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NewbrookDriveMember2023-12-310001035443是：亞歷山大生命科學中心達勒姆會員2023-12-310001035443是：亞歷山大先進技術中心研究三角形成員2023-12-310001035443是：AlexanderaCenterForAgTechMember2023-12-310001035443是：亞歷山大可持續技術中心成員2023-12-310001035443是：Alexandria技術中心Alston成員2023-12-310001035443是：A6040 GeorgeWattsHillDrive成員2023-12-310001035443是：Alexandria創新中心研究三角會員2023-12-310001035443是：編號2525 State Highway 54成員2023-12-310001035443是：No.601 KeystoneParkDriveMember2023-12-310001035443是：編號6101 QuadrangleDriveMember2023-12-310001035443是：AlexanderaCenterForNextGenMedicinesMember2023-12-310001035443是：交叉路口校園成員2023-12-310001035443是：A1020 RedRiverStreetAnd1001 TrinityStreet會員2023-12-310001035443是：Alexandria AdvancedTechnology Center at TheWoodlands會員2023-12-310001035443是：德克薩斯會員2023-12-310001035443國家：加利福尼亞州2023-12-310001035443是：各種會員2023-12-310001035443是：中國房地產會員2023-12-31

美國
證券交易委員會
華盛頓特區20549

表格：10-K
(標記一) ☒根據1934年《證券交易法》第13或15(D)款提交的年度報告
截至本財政年度止12月31日, 2023

佣金文件編號1-12993
q419coverlogoa01.jpg
亞歷山大房地產股票公司
(註冊人的確切姓名載於其章程)
馬裏蘭州 95-4502084
(註冊成立或組織的國家或其他司法管轄區) (國際税務局僱主身分證號碼)

北歐幾裏得大道26號, 帕薩迪納, 加利福尼亞91101
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)

(626) 578-0777
(註冊人的電話號碼，包括區號)

根據該法第12(B)條登記的證券：

每個班級的標題交易代碼註冊的每個交易所的名稱
普通股，每股面值0.01美元
是
紐約證券交易所
根據該法第12(G)條登記的證券：無

如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。是 ☒ 沒有預設

如果註冊人無需根據該法案第13條或第15（d）條提交報告，則通過勾選標記進行驗證。是的 不是 ☒

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年《證券交易法》第13節或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是 ☒ 沒有預設

通過勾選標記檢查註冊人是否已在過去12個月內（或在註冊人被要求提交此類文件的較短期限內）以電子方式提交了根據S-t法規第405條（本章第232.405條）要求提交的所有交互數據文件。 是☒ 沒有預設

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中的“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速文件服務器☒規模較小的報告公司。☐
加速的文件管理器☐新興成長型公司：☐
非加速文件服務器☐

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☒

如果證券是根據該法第12(B)條登記的，應用複選標記表示登記人的財務報表是否反映了對以前發佈的財務報表的錯誤更正。☐

用複選標記表示這些錯誤更正中是否有任何重述需要對註冊人的任何執行人員在相關恢復期間根據第240.10D-1(B)條收到的基於激勵的補償進行恢復分析。☐

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。是☐不，不是。☒

註冊人非關聯公司持有的普通股股份的總市值約為美元19.5根據該股票2023年6月30日在紐約證券交易所的收盤價計算，價值10億美元。

截至2024年1月12日， 174,968,259普通股已發行。

引用成立為法團的文件

本10-k表格年度報告的第三部分引用了註冊人最終委託聲明的某些信息，該聲明將在本10-k表格年度報告涵蓋的財年結束後120天內提交，與註冊人將於2024年5月14日或前後舉行的年度股東大會有關。


表格10-K索引

亞歷山大房地產股票公司

第一部分頁面
第1項。
生意場
1
第1A項。
風險因素
9
項目1B。
未解決的員工意見
51
項目1C。
網絡安全
51
第二項。
特性
53
第三項。
法律程序
84
第四項。
煤礦安全信息披露
84
第二部分
第五項。
註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場
84
第六項。
[已保留]
84
第7項。
管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析
85
第7A項。
關於市場風險的定量和定性披露
142
第八項。
財務報表和補充數據
144
第九項。
會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧
144
第9A項。
控制和程序
144
項目9B。
其他信息
146
項目9C。
關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
146
第三部分
第10項。
董事、高管和公司治理
146
第11項。
高管薪酬
146
第12項。
某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和有關股東的事項
146
第13項。
某些關係和相關交易，以及董事的獨立性
146
第14項。
首席會計師費用及服務
146
第四部分
第15項。
展品和財務報表附表
147


詞彙表

本文件中可能使用的以下縮寫或首字母縮略詞應具有以下含義：

ASU會計準則更新
自動取款機在市場上
CIP在建工程
易辦事每股收益
FASB財務會計準則委員會
林業局美國食品和藥物管理局
FDIC美國聯邦存款保險公司
FFO運營資金
公認會計原則美國公認會計原則
暖通空調供暖、通風和空調
美國國税局美國國税局
合資企業合資企業
LEED®
領先能源與環境設計
NAREIT全國房地產投資信託協會
NAV資產淨值
紐交所紐約證券交易所
房地產投資信託基金房地產投資信託基金
RSF出租平方英尺/英尺
美國證券交易委員會美國證券交易委員會
SF平方英尺/英尺
SoDo西雅圖市中心以南的子市場
軟性有擔保的隔夜融資利率
索瑪舊金山市南子市場
美國美國
VIE可變利息實體


第I部分

前瞻性陳述

本年度報告中包含的表格10-k中的某些信息和陳述，包括但不限於包含“預測”、“指導”、“目標”、“項目”、“估計”、“預期”、“相信”、“預期”、“打算”、“可能”、“計劃”、“尋求”、“應該”、“目標”或“將”等詞語的陳述，或這些詞語或類似詞語的否定，構成《1933年證券法》(經修訂)第27A節和《1934年證券交易法》(經修訂)第21E節所指的“前瞻性陳述”。前瞻性陳述涉及與事件、條件和財務趨勢有關的固有風險和不確定性，這些風險和不確定性可能會影響我們未來的運營計劃、業務戰略、運營結果和財務狀況。一些重要因素可能導致實際結果與前瞻性陳述中包含或預期的結果大相徑庭，包括但不限於“項目1A”中對風險和不確定性的描述。本年度報告的表格10-k中的“風險因素”。關於可能對我們產生影響的風險因素的其他信息載於本年度報告中的“項目7.管理層對財務狀況和業務成果的討論和分析”。我們年度報告Form 10-k的讀者也應該閲讀我們的美國證券交易委員會和其他公開提交的文件，以進一步討論這些因素。

本年度報告中使用的Form 10-k所指的“公司”、“Alexandria”、“Are”、“We”、“Us”和“Our”是指Alexandria Real Estate Equities，Inc.及其合併子公司。以下討論應與本年度報告表格10-k中“項目15.物證和財務報表附表”下的綜合財務報表及其説明一併閲讀。

項目1.業務

概述

我們是馬裏蘭州的一家公司，成立於1994年10月，已選擇作為REIT徵税，用於聯邦所得税。Alexandria Real Estate Equities，Inc.(紐約證券交易所代碼：ARE)一個 標準普爾500指數®公司，是一家一流的、以使命為導向的生命科學房地產投資信託基金，對世界產生積極和持久的影響。自1994年成立以來，Alexandria一直是生命科學房地產利基市場的先驅，是協作式生命科學、AgTech和先進技術巨型園區的卓越所有者、運營商和開發商，這些園區位於AAA創新集羣，包括大波士頓、舊金山灣區、紐約市、聖地亞哥、西雅圖、馬裏蘭州和研究三角。截至2023年12月31日，亞歷山大港的總市值為331億，在北美的資產基礎為7350萬SF。這一資產基礎包括4,200萬營運物業的RSF，550萬正在建設的A/A+級物業的RSF和一個預計在未來兩年開工的近期項目，210萬的預期優先發展和重建項目的RSF，以及2,390萬的未來發展項目的RSF。

我們開發充滿活力的巨型校園和充滿活力的生態系統，使世界上最聰明的人才和創新公司能夠創造改變生活的科學和技術創新。我們相信最高的專業精神、謙遜和團隊合作精神。我們的租户包括跨國製藥公司；公共和私營生物技術公司；生命科學產品、服務和醫療設備公司；數字健康、技術和農業技術公司；學術和醫學研究機構；美國政府研究機構；非營利組織；以及風險投資公司。Alexandria在開發A/A+級物業方面有着長期和可靠的記錄，這些物業聚集在生命科學、農業科技和先進技術的巨型校園中，為我們的創新型租户提供高度動態和協作的環境，增強他們成功招聘和留住世界級人才的能力，並激發生產力、效率、創造力和成功。亞歷山大還通過我們的風險投資平臺為變革性的生命科學、農業食品技術、氣候創新和技術公司提供戰略資本。我們相信，我們獨特的商業模式和勤奮的承保確保了高質量和多樣化的租户基礎，從而導致更高的入住率、更長的租期、更高的租金收入、更高的回報和更大的長期資產價值。
截至2023年12月31日，我們在北美擁有411個物業，包括約4,720個萬RSF經營性物業和在建的新A/A+級開發和重建物業，其中68個經營性物業和開發項目由合併房地產合資企業持有，4個物業由非合併房地產合資企業持有。截至2023年12月31日，我們在北美運營物業的入住率為94.6%。截至2023年12月31日，我們運營物業的10年平均入住率為96%。截至2023年12月31日，投資級或上市大盤股租户佔我們有效的年度租金總收入的52%。關於我們合併和未合併的房地產合資企業的更多信息包括在本年度報告中的“項目7.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”中。關於可能影響我們的風險因素的其他信息包括在“項目1A”中。本年度報告表格10-k中的“風險因素”和“項目7.管理層對財務狀況和業務成果的討論和分析”。

1

業務目標和戰略

我們的主要業務目標是基於一個多方面的內部和外部增長平臺，實現長期資產價值和股東回報的最大化。我們戰略的一個關鍵要素是我們專注於位於協作生命科學、AgTech和AAA創新集羣中的先進技術巨型園區的A/A+級物業。這些關鍵的校園地點的特點通常是新房東進入門檻高，租户退出門檻高，可用空間供應有限。它們通常是生命科學、農業技術和技術實體非常理想的租賃地點，因為它們靠近專業技能、知識、機構和相關業務的集中地。我們的戰略還包括利用我們深厚而廣泛的房地產、生命科學、農業技術和技術關係，以確定和吸引新的和領先的租户，並尋找更多創造價值的房地產。

我們的租户基礎廣泛而多樣，涉及生命科學、農業技術和技術行業，反映了我們對擁有大量財務和運營資源的地區、國家和國際租户的關注。有關我們的物業和租户的更詳細説明，請參閲本年報中以表格10-k填寫的“第二項物業”。我們有一個經驗豐富的董事會(“董事會”)，並由在房地產、生命科學、農業技術和科技行業擁有豐富經驗的執行和高級管理團隊領導。

收購

我們尋求在我們的集羣市場中識別和獲得高質量的物業。對未來物業收購的批判性評估是我們收購戰略的重要組成部分。在評估收購機會時，我們會評估與一個或多個預期物業有關的各項事宜，包括：

•靠近創新和技術進步中心；
•物業的位置和我們在相關市場的戰略，包括我們的大型園區戰略;
•現有和潛在租户的質量;
•建築基礎設施的狀況和容量;
•結構的物理狀況和公共區域的改善;
•改進的質量和一般特徵;
•租賃空置空間以及重新租賃或更新佔用空間的機會;
•是否有可用性和/或有能力添加適當的租户設施;
•可供未來地面開發新空間使用的土地；
•通過重新開發現有空間來產生更高租金的機會；
•房地產的無槓桿收益率；
•氣候變化和極端天氣條件的潛在影響；以及
•我們有能力增加物業的長期財務回報。

開發、重建和前期建設

我們商業模式的一個關鍵組成部分是我們有紀律地將資本分配給新的A/A+級物業的開發和再開發，以及在承保某些收購物業時確定的物業增強，這些物業位於AAA創新集羣中的協作生命科學、雅培和先進技術巨型園區。這些項目通常專注於提供高質量、通用和可重複使用的空間，以滿足廣泛租户的房地產需求。完成後，每個創造價值的項目預計將產生租金收入、淨運營收入和現金流的增長。我們的開發和重建項目通常位於優質實體非常想要的位置，我們相信這會導致更高的入住率、更長的租期、更高的租金收入、更高的回報和更大的長期資產價值。

開發項目一般包括對通用和可重複使用的實驗室設施的基礎開發。重建項目包括將收購的辦公、倉庫或外殼空間永久更改為實驗室、AgTech或先進技術空間。除非市場對高品質的A/A+物業有穩固的需求，否則我們一般不會在沒有取得大量預租空間的情況下，展開新的A/A+級實驗室、亞博科技和先進技術空間的地上建設新發展項目。

施工前活動包括權利、許可、設計、現場工作和地上建築改進施工開始前的其他活動。推進施工前工作的重點是減少向潛在租户交付項目所需的時間。這些關鍵活動為未來的地面開發增加了重大價值，也是建築物垂直建造所必需的。最終，這些項目將提供高質量的設施，預計將產生可觀的收入和現金流。

我們業務模式的另一個關鍵組成部分是我們的價值創造再開發，將收購的辦公、倉庫或外殼空間重新開發為高質量、通用和可重複使用的實驗室空間，可以更高的租金出租。我們的重建策略，一般包括在重建計劃展開前，大量預租項目。
2

非房地產投資

我們還對主要涉及生命科學、農業技術和技術行業的上市公司和私人持股實體進行戰略投資。我們主要投資於高度創新的實體，這些實體專注於開發促進人類健康和改變患者生活的療法和產品，這與亞歷山大港對全球社會的健康、安全和福祉產生積極和有意義影響的目標是一致的。我們作為房地產投資信託基金的地位限制了我們進行此類非房地產投資的能力。因此，我們以符合REIT要求的方式開展並將繼續開展我們的非房地產投資活動。

資產負債表和財務戰略

我們尋求最大化資產負債表的流動性和靈活性、現金流和現金分配給我們的股東，通過擁有、運營、管理和有選擇地收購、開發和重新開發位於AAA創新集羣中的協作生命科學、AgTech和先進技術巨型園區的新A/A+物業，以及對我們資產負債表的審慎管理。特別是，我們尋求通過以下方式最大限度地提高資產負債表的流動性和靈活性、現金流和可供分配給股東的現金：

•保持獲得各種資本來源，其中除其他外，包括股息後經營活動的淨現金流量、EBITDA增長支持的增量槓桿中性債務、通過房地產處置和出售部分權益實現戰略性價值收穫和資產回收、非房地產投資銷售、出售股權和合資資本；
•通過我們的無擔保高級信用額度和商業票據計劃下的借款能力、有擔保的建築貸款、有價證券、不定期發行遠期股權合同以及現金、現金等價物和受限現金來維持顯著的流動性；
•繼續改善我們的信用狀況；
•最大限度地減少一年內到期的債務；
•保持對長期資本的承諾，為增長提供資金；
•保持低至適度的槓桿率；
•將浮動利率風險降至最低；
•產生高質量、強勁和不斷增加的運營現金流；
•有選擇地出售房地產資產，包括地塊、非核心和類似核心的經營性資產，出售部分權益，並將所得資金再投資於我們高度租賃的創造價值的開發和再開發項目；
•將資本分配給位於AAA創新集羣中的協作生命科學、AgTech和先進技術巨型園區的A/A+類物業；
•保持知識創新中心的地理多樣性；
•在我們的目標創新集羣子市場中有選擇地收購高質量的生命科學、農業科技和先進技術空間，價格使我們能夠實現誘人的回報；
•有選擇地在我們的目標創新集羣子市場開發物業；
•有選擇地將收購的辦公、倉庫或外殼空間或新收購的物業重新開發為高質量、通用和可重複使用的實驗室空間，以便在我們的目標創新集羣子市場以更高的租金出租；
•儘可能以更高的租金續訂現有租户空間；
•將租户改善成本降至最低；
•通過租賃空置空間和以更高的租金用新租户取代現有租户來提高投資回報；
•與優質租户簽訂租約，並主動監控租户健康狀況；
•在獲得高租賃率的同時保持穩定的入住率；
•實現合同租金上升；以及
•實施有效的成本控制措施，包括談判租户租約中關於運營費用和某些資本支出的轉嫁條款。

3

競爭

一般而言，其他實驗室和技術物業都非常靠近我們的物業。任何市場的可出租空間大小都可能對我們租用空間的能力和我們物業的租金產生實質性影響。此外，我們還與其他REITs、保險公司、養老和投資基金、私募股權實體、合夥企業、開發商、投資公司、業主/居住者以及外國投資者爭奪投資機會。其中許多實體擁有比我們多得多的財政資源，可能能夠比我們能夠投資的更多，或者接受比我們願意接受的更多的風險。這些實體可能對承租人的信譽或房地產投資的總體預期回報方面的風險不那麼敏感。此外，由於我們的競爭對手有財力，他們可能會提供更多免費租金優惠、更低的租金或更高的租户改善津貼，以吸引租客。這些租賃激勵措施可能會阻礙我們維持或提高租金以及吸引或留住租户的能力。競爭亦可能減少我們可供選擇的合適投資機會，或增加有意出售物業的業主的議價能力。過去幾年，從機構資金來源和其他REITs獲得現有物業和土地的競爭非常激烈；然而，我們相信我們已經從競爭對手中脱穎而出。Alexandria於1994年成立，開創了生命科學房地產利基市場，今天是AAA創新集羣地點的生命科學、AgTech和先進技術巨型園區的卓越所有者、經營者和開發商。我們繼續保持和培育生命科學、農業科技和科技行業中許多最重要和最具戰略意義的關係。

關於我們可報告部門的財務信息

請參閲本年度報告表格10-k中第15項下的綜合財務報表附註2--“重要會計政策摘要”，以瞭解我們的一個可報告分部的信息。

監管

一般信息

我們街市的物業須遵守各項法律、條例和規例，包括與公用地方有關的規例。我們相信我們有必要的許可和批准來經營我們的每一處物業。

《美國殘疾人法案》

我們的物業必須符合1990年《美國殘疾人法》(以下簡稱《殘疾人法》)第三章的規定，即此類物業屬於《殘疾人法》所定義的公共設施。ADA可能要求移除結構性障礙，以允許殘疾人進入我們物業的某些公共區域，而這些公共區域是很容易移除的。我們相信，我們的物業基本上符合美國反興奮劑機構的要求，我們將不會被要求產生大量資本支出來滿足美國反興奮劑機構的要求。然而，不遵守ADA可能會導致對私人訴訟當事人處以罰款或賠償損失。提供易於實現的住宿的義務是一項持續的義務，我們將繼續評估我們的物業，並在這方面進行適當的改動。

環境問題

根據各種環境保護法，房地產的現任或前任所有者或經營者可能對該房產存在或排放危險或有毒物質造成的污染負責，並可能被要求調查和補救位於該房產上或源自該房產的污染。這種法律往往規定責任，而不考慮所有者或經營者是否知道或對污染物的存在負有責任，而且責任可能是連帶的。以前的業主可能將我們的一些物業用於工業和其他目的，因此這些物業可能包含一定程度的環境污染。我們物業存在污染或未能補救污染，可能會使我們承擔第三方責任，或可能對我們出售、租賃或開發房地產或使用房地產作為抵押品借入資本的能力產生重大不利影響。

加州的康奈利法案和65號提案等州法規要求某些建築物的業主和經營者披露有關石棉或其他有害物質存在的信息。我們的一些房產可能含有含石棉的建築材料。環境法要求對含石棉的建築材料進行適當的管理和維護，並可對未能遵守這些要求的建築物業主或經營者處以罰款和處罰。這些法律還可能允許第三方就與接觸含石棉建築材料有關的人身傷害向業主或經營者尋求賠償。

此外，我們的一些租户處理有害物質和廢物，這是他們在我們酒店的日常運營的一部分。環境法律和法規要求我們的租户，可能還有我們，承擔因此類活動而產生的責任。環境責任也可能影響租户向我們支付租金的能力。我們要求我們的租户遵守這些環境法律和法規，並賠償我們任何相關的責任。

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獨立環境顧問已經對我們投資組合中的物業進行了第一階段或類似的環境現場評估。現場評估旨在發現和評估有關所調查財產及其周圍財產的環境狀況的信息，通常不包括土壤採樣、地下調查或石棉調查。到目前為止，這些評估尚未披露我們認為會對我們的業務、資產或運營結果產生重大不利影響的任何重大環境責任，預計遵守現有環境法規的持續支出不會很大。然而，對我們物業的評估可能沒有揭示評估完成後或未來可能出現的所有環境狀況、責任或合規問題；未來的法律、條例或法規也可能施加額外的重大環境責任。

保險

至於我們的物業，我們承保商業一般責任保險和一切風險財產保險，包括業務中斷和租金收入損失保險。考慮到損失的相對風險和保險的成本，我們選擇我們認為適當的保單規格和保險限額。此外，我們還為位於已知活動地震帶附近的某些財產購買了地震保險，金額和免賠額均為我們認為在商業上合理的。我們還為我們的物業投保環境保險和產權保險。我們通常在購買房產時獲得產權保險保單，每份保單承保的金額相當於每個房產的初始購買價格。因此，我們的任何所有權保險單的金額都可能低於相關財產的當前價值。關於可能影響我們的風險因素的其他信息包括在“項目1A”中。在本年度報告10-k表格中的“風險因素”中。

可用信息

我們的年度報告Form 10-k、季度報告Form 10-Q和當前報告Form 8-k的副本，包括對上述報告的任何修訂，在以電子方式提交給或提供給美國證券交易委員會後，可在合理可行的範圍內儘快通過我們的公司網站免費獲取，網址為www.are.com。我們董事會審計、薪酬、提名和治理委員會的最新章程，以及我們的公司治理指南和商業誠信政策以及報告違規行為的程序(“商業誠信政策”)，也可以在我們的公司網站上查閲。此外，適用於我們的首席執行官或首席財務官的對我們的商業誠信政策的任何修訂或豁免，都將根據適用的美國證券交易委員會和紐約證券交易所的要求在我們的公司網站上免費提供。書面請求應發送到Alexandria Real Estate Equities，Inc.，26 North Euclid Avenue，Pasadena，California 91101，注意：投資者關係部。公眾也可以從美國證券交易委員會網站www.sec.gov下載這些材料。

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人力資本

截至2023年12月31日，我們擁有568名員工。我們非常重視與員工建立忠誠度和信任關係。我們有一個適用於我們所有員工的商業誠信政策，每個員工的接收和審查都會被記錄下來，並每年進行核實。為了促進卓越的企業文化，Alexandria不斷監測員工滿意度，尋求員工反饋，並積極改進我們的員工服務。我們與員工一起參加年度績效考核，並進行正式的員工調查，我們的人才管理團隊定期與員工舉行會議，不斷收集反饋意見，改善員工體驗。在過去五年，即2019年至2023年，我們的自願離職率和總流失率較低，分別為4.1%和8.3%，大大低於房地產投資信託基金行業在2023年NAREIT薪酬與福利調查(2022年數據)中報告的平均自願離職率和總離職率分別為14.0%和19.0%，證明瞭員工的積極體驗。

我們認識到，亞歷山大的根本力量來自於組織內每一名團隊成員的貢獻，我們未來的增長也依賴於此。Alexandria致力於招聘、培養和留住我們有才華的員工，我們直接瞭解到，我們一流團隊的健康、幸福和福祉是我們員工和公司成功的關鍵因素。

我們在從公司內部物色高度合格的晉升候選人方面有着出色的業績記錄。亞歷山大市的高管和高級管理團隊由我們的高級副總裁及以上人員組成，由60人組成，平均擁有23年的房地產經驗，其中包括在亞歷山大市工作13年。此外，僅我們的執行管理團隊就在公司擁有平均18年的經驗。Alexandria的高管和高級管理團隊在創建、擁有和運營生命科學、農業科技和先進技術集羣的關鍵地點的高度活躍和協作的巨型校園方面擁有獨特的經驗和專業知識。這些團隊包括在各自創新集羣的生命科學、農業技術和技術社區中擁有領先聲譽和長期關係的區域市場總監。我們相信，我們在房地產、生命科學、農業技術和科技行業的專業知識、經驗、聲譽和關鍵關係為亞歷山大港在吸引新的商業機會方面提供了顯著的競爭優勢。

建立多元化的董事會和包容性的員工隊伍

我們的公司治理準則突出了我們的董事會對董事會層面多樣性的關注。指導方針明確規定，董事會致力於考慮符合條件的女性和少數族裔董事候選人，以及要求其保留的任何獵頭公司提供不同候選人的初步名單的政策。

我們努力創造一個開放和尊重的環境，讓我們的員工能夠積極貢獻，獲得機會和資源，並充分發揮他們的潛力。作為一個機會均等的僱主，我們有平等的就業機會政策和多元化、平等的就業機會和公平的勞動政策，強調通過招聘和薪酬實踐來包容，並考慮空缺職位和內部晉升機會的不同候選人。

此外，作為一家聯邦政府承包商，Alexandria制定了平權行動計劃，其中規定了公司承諾遵守的政策、做法和程序，以確保符合條件的女性、少數族裔、殘疾人士和受保護的退伍軍人遵守我們的非歧視和平權行動政策。為了解決與薪酬歧視相關的問題，公司禁止對應聘者的薪酬歷史進行任何調查，我們將公平的薪酬審查納入每一項就業補償決定。為了加強我們尊重、多元化和包容的企業文化，我們每年都會提供反騷擾培訓。

提供特殊福利，以支持員工的醫療和財務健康及福利

我們提供全面的福利方案，旨在滿足和/或超過我們員工及其家人的需求。我們公司贊助的一套福利涵蓋員工及其家屬的100%保費，包括但不限於高承保、低免賠額的首選提供者組織(PPO)醫療計劃、全天候遠程保健和禮賓醫療服務計劃、PPO牙科和矯形保險、慷慨的視力計劃、全面的處方藥計劃、不孕症和計劃生育福利、短期和長期殘疾福利，以及生命和意外死亡和肢解保險。這些福利支持我們員工及其家人的健康、他們的整體福祉和他們的未來計劃，並獎勵他們的卓越運營。

此外，我們將員工的整體幸福感放在首位，並提供額外的福利，重點放在他們的情緒、心理、身體、財務和社會健康上，包括：

•100%公司付費的治療和生活指導幫助我們的員工和他們的合格家屬優先考慮他們的心理健康，並提供及時的專業幫助；
•額外的公司帶薪假期和帶薪假期鼓勵員工休息和充電；
•全天候遠程醫療 和醫學 關懷;
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•專家主導的內部網絡研討會系列利用我們世界級的生命科學網絡，就相關和引人入勝的主題教育和告知我們的員工；
•健康報銷福利用於健身、自衞、正念應用、訂閲、課程和家庭鍛鍊設備，以鼓勵我們的員工保持身心健康；
•通過Alexandria的運營關懷計劃增強社會聯繫為員工選擇的任何符合條件的非營利組織(S)捐款、籌款和志願服務，包括：
•帶薪志願者休假每一歷年最多16個小時，
•匹配的禮物的 每一歷年最高可達5000美元，
•志願者獎勵亞歷山大根據自願捐款的時間，每歷年最多捐款10 000美元(每25小時捐款2 500美元)；
•亞歷山大生命線™-亞歷山大在生命科學界無與倫比的網絡使我們能夠獲得深厚的醫學專業知識。Alexandria Lifeline為我們的員工及其直系親屬提供這方面的專業知識，他們患有嚴重疾病或受傷，將從專門的醫療護理中受益。

投資於專業發展和培訓

亞歷山大港將我們的人民視為我們最大的財富。為了吸引和留住最優秀的人才，我們提供有意義的增長和發展機會。我們提供各種學習機會，包括利用社交學習的定製、基於隊列的發展計劃、講師指導的培訓、按需培訓和資源，以及利用率很高的指導計劃。

發展計劃和培訓包括領導力發展、項目管理、商業寫作、變革管理、面試、演示、生產力、有效的一對一、目標設定、委託、溝通和反饋等主題。

我們的指導計劃使員工能夠與整個組織的高級領導合作，以獲得支持和職業指導。為了進一步定製開發，我們與主要職能負責人合作，為特定職能團隊和經過策劃的學習隊列設計和實施學習計劃。最後，我們的高管培訓計劃支持高潛力領導者的職業發展。

為了持續監控和改善員工的表現和敬業度，我們使用員工敬業度調查，最近一次是在2022年進行的，員工參與率為91.4%。


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(1)截至2023年12月31日，除非另有説明。我們根據員工的自我認同或為滿足美國政府要求而彙編的其他信息來確定種族和性別。
(2)少數羣體被定義為包括亞裔、黑人/非裔美國人、西班牙裔/拉丁裔、美洲原住民、太平洋島民或多種族背景的個人。
(3)經理及以上包括領導他人和/或監督項目的個人。
(4)代表2019年至2023年的五年平均值。
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第1A項。風險因素


概述

以下風險因素 可能會對我們的整體業務產生不利影響， 財務狀況、經營結果和現金流；我們向股東進行分配的能力；我們獲得資本的途徑；或我們普通股的市場價格，如下面每個風險因素進一步描述的。除了這份10-k表格年度報告中列出的信息外，我們還應該仔細審查和考慮我們提交給美國證券交易委員會的其他報告和定期文件中包含的信息。這些風險因素可能會對我們的整體業務、財務狀況、經營結果和現金流、我們向股東進行分配的能力、我們獲得資本的途徑或我們普通股的市場價格產生重大影響。我們在公開申報文件中描述的風險並不是我們面臨的唯一風險。我們目前不知道或我們目前認為不重要的其他風險和不確定因素也可能對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大不利影響。關於前瞻性陳述的補充資料載於本年度報告表格10-k第一部分的開頭。

風險因素摘要

投資我們的證券涉及各種風險。在購買我們的證券之前，應仔細考慮此類風險，包括本條款第1A項實質性風險摘要中所列的風險。

與經營因素相關的風險
•我們可能無法確定和完成收購、投資、開發或重新開發項目，也無法成功和有利可圖地運營物業。
•我們可能會拖欠土地租約，或者無法以優惠的條款續訂或重新租賃我們的土地或空間，或者根本不能。我們的租户也可能無法支付我們的租金。
•維護和改善物業質量的成本可能高於預期，我們可能無法將任何增加的運營成本轉嫁給我們的租户，這可能會導致現金流和盈利能力下降。
•我們可能因租户使用有害材料、有害黴菌、糟糕的空氣質量或我們物業的其他缺陷而造成環境損害，或者我們可能因遵守其他環境法而面臨更高的成本。
•失去我們的任何高級官員或關鍵員工的服務，以及對技能人才的競爭加劇，都可能對我們產生不利影響，和/或增加我們的勞動力成本。
•我們依賴有限數量的供應商在我們的物業提供公用事業和其他服務，此類服務的中斷可能會對我們的運營和財務狀況產生不利影響。
•我們的保險單可能不足以覆蓋我們所有的潛在損失，或者我們可能會因保險公司的財務狀況而產生費用。
•我們可以在沒有股東批准的情況下改變經營政策。
•未能對財務報告保持有效的內部控制可能會對我們的業務產生實質性的不利影響。
•如果我們不符合REIT的資格，我們將按公司税率徵税，並且在計算我們的應税收入時將無法扣除某些扣減。
•我們可能無法籌集足夠的資本來支持我們的運營，因為我們的信用評級發生了不利的變化，我們無法為現有債務進行再融資或發行新債務，或者我們無法及時或以最佳價格出售現有房地產和非房地產資產。
•我們可能會以我們的投資者可能不同意的方式投資或使用我們的股票或債券發行的淨收益，或者以可能不會賺取利潤的方式投資或使用。
•我們的償債義務可能會限制我們從事某些商業活動的能力，或對我們的業務造成其他不利影響。
•我們面臨與我們的投資(包括與短期流動性投資相關的風險和責任)和我們投資的公司(包括通過合夥企業、有限責任公司和合資企業擁有的物業，以及通過我們的非房地產風險投資組合擁有的物業)相關的風險和責任，這使我們面臨與我們的租户基礎相似的風險，以及風險資本投資所固有的額外風險。我們分散投資的能力可能有限。

與市場和行業因素相關的風險
•對我們股票的所有權有限制，根據這些限制，股東可能會失去對其股票的實益所有權，以及我們的章程和章程中的某些條款，這些條款可能會推遲或阻止本公司股東可能希望進行的交易。
•未來可能出售我們普通股的股票可能會對其市場價格產生不利影響。
•我們依賴於生命科學、農業科技和科技行業的健康發展，這些行業內部的變化、競爭加劇，或者我們的租户和這些行業內的非房地產股權投資無法獲得用於研究、開發和其他運營的資金，可能會對他們向我們支付租金的能力產生不利影響，或對其價值產生不利影響。
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•市場混亂和波動、資本市場和全球經濟的糟糕經濟狀況，包括大流行或高傳染性或傳染性疾病的爆發，以及緊張的勞動力市場，都可能對我們持有股權投資的公司的價值或租户和我們投資的公司繼續運營、籌集額外資本或以優惠條款從風險資本投資者或金融機構獲得資本的能力產生不利影響。

與政府和全球因素相關的風險
•政府機構的行動、政策或關鍵的領導層變動，或法律或法規的變化，包括與税收、會計、債務、衍生品、政府支出或資金(包括與食品和藥物管理局、美國國立衞生研究院(“NIH”)、美國證券交易委員會和其他機構相關的)、藥品和醫療保健定價、成本和計劃的變化，都可能對整體經濟、我們的租户和我們投資的公司以及我們的業務產生重大負面影響。
•政府部分或完全關閉導致機構暫時關閉可能會對我們的租户(其中一些也是政府機構)和我們投資的公司產生不利影響，包括此類公司產品商業化的延遲、研發資金的減少或預算提案批准的延遲。
•任何高度傳染性或傳染性疾病的爆發可能會對我們的財務狀況和運營業績以及/或我們的租户和非房地產投資產生不利影響。

與一般因素和其他因素有關的風險
•社會、政治和經濟不穩定、動亂、重大變化以及其他我們無法控制的情況，包括與美國政治格局變化相關的情況，都可能對我們的業務運營產生不利影響。
•季節性天氣條件、氣候變化和惡劣天氣、交通或勞動力可用性的變化以及其他相關因素可能會影響我們開展業務的能力、我們租户的產品和服務，或者我們的租户和我們投資的公司的此類產品和服務的可用性。
•我們可能無法實現我們的可持續發展目標。
•與數據隱私和安全相關的隱私和信息安全法律、法規、政策和合同義務的變化，或我們未能遵守這些要求，可能會使我們受到罰款或處罰，或增加我們的業務成本、合規風險和潛在責任，並以其他方式對我們的業務或運營結果產生不利影響。
•通過網絡攻擊、入侵或其他方法發生的系統故障或安全事件可能會擾亂我們的信息技術網絡、企業應用程序和相關係統，導致資產或數據的損失，引起補救或其他費用，使我們承擔聯邦和州法律規定的責任，並使我們面臨訴訟和調查，這可能會導致重大聲譽損害，並對我們的業務和財務狀況產生不利影響。
•立法，包括2022年的《降低通貨膨脹法案》，可能會對我們的財務狀況和經營結果產生不利影響。

我們試圖減輕上述風險。然而，如果我們不能有效地管理這些風險和其他風險的影響，我們實現投資目標的能力可能會受到重大損害，任何前述風險都可能對我們的財務狀況、經營業績和現金流、我們向股東進行分配的能力或我們普通股的市場價格產生重大不利影響。

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運行因素

我們可能無法確定和完成收購併成功運營收購的物業。

我們不斷評估可用物業的市場，並可能在有機會時收購物業。我們以優惠條件收購物業併成功經營物業的能力，可能會面臨重大風險，包括但不限於以下各項：

•我們可能無法獲得想要的物業，因為來自其他擁有大量資本的房地產投資者的競爭，包括上市交易的REITs和機構基金。
•即使我們能夠獲得想要的房產，來自其他潛在買家的競爭可能會顯著提高購買價格，或者導致其他不太有利的條款。
•即使我們訂立收購物業的協議，這些協議亦須受慣常條件所規限，包括完成盡職調查，令我們滿意。
•我們可能無法完成收購，因為我們無法以優惠的條款或根本不能獲得債務和/或股權融資。
•我們可能會花費超過預算的金額來對所收購的物業進行必要的改善或翻新。
•我們可能無法快速有效地將新的收購，特別是對運營物業或物業組合的收購，整合到我們現有的業務中。
•收購的物業可能需要重新評估税收，這可能會導致支付高於預期的物業税。
•市況可能導致空置率高於預期，租賃率低於預期。
•對於未知的債務，我們可以收購有責任且沒有任何追索權或只有有限追索權的財產，例如修復未披露的環境污染的責任；承租人、供應商或與財產的前所有者打交道的其他人的索賠；以及普通合夥人、董事、高級管理人員和財產的前所有者所賠償的其他人的索賠。

上述任何風險的實現都可能對我們滿足財務預期、財務狀況、經營結果和現金流的能力、我們向股東進行分配的能力、我們普通股的市場價格以及我們履行償債義務的能力產生重大和不利的影響。

我們可能會因為在新市場進行不成功的收購而蒙受經濟損失。

我們可能會在我們以前沒有擁有過房產的市場上選擇性地收購房產。除了我們在熟悉市場的其他收購中面臨的風險外，這些收購可能還會帶來風險，例如無法正確預測新市場的情況或趨勢，從而無法從收購的物業中產生利潤的風險。如果發生這種情況，可能會對我們的財務狀況、經營結果和現金流、我們向股東進行分配的能力、我們履行償債義務的能力以及我們普通股的市場價格產生不利影響。

收購或開發新物業可能會導致難以預測收入潛力。

我們可能會繼續收購更多物業和/或土地，並可能根據市場情況尋求戰略性地開發現有土地。這些收購和開發可能無法達到預期的表現。如果我們無法準確估計入住率、租金、租賃開始日期、運營成本或改善成本，以使收購的物業或開發物業達到為我們預期的市場地位建立的標準，則該物業的表現可能低於預期。收購的物業可能具有我們尚未發現的影響其估值或收入潛力的特徵或缺陷。我們不能向我們的股東保證，我們收購或開發的物業的業績將在我們的管理下提高或保持。

我們可能達不到發展或重建計劃所預期的財政成果。
與發展和重建項目相關的風險很大，包括但不限於以下可能性：
•我們可能無法如期或在預算金額內完成發展或重建項目。
•我們可能無法如期或在預計金額內出租發展或重建項目。
•我們可能會遇到由於缺乏必要的勞動力和建築材料而導致的項目延誤或取消。
•我們可能會將資金花在我們可能無法完成的發展和重建項目上，並將管理層的時間投入到這些項目上。
•在我們開始進行勘探後，我們可能會放棄發展或重建項目，結果可能會損失存款或無法收回已產生的成本。
•市場和經濟狀況可能會惡化，這可能會導致租金低於預期。
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•對於開發或重建項目，我們可能面臨比預期更高的運營成本，包括保險費、公用事業、安全、房地產税，以及遵守政府法規變化或提高關税的成本。
•在發展或重建計劃方面，我們可能會面對比我們預期更高的基本建設改善要求，尤其是在較舊的建築物內。
•我們可能無法繼續進行發展或重建項目，因為我們無法以優惠條件或根本不能獲得債務和/或股權融資。
•如果我們不及時完成或按照租户的要求完成這些物業的建設，我們可能無法留住已經預租了我們的發展或重建項目的租户。
•已預租我們的開發或重建項目的租户可能會申請破產或資不抵債，或者選擇在交付之前終止租約，這可能會對我們的物業產生的收入和價值產生不利影響，或者要求我們改變項目的範圍，這可能會導致更高的建設成本、重大的項目延誤或更低的財務回報。
•我們可能會遇到第三方訴訟、自然災害或惡劣天氣條件導致的延誤、拒絕、不可預見的成本增加和其他損害。
•我們可能會在獲得所有必要的分區、土地使用、建築、佔用和其他所需的政府許可和授權方面遇到延誤或拒絕。
•由於分區、土地用途、建築、佔用或其他政府法規或法規的改變，我們可能無法按預期進行我們的發展或重建項目。
•開發或重建項目可能存在我們在檢查過程中未發現的缺陷，包括潛在的缺陷，這些缺陷可能要在物業投入使用多年後才會顯現出來。

上述任何風險的實現都可能對我們滿足財務預期、財務狀況、經營結果和現金流的能力、我們向股東進行分配的能力、我們普通股的市場價格以及我們履行償債義務的能力產生重大和不利的影響。

我們可能面臨與大宗商品和勞動力價格波動或供應鏈或採購中斷相關的風險和成本增加，這可能會對我們建設項目的狀況和回報產生不利影響。

由於外部因素，包括但不限於第三方供應商和承包商的表現；整體市場供求；通貨膨脹定價；政府監管；國際貿易；以及一般商業、經濟或政治條件的變化，我們建築項目的大宗商品和熟練勞動力的價格可能會出現不可預測的上漲。因此，完成我們的發展和重建項目所需的原材料和熟練勞動力的成本可能會不時大幅波動。

我們依賴一些第三方供應商和承包商為我們的建築項目提供原材料和熟練勞動力。我們相信，我們與供應商和承包商有着良好的關係。我們沒有遇到與供應商和承包商合作以及獲得材料和熟練勞動力的重大困難，也沒有因為糾紛、停工或承包商的不當行為或未能履行合同而出現重大延誤。雖然我們的大部分材料和熟練勞動力並不依賴於任何一家供應商或供應商，但我們可能會遇到從供應商或供應商那裏獲得必要材料的困難，這些供應商的供應鏈可能會受到經濟或政治變化的影響，或者在勞動力市場趨緊的情況下，很難從第三方承包商那裏獲得足夠的熟練勞動力。我們是否能夠及時或完全不招致重大成本或延誤地獲得基本商品、用品、材料和熟練勞動力，這是不確定的，特別是在我們無法控制的事件導致的經濟不確定時期。我們可能會被迫購買更大數量的用品和材料，或者提前購買。這可能會導致我們比預期更早地要求使用資本。或者，我們也可能被迫尋找新的第三方供應商或承包商，我們過去沒有與他們合作過，而且不確定這些新供應商是否能夠充分滿足我們的材料或勞動力需求。我們對不熟悉的供應鏈或相對較小的供應合作伙伴的依賴可能會對我們的建設項目的成本和按時完成產生不利影響。此外，我們可能無法與那些與供應商和承包商有更有利關係或更容易獲得所需建築材料和熟練勞動力的實體競爭。

此外，美國政府通過全球氣候協議與夥伴國家合作實施的與氣候變化相關的新舉措可能會對木材、鋼鐵和混凝土等建築材料提出更嚴格的要求，如果我們材料的製造商和供應商揹負着昂貴的總量管制與交易或類似的法規或要求，而這些成本又轉嫁到我們這樣的客户身上，這可能會顯著增加我們的建築成本。由於上述因素，我們可能無法及時和/或在預算範圍內完成我們的發展或重建項目，這可能會影響我們向潛在租户出租空間的能力，並對我們的業務、財務狀況和運營業績產生不利影響。

12

如果我們不能確定和發展與足夠數量的合格供應商和承包商的關係，我們的建築項目的質量和地位可能會受到不利影響。

我們相信，我們與現有的供應商和承包商保持着良好的關係，我們一般不會遇到與材料和熟練勞動力合作和獲取的困難，也不會因為糾紛、停工、承包商的不當行為或未能履行合同而導致項目總成本的顯著延誤或增加。然而，我們未來可能會經歷這些事件，或者我們現有的供應商和承包商可能會不時遇到供應鏈中斷，阻礙他們向我們供應必要的材料和勞動力的能力。因此，我們可能會被迫尋找新的資源來滿足我們的建設需求。我們可能會依賴不熟悉的供應鏈或相對較小的供應合作伙伴，這可能會在我們的建設項目的質量、成本和按時完成方面造成不確定性。

我們有能力繼續確定和發展與足夠的合格供應商網絡的關係，這些供應商能夠充分滿足我們的建設時間和質量標準，這可能是一個巨大的挑戰，特別是在全球供應鏈中斷的情況下。如果我們不能確定並發展與足夠數量的供應商和承包商的關係，這些供應商和承包商可以適當地滿足我們的建築需求，我們可能會遇到供應商的物流或供應鏈網絡或信息技術系統中斷，以及我們或我們的供應商無法控制的其他因素。如果我們無法獲得材料和勞動力來在預期預算內完成我們的建設項目，並以及時有效的方式滿足租户的需求和期望，我們的運營結果、現金流和聲譽可能會受到不利影響。

我們的租户可能會面臨與商品和勞動力價格波動或特殊材料或設備的價格或可用性相關的風險和成本增加，或由於供應鏈或此類項目的採購中斷而增加，這可能對他們的業務或財務狀況產生不利影響。

與我們和許多其他公司一樣，我們的租户通常面臨着商品和勞動力價格上漲以及供應鏈或採購的普遍風險。然而，我們的許多租户也參與了高度專業化的研究或製造活動，這些活動可能需要獨特或定製的化學或生物材料或複雜的特殊設備，但這些材料並不廣泛獲得，因此可能特別容易受到供應鏈中斷的影響。此外，這些租户可能有複雜的供應鏈，因為他們的專業活動受到嚴格的政府監管，這可能進一步阻礙他們獲得必要的材料和設備。雖然到目前為止，我們還沒有意識到這些問題對我們的租户產生了實質性的影響，但這些問題可能會在未來對我們的租户產生不利影響。

我們可能會拖欠部分物業所在或持有的土地的租約，以備將來開發之用。

如果我們在土地租賃義務的條款下違約，我們可能會失去受租賃約束的財產的所有權。在土地租約及其所有選項到期之前，我們可能無法以優惠條款重新談判新的租約，如果有的話。這些物業所有權的喪失或租金費用的增加可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流、我們履行償債義務和向股東進行分配的能力以及我們普通股的市場價格產生實質性的不利影響。請參閲本年度報告表格10-k中“項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”下的“土地租賃義務”，以瞭解有關我們的土地租賃義務的其他信息。

我們可能無法成功和有利可圖地經營物業。

我們的成功在很大程度上取決於我們成功運營物業的能力。如果我們無法做到這一點，我們的業務可能會受到不利影響。房地產的所有權和運營受到許多風險的影響，這些風險可能會對我們的業務和我們向股東付款的能力產生不利影響，包括但不限於以下風險：

•我們的物業可能不會像我們預期的那樣運行。
•我們可能不得不以低於預期的價格租賃空間。
•我們可能無法以可接受的條件獲得融資。
•由於房地產資產的非流動性，我們可能無法在想要或需要的時候獲得或出售房產。
•我們可能低估了維持或改善空間以達到為該物業的市場定位所確立的標準所需的改善成本。
•我們可能無法完成維護或改善空間所需的改進，原因是意外延誤、供應商大幅增加成本或因必要建築材料供應短缺而取消施工。

上述任何風險的實現都可能對我們滿足財務預期、財務狀況、經營結果和現金流的能力、我們向股東進行分配的能力、我們普通股的市場價格以及我們履行償債義務的能力產生重大和不利的影響。

13

我們在房地產合資企業中的投資可能達不到預期的回報。

我們有合併和未合併的房地產合資企業，在這些合資企業中，我們與一方或多方分享所有權和決策權。我們的合資夥伴必須同意，才能使適用的合資企業採取具體的重大行動，包括預算批准、收購、出售資產、債務融資、執行租賃協議和供應商批准。根據這些合資企業安排，我們與合作伙伴之間的任何分歧都可能導致延遲或不利的決定。我們不能採取我們認為符合我們最大利益的單邊行動，可能會導致錯失預期機會和資源分配無效，並可能對合資企業的財務業績和我們的經營業績產生不利影響。

我們可能會遇到運營成本增加的情況，這可能會降低盈利能力，以至於我們無法將這些成本轉嫁給我們的租户。

我們酒店的運營費用會增加，包括保險、物業税、水電費、行政成本，以及與我們酒店的安全、環境美化以及維修和維護相關的其他成本。截至2023年12月31日，我們約94%的租賃(按年度租金收入計算)是三重淨租賃，這要求租户除了基本租金外，還必須支付幾乎所有房地產和其他與租金相關的税款、保險、公用事業、安全、公共區域費用和其他運營費用(包括增加)。

我們的運營費用可能會因為我們的物業定期(每年、每三年等)進行税收重估而增加，這可能會導致財產税隨着物業價值的增加而增加。然而，在加利福尼亞州，根據通常被稱為第13號提案的現行州法律，物業通常在所有權變更或建設完成時被重新評估為市場價值；此後，每年的房地產重新評估僅限於先前評估價值的2%。因此，隨着時間的推移，第13號提案通常會導致顯著低於市場評估的價值。立法者和政治聯盟不時會發起努力，廢除或修改13號提案，以消除其對商業和工業地產的適用，如果成功，可能會禁止或限制將增加的財產税評估轉嫁給租户。

我們的三重淨租賃使我們能夠以收回租户的形式將幾乎所有房地產和與租金相關的税收轉嫁給我們的租户，以及其他成本。因此，由於我們的三重淨租賃，我們預計由於税收重估而可能增加的物業税不會對我們的經營業績產生重大影響。然而，我們不能確定未來我們是否能夠繼續談判與租户租約中的税收相關的轉嫁條款，或者從長遠來看，更高的轉接費用不會因為租户無法吸收更高的整體入住費而導致較低的基本租金。因此，廢除或修訂第13號提案可能會導致我們的租金收入隨着時間的推移而減少。如果我們的運營費用增加，而收入卻沒有相應的增加，我們的盈利能力可能會下降。此外，我們不能確定增加的成本不會導致我們現有或潛在的租户在加利福尼亞州以外的地方尋找空間，這可能會顯著阻礙我們提高租金或維持現有入住率水平的能力。加州13號提案的廢除或修訂可能會顯著增加我們部分租户的入住費，並可能對他們的財務狀況、支付租金的能力和續簽租賃協議的能力產生不利影響，這反過來可能會對我們的財務狀況、經營業績、現金流以及我們向股東進行分配的能力產生不利影響。

此外，遵守加州和我們開展業務的其他州通過的各種法律可能會導致成本增加，這是因為我們的業務受到新的限制，以及我們或第三方服務提供商可能不遵守的影響。與合規性相關的任何更改都可能既耗時又昂貴，而未能及時實施所需的更改可能會使我們承擔不合規的責任，其中任何一項都可能對我們的業務、運營業績和財務狀況產生不利影響。

我們的大部分成本，如經營、一般和行政費用、利息支出，以及房地產收購和建造成本，都會受到通貨膨脹的影響。

在截至2023年12月31日的年度內，消費者物價指數(“CPI”)上升約3.4%。在過去的三年裏，CPI達到了9.1%的峯值。

截至2023年12月31日，我們約96%的租約(按年度租金收入計算)包含約3%的有效年度租金上漲 它們要麼是固定的，要麼是基於CPI或其他指數編制的索引。我們與租户簽訂了長期租賃協議，其中3%-12%(基於佔用的RSF)每年到期。我們相信，這些年度租約期滿可讓我們在續期或再租賃時將這些租約重置為市值租金，而我們長期租約內的年度租金升幅一般足以抵銷通脹對不可收回成本的影響，例如一般及行政及利息開支。然而，在通脹期間，當通脹率超過我們租賃合同內的年度租金上漲百分比時，這些費率上調或我們續訂和再租賃活動的租金重置可能不足以抵消通脹的影響。

14

本公司的營運開支包括與物業有關的承包服務，例如清潔及工程服務、公用事業、保安、維修及保養及保險等。財產税也受到通貨膨脹變化的影響，因為税收是根據我們位於加州以外的物業的公允價值變化定期重新評估的。如前所述，在加利福尼亞州，財產税不是根據基礎房地產資產的公允價值變化重新評估的，而是根據法律限制為最高2%的年增長率。

除地面租賃租金支出外，我們的運營費用通常可以通過我們的租賃安排收回，這使得我們能夠將與物業税、保險、公用事業、保安、維修和維護相關的幾乎所有費用以及其他運營費用(包括增加的費用)轉嫁給我們的租户。截至2023年12月31日，我們約94%的現有租賃(按年度租金收入計算)為三倍淨租賃，這使我們能夠收回運營費用，而約93%的現有租賃(按年度租金收入計算)也用於重新獲得資本支出。我們餘下的租約一般為毛租，用以收回每份租約內最初一年的營運開支以外的營運開支。

由於我們有能力從我們的三重淨租賃中大幅收回運營費用的增加，通脹通常不會對我們的淨運營收入、運營業績和物業層面的運營現金流產生重大不利影響。然而，不能保證我們的租户能夠吸收這些增加的費用，並繼續向我們支付他們應承擔的運營費用、資本支出和租金，或者能夠繼續經營他們的業務或進行完全的研究和開發活動。或者，我們的租户可能會決定搬遷到租金和運營費用較低的地區，在那裏我們目前可能沒有物業，因此，我們的租户可能會停止向我們租賃物業。

我們的一般和行政費用主要包括補償費用、技術服務和專業服務費。我們的員工薪酬每年都會進行調整，以反映績效增長；然而，為了保持我們成功競爭最優秀人才的能力，特別是在人才短缺的環境下，不斷上升的通貨膨脹率可能要求我們在歷史年度績效增長之外提供薪酬增長，這可能會意外和/或顯著增加我們的薪酬成本。同樣，技術服務費和專業服務費也受到通貨膨脹的影響，一般會隨着這類服務的市場價格上漲而按比例增加。因此，隨着時間的推移，通貨膨脹可能會增加我們的一般和行政費用。

在通貨膨脹時期，利率在歷史上是上升的。例如，為了控制通貨膨脹率，美國聯邦儲備委員會(美聯儲)將基準聯邦基金利率從2022年3月的近零上調至2023年12月31日的5.25%至5.50%之間。儘管有人預期美聯儲將在2024年開始降低聯邦基金利率，但這些預期可能不會成為現實。隨着時間的推移，利率的持續上升可能會增加我們的融資成本，無論是通過我們的可變利率無擔保高級信用額度和商業票據計劃的短期借款、對我們現有借款的再融資，還是通過發行新的債務。此外，市場利率上升可能導致我們的房地產價值下降，也可能對整個證券市場產生不利影響，這可能會影響我們普通股的市場價格，而不考慮我們的經營業績。我們借貸成本和股價的任何此類不利變化都可能嚴重影響我們未來籌集新債務和股權資本的能力。

此外，通脹定價可能會增加完成我們的開發和再開發項目所需的建築成本，包括但不限於建築材料、勞動力和第三方承包商和供應商提供的服務的成本。然而，在我們的發展和重建項目中，建築材料成本的某些增長往往可以通過以下兩種方式來管理：(I)在我們每項工程的總體建築成本預算中納入一般預算應急費用，或(Ii)保證最高價格建築合同，該合同規定了某些建築成本的最高價格，並將通脹風險轉移到我們的建築總承包商身上。然而，我們不能保證我們的預算或有可能會準確地反映潛在的建築成本增加。我們也不能保證我們的總承建商能夠吸收這些增加的成本，並在預算內及時完成我們的建築項目，甚至根本不能完成。

我們依賴許多第三方供應商和承包商為我們的建築項目提供原材料、熟練勞動力和服務。我們沒有遇到與這些第三方供應商和承包商合作以及獲得材料和熟練勞動力的重大困難，也沒有遇到由於上述因素導致項目總成本大幅延誤或增加的情況。雖然我們的大部分材料和熟練勞動力不依賴於任何一家供應商或供應商，但我們可能會遇到從供應商或供應商那裏獲得必要材料的困難，這些供應商或供應商的供應鏈可能會受到經濟或政治變化、過時的技術、老化的基礎設施、運輸集裝箱和/或運輸工具短缺的影響，或者難以從第三方承包商獲得足夠的熟練勞動力。目前還不確定我們是否能夠繼續及時或完全不產生重大成本或延誤地採購基本商品、物資、材料和熟練勞動力，特別是在我們無法控制的事件導致的經濟不確定時期。較高的建築成本可能會對我們在房地產上的淨投資以及我們的開發和重建項目的預期收益產生不利影響，這可能會使原本有利可圖的投資機會對我們來説利潤更低。

15

從歷史上看，在利率上升期間，房地產估值通常會因為資本化率的上升而下降，資本化率往往會隨着利率的上升而呈方向性變化。因此，長期較高的利率可能會對我們房地產資產組合的估值產生負面影響，並導致更高的資本成本和/或未來房地產處置的銷售收益減少。

上述任何風險的實現都可能對我們的財務狀況、經營結果、現金流、我們的股票價格和市值以及我們支付股息的能力產生不利影響。

維持我們物業質量的成本可能高於預期，這可能會導致現金流和盈利能力下降。

如果我們的物業在租金、服務、條件或位置方面對現有和潛在租户的吸引力不如我們競爭對手的物業，我們 可能會失去租户或遭受較低的租金。因此，我們可能需要不時作出重大的資本開支，以維持我們的競爭力。 屬性。然而，不能保證任何這樣的支出會導致更高的入住率或更高的租金，或者阻止現有租户搬遷到物業 由我們的競爭對手擁有。

我們無法在租約到期時以優惠條件續簽租約或重新租賃空間，這可能會嚴重影響我們的業務。

我們的收入主要來自支付租金和償還租賃項下的運營費用。如果我們的租户遇到業務不景氣或其他類型的財務困難，他們可能無法根據租約及時付款。此外，由於內亂、高生活成本、税收以及在我們的某些市場和子市場(如位於加利福尼亞州和華盛頓州的市場)開展業務的其他特定地區成本增加對商業環境的影響，租户可以選擇不續簽或重新租賃空間。此外，如果我們的租户提前終止或決定不續簽租約，我們可能無法重新租賃空間。即使租户決定續訂或租賃空間，續訂或新租賃的條款，包括任何租户改善、特許權和租賃佣金的成本，對我們可能不如當前的租賃條款有利。因此，我們可能會從受影響的物業中產生比預期更少的現金流，這可能會對我們的業務產生負面影響。我們可能需要轉移其他物業產生的現金流，以償還我們的償債款項，或支付與擁有受影響物業有關的其他費用。

房客無力支付房租可能會對我們的業務造成不利影響。

我們的收入主要來自支付租金和償還租賃項下的運營費用。如果我們的租户，特別是重要的租户，未能根據租約支付租金，我們的財務狀況、現金流和向股東分配的能力可能會受到不利影響。此外，美國國會無法制定財政年度的預算或發生美國政府部分或完全停擺的情況，可能會導致依賴聯邦資金的租户出現財務困難，這可能會對這些租户支付我們租金的能力產生不利影響。

主要承租人的破產或資不抵債也可能對財產產生的收入產生不利影響。如果我們的任何租户在修訂後的美國破產法下成為債務人，我們不能僅僅因為該租户的破產而驅逐該租户。破產法院可以授權承租人拒絕並終止與我們的租約。我們就無法收回的未來租金向該承租人提出的索償，將受到法定限額的限制，而該限額可能遠低於承租人根據租約實際欠我們的剩餘租金。租金支付的任何不足都可能對我們的現金流和我們向股東進行分配的能力產生不利影響。

我們可能要對租户使用危險材料造成的損害負責。

我們的許多租户從事的研究和開發活動涉及危險材料、化學品以及生物和放射性化合物的受控使用。如果因使用這些危險材料而造成污染或傷害，我們可能要對由此造成的損害負責。這一負債可能超過我們的資源和通過任何適用保險覆蓋範圍可獲得的任何追回，這可能對我們向股東進行分配的能力產生不利影響。

與我們的租户一起，我們必須遵守聯邦、州和當地關於危險材料和廢物的使用、製造、儲存、搬運和處置的法律和法規。不遵守這些法律法規或其變化，可能會對我們的業務或我們的租户的業務以及他們向我們支付租金的能力產生不利影響。

我們的財產可能有我們不知道的缺陷。

儘管我們在收購物業之前，以及在開發或重新開發物業時，我們會徹底審查物業的實際狀況，但我們的任何物業都可能具有我們未知的特徵或缺陷，這可能會對物業的價值或收入潛力產生不利影響。

16

我們的物業可能含有或發展有害黴菌或受到其他空氣質量問題的影響，這可能導致對健康造成不利影響的責任和補救問題的費用。

當建築物或建築材料中積累了過多的水分時，黴菌可能會滋生，特別是如果水分問題仍未被發現或在一段時間內沒有解決的話。有些黴菌可能會產生空氣中的毒素或刺激物。室內空氣質量問題還可能源於通風不足、室內或室外來源的化學污染以及其他生物污染物，如花粉、病毒和細菌。室內暴露在一定水平以上的空氣中的毒素或刺激物可能會導致各種不利的健康影響和症狀，包括過敏或其他反應。因此，如果我們的任何物業存在嚴重的黴菌或其他空氣污染物，我們可能需要採取代價高昂的補救計劃，以控制或移除受影響物業中的黴菌或其他空氣污染物，或增加室內通風。此外，重大黴菌或其他空氣污染物的存在可能會使我們承擔租户、租户員工和其他人的責任，如果出現財產損失或健康問題。

我們可能無法獲得額外的資本來推進我們的業務目標。

我們獲得、開發或重新開發物業的能力取決於我們獲得資本的能力。房地產行業歷來經歷了債務和股權資本市場的動盪時期和/或流動性極度匱乏的時期。如果我們長期不能有效地進入公共債務和/或股票市場，可能會導致我們更加依賴替代融資來源進行新的投資。無法以可接受的條件獲得債務和/或股權資本可能會推遲或阻止我們獲得、融資和完成理想的投資，否則可能會對我們的業務產生不利影響。此外，發行額外的股本或子公司的權益為未來的運營提供資金，可能會稀釋我們當時現有股東的所有權。即使流動性重返市場，債務和股權資本的成本也可能比前幾年更高。

我們可能無法迅速出售我們的房產來籌集資金。

與其他投資相比，房地產投資的流動性相對較差。因此，我們可能無法根據宏觀經濟或其他條件的變化，在我們希望的時候或以我們可以接受的價格出售我們的房產。此外，與估計的當前市場價值相比，我們的某些物業的税基較低。因此，出售這些資產將產生大量的應税收益，這可能會增加我們對REIT的分配要求，除非我們根據1986年《國税法》(以下簡稱《國税法》)第1031條(“第1031條交換”)以符合資格的遞延納税交易所或類似的免税或遞延納税交易或適用抵消性税項扣除的方式出售該等物業。根據第1031條，出售房產的淨收益必須由第三方託管代理持有，直到用於購買符合條件的房地產資產，才有資格享受遞延納税待遇。我們可能會在對這些收益進行再投資時遇到延誤，或者我們可能根本無法再投資這些收益，因為我們無法購買符合條件的房地產。在使用再投資收益購買額外房地產資產方面的任何延遲或限制可能會導致再投資收益向我們納税。此外，如果適用於此類遞延納税交易的現行法律後來被修訂或廢除，我們可能不再能夠在遞延納税的基礎上出售物業，這可能會對我們的運營業績和現金流產生不利影響。

此外，《國税法》限制我們出售持有時間少於兩年的房產。這些對我們出售財產能力的限制可能會對我們的現金流、償還債務的能力以及向股東分配資金的能力產生不利影響。

我們信用評級的不利變化可能會對我們的融資能力產生負面影響。

我們的信用評級可能會影響我們可以獲得的資本額，以及我們可能產生的任何債務的條款和定價。不能保證我們將能夠維持和/或提高我們目前的信用評級。如果我們目前的信用評級被下調或取消，我們很可能會產生更高的借貸成本，並在獲得額外融資方面遇到更大的困難，這反過來將對我們的財務狀況、經營業績、現金流和流動性產生重大不利影響。

我們可能無法對我們的債務進行再融資，和/或我們的債務可能無法承擔。

房地產行業可能需要更多資金來為債務期限再融資，而不是貸款人提供的資金。貸方可用資金的潛在短缺和更嚴格的信用承銷指導方針可能會限制我們在債務到期時對其進行再融資的能力，或者可能對我們的財務狀況、經營業績和現金流、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股的市場價格產生不利影響。

我們可能無法通過發行無擔保債券或根據我們的無擔保高級信用額度或商業票據計劃借入額外的金額。

不能保證我們將能夠繼續以優惠的條件進入無擔保債券市場。我們通過發行無擔保債券借入更多資金的能力可能會受到債券市場流動性不足時期的負面影響。
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我們的無擔保高級信用額度下的總借款要求遵守某些金融和非金融契約。我們無擔保高級信用額度下的借款是由幾家銀行提供資金的。我們在無擔保高級信用額度和商業票據計劃下借入額外金額的能力可能會受到以下因素的負面影響：我們物業的現金流減少，我們的無擔保高級信用額度和商業票據計劃下的違約或交叉違約，不遵守與我們的無擔保高級信用額度相關的一個或多個貸款契約，以及我們的無擔保高級信用額度下的一個或多個貸款人不履行或倒閉。此外，我們可能無法再融資或償還我們的無擔保高級信用額度或商業票據計劃中的未償還借款。

我們無法在無擔保的基礎上借入額外的金額，可能會推遲或阻止我們獲得、融資和完成理想的投資，這可能會對我們的業務產生不利影響；我們無法根據無擔保的高級信用額度或商業票據計劃進行再融資或償還金額，可能會對我們的現金流、向股東分配的能力、財務狀況和運營結果產生不利影響。

我們的無擔保高級信用額度限制了我們從事某些商業活動的能力。

我們的無擔保高級信貸額度包含慣常的負面契約和其他財務和經營契約，其中包括：

•限制我們承擔額外債務的能力；
•限制我們進行某些投資的能力；
•限制我們與另一家公司合併的能力；
•限制我們向股東進行分配的能力；
•要求我們保持財務覆蓋率；以及
•這就要求我們維持一個合格的未擔保資產池。

遵守這些限制可能會阻止我們從事某些有利可圖的活動和/或限制我們有效配置資本的能力。不遵守這些限制可能會導致我們在這些貸款和其他貸款上違約，這可能會對我們的運營、財務狀況和向股東進行分配的能力產生負面影響。

我們的償債義務可能會對我們的業務運營產生不利影響。

我們利用債務為我們的業務融資，包括收購、開發和重新開發物業。我們使用債務可能會產生不良後果，包括但不限於以下幾點：

•我們的運營現金流可能不足以滿足所需的本金和利息支付。
•我們可能被迫處置我們的一個或多個財產，可能是以不利的條件來償還我們的債務。
•如果我們的擔保債務違約，貸款人或抵押權人可能會取消我們擔保這些貸款的財產的抵押品贖回權。
•止贖我們的一處房產可能會產生應税收入，而沒有任何附帶的現金收益來支付税款。
•一筆有交叉違約條款的貸款的違約可能會導致我們自動違約另一筆貸款。
•我們可能無法對現有債務進行再融資或延長期限。
•任何再融資或延期的條款可能不像我們現有債務的條款那麼優惠。
•我們的無擔保優先信貸額度、擔保建築貸款或商業票據計劃的浮動利率可能會大幅增加，這可能會對我們的現金流和運營產生不利影響。
•我們的債務條款可能要求減少我們對股東的分配。

如果我們的支出超過了我們的收入，我們可能不得不借入額外的資金，我們可能無法向股東分配。

如果我們的物業產生的收入不足以支付我們的運營費用，包括我們的償債義務和資本支出，我們可能不得不借入額外的金額來滿足固定成本和現金流需求。這可能會對我們向股東進行分配的能力產生不利影響。可能對我們的物業收入和價值產生不利影響的因素包括但不限於：

•國家、地區和世界範圍內的經濟和政治狀況；
•來自其他物業的競爭；
•生命科學、農業科技和科技行業的變化；
•我們目標市場的房地產狀況；
•我們收取租金的能力；
•資金的可得性；
18

•金融和銀行業的變化；
•利率水平的變化；
•我們物業的空置率和我們重新租賃空間的能力；
•税收或其他監管法律的變化；
•遵守政府監管的成本；
•房地產投資缺乏流動性；
•經營成本增加；以及
•應對與氣候變化或自然災害有關的環境影響的成本增加。

此外，如果一個物業的租賃不是三重淨租賃，我們將面臨與該物業運營相關的費用增加的更大風險。某些重大支出，如抵押貸款付款、房地產税、保險費和維護費，通常是固定的，不會隨着相關財產收入的減少而減少。

如果我們不能有效地管理我們的債務，我們可能會變得高度槓桿化，我們的償債義務可能會增加到不可持續的水平。

我們的組織文件沒有限制我們可能產生的債務數額。因此，如果我們不謹慎地管理我們的資本結構，我們可能會變得高度槓桿化。這將導致我們的償債義務增加，這可能對我們的現金流和我們向股東進行分配的能力產生不利影響。更高的槓桿率還可能增加我們債務違約的風險，或者可能導致我們的信用評級下調。

如果不能達到市場對我們財務業績的預期，可能會對我們股票的市場價格和波動性產生不利影響。

我們的實際財務結果可能與我們提供的預期和/或指導大相徑庭。這可能是各種因素的結果，包括但不限於：

•經濟狀況；
•資本市場的狀況，包括資金的可獲得性和成本；
•我們可獲得的融資條件的變化；
•租户的經營業績或財務狀況出現負面發展，包括但不限於他們支付租金的能力；
•我們有能力在租約到期時以類似的速度重新租賃空間；
•我們有能力以類似於出售資產的利率，及時將出售所得資金進行再投資；
•我們有能力按時和/或在預算範圍內成功完成物業的開發或重新開發以供租賃；
•我們有能力採購第三方供應商或供應商，為我們的物業開發和重建提供必要的建築材料；
•租户產品和技術的監管批准和市場接受度；
•承租人或對承租人的責任或合同索賠；
•與未來收購有關的意想不到的困難和/或支出；
•影響我們物業的環境法；
•改變管理我們財務報告的規則或做法；以及
•其他法律和運營事宜，包括房地產投資信託基金資格和關鍵管理人員的招聘和留用。

如果不能達到市場預期，特別是在收益預期、每股運營資金、運營現金流和收入方面，可能會導致我們的普通股或其他已發行證券的市場價格下降和/或波動性增加。

我們股票的每股價格可能會有很大波動。

我們普通股的每股市場價格可能會因各種因素而大幅波動，其中許多因素是我們無法控制的，包括但不限於：

•債務和/或股權資本的可獲得性和成本；
•我們資產負債表的狀況；
•實際或預期的資本需求；
•金融和銀行業的狀況；
•本公司季度經營業績或股息的實際或預期變化；
•債務到期日和其他合同義務的數額和時間；
•我們的淨收入、運營資金或指導的變化；
•發佈關於我們、我們的租户、房地產行業或生命科學、雅培和科技行業的研究報告和文章(或虛假或誤導性信息)；
19

•與其他債務或股權證券(包括其他房地產公司發行的證券)相比，房地產投資信託基金的一般聲譽及其股權證券的吸引力；
•股票和債券市場的總體狀況，包括固定收益證券利率的變化，這可能導致潛在股東要求從未來的股息中獲得更高的年度收益；
•我們分析師評級的變化；
•公司信用評級或債務或其他證券的信用評級發生變化；
•同類公司的市場估值變化；
•市場對我們未來產生的任何額外債務或募集的股權的不良反應；
•關於我們的主要管理人員和/或董事會的增加、離職或其他公告；
•機構股東的行動；
•新聞界或投資界的投機行為；
•賣空本公司普通股或相關衍生證券；
•發佈或傳播意在製造負面市場勢頭的意見、描述或虛假信息，包括通過使用社交媒體；
•與生成性人工智能工具和大型語言模型相關的風險，以及這些工具和模型可能得出的關於我們的業務和前景的結論，這些結論與傳播負面觀點、特徵或虛假信息有關；
•恐怖活動對我們的證券交易市場造成不利影響，可能增加市場波動，並進一步侵蝕企業和消費者的信心和支出；
•政府監管行動和税法的變化；
•美國聯邦政府層面的財政政策或不作為，可能導致聯邦政府關門或對美國經濟產生負面影響；
•因市場普遍波動而引起的波動；
•銀行部門中斷或金融機構倒閉，我們或我們的租户可能與之有業務關係，也可能沒有；
•不利影響美國經濟和政治環境的全球市場因素；
•一般市場和經濟狀況；以及
•本年度報告表格10-k中所列任何其他風險因素的實現情況。

這些因素可能會導致我們普通股的市場價格下跌，無論我們的財務狀況、運營結果、業務或前景如何。

未來可能出售我們普通股的股票可能會對其市場價格產生不利影響。

我們無法預測未來出售我們普通股的股票或我們普通股的市場價格的影響。出售大量股本，或認為可能發生此類出售，可能會對我們普通股的現行市場價格產生不利影響。請參閲本年度報告表格10-k“項目7.管理層對財務狀況和業務成果的討論和分析”下的“其他來源”。

我們已預留了一些普通股，以根據我們修訂和重新修訂的1997年股票獎勵和激勵計劃(本文有時稱為我們的“股權激勵計劃”)向我們的董事、高級管理人員和員工發行。根據我們的股權激勵計劃，我們已經提交了一份關於發行普通股的登記聲明。此外，根據我們的股權激勵計劃發行的任何股票都將不時在公開市場上出售，不受非我們“關聯公司”的人的限制(根據1933年證券法修訂通過的第144條規則的定義)。附屬公司將能夠出售我們普通股的股票，但受規則144的限制。

我們對股東的分配隨時可能減少。

我們可能不會繼續目前水平的分配給我們的股東。我們的董事會將根據一系列因素決定未來的分配，包括但不限於：

•可供分配的經營活動提供的現金淨額；
•我們的財務狀況和資本要求；
•任何對資金進行再投資而不是分配此類資金的決定；
•我們的資本支出；
•《國税法》REIT條款下的年度分配要求；
•馬裏蘭州法律規定的限制；以及
•董事會認為相關的其他因素。

減少對股東的分配可能會對我們的股票價格產生負面影響。

20

普通股的分配可以以現金、股票或兩者的組合的形式進行。

作為房地產投資信託基金，我們必須將至少90%的應税收入分配給我們的股東。通常，我們通過我們的運營、資產處置(包括部分利息出售)或產生額外債務來產生現金用於分配。我們的董事會未來可以決定以現金、普通股的股票或現金和普通股的組合的形式支付普通股的股息。例如，我們可以在每個股東的選擇下宣佈以現金或股票支付股息，但對支付的現金總額有限制。任何此類股息的分配將以一種旨在全額計入滿足我們年度分配要求的方式進行，並有資格獲得股息支付的扣除。儘管美國國税局私下裁定，如果滿足某些要求，這樣的股息就符合條件，但不能保證國税局未來不會主張相反的立場。此外，普通股現金收益率的下降可能會對我們的股價產生負面影響。

我們在美國以外擁有某些所有權權益，這可能會使我們面臨與國內業務不同或更大的風險。

我們在美國以外有少量運營物業，主要是在加拿大。美國境外的收購、開發、再開發、所有權和運營活動涉及的風險與我們在國內物業和運營方面面臨的風險不同。這些風險包括但不限於：

•外幣匯率變動的不利影響；
•在匯回外國收入或匯回出售我國一項或多項外國投資所得收益方面的挑戰和/或徵税；
•外國政治、監管和經濟條件的變化，包括國家、地區和地方；
•管理國際業務的挑戰；
•聘用或留住關鍵管理人員方面的挑戰；
•遵守各種各樣的外國法律和法規的挑戰，包括與房地產、公司治理、運營、税收、就業、數據隱私和安全以及法律程序有關的法律和法規；
•貸款做法的差異；
•語言、文化和時區的差異；
•影響海外業務的美國適用法律法規的變化；
•管理對美國和海外業務產生不利影響的外交關係和貿易爭端方面的挑戰；
•美國聯邦政府部分或全部停擺，與其他國家的貿易分歧，或可能影響美國國內和與外國實體的商業交易的不確定性；
•税收和地方法規的變化，可能帶來不利的税收後果和處罰；以及
•外資所有權和轉讓限制。

此外，根據當地税收法律法規和現有的國際税收條約，我們的外國投資須在外國司法管轄區徵税。我們在海外市場投資的假設是，我們在那裏的未來收益將按當前的現行所得税税率徵税。不能保證外國政府將繼續遵守我們在外國投資中依賴的現有税收條約，也不能保證這些市場目前的所得税税率不會大幅上升，從而影響我們將外國投資和相關收益匯回國內的能力。此外，任何因匯率變動而確認的國際貨幣收益，可能不符合毛收入測試的要求，我們必須每年滿足這些測試，才有資格和保持我們作為REIT的地位。

在國際市場的投資也可能使我們面臨與建立有效的控制和程序以規範在外國地點的運營並監督美國法律和法規(包括《反海外腐敗法》和類似的外國法律和法規)的遵守情況相關的風險。《反海外腐敗法》和類似適用的反腐敗法禁止個人和實體直接或間接向政府官員提供、承諾、授權或提供報酬或任何有價值的東西，以獲取、保留或指導業務。不遵守這些法律可能會使我們受到民事和刑事處罰，這可能會對我們的運營結果或我們國際投資的價值產生實質性的不利影響。此外，如果我們不能有效地管理我們的國際業務，我們的整體財務狀況、運營結果和現金流以及我們普通股的市場價格可能會受到不利影響。

此外，我們今後可能會與受另一個國家或地區的法律管轄並受其爭議解決規則約束的外國實體簽訂協議。在某些情況下，這樣一個國家或區域可能沒有一個論壇為我們提供一個有效或高效的手段來解決根據這些協定可能產生的爭端。

21

我們對通過合夥企業、有限責任公司和合資企業擁有的財產承擔風險和責任。

我們的組織文件沒有限制我們可以投資於非全資合夥企業、有限責任公司或合資企業的資金數額。合夥、有限責任公司或合資企業投資涉及某些風險，包括但不限於以下風險：

•非全資合夥企業、有限責任公司、合營企業破產，對合夥企業、有限責任公司、合營企業的責任承擔；
•我們可以與第三方分享重大決策的某些審批權；
•我們的合夥人可能會申請破產保護，或者無法支付他們應承擔的出資份額；
•我們的合作伙伴可能有與我們的商業利益或目標不一致的經濟或其他商業利益或目標，這可能會影響我們租賃或轉租物業、經營物業或維持我們作為房地產投資信託基金的資格；
•我們的合作伙伴可能與破產或以其他方式倒閉的機構有銀行或金融關係，這可能會影響我們獲得資本的機會；
•我們的合資夥伴可能有權將他們的權益出售給我們，由於潛在的資本限制，我們在履行這一權利時可能面臨挑戰，或者，如果我們選擇不購買他們的權益，我們可能會被迫出售標的資產，否則我們不會決定這樣做；
•根據我們與合作伙伴簽訂的協議條款，我們以有利條件出售權益的能力可能受到限制或限制；以及
•我們可能不會繼續擁有或經營該等關係背後的權益或資產，或可能需要以高於市價的價格購買該等權益或資產以繼續擁有該等權益或資產。

上述風險可能會對我們產生負面影響，或要求我們：

•如果我們的合作伙伴未能為其所需出資份額提供資金，或由於銀行部門的中斷而無法獲得資本，則提供額外資本；
•遇到嚴重的意外延誤，可能會阻礙重新開發活動或新建築的開始或完成；
•產生可能妨礙實現最初預期的收益或回報的額外費用；
•與我們的合資夥伴發生糾紛，可能導致任何一方的所有權權益或物業以低於估計公平市場價值的價格出售；
•提起訴訟或通過訴訟或仲裁解決與合作伙伴的分歧；以及
•由於我們的合作伙伴對我們的合資企業投資所採取的行動而遭受損失或低於最佳回報。

我們通常尋求保持對我們的合夥企業、有限責任公司和合資企業投資的控制，以使我們能夠實現我們的業務目標。然而，我們可能無法做到這一點，上述一個或多個事件的發生可能會對我們的財務狀況、經營結果和現金流、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股的市場價格產生不利影響。

由於我們保險公司的財務狀況，我們可能會產生巨大的成本。

我們向保險公司投保我們的財產，我們認為在我們的保單生效時，保險公司的評級很好。我們持有保單的一家或多家保險公司的財務狀況可能會受到負面影響，這可能導致他們無法支付未來的保險索賠。他們無力支付未來的索賠可能會對我們的財務業績產生負面影響。此外，一家或多家保險公司的倒閉可能會增加續保我們的保單的成本，或者增加為其他物業和最近開發或重新開發的物業投保的成本。

我們的保險可能不足以覆蓋所有潛在的損失。

作為亞歷山大風險管理計劃的一部分，我們為我們的投資組合提供全險財產保險，以減輕極端天氣事件、自然災害(包括洪水、野火、地震和風災)和恐怖主義帶來的風險。我們的全風險財產保險目前為我們的運營投資組合提供每次發生20美元的億限制。然而，它可能不會完全覆蓋所有潛在的損失。我們不能保證我們未來會維持目前的保險覆蓋面水平。

我們的房地產投資組合中有很大一部分位於地震活躍地區，包括舊金山灣區、聖地亞哥和西雅圖，任何地區的破壞性地震都可能對多個物業造成重大影響。對於這些財產，我們已經獲得了地震保險，金額和免賠額都是我們認為在商業上合理的。對於加利福尼亞州的房產，保險範圍為每次發生33500美元的萬，並有年度總限額，可扣除房產重置價值的5%。對於西雅圖地區，保險範圍為每次發生20000美元的萬，並有年度總限額，但有2%的免賠額。然而，任何地區的大地震都可能導致重大損失，可能超出我們的保險範圍，並導致重大合計可扣除金額。這可能會對我們的業務、財務狀況、業績產生不利影響
22

運營和現金流。

此外，我們還為我們的物業提供環境和產權保險。我們通常在購買房產時獲得產權保險保單，每份保單承保的金額相當於每個房產的初始購買價格。因此，目前的財產價值可能會超過相關所有權保險單的承保金額。

我們定期評估保險市場，包括針對恐怖主義、地震和其他災難性事件的保險。然而，我們無法預測未來此類保險的可用性和可負擔性。如果我們的地震和其他保險單的保費變得高得令人望而卻步，或者如果我們決定自行承保我們的一些風險，我們可能會修改或停止為我們的部分或全部財產投保。

如果我們的任何物業出現不在保險範圍內的損失，超過我們的保單限額，或受保單免賠額的限制，我們可能會損失投資於受影響物業的資本，可能還會損失該物業未來的收入。此外，我們可以繼續對任何按揭債務承擔義務，或對與受影響物業有關的其他義務負責。我們所有的全資物業，包括由我們的合資夥伴管理的合資企業部分擁有的物業，都承擔全面責任、火災、擴大保險範圍和租金損失保險。

對於我們位於野火或洪水易發地區的物業，我們正在評估緩解策略以及潛在的運營和物理改進。例如，我們的一些酒店可能實施的復原力措施可能包括：

•耐火性措施。將灌木管理做法納入景觀設計；選擇較不易燃的植物物種並將其放置在距物業合理距離處；用耐火材料建造建築圍護結構；以及安裝能夠在發生火災時過濾空氣中煙霧顆粒的暖通空調系統。

•抗洪措施。將關鍵的建築機械設備放置在屋頂或顯著高於預計的潛在洪水高度；在發生洪水時在建築物入口處放置臨時防洪屏障；物業入口或一樓的高度高於預計的現在和未來的洪水高度；在從建築物排放的雨水/污水渠設施上安裝防迴流裝置；以及將建築物圍護結構防水至預計的洪水高度。

我們的租户還被要求保持全面的保險政策，包括通常為類似物業購買的商業一般責任保險。然而，我們和我們的租户一般不為某些類型的損失投保，這些損失要麼無法投保，要麼保險成本高得令人望而卻步。我們無法預測未來是否有針對任何損失風險的保險。保險公司可能會停止承保某些風險，或者，如果提供了這種保險，這種保險可能會變得過於昂貴。

我們的任何高管和/或高級官員失去服務都可能對我們產生不利影響。

我們依賴相對較少的行政和高級官員的服務和貢獻。其中任何一項服務的損失或貢獻都可能對我們的業務、財務狀況和前景產生不利影響。我們利用管理層成員隨着時間的推移與實驗室、AgTech和先進技術物業的所有者以及生命科學、AgTech和技術行業的主要租户和風險投資組合公司建立的廣泛的個人和業務關係。我們不能向股東保證，我們的高級管理人員將繼續受僱於我們。在加州和我們開展業務的某些其他地區，對擁有我們業務所需技能的個人的競爭非常激烈。此外，在我們總部和許多物業所在的加利福尼亞州，高州和地方税以及不斷上漲的房價導致了高生活成本，這可能會削弱我們未來在當地吸引和留住員工的能力。由於我們的投資和物業的長期性，我們無法預測，也可能無法有效控制此類成本。如果我們不能成功地吸引新的人員，留住和激勵現有的人員，我們的業務可能會受到影響，我們可能無法實施我們目前的舉措或有效地增長。

未能對財務報告保持有效的內部控制可能會對我們的業務、運營結果、財務狀況和股票價格產生實質性的不利影響。

根據2002年的《薩班斯-奧克斯利法案》，我們必須提供管理層關於財務報告的內部控制的報告，包括管理層對內部控制有效性的評估。我們業務的變化將需要對我們的內部控制系統和流程進行持續的變化。財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述，因為其固有的侷限性，包括人為錯誤的可能性、規避或凌駕於控制之上或欺詐。因此，即使是有效的內部控制也只能在編制和公平列報財務報表方面提供合理的保證。如果我們未能保持內部控制的充分性，包括未能實施所需的任何新的或改進的控制，或者如果我們在執行這些控制時遇到困難，我們的業務、運營結果和財務狀況可能會受到重大損害，我們可能無法履行我們的報告義務，並可能對我們普通股的市場價格產生重大不利影響。
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如果我們不符合REIT的資格，我們將按公司税率徵税，並且在計算我們的應税收入時將無法扣除某些扣減。

我們已選擇根據《國內税法》作為房地產投資信託基金徵税。如果在任何課税年度，我們沒有資格成為房地產投資信託基金：

•我們的應税收入將按正常的公司税率繳納聯邦和州所得税；
•在計算應納税所得額時，我們不會被允許扣除對股東的分配；
•在我們喪失資格後的四個課税年度內，我們將被取消作為房地產投資信託基金的資格，除非我們有權根據《國內税法》獲得減免；以及
•《國税法》將不再要求我們向股東進行分配。

由於任何額外的納税義務，我們可能需要借入資金或清算某些投資，以支付適用的税款。因此，可用於投資或分配給我們股東的資金將在涉及的每一年減少。

作為房地產投資信託基金的資格涉及將高度技術性和複雜的《國税法》條款應用於我們的運營和財務業績，以及確定不完全在我們控制範圍內的各種事實事項和情況。這些規定只有有限的司法或行政解釋。雖然我們相信我們目前的組織和運作方法符合《國税法》頒佈的規則和條例，使我們有資格成為房地產投資信託基金，但我們不能向股東保證我們有資格或將繼續保持這樣的資格。要符合REIT的資格，我們必須滿足一些要求，包括我們的股票所有權以及我們的資產和毛收入的構成。我們還必須向股東分配至少90%的年度REIT應税收入，不包括淨資本利得。

我們目前擁有，並可能在未來獲得一個或多個實體的直接或間接權益，這些實體已選擇或可能選擇作為REITs根據國税法徵税，該等實體須遵守本文所述的各種REIT資格要求和限制。如果上述任何實體未能符合REIT的資格，則(I)該實體將須繳納聯邦和州所得税，(Ii)就適用於REITs的資產測試而言，此類實體的股份將不再是符合資格的資產，以及(Iii)我們可能未能通過某些適用於REITs的資產測試，在這種情況下，除非我們有資格獲得某些減免條款，否則我們將無法獲得REIT的資格。

此外，我們目前擁有某些應税房地產投資信託基金子公司的權益，並可能在未來繼續收購該等權益。應税REIT子公司是指與母公司REIT(直接或間接擁有REIT子公司的股票)共同選擇被視為應税REIT子公司的公司(或在聯邦所得税方面視為公司的實體)，而不是REIT。與普通C公司一樣，該附屬公司須繳交聯邦及州所得税，並須就應税房地產投資信託基金附屬公司與其母公司之間非按公平原則進行的某些交易，徵收100%的消費税。我們打算與我們擁有的任何應税房地產投資信託基金子公司安排我們的交易，以確保它們是以公平條款進行的，以避免產生上文提到的100%消費税。然而，不能保證我們將能夠成功地安排未來的交易，以避免受到100%消費税的影響，這可能會對我們的現金流、向股東分配的能力和運營結果產生不利影響。

我們不時地在符合1031條款交易所資格的交易中處置財產。如果打算符合1031條款交換條件的交易後來被美國國税局確定為應納税，或者如果我們無法確定並完成購買合適的替代財產來實施1031條款交換，或者如果1031條款交換相關的法律被修訂或廢除，我們可能無法在遞延納税的基礎上處置財產。在這種情況下，我們的收益和利潤以及我們的應税收入將增加，這可能會增加股息收入，減少向股東返還資本。因此，我們可能被要求向股東支付額外的股息，或者如果我們不支付額外的股息，我們的企業所得税負擔可能會增加，我們可能會受到利息和罰款的影響。

我們可能無法參與某些被美國國税局描述為“禁止交易”的交易。對從事被禁止交易的REITs徵收的税收是對該交易的淨收益徵收100%的税。該交易是否被定性為被禁止的交易是事實。一般來説，被禁止的交易是指在正常業務過程中主要為出售給客户而持有的財產的銷售或其他處置，但喪失抵押品贖回權除外。然而，如果一項出售符合某些安全港要求，將不被視為被禁止的交易。儘管我們不打算參與被禁止的交易，但不能保證美國國税局會同意我們對我們房產的描述，或者我們是否會滿足避風港的要求。

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聯邦所得税規則不斷受到美國國會和美國國税局的審查。税法的變化可能會對我們的投資者或租户產生不利影響，我們無法預測這些變化未來會如何影響我們。新的立法、美國財政部的法規、行政解釋或法院裁決可能會對我們成為REIT的資格、此類資格的聯邦所得税後果或對我們的股票投資產生重大負面影響。此外，與投資於其他類型商業實體的税收處理有關的法律可能會改變，使投資於此類其他實體的投資相對於投資房地產投資信託基金更具吸引力。

我們依賴第三方來管理我們酒店的某些便利設施。

我們聘請第三方經理來管理我們酒店的某些便利設施，如餐廳、會議中心、健身設施和停車場。如果這些當事人不能為我們的物業提供優質的服務和便利設施，我們的物業收入可能會受到不利影響。雖然我們監控這些第三方的表現，但如果我們認為他們的表現不充分，我們的追索權可能有限。此外，這些第三方管理人可能經營，在某些情況下可能擁有或投資於與我們的物業競爭的物業或企業，這可能會導致利益衝突。因此，這些第三方經理可能已經做出了，也可能在未來做出了不符合我們最佳利益的決定。

我們依賴有限數量的供應商在我們的物業提供公用事業和某些其他服務，這些服務的中斷可能會對我們的業務運營、財務狀況和現金流產生重大不利影響。

我們依賴有限數量的供應商在我們的某些物業提供關鍵服務，包括但不限於公用事業、安全和建築服務。如果主要供應商因自然災害(如火災、洪水、地震等)、電力中斷、破產、戰爭、恐怖主義行為、公共衞生突發事件、網絡攻擊、流行病或其他意想不到的災難性事件而未能在我們的物業提供足夠的關鍵服務，我們的業務和物業運營可能會受到不利影響。如果供應商遇到財務困難，如破產或其他我們無法控制的事件，導致其無法充分提供公用事業、安全、建築或其他重要服務，我們可能會經歷嚴重的服務中斷和物業業務運營中斷，產生補救成本，併成為索賠和損害我們聲譽的對象。他説：

此外，主要供應商在我們酒店提供必要服務方面遇到的困難可能會導致此類服務的市場費率大幅上漲。我們的三重淨額租賃允許我們以額外租金的形式將幾乎所有的運營費用和某些資本支出轉嫁給我們的租户。然而，我們不能確定我們未來是否能夠繼續談判租户租約中的轉嫁條款，這可能會導致我們收回運營費用的減少。如果我們的運營費用增加，而收入卻沒有相應的增加，我們的盈利能力可能會下降。此外，我們不能確定增加的成本不會導致我們現有或潛在的租户到其他地方尋找空間，這可能會嚴重阻礙我們提高租金或維持現有入住率水平的能力。此外，這可能會顯著增加我們一些租户的租住成本，並可能對他們的財務狀況、支付租金的能力和續簽租賃協議的能力產生不利影響。

太平洋燃氣電力公司(“PG&E”)是一家主要的公用事業公司，為加州北部(包括舊金山灣區)的住宅和商業客户提供電力和燃氣服務。我們位於舊金山灣區市場的大多數物業都依賴PG&E來提供這些基本服務。PG&E於2019年1月根據美國破產法第11章啟動自願重組程序，以應對2017和2018年北加州發生的一系列災難性野火可能產生的責任。雖然PG&E於2020年7月擺脱破產，但無法保證PG&E或我們在運營的其他城市所依賴的其他主要公用事業提供商能夠在類似或未來的事件中維持安全運營並繼續提供一致的公用事業服務。在過去火災季節的大風和高火災危險時期，PG&E先發制人地切斷了加州中部和北部地區的電力供應。關閉的目的是幫助防止在大風和乾燥條件下引發的火災。PG&E警告稱，在這家公用事業公司解決維護問題時，它可能不得不採取關閉措施。未來的停電可能會影響我們酒店獲得穩定電力供應的可靠性，進而對我們租户的業務產生不利影響。此外，無法保證PG&E監管機構規定的安全措施是否及時和足夠防止未來的災難性野火。同樣，我們依賴於為我們在其他地區的物業提供公用事業服務的有限數量的供應商。不能保證類似的破產或困境事件不會導致我們在受影響地區的任何物業的服務意外中斷。

上述任何風險的實現都可能對我們滿足財務預期、財務狀況、經營結果和現金流的能力、我們向股東進行分配的能力、我們普通股的市場價格以及我們履行償債義務的能力產生重大和不利的影響。

25

我們可以在沒有股東批准的情況下改變我們的業務政策。

我們的董事會根據管理層的意見決定我們的所有重要業務政策，包括與以下方面相關的政策：

•房地產投資信託基金資格；
•發生債務和債務管理活動；
•選擇性的收購、處置、開發和再開發活動；
•股東分派；以及
•其他適當的政策。

我們的董事會可以隨時修改或修改這些政策，而不需要我們的股東投票。這些政策的變化可能會對我們的業務和我們向股東進行分配的能力產生不利影響。

對我們股本的所有權有限制，在這種限制下，股東可能會失去對其股票的實益所有權，這可能會推遲或阻止我們的股東原本可能希望進行的交易。

根據《國税法》，一家公司要符合房地產投資信託基金的資格，其已發行股票價值的50%不得超過50%由五個或五個以下的個人或實體(如國税法所述)在一個納税年度的最後半年直接或建設性地擁有。此外，我們公司的流通股必須在12個月的納税年度或較短納税年度的相應部分內至少有335天由100人或以上的人實益擁有。

為了維持我們作為房地產投資信託基金的資格，除其他事項外，我們的章程規定了所有權限制，除某些例外情況外，禁止任何人直接或推定擁有佔我們章程中定義的已發行股票總價值9.8%以上的股票。我們的董事會可以全權決定放棄對任何人的所有權限制。然而，如果在豁免生效後，根據《國税法》第856(H)條的規定，我們將被“少數人持有”，我們的董事會可能不會批准該豁免。作為放棄所有權限制的條件，我們的董事會可能需要美國國税局的裁決或法律顧問的意見才能確定我們作為REIT的地位。儘管收到任何該等裁決或意見，本公司董事會仍可就給予豁免施加其認為適當的條件或限制。

我們的章程還禁止轉讓我們的股票，如果這樣的轉讓會導致我們根據《國税法》第856(H)條被“少數人持有”，或者導致我們的股票由不到100人擁有。

推定所有權規則是複雜的，可能導致一組相關個人或實體直接或推定擁有的普通股股份由一個個人或實體推定擁有。向因轉讓而違反這些限制的人轉讓股份將無效，或者這些股份將被交換為超額股票，並轉讓給我們指定的一個或多個合格慈善組織的信託。在這種情況下，預期受讓人將只有權分享信託出售這些股份所得的收益，並且實際上將喪失其對這些股份的實益所有權，但以受讓人最初購買這些股份的價格為限。這些所有權限制可能會延遲、推遲或阻止可能涉及普通股持有者溢價或此類持有者可能希望的交易或控制權變更。

除了所有權限制，我們的章程和章程中的某些條款可能會推遲或阻止可能被認為對我們的股東有利的交易。

根據馬裏蘭州法律的授權，我們的章程允許我們的董事會促使我們發行普通股或優先股的額外授權但未發行的股票，並對普通股或優先股的未發行股票進行分類或重新分類，而無需任何股東的批准。我們的董事會可以建立一系列優先股，這些優先股可能延遲、推遲或阻止可能涉及我們普通股溢價或由於其他原因可能是我們普通股股東所希望的交易的交易，或者一系列優先股，其股息優先可能對我們支付普通股股息的能力產生不利影響。

我們的章程只允許在董事選舉中以三分之二多數票罷免董事，我們的章程要求提前通知股東提名董事或在年度股東大會上提交業務供股東審議的意向。我們的章程和章程還包含其他條款，可能會延遲、推遲或阻止涉及普通股溢價的交易或控制權變更，或者由於其他原因，可能是我們的股東所希望的交易或控制權變更。

26

市場和行業因素

我們在目標市場面臨着激烈的競爭。

我們目標市場對業務的激烈競爭可能會對我們的運營產生不利影響。我們通過以下方式競爭投資機會：

•其他房地產投資信託基金；
•保險公司;
•養老金和投資基金；
•私募股權實體；
•夥伴關係;
•開發商；
•投資公司；
•業主/佔用人；及
•包括主權財富基金在內的外國投資者。

其中許多實體擁有比我們多得多的財政資源，可能能夠支付比我們所能承受的更多的費用，或者接受比我們願意接受的更多的風險。這些實體可能對承租人的信譽或其投資的地理集中度方面的風險不那麼敏感。這些實體還可能與供應商和承包商建立更有利的關係和定價，並可能比我們更快、以更低的成本完成建設項目。我們還可能面臨與這些實體的競爭，以便從供應商和承包商那裏獲得相同或類似的原材料和勞動力資源，以及獲得我們使用的特定供應商和承包商。競爭亦可能減少我們可供選擇的合適投資機會，或增加有意出售物業的業主的議價能力。如果需求沒有相應的增長，競爭加劇可能會導致可用空間與我們相當的供過於求，並導致租金壓力和給予租户更大的激勵措施。為了保持我們留住現有租户和吸引新租户的能力，我們可能會被迫降低租户目前願意支付的租金或提供更大的租户優惠。如果我們遇到競爭加劇或供過於求，我們不能確定我們是否能夠成功競爭，保持我們的入住率和出租率，並繼續擴大我們的業務。因此，我們的財務狀況、經營業績和現金流、我們支付股息的能力以及我們的股票價格可能會受到不利影響。

我們市場的經濟狀況不佳可能會對我們的業務造成不利影響。

我們的物業主要位於以下市場：

•大波士頓
•舊金山灣區
•紐約市
•聖地亞哥
•西雅圖
•馬裏蘭州
•研究三角

由於我們的地理位置集中，我們依賴於這些市場的當地經濟和房地產條件。因此，我們面臨着越來越多的經濟、税收和其他競爭因素的影響(無論是積極的還是消極的)，這些因素特定於有限地理區域的市場。如果在這些市場中的任何一個市場建造太多競爭對手的物業，我們的運營也可能受到影響。這些市場中的任何一個市場的經濟低迷都可能對我們的運營和我們向股東進行分配的能力產生不利影響。我們不能向我們的股東保證，這些市場將繼續增長或繼續有利於生命科學、農業技術和技術行業。

27

改善我們的物業比改善傳統辦公空間的成本要高得多。

我們的許多物業通常包含基礎設施改進，這些改進的成本遠遠高於對其他類型物業的改進。雖然從歷史上看，我們能夠通過更高的租金收回在改善基礎設施方面的額外投資，但未來我們有可能無法繼續這樣做。典型的基礎設施改進包括：

•鋼筋混凝土樓板；
•提升屋面承載能力；
•增加地板到天花板的高度；
•重型暖通空調系統；
•加強環境控制技術；
•大幅升級電力、天然氣和管道基礎設施；以及
•實驗室的長凳和通風櫃。

由於我們的許多基礎設施改善是專門的，而且比其他物業類型的改善成本更高，因此，由於價格波動或建築材料或勞動力供應短缺而導致的任何意外延誤或成本增加，我們可能會受到更大的影響。因此，我們可能無法按計劃或在預算金額內完成我們的改善工程，這可能會對我們將可用空間出租給潛在租户的能力造成不利影響，或降低我們預計的項目回報。

我們的租户和風險投資主要集中在生命科學、農業科技和科技行業，這些行業的變化可能會對我們的租賃收入、非房地產投資的價值和我們的經營業績產生不利影響。

總體而言，我們的業務戰略是主要投資於生命科學、農業技術和科技行業租户使用的物業。通過我們的風險投資組合，我們還持有與我們的租户基礎相似的公司的投資，這些公司集中在生命科學、農業技術和科技行業。如果生命科學、農業科技或科技行業受到經濟、金融或銀行危機的影響，或者如果這些行業從美國轉移到其他國家，我們的業務可能會受到不利影響。由於我們專注於行業，與我們擁有更多元化的租户和投資相比，這些行業內的事件可能會對我們的運營結果和向股東進行分配的能力產生更顯著的影響。此外，我們的一些物業可能更適合特定的生命科學、AgTech或科技行業租户，在我們能夠將空間重新出租給不在這些行業經營的租户之前，可能需要進行重大修改。一般來説，如果沒有大量的裝修費用，我們的物業可能不適合出租給傳統的寫字樓租户。

我們談判未來租賃的合同租金升級和實現租金上調的能力將取決於租賃談判和提出上調時的市場狀況以及對實驗室、AgTech和先進技術空間的需求。

生命科學、農業技術和技術行業的企業進行合併、收購或其他整合是很常見的。未來生命科學、AgTech和技術實體的合併、收購或整合可能會降低我們租户和潛在租户的RSF要求，這可能會對實驗室、AgTech和先進技術空間的需求、我們未來的租賃收入和我們的運營業績產生不利影響。

我們的租户或這些行業內的風險投資也可能受到涉及與他們有業務關係的金融機構的危機的不利影響。2023年3月10日，當時美國第16大銀行、總部位於加利福尼亞州的硅谷銀行(SVB)被加州金融保護和創新部關閉，後者任命FDIC為破產管理人。SVB是一家為生命科學、技術和醫療保健等行業提供商業和私人銀行產品和服務的供應商。SVB現在是第一公民銀行的一個部門。此外，2023年3月12日，紐約州金融服務部宣佈關閉總部位於紐約的Signature Bank，並指定FDIC為接管人；2023年5月1日，監管機構接管了第一共和銀行，並將其大部分資產和存款出售給摩根大通。

雖然我們沒有銀行賬户，沒有向SVB或任何其他最近倒閉的金融機構領導的風險基金提供貸款，也沒有對其進行投資，但我們的一些租户和風險投資可能與這些實體有銀行或其他業務關係。儘管受到美國聯邦儲備委員會、聯邦存款保險公司和財政部的保護，但如果我們的租户或風險投資無法從這些機構或任何其他未來可能倒閉的金融機構獲得現金或其他資本，他們的流動性、履行運營費用義務的能力和財務業績可能會受到不利影響。因此，這些租户可能無法支付我們的租金，或者我們的風險投資可能會貶值，這可能會對我們的財務業績產生負面影響。

我們目前或未來的一些租户可能還包括處於其生命週期的初創或成長階段的科技公司。市場對這些公司信心的波動或經濟、金融或銀行狀況的不利變化，如金融機構的倒閉，包括上述事件，可能會對這些公司的運營產生不成比例的影響。租户的財務狀況惡化可能導致我們無法向他們收取租金，從而可能對我們的經營業績產生負面影響。
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我們的運營結果取決於我們租户的研發努力以及他們為這些努力獲得資金的能力。

我們的租户基礎包括製藥、生物技術、醫療器械、生命科學、技術、農業技術和相關行業的實體；學術機構；政府機構；以及私人基金會。我們的租户根據幾個因素來確定他們的研發預算，包括開發新產品的需要、政府和其他資金的可用性、競爭以及資源的普遍可用性。我們通過我們的風險投資組合投資於一些公司，這些公司與我們的租户基礎類似，集中在生命科學、農業技術和科技行業。

由於現有資源、研究優先事項、一般經濟條件、機構和政府預算限制以及實體的合併和合並的變化，研究和開發預算會出現波動。我們的租户、我們的風險投資組合公司或生命科學、農業技術和技術行業的研發支出大幅減少，可能會對我們的業務產生不利影響。

我們的租户還包括研究機構，它們的資金在很大程度上依賴於政府機構的撥款，如NIH、國家科學基金會和類似的機構或組織。美國政府對研發的資助受到政治進程的影響，而政治進程往往是不可預測的。其他項目，如國土安全或國防，可能會被政府視為更優先考慮的項目。此外，減少或消除預算赤字的建議有時包括減少對NIH和其他為研發活動提供資金的美國政府機構的撥款。此外，美國國會無法制定財政年度的預算或發生美國聯邦政府部分或全部關閉可能導致FDA或NIH等機構暫時關閉，這可能會對依賴政府批准和撥款的租户的業務運營產生不利影響。任何偏離研發資金或延遲批准政府預算提案的做法都可能對我們的租户的運營產生不利影響，進而可能影響他們對生命科學/實驗室空間的需求以及向我們支付租賃費用的能力，從而對我們的運營業績產生不利影響。

我們的生命科學行業租户和風險投資組合公司面臨許多行業獨有的風險，包括(I)技術、專利到期、知識產權和保護的變化，(Ii)高水平的監管，(Iii)其產品的安全性和有效性方面的故障，以及(Iv)產品研發的重大資金需求。這些風險可能會對我們的租户支付租金或履行他們對我們的其他租賃義務的能力造成不利影響，或者可能影響我們的風險投資組合公司的價值，從而可能對我們的業務、經營業績、財務狀況和股票價格產生重大不利影響。

技術變化、專利到期、知識產權和保護
•我們的租户和風險投資組合公司在這個行業開發和銷售產品和服務，其特點是快速和重大的技術變化，頻繁推出和增強新產品和服務，不斷髮展的行業標準，以及新的醫療改革立法實施的不確定性，這可能會導致他們失去競爭地位，並對他們的運營產生不利影響。
•我們的許多租户和風險投資組合公司及其許可人需要專利、版權或商業祕密保護和/或使用第三方知識產權來開發、製造、營銷和銷售其產品和技術的權利。承租人或風險投資組合公司可能無法將其產品或技術商業化，如果涵蓋這些產品或技術的專利沒有頒發，或被第三方成功挑戰、縮小、無效或規避。此外，第三方可能擁有知識產權，這限制了承租人或風險投資組合公司在沒有獲得使用第三方知識產權的許可證或其他權利的情況下將其產品或技術推向市場的能力，這可能需要承租人支付預付費用或使用費。如果不能從第三方獲得這些權利，承租人或風險投資組合公司開發和商業化其產品或技術可能具有挑戰性或不可能，這可能對其競爭地位和業務產生不利影響。
•我們的許多租户和風險投資組合公司依靠專利為其產品提供獨家營銷權。隨着他們的產品專利到期，競爭對手可能能夠合法地生產和銷售與我們的租户或風險投資組合公司的產品類似的產品，這可能會對他們的銷售和運營業績產生重大不利影響。

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高水平的監管
•我們的一些生命科學行業租户和風險投資組合公司開發和製造在製造、營銷、銷售和使用之前需要監管部門批准的產品，包括FDA的批准。生產和銷售藥物的監管審批過程成本高昂，通常需要多年時間，需要通過臨牀試驗和大量資源的使用進行驗證，而且往往不可預測。租户或風險投資組合公司可能無法獲得這些批准，或者在獲得這些批准方面可能會經歷重大延誤。即使租户或風險投資組合公司獲得監管批准，上市產品也將受到持續的監管審查，並可能失去批准。
•我們的一些生命科學行業租户和風險投資組合公司能否成功地將任何未來的產品商業化，在一定程度上將取決於政府當局、私人健康保險公司和其他第三方付款人設定的保險和報銷水平。此外，未來的報銷可能會減少。

其產品的安全性和有效性不合格
•我們的一些生命科學行業租户和風險投資組合公司可能會發現，他們潛在的產品在人體上測試時並不有效，甚至是有害的。
•我們的一些生命科學行業租户和風險投資組合公司依賴於某些產品的商業成功。即使生命科學行業租户或風險投資組合公司開發的產品在人體臨牀試驗中被證明是安全有效的，並獲得必要的監管批准，隨後發現這些產品的安全問題也可能導致產品責任事件、額外的監管審查和額外標籤的要求、失去批准、從市場上撤回產品，以及施加罰款或刑事處罰。
•由生命科學行業租户或風險投資組合公司開發、製造、營銷或銷售的產品可能不被醫生和患者很好地接受，或者可能不如競爭對手的產品有效或被接受。
•我們的生命科學行業租户或風險投資組合公司的競爭對手的臨牀試驗產生的安全信號的負面結果可能會促使監管機構採取可能對我們的租户或風險投資組合公司的臨牀試驗或產品產生不利影響的行動。

產品研究和開發的重大資金需求
•我們的一些生命科學行業租户和風險投資組合公司需要大量資金來開發和商業化其產品和技術，這些產品和技術必須從風險投資公司、私人投資者、公開市場、生命科學行業的其他公司以及聯邦、州和地方政府那裏獲得。這樣的資金可能會變得無法獲得或難以獲得。每家租户或風險投資組合公司籌集資金的能力將取決於其財務和運營狀況、產品和技術的生存能力、金融、銀行和經濟環境的整體狀況，以及政府預算政策。
•即使有足夠的資金，我們的一些生命科學行業租户或風險投資組合公司也可能無法發現或識別潛在的人類藥物靶標，或用於人類的潛在藥物，或者無法創造出在發現或識別潛在藥物靶標或藥物方面具有商業用途的工具或技術。
•我們的一些生命科學行業租户或風險投資組合公司可能無法成功地以經濟的方式生產他們的產品，即使這些產品通過人體臨牀試驗證明是安全和有效的。
•營銷產品也面臨商業化風險，我們的一些生命科學行業租户和風險投資組合公司可能永遠不會實現產品利用率或收入的預期水平。
•有關我們生命科學行業租户或風險投資組合公司的產品、臨牀試驗或其他業務發展的負面消息可能會導致他們的股價或信用狀況惡化。

我們不能向我們的股東保證，由於生命科學行業固有的風險，我們的生命科學行業租户或風險投資組合公司將能夠開發、製造、營銷或銷售其產品和技術。任何生命科學行業租户或風險投資組合公司無法避免或充分緩解上述風險，可能難以支付租金或履行對我們的其他租賃義務，或可能難以維持我們投資的價值。此類風險還可能降低我們生命科學行業租户和風險投資組合公司的信用質量，或導致我們在這些租户租賃的空間上花費比我們最初預期更多的資金和資源。由於與我們的生命科學行業租户相關的不利發展，我們的資源負擔增加，可能導致我們在這些租户租賃的空間上實現低於預期的收益。與我們更重要的生命科學行業租户和風險投資組合公司相關的負面消息也可能對我們的股價產生不利影響。

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我們的AgTech行業租户和風險投資組合公司面臨着許多行業獨有的風險，包括(I)不確定的監管環境，(Ii)業務的季節性，(Iii)運輸產品和原材料的運輸機制不可用，(Iv)成本變化或運營中使用的供應或能源的限制，(V)罷工或勞動力放緩或勞動合同談判，以及(Vi)農業方面的快速技術變化。這些風險可能會對我們的租户支付租金或履行他們對我們的其他租賃義務的能力造成不利影響，或者可能影響我們的風險投資組合公司的價值，從而可能對我們的業務、經營業績、財務狀況和股票價格產生重大不利影響。

不確定的監管環境
•管理互聯網、電子商務、電子設備和其他由雅培行業開發的服務和產品的法律法規不斷演變。現有和未來的法律法規以及某些機構因美國聯邦政府部分或完全關閉而導致的業務停頓，可能會阻礙我們的農業技術行業租户和風險投資組合公司的增長。這些法律和法規可能涵蓋税收、隱私、數據保護、定價、內容、版權、分銷、移動通信、商業許可和消費者保護等領域。

商業上的季節性
•我們的農業技術產業租户和風險投資組合公司的業務可能會因季節性天氣條件和其他他們無法控制的因素而不時波動，影響我們的農業技術產業租户和風險投資組合公司提供的產品和服務。

無法使用運輸產品和原材料的運輸機制
•我們的一些農業技術產業租户和風險投資組合公司的業務依賴於運輸服務來交付他們的產品或向他們的客户交付原材料。如果運輸服務提供商無法提供或未能及時交付我們的雅培行業租户或風險投資組合公司的產品，他們可能無法及時製造和交付其服務和產品。

成本變化或對作業中使用的供應或能源的限制
•同樣，如果燃料或其他能源價格上漲，可能會增加運輸成本，這可能會影響我們農業技術行業租户和風險投資組合公司的業務。

罷工、勞工減速或勞動合同談判
•我們的AgTech行業租户和風險投資組合公司可能面臨員工或第三方承包商的勞工罷工、工作放緩、勞動合同談判或其他工作行動。如果發生罷工、工作放緩或其他類似的勞工騷亂，我們的AgTech行業租户或風險投資組合公司可能沒有能力為其業務配備足夠的員工，這可能會對其運營和收入產生不利影響。

農業中的快速技術變革
•農業技術產業的特點是定期推出新產品和服務，以及出現新的行業標準和實踐。如果不能及時對這些市場狀況做出反應，可能會對我們的農業技術產業租户和風險投資組合公司的運營造成實質性損害。
•農業方面的技術進步可能會減少對作物營養、能源和其他作物投入產品和服務的需求，我們的農業技術產業租户和風險投資組合公司提供這些產品和服務。抗病蟲害的轉基因作物可能會影響我們租户或風險投資組合公司的某些產品的需求。隨着技術允許更有效地使用設備，對燃料的需求可能會下降。

我們不能向股東保證，由於農業技術行業固有的風險，我們的農業技術行業租户和風險投資組合公司將能夠開發、生產、營銷或銷售他們的產品和服務。任何AgTech行業租户或風險投資組合公司無法避免或充分緩解上述風險，可能難以向我們支付租金或履行其對我們的其他租賃義務。此類風險還可能降低我們的農業技術產業租户或風險投資組合公司的信用質量，或導致我們在這些租户租賃的空間上花費比我們最初預期更多的資金和資源。由於與我們的農業技術行業租户相關的不利發展，我們的資源負擔增加，可能導致我們在這些租户租賃的空間上實現低於預期的收益。與我們更重要的AgTech行業租户和風險投資組合公司有關的不利消息也可能對我們的股價產生不利影響。
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我們的科技行業租户和風險投資組合公司面臨許多行業特有的風險，包括(I)不確定的監管環境，(Ii)快速的技術變化，(Iii)依賴互聯網基礎設施的維護和安全，(Iv)產品研發和銷售增長的重大資金需求，以及(V)知識產權保護不足。這些風險可能會對我們的租户向我們支付租金或履行其他租賃義務的能力產生不利影響，或者可能會影響我們的風險投資組合公司的價值，從而可能對我們的業務、經營業績、財務狀況和股票價格產生重大不利影響。

不確定的監管環境
•互聯網、電子商務、電子設備等服務的法律法規不斷完善。現有和未來的法律法規，以及某些機構因美國聯邦政府部分或全部關閉而導致的業務停頓，可能會阻礙我們的技術行業租户和風險投資組合公司的增長。除其他領域外，這些法律和法規可能涵蓋税收、工人分類、隱私、數據保護、定價、內容、版權、分銷、移動通信、商業許可和消費者保護。

快速的技術變革
•技術行業的特點是客户要求和偏好的快速變化，新產品和服務的頻繁推出，以及新的行業標準和實踐的出現。如果不能及時對這些市場狀況做出反應，可能會對我們的科技行業租户和風險投資組合公司的運營造成重大損害。

依賴互聯網基礎設施的維護和安全
•我們的一些科技行業租户和風險投資組合公司依賴其產品和服務的用户持續和暢通無阻地接入互聯網，以及接入移動網絡。互聯網服務提供商和移動網絡運營商可能能夠阻止、降級或向這些租户、風險投資組合公司或其產品和服務的用户收取額外費用。
•互聯網已經經歷過並且可能繼續經歷中斷和其他延遲。這些中斷和延遲，以及網絡攻擊和計算機惡意軟件、病毒、蠕蟲和類似程序造成的問題，可能會對我們的技術行業租户和風險投資組合公司開展業務的能力產生重大影響。
•依賴有限數量的雲提供商供應商可能會在網絡中斷或中斷期間對運營造成不利影響或停止。
•安全漏洞或網絡攻擊可能會延遲或中斷我們的技術行業租户和風險投資組合公司提供的服務，並可能損害他們的聲譽或使他們承擔重大責任。

產品研發和銷售增長所需的大量資金
•我們的一些技術行業租户和風險投資組合公司需要大量資金來開發和商業化他們的產品和技術，這些資金必須從風險投資公司、私人投資者、公開市場、技術行業公司以及聯邦、州和地方政府那裏獲得。這樣的資金可能會變得無法獲得或難以獲得。每家租户或風險投資組合公司籌集資金的能力將取決於其財務和運營狀況、產品的生存能力以及金融、銀行、政府預算政策和經濟環境的整體狀況。
•即使有足夠的資金，我們的一些科技行業租户和風險投資組合公司也可能無法發現或識別潛在客户，或者無法創造出具有商業用途的工具或技術。
•我們的一些科技行業租户和風險投資組合公司可能無法在經濟上成功地生產他們的產品。
•市場產品也面臨商業化風險，我們的一些技術行業租户和風險投資組合公司可能永遠不會實現產品使用率或收入的預期水平。
•關於我們的技術行業租户或風險投資組合公司的產品或其他業務發展的不利消息可能會導致他們的股價或信用狀況惡化。

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知識產權保護不力
•我們的一些科技行業租户和風險投資組合公司提供的產品和服務受到盜版和未經授權複製的威脅，而知識產權法律和其他不足的保護措施可能會阻止他們執行或捍衞其專有技術。這些租户和風險投資組合公司還可能面臨因用户生成的內容而產生的法律風險。
•商標、版權、專利、域名、商業外觀和商業祕密保護的維護成本非常高，可能需要我們的技術行業租户和風險投資組合公司為保護其知識產權而產生鉅額成本。

我們不能向我們的股東保證，由於技術行業固有的風險，我們的技術行業租户和風險投資組合公司將能夠開發、製造、營銷或銷售其產品和服務。任何無法避免或充分緩解上述風險的科技行業租户或風險投資組合公司可能難以支付租金或履行對我們的其他租賃義務，或可能難以維持我們的投資價值。此類風險還可能降低我們的科技行業租户或風險投資組合公司的信用質量，或導致我們在這些租户租賃的空間上花費比我們最初預期更多的資金和資源。由於與我們的科技行業租户有關的不利發展，我們的資源負擔增加，可能導致我們在這些租户租賃的空間實現低於預期的收益。與我們更重要的技術行業租户和風險投資組合公司有關的不利消息也可能對我們的股價產生不利影響。

我們通過非房地產風險投資組合投資的公司使我們面臨與我們的租户基礎相似的風險，以及風險資本投資所固有的額外風險，這可能會對我們報告的資產和負債價值和收益產生重大影響，並可能對我們報告的運營業績產生重大不利影響。

通過我們的戰略風險投資組合，我們持有與我們的租户基礎相似的公司的投資，這些公司集中在生命科學、農業技術和科技行業。因此，我們投資的風險投資組合公司面臨的風險與我們的租户基礎構成的風險相似，包括本年度報告中披露的10-k表格。此外，我們通過我們的風險投資組合投資的公司受到風險投資固有風險的影響，並可能受到我們無法控制的外部因素和其他風險的不利影響，包括但不限於以下風險：

•風險資本投資的固有風險，風險資本投資通常側重於技術未經證實、獲得資金有限的小型早期公司，因此通常被認為比投資規模更大、更成熟的公司更具投機性。
•市場混亂和波動，這可能會對我們持有股權投資的公司的價值產生不利影響，進而影響我們通過出售這些投資實現收益的能力。
•資本市場和全球經濟的中斷、不確定性或波動，這可能會影響我們所投資的公司籌集額外資本或以優惠條款從風險資本投資者或金融機構獲得資本的能力。
•這可能會影響我們所投資公司的流動性，這可能(I)妨礙我們在被要求處置這些投資時實現其價值的能力，(Ii)使我們難以及時出售這些投資，以及(Iii)損害該等投資的價值。
•政治氣候的變化，潛在的改革和政府談判和監管的變化，醫療改革立法的影響，包括可能限制藥品和藥品定價的影響，市場價格和條件，有利或不利臨牀試驗結果的前景，新產品計劃，新產品的製造和分銷，產品安全和功效問題，以及新的合作協議，所有這些都可能影響我們投資的公司的估值、融資機會、業務運營和財務結果。
•美國聯邦政府組織或其他機構的變化，包括政策、法規、預算、關鍵領導層和其他人員的保留、藥品審批管理或對藥品或服務開發或商業化的限制，或者未來政府部分或完全關閉導致FDA和美國證券交易委員會等機構暫時關閉，可能會對我們投資的公司產生不利影響，包括推遲此類公司的產品商業化，減少生命科學、雅培和科技行業的研發資金，或因批准這些行業的預算提案而延遲。
•由於任何原因造成的業務影響或變化，包括醫療保健資源從臨牀試驗轉移、延遲或在臨牀試驗中招募患者或維持預定的預約、由於社會距離要求和員工希望避免與人接觸而導致的員工資源減少導致的實驗室研究中斷和延誤、由於供應鏈中斷導致實驗室研究所需的用品和試劑庫存不足、獲得臨牀站點位置或聘用臨牀站點工作人員的延遲或困難、由於旅行限制導致臨牀站點監控中斷、在與研究活動或臨牀試驗相關的監管機構互動或獲得監管機構批准方面的延遲，以及生產設施和供應線中斷。
•收入或收入增長減少、全球經濟惡化或其他原因，可能會損害我們持有股權投資的公司的價值，或阻礙它們籌集額外資本的能力。
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•季節性天氣條件、交通或勞動力可用性的變化以及其他相關因素可能會影響我們投資農業科技行業的公司的產品和服務或產品和服務的可用性。

上述許多因素超出我們的控制範圍，如果風險投資組合公司受到上述任何一項的不利影響，可能會對我們報告的資產和負債價值和收益產生重大影響，並可能對我們報告的經營業績產生重大不利影響。任何這些不利事件的發生都可能導致我們普通股的市場價格下跌，無論我們的主要房地產業務表現如何。

市場和其他外部因素可能對我們的非房地產股權投資的估值產生不利影響。

我們通過我們的風險投資組合持有某些上市公司、有限合夥企業和私人持股實體的股權投資，這些實體主要涉及生命科學、農業技術和科技行業。這些投資的估值受到許多我們無法控制的外部因素的影響，包括但不限於市場價格、市場狀況、醫療改革立法的效果、有利或不利臨牀試驗結果的前景、新產品計劃、新產品的製造和分銷、產品安全和功效問題以及新的合作協議。此外，未來政府部分或全部關閉可能導致食品和藥物管理局和美國證券交易委員會等機構暫時關閉，可能會對我們持有股權投資的公司的首次公開募股(IPO)、業務運營、財務業績和項目資金的處理產生不利影響。與上述任何因素有關的不利事態發展可能會對我們股權投資的估值產生不利影響。

市場和其他外部因素可能會對我國非房地產股權投資的流動性產生負面影響。

我們通過我們的風險投資組合對私人持股的生命科學、農業科技和科技公司進行投資。這些投資可能是非流動性的，如果我們被要求處置這些投資，這可能會阻礙我們實現這些投資的價值。這些投資缺乏流動性，可能使我們很難及時出售這些投資，並可能損害這些投資的價值。如果我們被要求迅速清算全部或部分這些投資，我們實現的金額可能會大大低於我們之前對這些投資的估值。

政府因素

聯邦所得税政策、債務政策和政府支出結合在一起對經濟增長產生的負面影響可能會對我們的運營結果產生不利影響。

全球宏觀經濟狀況影響我們和我們租户的業務。美國銀行和政府部門的不穩定和/或政府税收政策、債務政策和政府支出的組合對經濟增長造成的負面影響，可能會對整體經濟增長以及我們未來的收入增長和盈利能力產生不利影響。我們服務的市場的增長可能是緩慢的，也可能是停滯或收縮一段較長的時間。我們的收入和盈利能力來自我們在北美的租户，其中一些租户從其國際業務中獲得了可觀的收入。經濟波動和不確定性導致的需求模式變化可能會對我們的運營結果產生重大負面影響。這些風險可能會影響我們的整體流動性、我們的借款成本或我們普通股的市場價格。

美國税法的變化可能會對整體經濟、我們的租户和我們的業務產生重大負面影響。

此外，美國税法未來的任何變化都可能對我們的某些租户的經營業績、財務狀況和未來的商業計劃產生負面影響。税法的這種變化也可能導致政府收入減少，從而減少政府支出，這可能會對一些依賴政府資金的租户造成負面影響。例如，2017年12月20日頒佈了2017年減税和就業法案，大幅修訂了美國企業所得税法，其中包括從2018年開始的税收年度將企業所得税税率降至21%，對利息扣除施加額外限制，改變淨營業虧損結轉的使用，允許某些資本支出的支出，並實施修改後的地區制度。我們目前無法預測未來是否會發生任何變化，以及此類變化可能對我們的經營業績、財務狀況和未來業務運營產生任何影響。
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醫療系統法規的實際和預期變化可能會對藥品定價、醫療保險成本以及醫療服務和產品的報銷產生負面影響。

FDA和其他司法管轄區的類似機構直接監管生命科學、技術和醫療保健行業的許多關鍵活動，包括進行臨牀前和臨牀研究、產品製造、廣告和促銷、產品分銷、不良事件報告和產品風險管理。在國內和國外市場，產品的銷售在一定程度上取決於第三方付款人，包括政府和私人健康計劃的可獲得性和報銷金額。政府可以對產品的覆蓋範圍、報銷和定價進行監管，以控制成本或影響產品的使用。私人保健計劃也可以通過實施覆蓋範圍和報銷限制來管理成本和利用。第三方付款人對新批准的醫療保健產品的報銷存在很大的不確定性。美國和外國政府經常考慮影響醫療保險覆蓋面和成本的改革措施。此類改革可能包括改變醫療服務和產品的覆蓋範圍和報銷範圍。特別是，2010年的《患者保護和平價醫療法案》受到了司法和國會的挑戰，該法案經《醫療保健和教育和解法案》(統稱為《ACA》)修訂，可能會對ACA授權的計劃所涵蓋的醫療條款和服務的承保範圍和報銷產生影響。2017年，人們多次嘗試修改ACA；然而，沒有一項修正案獲得美國參議院通過廢除法案所需的50票支持。因此，2017年10月，時任總裁·特朗普發佈了一項新的行政命令，名為《在全美促進醫療選擇和競爭》，拜登政府於2021年1月廢除了該命令。目前尚不清楚美國國會或未來的行政命令還將實施哪些其他變化，以及這些變化將如何影響我們的租户。政府和其他監管監督以及未來監管和政府對醫療系統的幹預可能會對我們租户的業務和我們的業務產生不利影響。

美國政府租户可能得不到預期的撥款，這可能會阻礙他們向我們付款的能力。

美國政府租户受到政府資助。如果我們的一個或多個美國政府租户未能收到預期的撥款，我們可能無法收取應付給我們的租金金額。聯邦政府支出的大幅減少，特別是近年來發生的税收改革或自動減支程序導致的突然減少，也可能對這些租户履行租賃義務的能力產生不利影響，或降低他們與我們續簽租約的可能性。此外，預算壓力已經導致，並可能繼續導致對資助研究和開發活動的政府機構的撥款減少，如國家衞生研究院。例如，國家衞生研究院的預算一直受到並可能繼續受到2013年3月1日生效的2011年預算控制法自動減支條款的重大影響。過去削減預算赤字的建議包括減少NIH和其他研發預算。對研發資金的任何轉移或圍繞政府預算提案審批的延誤可能會導致我們的租户拖欠租金，或者推遲或放棄租賃我們的租賃空間，這可能會對我們的業務、財務狀況或運營結果產生不利影響。此外，美國國會無法制定下一財年的預算，或者美國聯邦政府發生部分或全部停擺，可能會限制我們的租户及其客户可獲得的聯邦資金，從而對我們的服務需求產生不利影響。此外，與美國政府租户的租約違約受聯邦法規管轄，而不受州驅逐或租金不足法律的管轄。截至2023年12月31日，與美國政府租户在我們酒店的租賃約佔1.1%截至2023年12月31日，我們有效的年度租金收入總額。

我們的一些租户可能會受到政府不斷加強的價格管制和其他醫療成本控制措施的影響。

政府的醫療成本控制措施會顯著影響租户的收入和盈利能力。在美國以外的許多國家，政府機構直接或間接地嚴格控制我們製藥行業租户產品的銷售價格。在一些歐盟(“EU”)成員國，處方藥的定價和/或報銷受到政府的控制，立法者、政策制定者和醫療保險基金繼續提出和實施成本控制措施，以降低醫療成本，部分原因是歐盟對醫療成本控制和其他緊縮措施的關注。在美國，我們的製藥行業租户受到來自州醫療補助計劃、私人保險計劃和藥房福利經理的巨大定價壓力。此外，許多州的立法提案可能會進一步對我們製藥行業租户產品的定價和/或報銷產生負面影響。此外，藥品的定價環境繼續成為美國政治關注的焦點。藥品和醫療器械產品的定價受到政府和公眾的加強審查，並呼籲進行改革。一些州已經實施了，還有一些州正在考慮實施醫療補助計劃下的藥品價格控制或患者准入限制，一些州正在考慮適用於更廣泛的不符合醫療補助資格的人口羣體的價格控制制度。我們預計，隨着時間的推移，來自美國國內外政府和私人支付者的定價壓力將變得更加嚴重。

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美國聯邦政府對FDA、NIH和其他政府機構資金的變化可能會阻礙他們聘用和留住關鍵領導層和其他人員的能力，適當地管理藥物創新，或者阻止我們的生命科學行業租户和風險投資組合公司開發新產品和服務或將其商業化，這可能會對我們的業務產生負面影響。

FDA審查和批准新產品的能力可能會受到各種因素的影響，包括預算和資金水平、僱用和留住關鍵人員的能力，以及法律、法規和政策的變化。因此，該機構的平均審查時間近年來一直在波動。此外，政府對NIH和其他資助研發活動的政府機構的資助受到政治過程的影響，這一過程本質上是不穩定和不可預測的。

FDA、NIH和其他政府機構正確管理其職能的能力在很大程度上取決於政府資金水平和填補關鍵領導任命的能力，以及各種因素。推遲填補或更換關鍵職位可能會嚴重影響FDA、NIH和其他機構履行職能的能力，並可能極大地影響醫療保健和製藥行業。

然而，未來政府任何減少或消除預算赤字的建議都可能包括減少對FDA、NIH和其他相關政府機構的撥款。這些預算壓力可能會導致FDA和NIH履行各自職責的能力降低，並可能對學術機構和研究實驗室產生相關影響，這些機構和研究實驗室的資金完全或部分取決於來自政府來源的資金水平和時間。

在政府部分或完全關閉的情況下，FDA和某些其他科學機構可能會暫時停止某些操作。此外，在這種關閉期間，FDA可能只維持被認為對公眾健康至關重要的業務，同時暫停接受新的醫療產品申請，以及與醫療產品、某些藥物和食品有關的常規監管和合規工作。

FDA和其他機構的中斷，如政府關門造成的中斷，或權宜之計支出法案的不確定性，可能會減緩新藥和設備被必要的政府機構審查和/或批准所需的時間，並可能影響醫療保健和製藥行業及時向市場交付新產品的能力，這將對我們租户的經營業績和業務產生不利影響。FDA和其他政府機構的職能中斷可能會對實驗室空間的需求產生不利影響，並對我們的運營業績和業務產生重大影響。

控制政府項目藥品定價的法律法規的變化可能會對我們的經營業績和業務產生不利影響。

2022年8月22日，2022年《降低通脹法案》簽署成為法律。這項立法有史以來第一次允許美國衞生與公眾服務部直接與製造商談判醫療保險藥品價格。具體地説，該法律要求製造商對聯邦醫療保險B部分和D部分承保的特定藥物收取協商的“最高公平價格”，否則將因不遵守規定而被徵收消費税，對將藥價提高到通貨膨脹率以上的藥品製造商引入懲罰，並限制聯邦醫療保險受益人的額外自付費用。

我們無法預測這項立法的最終影響，也無法預測未來潛在改革的內容和結果，以及政府監管和談判藥品定價能力的變化。限制價格的政策變化可能會減少對研發努力的財政激勵，這些努力導致發現和生產新的治療方法和解決危及生命的疾病的方案。新政策的負面影響可能會對我們的租户和風險投資組合公司的業務產生不利影響，包括生命科學、雅培和科技公司，這可能會減少對生命科學/實驗室空間的需求，並對我們的經營業績和業務產生負面影響。

全球因素

任何高度傳染性或傳染性疾病的爆發都可能對我們的財務狀況和經營業績造成不利影響或造成幹擾。

未來任何高度傳染性或傳染性疾病的爆發，對我們(或我們的租户)成功運營的能力的影響，可能會受到以下因素的不利影響：

•員工的持續服務和可獲得性，包括我們的高管和管理團隊中的其他領導人，以及我們招聘、吸引和留住技術人員的能力。如果我們的管理層或人員受到大流行或流行病爆發的大量影響，不能或不允許開展工作，我們的業務和經營業績可能會受到負面影響。
•我們(或我們的租户)普遍或在受影響地區的運營能力，或我們供應商為我們有效運營所必需的產品或服務的延遲供應。
•我們的租户有能力全額及及時地支付租約的租金，以及在必要的程度上，我們無法按對我們有利的條款重組租户的長期租金義務，或及時重新奪回轉租空間。
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•本公司難以按具吸引力的條款取得債務及/或股權資本，以及全球金融市場出現嚴重混亂及不穩定，或信貸及融資狀況惡化，可能會影響本公司(或本公司租户)取得為業務營運提供資金所需資本的能力，或及時更換或更新即將到期的負債，並可能對金融資產及負債的估值產生不利影響，任何因素均可能影響本公司(或本公司租户)滿足流動資金及資本開支要求的能力，或對本公司的業務、財務狀況、經營業績及現金流產生重大不利影響。
•由於政府行動或指令，我們的一個或多個物業全部或部分關閉，或出現其他運營問題。
•我們(或我們的租户)繼續或按計劃完成承租人運營的建設的能力，或建築所需材料或勞動力供應的延誤，這可能會影響我們(或我們的租户)完成或及時完成建設的能力，我們防止租賃終止的能力，以及我們收取租金的能力，這可能對我們的業務、財務狀況、運營結果和現金流產生重大不利影響。
•實施預防措施的成本，包括但不限於潛在的額外醫療保險和與勞動力相關的成本。
•政府的努力(如暫停或暫停驅逐程序)，可能會影響我們收取租金的能力或執行我們的租户未能支付租金的補救措施。
•不確定性涉及美國國會或州立法機構是否會通過額外的法律，規定額外的經濟刺激方案、政府資金或其他救濟計劃，是否會頒佈此類措施，我們的租户是否有資格或將申請任何此類資金，如果資金可用，是否可以由我們的租户用於支付租金，以及這些資金是否足以補充我們的租户的租金和其他義務。
•全球經濟狀況惡化和失業，這可能會降低對我們租賃物業的需求和入住率，並可能導致我們的租金和物業價值受到負面影響。
•我們對短期和長期債務來源的依賴，包括我們的無擔保優先信用額度、商業票據計劃和無擔保優先票據，這可能會影響我們繼續投資活動和向股東進行分配的能力。
•我們的物業估值下降，這可能會影響我們以有吸引力的價格處置資產或獲得以我們的物業為抵押的債務融資的能力，並可能減少債務融資的可用性。
•我們的風險投資組合的估值下降，這可能(I)阻礙我們在被要求處置這些投資時實現其價值的能力，(Ii)使我們難以及時出售這些投資，以及(Iii)損害該等投資的價值。
•根據我們的無擔保高級信用額度，我們的一個或多個貸款人拒絕、失敗或拖延為他們對我們的融資承諾提供資金，我們可能無法以優惠的條款取代這些承諾，或者根本無法取代。
•只要我們簽訂衍生金融工具，我們的衍生金融工具的一個或多個交易對手可能會違約或倒閉，增加了我們可能沒有意識到使用這些工具的好處的風險。
•在徵用權訴訟中，政府當局出於公共目的對我們的財產進行的全部或部分佔有。
•我們維持的任何保險的承保範圍和賠償水平，可能會被延遲，或不足以完全抵消任何高度傳染性或傳染性疾病造成的潛在/實際損失。
•任何增加保險費和徵收大額免賠額的行為。
•我們對互聯網的依賴程度，因為它涉及到員工的遠程工作，以及惡意軟件運動和網絡釣魚攻擊的增加，利用圍繞任何高傳染性或傳染性疾病的不確定性，這可能會增加我們對網絡攻擊的脆弱性。
•我們在業務連續性計劃無效或在中斷期間實施或部署不當的情況下確保業務連續性的能力。
•我們的經營能力，這可能會導致我們的業務和經營業績下降，或可能影響我們遵守監管義務的能力，並可能導致聲譽損害和監管問題或罰款。

一種高傳染性或傳染性疾病的快速傳播、發展和流動性可能會導致全球金融市場和勞動力市場的嚴重混亂，並可能導致經濟狀況惡化、經濟低迷和/或全球範圍內的衰退，這可能會對我們(或我們的租户)的業績、財務狀況、運營結果和現金流產生實質性影響。

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任何高度傳染性或傳染性疾病的爆發或蔓延可能會對租户的財務狀況和經營業績造成不利影響或造成破壞，從而可能對我們創造足以支付運營費用的收入或產生收入和資本增值的能力造成不利影響。.

我們的租户，其中許多從事生命科學、農業技術或科技行業的業務，可能會因任何高度傳染性或傳染性疾病而招致重大成本或損失，因業務中斷而失去業務，或招致與就地安置訂單、隔離、感染或其他相關因素相關的其他責任。由於這種疾病的爆發或傳播而導致財務狀況惡化的租户，可能由於破產、缺乏流動資金、缺乏資金、經營失敗或其他原因而不願或無法全額或及時支付租金。我們的租户違約和延遲或部分支付租金可能會對我們的租金收入和經營業績產生不利影響。

任何高度傳染性或傳染性疾病對我們生命科學行業租户的負面影響可能包括但不限於：

•在招募患者或維持臨牀試驗中預定的研究訪問方面出現延誤或困難；
•臨牀現場啟動工作出現延誤或困難，包括招聘臨牀現場調查人員和工作人員方面的困難；
•將醫療資源從臨牀試驗中轉移出去，包括將醫院作為我們租户的臨牀試驗地點，以及醫院工作人員支持我們租户進行臨牀試驗；
•由於聯邦或州政府、僱主和其他人強加或建議的旅行限制，導致關鍵臨牀試驗或其他研究活動中斷，如臨牀試驗場地監測；
•員工資源的限制，否則將專注於我們租户的研究、業務或臨牀試驗，包括員工或他們的家人生病，員工希望避免與大量人羣接觸，或由於政府強制實施就地避難所或類似的工作限制；
•供應鏈、製造和全球運輸中斷，或其他可能影響承租人研究、臨牀試驗或製造活動所需材料運輸的延誤；
•我們租户產品的收入預測減少，因為受影響患者的治療優先於其他治療，如專科和選擇性程序；
•由於員工資源有限或政府僱員被迫休假，與道德委員會、監管機構和其他重要機構和承包商的必要互動出現延誤；
•延遲獲得監管部門對啟動計劃中的臨牀試驗或研究活動的批准；
•由於中斷、資金短缺或健康問題，以及FDA對與疫情相關的診斷、治療和疫苗的審查和批准，我們的租户產品的商業化和政府當局(如FDA和聯邦和州應急管理機構)對我們租户產品的批准的延遲；
•由於全球市場狀況惡化導致裁員，難以留住工作人員或重新僱用工作人員；
•當地法規的變化，作為應對疫情或傳播的一部分，可能需要我們的租户改變進行臨牀試驗的方式，這可能會導致意外成本或臨牀試驗完全停止；
•FDA拒絕或不願意接受美國以外受影響地區的臨牀試驗數據；
•公眾對正在治療(或已經治療)受傳染病影響的病人的醫療機構或其他機構的信任度下降；以及
•無法以對租户有利的條款獲得資本，原因是由於經濟和金融狀況普遍低迷以及市場波動導致公司估值和/或投資者胃口發生變化。

任何高度傳染性或傳染性疾病對我們雅培行業的租户的負面影響可能包括：

•生產能力和盈利能力下降，原因是勞動力供應減少，例如由於政府限制、僱員無法上班或集體談判努力；
•由於對商業信心和消費者情緒的不利影響以及經濟狀況的普遍低迷，可能會取消合同、減少項目以及對租户產品的需求減少；
•由於港口和其他入境通道關閉或僅以部分運力運行，導致進出口和向目標公司及其客户交付產品所需的物流中斷；
•製造設施和供應線中斷；以及
•無法以對租户有利的條款獲得資本，原因是由於經濟和金融狀況普遍低迷以及市場波動導致公司估值和/或投資者胃口發生變化。

任何高度傳染性或傳染性疾病對我們科技行業租户的負面影響可能包括：

•因企業關閉、替代工作安排或工作人員生病和/或家人生病而導致工作人員生產力下降；
•租户服務和產品的銷售減少，銷售週期延長，訂閲時間和價值縮短，新技術採用速度放緩，以及由於經濟不確定和經濟低迷而加劇的價格競爭；
•我們租户的供應鏈、製造供應商或產品或服務的物流供應商的中斷；
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•因旅行限制、虛擬化或取消相關活動而對商業和營銷活動的限制；
•對客户關係和我們確認收入的能力產生不利影響，因為我們的租户無法訪問他們客户的網站進行實施和現場諮詢服務；
•無法招聘和培養具有適當資質的高技能員工，無法對潛在員工進行背景調查，也無法為新員工和現有員工提供必要的設備和培訓；
•租户的網絡基礎設施和技術系統故障，或租户使用的第三方服務出現故障，可能導致系統中斷、聲譽受損、知識產權損失、產品開發延遲、服務長時間中斷、數據安全遭到破壞和關鍵數據丟失；
•更高的僱傭補償成本，可能無法通過提高生產率或增加銷售來抵消；以及
•無法以對租户有利的條款獲得資本，原因是公司估值和/或投資者胃口因經濟和金融狀況普遍低迷以及市場波動而發生變化。

任何高度傳染性或傳染性疾病對我們的租户或我們的物業的潛在影響是難以預測的，可能會對我們的租户的運營產生實質性的不利影響，進而對我們的收入、業務和運營結果以及我們的股票價值產生不利影響。任何高度傳染性或傳染性疾病都可能直接或間接導致本年度報告中表格10-k所列的任何其他風險因素的實現。

其他因素

如果我們不遵守法律或法律發生變化，我們可能會招致巨大的成本。

我們的酒店受到許多聯邦、州和地方法規的要求，以及州和地方的消防、生命安全、環境和其他要求。如果我們不遵守所有這些要求，我們可能要向政府當局支付罰款，或向私人訴訟當事人支付損害賠償金。我們不知道這些要求是否會改變，或者是否會施加新的要求。這些監管要求的變化可能需要我們做出重大的意想不到的支出。這些支出可能會對我們以及我們向股東進行分配的能力產生不利影響。

例如，《加州安全飲用水和有毒物質執法法》，也被稱為65號提案，要求對接觸加利福尼亞州已知的化學物質導致癌症或生殖毒性的人給予“明確和合理的”警告。我們相信我們遵守65號提案的要求；但是，不能保證我們不會受到與65號提案有關的訴訟或監管執法的不利影響。此外，不能保證遵守新環境法律法規的成本不會很大，或不會對我們實現財務預期、財務狀況、運營結果和現金流的能力產生不利影響。

我們可能會在遵守《美國殘疾人法》和類似法律的過程中付出巨大代價。

根據《反殘疾人法》，公共場所和/或商業設施必須符合與殘疾人無障礙和使用有關的聯邦要求。我們可能會被要求在我們的物業上進行大量資本支出，以遵守這項法律。此外，不遵守規定可能會導致對私人訴訟當事人處以罰款或賠償損失。

還有一些關於殘疾人無障礙使用的聯邦、州和地方法律法規。這些規定可能要求對我們的物業進行修改，或可能會影響未來的翻新。這些支出可能會對我們投資的整體回報產生不利影響。

我們面臨着與氣候變化和惡劣天氣的影響相關的可能風險和成本。

我們無法預測氣候變化的進展速度。然而，氣候變化的實際影響可能會對我們的財產、運營和業務產生實質性的不利影響。例如，我們的大部分物業位於美國東西海岸。如果氣候變化影響天氣模式的變化，我們的市場可能會經歷惡劣天氣，包括颶風、嚴重的冬季風暴，以及由於風暴強度增加和海平面上升而導致的沿海洪水。我們的某些物業也位於海岸線上，可能容易受到沿海災害的影響，如海平面上升、惡劣天氣模式和風暴潮、土地侵蝕和地下水入侵。隨着時間的推移，這些情況可能會導致我們物業的空間需求下降，施工延誤，導致建築成本增加，或者導致我們根本無法運營這些建築。氣候變化和惡劣天氣也可能對我們的業務產生間接影響，因為我們認為可以接受的條款增加了財產保險的成本或減少了財產保險的可用性，增加了我們酒店的能源、維護、修復水和/或風損害以及清除積雪的成本。

此外，為了在國內對抗全球變暖的原因，總裁·拜登將氣候變化確定為他的政府的首要任務之一，並承諾尋求措施，為美國在2050年前消除温室氣體淨污染鋪平道路。2021年4月，總裁·拜登宣佈了政府到2030年將美國温室氣體排放量減少至少50%的計劃。

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2022年3月，美國證券交易委員會發布了一項擬議標準，要求定量披露某些與氣候相關的指標和温室氣體排放，包括在我們合併財務報表的腳註中披露。截至本報告之日，該準則尚未最終確定，我們正在評估該準則（如果按建議採用）對我們的綜合財務報表的潛在影響。

2022年8月，美國國會簽署《2022年通貨膨脹削減法案》（“IRA”）成為法律，該法案指示近4000億美元的聯邦支出在未來10年內用於減少碳排放和資助清潔能源，旨在鼓勵私人投資清潔能源、交通和製造業。在2023年成立的第一年，愛爾蘭共和軍在美國各地創造了超過2780億美元的新綠色投資和新的綠色就業機會。然而，IRA帶來的長期影響和好處（如果有的話）仍有待確定。

許多州和市政當局通過了關於影響建築業的氣候披露、氣候變化和減排目標的州和地方法律和政策。例如，加利福尼亞州頒佈立法，要求某些公司披露温室氣體排放和與氣候有關的金融風險信息。包括波士頓、劍橋、紐約和西雅圖在內的更多城市已經通過了限制與建築作業相關的温室氣體排放的法令。包括紐約和舊金山在內的一些城市也實施了立法，在新的建設項目中取消使用天然氣。

基於對氣候變化的擔憂，聯邦、州和地方立法和法規的變化可能會導致我們現有物業和新開發物業的資本支出增加(例如，為了提高能效和/或抵禦惡劣天氣)，以及我們和我們的租户更高的合規性和其他成本，而不會相應增加收入，這可能會對我們和我們的租户的經營業績造成不利影響。

此外，我們依賴有限數量的供應商在我們的某些物業提供關鍵服務，包括但不限於公用事業和建築服務。如果由於意外事件(包括氣候變化導致的事件)，這些供應商無法提供足夠的關鍵服務，我們的物業可能會遭遇嚴重的服務中斷和業務運營中斷，產生補救費用，併成為索賠和損害我們聲譽的對象。附近LY 40%oF我們擁有和經營的物業位於加利福尼亞州，那裏的氣候變化與日益温暖和乾燥的天氣有關，這些天氣與高度破壞性的野火的理想條件有關。

例如，我們位於舊金山灣區市場的大多數物業都依賴PG&E提供電力和天然氣服務。2019年1月，針對2017年和2018年加州北部發生的一系列災難性野火可能產生的責任，PG&E根據美國破產法第11章啟動了自願重組程序。雖然PG&E於2020年7月擺脱破產，但不能保證PG&E將能夠維持安全運營並繼續提供一致的公用事業服務。在最近火災季節的大風和高度火災危險期間，PG&E已經先發制人地切斷了加州中部和北部地區的電力供應。關閉的目的是幫助防止在大風和乾燥條件下引發的火災。PG&E警告稱，在這家公用事業公司解決維護問題時，它可能不得不採取關閉措施。未來的停電可能會影響我們酒店穩定供電的可靠性。不能保證未來氣候變化和惡劣天氣不會對PG&E或我們的任何其他主要供應商產生不利影響，這反過來可能對我們的物業和租户的運營以及我們的財務狀況、運營業績和現金流產生重大不利影響。

不能保證氣候變化和惡劣天氣或這些事件對我們的供應商和供應商的潛在影響不會對我們的財產、運營或業務產生實質性的不利影響。

我們可能會因為遵守環境法而付出巨大的代價。

聯邦、州和地方環境法律和法規可能要求我們，作為房地產的現任或前任所有者或經營者，調查和補救在我們的任何物業或從我們的任何物業釋放的危險或有毒物質或石油產品。調查和補救污染的費用可能會很高，可能會超過我們所能獲得的任何保險的金額。此外，污染的存在或未能適當補救，可能會對我們出租或出售受影響的財產，或以該財產作為抵押品借入資金的能力產生不利影響。

根據環境法律和法規，我們可能需要向政府實體或第三方支付與受污染財產有關的財產損害以及調查和補救費用，無論我們是否知道或造成了污染。即使不止一方對污染負有責任，我們也可能要對所有的補救費用負責。此外，第三方可以起訴我們，要求我們賠償環境污染造成的損害和費用，或者共同責任的各方可能會對他們的責任提出異議，或者在經濟上無法支付他們應承擔的費用。

環境法還管理含石棉建築材料的存在、維護和移除。這些法律可能會對我們釋放含石棉的建築材料施加罰款和懲罰，並可能允許第三者就因接觸石棉纖維而造成的人身傷害向我們尋求賠償。我們在我們的一些物業檢測到含有石棉的建築材料，但我們預計它們不會導致我們的材料環境成本或責任。
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環境法律法規還要求拆除或升級某些地下儲罐，並規定：

•排放雨水、廢水和任何水污染物；
•空氣污染物的排放；
•危險或有毒化學品、物質或廢物的產生、管理和處置；以及
•工作場所健康和安全。

我們的許多租户經常處理危險物質和廢物，作為他們在我們酒店運營的一部分。環境法律和法規要求我們的租户，可能還有我們，承擔因這些活動而產生的責任。環境責任也可能影響租户向我們支付租金的能力。我們要求我們的租户遵守這些環境法律和法規，並賠償我們任何相關的責任。

獨立環境顧問已經在我們的物業進行了第一階段或類似的環境評估。我們打算聘請顧問對我們未來的收購進行類似的環境評估。這種類型的評估通常包括現場檢查、面談和公共記錄審查，但不包括地下抽樣。到目前為止，這些評估和對我們物業的某些額外調查尚未發現任何我們認為會對我們的業務、資產或運營結果產生重大不利影響的環境責任。

其他調查還酌情包括：

•石棉調查；
•測氡；
•含鉛塗料調查；
•模具檢驗；
•補充公共記錄審查；
•地下取樣；以及
•其他測試。

然而，對我們現有物業的評估可能沒有揭示所有的環境責任，對未來收購的評估也不會揭示出所有的環境責任。因此，可能存在我們不知道的重大環境責任，這可能會給我們或我們的租户帶來大量成本，並可能對我們的業務產生重大不利影響。

環境、健康或安全事項受到不斷變化的法規要求的制約。與不斷變化的需求有關的費用和資本支出取決於頒佈和執行新標準的時間。正如前面的風險因素所討論的，由於對氣候變化風險的擔憂，可能會實施更嚴格的監管框架來減少温室氣體污染，包括採用碳税、限制性許可和提高能效標準。這些要求可能會使我們的運營成本更高，並延長我們的項目時間表。遵守不斷變化的監管要求(包括温室氣體法規和政策)的成本可能會對我們的財務業績產生負面影響。此外，環境法規的變化可能會抑制或中斷我們的運營，或者需要對我們的設施進行修改。因此，環境、健康或安全監管事項可能導致重大意想不到的成本或負債，並可能對我們的業務、財務狀況、運營結果、現金流以及我們普通股的市場價格產生重大不利影響。

我們可能無法實現我們的可持續發展目標。

我們尋求對我們的租户、股東、員工以及我們生活和工作的社區的健康、安全和福祉產生積極和有意義的影響。為配合這些工作，我們可考慮訂立具體的可持續發展目標，以減少營運中的建築物和新的地面發展計劃對環境造成的影響。有可能阻礙我們實現這些目標的重大風險，包括但不限於以下可能性：

•市場狀況的變化可能會影響我們為那些減少能源和水資源消耗、温室氣體排放以及節省廢物的項目部署資本的能力。
•我們的租户可能不願意或無法接受與可持續發展項目相關的潛在增量費用，包括符合建築認證標準(如LEED、Fitwel和Well)規定的要求的費用。

上述任何風險的實現都可能嚴重影響我們的聲譽、我們在高水平LEED認證有助於我們努力獲得建築許可和權利的市場中繼續開發物業的能力，以及我們在選擇租賃地點時吸引將LEED認證列為優先事項的租户的能力。

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我們可能會以投資者可能不同意的方式投資或使用我們的無擔保優先票據(“綠色債券”)發行的淨收益，這些票據專門用於符合條件的綠色項目(“綠色債券”)，也可能不會賺取利潤。

發行綠色債券的淨收益(包括我們於2023年2月發行的50000美元萬無擔保優先票據)預計將全部或部分用於資助符合條件的綠色項目(定義見下文)，包括該等項目的開發和重新開發。這些發行的淨收益最初通常用於減少我們無擔保高級信用額度的未償還餘額或我們商業票據計劃下的未償還金額。然後我們將資金分配給最近完成的和未來符合條件的綠色項目。

“符合資格的綠色項目”的定義為：
•已獲得或有望獲得LEED金牌或白金認證的新的A/A+級開發物業；
•已獲得或可望獲得LEED金牌或白金認證的現有A/A+級重建物業；以及
•已獲得或預計將獲得LEED金牌或白金認證的租户改進。

符合條件的綠色項目包括在適用的綠色債券發行日期之前三年內支付的項目。我們打算在適用的綠色債券發行日期後兩年內使用出售綠色債券的剩餘淨收益。LEED是由非營利性組織美國綠色建築委員會(USGBC)開發的自願性第三方建築認證程序。USGBC制定了LEED認證程序，以(I)從整個建築的角度評估建築物在整個生命週期中的環境性能，(Ii)為什麼是“綠色建築”提供一個明確的標準，(Iii)提高建築師和建築承包商的環境意識，以及(Iv)鼓勵設計和建造使用可持續或綠色資源和材料的節能、節水建築。

不能保證用綠色債券的收益資助的項目將滿足投資者關於環境影響和可持續業績的標準和期望。特別是，不能保證將該等收益用於任何符合資格的綠色項目將完全或部分滿足投資者目前或未來對該投資者或其投資必須遵守的任何投資標準或準則的任何期望或要求，無論是根據任何當前或未來適用的法律或法規，還是由其本身的章程或其他管理規則或投資組合授權(尤其是關於任何項目或用途的任何直接或間接的環境、可持續性或社會影響、相關綠色項目的標的或與之相關的)。在項目的設計、施工和運營過程中，可能會產生不利的環境或社會影響，或者項目可能會引起維權團體或其他利益相關者的爭議或批評。此外，儘管我們將綠色債券的收益限制在符合條件的綠色項目上，但不能保證我們預計將獲得LEED認證的一個或多個開發、重建和租户改善項目真的會獲得此類認證。此外，我們可能會不時地對我們的債務進行再融資，以利用較低的市場利率或其他優惠條款，我們未來可能會在與我們的綠色債券相關的情況下執行這一策略。如果再融資協議的條款對資金可以分配的用途範圍設定了不同的限制或沒有限制，我們不能保證在我們的綠色債券再融資之前建立的未來符合條件的綠色項目的撥款在再融資完成後保持不變。

美國會計準則的變化可能會對我們產生不利影響。

美國製定財務會計準則和披露信息的監管委員會和政府機構，包括美國財務會計準則委員會和美國證券交易委員會，不斷變化和更新我們必須遵循的財務會計準則。

財務會計準則委員會不時發行華碩股票，這可能會對我們的財務狀況或運營結果產生實質性影響，進而也可能對我們普通股的市場價格產生重大影響。這些潛在影響包括但不限於資產負債表的重大變化、收入或費用確認時間或方法的重大變化，或我們報告的經營業績的重大波動，包括我們的運營費用或與工資成本、法律成本和其他自付成本相關的運營費用增加，以及為遵守這些華碩的要求而產生的其他自付成本。

在實施會計原則變更方面的任何困難，包括修改我們的會計制度和更新我們的政策、程序、信息系統以及財務報告的內部控制的能力，都可能導致財務報表嚴重不準確，進而可能損害我們的經營業績或導致我們無法履行報告義務。華碩可能帶來的重大變化可能會導致收入和費用確認的波動，並對我們的運營結果產生重大影響。我們可能還會遇到一般和行政費用的增加，這是由於最初實施這種ASU所需的額外資源造成的。這可能會對我們報告的運營結果、盈利能力和財務報表產生不利影響。此外，採用新的會計準則可能會影響我們債務契約計算的結果。我們不能保證我們將能夠與我們的貸款人合作，成功地修改我們的債務契約，以應對會計準則的變化。

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我們受制於與數據隱私和安全相關的不斷變化的隱私和信息安全法律、法規、政策和合同義務。對這些要求的更改或我們不遵守這些要求，可能會使我們面臨罰款或處罰、增加業務成本、合規風險和潛在責任，並可能對我們的業務、財務狀況和運營結果產生實質性的不利影響。

在正常業務過程中，我們處理個人數據和其他敏感信息，包括我們的租户、供應商和員工的信息。因此，我們受到許多數據隱私和安全任務的約束，包括法律、法規、外部和內部數據隱私和安全政策以及合同要求。

例如，2023年1月1日生效的加州隱私權法案(CPRA)極大地擴大了最初由加州消費者隱私法案(CCPA)定義的“消費者”的定義，將求職者、員工和獨立承包商包括在內。此外，CPRA引入了新的消費者權利，以限制其敏感個人信息的使用，並強制僱主披露個人信息的使用情況、個人在CCPA下的權利以及他們的個人信息保留期或他們用來確定保留期的標準。

CCPA於2020年1月1日生效，適用於加州的消費者、商業實體和居民。它寬泛地定義了“個人信息”，為加州居民提供了擴大的隱私權和保護，並建立了對某些數據泄露的違規行為的民事處罰。它還允許加州居民選擇不出售他們的個人信息，不遵守規定的企業將面臨鉅額處罰。

我們已採取行動，積極加強對個人信息的處理，包括但不限於：

•更新外部和內部隱私通知和政策；
•執行符合CCPA和CPRA的程序，包括有效處理加州居民(包括我們的員工)關於其個人信息的潛在要求的程序；
•修訂我們的文件保留政策，以儘量減少受CCPA和CPRA限制的資料的存儲；以及
•修改與我們的合作伙伴和供應商的合同，以納入數據使用限制、安全措施和其他必需的條款。

然而，不能保證我們將充分滿足CCPA和CPRA的要求，或其他司法管轄區不斷演變的法律。數據隱私和安全形勢正變得越來越複雜。不同的法規可能會導致在多個法域之間的適用和解釋不一致。因此，我們可能需要投入大量資源，實施或重大改變現有技術、系統或實踐，以準備和遵守新法規。我們未能遵守適用的聯邦、州和地方隱私法可能會導致：

•損害我們的聲譽；
•補救和合規成本增加；
•政府的調查和執法行動；
•罰款、處罰或訴訟，包括集體訴訟；
•籌資方面的挑戰；以及
•無法執行我們的業務戰略，包括我們的增長計劃。

上述法律的變化可能會使我們面臨更大的合規風險和潛在的責任，並對我們的業務、財務狀況和運營結果產生實質性和不利的影響。

如果我們的信息技術網絡或數據或我們所依賴的第三方的網絡或數據被中斷或以其他方式泄露，我們可能會經歷代價高昂的補救或其他費用、聯邦和州法律下的責任以及訴訟和調查，其中任何一項都可能導致重大的聲譽損害，並對我們的業務、財務狀況、運營結果、現金流以及普通股的市場價格產生重大和不利的影響。

信息技術、通信網絡、企業應用程序和相關係統，包括我們物業中的系統，對我們的業務運營至關重要。在我們的正常業務過程中，我們使用這些系統為我們的租户提供服務，管理我們的租户和供應商關係、內部通信、會計、財務報告和記錄保存系統，以及我們業務的許多其他關鍵方面。這些行動依賴於我們的計算機系統和網絡中機密和其他信息的安全收集、存儲、傳輸和其他處理，並使我們和我們所依賴的第三方面臨各種不斷變化的威脅，包括但不限於可能導致安全事件的勒索軟件攻擊。

網絡攻擊、基於互聯網的惡意活動、線上和線下欺詐以及其他類似活動威脅到我們的機密、專有和敏感數據和信息技術系統以及我們所依賴的第三方系統的機密性、完整性和可用性。這類威脅很普遍，而且還在繼續上升，越來越難以檢測，來自各種來源，包括傳統的計算機“黑客”、威脅參與者、“黑客活動家”、有組織的犯罪威脅參與者、人員(例如通過盜竊或濫用)、複雜的民族國家和民族國家支持的參與者。

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一些行為者現在從事並預計將繼續從事網絡攻擊，包括但不限於出於地緣政治原因並結合軍事衝突和防禦活動的民族國家行為者。在戰爭和其他重大沖突期間，我們和我們所依賴的第三方可能容易受到這些攻擊的高風險，包括報復性網絡攻擊，這些攻擊可能會實質性地擾亂我們的系統和運營、供應鏈以及生產、銷售和分銷我們服務的能力。

我們和我們所依賴的第三方受到各種不斷變化的威脅的影響，包括但不限於：物理入侵；因停電或災難性事件(如火災、洪水、颶風和地震)造成的中斷；未經授權的一方對我們的安全網絡的破壞(包括供應鏈中斷造成的破壞)；軟件漏洞或錯誤；惡意軟件(包括高級持續威脅入侵的結果)；惡意代碼(如計算機病毒和蠕蟲)；電子郵件附件；拒絕服務攻擊；憑據填充；憑據獲取；員工錯誤、盜竊或誤用；社會工程攻擊(包括通過深度偽裝和網絡釣魚攻擊)；勒索軟件；服務器故障；軟件或硬件故障；數據或其他信息技術資產丟失；廣告軟件；電信故障；或其他類似威脅。

特別是，嚴重的勒索軟件攻擊正變得越來越普遍，可能導致我們的運營和財產嚴重中斷；機密、專有和敏感數據的丟失；聲譽損害；以及資金轉移。勒索付款可能會減輕勒索軟件攻擊的負面影響，但我們可能不願意或無法支付此類付款，例如，由於適用的法律或法規禁止此類付款。

隨着越來越多的員工在我們的辦公場所或網絡之外使用網絡連接、計算機和設備，包括在家裏、途中和公共場所工作，遠程工作變得越來越普遍，並增加了我們的信息技術系統和機密、專有和敏感數據的風險。遠程工作的員工可能會使我們面臨更多的網絡安全風險和漏洞，因為我們的系統可能會受到外部系統和技術中存在的漏洞的負面影響，而這些漏洞不是我們所能控制的。

此外，我們對第三方服務提供商的依賴可能會給我們的業務運營帶來新的網絡安全風險和漏洞，包括供應鏈攻擊和其他威脅。我們依賴第三方服務提供商和技術來運行關鍵業務系統，以在各種環境中處理機密、專有和敏感數據，包括但不限於基於雲的基礎設施、數據中心設施、加密和身份驗證技術、員工電子郵件和其他功能。我們還依賴第三方服務提供商提供其他產品、服務或其他方式來運營我們的業務。我們監控這些第三方的信息安全做法的能力有限，這些第三方可能沒有足夠的信息安全措施。如果我們的第三方服務提供商遇到安全事件或其他中斷，我們可能會遇到不良後果。雖然如果我們的第三方服務提供商未能履行其對我們的數據隱私或安全相關義務，我們可能有權獲得損害賠償，但任何賠償都可能不足以彌補我們的損害，或者我們可能無法追回此類賠償。此外，供應鏈攻擊的頻率和嚴重性都有所增加，我們不能保證我們供應鏈中第三方的基礎設施或我們第三方合作伙伴的供應鏈沒有受到損害。

我們可能會花費大量資源或修改我們的業務活動，以嘗試防範安全事件。此外，某些數據隱私和安全義務可能要求我們實施和維護特定的安全措施或行業標準或合理的安全措施，以保護我們的信息技術系統和機密、專有和敏感數據。

雖然我們已經實施了旨在保護我們的系統和機密、專有和敏感數據並管理網絡安全風險的安全措施，但不能保證這些措施將有效。我們採取措施監控和發展我們的信息技術網絡和基礎設施，並投資於開發和加強我們的控制，旨在防止、檢測、響應和降低未經授權的訪問、濫用、計算機病毒和其他可能產生安全影響的事件的風險。我們還制定了政策和程序，以識別網絡安全事件和技術漏洞，並及時將其提升到高級管理層進行補救。此外，我們採取措施檢測和補救漏洞，但我們可能無法檢測和補救所有漏洞，因為用於利用漏洞的威脅和技術經常變化，而且本質上往往是複雜的。因此，此類漏洞可以被利用，但可能要在安全事件發生後才能檢測到。未被檢測到和/或未被利用的關鍵漏洞可能會給我們的業務帶來重大風險。此外，我們可能會在制定和部署旨在解決任何此類已確定的漏洞的補救措施方面遇到延誤。

任何先前識別或類似的威脅都可能導致安全事件或其他中斷，從而可能導致未經授權、非法或意外地獲取、修改、銷燬、丟失、更改、加密、披露或訪問我們的機密、專有和敏感數據或我們所依賴的第三方的信息技術系統。 不能保證我們旨在防止、檢測或響應入侵；限制對關鍵數據的訪問；防止業務信息丟失、破壞、更改或被盜；或限制此類攻擊的負面影響的行動、安全措施和控制措施能夠針對安全事件提供絕對安全。涉及我們的信息系統或我們的租户、供應商、軟件創建者、雲提供商、網絡安全服務提供商或我們所依賴的其他第三方的重大安全事件可能會導致，其中包括：

•盜竊我們的現金、現金等價物或其他流動資產，包括公開交易的證券；
•我們的系統運行中斷，可能導致運行效率低下和利潤損失；
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•未經授權訪問和銷燬、丟失、被盜、挪用或發佈我們或我們的租户和其他業務合作伙伴的專有、機密、敏感或其他有價值的信息，這些信息可能被用來與我們競爭或用於破壞性、破壞性或其他有害的目的和結果；
•我們無法提供遵守美國證券交易委員會、美國國税局或其他州和聯邦監管機構的規則和法規所需的財務和運營數據；
•我們無法適當地監督我們遵守有關我們作為房地產投資信託基金資格的規章制度；
•補救任何損害所需的大量管理關注和資源；
•面臨重大訴訟和監管罰款、處罰或其他制裁；
•違反我們的租賃協議或其他協議；
•損害我們在租户、商業夥伴和投資者中的聲譽；
•失去商機；
•留住員工和招聘困難；
•未經授權進入、破壞、破壞、丟失或拒絕向我們的建築物提供服務；
•增加主動防禦措施的成本，以防止未來的網絡事件，包括僱用人員和顧問或投資於更多技術；以及
•提高我們的網絡安全保險費。

可能並不總是能夠預測、檢測或識別對我們系統的威脅，或者針對所有安全事件實施有效的預防措施。我們可能無法立即解決安全事件的後果。我們的計算機系統、軟件、網絡或其他技術資產的成功入侵可能會發生並持續很長一段時間，然後才會被檢測到，原因包括：

•我們業務的廣度和我們系統處理的大量交易；
•運行我們業務所需的廣泛軟件，以及高級持續威脅導致的供應鏈攻擊增加；
•我們的業務合作伙伴數量眾多；
•發起網絡攻擊的頻率和廣泛的來源；
•供應鏈攻擊事件增多；
•網絡攻擊的嚴重性；以及
•網絡攻擊的擴散和日益複雜的程度和類型。

此外，特定網絡攻擊的程度以及我們可能需要採取的調查攻擊的步驟可能不會立即明朗。因此，如果發生攻擊，可能需要相當長的時間才能完成此類調查。在調查期間，我們可能不一定知道造成的損害的程度或如何最好地補救，而且某些錯誤或行動可能會在被發現和補救之前重複或加劇，這可能會進一步增加網絡攻擊的成本和後果。此外，適用的數據隱私和安全義務可能要求我們將安全事件通知相關利益相關者。此類披露代價高昂，披露或不遵守此類披露要求可能會導致不良後果。

我們的合同可能不包含責任限制，即使有，也不能保證我們的合同中的責任限制足以保護我們免受與我們的數據隱私和安全義務相關的責任、損害或索賠。我們不能確定我們的保險覆蓋範圍是否足夠或足以保護我們免受或減輕因我們的數據隱私和安全實踐而產生的責任，不能確保此類保險將繼續以商業合理的條款或根本不存在，或者此類保險將支付未來的索賠。

除了經歷安全事件外，第三方還可能從公共來源、數據經紀人或其他方式收集、收集或推斷有關我們的敏感信息，這些信息會泄露有關我們組織的競爭敏感細節，並可能被用來破壞我們的競爭優勢或市場地位。此外，公司或我們租户的專有、機密和/或敏感信息可能會因我們的員工、人員或供應商使用生成性人工智能技術而泄露、披露或泄露。

即使我們不是直接攻擊的目標，針對美國政府、金融市場、金融機構或其他企業的網絡攻擊也可能發生，包括我們的租户、供應商、軟件創建者、雲提供商、網絡安全服務提供商和我們所依賴的其他第三方，此類事件可能會擾亂我們未來的正常業務運營和網絡。

2022年3月，總裁·拜登簽署了《關鍵基礎設施網絡事件報告法案》，要求關鍵基礎設施實體在72小時內向美國國土安全部網絡安全和基礎設施安全局報告任何重大網絡事件，以及在發生後24小時內支付勒索軟件款項等項目。中鋼協必須在2025年9月之前發佈最終規則，目前還不清楚我們是否會在國際貿易規則下受到這些規則的約束。

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一般風險因素

我們面臨着與短期流動性投資相關的風險。

有時，我們可能會有大量現金餘額投資於各種短期投資，目的是在提供當前收入的同時保持本金價值和保持高度的流動性。這些投資可以包括(直接或間接)銀行債務(包括存單)、貨幣市場基金、國庫銀行證券和其他短期證券。對這些證券和基金的投資不包括本金損失保險。在某些情況下，我們可能被要求以低於面值的價格贖回全部或部分此類證券或基金。我們投資價值的下降，或我們贖回這些投資的權利的延遲或暫停，可能會對我們的經營業績或財務狀況以及我們到期支付債務的能力產生實質性的不利影響。

對技術人才的競爭可能會增加勞動力成本。

我們在吸引和留住合格和熟練的人才方面與其他公司競爭。我們依賴於我們吸引和留住負責公司日常運營的熟練管理人員的能力。競爭壓力可能要求我們提高薪酬和福利待遇，以便有效地競爭這些人員。我們可能無法通過增加向租户徵收的差餉來抵消這些額外成本。如果這些成本增加，或者如果我們無法吸引和留住合格和熟練的人才，我們的業務和經營業績可能會受到不利影響。

如果不能有效地對衝利率變化，可能會對我們的經營業績產生不利影響。

我們可能會不時訂立利率對衝協議，以管理部分受利率波動影響的風險。利率對衝協議涉及風險，例如交易對手可能無法履行其在這些協議下的義務的風險。此外，這些安排可能不能有效減少我們對利率變化的風險敞口。這些風險因素可能導致無法有效對衝利率變化的影響，從而可能對我們的經營業績產生不利影響。截至2023年12月31日，我們沒有未完成的利率對衝協議。

市場波動可能會對我們的業務產生負面影響。

資本和信貸市場時不時會出現波動。在某些情況下，市場對某些發行人的股價和信貸能力產生了下行壓力，而不考慮這些發行人的潛在財務和/或經營實力。如果發生市場混亂和波動，不能保證我們不會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生負面影響，這種影響可能是實質性的。市場混亂和波動可能會對我們持有股權投資的公司的價值產生不利影響，包括通過我們的非房地產風險投資組合，我們可能需要在收益中確認虧損。資本市場的中斷、不確定性或波動也可能限制我們以有利的條件或完全限制我們從金融機構獲得資金，我們通過發行股權證券籌集資金的能力可能會受到我們無法控制的原因的不利影響，通過全球經濟和金融體系的異常中斷或通過其他事件。

財務會計準則的改變可能會對我們遵守金融債務契約產生不利影響.

我們的無擔保優先應付票據包含金融契約，這些契約是根據工具發行之日的公認會計原則計算的。然而，某些債務協議，包括與我們的無擔保優先信貸額度相關的債務協議，包含金融契約，其計算基於當前的GAAP，這可能會在未來發生變化。我們的無擔保優先信貸額度協議規定，當我們的金融債務契約受到會計準則變化的影響時，我們將真誠地重新談判該金融契約，以保留現有金融契約的原意。至於那些需要在會計準則改變時重新談判財務契約的債務協議，我們不能保證我們會成功談判，也不能保證重新談判的契約不會對我們施加更多限制。

極端天氣和自然或其他不可預見的災害可能會造成財產損失或中斷運營，這可能會損害我們的業務和運營業績。

我們的物業位於可能受到極端天氣和自然或其他災害影響的地區，包括但不限於地震、風、洪水、颶風、火災、電力短缺、電信故障、醫療流行病、爆炸或其他自然或人為事故或事件。我們的公司總部和某些物業位於加利福尼亞州歷史上經常發生地震和野火的地區。此類情況和災難性事件可能會損壞我們的財產，擾亂我們的運營，或對我們的租户或第三方供應商的運營產生不利影響。這些事件可能會影響我們經營業務的能力，並對我們的財務和經營業績產生重大負面影響。這些事件造成的損害可能會導致對受損財產或設備的昂貴維修，我們建築項目的開發或重新開發的延遲，或者我們日常業務運營的中斷，這可能會導致成本增加和收入減少。

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我們將保險範圍維持在我們認為適合我們業務的水平。然而，我們不能確定承保金額是否足以彌補在發生另一場野火或其他自然或人為災難時發生的損害或損失，這些災難可能會對我們的財產、運營、業務或我們的租户造成實質性的不利影響。

如果美國聯邦政府未能管理其財政事務或避免政府關門，可能會對經濟環境產生負面影響，並對我們的運營結果產生不利影響。

國會在聯邦預算和聯邦政府獲準的未償債務上限(通常稱為“債務上限”)問題上存在分歧，此前曾導致美國聯邦政府停擺一段時間.一般來説，如果沒有制定有效的立法來為政府運作提供資金並管理聯邦債務水平，聯邦政府可能會暫停對某些政府賬户的投資，以及其他可用的選擇，以便優先償還其債務。如果美國國會在未來任何時候都不能通過支出法案或解決債務上限問題，將增加美國違約的風險、美國聯邦政府信用評級下調的風險，以及其他經濟混亂的風險。這樣的失敗，或者被認為是這樣的失敗的風險，可能會因此對美國和全球的金融市場和經濟狀況產生實質性的不利影響。在過去十年中，有兩次在撥款立法的最後期限之前，國會未能通過新的撥款法案，也未能通過繼續延長撥款的決議，導致美國政府停擺，導致聯邦機構停止非必要的行動。目前的資金措施只能為政府提供資金，一直持續到2024年2月2日，如果立法者到這個時候不能通過一項持續的決議或新的聯邦預算，另一次聯邦政府停擺可能會開始。如果美國聯邦政府的財政僵局導致經濟狀況嚴重惡化，我們的運營或我們租户的運營可能會受到影響，這可能會對我們的財務狀況和運營結果產生不利影響。這些風險還可能影響我們的整體流動性、借款成本或普通股的市場價格.

法律、法規和財務會計準則的變化可能會對我們報告的經營業績產生不利影響。

作為對被認為是導致或加劇了2008年全球金融危機的現行法規中被認為存在的濫用和缺陷的迴應，世界各地的立法、監管和會計準則制定機構正在對構成數十年來全球和國內企業基本競爭環境的法律、法規和會計準則進行密集、廣泛的審查和重寫。在包括美國在內的許多司法管轄區，立法和監管迴應包括對現有的監管和規則制定機構和組織進行廣泛重組，並建立具有廣泛權力的新機構。這一重組擾亂了長期的監管和行業關係以及既定的程序。

規則制定和行政工作主要集中在被認為是造成金融危機的領域，包括銀行、投資銀行、證券監管和房地產金融，並對許多其他領域產生了溢出影響。這些舉措在管理房地產行業和許多其他企業的基本規則方面造成了一定程度的不確定性，這在美國是前所未有的，至少自大蕭條之後的立法、監管改革和政府重組浪潮以來是這樣。

全球金融危機以及政府和會計行業對危機的積極反應是在2008年金融危機之前開始的金融和證券監管日益全球化和國際化的背景下發生的。這一持續趨勢的結果是，以前幾乎完全在地方或國家一級受到監管的金融和投資活動正越來越多地受到國際監管，或者至少是在國際基礎上得到協調，國家規則制定和標準制定集團放棄不同程度的地方和國家控制，以實現更統一的監管，並減少市場參與者在司法管轄區之間進行監管套利的能力。自金融危機以來，這種全球化趨勢一直在繼續，可以説，這種趨勢的緊迫感和重要性有所增加。

這種高度的監管不確定性，加上全球、國內和當地經濟的基本狀況和前景的相當大的額外不確定性，創造了一個商業環境，使商業規劃和預測比金融和房地產行業的企業通常情況下更加不確定。

在我們經營的商業房地產領域，會計準則制定當局為從根本上重寫主要會計文獻而採取的各種舉措帶來的不確定性，構成了企業參與基本規則的一個重要不確定性來源。會計準則的變化可能會對我們的財務業績和租户的業績產生重大影響，這反過來又會對我們產生次要影響。

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全球金融壓力、高結構性失業水平，以及其他我們無法控制的事件或情況，可能會對我們的行業、業務、經營業績、合同承諾和獲得資本的機會產生不利影響。

從2008年到2010年，對能源成本、地緣政治問題、信貸可獲得性和成本、美國抵押貸款市場以及美國房地產市場下滑的重大擔憂加劇了波動性，降低了對經濟和市場的預期，按歷史標準衡量，結構性失業水平居高不下。這些因素，加上不穩定的油價和波動的商業和消費者信心，導致經濟急劇下滑。此外，銀行和金融體系面臨嚴重的金融和結構性壓力，導致人們對全球信貸和金融體系嚴重缺乏信任和信心。消費者和資金管理人已經清算並可能清算股權投資，消費者和銀行持有並可能持有現金和其他風險較低的投資，這導致公司的股權資本大幅下降，在某些情況下造成災難性的下降，金融機構倒閉。儘管美國銀行的收益和流動性有所回升，但未來銀行信貸大幅虧損的可能性給貸款前景帶來了不確定性。

美國聯邦政府主權信用評級的下調和歐洲的經濟危機可能會對我們的流動性、財務狀況和收益產生負面影響。

此前美國的債務上限和預算赤字擔憂，加上歐洲的主權債務狀況，增加了主權信用評級進一步下調和經濟放緩的可能性。不能保證未來的債務上限或聯邦支出立法不會失敗，並導致美國違約，這可能會導致美國信用評級下調。

標準普爾評級服務公司於2011年將其對美國的長期主權信用評級從“AAA”下調至“AA+”，並於2023年予以確認。然而，聯邦政府內部進一步的財政僵局可能會導致未來的評級下調。任何進一步下調美國政府主權信用評級或其公認的信譽的影響，從本質上講都是不可預測的，可能會對美國和全球金融市場和經濟狀況產生不利影響。這可能會導致利率和借貸成本進一步上升，這可能會對我們以有利條件進入債務市場的能力產生負面影響。此外，信用評級下調可能會造成更廣泛的金融動盪和不確定性，這可能會對我們普通股的市場價格構成下行壓力。持續的不利經濟狀況可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生實質性的不利影響。

由於大規模衝突，包括國家之間的戰爭，美國以外的經濟和社會動盪以及地緣政治不穩定，可能會對我們、美國和全球經濟產生不利影響。

國與國之間的緊張局勢不時可能爆發為戰爭，並可能對鄰國以及與受影響地區進行貿易或外交關係的國家產生不利影響。這種戰爭行為可能在全球範圍內造成廣泛和揮之不去的損害，包括但不限於(一)安全和網絡安全、(二)經濟和(三)全球關係。

2022年2月，俄羅斯入侵烏克蘭。為了應對入侵和隨之而來的戰爭，包括美國在內的許多國家對俄羅斯實施了重大的經濟和其他制裁。這場戰爭造成了二戰以來歐洲最大的難民危機，並對烏克蘭的基礎設施和經濟造成了重大破壞。這兩個國家的經濟可能會受到嚴重影響，這也可能對包括美國在內的全球經濟產生不利影響。此外，俄羅斯在入侵烏克蘭後對其發動了猛烈的網絡戰，目標是該國的關鍵基礎設施、政府機構、媒體組織以及美國和歐盟的相關智庫。

美國聯邦政府警告美國人，俄羅斯可能會以網絡攻擊為目標，以報復美國實施的制裁，並敦促公共和私營部門加強網絡防禦，保護關鍵服務和基礎設施。此外，總裁·拜登指示政府機構在各自管轄範圍內強制實施網絡安全和網絡防禦措施，並啟動了加強電力、管道和供水部門網絡安全的行動計劃。本屆政府還與中鋼協發起了聯合行動，通過“打開盾牌”行動保護美國不受可能的網絡攻擊。中鋼協發佈公告，警告俄羅斯國家支持的威脅分子將目標對準美國和其他西方國家的“新冠肺炎”研究、政府、選舉組織、醫療保健和製藥、國防、能源、視頻遊戲、核、商業設施、水、航空和關鍵製造等行業。雖然我們到目前為止還沒有經歷過這樣的網絡攻擊，但尚不清楚俄羅斯是否會成功突破我們的網絡防禦系統，或者更廣泛地説，攻破上面列出的地區的網絡防禦系統，如果成功，可能會對我們的運營和生計所需的關鍵基礎設施造成中斷，或者我們的租户、社區和商業合作伙伴的關鍵基礎設施。

經濟活動的中斷、不穩定、波動和下降，無論發生在哪裏，無論是由戰爭行為、其他侵略行為還是恐怖主義造成的，反過來也可能損害對我們財產的需求、安全和價值。由於以上討論的因素，我們可能無法照常運營我們的業務，這可能會對我們的現金流、財務狀況和運營結果產生不利影響。

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採用巴塞爾III標準和其他影響金融機構的監管標準可能會對我們獲得融資的機會產生負面影響，或影響我們未來融資安排的條款。

為了應對各種金融危機和金融市場的波動，巴塞爾銀行監管委員會(“巴塞爾委員會”)通過了巴塞爾III監管資本框架(“巴塞爾III”或“巴塞爾III標準”)。20國集團領導人於2010年11月批准了《巴塞爾協議III》的最終改革方案。2013年1月，巴塞爾委員會同意推遲實施巴塞爾III標準，並擴大了允許納入某些銀行流動性衡量的資產範圍。美國銀行業監管機構已選擇實施基本上所有的巴塞爾III標準，巴塞爾III的實施從2014年開始，到2020年逐步實施，但由於新冠肺炎疫情的影響，2020年進展有限。

自批准巴塞爾III標準以來，美國監管機構也發佈了規則，對美國最具系統重要性的銀行組織施加了比巴塞爾III標準更嚴格的補充槓桿率標準(SLR標準)。此外，美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)通過了一項最終規則，確立了一種方法，以確定一家美國銀行控股公司是否為具有全球系統重要性的銀行組織(GSIB)。任何被認定為GSIB的公司都將被徵收基於風險的資本附加費，該附加費是根據其系統性風險狀況進行校準的。根據最終規則，資本附加費於2016年1月1日開始分階段實施，並於2019年1月1日全面生效。

2014年9月3日，美國銀行業監管機構發佈了在美國實施巴塞爾委員會流動性覆蓋率(LCR)的最終規則(LCR最終規則)。LCR旨在促進國際上活躍的銀行組織的短期應變能力，以提高銀行業吸收因特殊或市場壓力而產生的衝擊的能力，並改善對流動性風險的衡量和管理。LCR最終規則包含在某些方面比巴塞爾委員會的LCR更嚴格的要求。LCR衡量的是一家機構的優質流動資產與其現金淨流出的對比。根據LCR最終規則，LCR的過渡期為2015年至2017年。

美國監管機構還發布並提出了對金融機構的業務活動施加額外限制的規則，包括它們的交易和投資活動。例如，從2014年4月起，美國監管機構通過了一項最終規則，實施了多德-弗蘭克華爾街改革和消費者保護法案中被稱為“沃爾克規則”的一節。沃爾克規則一般限制某些美國和外國金融機構從事自營交易，以及投資贊助包括私募股權基金和對衝基金在內的“備兑基金”或與其建立某些關係。2020年1月生效的修正案通過調整沃爾克規則的適用，簡化某些標準和要求，並減輕合規負擔，提供了一定程度的監管緩解，特別是與自營交易限制有關的監管。預計還會有更多與“備抵基金”有關的修正案。沃爾克規則的影響是不確定的，但無論如何，它都可能限制各種銀行活動，這反過來可能導致金融市場的不確定性。

2020年3月，由於新冠肺炎疫情的影響，巴塞爾委員會宣佈將《巴塞爾協議III》的實施推遲到2023年1月1日。2023年，美國監管機構提議2025年7月遵守新要求。

實施巴塞爾III標準、SLR標準、GSIB資本附加費、LCR最終規則、沃爾克規則和其他類似的規則和法規，可能會導致我們向其借款的美國和外國金融機構的資本金要求增加，並對其施加其他財務約束，這可能會對我們獲得融資的機會產生負面影響，或影響我們未來融資安排的條款。

社會、政治和經濟不穩定、動亂和其他我們無法控制的情況可能會對我們的業務運營產生不利影響。

我們的業務可能會受到我們所在地理區域的社會、政治和經濟不穩定、動亂或破壞的不利影響，無論原因如何，包括美國新總統政府的法律、法規和政策變化、抗議、示威、罷工、騷亂、內亂、不服從、叛亂或社會和其他政治動亂。

此類事件可能導致限制、宵禁或其他行動，並導致地區和全球經濟狀況和週期發生重大變化，這可能對我們的財務狀況和運營產生不利影響。在過去的幾年裏，美國各地的城市都發生了與民權、自由以及社會和政府改革有關的抗議活動。雖然許多地方的抗議活動是和平的，但西雅圖、波特蘭、洛杉磯、華盛頓特區、紐約市和明尼阿波利斯等城市發生了搶劫、破壞和火災，導致強制宵禁，並在一些地方部署了美國國民警衞隊。政府為保護人員和財產而採取的行動，包括宵禁和對商業活動的限制，可能會擾亂業務，損害人們對個人福祉的看法，並增加對安全資源的額外支出。此外，這種社會或政治動亂導致的行動可能會對我們的人員、設施和業務構成重大風險。示威、抗議或其他因素的影響和持續時間尚不確定，我們不能確保未來不會出現進一步的政治或社會動盪，也不能確保不會發生其他可能導致社會、政治和經濟混亂的事件。如果此類事件或中斷持續很長一段時間，我們的整體業務和運營結果可能會受到不利影響。

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聯邦政策的變化，包括税收政策，以及監管機構的變化，隨着選舉後政策和人員的變化而發生，這導致了涉及監督水平和對某些行業和公司實體的關注的變化。影響生命科學、農業技術和技術行業以及整個房地產行業的現行法律和監管框架的潛在變化的性質、時機以及經濟和政治影響仍然高度不確定。例如，任何與美國税法相關的修改建議，如涉及1031條款交易所的建議，都可能對我們未來的業務、財務狀況、運營結果和增長前景產生重大不利影響。我們不時地在符合1031條款交易所資格的交易中處置財產。如果某些擬議的變化最終生效，以及圍繞1031條款交易所的法律被修訂或廢除，我們可能無法在遞延納税的基礎上處置財產。在這種情況下，我們的收益和利潤以及我們的應税收入將增加，這可能會增加股息收入，減少向股東返還資本。因此，我們可能被要求向股東支付額外的股息，或者如果我們不支付額外的股息，我們的企業所得税負擔可能會增加，我們可能會受到利息和罰款的影響。

恐怖襲擊可能會對我們的業務和經營業績產生不利影響，並可能降低我們的資產價值。

2001年9月11日發生的恐怖襲擊事件可能會對我們的業務、我們的經營業績以及我們普通股的市場價格產生實質性的不利影響。未來國外或國內的恐怖襲擊可能會導致經濟活動下降，這可能會減少對我們財產的需求，並降低其價值。如果未來任何外國或國內的恐怖襲擊影響我們的租户，他們的業務也可能同樣受到不利影響，包括他們繼續履行租賃義務的能力。

一旦發生信息技術系統故障，我們的業務和運營將受到影響。

儘管我們的系統宂餘，實施了安全措施，併為我們的內部信息技術系統制定了災難恢復計劃，但我們的系統容易受到來自任何來源的損壞，包括計算機病毒、未經授權的訪問、能源中斷、自然災害、恐怖主義、戰爭和電信故障。任何導致我們運營中斷的系統故障或事故都可能對我們的業務造成實質性的破壞。我們還可能產生額外的鉅額費用，以補救此類中斷造成的損害。

賣空者可能從事旨在壓低我們普通股市場價格的操縱活動，這可能導致我們管理層的時間發生重大轉移，還可能導致相關的政府或監管調查或其他法律行動，以及其他影響。

賣空是指出售賣方並不擁有的證券，而是從第三方借入或打算借入的證券，目的是隨後購買價格較低的相同證券，然後返還給貸款人。因此，希望我們的普通股價格下跌符合賣空者的利益。在任何時候，賣空者可能會發布或安排傳播意在製造負面市場勢頭的觀點或特徵，包括通過使用社交媒體。鑑於最近生成性人工智能工具和大型語言模型的激增，此類觀點、描述或虛假信息的傳播可能會對這些工具和模型對我們的業務和前景得出的結論產生負面影響。

賣空報告可能會增加發行人股價的波動性，並引發監管和政府調查。2023年6月，一家賣空者發佈了一份報告，其中包含對我們的業務和財務前景的某些負面和虛假指控。無論是非曲直，這些指控和虛假陳述可能會迅速傳播，並削弱人們對我們的業務、財務前景或聲譽的信心。因此，維護或加強我們的聲譽可能需要我們投入大量資源來駁斥不正確或誤導性的指控，採取或辯護相關的法律行動，或從事其他可能代價高昂、耗時或不成功的活動。此外，任何來自政府組織或其他監管機構的潛在調查或正式調查，包括美國證券交易委員會的調查，都可能導致我們管理層的時間被實質性轉移，並可能對我們的業務和運營結果產生重大不利影響。

我們在存款賬户中持有一部分現金和現金等價物，如果持有此類存款的金融機構倒閉，可能會受到不利影響。

我們 在保險金融機構維護我們的現金和現金等價物。每個機構的綜合賬户餘額定期大大超過聯邦存款保險公司承保的250,000美元，因此，信貸風險集中。 與超過FDIC保險覆蓋範圍的金額有關。因此，我們在獲取超過FDIC保險覆蓋範圍的全部或部分資金時可能會面臨損失或延遲的風險，這可能會對我們的短期流動性、我們的業務運營能力和財務業績產生不利影響。

上述任何一項或全部內容都可能對我們的財務狀況、經營結果、現金流或我們普通股的市場價格產生實質性的不利影響。我們目前不知道或我們目前認為無關緊要的其他風險和不確定性也可能對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大不利影響。

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項目1B。未解決的員工意見

沒有。

項目1C。網絡安全

風險管理和戰略

我們的公司信息技術、通信網絡、企業應用程序、會計和財務報告平臺以及相關係統，以及我們為租户提供的系統，都是我們業務運營所必需的。除其他外，我們使用這些系統來管理我們的租户和供應商關係，用於內部通信，用於會計操作記錄保存功能，以及我們業務的許多其他關鍵方面。我們的業務運營依賴於對專有、機密和敏感數據的安全收集、存儲、傳輸和其他處理。

我們已實施和維護各種信息安全流程，旨在識別、評估和管理對我們的關鍵計算機網絡、第三方託管服務、通信系統、硬件和軟件以及我們的關鍵數據(包括知識產權、具有專有、戰略性或競爭性的機密信息，以及租户數據(“信息系統和數據”))構成的網絡安全威脅的重大風險。

我們依賴一個多學科團隊，包括我們的信息安全職能部門、法律部門、管理層和第三方服務提供商，以識別、評估和管理網絡安全威脅和風險。我們通過使用各種方法來監控和評估我們的威脅環境和風險狀況，從而識別和評估來自網絡安全威脅的風險，包括使用手動和自動工具、訂閲識別網絡安全威脅的報告和服務、分析威脅和威脅參與者的報告、對威脅環境進行掃描、評估我們行業的風險狀況、利用內部和外部審計以及進行威脅和漏洞評估。

根據環境的不同，我們實施和維護各種技術、物理和組織措施、流程、標準和/或政策，旨在管理和緩解網絡安全威脅對我們的信息系統和數據造成的重大風險，包括風險評估、事件檢測和響應、漏洞管理、災難恢復和業務連續性計劃、我們會計和財務報告職能的內部控制、數據加密、網絡安全控制、訪問控制、物理安全、資產管理、系統監控、供應商風險管理計劃、員工培訓和滲透測試。

我們不時與幫助我們識別、評估和管理網絡安全風險的第三方合作，包括專業服務公司、諮詢公司、威脅情報服務提供商和滲透測試公司。

為了運營我們的業務，我們利用某些第三方服務提供商來執行各種功能。我們尋求與維護網絡安全計劃的可靠、信譽良好的服務提供商接洽。根據所提供服務的性質、處理的信息的敏感性和數量以及服務提供商的身份，我們的供應商管理流程可能包括審查此類提供商的網絡安全做法、按合同向提供商施加義務、進行安全評估以及在其參與期間定期進行重新評估。

我們不知道來自網絡安全威脅的任何風險，包括任何網絡安全事件所造成的風險，這些風險已經或合理地可能對我們的公司產生重大影響，包括我們的業務戰略、運營結果或財務狀況。請參閲“第1A項。本年度報告以Form 10-k表中的“風險因素”，包括“如果我們的信息技術網絡或數據或我們所依賴的第三方的網絡或數據被中斷或以其他方式損壞，我們可能會經歷昂貴的補救或其他費用、聯邦和州法律下的責任以及訴訟和調查，任何這些都可能導致重大的聲譽損害，並對我們的業務、財務狀況、運營結果、現金流和我們普通股的市場價格產生實質性和不利的影響”，以進一步討論與網絡安全相關的風險。

治理

我們的董事會負責監督公司的戰略和風險管理，包括與網絡安全威脅有關的重大風險。這種監督是由董事會直接執行的，並通過其委員會執行。董事會審計委員會(“審計委員會”)根據其章程監督包括網絡安全在內的系統性風險的管理。審計委員會定期與管理層討論本公司的重大財務風險敞口，以及為監測和控制這些風險而實施的措施，包括那些可能由重大網絡安全威脅造成的風險。這些討論包括公司的風險評估和風險管理政策。

我們的管理層以首席技術官Greg C.Thomas和首席財務官兼財務主管Marc E.Binda為代表，領導我們的網絡安全風險評估和管理流程，並監督其實施和維護。
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Greg C.Thomas是我們信息技術部門的一名經驗豐富的信息技術專業人員，自2018年以來一直擔任首席技術官。他與公司的內部信息技術部門和外部合作伙伴合作，監控和提高我們的網絡安全能力。Thomas先生擁有成熟的房地產行業記錄，在戰略技術、組織、風險緩解、流程改進倡議和數字轉型方面為組織提供指導。他還在技術和網絡安全方面擁有豐富的經驗，這些經驗是在他30多年的職業生涯中獲得的，包括在另外兩家大型房地產公司擔任首席信息官，以及在安永和德勤律師事務所的房地產行業技術實踐中擔任領導職務。他在邁阿密大學獲得系統分析和金融學學士學位。

Marc E.Binda，註冊會計師，是我們財務和風險管理職能方面經驗豐富的風險管理專業人士，自2023年9月以來一直擔任首席財務官，自2018年4月以來一直擔任財務主管。賓達先生曾於2019年6月至2023年9月出任常務副總裁財務及財務主管，於2018年4月至2019年6月出任高級副總裁財務及財務主管，於2012年4月至2018年4月出任高級副總裁財務總監，並於2005年1月至2012年4月出任其他職位。賓達先生目前負責公司會計、財務和財務戰略的主要職能，包括風險管理。此外，賓達先生還領導公司的網絡安全風險監督以及開發和加強旨在預防、檢測、解決和緩解網絡事件風險的內部控制。

管理層與我們的信息技術部門協調，負責聘用合適的人員，幫助將網絡安全風險考慮納入公司的整體風險管理戰略，並向相關人員傳達關鍵優先事項。管理層負責批准預算、批准網絡安全流程以及審查網絡安全評估和其他與網絡安全相關的事項。

我們的網絡安全事件響應和漏洞管理流程旨在根據情況將某些網絡安全事件上報給管理層成員。管理層，包括首席技術官、首席財務官和財務主管，在公司的事件響應團隊中服務，幫助公司緩解和補救他們收到通知的網絡安全事件。此外，公司的事件響應流程包括向審計委員會報告某些網絡安全事件。審計委員會每季度召開一次會議，並定期收到包括首席技術官、首席財務官和財務主管在內的管理層關於公司重大網絡安全威脅和風險以及公司為應對這些威脅和風險而實施的程序的報告。
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項目2.財產
一般信息

截至2023年12月31日，我們在北美擁有411個物業，包括約4,720個萬RSF營運物業和在建的新A/A+級開發及重建物業，其中68個物業由合併房地產合資企業持有，4個物業由非合併房地產合資企業持有。截至2023年12月31日，我們在北美運營物業的入住率為94.6%。我們酒店的外觀通常類似於傳統的辦公物業，但內部基礎設施的設計是為了滿足生命科學、雅培和技術租户的需求。這些改進通常是通用的，而不是特定租户特有的。因此，我們相信這些改善措施具有長遠的價值和實用價值，可供廣泛的租户使用。對我們酒店的改進通常包括：

•鋼筋混凝土樓板；
•提升屋面承載能力；
•增加地板到天花板的高度；
•重型暖通空調系統；
•加強環境控制技術；
•大幅升級電力、天然氣和管道基礎設施；以及
•實驗室的長椅。

截至2023年12月31日，我們對我們的每一處物業都持有費用簡單利息，但北美的36處物業受土地租賃權益限制，佔我們物業總數的約9%。在這36處房產中，我們在大波士頓市場持有10處房產，在舊金山灣區市場持有20處房產，在紐約市市場持有兩處房產，在西雅圖市場持有一處房產，在馬裏蘭市場持有一處房產，在Research Triangle市場持有兩處房產。在截至2023年12月31日的年度內，我們的土地租賃租金支出佔淨營業收入的百分比累計為1.5%。請參閲本年度報告表格10-k“項目15.物證和財務報表附表”中的綜合財務報表及其附註，以供進一步討論。

截至2023年12月31日，我們有超過1,000份租約，總計約800名租户，其中198處，即48%，是我們的411處物業中的單租户物業。我們多租户樓宇的租約初始年期通常為4至11年，而單租户樓宇的租約初始期限通常為11至21年。此外，截至2023年12月31日：

•投資級或上市大盤股租户佔我們年總租金收入的52%；
•我們約96%的租約(按年度租金收入計算)包含有效的年度租金上漲，約3%是固定的或根據消費者物價指數或其他指數編制的指數；
•我們約94%的租約(按年度租金收入計算)是三重淨額租約，這要求租户除基本租金外，還須支付幾乎所有的房地產税、保險、公用事業、維修和保養、公用面積費用和其他運營費用(包括增加)；以及
•我們約93%的租約(按年度租金收入計算)用於重新收回資本支出(如暖通空調維護和/或更換、屋頂更換和停車場重新鋪設)，我們認為這些支出通常由房東在傳統寫字樓租賃中承擔。

我們的租約通常還賦予我們審查和批准租户對物業進行改造的權利。一般來説，租户安裝的對物業的改進是可重複使用的通用改進，在我們選擇的租約終止後仍是我們的財產。然而，根據我們大部分租約的條款，我們可以要求租户自費拆除某些非通用的改善設施，並將處所恢復到原來的狀態。

有關計算上述計量依據的説明，請參閲本年度報告“項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”下“非公認會計準則計量和定義”一節中“年度租金收入”和“經營統計”的定義。
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物業的位置

我們物業的位置是多樣化的，在許多A/A+類資產中戰略性地聚集在生命科學、AgTech和AAA創新集羣市場的先進技術巨型園區。下表列出了截至2023年12月31日，我們在北美每個市場有效的RSF總額、物業數量和年租金收入(千美元，不包括RSF金額)：
RSF物業數量年租金收入
市場
運營中發展重建項目總佔總數的百分比總佔總數的百分比每個RSF
大波士頓
10,836,743 975,419 1,304,051 
(1)
13,116,213 28 %72 $820,759 38 %$79.82 
舊金山灣區7,906,198 498,142 300,010 8,704,350 18 67 460,272 21 66.04 
紐約市
922,477 — — 922,477 2 4 72,993 3 92.75 
聖地亞哥
7,831,370 1,187,796 — 9,019,166 19 90 320,460 14 43.48 
西雅圖
2,962,995 33,349 148,890 3,145,234 7 44 131,377 6 46.57 
馬裏蘭州
3,582,494 510,601 — 4,093,095 9 51 123,780 6 36.57 
研究三角
3,840,876 — — 3,840,876 8 39 120,982 6 32.20 
德克薩斯州1,845,159 — 73,298 1,918,457 4 15 57,591 3 32.80 
加拿大
898,740 — 172,936 1,071,676 2 12 17,222 1 22.01 
非集羣/其他市場347,806 — — 347,806 1 10 15,827 1 57.96 
持有待售物業
1,049,135 — — 1,049,135 2 7 26,907 1 不適用
北美
42,023,993 3,205,307 1,999,185 47,228,485 100 %411 $2,168,170 100 %$56.08 
5,204,492
(1)主要與我們位於Winter Street 840號和Sylvan Road 40、50和60號的活躍重建項目有關，位於亞歷山大中心的RSF總計716，604個®生命科學-沃爾瑟姆大型園區，合併後43%的租賃/談判。這個大型園區項目預計將滿足大波士頓128號公路子市場的需求。

北美入住率彙總

下表列出了截至以下日期我們在每個北美市場的運營物業以及運營和重建物業（不包括待售物業）的入住率：
 運營屬性運營和重建物業
市場12/31/2312/31/2212/31/2112/31/2312/31/2212/31/21
大波士頓94.9 %94.5 %95.2 %84.7 %85.5 %83.2 %
舊金山灣區94.8 96.7 93.0 91.4 93.3 92.6 
紐約市85.3 
(1)
92.3 98.4 85.3 92.3 91.0 
聖地亞哥94.1 95.4 93.1 94.1 95.4 91.7 
西雅圖95.2 97.0 95.6 90.7 90.1 88.5 
馬裏蘭州95.6 95.8 99.8 95.6 93.3 96.0 
研究三角97.8 94.0 94.6 97.8 85.0 86.1 
德克薩斯州95.1 91.2 不適用91.5 81.6不適用
小計94.9 95.1 94.9 90.7 89.9 89.1 
加拿大87.1 80.8 78.6 73.0 68.2 78.6 
非集羣/其他市場78.5 75.0 75.1 78.5 75.0 75.1 
北美94.6 %94.8 %94.0 %90.2 %89.4 %88.5 %
(1)紐約市市場的佔用情況包括亞歷山大中心的空置情況®生命科學-長島市房產，截至2023年12月31日，該房產的入住率為41.7%。此外，我們位於亞歷山大中心的大型園區®生命科學-截至2023年12月31日，紐約市的居住率為95.8%。
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前20名租户

前20名租户中92%的年租金收入來自投資級
或公開交易的大盤股租户(1)

截至2023年12月31日，我們的物業出租給高質量和多元化的租户羣體，沒有個人租户佔我們有效年租金收入的5.7%以上。下表根據截至2023年12月31日有效的年租金收入列出了有關我們與北美20家最大租户的租賃信息（以千美元計，平均市值除外）：
剩餘租期(1)
(單位：年)
集料
RSF
每年一次
租賃
收入(1)
佔年租金總收入的百分比(1)
投資級信用評級
平均市值(1)
(以十億計)
租客穆迪標普(S&P)
1 Moderna公司13.2 1,370,536 $122,763 5.7 %——$47.4 
2 禮來公司9.1 1,154,917 93,815 4.3 A2A+$440.5 
3 百時美施貴寶公司6.7 852,830 66,339 3.1 A2A+$131.5 
4 羅氏6.4 770,279 46,192 2.1 AA2AA型$242.1 
5 武田藥品株式會社6.0 549,760 37,399 1.7 Baa2BBB+$49.0 
6 Alphabet公司2.9 654,423 36,809 1.7 AA2AA+$1,509.5 
7 Illumina公司6.6 890,389 36,204 1.7 Baa3BBB$27.9 
8 
270Bio公司(2)
9.7 312,805 33,617 1.6 ——$0.4 
9 哈佛大學6.0 389,233 32,494 1.5 AAA級AAA級$— 
10 Novartis AG4.6 450,563 31,196 1.4 A1AA-$221.7 
11 雲軟件集團公司3.2 
(3)
292,013 28,537 1.3 ——$— 
12 優步技術公司58.7 
(4)
1,009,188 27,750 1.3 ——$84.8 
13 輝瑞。1.2 
(5)
524,159 25,242 1.2 A1A+$208.5 
14 阿斯利康6.0 416,761 24,583 1.1 A3A$212.5 
15 美國政府6.8 340,238 23,023 1.1 AAA級AA+$— 
16 賽諾菲7.0 267,278 21,444 1.0 A1AA型$129.2 
17 紐約大學8.1 218,983 21,056 1.0 AA2AA-$— 
18 麻省理工學院5.4 246,725 20,504 0.9 AAA級AAA級$— 
19 波士頓兒童醫院12.8 266,857 20,066 0.9 AA2AA型$— 
20 默克公司9.9 312,935 20,033 0.9 A1A+$274.8 
共計/加權平均數9.6 
(4)
11,290,872 $769,066 35.5 %

年度租金收入和RSF包括我們在北美管理的每一處物業的100%。

(1)基於截至2023年12月31日有效的年度租金收入總額。有關我們計算未合併房地產合營企業的年度租金收入及平均市值的方法，請參閲本年報10-k表格第7項下“非公認會計準則措施及定義”一節的“年度租金收入”及“投資級或上市大額租户”的定義。
(2)截至2023年9月30日，270 Bio，Inc.25060美元萬現金、現金等價物和有價證券。此外，270 Bio，Inc.產生的年度租金收入的90.0%由另一家公共生物技術公司(與270 Bio，Inc.有關聯的一方)擔保。
(3)包括最近收購的一處物業的一份租約，該物業有未來開發和重新開發的機會。與Cloud Software Group，Inc.(前身為TIBCO Software，Inc.)簽訂的租約在我們買下房子的時候已經就位了。
(4)包括(I)第三街1455及1515號土地的土地契約(兩幢樓宇合共422,980 RSF)及(Ii)第三街1655及1725號(兩幢樓宇合共586,208 RSF)的土地契約，由吾等持有10%擁有權的未合併房地產合營公司擁有。年度租金收入以我們綜合物業的年度租金收入及我們未合併房地產合資企業的年度租金收入份額的100%呈列。關於更多細節，請參閲腳註1。不包括土地租賃，截至2023年12月31日，我們最大的20個租户的加權平均剩餘租期為7.8年。
(5)主要涉及我們紐約市子市場的一座寫字樓，總租金為349,947 RSF，合同租賃於2024年第三季度到期，截至2023年12月31日被歸類為持有待售。
55

長期穩定的現金流來自
優質多樣的租户
房地產投資信託基金行業領先的客户羣
投資級或上市大盤股租户
92%52%
Are的前20名租户
年租金收入(1)
佔ARE總數的百分比
年租金收入(1)
長期租賃條款
9.6年7.4年
前20名租户所有租户
加權平均剩餘期限(2)

租户收藏的持續實力(3)
99.9%
截至以下三個月
2023年12月31日
99.4%
2024年1月

(1)代表截至2023年12月31日有效的年度租金收入。有關更多信息，請參閲本年度報告10-k表格第7項下的“非GAAP指標和定義”部分。
(2)基於截至2023年12月31日有效的年度租金總收入。
(3)代表截至本報告日期在每個指定期間收取的應收賬款總額中的部分。

56

AAA地區高質量且多元化的客户羣
堅實且多元化的租户基礎
q423clienttenantmixv4.jpg
行業
年租金收入(1)每個RSF
跨國製藥$64.22 
公共生物技術-批准或上市的產品$68.98 
機構（學術/醫療、非營利組織和美國政府）$59.95 
公共生物技術-臨牀前或臨牀階段$70.25 
私營生物技術$82.51 
生命科學產品、服務和設備$43.45 
未來用途的變化(2)
$44.38 
投資級或大盤股技術$31.93 
其他(3)
$32.61 
ARE年租金收入的百分比(1)
過去10年96%的可靠歷史入住率(4)從…
我們在AAA地區對A/A+級物業的需求歷來強勁
AAA級位置跨關鍵位置的入住率
q423realestatev5.jpg
q423occupancyv10Kv2.jpg
ARE百分比
年租金收入(1)
有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-k項目7下的“非公認會計準則的衡量和定義”一節。
(1)代表截至2023年12月31日有效的年度租金收入。
(2)表示目前從用於未來用途變化的空間產生的年度租金收入，包括1.1%從有蓋土地遊戲項目產生的年度租金收入總額中，用於未來的發展機會。這些租約的加權平均剩餘期限為4.0年。
(3)我們的“其他”租户佔我們每年租金收入的3.0%，包括科技、專業服務、金融、電信和建築/房地產公司，以及與零售相關的租户(佔我們年度租金收入的不到1.0%)。
(4)代表過去10年截至每年12月31日北美運營物業的平均入住率。
(5)關於更多細節，請參閲本項目2“北美入住率摘要”一節腳註1。
(6)2021年和2022年最近收購的物業的收購空置率為1.7%，主要代表租賃機會。截至2023年12月31日，不包括已獲得的空置率，北美運營物業的出租率為96.3%。

57


房地產的列表
Mega Campuses Encompass佔我們年租金收入的75%(1)

下表提供了截至2023年12月31日有關我們房產的某些信息（以千美元計）：
入住率
RSF物業數量年租金收入
運營中運營和重建
市場/ 子市場/地址
運營中發展重建項目總
大波士頓
劍橋/內城
大型校區：亞歷山大中心®在肯德爾廣場
2,856,043 — — 2,856,043 11$266,549 99.6 %99.6 %
50(2), 60(2), 75/125(2), 100(2)，和225(2)賓尼街，140和215第一街，150第二街，300第三街(2)、赫爾利街11號和埃德温H. 100號陸地大道
大型校區：亞歷山大中心® 肯德爾廣場一號
1,370,989 — — 1,370,989 12140,216 88.0 88.0 
肯德爾廣場一號（100、200、300、400、500、600/700、1400、1800和2000號樓）、賓尼街325和399號以及漢普郡街一號
大型校區：亞歷山大科技廣場®
1,185,284 — — 1,185,284 7115,886 99.9 99.9 
100、200、300、400、500、600和700科技廣場
大型校園：查爾斯號上的阿森納872,883 248,018 — 1,120,901 1351,957 97.6 97.6 
阿森納街311、321和343號，北燈塔街300、400和500號，
金斯伯裏大道1、2、3和4號，塔爾科特大道100、200和400號
大型校區：阿森納路480號和阿森納街446、458、500和550號521,735 — — 521,735 527,136 99.2 99.2 
柯立芝大道99號(2)
43,568 277,241 — 320,809 15,221 100.0 100.0 
劍橋/內城6,850,502 525,259 — 7,375,761 49606,965 97.0 97.0 
芬威
大型校區：亞歷山大中心®生命科學-芬威
1,234,888 450,160 133,578 1,818,626 398,035 92.0 83.0 
401和421(2)公園大道和布魯克萊恩大道201號(2)
海港創新區
5和15(2)尼科街
441,396 — — 441,396 239,724 75.7 75.7 
海港創新區441,396 — — 441,396 239,724 75.7 75.7 
128號公路
大型校區：亞歷山大中心®生命科學-沃爾瑟姆
326,110 — 716,604 1,042,714 522,738 100.0 31.3 
Sylvan Road 40、50和60號、Gate house Drive 35和Winter Street 840號
大型校園：現代之路706,988 — — 706,988 429,059 100.0 100.0 
19、225和235總統路585,226 — — 585,226 313,374 100.0 100.0 
128號公路1,618,324 — 716,604 2,334,928 1265,171 100.0 69.3 
其他691,633 — 453,869 1,145,502 610,864 79.2 47.8 
大波士頓10,836,743 975,419 1,304,051 13,116,213 72$820,759 94.9 %84.7 %

(1)截至2023年12月31日。請參閲本年度報告第2項中的“新A/A+級開發和重建物業：管道摘要”部分以及本年度報告第7項下“非GAAP措施和定義”部分中“Mega園區”的定義10-k表格。
(2)我們通過房地產合資企業擁有該房產的部分權益。有關更多詳細信息，請參閲本年度報告表格10-k第7項下的“合併和未合併房地產合資企業”部分。
58


房產列表（續）
入住率
RSF物業數量年租金收入
運營中運營和重建
市場/ 子市場/地址
運營中發展重建項目總
舊金山灣區
Mission Bay
大型校區：亞歷山大中心®科學與技術-使命灣(1)
2,012,791 212,796 — 2,225,587 10$91,856 94.9 %94.9 %
1455(2), 1515(2)、1655和1725第三街、409和499伊利諾伊街、1450、1500和1700歐文斯街以及455 Mission Bay Boulevard South
Mission Bay2,012,791 212,796 — 2,225,587 1091,856 94.9 94.9 
南舊金山
大型園區：亞歷山大技術中心®- 門户(1)
1,342,194 — 300,010 1,642,204 1275,299 86.6 70.8 
600(2), 601, 611, 630(2), 650(2), 651, 681, 685, 701, 751, 901(2)，和951(2)Gateway Boulevard
大型校區：亞歷山大中心®先進技術-南舊金山
919,704 — — 919,704 557,055 100.0 100.0 
213(1)、東格蘭德大道249、259、269和279號
亞歷山大中心®生命科學-南舊金山
503,388 — — 503,388 332,372 89.8 89.8 
哈斯金斯路201號以及東傑米球場400和450號
大型校區：亞歷山大中心®先進技術- Tanforan
445,232 — — 445,232 24,011 100.0 100.0 
1122和1150 El Camino Real
亞歷山大中心®生命科學-米爾佈雷(1)
— 285,346 — 285,346 1— 不適用不適用
哈麗特·塔布曼路230號
福布斯大道500號(1)
155,685 — — 155,685 110,680 100.0 100.0 
南舊金山3,366,203 285,346 300,010 3,951,559 24179,417 93.1 85.5 
大斯坦福大學
大型校區：亞歷山大中心®生命科學-聖卡洛斯
739,157 — — 739,157 950,755 99.0 99.0 
工業路825、835、960和1501-1599
亞歷山大斯坦福生命科學區703,570 — — 703,570 965,005 98.3 98.3 
Porter Drive 3160、3165、3170和3181; Hillview Avenue 3301、3303、3305、3307和3330
Hillview Avenue 3412、3420、3440、3450和3460號338,751 — — 338,751 524,275 83.2 83.2 
3875 Fabian Way228,000 — — 228,000 19,402 100.0 100.0 
2475和2625/2627/2631漢諾威街和1450 Page Mill Road194,503 — — 194,503 318,294 100.0 100.0 
耿路2100、2200、2300、2400號162,584 — — 162,584 412,241 100.0 100.0 
加西亞大道2425號/海灣大道2400/2450號 99,208 — — 99,208 14,257 100.0 100.0 
西海灣路3350號61,431 — — 61,431 14,770 100.0 100.0 
大斯坦福大學2,527,204 — — 2,527,204 33188,999 97.0 97.0 
舊金山灣區7,906,198 498,142 300,010 8,704,350 67460,272 94.8 91.4 
紐約市
紐約市
大型校區：亞歷山大中心®生命科學-紐約市
743,377 — — 743,377 367,706 95.8 95.8 
東29街430號和450號
亞歷山大中心®生命科學-長島市
179,100 — — 179,100 15,287 41.7 41.7 
第48大道30-02
紐約市922,477 — — 922,477 4$72,993 85.3 %85.3 %

請參閲本年度報告第2項中的“新A/A+級開發和重建物業：管道摘要”部分以及本年度報告第7項下“非GAAP措施和定義”部分中“Mega園區”的定義10-k表格。

(1)我們通過房地產合資企業擁有該房產的部分權益。有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-k第7項下的“合併和未合併房地產合資企業”部分。
(2)我們擁有該房產100%的股份。
59


房產列表（續）
入住率
RSF物業數量年租金收入
運營中運營和重建
市場/ 子市場/地址
運營中發展重建項目總
聖地亞哥
Torrey Pines
大型校園：亞歷山大廣場一號833,589 334,996 — 1,168,585 12$49,861 100.0 %100.0 %
3115和3215(1)Merryfield Row，3010、3013和3033 Science Park Road，10935、10945和10955 Alexandria Way，10975 North Torrey Pines Road，10975、10995和10996 Torreyana Road和3545 Cray Court
託裏嶺296,290 — — 296,290 313,969 85.8 85.8 
10578、10618和10628科學中心大道
鸚鵡螺213,900 — — 213,900 48,729 88.2 88.2 
3530和3550約翰·霍普金斯法院以及3535和3565通用原子法院
Torrey Pines1,343,779 334,996 — 1,678,775 1972,559 95.0 95.0 
大學城中心
Mega Campus：Campus Point by Alexandria(1)
1,666,590 598,029 — 2,264,619 1377,574 99.0 99.0 
9880(2), 10010(2), 10140(2)、10210、10260、10290和10300 Campus Point Drive和4135、4155、4161、4224、4242和4275(2) 校園點球場
大型校園：Illumina Way 5200號(1)
792,687 — — 792,687 629,978 100.0 100.0 
ARE濱海藝術中心243,084 — — 243,084 45,022 47.7 47.7 
4755、4757和4767 Nexus中心大道和4796行政大道
9625 Towne Centre Drive(1)
163,648 — — 163,648 16,528 100.0 100.0 
亞歷山大的科斯塔維德8,730 — — 8,730 2879 100.0 100.0 
8505 Costa Verde Boulevard和4260 Nobel Drive
大學城中心2,874,739 598,029 — 3,472,768 26119,981 95.0 95.0 
索倫託梅薩
Mega Campus：亞歷山大的SD Tech(1)
1,064,267 254,771 — 1,319,038 1544,628 95.6 95.6 
9605、9645、9675、9685、9725、9735、9808、9855和9868 Scranton Road，5505 Morehouse Drive(2)、和10055、10065、10075、10121(2)，和10151(2)巴恩斯峽谷路
大型校園：亞歷山大的序列區800,151 — — 800,151 723,930 89.0 89.0 
6260、6290、6310、6340、6350、6420和6450序列驅動器
太平洋科技園(1)
544,352 — — 544,352 58,969 89.1 89.1 
Waples Street 9389、9393、9401、9455和9477
薩默斯嶺科學園(1)
316,531 — — 316,531 411,521 100.0 100.0 
9965、9975、9985和9995薩默斯嶺路
亞歷山大的斯克裏普斯科學園144,113 — — 144,113 111,069 100.0 100.0 
霍伊特公園大道10102號
是波托拉101,857 — — 101,857 34,034 100.0 100.0 
6175、6225和6275 Nancy Ridge Drive
5810/5820 Nancy Ridge Drive83,354 — — 83,354 14,693 100.0 100.0 
9877 Waples Street63,774 — — 63,774 12,680 100.0 100.0 
5871 Oberlin Drive33,842 — — 33,842 11,799 100.0 100.0 
索倫託梅薩3,152,241 254,771 — 3,407,012 38$113,323 93.8 %93.8 %
請參閲本年度報告第2項中的“新A/A+級開發和重建物業：管道摘要”部分以及本年度報告第7項下“非GAAP措施和定義”部分中“Mega園區”的定義10-k表格。

(1)我們通過房地產合資企業擁有該房產的部分權益。有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-k第7項下的“合併和未合併房地產合資企業”部分。
(2)我們擁有該房產100%的股份。
60


房產列表（續）
入住率
RSF物業數量年租金收入
運營中運營和重建
市場/ 子市場/地址
運營中發展重建項目總
聖地亞哥（續）
Sorrento Valley
3911、3931和3985索倫託谷大道108,812 — — 108,812 3$4,112 85.0 %85.0 %
11045和11055 Roselle Street42,055 — — 42,055 22,156 100.0 100.0 
Sorrento Valley150,867 — — 150,867 56,268 89.2 89.2 
其他309,744 — — 309,744 28,329 87.6 87.6 
聖地亞哥7,831,370 1,187,796 — 9,019,166 90320,460 94.1 94.1 
西雅圖
聯合湖畔
Mega Campus：亞歷山大的Eastlake生命科學校區1,214,448 33,349 — 1,247,797 980,053 95.9 95.9 
1150, 1165, 1201(1), 1208(1), 1551和1616 Eastlake Avenue East、188和199(1)東布萊恩街和費爾維尤大道東1600號
大型校區：亞歷山大中心® 生命科學-南湖聯盟
290,754 — — 290,754 117,969 100.0 100.0 
德克斯特大道北400號(1)
特里大道北219號25,966 — — 25,966 11,372 90.7 90.7 
聯合湖畔1,531,168 33,349 — 1,564,517 1199,394 96.6 96.6 
SoDo
第四大道南830號42,380 — — 42,380 11,052 70.5 70.5 
埃利奧特灣
3000/3018西大道47,746 — — 47,746 13,147 100.0 100.0 
哈里森街西410號和埃利奧特大道西410號36,849 — — 36,849 21,586 100.0 100.0 
埃利奧特灣84,595 — — 84,595 34,733 100.0 100.0 
Bothell
大型校區：亞歷山大中心® 先進技術-峽谷公園
916,446 — — 916,446 2119,348 92.6 92.6 
22121和22125東南第17大道、22021、22025、22026、22030、22118和22122東南第20大道、22333、22422、22515、22522、22722和22745東南第29大道、22213和22309東南第30大道、和1629、1631、1725、1916和1930東南220街
亞歷山大中心® 先進技術-Monte Villa Parkway
311,030 — 148,890 459,920 65,972 96.8 65.4 
蒙特別墅大道3301、3303、3305、3307、3555和3755
Bothell1,227,476 — 148,890 1,376,366 2725,320 93.7 83.6 
其他77,376 — — 77,376 2878 100.0 100.0 
西雅圖2,962,995 33,349 148,890 3,145,234 44$131,377 95.2 %90.7 %
請參閲本年度報告第2項中的“新A/A+級開發和重建物業：管道摘要”部分以及本年度報告第7項下“非GAAP措施和定義”部分中“Mega園區”的定義10-k表格。

(1)我們通過房地產合資企業擁有該房產的部分權益。有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-k第7項下的“合併和未合併房地產合資企業”部分。

61


房產列表（續）
入住率
RSF物業數量年租金收入
運營中運營和重建
市場/ 子市場/地址
運營中發展重建項目總
馬裏蘭州
洛克維爾
大型校區：亞歷山大中心® 生命科學- Shady Grove
1,176,744 510,601 — 1,687,345 20$53,655 96.6 %96.6 %
9601、9603、9605、9704、9708、9712、9714、9800、9804、9808、9900和9950 Medical Center Drive、14920和15010 Broschart Road、9920 Belward Campus Drive以及9810和9820 Darnestown Road
皮卡德大道1330號131,508 — — 131,508 14,197 100.0 100.0 
1405和1450(1) 研究大道
114,849 — — 114,849 23,025 73.3 73.3 
東古德大道1500號和1550號91,359 — — 91,359 21,844 100.0 100.0 
5研究地點63,852 — — 63,852 13,073 100.0 100.0 
5研究法庭51,520 — — 51,520 11,788 100.0 100.0 
12301 Parklawn Drive49,185 — — 49,185 11,598 100.0 100.0 
洛克維爾1,679,017 510,601 — 2,189,618 2869,180 95.8 95.8 
蓋瑟斯堡
亞歷山大技術中心®- 蓋瑟斯堡一世
619,241 — — 619,241 917,532 93.6 93.6 
9、25、35、45、50和55 West Watkins Mill Road以及910、930和940 Clopper Road
亞歷山大技術中心®- 蓋瑟斯堡二世
486,633 — — 486,633 718,543 100.0 100.0 
700、704和708 Quince Orchard Road以及19、20、21和22 Firstfield Road
世紀大道20400號81,006 — — 81,006 13,298 100.0 100.0 
401專業驅動器63,154 — — 63,154 12,135 100.0 100.0 
風河巷950號50,000 — — 50,000 11,234 100.0 100.0 
620專業驅動器27,950 — — 27,950 11,207 100.0 100.0 
蓋瑟斯堡1,327,984 — — 1,327,984 2043,949 97.0 97.0 
Beltsville
8000/9000/10000弗吉尼亞莊園路 191,884 — — 191,884 13,021 100.0 100.0 
西迪克曼街101號(1)
135,423 — — 135,423 11,503 64.4 64.4 
Beltsville327,307 — — 327,307 24,524 85.3 85.3 
北弗吉尼亞州
14225紐布魯克大道248,186 — — 248,186 16,127 100.0 100.0 
馬裏蘭州3,582,494 510,601 — 4,093,095 51$123,780 95.6 %95.6 %
請參閲本年度報告第2項中的“新A/A+級開發和重建物業：管道摘要”部分以及本年度報告第7項下“非GAAP措施和定義”部分中“Mega園區”的定義10-k表格。

(1)我們通過房地產合資企業擁有該房產的部分權益。有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-k第7項下的“合併和未合併房地產合資企業”部分。
62


房產列表（續）
入住率
RSF物業數量年租金收入
運營中運營和重建
市場/ 子市場/地址
運營中發展重建項目總
研究三角
研究三角
大型校區：亞歷山大中心®生命科學-達勒姆
2,155,252 — — 2,155,252 15$52,175 97.5 %97.5 %
摩爾大道6、8、10、12、14、40、42和65號、亞歷山大大道21、25、27、29和31號、埃利斯路2400號和TW亞歷山大大道14號
大型校區：亞歷山大中心®可持續技術
364,493 — — 364,493 714,233 99.9 99.9 
TW Alexander Drive 104、108、110、112和114以及三角大道5號和7號
亞歷山大中心®對於AgTech
345,467 — — 345,467 216,541 97.2 97.2 
5號和9號實驗室路
大型校區：亞歷山大中心®先進技術-研究三角
341,626 — — 341,626 416,079 99.4 99.4 
戴維斯大道6、8、10和12號
亞歷山大技術中心®- 奧爾斯頓
155,533 — — 155,533 33,837 90.9 90.9 
卡皮托拉大道100、800和801
6040喬治瓦茨山道149,585 — — 149,585 27,375 100.0 100.0 
亞歷山大創新中心®- 研究三角
136,729 — — 136,729 34,093 97.2 97.2 
基特溪路7010、7020和7030號
北卡羅來納州東54號高速公路2525號82,996 — — 82,996 13,651 100.0 100.0 
601 Keystone Park Drive77,595 — — 77,595 12,137 100.0 100.0 
6101 Quadrangle Drive31,600 — — 31,600 1861 100.0 100.0 
研究三角3,840,876 — — 3,840,876 39120,982 97.8 97.8 
德克薩斯州
奧斯汀
大型校園：十字路口校園1,525,359 — — 1,525,359 1243,031 98.8 98.8 
507 East Howard Lane、13011 McCallen Pass、13813和13929 Central Lake Drive以及12535、12545、12555和12565 Riata Vista Circle
三一大街1001號和紅河街1020號198,972 — — 198,972 211,630 100.0 100.0 
奧斯汀1,724,331 — — 1,724,331 1454,661 98.9 98.9 
大休斯頓
亞歷山大中心®伍德蘭茲的先進技術
120,828 — 73,298 194,126 12,930 41.525.8 
8800科技森林廣場
德克薩斯州1,845,159 — 73,298 1,918,457 1557,591 95.1 91.5 
加拿大898,740 — 172,936 1,071,676 1217,222 87.1 73.0 
非集羣/其他市場347,806 — — 347,806 1015,827 78.5 78.5 
北美，不包括持有的待售物業40,974,858 3,205,307 1,999,185 46,179,350 4042,141,263 94.6 %90.2 %
持有待售物業1,049,135 — — 1,049,135 726,907 63.3 %63.3 %
道達爾-北美42,023,993 3,205,307 1,999,185 47,228,485 411$2,168,170 
請參閲本年度報告第2項中的“新A/A+級開發和重建物業：管道摘要”部分以及本年度報告第7項下“非GAAP措施和定義”部分中“Mega園區”的定義10-k表格。


63


租賃活動


在截至2023年12月31日的年度內，對我們高質量A/A+物業的強勁需求轉化為2023年我們整體投資組合和我們的價值創造管道的穩健租賃活動和租金增長。

•共批出222份租約，加權平均租約期為11.3年，涉及430個萬土地儲備基金，包括與我們的發展及重建項目有關的596,533個土地儲備基金；
•在過去12個月中，我們76%的租賃活動來自我們現有的租户基礎；
•每年為續期和轉租空間租賃300萬RSF；以及
•續訂和轉租空間的年租金分別增長29.4%和15.8%(現金基礎)。

在截至2023年12月31日的年度內，我們就租賃的430萬RSF給予租户優惠/免租金，平均每年0.6個月。

租賃結構

截至2023年12月31日止年度，同業地產總收入增長4.3%，截至2023年12月31日止年度同業物業淨營業收入及同業物業淨營業收入(收付實現制)分別增長3.4%及4.6%，受惠於強勁的市場基本面因素。由於AAA地段A/A+類空間的有限供應和創新租户的強勁需求，推動截至2023年12月31日止年度的租金增幅分別為29.4%及15.8%(現金基準)，300萬續訂/再租賃基準租金上升，而有利的三重淨租賃結構加上合約年度租金上升，導致截至2023年12月31日止年度的相同物業營運利潤率及相同物業本期平均入住率均為94.6%，較上年同期平均水平下降80個基點，而我們的288個相同物業合計2,870萬基準基準利率。截至2023年12月31日，我們約94%的租賃(按年度租金收入計算)是三重淨租賃，這要求租户除了基本租金外，還必須支付基本上所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公共區域費用和其他運營費用(包括增加的費用)。此外，約96%的租約(按年度租金收入計算)包含約3%的固定或基於消費物價指數或其他指數的合約年度租金升幅，而約93%的租約(按年度租金收入計算)規定收回某些資本開支。

64


租賃活動(續)
下表彙總了截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的年度我們在我們酒店的租賃活動：
截至十二月三十一日止的年度：
20232022
包括
直線租金		收付實現制包括
直線租金		收付實現制
(每RSF美元)
租賃活動：
續訂/轉租的空間(1)
    
租金變動
29.4%
(2)
15.8%
(2)
31.0%22.1%
新費率
$52.35 $50.82 $50.37 $48.48 
到期率
$40.46 $43.87 $38.44 $39.69 
RSF
3,046,386 4,540,325 
租户改善/租賃佣金
$26.09 $27.83 
加權平均租期
8.7年5.0年
開發/重新開發/租賃以前空置的空間(3)
新費率
$65.66 $59.74 $73.46 $64.04 
RSF
1,259,686 3,865,262 
加權平均租期
13.8年11.8年
租賃活動摘要（總數）：
新費率
$56.09 $53.33 $60.98 $55.64 
RSF
4,306,072 8,405,587 
加權平均租期
11.3年8.1年
租賃費用(1)
到期率
$43.84 $45.20 $37.41 $38.06 
RSF
5,027,773 6,572,286 
租賃活動包括我們投資的北美物業的100%業績。

(1)不包括截至2023年12月31日和2022年12月31日分別總計86，092 RSF和266，292 RSF的月度租賃。截至2023年12月31日止年度，我們平均每年提供6000萬. n的免費租金優惠。
(2)包括將99，557 RSF重新租賃給位於835 Industrial的Cargo Therapeutics，現金租金率與前租户的租金相比下降了4.1%，而10年租賃期不到三年。不包括這筆租賃，2023年空間續訂和重新租賃的租金上漲率分別為32.4%和17.0%（現金基礎）.
(3)有關項目總成本的更多信息，請參閲第2項中的“新A/A+級開發和重建房產：管道摘要”部分。
65


合同租賃到期情況彙總

下表總結了截至2023年12月31日我們物業的合同租賃到期信息：
年RSF百分比
佔領的RSF
年租金收入
(per RSF）(1)
總數的百分比
年租金收入
2024
(2)
3,443,219 8.8 %$49.36 7.9 %
20253,876,007 9.9 %$52.08 9.3 %
20262,576,109 6.6 %$52.02 6.2 %
20272,720,041 6.9 %$52.75 6.6 %
20284,685,961 11.9 %$51.92 11.2 %
20292,517,755 6.4 %$52.73 6.1 %
20302,549,798 6.5 %$50.18 5.9 %
20313,711,668 9.4 %$56.14 9.6 %
20321,157,219 2.9 %$59.66 3.2 %
20332,780,801 7.1 %$51.97 6.7 %
此後9,310,793 23.6 %$63.13 27.3 %
(1)代表截至2023年12月31日的有效金額。
(2)不包括截至2023年12月31日總計86，092 RSF的月度租賃。

66


合同租賃到期情況摘要（續）

下表按市場列出了截至2023年12月31日我們在北美的2024年和2025年合同租賃到期的信息：
2024年合同租賃到期（RSF）
年租金收入
(per RSF）(4)
市場
租賃談判/
期待
面向未來發展/
重建項目(1)
剩餘
即將到期的租約(2)
總(3)
大波士頓76,696 12,962 412,946 
(5)
471,370 973,974 $65.16 
舊金山灣區48,238 3,038 191,333 491,345 733,954 62.13 
紐約市— — — 363,218 
(6)
363,218 57.25 
聖地亞哥— 17,105 580,021 
(7)
184,459 781,585 25.18 
西雅圖6,748 18,724 50,552 197,588 273,612 26.33 
馬裏蘭州89,831 — — 41,378 131,209 32.55 
研究三角72,078 17,000 — 75,140 164,218 50.44 
德克薩斯州— — — — — — 
加拿大20,107 — — — 20,107 26.57 
非集羣/其他市場— — — 1,342 1,342 106.21 
總
313,698 68,829 1,234,852 1,825,840 3,443,219 $49.36 
到期租約的百分比
9 %2 %36 %53 %100 %
2025年合同租賃到期（RSF）
年租金收入
(per RSF）(4)
市場
租賃談判/
期待
面向未來發展/
重建項目(1)
剩餘
即將到期的租約(2)
總
大波士頓15,798 8,500 25,312 
(5)
1,203,988 
(8)
1,253,598 $69.79 
舊金山灣區35,797 — — 476,712 512,509 66.85 
紐約市— — — 65,538 65,538 88.23 
聖地亞哥— 32,767 — 355,302 388,069 40.52 
西雅圖11,220 — — 323,344 334,564 30.29 
馬裏蘭州— — — 198,094 198,094 27.23 
研究三角— — — 220,439 220,439 50.92 
德克薩斯州— — 198,972 604,382 803,354 36.27 
加拿大— — — 88,412 88,412 20.44 
非集羣/其他市場— — — 11,430 11,430 80.31 
總
62,815 41,267 224,284 3,547,641 3,876,007 $52.08 
到期租約的百分比
2 %1 %6 %91 %100 %

(1)代表租約到期，主要與所收購的財產有關，目標為：
20242025
未來重建項目預計將在短期內動工466,248 151,346 
未來發展項目預計會在租約期滿後拆卸，並視乎租户需求和整體市場情況而定。768,604 72,938 
平均到期日(按即將到期的年度租金收入加權)2024年7月22日2025年1月12日
有關租賃物業目前包括的價值創造平方英尺的更多詳細信息，請參閲本年度報告10-k表格第7項下“非公認會計準則衡量和定義”一節中的“房地產投資--目前在租賃物業中創造價值的平方英尺”。
(2)不包括腳註6所述的到期時間，2024年剩餘的最大合同租賃到期金額是我們正在努力保留現有租户的觀瀾子市場的97,702 RSF，2025年是我們奧斯汀子市場的357,136 RSF，我們正在就續約現有租户進行早期談判。
(3)不包括截至2023年12月31日總計86,092 RSF的按月租賃。
(4)表示截至2023年12月31日的有效金額。
(5)包括2024年和2025年分別位於劍橋/內郊區阿森納街311號的308,446個RSF和25,312個RSF，目標是在現有租約到期後進行重新開發。
(6)包括位於東42街219號的349,947個RSF，它以前被歸類為未來開發/重建的目標，現在被歸類為截至2023年12月31日持有待售，預計將於2024年出售。
(7)包括位於大學城中心子市場的4161校園點苑的159,884個RSF，目標是未來發展為位於4165校園點苑的492,570 RSF大樓，其中51%是租賃/談判，預計在未來兩年內開始建設，視租户需求和整體市場狀況而定。
(8)包括我們劍橋/內郊子市場的905,127 RSF，在我們的亞歷山大技術廣場，剩餘的最大合同租賃到期總額為171,945 RSF® 超大校園。
67

房地產投資

我們商業模式的一個關鍵組成部分是我們有紀律地將資本分配給新的A/A+級物業的開發和再開發，以及在承保某些收購物業時確定的物業增強，這些物業位於AAA創新集羣中的協作生命科學、雅培和先進技術巨型園區。這些項目的重點是提供高質量、通用和可重複使用的空間，滿足廣泛租户的房地產需求。完成後，每個創造價值的項目預計將產生租金收入、淨運營收入和現金流的增長。我們的開發和重建項目通常位於優質實體非常想要的位置，我們相信這會導致更高的入住率、更長的租期、更高的租金收入、更高的回報和更大的長期資產價值。我們的施工前活動是為了使物業為其預期用途做好準備，包括在地上建築改善施工開始之前的權利、許可、設計、現場工作和其他活動。

截至2023年12月31日，我們在房地產方面的投資包括以下內容(以千美元為單位)：
發展和重建
積極建設和近期建設未來的機會取決於
市況及租賃
運營中
在建中61%租賃
承諾近期51%租賃/談判(1)
預期的優先級未來小計總
平方英尺
運營中40,974,858 — — — — — 40,974,858 
新A/A+開發及再開發物業— 5,204,492 492,570 2,710,462 26,754,679 35,162,203 35,162,203 
目前包括在租賃物業中的創造價值的平方英尺(2)
— — (159,884)(617,594)(3,111,413)(3,888,891)(3,888,891)
總面積，不包括待售物業40,974,858 5,204,492 332,686 2,092,868 23,643,266 31,273,312 72,248,170 
持有待售物業1,049,135 — — — 235,000 235,000 1,284,135 
總面積42,023,993 5,204,492 332,686 2,092,868 23,878,266 31,508,312 73,532,305 
房地產投資
截至2023年12月31日的總賬面價值(3)
$28,388,009 $3,661,679 $46,257 $702,248 $3,816,125 $8,226,309 $36,614,318 

(1)代表一個預計將在2023年12月31日之後的未來兩年內開始建設的近期項目。
(2)有關目前包含在租賃物業中的價值創造平方英尺的更多詳細信息，請參閲本年度報告10-k表格第7項下“非GAAP衡量標準和定義”部分中的“房地產投資”。
(3)餘額不包括累計折舊和我們應佔的與我們的未合併房地產合資企業持有的物業相關的成本基礎，該物業在我們的合併資產負債表中被歸類為對未合併房地產合資企業的投資。
68


收購


我們截至2023年12月31日止年度完成的房地產資產收購以及截至2024年12月31日止年度的預測包括以下內容（以千美元計）：
屬性子市場/市場購買日期物業數量運營中
入住率		平方英尺購進價格
收購與開發和
再發展機會(1)
總(2)
未來發展積極開發/再開發為未來發展/重建而運作
2023年收購
加拿大加拿大1/30/231100 %— — 247,743 247,743 $100,837 
其他五花八門五花八門4100 1,089,349 110,717 185,676 1,385,742 158,139 
2023年收購總額5100 %1,089,349 110,717 433,419 1,633,485 $258,976 
2024年收購
截至2024年1月29日完成五花八門五花八門—不適用300,000 — — 300,000 $103,250 
截至2024年1月29日的待完成收購，以已簽署的意向書或買賣協議為準358,746 
$461,996 
2024年制導射程$250,000 – $750,000
(1)我們預期在建築工程展開後，會提供未來發展和重建項目的估計總成本和有關收益。
(2)指一個或多個新的甲/甲+級物業完成發展或重建後的總面積。所提供的面積包括目前正在運營的具有未來開發或重新開發機會的建築的RSF。有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-k項目7下“非公認會計準則的措施和定義”一節中“房地產投資”的定義。

69


處置和出售部分權益
在截至2023年12月31日的年度內，我們完成的房地產資產部分權益的處置和銷售包括以下內容(千美元，不包括每RSF的銷售價格)：
屬性子市場/市場銷售日期利息售出RSF資本化率資本化率
(Cash基礎）		銷售價格每個RSF的銷售價格
對並非我們大型園區戰略不可或缺的物業進行100%權益的價值收穫處置：
北託裏鬆樹路11119號(1)
託裏派恩斯/聖地亞哥5/4/23100 %72,506 4.4 %
(1)
4.6 %
(1)
$86,000 $1,186 
第二大道225、266和275號以及紀念大道780和790號(2)
128號公路和劍橋/內城/大波士頓6/13/23100 %428,663 不適用不適用365,226 $852 
格羅夫街275號(3)
128號公路/大波士頓6/27/23100 %509,702 不適用不適用109,349 不適用
640 Memorial Drive、100 Beaver Street以及11025和11035 Roselle Street(4)
劍橋和內郊區和128號公路/大波士頓和索倫託山谷/聖地亞哥12/20/23100 %361,102 不適用不適用312,244 $865 
東街380號和420號(5)
海港創新區/
大波士頓
12/20/23100 %195,506 不適用不適用86,969 $445 
其他81,845 
1,041,633 
戰略處置和部分權益出售：
尼科街15號(6)
海港創新區/
大波士頓
4/11/2318 %
(6)
345,996 6.6 %5.4 %66,108 $1,626 
9625 Towne Centre Drive(7)
大學城中心/
聖地亞哥
6/21/2320.1 %163,648 4.2 %4.5 %32,261 $981 
公園大道421號(8)
芬威/大波士頓9/19/23
(8)
(8)
不適用不適用174,412 不適用
272,781 
2023年處置和出售部分權益總額$1,314,414 
(1)我們根據截至2023年3月31日的三個月的淨營業收入和淨營業收入(現金收付制)計算資本化率。出售完成後，我們確認了房地產銷售的收益，總計2760美元萬。
(2)代表位於第二大道225、266和275號的五個實驗室物業，總計329,005 RSF和780和790紀念道總計99,658 RSF。我們根據截至2023年6月30日的三個月的淨營業收入和淨營業收入(收付實現制)分別計算出5.0%和5.2%的資本化率(現金制)，摺合成年率包括可供重新開發的空置。完成出售後，我們確認房地產銷售收入總計187.2至100萬美元。
(3)在截至2023年6月30日的三個月內，我們確認了14540美元的房地產減值費用萬，以將我們的投資減少到當前的公允價值減去銷售成本。
(4)表示截至2023年9月30日已被佔用46%的四個運營物業，其中包括位於馬薩諸塞州坎布里奇波特紀念大道640號的兩個實驗室物業，總計242,477個RSF；位於馬薩諸塞州沃爾瑟姆的比弗街100號，總計82,330個RSF；以及位於索倫託山谷的兩個非實驗室物業，總計36,295個RSFB市場。這些非核心資產不是我們的大型校園戰略的組成部分，需要大量資金才能穩定下來。出售完成後，我們確認了房地產銷售的收益，總計5,970美元萬。
(5)代表兩個非實驗室物業，最初是作為工業和自我儲存空間獲得的，目的是在現有的原址租約到期後拆除這些物業，以授權和發展生命科學園區。在截至2023年12月31日的三個月內，由於宏觀經濟環境的變化和物業附近缺乏交通選擇，我們決定不繼續進行這個項目，並確認減值費用9480萬美元將我們的投資減少到目前的公允價值減去出售成本。
(6)代表2023年11月交付的一個開發項目，總計345,996個RSF，其中97%出租給禮來公司用於禮來基因醫學研究所。2023年4月，一位投資者獲得了這家合資企業20%的權益，其中包括我們出售的18%的權益和我們現有合作伙伴出售的2%的權益。出售完成後，吾等於合併房地產合營公司的所有權權益為72%，現有及新合夥人的非控股權益分別為8%及20%。我們保留了對這家房地產合資企業的控制權，因此繼續鞏固它。我們出售的18%權益的售價為6610萬，或每股RSF 1,626美元，資本化率分別為6.6%和5.4%(現金收付制)。項目完成後，我們預計我們的新合資夥伴將貢獻約13000美元的萬，為其建設份額提供資金，並將其在合資企業中的所有權權益從20%增加到37%。
(7)一名投資者收購了該合併房地產合資公司70.0%的權益，該權益由吾等出售的20.1%權益及吾等前合資夥伴持有的49.9%權益組成。我們的那部分銷售價格是3,230萬美元，或每股RSF 981美元，代表資本化率F分別基於截至2023年6月30日止三個月的淨營業收入及淨營業收入(收付實現制)4.2%及4.5%(按年率計算)。我們保留了對這家房地產合資企業的控制權，因此繼續鞏固這一物業。這筆交易的對價超過賬面價值1,560美元萬。
(8)表示在我們分威子市場Park Drive 421號的一個660,034個RSF積極開發項目中處置268,023個RSF。這筆交易的收益將幫助為我們剩餘的392,011 RSF的建設提供資金。該項目在截至2023年12月31日的三個月內開始垂直建設，預計2026年基本完工。買方將為建造268,023 RSF的剩餘成本提供資金，因此，這些成本不包括在我們預計的建設支出中。我們將開發和運營已完成的項目，並將在未來三年賺取開發費。
70


新A/A+開發及再開發物業
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請參閲本年度報告表格10-k項目7下“非公認會計準則計量和定義”一節中的“淨營業收入”，以瞭解更多細節及其與根據公認會計準則提出的最直接可比財務計量的對賬情況。
(1)我們從主要從24年第一季度開始至27年第四季度投入使用的開發和重建項目中增加的年度淨運營收入份額為38900美元萬。
(2)代表預計將投入使用的每年增加的淨營業收入，包括為未來幾年穩定下來的項目提供的部分交付。
(3)包括1.4億RSF預計將在2024年穩定下來，93%的租賃率。有關更多信息，請參閲本10-k表格年度報告第2項“新A/A+級開發和重建物業：當前項目”部分中的初始和穩定入住年份。
71


新的A/A+級開發和重建物業：最近交付
賓尼街325號第一街140號柯立芝大道99號
大波士頓/劍橋大波士頓/劍橋大波士頓/
劍橋/內城
462，100 RSF403，892 RSF43，568 RSF
100%之出租100%之出租100%之出租
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布魯克萊恩大道201號尼科街15號751 Gateway Boulevard1150 East Lake Avenue East
大波士頓/芬威大波士頓/
海港創新區		舊金山灣區/
南舊金山		西雅圖/湖聯盟
451，967 RSF345，996 RSF230，592 RSF278，282 RSF
100%之出租97%的佔用率100%之出租100%之出租
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72


新的A/A+級開發和重建物業：最近交付（續）
亞歷山大中心® 治療晚期
技術-蒙特別墅公園路(1)
9808醫療中心路
9601和9603
Medical Center Drive(2)
世紀大道20400號
Seattle/Bothell馬裏蘭州/羅克維爾馬裏蘭州/羅克維爾馬裏蘭州/蓋瑟斯堡
65，086 RSF26，460 RSF95，911 RSF81，006 RSF
100%之出租100%之出租100%之出租100%之出租
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埃利斯路2400號、摩爾路40號和
14 TW Alexander Drive(3)
6040 George Watts Hill Drive，
第二階段		8800科技森林廣場
研究三角/研究三角研究三角/研究三角德克薩斯州/大休斯頓
603，316 RSF88，038 RSF50，094 RSF
100%之出租100%之出租100%之出租
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(1)圖片代表Monte Villa Parkway 3755號。
(2)圖片代表9601 Medical Center Drive。
(3)圖片代表亞歷山大中心埃利斯路2400號®生命科學-達勒姆大型校區。
73


新的A/A+級開發和重建物業：最近交付（續）
下表列出了截至2023年12月31日止年度投入使用的新A/A+級物業的價值創造開發和重建（以千美元計）：
創造了公司歷史上最高的年度淨營業利潤增量
從2023年起，貸款總額為26500萬美元，其中第四季度14500萬美元
房地產/市場/子市場
4Q23
交貨日期(1)
我們的所有權權益RSF投入使用
入住率(2)
項目總無與倫比的收益率
1/1/23之前1Q232Q233Q234Q23總初步穩定初始穩定（現金基礎）
RSF投資
發展項目
賓尼街325號/大波士頓/劍橋11/17/23100%— — — — 462,100 462,100 100%462,100 $823,000 8.9 %7.6 %
99柯立芝大道/大波士頓/劍橋/內城12/13/2375.0%— — — — 43,568 43,568 100%320,809 468,000 7.1 7.0 
201 Brookline Avenue/大波士頓/芬威不適用99.0%340,073 107,174 4,720 — — 451,967 100%510,116 775,000 7.2 6.5 
15 Necco Street/大波士頓/海港創新區11/17/2356.7%— — — — 345,996 345,996 97%345,996 540,000 6.7 5.6 
751 Gateway Boulevard/舊金山灣區/南舊金山不適用51.0%— — — 230,592 — 230,592 100%230,592 246,000 7.0 7.5 
1150 Eastlake Avenue East/西雅圖/Lake Union10/28/23100%— — — — 278,282 278,282 100%311,631 443,000 6.6 6.7 
9808醫療中心大道/馬裏蘭州/羅克維爾不適用100%— — — 26,460 — 26,460 100%95,061 113,000 5.5 5.5 
6040 George Watts Hill Drive，二期/研究三角/研究三角11/1/23100%— — — — 88,038 88,038 100%88,038 66,000 8.1 7.1 
重建項目
140第一街/大波士頓/劍橋不適用100%— — 325,346 78,546 — 403,892 100%408,259 1,248,000 5.6 4.7 
亞歷山大中心®先進技術- Monte Villa Parkway/西雅圖/博瑟爾
不適用100%— 35,847 — 29,239 — 65,086 100%460,623 229,000 6.3 6.2 
9601和9603醫療中心大道/馬裏蘭州/羅克維爾不適用100%34,589 13,927 — 47,395 — 95,911 100%95,911 63,000 8.0 6.8 
20400世紀大道/馬裏蘭州/蓋瑟斯堡不適用100%50,738 19,692 10,576 — — 81,006 100%81,006 35,000 9.5 9.3 
埃利斯路2400號、摩爾大道40號和TW Alexander大道14號/研究三角/研究三角不適用100%326,445 276,871 — — — 603,316 100%603,316 241,000 8.1 6.8 
8800 Technology Forest Place/德克薩斯州/大休斯頓不適用100%— — 46,434 3,660 — 50,094 100%123,392 112,000 6.3 6.0 
加拿大10/31/23100%— — — 34,242 10,620 44,862 100%250,790 104,000 7.0 7.0 
加權平均值/總數11/12/23751,845 453,511 387,076 450,134 1,228,604 3,271,170 4,387,640 $5,506,000 7.0 %6.3 %
有關正在使用和在建的RSF的詳細信息（如果適用），請參閲第2項中的“新A/A+級開發和重建物業：當前項目”。
(1)代表截至2023年12月31日的三個月內交付的平均交付日期，按年租金收入加權。
(2)與最近交付時投入使用的RSF總運營量有關。
74


新A/A+級開發和重建物業：當前項目

柯立芝大道99號
北燈塔街500號和
金斯伯裏大道4號(1)
布魯克萊恩大道201號公園大道401號公園大道421號
大波士頓/
劍橋/內城		大波士頓/
劍橋/內城		大波士頓/芬威大波士頓/芬威大波士頓/芬威
277，241 RSF248，018 RSF58，149 RSF133，578 RSF392，011 RSF
36%租賃85%租賃98%租賃17%租賃13%租賃
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西爾萬路40、50和60號(2)
冬季街840號
歐文斯街1450號(3)
651 Gateway Boulevard哈麗特·塔布曼路230號
大波士頓/128號公路大波士頓/128號公路舊金山灣區/
Mission Bay		舊金山灣區/
南舊金山		舊金山灣區/
南舊金山
576，924 RSF139，680 RSF212，796 RSF300，010 RSF285，346 RSF
29%租賃100%租賃- 租賃/談判%22%租賃100%租賃
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(1)圖片代表查爾斯大校區阿森納北燈塔街500號。
(2)圖片代表Sylvan Road 50號。亞歷山大中心®生命科學-沃爾瑟姆 大型園區項目預計將吸引我們128號公路子市場的需求。
(3)圖片代表了擴大我們現有亞歷山大中心的單租户或多租户項目®科學與技術- Mission Bay大型園區，該園區將由我們的合資夥伴100%資助。我們目前正在營銷該空間以供租賃，並從公開交易的生物技術和機構租户那裏獲得了初步興趣。


75


新A/A+級開發和重建物業：當前項目（續）

10935、10945和10955
亞歷山大路		4135校園點球場4155校園點球場巴恩斯峽谷路10075號1150 East Lake Avenue East
聖地亞哥/託裏鬆樹聖地亞哥/
大學城中心		聖地亞哥/
大學城中心		聖地亞哥/索倫託梅薩西雅圖/湖聯盟
334，996 RSF426，927 RSF171，102 RSF254，771 RSF33，349 RSF
75%租賃100%租賃100%租賃24%租賃/談判100%租賃
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亞歷山大中心® 先進技術-Monte Villa Parkway(1)
達內斯敦路9810和9820號9808醫療中心路8800科技森林廣場
Seattle/Bothell馬裏蘭州/羅克維爾馬裏蘭州/羅克維爾德克薩斯州/大休斯頓
148，890 RSF442，000 RSF68，601 RSF73，298 RSF
90%租賃100%租賃60%租賃41%租賃
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(1)圖片代表Monte Villa Parkway 3755號。

76


新A/A+級開發和重建物業：當前項目（續）

下表列出了截至2023年12月31日我們正在建設的新A/A+級開發和重建物業以及預租賃/談判近期項目的摘要（以千美元計）：
房地產/市場/子市場平方英尺百分比
入住率(1)
開發/重建服役CIP總租賃租賃/談判首字母穩定下來
在建工程
2024年穩定
201 Brookline Avenue/大波士頓/芬威Dev451,967 58,149 510,116 98 %98 %3Q222024
840 Winter Street/大波士頓/128號公路雷傑夫28,534 139,680 168,214 100 100 20242024
230 Harriet Tubman Way/舊金山灣區/南舊金山Dev— 285,346 285,346 100 100 20242024
4155 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心Dev— 171,102 171,102 100 100 20242024
1150 Eastlake Avenue East/西雅圖/Lake UnionDev278,282 33,349 311,631 100 100 4Q232024
亞歷山大中心®先進技術- Monte Villa Parkway/西雅圖/博瑟爾
雷傑夫311,733 148,890 460,623 90 90 1Q232024
9820 Darnestown Road/Maryland/RockvilleDev— 250,000 250,000 100 100 20242024
9810 Darnestown Road/Maryland/RockvilleDev— 192,000 192,000 100 100 20242024
9808醫療中心大道/馬裏蘭州/羅克維爾Dev26,460 68,601 95,061 60 60 3Q232024
8800 Technology Forest Place/德克薩斯州/大休斯頓雷傑夫50,094 73,298 123,392 41 41 2Q232024
1,147,070 1,420,415 2,567,485 93 93 
2025年穩定
99柯立芝大道/大波士頓/劍橋/內城Dev43,568 277,241 320,809 36 36 4Q232025
北燈塔街500號和金斯伯裏大道4號/大波士頓/
劍橋/內城		Dev— 248,018 248,018 85 85 20242025
651 Gateway Boulevard/舊金山灣區/南舊金山雷傑夫— 300,010 300,010 22 22 20242025
10075 Barnes Canyon Road/聖地亞哥/索倫託梅薩Dev— 254,771 254,771 12 24 20242025
加拿大雷傑夫77,854 172,936 250,790 73 73 3Q232025
121,422 1,252,976 1,374,398 44 46 
(2)
1,268,492 2,673,391 3,941,883 76 77 
2026年及以後的穩定
401 Park Drive/大波士頓/芬威雷傑夫— 133,578 133,578 17 17 20242026
421 Park Drive/大波士頓/芬威Dev— 392,011 392,011 13 13 20262027
西爾萬路40、50和60號/大波士頓/128號公路雷傑夫— 576,924 576,924 29 29 20252027
其他/大波士頓雷傑夫— 453,869 453,869 — — 20252026
歐文斯街1450號/舊金山灣區/米申灣Dev— 212,796 212,796 — — 
(3)
20252026
10935、10945和10955亞歷山大路/聖地亞哥/託裏鬆樹Dev— 334,996 334,996 75 75 20252026
4135 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心Dev— 426,927 426,927 100 100 20262026
— 2,531,101 2,531,101 36 36 
(2)
1,268,492 5,204,492 6,472,984 61 61 
近期項目預計未來兩年內開工建設
4165 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心Dev— 492,570 492,570 — 51 
總1,268,492 5,697,062 6,965,554 56 %60 %
(1)初始入住日期取決於租賃和/或市場條件。穩定入住率可能會因單租户和多租户而異。多租户項目的入住率可能會在一段時間內增加。
(2)這些項目的重點是滿足鄰近物業/園區現有租户的需求，也將滿足其他非亞歷山大物業/園區的需求。
(3)代表擴大我們現有大型園區的單租户或多租户項目，該項目將由我們的合資夥伴100%資助。我們目前正在營銷該空間以供租賃，並從公開交易的生物技術和機構租户那裏獲得了初步興趣。
77


新A/A+級開發和重建物業：當前項目（續）
我們的所有權權益100%無與倫比的收益率
房地產/市場/子市場服役CIP成本來完成總計為
完成		初步穩定初始穩定（現金基礎）
在建工程
2024年穩定
201 Brookline Avenue/大波士頓/芬威99.0 %$661,831 $80,604 $32,565 $775,000 7.2 %6.5 %
840 Winter Street/大波士頓/128號公路100 %13,648 130,274 64,078 208,000 7.5 %6.5 %
230 Harriet Tubman Way/舊金山灣區/南舊金山47.1 %— 237,118 272,882 510,000 7.4 %6.4 %
4155 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心55.0 %— 89,704 83,296 173,000 7.4 %6.5 %
1150 Eastlake Avenue East/西雅圖/Lake Union100 %363,824 33,827 45,349 443,000 6.6 %6.7 %
亞歷山大中心®先進技術- Monte Villa Parkway/西雅圖/博瑟爾
100 %93,238 104,608 31,154 229,000 6.3 %6.2 %
9820 Darnestown Road/Maryland/Rockville100 %— 144,388 32,612 177,000 6.3 %5.6 %
9810 Darnestown Road/Maryland/Rockville100 %— 108,644 24,356 133,000 6.9 %6.2 %
9808醫療中心大道/馬裏蘭州/羅克維爾100 %34,825 54,312 23,863 113,000 5.5 %5.5 %
8800 Technology Forest Place/德克薩斯州/大休斯頓100 %43,529 56,245 12,226 112,000 6.3 %6.0 %
1,210,895 1,039,724 
2025年穩定(1)
99柯立芝大道/大波士頓/劍橋/內城75.0 %48,183 245,314 174,503 468,000 7.1 %7.0 %
北燈塔街500號和金斯伯裏大道4號/大波士頓/
劍橋/內城
100 %— 337,677 89,323 427,000 6.2 %5.5 %
651 Gateway Boulevard/舊金山灣區/南舊金山50.0 %— 306,273 待定
10075 Barnes Canyon Road/聖地亞哥/索倫託梅薩50.0 %— 124,450 
加拿大100 %29,400 47,974 26,626 104,000 7.0 %7.0 %
77,583 1,061,688 
2026年及以後的穩定(1)
401 Park Drive/大波士頓/芬威100 %— 140,156 待定
421 Park Drive/大波士頓/芬威99.6 %— 301,730 
西爾萬路40、50和60號/大波士頓/128號公路100 %— 397,582 
其他/大波士頓100 %— 136,992 
歐文斯街1450號/舊金山灣區/米申灣40.6 %— 268,290 
10935、10945和10955亞歷山大路/聖地亞哥/託裏鬆樹100 %— 177,828 325,172 503,000 6.2 %5.8 %
4135 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心55.0 %— 137,689 待定
— 1,560,267 
1,288,478 3,661,679 
近期項目預計未來兩年內開工建設
4165 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心55.0 %— 46,257 待定
總$1,288,478 $3,707,936 $3,970,000 
(2)
$8,960,000 
(2)
我們的投資份額(3)
$2,990,000 
(2)
$3,090,000 
(2)
$7,350,000 
(2)
(1)我們預計將為每個項目提供總估計成本和相關收益，並在2025年及以後的未來幾個季度內保持穩定。
(2)金額四捨五入至最接近的1000萬美元，包括列為待定項目的初步估計金額。
(3)代表我們根據開發或重建項目完成時的所有權百分比所佔的投資份額。
78


新A/A+級開發和重建物業：管道摘要
下表總結了截至2023年12月31日我們在北美所有開發和重建項目的關鍵信息（以千美元計）：
市場
房地產/子市場
我們的所有權權益賬面價值平方英尺
發展和重建
總(1)
積極建設和近期建設未來的機會取決於
市況及租賃
在建中近期承諾預期的優先級未來
大波士頓
99柯立芝大道/劍橋/內郊區75.0 %$245,314 277,241 — — — 277,241 
大型校園：查爾斯/劍橋/內郊區的阿森納100 %348,919 248,018 — 333,758 34,157 615,933 
阿森納街311號、北燈塔街500號和金斯伯裏大道4號
大型校區：亞歷山大中心®生命科學-芬威/芬威
(2)
522,490 583,738 — — — 583,738 
布魯克萊恩大道201號以及公園大道401和421號
大型校區：亞歷山大中心®生命科學-沃爾瑟姆/128號公路
100 %588,757 716,604 — — 515,000 1,231,604 
Sylvan Road 40、50和60號、Gate house Drive 35和Winter Street 840號
大型校區：亞歷山大中心®在肯德爾廣場/劍橋
100 %115,187 — — — 216,455 216,455 
埃德温·H·蘭德大道100號
大型校區：亞歷山大科技廣場®/劍橋
100 %7,881 — — — 100,000 100,000 
超大校園：阿森納路480號和阿森納街446、458、500和550號/劍橋/內郊100 %83,175 — — — 902,000 902,000 
阿森納街446、458、500和550號
Necco街/海港創新區10號100 %103,531 — — — 175,000 175,000 
超大校園：Moderna一路/128路100 %26,182 — — — 1,100,000 1,100,000 
總統大道215號/128號公路100 %6,816 — — — 112,000 112,000 
其他創造價值的項目
(3)
286,099 453,869 — — 1,323,541 1,777,410 
$2,334,351 2,279,470 — 333,758 4,478,153 7,091,381 
關於更多信息，請參閲本年度報告表格10-k項目7下“非公認會計準則的措施和定義”一節中的“巨型校園”的定義。

(1)指一個或多個新的甲/甲+級物業完成發展或重建後的總面積。所展示的面積包括目前正在運營的建築的RSF，這些建築也具有固有的未來開發或重新開發機會。在現有原址租契期滿後，我們有意拆卸或重建現有物業。有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-k項目7下“非公認會計準則措施和定義”一節中“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”的定義。
(2)我們擁有布魯克林大道201號總計58,149 RSF的99.0%權益，Park Drive 401總計133,578 RSF的100%權益，以及Park Drive 421總計392,011 RSF的99.6%權益。
(3)包括我們通過一家房地產合資企業擁有部分權益的物業。有關其他詳情，請參閲本公司年度報告第15項下的綜合財務報表附註4-“合併及未合併房地產合營企業”。
79


新A/A+開發和再開發物業：管道摘要(續)
市場
房地產/子市場
我們的所有權權益賬面價值平方英尺
發展和重建
總(1)
積極建設和近期建設未來的機會取決於
市況及租賃
在建中近期承諾預期的優先級未來
舊金山灣區
大型校區：亞歷山大中心®科學與技術-使命灣/使命灣
40.6 %$268,290 212,796 — — — 212,796 
歐文斯街1450號
大型園區：亞歷山大技術中心®- 門户/南舊金山
50.0 %332,447 300,010 — — 291,000 591,010 
651 Gateway Boulevard
亞歷山大中心®生命科學-米爾佈雷/南舊金山
47.1 %388,202 285,346 — 198,188 150,213 633,747 
Harriet Tubman Way 230號、Adrian Road 201和231號以及Rollins Road 6和30號
大型校區：亞歷山大中心®先進技術-南舊金山/南舊金山
100 %6,655 — — 107,250 90,000 197,250 
211(2)和東格蘭德大道269號
大型校區：亞歷山大中心® 生命科學-聖卡洛斯/大斯坦福
100 %423,593 — — 105,000 1,392,830 1,497,830 
工業路960號、商業街987和1075號以及布蘭斯滕路888號
大型校區：亞歷山大中心®先進技術-坦福蘭/南舊金山
100 %377,159 — — — 1,930,000 1,930,000 
1122、1150和1178 El Camino Real
3825和3875 Fabian Way/大斯坦福100 %147,079 — — — 478,000 478,000 
耿路2100、2200、2300和2400號/大斯坦福100 %— — — — 240,000 240,000 
加州大道901號/大斯坦福100 %16,419 — — — 56,924 56,924 
Mega校區：88 Bluxome Street/SoMa100 %378,835 — — — 1,070,925 1,070,925 
其他創造價值的項目100 %— — — — 25,000 25,000 
2,338,679 798,152 — 410,438 5,724,892 6,933,482 
紐約市
大型校區：亞歷山大中心®生命科學-紐約市/紐約市
100 %151,846 — — — 550,000 
(3)
550,000 
$151,846 — — — 550,000 550,000 
關於更多信息，請參閲本年度報告表格10-k項目7下“非公認會計準則的措施和定義”一節中的“巨型校園”的定義。

(1)指一個或多個新的甲/甲+級物業完成發展或重建後的總面積。所展示的面積包括目前正在運營的建築的RSF，這些建築也具有固有的未來開發或重新開發機會。在現有原址租契期滿後，我們有意拆卸或重建現有物業。有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-k項目7下“非公認會計準則措施和定義”一節中“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”的定義。
(2)我們通過一家房地產合資企業擁有這處房產的部分權益。有關其他詳情，請參閲本公司年度報告第15項下的綜合財務報表附註4-“合併及未合併房地產合營企業”。
(3)根據一項期權協議，我們目前正與紐約市就一座總金額約為550,000瑞士法郎的新大樓未來選址的長期土地租賃進行談判。
80


新A/A+開發和再開發物業：管道摘要(續)
市場
房地產/子市場
我們的所有權權益賬面價值平方英尺
發展和重建
總(1)
積極建設和近期建設未來的機會取決於
市況及租賃
在建中近期承諾預期的優先級未來
聖地亞哥
超大校園：亞歷山大廣場一號/託裏·派恩斯100 %$232,897 334,996 — — 125,280 460,276 
亞歷山大路10935、10945和10955以及託雷亞納路10975和10995
大型校園：亞歷山大/大學城中心的校園點55.0 %419,857 598,029 492,570 — 650,000 1,740,599 
10010(2), 10140(2)，以及10260 Campus Point Drive和4135、4155、4161、4165和4275(2)校園點球場
Mega Campus：亞歷山大/索倫託梅薩的SD Tech50.0 %241,448 254,771 — — 493,845 748,616 
斯克蘭頓路9805號以及巴恩斯峽谷路10065和10075號
11255和11355 North Torrey Pines路/Torrey Pines100 %143,262 — — 309,094 — 309,094 
亞歷山大/索倫託梅薩的斯克裏普斯科學園100 %114,859 — — 105,000 493,349 598,349 
10048、10219、10256和10260 Meanley Drive和10277斯克裏普斯牧場大道
亞歷山大海岸/大學城中心100 %131,264 — — — 537,000 537,000 
8410-8750 Genesee Avenue和4282 Esplanade Court
大型校園：Illumina Way 5200/大學城中心51.0 %17,461 — — — 451,832 451,832 
ARE鎮中心/大學城中心100 %26,503 — — — 400,000 400,000 
9363、9373和9393 Towne Centre Drive
9625 Towne Centre Drive/大學城中心30.0 %837 — — — 100,000 100,000 
大型校園：亞歷山大/索倫託梅薩的序列區100 %45,889 — — — 1,798,915 1,798,915 
6260、6290、6310、6340、6350和6450序列驅動器
太平洋科技園/索倫託梅薩50.0 %23,514 — — — 149,000 149,000 
威普爾斯街9444號
4025、4031、4045和4075索倫託谷大道/索倫託谷100 %39,707 — — — 247,000 247,000 
其他創造價值的項目100 %72,465 — — — 475,000 475,000 
$1,509,963 1,187,796 492,570 414,094 5,921,221 8,015,681 
關於更多信息，請參閲本年度報告表格10-k項目7下“非公認會計準則的措施和定義”一節中的“巨型校園”的定義。

(1)代表一個或多個新的A/A+級房產開發或重建完成後的總面積。所展示的面積包括目前在運營的建築物的RSF，這些建築物也具有固有的未來開發或重建機會。現有的就地租賃到期後，我們打算拆除或重新開發現有物業並開始未來的建設。有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-k第7項下“非GAAP指標和定義”部分中“房地產投資-目前租賃物業中的價值創造平方英尺”的定義
(2)我們對該房產擁有100%的權益。
81


新A/A+開發和再開發物業：管道摘要(續)
市場
房地產/子市場
我們的所有權權益賬面價值平方英尺
發展和重建
總(1)
積極建設和近期建設未來的機會取決於
市況及租賃
在建中近期承諾預期的優先級未來
西雅圖
Mega校區：亞歷山大/Lake Union的Eastlake生命科學校區100 %$33,827 33,349 — — — 33,349 
1150 East Lake Avenue East
亞歷山大中心®先進技術- Monte Villa Parkway/Bothell
100 %104,608 148,890 — 50,552 — 199,442 
3301、3555和3755 Monte Villa Parkway
大型校區：亞歷山大中心®生命科學-南湖聯盟/湖聯盟
(2)
432,644 — — 1,095,586 188,400 1,283,986 
德克斯特大道北601號和701號以及默瑟街800號
第四大道南830號和1010號/SoDo100 %57,159 — — — 597,313 597,313 
大型校區：亞歷山大中心®先進技術-峽谷公園/博瑟爾
100 %15,975 — — — 230,000 230,000 
東南第20大道21660號
其他創造價值的項目100 %99,744 — — — 691,000 691,000 
743,957 182,239 — 1,146,138 1,706,713 3,035,090 
馬裏蘭州
大型校區：亞歷山大中心®生命科學- Shady Grove/Rockville
100 %327,940 510,601 — — 296,000 806,601 
9808 Medical Center Drive和9810、9820和9830 Darnestown Road
$327,940 510,601 — — 296,000 806,601 
關於更多信息，請參閲本年度報告表格10-k項目7下“非公認會計準則的措施和定義”一節中的“巨型校園”的定義。

(1)指一個或多個新的甲/甲+級物業完成發展或重建後的總面積。所展示的面積包括目前正在運營的建築的RSF，這些建築也具有固有的未來開發或重新開發機會。在現有原址租契期滿後，我們有意拆卸或重建現有物業。有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-k項目7下“非公認會計準則措施和定義”一節中“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”的定義。
(2)我們擁有Dexter Avenue North 601和701號100%的權益，總面積為414，986 SF，並擁有位於Mercer Street 800號的優先預期開發項目60%的權益，總面積為869，000 SF。
82


新A/A+開發和再開發物業：管道摘要(續)
市場
房地產/子市場
我們的所有權權益賬面價值平方英尺
發展和重建
總(1)
積極建設和近期建設未來的機會取決於
市況及租賃
在建中近期承諾預期的優先級未來
研究三角
大型校區：亞歷山大中心®先進技術-研究三角/研究三角
100 %$96,835 — — 180,000 990,000 1,170,000 
戴維斯大道4號和12號
大型校區：亞歷山大中心®下一代藥品/
研究三角
100 %104,542 — — 100,000 955,000 1,055,000 
東康沃爾路3029號
大型校區：亞歷山大中心®生命科學-達勒姆/
研究三角
100 %173,864 — — — 2,210,000 2,210,000 
摩爾大道41號
大型校區：亞歷山大中心®可持續技術/
研究三角
100 %52,601 — — — 750,000 750,000 
TW Alexander Drive 120號、North NC 54號高速公路2752號和South Triangle Drive/Research Triangle 10
卡皮托拉大道100號/研究三角100 %— — — — 65,965 65,965 
其他創造價值的項目100 %4,185 — — — 76,262 76,262 
432,027 — — 280,000 5,047,227 5,327,227 
德克薩斯州
亞歷山大中心®林地/大休斯頓的先進技術
100 %75,748 73,298 — — 116,405 189,703 
8800科技森林廣場
Trinity Street 1001和Red River Street 1020/Austin100 %9,327 — — 126,034 123,976 250,010 
其他創造價值的項目100 %133,865 — — — 1,694,000 1,694,000 
218,940 73,298 — 126,034 1,934,381 2,133,713 
加拿大100 %47,974 172,936 — — 371,743 544,679 
其他創造價值的項目100 %114,995 — — — 724,349 724,349 
截至2023年12月31日的管道總數，不包括持有的待售物業
8,220,672 
(2)
5,204,492 492,570 2,710,462 26,754,679 35,162,203 
持有待售物業5,637 — — — 235,000 235,000 
截至2023年12月31日的管道總數
$8,226,309 5,204,492 492,570 2,710,462 26,989,679 35,397,203 

關於更多信息，請參閲本年度報告表格10-k項目7下“非公認會計準則的措施和定義”一節中的“巨型校園”的定義。

(1)總樓面面積包括3,888,891個目前正在運作的建築物的RSF，這些建築物將在未來開始建設時重新開發或由新的發展RSF取代。有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-k項目7下“非公認會計準則措施和定義”一節中“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”的定義。
(2)總賬面價值包括37億美元的在建項目，其中61%是租賃的。我們還預計在2023年12月31日之後的未來兩年內開始建設一個總價值4,630美元的短期項目萬，其中51%是租賃/談判。
83



項目3.法律程序

據我們所知，除了例行訴訟和行政訴訟，以及其他被認為不是實質性的訴訟外，沒有針對我們的法律訴訟待決，基本上所有這些訴訟都將由責任保險承保，總的來説，預計不會對我們的財務狀況、經營結果或現金流產生實質性的不利影響。

項目4.礦山安全披露

不適用。

第二部分

項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券

我們的普通股在紐約證券交易所交易，代碼為“ARE”。2024年1月12日，我們普通股的最後一次銷售價格為126.25美元，有622我們普通股的記錄持有人(不包括以割讓公司的名義持有股份的受益所有者)。

為了保持我們作為房地產投資信託基金的資格，我們必須每年向股東分配至少90%的本應納税年度收入，在確定時不考慮所支付股息的扣除，也不包括任何淨資本利得。在某些情況下，我們可能被要求提供超過現金流的分配來滿足這些分配要求。在這種情況下，我們可以借入資金，也可以通過發行額外的債務或股本來籌集資金。除非我們已經支付了優先股的全部累積股息，否則我們的普通股不能支付股息。截至2023年12月31日，我們沒有流通股優先股。我們普通股的未來分配將由我們的董事會決定，並由董事會酌情決定，並將取決於許多因素，包括可供分配給我們股東的實際現金、我們的財務狀況和資本要求、根據國內税法REIT條款的年度分配要求、馬裏蘭州法律的限制，以及我們的董事會認為相關的其他因素。我們不能向我們的股東保證，我們將在未來進行任何分配。

有關根據股權補償計劃授權發行的證券的信息，請參閲本年度報告中表格10-k中的“項目12.某些受益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項”。

第六項。[已保留]
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項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析

以下討論應與本年度報告表格10-k中“項目15.物證和財務報表附表”下的綜合財務報表及其説明一併閲讀。前瞻性陳述涉及與事件、條件和財務趨勢有關的固有風險和不確定性，這些風險和不確定性可能會影響我們未來的運營計劃、業務戰略、運營結果和財務狀況。一些重要因素可能導致實際結果與此類前瞻性陳述中包含或預期的結果大不相同，包括但不限於本年度報告中“項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”中所述的內容。我們不承擔任何責任更新這些因素中的任何一項，或公開宣佈對本文件或任何其他文件中包含的任何前瞻性陳述進行任何修訂，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。

如本年度報告中使用的10-k表格所示，“公司”、“亞歷山大”、“是”、“我們”、“我們”和“我們”指的是亞歷山大房地產股權公司及其合併子公司。

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執行摘要

經營業績
截至2013年12月31日止的年度，
20232022
Alexandria普通股股東的淨收入-稀釋後：
以百萬計
$92.4 $513.3 
每股
$0.54 $3.18 
來自Alexandria普通股股東的運營資金--經調整稀釋：
以百萬計
$1,532.3 $1,361.7 
每股
$8.97 $8.42 

有關更多信息，請參閲“非公認會計準則的衡量和定義”一節中的“業務資金和經調整的S普通股股東的業務資金”，以及本年度報告表格10-k中本項目7“業務結果”一節中這些項目的表格列示。

運營卓越、行業領先，擁有高質量、多元化的客户基礎，支持不斷增長的收入、穩定的現金流和強勁的利潤率

截至2023年12月31日，超大校園年有效租金收入總額的百分比
75 %
截至2023年12月31日投資級或上市大盤股租户每年有效租金收入總額的百分比
52 %
租户數量持續增長：
截至2023年12月31日的低租户應收賬款
$8.2百萬
2024年1月截至本報告日期收取的租户租金和應收賬款
99.4 %
截至本報告日期截至2023年12月31日止三個月的租户租金及應收賬款
99.9 %
截至2023年12月31日北美營業物業入住率
94.6 %
截至2023年12月31日的三個月的調整後EBITDA利潤率
69 %
加權-截至2023年12月31日的平均剩餘租賃期限：
前20名租户9.6年份
所有租户7.4年份

穩定的年租賃量和租賃率隨着長期租賃的持續而增加

•截至2023年12月31日的年度，穩健的租賃量總計430萬RSF。
•截至2023年12月31日的年度加權平均租期為11.3年，高於我們過去10年8.8年的歷史長期加權平均租期。
•過去12個月，我們76%的租賃活動來自我們現有的租户基礎。
2023
總租賃活動(簡寫為RSF)4,306,072 
租賃開發和再開發空間(簡寫為RSF)596,533 
租賃續約和轉租空間：
RSF(包括在上述租賃活動總額中)3,046,386 
租金上調29.4%
(1)
租金增加(現金收付制)15.8%
(1)
(1)包括將99，557 RSF重新租賃給位於835 Industrial的Cargo Therapeutics，現金租金率與前租户的租金相比下降了4.1%，而10年租賃期不到三年。不包括這筆租賃，2023年空間續訂和重新租賃的租金上漲率分別為32.4%和17.0%（現金基礎）.
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持續穩健的淨營業收入和內部增長

•截至2023年12月31日的一年，總收入為29美元億，增長11.5%，而截至2022年12月31日的一年，總收入為26美元億。
•截至2023年12月31日的年度，淨營業收入(收付實現制)為18億，較截至2022年12月31日的年度增加185.8美元，增幅為11.5%。
•截至2023年12月31日的年度，與截至2022年12月31日的年度相比，同一物業的淨營業收入增長3.4%和4.6%(現金基礎)。
•我們96%的租約包含約3%的合同年租金上漲。

始終如一的分紅戰略側重於在分紅後保留來自經營活動的大量淨現金流，用於再投資

•截至2023年12月31日的三個月宣佈的普通股股息為每股普通股1.27美元，截至2023年12月31日的一年普通股每股4.96美元，比截至2022年12月31日的一年增加了24美分，或5%。
•截至2023年12月31日的股息率為4.0%。
•截至2023年12月31日的三個月的股息支付率為56%。
•2019年至2023年，每股股息年均增長6%。
•截至2019年12月31日至2023年的年度，扣除為再投資保留的股息後的經營活動產生的大量淨現金流總計190萬。

執行我們的價值收穫和資產回收2023年自籌資金戰略

我們的2023年資本計劃包括14美元的億資金主要來自處置和部分權益出售，其中43900美元的萬在截至2023年12月31日的三個月內完成，並專注於通過以下方式加強我們的資產基礎(單位：百萬)：
2023年完工
獲得100%物業權益的價值處置不是我們大型園區戰略的組成部分$1,042
戰略處置和部分權益出售273
在2022年簽訂並在截至2023年12月31日的三個月內結算的遠期股權出售協議的收益104
總$1,419

2024年1月，我們現有的ATM計劃在相關貨架註冊到期後變為非活動狀態。我們希望在不久的將來提交一個新的貨架登記和自動取款機計劃。


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外部增長和房地產投資

亞歷山大的高租賃價值創造管道提供了公司歷史上最高的年度淨運營收入增量，分別為14500美元萬和26500美元萬，分別從截至2023年12月31日的三個月和年度開始，並推動未來增量年度淨運營收入總計4.95億美元

•在截至2023年12月31日的三個月內，我們投入了總計120萬RSF的服務開發和再開發項目，這些項目99%在多個子市場租賃，實現了14500萬的年淨運營收入增量。截至2023年12月31日的三個月內交付的貨物包括：
•在我們的劍橋子市場賓尼街325號加速交付462,100 RSF，這是100%租賃給Moderna的；
•位於我們海港創新區子市場Necco Street 15號的345,996 RSF，其中97%租給了禮來公司；
•278,282 RSF位於Eastlake Avenue East 1150號，這是一棟多租户建築，位於我們的Lake Union子市場，已100%租賃；以及
•88,038 RSF位於我們的Research Triang子市場中的George Watts Hill Drive 6040號，100%租賃給Fujifilm DiSynth BioTechnologies。
•年度淨營業收入(現金收付制)預計將增加11400美元萬的燃燒燃燒的初始免費租金從最近交付的項目。最初的免費租金有10個月的加權平均燃盡期。
•在我們的價值創造渠道中，66%的RSF位於我們的大型校園內。

(百萬美元)每年遞增
淨營業收入		RSF租賃/談判
百分比
已投入使用：
截至2023年9月30日的9個月$120 1,290,721 100%
截至2023年12月31日的三個月145 1,228,604 99
2023年投入使用的總數量$265 2,519,325 100%
預計將投入使用(1):
2024財年$149 
(2)
5,697,062
60%(3)
2025財年146 
2026年第一季度至2027年第四季度
200 
$495 
(1)代表預計將投入使用的年度淨營業收入增量，包括在未來幾年穩定下來的部分交付。
(2)包括140RSF，預計在2024年穩定下來，現已租賃93%。有關更多資料，請參閲本年報表格10-k第2項下“新甲類物業+發展及重建物業：現有項目”一節的初步及穩定入住年期。
(3)我們價值創造項目中70%的租賃RSF來自我們現有的租户基礎。

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可能影響我們未來業績的趨勢

2023年，我們確定了對我們的業績產生或可能產生負面影響的關鍵市場趨勢和不確定性。雖然我們已經制定了緩解戰略，將這些趨勢和不確定性帶來的風險降至最低，但不能保證這些措施在防止對我們未來的運營結果、財務狀況和現金流造成重大影響方面取得成功。請參閲“第1A項。風險因素“在這份10-k表格的年度報告中討論我們面臨的其他風險。

•新的競爭性供應可能會對我們的租金造成壓力，並對我們的經營業績產生不利影響。 在新冠肺炎大流行期間及之後，向混合和遠程工作安排的轉變，已導致某些寫字樓和其他房地產投資信託基金以及房地產公司將未充分利用的辦公空間重新利用為實驗室設施。我們的成功和其他實驗室運營商的成功已經並可能繼續促使新的和現有的生命科學開發商開始投機性的重新開發和/或開發項目，以滿足對實驗室設施的預期需求。這些轉換和投機性開發項目可能會在不久的將來導致生命科學設施供應的大幅增加，潛在地加劇該行業的競爭，並對未來的租金和入住率構成下行壓力。

在截至2023年、2022年和2021年12月31日的年度內，我們續訂/再租賃空間的租金分別增長了29.4%、31.0%和37.9%。我們對2024年租賃續訂/再租賃租金增長的指導範圍為11.0%至19.0%，反映出相對於過去幾年的較低預期。然而，為了保持競爭力，我們可能需要進一步將未來的租金降至低於這些預測的水平。此外，我們可能需要提供更多租户改善津貼或額外的租户優惠，包括免租，以留住現有租户或吸引新租户。

截至2023年12月31日，我們預計570架萬RSF將主要從2024年至2027年開始投入使用並穩定下來，將主要從2024年至2027年開始產生49500美元的萬年淨運營收入增量。上述風險的實現可能會阻礙我們以預期的速度為與這些項目相關的剩餘未租賃RSF獲得租户的能力，或者根本上可能導致預計增加的年度淨運營收入出現短缺或延遲開始。

•不利的資本市場和整體宏觀經濟環境可能會對我們的房地產和非房地產投資組合的價值產生負面影響，並可能限制我們籌集資金以實現我們的業務目標的能力。
我們能否有效地進行發展和重建活動，取決於我們能否獲得所需的資金。2024年，我們預計建設和收購支出將從22美元億增加到33美元億。

•房地產估值下降，資本化率上升.預計我們預計的建設和收購支出的一部分將通過處置和出售非核心房地產資產的部分權益來提供資金。與許多其他投資類型相比，房地產投資的流動性普遍較低，這可能會給我們及時或以合理的價格出售房產帶來挑戰，特別是在通脹和利率存在不確定性的經濟環境下。

如果通脹居高不下，美聯儲可能會繼續提高聯邦基金利率，這可能會導致利率以及債務和股權融資成本的進一步上升。這可能會阻止我們房地產資產的潛在買家以優惠的條件獲得所需的融資，潛在地消除他們對市場的參與，或迫使他們尋求更昂貴的替代融資選擇。買家面臨的這些挑戰可能會導致可供出售的房產數量增加，並可能對房地產估值施加下行壓力，提高資本化率，可能會對我們預計在2024年出售房地產資產的銷售收益產生不利影響。

如上所述，隨着新的房地產投資進入實驗室，上述盈餘和估值壓力可能會進一步加劇。再加上高利率和市場流動性減少，這可能會導致房地產估值長期下降和資本化率上升，可能需要確認額外的重大房地產減值。

下表顯示了2021年、2022年和2023年與處置和出售我們房地產資產的部分權益相關的資本化率上升的趨勢(以千美元為單位)。雖然表中所列資本化率的上升部分可歸因於我們出售的非核心資產的質量，但資本化率近年來總體上有所上升，而且不能保證這種上升趨勢在未來會穩定或逆轉。
總處置房地產銷售收益超過賬面價值的對價房地產減值
資本化率(1)
資本化率
(收付實現制)(1)
2021$2,630,136 $126,570 $992,299 $52,675 4.6 %4.2 %
2022$2,222,296 $537,918 $644,029 $64,969 4.5 %4.4 %
2023$1,314,414 $277,037 $7,792 $461,114 6.7 %5.9 %
(1)關於其他信息，請參閲本年度報告表格10-k中本項目7“非公認會計準則的計量和定義”一節中“資本化率”的定義。
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•成本增加，可獲得的資金有限。 2024年，我們預計我們的部分建設將通過發行60000美元萬至14美元億的債券籌集資金。然而，如果我們在以目標價出售房地產資產方面遇到困難，我們可能需要增加對債務融資的依賴，為2024年的建設項目提供資金。如果當前的高利率環境持續或惡化，債務融資選擇可能會變得更昂貴、更難獲得，甚至無法獲得，這可能會限制我們如期完成開發項目的能力，從而推遲我們預期的增量年收入，並對我們的業務產生負面影響。

下表反映了與我們於2021年、2022年和2023年發行的無擔保優先應付票據相關的利率上升的趨勢(以千美元為單位)。不能保證這種債務成本上升的趨勢不會持續到未來。
發行的無抵押優先應付票據
利率(1)
2021$1,750,000 2.58 %
2022$1,800,000 3.38 %
2023$1,000,000 5.07 %
(1)包括貸款費用攤銷、債務溢價(貼現)攤銷和其他銀行費用。

•資本化利息的減少。 我們的戰略重點是優先完成我們在建的高租賃項目。此外，我們投資於我們未來的管道，目標是提高價值和縮短時間表，以便進行垂直建設。這是對我們對這些項目未來需求增加的預期的迴應，並反映在我們預計2024年資本化利息將在32500美元萬至35500美元萬之間。關於其他信息，請參閲本年度報告表格10-k項目7下“非公認會計準則的計量和定義”一節中“資本化利息”的定義。

然而，目前具有挑戰性的宏觀經濟環境，包括實驗室空間供應增加，債務成本上升或無法獲得，以及從房地產資產處置中獲得足夠收益的挑戰，如上所述，可能需要重新評估我們目前的計劃，並導致我們的建設項目暫時停止。這可能導致我們2024年的資本化利息下降到低於我們目前的預測，並增加我們在2024年綜合運營報表中確認的利息支出。

下表顯示了我們在2021年、2022年和2023年期間不斷增加的資本化利息和減少的利息支出(以千美元為單位)。然而，不能保證這一趨勢將持續到未來。
總利息支出資本化利息利息支出
2021$312,806 $(170,641)$142,165 
2022$372,848 $(278,645)$94,203 
2023$438,182 $(363,978)$74,204 

•非房地產投資的波動性.我們持有主要涉及生命科學、農業技術和技術行業的上市公司和私人持股實體的戰略投資。這些投資受到市場和行業特定風險的影響，這些風險可能會對它們的估值產生重大影響。與許多其他行業一樣，生命科學行業容易受到宏觀經濟挑戰的影響，例如持續的經濟不確定性和資本環境收緊。這些因素可能會導致我們非房地產投資的估值波動性增加。

在這種不利的環境下，我們的投資分配--我們可能會收到股息、有限合夥企業投資的清算分配，或者導致我們私人持有的被投資人被其他實體收購的合併和收購--可能會導致較低的已實現收益。此外，如果市場狀況惡化，我們在以最佳價格出售這些證券方面可能面臨挑戰，可能會擾亂我們的資本戰略。

不利的市場狀況也可能表明，我們對未報告每股資產淨值的私人持股實體的投資可能出現減值，並導致確認額外的重大非房地產減值、較低的已實現收益和較高的未實現虧損。
下表反映了2021年、2022年和2023年我們的非房地產投資的波動性(以千為單位)：
已實現收益(1)
未實現收益(虧損)總投資收益(虧損)
2021$215,845 $43,632 $259,477 
2022$80,435 $(412,193)$(331,758)
2023$6,078 $(201,475)$(195,397)
(1)包括截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日止年度的減值費用合計7,460美元萬和2,050美元萬。截至2021年12月31日止年度內並無確認減值費用。

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上述任何風險的實現都可能對我們的收入產生實質性的不利影響，特別是我們的租金收入、淨運營收入、我們的運營結果、運營資金、運營利潤率、新的或現有建築項目的初始穩定收益(無槓桿)、入住率、每股收益、每股FFO、我們的整體業務以及我們普通股的市場價值。

•緩解因素：

•巨型園區戰略：專注於AAA創新集羣地點的頂級A/A+資產。亞歷山大已經建立了一個高質量的實驗室®資產基礎主要集中在進入門檻較高的市場。儘管最近實驗室空間的可用性有所增加，但亞歷山大預計將繼續受益於我們對A/A+類資產的關注，這些資產戰略性地聚集在生命科學、農業技術和先進技術巨型園區中，這些園區位於靠近頂級學術醫療機構的創新集羣位置。這種接近是租户需求的關鍵驅動因素。我們的校園有兩種不同的使用方式：(I)容納我們租户的研究活動，(Ii)從有限的人才庫中招聘和留住最優秀的人才，這突顯了為什麼我們的大型校園提供的規模、戰略設計和安置至關重要。

生命科學公司的首席執行官們通常預計，在公司實現科學裏程碑的基礎上，公司會實現快速、指數級的增長。我們的大型校區專為擴展而設計，為我們的租户提供在我們的大型校園內增長的機會，包括通過我們未來的開發和重建，總計3,150萬RSF，其中66%集中在我們的大型校園內。我們大型校區的戰略位置，既有很高的知名度，又有明確的增長道路，這是租户從我們那裏租賃空間的強大動力。

此外，我們的租户認識到，他們的成功與他們吸引和留住人才以促進他們的科學發展的能力直接相關。我們的大型校園提供了一套卓越的便利設施、服務和交通工具，為我們的租户提供了寶貴的選擇。我們大型校園的協作、充滿活力的元素，加上世界級的便利設施，增強了他們將這些空間用作有效招聘工具的信心。相比之下，今天市場上競爭激烈的供應中，有很大一部分是由孤立的一次性建築組成的。這些設施可能會提供運營空間，但它們無法提供我們的巨型校園所提供的規模和戰略設計。

因此，我們的外部增長戰略專注於創建新的和增強現有的巨型校園，這是我們對抗競爭供應的最強有力的防禦。在過去的三十年裏，我們在AAA創新集羣所在地建立了重要的市場地位。我們的巨型校園為生命科學租户提供了一個全面的解決方案，由於複製這種模式需要大量的時間和資金，因此複製這個解決方案具有挑戰性。我們相信，對我們巨型園區戰略的關注將繼續使我們處於有利地位，以應對潛在的競爭激烈的新實驗室空間的供應。這一戰略部分歸功於我們以下列出的顯著業績指標，儘管當前宏觀經濟環境具有挑戰性，以及新冠肺炎疫情的殘餘影響，但我們仍然實現了這些業績指標：
•強勁的每股運營資金-稀釋後，2023年調整為8.97美元，2024年預期增長5.6%，達到我們指導範圍的中點每股9.47美元。
•截至2023年12月31日的年度，同業淨營業收入增長3.4%和4.6%(現金基礎)，截至2024年12月31日的年度，預期同業淨營業收入增長1.5%和4.0%(現金基礎)。
•截至2023年12月31日的強勁入住率為94.6%，截至2024年12月31日的預期入住率為94.6%至95.6%。
•截至2023年12月31日止年度的固定租金增幅為29.4%及15.8%(現金基準)，而截至2024年12月31日止年度的預期租金增幅分別為15.0%及9.0%(現金基準)。
•2023年，我們的已執行租約總計430萬RSF。儘管這低於2022年和2021年租賃活動的8.4億萬RSF和950萬RSF，但重要的是要認識到，2021-2022年是一個特殊時期，因為強勁的資本市場推動了需求的顯著增長。不包括這些年，2023年的租賃活動已經正常化，與我們從2013年到2020年執行的420個萬RSF的歷史年平均水平一致。
•2023年期間簽訂的租賃的加權平均租期為11.3年，超過2014-2023年期間8.8年的加權平均租期。
•我們60%的項目總計570個萬RSF，主要預計將在2024–2027 a已租賃或正在洽談；
•我們預計在2024年穩定下來的項目有93%是預租的。

•我們團隊的卓越運營。Alexandria在我們的Labspace的直接資產管理和運營方面提供並展示了卓越的運營®資產基礎。這種高水平的性能對於幫助保護價值數十億美元的密集型基礎設施、專業設備以及無價的租户研究和臨牀資產至關重要。以實驗室為基礎的科學研究的苛刻性質要求嚴格遵守地方、州和聯邦監管機構制定的安全標準。關鍵的合規性方面包括良好的生產實踐和臨牀
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實驗室改進修正案(CLIA)認證，遵守國家生物安全水平準則，適當許可和處理危險廢物產生和化學品儲存，維護安全站，有效管理超低温冰櫃，以及仔細發放許可證和管理放射性材料。

我們的團隊由經驗豐富、受過良好教育和具有專業資格證書的設施專家組成。這種專門知識對於確保安全和高效的突破性科學研究環境至關重要，多年來一直在培養和保持這種專門知識。

•我們品牌的實力。 作為生命科學和房地產領域公認的領導者，亞歷山大港成功地建立了多元化和高質量的租户基礎。在過去的30年裏，我們與租户建立了長期的關係和戰略合作伙伴關係，這使我們能夠保持強勁的入住率、租賃以及淨運營收入和現金流的增長，並有效地駕馭各種經濟週期。我們品牌實力的關鍵指標包括：
•截至2023年12月31日，我們過去12個月中76%的租賃活動來自我們現有的租户基礎；
•截至2023年12月31日，我們前20名租户的年租金收入中有92%來自投資級或大盤股上市公司，這是我們30年曆史上的最高水平；
•截至2023年12月31日的強勁入住率為94.6%，而截至2024年12月31日的預期入住率為95.1%，為我們指引範圍的中點；以及
•我們的租户收入在過去三年中一直保持在較高水平，從2021年初到2023年12月31日，平均為99.8%。

•生命科學基礎。我們監測市場需求趨勢，特別是在生命科學行業，以使我們的物業產品與租户需求最佳匹配。生命科學產業顯示出強勁的長期增長，這得益於多方面的資金來源，包括私人風險資本、生物製藥研發支出、政府資金和對生物醫學創新的慈善支持。我們專注於高質量的LabSpace®黃金地段的資產使我們能夠有效地利用這些持續的趨勢：
•自2014年以來，美國上市生命科學公司的研發支出一直在持續增長，2023年比2014年幾乎翻了一番。在排名前20位的製藥研發支出者(2022年)中，有16人是亞歷山大港的租户。
•該部門的增長進一步得到了政府資金大幅增長的支持，2023年國家衞生研究院的預算比2019年增加了25%。
•儘管與2020-2022年的峯值相比，生命科學風險投資有所下降，但仍保持強勁。2023年，資金水平超過了2013至2019年每年的水平。
•世邦魏理仕在2024年1月發佈的《2024年美國生命科學展望》報告中強調，2023年FDA批准的新藥數量接近過去25年來第二高的年度總數。自2013年以來，亞歷山大市的租户承擔了FDA批准的近一半的新療法。

•審慎理財。我們強大而靈活的資產負債表和審慎的資產負債表管理是我們駕馭經濟不確定性和把握新機遇的關鍵因素。以下幾個主要指標突顯了香港財政狀況的強項：
•截至2023年12月31日，我們的大量流動資金為58美元的億，這為我們提供了靈活性，以滿足我們的運營需求和尋求增長機會。
•我們預計，到2024年，我們將有能力通過以下來源為我們的大部分資本需求自籌資金：
•股息後經營活動提供的45000美元萬淨現金，處於我們2024年指導範圍的中點；
•從2024年1月1日至2027年，我們現有的合併房地產合資夥伴預計將出資12億用於建設資金，其中包括2024年43000美元的萬。
•14美元億，來自在我們2024年指導範圍的中點處置和出售房地產資產的部分權益。
•截至2023年12月31日，S全球評級和穆迪投資者服務對我們的信用評級為BBB+和分別為Baa1，繼續排名第一在前10%的人中在所有公開交易的美國REITs中。
•截至2023年12月31日，我們的固定利率債務佔總債務的98.1%，這為償債成本提供了可預測性。
•我們的債務到期日安排得很好，在2025年4月之前沒有債務到期。這為我們提供了財務靈活性，並降低了短期再融資風險。截至2023年12月31日，我們29%的債務在2049年或更晚到期，只有20%的債務在未來5年到期。
•截至2023年12月31日，我們的債務加權平均剩餘期限為12.8年，顯示了我們的債務管理戰略方法，並專注於保持可管理的年度債務到期日。
•截至2023年12月31日的三個月，我們的淨債務和優先股與調整後EBITDA的比率為5.1倍，相當於公司歷史上的最低槓桿水平。
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資本戰略的執行

2023年資本戰略

在2023年，我們繼續執行我們資本戰略的許多長期組成部分，如下所述。

保持獲得對我們的長期資本結構具有重要戰略意義的不同資本來源

•從經營活動中產生了可觀的淨現金流。
•2023年，我們用股息後運營活動的淨現金流為我們的股權資本需求提供了53590美元的萬資金。

•通過房地產處置、部分利息出售和遠期股權合同結算持續獲得戰略價值。
•2023年，銷售主要是房地產不是我們龐大園區戰略組成部分的資產產生了13億美元的資本，用於投資於我們高度租賃的開發和重新開發項目以及戰略收購。與這些交易相關，我們記錄的收益或對價超過賬面價值總計284.8至100萬美元。.
•在截至2023年12月31日的三個月裏，我們通過發行69.9股萬普通股，解決了截至2022年12月31日尚未完成的遠期股權出售協議，我們獲得了104.3美元的淨收益。
•2024年1月，我們現有的ATM計劃在相關貨架註冊到期後變為非活動狀態。我們希望在不久的將來提交一個新的貨架登記和自動取款機計劃。

•與截至2022年12月31日的三個月相比，截至2023年12月31日的三個月的年化調整後息税前利潤大幅增長24810美元萬，增幅為13%，這使得我們能夠：
•利用2023年初有利的資本市場環境，在槓桿中性的基礎上，機會性地發行總額為10億的無擔保優先票據，加權平均利率為4.95%，加權平均期限為21.2年；以及
•將截至2023年12月31日的三個月的淨債務和優先股與調整後EBITDA的比率維持在5.1倍，按年率計算。

強大而靈活的資產負債表，具有可觀的流動性，信用評級在所有上市的美國REITs中排名前10%

•截至2023年12月31日，我們的信用評級來自S全球評級a和穆迪投資者服務公司是BBB+和分別為Baa1，繼續排名第一在前10%的人中在所有公開交易的美國REITs中。
•淨債務和優先股與調整後EBITDA之比為5.1倍，相當於公司歷史上的最低槓桿水平，截至2023年12月31日的三個月的固定費用覆蓋率為4.5倍。
•相當大的流動性為58美元億。
•在2025年前沒有債務到期日。
•只有20%的債務在未來五年到期。
•12.8年加權平均剩餘債務期限。
•我們98.1%的債務是固定利率的。
•總債務和優先股與總資產之比為27%。
•12億美元 從2024年1月1日到2027年，現有合併房地產合資夥伴為建設提供資金的預期出資承諾。

截至2023年12月31日或截至2023年12月31日年度的主要資本指標

•億的總市值為331美元。
•2，18億美元的億總股本，在前10%aMong所有上市的美國REITs。
•非房地產投資總計14美元億：
•我們綜合資產負債表中的未實現收益為19690美元萬，包括未實現收益總額320.4美元和虧損總額123.5美元。
•在我們的綜合經營報表中列報的截至2023年12月31日的年度投資虧損195.4,000,000美元，其中包括201.5,000,000美元的未實現虧損和6，10,000,000美元的已實現收益，包括7,460萬的減值。

93

2024年資本戰略

在2024年，我們打算繼續執行我們的資本戰略，以進一步增強我們的信用狀況，這將使我們能夠進一步改善我們的資本成本，並繼續我們紀律嚴明的資本配置方法。與2023年一致，我們2024年的資本戰略包括以下要素：

•將資本分配給位於生命科學、農業科技和AAA創新集羣中的先進技術巨型園區的A/A+級物業。
•保持對不同資本來源的審慎獲取，包括派息後經營活動的淨現金流、由調整後EBITDA增長支撐的增量槓桿中性債務、通過房地產處置和部分權益出售、非房地產投資銷售、出售股權、合資資本和其他資本來源實現的戰略價值收穫和資產回收。
•繼續改善我們的信用狀況。
•保持對長期資本的承諾，為增長提供資金。
•謹慎地階梯債務到期日，管理短期可變利率債務。
•審慎管理非房地產股權投資，支持企業層面的投資戰略。
•保持穩定和靈活的資產負債表，並擁有大量的流動性。

我們的新A/A+級物業的開發和重新開發預計將帶來大量增量EBITDA，預計將使我們能夠繼續在槓桿中性的基礎上為我們的開發和重新開發項目的很大一部分提供債務融資。我們預計將繼續為我們的發展和重建項目不時獲得不同的資金來源，包括應付的無抵押優先票據和有擔保的建築貸款。我們預計將繼續在無擔保的基礎上保持我們淨營業收入的相當大比例，以便在未來靈活進入無擔保和擔保債務市場，儘管我們預計傳統的應付擔保抵押票據仍將是我們資本結構的一小部分。我們打算用股息後經營活動的淨現金流量和房地產資產出售、部分利息出售和股權資本的收益來補充我們剩餘的資本需求。有關詳細信息，請參閲本項目7中的“預測結果、資本來源”和“資本用途”。我們實現2024年資本戰略目標和預期的能力將在一定程度上取決於資本市場狀況、房地產市場狀況和其他我們無法控制的因素。因此，不能保證我們將能夠實現這些目標和期望。請參閲我們在第一部分和“項目1A”下對“前瞻性陳述”的討論。本年度報告的表格10-k中的“風險因素”。
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運營總結

歷史上相同的財產
淨營業收入增長		歷史租金增長率：
續訂/轉租的空間
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邊距(2)
有利的租賃結構(3)
運營中調整後的EBITDA協作生命科學、農業科技和先進技術園區所有者和運營商的戰略租賃結構
71%69%增加現金流
租金按年上升的租約百分比
96%
穩定的現金流
加權平均租期
已籤立租約的數量
三倍的百分比
淨租賃
94%
降低資本支出負擔
8.8年
用於重新收回資本支出的租賃百分比
93%
10年
(2014–2023)
淨債務和優先股
調整後的EBITDA(4)
固定收費覆蓋率(4)
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關於更多細節，請參閲本項目7中的“相同的屬性”和“非公認會計準則的衡量和定義”。“非公認會計準則計量和定義”載有“淨營業收入”的定義及其與根據公認會計準則提出的最直接可比財務計量的對賬。

(1)10年平均值代表截至2014年12月31日至2023年的平均值。
(2)表示截至2023年12月31日的三個月的百分比。
(3)按截至2023年12月31日有效的年度租金收入計算的百分比。
(4)按年率計算的季度。關於更多細節，請參閲本項目7“非公認會計準則措施和定義”一節中“固定費用覆蓋率”和“淨債務和優先股與調整後EBITDA之比”的定義。
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行業和企業責任領導力：催化和引領積極變革，造福人類健康和社會

•2023年1月，亞歷山大市成為國際可持續實驗室研究所(“I2SL”)新的Lab2Zero計劃的創始贊助商之一。作為創始贊助商，我們幫助推動I2SL新路線圖的發展，該路線圖旨在改善現有和未來實驗室建築的能源和排放性能。
•2023年2月，在我們的研究三角市場，Alexandria在《三角商業日報》的2023年太空大獎，包括最佳生命科學/實驗室租約，租用我們亞歷山大中心的7三角車道® 對於可持續技術，我們亞歷山大中心的巨型園區和頂級靈活租賃®為生命科學-達勒姆巨型校園。一年一度的空間獎表彰研究三角的頂級房地產開發和交易.
•2023年3月，亞歷山大港被命名為新聞週刊是美國最值得信賴的公司該公司是S標準普爾500指數中僅有的六隻基於三個公開信任點認可的REITs之一：客户信任、投資者信任和員工信任。
•2023年3月，在我們的聖地亞哥市場，亞歷山大市被選為兩個2023年CoStar Impact Awards-10055 Barnes Canyon Road年度商業發展獎-亞歷山大超大園區SD Tech和百時美施貴寶(Bristol Myers Squibb)的年度租約，用於我們為全球製藥公司在我們的園區點(Campus Point)開發創新研究中心。CoStar Impact Awards表彰對其社區產生重大影響的模範商業房地產交易和項目。
•2023年4月，在我們的大波士頓市場，亞歷山大市獲得了兩個2023年BOMA中大西洋Toby(年度傑出建築)獎-亞歷山大中心賓尼街225號的企業融資®在我們亞歷山大科技廣場的肯德爾廣場巨型園區和100,000平方英尺以下的建築700科技廣場®超大校園。Toby獎是商業地產行業對商業管理和運營卓越的最高認可。
•2023年4月，在我們的西雅圖市場，亞歷山大獲得了2023年BOMA太平洋西北Toby企業設施類獎項，該獎項由亞歷山大大型園區在東湖生命科學東湖大道1165號頒發。
•2023年8月，在我們舊金山灣區的市場上，685 Gateway Boulevard，一個處於可持續發展前沿的便利設施樞紐，獲得了加州美國建築師學會(AIA)頒發的2023年氣候行動類設計獎。這座建築被指定為零能源準備，並有望獲得國際生活未來研究所(ILFI)的零能源認證，是該獎項計劃中最高級別認可的兩個項目之一。AIA加州設計獎的獲獎者體現了卓越的設計和應對氣候變化的能力。
•2023年9月，在我們的大波士頓市場，Alexandria因開發賓尼街325號而獲得劍橋商會2023年遠見獎，該建築被設計為劍橋最可持續發展的實驗室建築，由M奧德納作為其新的全球總部和研發中心。商會的年度獎項表彰來自商業、機構和非營利性社區的創新者，他們實現了變革，並對劍橋及其他地區的人們的生活產生了積極影響。
•2023年10月，Alexandria的持續業績得到了2023年GRESb房地產評估的幾項成就的支持：(I)運營資產和開發基準的4星級評級，(Ii)我們連續第七次獲得綠星稱號，以及(Iii)我們連續第六次獲得A級披露分數，滿分為100分，2023年我們在ESG實踐和報告方面的透明度排名第一。GRESb是全球領先的房地產和基礎設施投資ESG基準之一。
•亞歷山大市與格倫基金會建立了長期有效的合作伙伴關係，該基金會是一家致力於通過一系列計劃表彰改善人類健康的生命科學創新的全球機構，包括一年一度的美國格倫論壇和2023年10月26日在紐約市舉行的美國格倫大獎。
•在2023年美國格倫論壇上，Alexandria提出了一個題為“抗擊精神疾病和成癮的國家當務之急”的小組討論，成員包括精神健康和成癮康復的主要倡導者、國會議員和退伍軍人Seth Moulton和Michael Waltz以及海豹突擊隊基金會首席執行官Robin King。美國外星人論壇在亞歷山大中心舉行®為生命科學--紐約市。
•Alexandria執行主席兼創始人Joel S.Marcus今年再次成為備受尊敬的評審團成員，他表彰了生命科學中的變革性創新。他與其他有影響力的生命科學領袖一起，擔任過美國最佳數字健康獎委員會成員，負責評估和表彰最佳數字健康解決方案；最佳醫療技術；最佳孵化器、加速器和股票；以及最佳創業公司。
•亞歷山大港繼續通過我們有影響力的社會責任支柱應對當今一些最緊迫的社會挑戰，優先關注心理健康和成癮問題。One15是我們與Verly合作推出的一種以數據為導向的綜合護理模式，用於治療成癮患者。2023年10月，該公司在俄亥俄州代頓市慶祝了校園成立四週年。自2019年開業以來，One15已經在這個以患者為中心的整體學習健康系統中治療了超過7500名患者。
•2023年11月，亞歷山大在波士頓、聖地亞哥和西雅圖金縣獲得了BOMA頒發的多個2023年Toby獎。
•在我們的大波士頓市場，亞歷山大市中心的賓尼街60號®在肯德爾廣場，大型校園榮獲實驗室建築類獎項，亞歷山大中心的200號和1400號建築獲獎®在肯德爾廣場一號，大型校園分別獲得了歷史建築和翻新建築類別的冠軍。
•在我們的聖地亞哥市場，我們的校園點9880校園點大道位於亞歷山大市的巨型校園旁，亞歷山大GradLabs的所在地®，獲得了該地區有史以來第一個生命科學類別的Toby獎。
•在我們的西雅圖市場，亞歷山大市東湖生命科學校區東湖大道1165號獲得了該地區有史以來第一個生命科學類別的Toby獎。
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(1)反映了亞歷山大的當前得分以及截至2023年12月31日彭博專業服務公司提供的富時NAREIT所有REITs指數公司的最新得分。
(2)反映了亞歷山大的當前得分和截至2023年12月31日ISS網站上可獲得的富時NAREIT所有REITs指數公司的最新得分。
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氣候變化

我們無法預測氣候變化的進展速度。然而，氣候變化的實際影響可能會對我們的財產、運營和業務產生實質性的不利影響。例如，我們的大部分物業位於美國東西海岸，有些物業靠近海岸線。在氣候變化影響天氣模式的程度上，我們的市場可能會經歷惡劣天氣，包括颶風、嚴重的冬季風暴、野火、乾旱和由於風暴強度增加和海平面上升而導致的沿海洪水。隨着時間的推移，這些情況可能會導致我們物業的空間需求下降，施工延誤，從而導致建築成本增加，或者我們根本無法運營這些建築。氣候變化和惡劣天氣也可能對我們的業務產生間接影響，因為我們認為可以接受的條款增加了財產保險的成本或減少了財產保險的可用性，並增加了我們酒店的能源、維護、修復水和/或風損害以及清除積雪的成本。我們繼續評估我們的資產基礎是否可能面臨以下與氣候相關的風險：海平面上升和暴雨增加、洪水、乾旱、酷熱和野火。

我們正在密切關注市場需求和監管的變化等因素。截至2023年12月31日，亞歷山大市前20名租户(按年租金收入計算)中有90%設定了淨零碳和/或碳中和目標。從政策和監管的角度來看，2023年11月至12月舉行的聯合國年度氣候峯會COP28重申了將全球氣温上升控制在1.5攝氏度的關鍵温度門檻的目標。此外，許多州和市政當局已經通過了關於氣候變化的州和地方法律和政策，包括影響建築業的氣候披露和減排目標。例如，加利福尼亞州頒佈立法，要求某些公司披露與温室氣體和氣候有關的金融風險信息。包括波士頓、劍橋、紐約和西雅圖在內的更多城市已經通過了限制與建築作業相關的温室氣體排放的法令。包括紐約和舊金山在內的一些城市也實施了立法，在新的建設項目中取消使用天然氣。請參閲“項目1A”中“其他因素”中的“我們面臨與氣候變化和惡劣天氣的影響有關的可能風險和成本”。請在本年度報告的10-k表格中選擇“風險因素”，以獲取更多信息。

我們通過氣候復原力路線圖評估和減輕與氣候有關的有形風險的方法，以及通過我們的温室氣體減排戰略評估和減輕過渡風險的方法概述如下。

氣候適應能力路線圖

我們繼續評估與氣候變化相關的潛在物理風險，分析與過去天氣事件相關的氣候數據和財產損失，並審查未來急性氣候危害（大雨事件、乾旱、洪水、熱帶氣旋和野火增加）和慢性氣候危害（海平面上升和氣温上升）的可能性。我們還考慮當地氣候變化脆弱性評估和復原力規劃工作。我們的氣候復原力路線圖使用氣候模型和情景分析來識別建築層面的潛在未來危險。此外，我們還進行物理檢查以評估彈性並確定是否需要額外的緩解措施。

在我們對實際風險的評估中，Alexandria考慮了2030年和2050年的兩種氣候變化情景：(I)高排放情景，其中温室氣體排放量隨着時間的推移繼續增加(RCP 8.5)；以及(Ii)中間情景，其中温室氣體排放到2050年趨於穩定，之後下降(RCP 4.5)。RCP 8.5通常預測比RCP 4.5更顯著的未來氣候危害影響。

在對2050年之前的潛在危害進行評估後，被建模為高度暴露於一種或多種氣候危害的地點將接受實地檢查，以評估其對當前和/或未來壓力的恢復能力，並確定是否需要進一步緩解。

對於某些建築物，緩解可能包括應急準備，以及名義上的基本建設改善工作。我們可能會發現，其他建築需要更重大的規劃和投資，以納入更復雜的彈性措施。下面介紹了我們的一些酒店可能需要的彈性措施。

在我們位於容易發生洪水的地區的運營物業中，我們可以考慮將關鍵的建築機械設備放置在屋頂上或顯著高於預計的潛在洪水高度，在現場儲存臨時防洪屏障，以便在洪水事件發生前部署在建築物入口處，在從建築物排放的雨水/污水設施上安裝防迴流裝置，並將建築物圍護結構防水至預計的洪水高度。

在我們位於容易發生野火的地區的運營物業中，我們可以考慮進行環境美化改造，以更換易起火的材料，並選擇耐火植物放置在距離建築物合理的距離。

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對於我們新的A/A+級物業的開發和再開發，我們將致力於適應氣候變化的設計。2022年，亞歷山大港致力於進一步制定彈性設計指南，以減少現有氣候模型中確定的未來氣候條件的潛在風險。根據這些指導方針，我們將努力設計出融合了材料、系統和功能的建築，以管理預測的氣候危害，並在氣候事件發生期間和之後保持建築的可操作性。在可行的情況下，我們會考慮可配合冷卻基礎設施擴展的設計，以應付未來的建築需求。在缺水地區，我們將考慮種植抗旱植物，並在可行的情況下為建築物配備設備，以收集、處理和重複利用建築系統和降水活動中的可用水。在容易發生野火的地區，我們會考慮在景觀設計中加入灌木管理措施，並加入更佳的空氣過濾系統，以支持安全和健康的室內空氣。

對於我們投資組合中的收購，我們繼續使用環境建模作為我們盡職調查的一部分，以評估潛在風險，併為我們的財務建模和交易決策提供信息。

作為Alexandria風險管理計劃的一部分，我們在投資組合層面上維護所有風險的財產保險，包括正在開發的物業，以幫助緩解極端天氣事件的風險，以及與自然災害相關的損失的潛在影響，如洪水、野火和風災。我們利用我們與財產保險公司的氣候緩解戰略來幫助降低我們的總體風險成本。然而，我們不能保證我們的保險將覆蓋我們所有的潛在損失，也不能保證氣候變化和惡劣天氣不會對我們的財產、運營或業務產生實質性的不利影響。有關我們與保險承保範圍相關的風險管理策略的更多信息，請參閲“我們的保險可能不足以覆蓋所有潛在損失”中的“經營因素”中的“項目1A”。本年度報告的表格10-k中的“風險因素”。

温室氣體減排戰略

我們正在制定一項温室氣體減排戰略，該戰略與我們許多創新租户的可持續發展目標密切相關。我們的戰略將直接專注於通過電氣化、能效和可再生電力減少我們運營中的排放，並將間接專注於通過與我們的供應鏈合作減少與建築活動相關的排放，以及通過採購減少具體碳排放，如下所述。

我們已經採取步驟，將電氣化納入我們的一些發展項目，包括亞歷山大中心的哈里特·塔布曼路230號®為生命科學-米爾佈雷園區在我們的南舊金山次市場。我們尋找利用替代能源的機會。例如，我們在大波士頓地區的賓尼街325號和Necco街15號開發項目使用地熱能。我們還計劃繼續增加可再生電力的消費，包括通過我們將於2024年在我們的大波士頓地區生效的新的太陽能發電購買協議。

我們的目標是減少與建築活動相關的排放。這些活動可能包括這樣的戰略，如與我們的供應鏈接觸，並通過採購實現碳減排目標。我們間接關注的排放將需要重大創新和具有成本效益的解決方案，以開發大幅減排的途徑。

董事會和領導層監督

審計委員會監督公司財務和其他系統性風險的管理，包括與氣候變化有關的風險。在管理層面，Alexandria的可持續發展委員會由公司房地產開發、資產管理、風險管理和可持續發展團隊的執行管理團隊成員和高級決策者組成，領導我們應對氣候相關風險的方法的制定和執行。

請參閲“第1A項。在這份表格10-k的年度報告中，我們將討論我們面臨的氣候變化風險。
100

行動的結果

我們提供了損益項目的表格比較，這可能有助於更高層次地瞭解我們的結果，併為本年度報告中以Form 10-k格式披露的情況提供背景。我們相信，這樣的表格説明有助於投資者更好地瞭解公司層面作出的決定和開展的活動，這些決定和活動對我們不同時期的經營業績比較有重大影響。我們還相信，這一表格介紹將補充投資者對我們的披露和房地產經營業績的瞭解。出售房地產的收益或損失以及歸類為持有待售資產的減值與公司層面處置房地產的決定有關。提前清償債務的收益或損失與公司層面的融資決策有關，這些決策側重於我們的資本結構戰略。非房地產投資的重大已實現和未實現收益或虧損、房地產和非房地產投資的減值以及高管辭職導致的股票薪酬支出加速與我們房地產資產的經營業績無關，因為它們是公司層面的戰略性非房地產投資決策和外部市場狀況的結果。非房地產投資的減值與我們房地產的經營業績無關，因為它們代表非房地產投資的公允價值因一般市場變化或我們無法控制的其他條件的變化而低於各自的賬面價值時的減值。本年度報告以表格10-k的形式在本項目7下更詳細地説明瞭本期表格披露中的重大項目，無論是收益還是損失。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的年度，Alexandria普通股股東應佔淨收益中包括的關鍵項目以及相關的每股金額如下(單位：百萬，每股金額除外)：
截至2013年12月31日止的年度，
2023202220232022
量每股--稀釋後
非房地產投資的未實現虧損$(201.5)$(412.2)$(1.18)$(2.55)
房地產銷售收益277.0 537.9 1.62 3.33 
非房地產投資減值準備(74.6)(20.5)(0.44)(0.13)
房地產減值準備(461.1)(65.0)(2.70)(0.40)
提前清償債務損失— (3.3)— (0.02)
高管辭職加速了股票薪酬支出(20.3)(7.2)(0.12)(0.04)
總$(480.5)$29.7 $(2.82)$0.19 

有關更多信息，請參閲我們合併財務報表的附註3-“房地產投資”和附註7-“投資”。
101

相同的屬性

我們除了對我們的運營結果進行評估外，還對我們的某些物業的運營業績進行了評估，稱為“相同的物業”。有關如何釐定同一物業組合的其他資料，請參閲本年報表格10-k本第7項內“非公認會計準則計量及定義”一節中有關“同一物業比較”的定義。下表顯示了截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月我們相同物業的信息：
12月31日，
20232022
與上年同期相比，淨營業收入的百分比變化3.4%6.6 %
淨營業收入(收付實現制)與上年同期相比的百分比變化4.6%9.6 %
營業利潤率69%70%
相同物業的數量288 253
RSF28,691,10526,121,796
入住率-本期平均值94.6%95.7 %
入住率-同期與上一年的平均值95.4%94.7 %


下表核對了截至2023年12月31日的一年中相同物業的數量與總物業的比例：

開發-正在建設中屬性
布魯克萊恩大道201號1
1150 East Lake Avenue East1 
達內斯敦路9810和9820號2 
柯立芝大道99號1 
北燈塔街500號和金斯伯裏大道4號2 
9808醫療中心路1 
歐文斯街1450號1 
哈麗特·塔布曼路230號 1 
4155校園點球場1 
10935、10945和10955亞歷山大路3 
巴恩斯峽谷路10075號1 
公園大道421號1 
4135校園點球場1 
17 
開發-2022年1月1日之後投入使用
屬性
工業路825號和835號2 
9950醫療中心路1 
梅里菲爾德街3115號1 
戴維斯大道8號和10號2 
5號和9號實驗室路2 
巴恩斯峽谷路10055號1
霍伊特公園大道10102號1 
751 Gateway Boulevard1 
尼科街15號1
賓尼街325號1 
6040喬治瓦茨山道1 
14 
重建-正在建設屬性
冬季街840號1 
西爾萬路40、50和60號3 
亞歷山大中心®先進技術-Monte Villa Parkway
6 
651 Gateway Boulevard1 
公園大道401號1 
8800科技森林廣場1 
加拿大4 
其他2 
19 
重新開發-投入使用後
2022年1月1日
屬性
波特大道3160號1 
莫爾豪斯大道5505號1 
查爾斯號上的阿森納11 
第48大道30-021 
埃利斯路2400號、摩爾道40號和TW亞歷山大道14號3 
世紀大道20400號1 
第一街140號 1 
9601和9603醫療中心大道2 
21 
2022年1月1日之後的收購
屬性
Hillview Avenue 3301、3303、3305和33074 
8505 Costa Verde Boulevard和4260 Nobel Drive2 
225和235總統路2 
104 TW Alexander Drive4 
漢普郡街一號1 
路口校園9 
埃德温·H·蘭德大道100號1 
10010和10140 Campus Point Drive和4275 Campus Point Court3 
軍工廠街446號和458號2 
門樓大道35號1 
三一大街1001號和紅河街1020號2 
其他10 
41 
未合併的房地產合資企業4 
持有待售物業7 
從相同屬性中排除的屬性總數123 
相同的屬性288 

截至2023年12月31日北美的總物業
411 
102

截至2023年12月31日的年度與截至2022年12月31日的年度的業績比較

下表列出了截至2023年12月31日的年度相同物業和非相同物業的淨營業收入組成部分與截至2022年12月31日的年度的比較(以千美元為單位)。我們提供截至2022年12月31日止年度與截至2021年12月31日止年度的業績比較，包括截至2022年12月31日止年度的相同物業及非相同物業的淨營業收入組成部分與截至2021年12月31日止年度的比較，在截至2022年12月31日的年度報告10-k表格第7項內的“經營業績”部分。關於“租户回收”和“淨營業收入”的定義及其與根據公認會計準則分別提出的最直接可比財務計量、租金收入和淨收入之間的協調，請參閲本年度報告表格10-k本項目7內的“非公認會計準則計量和定義”一節。

截至2013年12月31日止的年度，
20232022$Change更改百分比
租金收入：
相同的屬性$1,495,031 $1,444,782 $50,249 3.5 %
不同的屬性648,940 505,316 143,624 28.4 
租金收入2,143,971 1,950,098 193,873 9.9 
相同的屬性537,698 504,299 33,399 6.6 
不同的屬性160,787 121,643 39,144 32.2 
租户復甦698,485 625,942 72,543 11.6 
租金收入2,842,456 2,576,040 266,416 10.3 
相同的屬性813 827 (14)(1.7)
不同的屬性42,430 12,095 30,335 250.8 
其他收入43,243 12,922 30,321 234.6 
相同的屬性2,033,542 1,949,908 83,634 4.3 
不同的屬性852,157 639,054 213,103 33.3 
總收入2,885,699 2,588,962 296,737 11.5 
相同的屬性623,484 586,323 37,161 6.3 
不同的屬性235,696 196,830 38,866 19.7 
租賃業務859,180 783,153 76,027 9.7 
相同的屬性1,410,058 1,363,585 46,473 3.4 
不同的屬性616,461 442,224 174,237 39.4 
淨營業收入$2,026,519 $1,805,809 $220,710 12.2 %
淨營業收入-相同房產$1,410,058 $1,363,585 $46,473 3.4 %
直線租金收入 (65,988)(67,233)1,245 (1.9)
所獲得的低於市場租賃的攤銷(21,945)(32,552)10,607 (32.6)
淨營業收入-相同房產（現金制）$1,322,125 $1,263,800 $58,325 4.6 %

103

租金收入

由於租金收入和租户復甦的增加，截至2023年12月31日止年度的租金總收入增加了26640萬美元，增幅為10.3%，達到280億美元，而截至2022年12月31日止年度的260億美元，如下所述。

租金收入

截至2023年12月31日的一年，租金總收入增加了19390美元，萬增長了9.9%，達到21億美元，而截至2022年12月31日的一年，租金收入為20億美元。增長主要是由於我們的非同一物業的租金收入增加，這些物業涉及2022年1月1日後投入使用的570個萬RSF開發和重建項目，以及2022年1月1日後收購的41個運營物業，總計420個萬RSF。

截至2023年12月31日的年度，我們同一物業的租金收入增加了5,020美元(萬)，增幅為3.5%，至15億美元，而截至2022年12月31日的年度的租金收入為14億美元。這一增長主要是由於自2022年1月1日以來租賃續約和轉租空間的租金上漲。
租户復甦

截至2023年12月31日的年度，租户回收增加了7,250美元萬，增幅為11.6%，至698.5,000,000美元，而截至2022年12月31日的年度為625.9,000,000美元。這一增長主要來自與我們投入使用的開發和重新開發項目相關的非同一物業，以及在2022年1月1日之後獲得的物業，如上文“租金收入”一節所述。

截至2023年12月31日止年度，同一物業的租户回收金額較截至2022年12月31日止年度的50430美元萬增加3,340美元(或6.6%)至537.7,000,000美元，主要是由於截至2023年12月31日止年度的營運開支增加所致，詳見下文“租賃業務”一節的討論。截至2023年12月31日，我們94%的租賃(按年度租金收入計算)是三重淨租賃，這要求租户在基本租金之外支付幾乎所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公共區域費用和其他運營費用(包括增加的費用)。

其他收入

截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日止年度的其他收入分別為4,320萬美元和1,290萬美元，主要由各自期間賺取的管理費和利息收入組成。其他收入的增長主要是由於與我們西雅圖市場的一家合資企業有關的530美元的萬租賃費，以及我們從貨幣市場賬户賺取的平均利率在截至2023年12月31日的年度內提高到4.0%以上(而截至2022年12月31日的年度低於1.2%)導致的利息收入增加。

租賃業務

截至2023年12月31日的年度的總租賃運營支出增加了7,600美元萬，或9.7%，至859.2,000,000美元，而截至2022年12月31日的年度為783.2,000,000美元。這一增長主要是由於與我們的非相同物業有關的增加費用，其中包括投入使用的開發和重新開發項目以及收購的物業，如上文“租金收入”一節所述。

截至2023年12月31日止年度，Same Properties的租金營運開支增加3,720美元萬至62350美元萬，較截至2022年12月31日止年度的58630美元萬增加6.3%。增加的主要原因是：(I)維修和維護費用總計930萬，主要是由於服務費率上升；(Ii)財產税總計850萬，主要是由於我們的大波士頓市場的年度財產税重新評估以及與我們聖地亞哥市場最近成立的合資企業相關的税收重新評估；(Iii)財產保險費用總計560萬，主要是由於保險費增加；(Iv)公用事業支出總計370萬，主要是由於費率增加。

一般和行政費用

截至2023年12月31日的一年，一般和行政費用增加了2,210萬美元，增幅為12.5%，達到199.4美元，而截至2022年12月31日的一年為177.3美元，這主要是由於與前高管Dean A.Shigaga和John H.Cunningham於2023年辭職有關的股票薪酬支出加速所致。有關更多信息，請參閲我們合併財務報表的附註16--“基於股份的薪酬”。


104

利息開支

截至2023年12月31日、2023年和2022年12月31日的年度的利息支出包括以下內容(以千美元為單位)：

截至2013年12月31日止的年度，
組件20232022變化
毛利$438,182 $372,848 $65,334 
資本化利息(363,978)(278,645)(85,333)
利息開支$74,204 $94,203 $(19,999)
平均未償債務餘額(1)
$11,242,532 $10,374,497 $868,035 
加權平均年利率(2)
3.9 %3.6 %0.3 %

(1)代表各時期內平均未償債務餘額。
(2)代表產生的年化總利息除以相應期間平均未償債務餘額。

與截至2022年12月31日止年度相比，截至2023年12月31日止年度利息費用的淨變化是由於以下原因（以千美元計）：

組件
利率(1)
生效日期變化
利息增加是由於：
債務發行：
2053年到期的50000萬美元無擔保優先票據5.26 %2023年2月$22,567 
2035年到期的50000萬美元無擔保優先票據4.88 %2023年2月20,857 
100億美元的無擔保優先票據應付3.63 %2022年2月4,451 
80000萬美元應付無擔保優先票據3.07 %2022年2月2,977 
建築借款和應付有擔保票據項下利率增加8.38 %5,736 
提高商業票據計劃和無擔保高級信貸額度的借款利率11,825 
其他利息增加3,209 
總加幅71,622 
利息因下列原因而減少：
償還應付有擔保票據3.40 %2022年4月(1,787)
商業票據計劃和無擔保高級信貸額度下的平均未償還餘額減少(4,501)
總減幅(6,288)
總利息的變動65,334 
資本化利息的增加(85,333)
利息支出的總變動$(19,999)
(1)代表適用期間結束時的加權平均利率，包括貸款費用攤銷、債務溢價(貼現)攤銷和其他銀行費用。

折舊及攤銷

截至2023年12月31日的一年的折舊和攤銷費用增加了9,130美元萬，增幅為9.1%，達到11億美元，而截至2022年12月31日的年度的折舊和攤銷費用為10美元億。這一增長主要是由於投入使用的開發和再開發項目以及收購的物業的額外折舊，如上文“租金收入”一節所述。

105

房地產減值準備

在截至2023年12月31日的年度內，我們在綜合經營報表中確認了總計46110美元的減值費用萬，歸類為房地產減值，主要涉及非戰略位置的物業，這些物業不是我們大型校園戰略的組成部分，截至2023年12月31日已售出或被分類為持有待售。有關詳情，請參閲本年度報告10-k表格第15項下附註3-“房地產投資”中的“出售房地產資產及減值費用”一節。

在截至2022年12月31日的年度內，我們確認了總計6,500美元萬的房地產減值費用，主要與我們在加州現有子市場之一的未來開發項目的全部投資萬註銷3830美元有關。由於宏觀經濟環境惡化，對該項目的財務前景產生了負面影響，我們決定不再繼續進行該項目，因此確認了這一減值。

提前清償債務損失

於截至2023年12月31日止年度內，並無確認因提前清償債務而蒙受損失。

在截至2022年12月31日的年度內，我們確認了提前清償債務的虧損330萬，包括與償還兩張應付擔保票據有關的預付款罰金和未攤銷貸款費用的註銷。

投資損失

在截至2023年12月31日的一年中，我們確認了總計195.4美元的投資虧損。這一虧損包括20150美元萬的未實現虧損和重新分類，這是由於我們在報告淨資產淨值的私人持股實體的投資的公允價值減少了11160美元，以及在截至2023年12月31日的年度內將前期確認的未實現收益重新分類為投資銷售的已實現收益的萬重新分類。投資虧損還包括610萬的已實現收益，主要包括上文討論的銷售收到的投資和分配的已實現收益8,990萬，但被已實現虧損9，30美元萬和減值費用7,460美元萬部分抵銷，這些損失主要與不報告資產淨值的私人實體的非房地產投資有關。

在截至2022年12月31日的年度內，我們確認了總計331.8美元的投資虧損，其中包括8,040美元的已實現收益和41220美元的未實現虧損萬。

有關我們投資的更多信息，請參閲本年度報告10-k表格中第15項下的綜合財務報表附註7-“投資”。有關我們的減值會計政策，請參閲本年度報告10-k表格中第15項下的附註2--“重要會計政策摘要”中的“投資”部分。

房地產銷售收益

在截至2023年12月31日的年度內，我們確認了與處置13處物業相關的27700美元萬收益。在截至2023年12月31日的年度綜合經營報表中，收益被歸類為房地產銷售收益。

在截至2022年12月31日的年度內，我們確認了53790美元的萬收益，主要與23處物業的處置有關。在截至2022年12月31日的年度綜合經營報表中，收益被歸類為房地產銷售收益。

有關本公司房地產銷售的更多信息，請參閲本年度報告10-k表格第15項下綜合財務報表附註3-“房地產投資”中的“房地產資產銷售及減值費用”部分。

其他全面收益(虧損)

截至2023年12月31日的年度的其他全面收入總額增加了1,840美元萬，未實現淨收益合計為490美元萬，而截至2022年12月31日的年度未實現淨虧損為1,350美元萬，主要與我們在加拿大的業務相關的外幣換算有關。
106


資本支出摘要

我們截至2023年12月31日的年度的建築支出和截至2024年12月31日的年度的預計支出包括以下內容(以千為單位)：
截至2023年12月31日的年度
截至2024年12月31日的年度預測中點
A/A+類物業的構造：
在建項目
在建和承諾的近期項目(1)預計2024年開工建設的四個項目
$2,672,376 $1,710,000 
未來的管道預建
主要是大型園區擴建的前期工作(授權、設計和現場工作)581,535 720,000 
增收資本支出和非增收資本支出260,392 250,000 
建設支出(非控股權益出資前)(2)
3,514,303 2,680,000 
非控股權益的貢獻(合併房地產合資企業)(479,698)(430,000)
(3)
總建築支出$3,034,605 $2,250,000 
2024年制導射程$1,950,000 – $2,550,000
(1)包括總計520萬RSF的在建項目和預計將在2023年12月31日後的未來兩年內開工建設的總計4.93萬RSF的近期項目，這些項目60%是租賃/談判的，預計將產生49500美元的增量年度淨運營收入，主要從2024年第一季度開始到2027年第四季度。
(2)包括我們在與建築相關的未合併房地產合資企業中的貢獻。
(3)金額是指預期在未來12個月內從我們現有的合併房地產合資企業獲得的合同資金承諾部分。

合併房地產合資企業中的合作伙伴為建設提供資金的預計出資
下表彙總了我們現有合併合資企業中合作伙伴到2027年為建設提供資金的預計資本貢獻(以千為單位)：
預計計時
量(1)
2024財年$430,000 
2025年至2027年
816,000 
總$1,246,000 
(1)金額代表我們綜合建築支出的減少。

利息資本化

我們的建築支出包括資本化的利息。下表提供了截至2023年12月31日的年度內資本化的主要利息類別：
總資本化利息的百分比
A/A+類物業的構造：
在建項目
在建和承諾的近期項目(1)
41 %
未來的管道預建
主要是大型園區擴建的前期工作(授權、設計和現場工作)46 
規模較小的重新開發和重新定位資本項目13 
100 %

107

下表提供了截至2023年12月31日我們價值創造渠道下的其他運營RSF類別，其中66%的RSF位於我們的大型校園內：
工程竣工後
RSF潛在的增長
運營RSF
在建和承諾的近期項目(1)
5,697,062 76%
未來機會取決於市場條件和租賃29,465,141 
價值創造管道：發展與再發展35,162,203 
(1)包括總計520萬RSF的在建項目和預計將在2023年12月31日後的未來兩年內開工建設的總計4.93萬RSF的近期項目，這些項目60%是租賃/談判的，預計將產生49500美元的增量年度淨運營收入，主要從2024年第一季度開始到2027年第四季度。
108

預測結果

我們根據我們對截至2024年12月31日的年度的現有市場狀況和其他假設的看法，提出了可歸因於Alexandria普通股股東的每股收益的最新指引-稀釋後的每股收益和應歸於Alexandria普通股股東的每股運營資金-攤薄後的每股收益，如下表所示。下表還提供了Alexandria普通股股東稀釋後每股收益(根據公認會計原則提出的最直接可比性財務指標)與每股運營資金(非公認會計準則衡量標準)以及我們在截至2024年12月31日的最新指導中包括的其他關鍵假設的對賬。不能保證實際數額不會大幅高於或低於這些預期。請參閲本年度報告表格10-k第一部分開頭所述的“前瞻性陳述”。

預計2024年每股收益和每股運營資金可歸因於Alexandria的普通股股東-攤薄
每股收益(1)
3.49美元至3.69美元
房地產資產的折舊和攤銷
5.95
未歸屬限制性股票獎勵的分配
(0.07)
每股運營資金(2)
9.37美元至9.57美元
中點
$9.47
(1)不包括2023年12月31日之後要求在收益中確認並排除在每股運營資金中的非房地產投資未實現損益（經調整）。
(2)請參閲“經營資金和運營資金（經調整後，歸屬於Alexandria Real Estate Equities，Inc.）”的定義在本年度報告第7項內的“非GAAP措施和定義”部分中的普通股股東”，以獲取更多信息。

關鍵假設(1)
(百萬美元)
2024年指南
低高
截至2024年12月31日北美運營物業的佔用率
94.6%95.6%
租賃續約和轉租空間：
租金上漲
11.0%19.0%
租金上漲（現金制）
5.0%13.0%
相同的物業表現：
淨營業收入增長0.5%2.5%
淨營業收入增長（現金制）3.0%5.0%
直線租金收入$169 $184 
一般和行政費用$181 $191 
利息資本化(2)
$325 $355 
利息開支$154 $184 
非房地產投資的已實現收益(3)
$95 $125 
(1)我們在上表中提出的假設受到一些變量和不確定性的影響，包括在第一部分“項目1A”下作為“前瞻性陳述”討論的那些變量和不確定性。風險因素“；項目7.本年度報告中管理層對財務狀況和業務成果的討論和分析。只要我們的全年盈利指引在年內有所更新，我們將就該指引的任何重大改變提供額外的披露支持理由。
(2)我們預計2024年的利息資本化將比2023年下降，這是由於資本化基礎的整體下降，部分抵消了2024年加權平均利率的上升。
(3)指已實現的損益，包括在調整後的每股運營攤薄資金中，不包括在非房地產投資中實現的重大減值。有關詳情，請參閲本公司於10-k年度報告第15項下的綜合財務報表附註7-“投資”。

關鍵信用指標目標(1)
淨債務和優先股與調整後EBITDA之比-2024年第四季度摺合成年率
小於或等於5.1x
固定費用覆蓋率-2024年第四季度年化
大於或等於4.5倍
(1)有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-k中本項目7“非公認會計準則的衡量和定義”一節中各項指標的相應定義。

109

合併和非合併房地產合資企業

我們為我們合併的房地產合資企業的非控股權益份額和我們在未合併的房地產合資企業的投資份額提供資產負債表和經營業績信息的組成部分，以幫助投資者估計與我們的部分擁有實體相關的資產負債表和經營業績信息。這些金額是通過計算我們在財務報表中合併的每個合資企業的每個財務項目的非控股權益百分比來估計的，以得出每個組成部分的累計非控股權益份額。此外，對於我們不控制和不合並的房地產合資企業，我們將我們的經濟所有權百分比應用於未合併的房地產合資企業，以得出我們在所提交的每個組成部分中的比例份額。請參閲本年度報告10-k表格中第15項下的綜合財務報表附註4-“合併及未合併房地產合營企業”以作進一步討論。

聯合房地產合資企業
房地產/市場/子市場
非控制性(1)
利息份額
運營RSF
100%
賓尼街50號和60號/大波士頓/劍橋/內城66.0 %532,395 
賓尼街75/125號/大波士頓/劍橋/內城60.0 %388,270 
賓尼街100號和225號和第三街300號/大波士頓/劍橋/內郊區70.0 %870,106 
99柯立芝大道/大波士頓/劍橋/內城25.0 %43,568 
(2)
15 Necco Street/大波士頓/海港創新區43.3 %345,996 
其他合資企業/大波士頓38.8 %— 
(2)
亞歷山大中心®科學與技術-米申灣/舊金山灣區/米申灣(3)
75.0 %1,003,603 
歐文斯街1450號/舊金山灣區/米申灣59.4 %
(4)
— 
(2)
601, 611, 651(2)、681、685和701 Gateway Boulevard/舊金山灣區/南舊金山
50.0 %786,549 
751 Gateway Boulevard/舊金山灣區/南舊金山49.0 %230,592 
211(2)和東格蘭德大道213號/舊金山灣區/南舊金山
70.0 %300,930 
福布斯大道500號/舊金山灣區/南舊金山90.0 %155,685 
亞歷山大中心®生命科學-米爾佈雷/舊金山灣區/南舊金山
52.9 %— 
(2)
梅里菲爾德街3215號/聖地亞哥/託裏派恩斯70.0 %170,523 
亞歷山大/聖地亞哥/大學城中心的校園點(5)
45.0 %1,342,164 
5200 Illumina Way/聖地亞哥/大學城中心49.0 %792,687 
9625 Towne Centre Drive/聖地亞哥/大學城中心70.0 %163,648 
亞歷山大/聖地亞哥/索倫託·梅薩的SD Tech(6)
50.0 %881,930 
太平洋科技園/聖地亞哥/索倫託·梅薩50.0 %544,352 
夏令嶺科學園/聖地亞哥/索倫託·梅薩(7)
70.0 %316,531 
東湖大道1201號和1208號和東布萊恩街199號/西雅圖/萊克聯合70.0 %321,115 
德克斯特大道北400號/西雅圖/聯合湖畔70.0 %290,754 
美世大街800號/西雅圖/聯合湖畔40.0 %— 
(2)
未合併的房地產合資企業
房地產/市場/子市場
我們的所有權份額(8)
運營RSF
100%
第三街1655號和1725號/舊金山灣區/觀瀾灣10.0 %586,208
1401/1413研究大道/馬裏蘭州/羅克維爾65.0 %
(9)
(10)
1450研究大道/馬裏蘭州/羅克維爾73.2 %
(9)
42,679 
西迪克曼街101號/馬裏蘭州/貝爾茨維爾57.9 %
(9)
135,423 
(1)除上市的合併房地產合資企業外，各合資夥伴在北美其他三家房地產合資企業中持有微不足道的非控股權益。
(2)表示當前正在建設或正在進行價值創造的物業。有關更多詳情，請參閲本年報表格10-k第2項下“新甲類物業+發展及重建物業”一節。
(3)包括伊利諾伊街409號和499號，歐文斯街1500號和1700號，以及觀瀾灣大道南455號。
(4)隨着我們的合作伙伴隨着時間的推移為項目提供建設資金，我們合資夥伴的非控股股權份額預計將增加到75%。
(5)包括校園點徑10210、10260、10290和10300，以及校園點院4110、4135、4155、4161、4165、4224和4242。
(6)包括斯克蘭頓路9605、9645、9675、9685、9725、9735、9805、9808、9855和9868以及巴恩斯峽谷路10055、10065和10075。
(7)包括Summers Ridge路9965、9975、9985和9995。
(8)除了上市的未合併房地產合資企業外，我們還持有北美另一家微不足道的未合併房地產合資企業的權益。
(9)代表與當地一家房地產運營商的合資企業，在該合資企業中，我們的合資夥伴管理着對合資企業的經濟表現有重大影響的日常活動。
(10)代表與一家著名零售房地產開發商的合資企業，建立一個零售購物中心，總規模為84,837 RSF。

110

下表列出了截至2023年12月31日與我們未合併的房地產合資企業的擔保貸款相關的關鍵條款(以千美元為單位)：
到期日規定的匯率
利率(1)
100%我們的份額
未合併的合資企業總承諾
債務餘額(2)
1401/1413研究大道12/23/242.70%3.31 %$28,500 $28,331 65.0%
第三街1655號和1725號3/10/254.50%4.57 %600,000 599,505 10.0%
西迪克曼街101號11/10/26SOFR+1.95%
(3)
7.38 %26,750 14,762 57.9%
研究大道1450號12/10/26SOFR+1.95%
(3)
7.44 %13,000 8,280 73.2%
$668,250 $650,878 
(1)包括利息費用和貸款費用攤銷。
(2)代表截至2023年12月31日的未償還本金（扣除未攤銷遞延融資成本）。
(3)該貸款的SOFR固定下限為0.75%。

下表列出了截至2023年12月31日的三個月和一年，與我們合併和未合併房地產合資企業的經營業績和財務狀況相關的信息（單位：千）：
合併房地產合資企業的非控股權益股份我們的未合併份額
房地產合資企業
2023年12月31日2023年12月31日
截至三個月截至的年度截至三個月截至的年度
總收入$110,156 $419,078 $3,129 $11,365 
租賃業務(32,622)(123,896)(887)(3,259)
77,534 295,182 2,242 8,106 
一般和行政(1,803)(3,244)(15)(86)
利息(24)(39)(899)(3,451)
房地產資產的折舊和攤銷(30,137)(115,349)(965)(3,589)
分配給可贖回非控股權益的固定回報(1)
201 805 — — 
$45,771 $177,355 $363 $980 
直線型租金和低於市場的租賃收入
$7,414 $20,402 $427 $1,339 
運營資金(2)
$75,908 $292,704 $1,328 $4,569 
(1)代表將合資企業收益分配給可贖回的非控股權益，主要是在我們的南舊金山子市場的一個物業中。這些可贖回的非控股權益從其投資中賺取固定回報，而不是參與物業的運營結果。
(2)請參閲本年度報告表格10-k本項目7“非公認會計準則計量和定義”一節中“業務資金和經調整的可歸因於亞歷山大港房地產股權公司的S普通股股東的業務資金”的定義及其與根據公認會計準則提出的最直接可比財務計量的對賬。
111


截至2023年12月31日
合併房地產合資企業的非控股權益股份我們的未合併份額
房地產合資企業
房地產投資$3,937,012 $123,220 
Cash, cash equivalents, and restricted cash149,715 3,552 
其他資產405,012 12,285 
應付有擔保票據(29,761)(92,982)
其他負債(274,910)(8,295)
強制贖回非控制性權益(35,250)
(1)
— 
可贖回的非控股權益
(16,480)— 
$4,135,338 $37,780 
(1)這筆款項已於2024年1月12日贖回。有關其他資料，請參閲本公司年度報告10-k表格第15項下的附註19-“後續事項”、附註11-“應付帳款、應計費用及其他負債”及附註4-“合併及未合併房地產合營企業”。

在截至2023年、2023年和2022年12月31日的年度內，我們的合併房地產合資企業分別向我們的合資夥伴分配了總計24410美元的萬和192.2美元。有關其他資料，請參閲我們的綜合現金流量表及附註4-“合併及未合併房地產合營企業”至本年度報告表格10-k項下第15項下的綜合財務報表。
112


投資


我們持有主要涉及生命科學、農業技術和技術行業的上市公司和私人持股實體的投資。下表彙總了我們的投資收益(虧損)和非房地產投資的組成部分(以千為單位)。欲瞭解更多信息，請參閲本年度報告10-k表格中第15項下的綜合財務報表附註7-“投資”。
2023年12月31日截至2022年12月31日的年度
截至三個月截至的年度
已實現(虧損)收益$(10,825)
(1)
$6,078 
(1)
$80,435 
未實現收益(虧損)19,479 
(2)
(201,475)
(2)
(412,193)
(3)
投資收益(虧損)$8,654 $(195,397)$(331,758)
2023年12月31日2022年12月31日
投資成本未實現收益未實現虧損賬面金額賬面金額
上市公司$203,467 $50,377 $(94,278)$159,566 $207,139 
報告資產淨值的實體507,059 192,468 (27,995)671,532 759,752 
不報告資產淨值的實體：
具有可觀察價格變化的實體97,892 77,600 (1,224)174,268 193,784 
沒有可觀察到價格變化的實體368,654 — — 368,654 388,940 
按權益法入賬的投資不適用不適用不適用75,498 65,459 
2023年12月31日$1,177,072 
(4)
$320,445 $(123,497)$1,449,518 $1,615,074 
2022年12月31日$1,152,613 $506,404 $(109,402)$1,615,074 

公共/私人混合(成本)租户/非租户混合(成本)
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(1)包括1,230美元萬和8,060美元萬的已實現收益，分別被截至2023年12月31日的三個月和年度的2,310美元萬和7,460美元萬減值費用所抵銷。
(2)由3,430美元萬未實現收益和11160美元萬未實現虧損組成，前者主要由於截至2023年12月31日止三個月上市交易實體估值增加所致，後者主要源於吾等於截至2023年12月31日止年度內報告淨資產淨值的私人持股實體投資之公平值減少，以及分別有1,480美元萬及8,990美元萬將先前期間確認之未實現收益重新分類為吾等於截至2023年12月31日止三個月及年度內出售投資時之已實現收益。
(3)包括27420美元的未實現虧損萬，主要原因是我們在上市公司的投資的公允價值減少，以及13800美元的萬會計重新分類，將以前期間確認的未實現收益重新分類為我們在截至2022年12月31日的一年中出售投資時的已實現收益。
(4)佔截至2023年12月31日總資產的2.8%。
113

流動性
流動性無擔保老年人的未償還借款最少，可獲得大量貸款
信用額度
(單位：百萬)
$5.8B
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(單位：百萬)
在我們的無擔保高級信用額度下的可獲得性，扣除我們商業票據計劃下的未償還金額
$4,900 
Cash, cash equivalents, and restricted cash661 
剩餘的建築貸款承諾76 
對上市公司的投資160 
截至2023年12月31日的流動性
$5,797 

我們預計將通過經營活動提供的現金淨額、定期資產出售、戰略性房地產合資企業、長期擔保和無擔保債務、我們無擔保優先信貸額度下的借款、我們商業票據計劃下的發行以及額外債務和/或股權證券的發行，滿足某些長期流動性要求，例如開發、再開發、其他建設項目、資本改善、租户改善、物業收購、租賃成本、非營收資本支出、預定債務到期日、向非控股權益分配和支付股息。

我們還期望繼續滿足我們的短期流動資金和資本要求，如本節所述，一般通過我們的營運資本和經營活動提供的淨現金。我們相信，經營活動提供的淨現金將繼續足以使我們能夠進行必要的分配，以繼續符合REIT的資格。

有關我們與合同義務和承諾相關的流動資金要求的更多信息，請參閲本年度報告10-k表格中項目15下的綜合財務報表附註5-“租賃”和附註10-“有擔保和無擔保優先債務”。

在接下來的幾年裏，我們的資產負債表、資本結構和流動性目標如下：

•在向開發和再開發項目和/或收購投資的非控制性權益支付股息和分配後，保留經營活動的現金流；
•保持可觀的資產負債表流動性；
•改善信用狀況和相對長期資金成本；
•保持多元化的資本來源，包括經營活動提供的淨現金來源、無擔保債務、擔保債務、選擇性房地產資產出售、戰略房地產合資企業、非房地產投資銷售和普通股;
•保持對長期資本的承諾，為增長提供資金；
•對債務期限保持謹慎的階梯關係；
•保持可靠的信用指標;
•審慎管理浮動利率債務敞口；
•維持一個龐大的未支配資產池，以提供財務靈活性；
•從經營活動提供的現金淨額中為普通股股息和非控股權益分配提供資金；
•按房地產總資產的百分比管理有紀律的價值創造項目；以及
•在創造價值的項目中保持較高的預租和租賃百分比。

114

下表顯示了截至2023年12月31日，我們無擔保高級信用額度下的可用性，扣除我們商業票據計劃下的未償還金額；現金、現金等價物和限制性現金；我們擔保建築貸款下的可用性；以及對上市公司的投資(以千為單位)：

描述陳述
費率		集料
承付款
傑出的
天平(1)
剩餘承付款/流動資金
在我們的無擔保高級信用額度下的可獲得性，扣除我們商業票據計劃下的未償還金額SOFR+0.835%$5,000,000 $99,952 $4,900,000 
Cash, cash equivalents, and restricted cash
660,771 
建設貸款SOFR+2.70%$195,300 $119,043 75,626 
對上市公司的投資
159,566 
截至2023年12月31日的流動性
$5,795,963 

(1)代表截至2023年12月31日的未償還本金（扣除未攤銷遞延融資成本）。

Cash, cash equivalents, and restricted cash

截至2023年和2022年12月31日，我們分別擁有66080美元的萬和85800美元的萬，包括現金、現金等價物和限制性現金。我們預計現有現金、現金等價物和限制性現金、經營活動提供的淨現金、房地產資產銷售收益、出售部分權益、戰略性房地產合資企業、非房地產投資銷售、我們無擔保高級信用額度下的借款、我們商業票據計劃下的發行、無擔保優先應付票據的發行、我們擔保建築貸款項下的借款和普通股發行將繼續足以為我們的經營活動和投資和融資活動的現金承諾提供資金，例如定期季度股息、對非控制性權益的分配、預定的債務償還、收購和某些資本支出，包括與建築活動相關的支出。

現金流

我們根據經營活動、投資活動和融資活動報告和分析我們的現金流。下表彙總了截至2022年12月31日、2023年和2022年的現金流變化(單位：千)：

截至2013年12月31日止的年度，
20232022變化
經營活動提供的淨現金$1,630,550 $1,294,321 $336,229 
投資活動所用現金淨額$(2,500,619)$(5,080,458)$2,579,839 
融資活動提供的現金淨額$674,156 $4,229,772 $(3,555,616)

經營活動

經營活動所提供的現金流主要取決於我們資產基礎的佔用水平、我們租約的租金比率、租金的收繳情況和向租户收回營運費用的情況、發展和重建項目完成的時間，以及收購和出售營運物業的時間。截至2023年12月31日的一年，經營活動提供的淨現金增加了33620美元，達到16美元萬，而截至2022年12月31日的一年為13億美元。增長主要是由於自2022年1月1日以來：(I)我們最近投入使用的高度租賃的開發和重建項目產生的現金流，(Ii)創收收購，以及(Iii)租賃續約和轉租空間的租金上漲。

115

投資活動

截至2022年12月31日、2023年和2022年12月31日終了年度用於投資活動的現金包括以下內容(以千計)：

 截至2013年12月31日止的年度，
 20232022增加(減少)
投資活動的現金來源：
房地產銷售收入$1,195,743 $994,331 $201,412 
非房地產投資的銷售和分配183,396 198,320 (14,924)
託管保證金的變動— 155,968 (155,968)
未合併的房地產合資企業的資本返還
— 471 (471)
1,379,139 1,349,090 30,049 
現金用於投資活動的情況：
購買房地產
265,750 2,877,861 (2,612,111)
房地產的附加物
3,418,296 3,307,313 110,983 
託管保證金的變動5,582 — 5,582 
對未合併房地產合資企業的投資
658 1,442 (784)
對非房地產投資的補充
189,472 242,932 (53,460)
3,879,758 6,429,548 (2,549,790)
投資活動所用現金淨額$2,500,619 $5,080,458 $(2,579,839)

與截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度用於投資活動的現金淨額減少，主要是由於用於購買房地產的現金減少，但增加用於房地產補充的現金部分抵消了這一減少。有關其他資料，請參閲本年度報告10-k表格第15項下的綜合財務報表附註3-“房地產投資”。

116

融資活動

截至2022年12月31日、2023年和2022年12月31日終了年度，籌資活動提供的現金流構成如下(以千計)：
截至2013年12月31日止的年度，
20232022變化
應付有擔保票據項下的借款$59,957 $49,715 $10,242 
償還有擔保應付票據項下的借款(30)(934)904 
對有擔保應付票據失效的賠償— (198,304)198,304 
發行無擔保優先應付票據所得款項
996,205 1,793,318 (797,113)
無擔保優先信貸額度下的借款1,245,000 1,181,000 64,000 
償還無擔保高級信貸額度下的借款(1,245,000)(1,181,000)(64,000)
根據商業票據計劃發行的收益9,234,000 14,641,500 (5,407,500)
償還商業票據計劃下的借款(9,134,000)(14,911,500)5,777,500 
貸款費用的支付
(16,047)(35,612)19,565 
與債務相關的變化
1,140,085 1,338,183 (198,098)
非控股權益的貢獻和出售
547,391 1,542,347 (994,956)
對非控股權益的分配和購買(245,091)(192,171)(52,920)
發行普通股所得款項103,846 2,346,444 (2,242,598)
普通股股息(847,483)(757,742)(89,741)
與股權獎勵淨額結算有關的已支付税款
(24,592)(47,289)22,697 
融資活動提供的現金淨額$674,156 $4,229,772 $(3,555,616)

117

資本資源

我們預計，截至2024年12月31日止年度的主要流動性需求將由以下多種資本來源滿足，如下表所示。無法保證我們的資金來源和使用不會大幅高於或低於這些預期。
主要資金來源和用途
(單位：百萬)
2024年指南
射程中點
資金來源：
增量債務$900 $900 $900 
股息後經營活動提供的淨現金400 500 450 
處置和出售部分權益(1)(2)
900 1,900 1,400 
資本來源總額$2,200 $3,300 $2,750 
資金用途：
施工
$1,950 $2,550 $2,250 
收購(3)
250 750 500 
資本使用總額$2,200 $3,300 $2,750 
增量債務（包括上文）：
發行無擔保優先應付票據(4)
$600 $1,400 $1,000 
無擔保高級信用額度、商業票據計劃和其他300 (500)(100)
增量債務$900 $900 $900 
(1)截至本報告日期，我們有尚未完成的房地產處置，取決於已簽署的意向書或買賣協議，總額為14240美元萬。
(2)2024年1月，我們現有的ATM計劃在相關貨架註冊到期後變為非活動狀態。我們希望在不久的將來提交一個新的貨架登記和自動取款機計劃。
(3)主要代表擴大現有巨型校園或與新的巨型園區相關的戰略收購。截至本報告之日，我們已經完成了總計10330美元的萬收購。
(4)我們的指導假設我們發行新的2025年到期的無擔保優先票據，為償還2025年4月30日到期的60000美元萬無擔保優先票據提供資金。視市場情況，我們可能會在2024年尋找機會，通過發行額外的無擔保優先應付票據來償還2025年到期的債務。

上表中資本來源和用途背後的主要假設包括有利的房地產交易和資本市場環境、我們核心經營物業的表現、當前和未來開發和重建項目的租賃和交付，以及租賃活動。我們預期的資本來源和用途受到一些變數和不確定因素的影響，包括第一部分中作為“前瞻性陳述”討論的那些變數和不確定因素。風險因素“；以及本年度報告表格10-k中的”項目7.管理層對財務狀況和業務成果的討論和分析“。我們預計將每季度更新對關鍵資金來源和用途的預測。

118

資金來源

股息後經營活動提供的淨現金

我們預計在截至2024年12月31日的一年中，在向非控股權益支付普通股股息和分配後，來自經營活動的淨現金流將保留40000萬至50000萬。就此計算而言，營業資產和負債的變動不包括在內，因為它們代表時間差異。在截至2024年12月31日的一年中，我們預計我們最近交付的項目、預計將交付的高度預租的價值創造項目、來自相同物業的貢獻以及最近收購的創收物業將有助於增加租金收入、淨營業收入和現金流。我們預計，由於最近投入使用的項目在最初的免費租賃期即將結束時開始支付合同租金，合同短期內年度淨營業收入(現金收付制)增長11400萬。關於經營活動提供的2023年12月31日終了年度現金流量的討論，請參閲本年度報告10-k表中本項目7“流動資金”中的“現金流量”小節。

債務

我們預計2024年我們的部分資本需求將來自我們商業票據計劃下的發行、我們無擔保優先信用額度下的借款以及我們擔保建築貸款下的借款。

截至2023年12月31日，我們的無擔保優先信貸額度的總承諾為50美元億，利率為SOFR加0.835%。除借貸成本外，無抵押優先信貸額度還須按未償還承諾總額收取每年0.14%的融資費。基於我們實現某些年度可持續發展目標的能力，利率和貸款費率也可相對於利率上調或下調最多4個基點，而貸款費率最多調整1個基點。

2023年6月，我們修改了無擔保高級信用額度，將可供借款的總承諾從40億增加到50億。

在截至2023年3月31日的三個月內，我們實現了某些年度可持續發展目標，如我們的無擔保高級信貸額度協議所述，該協議將一年期的借款利率降低了4個基點，從SOFR加0.835%，從SOFR加0.875%，並將貸款費用從0.15%降低了一個基點，至0.14%。截至2023年12月31日，我們的無擔保高級信貸額度沒有未償還餘額。

2023年7月，我們將商業票據計劃下不時發行的總金額從20美元億提高到25美元億。我們的商業票據計劃為我們提供了發行最高25美元億商業票據的能力，期限通常為30天或更短，最長為自發行之日起397天。我們的商業票據計劃由我們的無擔保高級信用額度支持，我們預計在任何時候，我們都將在我們的無擔保高級信用額度下保留相當於我們商業票據計劃下任何未償還餘額的最低未支取借款能力。我們使用該計劃下的借款來滿足短期資本需求。根據我們的商業票據計劃發行的票據在商業票據市場上按慣例出售。它們通常以低於面值的價格發行，代表發行時由市場狀況決定的到期收益率。如果我們無法以與無擔保優先信貸額度相同或更優惠的條款發行商業票據或對未償還商業票據進行再融資，我們預計將在無擔保優先信貸額度下借款。在截至2023年12月31日的年度內出售的商業票據以加權平均到期收益率5.55%發行。截至2023年12月31日，我們有10000美元的萬未償還商業票據。

2023年2月，我們機會性地發行了100億美元的無擔保優先票據，加權平均利率為4.95%，加權平均期限為21.2年。無擔保優先票據包括2035年到期的50000萬美元4.75%無擔保優先票據和2053年到期的50000萬美元5.15%無擔保優先票據。


119



下表列出了截至2023年12月31日止年度我們的平均未償債務和加權平均利率（以千美元計）：
截至2023年12月31日的年度
平均未償債務加權平均利率
長期固定利率債務$11,044,128 3.62 %
短期可變利率無擔保高級信用額度和商業票據計劃債務293,690 5.77 
混合平均利率11,337,8183.68 
與無擔保優先信貸額度有關的貸款費用、攤銷費用和年度貸款費用不適用0.11 
總計/加權平均數$11,337,818 3.79 %

房地產處置和部分權益的出售

我們預計將繼續專注於有紀律地執行精選的房地產銷售。未來的銷售將提供重要的資本來源，為即將進行的和最近完成的機會性收購以及我們高度租賃的創造價值的開發和重新開發項目提供部分資金，併為增長提供大量資本。我們還可能考慮額外出售核心A/A+類物業和/或開發項目的部分權益。2024年，我們預計房地產處置和部分房地產資產權益的銷售將在90000美元萬到19美元億之間。滿足我們預測的資本來源所需的資產出售金額將根據與出售資產相關的EBITDA金額而變化。

有關本公司房地產處置及出售部分權益的其他資料，請參閲本公司合併財務報表第15項及第2項下的附註3-“房地產投資”、附註4-“合併及未合併房地產合資企業”及附註15-“股東權益”及“處置及出售部分權益”。

作為房地產投資信託基金，我們通常要對房地產資產銷售的淨收益徵收100%的税，美國國税局將其描述為“禁止交易”。我們預計我們的銷售不會被歸類為違禁交易。不過，除非我們符合某些“避風港”要求，否則房地產資產出售是否屬被禁止交易，將視乎出售的事實和情況而定。我們的房地產資產出售可能並不總是符合這樣的避風港要求。請參閲“第1A項。本年度報告中的10-k表格中的“風險因素”，以獲取有關“禁止交易”税的更多信息。

普通股交易

在截至2023年12月31日的三個月中，我們通過發行69.9股萬普通股解決了截至2022年12月31日尚未完成的遠期股權出售協議，我們獲得了10430美元的萬淨收益。

2024年1月，我們現有的ATM計劃在相關貨架註冊到期後變為非活動狀態。我們希望在不久的將來提交一個新的貨架登記和自動取款機計劃。

其他來源

作為一家知名的經驗豐富的發行人，我們不時會根據自己的需求和市場狀況酌情發行證券，包括在必要時平衡我們對增量債務資本的使用。

此外，我們與合資夥伴一起持有我們在財務報表中合併的房地產合資企業的權益。這些現有的合資企業提供了大量的股權資本，為我們未來的部分建設支出提供資金，我們的合資夥伴也可能向這些實體提供股權，用於融資相關活動。從2024年1月1日到2027年12月31日，我們預計將從現有的合併房地產合資夥伴那裏收到總計12億的出資，為建設提供資金。在截至2024年12月31日的一年中，來自現有合資夥伴的非控股權益的貢獻預計將總計430.0美元。
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資本的用途

資本支出摘要

我們資本的主要用途之一與物業的開發、重建、前期建設和建設有關。我們目前有價值創造管道中的項目，總計550個A/A+級物業的萬RSF正在建設中，一個短期項目預計將在未來兩年內開工建設，210個萬RSF優先預期開發和重新開發項目，以及2,390萬SF的北美未來開發項目。我們產生與開發、重新開發、前期建設和其他建設活動相關的資本化建設成本。我們還產生額外的資本化項目成本，包括利息、物業税、保險和其他與項目的開發、重新開發、前期建設或建設直接相關和必不可少的成本，這些成本是為資產的預期用途做準備所必需的活動正在進行期間。有關資本開支的更多資料，請參閲本年報10-k表格內第2項下的“新A/A+發展及重建物業：目前項目”及本年度報告第7項內“房地產投資”一節的“資本開支摘要”小節。

我們將利息成本作為項目成本進行資本化，前提是資產的支出和利息成本已經產生，在此期間，為資產的預期用途準備資產的必要活動正在進行。截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度的資本化利息分別為36400美元萬和27860美元萬，在我們的綜合資產負債表中歸類為房地產投資。資本化利息的增加與用於資本化利息的加權平均利率從截至2022年12月31日的年度的3.51%上調至2023年的3.79%有關，以及截至2023年12月31日的年度的加權平均資本化成本基數較高，為95億，而截至2022年12月31日的年度為78億美元。

財產税、房地產保險和間接項目成本，如建築、辦公、法律和行政成本，明顯與開發或建設中的項目有關，在資產進行準備其預期用途的活動期間發生時，計入資本化。在截至2023年、2023年和2022年12月31日的一年中，我們利用了與開發、重建、前期和建設項目相關的工資和其他間接成本，總計10840美元萬和8,380美元萬，以及財產税、房地產保險和間接項目成本分別為12910美元萬和9,730美元萬。

與2022年同期相比，截至2023年12月31日的年度資本化成本增加，主要是因為我們2023年在建和預建活動中的價值創造管道項目比2022年增加。施工前活動包括權利、許可、設計、現場工作和地上建築改進施工開始前的其他活動。推進施工前工作的重點是減少向潛在租户交付項目所需的時間。這些關鍵活動為未來的地面開發增加了重大價值，也是建築物垂直建造所必需的。如果我們停止為資產的預期用途做準備所需的活動，與資產相關的利息、税收、保險和某些其他直接和間接項目成本將計入已發生的費用。維修和保養支出在發生時計入費用。

我們的開發、再開發和建築活動的波動可能會導致總支出和淨收益發生重大變化。例如，如果我們的開發、再開發和建築活動減少了10%，而間接項目成本(包括利息和工資)沒有相應的下降，那麼截至2023年12月31日的年度，總支出將增加約6,010美元萬。

我們使用第三方經紀人來協助我們的租賃活動，他們在租賃成功後按或有支付。我們被要求將與成功租賃交易相關的初始直接成本資本化，該等交易直接由租賃交易產生並對租賃交易至關重要，如果該租賃交易沒有成功執行，我們就不會產生這些成本。在截至2023年12月31日的年度內，我們資本化了初始直接租賃總成本7,530美元萬。無論租賃結果如何，我們為談判或安排租賃而產生的成本，如固定的員工補償、税收或談判租賃條款的法律建議，以及其他成本，都在發生時計入費用。

收購

截至2023年12月31日，我們根據已簽署的意向書或買賣協議進行的未決收購的總收購價格總計46200美元萬。我們預計在12個月內完成這些收購。

有關吾等收購的資料，請參閲本公司年報10-k表格第15項下附註3“房地產投資”及本公司合併財務報表附註4“合併及未合併房地產合營企業”及本年度報告10-k表格2項下“房地產投資”部分“收購”小節。

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分紅

在截至2023年和2022年12月31日的年度內，我們分別支付了84750美元萬和75770美元萬的普通股股息。與截至2022年12月31日的年度相比，在截至2023年12月31日的年度內，我們為普通股支付的股息增加了8,970美元萬，這主要是由於我們的自動取款機計劃下的普通股發行和遠期股權出售協議的結算導致2022年1月1日之後發行的普通股數量增加，部分原因是相關股息從截至2022年12月31日的年度支付的每股普通股4.66美元增加到2023年12月31日止年度的每股4.9美元。

應付有擔保票據

截至2023年12月31日的應付擔保票據由三張票據組成，由兩項財產擔保。我們的應付擔保票據通常需要每月支付本金和利息，加權平均利率約為8.37%。截至2023年12月31日，我們在房地產擔保債務方面的投資總賬面價值約為33090美元萬。截至2023年12月31日，我們的應付擔保票據，包括未攤銷折扣和遞延融資成本，分別包括約61.9億美元的萬和11900美元的萬固定利率債務和未對衝的可變利率債務。

無擔保優先應付票據和無擔保優先信貸額度

截至2023年12月31日，我們在無擔保優先票據項下的主要財務契約的要求和實際業績如下：
契約率(1)
要求2023年12月31日
總負債與總資產之比小於或等於60%28%
有擔保債務與總資產之比小於或等於40%0.3%
合併EBITDA(2)到利息支出
大於或等於1.5倍15.3x
未擔保總資產價值與無擔保債務之比大於或等於150%346%
(1)所有契約比率標題均採用各自債務協定中所界定的條款。
(2)綜合EBITDA的計算是基於我們的貸款協議中包含的定義，不能直接與交易所法案47226號版本中所述的EBITDA的計算進行比較。

此外，契約條款(其中包括)限制本公司、Alexandria Real Estate Equities，L.P.及本公司附屬公司(I)完成合並，或合併或出售本公司全部或幾乎所有資產，以及(Ii)產生若干有擔保或無擔保債務的能力。

截至2023年12月31日，我們無擔保優先信貸額度下的主要財務契約的要求和實際業績如下：
契約率(1)
要求2023年12月31日
槓桿率小於或等於60.0%27.0%
有擔保債務比率小於或等於45.0%0.2%
固定收費覆蓋率大於或等於1.50x4.13x
無擔保權益覆蓋率大於或等於1.75x28.55x
(1)所有契約比率標題都使用信貸協議中定義的條款。

預計利息支付

我們固定利率債務的估計利息支付是根據合同利率計算的，包括付息日期和預定到期日。截至2023年12月31日，我們98.1%的債務是固定利率債務。有關我們債務的更多信息，請參閲本年度報告10-k表格中第15項下的綜合財務報表附註10-“有擔保和無擔保優先債務”。

土地租賃義務

截至2023年12月31日的地面租賃義務包括對我們36處物業的租賃，約佔我們物業總數的9%。不包括一份於2036年到期的土地租約，該土地租約與截至2023年12月31日賬面淨值為570美元萬的一處運營物業有關，我們的土地租賃義務的剩餘租期約為31至98年，包括我們合理確定將行使的可用延期選擇權。

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經營租賃協議

截至2023年12月31日，我們作為承租人的土地和寫字樓租賃協議下的剩餘合同付款分別為82010美元萬和2,880美元萬。我們被要求確認使用權資產和相關負債，以説明我們作為承租人的經營租賃安排下的未來義務。經營租賃負債是根據剩餘租賃付款的現值計量，包括我們合理確定將行使的延期期權項下的期限內的付款。使用權資產相當於相應的營運租賃負債，按初始直接租賃成本及租賃開始前與業主交換的任何其他代價，以及反映收購租賃與收購時市場條款相比有利或不利條款的調整而調整。截至2023年12月31日，根據我們的運營租賃協議，包括我們合理確定將行使的延期期權，剩餘合同付款的現值為38290美元萬，總計84890美元萬，在我們的綜合資產負債表中歸類為應付賬款、應計費用和其他負債。截至2023年12月31日，我們為承租人的經營租賃的加權平均剩餘租期約為41年，加權平均貼現率為4.6%。我們相應的經營租賃使用權資產，經初始直接租賃成本和租賃開始前與業主交換的其他對價調整後，總計51650萬。我們在合併資產負債表中對其他資產中的使用權資產進行分類。有關其他資料，請參閲本年度報告10-k表格第15項下附註2-“主要會計政策摘要”內的“租賃會計”一節。

承付款

截至2023年12月31日，根據合同，根據租賃條款進行開發、重新開發和改善的物業建設的剩餘總成本約為19億美元。此外，根據一項協議，我們可能需要承擔與未來開發項目相關的建築成本，總計643,331 RSF，根據該協議，我們的交易對手可以選擇以雙方同意的條款執行未來的租賃協議。

我們預計這些債務的付款將在一到三年內進行，受資本規劃不時調整的影響。我們可能有能力停止某些項目的建設，這將導致我們的承諾減少。此外，我們還有總計2,950美元的信用證和履約義務萬，主要與建築項目和預期收購有關。

我們承諾為與我們的非房地產投資相關的大約41360美元的萬提供資金。這些資金承諾主要與我們對私人持股實體的投資有關，這些實體報告資產淨值並在未來11年的不同日期到期，截至2023年12月31日的加權平均到期時間為8.2年。

暴露在環境責任之下

在收購我們所有物業的過程中，我們已獲得第一階段環境評估，以確定是否存在任何環境責任或其他問題。我們物業的第一階段環境評估並無披露任何我們相信會對我們的財務狀況或整體營運業績產生重大不利影響的環境責任，亦不知道自第一階段環境評估完成以來已發生的任何重大環境責任。此外，我們提供污染法律責任保險政策，涵蓋我們幾乎所有物業的某些環境損失。

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外幣折算損益

下表列出了亞歷山大房地產股權公司S股東在截至2023年12月31日的年度內應佔其他綜合虧損的變化，這主要是由於我們在加拿大的房地產投資的匯率變化(以千為單位)。我們在處置這些資產時，將未實現的外幣折算損益重新歸類為淨收益。
總
截至2022年12月31日的餘額$(20,812)
改敍前的其他全面收入4,916 
其他綜合收益淨額4,916 
截至2023年12月31日的餘額$(15,896)

通貨膨脹率

截至2023年12月31日，我們約94%的租賃(按年度租金收入計算)是三重淨租賃，這要求租户在基本租金之外支付基本上所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公共區域費用和其他運營費用(包括增加的費用)。我們約96%的租賃(按年度租金收入計算)包含有效的年度租金上漲，這些租金上漲要麼是固定的(一般在3.0%至3.5%之間)，要麼是根據消費者物價指數或其他指數編制的指數。因此，我們認為我們的現金流或房地產業務的收益不會受到通脹的重大風險。然而，一段時期的通貨膨脹可能會導致我們可變利率借款的成本增加，包括我們的無擔保優先信用額度和商業票據計劃下的借款，發行無擔保優先應付票據，以及我們擔保建築貸款下的借款，以及我們未合併的房地產合資企業持有的擔保貸款。

此外，請參閲“第1A項。風險因素“在這份10-k表格的年度報告中，討論通貨膨脹可能直接或間接給我們的業務帶來的風險。
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發行人和擔保人子公司彙總財務信息

Alexandria Real Estate Equities，Inc.(“發行人”)出售了根據1933年證券法(經修訂)登記的某些債務證券，這些債券由發行人的間接100%擁有的子公司Alexandria Real Estate Equities，L.P.(“LP”或“擔保人子公司”)全面無條件擔保。發行人的其他附屬公司，包括但不限於擁有其實質全部房地產的附屬公司(統稱為“合併非擔保人附屬公司”)，將不會為該等證券提供擔保，包括由有限責任公司部分或100%擁有的附屬公司。以下是綜合財務信息，截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的資產負債表信息，以及截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的經營業績和全面收益。下文提供的信息不包括在綜合基礎上得出信息所需的刪除。在列報財務報表摘要時，權益會計方法已應用於(I)發行人於擔保附屬公司之權益、(Ii)擔保附屬公司於經合併非擔保附屬公司之權益及(Iii)經合併非擔保附屬公司於擔保附屬公司之權益(如適用)，即使所有該等附屬公司均符合根據公認會計原則須予合併之規定。所有資產和負債已分配給發行人和擔保人子公司，通常基於法人所有權。

以下表格彙總了截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的財務信息，以及截至2023年12月31日、2023年和2022年12月31日的發行人和擔保人子公司的財務信息。提供的金額不代表我們的總合並金額(以千為單位)：

12月31日，
20232022
資產：
Cash, cash equivalents, and restricted cash$210,755 $465,707 
其他資產115,373 107,287 
總資產$326,128 $572,994 
負債：
應付無抵押優先票據$11,096,028 $10,100,717 
無擔保高級信用額度和商業票據99,952 — 
其他負債504,659 466,369 
總負債$11,700,639 $10,567,086 

截至2013年12月31日止的年度，
20232022
總收入$54,230 $33,052 
總費用(273,990)(277,647)
淨虧損(219,760)(244,595)
歸屬於未歸屬限制性股票獎勵的淨收益(11,195)(8,392)
亞歷山大房地產股權公司S普通股股東應佔淨虧損
$(230,955)$(252,987)

截至2023年12月31日，我們的411處物業中有396處由REIT的全資合併子公司Alexandria Real Estate Equities，L.P.間接持有。


關鍵會計估計

我們的綜合財務報表是根據公認會計準則編制的。按照公認會計原則編制這些財務報表需要我們做出影響資產、負債、收入和費用報告金額的估計、判斷和假設。我們基於歷史經驗、當前趨勢和我們認為在這種情況下合理的各種其他因素來進行這些估計、判斷和假設。

我們不斷評估我們用來準備合併財務報表的估計、判斷和假設. C估計、判斷或假設中的漏洞可能會影響我們的財務狀況和我們的運營結果，這些都是我們的股東、潛在投資者、行業分析師和貸款人在評估我們的業績時所用的。
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我們的關鍵會計估計被定義為根據GAAP作出的會計估計或假設，該估計或假設涉及很大程度的估計不確定性或主觀性，並且已經或合理地可能對我們的財務狀況或運營結果產生重大影響。我們採用這些關鍵會計估計的重要會計政策，在本年度報告10-k表格中第15項下的綜合財務報表附註2“重要會計政策摘要”中進行了説明。我們的關鍵會計估計如下所述。

對取得的不動產的確認

一般來説，我們對房地產或實質房地產的收購被計入資產收購，而不是業務組合，因為幾乎所有的公允價值都集中在一項或一組類似的可識別資產(即土地、建築物和相關無形資產)中。資產收購的會計模式要求收購對價(包括收購成本)按相對公允價值分配給收購的個別資產和承擔的負債。相對於取得的資產和承擔的負債的公允價值之和，轉讓對價的任何超額(赤字)根據各自的相對公允價值分配給各個資產和負債。

我們根據以下各項評估有形及無形資產及負債的相對公允價值：

(i)可獲得的可比市場信息；
(Ii)估計重置成本；或
(Iii)貼現現金流分析/估計淨營業收入和資本化率。

在某些情況下，我們可能會使用多種估值技術，並根據多重估值結果的平均值來估計公允價值。我們進行判斷，以確定每種估值技術中使用的關鍵假設。例如，要在貼現現金流分析中估計未來現金流，我們需要使用判斷並做出許多假設，包括與租金和運營費用的預期增長、預期趨勢和市場/經濟狀況有關的假設。在折現現金流分析中使用不同的假設可能會影響分配給收購的折舊/攤銷資產的對價金額，這反過來又會影響我們的淨收入，因為我們的綜合經營報表中確認了相關的折舊/攤銷費用。

在截至2023年12月31日的一年中，我們完成了對五處物業的收購，總購買價格為25900美元萬。這些交易被記為資產收購，每筆交易的購買價格都是根據收購資產和承擔的負債的相對公允價值進行分配的。有關其他資料，請參閲本年度報告10-k表格第15項下附註2-“主要會計政策摘要”內的“房地產投資”一節。

長期資產減值準備

分類為持有待售的房地產資產減值

當銷售計劃的所有會計標準均已滿足時，房產被歸類為持有待售房產。這些準則載於本年度報告表格10-k項下綜合財務報表附註2-“主要會計政策摘要”的“房地產投資”一節。於分類為持有待售時，吾等確認減值費用(如有需要)，以將房地產資產之賬面值降低至其估計公允價值減去出售成本。公允價值的確定可能涉及重大判斷和假設。我們根據以下可用因素制定關鍵假設：(I)合同銷售價格，(Ii)初步不具約束力的意向書，或(Iii)其他可獲得的可比市場信息。如果沒有這一信息，我們使用估計的重置成本或估計的現金流預測，這些預測利用估計的貼現率和資本化率。這些估計受到不確定性的影響，因此需要我們做出重大判斷。我們於每個報告期內審核所有待售資產，以確定現有賬面價值是否可完全收回與其估計公允價值減去出售成本相比是否完全可收回。隨後，作為我們季度評估的結果，我們可能會就資產公允價值減去銷售成本的任何減少確認增量減值費用。相反，我們可能會確認公允價值隨後增加減去銷售成本的收益，但限於先前確認的累計淨虧損。

其他長期資產的減損

於每個報告期內，吾等會審閲我們所有長期資產的當前活動及業務狀況變化，包括我們的租賃物業、CIP、發展用地、與我們為承租人的經營租約相關的使用權資產，以及無形資產，以確定是否存在任何觸發事件或需要進行減值分析的減值指標。如果發現觸發事件或減值指標，我們將審查對未來未貼現現金流的估計，如有必要，包括在考慮多個結果時採用概率加權方法。

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待持有及使用的長期資產，於可能顯示長期資產的賬面價值可能無法收回的情況下，會個別評估減值。將持有及使用的長期資產的賬面金額如超過預期因使用及最終處置該資產而產生的未貼現現金流的總和，則不可收回。將持有和使用的長期資產的觸發事件或減值指標，包括我們的租賃物業、CIP、為開發而持有的土地和無形資產，按項目進行評估，幷包括估計淨營業收入、入住率變化、重大近期租賃到期、當前和歷史營業和/或現金流虧損、建築成本、預計完工日期、租金和其他市場因素的重大波動。吾等根據多項因素評估預期未貼現現金流量，包括但不限於建築成本、現有市場資料、當前及歷史經營業績、已知趨勢、可能影響物業的當前市場/經濟狀況，以及我們對資產用途的假設，包括(如有需要)在考慮多個結果時採用概率加權方法。

於確定已發生減值時，確認減記以將賬面值減至其估計公允價值。如不需要確認減值虧損，則按需要對摺舊或攤銷的確認進行前瞻性調整，以在預計持有和使用資產的剩餘期間將房地產的賬面價值降至其估計處置價值。我們也可以調整預期在其使用年限結束前處置或重新開發的財產的折舊。

評估減值及計算將持有及使用的長期資產的賬面金額時，涉及考慮與分類為持有待售資產的公允價值估計不同的因素及計算。由於這兩種不同的模式，以前被歸類為持有並用於要求在歸類為持有待售時確認減值費用的長期資產是可能的。

非房地產投資減值準備

我們持有主要涉及生命科學、農業技術和技術行業的上市公司和私人持股實體的戰略投資。作為房地產投資信託基金，我們通常將我們在每個實體的有表決權股票中的持股百分比限制在10%以下。

我們對沒有報告每股資產淨值的私人持股實體的投資要求我們在這些實體的條件發生變化時進行減值評估，這可能表明存在減值。我們全年密切關注這些投資的新發展，包括經營結果、臨牀試驗的前景和結果、新產品計劃、新的合作協議、融資活動和併購活動。我們在對減值指標進行定性評估的基礎上，通過監測以下觸發事件或減值指標的存在來評估這些被投資方：(I)被投資方的收益表現、信用評級、資產質量或業務前景顯著惡化；(Ii)被投資方的監管、經濟或技術環境發生重大不利變化；(Iii)總體市場狀況發生重大不利變化，包括被投資方正在或試圖將其推向市場的技術和產品的研發；(Iv)對被投資方是否有能力繼續經營下去的重大擔憂；及/或(V)投資者決定停止提供支持，以減少其對被投資方的財務承諾。如果存在此類指標，我們必須估計投資的公允價值，並立即確認減值損失，其金額等於投資的賬面價值超過其估計公允價值。截至2023年、2023年、2022年和2021年的每個12月31日，我們對不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資賬面價值約佔我們總資產的1%至2%，總計分別為542.9美元、582.7美元和49130美元萬。截至2023年12月31日、2022年12月31日及2021年12月31日止年度，我們確認的減值費用總額為14%, 4%，和我們投資於不報告資產淨值的私人持股實體的賬面價值的0%。

對租户信用質量的監控

我們持續監控租户的信用質量和任何相關的重大變化，方法是：(I)監控獲得國家認可信用評級機構評級的租户的信用評級；(Ii)審核可公開獲得或根據適用租約必須提交給我們的租户的財務報表；(Iii)監控有關租户及其各自業務和業務所在行業的新聞報道；以及(Iv)監控租賃付款的及時性。我們擁有一支員工團隊，其中包括在生物、化學、工業生物技術、農業技術和生命科學行業具有廣泛教育背景或經驗的員工，以及金融知識。該團隊負責及時評估、監控和溝通租户的信用質量以及其中的任何重大變化。於截至2023年、2023年、2022年及2021年12月31日止年度內，與綜合經營報表確認的租户遞延租金結餘有關的一般免税額的具體撇賬及增加不超過各年度租金收入的0.8%。有關更多信息，請參閲本年度報告10-k表格中第15項下的附註2-“重要會計政策摘要”中的“租户信用質量監測”部分。

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非GAAP衡量標準和定義

本節包含某些非GAAP財務指標的額外信息，包括與根據GAAP計算和列報的最直接可比財務指標的協調，我們使用這些補充業績指標的原因，並相信它們為投資者提供了有用的信息，以及本年度報告中使用的10-k表格中其他術語的定義。

運營資金和調整後的運營資金歸因於亞歷山大房地產股權公司的S普通股股東

以公認會計原則為基礎的房地產資產會計採用歷史成本會計，並假設房地產價值隨着時間的推移而遞減。為了克服房地產價值和房地產資產的歷史成本核算之間的差異，NAREIT理事會設立了運營基金，作為一種改進的計量工具。自引入以來，運營資金已成為股權REITs中廣泛使用的非GAAP財務指標。我們相信，營運資金作為衡量股權REIT業績的額外指標，對投資者有所幫助。此外，我們相信，經調整後的營運資金可讓投資者在一致的基礎上將我們的業績與其他房地產公司的業績進行比較，而不必考慮因房地產收購和處置決策、融資決策、資本結構、資本市場交易、非我們所能控制的市場狀況波動所產生的差異、或其他可能不能代表我們物業經營業績的其他公司活動而確認的差異。

NAREIT理事會發布的2018年白皮書(“NAREIT白皮書”)將運營資金定義為淨收益(根據公認會計準則計算)，不包括房地產銷售的損益、房地產減值以及經營性房地產資產的折舊和攤銷，並對我們在合併和未合併的合夥企業和房地產合資企業中所佔份額進行了調整。減值是指當可回收期間的公允價值因一般市場情況的變化而低於賬面價值且不一定反映物業於相應期間的經營表現時的資產減值。

我們根據NAREIT白皮書計算的運營資金經調整後作為運營資金計算，不包括非房地產投資實現的重大收益、虧損和減值、非房地產投資的未實現收益或損失、提前清償債務的收益或損失、重大終止費、高管辭職導致的股票薪酬支出加速、交易成本、與此類項目相關的所得税影響，以及此類項目可分配給我們的未歸屬限制性股票獎勵的金額。我們使用兩類方法計算可分配給我們的未歸屬限制性股票獎勵的金額。在兩級法下，我們通過應用每個季度迄今和年初至今期間各自的加權平均流通股，將淨收益(在非控股權益應佔金額後)分配給普通股股東和未歸屬的限制性股票獎勵。這可能會導致季度迄今和年初至今數額總和的差異。無論是運營資金還是調整後的運營資金，都不應被視為淨收益(根據GAAP確定)作為財務業績指標的替代選擇，或運營活動現金流量(根據GAAP確定)作為流動性衡量標準的替代方案，也不能表明我們現金需求的資金可用性，包括我們的分配能力。

下表將截至2023年12月31日的三個月和十二個月的淨收入與非控股權益所佔合併房地產合資企業的運營資金份額以及我們在未合併房地產合資企業中的份額進行了核對(以千為單位)：
合併房地產合資企業的非控股權益股份我們的未合併份額
房地產合資企業
2023年12月31日2023年12月31日
截至三個月截至的年度截至三個月截至的年度
淨收入$45,771 $177,355 $363 $980 
房地產資產的折舊和攤銷30,137 115,349 965 3,589 
運營資金$75,908 $292,704 $1,328 $4,569 





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下表顯示了Alexandria Real Estate Equities，Inc.的S普通股股東應佔的淨收入(根據公認會計準則提出的最直接的可比性財務指標)，包括我們在合併和未合併的房地產合資企業中所佔的份額，以及Alexandria Real Estate Equities，Inc.的S普通股股東應佔的運營資金(攤薄後)，以及截至2023年12月31日、2023年12月31日、2022年12月和2021年12月31日的年度的相關每股收益。由於四捨五入，每股金額可能不會相加。
截至2013年12月31日止的年度，
(單位：千)202320222021
可歸因於亞歷山大房地產股權公司的S普通股股東的淨收入-基本和稀釋後收益$92,444 $513,268 $563,399 
房地產資產的折舊和攤銷1,080,529 988,363 804,633 
合併房地產合資企業折舊和攤銷的非控制性份額
(115,349)(107,591)(70,880)
我們在未合併的房地產合資企業中的折舊和攤銷份額
3,589 3,666 13,734 
房地產銷售收益(277,037)(537,918)(126,570)
不動產減值--租賃財產
450,428 
(1)
20,899 25,485 
分配給未歸屬的限制性股票獎勵
(5,175)(1,118)(6,315)
亞歷山大房地產股權公司S普通股股東的運營資金-攤薄(2)
1,229,429 879,569 1,203,486 
非房地產投資的未實現虧損(收益)201,475 412,193 (43,632)
非房地產投資的顯著已實現收益— — (110,119)
非房地產投資減值準備
74,550 
(3)
20,512 — 
房地產減值準備10,686 44,070 27,190 
提前清償債務損失
— 3,317 67,253 
高管辭職加速了股票薪酬支出20,295 
(4)
7,185 — 
分配給未歸屬的限制性股票獎勵
(4,121)(5,137)710 
亞歷山大房地產股權公司S普通股股東的運營資金--經調整後攤薄
$1,532,314 $1,361,709 $1,144,888 

(1)有關其他資料，請參閲本年度報告10-k表格第15項下附註3-“房地產投資”內的“出售房地產資產及減值費用”一節。
(2)根據NAREIT理事會制定的標準計算。
(3)與對不報告資產淨值的私人持有實體的非房地產投資有關。有關詳情，請參閲本公司於10-k年度報告第15項下的綜合財務報表附註7-“投資”。
(4)這與兩名執行官員辭去總裁院長和首席財務官的職務有關，另一位是約翰·坎寧安辭去執行副總裁總裁--紐約市區域市場經理一職。
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截至2013年12月31日止的年度，
(每股)202320222021
可歸因於亞歷山大房地產股權公司S普通股股東的每股淨收益-稀釋後$0.54 $3.18 $3.82 
房地產資產的折舊和攤銷5.67 5.47 5.07 
房地產銷售收益(1.62)(3.33)(0.86)
不動產減值--租賃財產
2.64 0.13 0.17 
分配給未歸屬的限制性股票獎勵
(0.04)(0.01)(0.04)
亞歷山大房地產股權公司S普通股股東每股運營資金-攤薄7.19 5.44 8.16 
非房地產投資的未實現虧損(收益)1.18 2.55 (0.30)
非房地產投資的顯著已實現收益— — (0.75)
非房地產投資減值準備
0.44 0.13 — 
房地產減值準備0.06 0.27 0.18 
提前清償債務損失
— 0.02 0.46 
高管辭職加速了股票薪酬支出0.12 0.04 — 
分配給未歸屬的限制性股票獎勵
(0.02)(0.03)0.01 
亞歷山大房地產股權公司S普通股股東每股運營資金--經調整後攤薄
$8.97 $8.42 $7.76 
加權平均已發行普通股-稀釋後(1)
170,909 161,659 147,460 

(1)有關補充資料，請參閲本年度報告表格10-k本第7項內“加權平均已發行普通股--攤薄”的定義。
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調整EBITDA及經調整EBITDA率

我們使用調整後的EBITDA作為我們業務的補充業績衡量標準，用於財務和運營決策，並作為在一致的基礎上評估期間間比較的補充手段。調整後的EBITDA按扣除利息、税項、折舊及攤銷前的收益(“EBITDA”)計算，不包括股票補償費用、提前清償債務的收益或虧損、房地產銷售收益或虧損、房地產減值以及重大終止費用。調整後的EBITDA還不包括由我們的非房地產投資產生的未實現收益或虧損以及重大已實現收益或虧損和減值。這些非房地產投資金額在我們的綜合經營報表中被歸類到總收入之外。

我們相信，調整後的EBITDA為投資者提供了相關和有用的信息，因為它允許投資者評估我們業務活動的經營業績，而不必考慮因與我們的房地產和非房地產投資相關的投資和融資決策、我們的資本結構、資本市場交易以及非我們控制之外的市場狀況波動所導致的差異而確認的差異。例如，我們排除了提前清償債務的收益或損失，以允許投資者獨立於我們的債務和資本結構來衡量我們的業績。我們相信，對房地產銷售的減值和損益、非房地產投資的重大減值和已實現損益以及重大終止費用的影響進行調整後，投資者可以在一致的基礎上評估不同時期的業績，而不必考慮因與我們的房地產和非房地產投資或其他公司活動相關的投資和融資決策而確認的差異，這些投資和融資決策可能不能代表我們物業的經營業績。

此外，我們認為，剔除與股票補償和未實現收益或虧損相關的費用，有利於投資者比較我們在不同時期的業務活動，而不會受到我們無法控制的市場力量造成的波動。調整後的EBITDA作為衡量我們業績的指標存在侷限性。調整後的EBITDA不反映我們的歷史支出或未來對資本支出或合同承諾的要求。雖然調整後的EBITDA是一項相關的業績衡量標準，但它並不代表根據公認會計準則計算和列報的業務淨收益(虧損)或現金流量，在評估業績或流動性時，不應將其視為這些指標的替代指標。

為了計算調整後的EBITDA利潤率，我們將調整後的EBITDA除以我們綜合經營報表中顯示的總收入。我們相信，這一補充的業績衡量標準為投資者提供了有關我們經營活動的盈利能力的更多有用信息。

如果沒有不合理的努力，我們無法預測第四季度的淨收入，因此不提供前瞻性的調整後EBITDA對賬。這是因為預測項目的時間和/或數量本身就很困難，這些項目取決於我們無法控制的市場狀況，包括處置的時間、資本事件和融資決策，以及季度組成部分，如房地產銷售收益、非房地產投資的未實現收益或虧損、房地產減值和非房地產投資減值。我們試圖預測這些金額可能會產生重大但不準確的估計，這可能會誤導我們的投資者。



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下表將根據GAAP計算和列報的最直接可比財務指標--淨收益(虧損)與調整後的EBITDA進行核對，並計算截至2022年12月31日、2023年和2022年的三個月和年度的調整後EBITDA利潤率(以千美元為單位)：

截至12月31日的三個月，截至2013年12月31日止的年度，
2023202220232022
淨(虧損)收益$(42,658)$95,268 $280,994 $670,701 
利息開支31,967 17,522 74,204 94,203 
所得税
1,322 2,063 5,887 9,673 
折舊及攤銷
285,246 264,480 1,093,473 1,002,146 
股票補償費用
34,592 11,586 82,858 57,740 
提前清償債務損失
— — — 3,317 
房地產銷售收益(62,227)— (277,037)(537,918)
非房地產投資的未實現(收益)損失(19,479)24,117 201,475 412,193 
房地產減值準備
271,890 26,186 461,114 64,969 
非房地產投資減值準備23,094 20,512 74,550 20,512 
調整後的EBITDA
$523,747 $461,734 $1,997,518 $1,797,536 
總收入$757,216 $670,281 $2,885,699 $2,588,962 
調整後EBITDA利潤率
69%69%69%69%

年度租金收入

年度租金收入是指根據GAAP計算的年化固定基礎租金義務，用於與我們的運營RSF相關的期末有效租賃。*年度租金收入使用我們綜合物業的年度租金收入的100%以及我們在未合併房地產合資企業的年度租金收入中的份額來公佈。每個RSF的年度租金收入是通過將年度租金收入除以我們合併物業的RSF的100%和我們在未合併房地產合資企業中持有的物業的RSF份額的總和來計算的。截至2023年12月31日，我們約94%的租賃(按年度租金收入計算)是三重淨租賃，這要求租户除了基本租金外，還必須支付基本上所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公共區域費用和其他運營費用(包括增加的費用)。每年的租金收入不包括從租户那裏收回的這些運營費用。從租户收回的與這些運營費用相關的金額，連同基本租金，在我們的綜合運營報表中歸類為租金收入。

資本化率

資本化率是根據物業出售日期前一個季度的穩定營業資產的淨營業收入和淨營業收入(現金收付制)或近期預期淨營業收入計算的。

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資本化利息

我們將利息成本作為正在進行的開發或重新開發項目以供其預期用途的活動期間的項目成本，前提是該資產已支出且已產生利息成本。開發或重新開發項目所需的活動包括施工前活動，如權利、許可、設計、現場工作，以及地上建築改善工程施工開始前的其他活動。推進施工前工作的重點是減少向潛在租户交付項目所需的時間。這些關鍵活動為未來的地面開發增加了重大價值，也是建築物垂直建造所必需的。如果我們停止為項目的預期用途做準備所需的活動，與該項目相關的利息成本將計入已發生的費用。

現金利息

現金利息等於按照公認會計原則計算的利息支出加上資本化利息，減去貸款費用攤銷和債務溢價(貼現)。關於利息支出的對賬，請參考本10-k年度報告第7項本節中“固定費用覆蓋率”的定義，利息支出是根據公認會計準則萬億計算和列報的最直接可比財務指標。現金利息。

A/A+級物業和AAA級位置

A/A+類物業是聚集在AAA級位置的物業，為創新租户提供高度動態和協作的環境，增強他們成功招聘和留住世界級人才的能力，並激發生產力、效率、創造力和成功。A/A+類物業的年租金一般比其他類似類別的物業高。

AAA的位置非常靠近專業技能、知識、機構和相關業務的集中地。這類地點的特點通常是新房東進入門檻高，租户退出門檻高，可用空間供應有限。

開發、重建和前期建設

我們商業模式的一個關鍵組成部分是我們有紀律地將資本分配給新的A/A+級物業的開發和再開發，以及在承保某些收購物業時確定的物業增強，這些物業位於AAA創新集羣中的協作生命科學、雅培和先進技術巨型園區。這些項目通常專注於提供高質量、通用和可重複使用的空間，以滿足廣泛租户的房地產需求。完成後，每個創造價值的項目預計將產生租金收入、淨運營收入和現金流的增長。我們的開發和重建項目通常位於優質實體非常想要的位置，我們相信這會導致更高的入住率、更長的租期、更高的租金收入、更高的回報和更大的長期資產價值。

開發項目一般包括對通用和可重複使用的實驗室設施的基礎開發。重建項目包括將收購的辦公、倉庫或外殼空間永久更改為實驗室、AgTech或先進技術空間。除非市場對高品質的A/A+物業有穩固的需求，否則我們一般不會在沒有取得大量預租空間的情況下，展開新的A/A+級實驗室、亞博科技和先進技術空間的地上建設新發展項目。

優先預期的項目是那些最有可能在我們的其他未來項目之前開始未來的地面開發或首次從非實驗室空間轉換到實驗室空間的項目，等待市場條件和租賃談判。

施工前活動包括權利、許可、設計、現場工作和地上建築改進施工開始前的其他活動。推進施工前工作的重點是減少向潛在租户交付項目所需的時間。這些關鍵活動為未來的地面開發增加了重大價值，也是建築物垂直建造所必需的。最終，這些項目將提供高質量的設施，預計將產生可觀的收入和現金流。

開發、再開發和前期建設支出還包括以下成本：(I)使某些收購的物業達到市場標準的金額和/或收購過程中確定的其他成本(通常在收購後兩年內)和(Ii)將空間永久轉換為高度靈活、隨時可入住的實驗室空間，以促進前景看好的早期和成長期生命科學公司的增長。

增加收入和重新定位資本支出是指重新定位或顯著改變財產用途的支出，包括通過將資產質量從B類提高到A/A+類。

非增收資本支出是指維持穩定物業當前收入所需的成本，包括續訂和轉租空間的相關成本。
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股息支付率(普通股)

股息支付率(普通股)是我們普通股(在各自記錄日期發行的普通股股票乘以每股相關股息)的絕對美元股息與Alexandria普通股股東應佔業務資金的比率--經調整後攤薄。

股息率

該季度的股息率代表年化季度股息除以該季度末的收盤普通股價格。

固定收費覆蓋率

固定費用覆蓋率是一種非公認會計準則財務指標，代表調整後的EBITDA與現金利息和固定費用的比率。我們相信，這一比率對投資者是有用的，可以作為我們履行固定融資義務和優先股股息能力的補充衡量標準。現金利息等於按照公認會計原則計算的利息支出加上資本化利息，減去貸款費用攤銷和債務溢價(貼現)。

下表將利息支出(根據GAAP計算和列報的最直接可比財務指標)與現金利息和固定費用進行核對，並計算截至2023年12月31日和2022年12月31日的三個月和年度的固定費用覆蓋率(以千美元為單位)：
截至12月31日的三個月，截至2013年12月31日止的年度，
2023202220232022
調整後的EBITDA$523,747 $461,734 $1,997,518 $1,797,536 
利息開支$31,967 $17,522 $74,204 $94,203 
資本化利息89,115 79,491 363,978 278,645 
貸款費用攤銷(4,059)(3,975)(15,486)(13,549)
債務折價攤銷(309)(272)(1,207)(384)
現金利息和固定費用$116,714 $92,766 $421,489 $358,915 
固定費用覆蓋率：
-年化期間4.5x5.0x4.7x5.0x
-往績12個月4.7x5.0x4.7x5.0x

如果沒有不合理的努力，我們無法預測第四季度的淨收入，因此不會在前瞻性的基礎上提供固定費用覆蓋率的對賬。這是因為預測項目的時間和/或數量本身就很困難，這些項目取決於我們無法控制的市場狀況，包括處置的時間、資本事件和融資決策，以及季度組成部分，如房地產銷售收益、非房地產投資的未實現收益或虧損、房地產減值和非房地產投資減值。我們試圖預測這些金額可能會產生重大但不準確的估計，這可能會誤導我們的投資者。

總資產

總資產以截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的總資產加上累計折舊計算(單位：千)：
12月31日，
20232022
總資產$36,771,402 $35,523,399 
累計折舊4,985,019 4,354,063 
總資產$41,756,421 $39,877,462 

134

初始穩定收益率(無槓桿)

初始穩定收益率的計算方法是穩定時淨營業收入的估計金額除以我們對物業的投資。我們的初始穩定收益率不包括槓桿的好處。由於合同年度租金上漲，我們與創造價值的項目相關的現金租金通常預計會隨着時間的推移而增加。我們對初始穩定收益率、初始穩定收益率(現金基礎)和完工時總成本的估計代表我們在項目開始時的初步估計。我們預計在項目完成後更新這些信息，或者如果預期項目收益率或成本有重大變化，則更早更新。
•初步穩定收益反映租金收入，包括合同租金上升和租期(S)(S)期間的任何租金優惠，按直線計算。
•初步穩定收益(收付現制)反映初步租金優惠(如有)屆滿後穩定日期的現金租金，以及我們對物業的總現金投資。

投資級或上市大盤股租户

據彭博社專業服務報道，投資級或上市大盤股租户指的是截至2023年12月31日的12個月內，日均市值超過100美元億的投資級評級或上市公司。穆迪投資者服務公司和S全球評級公司的信用評級反映了租户母實體的信用評級，不能保證租户的母實體在租户違約時會履行租户的租賃義務。我們監控租户的信用質量和相關的重大變化。導致租户市值降至$100億以下的重大變化，沒有立即反映在12個月平均水平中，可能會導致他們被排除在這一衡量標準之外。

房地產投資

下表顯示了截至2023年12月31日，我們新的A/A+開發和重新開發項目的價值創造管道，不包括持有供出售的物業，佔總資產的百分比：

百分比
總資產
在建項目和預計在未來兩年內開工的近期項目(60%租賃/談判)
9%
創收/潛在現金流/覆蓋土地業務(1)
7%
土地4%
(1)包括具有正在產生或能夠產生運營現金流的現有建築的項目。還包括與現有運營校園相關的開發權。這些項目合計1.1%截至2023年12月31日的年度租金收入總額，並被包括在我們的行業組合圖表中，作為未來使用變化的目標。有關更多信息，請參閲本年度報告10-k表項目2下的“AAA地區高質量和多樣化的客户羣”一節。

135

下表中顯示的面積被歸類為截至2023年12月31日的運營。這些新購入物業的租約期滿或空置空間，代表我們有意在市場情況和租賃情況下，開始首次將非實驗室用地改建為實驗室用地，或展開未來的地面發展計劃：
開發/重建租賃期滿的RSF目標為
發展和重建
房地產/子市場20242025
此後(1)
總
承諾的近期項目：
4161校園點球場/大學城中心Dev159,884 — — 159,884 
優先預期項目：
阿森納街311號/劍橋/內郊區雷傑夫308,446 25,312 — 333,758 
東格蘭德大道269號/南舊金山雷傑夫107,250 — — 107,250 
3301 Monte Villa Parkway/Bothell雷傑夫50,552 — — 50,552 
紅河街1020號/奧斯汀雷傑夫— 126,034 — 126,034 
466,248 151,346 — 617,594 
未來項目：
100埃德温·H陸地大道/劍橋Dev104,500 — — 104,500 
446、458、500和550阿森納街/劍橋/內城Dev— — 380,991 380,991 
其他/大波士頓雷傑夫— — 167,549 167,549 
1122和1150 El Camino Real/南舊金山Dev— — 375,232 375,232 
3875 Fabian Way/大斯坦福Dev— — 228,000 228,000 
耿路2100、2200、2300和2400號/大斯坦福Dev84,083 — 78,501 162,584 
960工業路/大斯坦福Dev— — 112,590 112,590 
10975和10995 Torreyana Road/Torrey PinesDev84,829 — — 84,829 
亞歷山大/大學城中心的校園點Dev335,308 — — 335,308 
亞歷山大/索倫託梅薩的序列區開發/重建— — 684,866 684,866 
第四大道南830號/SoDoDev— — 42,380 42,380 
其他/西雅圖Dev— — 77,376 77,376 
卡皮托拉大道100號/研究三角Dev— — 34,527 34,527 
三一大街1001號/奧斯汀Dev— 72,938 — 72,938 
加拿大雷傑夫— — 247,743 247,743 
608,720 72,938 2,429,755 3,111,413 
1,234,852 224,284 2,429,755 3,888,891 
(1)包括截至2023年12月31日的空置面積。

合資企業財務信息

我們列報與我們的房地產合資企業相關的資產負債表組成部分和經營業績信息，這些信息沒有或打算根據公認會計準則列報。我們列出某些財務項目的比例如下：(I)對於我們在財務報表中合併的每個房地產合資企業，由我們通過合同權利或多數投票權控制，但我們擁有少於100%的股份，我們將非控股權經濟所有權百分比應用於每個財務項目，以得出每個財務項目的累計非控股權份額；及(Ii)對於吾等不控制及不合並而由合營夥伴共同或透過合約權或多數投票權共同控制的每個房地產合營企業，吾等將我們的經濟所有權百分比應用於每個財務項目，以得出吾等在呈交的每個組成部分中所佔的比例。

與我們的房地產合資企業相關的資產負債表和經營業績信息的組成部分並不代表我們對這些項目的法律要求。對於我們並非完全擁有的每個實體，合資協議通常決定股權持有人在發生資本事件時(如出售或再融資)或在清算情況下可獲得的收益。股權持有人通常只有在所有債務、優先分配和債權得到償還或滿足後，才有權對合資企業的任何剩餘現金擁有各自的合法所有權。

136

我們相信，這些信息可以幫助投資者估計與我們部分擁有的實體相關的資產負債表和經營業績信息。公佈這些信息提供了一個合併財務報表無法立即獲得的視角，可以補充我們對合並業績中包括的合資企業資產、負債、收入和費用的理解。

與我們的房地產合資企業相關的資產負債表和經營業績信息的組成部分僅限於作為一種分析工具，因為整體經濟所有權利益並不代表我們對我們合資企業的每一項資產、負債或運營結果的法定債權。此外，合資企業財務信息可能包括與我們不控制的未合併的房地產合資企業有關的財務信息。我們認為，為了方便投資者清楚地瞭解我們的經營業績和我們的總資產和負債，合資企業的財務信息應該與我們的綜合經營報表和資產負債表一起審查。合資公司的財務信息不應被視為我們的合併財務報表的替代方案，我們的合併財務報表是根據公認會計原則提出和編制的。

超大園區

超大校園是由大約100個或更多萬區域重建基金組成的羣集式校園，包括運營的、積極的開發/重新開發，以及預計將被拆除的沒有運營的區域規劃框架的土地。下表核對了我們截至2023年12月31日的年度租金收入和價值創造渠道RSF(以千美元為單位)：

年租金收入價值創造管道RSF
超大園區$1,621,074 20,859,507 
非巨型園區547,096 10,648,805 
總$2,168,170 31,508,312 
超大園區佔年度總租金收入和總價值創造渠道RSF的百分比75 %66 %

股息後經營活動提供的淨現金

分紅後經營活動提供的現金淨額包括對非控股權益分配的扣除。就此計算而言，營業資產和負債的變動不包括在內，因為它們代表時間差異。

淨債務和優先股與調整後EBITDA之比

淨債務和調整後EBITDA的優先股是一個非公認會計準則的財務指標，我們認為這對投資者是有用的，作為評估我們資產負債表槓桿的補充指標。淨債務和優先股等於合併債務總額減去現金、現金等價物和限制性現金，加上截至期末的已發行優先股的總和。關於調整後EBITDA的計算，請參閲本年度報告表格10-k本項目7中“調整後的EBITDA和調整後的EBITDA利潤”的定義。

我們無法在沒有不合理努力的情況下預測第四季度的淨收入，因此不提供前瞻性的淨債務和優先股與調整後的EBITDA比率的對賬。這是由於對處置時間、資本事件和融資決策以及房地產銷售收益、非房地產投資未實現損益、房地產減值和非房地產投資減值等季度組成部分進行預測的固有困難。我們試圖預測這些金額可能會產生重大但不準確的估計，這可能會誤導我們的投資者。
137


下表對債務與淨債務和優先股的比率進行了核對，並計算了截至2022年12月31日、2023年和2022年調整後EBITDA的比率(以千美元為單位)：
12月31日，
20232022
應付有擔保票據$119,662 $59,045 
應付無抵押優先票據11,096,028 10,100,717 
無擔保高級信用額度和商業票據99,952 — 
未攤銷遞延融資成本76,329 74,918 
現金及現金等價物(618,190)(825,193)
受限現金(42,581)(32,782)
優先股— — 
淨債務和優先股$10,731,200 $9,376,705 
調整後的EBITDA：
-按年率計算的季度
$2,094,988 $1,846,936 
-往績12個月$1,997,518 $1,797,536 
淨債務和優先股與調整後的EBITDA之比：
-按年率計算的季度5.1 x5.1 x
-往績12個月5.4 x5.2 x

淨營業收入、淨營業收入(收付實現制)和營業利潤率

下表將淨收益與淨營業收入和淨營業收入(收付實現制)進行核對，並計算截至2023年12月31日、2022年和2021年的營業利潤率(以千美元為單位)：
截至2013年12月31日止的年度，
202320222021
淨收入$280,994 $670,701 $654,282 
未合併房地產合營企業收益中的權益(980)(645)(12,255)
一般和行政費用199,354 177,278 151,461 
利息開支74,204 94,203 142,165 
折舊及攤銷
1,093,473 1,002,146 821,061 
房地產減值準備461,114 64,969 52,675 
提前清償債務損失— 3,317 67,253 
房地產銷售收益(277,037)(537,918)(126,570)
投資損失(收益)195,397 331,758 (259,477)
淨營業收入2,026,519 1,805,809 1,490,595 
直線租金收入(133,917)(118,003)(115,145)
所獲得的低於市場租賃的攤銷(93,331)(74,346)(54,780)
淨營業收入(收付實現制)$1,799,271 $1,613,460 $1,320,670 
淨營業收入(以上)$2,026,519 $1,805,809 $1,490,595 
總收入$2,885,699 $2,588,962 $2,114,150 
營業利潤率70%70%71%


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淨營業收入是一項非公認會計準則財務指標，按淨收益(虧損)計算，是根據公認會計原則計算和列報的最直接可比較的財務指標，不包括我們未合併房地產合資企業的收益中的股權、一般和行政費用、利息支出、折舊和攤銷、房地產減值、提前清償債務的損益、房地產銷售的收益或虧損，以及投資收益或虧損。我們相信，淨營業收入為投資者提供了有關我們的財務狀況和經營結果的有用信息，因為它主要反映了在物業層面發生的收入和費用項目。我們相信，淨營業收入是投資者評估我們綜合房地產資產經營業績的有用指標。現金基礎淨營業收入是經調整的淨營業收入，以剔除GAAP要求的直線租金和收購的高於和低於市場的租賃收入調整的攤銷的影響。我們認為，現金基礎的淨營業收入作為衡量經營業績的額外指標對投資者有幫助，因為它消除了直線租金收入和收購的高於和低於市場的租賃的攤銷。

此外，我們認為淨營業收入對投資者來説是有用的，作為我們綜合物業的業績衡量標準，因為當比較不同時期時，淨營業收入反映了入住率、租金和運營成本的趨勢，這提供了一個不能立即從淨收益或虧損中顯現出來的視角。淨營業收入可以通過計算物業產生的淨營業收入除以我們對物業的投資來衡量我們物業的初始穩定收益。淨營業收入從淨收入中剔除某些組成部分，以便提供與我們物業的運營結果更密切相關的結果。例如，利息支出不一定與房地產資產的經營業績掛鈎，而且往往發生在公司層面，而不是房地產層面。此外，由於歷史成本會計和使用年限估計，折舊和攤銷可能會扭曲財產層面的經營業績的可比性。由於我們不將房地產減值視為物業層面的運營費用，因此在計算淨營業收入時不計入房地產減值。房地產減值涉及我們資產價值的變化，並不反映與相關收入或支出相關的當前經營業績。我們的房地產減值是指將資產價值減去出售成本後的估計公允價值。這些減值是由於投資決策或市場狀況惡化造成的。我們還不包括已實現和未實現的投資收益或損失，這是由於在公司層面做出的與上市公司和某些私人持股實體的非房地產投資有關的投資決策造成的。因此，我們不認為這些活動是我們房地產資產在物業層面的經營業績的指標。我們對淨營業收入的計算還不包括某些融資決策變化產生的費用，例如提前清償債務造成的損失，因為這些費用通常與公司戰略有關。在確定淨營業收入中包括的物業運營費用主要包括與我們的運營物業相關的成本，如公用事業、維修和維護；與土地租賃有關的租金支出；承包服務，如清潔、工程和環境美化；財產税和保險；以及物業級別的工資。一般和行政費用主要包括作為公司辦公室管理一部分發生的會計和公司薪酬、公司保險、專業費用、租金和用品。我們計算營業利潤率為淨營業收入除以總收入。

我們認為，為了方便投資者清楚地瞭解我們的經營業績，淨營業收入應該與我們綜合經營報表中列報的淨收益或虧損一起審查。淨營業收入不應被視為衡量我們業績的淨收入或虧損的替代方案，也不應被視為現金流的替代方案，以衡量我們的流動性或分配能力。

經營統計

我們提供了與我們的物業相關的某些運營統計數據，包括截至期末的物業數量、RSF、入住率、租賃活動和合同租賃到期。我們相信這些措施對投資者是有用的，因為它們有助於瞭解我們物業的某些趨勢。對於我們投資的所有物業，包括我們合併和非合併房地產合資企業擁有的物業，我們計算物業數量、RSF、入住率、租賃活動和合同租賃到期時間為100%。關於以年度租金收入為基礎的經營指標，請參閲本年度報告表格10-k本第7項下“非公認會計準則措施和定義”一節中“年度租金收入”的定義。

139

相同的屬性比較

由於我們的整體物業組合在比較期間的變動，包括收購或出售的資產、投入發展或重建的物業，以及最近投入服務的發展或重建物業的變動，綜合租金總收入以及營運業績中的租金營運開支，可能會在不同時期出現重大變動。為了補充對我們在給定季度或年度期間的運營結果的評估，我們分析了在整個比較期間全面運營的所有合併物業的運營業績，稱為相同物業。我們分別公佈季度和年初至今的同一物業業績，以與美國證券交易委員會管理層在討論和分析我們的財務狀況和運營結果時所需的中期財務信息保持一致。該等物業與在呈列的最早可比季度或年初至今期間的第一天之後收購的物業、於比較期間內任何時間進行發展或重建的物業、未合併的房地產合營企業、分類為待售物業及法人實體(履行一般及行政職能的法人實體)分開分析，而不包括在相同的物業結果內。此外，如果有終止費，則不包括在相同物業的結果中。有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-k中本項目7中的“相同財產”。

穩定的入住日期

穩定入夥日期是指預計項目入住率達到95%或更高的預計日期。

租户復甦

承租人收回的收入包括償還房地產税、保險、公用事業、維修及保養、公用地方開支及其他營運開支，並於產生適用開支及產生承租人償還吾等責任的期間內賺取。

我們將租賃房地產資產所產生的租金收入和租户回收歸類到我們綜合經營報表的租金收入中。我們在本項目7內“經營業績”部分的“截至2023年12月31日止年度與截至2022年12月31日止年度的業績比較”一節中，為投資者提供有關租金收入和租户復甦的單獨陳述，因為我們相信這會促進投資者對我們經營業績的瞭解。我們相信，提交租户回收對投資者是有用的，作為我們收回三重租賃淨額下的運營費用的能力的補充指標，包括收回公用事業、維修和維護、保險、物業税、公共面積費用和其他運營費用，以及我們緩解運營費用組成部分的任何重大變化對淨收益的影響的能力。

下表對截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年的租金收入與租户回收收入進行了核對(以千為單位)：
截至2013年12月31日止的年度，
202320222021
租金收入$2,842,456 $2,576,040 $2,108,249 
租金收入(2,143,971)(1,950,098)(1,618,592)
租户復甦$698,485 $625,942 $489,657 
總股本

總股本等於普通股流通股乘以每期期末最後一個交易日的收盤價。

總市值

總市值等於總股本和總債務之和。


140

未支配淨營業收入佔淨營業收入總額的百分比

未支配淨營業收入佔淨營業收入總額的百分比是一種非公認會計準則的財務衡量標準，我們認為這對投資者是有用的，因為它反映了在未支配財產水平上產生的收入和支出項目，因此可以作為我們的未擔保房地產資產運營結果的業績衡量標準。未支配淨營業收入來自持續經營業務中歸類的資產，截至提出收入的期間，這些資產不受任何抵押、信託契約、留置權或其他擔保權益的約束。

下表彙總了截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年的未支配淨營業收入佔淨營業收入總額的百分比(以千美元為單位)：
截至2013年12月31日止的年度，
202320222021
未支配淨營業收入
$2,022,177 $1,790,033 $1,444,307 
擔保淨營業收入
4,342 15,776 46,288 
淨營業收入合計$2,026,519 $1,805,809 $1,490,595 
未支配淨營業收入佔淨營業收入總額的百分比
99.8%99.1%96.9%

加權平均已發行普通股-稀釋後

我們不時訂立資本市場交易，包括遠期股權銷售協議(“遠期協議”)，為收購提供資金，為我們高度租賃的開發和重建項目的建設提供資金，並用於一般營運資金目的。當遠期協議尚未完成時，我們必須考慮庫存股方法下遠期協議的潛在稀釋效應。截至2023年12月31日，我們沒有未完成的遠期協議。有關其他資料，請參閲本年度報告10-k表格第15項下的綜合財務報表附註15-“股東權益”。

計算截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年12月31日的年度的每股收益(稀釋後)、每股運營資金(攤薄後)和每股運營資金(攤薄後)時使用的普通股加權平均股份計算如下。還顯示了與限制性股票獎勵相關的加權平均未歸屬股票，用於計算以下每個時期可分配給未歸屬股票獎勵持有人的金額(以千為單位)：
截至2013年12月31日止的年度，
202320222021
每股收益的基本股份170,909 161,659 146,921 
遠期協議— — 539 
稀釋後的每股收益170,909 161,659 147,460 
調整後的每股營運資金和每股營運資金的基本股份170,909 161,659 146,921 
遠期協議— — 539 
經調整的每股營運資金和每股營運資金的攤薄股份170,909 161,659 147,460 
加權平均未歸屬限制性股票，用於分配調整後的淨收入、運營資金和運營資金2,325 1,723 1,782 
141

第7A項。關於市場風險的定量和定性披露

利率風險

我們認為我們可能面臨的主要市場風險是利率風險，這可能是由許多因素造成的，包括政府的貨幣和税收政策、國內和國際經濟和政治考慮，以及其他我們無法控制的因素。

為了修改和管理我們未償債務的利率特徵，並限制利率風險對我們業務的影響，我們可能會使用各種金融工具，包括利率對衝協議、上限、下限和其他利率交換合同。使用這些類型的工具來對衝我們對利率變化的部分敞口可能會帶來額外的風險，例如交易對手信用風險和對衝協議的法律可執行性。截至2023年12月31日，我們沒有任何未完成的利率對衝協議。

我們未來的收益和與我們未償債務相關的公允價值主要取決於普遍的市場利率。下表説明瞭假設利率下限為零%，利率變化1%對截至2022年12月31日、2023年和2022年的固定利率和可變利率債務的影響(以千為單位)：
12月31日，
20232022
可變利率債務對未來收益的年化影響：
税率上調1%$(339)$(597)
費率下降1%$339 $597 
對合並債務總額公允價值的影響：
税率上調1%$(742,460)$(668,639)
費率下降1%$847,335 $759,638 

這些金額是通過考慮假設利率對我們分別於2023年12月31日和2022年12月31日的借款的影響而確定的。這些分析沒有考慮到在這種環境下可能存在的整體經濟活動水平下降的影響。此外，如果發生如此重大的變化，我們將考慮採取行動，進一步減少我們對這種變化的風險。由於將採取的具體行動及其可能影響的不確定性，敏感性分析假設我們的資本結構不會發生變化。

股權價格風險

我們有股票價格市場風險敞口，因為我們持有上市公司和私人持股實體的股權投資。我們對交易活躍的上市公司的所有投資都按公允價值反映在我們的綜合資產負債表中。我們對報告每股資產淨值的私人實體的投資按公允價值計量，使用資產淨值作為公允價值的實際權宜之計。我們對未報告每股資產淨值的私人持股實體的股權投資按成本減去減值計量，並根據期內可見的價格變化進行調整。公共投資的公允價值變動、私人持股實體報告的每股資產淨值變動以及未報告每股資產淨值的私人持股實體的可觀察價格變化在我們的綜合經營報表中被歸類為投資收入。不能保證未來的價值下降不會對我們未來的經營業績產生重大不利影響。下表説明瞭我們的股權投資價值變化10%將對截至2023年12月31日、2023年和2022年的收益產生的影響(以千為單位)：
12月31日，
20232022
股價風險：
公允價值增長10%$144,952 $161,507 
公允價值減少10%$(144,952)$(161,507)

142

外幣匯率風險

我們面臨着與我們在加拿大和亞洲運營的子公司相關的外幣匯率風險。我們海外子公司的本位幣是每個國家的當地貨幣。轉換境外子公司資產負債表和經營報表所產生的收益或虧損在累計其他全面收益(虧損)中作為總股本的單獨組成部分分類，不包括在淨收益(虧損)中。當我們在這些業務中的投資被出售或部分出售時，或在投資完全或基本上完全清算時，損益將反映在我們的合併運營報表中。下表説明瞭外幣相對於美元匯率變化10%將對我們未來的潛在收益以及根據我們截至2022年12月31日、2023年和2022年12月31日、2023年和2022年在美國以外的當前運營資產對外國子公司的淨投資的公允價值的影響：
12月31日，
20232022
外幣匯率對未來潛在收益的影響：
税率上調10%$311 $147 
10%的降幅$(311)$(147)
外幣匯率對境外子公司淨投資公允價值的影響：
税率上調10%$37,346 $22,523 
10%的降幅$(37,346)$(22,523)

敏感性分析假設所有外幣匯率相對於美元都有平行變動；然而，外幣匯率通常不會以這種方式變動，實際結果可能會有很大不同。

我們對截至2023年12月31日的年度的市場風險因素的敞口與上述風險因素一致，包括利率、股票價格和外幣匯率變化的影響。

143

項目8.財務報表和補充數據

本項目所要求的資料在本年度報告的表格10-k中作為單獨一節列入。見“項目15.物證和財務報表附表”。

項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧

沒有。

第9A項。控制和程序

對披露控制和程序的評價

截至2023年12月31日，我們在首席執行官和首席財務官的監督下，對我們的披露控制和程序的設計和運作的有效性進行了評估。這些控制和程序旨在確保在必要的時間段內記錄、處理、彙總和報告披露所需的信息。根據我們的評估，首席執行官和首席財務官得出結論，截至2023年12月31日，我們的披露控制和程序是有效的。

財務報告內部控制的變化

在截至2023年12月31日的三個月內，我們對財務報告的內部控制沒有發生任何變化，對我們的財務報告內部控制產生了重大影響，或很可能會對其產生重大影響。

管理層關於財務報告內部控制的年度報告

Alexandria Real Estate Equities，Inc.及其子公司(“本公司”)的管理層負責建立和維持對財務報告的充分內部控制。財務報告的內部控制在1934年修訂後的《證券交易法》頒佈的第13a-15(F)和15d-15(F)條規則中定義，是由首席執行官和首席財務官設計或在其監督下由公司董事會、管理層和其他人員實施的程序，旨在根據公認會計原則為財務報告的可靠性和為外部報告目的編制財務報表提供合理保證。本公司對財務報告的內部控制包括以下政策和程序：(I)與保存合理詳細、準確和公平地反映資產交易和處置的記錄有關的政策和程序；(Ii)提供合理保證，以記錄必要的交易，以便根據公認會計準則編制財務報表，並且僅根據本公司管理層和董事的授權進行收支；(Iii)就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權的資產收購、使用或處置提供合理保證。

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制可能會變得不充分，或者遵守政策或程序的程度可能會惡化。

管理層評估了截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日公司財務報告內部控制的有效性。在進行評估時，管理層利用了特雷德韋委員會贊助組織委員會於#年發佈的2013年框架中提出的標準。內部控制--綜合框架(COSO 2013)。管理層得出結論，根據其評估，公司對財務報告的內部控制於2023年12月31日生效。截至2023年12月31日，我們對財務報告的內部控制的有效性已由獨立註冊會計師事務所安永會計師事務所審計，這份報告包括在本文中。

144

獨立註冊會計師事務所報告

致亞歷山大房地產股權公司的股東和董事會。

財務報告內部控制之我見

我們根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的內部控制-綜合框架(2013年框架)(COSO標準)中確立的標準，對亞歷山大房地產股權公司截至2023年12月31日的財務報告內部控制進行了審計。我們認為，根據COSO標準，截至2023年12月31日，Alexandria Real Estate Equities，Inc.(本公司)在所有重要方面都保持着對財務報告的有效內部控制。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的綜合資產負債表，截至2023年12月31日期間各年度的相關綜合經營報表、全面收益、股東權益和非控股權益變化及現金流量，以及指數第15項所列的相關附註和財務報表附表，以及我們日期為2024年1月29日的報告，對此發表了無保留意見。

意見基礎

本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責對財務報告內部控制的有效性進行評估，包括在隨附的管理層財務報告內部控制年度報告中。我們的責任是根據審計結果，對貴公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須獨立於公司。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。

我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及執行我們認為在情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

財務報告內部控制的定義及侷限性

公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。



/s/ 安永律師事務所

加利福尼亞州洛杉磯
2024年1月29日
145

項目9B。其他信息

披露10 b5 -1計劃

沒有一我們的高級管理人員或董事擁有購買或出售我們證券的任何合同、指示或書面計劃，旨在滿足截至2023年12月31日的年度內任何時候有效的規則10 b5 -1（c）或任何“非規則10 b5 -1交易安排”的肯定性辯護條件。

項目9C。關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露

不適用。

第III部

項目10.董事、執行幹事和公司治理

本項目所需的信息通過引用我們2024年年度股東大會的最終委託聲明（“2024年委託聲明”）納入本文，該聲明將根據第14 A條在本財年結束後120天內提交，標題為“董事和執行官”和“公司治理準則和道德準則”。

項目11.高管薪酬

本項目所需的信息通過引用我們2024年代理聲明中的標題“高管薪酬”納入本文。

項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項

下表列出了截至2023年12月31日公司股權薪酬計劃的信息：

股權薪酬計劃信息
須提供的證券數目
在行使以下權力時發出
未完成的選項，
認股權證和權利
(a)		加權平均
行權價格
未完成的選項，
認股權證和權利
(b)		證券數量
保持可用時間
根據以下條款未來發行
股權補償計劃
(不包括證券
反映在(A)欄)
(c)
股東批准的股權薪酬計劃-修訂和重新修訂1997年的股票獎勵和激勵計劃
——2,708,800

本條款所要求的其他信息在此引用自我們的2024年委託書，標題為“某些受益所有者和管理層的安全所有權”。

項目13.某些關係和相關交易，以及董事的獨立性

本條款所要求的信息在此引用自我們2024年的委託書，標題為“某些關係和相關交易”、“關於關聯人交易的政策和程序”和“董事獨立性”。

項目14.首席會計師費用和服務

本條款所要求的信息在此引用自我們的2024年委託書，標題為“由獨立註冊會計師支付的費用”。

146

第四部分

項目15.證物和財務報表附表

(A)(1)和(2)合併財務報表和財務報表附表

本項目要求的財務報表和財務報表附表從F-1頁開始，以表格10-k的形式作為單獨一節列入本年度報告。
頁面
獨立註冊會計師事務所報告(PCAOB ID：00042)
F-1
Alexandria Real Estate Equities，Inc.的審計綜合財務報表：
截至2023年12月31日和2022年12月31日的合併資產負債表
F-3
截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度合併財務報表：
合併業務報表
F-4
綜合全面收益表
F-5
合併股東權益及非控制性權益變動表
F-6
合併現金流量表
F-8
合併財務報表附註
F-10
附表三-房地產及累計折舊合併財務報表附表
F-51

(A)(3)展品
展品
數		展品名稱通過引用合併：提交日期
3.1*
公司修訂及重述章程
表格10-Q1997年8月14日
3.2*
公司更正證明
表格10-Q1997年8月14日
3.3*
公司章程修正案，日期：2017年5月10日
表格8-K2017年5月12日
3.4*
公司章程修正案，日期：2022年5月18日
表格8-K2022年5月19日
3.5*
補充條款，日期為1999年6月9日，涉及9.50% A系列累積可贖回優先股
表格10-Q1999年8月13日
3.6*
補充條款，日期：2000年2月10日，與受《馬裏蘭州普通公司法》第3篇副標題8約束的選擇有關
表格8-K2000年2月10日
3.7*
補充條款，日期：2000年2月10日，與A系列初級參與優先股有關
表格8-K2000年2月10日
3.8*
補充條款，日期為2002年1月18日，涉及9.10% b系列累積可贖回優先股
表格8-A2002年1月18日
3.9*
補充條款，日期為2004年6月22日，涉及8.375%系列C累積可贖回優先股
表格8-A2004年6月28日
3.10*
補充條款，日期為2008年3月25日，涉及7.00% D系列累積可轉換優先股
表格8-K2008年3月25日
3.11*
補充條款，日期為2012年3月12日，涉及6.45% E系列累積可贖回優先股
表格8-K2012年3月14日
3.12*
補充條款，日期為2017年5月10日，有關重新分類優先股
表格8-K2017年5月12日
3.13*
修訂和重述的公司章程（2023年9月21日修訂）
表格8-K2023年9月22日
4.1*
代表普通股股份的證書樣本
表格10-Q2011年5月5
4.2*
契約，日期為2012年2月29日，該公司作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，紐約銀行梅隆信託公司，不適用，作為受託人
表格8-K2012年2月29
147

展品
數		展品名稱通過引用合併：提交日期
4.3*
第4號補充契約，日期為2014年7月18日，公司作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，紐約銀行梅隆信託公司，不適用，作為受託人
表格8-K2014年7月18日
4.4*
2029年到期的4.500%優先票據格式（包含在上面的圖表4.3中）
表格8-K2014年7月18日
4.5*
契約，日期為2015年11月17日，該公司作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，威爾明頓信託基金（全國協會）作為受託人
表格8-K2015年11月17日
4.6*
第1號補充契約，日期為2015年11月17日，公司作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，威爾明頓信託基金（全國協會）作為受託人
表格8-K2015年11月17日
4.7*
2026年到期的4.30%優先票據形式（包含在上面的圖表4.6中）
表格8-K2015年11月17日
4.8*
第2號補充契約，日期為2016年6月10日，公司作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，威爾明頓信託基金（全國協會）作為受託人
表格8-K2016年6月10日
4.9*
2027年到期的3.95%優先票據形式（包含在上面的圖表4.8中）
表格8-K2016年6月10日
4.10*
契約，日期為2017年3月3日，該公司為發行人Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，分行銀行和信託公司，作為受託人
表格8-K2017年3月3
4.11*
第1號補充契約，日期為2017年3月3日，公司作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，分行銀行和信託公司，作為受託人
表格8-K2017年3月3
4.12*
2028年到期的3.95%優先票據形式（包含在上面的圖表4.11中）
表格8-K2017年3月3
4.13*
第2號補充契約，日期為2017年11月20日，公司作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，分行銀行和信託公司，作為受託人
表格8-K2017年11月20日
4.14*
2025年到期的3.45%優先票據形式（包含在上面的圖表4.13中）
表格8-K2017年11月20日
4.15*
第3號補充契約，日期為2018年6月21日，公司作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，分行銀行和信託公司，作為受託人
表格8-K2018年6月21日
4.16*
第4號補充契約，日期為2018年6月21日，公司作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，分行銀行和信託公司，作為受託人
表格8-K2018年6月21日
4.17*
2030年到期的4.700%優先票據格式（包含在上面的圖表4.16中）
表格8-K2018年6月21日
4.18*
第5號補充契約，日期為2019年3月21日，公司作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，分行銀行和信託公司，作為受託人
表格8-K2019年3月21日
4.19*
2026年到期的3.800%優先票據格式（包含在上面的圖表4.18中）
表格8-K2019年3月21日
4.20*
第6號補充契約，日期為2019年3月21日，公司作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，分行銀行和信託公司，作為受託人
表格8-K2019年3月21日
4.21*
2049年到期的4.850%優先票據格式（包含在上面的圖表4.20中）
表格8-K2019年3月21日
4.22*
第8號補充契約，日期為2019年7月15日，公司作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，分行銀行和信託公司，作為受託人
表格8-K2019年7月15日
4.23*
2031年到期的3.375%優先票據形式（包含在上面的圖表4.22中）
表格8-K2019年7月15日
4.24*
第9號補充契約，日期為2019年7月15日，公司作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，分行銀行和信託公司，作為受託人
表格8-K2019年7月15日
4.25*
補充契約第11號，日期為2019年9月12日，公司作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，分行銀行和信託公司，作為受託人
表格8-K2019年9月12日
4.26*
2050年到期的4.000%優先票據格式（包含在上面的附件4.25中）
表格8-K2019年7月15日
148

展品
數		展品名稱通過引用合併：提交日期
4.27*
補充契約第10號，日期為2019年9月12日，公司作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，分行銀行和信託公司，作為受託人
表格8-K2019年9月12日
4.28*
2029年到期的2.750%優先票據形式（包含在上面的圖表4.27中）
表格8-K2019年9月12日
4.29*
補充契約第12號，日期為2020年3月26日，公司作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，分行銀行和信託公司，作為受託人
表格8-K2020年3月26日
4.30*
2030年到期的4.900%優先票據形式（包含在上面的圖表4.29中）
表格8-K2020年3月26日
4.31*
補充契約第13號，日期為2020年8月5日，公司作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，信託銀行作為受託人
表格8-K2020年8月5日
4.32*
2033年到期的1.875%優先票據格式（包含在上面的圖表4.31中）
表格8-K2020年8月5日
4.33*
補充契約第14號，日期為2021年2月18日，公司作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，信託銀行作為受託人
表格8-K2021年2月18日
4.34*
2032年到期的2.000%優先票據格式（包含在上面的圖表4.33中）
表格8-K2021年2月18日
4.35*
補充契約第15號，日期為2021年2月18日，公司作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，信託銀行作為受託人
表格8-K2021年2月18日
4.36*
2051年到期的3.000%優先票據格式（包含在上面的圖表4.35中）
表格8-K2021年2月18日
4.37*
第16號補充契約，日期為2022年2月16日，公司作為發行人、Alexandria Real Estate Equities、LP作為擔保人、Truist Bank作為受託人
表格8-K2022年2月16日
4.38*
2034年到期的2.950%優先票據形式（包含在上面的圖表4.37中）
表格8-K2022年2月16日
4.39*
補充契約第17號，日期為2022年2月16日，公司作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，信託銀行作為受託人
表格8-K2022年2月16日
4.40*
2052年到期的3.550%優先票據格式（包含在上面的圖表4.39中）
表格8-K2022年2月16日
4.41*
補充契約第18號，日期為2023年2月16日，公司作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，信託銀行作為受託人
表格8-K2023年2月16日
4.42*
2035年到期的4.750%優先票據格式（包含在上面的圖表4.41中）
表格8-K2023年2月16日
4.43*
補充契約第19號，日期為2023年2月16日，公司作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，信託銀行作為受託人
表格8-K2023年2月16日
4.44*
2053年到期的5.150%優先票據格式（包含在上面的附件4.43中）
表格8-K2023年2月16日
4.45
根據1934年《證券交易法》第12條登記的註冊人證券説明
不適用隨函存檔
10.1*
第二次修訂和重述的信貸協議，日期為2023年6月28日，公司作為借款人，Alexandria Real Estate Equities，LP，作為擔保人，花旗銀行，不適用，作為行政代理人以及貸方和其他當事人
表格10-Q2023年7月24日
10.2*(1)
修訂並重述公司1997年股票獎勵和激勵計劃
表格8-K2022年5月19日
10.3*(1)
非僱員董事股票期權協議格式，用於與根據修訂和重述的1997年股票獎勵和激勵計劃發行的期權相關
S表格-111997年5月5日
10.4*(1)
與根據修訂和重述的1997年股票獎勵和激勵計劃發行的期權相關使用的激勵股票期權協議格式
S表格-111997年5月5日
10.5*(1)
與根據修訂和重述的1997年股票獎勵和激勵計劃發行的期權相關使用的不合格股票期權協議格式
S表格-111997年5月5日
10.6*(1)
與根據修訂和重述的1997年股票獎勵和激勵計劃向員工發行的限制性股票相關使用的員工限制性股票協議格式
表格10-K2018年1月30日
149

展品
數		展品名稱通過引用合併：提交日期
10.7*(1)
員工限制性股票協議格式(美國附屬公司)，用於根據修訂和重訂的1997年股票獎勵和激勵計劃向員工發行限制性股票的股票
表格10-K2018年1月30日
10.8*(1)
獨立董事限制性股票協議格式，用於根據修訂及重訂的1997年股票獎勵及激勵計劃向董事發行的限制性股票的股份
表格10-K2018年1月30日
10.9*(1)
獨立承包人限制性股票協議的格式，用於根據修訂和重新修訂的1997年股票獎勵和獎勵計劃向獨立承包者發行的限制性股票的股份
表格10-K2018年1月30日
10.10*(1)
自2010年1月1日起生效的公司2000年遞延補償計劃
表格10-K2011年3月1日
10.11*(1)
公司2000年董事遞延薪酬計劃，自2010年1月1日起修訂並重述
表格10-K2011年3月1日
10.12*(1)
修訂和重新簽署的高管聘用協議，自2015年1月1日起生效，由公司和喬爾·S·馬庫斯簽署
表格8-K2015年4月7日
10.13*(1)
公司與喬爾·S·馬庫斯之間於2017年7月3日修訂和重新簽署的高管僱傭協議的修正案函
表格8-K2017年7月3日
10.14*(1)
公司與Joel S於2018年3月20日簽訂的修訂和重述的高管僱傭協議的信件修正案馬庫斯
表格10-Q2018年5月1日
10.15*(1)
公司與Joel S.於2019年1月15日簽署的修訂和重述的高管僱傭協議的信函修正案馬庫斯
表格8-K2019年1月18日
10.16*(1)
公司與Joel S.於2020年6月8日簽署的修訂和重述的高管僱傭協議的信函修正案馬庫斯
表格10-Q2020年7月27日
10.17*(1)
公司與Joel S.於2023年8月30日簽署的修訂和重述的高管僱傭協議的信函修正案馬庫斯
表格10-Q2023年10月23日
10.18(1)
公司與Joel S.於2024年1月5日簽署的修訂和重述的高管僱傭協議的信函修正案馬庫斯
不適用隨函存檔
10.19*(1)
公司與Peter m之間的第三份修訂和重述的高管僱傭協議。Moglia，2018年5月22日簽訂，2018年5月22日生效
表格10-Q2018年7月31日
10.20(1)
公司與Peter Moglia於2024年1月5日簽署的修訂和重述的高管僱傭協議的信函修正案
不適用隨函存檔
10.21*(1)
公司與Dean A之間的第四份修訂和重述的高管僱傭協議。重永，2018年3月20日簽訂，2018年4月23日生效
表格10-Q2018年5月1日
10.22*(1)
公司與Marc E之間修訂和重述的高管僱傭協議。Binda，2023年8月17日簽訂，2023年9月15日生效
表格10-Q2023年10月23日
10.23*(1)
公司與Daniel J. Ryan之間的高管僱傭協議於2018年5月22日簽訂，2018年5月22日生效
表格10-Q2018年7月31日
10.24*(1)
公司與Vincent R之間的第二次修訂和重述的高管僱傭協議。小西魯齊，2015年10月1日簽訂，2015年10月1日生效
表格10-K2021年2月1日
10.25*(1)
公司與Hunter Kass之間的高管僱傭協議，於2021年1月1日簽訂，於2021年1月1日生效
表格10-K2022年1月31日
10.26(1)
董事薪酬安排摘要
不適用隨函存檔
10.27*(1)
公司週年獎金計劃
表格8-K2010年6月17日
150

展品
數		展品名稱通過引用合併：提交日期
10.28*(1)
公司與各董事、高級管理人員之間的賠償協議格式
表格10-K2011年3月1日
14.1
公司的商業誠信政策和報告不合規行為的程序（根據S-K法規第406條制定的道德準則）
不適用隨函存檔
21.1
本公司附屬公司名單
不適用隨函存檔
22.1
公司擔保子公司名單
不適用隨函存檔
23.1
安永律師事務所同意
不適用隨函存檔
31.1
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302節對首席執行幹事的認證
不適用隨函存檔
31.2
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對首席執行幹事的認證
不適用隨函存檔
31.3
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對首席財務官的認證
不適用隨函存檔
32.0
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906節通過的《美國法典》第18編第1350節對主要執行幹事和首席財務官的認證
不適用隨函存檔
97.1(1)
激勵性補償補償政策
不適用隨函存檔
101.1以下材料摘自公司以iXBRL(內聯可擴展商業報告語言)格式編制的截至2023年12月31日的3個月和年度的Form 10-k年度報告：(I)截至2023年、2023年和2022年12月31日的綜合資產負債表，(Ii)截至2023年、2022年和2021年12月31日的綜合經營報表，(Iii)截至2023年、2022年和2021年12月31日的綜合全面收益表，(Iv)截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的股東權益和非控制權益綜合報表(V)截至2023年12月31日、2022年12月31日及2021年12月31日的綜合現金流量表；(Vi)綜合財務報表附註；及(Vii)附表三--本公司房地產及累計折舊的綜合財務報表附表。不適用隨函存檔
104封面交互數據文件(嵌入內聯XBRL文檔中)不適用隨函存檔

（*）通過引用併入。
(1)管理合同或補償安排。


151

簽名

根據1934年證券交易法第13或15（d）條的要求，登記人已正式促使以下籤署人代表其簽署10-k表格的本年度報告，並經正式授權。
亞歷山大房地產股票公司

日期：2024年1月29日
作者：
/S/喬爾·S·馬庫斯
喬爾·S·馬庫斯
執行主席
(首席行政主任)
/s/ Peter m.莫利亞
Peter M.莫利亞
首席執行官兼首席投資官
(首席行政主任)
S-1

通過這些在場者瞭解所有這些，下面簽名的每個人都構成並任命Joel S。馬庫斯，作為他或她的真實合法的事實律師和代理人，擁有完全的替代和重新替代權力，以他或她的名義、地點和替代，以任何和所有身份簽署本年度報告的任何和所有修訂，表格10-k，並將其歸檔，連同其證據和與此相關的其他文件（如果有的話），與證券交易委員會一起，授予上述事實律師和代理人充分的權力和授權，以儘可能充分地履行他可能或能夠親自履行的所有意圖和目的，特此批准並確認上述事實律師及其替代者的代理人根據本協議可以合法從事或導致從事的所有事情。

根據1934年證券交易法的要求，以下人員代表註冊人以所示的身份和日期簽署了本表格10-k的年度報告。
簽名標題日期
/S/喬爾·S·馬庫斯執行主席
(首席行政主任)		2024年1月29日
喬爾·S·馬庫斯
/s/ Peter m.莫利亞首席執行官兼首席投資官
(首席行政主任)		2024年1月29日
Peter M.莫利亞
/s/ Marc E.賓達首席財務官兼財務主管
(首席財務官)		2024年1月29日
馬克·E賓達
/s/安德烈斯·R.加文內首席會計官
(首席會計主任)		2024年1月29日
安德烈斯·R加文內
/s/ Steven R.散列引領董事2024年1月29日
Steven R.散列
/s/詹姆斯·P·凱恩主任2024年1月29日
詹姆斯·P·凱恩
/s/辛西婭·L. Feldmann主任2024年1月29日
辛西婭·L·費爾德曼
/s/瑪麗亞·C.弗萊雷主任2024年1月29日
瑪麗亞·C·弗萊雷
/S/理查德·H·克萊恩主任2024年1月29日
理查德·H·克萊恩
/S/希拉·K·麥格拉思主任2024年1月29日
希拉·K·麥格拉思
/S/邁克爾·A·沃羅諾夫主任2024年1月29日
邁克爾·A·沃羅諾夫
S-2

獨立註冊會計師事務所報告

致亞歷山大房地產股權公司的股東和董事會。

對財務報表的幾點看法

本公司已審計所附Alexandria Real Estate Equities，Inc.(本公司)截至2023年12月31日、2023年及2022年12月31日的綜合資產負債表、截至2023年12月31日期間各年度的相關綜合經營表、全面收益、股東權益及非控制性權益及現金流量的變動，以及列於指數第15項的相關附註及財務報表附表(統稱為“綜合財務報表”)。我們認為，綜合財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司於2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的財務狀況，以及截至2023年12月31日的三個年度的經營結果和現金流量，符合美國公認會計原則。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013框架)》中確立的標準，審計了公司截至2023年12月31日的財務報告內部控制，我們於2024年1月至29日的報告對此發表了無保留意見。

意見基礎

這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

F-1

關鍵審計事項

下文所述的關鍵審計事項是指當期對財務報表進行審計而產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會：(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對綜合財務報表的整體意見，我們不會通過傳達下面的關鍵審計事項來就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。
長壽房地產資產的估值
有關事項的描述
正如綜合財務報表附註2及附註3更全面披露，本公司監控其長期房地產資產的觸發事件或減值指標。對於分類為持有待售的長期房地產資產，如果資產的賬面價值超過其公允價值減去出售成本，則確認減值費用。在截至2023年12月31日的年度內，公司確認的減值費用總計46110美元萬，其中18380美元萬 與截至2023年12月31日歸類為持有待售的長期資產有關。

本公司對截至2023年12月31日被歸類為持有待售物業的估值進行審計是主觀的，這是由於管理層用來估計物業公允價值的判斷。
我們如何在我們的審計中解決問題
我們對被歸類為持有待售的長期房地產資產估值的審計程序包括以下程序等：

我們測試了對公司評估長期房地產資產公允價值的程序的控制的設計和操作有效性，這些公允價值被歸類為持有供出售。

我們通過將估計價值與與潛在買家簽署的協議、最近的可比銷售交易和其他外部市場數據進行比較，測試了公司對歸類為持有待售的長期房地產資產的估值。我們的內部估值專家協助我們確定相關交易和市場數據。


/S/安永律師事務所

自1994年以來，我們一直擔任該公司的審計師。

加利福尼亞州洛杉磯
2024年1月29日

F-2

亞歷山大房地產股權公司。
合併資產負債表
(單位為千，不包括每股和每股金額)
12月31日，
20232022
資產
房地產投資
$31,633,511 $29,945,440 
對未合併房地產合資企業的投資
37,780 38,435 
現金及現金等價物
618,190 825,193 
受限現金
42,581 32,782 
租户應收賬款
8,211 7,614 
遞延租金
1,050,319 942,646 
遞延租賃成本
509,398 516,275 
投資
1,449,518 1,615,074 
其他資產
1,421,894 1,599,940 
總資產
$36,771,402 $35,523,399 
負債、非控股權益和股權
應付有擔保票據
$119,662 $59,045 
應付無抵押優先票據
11,096,028 10,100,717 
無擔保高級信用額度和商業票據99,952 — 
應付賬款、應計費用和其他負債
2,610,943 2,471,259 
應付股息
221,824 209,131 
總負債
14,148,409 12,840,152 
承付款和或有事項

可贖回的非控股權益
16,480 9,612 

亞歷山大房地產股票公司'股東權益：
普通股，$0.01每股面值，400,000,000截至2023年12月31日和2022年12月31日授權的股票；171,910,599和170,748,395截至2023年12月31日和2022年12月31日的已發行和已發行股票
1,719 1,707 
額外實收資本18,485,352 18,991,492 
累計其他綜合損失(15,896)(20,812)
亞歷山大房地產股票公司'股東權益
18,471,175 18,972,387 
非控制性權益
4,135,338 3,701,248 
權益總額
22,606,513 22,673,635 
負債總額、非控股權益和股權
$36,771,402 $35,523,399 


附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-3

亞歷山大房地產股權公司。
合併業務報表
(以千為單位，每股除外)
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
收入：
租金收入
$2,842,456 $2,576,040 $2,108,249 
其他收入
43,243 12,922 5,901 
總收入
2,885,699 2,588,962 2,114,150 
費用：
租賃業務
859,180 783,153 623,555 
一般和行政
199,354 177,278 151,461 
利息
74,204 94,203 142,165 
折舊及攤銷
1,093,473 1,002,146 821,061 
房地產減值準備
461,114 64,969 52,675 
提前清償債務損失
— 3,317 67,253 
總費用
2,687,325 2,125,066 1,858,170 
未合併房地產合營企業收益中的權益980 645 12,255 
投資(虧損)收益(195,397)(331,758)259,477 
房地產銷售收益277,037 537,918 126,570 
淨收入280,994 670,701 654,282 
可歸因於非控股權益的淨收入
(177,355)(149,041)(83,035)
歸屬於Alexandria Real Estate Equities，Inc.的淨利潤'股東103,639 521,660 571,247 
歸屬於未歸屬限制性股票獎勵的淨收益
(11,195)(8,392)(7,848)
歸屬於Alexandria Real Estate Equities，Inc.的淨利潤'普通股股東$92,444 $513,268 $563,399 

Alexandria Real Estate Equities，Inc.應佔每股淨利潤'普通股股東：
基本信息$0.54 $3.18 $3.83 
稀釋$0.54 $3.18 $3.82 

附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-4

亞歷山大房地產股權公司。
綜合全面收益表
(單位：千)

截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
淨收入$280,994 $670,701 $654,282 
其他全面收益(虧損)
外幣兑換未實現收益（損失）：
期內產生的未實現外幣兑換收益（損失）4,916 (13,518)(669)
外幣兑換未實現收益（損失），淨額4,916 (13,518)(669)

其他全面收益(虧損)合計4,916 (13,518)(669)
綜合收益285,910 657,183 653,613 
減去：非控股權益的綜合收益(177,355)(149,041)(83,035)
Alexandria Real Estate Equities，Inc.應佔綜合收入'股東$108,555 $508,142 $570,578 

附註是這些合併財務報表的組成部分。

F-5

亞歷山大房地產股權公司。
合併股東權益及非控制性權益變動表
(千美元)
亞歷山大房地產股票公司'股東權益
數量：
普普通通
股份		普普通通
庫存		其他內容
實收資本		保留
收益		累計
其他
綜合損失		非控制性
利益		總
股權		可贖回
非控制性
利益
2020年12月31日的餘額136,690,329 $1,367 $11,730,970 $— $(6,625)$1,706,724 $13,432,436 $11,342 
淨收入— — — 571,247 — 82,169 653,416 866 
其他綜合損失合計— — — — (669)— (669)— 
非控股權益的貢獻和出售
— — 989,393 — — 1,157,668 2,147,061 282 
向非控股權益的分配和贖回— — — — — (112,465)(112,465)(2,878)
普通股發行
20,827,052 208 3,528,889 — — — 3,529,097 — 
根據股票計劃發行
709,737 7 97,926 — — — 97,933 — 
與股權獎勵淨結算相關的税收(183,238)(2)(34,336)— — — (34,338)— 
普通股宣佈的股息(美元4.48每股)
— — — (688,833)— — (688,833)— 
超額分配的重新分類— — (117,586)117,586 — — — — 
截至2021年12月31日的餘額158,043,880 1,580 16,195,256 — (7,294)2,834,096 19,023,638 9,612 
淨收入— — — 521,660 — 148,236 669,896 805 
其他綜合損失合計— — — — (13,518)— (13,518)— 
非控股權益的貢獻和出售
— — 649,623 — — 910,506 1,560,129 — 
向非控股權益的分配和贖回— — (111)— — (191,590)(191,701)(805)
普通股發行
12,250,645 123 2,346,321 — — — 2,346,444 — 
根據股票計劃發行
749,101 7 109,217 — — — 109,224 — 
與股權獎勵淨結算相關的税收(295,231)(3)(47,448)— — — (47,451)— 
普通股宣佈的股息(美元4.72每股)
— — — (783,026)— — (783,026)— 
超額分配的重新分類— — (261,366)261,366 — — — — 
截至2022年12月31日的餘額170,748,395 $1,707 $18,991,492 $— $(20,812)$3,701,248 $22,673,635 $9,612 

附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-6

亞歷山大房地產股權公司。
合併股東權益及非控制性權益變動表（續）
(千美元)
亞歷山大房地產股票公司'股東權益
數量：
普普通通
股份		普普通通
庫存		其他內容
實收資本		保留
收益		累計
其他
全面
損失		非控制性
利益		總
股權		可贖回
非控制性
利益
截至2022年12月31日的餘額170,748,395 $1,707 $18,991,492 $— $(20,812)$3,701,248 $22,673,635 $9,612 
淨收入— — — 103,639 — 176,431 280,070 924 
其他全面收入合計— — — — 4,916 — 4,916 — 
非控股權益的貢獻和出售
— — 33,896 — — 508,693 542,589 35,250 
向非控股權益的分配和贖回— — — — — (243,268)(243,268)(37,072)
非控股權益轉讓— — — — — (7,766)(7,766)7,766 
普通股發行699,274 7 103,839 — — — 103,846 — 
根據股票計劃發行
798,729 8 156,257 — — — 156,265 — 
與股權獎勵淨結算相關的税收(335,799)(3)(43,595)— — — (43,598)— 
普通股宣佈的股息(美元4.96每股)
— — — (860,176)— — (860,176)— 
超額分配的重新分類— — (756,537)756,537 — — — — 
截至2023年12月31日的餘額171,910,599 $1,719 $18,485,352 $— $(15,896)$4,135,338 $22,606,513 $16,480 

附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-7

亞歷山大房地產股權公司。
合併現金流量表
(單位：千)
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
經營活動
淨收入$280,994 $670,701 $654,282 
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊及攤銷1,093,473 1,002,146 821,061 
房地產減值準備461,114 64,969 52,675 
房地產銷售收益(277,037)(537,918)(126,570)
提前清償債務損失— 3,317 67,253 
未合併房地產合營企業收益中的權益(980)(645)(12,255)
未合併房地產合資企業的收益分配3,257 3,374 20,350 
貸款費用攤銷15,486 13,549 11,441 
債務折扣（溢價）攤銷1,207 384 (2,041)
攤銷所獲得的高於和低於市場的租賃(93,331)(74,346)(54,780)
遞延租金(133,917)(118,003)(115,145)
股票補償費用82,858 57,740 48,669 
投資損失(收益)195,397 331,758 (259,477)
經營資產和負債變化：
租户應收賬款(102)(273)(44)
遞延租賃成本(109,339)(181,322)(131,560)
其他資產798 (18,960)(24,591)
應付賬款、應計費用和其他負債110,672 77,850 60,929 
經營活動提供的淨現金1,630,550 1,294,321 1,010,197 
投資活動
房地產銷售收入1,195,743 994,331 190,576 
房地產的附加物(3,418,296)(3,307,313)(2,089,849)
購買房地產(265,750)(2,877,861)(5,434,652)
託管保證金的變動(5,582)155,968 (161,696)
出售未合併房地產合資企業的權益— — 394,952 
收購未合併房地產合資企業的權益— — (9,048)
對未合併房地產合資企業的投資(658)(1,442)(13,666)
未合併的房地產合資企業的資本返還— 471 — 
對非房地產投資的補充(189,472)(242,932)(408,564)
非房地產投資的銷售和分配183,396 198,320 424,623 
投資活動所用現金淨額$(2,500,619)$(5,080,458)$(7,107,324)
附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-8

亞歷山大房地產股權公司。
合併現金流量表
(單位：千)
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
融資活動
應付有擔保票據項下的借款$59,957 $49,715 $10,005 
償還有擔保應付票據項下的借款(30)(934)(17,979)
應付有擔保票據失效的付款— (198,304)— 
發行無擔保應付優先票據的收益996,205 1,793,318 1,743,716 
無擔保應付優先票據的償還— — (650,000)
無擔保優先信貸額度下的借款1,245,000 1,181,000 3,521,000 
償還無擔保高級信貸額度下的借款(1,245,000)(1,181,000)(3,521,000)
商業票據計劃下發行收益9,234,000 14,641,500 30,951,300 
償還商業票據計劃下的借款(9,134,000)(14,911,500)(30,781,300)
提前償還債務支付的溢價— — (66,829)
貸款費用的支付(16,047)(35,612)(18,938)
與股權獎勵淨額結算有關的已支付税款(24,592)(47,289)(34,338)
發行普通股所得款項103,846 2,346,444 3,529,097 
普通股股息(847,483)(757,742)(655,968)
非控股權益的貢獻和出售547,391 1,542,347 2,026,486 
對非控股權益的分配和購買(245,091)(192,171)(118,891)
融資活動提供的現金淨額
674,156 4,229,772 5,916,361 
外匯匯率變動對現金、現金等價物和限制性現金的影響(1,291)(887)(1,712)
現金、現金等價物和限制性現金淨(減)增(197,204)442,748 (182,478)
期初的現金、現金等價物和限制性現金
857,975 415,227 597,705 
截至期末的現金、現金等價物和限制性現金
$660,771 $857,975 $415,227 
補充披露和非現金投融資活動：
期內支付的利息，扣除資本化利息後的現金$46,583 $63,193 $139,471 
房地產本期新增應計建築$629,351 $561,538 $474,751 
房地產合資夥伴的資產出資$33,250 $19,146 $118,750 
向合資夥伴發行非控股權$(33,250)$(19,146)$(118,750)
從租户手中轉讓房地產資產$31,310 $— $— 
購買非控制性權益的應付款項$(35,250)$— $— 
使用權資產$— $21,776 $103,860 
租賃責任$— $(21,776)$(103,860)
與我們收購合作伙伴在未合併的房地產合資企業中的權益相關的房地產資產整合$— $— $19,613 
承擔與收購合夥人在未合併的房地產合資企業中的權益有關的應付擔保票據$— $— $(14,558)
與房地產收購有關的遞延購買價格$— $— $(81,119)
轉讓與房地產銷售有關的應付擔保票據$— $— $28,200 

附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-9

亞歷山大房地產股權公司。
合併財務報表附註

1.    陳述的組織和基礎

亞歷山大房地產股票公司(紐約證券交易所代碼：ARE)，S標準普爾500指數®生命科學房地產投資信託基金，自1994年成立以來，一直是生命科學房地產利基市場的先驅。Alexandria是合作生命科學、AgTech和先進技術巨型園區的卓越所有者、運營商和開發商，這些園區位於AAA創新集羣所在地，包括大波士頓、舊金山灣區、紐約市、聖地亞哥、西雅圖、馬裏蘭州和Research Triangle。亞歷山大港的總市值為#美元。33.1億美元，並在北美擁有73.5截至2023年12月31日，1,000,000 SF。如本年度報告中使用的10-k表格所示，“公司”、“亞歷山大”、“是”、“我們”、“我們”和“我們”指的是亞歷山大房地產股權公司及其合併子公司。隨附的合併財務報表包括亞歷山大房地產股權公司及其合併子公司的賬目。所有重大的公司間餘額和交易都已被沖銷。

在合併財務報表中提及我們的總市值、建築物或租户的數量或質量、位置質量、面積、租賃數量或入住率，以及從這些價值得出的任何金額都不在我們獨立註冊會計師事務所的程序範圍內。

2.    重要會計政策摘要

整固

在持續的基礎上，當情況表明需要重新考慮時，我們會根據合併會計準則評估並非由我們全資擁有的每個法人實體。我們的評估考慮了我們所有的可變利益，包括股權所有權，以及我們因參與管理每個部分擁有的實體而向我們支付的費用。要屬於合併指南的範圍，實體必須同時滿足以下兩個標準：

•該實體具有為開展業務活動和持有資產而建立的法律結構；這種實體可以是合夥、有限責任公司或公司等形式；以及
•我們在法人實體中擁有可變權益--即契約性質的可變權益，如股權所有權，或隨着實體淨資產公允價值的變化而變化的其他財務權益。

如果一個實體不符合上述兩個標準，我們將採用其他會計文獻，例如成本或權益會計方法。如果一家實體確實符合上述兩項標準，我們將根據可變權益模型(如果該法人實體符合以下任何特徵才有資格成為VIE)或根據非VIE的所有其他法人實體的投票模式對該實體進行合併評估。

具有下列三個特徵之一的法人實體被確定為VIE：

1)如果沒有額外的附屬財政支助，該實體沒有足夠的股本為其活動提供資金；
2)設立具有非實質性表決權的實體(即該實體剝奪了多數經濟利益持有人(S)的表決權)；
3)股權持有人作為一個羣體，缺乏控制性財務利益的特徵。如果股東不具備以下任何一項條件，他們就符合這一標準：
•通過投票權或類似權利，指導對實體的經濟業績影響最大的活動的權力，具體表現為：
•實體日常活動管理的實質性參與權；或
•對負責重大決策的一方的實質性罷免權利；
•承擔實體預期損失的義務；或
•獲得實體預期剩餘收益的權利。

我們的房地產合資企業由有限合夥企業或有限責任公司組成。對於結構為有限合夥或有限責任公司的實體，我們對股權持有人(除普通合夥人或合資企業的管理成員以外的股權合夥人)是否缺乏控股權的評估包括對有限合夥人或非管理成員(非控股股權持有人)是否既缺乏實質性參與權又缺乏實質性啟動權的評估，定義如下：

•參與權使非控股股東有能力指導在正常業務過程中做出的對實體經濟業績最重要的財務和經營決策。
•退出權允許非控股股東在沒有理由的情況下罷免普通合夥人或管理成員。

F-10


2.報告重要會計政策摘要(續)
如果我們得出結論認為VIE的三個特徵中的任何一個都滿足，包括股權持有人因為缺乏實質性參與權和實質性啟動權而缺乏控股權的特徵，我們得出結論認為該實體是VIE，並在可變利率模型下對其進行合併評估。

可變利率模型

如果一個實體被確定為VIE，我們將評估我們是否為主要受益者。主要受益者分析是基於權力和利益的定性分析。如果我們同時擁有權力和利益，我們就合併VIE--也就是説，(I)我們有權指導VIE的活動，從而最大限度地影響VIE的經濟表現(權力)，以及(Ii)我們有義務吸收VIE的損失或有權從VIE獲得可能對VIE(利益)具有重大影響的利益。只要我們確定自己是主要受益者，我們就會合並VIE。有關符合VIE資格的特定合資企業的信息，請參閲我們合併財務報表的附註4-“合併和未合併房地產合資企業”。如果我們在VIE中擁有可變權益，但不是主要受益人，我們將使用權益法核算我們的投資。

投票模式

如果一家法人實體未能滿足VIE的三個特徵中的任何一項(即，股本不足、存在非實質性投票權或缺乏控股權)，我們將根據投票模式對該實體進行評估。在投票模式下，如果我們確定我們直接或間接擁有超過50%的有投票權股份，而其他股權持有人沒有實質性的參與權，我們就合併了實體。

有關符合投票模式評估資格的特定合營企業的資料，請參閲本公司合併財務報表附註4-“合併及非合併房地產合營企業”。

預算的使用

根據公認會計原則編制合併財務報表時，我們需要做出估計和假設，以影響資產、負債和權益的報告金額；截至合併財務報表日期的或有資產和負債的披露；以及報告期內的收入和費用金額。實際結果可能與這些估計大相徑庭。

可報告的細分市場

我們從事向生命科學、雅培和技術租户提供租賃空間的業務。我們的物業相似之處在於，它們為上述行業提供租賃空間，由通用和可重複使用的改進組成，主要位於AAA創新集羣地點，並具有相似的經濟特徵。我們的首席運營決策者，以我們的執行主席、首席執行官和首席投資官為代表，在做出與評估我們的運營業績相關的決策時，審查我們整個綜合業務的財務信息，並在決定如何分配與資本支出相關的資源時，審查我們個別物業的財務信息。我們已將屬性聚合到一由於該等物業擁有相似的長期經濟特徵及其他相似之處，包括採用一致的業務策略營運、通常位於主要大都會地區，以及擁有相似的租户組合，故此兩項物業均屬可申報分部。在此披露的財務信息代表了與我們的一可報告的部分。

房地產投資

企業合併或資產收購的評估

我們評估每次收購房地產或實質房地產(包括在主要持有房地產資產的實體中的股權)，以確定所收購的一套綜合資產和活動是否符合業務的定義，是否需要作為業務組合入賬。對不符合企業定義的一套綜合資產和活動的收購被計入資產收購。如果符合以下任何一項標準，所收購的一套綜合資產和活動將不符合業務資格：

•收購的總資產的公允價值基本上全部集中在單一可識別資產或一組類似的可識別資產中；或
•綜合的一套資產和活動至少缺乏一種投入和一個實質性進程，這些投入和實質性進程共同大大促進了創造產出的能力(即交易前後產生的收入)。

F-11


2.報告重要會計政策摘要(續)
在下列情況下，收購的過程被認為是實質性的：

•該流程包括一支有組織的員工隊伍(或包括一份獲得的合同，該合同提供與一名有組織員工的聯繫)，該員工在執行流程方面具有技能、知識和經驗；
•在沒有重大成本、努力或延遲的情況下，不能替換該過程；或者
•這一過程被認為是獨一無二的或稀有的。

一般來説，我們對房地產或實質房地產的收購不符合企業的定義，因為幾乎所有的公允價值都集中在單一可識別資產或一組類似的可識別資產(即土地、建築物和相關無形資產)中，或者因為收購不包括以獲得的勞動力或獲得的合同的形式存在的實質性過程，而在沒有重大成本、努力或延誤的情況下，無法替換這些資產。

對取得的不動產的確認

我們評估每次收購房地產或實質房地產(包括在主要持有房地產資產的實體中的股權)，以確定所收購的一套綜合資產和活動是否符合業務的定義，是否需要作為業務組合入賬。對不符合企業定義的一套綜合資產和活動的收購被計入資產收購。

對於作為企業合併入賬的房地產或實質房地產的收購，我們將收購對價(不包括收購成本)按收購日的公允價值分配給收購的資產、承擔的負債、非控股權益和先前存在的所有權權益。資產包括無形資產，如租户關係、收購的就地租賃，以及與我們作為出租人的就地租賃相關的有利無形資產。負債包括與我們作為出租人的原地租賃相關的不良無形資產。此外，對於吾等為承租人的收購的就地融資或經營租賃，收購對價將分配給租賃負債和相關使用權資產，並進行調整，以反映租賃條款與市場條款相比的有利或不利條件。轉讓的對價相對於取得的淨資產的公允價值的任何超額(赤字)都計入商譽(討價還價購買收益)。與業務合併相關的收購成本在發生時計入費用。

一般而言，我們預計收購房地產或實質房地產將不符合企業的定義，因為幾乎所有公允價值都集中在單一可識別資產或一組類似可識別資產(即土地、建築物和相關無形資產)中。資產收購的會計模式類似於企業合併的會計模式，不同之處在於收購對價(包括收購成本)按相對公允價值基礎分配給收購的個別資產和承擔的負債。相對於取得的資產和承擔的負債的公允價值之和，轉讓對價的任何超額(赤字)根據各自的相對公允價值分配給各個資產和負債。因此，資產收購不會導致確認商譽或廉價購買收益。與購置不動產或實質不動產(如法律和其他第三方服務)有關的增量和外部直接購置費用被資本化。

我們行使判斷，以確定用於在其組成部分之間分配所收購房地產的購買價格的關鍵假設。由於適用於每個組成部分的有用折舊和攤銷年限，以及相關折舊和攤銷費用在我們的綜合經營報表中的確認，對本年度收購物業的各個組成部分的對價分配可能會對我們的淨收入產生影響。我們在利用現有的可比市場信息來評估相對公允價值時採用判斷。我們根據現有的可比市場信息評估有形和無形資產及負債的相對公允價值，包括估計重置成本、租金和最近的市場交易。此外，我們可以使用估計現金流預測，利用適當的貼現率和資本化率。對未來現金流的估計基於多個因素，包括歷史經營業績、已知和預期的趨勢以及可能影響物業的市場/經濟狀況。

收購的有形資產的價值是基於我們在“就好像空置”的基礎上對公允價值的估計。收購原址租約的價值包括假設租賃期內的估計成本，以及收購原址租賃收購日在市況下執行類似租約所產生的其他成本。如果在原地租賃的不可取消租賃期限之後存在討價還價的固定費率續訂選擇權，我們將評估無形因素，例如承租人經營的行業的商業條件、物業所在地區的經濟條件以及承租人在續訂期限內轉租物業的能力，以確定承租人續簽的可能性。當吾等確定有合理保證將行使該等廉價購買選擇權時，吾等會考慮釐定該等租賃的無形價值及其相關攤銷期間的選擇權。當收購構成被收購實體控制權的變更時，我們也確認收購資產的相對公允價值、承擔的負債以及低於100%權益的收購中的任何非控股權益。


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2.報告重要會計政策摘要(續)
折舊及攤銷

分配給建築物和建築改善、土地改善、租户改善和設備的價值按直線折舊。就樓宇及樓宇改善工程而言，我們按土地租約年期或其估計使用年限中較短的一項進行折舊，但不得超過40好幾年了。土地改良在其估計使用年限內折舊，不得超過20好幾年了。租户的改善工程按其各自的租賃期限或估計使用年限折舊，而設備則按租賃期限或其估計使用年限中較短的一項折舊。使用權資產的價值在每個相關租賃的剩餘期限內按直線攤銷。收購的原地租賃及相關的有利無形資產(即收購的高於市價的租賃)的價值在我們的綜合資產負債表中歸類為其他資產，並在我們的綜合經營報表中作為租金收入的減值在相關租賃的剩餘期限內攤銷。與收購的就地租賃相關的不良無形資產(即低於市價的租賃)的價值在我們的綜合資產負債表中歸類為應付賬款、應計費用和其他負債，並在相關租賃的剩餘期限內作為租金收入的增加在我們的綜合經營報表中攤銷。

資本化項目成本

我們將項目成本資本化，包括建設前成本、利息、財產税、保險以及與項目的開發、再開發、前期建設或建設直接相關和必不可少的其他成本。需要資本化開發、重新開發、前期建設和建設成本，同時為資產的預期用途做準備的活動正在進行中。我們的開發、重建、前期建設和建築活動的波動可能會導致總支出和淨收益發生重大變化。在項目基本完成並準備投入預期用途後發生的成本在發生時計入費用。如果開發、再開發、前期建設或建築活動停止，利息、物業税、保險和某些其他成本將不再有資格資本化，並將在發生時計入費用。維修和保養支出在發生時計入費用。

房地產銷售

當銷售計劃的下列所有標準均已滿足時，財產被歸類為待售財產：(I)有權批准行動的管理層承諾制定出售財產的計劃；(Ii)財產在目前的狀況下可立即出售，但僅受慣常和習慣條款的限制；(Iii)正在進行的尋找買家的計劃，以及完成出售計劃所需的其他行動已經啟動；(Iv)財產的出售很可能並預計在年內完成。一年(V)該物業正積極推介，以按其目前公平價值而言屬合理的價格出售；及。(Vi)完成出售計劃所需的行動顯示，不太可能對該計劃作出重大修改或撤回該計劃。資產折舊在財產被指定為待售財產時停止。有關其他詳情，請參閲本公司合併財務報表附註18--“歸類為待售資產”。

如果出售物業代表對我們的業務或財務業績有(或將會有)重大影響的戰略轉變，例如(I)主要業務線、(Ii)主要地理區域、(Iii)主要權益法投資或(Iv)實體的其他主要部分，則物業的營運，包括任何直接應歸屬於該物業的利息開支，在我們的綜合營運報表中被分類為非持續營運，而所呈列的所有過往期間的金額則由持續營運重新分類為非持續營運。個別財產的處置一般不代表戰略轉移，因此通常不符合將其歸類為非連續性業務的標準。

我們根據與非客户簽訂的合同所產生的非金融資產取消確認的會計準則確認房地產銷售的損益。我們的普通產出活動包括在我們的經營物業中向租户出租空間，而不是銷售房地產。因此，房地產銷售(其中我們是賣方)有資格作為與非客户的合同。在我們與非客户的交易中，我們應用了與我們確認與客户合同產生的收入的方法一致的某些確認和計量原則。資產的解除確認是基於控制權的轉移。如果房地產銷售合同包括我們對物業的持續參與，那麼我們將評估合同中承諾的每一件商品或服務，以確定它是代表單獨的履約義務、構成擔保還是防止控制權轉移。如果商品或服務被認為是單獨的履約義務，當我們將相關商品或服務轉讓給買方時，交易價格的分配部分將被確認為收入。

出售部分權益的收益或損失的確認還取決於我們是否保留該物業的控股權或非控股權。如吾等於出售完成後保留該物業的控股權，吾等將繼續按賬面價值反映該資產，並就出售的部分權益的賬面價值記錄非控股權，並就收到的代價與按賬面價值計算的部分權益之間的差額確認額外繳入資本。相反，如果我們在完成出售房地產的部分權益後保留非控股權益，我們將確認收益或損失，就像100%出售了資產一樣。

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2.報告重要會計政策摘要(續)
長期資產減值準備

在每個季度末之前和之後，我們會審查我們所有長期資產的當前活動和業務狀況的變化，以確定是否存在任何需要進行減值分析的觸發事件或減值指標。如果發現觸發事件或減值指標，我們將審查對未來未貼現現金流的估計，如有必要，包括在考慮多個結果時採用概率加權方法。

將持有和使用的長期資產，包括我們的租賃物業、CIP、為發展而持有的土地、與我們作為承租人的經營租約相關的使用權資產以及無形資產，在可能表明長期資產的賬面價值可能無法收回的情況下，將單獨評估減值。將持有及使用的長期資產的賬面金額如超過預期因使用及最終處置該資產而產生的未貼現現金流的總和，則不可收回。將持有和使用的長期資產的觸發事件或減值指標按項目進行評估，包括估計淨營業收入、入住率變化、重大近期租賃到期、當前和歷史經營及/或現金流虧損、建築成本、預計完工日期、租金和其他市場因素的重大波動。我們基於眾多因素評估預期未貼現現金流，包括但不限於建築成本、現有市場信息、當前和歷史經營結果、已知趨勢、可能影響資產的當前市場/經濟狀況以及我們對資產使用的假設，如有必要，包括在考慮多種結果的情況下采用概率加權方法。

於確定已發生減值時，確認減記，以將資產的賬面金額降至其估計公允價值。如果不需要確認減值費用，則在必要時對摺舊或攤銷的確認進行前瞻性調整，以在預計持有和使用資產的剩餘期間將資產的賬面價值降至其估計處置價值。我們可以調整預期在其使用年限結束前處置或重新開發的財產的折舊。

我們對被分類為持有待售的物業使用持有待售減值模型，這與持有並使用的減值模型不同。根據持有待售減值模式，若歸類為持有待售的長期資產的賬面價值超過其公允價值減去出售成本，則確認減值費用。由於這兩種不同的模式，以前被歸類為持有並用於要求在歸類為持有待售時確認減值費用的長期資產是可能的。

國際業務

除了在美國經營物業外，我們還擁有12加拿大的房產。我們在美國運營的子公司的功能貨幣是美元。外國子公司的本幣作為其本位幣。我們海外子公司的資產和負債按財務報表日的有效匯率換算成美元。我們海外子公司的收入和費用賬目是按所列期間的加權平均匯率換算的。換算產生的收益或虧損在累計其他全面收益(虧損)中作為總股本的單獨組成部分分類，不包括在淨收益(虧損)中。

只要一項外國投資符合被歸類為持有待售的標準，我們就會根據持有待售減值模式評估該投資的可回收性。如果投資的賬面價值超過其公允價值減去出售成本，我們可能會確認減值費用。在確定一項投資的賬面金額時，我們會考慮其賬面淨值和與該投資相關的任何累計未實現外幣折算調整。

在累計其他全面收益(虧損)中歸類的適當數額的匯率損益，在出售我們的投資或在我們的投資完全或基本上完全清算時變現時，重新分類為淨收益(虧損)。

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2.報告重要會計政策摘要(續)
I恩韋什

我們持有主要涉及生命科學、農業技術和技術行業的上市公司和私人持股實體的投資。作為房地產投資信託基金，我們通常將我們對每個單獨實體的有表決權股票的持有量限制在以下10%。我們評估每一項投資，以確定我們是否有能力對被投資人施加重大影響，但不是控制力。我們評估我們持有的投資等於或大於20%，但小於或等於50%的被投資人有投票權的股票，並假定我們有這種能力。對於我們持有特定所有權賬户的有限合夥企業的投資，我們假設當我們的所有權權益超過3%至5%時，這種能力就存在。除了我們的所有權權益外，我們還會考慮我們是否有董事會席位，或者我們是否參與了被投資人的決策過程，以及其他標準，以確定我們是否有能力對被投資人施加重大影響，但不能控制。如果我們確定我們有這樣的能力，我們將按權益法核算投資，如下所述。

按權益法入賬的投資

根據權益會計方法，我們首先按成本確認我們的投資，然後根據被投資人報告的我們應佔的收益或虧損、收到的分配和非臨時性減值調整投資的賬面價值。有關我們在權益法下入賬的投資的更多信息，請參閲我們綜合財務報表的附註7-“投資”。

不符合權益會計法的投資

對於我們認為我們沒有能力對其施加重大影響或控制的被投資人，我們根據其是否投資於(I)上市公司、(Ii)報告每股資產淨值的私人持股實體或(Iii)不報告每股資產淨值的私人持股實體，對每項投資進行核算，如下所述。

對上市公司的投資

我們對上市公司的投資被歸類為具有易於確定的公允價值的投資，並在我們的綜合資產負債表中以公允價值列示，公允價值變動在我們的綜合經營報表中歸類為投資收益(虧損)。我們在上市公司的投資的公允價值是根據證券交易所的銷售價格或報價確定的。

對非上市公司的投資

本公司於公允價值難以確定的私人持股實體的投資包括(I)報告每股資產淨值的私人持股實體的投資及(Ii)不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資。這些投資入賬如下：

對報告每股資產淨值的私人持股實體的投資

對報告每股資產淨值的私人持股實體的投資，例如我們在有限合夥企業中的私人持股投資，作為一種實際的權宜之計，使用資產淨值按公允價值列報，公允價值的變化在我們的綜合經營報表中歸類為投資收益(虧損)。我們使用有限合夥公司報告的每股資產淨值，一般不作調整，除非我們知道有信息表明，有限合夥公司報告的每股資產淨值沒有準確反映我們報告日期的投資公允價值。

對不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資

對不報告每股淨資產淨值的私人實體的投資採用計量替代方案，根據該替代計量方案，這些投資按成本計量，根據可見的價格變化和減值進行調整，並在我們的綜合經營報表中將變化歸類為投資收益(虧損)。

可觀察到的價格產生於對同一發行人的相同或類似投資的有序交易，投資者在不花費不適當的成本和努力的情況下遵守這一交易。可觀察到的價格變動源於(其中包括)同一發行人在報告期內進行的股權交易，包括隨後的股票發行或與同一發行人相關的其他報告的股權交易。為了確定這些交易是否表明可觀察到的價格變化，我們評估這些交易是否具有類似的權利和義務，包括投票權、分配偏好和我們所持投資的轉換權。

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2.報告重要會計政策摘要(續)
權益法投資和不報告每股資產淨值的私人實體投資的減值評估

我們監控權益法投資和不報告每股資產淨值的私人實體的投資，包括運營結果、臨牀試驗的前景和結果、新產品計劃、新的合作協議、融資活動和併購活動。在對減值指標進行定性評估的基礎上，通過監測下列觸發事件或減值指標的存在，對這些投資進行評估：

(i)被投資方的盈利表現、信用評級、資產質量或業務前景顯著惡化；
(Ii)被投資方的法規、經濟或技術環境發生重大不利變化；
(Iii)總體市場狀況的重大不利變化，包括被投資方正在或試圖向市場帶來的技術和產品的研究和開發；
(Iv)對被投資人作為持續經營企業的持續經營能力的重大擔憂；和/或
(v)投資者決定停止提供支持或減少對被投資方的財務承諾。

如果存在此類指標，我們必須估計投資的公允價值，並立即確認減值費用，其金額等於投資的賬面價值超過其估計公允價值。

投資損益確認與分類

未實現損益包括：

(i)上市公司投資的公允價值變動；
(Ii)報告每股資產淨值的私人持股實體投資的資產淨值變動；
(Iii)未報告每股資產淨值的私人持股實體投資的可觀察到的價格變化；以及
(Iv)我們權益法被投資人報告的未實現收益或虧損份額。

我們投資的已實現收益和虧損是指出售投資時收到的收益與其歷史或調整後成本基礎之間的差額。對於我們的權益法投資，已實現損益代表我們在被投資方報告的已實現損益中所佔的份額。減值為已實現虧損，按經調整的成本基準計算，並指將未報告每股資產淨值的私人持股實體投資的賬面價值及權益法投資(如減值被視為非暫時性減值)減至其估計公允價值的費用。

收入

下表提供了截至2023年12月31日、2022年和2021年的合併總收入的詳細信息(以千為單位)：
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
租金收入：
受租賃會計準則約束的收入：
經營租約$2,802,567 $2,534,862 $2,081,362 
直接融資型和銷售型租賃(1)
2,608 3,094 3,489 
受租賃會計準則約束的收入2,805,175 2,537,956 2,084,851 
受收入確認會計約束的收入
標準
37,281 38,084 23,398 
租金收入2,842,456 2,576,040 2,108,249 
其他收入43,243 12,922 5,901 
總收入$2,885,699 $2,588,962 $2,114,150 
(1)本公司於2022年5月完成出售銷售類型租賃的房地產資產，此後再無銷售類型租賃。

在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度內，受租賃會計準則約束的收入總計為2.81000億美元或97.2%, $2.51000億美元或98.0%和$2.11000億美元或98.6分別佔我們總收入的1%。我們的其他收入主要包括管理費和每一年度的利息收入。有關本公司收入來源的詳細討論，請參閲本附註2內的“租賃會計”一節及本附註2內的“確認與客户簽訂的合約所產生的收入”一節。

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2.報告重要會計政策摘要(續)
租賃會計

租賃的定義和分類

當我們簽訂合同或修改現有合同時，我們會評估合同是否符合租賃的定義。要滿足租賃的定義，合同必須滿足所有三個標準：

(i)一方當事人(出租人)必須持有已確定的資產；
(Ii)對手方(承租人)必須有權在整個合同期內從使用資產中獲得實質上的所有經濟利益；以及
(Iii)對手方(承租人)必須有權在整個合同期內指導使用所確定的資產。

如果我們是承租人，我們將我們的租賃分類為融資租賃或經營性租賃，如果我們是出租人，我們將我們的租賃分類為銷售型、直接融資或經營性租賃。我們使用以下標準來確定租賃是融資租賃(作為承租人)還是銷售型或直接融資租賃(作為出租人)：

(i)租賃期結束時，所有權從出租人轉移給承租人；
(Ii)購買選擇權合理地肯定會被行使；
(Iii)租賃期為標的資產剩餘經濟壽命的大部分；
(Iv)租賃付款的現值基本上等於或超過標的資產的全部公允價值；或
(v)標的資產是專門資產，預計在租賃期結束時沒有其他用途。

如果我們滿足上述任何一項標準，我們將租賃計入融資型、銷售型或直接融資型租賃。如果我們不符合任何標準，我們將該租約作為經營性租賃進行會計處理。

如果租賃被認為是將標的資產的控制權轉移給承租人，則該租賃被計入銷售型租賃。如果風險和報酬在沒有轉讓控制權的情況下轉讓，則租賃被視為直接融資租賃，這通常通過存在承租人以外的無關第三方的剩餘價值擔保來表明。

這一分類將確定租約的確認方法：

•對於經營性租賃，如果我們是出租人，我們將以直線方式在租賃期內確認租金收入，如果我們是承租人，我們將確認租金運營費用。
•對於銷售型租賃或直接融資租賃，我們採用實際利息法確認租賃期間的租金收入，而對於融資租賃，我們確認租賃運營費用。
•在銷售型租賃或直接融資租賃開始時，如果我們確定租賃物業的公允價值低於其賬面價值，我們將在租賃開始時立即確認銷售虧損。如果公允價值超過租賃的賬面價值，銷售類型租賃的收益將在租賃開始時確認。對於直接融資租賃，收益在租賃開始時遞延，並在租賃期內攤銷。

出租人會計

籤立租約的費用

我們將初始直接成本資本化，這只是執行租約的增量成本，如果沒有獲得租約，就不會產生這些成本。我們為談判或安排租賃而產生的成本，無論其結果如何，如固定員工薪酬、税收或談判租賃條款的法律建議，以及其他成本，都計入已發生的費用。

經營租約

我們採用單一成分會計政策對租賃合同收入進行會計核算。這項政策要求我們在滿足兩個標準的情況下，按基礎資產類別，將與每份租賃相關聯的租賃組成部分和非租賃組成部分(S)作為單一組成部分進行核算：

(i)租賃部分和非租賃部分(S)的轉讓時間和方式相同；以及
(Ii)租賃部分如果單獨核算，將被歸類為經營性租賃。

租賃部分主要包括固定租金付款，即根據我們的租賃到期的預定租金金額，以及或有租金付款。非租賃部分主要包括在我們的三重淨租賃結構下代表租金運營費用償還的租户收回，包括物業税、保險、公用事業、維修和維護以及公共區域費用的收回。

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2.報告重要會計政策摘要(續)
如果租賃組成部分為主要組成部分，我們將根據租賃會計準則將該租賃項下的所有收入作為單一組成部分進行會計處理。相反，如果非租賃組成部分為主要組成部分，則該租賃項下的所有收入將按照收入確認會計準則入賬。我們的經營性租賃符合單一組成部分會計核算的條件，並且我們每一份租賃中的租賃組成部分佔主導地位。因此，我們根據租賃會計準則對我們的經營租賃的所有收入進行會計處理，並在我們的綜合經營報表中將這些收入歸類為租金收入。

於物業可供承租人用作預定用途及承租人擁有或控制租賃資產的實際用途之日起，我們開始確認與營運租賃有關的租金收入。與經營租賃項下的固定租金支付有關的租金收入按直線基準按各自的經營租賃條款確認。我們將預期在後期收到的金額歸類為綜合資產負債表中的遞延租金。目前收到但在未來期間確認為收入的金額在我們的綜合資產負債表中歸類為應付賬款、應計費用和其他負債。

與浮動付款相關的租金收入包括收回租户和或有租金付款。收回租户款項，包括公用事業、維修及保養、公用地方開支、房地產税及保險及其他營運開支的補償，於產生適用開支及產生補償我們的責任期間確認為收入。與其他可變付款相關的租金收入在相關或有事項剔除後確認。

我們評估從我們的租户那裏收取我們每個經營租賃的未來租賃付款的情況。如果我們確定可收款是可能的，我們將根據上述方法確認租金收入。如果我們確定不可能收回，我們會確認調整，以降低我們的租金收入。

對於我們認為不可能收回未來租賃付款的每份租約，我們停止以直線方式確認租金收入，並將收入確認限制為從承租人收取的付款。我們不會恢復對這些租約的租金收入的直線確認，直到我們確定與這些租約相關的未來付款可能可以收回。

我們還記錄了與遞延租金餘額有關的一般津貼，預計在整個租賃期內不會全額收取投資組合一級(而不是個人一級)的遞延租金餘額。在截至2023年12月31日的年度內，我們記錄的調整總額為1.0百萬,增加一般免税額餘額。截至2023年12月31日，我們的一般津貼餘額累計$21.4百萬.

直接融資型和銷售型租賃

與直接融資及銷售型租賃有關的租金收入按實際利率法於租賃期內確認。在租賃開始時，我們在合併資產負債表中將一項資產記錄在其他資產中，這代表我們在租賃中的淨投資。這項初始淨投資是通過將租賃應佔的未來租賃付款總額的現值與物業的估計剩餘價值減去與我們的直接融資租賃相關的任何未賺取收入確定的。在租賃期內，租賃投資增值，租賃淨投資產生恆定的定期回報率。這些租賃的收入在我們的綜合經營報表中被歸類為租金收入。隨着租賃費的收到，我們的淨投資會隨着時間的推移而減少。

我們根據現行預期信貸損失會計準則評估我們在直接融資和銷售型減值租賃中的淨投資。有關更多信息，請參閲“信貸損失準備”本附註內的部分將2列入我們的合併財務報表。

作為出租人，如果滿足以下兩個標準，我們將在租賃開始日將不依賴於指數或費率的可變租賃付款歸類為經營租賃：

(i)在現行租賃會計準則下，租賃將被歸類為銷售型租賃或直接融資租賃；
(Ii)銷售型租賃或直接融資租賃分類將導致租賃開始時的銷售虧損。

我們不會終止確認相關資產，也不會在租賃開始時確認虧損，但會在相關資產的使用年限內繼續折舊。

F-18


2.報告重要會計政策摘要(續)
承租人會計

我們有經營租賃協議，其中我們是承租人，包括土地和寫字樓租賃。於租賃開始日期(或如租賃作為房地產收購的一部分而收購)，吾等須確認一項負債，以對該等經營租賃項下我們未來的責任及相應的使用權資產作出會計處理。

租賃負債是根據未來租賃付款的現值計量，包括我們合理確定將行使的延期期權項下的期限內的付款。未來租賃付款的現值是使用各自的剩餘租賃期限和相應的估計遞增借款利率為每個經營租賃計算的，該遞增借款利率是我們估計我們將不得不支付的利率，該利率將在類似期限內以抵押方式借款，金額相當於租賃付款。隨後，租賃負債通過將租賃開始日確定的貼現率應用於期初的租賃負債餘額而增加，並減去期間支付的款項。我們將經營租賃負債分類為應付賬款、應計費用和綜合資產負債表中的其他負債。

使用權資產按相應的租賃負債計量，該負債按初始直接租賃成本和租賃開始前與業主交換的任何其他對價進行調整，以及反映收購租賃與收購時的市場條款相比有利或不利條款的調整。隨後，使用權資產在租賃期內按直線攤銷。我們在合併資產負債表中對其他資產中的使用權資產進行分類。

確認與客户簽訂合同所產生的收入

我們根據收入確認會計準則確認與與客户的合同交易相關的收入，不包括受上文“租賃會計”部分討論的租賃會計準則約束的收入。客户與非客户的區別在於所轉讓的商品或服務的性質。客户被提供給客户的商品或服務是由公司的普通產出活動產生的，而非客户被提供的是公司正常產出活動之外的非金融資產。
    
我們通常確認向客户轉讓商品和服務的收入，其金額反映了我們預期在交換中有權獲得的對價。為了確定客户合同收入的確認，我們使用一個五步模型來(I)確定與客户的合同，(Ii)確定合同中的履約義務，(Iii)確定交易價格，包括在未來可能不會發生重大逆轉的範圍內的可變對價，(Iv)將交易價格分配到合同中的履約義務，以及(V)在我們滿足履約義務時確認收入。

我們確定合同履行義務，並根據對商品和服務的控制權轉移給客户的時間，確定收入是在某個時間點確認還是在一段時間內確認。我們在將貨物或服務轉移給客户之前，會考慮我們是否對貨物或服務進行控制，以確定我們是否應該以委託人或代理人的身份考慮這一安排。如果我們確定我們控制了提供給客户的商品或服務，那麼我們就是交易的委託人，我們確認了交易中預期的對價總額。如果我們只是安排而不是控制轉移給客户的商品或服務，那麼我們就被認為是交易的代理人，我們確認了我們有權在交換中保留的淨對價金額。

在截至2023年12月31日、2023年和2022年12月31日的年度中，受收入確認會計準則約束並歸類為租金收入的總收入包括$37.31000萬美元和300萬美元38.1100萬美元，主要與與長期租賃協議相關的短期停車收入有關。短期停車位收入不符合單一組成部分會計政策，如本附註2內“租賃會計”一節的“出租人會計”小節所述，原因是同一租賃協議內我們的停車服務責任及相關租賃組成部分的轉讓時間及模式有所不同。當提供服務並履行履行義務時，我們根據收入確認會計準則確認短期停車收入，這通常發生在某個時間點。

對租户信用質量的監控

在每份租約期間，我們透過(I)監察獲國家認可信用評級機構評級的租户的信用評級，(Ii)審閲可公開提供或根據適用租約須向我們提交的租户的財務報表，(Iii)監察有關我們的租户及其各自業務的新聞報道，以及(Iv)監察租賃付款的及時性，以監察租户的信貸質量及任何相關的重大變動。

F-19


2.報告重要會計政策摘要(續)
信貸損失準備

我們必須估計和確認以攤餘成本和某些其他工具計量的大部分金融資產的終身預期虧損，而不是已發生的虧損，包括貿易和其他應收賬款(不包括經營租賃產生的應收賬款)、貸款、持有至到期的債務證券、銷售類型租賃和直接融資租賃產生的租賃淨投資，以及表外信貸敞口(如貸款承諾)。對這種預期損失的確認，即使預期的信用損失風險很小，通常也會導致更早地確認信用損失。對經營租賃付款的可收集性的評估以及對基於此評估的租賃收入調整的確認，受本綜合財務報表本附註2前面“租賃會計”一節所討論的租賃會計準則管轄。

於每個報告日期，我們會重新評估我們的直接融資和銷售型租賃以及我們的應收貿易賬款的總投資淨額的信貸損失準備。如有必要，我們確認對預期信貸損失的當前估計進行信貸損失調整，這在我們的綜合經營報表中被歸類為租賃業務。有關詳情，請參閲本公司合併財務報表附註5-“租賃”。

所得税

我們是根據《國內收入守則》(以下簡稱《守則》)組織和運作的REIT。根據《守則》，房地產投資信託基金至少90每年向股東支付其REIT應納税所得額的百分比(不包括淨資本利得)，並滿足某些其他條件，其分配的應税收入不繳納聯邦所得税，但可能繳納某些聯邦、外國、州和地方税。我們分發100%的應納税所得額；因此，不需要為聯邦所得税撥備。除了我們的REIT申報單外，我們還為我們的子公司提交聯邦、外國、州和當地的納税申報單。我們在美國、加拿大、中國、中國和其他國際地點的司法管轄區備案。我們的納税申報單在2017年至2022年期間在不同的司法管轄區接受例行審查。

員工和非員工基於股份的支付

我們實施了整個實體範圍的會計政策，以核算授予員工和非員工的股份獎勵的沒收。由於這項政策，我們確認具有基於時間的歸屬條件的基於股份的獎勵的費用，而不會減少對沒收的估計。本會計政策僅適用於服務條件獎勵。對於績效條件獎勵，我們將繼續評估達到此類條件的可能性。與被沒收獎勵相關的費用將在沒收發生時轉回。所有因股份支付獎勵支付的不可沒收股息最初分類為保留收益，並僅在基礎獎勵被沒收時重新分類為補償成本。我們的員工和非員工股票獎勵按授予日期的公允價值計量，並在接受者要求的服務期內確認。

遠期股權銷售協議

我們根據有關金融工具和衍生工具的會計指引對我們的遠期股權銷售協議進行會計核算。根據會計指引，年內尚未完成的任何遠期股權出售協議均不被視為負債，因為該等協議並不包含回購我們股份的責任，亦不包含發行貨幣價值主要固定、與我們股份的公允價值不同或與我們的股份相反的可變數目股份的責任。吾等亦評估該等協議是否符合衍生工具及套期保值指引範圍的例外情況，並根據以下評估得出結論，該等協議可歸類為股權合約：(I)除與本公司股票價格及營運有關的市場外，並無任何協議的或有行使基於可觀察市場或指數；及(Ii)並無任何結算條款禁止該等協議與本公司股票掛鈎。截至2023年12月31日，我們擁有不是未完成的遠期股權出售協議。

擔保證券的發行人和擔保人子公司

一般來説，持有擔保證券的發行人的母實體必須提供單獨的子公司發行人或擔保人的財務報表，除非它有資格獲得披露例外。如果母實體符合以下標準，則有資格獲得披露例外：

(i)子公司發行人或擔保人是母公司的合併子公司，並且
(Ii)該附屬公司發行註冊證券，該證券為：
•與母公司共同及各別發行，或
•母公司提供全面、無條件的擔保。

符合上述準則的母公司可在綜合財務報表內或在項目7的“管理層對財務狀況及經營成果的討論及分析”一節內呈列摘要財務資料(“替代披露”)。吾等評估該等準則，並決定我們符合披露例外情況，使我們可提供替代披露；因此，我們在項目7的“管理層對財務狀況及營運結果的討論及分析”一節內呈報替代披露。
F-20


2.報告重要會計政策摘要(續)

貸款手續費

獲得長期融資所產生的費用被資本化並分類，相應的債務工具出現在我們的綜合資產負債表上。與我們的無擔保高級信用額度相關的貸款費用被資本化，並歸入其他資產。資本化金額在相關貸款期限內攤銷，攤銷在我們的綜合經營報表中歸類為利息支出。

權益法投資的分配

本公司採用“分配性質”方法，在合併現金流量表中釐定從權益法投資(包括我們的未合併房地產合資企業及權益法非房地產投資)收到的現金分配的分類。在這種方法下，根據產生現金分配的基本活動的性質對分配進行分類。如果我們缺乏將來應用這一方法所需的信息，我們將被要求在追溯的基礎上應用“累積收益”方法作為會計變更。根據累計收益法，在確認的收益中，不超過累計權益金額的分配被歸類為經營活動的現金流入，超過該數額的分配被歸類為投資活動的現金流入。

受限現金

我們在合併資產負債表中將現金和現金等價物與受限現金分開列報。然而，我們在核對合並現金流量表中顯示的期初和期末總額時，將限制性現金與現金和現金等價物一起計入。當餘額包括一個以上的現金、現金等價物和限制性現金項目時，我們根據需要提供合併資產負債表和合並現金流量表之間的對賬。我們還披露了與重大受限現金餘額有關的限制的性質。

F-21


2.報告重要會計政策摘要(續)
最近的會計聲明

2022年6月30日，FASB發佈了一份ASU，澄清了受合同銷售限制的股權證券的公允價值計量指南。目前，一些實體對其股權證券投資的價格實行折扣，但受合同銷售限制，而另一些實體則不這樣做。這一更新消除了實踐中的多樣性，澄清了不允許承認與合同銷售限制有關的折扣。我們在受合同銷售限制的上市實體中持有某些股權投資。我們不承認這種折扣；因此，採用這一會計準則不會對我們的合併財務報表產生影響。這一更新不會改變現有的基於份額薪酬的衡量指南的應用。根據這一新準則的披露要求，我們的綜合財務報表的腳註將包括與受合同銷售限制的股權證券有關的增量披露，包括(I)反映在資產負債表中的此類股權證券的公允價值，(Ii)相應限制的性質和剩餘期限，以及(Iii)可能導致限制失效的任何情況。我們於2024年1月1日採用了這一會計準則。

2023年8月23日，FASB發佈了一份ASU，要求一家合資企業在成立後，在其獨立的財務報表中以公允價值計量其資產和負債。合營企業將根據業務合併會計指引確認其權益的公允價值與其可確認資產及負債的公允價值之間的差額為商譽(或權益調整，如為負數)，而不論淨資產是否符合業務的定義。新的會計準則旨在減少實踐中的多樣性。

這一ASU將適用於符合GAAP中公司合資企業定義的合資企業，從而將其範圍限制在不受控制的合資企業，因此不被任何合資企業投資者合併。我們一般尋求保持對我們的房地產合資企業的控制，因此預計這一ASU將適用於採用本會計準則後形成的我們未合併的房地產合資企業的有限數量(如果有的話)。本準則不會改變合營企業投資者在其個人財務報表中對投資的會計處理，因此，採用該準則不會對我們的合併財務報表產生影響。本會計準則將對成立日期為2025年1月1日或之後的合資企業生效，並允許儘早採用。我們預計在2025年1月1日採用該ASU。

2023年11月27日，財務會計準則委員會發布了一份ASU，要求披露下列情況下的分部支出：(I)對分部重要，(Ii)定期提供給首席運營決策者(“CODM”)，以及(Iii)包括在每個報告的分部損益衡量中。公共實體將被要求每季度提供這一披露。此外，這一ASU要求每年披露CODM的名稱，並説明CODM如何使用該部門的損益衡量標準來評估部門業績和分配資源。根據這一ASU，我們的合併財務報表的腳註將包括與我們的單一可報告部門相關的增量披露，包括關於我們的CODM對我們的綜合淨營業收入--我們單一的可報告部門的損益衡量--的審查的披露，以及綜合淨營業收入與我們的綜合淨收入的對賬。我們2024年的Form 10-k年度報告以及隨後的季度和年度報告將要求遵守這些和某些其他披露要求，並允許及早採用。我們預計在2025年1月1日採用該ASU。



F-22


3.鼓勵房地產投資
截至2022年12月31日、2023年和2022年，我們對房地產的綜合投資，包括我們合併財務報表附註18--“歸類為待售資產”中所描述的被歸類為持有待售的房地產資產，包括以下內容：
12月31日，
20232022
出租物業：
土地(與出租物業有關)$4,385,515 $4,284,731 
建築和建築改進20,320,866 18,605,627 
其他改進3,681,628 2,677,763 
出租物業28,388,009 25,568,121 
發展和重建項目8,226,309 8,715,335 
房地產總投資--北美36,614,318 34,283,456 
減去：累計折舊-北美(4,980,807)(4,349,780)
房地產淨投資--北美
31,633,511 29,933,676 
房地產淨投資--亞洲
— 11,764 
房地產投資$31,633,511 $29,945,440 

收購

在截至2023年12月31日的一年中，我們的房地產資產收購包括以下內容(以千美元計)：
平方英尺
市場物業數量未來發展積極開發/再開發為未來發展/重建而運作購進價格
加拿大1— — 247,743 $100,837 
其他41,089,349 110,717 185,676 158,139 
總51,089,349 110,717 433,419 $258,976 
(1)
(1)代表我們收購的合同購買總價，它不同於我們合併現金流量表中的房地產購買
由於付款時間、結賬成本和其他收購調整，如租金和費用的比例。

根據吾等對每項收購的評估，吾等確定與每項收購有關的公允價值基本上全部集中於單一可識別資產或一組類似可識別資產，或與一幅沒有營運的地塊有關連。因此，每筆交易都不符合企業的定義，因此被記為資產購置。於上述每項交易中，吾等將各項收購之總代價分配至按相對公允價值收購之個別資產及負債。

在截至2023年12月31日的年度內，我們收購了五購買總價為$的物業259.0百萬美元。關於我們的收購，我們記錄了總計$的就地租賃資產15.7我們作為出租人所承擔的百萬美元及低於市價的租賃負債合計$6.0百萬美元。截至2023年12月31日，我們在截至2023年12月31日的年度內收購的原地租賃和低於市場的租賃的加權平均攤銷期限為3.3年和2.0分別為年和 3.0總共有幾年。

獲得的低於市價的租約

截至2023年12月31日和2022年12月31日存在的收購低於市場的租户租賃餘額以及相關累計攤銷，分類為截至2023年和2022年12月31日的綜合資產負債表中的應付賬款、應計費用和其他負債，如下（單位：千）：
12月31日，
20232022
獲得的低於市價的租約$696,875 $730,441 
累計攤銷(374,835)(312,785)
$322,040 $417,656 
F-23


3. 房地產投資（續）

截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度，我們確認租金收入約為美元96.91000萬，$78.02000萬美元，和美元57.7分別為百萬美元，與截至每年年底現有的收購低於市場租賃的攤銷有關。

截至2023年12月31日，已收購的低於市場的租賃價值的加權平均攤銷期約為 6.3年，以及估計的年度攤銷價值 截至2023年12月31日，已獲得的低於市場的租賃數量如下（單位：千）：
年量
2024$86,595 
202538,796 
202630,526 
202729,995 
202818,000 
此後118,128 
總$322,040 

獲得的就地租賃

截至2023年和2022年12月31日，在我們的綜合資產負債表中分類為其他資產的已收購現場租賃和相關累計攤銷餘額如下（單位：千）：
12月31日，
20232022
獲得的就地租賃$1,115,259 $1,150,690 
累計攤銷(653,646)(535,052)
$461,613 $615,638 

這些無形資產（在我們的綜合運營報表中分類為折舊和攤銷費用）的攤銷約為美元160.6百萬，$169.5百萬美元，以及$146.6截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度分別為百萬。已收購現場租賃價值的加權平均攤銷期約為 8.1年，以及估計的年度攤銷價值 截至2023年12月31日，已獲得的現場租賃數量如下（單位：千）：
年量
2024$107,883 
202575,610 
202658,029 
202748,279 
202836,171 
此後135,641 
總$461,613 

F-24


3. 房地產投資（續）
房地產資產銷售和減損費用

截至2023年12月31日止年度，我們完成的房地產資產部分權益處置和出售包括以下內容（以千美元計）：
房地產銷售收益
考慮事項
（下面）/上面
賬面價值(1)
屬性子市場/市場銷售日期利息售出RSF銷售價格
部分利息銷售(2):
尼科街15號海港創新區/大波士頓4/11/2318 %345,996 $66,108 不適用$(7,761)
9625 Towne Centre Drive
大學城中心/
聖地亞哥
6/21/2320.1 %163,648 32,261 不適用15,553 
98,369 $7,792 
房地產處置：
北託裏鬆樹路11119號託裏派恩斯/聖地亞哥5/4/23100 %72,506 86,000 $27,585 
第二大道225、231、266和275號以及紀念大道780和790號128號公路和劍橋/內城/大波士頓6/13/23100 %428,663 365,226 187,225 
640 Memorial Drive、100 Beaver Street以及11025和11035 Roselle Street劍橋和內郊區和128號公路/大波士頓和索倫託山谷/聖地亞哥12/20/23100 %361,102 312,244 59,653 
東街380號和420號
海港創新區/
大波士頓
12/20/23100 %195,506 86,969 
(3)
格羅夫街275號128號公路/大波士頓6/27/23100 %509,702 109,349 
(3)
公園大道421號芬威/大波士頓9/19/23
(4)
(4)
174,412 — 
其他81,845 2,574 
1,216,045 $277,037 
2023年處置總數$1,314,414 
(5)

(1)與出售我們保留控制權並因此繼續整合的房地產資產的部分權益有關。我們確認了收到的對價和在額外實收資本中出售的部分權益的賬面價值之間的差額，沒有在收益中確認收益或損失。
(2)有關更多信息，請參閲本公司合併財務報表附註4-“合併和未合併房地產合資企業”中的“出售部分權益”部分。
(3)請參閲下面的“減值費用”小節，瞭解與本次交易相關確認的減值費用的相關信息。
(4)表示如何處置268,023RSF中的660,034RSF在我們的Fenway子市場中積極開發Park Drive 421號。這筆交易的收益將用於建造我們剩餘的392,011項目的RSF。買方將承擔剩餘的建造成本。268,023RSF，因此這些成本不包括在我們預計的建設支出中。我們將開發和運營已完成的項目，並將在未來三年賺取開發費。
(5)代表我們處置的合同銷售總價，這與我們合併現金流量表中“投資活動”和“融資活動”項下的房地產銷售收益和非控制權益的貢獻和銷售不同，主要是由於支付時間、成交成本和其他銷售調整，如租金和費用的比例分配。


F-25


3. 房地產投資（續）
減值費用

在截至2023年12月31日的年度內，我們確認的減值費用總額為461.1在我們的綜合運營報表中歸入房地產減值的百萬美元，主要與我們的大型園區戰略中不不可或缺的非實驗室物業有關，包括：

•減值費用為$145.4百萬確認以減少一項資產的賬面價值三-建設辦公園區聚合509,702RSF在我們的128號公路上的格羅夫街275號子市場，在滿足分類標準後，將其估計公允價值減去銷售成本。在我們於2020年1月收購時，校園已全部入夥，加權平均剩餘租期為6.1好幾年了。我們原本打算在收購的原址租約到期後，通過重建將校園改建為實驗室空間。在我們重新評估了該項目的財務前景及其與我們的大型校園戰略的一致性後，我們決定不再繼續這個項目。我們於2023年6月完成了這個園區的出售，售價為1美元。109.3百萬美元，沒有收益或虧損在收益中確認。

•減值費用為$94.8確認100萬美元以減少賬面價值一工業產權和一我們海港創新區子市場的自助式倉儲物業，在符合分類標準後，減去各自的估計公允價值，即為待售物業。我們最初收購這些房地產資產的目的是為了使該地點成為生命科學園區，在獲得的就地租約到期後拆除這些財產，並最終開發生命科學財產。自從收購這些資產以來，宏觀經濟環境發生了變化，在我們重新評估了這些項目的財務前景及其與我們的大型校園戰略的一致性後，我們決定不繼續進行這些項目。我們的決定也是基於該地點目前在這個子市場內發展實驗室的戰略劣勢。我們於2023年12月完成了這些資產的出售，售價為1美元。87.0百萬美元，沒有收益或虧損在收益中確認。

•減值費用為$93.5確認為減少寫字樓物業聚合的賬面金額349,947在符合分類標準的情況下，將我們紐約市子市場的RSF減去其估計公允價值後的銷售成本。我們最初收購這一房地產資產的目的是將其作為生命科學財產，並在獲得的就地租約到期後，要麼拆除該建築進行開發，要麼將現有建築重新開發為生命科學財產。自從獲得這處房產以來，宏觀經濟環境發生了變化。在我們重新評估了該項目的財務前景及其與我們的大型校園戰略的一致性後，我們決定不再繼續這個項目。我們預計在2024年完成這項資產的出售。

•減值費用為$36.1在滿足持有待售的分類標準後，我們的海港創新區子市場的開發地塊的賬面價值將被確認為減去出售成本後的估計公允價值。我們最初收購這一房地產資產的目的是將其授予生命科學資產的權利，並最終開發一項生命科學資產。自從獲得這一資產以來，宏觀經濟環境發生了變化。在我們重新評估了該項目的財務前景及其與我們的大型校園戰略的一致性後，我們決定不再繼續這個項目。我們預計在2024年完成這項資產的出售。

•減值費用為$29.71,000萬美元確認為減少賬面價值一辦公物業聚合143,943在符合分類標準的情況下，將我們Bothell子市場的RSF折算為其估計公允價值減去銷售成本。該資產被歸類為持有待售，是因為我們評估了該項目與我們的大型園區戰略的一致性，並決定將大量短期資本重新分配給我們的其他具有更大價值創造機會的項目，否則該資產的重新定位將需要這些資本。我們預計在2024年完成這項資產的出售。

•減值費用為$20.81000萬美元確認為減少賬面價值三分類為持有待售的非實驗室物業合計230,704RSF，位於我們的大波士頓和德克薩斯市場，在滿足分類標準作為持有待售時，按照各自的估計公允價值減去銷售成本。這些資產被歸類為持有待售，是因為我們重新評估了項目的財務前景，它們與我們的大型園區戰略保持一致，以及我們決定重新分配大量短期資本，否則這些資產的開發和再開發將需要用於我們具有更大價值創造機會的其他項目。我們完成了一筆一2023年12月出售這些物業，沒有收益或損失在收益中確認，我們預計在2024年出售剩餘的房地產資產。

•減值費用為$17.1300萬美元確認全面減記我們的賬面價值一在亞洲的剩餘財產。

有關其他資料，請參閲本公司合併財務報表附註18--“歸類為待售資產”。
F-26


4. 合併和未合併房地產合資企業
我們不時簽訂合資協議，通過合資協議，我們擁有擁有、開發和運營房地產的房地產實體的部分權益。截至2023年12月31日，我們的房地產合資企業持有以下物業：

屬性市場子市場
我們的所有權權益(1)
合併房地產合資企業(2):
賓尼街50號和60號大波士頓劍橋/內城34.0 %
賓尼街75/125號大波士頓劍橋/內城40.0 %
賓尼街100號和225號以及第三街300號大波士頓劍橋/內城30.0 %
柯立芝大道99號大波士頓劍橋/內城75.0 %
尼科街15號大波士頓海港創新區56.7 %
其他合資大波士頓–61.2 %
(4)
亞歷山大中心®科學與技術-使命灣(3)
舊金山灣區Mission Bay25.0 %
歐文斯街1450號舊金山灣區Mission Bay40.6 %
(5)
601、611、651、681、685和701 Gateway Boulevard舊金山灣區南舊金山50.0 %
751 Gateway Boulevard舊金山灣區南舊金山51.0 %
東格蘭德大道211號和213號舊金山灣區南舊金山30.0 %
福布斯大道500號舊金山灣區南舊金山10.0 %
亞歷山大中心®生命科學-米爾佈雷
舊金山灣區南舊金山47.1 %
梅里菲爾德街3215號聖地亞哥Torrey Pines30.0 %
亞歷山大的校園點(6)
聖地亞哥大學城中心55.0 %
光明道5200號
聖地亞哥大學城中心51.0 %
9625 Towne Centre Drive
聖地亞哥大學城中心30.0 %
亞歷山大的SD Tech(7)
聖地亞哥索倫託梅薩50.0 %
太平洋科技園聖地亞哥索倫託梅薩50.0 %
薩默斯嶺科學園(8)
聖地亞哥索倫託梅薩30.0 %
1201和1208 Eastlake Avenue East和199 East Blaine Street西雅圖聯合湖畔30.0 %
德克斯特大道北400號西雅圖聯合湖畔30.0 %
默瑟街800號西雅圖聯合湖畔60.0 %
未合併的房地產合資企業(2):
第三街1655號和1725號
舊金山灣區Mission Bay10.0 %
1401/1413研究大道馬裏蘭州洛克維爾65.0 %
(9)
研究大道1450號馬裏蘭州洛克維爾73.2 %
(9)
西迪克曼街101號馬裏蘭州Beltsville57.9 %
(9)
(1)請參閲下一頁的表格，該表格顯示了合併框架下我們合資企業的分類。
(2)除了上市的房地產合資企業外，多個合作伙伴在北美其他三家合併房地產合資企業中持有微不足道的非控股權益，並且我們在北美另一家微不足道的未合併房地產合資企業中持有權益。
(3)包括伊利諾伊街409號和499號，歐文斯街1500號和1700號，以及觀瀾灣大道南455號。
(4)有關更多信息，請參閲下文的討論以及綜合財務報表附註11 -“應付賬款、應計費用和其他負債”和附註19 -“後續事件”。
(5)我們合資夥伴的非控股權益份額預計將增加至 75%，因為我們的合作伙伴隨着時間的推移為項目提供了建設資金。
(6)包括校園點徑10210、10260、10290和10300，以及校園點院4110、4135、4155、4161、4165、4224和4242。
(7)包括斯克蘭頓路9605、9645、9675、9685、9725、9735、9805、9808、9855和9868以及巴恩斯峽谷路10055、10065和10075。
(8)包括Summers Ridge路9965、9975、9985和9995。
(9)代表與當地一家房地產運營商的合資企業，在該合資企業中，我們的合資夥伴管理着對合資企業的經濟表現有重大影響的日常活動。

我們的合併政策在合併財務報表附註2-“重要會計政策摘要”的“合併”一節中描述。合併會計具有很高的技術性，但其框架主要是基於對合資企業財務利益的控制。

F-27


4.包括合併和未合併的房地產合資企業(續)

我們一般通過合同權利(無論我們的所有權利益如何)合併屬於我們控制的法人實體的合資企業(即，我們有權指導對其經濟表現影響最大的合資企業的活動)，並且我們通過分配收益或虧損以及向我們支付的可能對合資企業具有重大意義的費用來確定我們有利益(“VIE模式”)。

當我們通過投票權擁有控股財務權益並且我們的投票權權益大於50%時，我們通常也會合併合資企業(“投票權模式”)。有些合資企業的投票權權益不同於所有權權益。

對於不符合權益會計方法下的合併標準的合資企業，我們通過確認我們應佔的收益和虧損來進行會計處理。

下表顯示了我們在合併框架下的房地產合資企業的分類：
屬性(1)
整合模式有表決權的權益合併分析結論
賓尼街50號和60號VIE模型
VIE模式下不適用已整合
賓尼街75/125號我們有：
賓尼街100號和225號以及第三街300號
柯立芝大道99號(i)指導合營企業開展對其經濟業績影響最大的活動的權力；
尼科街15號
其他合資企業（大波士頓）
亞歷山大中心®科學與技術-使命灣
歐文斯街1450號
601、611、651、681、685和701 Gateway Boulevard
751 Gateway Boulevard
東格蘭德大道211號和213號(Ii)對合資企業來説可能意義重大的好處。
福布斯大道500號
亞歷山大中心®生命科學-米爾佈雷
梅里菲爾德街3215號
亞歷山大的校園點
光明道5200號
因此，我們是每個VIE的主要受益者。
9625 Towne Centre Drive
亞歷山大的SD Tech
太平洋科技園
薩默斯嶺科學園
東湖大道1201號和1208號和東布萊恩街199號
德克斯特大道北400號
默瑟街800號
1401/1413研究大道我們不控制合資企業，因此不是主要受益者。權益會計法
研究大道1450號
西迪克曼街101號
第三街1655號和1725號投票模式不超過50%我們的投票權是50%或更少。

(1)除已上市的房地產合營公司外，各合夥人於北美其他三間合併房地產合營公司持有微不足道的非控股權益，而吾等亦於北美另一間微不足道的未合併房地產合營公司持有權益。


F-28


4.包括合併和未合併的房地產合資企業(續)

出售部分權益

我們在上文概述的合併框架下對我們的每一家房地產合資企業進行了評估，並在我們的合併財務報表附註2-“重要會計政策摘要”的“合併”部分進一步詳細説明。在完成每一次部分權益出售後，我們繼續整合每一處物業。因此，我們將部分權益的出售計入股權交易，收到的對價和出售的部分權益的賬面價值之間的差額在額外繳入資本中確認，沒有收益或虧損在收益中確認。

有關更多信息，請參閲本公司合併財務報表附註2--“重要會計政策摘要”中的“合併”部分。有關我們於截至2023年12月31日止年度內已完成的房地產資產部分權益處置及銷售的摘要，請參閲本公司合併財務報表附註3-“房地產投資”內的“房地產資產銷售及減值費用”一節。

尼科街15號

截至2023年3月31日，我們對位於海港創新區子市場的開發項目Necco Street 15的投資由一家綜合房地產合資企業持有，在該合資企業中90%歸我們所有，並且10%由我們現有的合資夥伴擁有。

2023年4月，一位投資者收購了一家20我們Necco Street 15號物業的%權益，其中包括18我們出售的%權益和a2我們現有合作伙伴出售的%權益。產品的銷售價格18我們出售的%權益為$66.1百萬美元，以及7.8收到的對價與我們出售的部分權益的賬面價值之間的100萬差額被確認為對額外實收資本的調整。出售完成後，吾等於合併房地產合營公司的擁有權權益為72%，我們現有合夥人和新合夥人的非控股權益為8%和20%。我們希望我們的新合資夥伴隨着時間的推移為項目的建設提供資金，並將其在合資企業中的所有權權益增加到37自%20%.

9625 Towne Centre Drive

截至2023年3月31日，我們在唐恩中心大道9625號的投資163,648RSF位於我們的大學城中心子市場，是在一家合併的房地產合資企業中持有的，其中50.1%歸我們所有，並且49.9%的股份由合資夥伴擁有。

2023年6月，一位投資者收購了一家70我們9625 Towne Centre Drive物業的%權益，該物業包括一個20.1由我們和a出售的部分權益49.9我們以前的合資夥伴出售了它完全和唯一持有的%的權益。支付的對價是基於商定的價值#美元。160.5一百萬美元買下了整棟房子。我們的銷售價格的一部分20.1我們出售的部分權益為$32.3百萬美元，以及15.6超過我們出售的部分權益賬面價值的對價被確認為對額外實收資本的調整。出售完成後，我們在合資企業中的所有權為30%.

其他合資

在截至2023年3月31日的三個月內，我們收購了兩項物業和權利合計515,000RSF在我們的大波士頓市場有發展機會，購買價格總計為$58.9百萬美元。在完成這些收購後，我們與當地一家房地產運營商成立了一家房地產合資企業，收購了一家38.8在該合資企業中的%權益，以換取額外應得權利和其他建造前資產的貢獻，總捐款為#美元37.6百萬美元，包括總計#美元的非現金捐款33.3百萬美元。我們的合作伙伴貢獻的權利增加了合資企業的總髮展機會715,000*RSF。我們的合作伙伴可以選擇要求我們贖回$35.3我們的合作伙伴於2023年12月行使了按貢獻價值計算的所有權權益的100萬歐元。我們在2024年1月完成了贖回。
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4.包括合併和未合併的房地產合資企業(續)

合併的VIE資產負債表信息

我們與合資夥伴一起持有房地產合資企業的權益，並在我們的財務報表中進行合併。這些現有的合資企業提供了大量的股權資本，為我們未來的部分建設支出提供資金，我們的合資夥伴也可能向這些實體提供股權，用於融資相關活動。

下表彙總了截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月的綜合VIE的資產負債表信息(以千為單位)：
12月31日，
20232022
房地產投資$8,032,315 $6,771,842 
現金及現金等價物306,475 246,931 
其他資產728,390 684,487 
總資產$9,067,180 $7,703,260 
應付有擔保票據$119,042 $58,396 
其他負債608,665 430,615 
強制贖回非控制性權益35,250 
(1)
— 
總負債762,957 489,011 
可贖回的非控股權益6,868 — 
亞歷山大房地產股權公司S的股權份額4,162,017 3,513,001 
非控股權益的股權份額4,135,338 3,701,248 
負債和權益總額$9,067,180 $7,703,260 
(1)與收購我們的合作伙伴在我們的一家房地產合資企業中的部分非控股權益有關，該權益已於2024年1月12日全額支付。有關更多信息，請參閲我們合併財務報表的附註19-“後續事項”和附註11-“應付賬款、應計費用和其他負債”。

在決定是否彙總綜合VIE的資產負債表信息時，我們考慮了每個VIE的相似性，包括這些實體擁有、管理、運營和租賃VIE擁有的房地產的主要目的，以及我們作為管理成員參與每個VIE的相似性質。由於特徵的相似性，我們在彙總的基礎上列報這些實體的資產負債表信息。我們合併的VIE的資產都沒有限制其用於償還VIE的特定義務的限制。我們合併後的VIE沒有債權人或其他合作伙伴可以獲得我們的一般信貸，我們對合並VIE的最大風險敞口僅限於我們在每個VIE中的可變權益，除了我們在柯立芝大道99號的房地產合資企業中，VIE的擔保建設貸款由我們擔保。欲瞭解更多信息，請參閲我們合併財務報表的附註10-“有擔保和無擔保的優先債務”。

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4.包括合併和未合併的房地產合資企業(續)

未合併的房地產合資企業

我們對未合併的VIE的最大敞口僅限於我們在每個VIE中的投資，但我們在研究大道1450號和西迪克曼街101號的未合併房地產合資企業除外，在這些合資企業中，我們保證最高可達$6.7未償還餘額中的100萬美元與每個VIE的擔保貸款有關。截至2023年12月31日、2023年和2022年，我們在未合併房地產合資企業中的投資(按權益法入賬並在我們的合併資產負債表中列示)包括以下內容(以千計)：
12月31日，
屬性20232022
第三街1655號和1725號$11,718$12,996
研究大道1450號6,0415,625
西迪克曼街101號9,2908,678
其他
10,73111,136
$37,780$38,435

下表列出了截至2023年12月31日與我們未合併房地產合資企業擔保貸款相關的關鍵條款（以千美元計）：
100%我們的份額
未合併的合資企業到期日規定的匯率
利率(1)
總承諾
債務餘額(2)
1401/1413研究大道12/23/242.70%3.31%$28,500 $28,331 65.0%
第三街1655號和1725號3/10/254.50%4.57%600,000 599,505 10.0%
西迪克曼街101號11/10/26SOFR+1.95%
(3)
7.38%26,750 14,762 57.9%
研究大道1450號12/10/26SOFR+1.95%
(3)
7.44%13,000 8,280 73.2%
$668,250 $650,878 
(1)包括利息費用和貸款費用攤銷。
(2)代表截至2023年12月31日的未償還本金（扣除未攤銷遞延融資成本）。
(3)該貸款的SOFR固定下限為0.75%。

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5.簽訂新的租約

有關為租賃協議雙方(即承租人和出租人)確認、計量、列報和披露租賃的原則的租賃會計準則的信息，請參閲我們的合併財務報表附註2-“主要會計政策摘要”中的“租賃會計”部分。

我們作為出租人的租約

截至2023年12月31日，我們擁有411屬性聚合42.0百萬運營RSF定位D在關鍵集羣，包括大波士頓、舊金山灣區、紐約市、聖地亞哥、西雅圖、馬裏蘭州和研究三角。我們專注於在AAA創新集羣地點開發A/A+類物業，我們認為這些物業非常適合生命科學、AgTech和技術實體租用。這類地點的特點通常是新房東進入門檻高，租户退出門檻高，可用空間供應有限。截至2023年12月31日，a我們作為出租人的所有租賃被歸類為經營性租賃，但以下情況除外一直接融資租賃。我們的租約描述如下。

經營租約

截至2023年12月31日，我們的411物業須遵守營運租賃協議。二在這些屬性中，表示二地塊，須遵守租賃協議，每份協議均載有選擇權，讓承租人可在自下列日期起計的每個30天期間，按公平市價向吾等購買標的資產。15幾年來，30年頭，還有74.5租金開始日期起計數年後2017年10月1日。剩餘的租賃期與每個二地塊是68.9好幾年了。我們的租約通常包含以到期時的現行市場價格延長租賃期的選項。某些經營租賃包含提前終止選擇權，要求提前通知並支付罰款，在大多數情況下，罰款數額足夠大，租户認為行使罰款在經濟上是不利的。根據自2023年12月31日起生效的經營租賃協議條款，未來將收到的租賃付款(不包括費用報銷)概述如下(以千為單位)：
年量
2024$1,862,795 
20251,868,217 
20261,817,938 
20271,738,305 
20281,607,062 
此後10,201,534 
總$19,095,851 

有關我們的自有房地產資產的更多信息，請參閲我們的合併財務報表的附註3-“房地產投資”，這是我們的經營租賃項下的基礎資產。

直接融資租賃

截至2023年12月31日，我們擁有一直接融資租賃協議，淨投資餘額為#美元40.1百萬美元，用於剩餘租賃期為68.9好幾年了。承租人有權在每個30- 從以下日期開始的天數 15幾年來，30年頭，還有74.5租金開始日期起計數年後2017年10月1日.

截至2023年和2022年12月31日，我們直接融資租賃淨投資總額的組成部分總結於下表（單位：千）：
十二月三十一日，
20232022
直接融資租賃總投資$253,324 $255,186 
減：直接融資租賃未獲得的收入(210,388)(212,995)
減去：信貸損失準備金(2,839)(2,839)
直接融資租賃淨投資$40,097 $39,352 

截至2023年12月31日，我們與直接融資租賃相關的估計信用損失為美元2.8萬截至2023年12月31日止年度，無需對估計信用損失餘額進行調整。欲瞭解更多詳情，請參閲綜合財務報表附註2 -“重要會計政策摘要”中的“信用損失撥備”部分。

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5. 租賃（續）
截至2023年12月31日，根據我們的直接融資租賃條款將收到的未來租賃付款如下表所示（以千計）：
年總
2024$1,919 
20251,976 
20262,036 
20272,097 
20282,160 
此後243,136 
總$253,324 

租金收入

我們的租金收入包括與我們的房地產租賃協議有關的收入，其中主要包括以下租賃會計準則和收入確認會計準則下的收入(單位：千)：
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
租金收入：
受租賃會計準則約束的收入：
經營租約$2,802,567 $2,534,862 $2,081,362 
直接融資型和銷售型租賃(1)
2,608 3,094 3,489 
受租賃會計準則約束的收入2,805,175 2,537,956 2,084,851 
受收入確認會計準則約束的收入37,281 38,084 23,398 
租金收入$2,842,456 $2,576,040 $2,108,249 
(1)本公司於2022年5月完成出售銷售類型租賃的房地產資產，此後再無銷售類型租賃。

我們的收入受收入確認會計準則約束，並歸類於租金收入，主要包括短期停車場收入，而這些收入在租賃會計準則下不被視為租賃收入。有關更多信息，請參閲我們合併財務報表附註2-“重要會計政策摘要”中的“收入”和“確認與客户的合同所產生的收入”部分。

遞延租賃成本

下表彙總了截至2023年12月31日和2022年12月31日的延期租賃成本(單位：千)：
十二月三十一日，
20232022
遞延租賃成本$1,035,339 $996,116 
累計攤銷(525,941)(479,841)
遞延租賃成本，淨額$509,398 $516,275 

剩餘價值風險管理策略

我們的租約不保證標的資產的剩餘價值。我們通過以下方式管理與租賃資產剩餘價值相關的風險：(I)評估每個潛在的房地產收購，以確定其是否滿足我們的業務目標，即主要投資於可用空間有限的高需求市場，(Ii)直接管理我們的租賃物業，進行頻繁的物業檢查，在潛在的維護問題出現之前主動解決這些問題，並及時解決任何發生的問題，以及(Iii)仔細選擇我們的租户，並在各自的租賃期限內監控他們的信用質量。

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5. 租賃（續）
我們是承租人的租約

經營租賃協議

我們有經營租賃協議，其中我們是承租人，包括土地和寫字樓租賃。其中一些租約有權在符合某些條件時延長或終止合同條款。租約沒有明顯的限制或契約，也沒有剩餘價值的保證。

我們確認使用權資產，它被歸類在其他資產在我們的綜合資產負債表中，以及相關負債，歸類於應付賬款、應計費用和其他負債在我們的綜合資產負債表中，計入我們作為承租人的土地和寫字樓租賃安排下的未來義務。請參閲本公司合併財務報表附註2-“主要會計政策摘要”中“租賃會計”一節的“承租人會計”小節。

截至2023年12月31日，剩餘合同付款的現值總計為美元848.9根據我們的經營租賃協議，包括我們合理確定將行使的延期選擇權，382.9百萬美元。我們相應的經營租賃使用權資產，經初始直接租賃成本和租賃開始前與業主交換的其他對價調整後，總計為$516.5百萬美元。截至2023年12月31日，我們作為承租人的經營租賃的加權平均剩餘租期約為41年，加權平均貼現率為4.6%。加權平均貼現率是基於每一次租賃的估計增量借款利率，這是我們估計在類似期限內以抵押為基礎借款時必須支付的利率，金額與租賃付款相同。

截至2023年12月31日的地面租賃義務包括36在我們的物業中，約佔9佔我們物業總數的%。不包括一2036年到期的土地租約與一賬面淨值為$的經營性財產5.7百萬截至2023年12月31日，我們的地面租賃義務的剩餘租賃期限約為31至98數年，包括我們有理由肯定會行使的延期選擇權。

我們是承租人的不可取消經營租賃項下的未來租賃付款與截至2023年12月31日我們的合併資產負債表中反映的經營租賃負債的對賬如下表(以千計)：
年總
2024$22,611 
202522,671 
202622,865 
202721,944 
202821,614 
此後737,194 
我們作為承租人的經營租約的未來付款總額848,899 
貼現的效果(466,016)
經營租賃負債$382,883 

承租人經營成本

經營租賃成本與我們作為承租人的土地和寫字樓租賃有關。土地租約通常需要支付固定的年度租金，還可能包括升級條款和續簽選項。我們與辦公室租賃相關的經營租賃義務的剩餘期限最高可達13年，不包括延期選項。在截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年12月31日的年度中，我們作為承租人的運營租賃成本如下(以千為單位)：

截至2013年12月31日止的年度，
202320222021
經營租賃毛成本$39,879 $36,527 $28,598 
資本化租賃成本(5,544)(3,661)(3,167)
我們作為承租人的經營租約的費用$34,335 $32,866 $25,431 

截至2023年12月31日、2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度，在我們作為承租人的租賃綜合現金流量表中，已支付並歸類為經營活動的金額為#美元32.2百萬，$55.2百萬美元，以及$24.7分別為百萬。2023年比2022年減少主要與美元有關26.3截至2022年3月31日的三個月內，與執行土地租賃延期有關的付款百萬美元 二我們大斯坦福子市場的房產。
F-34


6. 現金、現金等值物和限制現金

截至2023年和2022年12月31日，現金、現金等值物和限制性現金包括以下內容（單位：千）：
十二月三十一日，
 20232022
現金及現金等價物$618,190 $825,193 
受限現金：
用於房地產收購的託管資金37,434 30,112 
其他5,147 2,670 
42,581 32,782 
總$660,771 $857,975 

7. 投資
我們持有主要涉及生命科學、農業技術和技術行業的上市公司和私人持股實體的投資。作為房地產投資信託基金，我們通常將我們對每個單獨實體的有表決權股票的持有量限制在以下10%。我們評估每一項投資，以確定我們是否有能力對被投資人施加重大影響，但不是控制力。我們評估我們持有的投資等於或大於20%，但小於或等於50%的被投資人有投票權的股票，並假定我們有這種能力。對於我們持有特定所有權賬户的有限合夥企業的投資，我們假設當我們的所有權權益超過3%至5%時，這種能力就存在。除了我們的所有權權益外，我們還會考慮我們是否有董事會席位，或者我們是否參與了被投資人的決策過程，以及其他標準，以確定我們是否有能力對被投資人施加重大影響，但不能控制。如果我們確定我們有這樣的能力，我們將按權益法核算投資，如下所述。

按權益法入賬的投資

根據權益會計法，我們最初按成本確認我們的投資，隨後根據我們應佔的被投資方報告的收益或虧損、已收到的分配和非暫時性減損調整投資的公允價值。

截至2023年12月31日，我們擁有 九對有限合夥企業的投資總計美元75.5為每個投資者維護特定所有權賬户的百萬美元，這些賬户採用權益法核算。我們對其中每一項的所有權權益 九投資超過5%。

不符合權益會計法的投資

對於我們認為我們沒有能力對其施加重大影響或控制的被投資人，我們根據其是否投資於(I)上市公司、(Ii)報告每股資產淨值的私人持股實體或(Iii)不報告每股資產淨值的私人持股實體，對每項投資進行核算，如下所述。

對上市公司的投資

我們對上市公司的投資被歸類為具有易於確定的公允價值的投資，並在我們的綜合資產負債表中以公允價值列示，公允價值變動在我們的綜合經營報表中歸類為投資收益(虧損)。我們在上市公司的投資的公允價值是根據證券交易所的銷售價格或報價確定的。

對非上市公司的投資

本公司於公允價值難以確定的私人持股實體的投資包括(I)報告每股資產淨值的私人持股實體的投資及(Ii)不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資。這些投資入賬如下：

對報告每股資產淨值的私人控股實體的投資

對報告每股資產淨值的私人持股實體的投資，例如我們在有限合夥企業中的私人持股投資，作為一種實際的權宜之計，使用資產淨值按公允價值列報，公允價值的變化在我們的綜合經營報表中歸類為投資收益(虧損)。我們使用有限合夥公司報告的每股資產淨值，一般不作調整，除非我們知道有信息表明，有限合夥公司報告的每股資產淨值沒有準確反映我們報告日期的投資公允價值。

F-35


7. 投資（續）
對不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資

對不報告每股淨資產淨值的私人實體的投資採用計量替代方案，根據該替代計量方案，這些投資按成本計量，根據可見的價格變化和減值進行調整，並在我們的綜合經營報表中將變化歸類為投資收益(虧損)。

可觀察到的價格產生於對同一發行人的相同或類似投資的有序交易，投資者在不花費不適當的成本和努力的情況下遵守這一交易。可觀察到的價格變動源於(其中包括)同一發行人在報告期內進行的股權交易，包括隨後的股票發行或與同一發行人相關的其他報告的股權交易。為了確定這些交易是否表明可觀察到的價格變化，我們評估這些交易是否具有類似的權利和義務，包括投票權、分配偏好和我們所持投資的轉換權。

權益法投資和不報告每股資產淨值的私人實體投資的減值評估

我們監控權益法投資和不報告每股資產淨值的私人實體的投資，包括運營結果、臨牀試驗的前景和結果、新產品計劃、新的合作協議、融資活動和併購活動。在對減值指標進行定性評估的基礎上，通過監測下列觸發事件或減值指標的存在，對這些投資進行評估：

(i)被投資方的盈利表現、信用評級、資產質量或業務前景顯著惡化；
(Ii)被投資方的法規、經濟或技術環境發生重大不利變化；
(Iii)總體市場狀況的重大不利變化，包括被投資方正在或試圖向市場帶來的技術和產品的研究和開發；
(Iv)對被投資人作為持續經營企業的持續經營能力的重大擔憂；和/或
(v)投資者決定停止提供支持或減少對被投資方的財務承諾。

如果存在此類指標，我們需要估計投資的公允價值，並立即確認相當於投資的公允價值超過其估計公允價值的金額的減損費用。

投資損益確認與分類

未實現損益包括：

(i)上市公司投資的公允價值變動；
(Ii)報告每股資產淨值的私人持股實體投資的資產淨值變動；
(Iii)未報告每股資產淨值的私人持股實體投資的可觀察到的價格變化；以及
(Iv)我們權益法被投資人報告的未實現收益或虧損份額。

我們投資的已實現收益和虧損是指出售投資時收到的收益與其歷史或調整後成本基礎之間的差額。對於我們的權益法投資，已實現損益代表我們在被投資方報告的已實現損益中所佔的份額。減值為已實現虧損，按經調整的成本基準計算，並指將未報告每股資產淨值的私人持股實體投資的賬面價值及權益法投資(如減值被視為非暫時性減值)減至其估計公允價值的費用。

對報告資產淨值的私人控股實體投資的融資承諾

我們致力於資助約美元382.2億美元用於我們對報告資產淨值的私人控股實體的投資。我們的資金承諾將於明年的不同日期到期 11年，加權平均到期時間為 8.2年份 截至2023年12月31日。我們無法贖回這些投資，但我們可能會在這些投資的整個期限內收到分配。我們對報告資產淨值的私人控股實體的投資通常預期初始期限超過 10 年這些投資預計清算的加權平均剩餘期限為 5.4截至2023年12月31日。

F-36


7. 投資（續）
下表總結了我們截至2023年和2022年12月31日的投資（以千計）：

2023年12月31日
成本未實現
收益		未實現
損失		賬面金額
上市公司$203,467 $50,377 $(94,278)$159,566 
報告資產淨值的實體507,059 192,468 (27,995)671,532 
不報告資產淨值的實體：
具有可觀察價格變化的實體
97,892 77,600 (1,224)174,268 
沒有可觀察到價格變化的實體
368,654 — — 368,654 
按權益法入賬的投資不適用不適用不適用75,498 
總投資$1,177,072 $320,445 $(123,497)$1,449,518 
2022年12月31日
成本未實現
收益		未實現
損失		賬面金額
上市公司$210,986 $96,271 $(100,118)$207,139 
報告資產淨值的實體452,391 315,071 (7,710)759,752 
不報告資產淨值的實體：
具有可觀察價格變化的實體
100,296 95,062 (1,574)193,784 
沒有可觀察到價格變化的實體
388,940 — — 388,940 
按權益法入賬的投資不適用不適用不適用65,459 
總投資$1,152,613 $506,404 $(109,402)$1,615,074 
對未報告截至2023年12月31日仍持有資產淨值的私人控股實體的投資的累計損益（已實現和未實現）總計虧損美元50.2百萬，其中包括總計美元的向上調整77.6 百萬，向下調整總計美元1.2百萬美元，以及總計美元的減損126.5百萬美元。

截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度，我們的投資（損失）收入包括以下內容（以千計）：
截至2013年12月31日止的年度，
202320222021
已實現收益$6,078 
(1)
$80,435 $215,845 
未實現(虧損)收益(201,475)(412,193)43,632 
投資(虧損)收益$(195,397)$(331,758)$259,477 
(1)由已實現收益美元組成80.6百萬美元，被損失費用美元所抵消74.6百萬在此期間截至2023年12月31日的年度.

截至2023年12月31日止年度，對未報告截至2023年12月31日仍持有資產淨值的私人持有實體的投資的損益總計虧損為美元77.7百萬，其中包括總計美元的向上調整16.8 百萬以及向下調整和減損總計美元94.6百萬美元。

截至2022年12月31日止年度，對未報告截至2022年12月31日仍持有資產淨值的私人持有實體的投資的損益總計虧損為美元18.3百萬，其中包括總計美元的向上調整26.3 百萬以及向下調整和減損總計美元44.6百萬美元。

截至2021年12月31日止年度，對未報告截至2021年12月31日仍持有資產淨值的私人持有實體的投資的損益總計虧損為美元33.3百萬，其中包括總計美元的向上調整32.7 百萬以及向下調整和減損總計美元66.0百萬美元。

截至2023年、2022年和2021年12月31日，與仍持有的投資（不包括按權益法核算的投資）相關的未實現損益總計損失為美元58.81000萬美元和300萬美元276.5百萬美元，收益為$109.4分別為2.5億美元和2.5億美元。

我們的投資損失為美元195.4截至2023年12月31日止年度的百萬美元還包括美元4.4我們的權益法投資損失中的百萬權益。

有關更多信息，請參閲綜合財務報表附註2 -“重要會計政策摘要”中的“投資”部分。

F-37


8. 其他資產

下表總結了截至2023年和2022年12月31日其他資產的組成部分（單位：千）：

十二月三十一日，
20232022
獲得的就地租賃$461,613 $615,638 
遞延補償計劃40,365 33,534 
遞延融資成本--無擔保高級信貸額度30,897 31,747 
存款25,863 20,805 
傢俱、固定裝置和設備26,560 23,186 
直接融資租賃淨投資40,097 39,352 
應收票據15,841 19,875 
經營性租賃使用權資產516,452 558,255 
其他資產88,453 80,724 
預付費用30,969 28,294 
物業、廠房和設備144,784 148,530 
總$1,421,894 $1,599,940 


9.公允價值計量的準則

我們提供有關所有可實際估計其公允價值的金融工具的公允價值信息。我們採用公允價值層次來計量和披露金融資產和負債的估計公允價值，該層次區分了從獨立於報告實體的來源獲得的數據和報告實體自身關於市場參與者假設的假設。這一層次包括三個大的層次：(1)相同資產或負債的活躍市場報價(第1級)；(2)其他重大可觀察投入(第2級)；以及(3)重大不可觀察投入(第3級)。重要其他可觀察投入可包括活躍市場類似資產或負債的報價，以及對資產或負債可觀察到的投入，如利率、匯率和收益率曲線。重大的不可觀察的投入通常基於一個實體自己的假設，因為幾乎沒有相關的市場活動。在公允價值計量的確定基於公允價值體系不同級別的投入的情況下，整個公允價值計量所在的公允價值體系中的水平是基於對整個公允價值計量重要的最低投入水平。我們對某一特定投入對整個公允價值計量的重要性的評估需要作出判斷，並考慮資產或負債特有的因素。

按公允價值經常性計量的資產和負債

下表列出了我們在公允價值層次結構中按層級按公允價值經常性計量的資產(以千計)。截至2023年12月31日和2022年12月31日，沒有按公允價值經常性計量的負債。此外，還有不是在截至2023年12月31日的年度內，將按公允價值經常性計量的資產轉移至公允價值層次中的第三級或從公允價值層次中的第三級轉移。
公允價值計量使用
描述總中國報價：
活躍的房地產市場
相同資產
(1級)		意義重大
其他
可觀測輸入
(2級)		意義重大
看不見
輸入量
(3級)
對上市公司的投資：
截至2023年12月31日$159,566 $159,566 $— $— 
截至2022年12月31日$207,139 $207,139 $— $— 

我們對上市公司的投資是具有易於確定公允價值的投資，並按公允價值列賬，公允價值變化在綜合財務報表中分類為投資收益。我們還持有對私人持有實體的投資，其中包括（i）報告資產淨值的投資，和（ii）不報告資產淨值的投資，如下進一步描述。

F-38


9. 公平價值衡量（續）
我們對報告資產淨值的私人持有實體的投資，例如我們對有限合夥企業的私人持有投資，使用資產淨值作為實際權宜之計，按公允價值列賬，公允價值變化分類為淨利潤。截至2023年和2022年12月31日，對報告資產淨值的私人控股實體的投資的公允價值總計為美元671.51000萬美元和300萬美元759.8 分別為百萬。根據公允價值會計準則的要求，這些投資被排除在上述公允價值等級之外。我們根據每個有限合夥企業報告的最新資產淨值估計我們對有限合夥企業的每項投資的公允價值。因此，確定我們對報告資產淨值的私人控股實體的投資的公允價值通常不涉及重大估計、假設或判斷。

按公允價值非經常性基礎計量的資產和負債

下表列出了截至2023年和2022年12月31日按公允價值等級內級別按非經常性公允價值計量的資產（單位：千）。
公允價值計量使用
描述賬面金額中國報價：
活躍的房地產市場
相同資產
(1級)		意義重大
其他
可觀測輸入
(2級)		意義重大
看不見
輸入量
(3級)
持作出售的房地產資產，其公允價值減去銷售成本
截至2023年12月31日$133,885 (1)$— $— $133,885 (2)
截至2022年12月31日$116,061 (1)$— $— $116,061 (2)
對不報告資產淨值的私人持股實體的投資
截至2023年12月31日$188,689 $— $174,268 (3)$14,421 (4)
截至2022年12月31日$212,262 $— $193,784 (3)$18,478 (4)

(1)這些金額包括在歸類為持有待售淨資產的總餘額中，總額為#美元。191.41000萬美元和300萬美元116.1截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，分別在附註18-“被歸類為持有待售資產”中披露，並分別代表截至2023年12月31日、2023年和2022年12月31日已確認減值的持有待售資產。有關其他資料，請參閲本公司合併財務報表附註3-“房地產投資”及附註18-“歸類為待售資產”。
(2)指根據已簽署的買賣協議、意向書或第三方房地產經紀提供的估值，經各自公允價值調整後持有待售資產的賬面總額減去出售成本。
(3)這些金額是指我們對價格有明顯變化的私人實體的股權投資的賬面總額，這些投資包括在#美元的投資餘額中。1.410億美元1.6截至2023年、2023年和2022年12月31日的綜合資產負債表中，分別在我們綜合財務報表的附註7-“投資”中披露了10億美元。
(4)這些金額包括在私人持股實體的投資中，但沒有明顯的價格變化，餘額總計為#美元。368.7百萬美元和美元388.9截至2023年12月31日和2022年12月31日，分別在我們的合併財務報表附註7-“投資”中披露。上述結餘是指未按綜合財務報表附註2“主要會計政策摘要”“投資”一節所述的計量替代指引確認資產淨值減值的私人持股實體投資的賬面金額。

被歸類為持有待售的房地產資產，按公允價值減去出售成本計量

我們的房地產資產分類為待售，並按公允價值減去出售成本計量，詳見上表。這些物業是我們截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日分類為持有待售房地產總資產的子集。這些房地產資產的公允價值是根據第三方房地產經紀人提供的協議銷售價格或估值進行估計的。有關更多信息，請參閲我們合併財務報表的附註2-“重要會計政策摘要”和附註18-“歸類為待售資產”中的“房地產投資”部分。

對不報告資產淨值的私人持股實體的投資

我們對不報告資產淨值的私人持股實體的投資按成本計量，根據可見的價格變化和減值進行調整，並在淨收益中確認變化。這些投資是根據同一發行人相同或相似投資的有序交易中可見的價格變化進行調整的。在另一筆可觀察到的交易發生之前，不會進行進一步的調整。因此，我們對不報告資產淨值的私人實體的投資的公允價值的確定不涉及重大估計和假設，也不涉及主觀和複雜的判斷。

我們還對不報告資產淨值的私人持股實體的投資進行減值指標的定性評估。如果存在減值指標，我們必須估計投資的公允價值，並立即確認減值費用，其金額等於投資的賬面價值超過其估計公允價值。

F-39


9. 公平價值衡量（續）
公允價值估計通常採用估值技術，其中包括反映貼現現金流分析的收益法，以及包括對市場參與者產生的收購倍數和定價倍數進行比較分析的市場法。在某些情況下，我們可能會對一項特定投資使用多種估值技術，並根據多重估值結果的平均值來估計其公允價值。

有關更多信息，請參閲我們合併財務報表的附註7-“投資”。

財務狀況表中未按公允價值計量但已披露公允價值的資產和負債

我們的應付擔保票據和無擔保優先票據的公允價值，以及我們的無擔保高級信用額度和商業票據計劃的未償還金額，是使用廣泛接受的估值技術估計的，包括使用其他重要的可觀察信息進行貼現現金流分析，例如關於類似條款、到期日和信用評級的貼現和借款利率的現有市場信息。由於我們金融工具的估值是基於這些類型的估計，如果我們的估計不被證明是準確的，我們金融工具的實際公允價值可能會有很大差異。此外，使用不同的市場假設或估計方法可能會對估計公允價值金額產生重大影響。

截至2023年12月31日和2022年12月31日，我們的有擔保應付票據和無擔保優先票據的賬面價值和估計公允價值，以及我們的無擔保高級信用額度和商業票據計劃下的未償還金額，包括得出估計的公允價值層次內的水平，如下(以千計)：
2023年12月31日
賬面價值公允價值層次結構估計公允價值
中國報價：
活躍的房地產市場
相同資產
(1級)		意義重大
其他
可觀測輸入
(2級)		意義重大
看不見
輸入量
(3級)
負債：
應付有擔保票據$119,662 $— $118,660 $— $118,660 
應付無抵押優先票據$11,096,028 $— $9,708,930 $— $9,708,930 
無擔保高級信貸額度
$— $— $— $— $— 
商業票據計劃$99,952 $— $99,915 $— $99,915 

2022年12月31日
賬面價值公允價值層次結構估計公允價值
中國報價：
活躍的房地產市場
相同資產
(1級)		意義重大
其他
可觀測輸入
(2級)		意義重大
看不見
輸入量
(3級)
負債：
應付有擔保票據$59,045 $— $58,811 $— $58,811 
應付無抵押優先票據$10,100,717 $— $8,539,015 $— $8,539,015 
無擔保高級信貸額度
$— $— $— $— $— 
商業票據計劃$— $— $— $— $— 

現金及現金等值物、受限制現金、租户應收賬款、押金、應收票據、應付賬款、應計費用和其他短期負債的公允價值接近其公允價值。

F-40


10. 有擔保和無擔保的高級債務
下表總結了截至2023年12月31日我們的未償債務和各自的本金付款（以千美元計）：
表示
費率
利率(1)
到期日(2)
截至12月31日期間的剩餘本金付款，未攤銷（遞延融資成本）、（折扣）溢價
債務20242025202620272028此後本金總
應付有擔保票據
大波士頓(3)
SOFR+2.70 %8.38 %11/19/26$— $— $119,674 $— $— $— $119,674 $(631)$119,043 
舊金山灣區6.50 %6.50 7/1/3632 34 36 38 41 438 619 — 619 
有擔保債務加權平均利率/分類8.37 32 34 119,710 38 41 438 120,293 (631)119,662 
無擔保高級信貸額度和商業票據計劃(4)
(4)
5.76 
(4)
1/22/28
(4)
(4)
— — — 100,000 — 
(4)
100,000 (48)99,952 
應付無抵押優先票據3.45 %3.62 4/30/25— 600,000 — — — — 600,000 (1,181)598,819 
應付無抵押優先票據4.30 %4.50 1/15/26— — 300,000 — — — 300,000 (1,022)298,978 
應付無抵押優先票據3.80 %3.96 4/15/26— — 350,000 — — — 350,000 (1,143)348,857 
應付無抵押優先票據3.95 %4.13 1/15/27— — — 350,000 — — 350,000 (1,574)348,426 
應付無抵押優先票據3.95 %4.07 1/15/28— — — — 425,000 — 425,000 (1,733)423,267 
應付無抵押優先票據4.50 %4.60 7/30/29— — — — — 300,000 300,000 (1,248)298,752 
應付無抵押優先票據2.75 %2.87 12/15/29— — — — — 400,000 400,000 (2,473)397,527 
應付無抵押優先票據4.70 %4.81 7/1/30— — — — — 450,000 450,000 (2,425)447,575 
應付無抵押優先票據4.90 %5.05 12/15/30— — — — — 700,000 700,000 (5,511)694,489 
應付無抵押優先票據3.375 %3.48 8/15/31— — — — — 750,000 750,000 (4,990)745,010 
應付無抵押優先票據2.00 %2.12 5/18/32— — — — — 900,000 900,000 (7,887)892,113 
應付無抵押優先票據1.875 %1.97 2/1/33— — — — — 1,000,000 1,000,000 (7,976)992,024 
應付無抵押優先票據2.95 %3.07 3/15/34— — — — — 800,000 800,000 (7,989)792,011 
應付無抵押優先票據4.75 %4.88 4/15/35— — — — — 500,000 500,000 (5,411)494,589 
應付無抵押優先票據4.85 %4.93 4/15/49— — — — — 300,000 300,000 (2,987)297,013 
應付無抵押優先票據4.00 %3.91 2/1/50— — — — — 700,000 700,000 10,111 710,111 
應付無抵押優先票據3.00 %3.08 5/18/51— — — — — 850,000 850,000 (11,608)838,392 
應付無抵押優先票據3.55 %3.63 3/15/52— — — — — 1,000,000 1,000,000 (14,112)985,888 
應付無抵押優先票據5.15 %5.26 4/15/53— — — — — 500,000 500,000 (7,813)492,187 
無擔保債務加權平均利率/分類3.67 — 600,000 650,000 350,000 525,000 9,150,000 11,275,000 (79,020)11,195,980 
加權平均利率/總額 3.72 %$32 $600,034 $769,710 $350,038 $525,041 $9,150,438 $11,395,293 $(79,651)$11,315,642 

(1)代表適用期間結束時的加權平均利率，包括貸款費用攤銷、債務溢價(貼現)攤銷和其他銀行費用。
(2)反映我們控制的任何擴展選項。
(3)代表我們位於柯立芝大道99號的合併房地產合資企業持有的有擔保建築貸款，我們擁有該企業的一家 75.0%利息。截至2023年12月31日，該合資企業hAS$75.6根據現有貸方承諾可提供百萬美元。利率從SOFR+開始下調2.70完成某些租賃、建設和財務契約里程碑後，隨着時間的推移，%至SOFR+2.10%。
(4)參考“$5.0十億無擔保高級信貸額度”和“美元2.5十億美元商業票據計劃”。
F-41


10. 有擔保和無擔保的高級債務（續）
下表總結了截至2023年12月31日我們的有擔保和無擔保優先債務以及無擔保優先信貸額度和商業票據計劃下的未償金額（以千美元計）：
固定利率債務
可變利率債務		加權平均
利率(1)
剩餘期限
(單位：年)
總百分比
應付有擔保票據$619 $119,043 $119,662 1.1 %8.37 %2.9
應付無抵押優先票據11,096,028 — 11,096,028 98.0 3.65 13.0
無擔保高級信貸額度和商業票據計劃— 99,952 99,952 
(2)
0.9 5.76 
(2)
4.1
(3)
總計/加權平均數$11,096,647 $218,995 $11,315,642 100.0 %3.72 %12.8
(3)
佔債務總額的百分比98.1 %1.9 %100 %
(1)代表截至適用期末的加權平均利率，包括與貸款費用攤銷、債務溢價（折扣）攤銷和其他銀行費用相關的費用/收入。
(2)截至2023年12月31日，我們擁有 不是我們的無擔保高級信貸額度的未償餘額和美元100.0數百萬未償商業票據。
(3)我們使用無擔保高級信用額度的到期日計算商業票據的加權平均剩餘期限。使用我們未償商業票據的到期日，我們債務的綜合加權平均到期日為 12.7年截至2023年12月31日止年度出售的商業票據發行的加權平均到期收益率為 5.55%，加權平均成熟期為 11幾天。

應付無抵押優先票據

2023年2月，我們趁機發行了美元1.0十億美元的無擔保優先票據，加權平均利率為 4.95%，加權平均到期時間為21.2年無擔保優先票據由美元組成500.0百萬美元4.75% 2035年到期的無擔保優先票據和美元500.0百萬美元5.15% 2053年到期的無擔保優先票據。

$5.0億無擔保高級信貸額度

2023年6月，我們修改了無擔保高級信貸額度，將可用於借款的總承諾增加至美元5.010億美元4.0億截至2023年12月31日，我們已 不是我們的無擔保信貸額度的未償餘額。

根據我們實現某些可持續發展目標的能力（如我們的無擔保高級信貸額度協議中所述），利率和設施費率可能會進行高達 四和一分別為3個基點。在達到某些年度可持續發展目標後，我們的一年期借款利率下調了四SOFR加碼基點0.835%，來自SOFR PLUS0.875%，設施費用降低了一基點為0.14自%0.15截至2023年12月31日止年度。

$2.5十億美元商業用紙計劃

2023年7月，根據我們的商業票據計劃，我們可以不時發行的總金額增加到$2.510億美元2.0十億美元。

我們的商業票據計劃為我們提供了發行高達$2.5數十億美元的商業票據，以短期固定利率計息，期限一般為30天數或更少，最長到期日為397自簽發之日起計天數。我們的商業票據計劃由我們的無擔保高級信用額度支持，我們預計在任何時候，我們都將在我們的無擔保高級信用額度下保留相當於根據我們的商業票據計劃發行的任何未償還票據的最低未支取借款能力。我們將發行票據所得款項淨額用作一般營運資金及其他一般公司用途。一般公司目的可能包括但不限於償還其他債務和選擇性地開發、重新開發或收購物業。於截至2023年12月31日止年度售出的商業票據，其到期加權平均收益率為5.55%，加權平均成熟期為 11幾天。截至2023年12月31日，我們擁有100.0數百萬未償商業票據。

利息開支

下表總結了截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度的利息費用（單位：千）：
截至2013年12月31日止的年度，
202320222021
產生的利息$438,182 $372,848 $312,806 
資本化利息(363,978)(278,645)(170,641)
利息開支$74,204 $94,203 $142,165 

F-42


11. 應付賬目、應計費用和其他負債

下表總結了截至2023年和2022年12月31日的應付賬款、應計費用和其他負債的組成部分（單位：千）：
十二月三十一日，
20232022
應付賬款和應計費用$524,439 $389,741 
應計建造606,333 624,440 
獲得的低於市價的租約322,040 417,656 
有條件資產報廢義務53,083 52,723 
遞延租金負債15,183 18,321 
經營租賃負債382,883 406,700 
未付租金和租户保證金548,529 449,622 
其他負債158,453 
(1)
112,056 
總$2,610,943 $2,471,259 

(1)截至2023年12月31日的餘額包括美元35.32024年1月，與收購我們的合作伙伴在我們的一家房地產合資企業中的部分非控股權益有關的1000萬美元債務全額支付。有關更多信息，請參閲附註19--“後續事件”。

截至2023年12月31日和2022年12月31日，我們的有條件資產報廢義務負債主要包括與我們的某些物業相關的土壤和地下水修復負債。我們的一些物業可能含有石棉或可能受到其他危險或有毒物質的影響，在某些情況下，這些物質需要補救。我們聘請獨立環境顧問在我們的物業進行第一階段或類似的環境評估。這種類型的評估通常包括現場檢查、訪談和公共記錄審查；石棉、含鉛油漆和模具調查；地下采樣；以及其他測試。當有條件資產報廢債務(包括石棉)的公允價值可以合理估計時，我們確認該負債的公允價值。此外，環境法律和法規要求我們的租户，可能還有我們，承擔可能因我們的租户作為其在我們酒店運營的一部分對危險物質和廢物的日常處理而產生的責任。到目前為止，這些對我們物業的評估和調查尚未發現我們認為會對我們的業務和財務報表產生重大不利影響的任何額外的環境責任，或者需要在我們的綜合財務報表中進行額外的披露或確認。

F-43


12.第一季度每股收益


吾等不時訂立遠期股權出售協議，於本公司合併財務報表附註15-“股東權益”中討論。我們在計算每股收益時考慮了遠期股權出售協議造成的潛在攤薄。於開始時，該等協議對基本每股收益的計算並無影響，因為在結算前不會交付任何股份。遠期股權銷售協議結算時發行的普通股，按該等普通股已發行期間的加權計算，計入基本每股收益的分母。為確定結算前一段時間內遠期股權出售協議造成的攤薄，我們使用庫存股方法計算加權平均已攤薄流通股的數量。

我們將包含不可沒收股息權的未歸屬限制性股票獎勵計入參與證券，並使用兩級法將這些證券計入每股收益的計算。我們的遠期股權出售協議不是參與證券，因此不包括在使用兩類法計算每股收益中。在兩級法下，我們根據普通股股東對已宣佈(或累計)的股息和未分配收益的參與權，獨立使用每一類季度迄今和年初至今已發行的加權平均股份，將淨收益(在非控股權益應佔金額後)分配給普通股股東和未歸屬限制性股票獎勵。

下表核對了截至2021年12月31日、2023年、2022年和2021年的基本和稀釋每股收益計算的分子和分母(以千為單位，每股金額除外)：

截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
淨收入$280,994 $670,701 $654,282 
可歸因於非控股權益的淨收入
(177,355)(149,041)(83,035)
歸屬於未歸屬限制性股票獎勵的淨收益
(11,195)(8,392)(7,848)
基本每股收益和稀釋後每股收益的分子-亞歷山大房地產股權公司S普通股股東的淨收入$92,444 $513,268 $563,399 
基本每股收益加權平均普通股流通股分母
170,909 161,659 146,921 
遠期股權出售協議的稀釋效應
— — 539 
稀釋後每股收益的分母--已發行普通股的加權平均股份
170,909 161,659 147,460 
Alexandria Real Estate Equities，Inc.應佔每股淨利潤'普通股股東：
基本信息
$0.54 $3.18 $3.83 
稀釋
$0.54 $3.18 $3.82 

F-44


13.取消所得税

根據《房地產投資信託基金守則》，我們已選擇作為房地產投資信託基金徵税。我們相信，我們已經有資格並將繼續有資格成為房地產投資信託基金。根據《守則》，房地產投資信託基金至少90每年向股東支付其REIT應納税所得額的%，並滿足某些其他條件，不繳納聯邦所得税，但可能繳納某些州、地方和外國税。我們分發100%的應納税所得額；因此，不需要為聯邦所得税撥備。

我們在2022年和2021年分配了我們所有的REIT應税收入，因此，在那兩年沒有為這些收入繳納聯邦所得税。在截至2023年12月31日的一年中，我們預計將分配我們所有的REIT應税收入，因此，預計不會招致聯邦所得税。我們預計在2024年提交2023年聯邦所得税申報單時，將最終確定2023年REIT的應納税所得額。

截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度，我們普通股申報的分配和股息的所得税處理如下(未經審計)：
 截至2013年12月31日止的年度，
 202320222021
普通收入87.8 %57.4 %46.3 %
資本返還— — — 
資本利得為25%0.2 8.1 3.8 
資本利得為20%12.0 34.5 49.9 
總100.0 %100.0 %100.0 %
宣佈的股息$4.96 $4.72 $4.48 

從2018年開始，2017年的減税和就業法案增加了199A條，允許根據某些合格的商業收入進行新的減税。第199A條為符合資格的個人納税人提供了高達其合格REIT股息的20%的扣除。

我們在一個特定季度宣佈的股息通常在下一個季度支付。以上為我們2023年支付的股息提供的應税信息是基於管理層的估計。假設我們申請延長截止日期，我們2023年的聯邦納税申報單將於2024年10月15日或之前到期。我們前幾個納税年度的聯邦納税申報單沒有經過美國國税局的審查。因此，分配和股息的應税程度可能會發生變化。

除了我們的REIT納税申報單外，我們還為我們的子公司提交聯邦、州和地方納税申報單。我們在美國、加拿大、中國、中國和其他國際地點的司法管轄區備案，並可能受到當地税務機關的審計、評估或其他行動的影響。我們只有在税務當局完全瞭解所有相關信息的情況下，才會確認不確定税收狀況的税收優惠，前提是税務狀況完全可能僅基於其技術優勢而得以維持。對符合“更有可能”閾值的不確定税收狀況的税收優惠的計量是基於累積概率模型，在該模型下，確認的最大税收優惠金額是在與完全瞭解所有相關信息的税務機關最終結算時實現可能性大於50%的金額。

截至2023年12月31日，沒有未確認的實質性税收優惠。我們預計未確認的税收優惠總額在未來12個月內不會有重大變化。

利息支出和罰金(如有)在利息或罰金開始產生的第一個期間確認，根據相關税法的規定，按適用的法定利率計算。在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度內，我們沒有產生任何重大的與税收相關的利息支出或罰款。

F-45


13.免徵所得税(續)
以下對淨收入(根據公認會計準則確定)與提交給美國國税局的截至2021年12月31日、2022年和2021年的年度的應税收入(以千計，未經審計)進行了核對：
截至十二月三十一日止的年度：
20222021
淨收入$670,701 $654,282 
可歸因於非控股權益的淨收入(149,041)(83,035)
賬簿/税收差異：
租金收入確認(6,824)(23,306)
折舊及攤銷225,319 153,382 
基於股份的薪酬45,656 34,265 
利息開支(104,519)(79,907)
出售物業(330,820)(100,449)
減值26,322 23,130 
非房地產投資損失369,021 42,908 
其他10,653 33,446 
扣除股息前的應納税收入756,468 654,716 
消除應税收入所需的股息扣除(1)
(756,468)(654,716)
估計收入須繳納聯邦所得税$— $— 
(1)支付的普通股股息分配總額約為美元757.7百萬美元和美元656.0在截至2022年和2021年12月31日的年度內分別為100萬美元。

14.    承付款和或有事項

員工退休儲蓄計劃

我們根據《守則》第401（k）條制定了退休儲蓄計劃，根據該計劃，我們的員工可以將部分薪酬存入各自的退休賬户，金額不得超過《守則》允許的最高限額。除了員工繳款外，我們還選擇提供公司酌情利潤分享繳款（受法定限制），金額約為美元8.6百萬，$8.7百萬美元，以及$5.0截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度分別為100萬。參與該計劃的員工將立即歸屬於他們的供款和公司代表他們所作的供款。

信用風險集中

我們在保險金融機構維護我們的現金和現金等價物。每個機構的綜合賬户餘額定期超過聯邦存款保險公司承保的250,000美元，因此，信用風險集中。 與超過FDIC保險覆蓋範圍的金額有關。到目前為止，我們的投資現金還沒有出現任何虧損。

我們的租金收入來自一系列不同的租户。截至2023年12月31日，我們有超過1,000租約。任何一個租户無力支付租金，都不太可能對我們的運營產生嚴重或財務中斷的影響。截至2023年12月31日，我們的三最大的租户佔了5.7%, 4.3%，以及3.1年租金總收入的%，或13.1合計中的%。

承付款

截至2023年12月31日，根據租賃條款，正在進行開發、重新開發和改善的物業建設合同下的剩餘總成本約為#美元1.9十億美元。我們預計這些債務的付款將在一至三年，須不時作出資本規劃調整。我們可能有能力停止某些物業的建設，這將導致我們的承諾減少。

此外，我們還有信用證和履約義務，總額達$29.5100萬美元，主要用於在我們的大波士頓和舊金山灣區市場進行收購的存款。

我們致力於資助約美元413.6與我們的非房地產投資相關的100萬美元。這些資金承諾主要與我們對報告資產淨值的私人持股實體的投資有關，這些資產淨值將在下一年的不同日期到期11年，加權平均到期時間為 8.2截至2023年12月31日。

F-46


15.增加股東權益

普通股交易減少。

在截至2023年12月31日的三個月內，我們通過以下方式結算了截至2022年12月31日尚未完成的遠期股權出售協議6991000股普通股，我們從中獲得淨收益#美元。104.3百萬美元。

累計其他綜合損失

截至2023年12月31日止年度，亞歷山大房地產股權公司S股東應佔累計其他綜合虧損的變動完全是由於未實現淨收益#美元。4.9與我們主要在加拿大的業務相關的外幣折算費用為100萬美元。

普通股、優先股和超額股票授權

我們的憲章授權發佈400.0百萬股普通股，其中171.9截至2023年12月31日，已發行和已發行股票達100萬股。我們的憲章還授權發行最多100.0百萬股優先股，無其中截至2023年12月31日已發行和未償還的債券。此外,200.0授權發行百萬股“超額股票”(在我們的章程中有定義)，無其中截至2023年12月31日已發行和未償還的債券。

F-47


16.不提供基於股份的薪酬
股票獎勵和激勵計劃

為了吸引和留住最優秀的人才，提供額外的激勵，促進公司的成功，我們通常會根據我們的股票獎勵和激勵計劃，以限制性股票的形式發放基於股票的薪酬。自2002年以來，我們沒有授予任何期權。每發行一股限制性股票，我們的股票儲備就會減少三股(3：1比率)，並按1份(1：1比率)在2018年3月23日及之後。截至2023年12月31日，有2,708,800根據我們的股票獎勵和激勵計劃，為授予未來的股票獎勵而預留的股份。

此外，我們的股票獎勵和激勵計劃允許我們向員工、非員工和非員工董事發放股票獎勵。股票獎勵是對普通股的獎勵，其(I)可在發行時全部歸屬，或(Ii)可根據《守則》第83條承擔沒收風險。已發行的股票通常歸屬於四年制自發行之日起計算，股票的出售在歸屬之日之前受到限制。某些限制性股票獎勵也受額外的一年制歸屬後的持有期。基於時間的股票獎勵的未賺取部分在歸屬期間按直線法攤銷為基於股票的薪酬支出。某些限制性股票獎勵取決於對業績水平或市場狀況的滿意程度。未能滿足門檻履約條件將導致股份被沒收，並導致先前確認的基於股份的補償費用沖銷。未能滿足市場條件將導致沒收股份，但不會導致先前確認的以股份為基礎的補償費用的沖銷，前提是已提供必要的服務。由於未能滿足服務要求而喪失基於時間、基於績效或基於市場的獎勵，將導致先前確認的基於股份的薪酬支出被沖銷。

以下是截至2023年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的股權激勵計劃下的股票獎勵活動和相關信息的摘要 (千美元，每股信息除外)：

股票獎勵數量加權平均
授予日期
每股公允價值
截至2020年12月31日未償還1,825,280 $132.95 
授與740,920 $174.32 
既得(709,737)$131.54 
被沒收(33,003)$99.55 
截至2021年12月31日未償還債務1,823,460 $150.89 
授與1,032,731 $141.58 
既得(749,101)$146.25 
被沒收(19,569)$160.83 
截至2022年12月31日未償還債務2,087,521 $149.96 
授與1,522,058 $108.22 
既得(798,729)$149.41 
被沒收(56,689)$104.65 
截至2023年12月31日未償還債務2,754,161 $127.34 
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
授予日期歸屬股票獎勵的總公允價值
$119,335 $109,557 $93,359 
股票獎勵確認的總報酬
$139,675 $104,424 $94,748 
資本化股票報酬$56,817 $46,684 $46,079 

2023年、2022年和2021年授予的某些限制性股票獎勵取決於業績和市場狀況。這些獎勵的授予日期公允價值是使用蒙特卡洛模擬定價模型分別使用以下2023年、2022年和2021年假設確定的：（i）預期期限 3.0幾年來，2.8年頭，還有3.0年（等於授予日期剩餘績效衡量期），（ii）波動性 32.0%, 30.0%，以及29.0%(接近隱含波動率和歷史波動率的混合平均值)，(3)股息率2.8%, 2.5%，以及2.8%，以及(Iv)無風險率4.22%, 2.47%，以及0.23%.

截至2023年12月31日，260.4與股權激勵計劃下的未歸屬股票獎勵相關的未確認薪酬，預計將在下一年確認四年其加權平均歸屬期限約為22月份。

F-48


16.不再以股份為基礎的薪酬(續)
行政人員離職

Shigaga院長和約翰·H·坎寧安分別於2023年9月15日和2023年12月29日辭去總裁和首席財務官一職，約翰·H·坎寧安辭去執行副總裁總裁-紐約市區域市場經理一職。Shigaga先生作為全職員工繼續為公司提供協助，直至2023年12月31日。

Shigaga先生和Cunningham先生的未歸屬股票獎勵將繼續按照各自授予日生效的原始條款授予。根據適用的股份薪酬會計準則，我們加快確認未攤銷薪酬費用約為#美元。15.61000萬美元和300萬美元4.6Shigaga先生和Cunningham先生的任期到2023年底分別為1000萬美元，與他們的實質性服務期結束相對應。這筆費用在我們截至2023年12月31日的年度綜合經營報表中被歸類為一般和行政費用。

17.收購非控股權益

非控制性權益是指我們在某些實體中擁有控股權的第三方權益。截至2023年12月31日，這些實體擁有68物業，包括在我們的合併財務報表中。非控股權益根據額外的貢獻和分配、淨收益或虧損的比例份額以及其他全面收益或虧損進行調整。與這些實體相關的分配、利潤和虧損根據各自的經營協議進行分配。在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度內，我們分發了244.1百萬美元和美元192.2分別向我們的合併房地產合資夥伴支付1000萬美元。

我們的某些非控股權益有權要求我們贖回他們在各自實體中的所有權權益。我們將實體中的這些所有權權益歸類為合併資產負債表中總股本之外的可贖回非控制性權益。可贖回的非控股權益根據額外的貢獻和分配、淨收益或虧損的比例份額以及其他全面收益或虧損進行調整。如果可贖回的非控股權益的金額低於資產負債表日的最高贖回價值，則將該金額調整為最高贖回價值。隨後贖回價值的下降只有在之前的增長已被確認的範圍內才被確認。

有關其他資料，請參閲本公司合併財務報表附註4-“合併及未合併房地產合營企業”。

18.購買被歸類為持有待售資產的資產

截至2023年12月31日，我們有廣告七性能和 一地塊聚合1.01000萬RSF，在我們的合併財務報表中被歸類為持有待售。有關出售以前分類為持有待售的房地產資產的其他信息，請參閲本公司合併財務報表附註3-“房地產投資”中的“房地產資產銷售及減值費用”部分。
處置被歸類為持有待售的物業並不代表對我們的業務或財務業績產生重大影響的戰略轉變，因此不符合被歸類為非連續性業務的標準。我們的財產一旦被歸類為待售財產，我們就停止折舊。有關更多信息，請參閲附註2--“重大會計政策摘要”中“房地產投資”一節的“房地產銷售”小節。

以下是截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日我們的房地產投資淨資產摘要，這些投資被歸類為持有待售，截至每個日期(以千為單位)：
十二月三十一日，
20232022
總資產$194,223 $117,197 
總負債(4,750)(2,034)
累計其他綜合收益合計1,960 898 
歸類為持有待售的淨資產$191,433 $116,061 

F-49


19.報道了隨後的活動。

2024年1月，我們完成了一項收購 300,000總購買價格為美元的未來價值創造機會SF68.0 在我們的大波士頓市場有百萬美元。

2024年1月，根據位於大波士頓市場的一家合併房地產合資企業的合作伙伴行使看跌期權，我們以美元贖回了合作伙伴在合併房地產合資企業的部分所有權權益35.3 萬更多信息請參閲注4 -“合併和未合併房地產合資企業”。

F-50


附表III
亞歷山大房地產股票公司和子公司
附表III
房地產及累計折舊合併財務報表附表
2023年12月31日
(千美元)
初始成本收購後資本化的成本總成本
屬性市場累贅土地建築物與改進建築物與改進土地建築物與改進
總(1)
累計折舊(2)
淨成本基礎
建造日期(3)
日期
後天
亞歷山大中心®在肯德爾廣場
大波士頓$— 

$600,178 $926,555 $1,947,990 $600,178 $2,874,545 $3,474,723 $(503,555)$2,971,168 1981 - 20232005 - 2022
亞歷山大中心®肯德爾廣場一號
大波士頓— 405,164 576,213 1,104,541 405,164 1,680,754 2,085,918 (223,051)1,862,867 1985 - 20232016 - 2022
亞歷山大科技廣場®
大波士頓— — 619,658 294,655 — 914,313 914,313 (365,871)548,442 2001 - 20122006
查爾斯號上的阿森納大波士頓— 191,797 354,611 651,853 191,797 1,006,464 1,198,261 (75,217)1,123,044 2000 - 20222019 - 2021
阿森納路480號和阿森納街446、458、500和550號大波士頓— 121,533 24,464 133,339 121,533 157,803 279,336 (70,773)208,563 1962 - 20092000 - 2022
柯立芝大道99號大波士頓119,042 43,125 — 248,830 43,125 248,830 291,955 (6)291,949 不適用2020
亞歷山大中心®生命科學-芬威
大波士頓— 912,016 617,552 534,106 912,016 1,151,658 2,063,674 (58,969)2,004,705 2019 - 20222021
內克街5、10和15號大波士頓— 277,554 55,897 356,438 277,554 412,335 689,889 (7,416)682,473 20192019
一種現代方式大波士頓— 67,329 301,000 54,546 67,329 355,546 422,875 (32,696)390,179 1999 - 20152018 - 2021
亞歷山大中心®生命科學-沃爾瑟姆
大波士頓— 141,629 513,901 242,869 141,629 756,770 898,399 (21,848)876,551 1999 - 20102020 - 2022
19、215、225和235總統路大波士頓— 32,136 118,391 27,603 32,136 145,994 178,130 (32,179)145,951 1999 - 20012005 - 2022
其他大波士頓— 171,265 208,319 70,844 171,265 279,163 450,428 (4,744)445,684 五花八門五花八門
亞歷山大中心®科學與技術-使命灣
舊金山— 213,014 218,556 668,907 213,014 887,463 1,100,477 (233,274)867,203 2007 - 20142004 - 2017
亞歷山大技術中心®- 門户
舊金山— 193,004 364,078 702,904 193,004 1,066,982 1,259,986 (171,828)1,088,158 1984 - 20232002 - 2020
亞歷山大中心®生命科學-米爾佈雷
舊金山— 69,989 — 311,759 69,989 311,759 381,748 — 381,748 不適用2021 - 2022
亞歷山大中心®先進技術-南舊金山

舊金山— 59,199 — 546,295 59,199 546,295 605,494 (135,948)469,546 2008 - 20192004 - 2005
亞歷山大中心®先進技術- Tanforan
舊金山— 330,154 51,145 51,161 330,154 102,306 432,460 (11,051)421,409 1971 - 20072021 - 2022
亞歷山大中心®生命科學-南舊金山
舊金山— 32,245 1,287 480,347 32,245 481,634 513,879 (139,392)374,487 2012 - 20222002 - 2017
福布斯大道500號舊金山— 35,596 69,091 22,148 35,596 91,239 126,835 (35,880)90,955 20012007
亞歷山大中心®生命科學-聖卡洛斯
舊金山— 433,634 28,323 717,671 433,634 745,994 1,179,628 (86,306)1,093,322 1970 - 20222017 - 2021
3825和3875 Fabian Way舊金山— 194,424 54,519 14,737 194,424 69,256 263,680 (11,583)252,097 1969 - 20142019
亞歷山大斯坦福生命科學區舊金山— — 599,401 115,138 — 714,539 714,539 (62,305)652,234 2002 - 20222003 - 2022
F-51


附表三（續）
初始成本收購後資本化的成本總成本
屬性市場累贅土地建築物與改進建築物與改進土地建築物與改進
總(1)
累計折舊(2)
淨成本基礎
建造日期(3)
日期
後天
Hillview Avenue 3412、3420、3440、3450和3460號舊金山$— $— $304,318 $88,966 $— $393,284 $393,284 $(19,647)$373,637 1978 - 20182020 - 2021
耿路2100、2200、2300、2400號舊金山— 72,859 53,309 35,856 72,859 89,165 162,024 (19,554)142,470 1984 - 20192018
2475和2625/2627/2631漢諾威街和1450 Page Mill Road舊金山— — 187,472 12,988 — 200,460 200,460 (33,645)166,815 2000 - 20171999 - 2021
加西亞大道2425號/海灣大道2400/2450號舊金山619 1,512 21,323 26,281 1,512 47,604 49,116 (27,833)21,283 20081999
西海灣路3350號舊金山— 4,800 6,693 45,079 4,800 51,772 56,572 (13,221)43,351 19822005
加州大道901號舊金山— — — 16,419 — 16,419 16,419 — 16,419 不適用2021
布魯瑟姆街88號舊金山— 148,551 21,514 208,770 148,551 230,284 378,835 (23,098)355,737 不適用2017
亞歷山大中心®生命科學-紐約市
紐約市— — — 1,102,566 — 1,102,566 1,102,566 (294,190)808,376 2010 - 20162006
亞歷山大中心®生命科學-長島市
紐約市— 22,746 53,093 158,719 22,746 211,812 234,558 (7,486)227,072 20222018
亞歷山大廣場一號聖地亞哥— 139,608 161,293 673,079 139,608 834,372 973,980 (236,264)737,716 1995 - 20221994 - 2021
亞歷山大北一號聖地亞哥— 103,937 1,354 37,971 103,937 39,325 143,262 (1,359)141,903 1980 - 19902020
託裏嶺聖地亞哥— 22,124 152,840 85,391 22,124 238,231 260,355 (71,018)189,337 2004 - 20212016
鸚鵡螺聖地亞哥— 6,684 27,600 134,110 6,684 161,710 168,394 (70,628)97,766 2009 - 20121994 - 1997
亞歷山大的校園點聖地亞哥— 200,556 396,739 703,166 200,556 1,099,905 1,300,461 (218,886)1,081,575 1988 - 20192010 - 2022
光明道5200號聖地亞哥— 39,051 96,606 200,141 39,051 296,747 335,798 (81,880)253,918 2004 - 20172010
ARE濱海藝術中心聖地亞哥— 9,682 29,991 117,777 9,682 147,768 157,450 (54,787)102,663 1989 - 20161998 - 2011
ARE鎮中心聖地亞哥— 853 5,101 60,536 853 65,637 66,490 (48,747)17,743 2000 - 20101999
9625 Towne Centre Drive聖地亞哥— 7,686 14,586 65,762 7,686 80,348 88,034 (22,945)65,089 20182014
亞歷山大的科斯塔維德聖地亞哥— 124,070 — 26,487 124,070 26,487 150,557 (476)150,081 1988 - 19892022
亞歷山大的SD Tech聖地亞哥— 81,428 254,069 438,643 81,428 692,712 774,140 (47,000)727,140 1988 - 20222013 - 2020
亞歷山大序列區聖地亞哥— 163,610 281,389 30,101 163,610 311,490 475,100 (19,262)455,838 1997 - 20002020 - 2021
太平洋科技園聖地亞哥— 96,796 66,660 27,088 96,796 93,748 190,544 (5,903)184,641 1989 - 19912021
薩默斯嶺科學園聖地亞哥— 21,154 102,046 4,782 21,154 106,828 127,982 (16,796)111,186 20052018
亞歷山大的斯克裏普斯科學園聖地亞哥— 79,451 59,343 98,047 79,451 157,390 236,841 (4,557)232,284 2001 - 20222021 - 2022
是波托拉聖地亞哥— 6,991 25,153 41,147 6,991 66,300 73,291 (24,464)48,827 2005 - 20122007
5810/5820 Nancy Ridge Drive聖地亞哥— 3,492 18,285 33,468 3,492 51,753 55,245 (16,763)38,482 20212004
9877 Waples Street聖地亞哥— 5,092 11,908 13,289 5,092 25,197 30,289 (4,101)26,188 20202020
5871 Oberlin Drive聖地亞哥— 1,349 8,016 20,511 1,349 28,527 29,876 (5,174)24,702 20212010
3911、3931、3985、4025、4031、4045和4075索倫託谷大道聖地亞哥— 18,177 42,723 38,176 18,177 80,899 99,076 (42,904)56,172 2007 - 20152010 - 2019
11045和11055 Roselle Street聖地亞哥— 1,386 4,288 33,803 1,386 38,091 39,477 (10,414)29,063 2008 - 20142000 - 2013
其他聖地亞哥— 104,737 70,212 65,226 104,737 135,438 240,175 (15,492)224,683 五花八門五花八門
F-52


附表三（續）
初始成本收購後資本化的成本總成本
屬性市場累贅土地建築物與改進建築物與改進土地建築物與改進
總(1)
累計折舊(2)
淨成本基礎
建造日期(3)
日期
後天
亞歷山大的伊斯特湖生命科學校區西雅圖$— $47,230 $83,012 $1,017,765 $47,230 $1,100,777 $1,148,007 $(235,838)$912,169 1997 - 20232002 - 2022
亞歷山大中心®生命科學-南湖聯盟
西雅圖— 229,607 1,128 425,392 229,607 426,520 656,127 (51,917)604,210 1984 - 20172007 - 2022
特里大道北219號西雅圖— 1,819 2,302 20,898 1,819 23,200 25,019 (9,827)15,192 20122007
第四大道南830號和1010號西雅圖— 52,700 12,062 15,016 52,700 27,078 79,778 (1,073)78,705 19952020
3000/3018西大道西雅圖— 1,432 7,497 24,890 1,432 32,387 33,819 (28,629)5,190 20001998
哈里森街西410號和埃利奧特大道西410號西雅圖— 3,857 1,989 20,434 3,857 22,423 26,280 (10,200)16,080 2006 - 20082004
亞歷山大中心®先進技術-峽谷公園
西雅圖— 117,302 182,213 26,146 117,302 208,359 325,661 (13,803)311,858 1985 - 20072021 - 2022
亞歷山大中心®先進技術-Monte Villa Parkway
西雅圖— 52,464 64,753 80,630 52,464 145,383 197,847 (2,772)195,075 1994 - 20232020
其他西雅圖— 78,900 931 24,453 78,900 25,384 104,284 (942)103,342 五花八門五花八門
亞歷山大中心®生命科學- Shady Grove
馬裏蘭州— 85,365 253,567 653,805 85,365 907,372 992,737 (148,111)844,626 1998 - 20232004 - 2021
皮卡德大道1330號馬裏蘭州— 2,800 11,533 37,915 2,800 49,448 52,248 (25,154)27,094 20051997
研究大道1405號馬裏蘭州— 899 21,946 15,818 899 37,764 38,663 (19,356)19,307 20061997
東古德大道1500號和1550號馬裏蘭州— 1,523 7,731 10,709 1,523 18,440 19,963 (11,916)8,047 1995 - 20031997
5研究地點馬裏蘭州— 1,466 5,708 31,235 1,466 36,943 38,409 (19,450)18,959 20102001
5研究法庭馬裏蘭州— 1,647 13,258 24,110 1,647 37,368 39,015 (18,805)20,210 20072004
12301 Parklawn Drive馬裏蘭州— 1,476 7,267 1,734 1,476 9,001 10,477 (4,096)6,381 20072004
亞歷山大技術中心®- 蓋瑟斯堡一世
馬裏蘭州— 20,980 121,952 56,847 20,980 178,799 199,779 (60,439)139,340 1992 - 20191997 - 2019
亞歷山大技術中心®- 蓋瑟斯堡二世
馬裏蘭州— 17,134 67,825 108,021 17,134 175,846 192,980 (47,157)145,823 2000 - 20211997 - 2020
世紀大道20400號馬裏蘭州— 3,641 4,759 26,397 3,641 31,156 34,797 (3,667)31,130 20232021
401專業驅動器馬裏蘭州— 1,129 6,941 11,666 1,129 18,607 19,736 (10,023)9,713 20071996
風河巷950號馬裏蘭州— 2,400 10,620 1,591 2,400 12,211 14,611 (4,473)10,138 20092010
620專業驅動器馬裏蘭州— 784 4,705 8,268 784 12,973 13,757 (8,531)5,226 20122005
8000/9000/10000弗吉尼亞莊園路馬裏蘭州— — 13,679 11,706 — 25,385 25,385 (13,423)11,962 20031998
14225紐布魯克大道馬裏蘭州— 4,800 27,639 22,773 4,800 50,412 55,212 (23,219)31,993 20061997
亞歷山大中心®生命科學-達勒姆
研究三角— 190,236 471,263 252,275 190,236 723,538 913,774 (52,766)861,008 1985 - 20232020 - 2022
亞歷山大中心®先進技術-研究三角
研究三角— 27,784 16,958 256,806 27,784 273,764 301,548 (25,537)276,011 2007 - 20222012 - 2021
亞歷山大中心®對於AgTech
研究三角— 2,801 6,756 208,994 2,801 215,750 218,551 (25,683)192,868 2018 - 20222017 - 2018
亞歷山大中心®可持續技術
研究三角— 54,908 18,849 123,255 54,908 142,104 197,012 (51,203)145,809 1966 - 20221998 - 2022
F-53


附表三（續）
初始成本收購後資本化的成本總成本
屬性市場累贅土地建築物與改進建築物與改進土地建築物與改進
總(1)
累計折舊(2)
淨成本基礎
建造日期(3)
日期
後天
亞歷山大技術中心®- 奧爾斯頓
研究三角$— $1,430 $17,482 $34,099 $1,430 $51,581 $53,011 $(28,919)$24,092 1985 - 20091998
6040喬治瓦茨山道研究三角— — — 88,166 — 88,166 88,166 (6,806)81,360 2015 - 20232014 - 2022
亞歷山大創新中心®- 研究三角
研究三角— 1,065 21,218 31,979 1,065 53,197 54,262 (25,398)28,864 2005 - 20082000
北卡羅來納州東54號高速公路2525號研究三角— 713 12,827 20,750 713 33,577 34,290 (17,078)17,212 19952004
601 Keystone Park Drive研究三角— 785 11,546 15,846 785 27,392 28,177 (8,861)19,316 20092006
6101 Quadrangle Drive研究三角— 951 3,982 12,261 951 16,243 17,194 (5,064)12,130 20122008
亞歷山大中心®下一代藥品
研究三角— 94,184 — 10,358 94,184 10,358 104,542 — 104,542 不適用2021
路口校園德克薩斯州— 159,310 440,295 39,352 159,310 479,647 638,957 (23,934)615,023 2000 - 20192021 - 2022
三一大街1001號和紅河街1020號德克薩斯州— 66,451 61,732 1,333 66,451 63,065 129,516 (1,942)127,574 1987 - 19902022
亞歷山大中心®林地的先進技術
德克薩斯州— 2,116 9,784 122,047 2,116 131,831 133,947 (669)133,278 2002 - 20232020
其他德克薩斯州— 110,867 219 22,793 110,867 23,012 133,879 (122)133,757 五花八門五花八門
加拿大加拿大— 77,005 167,405 97,403 77,005 264,808 341,813 (34,320)307,493 1989 - 20232005 - 2023
五花八門五花八門— 340,160 229,903 173,747 340,160 403,650 743,810 (157,298)586,512 五花八門五花八門
北美119,661 7,875,488 10,606,121 18,132,709 7,875,488 28,738,830 36,614,318 (4,980,807)31,633,511 
亞洲— — — 4,212 — 4,212 4,212 (4,212)— 20152008
$119,661 $7,875,488 $10,606,121 $18,136,921 $7,875,488 $28,743,042 $36,618,530 $(4,985,019)$31,633,511 
F-54


附表三（續）

亞歷山大房地產股權公司。
租賃物業和累計折舊合併財務報表附表
2023年12月31日
(千美元)


(1)截至2023年12月31日，我們的房地產資產總成本總計為美元36.6億美元，超過了聯邦所得税目的的房地產成本總計美元36.1億美元左右483.2百萬美元。
(2)折舊壽命可達 40用於建築和改善的年數，最高可達20土地改良的年期，以及租户改良的相應租約期限。
(3)代表最初建造日期或最近翻修日期中較晚的日期。

F-55


附表三（續）
亞歷山大房地產股權公司。
房地產及累計折舊合併財務報表附表
2023年12月31日
(單位：千)

房地產合併投資活動及累計折舊摘要如下：
12月31日，
房地產202320222021
期初餘額
$34,299,503 $28,751,910 $21,274,810 
收購（包括房地產、土地和合資企業合併）
296,694 2,722,214 5,405,569 
房地產的附加物
3,107,612 3,388,478 2,267,848 
扣除（包括處置和直接融資租賃）
(1,085,279)(563,099)(196,317)
期末餘額
$36,618,530 $34,299,503 $28,751,910 
12月31日，
累計折舊202320222021
期初餘額
$4,354,063 $3,771,241 $3,182,438 
房產折舊費用
841,893 751,584 607,927 
出售物業
(210,937)(168,762)(19,124)
期末餘額
$4,985,019 $4,354,063 $3,771,241 
F-56