EX-10.2

本轉讓和第一修正案同意書(以下簡稱《同意書》)於2023年9月6日由特拉華州有限責任公司(“房東”)Are-San FRANCISCO No.63，LLC授予特拉華州一家公司(“承租人”)Codexis，Inc.和特拉華州一家公司(“受讓人”)VAXCyte，Inc.。

答：業主和租客是該份日期為2021年1月29日的特定租賃協議(“該租賃”)的訂約方。根據該租約，承租人向業主租賃位於加利福尼亞州聖卡洛斯工業路825號之該特定樓宇(“該樓宇”)內約36,593平方尺之可租單位，包括(I)約18,817平方尺之Suite100A及(Ii)約17,776平方尺之Suite2000億。除非上下文另有明確指示，否則本協議中未另作定義的大寫術語應具有租賃中規定的含義。

B.承租人希望將其在租約和根據租約出租的房產的權益轉讓給受讓人，具體內容如該轉讓和承租協議(“轉讓協議”)的規定所述，並按照該轉讓和承租的規定進行，該轉讓協議的副本作為附件A附於本文件。

承租人和受讓人希望在轉讓協議中預期的將租賃轉讓給受讓人(“轉讓”)時獲得業主的同意。

承租人和受讓人已要求對租約進行某些其他修改，房東希望在符合本合同規定的條款和條件的情況下滿足這些要求。

因此，現在，考慮到前述和本文所載的協議，並出於其他良好和有價值的代價，房東特此同意本租約的轉讓和修訂；此等同意受租客和受讓人在此同意的下列條款和條件的約束和約束：

1.1.

此同意書無效，轉讓亦無效，承讓人亦不得接管物業，除非及直至業主已收到：(A)租客及承讓人籤立的本同意書副本，及(B)於生效日期(定義見轉讓協議)(“轉讓日期”)或之前，租客須向業主交付租約下截至該付款日期仍未支付的全數轉讓租金本金餘額。承租人和受讓人聲明並向業主保證，本合同附件中作為證據A的轉讓協議副本真實、正確、完整。受讓人應在(X)受讓人根據轉讓協議進入房屋或(Y)轉讓日期之前，向房東交付一份符合租賃要求的保險憑證。

1.2.

業主既不批准也不反對轉讓協議中包含的條款、條件和協議，所有這些條款、條件和協議在任何時候都應服從於租約和本同意書中包含的所有契諾、協議、條款、條款和條件。

1.3.

本協議或轉讓協議中包含的任何內容不得解釋為修改、放棄、損害或影響租約中包含的任何條款、契諾或條件(包括受讓人就任何其他或未來的轉讓或分租獲得任何所需同意的義務)，或放棄任何違反條款、契諾或條件的義務，或放棄任何違反條款的行為，或放棄業主在租約項下對任何個人、商號、協會或公司負有的任何權利或補救，或擴大或增加業主在租約項下的義務或責任。所有租約條款、契諾和條件由業主、租户和受讓人各自聲明為完全有效，在本同意書條款的約束下。本協議所載任何規定均不免除承租人在轉讓日期前因租約而產生的任何義務，及/或若租約於轉讓日期前一天終止則租約到期或提前終止的任何義務(統稱為“承租人尚存義務”)。除承租人的尚存義務外，房東特此免除租客自轉讓日期起及之後首次在租約下產生的任何及所有義務及責任。

A.自轉讓日期起，受讓人在此明確承擔並同意受租約的約束，併為房東的利益履行和遵守租户在轉讓日期及之後產生的每一項租户義務。

B.承租人和受讓人同意本同意書的每個條款和條件，如果轉讓協議的條款與本同意書的條款有任何衝突，則以本同意書的條款為準。

1.6.

在承租人向業主交付已簽署的同意書副本的同時，根據租約第22(B)條的條款，承租人應向業主支付2500美元的費用，作為業主審查轉讓協議和準備本同意書的代價。

1.7.

租户和受託人同意，未經房東事先書面同意，不得以任何方式修改或修改轉讓協議，不得無理拒絕、附加條件或延遲同意。未經房東事先書面同意，對轉讓協議的任何修改或修訂均無效且沒有任何效力。

2.1.

基本租金。在轉讓日或之前，承租人應交付自轉讓日起至轉讓日後3個月的期間內的業主基本租金(“基本租金扣減金額”)。即使租約中有任何相反規定，承租人作為租約下的“承租人”，自轉讓日起至轉讓日後3個月止的期間內，不需要支付基本租金，房東應適用基本租金

A.自轉讓之日起，將本租約第1頁中的“保證金”一詞修改為：

截至本合同日期，房東持有金額為415,696.48美元的信用證(“Codexis信用證”)。在轉讓日期後十(10)個工作日內，房東應簽署取消Codexis信用證所合理需要的任何文件(如果開證人要求取消，則退還其正本)。在轉讓日或之前，受讓人應以信用證的形式向房東交付22萬，655 79/百美元(220,655.79美元)的保證金，以滿足租賃規定的要求。儘管有上述規定，如果受讓人遲遲未向房東交付保證金，房東有權繼續持有Codexis信用證，直至受讓人向房東交付保證金後十(10)個工作日。如果受讓人在轉讓日期後三十(30)天內仍未交付保證金，房東有權但無義務提取保證金金額的Codexis信用證並持有該收益，直至受讓人向房東交付保證金後十(10)個工作日(屆時房東應將該收益返還給租客)。

C.儘管租約第40節有任何相反規定，但如果受讓人根據租約第40節規定的條款和條件行使延期權利，房東可以要求受讓人(I)續簽或延長現有信用證，或(Ii)根據租約第6節規定的條款和條件提供新的信用證。

2.4.

改裝。根據租約第12節的條款，租户在租期屆滿或提前終止時，不應要求租户拆除或恢復租户於同意日期當日的改善或任何其他更改或改善，租户亦無權在租期內或在期限屆滿或提前終止時的任何時間移除任何租户改善或任何其他更改或改善。

2.6.

向右延伸。本租約第四十條繼續具有十足效力和效力。儘管有租約第40(C)節的規定，業主特此同意將延期權利轉讓給受讓人，租約第40(C)節仍將完全有效。

房東和承租人特此同意，除承租人的生存義務外，房東特此免除承租人在租賃期間和之後產生的任何和所有義務和責任

轉讓日期，包括但不限於任何延期權利的行使、物業的擴建、租約期限的延長或對租約的任何進一步修訂或修改。

房舍的狀況。在房東和租客之間，租户應被要求在轉讓日期將房產交付給受讓人，條件與租户在租約期滿時將房產交還給房東的條件相同，包括但不限於完成關於租户在房產內的實驗室操作的退役和危險物質關閉計劃。承租人不得將租户自同意之日起存在的任何承租人改進或租約允許的任何其他更改或改善拆除。

4.1.

房客。承租人特此向房東和受讓人陳述並保證，截至本同意之日，據承租人所知，在沒有調查或調查義務的情況下，(I)房東在租約下沒有違約，(Ii)承租人不需要任何合夥人、股東、債權人、投資者、司法或行政機構、當局或其他各方的同意，(Iii)代表承租人簽署本同意書和本文提及的文書的個人以及承租人的合夥人、高級職員或受託人(如果有)具有法律權力、權利、及(Iv)除本同意書明文規定外，租約並無任何變更。

4.2.

受讓人。受讓人特此聲明並向房東和租户保證，截至本同意之日，據受讓人所知，在沒有調查或調查義務的情況下，(I)受讓人不需要任何合夥人、股東、債權人、投資者、司法或行政機構、當局或其他方面的同意，而受讓人未就轉讓或本同意獲得任何同意；(Ii)代表受讓人簽署本同意書和本文提及的文書的個人以及受讓人的合作伙伴、高級管理人員或受託人(如果有)擁有法律權力、權利和實際權力，以約束受讓人遵守本協議和本協議的條款和條件。

4.3.

房東。房東特此向租客和受讓人表示並保證，截至本同意書簽署之日，據房東所知，在沒有調查或調查義務的情況下，(I)租客在租約下沒有違約，(Ii)不需要任何合夥人、股東、債權人、投資者、司法或行政機構、當局或其他各方就尚未獲得的同意，(Iii)代表房東和房東的合夥人、高級職員或受託人簽署本同意書和本文提及的文書的個人，如果有的話，具有法律權力、權利、及(Iv)除本同意書明文規定外，本租約並無任何變更。

4.4.

確認開工日期。根據業主與租客於二零二二年十二月五日籤立的於二零二二年十二月五日生效的若干確認，租賃基準期限的開始日期為二零二一年十一月三十日，而租賃基準期限的終止日期為二零三一年十一月三十日。

5.1.

本同意書可以簽署多份副本，每份副本應被視為正本，但所有副本一起構成同一份文書。副本可通過電子郵件(包括pdf或任何符合美國聯邦ESIGN法案2000年的電子簽名過程)或其他傳輸方式交付，因此交付的任何副本應被視為已正式且有效地交付，並且在任何目的下都是有效的。就本同意和與之相關的所有事項而言，電子簽名應被視為原始簽名，此類電子簽名與原始簽名具有同等的法律效力。

5.3.

每個承租人和受讓人目前(A)遵守並就受讓人而言，在租賃期內應始終遵守美國財政部外國資產管制辦公室(OFAC)的規定以及與之相關的任何法規、行政命令或規定(統稱為OFAC規則)，(B)未列入，且關於受讓人，在租賃期內不得列入特別指定國民和受讓人名單、逃避外國制裁者名單或部門制裁識別名單，均由OFAC保存和/或在OFAC或其他政府當局根據任何授權法規、行政命令或法規維護的任何其他類似名單上，並且(C)不是根據OFAC規則禁止美國人與其進行業務往來的個人或實體。

5.4.

承租人應支付任何經紀佣金或費用，這是根據另一項協議轉讓的結果，承租人特此賠償並同意使房東不會因因承租人的行為而產生的任何損失或責任或因轉讓而應支付的任何其他佣金或費用而受到損害。受讓人特此賠償並同意使房東免受因受讓人的行為而產生的任何與轉讓相關的佣金或費用造成的損失或責任。

5.6.

承租人和受讓人承認房東的業務運營是房東的專有業務。未經業主事先書面同意，承租人和受讓人應保密，不得向第三方披露，並應要求其各自的代理人、受讓人、轉租人、員工、受邀者和承包商對有關業主業務運營的信息保密，不得向第三方披露，包括但不限於關於業主的系統、控制、設備、編程、供應商、租户和專門設施的信息。儘管有上述規定，承租人和受讓人仍可向承租人或受讓人各自的僱員、董事會、委員會、貸款人、投資者、第三方、顧問和顧問披露在承租人或受讓人各自經營過程中合理需要的信息(X)，但前提是承租人和受讓人應要求此等各方將信息保密，(Y)遵守有管轄權的法院或其他政府機構的有效命令，或任何法律、法規或法規，以及(Z)在雙方之間的爭議解決程序中需要時。

Codexis公司
佩諾斯科特大道400號
加利福尼亞州紅木城
注意：首席運營官

Codexis公司
佩諾斯科特大道400號
加利福尼亞州紅木城
注意：總法律顧問

Vaxcyte，Inc.
工業路825號3樓
加利福尼亞州聖卡洛斯，94070
注意：首席執行官

Vaxcyte，Inc.
工業路825號3樓
加利福尼亞州聖卡洛斯，94070
注意：總法律顧問

以資證明，房東、租户和受託人已促使其正式授權的代表於上文第一條所寫的日期簽署本同意書。

作者：亞歷山大房地產股票，LP，
特拉華州有限合夥企業，
管理成員

我特此證明簽名、姓名和頭銜
上面是我的簽名、姓名和頭銜。