉移貸款、證券和其他資產以及融資資產。在每種情況下，管理層通過合法地將所轉讓的金融資產與KREF隔離開來、受讓人不受限制地抵押或交換所轉讓資產的能力以及轉讓所轉讓資產的控制權來評估交易是否構成出售。對於構成銷售的轉賬，KREF（i）確認其保留的金融資產和產生的負債（如果有），（ii）取消對已出售的金融資產的承認，在清償時取消對負債的承認，（iii）根據收到的超過或不足的收益超過轉讓資產賬面價值確認已實現收益或損失。如果管理層在出售前選擇了公允價值期權，則KREF不確認保留利息（如果有）的收益或損失。

資產負債表測量

現金和現金等價物以及限制性現金 — KREF將現金等價物視為高流動性的短期投資，購買時到期日為90天或更短。KREF維持其在主要金融機構的現金存款。幾乎所有這些存款金額都超過了保險限額。

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KKR 房地產金融信託公司
簡明合併財務報表附註
（表格中的金額以千計，每股金額除外）
KREF必須保持足夠的現金和現金等價物，以滿足與其擔保融資協議相關的流動性承諾。但是，這些金額不受KREF當前業務的使用限制，KREF不將這些現金和現金等價物列為限制性物質。 截至2024年3月31日和2023年12月31日，KREF必須將非限制性現金和現金等價物維持在至少1美元56.5百萬和美元60.2 分別為百萬美元，以履行其流動性承諾（注5）。

截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日，KREF 有 $12.3 百萬和美元12.4 貸款人控制的銀行賬户中分別持有數百萬的限制性現金。此類金額在簡明合併資產負債表（注8）的 “其他資產” 中列報。

為投資而持有的商業房地產貸款和信貸損失備抵——KREF根據管理層的意圖和KREF在合同到期前持有這些投資的能力來確認其對商業房地產貸款的投資。管理層將那些管理層不打算在可預見的將來出售的貸款歸類為用於投資的貸款，而KREF能夠持有至到期的貸款。為投資而持有的貸款按其未償本金總額入賬，其中扣除適用的 (i) 未攤銷的發放或收購溢價和折扣，(ii) 未攤銷的遞延不可退還費用和其他直接貸款發放成本，以及 (iii) 扣除減值貸款註銷後的信貸損失備抵金。如果確定貸款減值，管理層將通過扣除 “信貸損失備抵金” 和相應的貸款餘額來註銷貸款。 KREF應用利息法來攤銷發放或收購溢價和折扣以及遞延的不可退還費用或其他直接貸款發放成本，或者在與利息法相近時採用直線法進行攤銷。管理層在發放或收購時選擇公允價值期權的貸款按公允價值定期記賬 （註釋 3）。

KREF確認並衡量當前預期信用損失（“CECL”）模型下的信用損失備抵額，該模型修改了先前的信用損失模型，以反映申報實體當前對所有預期信用損失的估計，不僅基於歷史經驗和當前狀況，還包括包含前瞻性信息的合理且可支持的預測。CECL對預期信貸損失的衡量適用於以攤銷成本計量的金融資產，以及資產負債表外的信貸敞口，例如無準備金的貸款承諾。根據KREF的簡明合併資產負債表，亞利桑那州立大學2016-13年度所需的信貸損失準備金將從相應貸款的攤銷成本基礎中扣除。歸因於無準備金貸款承諾的信貸損失備抵已包含在簡明合併資產負債表的 “其他負債” 中（注8）。

KREF已經實施了貸款損失預測模型，用於估算其商業房地產貸款組合在個人貸款層面的預期終身信貸損失。KREF使用的CECL預測方法包括（i）使用基礎第三方CMBS/CRE貸款數據庫（包含1998年至2024年的歷史貸款損失）對違約和虧損的概率以及（ii）概率加權預期現金流法，具體取決於貸款類型和相關歷史市場貸款損失數據的可用性。KREF將來可能會使用其他可接受的替代方法，具體取決於貸款類型、基礎抵押品和相關歷史市場貸款損失數據的可用性等因素。

KREF估計，CECL在個人貸款層面上的貸款組合補貼，包括無準備金的貸款承諾。KREF預測方法的重要輸入包括（i）關鍵的特定貸款輸入，例如年份、貸款期限、標的房地產類型、地理位置、最新評估以及未來貸款資金的預期時間和金額，（ii）承保商業計劃和KREF內部貸款風險評級的表現，以及（iii）宏觀經濟預測。根據可用的未來宏觀經濟數據，這些估計在未來時期可能會發生變化，並可能導致KREF未來對其貸款組合預期信貸損失的估計發生實質性變化。KREF將個人貸款內部風險評級視為評估CECL補貼的關鍵信貸質量指標。KREF還可以考慮某些貸款的相關貸款特定定性因素。

對於KREF認為可能取消抵押品贖回權的抵押品依賴貸款，KREF根據抵押品的公允價值與截至計量之日貸款攤銷成本基礎之間的差額來衡量預期損失。對於KREF認為不可能取消抵押品贖回權的抵押品依賴貸款，KREF採用切實可行的權宜之計，使用抵押品的公允價值（如果預計通過出售抵押品還款，則減去出售資產的成本）與貸款的攤銷成本基礎之間的差額來估算預期損失。如果（i）借款人或擔保人遇到財務困難，並且（ii）預計將通過出售標的抵押品來償還貸款，則貸款被確定為依賴抵押品。這種決定需要使用重要的判斷力，並且可以基於幾個不確定性的因素。在確定財務困難時使用的考慮因素可能包括但不限於借款人的運營現金流是否足以支付當前和未來的債務
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KKR 房地產金融信託公司
簡明合併財務報表附註
（表格中的金額以千計，每股金額除外）
服務要求、借款人為貸款再融資的能力、市場流動性以及可能影響借款人履行貸款協議規定的合同義務的能力的其他情況。

有關管理層確定貸款損失的更多討論，請參閲 “費用確認——用於投資的商業房地產貸款”。

持有待售商業房地產貸款 — 在可預見的將來，KREF發起或收購但KREF無法持有或管理層打算出售或以其他方式處置的貸款被歸類為待售貸款，按攤銷成本或公允價值中較低者計值。

擁有的房地產-為了最大限度地從違約貸款中獲得回報，KREF可以通過取消抵押品贖回權或執行契約來代替止贖來承擔標的抵押品的合法所有權或實際所有權。當KREF擁有法定所有權或實際所有權時，根據KREF簡明合併資產負債表上的ASC 805，止贖房產最初按公允價值認定為 “擁有的房地產”。KREF在REO中的成本基礎等於收購之日的估計公允價值。收購的REO的價值根據收購資產和承擔的負債的相對公允價值進行分配，包括但不限於土地、建築物、傢俱和固定裝置以及無形資產。

作為投資目的持有的REO資產（土地除外）在估計的使用壽命上使用直線法進行折舊。改善或延長REO資產壽命的翻新和/或置換將資本化，並在其估計使用壽命內折舊。普通維修和保養費用按發生時列為支出。

持有的用於投資的REO資產每季度進行減值評估。KREF在進行減值分析時考慮了以下因素：（i）相對於預期的經營業績表現嚴重不佳；（ii）行業和經濟前景或趨勢嚴重不佳；（iii）延長壽命或運營REO資產所需的預期材料成本；（iv）KREF在正常業務過程中持有和處置REO資產的能力。當REO資產在預計剩餘持有期內產生的預計未來未貼現現金流總額小於該REO資產的賬面價值時，該REO資產被視為減值。當REO的賬面價值超過公允價值時，將記錄減值費用。在確定REO資產的公允價值時，KREF做出了某些假設，包括但不限於預計的運營現金流、可比的銷售價格以及最終處置REO資產的預計現金流。

在符合ASC 360標準期間，REO資產被歸類為待售資產。一旦REO被歸類為持有待售，則暫停折舊，資產按其賬面價值或公允價值減去出售成本的較低值進行報告。REO的實際銷售價格可能與估計的公允價值不同。如果出現以前認為不太可能發生的情況，因此，KREF決定不出售先前歸類為待售房地產資產，則該房地產資產將被重新歸類為持有待投資資產。重新分類後，不動產資產按以下兩項中較低者計量：(i) 歸類為待售資產前的賬面金額，經摺舊費用調整後，如果不動產歸類為持有待投資，本應確認的折舊費用，以及 (ii) 重新分類時的估計公允價值。

對於所有REO資產（註釋4），隨着合適機會的出現，KREF可能會進行機會性交易。

擔保融資協議 — KREF的擔保融資協議，包括未承諾的回購便利、定期貸款協議、倉庫設施、特定資產融資和定期貸款額度，被視為按合同金額記賬的浮動利率抵押融資安排，扣除未攤銷的債務發行成本（注5）。KREF的擔保融資協議中包括KREF的公司循環信貸協議（“Revolver”），該協議完全追索到KREF的某些擔保人全資子公司。

有擔保定期貸款，淨額 — KREF在其簡明合併資產負債表中按合同金額記錄其有擔保定期貸款，其中扣除未攤銷的原始發行折扣和遞延融資成本（附註7）。任何原始發行折扣或遞延融資成本均作為額外的非現金利息支出在有擔保定期貸款的到期日之前攤銷。

應付股息 — KREF在申報此類股息時記錄其普通股和優先股的應付股息股息。 2024 年 2 月，KREF 董事會宣佈派發股息 $0.25 截至2024年3月28日向登記在冊的股東支付的每股普通股，截至2024年3月31日，該股應計為KREF簡明合併資產負債表的 “應付股息”，隨後於2024年4月15日支付。2024 年 2 月，KREF 董事會宣佈派發股息 $0.41 本公司每股已發行和流通股份 6.50% A 系列累計
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KKR 房地產金融信託公司
簡明合併財務報表附註
（表格中的金額以千計，每股金額除外）
可贖回優先股，代表年度股息為美元1.625 每股。股息於2024年3月15日支付給截至2024年2月29日的KREF登記在冊的優先股股東。

回購的股票 — KREF根據結算日對其普通股的回購進行入賬，並在其簡明合併資產負債表（注10）上以 “回購股票” 的形式列出回購的股票。截至報告日尚未結算的股票回購款項在簡明合併資產負債表的 “其他資產” 中列報。 截至2024年3月31日，KREF尚未退回任何回購的股票。

收入確認

利息收入 — KREF根據貸款的未償本金和合同條款累積貸款利息收入。利息收入還包括KREF發放的貸款的發放費、直接貸款發放成本和相關退出費用，但如果管理層沒有選擇公允價值期權，則在貸款期限內使用利息法進行收益率調整，或者在近似利息法時按直線法進行收益調整。KREF將KREF收購但未發放的貸款以及管理層選擇公允價值期權的貸款的發放費和直接貸款發放成本作為支出。

房地產自有業務收入 — REO業務收入主要由租金收入組成，包括基本租金和房地產運營費用報銷。對於具有固定且可衡量的基本租金上漲的租賃，KREF在不可取消的租賃條款的基礎上以直線方式確認基本租金。此類所得租金收入與現金租金金額之間的差額記為直線應收租金，並在簡明合併資產負債表的 “其他資產” 中列報。物業運營費用的報銷來自租户租約，租户租約規定收回相應財產的某些運營費用和房地產税。該收入在發生費用的同一時期內累計。租金收入在簡明合併收益表的 “房地產自有業務收入” 中列報。

其他收入 — KREF在其簡明合併收益表的 “其他雜項收入” 中確認其現金餘額所得利息收入和雜項費用收入。

出售投資的已實現收益（虧損）——KREF將收到的淨收益的超額或不足額減去此類投資的淨賬面價值，分別確認為已實現收益或虧損。KREF撤銷先前在其簡明合併收益表中報告的與出售時出售的投資相關的累積未實現收益或虧損。

費用確認

用於投資的商業房地產貸款 — 對於KREF投資組合中的每筆貸款，管理層使用從借款人、貸款服務商和當地市場參與者那裏獲得的適用貸款、房地產、市場和贊助商信息，至少每季度對歸類為投資的貸款的信貸質量指標進行評估。此類指標可能包括標的抵押品的淨現值、房地產運營現金流、發起人的財務資源和房地產管理能力、宏觀經濟趨勢以及房地產子市場特定的經濟因素。對這些信貸質量指標的評估需要管理層做出重大判斷，以確定是否可能無法收取合同款項。

如果管理層認為KREF可能無法收回貸款合同條款所欠的所有款項，則表明該貸款的信貸質量有所惡化。管理層評估所有可能影響KREF在確定貸款註銷時收取未償貸款餘額能力的現有事實和情況。這些事實和情況可能會有所不同，可能包括但不限於：（i）基礎抵押品的表現和/或價值，（ii）與借款人的溝通，（iii）對債務契約的遵守情況，（iv）借款人違約事件，或（v）影響借款人根據貸款條款支付合同應付金額能力的其他事實。

如果管理層認為貸款減值，則管理層將根據按貸款合同有效利率折現的預期未來現金流的現值或抵押品的公允價值（如果預計僅從抵押品中還款），通過扣除 “信貸損失備抵金” 來註銷貸款。在確定減值和估算由此產生的信用損失準備金時需要做出重大判斷，實際損失（如果有）可能與這些估計存在重大差異。
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簡明合併財務報表附註
（表格中的金額以千計，每股金額除外）

當本金或利息逾期90天或更長時間時，貸款將處於非應計狀態，除非貸款有良好的擔保且正在收款中，或者管理層認為利息和本金的償還存在疑問。在某些情況下，以非應計身份貸款獲得的利息可以按成本回收法入賬，在這種情況下，貸款收取的利息是攤銷成本的減少。在合理保證本金和利息的償還的情況下，管理層可以將貸款恢復為應計狀態。

在某些情況下，KREF還可以修改貸款協議的條款，以適應遇到財務困難的借款人。此類修改通常包括降低利率、延長還款期和修改貸款契約。

在審查用於投資的商業房地產貸款減值的同時，KREF每季度至少評估一次商業房地產貸款，評估每筆貸款的風險因素，並根據各種因素分配風險評級，包括但不限於基礎房地產表現、可比房產的價值、房地產現金流的耐久性和質量、贊助商經驗和財務資源以及風險緩解貸款結構的存在。其他關鍵考慮因素包括還本付息覆蓋率、貸款結構、房地產和信貸市場動態以及違約風險或本金損失風險。根據五分制，KREF的貸款評級為 “1” 至 “5”，從較低風險到較高風險，評級定義如下：1（極低風險）；2（低風險）；3（中等風險）；4（高風險/潛在損失）；5（可能受損/虧損）。

持有待售商業房地產貸款 — 對於持有待售的商業房地產貸款，KREF採用成本或公允價值會計中較低的標準，並且可能需要不時記錄非經常性公允價值調整。

應計利息應收賬款 — KREF選擇不計量應計利息應收賬款的信貸損失備抵額。KREF通常會在利息逾期90天或更長時間時註銷應計應收利息餘額，除非貸款既有良好的擔保又處於收款過程中。在簡明合併損益表中，應計應收利息的註銷被視為 “淨額信貸損失準備金（逆轉）”。

租户應收賬款 — KREF定期審查其REO租户應收賬款的可收性，同時考慮租户的付款記錄、租户的財務狀況、租户經營所在行業的業務狀況以及物業所在地區的經濟狀況等因素的變化。當管理層認為不太可能收取特定租約中的幾乎所有未來租賃款項時，租户應收賬款，包括因租金直線而產生的應收賬款，將被直接註銷，屆時，KREF將開始根據實際收到的金額以現金為基礎確認收入。（注4）在簡明合併損益表中，任何被認為無法收回的應收賬款均被視為 “房地產自有業務收入” 的扣除額。

利息支出 — KREF根據KREF的融資協議在發生時支付合同利息。

遞延債務發行成本 — KREF使用利息法或在近似利息法時按直線法在各自的預期期限內對與融資安排相關的遞延融資成本進行資本化和攤銷。KREF在其簡明合併損益表中將此類支出金額以及註銷的遞延金額列為額外利息支出。

一般和管理費用 — KREF 費用一般和管理費用，包括法律和審計費用、保險費和其他產生的費用。

對關聯公司的管理和激勵性薪酬 — 根據管理協議，經理按季度獲得的KREF費用管理費和激勵性薪酬 （註釋 14）。

所得税 — KREF的某些活動是通過合資企業進行的，這些合資企業以有限責任公司形式成立，作為合夥企業徵税，並由KREF合併。根據經營所在的税收管轄區，其中一些合資企業需要繳納州和地方所得税。此外，KREF的某些活動是通過KREF合併的應納税房地產投資信託基金子公司進行的。應納税房地產投資信託基金子公司需繳納聯邦、州和地方所得税（注16）。

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（表格中的金額以千計，每股金額除外）
截至2024年3月31日和2023年12月31日，根據公認會計原則，KREF沒有任何因未來税收後果而產生的重大遞延所得税資產或負債，這些資產或負債可歸因於現有資產和負債賬面金額與其各自税基之間的差異。

KREF只有在根據其技術優勢很可能實現可持續的情況下，才會承認不確定的税收狀況的税收優惠。對不確定税收狀況的利息和罰款作為KREF簡明合併損益表所得税準備金的一部分。截至2024年3月31日，KREF沒有任何重大不確定的税收狀況。

股票薪酬

KREF的股票薪酬包括向經理人或其關聯公司的員工發放的獎勵，這些獎勵在獎勵有效期內歸屬，以及向KREF董事會某些成員發放的限制性股票單位。KREF按授予日公允價值在獎勵期限內以直線方式確認向其經理人或其關聯公司的董事和員工發放的股票獎勵的薪酬成本。在歸屬期間，某些股票獎勵有權獲得不可沒收的股息，其利率與普通股申報的股息相同。此類不可兑現的股息從簡明合併財務報表中的 “留存收益（累計赤字）” 中扣除。KREF 在沒收發生時對其進行記賬。 有關其他信息，請參閲註釋 11。

每股收益

KREF使用兩類方法計算基本每股收益（“EPS”），該方法將包含不可沒收的股息權的未歸屬股份支付獎勵定義為分紅證券。兩類方法是一種分配公式，它根據申報的股息和未分配收益的參與權來確定普通股和參與證券每股的每股收益。根據這種方法，所有收益（分配和未分配）均根據其各自的權利分配給普通股和參與證券。基本每股收益的計算方法是將歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）除以該期間已發行普通股的加權平均數。

KREF使用更具稀釋性的庫存股和如果轉換方法或兩類方法顯示攤薄後的每股收益。根據庫存股和如果轉換法，分母包括已發行普通股的加權平均值，加上限制性股票單位可發行的增量稀釋股和可轉換工具的假定轉換。該分子包括因假設這些潛在普通股轉換而導致的歸因於普通股股東的收益（虧損）的任何變化。 有關每股收益的更多討論，請參閲附註12。

最近的會計公告

2023年，財務會計準則委員會發布了亞利桑那州立大學第2023-07號《分部報告（主題280）：改進應申報的分部披露》，要求公共實體按年度和中期披露重大分部支出和其他分部項目，並在中期提供有關應申報分部損益和資產的所有披露，這些信息目前需要每年一次。擁有單一可報告細分市場的公共實體必須提供新的披露以及ASC 280要求的所有披露。該指南對KREF在其2024年年度報告中生效。除非不切實際，該指導方針可追溯適用於財務報表中列報的所有期間。KREF 正在評估亞利桑那州立大學 2023-07 的影響。
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（表格中的金額以千計，每股金額除外）
注意事項 3。 商業房地產貸款

下表彙總了截至2024年3月31日和2023年12月31日的KREF對商業房地產貸款的投資：
加權平均值 (C)
貸款類型傑出本金
攤銷成本 (A)
賬面價值 (B)
貸款數量浮動利率貸款百分比
優惠券 (D)
壽命（年）(E)
2024 年 3 月 31 日
為投資而持有的貸款 (F)
優先貸款 (G)
$7,092,599 $7,068,558 $6,854,924 65 98.9 %8.7 %2.5
夾層貸款44,667 44,698 14,698 2 100.0 18.3 1.8
總計/加權平均值$7,137,266 $7,113,256 $6,869,622 67 98.9 %8.7 %2.5
2023 年 12 月 31 日
為投資而持有的貸款 (F)
優先貸款 (G)
$7,324,758 $7,298,844 $7,089,930 67 98.9 %8.7 %2.7
夾層貸款44,667 44,704 43,148 2 100.0 14.1 2.1
總計/加權平均值$7,369,425 $7,343,548 $7,133,078 69 98.9 %8.7 %2.7

(A) 攤銷成本是指未償還的貸款本金，扣除適用的未攤銷折扣、貸款發放費、成本回收利息和無法收回的貸款餘額的註銷。
(B) 賬面價值是扣除適用的信貸損失備抵後的貸款攤銷成本。
(C) 按未償還貸款本金加權後的平均值。
(D) 加權平均息票假設適用的指數利率或適用的合同利率下限中的較大值。不包括按成本回收法計入的貸款。
(E) 加權平均壽命假設所有延期權均由借款人行使。
(F) 不包括完全註銷的風險評級為5的貸款。
(G) 優先貸款可能包括與優先抵押貸款融資相關的住宿夾層貸款。

活動 — 在截至2024年3月31日的三個月中，貸款組合活動如下：

攤銷成本的津貼
信用損失		賬面價值
2023 年 12 月 31 日的餘額
$7,343,548 $(210,470)$7,133,078 
來源和未來資金，淨額 (A) (B)
103,139 —103,139 
貸款還款和成本回收利息的收益 (C)
(338,180)—(338,180)
貸款折扣和其他攤銷的增加，淨額4,724 —4,724 
實物支付利息25 —25 
信貸損失的逆轉（準備金）—(33,164)(33,164)
截至 2024 年 3 月 31 日的餘額
$7,113,256 $(243,634)$6,869,622 

(A) 扣除適用的保費、折扣和延期貸款發放成本。包括對先前發放的貸款的融資。
(B) 包括 $7.3數百萬的貸款資金存放在託管中。
(C) 包括 $2.5在截至2024年3月31日的三個月中，收取了數百萬筆成本回收利息，以減少貸款攤銷成本。

截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日，有 $16.4百萬和美元20.8簡明合併資產負債表中 “為投資而持有的商業房地產貸款淨額” 中分別包含100萬美元的未攤銷發放折扣和遞延費用。在截至2024年3月31日的三個月中，KREF承認 不 與貸款還款相關的預付費用收入或淨加速費用收入。在截至2023年3月31日的三個月中，KREF確認的預付款費用收入為美元0.4百萬美元，加速費用淨收入為美元0.3百萬。

KREF可以修改貸款，其中包括某些借款人的增量資本出資或部分還款、儲備金的再利用，以及暫時將部分息票作為到期實物支付利息（“PiK利息”）延期，後者將資本化、複利並添加到相應貸款的未償本金餘額中。

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簡明合併財務報表附註
（表格中的金額以千計，每股金額除外）
2023年1月，KREF修改了位於賓夕法尼亞州費城的風險評級為5的高級辦公室貸款，未償本金餘額為美元161.0百萬。修改條款包括，除其他外，一美元25.0百萬本金還款和美元的重組136.0百萬美元優先貸款（扣除美元）25.0百萬還款）變成（i）美元116.5百萬美元承諾的優先抵押貸款（含美元5.5百萬美元無準備金的承付款) 和 (ii) 一美元25.0百萬張初級夾層紙幣。重組後的優先貸款的票面利率為S+2.75% 且新術語最多為 四年，假設所有延期權都已行使。這美元25.0百萬張初級夾層紙幣從屬於新美元41.5保薦人持有的百萬份承諾優先夾層票據（含美元）16.5百萬美元無準備金的承諾），被視為無法收回並於2022年12月註銷。出於公認會計原則的目的，貸款修改被列為新貸款。重組後的優先貸款，未償本金餘額為 $114.3 截至 2024 年 3 月 31 日，百萬的風險評級為 3。

2023年6月，KREF修改了位於明尼蘇達州明尼阿波利斯市的風險評級為5的高級辦公室貸款，未償本金餘額為美元194.4百萬。修改條款除其他外包括對美元的重組194.4百萬美元優先貸款變成 (i) a 美元120.0百萬美元優先抵押貸款（資金充足）和（ii）a $79.4百萬張夾層紙幣（含美元）5.0百萬美元無準備金的承諾）。重組後的優先貸款的票面利率為S+2.25% 和夾層紙幣的收益是固定的 4.5% PiK 利率。修改後，假設所有延期權都已行使，整筆貸款的最大到期日為2025年7月。重組後的整筆貸款，未償本金餘額為 $194.4 截至 2024 年 3 月 31 日，百萬的風險評級為 5。

2023年9月，KREF修改了位於伊利諾伊州芝加哥的風險評級為4的高級辦公室貸款，未償本金餘額為美元118.4百萬。修改條款包括，除其他外，一美元15.0百萬本金還款，一美元15.0無準備金的貸款承諾減少了100萬美元，並對美元進行了重組103.4百萬美元優先貸款（扣除美元）15.0百萬還款）變成（i）美元105.0百萬美元承諾的優先抵押貸款（含美元16.6百萬美元無準備金的承付款) 和 (ii) 一美元15.0百萬次級票據。重組後的優先貸款的票面利率為S+2.25% 且新術語為 五年。這美元15.0百萬次級票據從屬於新美元18.5百萬贊助商利息，被視為無法收回並註銷。出於公認會計原則的目的，貸款修改被列為新貸款。重組後的優先貸款，未償本金餘額為 $88.4截至 2024 年 3 月 31 日，百萬的風險評級為 3。

貸款風險評級 — 如附註2所進一步描述，KREF每季度至少評估一次其商業房地產貸款組合。在審查商業房地產貸款組合的同時，KREF評估每筆貸款的風險因素，並根據各種因素分配風險評級。貸款的評級為 “1”（極低風險）到 “5”（可能受損/虧損），評級見附註2。

下表根據KREF的內部風險評級彙總了貸款組合的賬面價值：

2024 年 3 月 31 日2023 年 12 月 31 日
風險評級
貸款數量 (A)
賬面價值
總貸款敞口 (B)
總貸款敞口百分比
貸款數量 (A)
賬面價值
總貸款敞口 (B)
總貸款敞口百分比
1— $— $— — %— $— $— — %
22 19,845 58,386 1 2 19,392 57,925 1 
357 6,158,113 6,172,095 84 60 6,493,506 6,511,894 86 
44 394,585 395,480 5 4 325,286 476,112 6 
54 540,713 699,916 10 3 505,364 512,105 7 
應收貸款總額67 $7,113,256 $7,325,877 100 %69 $7,343,548 $7,558,036 100 %
信用損失備抵金(243,634)(210,470)
應收貸款，淨額$6,869,622 $7,133,078 
* 由於四捨五入，顯示的數字可能不正確。

(A) 不包括完全註銷的風險評級為5的貸款。
(B) 在某些情況下，KREF通過無追索權出售未包含在簡明合併財務報表中的優先權益來為貸款融資。總貸款敞口包括KREF發放和融資的全部貸款，包括美元188.6截至2024年3月31日和2023年12月31日，此類非合併權益中有100萬個。

截至2024年3月31日，KREF投資組合的平均風險評級為 3.2，按總貸款敞口加權，與截至2023年12月31日的貸款敞口一致。

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簡明合併財務報表附註
（表格中的金額以千計，每股金額除外）
貸款年份— 下表按KREF的內部風險評級和發放年份列出了貸款組合的攤銷成本。風險評級自2024年3月31日起更新， 2023 年 12 月 31 日在相應的表格中。

2024 年 3 月 31 日
按發放年份劃分的攤銷成本 (A)
風險評級
貸款數量 (B)
傑出本金 (B)
20232022202120202019優先的總計
商業房地產貸款
1— $— $— $— $— $— $— $— $— 
22 19,775 — — — 19,845 — — 19,845 
357 6,172,095 203,569 1,912,616 3,355,075 217,092 344,179 125,582 6,158,113 
44 395,480 — 290,010 104,575 — — — 394,585 
54 549,916 — — 350,595 — — 190,118 540,713 
67 $7,137,266 $203,569 $2,202,626 $3,810,245 $236,937 $344,179 $315,700 $7,113,256 
本期核銷總額$— $— $— $— $— $— $— 

2023 年 12 月 31 日
按發放年份劃分的攤銷成本 (A)
風險評級
貸款數量 (B)
傑出本金 (B)
20232022202120202019優先的總計
商業房地產貸款
1— $— $— $— $— $— $— $— $— 
22 19,314 — — — 19,392 — — 19,392 
360 6,511,894 203,576 1,953,866 3,323,800 217,375 517,491 277,398 6,493,506 
44 326,112 — 184,539 140,748 — — — 325,286 
53 512,105 — — 315,240 — — 190,123 505,364 
69 $7,369,425 $203,576 $2,138,405 $3,779,788 $236,767 $517,491 $467,521 $7,343,548 
本期核銷總額$— $— $— $— $73,706 $— $73,706 

(A) 表示貸款發放或獲得的日期。發放日期隨後會更新，以反映重大貸款的修改。
(B) 不包括完全註銷的風險評級為5的貸款。

信貸損失備抵金— 下表分別列出了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中信貸損失備抵額的變化：

商用
房地產貸款		無準備金的貸款承諾總計
截至2023年12月31日的餘額$210,470 $2,052 $212,522 
信貸損失（逆轉）準備金，淨額33,164 102 33,266 
截至 2024 年 3 月 31 日的餘額$243,634 $2154 $245,788 

商用
房地產貸款		無準備金的貸款承諾總計
截至2022年12月31日的餘額$106,974 $4,138 $111,112 
信貸損失（逆轉）準備金，淨額60,386 81 60,467 
截至2023年3月31日的餘額$167,360 $4,219 $171,579 

截至2024年3月31日，信貸損失備抵金為美元245.8 百萬。CECL的美元撥款33.3 截至2024年3月31日的三個月，100萬英鎊主要是由於風險評級為5的優先貸款的儲備增加，主要來自辦公領域，以及宏觀經濟狀況。

KREF在加利福尼亞州山景城有一筆風險評級為5的高級辦公室貸款，發放於2021年7月。該物業位於充滿挑戰的租賃市場中。截至2024年3月31日，該貸款的未償本金餘額為美元200.9百萬，無準備金的承付款 $49.1百萬美元，攤銷成本為 $198.9百萬。假設所有延期權都已行使，這筆貸款的最大到期日為2026年8月。自2023年6月以來，該貸款一直處於非應計狀態，隨後的利息
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簡明合併財務報表附註
（表格中的金額以千計，每股金額除外）
收款按成本回收法入賬。在截至2024年3月31日的三個月中， 不 這筆貸款獲得了利息收入。

KREF在明尼蘇達州明尼阿波利斯有一筆風險評級為5的高級辦公室貸款，發放於2017年11月。該物業位於充滿挑戰的租賃市場中。截至2024年3月31日，該貸款的未償本金餘額為美元194.4百萬，無準備金的承付款 $5.0百萬美元，攤銷成本為 $190.1百萬。2023 年 6 月，KREF 重組了美元194.4百萬美元優先貸款變成 (i) a 美元120.0百萬美元優先抵押貸款（資金充足）和（ii）a $79.4百萬張夾層紙幣（含美元）5.0百萬美元無準備金的承諾）。重組後的優先貸款的票面利率為S+2.25% 和夾層紙幣的收益是固定的 4.5% PiK 利率。修改後，假設所有延期權都已行使，整筆貸款的最大到期日為2025年7月。自2023年6月以來，優先貸款一直處於非應計狀態。在截至2024年3月31日的三個月中，KREF確認了美元2.3這筆貸款的利息收入為百萬美元。

KREF在華盛頓州西雅圖有一筆風險評級為5的高級生命科學貸款，該貸款發放於2021年10月。該物業位於充滿挑戰的租賃市場中。截至2024年3月31日，該貸款的未償本金餘額為美元117.1百萬，無準備金的承付款 $23.2百萬美元，攤銷成本為 $114.2百萬。假設所有延期權都已行使，該貸款的最大到期日為2026年10月。自2023年12月以來，這筆貸款一直處於非應計狀態，隨後的利息收款按成本回收法入賬。在截至2024年3月31日的三個月中，美元2.5收到並使用了數百萬筆合同利息，以減少這筆貸款的攤銷成本。

KREF在馬薩諸塞州波士頓有一筆風險評級為5的夾層寫字樓貸款，起源於2021年2月。該物業位於辦公租賃活動疲軟的市場中。截至2024年3月31日，該貸款的未償本金餘額和攤銷成本為美元37.5百萬。假設所有延期權都已行使，該貸款的最大到期日為2026年2月。2024年3月，這筆貸款處於非應計狀態，隨後的利息收款按成本回收法入賬。在截至2024年3月31日的三個月中，KREF確認了美元0.1這筆貸款的利息收入為百萬美元。

自2024年3月31日起，5級貸款被確定為依賴抵押品。KREF根據每筆貸款的抵押品公允價值估算了預期損失，該公允價值是通過應用兩者之間的資本化率來確定的 7.0% 和 9.0% 和之間的折扣率 9.0% 和 12.0分別為％。

截至2023年3月31日，信貸損失備抵金為美元171.6百萬。CECL的美元撥款60.5截至2023年3月31日的三個月，百萬英鎊主要是由於宏觀經濟前景的不確定性增加，以及辦公行業的波動和流動性減少。

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（表格中的金額以千計，每股金額除外）
信用風險的集中— 下表顯示了KREF商業房地產貸款所依據的抵押品的地域和房地產類型佔貸款本金的百分比：

2024 年 3 月 31 日2023 年 12 月 31 日2024 年 3 月 31 日2023 年 12 月 31 日
地理抵押財產類型
加利福尼亞18.9 %17.7 %多家庭43.4 %41.9 %
德州15.8 15.3 辦公室20.7 22.2 
馬薩諸塞11.0 10.4 工業15.1 14.5 
佛羅裏達9.0 8.7 生命科學11.0 10.2 
弗吉尼亞州8.0 7.7 招待費5.1 5.0 
華盛頓4.4 4.2 自助存儲2.1 1.7 
北卡羅來納4.3 4.1 學生住房1.6 1.5 
華盛頓特區4.3 6.3 單户家庭出租0.9 0.9 
紐約4.2 6.1 公寓（住宅）— 2.0 
賓夕法尼亞州3.6 3.5 零售0.1 0.1 
亞利桑那州3.4 3.3 總計100.0 %100.0 %
格魯吉亞2.9 2.7 
明尼蘇達州2.7 2.6 
內華達州 2.1 2.1 
伊利諾伊1.4 1.4 
科羅拉多州1.2 1.1 
美國其他地區2.8 2.8 
總計100.0 %100.0 %

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（表格中的金額以千計，每股金額除外）
注意事項 4。 擁有的房地產

截至2024年3月31日，REO資產和負債包括俄勒岡州波特蘭的零售物業和賓夕法尼亞州費城的辦公投資組合。

波特蘭零售——2015年，KREF創立了一美元177.0由俄勒岡州波特蘭的一處零售物業擔保的百萬美元優先貸款。2021 年 12 月，KREF 獲得了該零售物業的所有權。根據ASC 805，該交易被記作資產收購。因此，KREF將簡明合併資產負債表上的財產認定為REO，賬面價值為美元78.6百萬，其中包括該財產的估計公允價值。

在獲得REO所有權的同時，KREF出資了REO資產的一部分，賬面價值為美元68.9百萬美元捐給與第三方本地開發運營商（“合資合作伙伴”）的合資企業（“REO JV”），KREF在該合資企業中擁有 90利息百分比，合資夥伴有 10% 利息。2023 年 9 月，REO 合資企業向波特蘭市發展服務局提交了一份概念性總體規劃，要求與該市設計委員會舉行設計建議申請 (DAR) 會議。

費城辦事處 — 2019 年，KREF 創立了 $182.6百萬美元優先貸款由賓夕法尼亞州費城的辦公室投資組合擔保。截至2023年9月30日，該貸款的風險評級為5，攤銷成本為美元151.1百萬。2023 年 12 月 22 日，KREF 收到了 $6.0部分還款了100萬英鎊，然後通過取消抵押品贖回權的契約獲得了辦公物業的所有權。根據ASC 805，該交易被記作資產收購。因此，KREF在簡明合併資產負債表中記錄了投資組合及其淨資產，估計公允價值為美元86.4百萬，其中包括 $1.3收到的百萬現金和美元76.5百萬，美元24.6百萬和美元15.9百萬美元分別分配給持有的待售REO、租賃無形資產和其他資產以及租賃和其他負債。結果，KREF 認出了 $58.7註銷百萬筆貸款，以補償喪失抵押品贖回權貸款的賬面價值與REO淨資產的公允價值之間的差額。截至2024年3月31日，REO的資產和負債符合ASC 360下歸類為待售待售資產的標準。因此，REO和相關租賃無形資產的折舊和攤銷被暫停。

KREF在收購REO資產後承擔了某些遺留租賃安排，並在保留期內簽訂了租賃安排。這些安排使KREF有權在租賃期內獲得合同租金和某些物業運營費用的租户報銷，包括公共區域成本、保險、水電費和房地產税。KREF選擇了不將租金支付中的租賃和非租賃部分分開的實際權宜之計，並將這些租賃安排記作經營租賃。

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簡明合併財務報表附註
（表格中的金額以千計，每股金額除外）
下表列出了KREF簡明合併資產負債表中包含的REO資產和負債：

2024 年 3 月 31 日
2023 年 12 月 31 日
自有、持有用於投資的房地產
資產
自有房地產-土地$78,569 $78,569 
自有房地產-土地改善4,100 3,522 
自有房地產，淨額82,669 82,091 
現金253 2,152 
就地租賃無形資產 (A)
184201
租户應收賬款 (A)
337 692 
其他資產 (A)
1,141 1,256 
總計$84,584 $86,392 
負債
不利的租賃無形資產 (B)
$1,004 $1,095 
其他負債 (B)
3,948 4,268 
總計$4,952 $5,363 
自有、持有待售的房地產
資產
自有、持有待售的房地產$77,994 $76,461 
就地租賃無形資產15,92815,928 
優惠的租賃無形資產
3,885 3,885 
租户應收款931 — 
其他資產1,239 4,743 
總計$99,977 $101,017 
負債
不利的租賃無形資產$1,087 $1,087 
其他負債
15,247 14,796 
總計$16,334 $15,883 

(A) 包含在簡明合併資產負債表的 “其他資產” 中。
(B) 包含在簡明合併資產負債表的 “其他負債” 中。

下表列出了KREF簡明合併損益表中包含的REO業務和相關收益（虧損）：
三個月已結束
2024 年 3 月 31 日2023 年 3 月 31 日
租金收入$4,370 $1,670 
其他營業收入
608 576 
REO 運營收入4,978 2,246 
來自REO運營的費用(5,549)(2758)
其他收入13 288 
總計
$(558)$(224)

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（表格中的金額以千計，每股金額除外）
下表顯示了KREF簡明合併收益表中包含的租賃無形資產的攤銷情況：

三個月已結束
損益表地點2024 年 3 月 31 日2023 年 3 月 31 日
資產
就地租賃無形資產不動產自有業務的費用$17 $17 
責任
不利的租賃無形資產
房地產自有業務的收入91 91 

下表列出了隨後每個財政年度與REO相關的租賃無形資產的攤銷情況，這些無形資產用於投資：

年就地租賃無形資產不利的租賃無形負債
202450 274 
202567 365 
202667 365 

未來的最低租賃付款額— 下表列出了未來在不可取消的運營租賃下收取的最低租賃款項，不包括租户的費用報銷：

年合同的
租賃付款
2024$11,105 
202510,950 
20268,968 
20277,558 
20285,913 
此後
19,991 
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（表格中的金額以千計，每股金額除外）
注意事項 5。 債務義務

下表彙總了截至2024年3月31日和2023年12月31日KREF的擔保主回購協議和其他融資安排：

2024 年 3 月 31 日2023 年 12 月 31 日
設施抵押品設施
當前到期日
最終規定到期日 (A)
最大設施面積傑出本金
賬面價值 (B)
加權平均資金成本 (C)
傑出本金賬面價值
賬面價值 (B)
主回購協議 (D)
富國銀行2024 年 9 月2026 年 9 月$1,000,000 $617,344 $616,332 7.1 %$958,308 $869,439 $645,091 
摩根士丹利2026 年 3 月2026 年 3 月60萬 387,389 385,988 7.6 550,526 513,706 483,055 
高盛2025 年 12 月2027 年 12 月40 萬 330,379 329,663 8.2 508,424 505,900 346,464 
定期貸款機制
KREF Lending VII (E)
比賽期限比賽期限1,000,000 572,323 572,031 7.3 749,125 735,321 560,945 
定期貸款協議
KREF 貸款 IX比賽期限比賽期限1,000,000 692,605 690,743 7.7 876,111 864,557 693,458 
KREF 貸款 V2024 年 6 月2026 年 6 月177,494 177,494 177,380 7.6 309,939 290,686 327,163 
KREF 貸款 XII比賽期限比賽期限350,000 166,771 166,550 7.1 225,696 224,006 166,308 
BMO 設施比賽期限比賽期限300,000 138,615 137,897 7.4 179,601 178,697 137,752 
倉庫設施
滙豐銀行設施2026 年 3 月2026 年 3 月50 萬 — (19)— — — (11)
特定資產融資
KREF 貸款 XIII2026 年 8 月2027 年 8 月265,625 175,614 173,592 8.7 206,605 204,554 163,836 
KREF 貸款 XIV2026 年 10 月2027 年 10 月125,000 13,017 11,910 8.4 16,357 15,394 (1,216)
KREF Lending XI2024 年 9 月2026 年 9 月10萬 10萬 99,729 8.7 125,000 123,987 99,574 
循環信貸協議
左輪手槍 (F\)
2027 年 3 月2027 年 3 月610,000 160,000 160,000 7.5 不是。不是。160,000 
總計 /加權平均值$6,428,119 $3,531,551 $3,521,796 7.6 %$3,782,419 

(A) 假設KREF自行行使了所有延期期權，則最終規定到期日是根據基礎融資協議或相應貸款的最大到期日確定的。匹配期限設施的加權平均壽命為 1.1 和 2.8 年，分別基於截至2024年3月31日抵押貸款的平均加權未償還本金的當前和最終規定的到期日。
(B) 扣除美元9.8百萬和美元11.6 截至2024年3月31日和2023年12月31日，未攤銷的遞延融資成本分別為百萬美元。
(C) 包括遞延融資成本和截至2024年3月31日生效的適用指數。按該設施的未償還本金加權後的平均值。
(D) 這些回購協議下的借款由優先貸款抵押，用於投資，利息等於（i）定期SOFR和（ii）融資利差的總和。截至2024年3月31日和2023年12月31日，根據這些回購協議出售但未借入的抵押品的未償還本金的百分比，或按抵押品未償還本金加權後的平均 “削減” 百分比為 33.8% 和 33.8分別為%（或 31.2% 和 32.2如果KREF的借款額達到其回購協議對手批准的最大金額，則分別為％）。
(E) 定期貸款機制在非按市值計價的基礎上提供基於資產的融資，匹配期限最高可達 五年，另外還有 兩年 擴展可用於 KREF。
(F) 截至2024年3月31日，左輪手槍賬面價值不包括美元3.6百萬未攤銷的債務發行成本列在KREF簡明合併資產負債表的 “其他資產” 中。

截至2024年3月31日和2023年12月31日，KREF有未償還的回購協議和定期貸款協議，其中與任何個別交易對手或關聯交易對手集團的風險金額超過KREF股東權益的10.0％。這些協議下的風險金額是交易對手淨敞口，定義為根據回購協議出售的資產的賬面金額（或市場價值，如果高於回購協議的賬面價值），包括應計利息加上為擔保回購義務而存入的任何現金或其他資產，超出應計利息調整後的回購負債金額。

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下表彙總了KREF回購協議的某些特徵，其中截至2024年3月31日和2023年12月31日，任何個別交易對手或關聯交易對手組的風險金額均超過KREF股東權益的10.0％：

非常出色
校長		淨交易對手風險敞口股東權益百分比
加權平均值
壽命（年）(A)
2024 年 3 月 31 日
富國銀行$617,344 $254,636 18.4 %2.5
KREF 貸款 IX692,605 178,338 12.9 2.9
高盛330,379 177,149 12.8 2.6
總計 /加權平均值$1,640,328 $610,123 44.1 %2.7
2023 年 12 月 31 日
富國銀行$646,559 $248,891 17.7 %2.7
摩根士丹利483,339 203,080 14.5 1.6
KREF 貸款 IX696,605 172,462 12.3 3.1
高盛347,329 170,236 12.1 2.9
總計 /加權平均值$2,173,832 $794,669 56.6 %2.6

(A) 按擔保融資協議下的未償借款本金加權後的平均值。

上表中包含的債務是KREF合併子公司的債務，這些子公司擁有相關抵押品，KREF的其他債權人通常無法獲得此類抵押品。

儘管根據某些回購協議條款，KREF通常無需為總體資本市場狀況的變化（例如信貸利差或利率的變化）公佈保證金，但KREF可能需要在用作回購協議抵押品的特定貸款的條件變化時公佈保證金。此類變化可能包括擔保貸款的財產的估值下降或借款人償還貸款的能力或意願的負面變化。就要求KREF公佈保證金的程度而言，KREF的流動性可能會受到重大影響。KREF及其貸款機構共同監督與KREF貸款投資相關的房地產和運營的業績，以降低特定投資的信用風險。此外，KREF在其發放的貸款中納入了條款，以進一步降低與貸款不履行相關的風險。

活動 — 在截至2024年3月31日的三個月中，與KREF擔保融資協議賬面價值相關的活動如下：
擔保融資協議，淨額
截至 2023 年 12 月 31 日的餘額$3,782,419 
本金借款118,754 
本金還款/銷售(381,269)
遞延債務發行成本(1,718)
遞延債務發行成本的攤銷3,610 
截至 2024 年 3 月 31 日的餘額$3,521,796 

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到期日— 截至2024年3月31日，KREF的擔保融資協議、定期貸款機制和其他合併債務的合同到期日如下：

年
無追索權 (A)
追索權 (A) (B)
總計
2024$127,498 $22,296 $149,794 
2025144,258 31,336 175,594 
20261,367,285 370,307 1,737,592 
2027983,542 363,710 1,347,252 
此後121,319 — 121,319 
$2,743,902 $787,649 $3,531,551 

(A) 代表 (i) 作為抵押品質押的標的貸款的最大到期日或 (ii) 相應融資協議的最大到期日，以較早者為準。
(B) 除具有全部追索權的左輪手槍外，借款金額受最高限額的限制 25.0% 追索權限額。左輪手槍將於 2027 年 3 月到期。

契約 — KREF必須遵守與其擔保融資協議和Revolver相關的傳統貸款契約和違約事件條款，包括但不限於與KREF房地產投資信託基金地位的運營限制相關的負面契約和財務契約。此類財務契約包括過去四季度的利息收入與利息支出比率契約（1.4 至 1.0）；合併的有形淨資產契約（75.0KREF和某些子公司發行的任何股票和收到的任何資本出資的總現金收益的百分比，或不超過約美元1,307.7 百萬美元（視融資機制而定）；現金流動性契約（美元中較大者）10.0 百萬或 5.0KREF 追索權債務的百分比）；以及總負債契約（83.3佔KREF總資產的百分比，定義見適用的融資協議）。截至2024年3月31日和2023年12月31日，KREF遵守了其金融債務契約。

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注意事項 6。 抵押貸款債務

2021年8月，KREF通過託管CLO（“KREF 2021-FL2”）從其現有貸款組合中為一批參與的貸款融資。KREF 2021-FL2 在不按市值計價和無追索權的基礎上為KREF提供匹配期限的融資。KREF 2021-FL2 有一個 兩年 再投資功能，允許將抵押資產的本金收益再投資於合格的替代資產，但須滿足契約中規定的某些條件。

2022年2月，KREF通過託管CLO（“KREF 2022-FL3”）從其現有的多户家庭貸款組合中為一批參與的貸款融資。KREF 2022-FL3 在不按市值計價和無追索權的基礎上為 KREF 提供匹配期限融資，並有 兩年 再投資功能。

CLO的發行成本是根據簡明合併資產負債表中 “抵押貸款負債淨額” 中CLO票據的未償本金餘額淨額淨額計算的。

下表概述了截至2024年3月31日和2023年12月31日的CLO抵押資產和相應的借款：

2024 年 3 月 31 日2023 年 12 月 31 日
設施
抵押品 (A)
設施
Wtd。平均值。學期 (B)
最大設施面積傑出本金賬面價值
Wtd。平均值。資金成本 (C)
傑出本金賬面價值賬面價值
KREF 2021-FL22039 年 2 月$1,095,250 $1,095,250 $1,095,189 
 6.8%
$1,300,000 $1,285,619 $1,095,128 
KREF 2022-FL32039 年 2 月847,500 847,500 847,380 
7.1
1,000,000 991,272 847,043 
總計$1,942,750 $1,942,750 $1,942,569 6.9%$2,300,000 $2,276,891 $1,942,171 

(A) 抵押貸款資產代表 32.0截至2024年3月31日，KREF商業房地產貸款本金的百分比。截至2024年3月31日， 100通過CLO融資的貸款中有百分比是浮動利率貸款。
(B) CLO票據的期限代表評定的最終發行日期。CLO票據的還款取決於再投資期後基礎抵押貸款資產還款的時機。
(C) 包括遞延融資成本和截至2024年3月31日生效的適用指數。按該設施的未償還本金加權後的平均值。

下表列出了KREF簡明合併資產負債表中包含的CLO資產和負債：

資產2024 年 3 月 31 日2023 年 12 月 31 日
現金$— $5,000 
為投資而持有的商業房地產貸款2,298,580 2,295,000 
減去：信貸損失備抵金(23,109)(21,216)
為投資而持有的商業房地產貸款，淨額2,275,471 2,273,784 
應計應收利息13,498 12,653 
其他資產1,575 155 
總計$2,290,544 $2,291,592 
負債
抵押貸款債務$1,942,750 $1,942,750 
遞延融資成本(181)(579)
抵押貸款債務，淨額1,942,569 1,942,171 
應計應付利息5,638 5,666 
總計$1,948,207 $1,947,837 

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簡明合併財務報表附註
（表格中的金額以千計，每股金額除外）
下表列出了KREF簡明合併損益表中包含的CLO淨利息收入的組成部分：
截至3月31日的三個月
20242023
利息收入$48,860 $41,746 
利息支出 (A)
34,365 31,223 
淨利息收入$14,495 $10,523 
(A) 包括 $0.6百萬和美元2.1截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月，分別攤銷了百萬美元的遞延融資成本。
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（表格中的金額以千計，每股金額除外）
注意事項 7。 有擔保定期貸款，淨額

2020 年 9 月，KREF 訂立了 $300.0百萬美元有擔保的定期貸款，價格為 97.5%，最初的利息年利率等於倫敦銀行同業拆借利率加上 4.75百分比毛利，視情況而定 1.0倫敦銀行同業拆借利率下限百分比，從2020年12月開始按季度支付。有擔保的定期貸款將部分攤銷，金額等於 1.0自2021年3月31日起，按季度分期付款的年度本金餘額百分比。有擔保定期貸款將於2027年9月1日到期，包含與留置權、資產出售、債務、投資和與關聯公司交易有關的限制。有擔保的定期貸款由KREF級別的擔保擔保，不包括基於資產的抵押品。在執行有擔保的定期貸款時，KREF記錄了$7.5百萬發行折扣和美元5.1百萬的發行成本。

2021 年 11 月，KREF 完成了 1 美元的重新定價297.8當時存在的100萬美元有擔保定期貸款和一美元52.2百萬加元，本金總額為 $350.0百萬美元將於2027年9月到期，按面值發行。根據公認會計原則，有擔保定期貸款的擴大被視為部分債務清償，因此，KREF確認了加速延期貸款融資成本為美元0.72021年第四季度為百萬美元。新的有擔保定期貸款的利息為LIBOR plus 3.5%，以 a 為準 0.5% 倫敦銀行同業拆借利率下限KREF 創下了 $2.0百萬的發行成本。

2023年6月，KREF將有擔保定期貸款從倫敦銀行同業拆借利率過渡到定期SOFR。包括折扣和發行成本的攤銷，KREF的有擔保定期貸款的總成本為調整後定期SOFR，如擔保定期貸款協議所定義，外加 4.1截至2024年3月31日，年利潤率百分比，視適用的 SOFR 下限而定。

下表分別彙總了KREF截至2024年3月31日和2023年12月31日的有擔保定期貸款：

2024 年 3 月 31 日2023 年 12 月 31 日
校長$342,125 $343,000 
遞延融資成本(3,737)(4,010)
未攤銷的折扣(3,411)(3,659)
賬面價值$334,977 $335,331 

契約 — KREF必須遵守與其有擔保定期貸款相關的習慣貸款契約和違約事件條款，其中包括但不限於與KREF房地產投資信託基金地位的運營限制相關的負面契約和財務契約。此類財務契約包括最低合併有形淨資產為 $650.0百萬美元，以及有擔保定期貸款協議中定義的最大總債務與總資產的比率為 83.3%（“槓桿契約”）。截至2024年3月31日和2023年12月31日，KREF遵守了此類契約。
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（表格中的金額以千計，每股金額除外）
注意事項 8。 其他資產和負債

下表分別列出了截至2024年3月31日和2023年12月31日的KREF其他資產和其他負債的組成部分：

2024 年 3 月 31 日2023 年 12 月 31 日
其他資產
受限制的現金$12,270 $12,415 
遞延融資成本，左輪手槍3,636 3,747 
服務商持有的貸款本金3,500 — 
其他2,794 3,293 
總計$22,200 $19,455 
其他負債
為投資而持有的房地產自有負債（注4）$4,952 $5,363 
無準備金承付款的信貸損失備抵金2,153 2,052 
貸款資金存放在託管中7,325 — 
其他1,837 1,935 
總計$16,267 $9,350 

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（表格中的金額以千計，每股金額除外）
注意事項 9。 可變利息實體

抵押貸款債務 — 當KREF確定CLO發行人（KREF的全資子公司）是VIE並且KREF是此類VIE的主要受益人時，KREF將合併CLOs（註釋6）。管理層認為KREF是CLO發行人的主要受益者，因為KREF有能力控制CLO發行人最重要的活動，有義務吸收損失，有權通過CLO發行人擁有的次級權益獲得CLO的利益。

房地產自有合資企業——在2021年12月獲得波特蘭零售物業所有權的同時，KREF向與合資夥伴的REO合資企業出資了一部分REO資產，KREF擁有一家 90利息百分比，合資夥伴有 10% 的利息。管理層將REO合資企業確定為VIE，因為REO合資企業的風險股權不足，並得出結論，KREF是REO合資企業的主要受益者，因為KREF擁有對REO合資企業經濟表現影響最大的活動的決策權，並有義務吸收REO合資企業的損失或從中獲得可能對REO合資企業可能具有重大意義的收益。

截至2024年3月31日，該REO合資企業持有REO資產，淨賬面價值為美元72.8百萬。KREF 的分配優先權最高為 $79.8在合資夥伴參與REO合資企業經濟之前，該合資企業只有百萬美元。

權益法投資 — 截至2024年3月31日，KREF持有 3.5RECOP I的利息百分比，其公允價值為美元，RECOP I是一種未合併的VIE，KREF不是其主要受益人35.1 百萬。KREF投資的聚合工具由管理人的關聯公司控制和建議。RECOP I主要收購了第三方新發行的CMBS的次要部分。KREF不會向RECOP I支付任何費用，但KREF按比例承擔RECOP I開支的份額。KREF在其簡明合併資產負債表中報告了其在RECOP I淨資產價值中所佔的份額，該份額以 “權益法投資” 列報，在簡明合併收益表中以 “權益法投資的收益（虧損）” 列報。
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注意事項 10。 公平

授權資本 — 2014 年 10 月 2 日，KREF 董事會授權 KREF 最多發行 350,000,000 股票股票，以美元計0.01 每股面值，包括 300,000,000 普通股和 50,000,000 優先股股份，但對股份的轉讓和所有權有某些限制。對股份轉讓和所有權的限制與KREF的房地產投資信託基金資格要求有關。

普通股— 如下文所述，自2021年12月31日以來，KREF發行了以下普通股：

定價日期
已發行股份 (A)
淨收益
截至2021年12月31日64,759,200 $1,282,734 
2022年2月 (B)
68,817 1,426 
2022 年 3 月6,494,155 133,845 
2022 年 6 月2,750,000 53,653 
2022年8月 (B)
271,641 5,300 
截至 2023 年 12 月 31 日和 2024 年 3 月 31 日74,343,813 $1,476,958 

(A) 排除 955,743 迄今為止發行的與既得限制性股票單位相關的普通股淨股數。
(B) 代表在自動櫃員機下發行的股票。

2022 年 3 月和 6 月，KREF 發行了 6,494,155 和 2,750,000 分別在單獨的承銷發行中發行普通股，每股承銷商都包括部分行使承銷商購買額外普通股的選擇權，並在承銷折扣和佣金後獲得的淨收益為美元133.8百萬和美元53.7分別是百萬。

在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中， 不 普通股的發行與限制性股票單位的歸屬有關。在因限制性股票單位歸屬而支付任何股票後，相關的預扣税義務通常將由KREF履行，從而減少了為履行相關適用税收預扣義務而需要交付的股票數量。更多細節請參閲註釋 11。

的 75,299,556 KREF 發行的普通股，有 69,313,860 截至2024年3月31日的已發行普通股，其中包括 955,743 與既得限制性股票單位相關的已發行普通股淨股數，扣除了 5,985,696 普通股回購。

KKR 及其關聯公司實益持有 10,000,001 股票，或 14.4截至2024年3月31日和2023年12月31日，KREF已發行普通股的百分比。

股票回購計劃—根據KREF目前的股票回購計劃，該計劃沒有到期日，KREF最多可以回購 $100.0截至2023年2月3日生效的百萬股普通股，其中最高為美元50.0可以根據符合《交易法》第10b5-1條要求的預設交易計劃回購百萬股，並規定在每股市場價格低於每股賬面價值（根據截至有財務報表的最近一個季度末的公認會計原則計算）時回購普通股，剩餘的美元50.0根據符合《交易法》第10b5-1條要求的預設交易計劃，百萬美元可用於在公開市場上進行回購，也可用於私下談判交易或其他方式的回購。任何普通股回購的時機、方式、價格和金額將由KREF自行決定，並將取決於多種因素，包括法律要求、價格、流動性和經濟考慮以及市場狀況。該計劃不要求KREF回購任何特定數量的普通股。該計劃沒有到期日期，可以隨時暫停、修改或終止。

在截至2024年3月31日的三個月中，KREF做到了 不 根據回購計劃回購其任何普通股。截至 2024 年 3 月 31 日，KREF 有 $100.0根據該計劃，回購股票的剩餘能力為數百萬美元。

在市場股票發行計劃中——2019年2月，KREF與某些銷售代理商簽訂了股權分配協議，根據該協議，KREF可以不時出售，總銷售價格為美元100.0 根據持續發行計劃（“ATM”），其數百萬股普通股。根據AtM進行的KREF普通股的出售可以通過協議交易或被視為規則中定義的 “在市場上” 發行的交易中進行
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（表格中的金額以千計，每股金額除外）
415 根據經修訂的1933年《證券法》。實際銷售的時間和金額將取決於多種因素，包括市場狀況、KREF普通股的交易價格、KREF的資本需求以及KREF確定滿足此類需求的適當資金來源。

在截至2024年3月31日的三個月中，KREF做到了 不 在自動櫃員機下發行或出售任何普通股。截至2024年3月31日，美元93.2在自動櫃員機下仍有100萬張可供發行。
6.50％A系列累積可贖回優先股—永久A系列優先股可按KREF的期權以美元的清算價格贖回25.00 每股加上從2026年4月開始的應計和未付股息。A系列優先股的股息每季度支付一次，利率為 6.50每年 $ 的百分比25.00 清算優先權，相當於 $1.625 每年每股。在股息權和清算方面，A系列優先股的排名高於KREF的普通股。

非控股權益 — 非控股權益代表第三方的 10.0合資企業（合併後的VIE）的權益百分比，該合資企業持有KREF唯一的REO投資的一部分。KREF和非控股權益持有人按同等比例繳納合資企業持續的運營短缺和資本支出。合資企業的分配由KREF和非控股權益持有人根據合資協議中概述的合同條款和缺陷進行分配。

分紅 — 在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，KREF董事會宣佈其普通股分紅如下：

金額
申報日期記錄日期付款日期每股總計
2024
2024年2月1日2024年3月28日2024年4月15日$0.25 $17,328 
$17,328 
2023
2023年3月17日2023 年 3 月 31 日2023年4月14日$0.43 $29,711 
$29,711 

在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，KREF董事會宣佈了其A系列優先股的以下股息：

金額
申報日期記錄日期付款日期每股總計
2024
2024年2月1日2024年2月29日2024年3月15日$0.41 $5,326 
$5,326 
2023
2023年2月3日2023年2月28日2023年3月15日$0.41 $5,326 
$5,326 
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注意 11。 股票薪酬

KREF 由經理外部管理，目前沒有任何員工。但是，截至2024年3月31日，經理及其附屬公司以及KREF董事會的某些成員所僱用的某些個人的薪酬部分是通過發行股票獎勵獲得的。

截至 2024 年 3 月 31 日，KREF 有 1,145,977 限制性股票單位（“RSU”）向KREF董事會中的某些成員和經理人或其附屬公司的員工發放未兑現的2016年KKR房地產金融信託公司綜合激勵計劃（“激勵計劃”），該計劃於2016年2月12日通過，並於2016年11月17日修訂和重申，向KREF董事會的某些成員和經理人或其附屬公司的員工（“激勵計劃”）發放未兑現的獎勵。授予經理或其關聯公司員工的 RSU 通常歸屬 三 連續 一年 KREF董事會某些成員的期限和獎勵通常歸於 一年 期限，根據相應獎勵協議的條款和激勵計劃的條款。

2021 年 12 月，KREF 董事會批准了 40 萬 在歸屬期內有權獲得不可沒收股息的RSU獎勵股份，其利率與普通股申報的利率相同。2022年2月，KREF董事會批准了一項修正案，從2022年第一季度開始，2021年12月之前發放的未歸屬RSU獎勵有權在歸屬期內分配股息，其利率與普通股申報的利率相同。

下表彙總了KREF未償還的RSU中的活動以及每個RSU的加權平均授予日公允價值：

限制性股票單位
每個 RSU 的加權平均撥款日公允價值 (A)
截至 2023 年 12 月 31 日未歸屬
1,147,927 $14.49 
已授予— — 
既得— — 
被沒收/取消(1,950)14.46 
截至 2024 年 3 月 31 日未歸屬
1,145,977 $14.49 

(A) 授予日的公允價值基於授予之日KREF普通股的收盤價。

KREF預計，未歸還的RSU將在接下來的幾年內歸屬：

年限制性股票單位
2024557,452 
2025380,608 
2026207,917 
總計1,145,977 

KREF根據授予KREF董事會某些成員的限制性股票單位，在授予日公允價值的獎勵期限內以直線方式確認向經理人或其一家或多個關聯公司員工發放的RSU的薪酬成本。

在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，KREF確認了美元2.3 百萬和美元2.2在簡明合併損益表的 “一般和管理” 費用中，股票薪酬支出分別包含100萬英鎊。截至 2024 年 3 月 31 日，有 $12.5與未歸屬股份薪酬安排相關的未確認的股票薪酬支出總額為百萬美元。預計將在加權平均期內確認該成本 1.1 年份。

在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，KREF宣佈了$0.3百萬和美元0.4未歸還的限制性股票單位的不可沒收股息分別為百萬美元。此類不可沒收的股息已從簡明合併權益變動表中的 “留存收益（累計赤字）” 中扣除。

董事和高級管理人員延期計劃 — 2022年3月，KREF董事會通過了KKR房地產金融信託公司董事和高級管理人員延期計劃（“延期計劃”）。根據延期計劃，在授予KREF的任何RSU後，參與者可以選擇推遲接收KREF可發行的任何普通股的全部或部分股份
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（表格中的金額以千計，每股金額除外）
參與者 25% 增量。記入參與者的遞延股票單位（“DSU”）是無表決權的，但在支付KREF普通股的股息後，有權獲得等值的股息，其形式和金額等於此類股息的金額，並且根據延期計劃，不得延期。在截至2024年3月31日的三個月中， 不 根據延期計劃，既得的限制性股票單位被延期。截至 2024 年 3 月 31 日，有 72,708 DSU 表現出色。

在因限制性股票單位歸屬而支付任何股票後，相關的預扣税義務通常將由KREF履行，從而減少了為履行相關適用税收預扣義務而需要交付的股票數量。該金額導致與該納税義務相關的現金支付，並相應減少簡明合併權益變動表中的額外實收資本。在截至2024年3月31日的三個月中，既得限制性股票單位沒有交付任何股票。

有關激勵計劃的更多信息，請參閲附註14。

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（表格中的金額以千計，每股金額除外）
注意事項 12。 每股收益（虧損）

每股收益（虧損）——KREF使用兩類方法計算其基本每股收益，該方法將包含不可沒收的股息權的未歸屬股份支付獎勵定義為分紅證券。根據兩類方法，收益（分配和未分配）根據其各自的權利分配給普通股和參與證券。基本每股收益的計算方法是將歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）除以該期間已發行普通股的加權平均值。

KREF使用更具稀釋性的庫存股和如果轉換方法或兩類方法顯示攤薄後的每股收益。根據庫存股和折算法，分母包括加權平均已發行普通股加權平均值加上限制性股票單位發行的增量稀釋股票以及可轉換票據的假定轉換（此類票據的未償還期）。該分子包括假定轉換這些潛在普通股所產生的任何收入（虧損）變化。

在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中， 39,369 和 20,426 由於攤薄後每股收益的計算不包括加權平均未歸屬的限制性股票單位，因為其影響是反稀釋的。

自 2023 年 5 月 15 日以來， 不 可轉換票據表現出色。在截至2023年3月31日的三個月中， 6,316,174 與可轉換票據相關的可能可發行的股票被排除在攤薄後每股收益的計算之外，因為其影響是反稀釋的。

下表説明瞭截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月基本每股收益和攤薄後每股收益的計算：

截至3月31日的三個月
20242023
收益
淨收益（虧損） $(3,108)$(25,077)
減去：優先股分紅
5,326 5,326 
減去：參與證券在收益中所佔的份額
305 407 
歸屬於普通股股東的淨收益（虧損），基本和攤薄後$(8,739)$(30,810)
股票
已發行普通股的加權平均值69,313,860 69,095,011 
添加：遞延庫存單位72,708 — 
添加：稀釋性限制性股票單位— — 
攤薄後的加權平均已發行普通股69,386,568 69,095,011 
歸屬於普通股股東的淨收益（虧損），根據：
基本普通股$(0.13)$(0.45)
攤薄後的普通股$(0.13)$(0.45)


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注意 13。 承付款和或有開支

截至2024年3月31日，KREF受以下承諾和突發事件的約束：

訴訟 — KREF可能不時參與正常業務過程中產生的各種索賠和法律訴訟。只有當法律訴訟出現可能和合理估計的意外損失時，KREF才確定法律訴訟的應計負債。

截至2024年3月31日，KREF沒有參與任何與針對KREF的索賠或法律訴訟有關的重大法律訴訟。

賠償 — 在正常業務過程中，KREF簽訂的合同中包含各種陳述和保證，提供與合同履行有關的一般賠償和其他賠償。此外，KREF的某些子公司提供了與環境和其他事項有關的某些賠償，併為欺詐、故意不當行為和其他習慣不法行為提供了無追索權的例外擔保，每種行為都與KREF所做的某些房地產投資的融資有關。KREF在這些安排下的最大風險敞口尚不清楚，因為這將涉及未來可能對KREF提出的尚未發生的索賠。但是，KREF預計物質損失的風險很低。

資本承諾——截至2024年3月31日，KREF的未來融資承諾為美元725.0 百萬美元與其商業房地產貸款的投資有關。這些未來的資金承諾主要與建築項目、基本建設改善、租户改善和租賃佣金有關。通常，融資承諾受某些必須滿足的條件的約束，例如慣常的施工抽款認證、最低信貸指標或在向借款人預付款之前執行新租約。

2017年1月，KREF承諾支付美元40.0 百萬美元將與 RECOP I 一起投資聚合工具 兩年 我的 RECOP 投資期於 2019 年 4 月結束。截至2024年3月31日，KREF的剩餘承諾為美元4.3 百萬給 RECOP I

宏觀經濟環境——美聯儲提高了利率 十一 自 2022 年 1 月以來的時間。美聯儲為應對通貨膨脹而實施的更高利率可能會對房地產資產價值產生不利影響，並增加我們的利息支出，而利息收入的增加可能無法完全抵消利息支出，並可能導致KREF借款人的預付款減少，行使延期權的KREF借款人人數增加。美聯儲表示可能會在2024年降低利率。在利率下降的時期，我們的浮動利率投資利息收入通常會減少，而我們對浮動利率債務收取的利息的任何減少都可能受到下限的限制，可能無法彌補利息收入的減少。


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注意 14。 關聯方交易

管理協議 — KREF 與經理之間的管理協議是 三年 規定自動的協議 一年 續約期從 2017 年 10 月 8 日開始，受某些終止和不續約權利的約束，就KREF而言，這些權利可由KREF董事會獨立董事三分之二的投票行使。如果KREF董事會的獨立董事出於其他原因拒絕續訂管理協議，則KREF必須向經理支付等於以下金額的解僱費 三 總數的乘以 24-經理在最近完成的日曆季度中獲得的每月平均年度管理費和激勵性薪酬。出於管理效率的考慮，管理協議於2019年8月進行了修訂，將每個自動續訂期的到期日從7萬億美元的10月1日更改為12月31日。

根據管理協議，經理作為KREF的代理人，在KREF董事會的監督下，管理投資，但須遵守KREF董事會批准的投資指南；融資活動；以及KREF及其子公司的日常業務和事務。

對於向KREF提供的服務，經理有權獲得等於美元中較大值的季度管理費62,500 要麼 0.375加權平均調整後權益和季度激勵薪酬的百分比等於 20.0(a) 尾部超出部分的百分比 12-月可分配收益（在支付給經理的激勵性薪酬之前）超過 (b) 7.0結尾部分的百分比 12-月加權平均調整後權益（“跨欄率”），減去KREF已向經理支付的第一筆激勵性薪酬 三 此類追蹤的日曆季度 12-月期。季度激勵薪酬是計算並拖欠支付的，延遲一個季度。

調整後的股權通常代表KREF及其子公司從股票發行中獲得的收益，不包括重複和扣除發行成本，以及可分配收益，減去分配、股權回購和支付的激勵性補償。可分配收益通常代表自生效之日起至最近完成的日曆季度末期間及之後歸因於KREF及其子公司股權的淨收益或虧損，以及未以其他方式包含在該淨收益中的已實現虧損，不包括非現金股權薪酬支出、激勵性薪酬、折舊和攤銷以及未實現的收益或虧損。在獲得獨立董事多數批准後，KREF董事會還可以根據公認會計原則的變化將一次性活動以及某些重要的非現金收入或支出項目排除在可分配收益中。為了計算激勵性薪酬，調整後的權益不包括：（i）KREF及其子公司發行的規定固定分配或其他債務特徵的股權的影響，以及（ii）未實現的信貸損失準備金（逆轉）。

KREF還必須向經理或其關聯公司償還其及其關聯公司代表KREF產生的有據可查的成本和費用，管理協議中特別要求經理承擔的費用和支出除外。經理負責支付與向KREF提供服務的經理及其關聯公司的投資人員相關的費用，KREF不向經理或其關聯公司報銷。但是，KREF確實根據這些人員花在KREF事務上的時間百分比，向經理償還了KREF向經理支付的某些非投資人員的可分配薪酬份額。

激勵計劃 — KREF的薪酬委員會或董事會可以管理激勵計劃，該計劃規定股票期權、股票增值權、限制性股票、限制性股票、KREF的全資子公司KKR Real Estate Finance Holdings L.P.（“運營合夥企業”）的有限合夥權益，根據有限合夥協議，這些權益可以直接或間接轉換為KREF普通股，也可以交換或兑換成KREF普通股運營夥伴關係（“OP 權益”）；獎勵由 (i) 支付KREF普通股或其他股權的交付，或（ii）提及KREF普通股或其他股權的價值，包括OP權益；現金獎勵；或績效薪酬獎勵。

不超過 7.5假設行使了激勵計劃下授予的所有未償還股票期權，並將所有認股權證和可轉換證券轉換為普通股，則在全面攤薄的基礎上已發行和流通普通股的百分比，或總數為 4,028,387 普通股，將根據激勵計劃獲得獎勵。此外，（i）在單個財政年度內向任何非僱員董事（定義見激勵計劃）發放獎勵的普通股的最大數量，加上在本財年支付給該非僱員董事的任何現金費用，不得超過美元1.0 百萬和 (ii) 根據以現金計價的績效薪酬獎勵，在業績期內（如果績效期超過單個財政年度，則每個會計年度）可以向任何參與者支付的最大金額不得超過美元10.0 百萬。
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簡明合併財務報表附註
（表格中的金額以千計，每股金額除外）

2026年2月12日及之後，根據激勵計劃，不得發放任何獎勵。激勵計劃將繼續適用於在此日期之前發放的獎勵。在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中， 不 向KREF的董事和經理或其附屬公司的員工頒發了獎勵。截至2024年3月31日， 1,853,959 根據激勵計劃，普通股仍可獲得獎勵。

應付給附屬公司的款項— 下表包含KREF的簡明合併資產負債表中列出的欠關聯公司的金額：

2024 年 3 月 31 日2023 年 12 月 31 日
管理費$6,340 $6,523 
Kcm 費用1,747 1,747 
$8,087 $8,270 

分支機構費用 — 下表包含KREF簡明合併收益表中因與經理的交易而產生的金額：

截至3月31日的三個月
20242023
管理費$6,340 $6,523 
激勵補償— 1,811 
費用報銷及其他1,210 1,153 
$7,550 $9,487 

在自動櫃員機方面，KCm將以其銷售代理商之一的身份獲得其出售的KREF普通股的佣金。該金額不得超過，但可能低於 2.0每股總銷售價格的百分比。KREF 做到了 不 在自動櫃員機下出售股票並做到了 不 在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月內向KCm支付或支付任何佣金。

在BMO融資機制方面，作為結構化代理的服務，KREF有義務向KCm支付相當於的結構化費 0.35協議下相應承諾貸款預付款的百分比。此類費用作為遞延融資成本資本化，並在貸款提取期內分期攤為利息支出。 沒有 與該設施相關的KCm結構費用是在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月內支付的。

關於2021年7月簽訂的KREF九號貸款機制，考慮到該安排的結構和採購，KREF有義務向KCm支付相當於該安排的結構性費用0.75協議下相應承諾貸款預付款的百分比。此類費用作為遞延融資成本資本化，並在貸款提取期內攤銷為利息支出。在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，KREF向KCm支付了款項 零和 $0.1與該設施相關的結構費用分別為百萬美元。

關於2022年簽訂的KREF第十二次貸款機制，考慮到該安排的結構和採購，KREF有義務向KCm支付相當於該安排的結構性費用0.35協議下相應貸款預付款的百分比。此類費用作為遞延融資成本資本化，並在貸款提取期內攤銷為利息支出。 沒有 與該設施相關的KCm結構費用是在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月內支付的。

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簡明合併財務報表附註
（表格中的金額以千計，每股金額除外）
注意 15。 金融工具的公允價值

截至2024年3月31日，按公允價值記錄的KREF金融資產和負債以及其他未按公允價值記賬的金融工具的賬面價值和公允價值如下：

公允價值
本金餘額
攤銷成本 (A)
賬面價值 (B)
第 1 級第 2 級第 3 級總計
資產
現金和現金等價物$106,517 $106,517 $106,517 $106,517 $— $— $106,517 
為投資而持有的商業房地產貸款，淨額 (C)
7,137,266 7,113,256 6,869,622 — — 6,851,540 6,851,540 
權益法投資35,108 35,108 35,108 — — 35,108 35,108 
$7,278,891 $7,254,881 $7,011,247 $106,517 $— $6,886,648 $6,993,165 
負債
擔保融資協議，淨額$3,531,551 $3,521,796 $3,521,796 $— $— $3,521,796 $3,521,796 
抵押貸款債務，淨額1,942,750 1,942,569 1,942,569 — — 1,915,915 1,915,915 
有擔保定期貸款，淨額342,125 334,977 334,977 — 329,723 — 329,723 
$5,816,426 $5,799,342 $5,799,342 $— $329,723 $5,437,711 $5,767,434 

(A) 商業房地產貸款的攤銷成本扣除美元16.4百萬美元未攤銷的發放折扣、成本回收利息和遞延費用。擔保融資協議的攤銷成本扣除美元9.8百萬未攤銷的債務發行成本。抵押貸款債務的攤銷成本淨額為 $0.2百萬未攤銷的債務發行成本。
(B) 商業抵押貸款的賬面價值扣除美元243.6百萬美元的信貸損失備抵金。
(C) 不包括完全註銷的風險評級為5的貸款。包括 $2,298.6百萬的CLO貸款參與額。

截至2023年12月31日，按公允價值記錄的KREF金融資產以及披露公允價值的其他金融工具的賬面價值和公允價值如下：

公允價值
本金餘額
攤銷成本 (A)
賬面價值 (B)
第 1 級第 2 級第 3 級總計
資產
現金和現金等價物$135,898 $135,898 $135,898 $135,898 $— $— $135,898 
為投資而持有的商業房地產貸款，淨額 (C)
7,369,425 7,343,548 7,133,078 — — 7,133,696 7,133,696 
權益法投資35,076 35,076 35,076 — — 35,076 35,076 
$7,540,399 $7,514,522 $7,304,052 $135,898 $— $7,168,772 $7,304,670 
負債
擔保融資協議，淨額$3,794,066 $3,782,419 $3,782,419 $— $— $3,782,419 $3,782,419 
抵押貸款債務，淨額1,942,750 1,942,171 1,942,171 — — 1,893,350 1,893,350 
有擔保定期貸款，淨額343,000 335,331 335,331 — 338,500 — 338,500 
$6,079,816 $6,059,921 $6,059,921 $— $338,500 $5,675,769 $6,014,269 

(A) 商業房地產貸款的攤銷成本扣除美元20.8百萬美元未攤銷的發放折扣、成本回收利息和遞延費用。擔保融資協議的攤銷成本扣除美元11.6百萬美元未攤銷的債務發行成本。抵押貸款債務的攤銷成本淨額為 $0.6百萬美元未攤銷的債務發行成本。
(B) 商業抵押貸款的賬面價值扣除美元210.5百萬美元的信貸損失備抵金。
(C) 不包括完全註銷的風險評級為5的貸款。包括 $2,295.0百萬的CLO貸款參與額。

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（表格中的金額以千計，每股金額除外）
下表包含截至2024年3月31日用於對資產和負債進行經常性和非經常性估值或KREF披露公允價值的三級輸入：

公允價值估值方法
不可觀察的輸入 (A)
加權平均值 (B)
範圍
資產和負債 (C)
為投資而持有的商業房地產貸款 (D)
$6,851,540 折扣現金流折扣幅度4.4%
3.3% - 17.2%
折扣率10.8%
9.0% - 12.0%
資本化率7.9%
7.0% - 9.0%
$6,851,540 

(A) 估值投入的增加（減少）導致價值減少（增加）。
(B) 代表輸入值的平均值，由金融工具的未付本金餘額加權。
(C) KREF 的標價為 $35.1 與RECOP I（註釋9）一起投資了100萬美元聚合工具，管理層認為其在聚合商淨資產價值中所佔的比例相當於公允價值。
(D) 商業房地產貸款通常使用貼現現金流模型進行估值，該模型使用從相關市場指數和/或標的物業價值估計中得出的貼現率。

按非經常性公允價值計量的資產和負債

某些資產不是持續按公允價值計量，而是僅在某些情況下（例如有減值證據時）進行公允價值調整，非經常性地按公允價值計量。KREF衡量以較低的成本或公允價值持有的待售商業房地產貸款，可能需要不時記錄非經常性公允價值調整。KREF衡量按攤銷成本持有的用於投資的商業房地產貸款，但可能需要不時以估值準備金或減值的形式記錄非經常性公允價值調整。

僅披露公允價值的資產和負債

KREF不按公允價值執行其擔保融資協議，因為管理層沒有為這些負債選擇公允價值期權。截至2024年3月31日，KREF融資機制的公允價值接近其各自的賬面價值。

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（表格中的金額以千計，每股金額除外）
注意 16。 所得税

根據美國國税法第856至860條，KREF選擇從截至2014年12月31日的應納税年度起作為房地產投資信託基金徵税。如果房地產投資信託基金分配至少90％的房地產投資信託基金應納税所得額，則其收入中分配給股東的那部分通常無需繳納美國聯邦和州所得税，該收入不考慮已付股息的扣除額，不包括任何淨資本收益。如果房地產投資信託基金的某些百分比的應納税所得額未在指定日期內分配，則還將繳納不可扣除的消費税。儘管KREF預計將在可預見的將來分配其淨應納税所得額的至少90％，但KREF將繼續根據現有的經濟和市場條件評估其資本和流動性需求。

KREF 根據每家子公司運營所在的税收管轄區整合需繳納美國聯邦、州和地方所得税的子公司。在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，KREF記錄的所得税支出約為 零 和 $0.2百萬分別與其應納税房地產投資信託基金子公司的運營以及其他各種州和地方税有關。曾經有 不 截至2024年3月31日和2023年12月31日的重大遞延所得税資產或負債。

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（表格中的金額以千計，每股金額除外）
注意 17。 後續事件

以下事件發生在 2024 年 3 月 31 日之後：

企業活動

分紅

2024 年 4 月，KREF 支付了 $17.3其普通股的股息為百萬美元，合美元0.25 向2024年3月28日登記在冊的股東提供截至2024年第一季度的每股收益。


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第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
以下討論應與本10-Q表其他地方未經審計的簡明合併財務報表及其附註一起閲讀。以下歷史合併財務數據反映了KREF的歷史業績和財務狀況。此外，本討論和分析還包含前瞻性陳述，涉及許多風險和不確定性，包括第一部分第1A項中描述的風險和不確定性。表格10-k和 “關於前瞻性陳述的警示説明” 下方的 “風險因素”。實際結果可能與任何前瞻性陳述中包含的結果存在重大差異。

概述

我們的公司和我們的投資策略

我們是一家房地產金融公司，主要專注於發起和收購由商業地產（“CRE”）資產擔保的過渡性優先貸款。我們是一家馬裏蘭州公司，於2014年10月2日成立並開始運營，出於美國聯邦所得税的目的，我們選擇了房地產投資信託基金的資格。我們的投資策略是發起或收購過渡性優先貸款，這些貸款由機構質量的CRE資產作為抵押，這些資產由經驗豐富、資本充足的贊助商擁有和運營，位於具有強大基礎的頂級市場。我們投資的資產包括優先貸款、夾層貸款、優先股和商業抵押貸款支持證券（“CMBS”）以及其他房地產相關證券。我們的投資配置策略受投資時當前市場狀況的影響，包括利率、經濟和信貸市場狀況。此外，我們將來可能會投資目標資產以外的資產，在每種情況下，都必須保持我們在美國聯邦所得税方面的房地產投資信託基金資格，並根據《投資公司法》將我們排除在註冊範圍之外。我們的投資目標是保護資本，主要通過分紅為股東長期創造有吸引力的風險調整後回報。

我們的經理

我們由我們的經理KKR房地產財務經理有限責任公司進行外部管理，該公司是KKR＆Co的間接子公司。Inc. KKR 是一家領先的全球投資公司，在領導力、創新和卓越投資方面擁有超過 45 年的歷史。KKR管理多個另類資產類別，包括私募股權、房地產、能源、基礎設施和信貸，並與管理對衝基金的戰略經理合作夥伴關係。我們的經理根據董事會批准和監督的投資準則和其他政策管理投資以及日常業務和事務。除其他事項外，我們的經理負責（i）選擇、發起或購買和出售我們的投資組合，（ii）我們的融資活動以及（iii）為我們提供投資諮詢服務。我們的經理還負責我們的日常運營，並酌情執行（或促成執行）與我們的投資、業務和事務相關的服務和活動。我們的投資決策由我們經理的投資委員會批准，該委員會由KKR的高級投資專業人員組成，包括KKR全球房地產集團的高級投資專業人員。有關管理協議某些條款的摘要，請參閲本10-Q表中包含的簡明合併財務報表附註14。

宏觀經濟環境

截至2023年12月31日的年度和截至2024年3月31日的期間受到全球市場劇烈波動的影響，這主要是由通貨膨脹率上升、利率上升、經濟增長放緩、地緣政治不確定性以及多家銀行倒閉後銀行業的不穩定所致。中央銀行採取了貨幣政策緊縮措施來應對快速上升的通貨膨脹，這可能會給經濟增長帶來阻力。自2022年1月以來，美聯儲已經加息了11次，並表示可能會進一步加息。儘管我們的商業模式使得利率上升通常與淨收入的增加相關，但利率的提高可能會對我們現有的借款人產生不利影響。美聯儲為應對通貨膨脹而實施的更高利率可能會對房地產資產價值產生不利影響，增加我們的利息支出，而利息收入的增加可能無法完全抵消利息支出，並可能導致借款人的預付款減少，行使延期權的借款人人數增加。

關於 COVID-19 疫情，儘管全球經濟已經重新開放，但疫情的長期宏觀經濟影響繼續影響許多行業，包括我們的某些借款人的行業。特別是，增加
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目錄
與疫情前的水平相比，應對疫情的遠程工作安排導致商業房地產價值下降和商業地產需求減少，這對我們的某些借款人產生了不利影響，並可能繼續對我們的某些借款人產生不利影響，即使疫情持續平息，這種情況仍然存在。

主要財務指標和指標

作為一家房地產金融公司，我們認為我們業務的關鍵財務指標和指標是每股收益、申報的股息、可分配收益和每股賬面價值。

每股收益（虧損）和已申報的股息

下表列出了每股基本和攤薄後淨收益（虧損）以及每股申報的股息（金額以千計，股票和每股數據除外）的計算：
三個月結束了，
2024 年 3 月 31 日2023 年 12 月 31 日
歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）$(8,739)$(18,738)
已發行普通股、基本股和攤薄後普通股的加權平均數69,386,56869,384,309
基本和攤薄後的每股淨收益（虧損）$(0.13)$(0.27)
每股申報的股息$0.25$0.43

可分配收益

可分配收益是一項不按照公認會計原則編制的衡量標準，它是衡量我們創造足夠收入以支付季度股息和確定此類股息金額的關鍵指標，這是佔我們投資者基礎很大一部分的收益率/收益投資者的主要關注點。因此，我們認為，在根據公認會計原則確定的淨收益的基礎上提供可分配收益有助於我們的股東評估我們業務的整體業績。

我們將可分配收益定義為根據公認會計原則計算的歸屬於股東或不重複的子公司所有者的淨收益（虧損），包括未另行包含在公認會計準則淨收益（虧損）中的已實現虧損，不包括（i）非現金股權補償支出，（ii）折舊和攤銷，（iii）適用報告期內淨收益中包含的任何未實現收益或虧損或其他類似的非現金項目，無論如何這些項目是否包含在其他綜合收益或虧損中，還是淨收益，以及（iv）根據公認會計原則的變化發生的一次性事件，以及經經理與董事會討論並經多數獨立董事批准後商定的某些重大非現金收入或支出項目。將折舊和攤銷排除在可分配收益的計算範圍之外僅適用於與房地產相關的債務投資，前提是我們取消了此類債務投資所依據的一處或多處房產的抵押品贖回權。

雖然可分配收益不包括我們當前未實現的信貸損失準備金（逆轉）的影響，但任何貸款損失在被認為不可收回時都將通過可分配收益扣除和實現。不可收回性通常是在以下情況下確定的：（i）貸款的結算（即貸款已全部或部分償還時，如果喪失抵押品贖回權，則出售標的資產時），或（ii）根據我們的決定，幾乎可以肯定貸款項下的所有到期金額都不會被收回。

不應將可分配收益視為GAAP淨收入或應納税所得額的替代品。我們提醒讀者，我們計算可分配收益的方法可能與其他房地產投資信託基金在計算相同或相似的補充績效指標時使用的方法不同，因此，我們報告的可分配收益可能無法與其他房地產投資信託基金提出的類似指標相提並論。

我們還使用可分配收益（在支付給經理的激勵性薪酬之前）來確定我們向經理支付的管理和激勵性薪酬。對於向KREF提供的服務，我們的經理有權獲得相當於62,500美元或加權平均調整後權益的0.375％的季度激勵性薪酬（以較高者為準）（a）過去12個月可分配收益（扣除應付給我們的經理的激勵性薪酬）超過（b）過去12個月加權平均調整後權益（1）（“跨欄率”）的7.0％（“跨欄率”）的20.0％，減去激勵措施
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目錄
在過去的12個月期間，KREF已經向經理支付了前三個日曆季度的薪酬。季度激勵薪酬是計算並拖欠支付的，延遲三個月支付。

(1) 為了計算我們的管理協議下的激勵性薪酬，調整後的權益不包括：（i）規定固定分配或其他債務特徵的已發行股票的影響，以及（ii）未實現的信貸損失準備金（逆轉）。

下表提供了歸屬於普通股股東的GAAP淨收益與可分配收益（金額以千計，股票和每股數據除外）的對賬情況：

三個月已結束
攤薄後每股 (A)
三個月已結束
攤薄後每股 (A)
2024 年 3 月 31 日2023 年 12 月 31 日
歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）$(8,739)$(0.13)$(18,738)$(0.27)
調整
非現金股權薪酬支出2,2960.031,5650.02
未實現（收益）或虧損，淨額(102)—4190.01
信貸損失準備金，淨額33,2660.4849,5000.71
貸款註銷已實現虧損前的可分配收益$26,721$0.39$32,746$0.47
貸款註銷的已實現虧損 (B)
——(58,706)(0.85)
可分配收益（虧損）$26,721$0.39$(25,960)$(0.37)
攤薄後的加權平均已發行普通股69,386,56869,384,309

(A) 由於四捨五入，顯示的數字可能不正確。
(B) 包括在截至2023年12月31日的三個月中註銷5,870萬美元的違約優先貸款，該貸款是以契約代替贖回權為由註銷的。

每股賬面價值

我們認為，隨着我們擴大股權資本基礎並繼續投資目標資產，每股賬面價值有助於股東評估我們公司的發展。下表計算了我們的每股賬面價值（金額以千計，股票和每股數據除外）：
2024 年 3 月 31 日2023 年 12 月 31 日
KKR 房地產金融信託公司股東權益$1,380,996$1,404,767
A系列優先股（每股25.00美元的清算優先權）
(327,750)(327,750)
普通股股東權益$1,053,246$1,077,017
期末已發行和流通的普通股69,313,86069,313,860
添加：遞延庫存單位72,70872,708
期末已發行股份總數69,386,56869,386,568
每股賬面價值$15.18$15.52

截至2024年3月31日，賬面價值包括估計的2.458億美元或每股3.54美元（合354美元）的CECL信用損失補貼的影響。有關信貸損失備抵的詳細討論，請參閲本10-Q表中包含的簡明合併財務報表附註2 — 重要會計政策摘要。
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目錄
我們的投資組合

截至2024年3月31日，我們已經建立了75.222億美元的多元化投資組合，主要包括高級商業房地產貸款。

在截至2024年3月31日的三個月中，我們收取了貸款組合到期利息的96.6％。截至2024年3月31日，按總貸款敞口加權，我們的貸款組合的平均風險評級為3.2。截至2024年3月31日，我們投資組合中的平均貸款承諾為1.202億美元，多户家庭和工業貸款佔我們貸款組合的58％。

此外，由於獲得了違約優先貸款抵押品的所有權，截至2024年3月31日，我們擁有的淨賬面價值為1.607億美元的REO資產，包括收購物業的公允價值和資本化重建成本。這些特性反映在我們的簡明合併資產負債表中。

自首次公開募股以來，我們一直在執行發放浮動利率過渡性優先貸款的主要投資策略，隨着我們繼續擴大貸款組合，我們預計我們的發放將繼續主要側重於浮動利率貸款。截至2024年3月31日，按總貸款敞口計算，我們99％的貸款獲得了浮動利率。我們預計，我們未來的大部分投資活動將集中在我們通過回購和其他融資機制融資的初始浮動利率優先貸款上，次要的重點是原始浮動利率貸款，我們為這些貸款設立了優先頭寸，併為我們的投資組合保留次級利息。截至2024年3月31日，我們所有的投資都位於美國。

以下圖表根據截至2024年3月31日的投資類型、利率、標的房地產類型、地理位置、年份和LTV説明瞭我們貸款組合的多元化和構成：
V3.jpg
上面的圖表基於我們商業房地產貸款的總貸款敞口。
（A）不包括：（i）REO（ii）通過權益法投資持有的CMBSBSBBSBBSBSBS的B類投資，以及（iii）完全註銷的風險評級為5的貸款。
(B) 優先貸款包括優先抵押貸款和類似信貸質量貸款，包括優先貸款的相關連續初級參與貸款，在這些貸款中，我們通過無追索權出售相應的首次抵押貸款，以結構性槓桿方式為貸款融資。
(C) 如果總可租賃面積的50％以上被出租給或將轉換為與生命科學相關的空間，我們將貸款歸類為生命科學。
(D) “其他” 房產類型包括自助倉儲（2％）、學生住房（2％）和單户出租（1％）。
(E) LTV通常基於初始貸款金額除以貸款發放之日的現狀評估價值。加權平均LTV包括非合併優先權益，不包括風險評級為5的貸款。
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目錄
下表詳細介紹了我們的季度貸款活動（千美元）：
三個月已結束
2024 年 3 月 31 日2023 年 12 月 31 日2023年9月30日2023年6月30日
貸款發放$—$—$—$—
貸款資金 (A)
$103,474$138,655$164,882$177,162
貸款還款 (B)
(335,658)(188,106)(152,301)(339,288)
淨資金(232,184)(49,451)12,581(162,126)
PIK 利息25———
註銷 (C)
—(58,706)(15,000)—
轉移到 REO—(86,422)——
活動總數$(232,159)$(194,579)$(2,419)$(162,126)

(A) 包括新貸款的初始資金和根據現有貸款提供的額外資金。
(B) 包括在截至2023年12月31日的三個月中減免貸款本金的470萬美元成本回收利息。
(C) 包括在截至2023年12月31日的三個月中註銷5,870萬美元以抵押品贖回權的違約優先貸款，以及在截至2023年9月30日的三個月中註銷1,500萬美元的次級貸款。

下表詳細列出了截至2024年3月31日我們貸款組合的總體統計數據（千美元）：
總貸款敞口 (A)
資產負債表投資組合貸款組合總額浮動利率貸款
固定利率貸款 (B)
貸款數量676767—
本金餘額$7,137,266$7,325,877$7,246,877$79,000
攤銷成本7,113,2567,301,8677,227,14974,718
無準備金的貸款承諾 (C)
724,998724,998719,5985,400
加權平均現金券 (D)
8.7%8.7%
S + 3.4%
*
加權平均全押收益率 (D)
8.9%8.9%
S + 3.6%
*
加權平均最大到期日（年）(E)
2.52.52.51.4
LTV (F)
65%65%65%不適用

* 四捨五入為零
(A) 在某些情況下，我們通過無追索權出售未包含在簡明合併財務報表中的優先權益來為貸款融資。總貸款風險包括我們發起和融資的全部貸款。
(B) 代表夾層貸款，承付額分別為7,940萬美元和500萬美元，附帶兩筆優先貸款。截至2024年3月31日，7,900萬美元的貸款本金已融資，其中7,440萬美元處於非應計狀態。截至2024年3月31日，剩餘的460萬美元融資本金的固定利率為10.0％。有關更多信息，請參閲我們的簡明合併財務報表附註3。
(C) 無準備金的承付款將主要用於為借款人的財產改善和翻新或租賃相關支出提供資金。這些未來的承諾可以在每筆貸款的期限內提供資金，在某些情況下需要到期日。
(D) 除現金券外，全額收益率還包括遞延發放費、貸款發放成本和購買折扣的攤銷。加權平均現金息票和全額收益率的計算不包括成本回收法下核算的貸款。
(E) 最長到期日假設所有延期權均由借款人行使；但是，我們的貸款可以在該日期之前償還。
(F) LTV通常基於初始貸款金額除以貸款發放之日的現狀評估價值。加權平均LTV包括非合併優先權益，不包括風險評級為5的貸款。



51
目錄
下表列出了截至2024年3月31日與我們的投資組合相關的其他信息（百萬美元）：
投資 (A)
地點房產類型投資日期
全額貸款總額 (B)
承諾本金金額 (B)
未償還本金/投資金額
淨資產 (C)
優惠券 (D) (E)
最長剩餘期限（年）(D) (F)
每平方英尺/單位/密鑰的貸款 (G)
起源 LTV (D) (H)
風險評級
優先貸款 (I)
1高級貸款弗吉尼亞州阿靈頓多家庭9/30/2021$381.0$381.0$371.1$76.3+3.32.5334,300 美元/單位69%3
2高級貸款麻州波士頓生命科學8/3/2022312.5312.5206.629.2+4.23.4747 美元/平方英尺563
3高級貸款華盛頓州貝爾維尤辦公室9/13/2021520.8260.4186.852.2+3.73.0851 美元/平方英尺633
4高級貸款各種各樣工業4/28/2022504.5252.3252.350.9+2.73.198 美元/平方英尺643
5高級貸款加利福尼亞州山景城辦公室7/14/2021362.8250.0200.9118.5+3.42.4654 美元/平方英尺不是。5
6高級貸款紐約州布朗克斯工業8/27/2021381.2228.7201.545.8+4.22.4277 美元/平方英尺523
7高級貸款加利福尼亞州洛杉磯多家庭2021 年 2 月 19 日220.0220.0220.034.0+2.91.9410,430 美元/單位683
8高級貸款各種各樣多家庭5/31/2019206.5206.5206.581.2+4.01.2192,991 美元/單位743
9高級貸款明尼阿波利斯市辦公室11/13/2017199.4199.4194.489.0+2.31.3182 美元/平方英尺不是。5
10高級貸款各種各樣工業6/15/2022375.5187.8173.538.2+2.93.3135 美元/平方英尺503
11高級貸款麻州波士頓辦公室2021 年 2 月 4 日375.0187.5187.537.5+3.41.9506 美元/平方英尺不是。5
12高級貸款德克薩斯州伍德蘭市招待費9/15/2021183.3183.3181.133.3+4.32.5199,204 美元/密鑰643
13高級貸款華盛頓特區辦公室11/9/2021181.0181.0168.159.6+2.93.7471 美元/平方英尺553
14高級貸款佛羅裏達州西棕櫚灘多家庭12/29/2021171.5171.5170.926.3+2.82.8210,456 美元/單位733
15高級貸款各種各樣自助存儲12/21/2022336.6168.3150.736.1+3.83.822,663 美元/單位643
16高級貸款麻州波士頓生命科學4/27/2021332.3166.2162.128.9+3.72.1673 美元/平方英尺663
17高級貸款德克薩斯州普萊諾辦公室2/6/2020150.7150.7150.723.0+2.80.9208 美元/平方英尺643
18高級貸款加利福尼亞州雷德伍德城生命科學9/30/2022580.7145.216.42.4+4.53.5885 美元/平方英尺533
19高級貸款華盛頓州西雅圖生命科學10/1/2021188.0140.3117.143.4+3.22.5747 美元/平方英尺不是。5
20高級貸款德克薩斯州達拉斯辦公室12/10/2021138.0138.0138.025.9+3.72.7439 美元/平方英尺683
21高級貸款麻州波士頓多家庭2019 年 3 月 29 日137.0137.0137.027.9+3.4—351,282 美元/單位633
22高級貸款弗吉尼亞州阿靈頓多家庭2022年1月20日135.3135.3133.531.1+2.92.9445,071 美元/單位653
23高級貸款加利福尼亞州豐塔納工業5/11/2021132.0132.0113.547.2+4.72.2113 美元/平方英尺643
24高級貸款佛羅裏達州勞德代爾堡招待費11/9/2018125.6125.6125.665.0+5.00.1362,954 美元/密鑰623
25高級貸款加利福尼亞州聖卡洛斯生命科學2/1/2022195.9125.0103.230.9+3.62.9704 美元/平方英尺684
26高級貸款馬薩諸塞州劍橋生命科學12/22/2021401.3115.791.124.9+4.02.81,072 美元/平方英尺513
27高級貸款賓夕法尼亞州費城辦公室6/19/2018114.3114.3114.319.1+2.82.9117 美元/平方英尺713
28高級貸款加利福尼亞州聖地亞哥多家庭2021 年 10 月 20 日113.5113.5104.730.3+3.22.6453,457 美元/單位714
29高級貸款賓夕法尼亞匹茲堡學生住房6/8/2021112.5112.5112.517.3+3.02.2155,602 美元/單位743
30高級貸款加利福尼亞州西好萊塢多家庭2022年1月26日107.0107.0106.620.2+3.12.92,881,083 美元/單位654
31高級貸款伊利諾州芝加哥辦公室7/15/2019105.0105.088.436.3+2.34.485 美元/平方英尺593
32高級貸款內華達州拉斯維加斯多家庭2021 年 12 月 28 日101.1101.1101.115.3+2.82.8191,460 美元/單位613
33高級貸款麻州波士頓工業6/28/2022285.5100.099.320.6+3.03.3198 美元/平方英尺523
34高級貸款北卡羅來納州卡里多家庭11/21/2022100.0100.095.318.4+3.43.7244,275 美元/單位633
35高級貸款華盛頓特區辦公室1/13/2022228.5100.073.511.0+3.33.9269 美元/平方英尺553
36高級貸款亞利桑那州鳳凰工業1/13/2022195.3100.059.415.4+4.02.957 美元/平方英尺573
37高級貸款佛羅裏達州奧蘭多多家庭12/14/202197.497.491.825.2+3.12.8242,110 美元/單位743
52
目錄
投資 (A)
地點房產類型投資日期
全額貸款總額 (B)
承諾本金金額 (B)
未償還本金/投資金額
淨資產 (C)
優惠券 (D) (E)
最長剩餘期限（年）(D) (F)
每平方英尺/單位/密鑰的貸款 (G)
起源 LTV (D) (H)
風險評級
38高級貸款加利福尼亞州布里斯班生命科學7/22/202195.095.090.818.1+3.12.4784 美元/平方英尺713
39高級貸款北卡羅來納州羅利多家庭4/27/202291.491.481.021.6+3.03.1253,006 美元/單位684
40高級貸款佛羅裏達州布蘭登多家庭1/13/202290.390.367.810.6+3.12.9193,074 美元/單位753
41高級貸款德克薩斯州達拉斯多家庭12/23/202190.090.080.817.9+2.92.8248,482 美元/單位673
42高級貸款佛羅裏達州邁阿密多家庭2021 年 10 月 14 日89.589.589.517.5+2.92.6304,422 美元/單位763
43高級貸款德克薩斯州達拉斯辦公室2021 年 1 月 22 日87.087.087.013.4+3.41.9294 美元/平方英尺653
44高級貸款德克薩斯州聖安東尼奧多家庭6/1/2022246.586.380.319.9+2.83.2103,007 美元/單位683
45高級貸款亞利桑那州斯科茨代爾多家庭5/9/2022169.084.584.513.1+2.93.2457,995 美元/單位643
46高級貸款佛羅裏達州好萊塢多家庭2021 年 12 月 20 日81.081.081.015.2+3.12.8327,935 美元/單位743
47高級貸款北卡羅來納州夏多家庭12/14/202179.379.376.112.7+3.12.8206,699 美元/單位743
48高級貸款亞利桑那州鳳凰單户家庭出租4/22/202172.172.170.020.0+4.92.1157,092 美元/單位503
49
高級貸款 (J)
各種各樣工業6/30/2021142.571.264.227.8+5.52.373 美元/平方英尺583
50高級貸款科羅拉多州丹佛多家庭9/14/202170.370.370.310.8+2.82.5290,496 美元/單位783
51高級貸款華盛頓特區多家庭12/4/202069.069.066.866.8+3.61.7267,000 美元/單位633
52高級貸款德克薩斯州達拉斯多家庭8/18/202168.268.268.210.2+3.92.4189,444 美元/單位703
53高級貸款弗吉尼亞州馬納薩斯公園多家庭2/25/202268.068.068.013.4+2.72.9223,684 美元/單位733
54高級貸款德克薩斯州普萊諾多家庭3/31/202267.867.867.419.1+2.83.0253,226 美元/單位753
55高級貸款田納西州納什維招待費12/9/202166.066.064.810.3+3.72.8281,672 美元/密鑰683
56高級貸款喬治亞州亞特蘭大多家庭12/10/202161.561.559.715.3+3.02.8197,804 美元/單位673
57高級貸款北卡羅來納州達勒姆多家庭2021 年 12 月 15 日60.060.056.810.4+3.02.8164,526 美元/單位673
58高級貸款德克薩斯州聖安東尼奧多家庭4/20/202257.657.656.410.6+2.73.1164,950 美元/單位793
59高級貸款紐約州皇后區工業2/22/202255.355.355.114.3+4.00.489 美元/平方英尺683
60高級貸款馬薩諸塞州沙龍多家庭12/1/202151.951.951.97.7+2.92.7270,443 美元/單位703
61高級貸款內華達州里諾工業4/28/2022140.450.550.511.4+2.73.1117 美元/平方英尺743
62高級貸款德克薩斯州卡羅爾頓多家庭4 年 1 月 2022 日48.548.547.714.0+2.93.0149,134 美元/單位743
63高級貸款加利福尼亞州奧克蘭辦公室10/23/2020146.245.845.87.2+4.41.6141 美元/平方英尺552
64高級貸款德克薩斯州達拉斯多家庭4 年 1 月 2022 日43.943.942.611.6+2.93.0119,706 美元/單位733
65高級貸款德克薩斯州喬治敦多家庭2021 年 12 月 16 日41.841.841.810.3+3.42.8199,048 美元/單位683
66高級貸款加利福尼亞州聖地亞哥多家庭4/29/2022203.040.039.76.3+2.63.1455,485 美元/單位633
67高級貸款科羅拉多州丹佛工業12/11/202015.415.412.64.9+3.81.847 美元/平方英尺762
總計/加權平均值
未解除優先貸款		$11,457.0$8,050.9$7,325.9$1,850.23.3%2.565%3.2
非優先貸款
CMBS B 片段
1
CMBS B 片段 (K)
各種各樣各種各樣2017 年 2 月 13 日不是。40.035.735.74.75.2不是。58不是。
總計/加權平均值
CMBS B-pieces 未解鎖		$40.0$35.7$35.74.7%5.258%
擁有的房地產
1房地產資產俄勒岡州波特蘭零售2021 年 12 月 16 日不是。不是。82.782.7不是。不是。不是。不是。不是。
2房地產資產賓夕法尼亞州費城辦公室12/22/2023不是。不是。78.028.0不是。不是。不是。不是。不是。
53
目錄
投資 (A)
地點房產類型投資日期
全額貸款總額 (B)
承諾本金金額 (B)
未償還本金/投資金額
淨資產 (C)
優惠券 (D) (E)
最長剩餘期限（年）(D) (F)
每平方英尺/單位/密鑰的貸款 (G)
起源 LTV (D) (H)
風險評級
總計/加權平均值
擁有的房地產		$160.7$110.7
總計/加權平均值$8,090.9$7,522.2$1,996.58.7%2.565%3.2
* 由於四捨五入，顯示的數字可能不正確。

(A) 我們的總投資組合代表當前優先貸款和夾層貸款的本金、持有CMBS B類投資的RECOP I的淨股權以及我們REO投資的淨賬面價值。不包括已全部註銷的貸款。
就9號優先貸款而言，整筆貸款總額為1.994億美元，包括（i）1.20億澳元的全額優先抵押貸款，利率為2.25％，以及（ii）承付額為7,940萬美元的夾層票據，其中7,440萬美元截至2024年3月31日已融資，固定利率為4.5％。夾層票據利息為實物支付（“PiK利息”），將其資本化、複利並添加到相應貸款的未償本金餘額中。
對於Senior Loan 11，全部貸款總額為3.75億美元，由我們和KKR附屬公司共同發起和共同資助。我們的利息為貸款的50％，即1.875億美元，其中1.5億美元的優先票據是銀團發行給第三方的。銀團發行後，我們保留了一筆夾層貸款，承諾金額為3,750萬美元，截至2024年3月31日已全部到位，利率為S +7.96％。
對於第30號優先貸款，整筆貸款總額為1.070億美元，包括（i）1.02億澳元的全額優先抵押貸款，利率為S +3.06％；（ii）截至2024年3月31日融資390萬澳元的優先夾層票據，固定利率為10.0％；（iii）80萬澳元的全額初級夾層票據利率為10.0％，但須遵守貸款協議中的某些利潤分成條款。
對於63號高級貸款，全部貸款總額為1.462億美元，由我們和KKR附屬公司共同發起和共同資助。我們的利息佔貸款的31％，即4,580萬美元，其中3,860萬美元的優先票據是銀團發放給第三方貸款機構。銀團成立後，我們保留了一筆夾層貸款，承諾金額為720萬美元，截至2024年3月31日已全部到位，利率為S +13.02％。
(B) 整筆貸款總額代表發放的全部貸款的總承付額。承諾本金包括KKR附屬實體和聯合/出售的第三方的參與。
（C）淨資產反映了（i）扣除借款後的貸款攤銷成本基礎；（ii）扣除借款後的CMBS B-pieces和REO的投資金額。
(D) 加權平均值是根據我們的優先貸款和夾層貸款的當前本金以及RECOP I CMBS B-pieces的投資金額進行加權。風險評級為5的貸款不包括在加權平均LTV中。
(E) 以期限SOFR的利差表示的息票。
(F) 最長剩餘期限（年）假設所有延期期權均已行使（如果適用）。
(G) 每平方英尺/單位/密鑰的貸款基於當前本金除以當前 SF/單位/密鑰。對於優先貸款 2、3、6、18、23、26、36、48、49 和 67，每平方英尺/單位/密鑰的貸款按貸款的總承諾金額除以擬議的 SF/單位/密鑰計算。
(H) 對於優先貸款，LTV通常基於初始貸款金額除以貸款發放之日的現狀評估價值；對於夾層貸款，LTV基於整筆貸款的初始餘額除以貸款發放之日的現狀評估價值；對於RECOP I CMBS B-pieces，LTV基於標的貸款池的加權平均LTV 發行。加權平均LTV不包括風險評級為5的貸款。
對於優先貸款2、3、6、18、23、26、36、48、49和67，LTV的計算方法是貸款的總承諾金額除以貸款發放之日的穩定價值。
對於在發放後獲得評估的優先貸款，隨後列出的LTV以當前本金分紅為基礎，乘以截至新評估日的現狀評估值。更新LTV的優先貸款包括：優先貸款17（64％）；優先貸款21（64％）；優先貸款22（78％）；優先貸款24（66％）；優先貸款27（64％）；優先貸款31（57％）；優先貸款32（75％）；優先貸款37（83％）；優先貸款43（63％）；以及67％的優先貸款（61％）。
（I）優先貸款包括優先抵押貸款和類似的信貸質量投資，包括我們發放的優先貸款中的初級參與權，我們對這些貸款進行了銀團投資，並在投資組合中保留了初級參與權，但不包括縱向貸款參與。
(J) 對於49號優先貸款，整個貸款額度總額為1.425億美元，由我們和KKR附屬公司共同發放和共同資助。我們的權益是該設施的50％，即7,120萬美元。該設施包括
個人交叉抵押全額貸款。截至2024年3月31日，該融資機制中有四筆標的優先貸款，承付額為7,120萬美元，未償本金為6,420萬美元
(K) 代表我們對聚合工具的投資，以及投資CMBS B部件的RECOP I。承諾本金代表我們對聚合工具的總承諾，而當前本金代表當前的資金金額。

54
目錄
投資組合監督和信貸質量

我們的經理積極管理我們的投資組合，通過季度評估標的財產的表現、可比資產的估值以及關聯借款人的財務資源，評估信貸質量下降的風險。我們的貸款文件通常賦予我們獲得定期財產、借款人和擔保人財務報表的權利；批准年度預算和租户租約；以及執行貸款契約和補救措施的權利。此外，我們的經理還評估宏觀經濟環境、當前房地產基本面和標的房產所在的微觀市場動態。通過現場檢查、當地市場專家和各種數據來源，作為風險評估的一部分，我們的經理監控新供應和租户需求、市場佔用率和租金趨勢以及資本化率和估值趨勢等標準。

我們與借款人保持着穩健的資產管理關係，並利用這些關係來最大限度地提高投資組合的表現，包括在波動時期。

我們認為，我們的貸款發起人通常致力於通過額外的股權投資來支持抵押貸款的資產，並且我們將受益於我們長期以來的核心業務模式，即在主要市場發放優先貸款，由經驗豐富、資本充足的機構贊助商提供擔保。儘管我們認為我們的貸款本金通常受到基礎抵押品價值的充分保護，但我們有可能無法實現某些投資的全部本金價值。

除了持續的資產管理外，我們的經理還對我們的投資組合進行季度審查，每筆貸款的風險評級為1至5，從最低風險到最高風險。我們的經理負責審查、分配和更新每筆貸款的風險評級至少每季度一次。風險評級基於許多因素，包括但不限於基礎房地產表現、可比房產的價值、房地產現金流的耐久性和質量、贊助商的經驗和財務資源以及風險緩解貸款結構的存在。其他關鍵考慮因素包括還本付息覆蓋率、房地產和信貸市場動態以及違約風險或本金損失風險。在進行審查併為每筆貸款分配風險評級時，我們的經理會全面評估這些因素，並逐案考慮這些因素，根據每筆貸款的具體事實和情況決定是否對其中任何因素給予額外的權重。根據五分制，我們的貸款被評為 “1” 至 “5”，從較低風險到較高風險，評級定義如下：1（極低風險）；2（低風險）；3（中等風險）；4（高風險/潛在損失）；5（可能受損/損失）。

截至2024年3月31日，按總貸款敞口加權，我們的貸款組合的平均風險評級為3.2，與截至2023年12月31日的風險評級一致。

2024 年 3 月 31 日2023 年 12 月 31 日
風險評級
貸款數量 (A)
賬面價值
總貸款敞口 (B)
總貸款敞口％*
貸款數量 (A)
賬面價值
總貸款敞口 (B)
總貸款敞口％*
1—$—$——%—$—$——%
2219,84558,3861219,39257,9251
3576,158,1136,172,09584606,493,5066,511,89486
44394,585395,48054325,286476,1126
54540,713699,916103505,364512,1057
應收貸款總額67$7,113,256$7,325,877100%69$7,343,548$7,558,036100%
信用損失備抵金(243,634)(210,470)
應收貸款，淨額$6,869,622$7,133,078
*由於四捨五入，顯示的數字可能不足。

(A) 不包括完全註銷的風險評級為5的貸款。
(B) 在某些情況下，KREF通過無追索權出售未包含在簡明合併財務報表中的優先權益來為貸款融資。總貸款敞口包括KREF發放和融資的全部貸款，包括截至2024年3月31日和2023年12月31日的1.886億美元此類非合併權益。

55
目錄
2023年1月，我們修改了位於賓夕法尼亞州費城的風險評級為5的高級辦公室貸款，未償本金餘額為1.61億美元。修改條款包括償還2500萬澳元的本金，以及將1.36億美元的優先貸款（扣除2,500萬美元的還款後）重組為（i）1.165億美元的承諾優先抵押貸款（其中有550萬美元的無準備金承諾）和（ii）2,500萬美元的初級夾層票據。假設所有延期期權都已行使，重組後的優先貸款的票面利率為S +2.75％，新期限最長為四年。2,500萬美元的初級夾層票據從屬於保薦人持有的新的4,150萬美元已承諾的優先夾層票據（承付額為1,650萬澳元），被視為無法收回並於2022年12月註銷。出於公認會計原則的目的，貸款修改被列為新貸款。截至2024年3月31日，重組後的未償本金餘額為1.143億美元的優先貸款的風險評級為3。

2023年6月，我們修改了位於明尼蘇達州明尼阿波利斯的一筆風險評級為5的高級辦公室貸款，未償本金餘額為1.944億美元。修改條款包括將1.944億美元的優先貸款重組為（i）1.20億美元的優先抵押貸款（資金充足）和（ii）7,940萬美元的夾層票據（有500萬美元的無準備金承諾）。重組後的優先貸款的票面利率為+2.25％，夾層票據的固定PiK利率為4.5％。修改後，假設所有延期權都已行使，整筆貸款的最大到期日為2025年7月。截至2024年3月31日，重組後的整筆貸款的未償本金餘額為1.944億美元，風險評級為5。

2023年9月，我們修改了位於伊利諾伊州芝加哥的一筆風險評級為4的高級辦公室貸款，未償本金餘額為1.184億美元。修改條款包括償還1,500萬美元的本金，減少1,500萬美元的無準備金貸款承諾，以及將1.034億美元的優先貸款（扣除1,500萬美元還款後）重組為（i）1.05億美元的承諾優先抵押貸款（其中1,660萬美元的無準備金承諾）和（ii）1,500萬美元的次級票據。重組後的優先貸款的票面利率為S +2.25％，新期限為五年。這張1,500萬美元的次級票據從屬於新的1,850萬美元保薦人權益，被視為無法收回並被註銷。出於公認會計原則的目的，貸款修改被列為新貸款。截至2024年3月31日，重組後的未償本金餘額為8,840萬美元的優先貸款的風險評級為3。

CMBS B 類投資

我們目前的CMBS風險敞口是通過股票法投資RECOP I進行的。我們的經理已經制定了流程和程序來監控和評估我們的CMBS B類投資的信貸質量，並促進對這些投資的定期和積極管理。這包括審查為投資提供抵押的貸款所依據的房地產資產的表現，並確定這種表現對投資信貸和回報狀況的影響。我們的經理每月與CMBS B類投資的特殊服務商舉行監控電話，以監控我們的投資組合的表現，並討論與我們的CMBS B類投資所依據的貸款有關的問題。在每次會議上，我們的經理都會收到一份針對CMBS B-piece投資基礎的每筆貸款的盡職調查報告，其中包括房地產和貸款級別的信息。這些會議有助於我們的經理監控我們的投資組合，確定任何潛在的貸款問題，確定是否需要對任何貸款進行重保，並審查任何潛在損失或減值的時間和嚴重程度。

我們的CMBS B類投資的估值是根據獨立估值公司的投入編制的，並由我們的經理通過兩家或更多活躍在CMBS做市的經紀交易商的報價進行確認。作為季度估值過程的一部分，我們的經理還會審查可比CMBS的定價指標，並監控為我們的CMBS B類投資提供抵押的貸款的信用指標。

融資總額

我們的融資安排包括定期貸款額度、定期貸款協議、抵押貸款債務、有擔保的定期貸款、倉庫設施、特定資產融資、企業循環信貸協議（“Revolver”）、非合併優先利息（統稱為 “非按市值計價融資來源”）和主回購協議。

截至2024年3月31日，我們的非按市值計價融資來源佔我們總融資的78％，不受信貸或資本市場按市值計價條款的約束。我們總融資的其餘22％（主要由三份主回購協議組成）僅受信用額度的約束。

我們繼續擴大和分散我們的融資來源，尤其是那些提供非按市值計價融資的來源，從而減少我們面臨市場波動的風險。
56
目錄
下表彙總了我們的融資協議（千美元）：

2024 年 3 月 31 日2023 年 12 月 31 日
借款抵押品借款
非/按市值計價
最大設施面積 (A)
傑出本金
可用 (B)
傑出本金傑出本金
主回購協議按記分計入貸項$2,000,000$1,335,112$53,049$2,017,258$1,477,227
抵押貸款義務不按市值計價1,942,7501,942,750—2,300,0001,942,750
定期貸款協議不按市值計價1,827,4941,175,48510,4351,591,3471,329,390
定期貸款機制不按市值計價1,000,000572,323—749,125561,377
倉庫設施不按市值計價500,000————
特定資產融資不按市值計價490,625288,63168347,962266,072
左輪手槍不按市值計價610,000160,000450,000不是。160,000
有擔保的定期貸款不按市值計價342,125342,125—不是。343,000
總槓桿率8,712,9945,816,426513,5526,079,816
非合併優先權益不按市值計價188,611188,611—188,611188,611
總計$8,901,605$6,005,037$513,552$6,268,427

(A) 最大融資規模是指貸款機構批准足夠的抵押資產並由我們質押後，給定融資機制下可用的最大借款金額。
(B) 可用借款是指根據已經批准和質押的抵押品，我們可以根據每項信貸額度的條款提取的未提取金額。

主回購協議

我們利用主回購機制為優先貸款的發放提供資金。在我們確定抵押資產後，貸款人同意向我們預付一定比例的抵押貸款本金，以換取抵押貸款的擔保權益。迄今為止，我們尚未收到任何主回購機制的追加保證金通知。

回購協議實際上允許我們用我們擁有的貸款和參與權進行借款，其金額通常等於（i）此類貸款和/或參與的市場價值乘以（ii）適用的預付利率。根據這些協議，我們將貸款和參股權出售給交易對手，並同意以等於原始銷售價格加上利息係數的價格從交易對手處回購相同的貸款和參與權。出於公認會計原則的目的，該交易被視為金融機構的擔保貸款。在回購協議的期限內，我們收到相關貸款和參股的本金和利息，並根據主回購協議向貸款人支付利息。在任何時候，我們的回購借款的金額和成本都將基於所融資的資產——風險較高的資產將導致較低的預付利率（即槓桿水平），較高的借貸成本，反之亦然。此外，這些設施還包括各種財務契約和有限追索權擔保，包括下文所述的擔保。

我們現有的每項主回購工具都包含 “按市值計價的信用額度” 功能。回購機制中的 “按市值計價” 條款旨在保持貸款人的信貸敞口占作為擔保的資產的標的抵押品價值的百分比基本不變。如果信貸標的抵押品價值下降，隨着我們的資產按市值計價，我們可用的槓桿總額將減少，這將減少我們的流動性。根據適用的回購機制，貸款人自行決定抵押資產的估值和任何重估。作為合同事項，貸款人有權根據當時的市場狀況隨時重置資產的價值，但市場慣例是使用根據融資文件提供的有關此類標的貸款下的不動產、借款人和擔保人的財務信息，按月、每季和每年重新評估估值。通常，如果貸款人確定（視某些條件而定）回購交易中抵押品的市值下降幅度超過規定的最低金額，則貸款人可能會要求我們提供額外的抵押品或導致追加保證金，這可能要求我們償還全部或部分預付資金。我們密切關注我們的流動性，並打算在資產負債表上保持足夠的流動性，以便在資產價值出現任何大幅下降時滿足任何追加保證金的要求。截至2024年3月31日，我們的回購協議下的加權平均削減額為33.8％（如果我們的借款額達到回購協議對手截至該日批准的最大金額，則為31.2％）。此外，我們現有的主回購機制並不完全是期限匹配的融資，可能在作為這些融資基礎抵押品的CRE債務投資之前到期。在我們就這些負債的續訂和延期進行談判時，根據續訂或延期的協議，我們可能會遇到較低的預付利率和更高的定價。
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目錄
定期貸款協議

2018年，我們與BMO哈里斯銀行簽訂了2億美元的貸款融資額度（“BMO融資機制”）；借款能力在2019年增加到3億美元。該融資機制在不按市值計價的基礎上提供融資，匹配期限長達五年，部分追索權歸我們所有。

2019年，我們代表北卡羅來納州摩根士丹利銀行（“初始買家”）與摩根士丹利抵押資本控股有限責任公司（“管理代理人”）簽訂了主回購和證券合同協議（“KREF Lending V Facility”），後者提供非按市值計價的融資。2023年，當前規定的到期日延長至2024年6月，但有另外兩個一年延期選項，我們可能會在滿足某些慣例條件和門檻後行使這些期限。初始買方隨後將該融資的一部分聯合給了多家金融機構。截至2024年3月31日，初始買方持有該融資機制下總承諾的22.7％。

2021年，我們與一家金融機構簽訂了5億美元的主回購和證券合同協議（“KREF貸款九額度”）；借款能力增加到7.5億美元，然後在2022年進一步增加到10億美元。該融資機制在非按市值計價的基礎上提供融資，部分追索權歸我們所有，貸款期限為三年，期限與標的貸款相匹配。

2022年，我們與一家金融機構簽訂了3.5億美元的主回購協議和證券合同（“KREF第十二期貸款工具”）。該融資機制在非按市值計價的基礎上提供融資，部分使用KREF，其還款期限為兩年，與標的貸款期限相匹配。此外，我們可以選擇將貸款金額增加到5億美元。

定期貸款機制

2018年，我們與第三方貸款機構簽訂了定期貸款融資協議，初始借款能力為2億美元，現已增加到10億美元（“定期貸款額度”）。該融資機制在不按市值計價的基礎上為我們提供基於資產的融資，匹配期限最長為五年，還可再延期兩年，並且對我們來説是無追索權的。

倉庫設施

2020年，我們與美國滙豐銀行全國協會（“滙豐銀行”）簽訂了5億美元的貸款和擔保協議。2023年，我們將貸款到期日延長至2026年3月。該設施在非按市值計價的基礎上提供倉庫融資，部分追索權歸我們所有。

特定資產融資

2022年，我們與一家金融機構簽訂了1億美元的貸款融資額度（“KREF第十一期貸款機制”）。該融資機制在非按市值計價的基礎上提供無追索權匹配期限的資產融資。

2022年，我們與一家金融機構簽訂了2.656億美元的貸款融資機制（“KREF十三期貸款機制”）。該融資機制在非按市值計價的基礎上提供無追索權匹配期限的資產融資。

2022年，我們與一家金融機構簽訂了1.25億美元的貸款融資額度（“KREF十四期貸款機制”）。該融資機制在非按市值計價的基礎上提供無追索權匹配期限的資產融資。

循環信貸協議

2022年，我們將由摩根士丹利高級融資公司管理的公司循環信貸協議（“Revolver”）擴大至6.1億美元，並將到期日延長至2027年3月。我們可以使用我們的Revolver作為融資來源，該資金旨在提供短期流動性，以發放或降低貸款槓桿性，支付運營費用和為一般公司用途借款。我們的Revolver由公司級擔保擔保，包括投資組合中的淨股權。



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目錄
抵押貸款義務

2021年，我們通過託管抵押貸款債務（“CLO” 或 “KREF 2021-FL2”），從現有貸款組合中為一批參與的貸款融資。2022年，我們通過託管CLO（“KREF 2022-FL3”）從現有多户家庭貸款組合中為一批參與的貸款融資。CLO在不按市值計價和無追索權的基礎上為我們提供匹配期限的融資。

下表概述了CLO抵押資產和相應的借款（千美元）：
2024 年 3 月 31 日2023 年 12 月 31 日
設施
抵押品 (A)
設施
Wtd。平均值。學期 (B)
最大設施面積傑出本金賬面價值
Wtd。平均值。資金成本 (C)
傑出本金賬面價值賬面價值
KREF 2021-FL22039 年 2 月$1,095,250$1,095,250$1,095,189
6.8%
$1,300,000$1,285,619$1,095,128
KREF 2022-FL32039 年 2 月847,500847,500847,380
7.1
1,000,000991,272847,043
總計$1,942,750$1,942,750$1,942,5696.9%$2,300,000$2,276,891$1,942,171

(A) 截至2024年3月31日，抵押貸款資產佔我們商業房地產貸款本金的32.0％。截至2024年3月31日，通過CLO融資的KREF貸款中有100％是浮動利率貸款。
(B) CLO票據的期限代表評定的最終發行日期。CLO票據的還款取決於再投資期後基礎抵押貸款資產還款的時機。
(C) 包括遞延融資成本和截至2024年3月31日生效的適用指數。按該設施的未償還本金加權後的平均值。

非合併優先權益

在某些情況下，我們通過無追索權出售優先貸款利息來為貸款融資，該利息未包含在簡明合併財務報表中。這些非合併優先權益為我們的淨投資在非按市值計價、匹配期限的基礎上提供結構性槓桿，這些淨投資通常以夾層貸款或其他次級權益的形式反映在我們的簡明合併資產負債表和簡明合併損益表中。

下表詳細列出了資產負債表上保留的次級權益和相關的非合併優先權益（千美元）：
2024 年 3 月 31 日
非合併優先權益計數本金餘額賬面價值Wtd。平均值。收益率/成本擔保
Wtd。平均。
任期
貸款總額2$233,278不是
S + 3.6%
不是。2026 年 1 月
資深參與2188,611不是
S + 2.3%
不是。2026 年 1 月
保留的利息44,667
S + 8.8%
2026 年 1 月

有擔保的定期貸款

2020年，我們發放了3億美元的有擔保定期貸款，價格為97.5％。有擔保的定期貸款將部分攤銷，金額等於每年本金餘額的1.0％，按季度分期付款。2021年，我們完成了5,220萬美元的增發，本金總額為3.5億美元，按面值發行。2023年，對有擔保定期貸款進行了修訂，將基準利率從倫敦銀行同業拆借利率過渡到SOFR。根據擔保定期貸款協議的定義，新的有擔保定期貸款按調整後的期限SOFR計息，外加3.50％的利潤，並受0.50％的SOFR下限的限制。

有擔保定期貸款將於2027年9月1日到期，包含與留置權、資產出售、債務、投資和與關聯公司交易有關的限制。我們的有擔保定期貸款由公司級擔保擔保，不包括基於資產的抵押品。有關我們有擔保定期貸款的更多討論，請參閲我們的簡明合併財務報表附註2和7。

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契約——我們的每項回購機制、定期貸款協議、倉庫設施和我們的Revolver都包含慣例條款和條件，包括但不限於與房地產投資信託基金地位相關的運營限制相關的負面契約和財務契約，例如：

•過去四個季度的利息收入與利息支出的比率契約（1.4比1.0）；
•合併有形淨資產契約（佔我們和KKR Real Estate Finance Holdings L.P.（我們的 “運營合夥企業”）進行的任何股票發行和收到的任何資本出資的總淨現金收益的75.0％，或不超過13.077億美元，視協議而定；以及
•現金流動性契約（1,000萬美元或我們追索權債務的5.0％，以較高者為準）；
•總負債契約（根據適用的融資協議的定義，佔我們總資產的83.3％）

關於我們的有擔保定期貸款，我們必須遵守傳統貸款契約和違約事件條款，其中包括但不限於與房地產投資信託基金地位的運營限制相關的負面契約和財務契約。此類財務契約包括最低合併有形淨資產6.5億美元，最高總債務與總資產的比率為83.3％（“槓桿契約”）。

截至2024年3月31日，我們遵守了融資機制的契約。

擔保——關於我們的融資安排，包括主回購協議、定期貸款協議和特定資產融資，我們的運營合作伙伴關係已簽訂了有利於每家貸款機構的有限擔保，根據該擔保，我們的運營合作伙伴關係為借款人在相應融資協議下的義務提供擔保 (i) 在出現某些違約的情況下，最高負債為合格貸款、參股權或證券當時未償還回購價格的25.0％（視情況而定），或 (ii) 最多在某些 “壞孩子” 違約的情況下，最高責任為100.0％。在每種情況下，借款人都是我們的特殊目的子公司。此外，一些擔保還包括某些與破產相關的全額追索權觸發事件。

就我們的Revolver而言，借款金額完全歸我們的某些擔保人全資子公司所有。

自有房地產和合資企業

2015年，我們發起了1.77億美元的優先貸款，該貸款由俄勒岡州波特蘭的一處零售物業擔保。2021年，我們獲得了零售物業的所有權；根據ASC 805，此類收購被視為資產收購。因此，我們在資產負債表上確認該物業為REO，賬面價值為7,860萬美元，其中包括該物業的估計公允價值。此外，我們假設REO的其他淨資產為200萬美元。

在獲得REO資產所有權的同時，我們將REO資產的一部分出資給了與第三方本地開發運營商（“合資夥伴”）合資企業（“REO合資企業”），我們擁有90％的權益，合資夥伴擁有10％的權益。截至2024年3月31日，該REO合資企業持有REO資產，淨賬面價值為7,280萬美元。在合資夥伴參與REO合資企業的經濟之前，我們優先分配高達7,980萬美元的款項。

2019年，我們在賓夕法尼亞州費城發起了1.826億美元的優先貸款，該貸款由辦公室投資組合擔保。2022年，這筆貸款處於非應計狀態，隨後的利息收取按成本回收法入賬。截至2023年9月30日，該貸款的風險評級為5，攤銷成本為1.511億美元。2023年12月22日，我們收到了600萬澳元的部分還款，然後通過取消贖回權的契約獲得了辦公物業的所有權。根據ASC 805，該交易被記作資產收購。因此，我們在簡明合併資產負債表中記錄了該物業及其淨資產，估計公允價值為8,640萬美元，其中包括收到的130萬美元現金和7,650萬美元、分配給REO待售的2460萬美元和1,590萬美元、租賃無形資產和其他資產以及租賃和其他負債。結果，我們確認註銷了5,870萬美元的貸款，以抵消取消抵押品贖回權貸款的賬面價值與REO淨資產的公允價值之間的差額。截至2024年3月31日，REO的資產和負債符合ASC 360下歸類為待售待售資產的標準。因此，該建築物的折舊和建築物改善已暫停。
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運營結果

截至2024年3月31日的三個月，與截至2023年12月31日的三個月相比

下表彙總了我們截至2024年3月31日和2023年12月31日的三個月經營業績的變化（千美元，每股數據除外）：

三個月已結束增加（減少）
2024 年 3 月 31 日2023 年 12 月 31 日美元百分比
淨利息收入
利息收入$151,620$165,024$(13,404)(8)%
利息支出112,476118,532(6,056)(5)
淨利息收入總額39,14446,492(7,348)(16)
其他收入
權益法投資的收益（虧損）845374471126
其他雜項收入
1,7921,28051240
房地產自有業務的收入4,9782,5202,45898
其他收入總額7,6154,1743,44182
運營費用
信貸損失（逆轉）準備金，淨額33,26649,500(16,234)(33)
向關聯公司收取管理費6,3406,523(183)(3)
一般和行政4,9924,6003929
不動產自有業務的費用
5,5492,9572,59288
運營費用總額50,14763,580(13,433)(21)
所得税前收入（虧損）(3,388)(12,914)9,52674
所得税支出41199(158)(79)
淨收益（虧損）(3,429)(13,113)9,68474
歸屬於非控股權益的淨收益（虧損）(321)(226)(95)42
歸屬於KKR房地產金融信託公司及其子公司的淨收益（虧損）(3,108)(12,887)9,77976
優先股股息5,3265,326——
參與證券在收益中的份額305525(220)(42)
歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）$(8,739)$(18,738)$9,99953
普通股每股淨收益（虧損）
基礎版和稀釋版$(0.13)$(0.27)$0.1452
已發行普通股的加權平均數
基礎版和稀釋版69,386,56869,384,3092,259—
普通股每股申報的股息$0.25$0.43$(0.18)(42)
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淨利息收入

在截至2024年3月31日的三個月中，淨利息收入與前三個月相比減少了730萬美元。減少的主要原因是暫停了下述貸款的應計利息收入
成本回收方法以及與前三個月相比的預付款費用有所降低。在截至2024年3月31日的三個月中，將250萬美元的非應計貸款利息徵收用於減少貸款攤銷成本。

在截至2024年3月31日的三個月中，我們確認了470萬美元的遞延貸款費用和發放折扣計入利息收入，而前一時期為590萬美元。在截至2024年3月31日的三個月中，我們將500萬美元的遞延融資成本攤銷為利息支出，而前一時期為570萬美元。

其他收入

在截至2024年3月31日的三個月中，其他收入總額與前一時期相比增加了340萬美元。這一增長主要是由於來自REO業務的收入增加了250萬美元，其中包括我們在2023年12月收購的REO資產的淨收入。

運營費用

在截至2024年3月31日的三個月中，總運營支出與前一時期相比減少了1,340萬美元。減少的主要原因是信貸損失準備金髮生了1,620萬美元的變化，部分被REO業務支出增加的260萬美元所抵消。

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截至2024年3月31日的三個月與截至2023年3月31日的三個月相比

下表彙總了我們截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月經營業績的變化（千美元，每股數據除外）：

截至3月31日的三個月增加（減少）
20242023美元百分比
淨利息收入
利息收入$151,620$152,530$(910)(1)%
利息支出112,476105,9766,5006
淨利息收入總額39,14446,554(7,410)(16)
其他收入
權益法投資的收益（虧損）845(347)1,192344
其他雜項收入
1,7922,711(919)(34)
房地產自有業務的收入4,9782,2462,732122
其他收入總額（虧損）7,6154,6103,00565
運營費用
信貸損失（逆轉）準備金，淨額33,26660,467(27,201)(45)
向關聯公司收取管理費6,3406,523(183)(3)
對關聯公司的激勵性補償—1,811(1,811)n.m。
一般和行政4,9924,6903026
不動產自有業務的費用
5,5492,7582,791101
運營費用總額50,14776,249(26,102)(34)
所得税前收入（虧損）(3,388)(25,085)21,69786
所得税支出41169(128)(76)
淨收益（虧損）(3,429)(25,254)21,82586
歸屬於非控股權益的淨收益（虧損）(321)(177)(144)81
歸屬於KKR房地產金融信託公司及其子公司的淨收益（虧損）(3,108)(25,077)21,96988
優先股股息5,3265,326——
參與證券在收益中的份額305407(102)(25)
歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）$(8,739)$(30,810)$22,07172
普通股每股淨收益（虧損）
基礎版和稀釋版$(0.13)$(0.45)$0.3271
已發行普通股的加權平均數
基礎版和稀釋版69,386,56869,095,011291,557—
普通股每股申報的股息$0.25$0.43$(0.18)(42)
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淨利息收入

在截至2024年3月31日的三個月中，淨利息收入與去年同期相比減少了740萬美元。下降的主要原因是截至2024年3月31日的三個月，與去年同期相比，暫停了按成本回收法核算的貸款的應計利息收入。在截至2024年3月31日的三個月中，將250萬美元的非應計貸款利息收取用於降低貸款攤銷成本的成本。

在截至2024年3月31日的三個月中，我們確認了470萬美元的遞延貸款費用和發放折扣計入利息收入，而去年同期為590萬美元。在截至2024年3月31日的三個月中，我們將500萬美元的遞延融資成本攤銷為利息支出，而去年同期為680萬美元。

其他收入

在截至2024年3月31日的三個月中，其他收入總額與去年同期相比增加了300萬美元。這一增長主要是由於來自REO業務的收入增加了270萬美元，其中包括我們在2023年12月收購的REO資產的淨收入。

運營費用

在截至2024年3月31日的三個月中，總運營支出與去年同期相比減少了2610萬美元。下降的主要原因是信貸損失準備金髮生了2720萬美元的變化，經理激勵薪酬減少了180萬美元。REO業務支出增加的280萬美元部分抵消了這一減少。
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流動性和資本資源

概述

迄今為止，我們的業務資本化主要是通過發行和出售普通股和優先股、從三個主回購協議中借款，以及從非按市值計價融資來源借款，包括抵押貸款債務、定期貸款協議、定期貸款額度、有擔保定期貸款、特定資產融資、倉庫設施、公司循環貸款和非合併優先權益。截至2024年3月31日，我們的非按市值計價融資來源佔我們總融資的78％，不受信貸或資本市場按市值計價條款的約束。我們總融資的其餘22％，由三項主回購協議組成，僅需繳納信用標記。迄今為止，我們的主回購協議尚未收到任何追加保證金的通知。

我們的主要流動性來源包括簡明合併資產負債表中的1.065億美元現金、公司Revolver的4.5億美元可用容量、基於現有抵押品的融資安排下的6,360萬美元可用借款以及運營現金流。此外，截至2024年3月31日，我們有1.084億美元的未抵押優先貸款可供融資。我們的企業Revolver和有擔保定期貸款由公司級擔保擔保，包括投資組合中的淨股權。我們可能會通過銀團融資、其他借款（包括與特定投資無關的借款）以及未來發行的股票和債務證券尋求額外的流動性來源。

我們的主要流動性需求包括我們持續承諾償還借款的本金和利息，支付其他融資成本，為資產融資，履行未來的融資義務，向股東進行分配，為我們的運營提供資金，包括根據管理協議向經理付款，以及其他一般業務需求。我們認為，根據當前情況，我們的現金狀況和流動性來源將足以滿足短期和長期的融資、運營和其他支出的預期需求。

正如我們的簡明合併財務報表附註9所述，我們有與VIE相關的資產負債表外安排，我們使用權益會計法進行核算，並在其中持有經濟權益或有資本承諾。我們與這些VIE權益相關的最大損失風險僅限於我們在該實體中投資的賬面價值和任何無準備金的資本承諾。截至2024年3月31日，我們在這些實體中持有3510萬美元的權益，其中不包括向RECOP I認捐的剩餘430萬美元承諾，我們需要在收到這筆款項時提供資金。

銀行業和金融市場最近目睹了多家銀行倒閉導致的巨大波動。儘管我們在這些倒閉的銀行沒有開設任何賬户，但我們目前存放在其他主要金融機構的現金幾乎都超過了保險限額。我們通過在不同交易對手之間分散這些金融工具，限制與短期金融工具相關的風險敞口。通常，存款可以按需兑換，並存放在信譽良好的金融機構中，因此我們認為承擔的信用風險最小。

為了促進股票、債務和其他證券的未來發行，我們向美國證券交易委員會出具了有效的貨架註冊聲明（“貨架”）。根據本架構發行的證券金額在提交時沒有具體説明，我們可能發行的證券金額也沒有具體的美元限制。本貨架涵蓋的證券包括：（i）普通股，（ii）優先股，（iii）存托股票，（iv）債務證券，（v）認股權證，（vii）認股權，（vii）購買合同，以及（viii）單位。任何未來發行的細節以及所發行證券收益的用途將在任何發行時的招股説明書補充文件或其他發行材料中詳細描述。

我們還與某些銷售代理商簽訂了股權分配協議，根據該協議，我們可以根據持續發行計劃（“ATM”）不時在貨架下出售總銷售價格不超過1億美元的普通股。根據《證券法》第415條的規定，我們根據自動櫃員機出售普通股可以通過協議交易或被視為 “在市場上” 發行的交易中進行。在截至2024年3月31日的三個月中，我們沒有在自動櫃員機下出售任何普通股。截至2024年3月31日，自動櫃員機下仍有9,320萬美元可供發行。

有關我們的擔保融資協議、抵押貸款債務、有擔保定期貸款和股票活動的更多詳細信息，請參閲我們的簡明合併財務報表附註5、6、7和10。
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債務與權益比率和總槓桿比率

下表顯示了我們的債務與權益比率和總槓桿比率：
2024 年 3 月 31 日2023 年 12 月 31 日
債務與權益比率 (A)
2.1x2.3 倍
總槓桿比率 (B)
4.1x4.2x

(A) 代表 (i) 期末未償債務協議（不包括無追索權貸款）和有擔保的定期貸款總額，減去現金（ii）永久權益總額。
(B) 代表 (i) 期末未償債務協議、有擔保定期貸款和抵押貸款債務總額，減去現金和 (ii) 永久權益總額。

流動性來源

我們的主要流動性來源包括現金和現金等價物以及我們的擔保融資協議下的可用借款，包括我們的Revolver。截至本報告所述日期，這些來源下的可用金額彙總於下表（千美元）：
2024 年 3 月 31 日2023 年 12 月 31 日
現金和現金等價物$106,517$135,898
循環信貸協議下的可用借款450,000450,000
主回購協議下的可用借款53,04935,610
定期貸款協議下的可用借款10,4358,394
資產特定融資下的可用借款68—
$620,069$629,902

截至2024年3月31日和2023年12月31日，我們還分別有1.084億美元和4,310萬美元的未抵押優先貸款，這些貸款可以質押到融資機制中，但須經貸款機構批准。除了我們的主要流動性來源外，我們還有能力通過我們的自動櫃員機計劃以及債務和股權證券的公開發行獲得更多的流動性。我們現有的貸款組合還為我們提供了流動性，因為貸款已全部或部分償還或出售，還款所得款項可供我們投資。

現金流

下表列出了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月（千美元）的現金及現金等價物的變化：
截至3月31日的三個月
20242023
來自經營活動的現金流$34,488$41,635
來自投資活動的現金流236,756(113,080)
來自融資活動的現金流(300,770)87,143
現金、現金等價物和限制性現金的淨增加（減少）$(29,526)$15,698
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來自經營活動的現金流

我們來自經營活動的現金流主要由淨利息收入驅動，淨利息收入由我們的投資產生的收入減去融資成本所驅動。下表列出了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中從我們的投資中收到和支付的利息（千美元）：
截至3月31日的三個月
20242023
收到的利息：
商業房地產貸款$147,237$145,188
147,237145,188
已付利息：
利息支出108,40795,339
淨利息收款$38,830$49,849

我們的淨利息收入被用於支付管理和激勵費的現金部分抵消，如下所示（千美元）：
截至3月31日的三個月
20242023
向關聯公司收取管理費$6,523$6,578
附屬公司的激勵費—1,811
管理費和激勵費總額$6,523$8,389

來自投資活動的現金流

我們來自投資活動的現金流包括為新貸款發放提供資金的現金流出以及我們在現有貸款投資下的承諾，但部分被本金還款和出售貸款投資產生的現金流入所抵消。在截至2024年3月31日的三個月中，我們為CRE貸款提供了9,580萬美元的資金，並從CRE貸款的還款中獲得了3.347億美元。

在截至2023年3月31日的三個月中，我們為CRE貸款提供了2.09億加元的資金，並從CRE貸款的還款中獲得了8,970萬美元。

來自融資活動的現金流

我們來自融資活動的現金流主要由（i）根據融資協議償還的3.821億美元以及（ii）支付的3510萬美元股息，部分被截至2024年3月31日的三個月中融資協議下的1.188億美元借款所抵消。

在截至2023年3月31日的三個月中，我們的融資活動現金流主要由1.624億美元融資協議下的借款收益驅動，部分被（i）根據融資協議償還的3,960萬美元借款以及（ii）支付的3500萬美元股息所抵消。
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合同義務和承諾

下表列出了我們截至2024年3月31日的合同義務和承諾（包括利息支付）（千美元）：
總計少於 1 年1 到 3 年3 到 5 年此後
主回購設施 (A)
$1,335,111$89,186$1,195,925$50,000$—
定期貸款協議 (A)
1,175,486—594,197581,289—
倉庫設施—————
定期貸款機制 572,323110,858156,366305,099—
特定資產設施288,631—100,000188,631—
左輪手槍 (B)
160,000160,000———
擔保融資協議總額3,531,551360,0442,046,4881,125,019—
抵押貸款義務1,942,750———1,942,750
有擔保的定期貸款342,1253,5007,000331,625—
應付利息 (C)
1,427,245418,293698,695310,257—
未來的供資義務 (D)
724,998458,744260,9425,312—
RECOP I 承諾4,3244,324———
總計$7,972,993$1,244,905$3,013,125$1,772,213$1,942,750

(A) 回購便利和定期貸款協議的分配基於 (i) 作為抵押品質押的標的貸款的最大到期日或 (ii) 相應融資協議的最大到期日，以較早者為準。借款金額受最高25.0％的追索權限額的限制。
(B) 任何借款均歸KREF的某些子公司所有。金額是根據Revolver下的未償金額和截至2024年3月31日的有效利率估算的。這只是估計值，因為實際借款金額、還款時間和利率可能會隨時間而變化。左輪手槍將於 2027 年 3 月到期。
(C) 估算金額時假設這些貸款下的未償還金額以及截至2024年3月31日的有效利率在未來將保持不變。實際借款金額和利率可能會隨時間而變化。
(D) 我們有與優先貸款投資相關的未來融資義務。這些未來的供資義務主要與建築項目、基本建設改善、租户改善和租賃佣金有關。通常，融資義務受某些必須滿足的條件的約束，例如慣常的施工提款認證、最低還本付息覆蓋率、最低債務收益率測試或在向借款人預付款之前執行新的租約。因此，我們未來供資義務的分配以預期的資金或承諾到期日期中較早者為準。
根據我們的管理協議，我們需要向經理支付基本管理費、激勵費和某些費用的報銷。上表不包括根據我們的管理協議應付給經理的金額，因為這些金額不是固定的，也是不可確定的。有關根據我們的管理協議應付費用的其他條款和詳細信息，請參閲本10-Q表中包含的簡明合併財務報表附註14。

作為房地產投資信託基金，我們通常必須將房地產投資信託基金應納税所得額的至少90％以股息的形式分配給股東，以遵守該守則的房地產投資信託基金的規定，不考慮已支付的股息的扣除額，也不包括淨資本收益。我們的應納税所得額不一定等於根據公認會計原則計算的淨收入，也不一定等於上文 “關鍵財務指標和指標——可分配收益” 中描述的可分配收益。

後續事件

我們隨後發生的事件詳見我們的簡明合併財務報表附註17。

關鍵會計政策與估算值的使用

我們對財務狀況和經營業績的討論和分析基於我們的簡明合併財務報表，該財務報表是根據公認會計原則編制的。這些簡明合併財務報表的編制要求我們的經理做出估算和假設，這些估算和假設會影響報告的資產、負債、收入和支出金額以及或有資產和負債的相關披露。實際結果可能與這些估計值有所不同。我們在10-k表年度報告中描述的關鍵會計政策和估算值的使用沒有實質性變化。



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信用損失備抵金

我們發起和購買CRE債務及相關工具，通常作為長期投資按攤銷成本持有。我們採用了亞利桑那州立大學第2016-13號 “金融工具——信貸損失” 以及隨後的修正案（“ASU 2016-13”），該修正案用一種稱為當前預期信用損失（“CECL”）模型的預期損失模型取代了已發生損失的方法。CECL修改了先前的信用損失模型，以反映我們目前對所有預期信用損失的估計，這不僅基於歷史經驗和當前狀況，還包括了包含前瞻性信息的合理和可支持的預測。CECL對預期信貸損失的衡量適用於以攤銷成本計量的金融資產，以及資產負債表外的信貸敞口，例如無準備金的貸款承諾。根據我們的簡明合併資產負債表，亞利桑那州立大學2016-13年度所需的信貸損失準備金將從相應貸款的攤銷成本基礎中扣除。歸因於無準備金貸款承諾的信貸損失備抵金包含在簡明合併資產負債表的 “其他負債” 中。

我們已經實施了貸款損失預測模型，用於估算商業房地產貸款組合在個人貸款層面的預期終身信貸損失。我們使用的CECL預測方法包括（i）使用基礎第三方CMBS/CRE貸款數據庫（包含1998年至2023年的歷史貸款損失）對違約和虧損的概率進行估計，以及（ii）概率加權預期現金流法，具體取決於貸款類型和相關歷史市場貸款損失數據的可用性。將來我們可能會使用其他可接受的替代方法，具體取決於貸款類型、基礎抵押品以及相關歷史市場貸款損失數據的可用性等因素。

我們估算了個人貸款水平上CECL對貸款組合的補貼，包括無準備金的貸款承諾。我們預測方法的重要信息包括（i）關鍵的特定貸款信息，例如年份、貸款期限、標的房地產類型、地理位置、最新評估以及未來貸款資金的預期時間和金額；（ii）承保業務計劃和內部貸款風險評級的表現；（iii）宏觀經濟預測。

根據現有的未來宏觀經濟數據，這些估計在未來可能會發生變化，並可能導致我們未來對其貸款組合預期信貸損失的估計發生重大變化。我們將個人貸款內部風險評級視為評估CECL補貼的關鍵信貸質量指標。我們至少每季度對個人貸款層面的貸款組合進行一次審查，通過評估每筆貸款的風險因素來確定每筆貸款的內部風險評級，包括但不限於LTV、債務收益率、房地產類型、地理和當地市場動態、物理狀況、現金流波動、租賃和租户概況、貸款結構和退出計劃以及項目贊助。考慮到這些因素，我們根據五分制對貸款進行評級，從 “1” 到 “5”，從風險較低到風險較大。

對於我們確定可能取消抵押品贖回權的抵押品依賴貸款，我們根據抵押品的公允價值與截至計量之日貸款攤銷成本基礎之間的差異來衡量預期損失。對於我們確定不可能取消抵押品贖回權的抵押品依賴貸款，我們使用抵押品的公允價值（如果預計通過出售抵押品還款，則減去出售資產的成本）與貸款的攤銷成本基礎之間的差額來估算預期損失。如果（i）借款人或擔保人遇到財務困難，並且（ii）貸款預計將通過出售標的抵押品來大量償還，則貸款被確定為依賴抵押品；這種確定需要做出重大判斷，並且可以基於幾個具有不確定性的因素。在確定財務困難時使用的考慮因素可能包括但不限於借款人的運營現金流是否足以滿足當前和未來的還本付息需求、借款人再融資貸款的能力、市場流動性以及可能影響借款人履行貸款協議合同義務能力的其他情況。

有關我們重要會計政策的描述，請參閲我們的簡明合併財務報表附註2。

最近的會計公告

2023年11月，財務會計準則委員會發布了亞利桑那州立大學第2023-07號《分部報告（主題280）：改進應申報分部披露》，要求公共實體按年度和中期披露重大分部支出和其他分部項目，並在中期提供目前每年要求的有關應申報板塊損益和資產的所有披露。擁有單一可報告細分市場的公共實體必須提供新的披露以及ASC 280要求的所有披露。該指南對我們的2024年年度報告有效。除非不切實際，該指導方針可追溯適用於財務報表中列報的所有期間。我們正在評估亞利桑那州立大學2023-07的影響。
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第 3 項。關於市場風險的定量和定性披露

我們力求管理與資產信貸質量、利率、流動性、預付利率和市值相關的風險，同時尋求為股東提供實現有吸引力的風險調整後回報的機會。儘管風險是任何商業企業所固有的，但我們力求根據可用回報量化風險並證明其合理性，並保持資本水平與我們承擔的風險一致。

信用風險

我們的投資受到信用風險的影響，包括違約風險。我們投資的業績和價值取決於贊助商運營作為我們抵押品的房產的能力，從而產生足夠的現金流來支付我們應得的利息和本金。為了監控這種風險，我們會審查我們的投資組合，定期與保薦人保持聯繫，監控抵押品的表現，並在必要時行使我們的權利。
通貨膨脹、利率上升和成本增加可能會抑制消費者支出並減緩企業利潤增長，這可能會對與我們的投資相關的基礎房地產抵押品的價值產生負面影響，並損害借款人執行商業計劃的能力，並可能損害他們根據貸款義務條款履行業務的能力。

信貸收益風險

信貸收益率根據違約風險衡量貸款市場對金融工具的要求回報。信貸敏感型金融工具供應的增加和需求的減少通常會導致市場要求更高的此類金融工具的收益率，從而降低我們持有的金融工具的價格。

利率風險

我們的投資構成使得利率上升將增加我們的淨收入，而利率下降通常會減少我們的淨收入。與我們的貸款組合相關的利率下限可能會抵消利率下降的部分影響。無法保證我們會繼續使用最低費率。無法保證未來幾個季度的淨收入會受到怎樣的影響，這將取決於利率環境和我們當時的投資組合等因素。

鑑於近年來通貨膨脹率上升，美聯儲自2022年1月以來已加息11次。

除了與現金流波動和與利率變動相關的資產價值波動相關的風險外，還存在浮動利率資產表現不佳的風險。在利率大幅上升的情況下，抵押房地產資產的現金流可能不足以支付我們的貸款項下到期的還本付息，這可能會導致不履約或在嚴重的情況下違約。

儘管目前利率相對較高，但美聯儲表示可能會在2024年降低利率。在利率下降的時期，我們的浮動利率投資利息收入通常會減少，而我們對浮動利率債務收取的利息的任何減少都可能受到下限的限制，可能無法彌補利息收入的減少。但是，與我們的貸款組合相關的利率下限可能會抵消利率下降的部分影響。此外，我們對固定利率債務收取的利息不會改變。

截至2024年3月31日，我們的應計貸款組合和相關投資組合融資，按本金賺取或支付的浮動利率與定期SOFR掛鈎。因此，我們的利息收入和支出通常會隨着指數利率的變化而發生方向變化；但是，在某些情況下，與我們的貸款組合相關的利率下限可能會部分抵消利率變動的影響。截至2024年3月31日，指數利率下調50個基點和100個基點將在接下來的三個月內使我們的預期現金流分別減少約100萬美元和210萬美元，合每股普通股（0.02美元）和（0.03美元）。相反，指數利率上調50個基點和100個基點將使我們同期的預期現金流增加約100萬美元和210萬美元，合每股普通股分別增加0.02美元和0.03美元。


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預付款風險

預付款風險是指本金在比預期更早的日期償還的風險，這可能會導致某些投資的回報低於預期。當我們收到資產本金的預付款時，為此類資產支付的任何保費將從利息收入中攤銷。總的來説，預付款利率的提高會加速購買保費的攤銷，從而減少資產的利息收入。相反，此類資產的折扣會累積為利息收入。總的來説，預付款利率的提高會加速購買折扣的增加，從而增加資產的利息收入。此外，我們可能無法以與原始投資相同或更高的收益率對已償還的本金進行再投資。

美聯儲實施的更高利率可能會導致預付款速度降低，行使延期權的借款人數量增加，延期權可能會延續到我們用來為貸款投資融資的某些擔保融資協議的期限之後。這可能會對我們的經營業績產生負面影響，在某些情況下，我們可能被迫出售資產以保持足夠的流動性，這可能會導致我們蒙受損失。

融資風險

我們使用回購工具、定期貸款協議、定期貸款額度、倉庫設施、資產基礎融資、有擔保定期貸款、抵押貸款債務以及通過銀團優先參與我們發起的優先貸款為目標資產融資。隨着時間的推移，隨着市場條件的變化，除了這些融資方法外，我們還可能使用其他形式的槓桿作用。金融市場、CRE和抵押貸款市場或經濟的疲軟或波動通常可能會對我們的一家或多家貸款機構或潛在貸款人產生不利影響，並可能導致我們的一個或多個貸款機構或潛在貸款人不願或無法向我們提供融資，或減少通過市場對市場的可用融資額，或增加融資成本。

房地產風險

商業房地產資產的市場價值容易波動，並可能受到多種因素的不利影響，包括但不限於國家、地區和地方經濟狀況（可能受到行業放緩和其他因素的不利影響）；當地房地產狀況；特定行業細分市場的變化或持續疲軟；建築質量、年齡和設計；人口因素；以及建築或類似法規的追溯性變化。此外，房地產價值的下降會降低抵押品的價值以及借款人可用於償還標的貸款的潛在收益，這也可能導致我們遭受損失。

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第 4 項。控制和程序

評估披露控制和程序

我們維持披露控制和程序（該術語在《交易法》第13a-15（e）條和第15d-15（e）條中定義），旨在確保我們在根據《交易法》提交或提交的報告中要求披露的信息在SEC規則和表格規定的時間內記錄、處理、彙總和報告，並將此類信息收集並傳達給管理層，包括首席執行官和酌情為首席財務官，以便及時做出決策關於所需的披露。任何控制和程序，無論設計和操作多麼精良，都只能為實現所需控制提供合理的保證。

截至2024年3月31日，我們在包括首席執行官和首席財務官在內的管理層的監督和參與下，對我們的披露控制和程序的設計和運作的有效性進行了評估。根據該評估，我們的首席執行官兼首席財務官得出結論，截至2024年3月31日，我們的披露控制和程序在合理的保證水平上有效地實現了目標。

財務報告內部控制的變化

在截至2024年3月31日的季度中，我們對財務報告的內部控制（該術語的定義見《交易法》第13a-15（f）條）沒有發生對我們的財務報告內部控制產生重大影響或合理可能產生重大影響的變化。

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第二部分 — 其他信息

第 1 項。法律訴訟

本10-Q表中包含的簡明合併財務報表附註13中標題為 “訴訟” 的部分以引用方式納入此處。

第 1A 項。風險因素

有關可能影響公司業務、經營業績、財務狀況和流動性的風險因素的信息，請參閲第一部分第1A項下的信息。10-k表格中的 “風險因素”，可在美國證券交易委員會的網站www.sec.gov上查閲。先前在10-k表格中披露的風險因素沒有實質性變化。

第 2 項。未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用

發行人購買股票證券

根據公司目前的股票回購計劃，該計劃最初於2018年5月9日公佈，隨後於2019年6月17日、2020年6月15日和2023年2月3日延期和/或增加，自2023年2月3日起生效，我們可以回購總額為1億美元的普通股，其中最多5,000萬美元可根據符合交易所第10b5-1條要求的預設交易計劃回購採取行動，並規定在每股市場價格低於每股賬面價值時回購普通股（計算於根據截至有財務報表的最近一個季度末的GAAP），剩餘的5,000萬美元可用於根據符合《交易法》第10b5-1條要求的預設交易計劃在公開市場上進行回購，也可用於私下談判交易或其他方式的回購。任何普通股回購的時機、方式、價格和金額將由我們自行決定，並將取決於多種因素，包括法律要求、價格和經濟考慮以及市場狀況。該計劃不要求我們回購任何特定數量的普通股。該計劃沒有到期日期，可以隨時暫停、修改或終止。

在截至2024年3月31日的三個月中，我們沒有回購任何普通股。截至2024年3月31日，根據該計劃，我們有1億美元的剩餘能力可以回購股票。

第 3 項。優先證券違約

沒有。

第 4 項。礦山安全披露

不適用。

第 5 項。其他信息

沒有。


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第 6 項。展品
展覽
數字		 展品描述
31.1
首席執行官馬修·塞勒姆根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條頒發的證書。
31.2
首席財務官肯德拉·德庫斯根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條頒發的證書。
32.1
首席執行官馬修·塞勒姆根據《美國法典》第18條第1350條頒發的證書，該證書是根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條通過的（隨函提供）。
32.2
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條通過的《美國法典》第18條第1350條頒發的首席財務官肯德拉·德庫斯的證書（隨函提供）。
101.INS行內 XBRL 實例文檔-實例文檔未出現在交互式數據文件中，因為其 XBRL 標籤嵌入在行內 XBRL 文檔中。
101.SCH帶有嵌入式 Linkbase 文檔的內聯 XBRL 分類擴展架構文檔。
104封面交互式數據文件，採用內聯 XBRL 格式，包含在附錄 101 中。

_________________

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簽名

根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式促使經正式授權的下列簽署人代表其簽署本報告。

KKR 房地產金融信託公司
日期：2024年4月23日作者：
/s/ 馬修·塞勒姆
姓名：馬修·A·塞勒姆
職務：首席執行官
（首席執行官）
日期：2024年4月23日作者：/s/ Kendra L. Decious
姓名：肯德拉·德西奧斯
職位：首席財務官兼財務主管
（首席財務和會計官）
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