1。 一般定義條款。

a)

生效日期：/D1/_2024 年 6 月 24 日_________

b)

房東：德州杜根有限合夥企業，特拉華州有限合夥企業

c)

房東通知地址：Prologis 附複印件至：Prologis

d)

租户：特拉華州的一家公司達拉斯晨報有限公司

e)

租户通知地址：郵政信箱 224866 附複印件至：Blank Rome LLP

f)

場所：建築物中包含大約 67,600 平方英尺的可出租平方英尺的部分，如附錄 A 所示。

g)

大樓：弗蘭克福德貿易中心 19

h)

項目：弗蘭克福德貿易中心 19

i)

租户在建築物中的比例份額：54.87%

j)

租户在項目中的比例份額：54.87%

k)

租賃期限：從生效之日開始，至生效日期（“到期日”）後的61個完整日曆月之日結束。

l)

開課日期：2024 年 6 月 28 日

n)

初始估計的每月運營費用：税收：7,154.33美元

o)

押金：現金形式為93,000.00美元

p)

房東經紀：Stream Realty Partners

q)

租户經紀人：標籤：房地產管理

r)

擔保人：德克薩斯州的一家公司達拉斯新聞公司

s)

參展商品：展品 A 場地規劃

2。 授予條款。作為對租户履行本租約義務的考慮，房東將房屋租賃給租户，租户在租賃期內向房東收取房屋，但須遵守本租約的規定。各方向對方聲明並保證，代表該方執行本租約的個人有權這樣做，並且該方已採取一切必要行動使本租約具有約束力和可執行性。作為房東簽訂本租約的實質性誘因，租户應不遲於本租約之日以附錄F的形式向房東提供德克薩斯州的一家公司達拉斯新聞公司對租户在本租約下的義務和責任的全額擔保。

3. 房舍的驗收。自生效之日起，租户以 “原樣” 狀態接受房屋。租户放棄對房屋適合租户預期用途的任何暗示保證。在收到房東的書面申請後的10天內，租户應簽署並向房東交付一份説明租約生效日期的證書。租户在生效日期之前佔用房屋應遵守本租約規定的租户的所有義務，但支付每月基本租金和運營費用除外。

4。 使用。場所只能用於印刷和接收、儲存、運輸、分銷和銷售（但特別不包括零售銷售）產品的目的，以及此類其他附帶的合法用途。租户不得在場所進行任何公開銷售，不得根據《美國殘疾人法》或任何其他法律要求將該場所用作公共場所，也不得允許在該場所進行任何滋擾。租户在使用房屋時應遵守所有聯邦、州和地方法律、命令、判決、條例、法規、守則、許可證、執照、契約和現在或將來適用於房屋的限制（統稱為 “法律要求”）。房東聲明並保證，截至生效之日，房東尚未收到任何不遵守與房屋有關的法律要求的書面通知。如果房東收到通知，表明房屋不符合自生效之日起存在的適用法律要求，並且此類違規行為與租户對房屋的具體使用或租户對房屋進行的改建無關，則房東應根據需要進行必要的修改，以使房屋自生效之日起符合適用的法律要求，不向租户支付任何費用或費用，也不包括運營成本或費用費用。此外，如果房東收到通知，表明房屋不符合在生效日期之後生效的適用法律要求，並且此類違規行為與租户對房屋的具體使用或租户對房屋的改建無關，則房東應根據需要進行必要的修改，以使房屋符合適用的法律要求，這些要求應作為運營費用向租户收取。租户應在

其費用，根據租户對房屋的特定用途或佔用，對房屋或項目進行法律要求的任何改動或修改。

5。 基本租金。本租約簽訂後，租户應向房東支付第一筆根據租約應支付的每月基本租金和運營費用，此後，租户應在生效日期後的每個日曆月的第一天提前支付所有此類款項，不超過生效日期之後的每個日曆月的第一天（按比例分攤任何日曆月）。租户應通過電子資金轉賬或自動清算所向房東（或向其他方或房東可能不時以書面形式指定的地點）支付所有款項。租户的付款義務和房東在本租約下的義務是獨立的義務。除非本租約中另有明確規定，否則租户不得減少、減少或抵消任何應付金額。在不限制房東其他權利和補救措施的前提下，如果租户在到期日後的5天后拖欠任何每月到期應付的基本租金、運營費用或其他金額，並且在發出通知後，租户應根據要求向房東支付相當於該拖欠金額百分之五（5％）的滯納金。在房東向租户發出5天的拖欠款項書面通知（可在拖欠期間隨時發出）之前，租户沒有義務支付滯納金；但是，在任何12個月的時間內，要求此類通知的次數不得超過兩次。此類逾期收費的規定應是房東在本協議或法律下的所有其他權利和補救措施的補充，不得解釋為罰款或以任何方式限制房東的補救措施。

6。 運營費用。在租賃期的每個月內，在每月基本租金到期的同一天，租户應向房東支付相當於房東不時估算的租户按比例分攤的項目或建築物運營費用（以下定義）年度成本的1/12的金額。任何小數日曆月的付款均應按比例分配。“運營費用” 一詞是指房東在項目所有權、維護和運營方面合理產生的所有成本和支出，包括但不限於以下費用：税款（下文定義）和應付給税務顧問和律師的諮詢和競税費用；保險；公用事業；建築物、房屋和項目所有部分的維護、維修和更換，包括但不限於鋪路和停車區、道路、非結構構件的費用外牆、非結構部件屋頂（包括屋頂膜）、小巷和車道、割草、景觀美化、除雪、外部粉刷、公用事業線路、消防灑水裝置和消防系統、建築物、房屋和項目所有部分的任何基本維修和更換的當前攤銷部分、供暖、通風和空調系統（定義見下文）、照明、電氣系統和其他機械和建築系統；支付給承包商和建築系統的款項與上述任何事項有關的工作或服務的分包商；項目所涉任何協會的費用或攤款；應付給物業經理（包括房東或房東的任何附屬機構）的物業管理或管理費，相當於租户在本租約下應付給房東的總收入的百分之三（3％）；不超過25,000美元的全險財產保險的免賠額；保安服務（如果有）；垃圾收集、清理和雜物清除；以及增建或改動房東為遵守法律要求而將項目或建築物置於房東在生效日期之後頒佈（租户明確要求的除外），或者適用於該項目或建築物作為市場區域工業/倉庫設施的持續運營，前提是為聯邦所得税目的而需要資本化的增建或改建成本應在等於公認會計原則確定的使用壽命的期限內按直線攤銷。

7。 保證金。租户應在執行本租約時向房東支付保證金，作為租户履行本租約義務的擔保。保證金不是預付租金押金，也不是衡量房東因違約事件（定義見下文）而造成的損失的指標。發生任何違約事件時（在所有適用的寬限期或補救期到期之後），房東可以使用保證金來履行租户在本租約下的義務，但不影響此處或法律規定的任何其他補救措施。租户應在房東提出書面要求後的10天內向房東支付這筆款項，這筆款項將使保證金恢復到本租約規定的金額。房東在保證金方面的義務是債務人的義務，而不是受託人的義務。保證金應為房東的財產，剩餘的保證金應在租户履行本租約義務後的30天內支付給租户。不得要求房東將保證金與其總賬户分開，也不得累積任何利息。將本租約和房屋轉讓給承擔房東義務（包括房東在押金方面的義務）的個人或實體後，房東將被免除與保證金有關的任何義務。

8。 公用事業。租户應直接向公用事業提供商支付為房屋提供的所有單獨計量或合同公用事業的費用，以及與之相關的任何税款、罰款或附加費。自生效之日起，供水和下水道服務不分開計量，租户使用水和下水道服務的費用應包含在運營費用中。只要供水和下水道服務不與房屋分開計量，租户同意將其使用量限制在與正常洗手間、休息室和辦公室用途相一致的量內。如果租户對供水和下水道服務的使用嚴重超過上述規定，則無論本租約中有任何相反的規定，它都不構成違約事件，但是，在這種情況下，房東可以單獨計量供水和下水道服務，費用由租户承擔，並可能要求租户直接向服務提供商付款。儘管如此，經事先書面通知租户，並且：（i）此類公用事業的價格等於或低於當地公用事業提供商的費率，並且（ii）自房東轉讓之日起，該公用事業的服務水平沒有降低，房東可以將租户在該場所持有的電力和公用事業賬户轉移到房東或房東的指定中介人的名下。如果房東轉移公用事業賬户，房東應及時支付此類公用事業服務提供商的所有發票。租户應在收到此類公用事業服務發票後的三十（30）天內向房東或房東指定的中介機構償還在場所使用的此類公用事業服務的費用，發票應包括在該計費期內在場所消費的單位。

9。 税收。房東應支付所有税款、攤款、政府費用（包括德克薩斯州利潤税）費用或向政府機構支付的代替税款，以及應支付給税務顧問和律師的合理費用，用於在租賃期內根據房屋所在地的税款徵收的應計税款（統稱為 “税款”），這些費用應包含在向租户收取的運營費用中。此外，税收應包括所有資本税，或根據本租約應付給房東的租金徵收的其他税款，以及任何特許經營税、消費税、使用税、利潤税、交易税、銷售税或特權税、評估税、徵收或收費；但是，在任何情況下，租户均不承擔向房東徵收的任何所得税或遺產税，除非涉及任何這樣的所得税，它們可以代替任何税收。如果任何税款是直接向租户徵收或評估的，或者由於租户對房屋內的任何改動（定義見下文）、財產、內容或固定物而產生的，則租户應直接向税務機關繳納此類税款，即使是向房東徵收或評估的。

10。 保險。在租賃期內，房東應保留涵蓋建築物更換的所有風險財產保險和項目的商業一般責任保險。房東的保險可能包含在

一攬子保單或專屬保險計劃。房東與項目有關的所有保險費應包含在運營費用中。租户不得以任何會使房東保險失效的方式使用房屋。

11。 房東的維修和保養。房東應自費維修屋頂的結構健全性（不包括屋頂膜，其費用將包含在運營費用中）、地基的結構健全性以及建築物外牆的結構健全性。本節中使用的 “牆壁” 一詞不應包括窗户、玻璃或平板玻璃、門或高架門、商店正面、碼頭保險槓、碼頭板或水平杆。房東在本租約下的維修和更換義務應明確排除因租户濫用或損壞而導致的任何維護、維修或更換，或因租户完成的房屋改建或其他改善而發生的任何維護、維修或更換，並且，根據第10和16條，租户應在房東提出要求後不遲於三十 (30) 天內向房東償還因以下原因導致的任何維修或更換的合理費用租户方濫用或損壞。租户應立即書面通知房東有關房東要求的任何維修。

12。 租户的維修。房東應按照第 6 節的規定由租户承擔費用，對建築物的屋頂膜、停車區和其他公共區域進行良好的維修和保養，包括但不限於車道、小巷、景觀和房屋周圍的場地。根據房東在第 11 條中的義務以及第 10 條和第 16 條的規定，租户應自費保養、維修和更換所有專門為房屋提供服務的區域、改善設施和系統，包括但不限於碼頭和裝貨區、碼頭門、碼頭設備、管道、供水和下水道管線，直至公共連接點、入口、門、天花板、窗户、供暖、通風和空調機組（“HVAC”）和內牆，它們有維修和更換義務包括基本維修，其收益可能超過到期日。根據租户根據本租約附錄C簽訂的維護服務合同，為房屋提供服務的暖通空調系統應由租户承擔。此類維護合同下的服務和承包商的範圍應得到房東的合理批准。如果租户未能在房東提出要求後的30天內進行本租約規定的任何租户維護、維修或更換，則房東可以進行此類工作，租户應在房東提出要求後的30天內向房東償還此類工作的合理費用以及5％的管理費。

13。 租户制定的改動和交易固定裝置。租户或代表租户對房屋或項目進行的任何改建或改進（“租户進行的改造”）必須獲得房東的書面同意（不得無理地拒絕、附帶條件或延遲）。租户應負責確保所有租户進行的改建均符合法律要求，並由信譽良好的承包商以良好和工人般的方式建造。租户應在開始施工之前向房東提供所有從事工作或供應材料的承包商的姓名，房東可以在場所張貼不負責任的通知。租户應要求其承包商完成租户修改的承包商提供工傷補償保險憑證，包括向房東雙方免除代位權，以及金額等於2,000,000美元的商業一般責任，包括為房東雙方提供額外的保險身份。租户進行的任何變更完成後，租户應向房東交付為租户變更提供服務的所有承包商和分包商的最終留置權豁免。投降後

房屋，租户應拆除所有租户進行的改建和租户建造的任何改建工程，除非房東通知租户它們仍將是房東的財產。租户應修復因此類拆除而造成的任何損壞。根據租户的書面要求，房東應向租户提供房東允許在到期日保留的租户修改清單。

14。 標誌。對於任何外部標牌，租户必須獲得房東的書面同意（不得無理拒絕、限制或延遲）。租約終止後，租户應自費拆除所有此類標牌，並維修、油漆和/或更換因拆除而損壞的任何建築物表面表面。租户應遵守與此類物品有關的所有法律要求，費用自理。

15。 停車。租户可以在項目中指定為非預留停車位的區域停放可運營的車輛，也可以在碼頭和場所的指定卡車和拖車停放區過夜。租户不得以幹擾項目停車場和卡車場通道的方式停放車輛或拖車。如果房東合理地確定這種分配對項目有利，則房東可以公平地在租户和其他租户之間分配停車位。房東不負責對任何第三方強制執行租户的停車權。

16。 恢復。如果房屋在租賃期內的任何時候因火災或其他意外事件（“傷亡損失”）而受損，則房東應在該事件發生後的60天內以書面形式通知租户其合理的修復時間估計（“修復通知”）。如果預計恢復時間超過6個月，則房東或租户可以在不遲於恢復通知交付後的30天內向另一方發出書面通知後選擇終止本租約。如果任何一方都沒有選擇終止本租約，或者如果房東估計修復將花費不到6個月的時間，則房東應在收到保險收益的前提下修復房屋，不包括租户進行的任何改建和商業固定裝置。儘管如此，如果意外傷害發生在租賃期的最後一年，並且房東合理地估計修復此類損害將需要一個多月的時間，則任何一方均可終止本租約。自意外傷害發生之日起，從意外傷害發生之日起至維修和修復期間，每月基本租金和運營費用應按租户不可使用的房屋（如果有）的比例減免。此類減免應是租户的唯一補救措施，除非上述規定，否則租户放棄因損壞或傷亡損失而終止本租約的任何權利。

17。 譴責。如果整個房屋是通過徵用域名權永久佔有的，或者通過購買來取而代之（每處都是 “佔用” 或 “被佔用”），則經房東書面通知，本租約將終止，每月基本租金和運營費用應自徵用之日起分攤。如果 (i) 超過百分之三十（30％）的房屋參與了本第17節所述的徵用，或者（ii）超過百分之三十（30％）的建築物停車位被房東佔用，而房東沒有用項目中靠近建築物的其他停車位取而代之，無論哪種情況，租户的合理判斷，徵用都將嚴重幹擾或損害租户在場所的運營，則在任何此類情況下，租户有權通過向以下人發出書面終止通知來終止本租約房東在收購後的三十 (30) 天內。如果部分房屋被佔用，則本租約只能終止所佔部分，並且應在合理的情況下按比例減少每月基本租金和運營費用，如有必要，房東應自費立即將房屋恢復為建築整體。如果發生收購，房東有權從收購中獲得全部購買價格或獎勵，租户應將該收購價格或獎勵中的權益（如果有）轉讓給房東租客的權益。在不降低房東的購買價格或獎勵的情況下，租户有權單獨向承租機構（但不是房東）提出索賠，要求租户單獨發放或收回的補償。

18。 轉讓和轉租。未經房東事先書面同意（不得無理拒絕、附帶條件或延遲），租户不得轉讓本租約、轉租房屋、抵押或抵押其在本租約中的租賃權益，除非下文另有規定，否則任何試圖這樣做的行為都應立即構成違約事件。在決定是否批准、推遲或限制其同意時，房東可以考慮預期用途是否會對建築物的價值、項目中其他租户的使用或運營產生不利影響，

或損害房東在項目中租賃其他空間的能力。租户應向房東提供擬議的受讓人或分租人的姓名、其業務描述、財務信息以及房東可能合理要求的其他信息。任何批准的轉讓或轉租均應明確受以下條款和條件的約束：（a）本租約的條款和條件，並且（b）如果發生未治癒的違約事件（在任何非金錢違約事件的所有適用寬限期和補救期到期之後），則在發出通知時或自轉讓或轉租生效之日起，均可撤銷。如果違約，房東可以向房屋的任何居住者收取租金，並將收取的金額用於本租約規定的下一期租金。就本節而言，除非權益公開交易，否則控制租户的所有權權益的轉讓應被視為本租約的轉讓。儘管如此，未經房東同意，但在事先書面通知房東的情況下，租户可以將本租約或轉租給控制租户、由租户控制或與租户共同控制的任何實體（“租户關聯公司”）。本租約對租户的繼承人和受讓人具有約束力。房東收到租户關於希望轉讓本租約或轉租房屋（均不向租户關聯公司轉租）的書面通知後，房東可以在房東收到此類請求後的30天內向租户發出書面通知，從而終止租户通知中描述的房屋區域的本租約。租户可以在房東向租户發出終止通知後的10天內通知房東，撤回其轉租或轉讓通知，在這種情況下，租約不會終止但應繼續。

19。 賠償。租户同意賠償、捍衞房東雙方並使其免受損害，使其免受損失、責任、損害賠償、成本和開支（包括合理的律師費），這些損失或在項目中發生的人身傷害或損壞、盜竊或財產損失是由以下原因引起的：(a) 租户對房屋的使用和佔用，或 (b) 租户方的任何其他作為或不作為，雙方除外案件的起因是房東雙方的疏忽或故意不當行為。提供本協議所要求的保險不應被視為限制了租户在本節下的義務。

20。 檢查、數據和訪問。房東及其代理人、代表、貸款人、投資者、潛在買家、顧問和承包商可以在合理的時間進入房屋檢查房屋以實現任何合理的商業目的，並在租賃期的最後一年向潛在租户展示房屋。房東可以授予地役權、公開專用、指定或修改公共區域，並設置影響項目的限制（統稱為 “抵押權”），前提是抵押權不會對租户對房屋的授權使用或佔用造成實質性幹擾。租户同意執行任何必要的合理文書，以支付抵押權。在事先向租户發出合理的書面通知後，房東可以在房屋內安裝和維護傳感器和儀表（統稱為 “設備”），以收集有關暖通空調、屋頂、地基和外牆的運行效率、温度、公用事業和照明使用情況的原始建築物數據（“數據”）。這些設備不得：(a) 嚴重幹擾租户對房屋的使用或佔用，(b) 包括攝像頭、視頻或語音錄製設備，或 (c) 收集個人或員工數據，或以其他方式跟蹤或識別人員、設備或庫存。房東應擁有從設備收集的所有數據的所有權利、所有權和利益。根據房東的要求，租户有權在租賃期內出於內部業務目的訪問和使用數據。

21。 安靜享受。在沒有任何未治癒的違約事件的情況下，租户應與任何由房東提出的、通過房東或其名義提出索賠的人一起安靜地使用房屋。

22。 投降。租約終止或租户終止對房屋的所有權後，租户應將房舍以及租户有義務維護、維修和更換房屋的所有系統交還給房東，其狀態與收到的相同，普通磨損、傷亡損失和報廢除外，並拆除所有貿易固定裝置、租户進行的改造（房東根據第13條指定保留的除外）和財產。租户應拆除所有貨架螺栓或切割板材表面以下，並使用mm-80（或等效物）環氧樹脂或聚合物修復裂縫、剝落和貨架螺栓損壞，以匹配混凝土顏色並與板材表面光滑完成。所有地板條紋（包括油漆或膠帶）均應移除，不得有殘留的污漬或其他表明此類條紋或膠帶存在的跡象。任何未移除的此類物品均應被視為已遺棄。如果租户未能遵守上述要求，房東可以完成此類工作，租户應在房東提出書面要求後的三十（30）天內向房東償還合理的費用。本租約項下任何未清的租户債務應在租賃期限終止後繼續有效。

23。 堅持住。租户在本租約終止後對房屋的所有權應立即由房東終止，本租約的所有條款應在此保留期內適用，但以下情況除外：(a) 任何擴建、續訂或類似選擇均無效；(b) 擱置期的月基本租金應為暫停期前有效的每月基本租金的150％。此外，

租户應對房東因延期而遭受的所有合理損失負責。擱置不得延長租賃期限，本節不得解釋為租户同意保留房屋的所有權。就本節而言，“房屋所有權” 應持續到房東對房屋擁有合法控制權、所有鑰匙交付以及租户按照本租約的要求交出完好無損和維修的房屋為止。

24。

違約事件。以下各項均應為租户的違約事件（“違約事件”）：

a) 在房東書面通知租户應付款後的5天內，租户未能支付任何分期的月度基本租金、運營費用或任何其他款項；但是，房東沒有義務在任何連續的12個月內提供超過兩（2）次的書面通知，以及租户未能支付任何第三期（第三期）或後續分期基本租金或本協議要求的任何其他款項如果在任何連續 12 個月內到期，則構成即時事件租户在本租約下違約，無需通知或有機會糾正；但是，任何此類通知均應代替適用法律要求的任何通知，而不是補充適用法律要求的任何通知。

b) 租户或任何擔保人：（i）為債權人的利益進行一般性轉讓；（ii）開始採取任何行動，要求以債務人的身份下達救濟令，或裁定其破產或資不抵債，或尋求對其或其債務進行重組、清算或解除，或尋求為其或其財產指定接管人、受託人、託管人或類似官員（統稱 “救濟程序”）；（iii）受非自願救濟程序的約束，該程序未在60天內被駁回、解僱、撤銷或停留備案；或 (iv) 被解散或以其他方式未能維持其合法存在。

c) 在租賃期內任何時候未能按照本租約要求的形式和金額維持任何保險，這將立即構成違約事件，也未按租約第10節的規定及時交付任何保險憑證。

d) 在房東向租户發出書面通知後的30天內未遵守本租約的任何其他條款，除非本租約中另有規定（該通知代替強制進入、拘留或採取類似行動佔有房屋的先決條件的任何通知）；但是，如果租户有以下情況，則租户在本第24（d）節所述的情況下不得違約在上述30天期限內及以後努力糾正此類違約行為不斷努力地在商業上合理的時間內糾正此類違約行為。

e) 本租約中另有明確規定的任何違約事件的發生。

25。 房東的補救措施。只要任何違約事件仍在繼續，房東可以隨時選擇：（a）終止本租約，（b）終止租户對房屋的佔有權（但租户仍應承擔下文規定的責任），和/或（c）尋求法律或衡平法上的任何其他補救措施。在本租約終止或租户的佔有權終止後，除法律要求外，房東可以在沒有正式要求或通知的情況下，通過法律授權的任何行動或程序重新進入房屋，並將租户及其所有人員和財產帶走。如果房東重新進入房屋，房東有權在房屋內保留所有財產，或移除和儲存場所，費用由租户承擔。如果房東在連續十二個月內根據本租約發出了三份違約事件通知，則隨後出現的任何不遵守本租約的行為均應被視為立即違約事件。“立即違約事件” 一詞是指租户沒有補救期，房東可以立即採取所有補救措施。

26。 租户的補救措施/責任限制。如果房東在租户發出書面通知指明違約情況後的30天內未能履行本租約規定的任何義務，則房東將違約本租約（除非由於義務的性質需要超過30天，然後在一段合理的必要時間後才能糾正此類違約行為）。房東的所有義務應解釋為契約，而不是條件；而且，除非本租約中另有規定，否則租户不得因房東違反其義務而終止本租約。“房東” 一詞僅指房屋當時的現任所有者，如果租約轉讓並書面假設房東根據本租約承擔的所有義務，則應免除轉讓人在本租約下承擔的所有義務，此類義務在租賃期內對每位新受讓人具有約束力，在該所有者的所有權期限內。房東的任何責任應僅限於其在項目中的權益，在任何情況下，都不得因房東違反本租約而對房東的任何其他財產或資產提出任何個人責任或追索權。

27。 從屬關係。租户在本租約下的權益和權利應自動受現有或未來抵押貸款或房屋受其約束的任何地面租賃的任何留置權及其所有修改、修改、轉讓和延期的約束。租户同意在選擇時並在收到任何抵押貸款持有人或任何地租租賃的出租人的書面通知後，簽署、確認和交付此類合理的文書，以確認此類從屬地位和授權。未經租户同意，任何此類持有人均可隨時向租户發出書面通知，將其抵押貸款置於本租約的次要地位。本租約中使用的 “抵押貸款” 一詞應被視為包括信託契約、擔保轉讓和任何其他抵押物。任何提及抵押貸款 “持有人” 的行為均應視為包括信託契約下的受益人。

28。 機械師的留置權。承租人不得因應任何租户要求向建築物提供服務或材料而對建築物設置任何形式的留置權或抵押權。承租人應保護房東免受因應任何租户要求向建築物提供的服務或材料而對建築物提出的索賠或留置權造成的所有損失、成本或費用，並使房東免受損失、成本或支出。租户應立即以書面形式將針對建築物的任何此類留置權或抵押權通知房東，並促使留置權或抵押權在提交或記錄後的25天內以房東合理滿意的方式解除或抵押，否則此類違約應被視為即時違約事件。

29。 禁止反言證書。租户同意在房東書面請求後的10天內簽署一份包含習慣條款的禁止反言證書，並將其交給房東或房東的指定人。如果租户未能在房東向租户發出租户未遵守本節的通知後的2個工作日內交付禁止反言證書，則租户未能及時交付禁止反言證書即構成違約事件。

30。 環境要求。未經房東事先書面同意，租户不得允許任何一方在項目中引入、運輸、儲存、使用、生成、製造或處置任何危險物質，但以下各項中包含的危險物質除外：(a) 租户以最低數量用於普通清潔和辦公用途的產品；(b) 叉車丙烷罐，以及 (c) 租户存放在原始、密封和未開封容器中的產品。承租人應自擔成本和費用：（v）使其項目運營嚴格遵守所有環境要求，包括適用的環境要求以租户 “設施” 的 “運營商” 和承租方帶入項目的所有危險材料的 “所有者”（此類術語在適用的環境要求中使用）的 “所有者” 以及由此產生、產生或產生的廢物、副產品或殘留物的 “所有者”（在適用的環境要求中使用此類術語）的身份履行適用環境要求規定的所有報告義務從，或從中提取

租户方項目；（w）立即告知租户收到或發送的與項目中的危險物質有關的任何文件並提供其副本；（x）以符合房東合理要求的方式對租户方在項目上或從項目中釋放的任何危險材料進行及時而勤奮的補救；（y）在得知任何危險物質泄漏、釋放、排放或處置後，立即以書面形式通知房東，在本項目下或項目下；以及 (z) 立即完成並交付任何披露信息或房東合理要求的有關承租方在項目中、項目中或項目中運輸、儲存、使用、生成、製造或釋放危險物質的書面證明。租户應就租户方在項目中運輸、儲存、使用、生成、製造、處置或釋放危險物質，對房東承擔嚴格責任，不考慮任何其他方的過錯或疏忽。無論此處規定了任何通知和補救期限，租户都應立即開始並根據本節努力履行其補救義務。“環境要求” 一詞是指任何政府機構或機構監管或與健康、安全或環境狀況相關的所有現行和未來適用的法規、條例、條例、規則、守則、判決、命令或其他類似法規，包括：《綜合環境應對、補償和責任法》；《資源保護和恢復法》；以及該法的所有州和地方對應法規，以及據此頒佈或發佈的任何法規或政策。“危險物質” 一詞是指受任何環境要求管制的任何物質、材料、廢物、污染物或污染物、石棉、放射性材料和石油（包括原油或其中的任何部分、液化天然氣、液化天然氣或可用作燃料的合成氣或天然氣與此類合成氣的混合物）。

31。 規則和條例。租户應遵守房東合理制定的有關項目使用的所有規章制度。現行規章制度作為附錄B附於此，可能會不時進行補充。房東對項目中其他租户違反任何規則或條例不承擔任何責任或義務，但房東應以非歧視性的方式執行此類責任或條例。所有規章制度必須合理、統一執行和適用。儘管有前述規定，如果本租約正文的任何條款與此類規則和條例的任何規定之間存在任何衝突，則應以本租約正文中包含的條款為準。

32。 不可抗力。對於勞資糾紛、天災、無法獲得勞動力或物資、政府限制或法規或延遲發放許可證、疫情、敵方或敵對政府行動、民眾騷亂、人員傷亡以及其他超出房東或租户合理控制範圍的原因（統稱為 “不可抗力”）導致的延遲履行本協議規定的義務，無論是可預見的還是不可預見的，房東和租户均不承擔任何責任（統稱為 “不可抗力”）；但不可抗力不適用於金錢債務。

33。 完整協議。本租約（包括其證物）構成房東和租户關於本協議標的的的的的完整協議。本租約取代雙方先前或同期達成的任何協議、承諾、談判或陳述。本租約只能以雙方簽署的書面形式進行修改。

34。 可分割性。如果根據現行或未來的法律，本租約中的任何條款被視為非法、無效或不可執行，則雙方打算將該條款替換為具有類似含義的有效條款，並且本租約的其餘部分不受影響。

35。 經紀商。雙方向對方聲明並保證，除本租約第1節規定的房東經紀人和租户經紀人（如果有）外，沒有與任何與此交易有關的經紀人或代理人進行過交易。對於任何其他經紀人或代理人因在本租約中代表賠償方而提出的任何索賠，雙方同意為另一方進行辯護、賠償並使對方免受損害。

36。

雜項。

a)

對於租户和房東履行本租約規定的義務而言，時間至關重要。

b)

就本租約的所有目的而言，租户根據本協議向房東支付的任何款項或費用，除每月基本租金外，均應被視為額外租金。

c)

本租約要求或允許的所有通知均應以書面形式提出，並按照第 1 節的規定，通過掛號信或掛號郵件、要求的退貨收據或信譽良好的全國隔夜快遞服務、預付郵資或親手送貨發送給適用方。經書面通知，任何一方均可更改其通知地址。除非此處另有規定，否則通知應視為在交付或拒絕交付時發出。

d)

如果需要房東或租户的批准或同意，除非本文另有規定或法律另有要求，否則不得無理地拒絕、限制或延遲此類批准或同意。

e)

應房東的要求，租户應向房東提供其最新財務報表的真實完整副本，房東特此承認這些副本可以與擔保人的財務報表合併。

f)

租户不得記錄本租約和租賃備忘錄。

g)

項目所在州的法律管轄本租約的構建和解釋，不考慮任何法律衝突原則。在解釋本租約或本租約的任何證物或修正案時，不得采用應向起草方解決任何歧義的解釋規則。

h)

在雙方執行和交付本租約之前，房東提交的本租約不構成租賃房屋的選擇權，也不具有約束力，也不會賦予任何一方任何權利或強加任何義務。

i)

本租約中插入的標題僅為方便起見，絕不定義、限制或以其他方式描述本租約的範圍、意圖或任何條款，也不會以任何方式影響本租約的解釋。

j)

此處所附的所有展品和附錄均納入本租約併成為本租約的一部分。如果此類證物或附錄與本租約條款發生任何衝突，則以此類證物或附錄為準，除非第 31 節另有規定。

k)

租户未在到期時支付的任何款項應從該到期日起計利息，直至按適用法律允許的最高利率或每年12％中的較低者全額支付。

l)

如果任何一方提起訴訟以執行本租約的條款和規定，則非勝訴方應向勝訴方償還其合理的律師費、申請費和法庭費用。“勝訴方” 一詞包括通過解僱、即決判決或其他方式實質性獲得所需救濟的當事方。

m)

房東有權在建築物或項目上安裝能源裝置，包括但不限於太陽能系統、電池存儲設施和電動汽車充電設施，或簽訂租約，允許第三方有權在建築物或項目上安裝和運營能源設施；前提是此類能源裝置不會對租户對房屋的使用產生不合理和不利的影響，或給租户帶來額外費用。租户放棄因安裝能源技術而產生的任何環境屬性或激勵措施的所有權利。租户特此放棄所有權利，同意並承認，除非本租約中另有規定，否則房東應保留為任何虛擬或其他標牌目的使用建築物和項目外部的專有權利。房東可以根據法律要求要求向房東提供有關租户在場所的公用事業使用情況的數據，或者提供、維護、改善和保持項目的良好工作秩序。租户可以通過以下方式滿足這一要求：（a）向房東提供書面同意，允許房東直接從公用事業公司獲取信息，或（b）以房東合理可接受的電子格式向房東提供數據。

n)

本租約可以在多個對應方中籤署，每份對應方均應被視為原始協議，但所有協議均應構成相同的協議。以電子方式（例如電子簽名）或通過傳真、PDF和/或其他電子圖像文件格式傳輸的一方簽名應構成並具有與當事方原始簽名相同的效力和效力。執行後，本協議全文（無論是電子簽名還是墨水簽署）的 PDF（或類似圖像文件格式）均應視為所有用途的原始協議。

o)

如果建築物或項目受強制性建築性能標準、能源基準條例或任何旨在監管建築物能源使用或排放的類似法律要求（統稱為 “能源要求”）的約束，並且租户在建築物或項目中的使用和運營導致房東因不遵守此類能源要求而受到罰款、罰款或費用，則租户應向房東償還此類罰款、罰款或費用（（金額如下所述）不遲於之後的30天收到此類金額的發票。如果房屋面積小於建築物的整個面積，則租户向房東償還此類罰款、罰款或費用的義務應根據房東合理確定的歸因於租户在建築物的使用和運營的罰款、罰款或費用的比例來計算。

p)

除非另有説明，否則術語 “天” 應指日曆日，“包括” 一詞是指 “包括但不限於”。

q)

房東和租户各自向對方表示：

37。

放棄陪審團審判。租户和房東放棄由陪審團審判或讓陪審團參與解決房東與租户之間因本租約或與本協議相關的任何其他文書、文件或協議或與本協議相關的交易而產生的任何爭議（合同、侵權行為或其他爭議）的任何權利。

租户：

達拉斯晨報有限公司

特拉華州的一家公司

作者:__/s/ 凱蒂·默裏______________

姓名：凱蒂·默裏

標題：總統

德州杜根有限合夥企業

特拉華州有限合夥企業

作者：杜根普通合夥人有限責任公司

特拉華州的一家有限責任公司

它的普通合夥人

作者：授權人士

作者:_____/s/ Mitch Pruitt_____

姓名：_______Mitch Pruitt_____

標題：______vp-Leasing__ ____

隸屬於馬裏蘭州的一家公司 Prologis, Inc.