附錄 99.1

2024 年第一季度季度補充（更新）

無間隔；醫療地產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 2 公司概述公司信息 3 財務信息 運營資金對賬 6 債務摘要 7 債務到期日和債務指標 8 投資組合信息租賃和貸款到期日表 9 按資產類型、運營商、州和國家劃分的總資產和收入 10 租金覆蓋範圍 13 投資與開發項目摘要 15 財務報表合併收益表 16 合併資產負債表 17 對未合併房地產合資公司的投資Ventures 18 對未合併運營實體的投資 19 附錄 -非公認會計準則對賬 20 3 9 6 16 前瞻性陳述本新聞稿包括經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年 《證券交易法》第21E條所指的前瞻性陳述。前瞻性陳述通常可以通過使用前瞻性詞語來識別，例如可能、將來、可能、預期、打算、規劃、 估計、目標、預測、信念、目標、展望、指導或其他類似詞語，包括有關我們的戰略、目標、未來 擴張和發展活動、資產出售和其他流動性交易、預期投資回報和預期財務業績的陳述。前瞻性陳述涉及已知和未知的風險和不確定性，可能導致我們的 實際業績或未來事件與此類前瞻性陳述中所表達或所依據的結果存在重大差異，包括但不限於：(i) Stewards的破產重組不會導致MPT在合理的時間段內或完全按全額收回遞延租金或其對Steward的其他投資的風險；(ii) 宏觀經濟狀況，包括地緣政治因素條件和不穩定，這可能導致 資本市場中斷或缺乏准入，銀行和金融服務行業的混亂和不穩定，通貨膨脹率上升和貨幣匯率變動；（iii）先前宣佈或考慮的房地產銷售、貸款 還款和其他資本回收交易的風險沒有按預期發生或根本沒有發生；（iv）MPT無法在合理範圍內實現其槓桿、流動性和資本成本目標的風險時間段或根本不是；(v) MPTS 獲得債務融資的能力極具吸引力的條款，或者完全是由於利率變化和其他因素造成的，這可能會對其到期還款、再融資、重組或延期債務的能力產生不利影響，或 尋求收購和開發機會；(vii) 我們的租户、運營商和借款人履行各自與我們簽訂的合同安排下的義務的能力；(vii) 的經濟、政治和社會影響，以及 與健康危機（如 COVID-19）的潛在影響相關的不確定性，這可能會產生不利影響影響 MPT 及其租户的業務、財務狀況、經營業績和流動性；(viii) 我們成功實施我們的 業務戰略以及我們識別、承保、融資、完善和整合收購和投資的能力；(ix) 我們當前和未來競爭的性質和範圍；(x) 國際、國家和地方經濟、房地產 和其他市場狀況，這些條件可能會對財務狀況產生負面影響持有我們現金餘額的租户、貸款人和機構，以及可能會使我們面臨更大的這些當事方的違約風險；(xi) 影響整個房地產行業或特別是醫療保健房地產行業的因素；(xii) 我們在美國和英國出於所得税目的維持房地產投資信託基金地位的能力；(xiii) 聯邦和州醫療保健及其他 監管要求，以及我們擁有財產的外國司法管轄區的要求；(xiv) 我們擁有財產的外國司法管轄區的要求；(xiv) 我們的價值房地產資產，這可能會限制我們以有吸引力的價格處置資產或獲得或維持股權或債務的能力 由我們的房產擔保或無擔保的融資；(xvii) 我們的租户和運營商盈利運營併產生正現金流、保持償付能力、遵守經營我們房產的適用法律、規章和條例、提供高質量服務、吸引和留住合格人員以及吸引患者的能力；(xvii) 潛在的環境突發事件和其他負債的能力；(xvii) 預期出售三處房產的風險康涅狄格州 醫院目前租給Prospect的醫院未按協議建成按條款或根本沒有；(xviii) MPT無法在合理的時間內或根本無法將其對Prospect的投資進行全額貨幣化的風險；(xix) 我們的合資夥伴的合作，包括影響此類合資夥伴或合資企業本身財務狀況的不利發展；(xx) 訴訟或其他監管程序的風險和不確定性；(xxi) 的風險完成並提交公司截至2024年3月31日的季度10-Q表季度報告（季度報告）將花費比預期更長的時間，包括在 準備過程中可能出現額外信息的風險；以及（xxii）公司恢復遵守紐約證券交易所持續上市標準的時機。上述風險並非詳盡無遺，其他因素可能會對我們的業務和財務 業績產生不利影響，包括我們最新的10-K表年度報告中標題為 “風險因素” 的部分中討論的風險因素，這些風險因素可能會在我們向美國證券交易委員會提交的其他文件中更新。前瞻性陳述本質上是不確定的，實際表現或結果可能與任何前瞻性陳述以及這些陳述所依據的假設存在重大差異。提醒讀者不要過分依賴前瞻性陳述作為 對未來事件的預測。我們不承擔更新此類前瞻性陳述的任何責任，這些陳述僅代表其發佈之日。封面上：CUF Viseu——由何塞·德梅洛·索德運營——維塞烏， 葡萄牙。上圖：IMED 科隆——西班牙瓦倫西亞。

公司概述 medical Properties Trust, Inc. 是一種自我建議的 MPT 融資模式，可促進收購 2003 年成立的 M 房地產 投資信託基金和資本重組，允許運營商收購和開發 淨租賃的醫院設施。醫院可以釋放其實際價值。自從在阿拉巴馬州伯明翰 成立以來，公司已發展成為全球最大的醫院房地產運營所有者之一，該公司已發展成為世界上最大的醫院房地產所有者之一。截至 2024 年 3 月 31 日， 。436 53 ~43,000 31 9 家房地產運營商在美國各州/國家 3

MPT 官員 Edward K. Aldag, Jr.主席、總裁兼首席執行官 R. Steven Hamner 執行副總裁 兼首席財務官 J. Kevin Hanna 高級副總裁、財務總監兼首席會計官羅莎·胡珀運營高級副總裁兼祕書拉里·波特高級副總裁 首席執行官查爾斯·蘭伯特資本市場副總裁、財務主管兼董事總經理 R. Lucas Savage 副總裁、全球收購董事會公司總部負責人小愛德華·K·阿爾達格G. Steven Dawson 醫療地產信託公司 R. Steven Hamner 城市中心大道 1000 號，套房卡特琳娜 A. Mozingo 伯明翰，阿拉巴馬州 35242 艾米麗·墨菲伊麗莎白 N. 皮特曼 (205) 969-3755 D. Paul Sparks, Jr. (205) 969-3756（傳真）邁克爾·斯圖爾特 www.medicalpropertiestrust.com C. Reynolds Thompson，III 4

投資者關係德魯·巴賓蒂姆·貝裏曼企業傳播高級董事總經理投資者關係董事總經理 (646) 884-9809 dbabin@medicalpropertiestrust.com (205) 397-8589 tberryman@medicalpropertiestrust.com 轉讓證券交易所高級代理人上市和 無抵押交易代碼債務評級 Equiniti 信託公司有限責任公司紐約證券交易所穆迪：Ba2 6201 第 15 大道（紐約證券交易所）：MPW 標準普爾：紐約州布魯克林 11219 https://equiniti.com/us Clinique de Genolier-瑞士由瑞士醫療網絡運營。Clinique de Genolier-由瑞士醫療網絡運營的瑞士。醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 5

截至2024年3月31日的三個月，運營資金淨（虧損）收益（未經審計）（金額以千計，每股 股數據除外）的財務信息對賬 FFO 信息：歸屬於MPT普通股股東的淨（虧損）收益$ (875,625) $ 32,794美元 32,794美元參與式 證券的收益份額 (515) 淨（虧損）收益，減去參與證券的收益 $ (875,625) $32,279 折舊和攤銷 94,243 101,960 房地產出售虧損（收益）1,423 (62) 房地產減值 費用 52104 運營資金 $ (779,959) $186,281 註銷已開單和未開單的 租金和其他1,817 2,192 其他減值費用，淨額 693,088 37,434 訴訟和 其他 5,870 7,726 非現金公允價值調整 221,276 (4,121) 税率變動和 其他 (307) (7,305) 正常運營資金 141,785 美元 222,207 美元某些非現金及相關資金 回收信息：基於股份的薪酬 7,633 美元 11,829 美元債務成本攤銷 4,839 美元 5,121 美元非現金租金和利息收入 (A) 美元 (20,863) 非現金租金和利息收入的現金回收 (B) $5,748 美元 31,356 美元直線運營和財務租賃的租金收入攤薄後每股收益（47,246）美元（62,589）美元（62,589）美元：淨（虧損） 收益，減去參與證券的收益份額（1.46）美元 0.05 美元折舊和攤銷 0.16 0.17 出售 房地產的虧損（收益）-房地產減值費用 0.09 運營資金 $ (1.30) $0.31 註銷已開單和未開票的租金及其他 0.01 其他減值費用， 淨額 1.16 0.06 訴訟和其他 0.01 0.01 非現金公允價值 調整 0.37 (0.01) 税率變動和其他 (0.01) 正常化基金運營收入 $0.24$ 0.37 某些非現金及相關復甦信息：基於股份的薪酬 $0.01$ 0.02 債務成本攤銷 $0.01$ 0.01 非現金租金和利息收入 (A) $ (0 .03) 非現金租金和利息收入的現金回收 (B) 0.01 美元 0.01 美元 0.05 運營和融資租賃的直線租金收入 $ (0 .08) $ (0 .10) 注意：關注房地產行業的投資者和分析師使用運營資金（FFO）作為補充業績衡量標準。FFO反映了房地產資產 價值隨市場狀況而上升或下降的假設，主要根據GAAP折舊和房地產資產攤銷的影響進行調整，後者假設房地產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的下降。我們根據全國房地產投資信託協會（Nareit）提供的定義計算 ，即淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算），不包括房地產銷售的收益（虧損）和 房地產資產的減值費用，加上房地產折舊和攤銷，包括與就地租賃無形資產相關的攤銷，以及未合併合夥企業和合資企業調整後的攤銷企業。在 中，除了根據Nareit的定義列報FFO外，我們還披露了標準化FFO，即調整與意外或非核心事件或活動或會計變動 相關的項目的FFO，如果不予説明，與前期業績和市場預期的比較對投資者和分析師的意義就會降低。我們認為，FFO的使用，加上所需的GAAP報告，可以增進投資者對我們 經營業績的理解，而標準化FFO的使用使我們的經營業績與前一時期和其他公司的比較更有意義。儘管FFO和標準化FFO是衡量房地產投資信託基金運營和財務業績的相關且被廣泛使用的補充指標，但不應將其視為我們經營業績的替代衡量標準，因為這些指標不能反映折舊和攤銷成本或資本支出水平和 租賃成本（如果有的話，未由租户支付），這可能是可能對我們的物業經營業績產生重大影響的重大經濟成本運營結果。不應將FFO和標準化FFO 視為淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算）作為我們經營業績指標的替代方案，也不應將經營活動產生的現金流（根據公認會計原則計算）視為我們流動性的指標。 以上的某些細列項目（例如折舊和攤銷）包括我們在未合併合資企業的此類收入/支出中所佔的份額。這些金額包含在 合併損益表的股權收益項目中，我們的所有股權活動中。(A) 包括該期間應計但未以現金形式收到的收入，例如遞延租金， 實物付款 (PIK) 利息或其他應計利息。(B) 包括為滿足先前應計的非現金收入而收到的現金，例如先前遞延租金的現金收入或PIK利息。醫療 房地產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 6

財務信息（截至2024年3月31日）（金額以千美元計）債務摘要債務工具利率類型利率餘額 2026 年信貸額度循環 (A) (B) 可變 5.330% 6.930% 1,614,791 美元 2027 年定期貸款變動 7.130% 200,000 2024 澳元定期貸款（4.7 億澳元）(A) (C) 固定 (D) 2.850% 306,487 2024 英鎊貸款期限 (1.05 億英鎊) (A) 固定 5.250% 132,352 2025 年到期票據（5 億歐元）(A) 固定 3.325% 539,500 2025 英鎊定期貸款 (7 億英鎊) (A) 固定 (E) 2.349% 883,610 0.993% 2026 年到期票據（5 億歐元）(A) 2026 年到期的固定 0.993% 539,500 5.250% 2026 年到期票據 5.250% 250% 500,000 2.500% 票據2026 年到期 （5 億英鎊）(A) 固定 2.500% 631,150 5.000% 2027 年到期的固定票據 5.000% 1,400,000 美元 3.692% 2028 年到期的票據（6 億英鎊）(A) 固定 3.692% 757,380 4.625% 到期票據 2029 年固定 4.625% 900,000 3.375% 2030 年到期票據（3.5 億英鎊）(A) 固定 3.375% 441,805 3.5% 500% 到期票據 2031 年固定 3.500% 1,300,000 美元 10,146,575 債務發行成本和折扣 (47,852) 加權平均利率 4.159% 10,098,723 美元可變 18% 固定 82% (A) 非美元計價債務 於 2024 年 3 月 31 日轉換為美元。(B) 2024年4月12日修訂的信貸額度協議，除其他外，該協議將循環承諾總額減少至14億美元。(C) 這筆定期貸款已於 2024 年 4 月 18 日還清 。(D) 我們進行了利率互換交易，自2019年7月3日起生效，以固定貸款的基準浮動利率。2023 年 3 月 10 日，該比率提高到 2.850%。(E) 我們達成了一項利息 利率互換交易，該交易自2020年3月6日起生效，以固定貸款的基準浮動利率。2023 年 3 月 10 日，該比率提高到 2.349%。醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 7

財務信息（截至2024年3月31日）（以千美元計）債務到期日高級無抵押年期 貸款/循環債務總額佔票據總額的百分比 2024 美元 438,839 美元 4.3% 2025 539,500 883,610 1,423,110 14.0% 2026 1,670,650 1,614,791 3,285,441 32.4% 2027 1,400,000 200,000 1,600,000 15.8% 2028 757,380 7.5% 2029 900,000 900,000 8.9% 2030 441,805 441,805 4.3% 2031 1,300,000 1,300,000 12.8% 總計 7,009,335 美元 3,137,240 美元 10,146,575 100.0% 按當地貨幣劃分的債務優先無抵押定期貸款/左輪手槍總債務% 的票據總額美國 4,100,000 美元 1,195,000 美元 5,295,000 美元 52.2% 英國 1,830,335 1,308,816 3,139,151 30.9% 澳大利亞 306,487 (A) 306,487 3.0% 歐洲 1,079,937 1,405,937 13.937 美元 3,137,240 美元 10,146,240 美元截至2024年3月31日的三個月，債務指標100.0％調整後的淨負債與年化息税折舊攤銷前利潤比率：調整後的淨負債9,380,741美元調整後的年化息税折舊攤銷前利潤率 1,066,804 調整後 淨負債與調整後年化息税折舊攤銷前利潤比率8.8倍調整後淨負債9,380,741美元交易調整後的年化息税折舊攤銷前利潤率1,067美元，828 調整後的淨負債與交易之比調整後的年化息税折舊攤銷前利息 比率 8.8 倍槓桿率：無抵押債務 10,014,223 美元有擔保債務 132,352 總債務 10,146,575 美元總資產 (B) 18,723,684 財務槓桿率 54.2% 利息覆蓋率：利息支出108,685美元資本化利息 1,968 美元總利息 (3,698) 總利息 106,955美元調整後息税折舊攤銷前利率266,701美元調整後利息覆蓋率2.5倍（A）3.06億美元，已於2024年4月18日還清。(B) 總資產等於總資產加上累計 折舊和攤銷。核對情況見附錄 非公認會計準則財務指標。醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 8

投資組合信息租賃和貸款到期日程表 (A)（以千美元為單位）（B）（C）（D）佔總年份百分比 2024 年房產基本租金/利息基礎租金/利息 0.0% 2025 5 19,618 1.4% 2026 2 1,152 0.1% 2027 1 3,588 0.3% 2028 8 20,068 1.5% 2029 6 15,452 1.4% 2029 6 1,152 0.1% 2027 1 3,588 0.3% 2029 6 15,452 1.5% 1% 2030 11 6,656 0.5% 2031 4 4,893 0.4% 2032 41 70,985 5.2% 2033 6 7,415 0.5% 其後 340 1,207,865 89.0% 424 # 1,357,692 100.0% 總基本租金/利息百分比 100% 89.0% 90% 70% 50% 30% 20% 5.2% 0.4% 1.4% 0.1% 1.5% 1.5% 1.5% 1.1% 0.5% 1.5% 0.5% 1.5% 0.5% 1.5% 1.1% 0.5% 1.5% 0.5% 1.5% 0.5% 1.5% 1.1% 0.5% 1.5% 0.5% 1.5% 0.5% 1.5% 1.1% 0.5% 0% (A) 附表包括截至2024年3月31日的 租賃和抵押貸款及相關條款。(B) 租賃/貸款到期基於租賃/貸款的固定期限，不考慮我們協議中規定的潛在續約或其他選項。(C) 反映所有房產，包括合資企業的房產，但空置房產（約佔總資產的0.2％）和正在開發的設施除外。(D) 代表截至期末（包括外幣匯率）按年計算的每份 租賃/貸款協議所欠的基本租金/利息收入，但不包括租户回收、額外租金和其他與租賃相關的收入調整（即直線租金和 遞延收入），或任何儲備金或註銷。醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 9

投資組合信息按資產類型劃分的總資產和收入（2024年3月31日）（以千美元計）2024年第一季度總百分比資產類型百分比物業（A）資產總資產收入 2024 年第一季度收入普通急診醫院 190 美元 11,115,957 64.3% 178,710 65.9% 行為健康設施 70 2,432,850 14.1% 52,327 19.3% 住院康復設施 114 1,436,694 8.3% 28,161 10.4% 長期急診醫院 19 269,235 1.5% 6,384 2.3% 獨立式/緊急護理機構 43 228,587 1.3% 5,734 2.1% 其他 1,817,633 (B)10.5% 總計 436 美元 17,300,956 100.0% 271,316 100.0% 按資產類型劃分的總資產收入 2% 1% 2% 2% 11% 普通急性護理醫院 11% 8% 8% 行為健康設施住院康復設施 19% 66% 64% 14% 長期急性護理醫院獨立/緊急 護理設施按資產類型劃分的其他國內資產按資產類型劃分的國內收入 4% 4% 3% 2% 2% 一般急性護理醫院 12% 7% 醫療機構 12% 住院康復設施 67% 67% 9% 13% 長期急性護理醫院 獨立急診室/緊急護理設施其他説明：對運營實體的投資根據房地產的總賬面價值按比例分配。這種按比例分配可能會在不同時期發生變化。(A) 反映了我們合併資產負債表上的 總資產。(B) 包括我們對PHP控股公司約5億美元的投資。醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 10

投資組合信息總資產最大的個人設施（2024年3月31日）綜合物業級承保 框架最大的個人MPT投資於房地產，而不是其運營商設施按租户百分比計算的合併財務業績。每個設施的承保特性使得 Total Assets (A) 基礎設施對任何經驗豐富、有能力的運營商（而不僅僅是當前租户）都具有吸引力。如果我們對這些資產進行了正確的承保，再加上1.8％的絕對淨主租賃結構，那麼如果我們認為有必要將Circle Health 1.1％過渡到0.7％，那麼我們的房地產將成為Steward Health Care對替代運營商具有吸引力。此類承保特徵包括：Priory Group Prospect Medical Holdings 1.1% Lifepoint 行為健康 0.4% 身體質量競爭 2.1% 最大的個人設施投資約佔MPT投資組合的2％人口統計財務和市場總資產及運營商收入（2024年3月31日）（以千美元計） 2024年第一季度總百分比運營商物業（A）資產總資產收入收入2024年第一季度收入管家醫療保健 36 佛羅裏達市場 1,271,192 美元 7.4% 4,215 美元 1.5% 德克薩斯州/阿肯色州/路易斯安那州市場 785,037 4.5% 4,116 1.5% 馬薩諸塞州市場 754,588 4.4% 496 0.2% 亞利桑那州 市場 282,690 1.6% 1,287 0.5% 俄亥俄州/賓夕法尼亞市場 119,484 0.7% 519 0.2% 猶他州市場 5,978 0.0% 總管家 $3,218,969 18.6% $10,633 3.9% Circle Health 36 2,088,232 12.1% 51% 1,012 18.8% Priory Group 37 1,250,626 7.2% 25,882 9.5% Prospect Medical Holdings 13 1,093,094 6.3% 6,781 2.5% Lifepoint 行為健康 (B) 19 813,498 4.7% 18,805 6.9% CommonSpirit Health 5 780,891 4.5% 29,353 10.8% 瑞士醫療網絡 19 680,403 4.0% 280 0.1% 中位數 81654,458 3.8% 8,078 3.0% 歐內斯特健康 29 619,301 3.6% 18,847 6.9% Lifepoint Health 8 492,584 2.8% 15,217 5.6% 43名操作員 153 3,791,267 21.9% 86,428 32.0% 其他 1,817,633 10.0% 總計 436 美元 17,300,956 100.0% $271,316 100.0% 注意：對運營實體的投資根據房地產的總賬面價值按比例分配。這種按比例分配可能會在不同時期發生變化。(A) 反映了我們合併資產負債表上的 總資產。(B) 以前是 Springstone。醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 11

投資組合信息按美國州和國家劃分的總資產和收入（2024年3月31日）（以千美元計）2024年第一季度總計 佔美國各州和其他國家的百分比財產（A）資產總資產收入 2024 年第一季度收入德克薩斯州 51 美元 1,434,667 8.3% $ 21,671 8.0% 佛羅裏達州 9 1,271,192 7.3% 4,216 1.6% 加利福尼亞州 19 1,248,995 7.2% 252% ,498 9.4% 猶他州 7 818,704 4.7% 30,437 11.2% 馬薩諸塞州 10 759,268 4.4% 387 0.1% 26 其他州 117 3,695,029 21.4% 81,247 29.9% 其他 1,229,695 7.1% 美國 213 美元 10,457,550 60.4% 163,456 60.2% 英國 92 美元 4,079,869 23.6% 美元 89,907 33.1% 德國 85 726,940 4.2% 10,136 3.7% 瑞士 19 680,403 3.9% 280 0.1% 西班牙 9 250,043 1.5% 2,642 1.0% 其他國家 18 518,213 3.0% 4,895 1.9% 其他 587,938 3.4% 國際 223$ 6,843 3.4% 406 39.6% 107,860美元 39.8% 總計 436 美元 17,300,956 100.0% 271,316 100.0% 注意：對運營實體的投資是根據房地產賬面總價值按比例分配的。這種按比例分配 可能會在不同時期發生變化。(A) 反映我們合併資產負債表上的總資產。按國家劃分的總資產按國家劃分的總收入 3% 3% 1% 2% 4% 美國 4% 4% 英國德國 60% 33% 60% 24% 瑞士 西班牙其他國家按美國州劃分的其他資產美國州收入 7% 8% 8% 佛羅裏達州 2% 7% 7% 加利福尼亞州猶他州 30% 9% 21% 7% 馬薩諸塞州 26 其他州 5% 11% 5% 其他醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 12

投資組合信息，如投資組合總額 TTM 息税折舊攤銷前利潤 (A) (B) 年同比租金覆蓋率和按地產 類型分列的連續季度比較 EBITDARM 租金覆蓋率 3.00x 2.5x 2.50x 2.4x 2.1x 2.1x 2.1x 2.1x 2.1x 2.0x 1.9x 1.8x 1.8x 1.7x 1.7x 1.2x 1.00x 0.9x 0.50x 0.50x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 0.00x 普通急性護理醫院住院康復行為健康長期急性護理總計 投資組合設施醫院 2022 年第四季度 TTM 2023 年第三季度 TTM 2023 年第四季度 TTM 佔總資產的百分比 (C) 64.3% 8.3% 14.1% 1.5% 注：提供的所有數據均為過去十二個月的數據。對於在過去十二個月中收購的房產，從 MPT 收購到 2023 年 12 月 31 日期間的數據是 。(A) 息税折舊攤銷前利潤是扣除利息、税項、折舊、攤銷、租金和管理費前的設施級收益。息税折舊攤銷前利潤包括按公認會計原則計算的正常維護和維修費用 。EBITDARM不適用於延長使用壽命或改善設施和設備以增加未來收入的資本化支出。這些類型的資本支出中的大多數都是融資的，沒有直接的現金影響。MPT的租金不從屬於資本化支出。此外，息税折舊攤銷前利潤不代表房地產淨收入或運營現金流，不應被視為這些指標的替代方案。用於計算所列承保範圍的息税折舊攤銷前利潤 數字基於MPT租户提供的財務信息。MPT 尚未獨立驗證此信息，但沒有理由相信此信息在任何實質性方面都不準確。除非下文另有説明，否則TTM承保範圍是根據租户財務報告中顯示的實際未經調整的息税折舊攤銷前利潤業績和支付給MPT的現金租金計算得出的。租户收到的所有CARES法案補助金已從上述時間段內的 租户報告的財務業績中刪除。加州醫院的息税折舊攤銷前利潤數據包括根據醫院質量保證費（HQAF）計劃8預計將收到的款項。HQAF 金額是 基於加利福尼亞醫院協會當前的付款模式，該模式於 2023 年 12 月 19 日獲得 CMS 的批准。(B) 一般急性護理保險和總投資組合保險不包括管道醫療機構，因為Pipeline Health於2022年10月申請了第11章破產並於2023年2月成立，一家Prime Health機構即將出售，康涅狄格州展望醫療控股的設施待售，對賓夕法尼亞州展望醫療控股公司 設施的1.5億美元抵押貸款投資，Steward Healthcare因重組而投資。(C) 反映了2024年3月31日資產負債表上總資產的百分比。按房地產類型劃分的百分比不包括股權投資， 非房地產貸款、獨立/緊急護理設施和正在開發的設施。醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第 1 季度 13

投資組合信息總投資組合 TTM 息税折舊攤銷前利潤租金覆蓋範圍：物業級別 的運營商報告淨投資租户主要物業類型 TTM 息税折舊攤銷前利潤租金覆蓋率（千人）(A) Steward Health (B) 2,279,992 美元普通急性 N/A Priory Group 1,210,231 行為 2.2x 中位數 654,458 IRF 1.6x Ernest Health 619,992 美元 301 IRF/LTACH 2.1x Prospect Medical Holdings (C) 510,919 普通急性 1.0x Prime Healthcare 274,855 普通急性 2.0x Aspris 兒童服務 240,846 行為 2.1x Vibra Healthcare 217,523 IRF/LTACH 1.0x Surgery Partners 188,861 普通急性 7.3x Cordiant Healthcare Services 125,245 普通急性 1.3x Ardent Health Services 84,921 普通急性 7.9x 其他申報租户 528,107 種總計 2.9 倍 $6,935,259 2.3 倍淨投資租户主要物業類型 TTM EBITDARM 租金覆蓋率（以千計）（A）國際運營商 1 2,037,259 美元 599 General Acute 2.4x 國內操作員 1 492,584 普通急性 0.6x 國內操作員 2 376,885 General Acute/LTACH 1.7x 國內操作員 3 778,102 行為 1.5x 總計 3,685,170 美元 1.8x 物業級別報告不要求和/或不可用淨投資租户主要物業類型評論（以千計）(A) 美國最大的非營利性醫療保健運營商之一； CommonSpirit Health $780,891 普通急性投資評級瑞士醫療網絡 441,636 瑞士第二大私立醫院集團全球最大的醫療保健 運營商之一；英國家長拉姆齊醫療保險 397,322 普通急性擔保；投資評級為 Pihlajalinna 211,953 General Acute 芬蘭領先的社交 提供商之一醫療服務聖盧克/堪薩斯城 126,073 普通急性投資等級評級 NHS 86,867 英國普通急性單一付款人政府實體尊嚴 健康 43,155 CommonSpirit的普通急性部分；家長擔保；投資等級葡萄牙最大的私立醫院系統之一，擁有 24 CUF 29,048 個普通急性設施和 75 年以上的運營歷史神經精神病醫院 26,685 家長行為擔保社區健康 Systems 25,925 具有豐富運營歷史的美國普通急性醫院運營商 其他租户 11,096 General Acute N/A 總額為2,180,651美元以上數據約佔MPT房地產投資票據總額的85％：提供的所有數據均為過去十二個月的數據。 對於在過去十二個月中購置的房產，數據為MPT收購至2023年12月31日期間的數據。(A) 投資數字不包括股票投資， 非房地產貸款、 獨立/緊急護理設施和正在開發的設施。(B) 由於重組，無法提供保險。(C) 展望醫療控股的承保範圍僅包括加利福尼亞的設施。醫療財產信託 | 補充 信息 | 2024 年第一季度 14

投資組合信息投資摘要（截至2024年3月31日的三個月）（金額以千計）運營商 地點投資（A）開始日期資本增加、開發和（B）為現有租户提供的各種其他資金82,495美元截至2024年3月31日的當前開發項目摘要（千美元）截至施工運營商預計地點承諾2024年3月31日發生的成本西班牙竣工日期 IMED Hospitales $37,790 美元 2024 年第四季度 21,586 美元 IMED 西班牙醫院 51,802 19,299 2025 年第一季度 $ 89,59240,885美元（A）不包括交易成本，例如房地產轉讓和其他税費。金額假設截至投資日的匯率。(B) 反映了延長 使用壽命或改善現有設施的正常資本增加，我們獲得的回報等於相應設施的租賃費率。這包括10多個設施和六個不同的運營商。注意：我們在2024年第一季度完成了兩處房產的施工並開始出租 。由於Steward的重組，本附表中省略了德克薩斯州的開發項目。醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 15

財務報表截至2024年3月31日的三個 個月的合併收益表（未經審計）（金額，每股數據除外）收入賬單租金 199,299 美元 248,157 美元直線租金 44,736 56,693 來自融資租賃的收入 16,393 13,195 利息和其他收入 10,888 32,166 總收入 271,316 350,316 211 費用利息 108,685 97,654 房地產折舊和攤銷 75,586 83,860 房地產相關 (A) 4,818 7,110 一般和行政 33,348 41,724 支出總計 222,437 230,348出售房地產的其他支出（虧損）收益（1,423）62 房地產和其他減值費用， 淨額（693,088）（89,538）股權收益 10,549 11,352 其他（包括 證券的公允價值調整）（229,345）（5,166）其他支出總額（913,307）（83,290）（虧損）之前的收入收入 税 (864,428) 36,573 所得税支出 (10,949) (3,543) 淨（虧損）收益（875,377） 33,030 歸因於 非控股權益 (248) (236) 歸屬於MPT普通股股東的淨（虧損）收益 $ (875,625) 32,794 美元普通股每股收益基本和攤薄後淨額（虧損）收益歸屬於MPT普通股股東 $ (1.46) $0 .05 加權平均未償還股份 600,304 598,302 股 未償還股份 600,304 598,310 美元-每股普通股申報的股息 (B) $0 .29 (A) 包括 230萬美元和420萬美元的地租和我們直接支付的其他費用（例如財產税和保險）以及在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，我們的租户分別報銷。 (B) 定期季度股息是在2024年3月31日之後宣佈的。醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 16

財務報表合併資產負債表（金額以千計，每股數據除外）2024年3月31日2023年12月31日（未經審計）（A）資產房地產資產土地、建築物和裝修、無形租賃資產及其他 12,8237,748 美元 13,237,187 投資融資 租賃 1,233,178 1,231,630 待售房地產 295,130-抵押貸款 309,930 26 309,315 房地產資產投資總額 14,661,982 14,778,132 累計折舊和 攤銷 (1,422,728) (1,407,971) 房地產資產淨投資 13,239,254 13,370,161 現金和現金 等價物 224,340 250,016 應收利息和租金 34,492 45,059 直線租金 應收賬款 677,570 635,987 對未合併房地產合資企業的投資 1,450,482 1,474,455 對未合併 運營實體的投資 794,138 1,778,640 其他貸款 426,971 2962,640 15 其他 資產 453,709 457,911 總資產 $17,300,956$ 18,304,844 負債和權益負債債務，淨額 $ 10,098,723 美元 10,064,236 美元 10,064,236 應付賬款和應計費用 302,526 412,178 遞延收入 32,076 37,962 債務至租户和其他租賃負債163,264 156,603總負債10,596,589 10,670,979股優先股，面值0.001美元。授權1萬股；無已發行股票——普通股，面值0.001美元。已授權 750,000 股；截至 2024 年 3 月 31 日已發行和流通 600,304 股；2023 年 12 月 31 日 598,991 股 600 599 股額外 實收資本 8,567,199 8,560,309 留存赤字 (1,846,862) (971,809) 累計其他綜合（虧損）收益（18,838）42,501 醫療地產信託公司 股東權益 6,702,099 7,631,600 非控股權益 2,268 2,265 權益總計 6,704,367 7,633,865 總負債和權益 17,300,956美元 18,304,844 美元 (A) 財務數據來自上一年度 經審計的財務報表。醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第 1 季度 17

財務報表對未合併房地產合資企業的投資（截至2024年3月31日的三個月） （未經審計）（以千美元計）瑞士醫療管家 Policlinico di HM MPT 按比例中位數（B）（D）（E）（F）網絡醫療保健蒙扎醫院股票房地產總額1,913,976美元 1,550,872 美元 1,6772 美元 ,587 美元 180,860 美元 365,315 美元 5,688,610 美元 3,136,214 現金 43,550 6,058 11,929 9,568 1,485 72,590 37,432 累計折舊和 攤銷 (249,151) (153,731) (84,383) (33,580) (33,433) (554,278) (306,214) 其他資產 69,713 74,522 42,890 520 8,272 195,917 112,450 總資產 $1,778,088 美元 1,477,721 美元 1,648,023 美元 157,368 美元 341,639 美元 5,402,839 美元 2,979,882 美元債務（第三方）$704,612 美元 740,722 美元 833,027 美元 13,027 美元 9,420 美元 2,417,781 美元 1,350,064 美元其他 負債 130,870 106,091 3,435 (136) 84,418 324,678 179,336 股權和股東貸款 942,606 (A) 630,908 8117,561 157,504 117,801 2,660,380 1,450,482 總負債和權益 $1,770 78,088 美元 1,477,721 美元 1,648,023 美元 157,368 美元 341,639 美元 5,402,839 美元 2,979,882 美元 MPT 房地產合資企業份額 50% 70% 50% 50% 總計 $471,303 美元 441,636 美元 405,781 美元 78,752 美元 53,010 美元 1,450,482 瑞士醫療管家 Policlinico di HM MPT Pro Rata 中位數 (B) (D) (E) (F) 總網絡醫療保健蒙扎醫院份額總收入 33,517 美元 17,820 美元 37,825 美元 1,981 美元 4,329 美元 95,472 美元 51,107 美元：房地產相關費用 623 美元 322 美元 (446) 美元 1,028 美元 625 美元 2,152 美元 1,133 利息 13,082 5,661 16,112 532 35,387 18,799 房地產折舊和 攤銷 11,308 8,974 10,307 1,038 1,038 2,047 33,674 18,529 一般和 行政人員 893 233 119 (81) 14 1,178 636收入 税 1,113 1,401 284 2,798 1,664 總支出美元 27,019 美元 16,591 美元 26,092 美元 1,985 美元 3,502 美元 75,189 美元 40,761 美元淨收入 6,498 美元 1,229 美元 11,733 美元 (4) 827 美元 20,283 美元 10,346 美元 MPT 房地產合資企業份額 50% 50% 45％的股權收益（G）3,249美元 860美元 5,867美元（2）372美元 10,346（A）包括來自兩位股東的3.09億歐元貸款。(B) MPT 管理的合資企業 71 處擁有的德國設施已全部租用。(C) 代表Infracore的所有權，該公司擁有並租賃了17個瑞士設施。我們還有兩個Infracore設施目前正在開發中。 (D) MPT 管理的合資企業由八家擁有的馬薩諸塞州醫院設施組成，這些設施根據主租約全部租賃。以現金為基礎對該投資的收入進行核算。(E) 代表八個已完全租賃的意大利 設施的所有權。(F) 代表兩個已完全租賃的西班牙設施的所有權。(G) 不包括我們的Lifepoint行為健康股權投資（於2024年第一季度出售）的20萬美元回報， 減去股權投資成本的攤銷。醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 18

財務報表對未合併運營實體的投資（金額以千計）運營實體投資框架 MPT 醫院的專業知識和全面的承保流程允許對醫院運營進行機會主義投資。收購更大的房地產通常需要被動投資這些 投資中的某些投資使我們有權獲得慣常的少數股權和交易保護。現金支付給前所有者而不是租户，有限的除我們的外沒有額外的營業虧損敞口投資。例外。 良好的成功投資記錄，包括歐內斯特健康，嘉佩樂運營商都經過審查，這是我們整體承保流程的一部分。醫療保健和Springstone。鉅額回報和有機增長的潛力。截至2024年3月31日結構權益的投資 所有權運營商包括Prospect旗下PHP Holdings 498,632美元 49.0% 管理式醫療業務的49％股權權益以及可轉換為PHP Holdings的貸款。兩種工具均按公允價值期權法計算。包括我們的被動股權所有權權益，以及作為瑞士醫療 銀團網絡173,647 8.9％貸款額度的一部分的3700萬瑞士法郎貸款。包括我們在公共醫療保健投資公司Aevis的被動股權益。我們的 Aevis 65,120 4.6% 的原始投資為 4,700 萬瑞士法郎 按市場計價每季度。為了完成2021年對35個設施的收購，我們進行了被動股權投資，並向Priory 集團提供了40,394 9.2％的Priory（MEDIAN的子公司）貸款，其收益已支付給前所有者。這筆貸款於2024年第一季度出售。包括我們在Aspris的被動股權所有權，這是Priorys教育和兒童Aspris 15,977 9.2％服務業務的分拆出來的。包括我們在公共護理 交付系統Caremax的被動股權益。我們最初的 Caremax 368 9.9% 投資是 按市場計價每季度。貸款的收益支付給了前私募股權發起人的 Steward Health Care (A) N/A 作為擔保，其初始回報率為4％，外加Steward在自2021年1月起的七年內價值增長的37％ 。包括我們49％的股權權益和為投資精選國際合資企業（A）49.0％的國際醫院運營而提供的貸款。該貸款的利率為7.5％ ，由國際合資企業的剩餘股權擔保，並由其他股權所有者擔保。(A) 包括我們的被動股權益。我們最初投資1.5億美元 Steward Health Care 9.9％的收益直接支付給了Stewards前私募股權發起人和其他股東。對未合併運營實體的總投資為794,138美元，佔總資產的百分比為7％ 5％ 95％（A）截至2024年3月31日，這些投資已全部儲備。醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 19

附錄非公認會計準則對賬調整後淨負債/年化息税折舊攤銷前利潤（未經審計） （以千計）調整後的息税折舊攤銷前利潤對賬淨虧損美元（875,377）加回：利息 108,685 所得税 10,949 折舊和攤銷 77,214 房地產銷售虧損 1,423 反映MPT在未償還額中的份額的調整來自未合併房地產合資企業 (A) 14,123 2024 年第一季度息税折舊攤銷前利潤 $ (662,983) 基於股份的薪酬 7,633 註銷已計費和未開票租金以及 其他 1,817 其他 1,817 美元減值費用、淨額 693,088 起訴訟和其他 5,870 項非現金公允價值 調整 221,276 年第一季度年化息税折舊攤銷前利潤 266,701 美元 1,066,804 美元季度中期投資調整 (B) 256 2024 年第一季度交易調整後息税折舊攤銷前利潤率 266,957 美元 1,067,828 美元截至2024年3月31日的調整後淨負債對賬總負債10,098,723美元減去:截至2024年3月31日的現金（224,340）減去：為截至3月31日在建建築物改善和在建施工提供資金的現金， 2024（C）（493,642）調整後淨負債9,380,741美元投資者和分析師關注房地產行業利用EbitDare的淨負債（債務減去現金）作為槓桿率的衡量標準，假設淨負債和息税折舊攤銷前利潤保持不變， 我們需要多少年才能償還債務。在我們的計算中，我們從Nareit定義的息税折舊攤銷前利潤開始，即扣除利息支出、所得税支出、 折舊和攤銷前的淨收益、折舊財產處置的虧損/收益、減值虧損以及為反映我們在未合併房地產合資企業的息税折舊攤銷前利潤份額而進行的調整。然後，我們會根據非現金股票薪酬、非現金公允價值調整和其他項目對息税折舊攤銷前利潤進行調整，從而得出調整後的息税折舊攤銷前利潤，從而得出調整後的息税折舊攤銷前利潤，從而得出調整後的息税折舊攤銷前利潤。我們將淨負債調整為在建和在建建築物改善提供資金的現金，而我們尚未收到租金的現金，以得出調整後的淨負債。我們根據 在此期間完成的投資和資本交易的影響調整後的息税折舊攤銷前利潤調整後的息税折舊攤銷前利潤，假設此類交易在期初已完成/資金充足，從而得出交易調整後的息税折舊攤銷前利潤。儘管採用非公認會計準則衡量標準，但我們認為調整後淨負債、調整後息税折舊攤銷前利潤率和交易調整後息税折舊攤銷前利潤率對投資者和分析師很有用，因為它們可以更新的視角看待我們的信貸質量，並允許 比較我們在不同時期之間的信用實力以及與其他房地產公司的信貸實力，而不會受到其性質上無法比的項目的影響。(A) 僅包括來自未合併房地產合資企業的 息税折舊攤銷前利潤份額的未解除部分，因為我們在調整後的淨負債額度中排除了未合併房地產合資企業的任何淨負債。我們認為，需要進行這種調整以適當反映息税折舊攤銷前利潤與淨負債之間的 關係。(B) 反映了我們季度中投資、處置和貸款回報對整個季度的影響。(C) 不包括正在進行且尚未產生現金回報但在完成後將產生回報的開發和資本改善項目 。醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 20

MPT Medical Properties Trust 城市中心大道 1000 號，阿拉巴馬州伯明翰 501 號套房 35242 (205) 969-3755 紐約證券交易所：MPW www.medicalpropertiestrust.com 聯繫人：企業傳播高級董事經理 Drew Babin (646) 884-9809 或 dbabin@medicalpropertiestrust.com 或者投資者關係董事董事經理蒂姆·貝裏曼 (205) 397-8589 或 tberryman@medicalpropertiestrust.com