美國 個國家

證券交易委員會

華盛頓特區，20549

表格 10-K

(標記 一)

根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節提交的年度報告

截至2020年12月31日的財年

或

☐ 根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節提交的過渡報告

對於 ，過渡期從_

委託 文件號：001-38903

郵政 房地產信託公司

(註冊人名稱與其章程中規定的準確 )

哥倫比亞大道75

錫達赫斯特， 紐約11516

(主要執行機構地址 )(郵編)

註冊人的 電話號碼，包括區號：(516) 295-7820

根據該法第12(B)條登記的證券 ：

根據該法第12(G)條登記的證券 ：無

如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示 。是，☐否

如果註冊人不需要根據該法第13條或第15條(D)提交報告，請用複選標記表示 。是，☐否

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人需要提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告， 和(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是，否，☐

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在要求註冊人提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T法規(本章232.405節)規則405要求提交的每個交互數據文件。是，否，☐

用複選標記表示 註冊者是大型加速申請者、加速申請者、非加速申請者、較小的報告 公司還是新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中的“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、 “較小的報告公司”和“新興成長型公司”的定義。

如果 是一家新興成長型公司，請用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用 的延長過渡期，以遵守根據交易法第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

用複選標記表示 註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(美國法典第15編第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制有效性的評估 是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所 提交的。☐

用複選標記表示註冊人是否為空殼公司(如該法第12b-2條所定義)。是，☐否

截至2020年6月30日，也就是註冊人最近完成的第二財季的最後一個工作日，註冊人的非關聯公司持有的註冊人A類普通股的總市值約為7180萬美元， 根據紐約證券交易所報告的收盤價每股15.95美元計算。

截至2021年3月30日，註冊人擁有13,326,514股A類普通股流通股。

通過引用合併的文檔

針對第二部分第5項和第三部分第10、11、12、13和14項，註冊人在2021年股東年會的最終委託書(將在註冊人會計年度結束後120天內提交給證券和交易委員會)的部分 通過引用併入本10-K表格年度報告中。

郵政 房地產信託公司
Form 10-K年度報告
截至2020年12月31日的財年

目錄表

有關前瞻性陳述的警告性 聲明

此 表格10-K年度報告包含聯邦證券法 所指的“前瞻性陳述”。這些前瞻性陳述包括在本年度報告(Form 10-K)中，包括 標題為“風險因素”、“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”、 “業務”和“某些關係和相關人員交易”的章節，涉及的事項包括： 我們的行業、業務戰略、有關我們的市場地位、未來運營、利潤率、盈利能力的目標和預期、 資本支出、財務狀況、流動性、資本資源、現金流、經營結果和其他財務狀況。 有關我們的行業、業務戰略、目標和預期，涉及我們的市場地位、未來運營、利潤率、盈利能力、資本支出、財務狀況、流動性、資本資源、現金流、經營結果和其他財務狀況 。我們使用了“大約”、“預期”、“假設”、“ ”相信、“”預算“”、“考慮”、“繼續”、“可能”、“估計”、“ ”預期、“”未來“、”打算“、”可能“、”展望“、”計劃“、” “潛力、”“預測”“、”“項目”“、”“尋求”“、”“應該，“目標”、“ ”、“將”以及類似的術語和短語，以便在本年度報告中識別Form 10-K中的前瞻性陳述。

此外，可能導致實際結果與前瞻性陳述大不相同的重要因素包括： 第1A項中的風險因素。“風險因素”和本年度報告Form 10-K中的其他部分。新的風險和不確定性 不時出現，我們無法預測這些事件或它們可能如何影響我們。除非適用法律另有要求，否則我們沒有義務在本年度報告發布之日之後以Form 10-K的形式更新任何 前瞻性陳述。鑑於這些 風險和不確定性，投資者不應過度依賴前瞻性陳述作為對實際結果的預測。

當 我們在本Form 10-K年度報告中使用術語“我們”、“公司”、“郵政”和“我們的 公司”時，我們指的是馬裏蘭州的Postal Realty Trust，Inc.和我們的合併子公司，包括我們是唯一普通合夥人的特拉華州有限合夥企業Postal Realty LP，我們稱之為“我們的運營夥伴關係”。

我們所有的 前瞻性聲明都會受到風險和不確定性的影響，這些風險和不確定性可能會導致實際結果與我們預期的大不相同，包括：

第 部分I

項目 1.業務

一般信息

我們 是一家內部管理的房地產公司，擁有主要租賃給美國郵政總局的物業。我們相信，以可租賃淨面積衡量，我們是租賃給美國郵政總局的物業中最大的業主和管理者之一。

我們 於2018年11月19日在馬裏蘭州成立，並於2019年5月17日完成首次公開募股( )或首次公開募股(IPO)以及相關的組建交易(或組建交易)後開始運營。我們的A類普通股在紐約證券交易所或紐約證券交易所交易，代碼為“PSTL”。我們選擇從截至2019年12月31日的短納税年度開始，作為REIT對美國聯邦 所得税徵税。我們通過傳統的 UPREIT架構開展業務，在該架構中，我們的物業由我們的運營合夥企業直接擁有或通過有限合夥企業、有限責任公司或其他子公司擁有。我們是我們運營夥伴關係的唯一普通合作伙伴，通過該合作伙伴關係，我們的郵政 物業直接或間接擁有。截至2020年12月31日，我們在我們的運營合夥企業中擁有約76.9%的有限合夥權益的未償還普通單位 (每個為“OP單位”，合稱為“OP 單位”)，包括我們經營合夥企業的長期激勵單位(每個為“LTIP單位”，合稱為“LTIP單位”)。 我們的董事會監督我們的業務和事務。我們參考美國郵政總局向郵政管理委員會提交的公開報告，其中包括美國郵政總局 經審計的財務報表，可在www.usps.com或www.prc.gov上查閲。

房地產投資

截至2020年12月31日，我們在726處房地產上的投資約為2.598億美元(其中一處房產為 融資租賃)。這些物業分佈在47個州，總計約270萬淨可租賃室內平方英尺 ，截至2020年12月31日已100%租賃，加權平均剩餘租賃期約為 3.7年。截至2020年12月31日，我們通過我們的應税房地產投資信託基金子公司(TRS)管理着我們首席執行官安德魯·斯波德克(Andrew Spodek)的附屬公司擁有的另外400處物業。我們有權優先購買我們400個託管 物業中的251個。

我們的租約 大部分是修改後的雙網租賃，其中USPS負責水電費和日常維護， 向房東報銷財產税，而房東負責保險、屋頂和結構。我們相信，這種 結構有助於我們免受某些運營費用增加的影響，並提供更可預測的現金流。我們相信 郵政物流網絡中存在的整體整合機會是有吸引力的，我們將繼續執行 收購和整合郵政資產的戰略，我們相信這些資產將為我們的股東帶來強勁的收益。

2020年 亮點

分紅

租户 集中

我們收購和管理郵政資產，並將我們的業務作為一個可報告的部門進行報告 。自2020年12月31日起，除位於賓夕法尼亞州沃倫代爾的多租户工業設施 外，我們的所有物業均租賃給單一租户，即USPS。USPS作為分銷設施佔據了該物業的73%。 請參閲標題-與USPS相關的風險下的項目1A-風險因素下的討論。

政府 法規

遵守各種政府法規 會影響我們的業務，包括我們的資本支出、收益和競爭地位 。這些政府法規的影響可能會對我們的業務產生重大影響。我們在監督和採取行動 以遵守適用於我們業務的政府法規時會產生成本，這些法規包括但不限於：聯邦證券法 和法規；房地產投資信託基金(REIT)和其他税收法規；環境、健康和安全法律法規；地方分區、 使用和其他與房地產相關的法規；以及修訂後的1990年美國殘疾人法案(ADA)。

我們的 物業必須符合ADA第三章的規定，即此類物業屬於ADA定義的 所定義的“公共設施”。ADA可能要求在我們物業的某些公共 區域移除阻礙殘疾人進入的結構性障礙，因為這些障礙很容易移除。我們相信現有物業基本上符合ADA的規定 ，我們不會被要求支付大量資本支出來滿足ADA的要求。 然而，違反ADA可能會導致對私人訴訟當事人處以罰款或賠償損失。提供易於實現的住宿的義務 是一項持續的義務，我們將繼續評估我們的物業並在這方面進行適當的改動 。

人力 資本資源管理

截至2020年12月31日，我們僱傭了25名全職員工。我們的所有員工都受僱於我們位於紐約州錫達赫斯特的公司辦公室。 我們的員工不是任何工會的成員，我們認為我們與員工的關係令人滿意。

截至2020年12月31日，我們24%的員工、20%的 被任命的高管和關鍵員工(定義為所有具有副總裁及以上職稱的員工)和20%的 董事會成員是女性。

我們 努力維護工作場所不受基於膚色、種族、性別、國籍、 種族、宗教、年齡、殘疾、性取向、性別認同或表達或受適用法律保護的任何其他身份的歧視或騷擾。公司招聘、招聘、發展、培訓、薪酬和晉升的基礎是資歷、績效、技能和經驗。我們相信我們的員工得到了公平的補償，薪酬和晉升決定 是不考慮性別、種族和民族的。員工的出色表現通常會得到表彰。

新冠肺炎 健康與安全

為應對新冠肺炎疫情，我們迅速將所有員工過渡到遠程工作，而沒有對工作效率造成重大影響 。我們組織了培訓計劃，以確保所有員工都做好了遠程完成任務的準備。在我們的 公司辦公室，我們為所有選擇在辦公室工作的員工和訪客提供清潔用品和麪罩， 以及其他安全措施，以幫助減少疾病的潛在傳播。

環境問題

根據 各種聯邦、州和地方法律、條例和法規，作為不動產的現任或前任所有人，我們可能有責任 承擔在我們擁有的物業 內、之內或之下移除或補救某些危險物質、廢物或石油產品的費用，包括調查或補救費用、自然資源損害費用或人身傷害或財產損失的第三方責任 。這些法律經常施加責任，而不考慮過錯，包括所有者或操作員是否知道或對此類材料的存在或釋放負有責任。我們的某些物業可能會受到污染 ，原因是當前或以前將物業或相鄰物業用於商業、工業或其他目的。

法律變更 增加物業現有環境條件的潛在責任或增加對排放或其他條件的限制 可能會導致重大的意外支出，或者可能會對我們物業租户的運營造成不利影響 ，這可能會對我們造成實質性的不利影響。我們為我們所有物業的環境責任 維護一份保險單。但是，任何潛在的或現有的環境污染責任可能超過該保險單的承保限額，或不在該保險單的承保範圍之內。因此，我們可能不知道我們投資組合中物業的所有潛在或現有的 環境污染責任。因此，我們可能會因這些問題承擔重大責任 。

此外，我們的一些建築可能含有含鉛油漆或含石棉材料，或者可能含有或發展有害的 黴菌或遭受其他室內空氣質量問題，這可能會導致不良健康影響或財產損壞的責任 或補救費用。室內空氣質量問題還可能源於通風不足、室內或室外來源的化學污染以及其他生物污染物，如花粉、病毒和細菌。室內暴露於鉛、石棉、 或空氣傳播的毒素或刺激物超過一定水平可能會導致各種不良健康影響和症狀， 包括過敏或其他反應。因此，如果我們的任何物業 都存在鉛、石棉、黴菌或其他空氣污染物，我們可能需要採取代價高昂的補救計劃，以控制或移除受影響物業中的黴菌或其他空氣污染物 或增加室內通風。此外，如果發生財產損失或人身傷害 ，鉛、石棉、黴菌或其他空氣傳播污染物的存在可能會使我們承擔唯一租户、唯一租户的員工或其他人的責任。我們目前沒有發現我們酒店存在任何嚴重的室內空氣質量不良問題。

提交給美國證券交易委員會的報告的可用性

本10-K表格年度報告副本、我們的10-Q表格季度報告、8-K表格當前報告以及根據修訂後的1934年《證券交易法》(以下簡稱《交易法》)第13(A)或15(D)節提交或提交的此類報告的任何修正案均可免費獲得，在我們的互聯網網站(www.postalrealty.com)上。 所有這些報告在以電子方式提交給 或提交給美國證券交易委員會(“證券交易委員會”)後，在合理可行的情況下儘快在我們的網站上提供。我們的治理準則和業務守則 行為和道德以及我們董事會的審計、薪酬和公司治理委員會章程 也可以在我們的網站https://investor.postalrealtytrust.com/govdocs，上查閲，任何股東都可以 向郵政業信託公司c/o投資者關係部提出書面請求 ，郵政編碼：11516。我們的電話號碼是(516)295-7820。我們網站上的信息或通過我們網站訪問的信息不是、也不應被視為本報告的一部分，也不應被納入我們提交給證券交易委員會的任何其他文件中。

第1A項。危險因素

風險因素摘要

與USPS相關的風險

與我們的業務運營相關的風險

與我們的組織結構相關的風險

與我們的房地產投資信託基金地位相關的風險

一般風險因素

以下風險因素可能會對我們的整體業務、財務狀況、運營結果、 和現金流、我們向股東進行分配的能力、我們獲得資本的渠道或我們A類普通股的市場價格產生不利影響，如下面每個風險因素進一步描述的那樣。除此處列出的信息外，在這份Form 10-K年度報告 中，您還應仔細查看和考慮我們向SEC提交的其他報告和定期 文件中包含的信息。這些風險因素可能會對我們的整體業務、財務狀況、運營結果和現金流 、我們向股東進行分配的能力、我們獲得資本的渠道或A類普通股的市場價格 產生重大影響。我們在公開申報文件中描述的風險並不是我們面臨的唯一風險。其他 我們目前不知道或我們目前認為無關緊要的風險和不確定性也可能對我們的業務、財務狀況和運營結果產生重大不利影響 。本文包括有關前瞻性陳述的其他信息 。

與USPS相關的風險

我們的業務在很大程度上依賴於對租賃郵政物業的需求。

租賃郵政物業需求的任何大幅下降 都可能對我們的業務產生不利影響。全國零售郵政網點的數量 在過去十年中一直在減少。此外，2021年3月23日，香港郵政署長路易斯·德喬伊(Louis DeJoy)發佈了一份名為為美國服務：我們實現財務可持續性和卓越服務的願景和十年計劃 (“十年計劃”)，其中包括對2015年推遲的設施整合進行評估 ，並可能整合仍未得到充分利用的設施。合併我們的郵政財產將對我們的運營產生實質性的不利影響 。郵政物業數量的進一步減少可能導致未來與USPS簽訂租約的條款不如當前租約、USPS無法續簽我們物業的租約 以及我們可獲得的收購機會減少。對郵政財產的需求水平可能受到我們無法控制的各種因素的影響，包括美國聯邦政府和郵政總局政策或資金的變化、 人口密度的變化、地方、地區和國家經濟的健康和可持續性、流行病的存在 和流行病(例如持續的新冠肺炎大流行)，以及郵政郵政總局的需求和使用。此外，技術創新，如自動投遞設備，可能會減少手工投遞或親自取件的需要，從而減少對零售郵局的需求 。此外，聯邦快遞、亞馬遜、UPS和DHL等包裹遞送服務提供商開始實施 自動遞送設備，以幫助零售公司實現當天和最後一英里的遞送，此外還公開表示 他們打算擴大最後一英里的遞送能力。這些設備的開發、實施和廣泛採用 可能會減少對郵政服務的需求。

USPS正面臨立法限制，這些限制阻礙了USPS維持充足流動性以維持其當前運營的能力。 如果USPS的收入因郵政服務需求減少而減少，則USPS可能會減少 其郵局地點的數量。

USPS無法履行其財務義務可能使其資不抵債，或增加國會或 監管機構改革USPS的可能性，這可能會對我們的業務和運營產生實質性的不利影響。

USPS的很大一部分負債包括向退休的USPS員工提供養老金和醫療保健等無資金支持的固定福利。 儘管國會定期就USPS的未來進行辯論，但USPS不太可能在沒有監管或國會救濟的情況下注銷其現有的 債務。如果USPS無法履行其財務義務， 我們的許多租約可能會被USPS騰出，這將對我們的業務和運營產生實質性的不利影響。任何減少USPS對租賃郵政物業需求的國會 或監管行動也將對我們的業務和運營產生重大不利影響 。我們無法預測目前正在考慮的任何改革或拜登(Biden)政府推行的任何改革是否最終會生效，如果是的話，這些改革將如何具體影響我們。

美國郵政揹負着鉅額債務。

1999年4月1日，USPS與聯邦融資銀行(“FFB”)簽訂了經修訂的票據購買協議(NPA) ，目的是獲得債務融資。根據NPA，FFB必須在交貨後五個工作日內，從USPS會議指定的 條件購買票據，最高金額不得超過既定的最高金額。根據組織的需要，USPS在 NPA項下借入的金額每年都會有所不同。從歷史上看，USPS的所有未償債務 都是通過NPA獲得的。然而，NPA的最新一次延期於2019年8月31日到期。如果USPS 無法與FFB就延長NPA達成可接受的條款，USPS將需要通過其他方式尋求債務融資， 要麼通過與FFB的單獨協議(條款可能與NPA中規定的不同)，要麼從其他來源尋求債務融資。 不能保證USPS能夠延長NPA的期限或獲得其預期的 條款或時間的替代債務融資(如果有的話)。如果USPS無法使用FFB延長NPA，則USPS未來可能無法 以與當前可用條款相當的條款向FFB進行債務再融資。

USPS對FFB有大量未償債務。以及資金嚴重不足的郵政服務退休人員健康福利 基金或PSRHBF負債，美國郵政要求在未來一段時間內為其提供資金。此外，USPS存在支付給公務員退休系統(CSRS)和聯邦僱員退休系統(FERS)基金的退休 攤銷資金不足 USPS需要在未來期間為這些資金提供資金。USPS的鉅額債務和未支付的退休以及 退休人員健康義務可能要求USPS將其未來運營現金流的很大一部分用於支付債務以及退休和退休人員醫療保健義務，從而減少現金流用於支付運營 費用，包括租賃支付、營運資本、資本支出和其他業務活動。

美國郵政總局受國會的監督和管理，由中華人民共和國和其他政府機構監管。

美國衞生與公眾服務部有各種各樣的利益相關者，他們的利益和需求有時會發生衝突。USPS作為美國政府行政部門的獨立機構運作，因此受到適用於聯邦機構的各種法規和其他 限制。美國郵政總局是否有能力提高其產品和服務的費率取決於 中國監管部門的監督和批准。美國郵政總局採取行動的能力受到限制，可能會對其運營和財務業績產生不利影響，從而減少對租賃郵政資產的需求。

此外， USPS的結構、使命或租賃要求的改變、USPS員工的大幅減少、 人員資源的調動、其他內部重組或佔用我們物業的郵局的變更將 影響我們的租約續簽機會，並對我們的業務、財務狀況和運營結果產生實質性的不利影響 。此外，聯邦政府將USPS作為獨立機構對待的任何變化，包括(但不限於)將USPS的全部或部分業務私有化，可能會對我們的業務產生重大不利影響 。

USPS的 業務和運營結果受到來自交付市場以及替代產品和數字通信 市場競爭對手的重大影響。

USPS未能 有效競爭和高效運營，未能擴大營銷郵件和包裹遞送服務，未能增加收入 和其他來源的貢獻，這將對USPS的財務狀況造成不利影響，隨着時間的推移，這種不利影響將 變得更加嚴重。USPS的市場競爭對手包括當地和全國包裹遞送服務提供商 。USPS的競爭對手具有不同的成本結構和較少的監管限制，並且能夠提供 不同的服務和定價，這可能會阻礙USPS在這些服務領域保持競爭力。此外，USPS的大多數競爭對手都可以進入資本市場，這使得它們在融資和業務擴展方面具有更大的靈活性。 客户對郵政服務的使用繼續轉向替代產品和數字通信。 電子郵件和其他形式的電子通信的使用減少了一級郵件數量，電子賬單和支付也是如此。 由於郵遞員越來越多地使用數字廣告(包括數字移動廣告)，營銷郵件最近出現了下降。隨着消費者越來越多地使用電子媒體獲取新聞和信息，期刊服務量持續下降 。USPS競爭性服務量的增長在很大程度上歸功於USPS的某些最大客户-UPS、聯邦快遞(FedEx)和亞馬遜(Amazon)。這些客户中的每一個都在建設交付能力，使 隨着時間的推移，它可以將業務量從USPS分流出去。如果這些客户將大量業務量從USPS分流出去，則USPS競爭性服務量的增長 可能不會持續，而且USPS對租賃郵政資產的需求可能會減少 。

USPS潛在的資不抵債、無力支付租金或破產將對我們的財務狀況、 運營結果、現金流、可供分配的現金以及我們償還債務的能力產生重大不利影響，並可能導致 我們無法繼續經營下去。

USPS違約 可能會導致我們物業產生的運營現金流大幅或完全減少。 不能保證USPS能夠避免資不抵債、及時支付租金或根據其 租約避免違約。如果USPS違約，我們可能會在執行房東權利方面遇到延誤，並可能在保護我們的投資方面產生鉅額成本 。由於我們依賴於USPS的租金支付，因此USPS無法支付租金 可能會對我們以及我們向您進行分配的能力造成不利影響。

雖然 我們不相信美國破產法規定的破產保護適用於USPS，但法律並不明確。 如果USPS申請破產，我們將成為債權人，但我們可能無法收回USPS在破產前欠我們的全部或任何金額 。(=此外，如果USPS申請破產保護，它可能會根據聯邦法律終止 與我們的租約，在這種情況下，我們對USPS的一般無擔保債權很可能 低於租賃期剩餘時間欠我們的全部金額。這將對我們的業務、財務狀況和運營結果產生嚴重的不利影響。

實施德喬伊先生提出的十年計劃 可能會對我們的運營、財務狀況和運營結果產生重大不利影響。

DeJoy先生發佈了 他的十年計劃，以應對以下挑戰：從傳統的信件投遞向包裹投遞轉變，處理、運輸、投遞和零售業務表現不佳，未能達到服務績效標準，以及危險和惡化的財務狀況，在過去14年中已造成870億美元的虧損。這些戰略計劃旨在 扭轉未來十年預計1600億美元的虧損，並從2023年 或2024年開始實現淨收益為正。自2015年以來，零售收入大幅下降。十年計劃包括調整、採購新設施、 擴展現有設施和整合未充分利用的設施，以及實現零售大廳的現代化，以實現 擴展數字、中小型企業和政府服務，如果我們的郵政資產被整合 ，這可能會影響我們的運營 。十年計劃還包括要求國會解除PSRHBF的預籌資金義務，並 要求將醫療保險與郵政服務特定的醫療計劃相結合。

本十年計劃的實施將在多大程度上影響我們的業務、流動性、財務狀況和運營結果， 將取決於許多我們可能無法準確預測或評估的因素。“十年計劃”的部分內容需要 國會批准，目前我們無法預測這一點，我們還將與利益相關者就“十年計劃”的實施和變化 進行更多對話。USPS未能實施十年計劃或未獲得國會批准 可能會影響其維持充足流動性以維持當前運營的能力，這可能會導致USPS減少 其郵政地點數量，並對我們的業務和運營結果產生不利影響。

因為USPS是美國聯邦政府的獨立機構，我們的房產可能比 租賃給非政府租户的類似房產有更高的恐怖襲擊風險。

恐怖分子 襲擊可能會對我們的運營造成實質性的不利影響，並直接或間接損害我們的資產，無論是物質上的還是 財務上的。由於USPS是，而且預計將繼續是美國聯邦政府的獨立機構，我們的 房產被推定為比租賃給非政府 附屬租户的類似房產有更高的恐怖襲擊風險。恐怖襲擊，如果這些財產沒有保險或保險不足，可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生重大 不利影響。

持續的新冠肺炎疫情以及正在採取的防止其蔓延的措施，包括政府實施的與旅行相關的限制， 可能會對美國郵政服務和郵政財產的需求產生負面影響，這可能會對我們的業務、運營業績和財務狀況產生實質性的不利影響。

持續的新冠肺炎疫情和正在採取的預防措施導致許多公共場所的人流量減少，包括郵政物業。繼續減少面對面服務的使用可能會減少美國郵政總局對郵政物業的需求 ，我們的運營結果可能會因此而下降。持續的新冠肺炎疫情也導致了 郵件數量的下降，特別是通過郵件進行的廣告，這可能會對美國郵政的財務狀況產生不利影響， 因此對郵政財產的需求。郵件數量的持續減少或永久性變化可能會減少對郵政資產的需求，並對我們的運營結果產生重大不利影響。

此外， 雖然經公法116-260修訂的《冠狀病毒援助、救濟和經濟安全(CARE)法案》(2021年綜合撥款法案)包括向USPS提供100億美元的貸款，但鑑於目前郵件數量減少導致的短缺，不能保證這筆資金將足以維持USPS的運營。截至本報告日期，美國郵政尚未 收到100億美元貸款的任何部分。此外，為美國郵政總局提供250億美元或100億美元備用資金的兩項相關法案在2020年第三季度未獲通過。

此外，USPS還依賴於其員工的努力，他們中的許多人每天都會接觸到大量的個人 。如果美國郵政公司員工因持續的新冠肺炎疫情而不願或無法定期報到 ，或者美國郵政服務因政府應對疫情而減少，對美國郵政服務的需求或 美國郵政公司的聲譽可能會受到影響，導致對郵政財產的需求減少，並對我們的業務和 運營結果產生不利影響。

此外， 鑑於疫情造成的錯位和政府施加的與旅行相關的限制：(I)我們已允許 某些員工在家工作，這以前會減緩某些常規流程，未來也可能會減緩這些流程；以及(Ii) 我們過去和將來都會受到與各交易對手溝通和運營延遲的影響。儘管自實施以來，我們在家中實踐的有效性有所提高，但此類實踐的持續和未來改進，以及與各交易對手的溝通和操作，都高度不確定，無法 預測。

USPS內部領導層、結構、運營和戰略的變化 可能會擾亂我們的業務，這可能會對我們的運營、財務狀況和運營結果產生實質性影響 。

2020年5月，美國郵政總局董事會一致任命路易斯·德喬伊為郵政署署長。德喬伊於2020年6月15日就職。自德喬伊被任命以來，美國郵政總局至少重新分配或撤換了23名郵政管理人員，其中包括兩名負責日常運營的管理人員。美國衞生和公眾服務部還實施了管理層招聘凍結，並要求人事管理辦公室為某些沒有集體談判協議代表的員工提供未來的自願提前退休授權(br})。2021年2月24日，約瑟夫·拜登(Joseph Biden)總統提名兩名民主黨人和一名無黨派人士進入USPS理事會，如果得到確認，將導致四名民主黨人、四名共和黨人和一名無黨派人士進入董事會。

最近，DeJoy 先生宣佈修改了USPS的組織結構，旨在專注於三個業務運營部門：(I) 零售和遞送；(Ii)物流和加工；以及(Iii)商務和業務解決方案。作為修改後的組織結構 的一部分，物流和郵件處理業務將向新的物流和處理運營組織報告， 與現有的區域和地區報告結構分開。這包括所有郵件處理設施和當地運輸網絡 辦公室。進行這些更改是為了降低成本，美國郵政總局可能會實施額外的更改 以降低費用。

這些變化將在多大程度上影響我們的業務、流動性、財務狀況和運營結果， 將取決於我們可能無法準確預測或評估的眾多不斷變化的因素。USPS受到立法 和其他限制，這些限制可能會影響其維持充足流動性以維持當前運營的能力，這可能會 導致USPS減少其郵政地點的數量，並對我們的業務和運營結果產生不利影響。

涉及USPS的訴訟 ，包括與USPS業務變更、2020年總統選舉和郵寄 投票相關的訴訟，可能會擾亂我們的業務，這可能會對我們的運營、財務狀況和運營結果產生實質性影響。

由於(I)美國衞生和公眾服務部內部提議和執行的業務、管理和戰略變革，以及(Ii)正在進行的新冠肺炎大流行，顯著增加了用於2020年總統選舉的缺席選票數量，美國衞生和公眾服務部 成為最近訴訟的焦點。截至本報告日期，已對德喬伊先生、美國郵政總局和前總統唐納德·特朗普提起多起訴訟，這些訴訟與2020年總統選舉的美國郵政總局業務變更、郵件延遲和郵寄投票有關，目前仍懸而未決 。

如果由於任何積壓、政治言論或訴訟，USPS遭受聲譽或財務損害或監管審查增加 ，USPS服務的需求可能會下降，這可能會導致對USPS物業的需求減少。這些更改或任何未來更改的結果 可能會導致USPS的額外延遲或資金短缺。

與我們的業務和運營相關的風險

我們 可能無法以具有競爭力的價格或根本無法獲得和/或管理額外的USPS租賃物業。

我們業務計劃的一個重要部分是購買租賃給USPS的更多物業。此類房產數量有限 ，與購買 出租給各種租户或在購買時未出租的房產的REITs相比，我們增加投資的機會更少。此外，目前租賃給美國郵政總局的物業 的所有權高度分散，絕大多數業主擁有單一物業。因此，我們可能 需要花費資源來完成對許多個別物業的盡職調查和承保流程，從而增加 我們的購置成本，並可能降低我們為特定物業支付的金額。因此，我們的計劃 主要通過收購租賃給USPS的更多物業和管理由第三方租賃給USPS的物業來實現業務增長的計劃可能不會成功。此外，由於我們是唯一一家專門從事USPS物業的公開交易REIT ，我們的業務可能會引起其他REITs、房地產公司 和其他投資者對USPS租賃物業的新興趣，這些投資者擁有比我們以前更多的資源，而這些投資者之前並不關注USPS租賃物業的投資機會。 我們的業務可能會引起其他REITs、房地產公司 和其他投資者對USPS租賃物業的新興趣，這些投資者之前並不關注USPS租賃物業的投資機會。

我們 目前在賓夕法尼亞州、威斯康星州、緬因州、德克薩斯州、俄克拉何馬州和伊利諾伊州擁有集中的郵政物業，並 受這些州地區或當地條件的變化影響。

我們的業務可能會受到我們所在地區的地區或當地條件和事件的不利影響，特別是在我們的許多郵政資產集中的賓夕法尼亞州、威斯康星州、緬因州、德克薩斯州、俄克拉何馬州和伊利諾伊州。 可能影響我們的入住率、租金收入、運營資金或物業價值的因素包括 等：

我們 可能無法以優惠條款續簽租約或出售騰出的物業，或者在租約到期時根本無法續簽租約或出售騰出的物業，這可能會對我們造成實質性的 負面影響，包括我們的財務狀況、經營業績、現金流、可供分配的現金以及 我們償還債務的能力。

我們 不能向您保證任何租約將續簽，或騰出的房產將以優惠條件出售，或者根本不能保證。截至本報告日期 ，USPS已通知我們它打算騰出我們投資組合中的一處房產。如果我們 物業的租金下降、現有租户不續簽租約或我們不以優惠條件出售騰出的物業， 我們的財務狀況、運營結果、現金流、可用於分配的現金以及我們償還債務的能力可能會受到重大不利影響 。

房產 空置可能導致鉅額資本支出和流動性不足。

租約到期造成的租户損失 可能需要我們花費大量資金來翻新物業，然後 才能適合新租户。我們收購的幾乎所有物業都特別適合USPS的特定業務 ，因此，如果USPS不續簽租約，我們可能需要花費大量 成本翻新物業，降低我們收取的租金或提供其他優惠，以便將物業出租給其他租户。 如果我們被要求或選擇出售房產，我們可能難以將其出售給USPS以外的其他方。這種潛在的流動性不足 可能會限制我們快速修改投資組合以應對經濟或其他條件變化的能力，而這些變化 可能會對我們產生實質性的負面影響。

截至2021年3月30日 ，我們11處物業的租約已到期，USPS正在以剩餘租户的身份佔用這些物業。 如果我們不能成功續簽這些到期的租約，我們的入住率、租金收入和淨營業收入可能會減少，這可能會對我們的財務狀況、運營業績和 向股東進行分配的能力產生實質性的不利影響。(br}如果我們不能成功續簽這些到期的租約，我們的入住率、租金收入和淨營業收入可能會減少，這可能會對我們的財務狀況、運營業績和 向股東進行分配的能力產生實質性的不利影響。

截至2021年3月30日 ，我們11處物業(包括我們在2021年2月收購的1處租賃於2020年12月31日到期的物業和10處2021年迄今租賃到期的物業)的租約已到期， USPS作為暫緩租户佔用此類物業，總計約24,000平方英尺的室內面積和20萬美元的年化租金收入。當租約到期時，USPS將按月成為剩餘租户， 通常支付估計市值租金或到期租約下的租金金額中較大的一個。由於 USPS作為暫緩租户佔用了我們的11處房產，這些房產目前被排除在我們的信貸安排下的 借款基礎之外。

我們 預計我們將為所有已到期或即將到期的物業以及此處討論的附錄 (視適用情況而定)執行新租約。但是，不能保證我們與USPS簽訂的任何新租約都會反映我們在條款或時間方面的預期 。

我們 可能無法成功續訂處於暫緩狀態或計劃於2021年到期的租約，無法獲得 正租金續訂價差，或無法按與即將到期的租約條款相當的條款續訂租約。如果我們能夠 續訂這些到期的租約，租約條款可能無法與以前的租約相媲美。如果我們不成功， 我們可能會遇到入住率、租金收入和淨營業收入減少，以及借款能力下降的情況 ，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和向股東分配 的能力產生實質性的不利影響。

我們 使用運營單位作為收購物業的對價可能會導致股東稀釋和/或限制我們出售此類 物業的能力，這可能會對我們產生實質性的不利影響。

我們 可能會通過税收遞延貢獻交易獲得物業或物業投資組合，以換取運營單位，這 可能會導致股東稀釋。此收購結構的效果可能包括減少我們可以在收購物業的納税年限內扣除的税款折舊額 ，並可能要求我們同意通過限制我們處置收購的 物業的能力和/或向貢獻者分配合夥債務以維持其納税基礎，來保護 貢獻者推遲確認應税收益的能力。這些限制可能會 限制我們一次出售房產的能力，或按條款出售房產，如果沒有這些限制，這將是有利的。

郵政財產流動性不足 可能會嚴重阻礙我們應對財產性能不利變化的能力 並損害我們的財務狀況。

我們的 根據不斷變化的經濟、金融和投資狀況迅速出售我們投資組合中的一項或多項郵政資產的能力可能有限 。某些類型的房地產，特別是郵局，其替代用途可能有限，因此流動性相對較差。資本返還和投資收益變現(如果有的話)一般將在標的財產處置或再融資時發生。我們可能無法在任何給定的時間段內通過出售、其他處置 或以有吸引力的價格進行再融資來實現我們的投資目標，或者以其他方式無法完成任何退出戰略。 尤其是，我們在特定時間段內處置一個或多個郵政財產的能力受到税收保護協議的某些限制 ，以及物業市場的疲軟甚至缺乏、潛在購買者的財務狀況或前景的變化、國內或國際經濟狀況的變化 財產所在司法管轄區的法規或財政政策。

此外，1986年修訂後的《國內税法》或該法規對房地產投資信託基金處置 不適用於其他類型房地產公司的財產的能力施加了限制。特別是，適用於REITs的税法 實際上要求我們持有房產用於投資，而不是主要用於在正常業務過程中出售。

我們的 未得到報銷的房產的房地產税可能會因房產税率變化或重新評估而增加， 這可能會對我們的現金流、財務狀況、經營業績、A類普通股的每股市場價格、我們履行本金和利息義務的能力以及我們向股東進行分配的能力產生負面影響。

即使 雖然我們目前符合美國聯邦所得税的REIT資格，但我們仍需要為某些 房產繳納州税和地方税。我們物業的房地產税可能會隨着物業税税率的變化或税務機關評估或重新評估我們的物業而增加。因此，我們未來繳納的財產税可能會比過去大幅增加 。如果我們支付的財產税增加，我們的財務狀況、經營業績、現金流 、我們A類普通股的每股交易價以及我們履行本金和利息義務以及 向股東分配的能力可能會受到不利影響。

抵押貸款利率上升或抵押債務不可用 可能會使我們難以為債務融資或再融資，這可能會 對我們的財務狀況、增長前景以及我們向股東進行分配的能力產生重大不利影響。

如果我們無法以合理的利率獲得抵押貸款，或者根本無法獲得抵押貸款，我們可能無法為購買更多房產提供資金 或在現有債務到期時對其進行再融資。如果我們對物業進行再融資時利率較高，我們的收入和 現金流可能會減少，這將減少可用於分配給股東的現金，並可能阻礙我們 通過發行更多股票或借入更多資金來籌集更多資本的能力。此外，如果我們無法在債務到期時對其進行再融資 ，根據我們的税收保護協議，我們可以提供的債務擔保機會將會減少， 這可能會觸發根據税收保護協議對受保護各方進行賠償的義務。

抵押 債務義務使我們面臨喪失抵押品贖回權的可能性，這可能會導致我們在受抵押債務約束的物業或 組物業上的投資損失。

抵押貸款 和其他擔保債務義務增加了我們的財產損失風險，因為財產 擔保的債務違約可能會導致貸款人發起止贖行動，並最終導致我們的財產損失，從而確保我們 違約的任何貸款。抵押房產或房產組的任何止贖都可能對我們 房產組合的整體價值產生不利影響。出於税務目的，我們任何受無追索權抵押貸款約束的房產的止贖將被視為以相當於抵押債務未償還餘額的購買價格出售房產。 如果抵押債務的未償還餘額超過了我們在房產中的納税基礎，我們將在喪失抵押品贖回權時確認應税 收入，但不會收到任何現金收益，這可能會阻礙我們滿足準則規定的房地產投資信託基金分配要求 。喪失抵押品贖回權還可能觸發我們根據有關某些房產銷售的税收保護 協議條款承擔的税收賠償義務。

2023年6月之後取消倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)可能會影響我們的財務業績.

2021年3月5日，負責監管倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的英國金融市場行為監管局(FCA)宣佈，2023年6月30日之後，所有與我們相關的LIBOR條款將停止發佈或不再具有代表性 。FCA的聲明與2021年3月5日倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)管理人ICE Benchmark Administration Limited(簡稱IBA)的聲明不謀而合，該聲明表示，由於在2023年6月30日之後無法獲得計算與我們相關的LIBOR期限 所需的輸入數據，IBA將不得不在2023年6月30日最後一次發佈後立即 停止發佈此類LIBOR期限。這些公告意味着，我們基於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的任何超過2023年6月30日的借款都需要轉換為置換利率。在美國，另類參考利率委員會(Alternative Reference Rate Committee，簡稱ARRC)(由聯邦儲備委員會(Federal Reserve Board)和紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)召集，由擁有當然官方部門成員的私營部門實體組成的委員會)建議將有擔保的隔夜融資利率(SOFR)加上建議的 利差調整作為LIBOR的替代。LIBOR和SOFR之間存在顯著差異，例如LIBOR是無擔保的貸款利率，SOFR是有擔保的貸款利率，SOFR是隔夜利率，而LIBOR反映的是不同期限的定期利率。 如果我們基於LIBOR的借款轉換為SOFR，LIBOR和SOFR之間的差異，加上建議的利差調整， 可能會導致利息成本高於LIBOR保持可用的情況，這可能會對 產生實質性的不利影響雖然SOFR是ARRC建議的替代率, 貸款人也可能選擇與LIBOR不同的替代替代利率 ，其方式與SOFR類似，或以其他方式導致我們的利息 成本更高。鑑於哪些利率將取代倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)仍存在不確定性 ，目前還無法預測LIBOR在我們借款成本上的結束幅度。

我們債務協議中的契約 可能會對我們的財務狀況產生不利影響。

我們的 信用協議包含對我們產生債務能力的慣例限制、要求和其他限制。我們 必須保持一定的比率，包括最高總負債與總資產價值之比、最高擔保負債與總資產價值之比 、最低季度調整後EBITDA與固定費用之比、未擔保 財產淨營業收入與無擔保利息支出之比以及無擔保負債與無擔保資產價值之比上限。我們根據我們的信用協議借入 的能力取決於我們的財務和其他契約的遵守情況。

如果 未能遵守我們的信用協議或其他債務工具下的任何契諾，可能會導致我們的一個或 個債務工具違約。特別是，我們可能會在擔保債務工具下遭遇違約，這可能會超過我們的信用協議下的交叉違約 門檻，從而導致信用協議下的違約事件。在這種情況下，我們可能無法獲得其他 資金來源，或者只能以不具吸引力的條款獲得資金。此外，如果我們在債務協議中違反契約 ，貸款人可以宣佈違約，如果債務有擔保，則接管擔保違約貸款的財產 。

或者， 即使擔保債務工具低於我們信用協議下的無追索權擔保債務的交叉違約閾值 ，此類擔保債務工具下的違約仍可能導致我們的信用協議下的交叉違約，因為根據我們的信用協議的定義，此類擔保債務 工具可能不符合“無追索權”的資格。我們的信用協議和我們發行的任何高級無擔保票據之間可能會出現另一種可能的交叉 違約。前述任何違約或 交叉違約事件都可能導致我們的貸款人加快付款時間和/或禁止未來借款，這兩種情況中的任何一種都會對我們的業務、運營、財務狀況和流動性產生重大不利影響。

如果 未能有效對衝利率變化，可能會對我們的財務狀況、經營業績、現金流、 可供分配的現金以及我們償還債務的能力產生不利影響。

在 保持我們作為房地產投資信託基金的資格的前提下，我們可以進行對衝交易，以保護我們免受利率波動對浮動利率債務的影響 。我們的套期保值交易可能包括簽訂利率上限協議或利率互換協議。這些協議涉及風險，例如此類安排不能有效降低我們受利率變化影響的風險，或者法院可能裁定此類協議不具有法律執行力。此外， 利率對衝的成本可能很高，尤其是在利率上升和波動的時期。套期保值可能會增加我們的成本，並降低我們投資的整體回報。此外，雖然套期保值協議旨在減輕 利率上升對我們的影響，但它們也可能使我們面臨協議其他各方無法履約的風險，我們可能會產生與協議結算相關的鉅額成本，或者基礎交易 可能無法符合財務會計準則委員會(FASB)、會計準則編纂或ASC，主題815，衍生品和對衝基金的高效現金流對衝資格

我們的成功 取決於不能保證其持續服務的關鍵人員，失去一名或多名關鍵人員可能會 對我們管理業務和實施增長戰略的能力產生不利影響，或者可能在資本市場上對我們的公司造成負面印象 。

我們的 持續成功和我們管理預期未來增長的能力在很大程度上取決於關鍵人員的努力， 特別是Spodek、Garber和Klein先生，他們擁有廣泛的市場知識和關係，對我們的運營和融資活動具有重大影響 。這些人對我們的成功至關重要的原因之一是，每個 都擁有國家或地區的行業聲譽，吸引了業務和投資機會，並幫助我們與貸款人、USPS和郵政物業所有者進行談判 。如果我們失去他們的服務，這種關係可能會減少或受到不利影響 。我們與Spodek、Garber和Klein先生簽訂的僱傭協議並不保證他們繼續受僱於我們。

我們其他許多高管 在房地產行業也有豐富的經驗和良好的聲譽，這有助於我們 發現機會，為我們帶來機會和談判。失去一名或多名高級管理團隊成員的服務，或我們無法吸引和留住高素質人才，可能會對我們的業務產生不利影響， 減少我們的投資機會，削弱我們與貸款人、業務合作伙伴、現有和潛在租户以及行業參與者的關係 ，這可能會對我們的財務狀況、經營業績、現金流和 我們A類普通股的每股交易價格產生重大不利影響。

我們 可能面臨持續或未來的訴訟，包括與以前擁有物業的實體相關的現有索賠 以及在正常業務過程中的其他索賠，這可能會對我們的財務狀況、運營結果、現金流和我們A類普通股的每股交易價格產生重大不利影響。

我們 可能會受到訴訟，包括與以前擁有物業的實體相關的現有索賠，以及在正常業務過程中的其他 索賠。其中一些索賠可能導致鉅額辯護費用和潛在的針對我們的重大判決 ，其中一些不投保或無法投保。我們一般都打算大力自衞。但是， 我們無法確定當前斷言的任何索賠或未來可能出現的索賠的最終結果。針對我們的此類事件的解決 可能導致我們不得不支付鉅額罰款、判決或和解，如果沒有保險， 或者如果罰款、判決和和解超過保險水平，可能會對我們的收益和現金流產生不利影響，從而 對我們的財務狀況、經營業績、現金流、可供分配的現金以及我們償還債務的能力 產生不利影響。某些訴訟或某些訴訟的解決可能會影響我們某些保險覆蓋範圍的可用性或成本，這可能會對我們的運營結果和現金流產生重大不利影響， 我們將面臨更多未投保的風險，和/或對我們吸引高級管理人員和董事的能力產生不利影響。

如果我們的現有屬性遭受重大或全面的 損失，我們 可能無法將這些屬性重建為其現有規格。

如果我們的一處房產遭受重大或全面損失，我們可能無法將此類 房產重建為其現有規格。此外，重建或改善此類物業可能需要進行重大的 升級，以滿足分區和建築規範要求

合資企業投資可能會受到以下因素的不利影響：我們缺乏唯一的決策權、我們對合資企業財務狀況的依賴以及我們與我們的合資企業之間的糾紛。

在 未來，我們可以通過合夥企業、合資企業或其他實體與第三方共同投資，收購房地產、合夥企業、合資企業或其他實體的非控股 權益並管理其事務。對於任何此類安排 或我們未來可能達成的任何類似安排，我們可能無法對開發、房地產、合夥企業、合資企業或其他實體行使獨家決定權 。在某些情況下，對合夥企業、合資企業或其他實體的投資可能涉及未涉及第三方的風險，包括 合作伙伴或合資企業可能破產或無法為其所需出資份額提供資金。 合作伙伴或合資企業可能具有與我們的業務利益或目標不一致的經濟或其他商業利益或目標，並可能採取與我們的政策或目標背道而馳的行動 ，他們可能存在利益衝突 此類投資還可能存在決策陷入僵局的潛在風險， 例如銷售或融資，因為我們和合作夥伴或合資企業都不能完全控制合夥企業 或合資企業。此外，我們將我們在合資企業中的權益出售或轉讓給第三方可能受 以我們的合資夥伴為受益人的同意權或優先購買權的約束，這在任何情況下都會限制我們處置我們在合資企業中的權益的能力 。如果我們是任何合夥企業或有限責任公司的有限合夥人或非管理成員 ，如果該實體採取或預期採取可能危及我們作為房地產投資信託基金的地位或要求我們 納税的行為, 我們可能會被迫處置我們在這種實體中的權益。在某些情況下，我們可能對合作夥伴的行為負責 ，合作伙伴的活動可能會對我們保持REIT資格的能力產生不利影響，或者影響我們根據《投資公司法》排除或豁免註冊的能力，即使我們不控制合資企業。我們與合作伙伴或合資企業之間的糾紛 可能會導致訴訟或仲裁，這會增加我們的費用，並使我們的 高級管理人員和董事無法將時間和精力集中在我們的業務上。因此，合作伙伴 或共同風險投資人 的行動或與其發生糾紛可能會導致合夥企業或合資企業擁有的財產面臨額外風險。此外， 在某些情況下，我們可能要對我們的第三方合作伙伴或合資企業的行為負責。我們的合資企業可能 受制於債務，在信貸市場動盪的時期，此類債務的再融資可能需要股本募集。

對技能人才的競爭 可能會增加我們的勞動力成本。

我們 在吸引和留住合格的技術人才方面與其他公司展開了激烈的競爭。我們依靠我們的能力 吸引和留住熟練的管理人員，以成功管理我們公司的日常運營。競爭壓力 可能要求我們提高薪酬和福利待遇，以便有效地競爭這類人員。我們可能無法 通過提高我們向USPS收取的費率來抵消這些增加的成本。如果這些成本增加，或者如果我們無法 吸引和留住合格的技術人員，我們的業務和運營結果可能會受到損害。

我們的 增長依賴於我們無法控制的外部資金來源，這些資金來源可能無法按商業合理的條款 提供給我們，甚至根本無法獲得，這可能會限制我們滿足資本和運營需求的能力，或者向我們的股東進行必要的現金分配 以獲得和保持我們作為房地產投資信託基金(REIT)的資格。

取決於我們在我們的信貸安排下借款的能力，我們未來可能會尋求更多的擔保借款，儘管 我們尚未就任何此類額外擔保借款簽訂任何初步或具有約束力的文件， 也不能保證任何貸款人願意按照我們預期的條款和時間向我們提供貸款(如果有的話)。為了符合 資格並保持我們作為房地產投資信託基金的資格，守則要求我們每年分配至少90%的房地產投資信託基金應納税所得額，而不考慮支付的股息扣除和不包括任何淨資本利得。 此外，如果我們分配的應納税所得額少於 房地產投資信託基金應納税所得額的100%，包括任何淨資本利得，我們將按正常的公司税率繳納所得税。由於這些分配要求，我們可能無法從運營現金流中滿足未來的 資本需求，包括任何必要的資本支出。因此，我們依賴第三方來源 為我們的資金需求提供資金。我們可能無法以優惠條件或根本無法獲得此類融資，我們 招致的任何額外債務都將增加我們的槓桿率和違約可能性。我們能否獲得第三方資金來源，在一定程度上取決於：

從歷史上看， 資本市場一直受到重大幹擾。如果我們不能從第三方獲得資金，我們可能 無法在存在戰略機遇時收購或開發物業，無法滿足我們現有物業的資本和運營需求，無法履行我們的償債義務，也無法向我們的股東進行必要的現金分配，以符合並保持我們作為房地產投資信託基金的資格 。

我們 可能會招致與環境問題相關的重大成本和責任。

根據 與環境有關的各種聯邦、州和地方法律法規，作為不動產的現任或前任所有人，我們可能對在該財產、在該財產內、在該財產下或從該財產遷徙的危險或有毒物質、廢物或石油 產品的存在或釋放而產生的成本和損害負責，包括調查、清理此類污染的費用，以及 聲稱對人體健康、財產或自然資源造成的損害的責任 。此類法律通常施加嚴格的責任，而不考慮 過錯，包括所有者或操作員是否知道或對此類污染的存在負責，而責任 可能是連帶的。這些負債可能很大，任何所需的調查、補救、清除、 罰款或其他成本可能會超過物業和/或我們的總資產的價值。此外，如果我們的物業存在污染 或未對污染進行補救，可能會使我們承擔補救費用和/或 人身或財產損失的第三方責任，或者對我們出售、租賃或開發物業或將物業作為抵押品借款的能力造成重大不利影響。此外，環境法可能會在受污染的場地上設立留置權，以支持政府 為解決此類污染而招致的損害和費用。此外，如果在我們的物業上發現污染，環境 法律可能會對物業的使用方式或企業的經營方式施加限制，這些限制 可能需要大量支出。請參閲“商業和物業-監管-環境事項”。

我們的某些 物業可能已經或可能受到當前或以前將物業或相鄰的 物業用於商業或工業用途而產生的污染的影響。此類污染可能是由於石油或危險物質的泄漏或用於儲存此類材料的儲罐泄漏造成的。我們可能不知道我們投資組合中物業的所有潛在或現有環境污染責任 。因此，我們可能會因這些問題而承擔重大責任。

作為我們物業上的建築物的所有者，我們可能會因建築物中存在石棉 或鉛等危險材料或其他不利條件(如室內空氣質量差)而面臨責任。環境法律規範建築物內危險材料的存在、 維護和移除，如果我們不遵守此類法律，我們可能面臨 此類不遵守行為的罰款，並可能被要求減少、移除或以其他方式處理危險材料，以符合適用的環境法律法規 。此外，我們還可能向第三方(如建築物的居住者或員工)承擔與暴露在建築物內的危險材料或不利條件相關的損害賠償責任，並且我們可能會因建築物內危險材料或其他不利條件的消減或補救而招致材料 費用。如果我們將來承擔重大環境責任，我們可能會發現很難出售或租賃任何受影響的物業。

我們的 屬性可能含有或發展有害黴菌或遭受其他空氣質量問題，這可能導致對健康造成不利影響的責任和補救費用 。

當 建築物或建築材料中積聚過多水分時，可能會發生黴菌生長，特別是如果水分問題 仍未發現或在一段時間內未得到解決。有些黴菌可能會產生空氣中的毒素或刺激物。室內空氣質量問題還可能源於通風不足、室內或室外來源的化學污染以及其他生物 污染物，如花粉、病毒和細菌。室內暴露在一定水平以上的空氣中的毒素或刺激物可 據稱會引起各種不良健康影響和症狀，包括過敏或其他反應。因此，如果我們的任何物業存在重大黴菌或其他空氣污染物 ，我們可能需要進行代價高昂的補救 計劃，以控制或移除受影響物業中的黴菌或其他空氣污染物，或增加室內通風。 此外，如果據稱發生財產損壞或人身傷害，重大黴菌或其他空氣污染物的存在可能會使我們承擔USPS、USPS員工 或其他人的責任。

我們 面臨地震和惡劣天氣等自然災害的風險，以及與氣候變化的物理 影響相關的風險。

自然災害和惡劣天氣(如洪水、地震、龍捲風或颶風)可能會對我們的財產造成重大損害。 我們的許多物業位於俄克拉荷馬州、德克薩斯州、密蘇裏州和路易斯安那州等州，這些州在歷史上經歷過龍捲風和颶風等自然災害的高風險。我們與此類事件相關的傷亡損失和營業收入損失的程度 取決於事件的嚴重程度和受影響地區的暴露總量。 當我們在地理上集中暴露時，影響一個地區的單個災難(如地震)或破壞性天氣事件 (如龍捲風或颶風)可能會對我們的財務狀況和運營結果 產生重大負面影響。我們的財務業績可能會因自然災害或惡劣天氣造成的損失而受到不利影響。

我們還面臨着與嚴冬天氣相關的風險，特別是在東北部、大西洋中部和中西部地區，包括清除冰雪的成本增加。惡劣天氣也可能增加我們酒店的維護和維修需求。

最後， 如果氣候變化確實發生，其物理影響可能會對我們的財產、運營和業務產生實質性的不利影響 。在氣候變化導致天氣模式變化的程度上，我們的市場可能會經歷風暴強度的增加 。這些情況可能會導致我們的財產遭到物理損壞或對我們建築物的空間需求下降，或者 我們根本無法在受這些條件影響的區域內運營建築物。氣候變化還可能對我們的業務產生間接的 影響，因為它增加了我們認為可以接受的財產保險的成本(或使其不可用)、增加了能源成本 並增加了我們酒店的除雪成本或相關成本。 應對氣候變化的擬議立法可能會增加我們酒店的公用事業和其他運營成本，如果不被租金收入上升所抵消， 將減少我們的淨收入。如果氣候變化的影響是實質性的或長期發生，我們的 財產、運營或業務將受到不利影響。

我們的 物業可能需要支付減損費用。

我們 將評估是否有任何指標表明我們的房產價值可能受損。僅當 物業將產生的預計總未來現金流(未貼現且不含利息費用)低於物業的賬面價值時，該物業的價值才被視為減值。在我們對現金流的估計中，我們將考慮 預期未來營業收入、趨勢和前景、需求、競爭和其他因素的影響等因素。如果我們正在評估 潛在的資產出售或開發備選方案，未貼現的未來現金流分析將根據當前計劃、預期持有期和可用的市場信息考慮資產負債表日期最有可能的 行動方案。 我們將被要求對我們的物業價值是否存在減值進行主觀評估。這些評估 可能受到我們無法控制的因素的影響，例如租户提前騰空或因地震、龍捲風、颶風和其他自然災害、火災、內亂、恐怖主義行為或戰爭行為造成的財產損壞。這些評估可能會對我們的收益產生直接影響 ，因為記錄減值費用會導致收益立即出現負調整。 不能保證我們將來不會計入與物業減值相關的減值費用。 任何此類減值都可能對我們的業務、財務狀況和 期間的運營結果產生重大不利影響。

我們的 產權保險單可能無法覆蓋所有產權缺陷。

我們的物業是按業權保單投保的。但是， 我們尚未獲得新的業主所有權保險單，該保單與在組建交易中收購我們的初始物業以及在組建交易之後的某些收購相關。 交易完成後，我們還沒有獲得新的業主所有權保險單。在某些情況下，這些保單自收購或稍後進行再融資時起 有效。因此，可能存在 因此類收購或再融資而出現的所有權缺陷，我們不會為這些缺陷投保所有權保險。如果存在與我們的任何物業相關的重大產權缺陷 所有權保險單未充分承保，我們可能會損失部分或 部分或全部投資於此類物業的資本和預期利潤。

我們 可能會因遵守適用於我們酒店的各種聯邦、州和地方法律、法規和契約而產生鉅額費用 。

物業 受各種公約以及聯邦、州和地方法律和法規要求的約束，包括許可和許可 要求。當地法規，包括市政或地方條例、分區限制和社區開發商強加的限制性契約 可能會限制我們使用我們的物業，並可能要求我們獲得當地官員的批准或限制 我們使用我們的物業，並可能要求我們在任何時間 就我們的物業獲得社區標準組織的當地官員的批准，包括在開發或收購物業之前或在對我們現有的任何物業進行翻新時 。除其他事項外，這些限制可能涉及消防和安全、地震或危險材料 減排要求。不能保證現有法律和監管政策不會對我們或未來任何開發、收購或翻新的時間或成本產生不利影響，也不能保證不會採用額外的法規 增加此類延遲或導致額外成本。我們的增長戰略可能會受到我們能否獲得許可、許可證 和分區減免的影響。

此外，聯邦和州法律法規，包括《美國殘疾人法》(ADA)和1988年《公平住房修正案法》(FHAA)等法律，對我們的物業和運營施加了進一步的限制。 根據《美國殘疾人法》和《聯邦住房法》，所有公共設施必須滿足與殘疾人進入和使用相關的聯邦要求。 我們的某些物業目前可能不符合《殘疾人法》或《聯邦住房法》的規定。如果我們投資組合中的一個或多個物業 不符合ADA、FHAA或任何其他法規要求，我們可能會產生額外成本以使物業 合規、招致政府罰款、判給私人訴訟當事人損害賠償金或無法對此類物業進行再融資。此外， 我們不知道現有要求是否會改變，或者未來的要求是否會要求我們進行重大的意外支出 ，這將對我們的財務狀況、運營結果和現金流產生不利影響。

我們 已經並可能繼續收購以下物業：(I)租賃給USPS和非郵政租户，(Ii)僅租賃給非郵政租户，或(Iii)在對我們來説是新的市場，我們可能無法適應這些新的商業模式。

我們 已經並可能繼續收購(I)租賃給USPS和非郵政租户，(Ii)僅租賃給非郵政租户，或(Iii)在我們新的市場中租賃的物業，我們可能無法適應這些新的商業模式。 當我們收購此類物業時，我們可能面臨與缺乏市場或租户知識或對 當地經濟或新租户運營的瞭解相關的風險。此外，我們可能面臨與建立新的業務關係相關的風險 ，以及不熟悉當地政府和當地或租户特定的許可程序。我們致力於通過 廣泛的勤奮和研究以及與經驗豐富的服務提供商的合作來降低此類風險。但是，不能保證 所有此類風險都會消除。

與我們的組織結構相關的風險

Spodek先生及其附屬公司在完全稀釋的基礎上直接或間接擁有我們公司的大量實益權益 ，並有能力對我們的公司和我們的經營夥伴關係施加重大影響，包括批准 重大公司交易。

截至2021年3月30日，Spodek先生及其附屬公司持有我們已發行普通股的總投票權約14.3%。根據他對A類普通股和表決權等價股的所有權，Spodek先生及其附屬公司 有能力影響提交給我們股東的事項的結果，包括我們董事會的選舉 和重大公司交易的批准，包括業務合併、合併和合並。因此， Spodek先生對我們有重大影響，可能會以不符合我們其他 股東最佳利益的方式施加影響。投票權的集中還可能產生延遲或阻止控制權變更的效果， 我們的股東可能會認為這是有益的。

我們股東的利益與我們經營合夥企業中各單位的持有人的利益之間可能存在或將來可能出現利益衝突 ，這可能會阻礙可能使我們的股東受益的業務決策。

利益衝突 一方面可能由於我們與我們的附屬公司之間的關係 ，另一方面由於我們的運營合作伙伴或其任何合作伙伴之間的關係，因此可能存在或在未來可能會出現。根據馬裏蘭州法律，我們的董事和高級管理人員對我們公司負有責任 ，這與他們對我們公司的管理有關。同時，作為我們經營合夥企業的普通合夥人，根據特拉華州法律和 經營合夥企業的合夥協議，我們對我們的經營合夥企業及其有限合夥人負有與我們的經營合夥企業管理相關的受託責任和義務。作為我們經營合夥企業的普通合夥人，我們的受託責任和義務可能與我們的董事 和高級管理人員對我們公司的職責相沖突。作為有限合夥人，Spodek先生在我們的運營合夥企業中擁有重大利益，在做出影響我們的股東和我們運營合夥企業的有限合夥人的決策時， 可能存在利益衝突。

合夥協議規定，如果我們的經營合夥企業或任何合夥人的利益與我們公司或我們股東的單獨利益發生衝突，另一方面，我們作為我們經營合夥企業的 普通合夥人，沒有義務不優先考慮我們公司或我們股東的單獨利益。我們或我們董事會採取的任何行動或未能採取的行動 優先考慮我們公司或我們股東的單獨利益，並且不會導致違反經營合夥企業的 有限合夥人在其合夥協議下的合同權利，也不違反我們作為經營合夥企業的普通合夥人對經營合夥企業及其合作伙伴負有的忠誠義務( 我們作為經營合夥企業的普通合夥人對經營合夥企業及其合作伙伴負有的忠誠義務)。

此外， 合夥協議規定，對於經營合夥企業或任何有限責任合夥人遭受的損失、產生的責任或未獲得的利益，我們不對經營合夥企業或任何有限責任合夥人承擔任何金錢賠償責任 ，但對我們的故意傷害或嚴重疏忽承擔責任的 除外。我們的經營合夥企業必須賠償我們、我們的董事和高級管理人員、我們經營合夥企業的管理人員和我們的指定人員不受與我們經營合夥企業的經營有關的任何和所有索賠的影響，除非(1)該人的作為或不作為對導致該訴訟的事項具有重大意義，並且 是惡意行為或主動故意不誠實的結果，(2)該人實際上在違反或違反合夥協議的情況下獲得了不正當的 個人利益，或者(受賠償的 人有合理的理由相信該行為或不作為是非法的。我們的經營合夥企業還必須支付或償還 任何此類人員的合理費用，前提是收到該人員善意相信已達到賠償所需行為標準的書面確認書，以及如果最終確定該人員不符合賠償行為標準，將償還已支付或預付的任何款項的書面承諾 。(#**$$ //##*_)。我們的經營合夥企業 不會就尋求賠償的人未經我們的批准而提起的任何訴訟向任何人賠償或預付資金(但為執行此人根據合夥企業協議獲得賠償的權利而提起的任何訴訟除外)，或者如果此人被認定對我們的經營合夥企業在訴訟中的任何索賠的任何部分負有責任，則不會向該人提供賠償或預付資金。

我們的 章程包含某些限制我們股票所有權和轉讓的條款，這些條款可能會延遲、推遲或阻止控制權交易的變更 可能涉及A類普通股的溢價，或者我們的股東否則 認為符合他們的最佳利益。

我們的 憲章包含對我們股票的某些所有權限制。除其他限制外，我們的章程禁止(除某些例外情況外)任何人實益或推定擁有超過8.5%的普通股總流通股或任何類別或系列的優先股的流通股 ，以限制性較強者為準。 以限制性較強者為準，禁止任何人實益或推定擁有超過8.5%的普通股總流通股或超過8.5%的任何類別或系列優先股的流通股 。如果滿足某些條件，我們的董事會可行使其唯一且絕對的酌情權， 前瞻性或追溯性地豁免任何人不受此所有權限制。此所有權限制以及我們章程中對我們股票所有權和轉讓的 其他限制可能：

我們 可以增加股票授權股數，對未發行股票進行分類和重新分類，並在沒有股東 批准的情況下發行股票。

我們的 董事會在未經股東批准的情況下，根據我們的章程有權修改我們的章程，增加或減少我們被授權發行的股票總數或任何類別或系列的股票數量； 條件是，我們的董事會不得增加我們有權發行或重新分類的有表決權等價股的股份數量 未經已發行股票的大多數持有人的批准，我們的股本中的任何股票都不得增加或重新分類為有表決權等價股 ， 我們的章程有權修改我們的章程，以增加或減少我們授權發行的股票總數或任何類別或系列的股票數量； 條件是，我們的董事會不得增加我們有權發行或重新分類的有表決權等價股的股數 此外，根據我們的章程，我們的董事會有權在沒有股東批准的情況下， 授權我們發行A類普通股或優先股的授權但未發行的股票，並將我們A類普通股或優先股的任何未發行股票 分類或重新分類為一個或多個類別或系列的股票 ，並設置優先、轉換或其他權利、投票權、限制、股息和其他分配的限制、 資格或贖回條款或條件因此，我們可能會發行 系列或類別的普通股或優先股，包括優先股、股息、權力和權利、投票權或其他權利， 優先於我們A類普通股持有人的權利，或在其他方面與A類普通股持有人的權利衝突。儘管我們的董事會 目前沒有這樣的意向，但它可能會建立一類或一系列優先股，根據該系列的 條款，可能會延遲、推遲或阻止可能涉及我們 A類普通股溢價或我們的股東認為符合其最佳利益的交易或控制權變更。

MgCl的某些 條款可能會阻止控制權變更，這可能會阻礙第三方進行要約收購或 尋求可能涉及A類普通股溢價或我們的 股東認為符合其最佳利益的其他控制權變更交易。

MgCl的某些 條款可能會阻止第三方提出收購我們的提議，或者阻止控制權的變更 ，否則我們A類普通股的持有者將有機會 實現對此類股票當時市場價格的溢價，包括：

根據本公司董事會的決議，我們已選擇退出《商業合併管理條例》的業務合併條款，並規定我們與任何其他人士之間的任何 業務合併均不受《商業合併管理條例》的業務合併條款的約束，前提是 該業務合併必須首先獲得本公司董事會的批准(包括大多數非關聯公司 或該等人士的關聯公司的董事)。此外，根據我們的章程中的一項規定，我們已選擇不受MgCl的控制股份條款 的限制。然而，我們的董事會可以通過決議選擇加入MgCl 的業務合併條款，我們也可以通過修訂我們的章程，在未來選擇加入MgCl的控制股份條款。

MgCl的某些條款允許我們的董事會在未經股東批准的情況下， 無論我們的章程或章程當前有何規定，都可以實施某些公司 治理條款，其中一些條款(例如，分類董事會)目前不適用於我們。如果實施，這些 條款可能會限制或阻止第三方為我們提出主動收購建議，或者 在其他情況下延遲、推遲或阻止我們控制權的變更，否則，我們A類普通股的持有者將有機會實現高於當時市場價格的溢價。我們的章程 包含一項條款，根據該條款，我們在有資格這樣做的時候，選擇遵守《公司章程》第3章、 副標題8中有關填補我們董事會空缺的規定。

我們的 章程指定馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院為我們股東可能提起的某些類型的訴訟 和訴訟的唯一和獨家論壇，這可能會限制我們的股東在與我們或我們的董事、高級管理人員或員工的糾紛中獲得有利的 司法論壇的能力。

我們的 章程一般規定，除非我們書面同意選擇另一個論壇，否則馬裏蘭州巴爾的摩 市巡迴法院(或在某些情況下，美國馬裏蘭州地區法院，北區) 應是股東可能就我們的公司、我們的董事、我們的高級職員或我們的員工發起的特定類型的訴訟和訴訟的唯一和獨家論壇。這種法院條款的選擇可能會限制股東 在司法法院提出其認為有利於與我們或我們的董事、高管或員工發生糾紛的索賠的能力，這可能會阻止針對我們和我們的董事、高管和 員工提出有價值的索賠。或者，如果法院發現本公司附例的這一條款不適用於或無法對 一種或多種指定類型的訴訟或訴訟程序執行，我們可能會在其他司法管轄區產生與解決此類問題相關的額外費用 ，這可能會對我們的業務、財務狀況或運營結果產生不利影響。我們採納此 條款是因為馬裏蘭州的法官比任何其他 州的法官在處理馬裏蘭州公司法問題方面擁有更多經驗，我們認為這將降低我們被迫在多個 論壇上為重複訴訟辯護的費用，也不太可能原告律師利用此類訴訟強迫我們達成其他不合理的 和解。

我們經營合夥企業的合夥協議中的某些 條款可能會延遲或阻止對我們的主動收購。

我們經營合夥企業的合作伙伴協議中的條款 可能會延遲或使主動收購我們的交易變得更加困難，或者 變更我們的控制權。這些規定可能會阻止第三方提出涉及主動收購我們或變更我們控制權的提議，儘管我們的一些股東可能認為此類提議(如果提出)是可取的。這些規定 除其他外包括：

截至2021年3月30日， Spodek先生及其附屬公司擁有約56.22%的已發行運營單位，包括並非由我們擁有的 運營合夥企業的長期激勵單位(每個單位為“LTIP單位”，統稱為“LTIP單位”)，以及我們A類普通股和所有投票權等價股中約5.6%的流通股，這些股份加起來約佔我們

税收 保護協議可能會限制我們出售或以其他方式處置某些物業的能力，並可能要求我們的運營合作伙伴 保持某些債務水平，否則我們的業務運營將不需要這些債務水平。

關於財產對我們的運營合夥企業的貢獻 ，我們的運營合夥企業已經簽訂並可能在未來簽訂税收保護協議，根據該協議，它同意將出售或以其他方式處置出資財產對出資合作伙伴造成的税收後果降至最低。 税收保護協議可能會使出售受此類協議約束的任何房產在經濟上是不受限制的，儘管這樣做可能符合我們股東的最佳利益。此外，我們可能被要求在任何税收保護協議有效期內保持最低 債務水平，無論此類債務水平是運營我們的業務所需的其他 ，還是為我們的某些出資人提供擔保債務或承擔赤字的機會 在未來償還、報廢、再融資或以其他方式減少(計劃攤銷除外)當前未償還債務時 在形成交易完成十週年之前 。如果我們未能提供 此類機會，我們將被要求向每位此類貢獻者交付一筆現金付款，以近似 貢獻者因我們未能向該貢獻者提供此類機會而產生的納税義務，以及因此類納税保護付款而產生的税款 。儘管如此，我們已經並可能在未來簽訂 税收保護協議，以幫助我們的運營合夥企業物業的出資人推遲確認因任何此類貢獻而產生的應税 收益及之後的應税 收益。

我們的 董事會可能會在未經股東批准的情況下更改我們的戰略、政策和程序，我們的槓桿率可能會更高 ，這可能會增加我們在債務義務下的違約風險。

我們的 投資、融資、槓桿和分銷政策，以及與所有其他活動(包括增長、資本化和運營)有關的政策，將完全由我們的董事會決定，並可能在 任何時候由我們的董事會修改或修訂，而無需通知我們的股東或進行投票。這可能會導致我們進行運營 事務、進行投資或實施與本報告中設想的不同的業務或增長戰略。此外， 我們的章程和章程沒有限制我們可能產生的債務金額或百分比，無論是資金還是其他方面的債務。我們的董事會 可以在沒有股東批准的情況下隨時改變或取消我們現行的借款政策。如果這一政策改變， 我們的槓桿率可能會更高，這可能會導致我們的償債能力增加。更高的槓桿率也會增加我們債務違約的風險 。此外，我們投資政策的改變，包括我們在投資組合或我們尋求投資的資產類型中分配資源的方式，可能會增加我們面臨的利率 風險、房地產市場波動和流動性風險。我們對上述政策的改變可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生實質性的不利影響 。

我們的權利和股東對我們董事和高級管理人員採取行動的權利是有限的。

根據 馬裏蘭州法律，一般來説，如果董事真誠履行職責，以他或她合理地相信符合我們最佳利益的方式履行職責，並以通常謹慎的類似職位的人在類似情況下會 使用的方式謹慎行事，則他或她將不承擔責任。此外，我們的章程限制了我們的董事和高級管理人員對我們和我們的股東的金錢損害的責任 ，但以下責任除外：

我們的 憲章要求我們在馬裏蘭州 法律允許的最大範圍內賠償每位董事和高級職員，並預支費用給每位董事和高級職員，為他或她因服務於我們而被提起或可能被提起的任何訴訟辯護 。我們已經與我們的每位高管和董事簽訂了賠償協議，根據這些協議，我們將在馬裏蘭州法律允許的最大程度上賠償我們的董事和高管 在擔任高管和/或董事期間發生的所有費用和責任，但有限的例外情況除外。因此，我們和我們的股東對我們的董事和高級管理人員擁有的權利可能 比如果沒有我們章程中的當前條款或其他公司可能存在的權利更有限 。

我們 是一家沒有直接業務的控股公司，因此，我們依靠從我們的運營合夥企業獲得的資金來支付 債務，我們股東的利益在結構上從屬於我們運營的 合夥企業及其子公司的所有債務和義務。

我們 是一家控股公司，我們幾乎所有的業務都是通過我們的運營夥伴關係進行的。除了在我們的經營夥伴關係中擁有權益外，我們沒有任何獨立的業務。因此，我們依靠我們的 運營合夥企業的現金分配來支付我們在A類普通股股票上宣佈的任何股息。我們還依賴經營合夥企業的分配 來履行我們的任何義務，包括對從經營合夥企業分配給我們的應税收入的任何納税義務。 我們的經營合夥企業分配給我們的應税收入。此外，由於我們是一家控股公司，您作為股東的債權在結構上將 從屬於我們的運營合夥企業及其子公司的所有現有和未來的債務和義務(無論是否借款) 。因此，在我們破產、清算或重組的情況下，我們的資產以及我們經營中的 合夥企業及其子公司的資產只有在我們及其經營中的 合夥企業及其子公司的所有債務和義務全部清償後，才能用於滿足我們股東的債權。

我們的 經營合夥企業可能在未經股東同意的情況下向第三方發行額外的運營單位，這將減少我們在經營合夥企業中的所有權比例，並可能對我們的經營合夥企業向 我們分配的金額產生稀釋效應，從而影響我們可以向我們的股東分配的金額。

截至2021年3月30日 ，我們運營夥伴關係中約18.2%的未完成運營單位(包括LTIP單位)由第三方持有 。在收購物業或其他方面，我們可能會繼續向第三方發放額外的OP 單元。此類發行將降低我們在運營合夥企業中的持股比例，並可能影響我們的運營合夥企業向我們分配的 金額，從而影響我們可以向我們的 股東分配的金額。OP單位的持有者對我們的運營合夥企業的任何此類發行或其他合夥級別的活動沒有任何投票權 。

與我們的房地產投資信託基金地位相關的風險

如果 不能保持REIT的資格，將導致我們作為正規公司納税，這將大大減少可用於分配給我們股東的資金 。

我們已選擇並 打算從截至2019年12月31日的短短納税年度開始，繼續以允許我們有資格根據守則第856-860條作為房地產投資信託基金納税的方式運營。 從截至2019年12月31日的短暫納税年度開始，我們將有資格作為房地產投資信託基金納税。房地產投資信託基金的資格涉及高度技術性 和複雜的税收規則的適用，對此只有有限的司法和行政解釋。我們通過合夥企業持有大量 我們的所有資產，這一事實進一步複雜化了REIT要求的應用。即使是看似次要的技術 或無心之失也可能危及我們的房地產投資信託基金(REIT)地位。我們的REIT地位取決於可能不完全在我們控制範圍內的各種事實和情況 。此外，我們作為房地產投資信託基金的資格和税收取決於我們是否有能力通過實際的年度經營業績和聯邦税法中規定的某些資格測試來持續滿足 。 例如，要獲得房地產投資信託基金的資格，我們任何一年的總收入至少有95%必須來自符合條件的來源， 例如房地產租金，我們必須滿足關於我們資產構成的多項要求。此外，我們 必須每年至少向股東分配我們REIT應納税所得額的90%(不包括淨資本收益)。 不能保證我們在任何特定納税年度的實際運營結果將滿足這些要求。 此外，新的法律、法規、行政解釋或法院裁決可能會使我們更難或不可能符合REIT的資格，或者可能降低投資的可取性 我們沒有也不打算請求美國國税局(Internal Revenue Services)或美國國税局(IRS)做出裁決。 , 我們有資格成為房地產投資信託基金，本年度報告中的表格10-K中的陳述對美國國税局或任何 法院沒有約束力。因此，我們不能確定我們是否有資格成為房地產投資信託基金(REIT)。

如果 我們在任何課税年度未能保持REIT的資格，我們將面臨嚴重的税收後果，這將大大 減少可用於分配給我們股東的資金，因為：

此外，如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金，我們將不再被要求向我們的股東進行分配。由於所有這些因素，我們未能獲得REIT資格可能會削弱我們擴大業務和籌集資金的能力， 這將對我們A類普通股的價值產生不利影響。

即使 如果我們有資格成為房地產投資信託基金，我們也可能需要繳納一些美國聯邦、州和地方所得税、財產税和消費税 或我們的收入 或財產，在某些情況下，如果我們在正常業務過程中出售我們持有的主要用於銷售給客户的財產，還需要繳納100%的懲罰性税 。此外，我們的應税房地產投資信託基金子公司(“TRS”)在其運營的司法管轄區內作為普通 公司繳税。

即使 如果我們有資格成為房地產投資信託基金，我們也可能面臨其他税收負債，從而減少我們的現金流。

即使 如果我們有資格作為房地產投資信託基金納税，我們的收入和資產也可能需要繳納一定的聯邦、州和地方税，包括 任何未分配收入的税，因喪失抵押品贖回權而進行的某些活動的收入税，以及州或地方 所得税、財產税和轉讓税。此外，根據從2018年開始適用的新合夥企業審核程序，我們的運營 合夥企業以及我們未來可能擁有的任何其他合夥企業可能要在實體層面對根據這些程序評估的任何税款負責。此外，我們的TRS將繳納常規的公司聯邦税、州税和地方税。這些税收中的任何一項都會 減少可用於分配給股東的現金。

如果 未按要求進行分配，我們將繳納聯邦企業所得税。

我們已經並打算繼續運營，以便 有資格成為符合聯邦所得税目的的房地產投資信託基金。為了符合REIT的資格，我們通常被要求每年將至少90%的REIT應税收入分配給我們的股東，而不考慮支付的股息扣減和不包括任何淨資本利得。 如果我們滿足這一分配要求，但分配的應納税所得額不到 應納税所得額的100%，我們將為未分配的應納税所得額繳納聯邦企業所得税。此外，如果我們在一個日曆年度向股東支付的實際金額少於守則規定的最低金額 ，我們將 繳納4%的不可抵扣消費税。確認收入和相關現金收入的時間不同， 根據守則第163(J)條，我們或子公司從借款中扣除利息支出的能力受到限制，或者所需債務攤銷付款的影響，都可能要求我們以我們認為不利的條款借款或籌集資本，或者以我們認為不利的價格或時間出售資產，以分配足夠的應税收入，以滿足分配要求，並避免企業所得税和4%的債務攤銷，這可能要求我們按照我們認為不利的條款借款或籌集資本，或者在我們認為不利的時候出售資產，以分配足夠的應税收入，以滿足分配要求，並避免企業所得税和4

遵守REIT要求 可能會導致我們放棄其他有吸引力的機會或清算其他有吸引力的投資。

要 保持聯邦所得税REIT的資格，我們必須不斷滿足有關 我們的收入來源、資產的性質和多樣化、我們分配給股東的金額以及我們股本的 所有權等方面的測試。為了滿足這些測試，我們可能會被要求放棄原本可能進行的投資。 因此，遵守REIT要求可能會阻礙我們的業績。

尤其是，我們必須確保在每個日曆季度末，至少75%的資產價值由現金、 現金項目、政府證券和合格房地產資產組成。我們對證券(除 政府證券、TRS證券和合格房地產資產以外)的剩餘投資一般不能超過任何一個發行人的未償還 有表決權證券的10%或任何一個發行人的未償還證券總值的10%。此外， 一般來説，我們的資產價值(政府證券、TRS證券和合格房地產資產除外)的5%不能由任何一個發行人的證券組成，一個或多個TRS的證券不能代表我們總資產價值的20% 。如果我們在任何日曆季度末未能遵守這些要求，我們必須 在日曆季度結束後30天內糾正不符合要求的情況，或者有資格獲得某些法定救濟條款，以 避免失去我們的REIT資格並遭受不利的税收後果。因此，我們可能需要清算其他 有吸引力的投資。這些行動可能會減少我們的收入和可分配給我們 股東的金額。

被禁止的交易税可能會限制我們處置房產的能力。

A 房地產投資信託基金(REIT)從被禁止的交易中獲得的淨收入將被徵收100%的税。一般來説，被禁止的交易是指出售或 其他處置止贖財產以外的財產，主要是為了在正常業務過程中出售給客户。 我們可能要繳納等同於房地產處置淨收益100%的禁止交易税。雖然可以 將房地產投資信託基金的不動產銷售定性為禁止交易，但我們不能 向您保證我們可以遵守該安全港，或者我們將避免擁有可能被定性為主要在正常業務過程中出售給客户的財產 。因此，我們可以選擇不進行某些物業銷售 ，也可以通過我們的TRS進行此類銷售，這需要繳納聯邦和州所得税。

我們 可能會受到我們前任的納税義務或收益和利潤的影響。

我們的前身作為C公司應納税的一部分 作為組建交易的一部分併入我們。作為合併的結果，這類應税C公司的任何未繳税款 都轉移給了我們。根據賠償協議，如果最終確定任何此類納税義務，Spodek先生及其附屬公司必須向我們支付款項 。如果Spodek先生及其附屬公司不支付此類 款項，我們將負責支付此類納税義務，這將減少可用於分配給股東的現金。

與UPH累計收益和應佔利潤的估計有關的不確定性。

由於我們的前身United Postal Holdings， Inc.或UPH的一部分是C公司，要符合REIT的資格，我們必須在截至2019年12月31日的納税年度結束前向我們的股東分配UPH在成立交易之前 應納税年度的所有累積收益和應佔利潤。根據我們從會計師事務所獲得的收益和利潤研究，我們不相信 我們有任何可歸因於UPH的累計收益和利潤。雖然我們認為我們滿足了與UPH收益和利潤分配相關的 要求，但確定UPH的累計收益和應佔利潤 是一項複雜的事實和法律決定。我們的累計收益和UPH應佔利潤的計算存在很大不確定性，包括我們對適用法律的解釋與美國國税局(IRS)不同。此外， 美國國税局在審計UPH截至與我們合併的生效日期的納税年度時，可以成功地斷言應增加我們的 應納税所得額，這可能會增加我們應佔UPH的收益和利潤。雖然有程序 可以解決未能分配我們所有非REIT收益和利潤的問題，但我們現在無法確定我們是否能夠 利用這些程序或這樣做對我們的經濟影響。如果確定我們在選擇符合資格成為REIT的任何課税年度結束時有未分配的非REIT 收益和利潤，並且我們無法解決 未能分配該等收益和利潤的問題，則我們將不符合準則所規定的REIT資格。

在合併後五年內出售作為我們和UPH合併的一部分而獲得的資產將產生公司所得税，這將減少可用於分配給我們股東的現金。

如果我們在合併後五年內出售作為我們與UPH合併的一部分而獲得的任何資產，並確認從出售中獲得的 應税收益，我們將按最高公司税率繳納相當於以下金額(以較小者為準)的税款：

此 規則可能會阻止我們在合併後五年內出售作為合併一部分收購的資產。

我們的董事會可以在未經股東批准的情況下取消我們的REIT資格，這可能會給我們的股東帶來不良後果 。

我們的 章程規定，如果董事會認為繼續作為房地產投資信託基金的資格不再符合我們的最佳利益，則董事會可以撤銷或以其他方式終止我們的REIT選舉，而無需我們的 股東的批准。如果我們不再有資格 成為房地產投資信託基金(REIT)，我們的應税收入將需要繳納聯邦所得税，並且不再需要將我們應税收入的大部分 分配給我們的股東，這可能會對我們向股東返還的總回報產生不利影響。

我們與TRS的 交易將導致我們對某些收入或扣減徵收100%的懲罰性税，如果這些交易 不是按公平條款進行的話。

總體而言， 房地產投資信託基金資產價值的20%不得超過一個或多個TRS的股票或證券。此外， 守則限制TRS向其母房地產投資信託基金支付或累算利息的扣除額，以確保TRS受 適當水平的公司税的影響，在某些情況下，可能適用其他扣除額限制。守則 還對TRS及其母公司REIT之間的某些交易徵收100%消費税，這些交易不是按公平原則進行的 。

我們的 TRS的應税收入將繳納適用的聯邦、外國、州和地方所得税，其税後淨收入 將可分配給我們，但不需要分配給我們。我們認為，我們TRS的 股票和證券的總價值將低於我們總資產(包括我們的TRS股票和證券)的20%。 此外，我們將監控我們在TRS中各自投資的價值，以確保遵守TRS 所有權限制，並將按照我們認為合理的條款安排我們與TRS的交易，以避免 招致上述100%消費税。但是，不能保證我們能夠遵守上面討論的20% 限制或避免適用100%消費税。

您 可能被限制收購或轉讓一定數量的A類普通股。

我們章程中對所有權和轉讓的 限制可能會抑制我們股本的市場活動，並限制我們的業務 合併機會。

為了在每個課税年度保持我們作為房地產投資信託基金的資格，守則中定義的五個或五個以下個人在課税年度的後半個月內的任何時候都不得 以實益或建設性方式持有我們已發行和已發行股票的價值超過50%。 在課税年度的後半段 任何時候都不得 以實益或建設性的方式持有我們已發行和已發行股票的價值超過50%。本規範中的歸屬規則確定是否有任何個人或實體根據此要求以實益或建設性方式擁有我們的 股本。此外，在每個納税年度至少 335天內，必須至少有100人實益擁有我們的股本。為了幫助確保我們通過這些測試，我們的章程限制收購 和擁有我們股本的股份。

除某些例外情況外，我們的 章程授權我們的董事會採取必要的行動，以保持我們作為房地產投資信託基金的資格 。除非得到我們董事會的豁免，否則我們的章程禁止除Spodek先生以外的任何人實益地 或建設性地擁有超過8.5%的我們普通股的總流通股價值或數量(以限制性較大者為準)，或超過我們任何類別或系列的優先股流通股價值的8.5%。 我們的憲章允許Spodek先生最多擁有15.0%的價值或數量的股票，以較多者為準。 我們的章程禁止Spodek先生以實益方式 或建設性地擁有超過8.5%的已發行普通股 或任何類別或系列的優先股的流通股價值超過8.5%的股份。 我們的董事會可能不會向任何建議的受讓人授予豁免，使其擁有 所有權將導致我們沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT)的人。但是，如果我們的董事會認為繼續將 作為房地產投資信託基金的資格不再符合我們的最佳利益，這以及對轉讓和所有權的其他限制 將不適用。

房地產投資信託基金支付的股息 一般不符合從普通公司獲得的股息收入的降低税率。

符合條件的 支付給個人、信託和遺產的美國股東的股息收入適用於資本利得的降低的最高税率 。然而，REITs支付的股息通常不符合降低的合格股息率 。在2026年1月1日之前的納税年度，非公司納税人最多可以扣除某些過關業務收入的20%，包括“合格REIT股息”(通常是REIT股東收到的未被指定為資本利得股息或合格股息收入的股息)，但受一定限制，導致此類收入的有效 最高聯邦所得税税率為29.6%。雖然適用於合格 股息收入的降低的聯邦所得税税率不會對REITs或REITs應支付股息的税收產生不利影響，但適用於常規公司股息的更優惠的税率 可能會導致個人、信託和遺產投資者認為投資於REITs 的吸引力相對低於投資於支付股息的非REIT公司的股票，這可能對REITs的股票(包括我們的A類普通股)的價值產生不利的 影響。税率可能會在未來的立法中改變。

如果我們的經營合夥企業不符合聯邦所得税的合夥企業資格，我們將不再有資格成為房地產投資信託基金 ，並遭受其他不利後果。

我們 認為，出於聯邦所得税的目的，我們的運營合作伙伴關係一直並將被視為合作伙伴關係。作為合夥企業， 我們的運營合夥企業一般不需要為其收入繳納聯邦所得税。相反，它的每個合作伙伴(包括 我們)將被分配，並可能被要求就其在我們經營合夥企業收入中的份額繳税。 但是，我們不能向您保證，出於聯邦所得税的目的，美國國税局不會質疑我們經營合夥企業或我們作為合夥企業擁有權益的任何其他子公司 合夥企業的地位，或者法院不會支持此類 挑戰。如果美國國税局成功地將我們的經營合夥企業或任何其他子公司合夥企業視為應按公司繳納聯邦所得税的實體 ，我們將無法通過適用於REITs的毛收入測試和某些資產 測試，因此，我們可能不再有資格成為REIT。此外，如果我們的運營合夥企業 或任何子公司合夥企業不符合合夥企業資格，可能會導致其繳納聯邦和州公司所得税 ，這將顯著減少可用於償債和分配給其合作伙伴(包括我們)的現金金額。

為維持我們的房地產投資信託基金地位，我們可能被迫在不利的市場條件下借入資金，而此類 資金在預期的時間或根本無法獲得，可能會導致我們在不合適的時間和/或以不利的條件縮減投資活動或處置資產 ，這可能會對我們的財務狀況、 經營業績和現金流產生重大不利影響。

為了 符合REIT的資格，我們通常必須每年向我們的股東分配至少90%的“REIT 應税收入”，而不考慮支付的股息扣除和不包括淨資本利得的情況下確定的“REIT 應納税所得額”。此外， 我們將按常規公司税率(目前為21%)繳納美國聯邦所得税，條件是我們分配的應税淨收入(包括淨資本利得)少於100%，並且我們在任何日曆年的分配低於美國聯邦所得税 法律規定的最低金額的 金額將繳納4%的不可抵扣消費税。我們打算繼續將我們的淨收入分配給我們的股東，以滿足REIT 90%分配的要求 ，並避免美國聯邦所得税和4%的不可抵扣消費税。

此外，我們的應税收入可能會不時超過GAAP確定的淨收入。例如，可能會發生這種情況， 因為已實現資本損失在確定我們的GAAP淨收入時被扣除，但在計算我們的應税收入時可能不能扣除。 此外，我們可能會發生不可扣除的資本支出，或被要求支付債務或攤銷款項。 由於上述原因，我們在特定年度產生的現金流可能少於應税收入，如果我們不在該年度將收入分配給股東，我們可能會招致美國聯邦 所得税和該收入4%的不可抵扣消費税。 在這種情況下，我們可能被要求(I)使用現金儲備，(Ii)以我們認為不利的利率或時間產生債務，(Iii) 在不利的市場條件下出售資產。資本 支出或償還債務，或(V)對我們的股票進行應税分配，作為分配的一部分，股東 可以選擇接受我們的股票或(受以總分配的百分比衡量的限制)現金，以滿足 房地產投資信託基金90%的分配要求，並在該年度避免美國聯邦所得税和4%的不可抵扣消費税。 這些替代方案可能會增加我們的成本或減少我們的股本。因此，遵守REIT要求可能會阻礙我們的增長能力 ，這可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生不利影響。

我們的信貸安排或其他借款協議中的約定 可能會限制我們支付分配的能力，這可能會導致 我們沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT)。

為了保持我們作為房地產投資信託基金的資格，守則一般要求我們每年分配至少90%的應納税所得額 ，在確定時不考慮支付的股息扣除，不包括任何淨資本利得。此外，如果我們分配的應納税所得額(包括任何淨資本利得)不到 應納税所得額的100%，我們將按常規公司税率繳納所得税。根據我們的信貸安排或其他借款協議，我們可能會 受到各種金融契約的約束，這些契約可能會限制我們向股東進行分配的能力，這可能會限制我們 進行足夠的分配以維持我們的房地產投資信託基金(REIT)地位。

新的 法律或行政或司法行動，在每一種情況下都可能具有追溯力，可能會對我們或我們的股東產生不利影響。

REITs的聯邦所得税待遇可以隨時通過立法、司法或行政 行動修改，可能具有追溯力，這可能會影響對美國投資的聯邦所得税待遇。涉及REITs的聯邦所得税規則 經常受到參與立法過程的人員、美國國税局(IRS)和美國財政部的審查， 這可能導致法律變更以及對法規和解釋的頻繁修訂。 税法的其他更改可能會繼續發生。我們和我們的股東可能會因最近的任何變化或 任何新的聯邦所得税法律、法規或行政解釋而受到不利影響。

一般風險因素

提高市場利率可能會對我們證券的市場價格產生不利影響。

投資者在決定是否買入或賣出我們的證券時可能會考慮的因素之一是，相對於市場利率，我們的股息率佔我們股票或單價的百分比 。如果市場利率上升，潛在投資者可能希望我們的證券獲得更高的股息或利率，或者尋求支付更高股息或利息的證券。我們A類普通股的市場價格 可能主要基於我們從我們的投資中獲得的收益和回報，以及與我們的財產和我們向股東的相關分配有關的 收入，而不是根據財產或投資本身的市值或潛在的 評估價值。因此，利率波動和資本市場狀況 可能會影響我們A類普通股的市場價格。例如，如果利率上升而不提高我們的股息率 ，我們的A類普通股的市場價格可能會下降，因為隨着債券等計息證券的市場利率上升，潛在投資者可能會要求我們的A類普通股獲得更高的股息率 。此外，利率上升 將導致我們可變利率債務的利息支出增加，從而對現金流和我們償還債務和支付股息的能力 產生不利影響。

未來 股權證券的發行將稀釋我們現有股東的權益，並且可能優先於我們的A類普通股以進行股息分配 ，這可能會對我們A類普通股的市場價格產生不利影響。

在 未來，我們可能會嘗試通過發行額外的股權證券(包括 類優先股或普通股)來增加我們的資本資源。額外的股票發行可能會稀釋我們現有股東的持股，或者降低我們A類普通股的市場價格，或者兩者兼而有之。優先股可能優先於清算分配或優先 支付股息，這可能會限制我們向普通股持有人進行股息分配的能力。由於我們在未來的任何發行中發行證券的決定將取決於市場狀況和其他我們無法控制的因素， 我們無法預測或估計我們未來發行的金額、時間或性質。因此，我們的股東承擔了我們 未來發行降低我們A類普通股的市場價格並稀釋他們在我們的持股的風險。

我們A類普通股的市場價格一直並可能繼續波動，並且已經下跌，並可能繼續下跌。 這可能會導致您對我們A類普通股的投資遭受重大或完全損失。

股票市場之前和最近都經歷了重大的價格和成交量波動。因此，我們A類普通股的市場價格 一直並可能在未來出現類似的波動，我們A類普通股的投資者可能會經歷其投資價值的下降，包括與我們的經營業績或前景無關的下降。 我們A類普通股的市場價格可能會受到多種因素的廣泛波動，包括：

在 過去，證券集體訴訟經常是在公司股價出現波動後對其提起的。 股價波動後，通常會對公司提起證券集體訴訟。這類訴訟可能會導致鉅額費用，並分散我們管理層的注意力和資源。

未來 出售我們的A類普通股、優先股或可轉換為A類普通股、可交換或可執行的證券可能會壓低我們A類普通股的市場價格。

我們 無法預測未來出售我們的A類普通股、優先股或可轉換為或可交換的A類普通股的證券 或可在公開市場上轉售的這些證券是否會降低我們A類普通股的市場價格 。在公開市場上出售大量此類證券，包括在贖回OP單元時出售，或者認為這些出售可能會發生，可能會導致我們普通股的市場價格下跌，您可能會損失全部或部分投資。未來發行A類普通股、優先股 或其他可轉換為A類普通股或可交換或可行使的證券，包括但不限於與房地產、投資組合或業務收購相關的 運營單位，以及向我們股權激勵計劃參與者 發放基於股權的獎勵，可能會對我們A類普通股的市場價格產生不利影響。 這些證券的未來發行也可能對我們通過出售股權證券獲得額外資本的條款產生不利影響。 此外，未來出售或發行我們的A類普通股可能會稀釋現有股東的權益。

我們 面臨網絡安全風險和與安全漏洞相關的風險，這些風險可能會擾亂我們的運營、對我們的財務狀況造成重大損害、導致資產被挪用、泄露機密信息和/或損害我們的業務關係 並且不能保證我們和我們的服務提供商針對這些 風險所採取的措施是否有效。

我們 面臨網絡安全風險，以及與安全漏洞或中斷相關的風險，例如通過互聯網進行的網絡攻擊或網絡入侵 、惡意軟件、計算機病毒、電子郵件附件、社會工程和網絡釣魚計劃或我們組織內部的人員 。安全漏洞或破壞的風險，特別是通過網絡攻擊或網絡入侵，包括計算機黑客、民族國家附屬行為者和網絡恐怖分子的 ，通常隨着來自世界各地的未遂攻擊和入侵的數量、強度和複雜性的增加而增加。這些事件可能導致我們的運營中斷 ，對我們的財務狀況、現金流和普通股市場價格造成實質性損害，資產被挪用 ，業務過程中收集的機密信息泄露或損壞，信息或資產被盜的責任 ，網絡安全保護和保險成本增加，監管執法，訴訟以及對我們的利益相關者關係的 損害。這些風險需要 我們持續且可能增加關注和其他資源，以識別和量化這些風險，升級和擴展我們的技術、系統和流程以充分 應對這些風險，並定期為我們的員工提供培訓，以幫助他們檢測網絡釣魚、惡意軟件和其他計劃。 這種關注分散了其他活動的時間和其他資源，並且不能保證我們的努力會有效。 此外，我們在日常工作中依賴第三方服務提供商在我們酒店進行租賃和其他活動 ，我們不能保證我們的第三方供應商已建立或使用的網絡和系統 是否有效。

在 正常業務過程中，我們和我們的服務提供商(包括提供物業管理、 租賃、會計和/或工資服務的服務提供商)收集並保留我們的租户、員工 和供應商提供的某些個人信息。我們還廣泛依賴計算機系統來處理交易和管理業務。我們不能保證 我們和我們的服務提供商為保護我們系統上的機密信息而設計的數據安全措施是否能夠防止未經授權訪問此個人信息。不能保證我們為維護我們和我們的服務提供商收集的信息以及我們和他們的計算機系統的安全性和完整性所做的努力 是否有效，或者不能保證安全漏洞或中斷的企圖不會成功或造成損害，可能會 我們的運營中斷，對我們的財務狀況、現金流和我們普通股的市場價格造成實質性損害， 增加的網絡安全保護和保險成本，監管執法，訴訟和對我們的利益相關者關係的損害。

第 1B項。未解決的員工意見

沒有。

項目 2.屬性

截至2020年12月31日，我們在47個州擁有726處郵政 物業組合，其中約有270萬淨可租賃室內平方英尺。除位於賓夕法尼亞州沃倫代爾的多租户工業設施外，我們的所有物業 都租給了單一租户，即USPS。USPS作為分銷設施佔據了該物業的73%。下圖顯示了截至2020年12月31日我們擁有和管理的物業的足跡。

説明性 注意：

有關我們截至2020年12月31日的物業的信息 包含在“項目15”中。本年度報告表格10-K的“附件，財務報表附表--附表 III.房地產和累計折舊”。

計劃 租賃到期

截至2020年12月31日，根據我們與USPS的租約，到到期的加權平均剩餘年數約為3.7 年，到期時間至2029年。下表詳細説明瞭截至2020年12月31日，我們酒店在指定期限內的預定租賃到期日期 。

説明性 註釋：

第 項3.法律訴訟

我們 和我們的子公司不時地成為因其正常業務過程而引起的訴訟的當事人。我們目前沒有受到任何實質性訴訟，據我們所知，我們也沒有受到任何其他訴訟的威脅，但在正常業務過程中出現的疏忽或其他索賠的例行訴訟和行政訴訟除外，其中一些 預計將由責任保險承保，所有這些共同預計不會對我們的流動性、運營業績或業務或財務狀況產生重大不利 影響。

第 項4.礦山安全信息披露

不適用 。

第 第二部分

第 項5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券

市場 信息

我們的A類普通股 在紐約證券交易所交易，代碼為“PSTL”。截至2021年3月30日，共有13,326,514股A類普通股已發行和流通，3名股東登記在冊。登記在冊的股東人數並不代表我們A類普通股的實際受益所有者人數，因為我們A類普通股的股票經常被證券交易商和其他人以“街 名”持有，以使可能投票的受益者受益。

此外，截至2021年3月30日，已發行和已發行的投票權等價股有27,206股，有限合夥人持有的運營單位和LTIP單位為2,987,063股 。所有已發行和已發行的投票等值股票均由Spodek先生及其關聯公司 持有。此類股票不存在公開交易市場。

我們打算繼續 宣佈我們的A類普通股季度分紅。然而，股息的實際金額和時間將由我們的董事會 自行決定，除了守則的要求外，還將取決於我們的財務狀況。 我們不能保證未來的分紅金額和時間。

根據股權補償計劃授權發行的證券

項目5所需的 信息以我們為2021年年度股東大會 會議的最終委託書為參考納入。

項目 6.保留

項目 7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析

以下討論及分析以本公司截至2020年12月31日及截至2019年12月31日及截至2019年12月31日的綜合及綜合財務報表及相關附註，以及本公司及本公司截至2019年12月31日的會計前身的綜合及合併財務報表及相關附註為基礎，並應一併閲讀。 以下討論及分析以本公司截至2020年12月31日及截至2019年12月31日的年度及截至2019年12月31日的本公司及本公司會計前身的綜合及合併財務報表及其相關附註為依據。

如本節中使用的 所述，除非上下文另有規定，否則所指的“我們”、 和“我們公司”是指馬裏蘭州的Postal Realty Trust，Inc.以及我們的合併子公司， 包括特拉華州有限合夥企業Postal Realty LP(“我們的運營合夥企業”)，我們是該公司的唯一 普通合夥人，我們在本節中將其稱為我們的運營合夥企業。

在我們的IPO於2019年5月17日結束之前，我們的首席執行官兼董事會成員Andrew Spodek 直接或間接控制了前任擁有的190處房產，這些房產是作為組建交易的一部分貢獻的。 在這190處房產中，有140處是由我們的前任通過一系列控股公司間接持有的，我們將這些公司統稱為“UPH”。其餘50處房產由Spodek先生通過12家有限責任公司 和一家有限合夥企業(我們統稱為Spodek LLC)擁有。對我們前身的引用包括 UPH、Spodek LLC和Nationwide Postal Management，Inc.，後者是一家物業管理公司，我們在組建交易中集體收購了其管理業務 。

本 管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析包含涉及風險、不確定性和假設的前瞻性陳述 。有關與前瞻性陳述相關的風險、不確定性和假設的討論，請參閲“關於前瞻性陳述的告誡聲明” 。由於各種因素，包括但不限於“風險因素”和本報告其他部分所包含的因素，我們的實際結果可能與前瞻性陳述中明示或暗示的結果大不相同 。

概述

公司

我們 於2018年11月19日成立為馬裏蘭州公司，並在完成IPO和相關的 組建交易後開始運營。我們通過傳統的UPREIT結構開展業務，其中我們的物業由我們的 運營合夥企業直接擁有，或通過有限合夥企業、有限責任公司或其他子公司擁有。在完成我們的IPO和組建交易 時，我們擁有位於41個州的271處郵政物業組合，其中包括約872,000平方英尺的可淨租賃室內平方英尺，所有這些物業都租給了美國郵政總局。在截至2020年12月31日的一年中，我們以約1.3億美元(不包括關閉成本)收購了主要租賃給USPS的261處郵政物業。截至2020年12月31日，我們的投資組合由726處擁有的郵政物業組成，分佈在47個州，約有270萬淨可出租內部平方英尺。

以下圖表顯示了截至2020年12月31日我們投資組合的某些統計數據：

按合計內部平方英尺% 的投資組合

按總租金總額百分比計算的投資組合

我們 是我們運營合夥企業的唯一普通合作伙伴，通過運營合夥企業直接或間接擁有我們的郵政資產。 截至2021年3月30日，我們擁有約81.8%的未完成運營單位，包括LTIP單位。我們的董事會監督 我們的業務和事務。

關注 優惠和自動取款機計劃

2020年7月15日，我們公開發行350萬股A類普通股，或7月份的後續發行，定價為每股13.00美元。2020年7月17日，承銷商根據30天的選擇權額外購買了521,840股票， 以每股13.00美元的價格額外購買了至多525,000股票，或7月份的額外股票。7月份的後續發行(包括7月份的增發股票)於2020年7月20日結束，毛收入為5220萬美元，在扣除約290萬美元的承銷折扣後，在 生效與7月份的後續發行相關的其他估計費用90萬美元之前，淨收益約為4940萬美元。

2020年12月14日，我們分別與Jefferies LLC、Stifel、Nicolaus&Company，InCorporation、BMO Capital Markets Corp.、Janney Montgomery Scott LLC和D.A.Davidson&Co.進行了單獨的公開市場銷售，據此，我們可以 不時提供和出售我們的A類普通股，總銷售價格最高可達50,000,000美元。截至2020年12月31日，我們 在自動櫃員機計劃下還有5000萬美元的剩餘可用資金。

根據 公開市場銷售協議，我們A類普通股的股票可以通過銷售代理進行交易 ，這些交易被視為1933年證券法第415條規定的“在市場上”發行，包括 直接在紐約證券交易所進行的銷售，或者在交易所以外的做市商進行的銷售，或者在符合我們書面通知的條款 的情況下，在私下協商的交易中進行的。

高管 概述

我們 是一家內部管理的房地產投資信託基金，專注於收購和管理主要租賃給美國郵政的物業。我們相信，郵政物流網絡中存在的整體整合機會非常有吸引力。我們繼續執行 收購和整合郵政資產的戰略，這將為我們的股東帶來強勁的收益。

地理 集中

截至2020年12月31日，我們在47個州擁有726處郵政 物業，主要租賃給美國郵政總局。在截至2020年12月31日的一年中，我們總租金收入的10.0%集中在賓夕法尼亞州。這種地理集中度可能使公司面臨這些州經濟的某些衰退 或這些州各自房地產市場狀況的其他變化。當前支付計劃或任何這些領域的監管、經濟、環境或競爭條件的任何重大變化都可能對我們的整體業務結果產生影響 。如果這些市場中的任何一個發生負面的經濟或其他變化，我們的業務、財務狀況和經營結果、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股的交易價格都可能受到不利影響。

新興 成長型公司

我們 是2012年的Jumpstart Our Business Startups Act或JOBS Act中所定義的“新興成長型公司”， 我們有資格利用適用於非“新興成長型公司”的其他上市 公司的各種報告要求的某些豁免，包括不需要遵守2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第404節的審計師認證 要求。減少我們定期報告和委託書中有關高管薪酬的披露義務 ，並免除對高管薪酬和股東批准之前未批准的任何金降落傘支付進行不具約束力的諮詢投票的要求。

此外，就業法案還規定，“新興成長型公司”可以利用修訂後的1933年“證券法”(“證券法”)規定的延長過渡期 ，以遵守新的或修訂的 會計準則。換句話説，新興成長型公司可以推遲採用某些會計準則，直到 這些準則適用於私營公司。我們已經利用了這些豁免；儘管受 某些限制的限制，我們可能會選擇在未來停止利用這些豁免，即使我們仍然是一家“新興的 成長型公司”。

我們 將一直是一家“新興成長型公司”，直到(I)財政年度的最後一天(我們的年收入總額等於或超過10.7億美元) 期間，(Ii)我們IPO五週年後的財政年度的最後一天 ，(Iii)我們在上一個三年 期間的最後一天出現為止。 我們將保持“新興成長型公司”的地位，直到(I)財政年度的最後一天，在此期間，我們的年收入總額等於或超過10.7億美元(根據通貨膨脹進行定期調整)。發行了超過10億美元的不可轉換債券，或(Iv)根據修訂後的1934年證券交易法(“交易法”)，我們被視為“大型加速申請者”的日期。

我們 也是證券法下S-K法規所定義的“較小的報告公司”，並已選擇 利用可供較小的報告公司使用的某些大規模披露。即使我們不再是一家“新興成長型公司”，我們也可能繼續是一家規模較小的報告公司 。

我們 選擇從截至2019年12月31日的短暫納税年度開始，根據守則被視為房地產投資信託基金。只要我們有資格 成為房地產投資信託基金(REIT)，我們通常不需要繳納聯邦所得税，因為我們將每個 納税年度的應納税所得額分配給我們的股東。

可能影響未來運營結果的因素

美國郵政總局

我們 依賴於美國郵政的財務和運營穩定性。美國郵政總局目前正面臨多種情況 ，這些情況威脅到其為其運營和其他義務提供資金的能力，因為目前沒有聯邦政府的幹預 。

USPS受到法律法規的約束，這些法律法規限制了 收入來源，強制要求支付某些費用，並限制其借款能力。因此，USPS無法為其規定的 費用提供資金，並繼續需要向其退休系統支付規定的款項，以及為現有員工和 退休人員提供醫療福利。美國衞生和公眾服務部的立場是，如果沒有立法 和監管幹預，僅靠提高生產率和降低成本的措施將不足以維持在到期時履行其所有現有義務的能力。此外， 雖然經公法116-260修訂的《冠狀病毒援助、救濟和經濟安全(CARE)法案》、《2021年綜合撥款法案》包括向美國郵政總局提供100億美元的貸款，但鑑於目前郵件數量減少導致的短缺，不能保證這筆資金足以維持美國郵政總局的運作。

持續的新冠肺炎疫情和正在採取的預防措施導致許多公共場所的人流量減少，包括郵政物業。繼續減少面對面服務的使用可能會減少美國郵政總局對郵政物業的需求 ，我們的運營結果可能會因此而下降。持續的新冠肺炎疫情也導致了 郵件數量的下降，特別是通過郵件進行的廣告，這可能會對美國郵政的財務狀況產生不利影響， 因此對郵政財產的需求。郵件數量的持續減少或永久性變化可能會減少對郵政資產的需求，並對我們的運營結果產生重大不利影響。

最後， 由於美國衞生和公眾服務部內部提議和執行的業務、管理和戰略變革，以及正在進行的新冠肺炎大流行，顯著增加了用於2020年總統選舉的缺席選票數量，美國衞生和公眾服務部 成為最近訴訟的焦點。截至本報告日期，已對德喬伊先生、美國郵政總局 和前總統唐納德·特朗普提起多起訴訟，涉及美國郵政總局的業務變動、郵件延遲和2020年總統選舉的郵寄投票 。如果由於任何積壓、政治言論或訴訟，USPS遭受聲譽或財務損害，或者 監管審查增加，對USPS服務的需求可能會下降，這可能會導致對USPS物業的需求減少。 這些更改或任何未來更改的結果可能會導致USPS進一步延遲或資金短缺。

收入

我們的收入主要來自與USPS簽訂的物業租賃的租金和租户報銷 ，以及由我們的TRS PRM管理的Spodek先生、他的家人及其合作伙伴擁有的郵政物業的管理協議下的費用和其他收入。 我們的收入主要來自與USPS簽訂的物業租賃合同下的租金和租户報銷，以及由我們的TRS PRM管理的郵政物業的費用和其他收入。租金收入指租賃 根據與USPS簽訂的租賃確認的收入，其中包括高於和低於市場租賃無形資產的影響。租户報銷 主要是指USPS根據租約支付的款項，用於償還我們在每個物業 支付的大部分房地產税。手續費和其他收入主要代表PRM根據管理協議從Spodek先生、其家族成員及其合作伙伴擁有的郵政物業獲得的收入，並佔管理物業租賃收入的百分比。 截至2020年12月31日，所有出租給美國郵政總局的物業的平均剩餘租賃期為3.7年。可能 影響我們未來租金收入、租户報銷和費用以及其他收入的因素包括但不限於：(I)我們續簽或更換即將到期的租約和管理協議的能力；(Ii)當地、地區或國家經濟狀況；(Iii)郵政空間供過於求或需求減少；(Iv)市場租金的變化；(V)美國郵政總局當前物業租賃計劃或租賃形式的變化；以及(Vi)我們能夠在我們的物業 和託管物業提供充分的服務和維護。

運營費用

我們 將我們的物業出租給美國郵政總局。我們的大部分租約是修改後的雙網租約，根據該租約，USPS負責 水電費、日常維護和財產税的償還，房東負責保險和屋頂 和結構。因此，與業主在這些租約下的責任相關的成本增加可能會對我們的經營業績產生負面影響 。請參閲“租約續約”以作進一步討論。

運營費用 通常包括房地產税、物業運營費用(包括保險、維修和維護費用) (租户負責的費用除外)、與物業維護相關的工資以及折舊和攤銷。 可能影響我們控制這些運營成本能力的因素包括但不限於：定期維修成本、 翻新成本、轉租空間成本以及根據適用法律可能承擔的責任。從租户 收回的款項在相關支出發生期間按權責發生制確認為收入。承租人報銷 和運營費用按毛數確認，因為(I)一般來説，我們是 房地產税的主要義務人，(Ii)如果承租人不償還房地產税，我們將承擔信用風險。

當市場因素和競爭等情況導致物業收入減少時， 擁有和運營物業的費用不一定會減少。如果收入下降，我們可能無法相應地減少開支。與房地產投資相關的成本 通常不會大幅降低，即使物業沒有完全佔用或其他 情況導致我們的收入減少。因此，如果未來收入減少，靜態運營成本可能會對我們未來的現金流和運營結果產生不利影響 。

常規 和管理

一般 和管理費用是指人事成本、專業費用、法律費用、保險、諮詢費、投資組合服務 成本以及與公司治理、向SEC和NYSE提交報告以及其他合規事宜相關的其他費用。 我們的前身是私人所有的，從歷史上看不會產生我們作為上市公司所產生的成本。此外， 我們預計隨着產品組合的增長，我們的一般和管理費用將繼續上升，但由於效率和規模經濟的原因，我們預計此類費用佔收入的百分比 將隨着時間的推移而下降。

基於股權的 薪酬費用

所有 基於股權的薪酬費用在我們的合併運營報表中確認為一般 、管理費用和物業運營費用的組成部分。我們發放基於股票的獎勵，以使員工的利益與投資者的利益保持一致 。

折舊 和攤銷

折舊 和攤銷費用主要與財產折舊和裝修折舊以及某些租賃 無形資產的攤銷有關。

負債 和利息支出

我們前身的利息支出主要與三筆應付抵押貸款和關聯方純利息本票有關，詳情請參見所附財務報表的附註5-債務 。作為形成交易的結果，我們承擔了前身的某些債務，即使用我們IPO淨收益的一部分在沒有罰款的情況下償還了 的一部分。2019年9月27日，我們與人民聯合銀行、全國協會、個人和行政代理、作為銀團代理的蒙特利爾銀行資本市場公司和某些其他貸款人簽訂了經修訂的信貸協議 。信貸協議規定了高級循環信貸安排，循環承諾本金總額為1億美元，並根據慣例條件， 可以選擇將協議下的總貸款承諾增加至多1億美元，或手風琴功能。 2020年1月30日，我們修改了信貸協議，以行使部分手風琴功能，將信貸安排下的最高可用金額增加到1.5億美元，取決於確定的借款基礎物業。 我們修改了信貸協議，以行使手風琴功能的一部分，將信貸安排下的最高可用金額增加到1.5億美元，具體取決於確定的借款基礎物業。 我們修改了信貸協議，以行使手風琴功能的一部分，將信貸安排下的最高可用金額增加到1.5億美元，取決於確定的借款基礎物業於二零二零年六月二十五日，本公司進一步修訂信貸協議， 修訂若干定義及借款基數計算以增加可用產能，以及與綜合有形淨值有關的限制性 契約(定義見該等修訂)。於二零二零年十一月二十四日，吾等修訂信貸 協議，以修訂若干定義及借款基數計算，以容許除USPS 以外的不動產租賃，但須受某些限制(定義見該等修訂)。

截至2020年12月31日，我們15處物業 的租約已到期，USPS將此類物業作為暫緩租户佔用，從而將此類物業排除在我們信貸安排下借款基礎的 部分之外。2020年12月31日之後，我們簽署了這15處物業的所有租約。 我們打算將信貸安排用於營運資金用途，其中可能包括償還抵押貸款債務、收購房產 以及其他一般企業用途。與我們的前身採用的方法一致，我們使用直線法在非現金 基礎上將與其債務相關的遞延融資成本攤銷至利息支出，這近似於 實際利率法相對於相關貸款的條款。債務結構的任何變化，包括與物業收購相關的債務融資 ，都可能對經營業績產生重大影響，具體取決於任何此類債務的條款。

收入 税收優惠(費用)

作為房地產投資信託基金(REIT)，我們目前分配給股東的應税淨收入一般不需要繳納聯邦所得税。 根據該準則，房地產投資信託基金受到眾多組織和運營要求的約束，包括要求它們每年至少分配其REIT應税收入的90%，這一要求不考慮支付股息的扣除額，不包括 任何淨資本利得。如果我們在任何課税年度沒有資格作為REIT納税，也沒有資格獲得某些法定的 減免條款，我們該年度的收入將按正常的公司税率納税，我們將被取消 在我們不再具有REIT資格的下一個納税年度的四個納税年度的REIT納税資格。即使我們符合聯邦所得税的 REIT資格，我們的收入和資產仍可能需要繳納州税和地方税，我們的未分配收入仍需繳納聯邦 所得税和消費税。此外，PRM和我們未來形成的任何其他TR賺取的任何收入， 都將繳納聯邦、州和地方企業所得税。

截至2020年12月31日，我們15處物業的租約已到期 ，USPS以暫住租户的身份佔用此類物業。請參閲“項目2.屬性-租賃到期 時間表”。截至2021年3月30日，有11個租約處於暫緩狀態，相當於每年租金收入的20萬美元。我們 可能無法成功續訂處於暫緩狀態或將於2021年到期的租約，或無法獲得正的 租金續訂價差，甚至無法以與即將到期的租約相當的條款續訂租約。如果我們不成功， 我們可能會遇到入住率、流量、租金收入和淨營業收入減少的情況，這可能會對我們的財務狀況、運營業績和向股東分配的能力產生實質性的不利影響 。

運營結果

截至2020年12月31日的年度與2019年12月31日的年度對比

我們截至2020年12月31日的年度運營業績 包括截至2020年12月31日的年度綜合業績。我們截至2019年12月31日的年度運營業績包括我們從2019年5月17日IPO至2019年12月31日期間的綜合業績，以及我們的前身2019年1月1日至2019年5月16日期間的綜合業績。我們在2020年淨虧損60萬美元，自2019年5月17日IPO完成至2019年12月31日虧損200萬美元，其中包括提前清償前任債務20萬美元 和基於股權的薪酬約100萬美元的虧損。有關我們在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內的房地產收購活動的信息，請參閲附註3-所附財務報表的房地產收購 。

收入

與截至2019年12月31日的年度相比，截至2020年12月31日的年度總收入增加了 1340萬美元。收入增長 歸因於我們收購的物業，這些物業是我們2020年全年投資組合的一部分，與形成交易相關，以及我們自首次公開募股(IPO)完成以來收購的物業的影響。

租金收入 -租金收入同比增長1,140萬美元，主要原因是我們收購的與 相關的物業，形成交易是我們2020年全年投資組合的一部分，以及我們自 IPO完成以來收購的物業的影響。

租户報銷 -與截至2019年12月31日的年度相比，截至2020年12月31日的年度租户報銷增加了170萬美元，這主要是因為我們收購的物業與2020年全年的形成交易是我們投資組合的一部分 以及我們自IPO完成以來收購的物業的影響。

手續費及其他收入。 與截至2019年12月31日的年度相比，截至2020年12月31日的年度的其他收入增加了20萬美元，達到140萬美元 主要是由於截至2020年12月31日的年度保險回收增加，但被雜項收入下降所抵消。

運營費用

房地產税 -與截至2019年12月31日的年度相比，截至2020年12月31日的年度的房地產税增加了170萬美元 原因是我們收購的物業與形成交易相關，是我們2020年全年投資組合的一部分，以及我們自IPO完成以來收購的物業的影響。

物業運營費用 -2020年12月31日的房地產運營費用增加了70萬美元，從截至2019年12月31日的一年的120萬美元 增加到190萬美元。物業管理費用包括在物業運營費用中，在截至2020年12月31日的年度中增加了10萬美元，從截至2019年12月31日的年度的70萬美元增加到80萬美元。增加的60萬美元中的其餘 涉及我們收購的與維修和維護以及保險相關的費用(br}形成交易是我們2020年全年投資組合的一部分)，以及我們自IPO完成以來收購的物業 的影響。

常規 和管理-截至2020年12月31日的年度，一般和行政費用增加了340萬美元，從截至2019年12月31日的年度的480萬美元增加到820萬美元，這主要是由於上市公司提高了專業費用，以及 人員和投資者關係費用增加。此外，與截至2019年12月31日的年度相比，截至2020年12月31日的年度基於股權的薪酬支出 增加了120萬美元，這是因為自我們IPO以來授予的獎勵的基於股權的額外薪酬支出 。

折舊和攤銷 -截至2020年12月31日的年度，折舊和攤銷費用增加了540萬美元，從截至2019年12月31日的年度的380萬美元增加到920萬美元，主要與我們作為形成交易的一部分收購的物業(作為我們2020年全年投資組合的一部分)以及我們收購的物業自IPO完成以來的影響有關。

總計 利息費用，淨額

在截至2020年12月31日的年度內，我們產生了總利息支出，淨額為280萬美元，而截至2019年12月31日的年度為150萬美元。 利息開支增加主要與2019年9月訂立的信貸 貸款增加所產生的利息有關，以及與信貸融資相關的遞延融資成本攤銷。這一增長 被截至2019年12月31日的年度內提前清償與IPO相關的20萬美元債務的虧損所抵消 。

現金流

截至2020年12月31日的年度與截至2019年12月31日的年度對比

截至2020年12月31日， 公司擁有220萬美元的現金和110萬美元的託管和準備金，而截至2019年12月31日， 公司的現金為1250萬美元，託管和準備金為70萬美元。

運營 活動的現金流-截至2020年12月31日的一年，運營活動提供的淨現金增加了650萬美元，達到940萬美元，而2019年同期為290萬美元。增加的主要原因是自首次公開募股以來收購的郵政物業增加了 ，所有這些物業都產生了額外的租金收入和營運資金的相關變化 。

投資活動的現金流 投資活動使用的淨現金在截至2020年12月31日的一年中增加了5350萬美元，達到1.262億美元，而2019年同期為7270萬美元。這一增長主要是因為我們在2020年間收購了261家郵政物業 。

融資 活動的現金流-截至2020年12月31日的一年，融資活動提供的淨現金增加了2470萬美元，達到1.068億美元，而2019年同期提供的現金為8210萬美元。這一增長主要與截至2020年12月31日的年度內淨借款增加 被股票發行收益減少和自我們IPO以來支付更高的股息 所抵消。

流動性 與資本資源

流動性和資本資源分析

截至2020年12月31日，我們 擁有約220萬美元的現金以及110萬美元的託管和準備金。

截至2020年12月31日，我們的信用貸款餘額為7800萬美元。2020年1月30日，我們行使了信貸安排上的手風琴 功能，將允許借款從1.0億美元增加到1.5億美元，但其中確定的借款 基礎物業仍未擔保，並受已籤租約的約束。於2020年6月25日，本公司進一步 修訂信貸協議，以修訂(其中包括)若干定義及借款基數計算，以增加可用產能 ，以及與綜合有形淨值有關的限制性契約(定義見該等修訂)。於2020年11月24日，我們修訂了信貸協議，修訂了某些定義和借款基數計算 ，以允許不動產的USPS以外的租賃受某些限制(定義見該修訂)。我們打算 將我們的信貸工具用於營運資金用途，這可能包括償還債務、財產收購和 其他一般公司用途。截至2020年12月31日，我們15處物業的租約已到期，USPS佔用了 此類物業作為暫緩租户，從而將此類物業排除在我們的Credit 貸款基礎之外。

信貸安排由本公司及本公司若干間接附屬公司或附屬擔保人共同及各別提供擔保，幷包括附屬擔保人的股權質押。 信貸安排由本公司及本公司的若干間接附屬公司或附屬擔保人 提供共同及個別擔保，幷包括附屬擔保人的股權質押。信貸協議包含慣例 契約，除某些例外情況外，這些契約限制產生債務、授予資產留置權、進行特定類型的投資、進行收購、合併或合併、出售資產、進行套期保值 交易、與關聯公司進行某些交易以及進行分配。信貸協議要求對合並財務維護契約的合規性 進行季度測試，包括最高綜合擔保債務比率、最高綜合槓桿率、最低綜合固定費用覆蓋率、最低綜合有形淨值 、最高股息支付率、最高綜合無擔保槓桿率和最低償債覆蓋率。 信貸協議還包含某些常規違約事件，包括未能根據 信貸安排及時付款、任何導致其他重大債務到期的事件或條件。 信貸協議還包含某些常規違約事件，包括未能根據 信貸安排及時付款，以及任何導致其他重大債務到期的事件或條件。 信貸協議還包含某些常規違約事件，包括未能根據 信貸安排及時付款、任何事件或條件導致其他重大債務到期

我們的 短期流動資金需求主要包括與我們的物業相關的運營費用和其他支出， 分配給我們的有限合夥人，以及分配給符合REIT資格的股東，資本支出 ，以及潛在的收購。我們預計將通過運營提供的淨現金、 現金、我們信貸安排下的借款以及潛在的證券發行來滿足我們的短期流動性需求。

我們的 長期流動性需求主要包括到期償還債務、物業收購 和非經常性資本改善所需的資金。我們預計將通過運營淨現金、包括我們的信貸安排和抵押融資在內的長期債務、發行股票和債務證券以及精選出售我們物業的收益 來滿足我們的長期流動性需求。我們還可以使用我們的信用 融資工具為物業收購和非經常性資本改善提供資金，等待永久的物業級別融資。

我們 相信我們可以獲得多種資金來源來滿足我們的長期流動性需求，包括 額外債務的產生和額外股本證券的發行。然而，在未來，可能有許多因素 可能會對我們獲得這些資金來源的能力產生實質性的不利影響，包括整個股權和信貸市場的不利條件、我們的槓桿程度、我們的未擔保資產基礎、我們的 貸款人施加的借款限制、REITs的一般市場條件、我們的運營業績、流動性以及市場對我們的看法。我們業務戰略的成功 在很大程度上取決於我們獲得這些不同資金來源的能力。此外， 我們不斷評估收購郵政物業的可能性，這在很大程度上取決於 擁有和租賃郵政物業的市場以及USPS簽訂新租約或續簽租約的條款。

要 保持我們作為REIT的資格，我們必須每年向我們的股東分配至少90%的應納税所得額，而不考慮支付的股息扣除(不包括資本利得) REIT應税收入的90%。由於 這一要求，我們不能像 非REITs的其他實體那樣依賴留存收益為我們的業務需求提供資金。如果我們沒有足夠的運營資金來滿足我們的業務需求，我們將需要 尋找其他方式來滿足這些需求。此類替代方案可能包括剝離物業 (無論銷售價格是否最優或是否符合我們的長期戰略目標)、產生債務或在公開或非公開交易中發行 股權證券，這些交易條款的可用性和吸引力無法得到保證。

合併債務

截至2020年12月31日，我們的未償還合併本金債務約為1.25億美元。下表 列出了截至2020年12月31日和2019年12月31日有關公司未償債務的信息：

説明性 註釋：

截至2020年12月31日的擔保借款

截至2020年12月31日，我們的未償還擔保借款約為4700萬美元，全部為固定利率債務， 加權平均年利率為3.34%。在截至2020年12月31日的年度內，我們獲得的抵押貸款總額 為4400萬美元。

合同義務和其他長期負債

下表提供了截至2020年12月31日我們承諾的信息，包括合同義務項下的任何保證承諾或 最低承諾。

説明性 註釋：

分紅

要 符合並保持我們作為REIT的資格，我們必須向股東支付至少等於我們確定的 REIT應税收入的90%的股息，而不考慮支付的股息扣除和不包括淨資本利得。在截至2020年12月31日的 年度內，我們支付了每股0.79美元的現金股息。

後續 事件

2021年 融資活動

2021年2月3日， 我們用從我們的信貸工具借款的收益償還了第一俄克拉荷馬銀行(2020年4月)和第一俄克拉荷馬銀行(2020年6月)。 在2020年12月31日之後，公司的淨信貸工具活動為1,050萬美元。截至本報告日期 ，該公司已從其信貸安排中提取了6750萬美元。

2021年 房地產收購

在2020年12月31日之後，我們以大約2570萬美元的價格通過個人或小型投資組合交易收購了54處郵政物業。

後續服務

2021年1月11日，我們將A類普通股公開發行3,250,000股，或1月份的後續發行定價為每股15.25美元。 2021年1月12日，承銷商根據30天期權 額外購買了487,500股票，最多以每股15.25美元的價格額外購買487,500股票，或1月份額外購買的股票。1月份的後續發行(包括1月份的增發股票)於2021年1月14日結束，毛收入為5700萬美元，扣除約310萬美元的承銷折扣後，在與1月份的後續發行相關的其他估計費用生效之前，淨收益約為5390萬美元。

分紅

2021年1月28日，我們的董事會批准並宣佈第四季度普通股股息為每股0.2175美元 ，於2021年2月26日支付給2021年2月12日登記在冊的股東。

表外安排

截至2020年12月31日 ，我們沒有任何表外安排。

關鍵會計政策和估算

我們對公司財務狀況和經營業績的 討論和分析是基於根據公認會計原則編制的本公司和我們的前身的歷史合併合併財務報表 。這些財務報表的編制 要求我們在做出影響資產、負債、收入和費用報告金額的估計時做出最佳判斷。我們的估計基於歷史經驗和其他假設，我們認為 在這種情況下是合理的。我們根據當前可用的信息持續評估我們的評估。 實際結果可能與這些評估結果不同。

我們的 合併財務報表是根據公認會計準則和證券交易委員會的規章制度編制的。在編制 合併財務報表時，管理層必須作出判斷，並作出可能影響資產和負債賬面價值以及報告的收入和費用金額的假設和估計。實際結果可能與這些估計值不同 。以下是我們的會計政策摘要，我們認為這些政策對編制我們的合併財務報表 至關重要。我們的會計政策在合併和合並財務報表附註中的附註2.重要會計政策摘要 中有更全面的論述。

作為一家“新興成長型公司”，我們打算利用延長的過渡期來採用新的或 修訂後的會計準則，否則這些會計準則將適用於我們作為一家公開報告公司，儘管受某些限制 我們可能會選擇在未來停止利用這些例外，即使我們仍然是一家“新興成長型公司”。 因此，我們的財務報表可能無法與其他公共報告公司的財務報表相比較，這些公司要麼不是新興成長型公司，要麼是新興成長型公司，但選擇不利用就業法案的這些條款 ，投資者可能會認為我們的證券相對於其他公司來説不是有吸引力的投資，這可能會對我們的股價產生不利的 影響。

演示基礎

隨附的 合併和合並財務報表包括本公司、其前身、經營合夥企業及其全資子公司的財務狀況和經營業績 。前身代表持有房地產權益的某些實體的組合 ，這些實體在組建交易之前通常受到控制。由於 它們共同控制，擁有物業的獨立前身實體和管理 公司的財務報表在合併的基礎上列報。消除了所有重大公司間餘額和交易的影響 。

我們 整合了運營合作伙伴關係，在VIE中，我們被認為是主要受益者。主要受益者 是這樣的實體：(I)有權指導對實體的經濟業績影響最大的活動 ，(Ii)有義務承擔VIE的損失，或有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的利益 。

非控制性權益被定義為實體中不能直接或間接歸屬於我們的權益部分。 非控制性權益必須在綜合資產負債表中作為權益的單獨組成部分列示。因此， 淨收益(虧損)的列報反映了歸屬於控制性和非控制性權益的收入。

使用預估的

按照公認會計原則編制財務報表要求管理層作出估計和假設，以影響報告期內報告的資產和負債額、或有資產和負債的披露以及報告的 收入和費用。儘管管理層認為其估計是合理的，但實際結果可能與這些估計不同。

房地產投資

在 收購房地產時，購買價格是根據收購資產的相對公允價值和承擔的負債分配的。 收購房地產時，購買價格是根據收購資產的相對公允價值和承擔的負債來分配的。購買價格與收購物業有形資產的相對公允價值的分配 是通過將物業視為空置進行估值得出的。所列期間內的所有房地產收購均符合資產收購條件 ，因此，與這些資產收購相關的收購相關費用和收購相關費用均資本化 作為收購的一部分。

房地產投資 通常包括土地、建築物、租户改造和已確定的無形資產，如原地租賃 無形資產和高於或低於市場的租賃無形資產。與房地產資產的開發、建設、租賃或擴建明顯相關的直接和某些間接成本被資本化為物業成本。維修和維護費用 計入已發生費用。

收入 確認

我們 與租户簽訂了運營租賃協議，其中一些協議包含未來租金上漲的條款。租金收入在租賃期內以直線方式確認 。此外，某些租賃協議規定向租户報銷房地產税和其他可收回成本 ，這些費用在我們的合併和合並營業報表中按應計制記為“租户報銷收入” 。

手續費 和其他收入主要由物業管理費組成。這些費用來自與 與我們首席執行官有關聯的實體簽訂的合同協議。管理費收入確認為根據各自協議賺取。

非控股權益

非控股 權益是指前任之前的投資者和收購組合的某些賣家持有的OP單位，以及主要由我們的首席執行官持有的LTIP單位。 LTIP單位主要由我們的首席執行官持有。完成IPO和組建交易後，運營合夥企業向前身之前的投資者發行了1,333,112個運營單位，作為他們將前身權益 貢獻給運營合夥企業和向我們的首席執行官貢獻114,706個LTIP單位的部分代價。在截至2020年12月31日的一年中，我們向首席執行官授予了94,303個LTIP 個單位。此外， 在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，我們分別向與投資組合收購相關的某些貢獻者發放了483,333個和824,350個運營單位 。

新的 會計聲明

有關我們採用新會計聲明的討論，請參閲附註2.合併和合並財務報表的重要會計原則摘要 。

通貨膨脹率

因為我們的大多數租約提供固定的年度租金支付，而不會每年租金上漲，所以我們的租金收入是固定的，而我們的物業運營費用會受到通貨膨脹的影響。我們的大部分租約規定承租人報銷房地產税 ，因此承租人必須向我們報銷房地產税。我們相信，如果通貨膨脹隨着時間的推移增加費用 ，租約續約率的增加將大大抵消這種增加。

第 7A項。關於市場風險的定量和定性披露

不適用 。

郵政 房地產信託公司

財務報表索引

第 項8.財務報表和補充數據

財務 報表

獨立註冊會計師事務所報告

股東和董事會

郵政房地產信託公司

紐約州錫達赫斯特

關於合併報表和合並報表的幾點意見

我們已審核所附郵政房地產信託公司截至2020年12月31日及2019年12月31日的合併資產負債表、截至該日止年度的郵政房地產信託公司及其前身(“本公司”)的相關合並及合併經營報表、權益(赤字)變動及現金流量，以及相關的 附註及附表(統稱為“合併及合併財務報表”)。我們認為，合併和合並財務報表在所有重要方面都公允地反映了公司於2020年12月31日和2019年12月31日的財務狀況，以及公司當年的經營業績和現金流。 在 符合美利堅合眾國普遍接受的會計原則的情況下結束。

意見基礎

這些合併合併的 合併財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的 審計 對公司合併合併財務報表發表意見。我們是一家在美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)註冊的公共會計師事務所 ，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(SEC)和PCAOB適用的 規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們根據 PCAOB的標準進行審核。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於 合併和合並財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論 是由於錯誤還是欺詐。本公司不需要，也不需要我們對其財務報告的內部控制進行審計 。作為我們審計的一部分，我們需要了解財務報告內部控制 ，但不是為了對公司財務報告內部控制 的有效性發表意見。因此，我們不表達這樣的意見。

我們的審計包括執行程序 以評估合併和合並財務報表重大錯報的風險(無論是由於錯誤還是欺詐) 以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在 測試的基礎上檢查關於合併和合並財務報表中的金額和披露的證據 。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估合併和合並財務報表的整體列報。我們 相信我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

/s/bdo USA，LLP

自2017年以來，我們一直擔任本公司的審計師 。

紐約，紐約

2021年3月30日

第 部分：財務信息

第 項1.財務報表

郵政 房地產信託公司

合併資產負債表

附註是這些合併合併財務報表的組成部分。

郵政 房地產信託公司

合併 和合並的合併業務報表

附註是這些合併合併財務報表的組成部分。

郵政 房地產信託公司

合併 合併權益變動表

(赤字)

附註是這些合併合併財務報表的組成部分。

郵政 房地產信託公司

合併 和合並現金流量表

附註是這些合併合併財務報表的組成部分。

郵政 房地產信託公司

合併合併財務報表附註

注： 1.業務組織機構和業務描述

Postal 房地產信託公司(“公司”、“我們”或“我們的”)於2018年11月19日在馬裏蘭州成立。2019年5月17日，本公司完成了 公司A類普通股的首次公開發行(IPO)，每股票面價值0.01美元(我們的《A類普通股》)。本公司將首次公開招股所得款項淨額 貢獻予特拉華州有限合夥企業Postal Realty LP(“營運合夥企業”)，以 換取於營運合夥企業中擁有有限合夥權益的普通單位(每個單位為“營運單位”，而統稱為“營運單位”)。本公司及經營合夥公司於首次公開招股及 若干相關籌劃交易(“籌劃交易”)完成後開始運作。在首次公開招股及 成立交易完成前，本公司並無任何業務。

公司在經營合夥企業中的權益使本公司有權按照公司對運營單位的所有權百分比分享經營合夥企業的分配和分配 損益。作為經營合夥企業的 唯一普通合夥人，根據合夥協議，本公司擁有管理和開展經營合夥企業業務的獨家權力，但須獲得有限合夥人的有限批准和投票權。 截至2020年12月31日，本公司持有經營合夥企業約76.9%的權益。作為唯一普通合夥人和多數股權持有人，本公司合併經營合夥企業的財務狀況和經營業績。 經營合夥企業被視為可變利益實體(VIE)，我們是該實體的主要受益者。

我們的前身(“前身”)是由有限責任公司(“LLC”)、一家C-Corporation (“UPH”)、一家S-Corporation(“NPM”)和一家有限合夥企業組成。組成前身的實體 由Spodek先生及其關聯公司持有多數股權和控制權，並通過向本公司和經營合夥企業出資或與其合併而被收購。

前身不代表法人實體。前身及其相關資產及負債由共同控制 ，並就本公司的首次公開招股向經營合夥企業作出貢獻。

在2019年5月17日之前的 期間，前身通過有限責任公司、UPH和有限合夥企業在33個州擁有190家郵政物業 。

NPM 成立於2004年11月17日，目的是管理商業地產。

截至2020年12月31日，該公司在47個州擁有726處郵政物業。我們的物業主要 租賃給單個租户，即美國郵政服務公司(USPS)。

此外， 公司通過其應税房地產投資信託基金子公司(“TRS”)郵政房地產管理TRS，LLC(“PRM”)，為另外400處由 Spodek先生及其聯營公司、其家庭成員及其合作伙伴擁有的郵政物業提供收費的第三方物業管理服務。

公司在2019年5月15日之前，被授權發行最多6億股普通股，每股票面價值0.01美元。於2019年5月15日，本公司就首次公開招股修訂其公司章程，使本公司目前獲授權發行最多500,000,000股A類普通股、27,206股B類普通股、每股面值0.01美元(我們的 “B類普通股”或“有投票權等價股”)，以及最多100,000,000股優先股。

本公司相信其組織方式及運作方式使其能夠符合守則規定的 或房地產投資信託基金(“REIT”)資格，本公司選擇自截至我們截至2019年12月31日的短短課税年度起根據守則作為 房地產投資信託基金(“REIT”)徵税。作為房地產投資信託基金，公司一般不會 繳納聯邦所得税，因為它將每個納税年度的房地產投資信託基金應納税所得額分配給其股東。 房地產投資信託基金受一系列組織和運營要求的約束。

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合併和合並財務報表附註

(續)

根據 Jumpstart Our Business Startups Act(“JOBS Act”)，本公司有資格成為新興成長型公司(“EGC”)。 EGC可以像我們一樣選擇利用為遵守財務會計準則委員會(“FASB”)或 美國證券交易委員會(“SEC”)可能發佈的新會計準則或修訂後的會計準則而延長的私營公司過渡期。

首次公開發行和組建交易

本公司及營運合夥企業於2019年5月17日完成首次公開發售及組建交易後開始運作。 本公司的業務主要通過經營合夥企業和經營合夥企業的全資子公司 進行。

2019年5月17日，本公司完成首次公開募股，據此，本公司以每股17.00美元的公開發行價出售了450萬股A類普通股。該公司籌集了7650萬美元的毛收入，扣除約540萬美元的承銷折扣以及與IPO相關的640萬美元的其他費用後，淨收益約為7110萬美元。公司的A類普通股於2019年5月15日在紐約證券交易所開始交易，交易代碼為“PSTL”。

在 首次公開募股和組建交易方面，本公司通過其經營合夥企業，利用部分 所得款項淨額償還了與前身相關的約3170萬美元未償債務。

根據成立交易 ，本公司直接或通過經營合夥企業收購了前身為 的實體。最初的財產和其他權益用於交換1,333,112個運營單位、637,058股A類普通股 、27,206股投票權等價股和190萬美元現金。此外，經營合夥企業 購買了81處郵政物業(“收購物業”)，以換取2,690萬美元現金，其中包括向本公司首席執行官兼董事斯波德克先生支付約100萬美元，以換取他對九項收購物業的非控股所有權 。

本公司截至2019年12月31日的年度經營業績反映了前身 與本公司的經營業績，而截至2019年12月31日的財務狀況僅反映本公司的財務狀況。本 附註中對合並財務報表的引用為“Postal Realty Trust，Inc.”。表示本公司在 首次公開募股和組建交易完成後的期間以及之前所有期間的前身。

以下是2019年1月1日至2019年5月16日期間的前身運營説明書摘要，以及公司2019年5月17日至2019年12月31日期間的運營説明書。 以下是前身運營説明書(2019年1月1日至2019年5月16日)和公司2019年5月17日(至2019年12月31日)運營説明書的摘要。這些金額 包含在本報告截至2019年12月31日的年度合併和合並經營報表中。

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合併和合並財務報表附註

(續)

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合併和合並財務報表附註

(續)

注 2.重要會計政策摘要

演示基礎

隨附的 合併和合並財務報表包括本公司及其前身、經營合夥企業及其全資子公司的財務狀況和經營業績 。自成立之日起至2019年5月17日，本公司並無任何 業務。前身代表持有房地產權益 的某些實體的組合，這些權益在形成交易之前通常被控制。由於共同控制，擁有物業的獨立前身實體和管理公司的財務報表 在合併合併 基礎上列報。所有重要的公司間餘額和交易的影響都已消除。

公司合併了運營夥伴關係，在VIE中，公司被視為主要受益者。主要 受益人是這樣的實體：(I)有權指導對實體的經濟績效影響最大的活動，(Ii)有義務承擔VIE的損失，或有權從VIE獲得可能 對VIE產生重大影響的利益。

非控股權益定義為實體中不能直接或間接歸屬於 公司的那部分股權。非控股權益必須在綜合資產負債表中作為權益的單獨組成部分列示 。因此，淨收益(虧損)的列報反映了歸因於控制性和非控制性利益的收入。

使用預估的

按照公認會計原則編制財務報表要求管理層作出估計和假設，以影響報告期內報告的資產和負債額、或有資產和負債的披露以及報告的 收入和費用。儘管管理層認為其估計是合理的，但實際結果可能與這些估計不同。

提供 和其他成本

由本公司最初單一股東的聯屬公司支付的若干與IPO及組建交易有關的成本 已由本公司從IPO所得款項中償還 。發售成本作為額外實收資本的減少記錄在公司綜合資產負債表的“股東權益” 中。

分部 報告

公司收購和管理郵政資產，並將我們的業務作為一個可報告的部門進行報告。

房地產投資

在 收購房地產時，購買價格是根據收購資產的相對公允價值和承擔的負債分配的。 收購房地產時，購買價格是根據收購資產的相對公允價值和承擔的負債來分配的。購買價格與收購物業有形資產的相對公允價值的分配 是通過將物業視為空置進行估值得出的。所列期間內的所有房地產收購均符合資產收購條件 ，因此，與這些資產收購相關的收購相關費用和收購相關費用均資本化 作為收購的一部分。

房地產投資 通常包括土地、建築物、租户改造和已確定的無形資產，如原地租賃 無形資產和高於或低於市場的租賃無形資產。與房地產資產的開發、建設、租賃或擴建明顯相關的直接和某些間接成本被資本化為物業成本。維修和維護費用 計入已發生費用。

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合併和合並財務報表附註

(續)

折舊 或攤銷費用是根據以下估計使用壽命使用直線法計算的：

所購入的 高於或低於市價租賃無形資產在適用租賃期內攤銷為“租金收入”， 包括低於市價租賃的任何期權期限。

遞延 成本

與發行本公司 有擔保長期債務有關的融資成本採用實際利息法遞延並攤銷為相關債務工具期限內的利息支出 ，並在綜合資產負債表中報告為相關債務餘額的減少。 與本公司信貸安排或(“信貸安排”)相關的遞延融資成本遞延並 攤銷為信貸安排期限內利息支出的增加，並計入“

重新分類

某些 上期金額已重新分類，以符合本期的列報方式。

現金 和ESCROWS和準備金

現金 包括期限不超過三個月的無限制現金。託管和準備金由受限現金組成。以下 表提供了在公司合併資產負債表 以及合併和合並現金流量表中報告的現金、託管和準備金的對賬：

收入 確認

公司與租户簽訂了運營租賃協議，其中一些協議包含未來租金上漲的條款。租金收入 在租賃期內以直線方式確認。此外，某些租賃協議規定向租户報銷房地產税和其他可收回成本，這些費用按應計制在公司的綜合和綜合經營報表上記為“租户報銷 收入”。

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合併和合並財務報表附註

(續)

手續費 和其他收入主要由物業管理費組成。這些費用來自與 與公司首席執行官有關聯的實體簽訂的合同協議。管理費收入確認為根據各自協議賺取。

公司承保責任保險，以減輕其對某些損失的風險，包括與財產損失和 業務中斷有關的損失。本公司記錄財產損失和其他損失的預期保險收益的估計金額 作為資產(通常是保險公司的應收賬款)和收入，最高可達收到保險收益 被視為可能收到的損失金額。任何超過損失金額的保險賠償都被認為是或有收益，在收到收益之前不會記錄在手續費和其他收入中。保險業務恢復 收入或利潤損失的中斷被全部計入或有收益，因此在收到收益之前不會在收入中記錄 。

直接融資租賃收入按實際利率法在租賃期內確認。租賃開始時，我們在公司的 綜合資產負債表中記錄投資中的一項資產，代表公司在直接融資租賃中的淨投資。這項初始 淨投資是通過將直接融資租賃的未來最低租賃付款總額與物業的估計剩餘價值(如有)減去未賺取收入 相加而確定的。在租賃期內，直接融資 租賃的投資減少，收入在公司的合併 和合並經營報表的“手續費和其他收入”中確認為收入，併產生固定的定期直接融資投資回報率 租賃，淨額。

所得税 税

作為房地產投資信託基金，公司分配給股東的淨收益(虧損)一般無需繳納聯邦企業所得税 。持有我們 物業的運營合夥企業是符合美國聯邦所得税目的的合夥企業，不需要繳納美國聯邦所得税，因為收入 和費用會傳遞給各自納税的所有者。運營夥伴 運營所在的州和城市通常遵循美國聯邦所得税待遇。

UPH 在2019年5月17日IPO日期之前的納税年度須繳納聯邦、州和地方所得税。在IPO和組建交易完成後的 期間，PRM需繳納聯邦、州和地方企業所得税 ，前提是存在應納税所得額。UPH和PRM按照資產負債法計入所得税。 在資產負債法下，遞延税項資產和負債是根據已制定税法的現有資產和負債的財務報表賬面價值與其各自計税基礎之間的差額和適用於臨時差額預期沖銷期間的法定税率之間的差額來確認的。

當管理層預期遞延税項資產很可能全部( )或部分資產無法變現時，將為這些資產設立估值撥備。在釐定估值免税額是否合理時，所有正面及 負面證據及所有應課税收入來源(例如過往盈利歷史、預期未來盈利、結轉及結轉 期間及税務策略)均會被考慮，以估計是否會產生足夠的未來應課税收入以變現遞延 税項資產。評估估值免税額是否足夠，乃根據司法管轄區對應課税收入的估計及 遞延税項資產可收回的期間而釐定。

所得税申報表中採取或預期採取的不確定税收頭寸的 税收影響只有在税務機關根據截至報告日期的技術優點進行審查後“更有可能”持續的情況下才會被確認。 報税表中採取或預期採取的不確定税收頭寸的税收影響只有在税務機關根據截至報告日期的技術優點進行審查後才會被確認 。財務報表中確認的此類倉位的税收優惠是根據 在最終結算時實現的可能性大於50%的最大效益來衡量的。本公司確認與所得税費用中不確定税位相關的估計應計利息和罰金。

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合併和合並財務報表附註

(續)

金融工具的公允價值

估計公允價值披露後的 由管理層使用現有市場信息和適當的估值方法確定 。然而，要解讀市場數據和制定估計公允價值，需要相當大的判斷力。因此， 此處提供的估計不一定代表公司在2020年12月31日和2019年12月31日處置資產和負債時可能實現的金額 。使用不同的市場假設及/或估計方法 可能會對估計公允價值金額產生重大影響。現金、託管和準備金、應收賬款、預付費用、應付賬款和應計費用由於到期日較短，其金額與截至2020年12月31日和2019年12月31日的公允價值合理接近。

截至2020年12月31日，本公司投資了一項賬面價值為50萬美元、實際利率為7.89%的直接融資租賃。直接融資租賃投資的賬面價值接近於截至2020年12月31日的公平市價 。該公司債務的公允價值被歸類為3級基礎(如ASC 820，公允價值計量和披露所提供的 )。

本公司在其信貸安排下借款的公允價值接近賬面價值。本公司 擔保借款的公允價值總計約4710萬美元和320萬美元，而截至2020年12月31日和2019年12月31日的本金餘額分別為4700萬美元 和320萬美元。公司債務的公允價值被歸類為 3級基礎(由ASC 820，公允價值計量和披露提供)。這些金融工具的公允價值 是根據本公司目前可用於類似期限和期限的貸款的借款利率採用貼現現金流分析確定的 。抵押債務的公允價值是通過按市場利率貼現未來的合同利息和本金支付而確定的。

有關資產和負債公允價值的披露 基於截至2020年12月31日和2019年12月31日管理層可獲得的相關信息。雖然管理層並不知悉任何會顯著影響公允價值金額的因素，但自2020年12月31日以來，該等金額 並未就該等財務報表進行全面重估，目前對公允價值的估計可能與本文所載金額有重大差異。

損損

房地產投資及相關無形資產的賬面價值 每當發生事件或情況變化 表明賬面金額可能無法收回時，都會進行減值審查。當 資產的賬面金額在未貼現的基礎上超過預期持有期的預計未來現金流量總和時，即存在減值。減值 損失是根據資產賬面金額超過其估計公允價值來計量的。減值分析將 基於當前計劃、預期持有期和準備分析時可用的市場信息。如果 對預計未來現金流、預期持有期或市場狀況的估計發生變化，減值損失的評估可能會有所不同，這種差異可能是重大的。對預期現金流的評估是主觀的，部分基於對未來入住率、租金和資本需求的假設，這些假設可能與實際結果大不相同 。在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，沒有記錄到減值。

信用風險集中

截至2020年12月31日，該公司的物業主要租賃給單一租户，即美國郵政總局(USPS)。在截至2020年12月31日的一年中，我們的總租金收入為2030萬美元， 集中在以下州：賓夕法尼亞州(10.0%)。在截至2019年12月31日的一年中，我們890萬美元的總租金收入集中在以下州：德克薩斯州(14.2%)、馬薩諸塞州(14.0%)、威斯康星州(12.9%)和賓夕法尼亞州(9.9%)。 USPS履行租約條款的能力取決於這些地區的監管、經濟、環境或競爭性 條件，並可能對我們的整體業務結果產生影響。

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合併和合並財務報表附註

(續)

公司已將現金存入大型金融機構，並將其銀行存款保持在超過聯邦 保險限額的金額。該公司在該等賬目中並未出現任何虧損。

非控股權益

本公司的非控股 權益指由前任的前投資者和某些向本公司出售物業的賣方 持有的經營合夥企業有限合夥權益的共同單位(每個為“LTIP單位”，統稱為“OP單位”)，以及主要由公司首席執行官持有的經營合夥企業的長期激勵單位(每個為“LTIP單位”，統稱為“LTIP單位”)。於完成首次公開發售及組建交易後，營運合夥公司向前身投資者發行1,333,112個營運單位，作為 將前身權益貢獻予營運合夥公司及114,706個LTIP單位予本公司首席執行官的部分代價。

此外，在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，公司就投資組合收購分別向 某些貢獻者發放了483,333和824,350個運營單位。

基於權益 的薪酬

公司根據ASC主題718補償-股票補償對基於股權的薪酬進行會計處理，該主題 要求公司確認授予日期的費用和基於股權的獎勵的公允價值。授予具有服務條件和/或市場條件的員工和非員工的股權分類股票獎勵 在授予之日 按公允價值計量，只有在獎勵修改後才按公允價值重新計量。公司將在發生沒收時記錄沒收情況。

公司在每個獎勵的必要服務期內以直線方式確認補償費用，報告期結束時確認的補償費用金額至少等於相應 獎勵在授予日期或修改日期(視情況而定)截至該日期的公允價值部分。對於具有市場條件的獎勵，只要提供了必要的服務，如果不滿足市場條件，則 補償成本不會逆轉，因為市場條件 不代表歸屬條件。

有關詳細信息，請參閲 注10.股東權益。

每股收益

本公司根據2019年5月17日開始的A類普通股的加權 平均流通股減去已發行和已發行的非既得性股份計算每股淨虧損。 稀釋每股收益是在實施期內所有潛在稀釋股後計算的。 截至2020年12月31日和2019年12月31日，分別有2,849,804股和2,277,466股潛在稀釋股與非控股權益持有的OP單位和LTIP單位的發行相關 。

未來會計準則的應用

2016年2月，FASB發佈了ASU 2016-02，租賃；2018年7月，FASB發佈了ASU 2018-10，對主題 842，租賃的編碼改進，以及ASU 2018-11，租賃-有針對性的改進；2018年12月，FASB發佈了ASU 2018-20，針對出租人的窄範圍改進 。這組ASU統稱為主題842。主題842取代租賃會計的現有標準 (主題840，租賃)。主題842將於2021年1月1日對公司生效，因為該公司將 歸類為新興成長型公司。

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合併和合並財務報表附註

(續)

公司期望選擇主題842提供的實際權宜之計，包括：允許 實體在採用時不重新評估(I)到期或現有合同是否包含租賃，(Ii)是否與到期或現有租賃安排相關的租賃分類，以及(Iii)到期或現有租賃產生的成本是否符合初始 直接成本的實際權宜之計，以及作為出租人，不將某些非租賃部分(如公共區域)分開的實際權宜之計 如果非租賃組件和相關租賃組件的轉移時間和模式相同， 租賃組件將被分類為運營租賃(如果單獨核算)。

主題 842要求承租人通過使用權(ROU)模式在其資產負債表上記錄大多數租賃，即承租人在其資產負債表上記錄ROU資產和租賃負債。在ROU模式下，租期少於12個月的租約不需要 入賬。承租人將租賃視為融資租賃或經營性租賃，其分類影響 損益表中費用確認的時間和模式。租賃費用將根據作為融資租賃入賬的租賃的有效 利息方法和作為經營性租賃入賬的租賃 的租賃期內的直線基礎確認。截至2020年12月31日，該公司是一份寫字樓租約和兩份土地租約的承租人 ，需要按照ROU模式進行會計核算。採用主題842後，公司預計將在其綜合資產負債表中記錄大約110萬美元的ROU資產和相應的 租賃負債。

出租人在主題842下的 會計與主題840的會計基本相同。在主題842下，出租人將繼續 將租賃視為銷售型、直接融資型或經營型租賃。如果租賃被視為將標的資產的控制權 轉讓給承租人，則該租賃將被視為出售。如果在不轉讓控制權的情況下傳遞風險和回報，租賃將被歸類為直接融資。 否則，該租約將被視為經營性租賃。主題842要求在某些情況下將交易 作為銷售回租中的融資進行會計處理，包括向賣方和承租人提供根據租户的選擇從房東手中購買房產的選擇權 。本公司預計，這一規定可能會在未來改變這些類型租賃的會計 。主題842還包括分離租賃和非租賃組件的概念。在 主題842下，公共區域維護等非租賃組成部分將在主題606下入賬，並與 租賃付款分開。但是，公司將選擇出租人實際的權宜之計，允許公司在滿足某些條件時不分離這些組件 。採用主題842後，該公司預計將在其綜合運營報表中將租户報銷與租金收入 合併在一起。

2016年9月，FASB發佈了ASU第2016-13號，金融工具--信貸損失(主題326)：金融工具信用損失計量 ，2018年11月發佈ASU No.2018-19，對主題 326“金融工具-信貸損失”的編纂改進。該指導意見改變了實體將如何計量大多數金融資產和某些其他工具的信貸損失，這些資產和工具不是通過淨收入以公允價值計量的。該指南將當前的 “已發生損失”模型替換為“預期損失”方法。公司還將被要求披露有關其如何制定免税額的 信息，包括影響公司估計預期信貸損失的因素的變化 以及這些變化的原因。ASU No.2018-19將營業租賃應收賬款排除在本指南的範圍 之外。由於公司被歸類為新興 成長型公司，本指南將於2023年1月1日對公司生效。該公司目前正在評估採用該指南將對其 合併財務報表產生的影響。

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合併和合並財務報表附註

(續)

注 3.房地產收購

下表彙總了截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度公司收購情況。包括交易成本在內的收購價 根據收購日的相對公允價值 分配給可單獨確認的有形資產和無形資產及負債。包括交易成本在內的採購總價分配如下 ：

説明性 註釋：

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合併和合並財務報表附註

(續)

附註 4.無形資產和負債

下表彙總了我們應用收購會計後的無形資產和負債：

截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，現場租賃無形資產的攤銷 分別為470萬美元和210萬美元。 此攤銷包括在公司合併和合並營業報表的“折舊和攤銷”中。

截至2020年12月31日和2019年12月31日止年度，所收購的 高於市值租約的攤銷分別為0.02萬美元和0.01,000美元，並計入本公司綜合及綜合經營報表的“租金收入” 。截至2020年12月31日和2019年12月31日止年度，低於市價租賃收購的攤銷 分別為130萬美元和50萬美元 並計入本公司綜合及綜合經營報表的“租金收入”。

郵政 房地產信託公司

合併和合並財務報表附註

(續)

截至2020年12月31日，本公司無形資產的加權平均攤銷期限分別約為3.8年、3.7年 和7.7年，分別為原地租賃無形資產、高於市價的租賃和低於市價的租賃。

這些無形資產的未來 攤銷/增值如下：

注 5.債務

下表彙總了公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的負債情況：

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合併和合並財務報表附註

(續)

説明性 註釋：

根據我們的選擇，適用於信貸安排下貸款的 利率等於基本利率加保證金 年利率為0.7%至1.4%，或倫敦銀行同業拆借利率加保證金年利率為1.7%至2.4%，每個利率均基於綜合槓桿率 。此外，本公司在截至2020年3月31日止歷季期間(包括該季度)，就信貸安排項下的循環承諾額支付未使用的 信貸費 ，前1億美元每年0.75%，超過1億美元的循環承諾額每年0.25%，其後期間未使用的循環承諾額合計每年0.25%的未使用信貸費 ，這兩個期間均採用每日未使用承諾額的計算 。

在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，本公司分別產生了30萬美元和10萬美元的與信貸安排相關的未使用費用 。本公司根據信貸安排借款的能力須持續遵守 多項慣常的正面及負面契諾。截至2020年12月31日，本公司遵守了 信貸機構的所有債務契約。

郵政 房地產信託公司

合併和合並財務報表附註

(續)

截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們擔保借款的加權平均到期日分別為6.6年和15.7年。

截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，支付利息的現金 分別為230萬美元和110萬美元。

截至2020年12月31日的 預定償還債務本金情況如下：

注 6.租賃

截至2020年12月31日，除多租户工業設施外，我們所有物業均100%租賃給USPS。 某些租約已到期，剩餘部分將在不同日期到期，直至2029年11月30日。

截至2020年12月31日，根據未來五年不可取消的經營租賃及此後的 ，未來 應收到的最低租賃付款如下：⁽¹⁾

説明性 註釋：

郵政 房地產信託公司

合併合併財務報表附註

(續)

直接融資租賃

截至2020年12月31日 ，該公司擁有一份與其一處郵政物業相關的直接融資租賃協議。下表彙總了截至2020年12月31日公司融資租賃淨投資的組成部分：

根據本公司截至2020年12月31日的直接融資租賃，未來五年及以後將收到的 未來 租賃付款如下：