租賃協議的第二修正案第二份租賃修正案（以下簡稱 “第二修正案”）由特拉華州有限合夥企業（“房東”）PPF OFF 7000 MARINA BOULEVARD LP和特拉華州公司SANGAMO THERAPEUTICS, INC.（“租户”）於2024年2月5日（“第二修正案生效日期”）簽訂，涉及以下事實：A. 房東（作為濱海大道地產的繼任者）, LLC）和租户是2017年11月3日的某些租賃協議（“原始租約”）的當事方，該協議經該特定 First 修訂截至2019年1月1日的租賃協議修正案（經修訂的原始租約在本文中稱為 “租約”），根據該修正案，房東將位於加利福尼亞州布里斯班濱海大道7000號的建築物（“大樓”）的全部可出租平方英尺租賃給租户，該建築總面積約為87,695平方英尺（“場所”）。該建築是名為濱海蘭丁的多建築羣的一部分。B. 房東和租户希望修改租約的某些條款，以修改房東可以提取租户交給房東的現有信用證的情況，並規定房東提交終止租約的書面通知。因此，現在，考慮到以此提法納入此處的上述敍述、此處包含的共同契約和條件以及特此確認收到和充足的其他寶貴對價，房東和租户達成以下協議：1.信用證；租金和減免申請。(a) 房東目前持有硅谷銀行簽發的某些不可撤銷備用信用證（編號為 SVBFS014272），最初日期為2019年8月5日，並於2019年9月17日修訂。信用證的當前價值為一百萬五十萬美元（合1,500,000美元）。補充和修訂租約第6節，租户特此授權並指示房東提取信用證，以全部或部分履行2024年2月、2024年3月和2024年4月租户在2024年2月、2024年3月和2024年4月的每月預定月租金義務，具體如下：期限：月基本租金月度成本回收電梯押金Amort。總租金 02/01/2024 — 02/29/2024 $409,515.09 $171,950.54 $2,347.34 $583,812.97 03/01/2024 — 03/31/2024 $409,515.09 $171,950.54 $2,347.34 $583,812.97 $583,812.09 $583,812.09 $583,812.09 $583,812.09 $583,812.09 $583,812.09 $583,812.09 $583,812.09 $583,812.09 $583,897* *租户承認，申請信用證金額不足以支付2024年4月的全額租金，因此，房東只能要求支付這筆款項

2 然後根據信用證提供，2024年4月的剩餘租金應由租户在2024年4月1日當天或之前及時支付。(b) 房東應在2024年2月1日、2024年3月1日和2024年4月1日左右分別向髮卡銀行（房東承認該銀行是第一公民銀行，是硅谷銀行的繼任者，而不是租約中規定的北卡羅來納州富國銀行）提交上述金額（均為 “申請金額”）的提款申請，恕不另行通知租户。信用證的使用應由房東自行選擇，前提是截至相關日期沒有違約事件，除非發生違約事件，否則不得要求租户恢復因此類提款而減少的信用證的全部金額。只要開證銀行根據信用證條款（“付款期限”）在房東提出要求後的十（10）個工作日內向房東支付所要求的金額，就不應將租户視為違反了支付所要求金額的義務。如果髮卡銀行出於任何原因（包括髮卡銀行無力或拒絕）未在付款期內向房東支付所要求的金額，則租户通過信用證提款支付租金的權利無效，租户應在收到房東書面通知後的五（5）個工作日內向房東支付全部未付金額。除了允許根據上述條款和條件使用信用證的提款來支付租金外，房東沒有修改或免除租户根據租約支付租金的任何義務，也沒有放棄房東在租約下的任何權利或補救措施，包括房東對違約事件的補救措施。房東承認，假設所有款項實際上是按照第二修正案的規定支付的，截至第二修正案生效之日，房東不存在與租金支付有關的違約事件，而且（沒有任何調查責任）房東對任何其他違約事件的實際和當前知情。對租户的租金義務適用信用證旨在作為臨時住所，並不以其他方式修改租户根據租約向房東提供信用證擔保的義務。在2024年6月1日或之前，租户應相應地向房東存入金額為一百萬五十萬美元（合1,500,000美元）的現金保證金，或者用房東合理滿意的條款和銀行開具的新信用證取代信用證（房東特此同意，作為硅谷銀行的繼任者第一公民銀行是房東可以接受的）。2.房東的提前終止權。(a) 租户承認，房東打算開始銷售房屋，出租給一個或多個第三方。無論租約中有任何相反的規定，房東都有無條件和持續的權利，將租約的到期日提前到房東選擇的一個或多個日期。房東可以終止所有或僅部分房屋的本租約，前提是部分終止後租約下的房屋的其餘部分應構成房屋在商業上合理的退出，剩餘房屋作為適合於營銷的功能建築單元，用於租賃或轉租給第三方。在這種情況下，租户應支付任何拆除隔離牆或其他改善措施的費用，就好像根據租約第10條提出的轉租或轉讓所必需的那樣；但是，租户在本句下的付款義務不得超過二十五萬

總計 3 美元（250,000 美元）。要行使本段規定的提前終止權，房東必須在生效的提前到期日至少三十（30）天（“到期期”）之前向租户發出書面通知（“到期通知”），並且此類提前到期日期不得早於2024年9月30日。2024年9月30日的參考日期僅與到期期時間有關，在租户沒有違約或違約的情況下，租户沒有給予房東在2024年9月30日之前終止租約的獨立權利。例如，在不限制房東其他權利的前提下，如果租户沒有在2024年6月1日當天或之前恢復上述信用證的全部金額，或者以其他方式違約或違反租約，則在任何適用的通知和補救期限之後，房東都有權在2024年9月30日之前行使房東在租約（包括租約終止）下的權利。租金應自到期日起按比例進行調整，如果到期日不是一個日曆月的最後一天，則租户只需在租期的最後一個日曆月支付按比例分攤的金額。房東同意，它不得尋求向租户收取與到期通知有關的任何費用或款項，在任何情況下，租户均不對房東承擔任何此類費用或款項的責任。在合理的事先通知租户後，在合理的時間內，租户應與房東合理合作，讓房產可供展示和檢查，以促進此類租賃計劃。房東同意，如果房屋受房東根據租約第10節批准的任何轉租約束，則本第2款中的提前終止權不適用。(b) 如果租户的法定和不可避免的設施退役義務合理需要超過三十 (30) 天才能完成，則通過書面通知房東，租户可以將到期期期限最多再延長六十 (60) 天。在任何情況下，延長到期期限均應明確取決於租户在到期期限內努力開始和完成任何此類退役工作。租户的 “勤奮努力” 應至少要求租户始終遵守以下規定：(i) 租户在到期通知之日後的十 (10) 個工作日內向房東提交此類退役的詳細計劃（“退役計劃”），(ii) 租户立即向有關政府當局提交退役計劃以及與之相關的所有其他所需文件、計劃和規格所有政府要求，同時提供所有此類呈件的副本向房東；(iii) 租户及時支付政府當局批准退役計劃所需的任何費用；(iv) 租户與政府當局合作，(a) 在提出要求後的十 (10) 個工作日內不時提交任何其他信息或文件，以及 (b) 在接下來的十 (10) 個工作日內回覆政府當局的任何問題或意見視情況向租户口頭或書面通知上述問題或評論，向房東提供每份報告的副本；（vi）租户隨時向房東通報租户在獲得退役計劃批准方面的進展，包括（a）向房東提供報告、評論、修訂後的報告以及對退役計劃的任何修訂的副本，以及（b）定期與房東會面，詳細討論退役計劃的狀況。房東應與租户合作，確保退役計劃獲得批准，房東無需自付費用。

4 3.雜項。(a) 本第二修正案規定了雙方就本文所述事項達成的全部協議。沒有其他口頭或書面陳述或協議。除非另有修改或修改，否則租賃條款、條件和條款將保持不變，並完全有效。(b) 如果租賃條款與本第二修正案之間存在任何不一致之處，則應以本第二修正案的規定為管轄和控制。(c) 房東提交的第二修正案不是簽署本第二修正案的提議。在房東和租户共同簽署第二修正案並將其交付給租户之前，房東和租户不受第二修正案的約束。(d) 本第二修正案中使用的大寫術語的定義應與租約中規定的定義相同，前提是此類大寫術語是在租約中定義的，在本第二修正案中未重新定義。(e) 租户特此向房東表示，租户沒有就本第二修正案與任何經紀人打交道。租户同意為任何聲稱在本第二修正案中代表租户的經紀人提出的所有索賠進行辯護、賠償並使房東免受損害。房東特此向租户表示，房東沒有就本第二修正案與任何經紀人打交道。對於任何聲稱代表房東參與本第二修正案的經紀人提出的所有索賠，房東同意賠償租户並使其免受損害。(f) 本第二修正案的每個簽署方在此聲明，該簽署人有權代表該簽署方所代表的當事方簽署和交付該修正案。(g) 本通知根據《加利福尼亞民法》第 1938 條發出。該場所尚未獲得殘疾人出入檢查證書。認證准入專家（CaSP）可以檢查房屋並確定該場所是否符合州法律下所有適用的建築相關無障礙標準。儘管州法律不要求進行CasP檢查，但房東不得禁止租户接受CasP檢查。如果租户希望進行CasP檢查，租户將向房東提供書面通知，房東可以自行決定選擇聘請CasP來進行檢查。如果房東沒有這樣選擇，則租户進行的任何CasP檢查的時間和方式以及選擇進行此類檢查的CasP都將事先得到房東的書面批准，不得無理地拒絕、限制或延遲。無論哪種情況，CasP檢查費用均應由租户承擔。為糾正房屋內違反施工相關無障礙標準的行為而進行任何必要的維修的費用應由租户承擔。(h) 租户向房東陳述並保證，租户目前遵守該部外國資產控制辦公室（“OFAC”）的規定，並應始終遵守該部外國資產控制辦公室（“OFAC”）的規定，並將始終遵守該部外國資產控制辦公室（“OFAC”）的規定

5 財政部和任何法規、行政命令（包括2001年9月24日凍結財產和禁止與實施、威脅實施或支持恐怖主義的人進行交易的行政命令）或其他與之相關的政府行動。(i) 第二修正案可在多個對應方中執行，每份對應方均被視為原件，但共同構成同一份文書。本第二修正案可以所謂的 “pdf” 格式執行，各方都有權依賴另一方簽署的第二修正案的pdf對應文件，其程度與該方收到原始修正案相同。本第二修正案上的電子簽名應有效且有效，對以電子方式簽署的一方具有約束力。 [簽名在下一頁上]

6 自第二修正案生效之日起，房東和租户已正式執行本第二修正案，以昭信守。房東：PPF OFF 7000 MARINA BOULEVARD LP，特拉華州的一家有限責任公司作者：/s/ 德里克·西蒙斯姓名：德里克·西蒙斯職稱：副總裁租户：特拉華州的一家公司 SANGAMO THERAPEUTICS, INC. 作者：/s/ Scott B. Willoughby 斯科特·威洛比總法律顧問