附錄 10.5
商業租賃
本商業租約（以下簡稱 “租約”）自2024年7月1日起由黛博拉·波特諾伊（“出租人”）與Crvo-Cell International, Inc.（“承租人”）簽訂。
WITNESSETH：考慮到此處包含的共同契約、承諾和條件，出租人特此向承租人出租、租賃和設計，承租人特此接受並接受位於佛羅裏達州邁阿密戴德縣的房舍，名為柯林斯大道10178號103號套房，按原樣作為承租人，但須遵守本協議的條款、條款、契約、條件和限制，佛羅裏達州巴爾港 33154（以下簡稱 “場所”）。出租人和承租人（分別為 “一方”，統稱為 “雙方”）進一步協議如下：
一、期限。本租約的期限將從2024年7月1日（“租賃開始日期”）開始，並將於2026年6月30日（“原始期限”）到期。
2。租金。對於本文規定的房屋租賃，承租人應在最初的12個月內每月向出租人支付四千四百美元（S4,400.00），在隨後的12個月中，承租人將支付7％的漲幅，即每月4,708美元。每月租金應在每個日曆月的第一天按月向出租人支付，無需提出要求。根據出租人的指示，每月租金（“租金”）應通過直接銀行存款支付給出租人。不得給予承租人額外的時間進行郵寄付款。如果在到期後的五（5）天內未支付任何金額的租金，承租人同意在沒有要求的情況下支付相當於租金金額百分之十（I 0%）的滯納金。如果任何金額的租金在到期日後的十五（15）天內仍未支付，則該金額此後將按每年百分之十（I 8%）計息，直到付清為止。
3.預付租金和押金。承租人在執行租約時已提前向出租人支付了金額為4,000.00美元的押金。保證金應由出租人持有，不承擔利息責任，並作為承租人履行本租約下的契約和義務的擔保，以及出租人因違反本租約而遭受的任何損失，包括但不限於律師費和成本。保證金不應被視為：（i）任何貨幣租賃義務的預付款，或（ii）承租人違約時承租人損害賠償的衡量標準。在不影響任何其他補救措施的情況下，出租人可以不時在必要的範圍內使用保證金來償還或履行承租人根據本協議承擔的任何義務，如果承租人在收到通知並有機會進行補救後仍未這樣做，承租人應向出租人支付相應的金額，以便將保證金恢復到原始金額。如果承租人在本租約終止時沒有違約，並且在使用保證金中的任何必要金額後，a) 將房屋恢復原狀
原始狀態，不包括正常磨損；或 b) 支付因本租賃的任何條款而應付給出租人的任何未付款項，任何此類申請後剩餘的保證金餘額應由出租人在六十 (60) 天內退還給承租人。
4。續訂。如果承租人沒有違約本協議中的任何期限，則本租約將續延一年，除非承租人在當時有效的租賃期限到期前120天通知出租人不打算續約。出租人可以在提前30天通知承租人後終止租約。在第一個租期之後，每個後續租賃期限的月租金將增加7.0％。
5。場所的使用。承租人只能將大衞·波特諾伊出於辦公目的使用和佔用場所。承租人已經檢查了房屋，並承認其維修狀況良好，適合承租人使用。
6。轉讓或轉租。承租人不得轉讓本租約，也不得全部或部分轉租房屋。
7。交出房舍。在原始期限或任何續訂期限（如果適用，下文定義）結束時，承租人應交出房屋並保持該期限開始時的良好狀態，合理的磨損和火災、元素或其他人員傷亡造成的損壞除外，並移走承租人和通過承租人或承租人名下提出索賠的所有人的所有物品、商業固定裝置和其他個人財產，並和平地屈服房產以及與之相關的所有鑰匙、鎖和固定裝置（承租人的商業用具除外）由出租人決定維修、訂單和狀況良好。通過執行本租約，承租人承認並確認房屋狀況良好，沒有損壞，並且房屋立即適合承租人使用。
8。公用事業：出租人應負責支付房屋的所有水電費。
9。通知。根據本租約條款可能或將要發出的任何通知均應以書面形式發出，應以專人送達、郵寄、電子郵件、通過美國掛號郵件隔夜快遞發送，或按照法律另行規定，在上述地址或更改此類地址的一方可能不時以書面形式指定的其他地址向各方發送。除非本租約中另有規定，否則如果通過專人送達、郵寄、隔夜快遞或電子郵件送達，則通知在送達時被視為已送達。通知的電子郵件地址應為：
出租人：deb.portnoy@gmail.com 承租人：legalnotice@cryo-cell.com
10。律師費。儘管本租約中有任何其他規定，但如果因本租約或任何執行該租約的判決而發生任何訴訟，勝訴方應有權向非勝訴方收回其費用和合理的律師費，包括通過收取費用和確定應裁定的適當費用和成本金額。
11。完整協議。本租約包含雙方之間的所有條款、契約、條件和諒解，除非以書面形式作出並由雙方的授權代表簽署，否則本租約的任何變更或修改均無效。
為此，雙方簽署了本租約，自2024年7月1日起生效，以昭信守。
承租人：出租人：
_/s/吉爾·泰曼斯_____________ _/s/黛博拉·波特諾伊___________________________________
Cryo-Cell 國際公司黛博拉·波特諾伊
作者：吉爾·泰曼斯日期：2024 年 6 月 25 日
日期：2024 年 6 月 25 日