附件10.11

租賃協議第四修正案

本租賃協議第四修正案(“第四修正案”)由Ellicott Street 640，LLC(一家地址為Ellicott Street 640，Suite 40 I，Buffalo New York 14203)的紐約有限責任公司(以下簡稱“業主”)和Acy Auctions Inc.(一家位於特拉華州的公司，辦公地址為紐約布法羅Ellicott Street 640，Buffalo，New York 14203)(“承租人”)簽訂，於2024年1月3日(“生效日期”)生效。

鑑於，房東和租客是一份日期為2017年11月30日的經修訂的特定租賃協議(“租約”)的當事人；以及

鑑於，根據《租賃協議第一修正案》、《租賃協議第二修正案》和《租賃協議第三修正案》的條款，承租人目前租賃了位於紐約布法羅埃利科特街640號的大樓(以下簡稱“大樓”)的43,108平方英尺(43,108)可出租平方英尺；以及

鑑於，根據《租賃協議第三修正案》的條款，自2024年2月1日起，租户已同意從房東那裏租賃，房東已同意向租户出租位於大樓四樓的額外5,700(5,700)平方英尺可出租辦公空間，該空間在本文件所附附件A(3)上被確定為“A”和“B”區域(“第三次執行，Qansion S12ace”)；以及

鑑於，根據《租賃協議第三修正案》的條款，業主已授予租户一項選擇權(“選擇權”)，可在表A(3)中指定為“C”至“F”區域的建築物內租賃額外空間(“第四次執行S，Qace”)，總計額外1.81萬(18,100)平方英尺的可出租辦公空間；以及

當業主和租客希望修改《租賃協議第三修正案》的某些條款時，以及

鑑於承租人希望有選擇權租用附件A(4)中指定為“G”區的大樓(“第五執行S，Qace”)，總計約25,000(25,000)平方英尺的可出租辦公空間，只有在承租人根據租賃協議第三修正案的條款選擇不行使其在附件A(3)中指定為“C”和“D”區域的建築物中的空間的情況下，才可行使該選擇權；以及

鑑於，房東和租客希望修改租約條款，以反映前述條款和租約中未提及的其他事項。

因此，現在，考慮到本合同所載的相互承諾以及其他良好和有價值的對價，特此確認該承諾的收據和充分性，並打算在此約束，雙方同意如下：

未在此定義的所有大寫術語應具有本租賃中給出的含義。

“根據租約第3.1節的條款，第三個擴展空間的每可出租平方英尺的基本租金應與對該房產收取的每可出租平方英尺的基本租金相同。第三個擴展空間的開始日期及相應開始支付基本租金的日期如下表所示，並在此後每個月的第一天或之前連續支付分期付款。

現將建築平面圖複印件作為附件A、附件A(L)、附件A(2)、附件A(3)、附件A(4)附於本文件。

“現將第3.2節第二句--支付業務費用--全部刪除，並替換為：

“承租人的按比例份額應按承租人根據本租約佔用的建築物RSF的百分比計算，該百分比如下所述：在建築物的總RSF中，110,590個RSF。”

如果承租人自行選擇行使額外選擇權，承租人應在2024年3月31日之前通知房東。在發出該通知後，承租人及業主應竭盡所能，真誠地修訂租約，以反映額外空間、基本租金及營運費用的相應增加，以及額外空間的交付時間表。此附加選擇權不得解釋為修改租户在租約下的任何其他權利，包括但不限於租户在租約第3.8節中規定的優先購買權。額外期權將於2024年3月31日到期。

如果承租人根據其根據額外選擇權的權利選擇租賃額外空間，則承租人有權在2024年3月31日之前向業主發出終止意向的通知，以終止其對第三個擴展空間的租賃。

如果承租人根據附加選擇項下的權利選擇租賃額外空間，則承租人有權終止其在附件A(2)中確定的第二個擴展空間的租賃，方法是不遲於租户佔用第五個擴展空間前九十(90)天通知業主其終止租約的意向。