317459512.4 1 租賃第一修正案本租賃第一修正案（以下簡稱 “第一修正案”）由賓夕法尼亞州有限責任公司賓夕法尼亞州辦公有限責任公司5704（“房東”）和特拉華州公司DUOLINGO, INC.（“租户”）於2024年2月28日（“生效日期”）生效。見證：鑑於房東和租户是2021年11月16日的某些租約（“租約”）的當事方，根據該租約，房東向租户租賃，租户向房東租用某些房屋，由大約38,258平方英尺的可出租空間組成，包括名為Liberty的辦公單元（定義見租約）三層（三樓）（“現有場所”）的所有辦公空間東邊，位於賓夕法尼亞州匹茲堡市南聖克萊爾街 141 號（“大樓”）；而本第一修正案的各方希望增加現有房舍的某些辦公空間，以增加現有房舍的平方英尺，包括：(a) 辦公單位的整個四 (4) 層，約為38,658平方英尺；(b) 辦公單位的整個第五 (5) 層，由大約38,790平方英尺的可出租平方英尺組成；(c) 辦公單位的整個六 (6) 層，約為29,390平方英尺，以及 (g) 辦公單位二 (二) 層大約有3 170平方英尺的可出租空間, 通常稱為健身房中心，每處均如本文所附附錄 “A” 所示，並構成本協議的一部分（統稱為 “擴展空間”），總共增加了110,008平方英尺的可出租面積，並對本文進一步規定的其他某些條款進行了修改。因此，現在，考慮到房東和租户的共同契約以及其他良好而有價值的對價，特此確認租約的收據和充足性，房東和租户特此同意通過本第一修正案在以下方面對租約進行修改，這些修改將取代與此類修改相沖突的租約的所有條款。修改條款 1.術語和定義。首字母大寫的單詞是已定義的術語。本第一修正案中未定義的任何定義術語應具有與租約中該術語相同的含義。a. 對租約第 1.U 段中定義的 “辦公單位” 一詞進行了修訂，將 “契約簿卷_____，第 ____ 頁” 一詞替換為 “契約簿卷第 18844 卷，第 452 頁”。2.學期。特此將期限延長至美國東部時間2036年4月30日晚上 11:59（“到期日”），除非根據租約條款提前終止或延長。3.擴展空間和期限。自2025年8月1日（“擴建空間開始日期”）起，房東特此向租户租賃擴建空間，租户特此向房東租用擴建空間。截至擴建空間開始之日，房屋應包括現有場所（38,258可出租平方英尺）和擴建空間（110,008平方英尺），總可出租平方英尺為148,266平方英尺。4.在擴展空間開始日期之前使用。房東應在租户提交允許租户建造租户改善工程（定義見下文第6節）的書面請求後開始向租户提供擴建空間的使用權，並持續到擴建空間開始日期（“搶先體驗期”）。本租約的所有條款均適用於搶先體驗期（包括但不限於 DocuSign 信封 ID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 2 租户向房東提供證據（證明此處要求的保險已生效），但在此期間支付擴建空間租金的契約除外。儘管如此，如果租户在擴建空間開始日期之前完成了租户改善工作並在擴建空間的任何部分開放營業（該部分，“佔用部分”），則租户應向房東支付佔用部分所在辦公單元整個樓層（一個或多個樓層）的租金，期限從租户在佔用部分開業之日起至2025年7月31日結束，，固定租金等於每平方英尺可租金43.00美元每年的空間（根據該期間的天數按比例分配）。佔用部分的固定基本租金只能按每層樓計算，該期間收取的額外租金應根據租約的所有其他條款（經本第一修正案修訂）按比例分攤和收取，包括但不限於遵守所有保險要求和支付電費。在搶先體驗期內，租户還有非排他性權利，按照房東與租户於2021年11月16日簽訂的特定停車許可協議允許租户使用停車位的相同條款，按照房東的指示，在辦公單元停車設施中使用最多300個停車位。5.固定基本租金。除非此處另有規定，否則租户應繼續根據租賃條款支付所有固定基本租金和額外租金。5.1 現有房屋。自本第一修正案生效之日起，特此對租約第1.N段中規定的現有房屋的固定基本租金表進行修訂，在附表底部再增加一行如下：租賃期（月）每RSF每月固定基本租金年度固定基本租金年度固定基本租金（即）6/16/35 — 4/30/36 157 — 167.5（即）6/16/35 — 4/30/36 59.06 美元 188,293.12 美元 1,977,077.80 美元 5.2 擴展空間。自擴建空間開始之日起，租户應按照以下時間表開始支付擴建空間的固定基本租金：租賃期（月）租賃期內每RSF的固定基本租金每月固定基本租金2025年8月1日 — 2026年7月31日*43.00 美元 394,195.33 $4,730,344.00 8/1/2026 — 7/31/2027 $43.86 43.86 $394,195.33 $4,730,344.00 8/1/2026 — 7/31/2027 $43.86 $43.402,02 079.24 $4,824,950.88 8/1/2027 — 7/31/2028 47.84 438,534.67 $5,262,416.03 8/1/2028 — 7/31/2029 $48.79 $447,305.36 $5,367,664.35 8/1/2029 — 7/31/2030 52.99 $485,813.23 $5,829,758.80 8/1/2030 — 7/31/2031 $54.05 $495,529.50 $5,946,353.97 8/1/2031 — 7/31/2032 $55.13 $505,440.09 $6,065,281.05 8/1/2032 — 7/31/2033 56.24 515,548.89 6,186,586.67 8/1/2033 — 7/31/2034 57.36 525,859.87 美元 10,318.41 8/1/2034 — 7/31/2035 58.51 美元 536,377.06 美元 6,436,524.78 8/1/2035 — 4/30/2036 59.68 59.68 美元 547,104.61 美元 4,923,941.45 DocuSign 信封編號：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 3 *儘管此處有任何相反的規定，但前提是租户當時沒有在任何適用的補救期內違約，則從2025年8月1日至2026年5月31日（即擴張空間開始之後的前十個月）（“擴張空間減免期”），擴建空間的固定基本租金將減免，總額為3,941,951,95美元 3.33（“擴展空間減少量”）。在擴張空間減免期內，擴張空間減免金額應按月比例平均適用，因此，在擴張空間減免期內應付的每月固定基本租金應為0.00美元。租户仍有義務支付在擴建空間減免期內產生的所有額外租金。如果租户在擴建空間減免期內違約超過本協議規定的任何適用的補償期，則固定基本租金應按上述附表的費率累計。6.租户改善工作。6.1 租户改善工作的範圍和績效。租户希望按照最終施工圖（定義見下文）中的説明在擴建空間中進行或促成某些租賃權益改善工作（此類工作將在最終施工圖紙中確定，統稱為 “租户改善工程”）。租户改善工程應由租户負責並由租户使用房東書面批准的總承包商執行，不得無理地拒絕（“總承包商”）。就本第6.1節而言，“租户改善工作成本” 一詞是指幷包括與租户改善工程的設計、工程、許可、施工管理和施工相關的任何和所有硬成本和軟成本及費用，包括但不限於所有勞動力（包括加班費）和材料，以及任何和所有第三方專業人員的費用，任何標牌和數據/電信/佈線費用。儘管有上述規定，租户不得將TI津貼（定義見下文）分配給購買傢俱、固定裝置或設備。在任何租户改善工作完成期間，租户應全權負責確定應採取哪些措施（如果有）來保護租户的任何人員和租户的計算機、設備、傢俱、商業固定裝置和其他個人財產物品，使其免受租户改善工作可能造成的損失。為了員工、代理人和受邀者的安全，租户應負責確保租户一方不進入任何正在完成租户改善工作的區域。租户全權負責獲得授權完成租户改善工作的所有必要文件、許可證或其他政府批准，費用自負。租户改善工作的完成應由租户監督並在租户的單獨指導下完成，房東對租户改善工程、最終施工圖紙或其他內容的完成不承擔任何責任。房東在完成租户改善工作方面的唯一義務是根據本第 6.6.2 節租户改善津貼中規定的條款和條件發放 TI 津貼。根據本文中的條件，房東同意向租户提供一次性租户改善工程費用補貼，總額不超過六百萬六十萬四百八十美元和00/100美元（合6,600,480.00美元）（相當於擴建空間每平方英尺可出租60.00美元）（“TI津貼”）。在任何情況下，房東都沒有義務為完成租户改善工作提供任何津貼或其他補助金，但不得超過租户改善工程的TI津貼。TI津貼應適用於租户改善工作的費用，並應根據本協議第6.6節支付。6.3 額外津貼。除TI津貼外，房東同意僅向租户提供與擴建空間有關的一次性補貼，金額為二十萬零零零美元/100美元（合200,000.00美元），用於完成洗手間的改善，並額外提供九千零零零和00/100（合9,000.00美元）的一次性津貼，以補償租户完成擴建空間試裝計劃所產生的費用（統稱為 “一次性津貼”）。在任何情況下，房東都沒有義務提供任何其他 DocuSign 信封編號：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 為租户完成浴室裝修和擴建空間試裝提供4項補貼或任何其他補助。儘管按照本第6.3節的規定分配了這筆一次性津貼，但租户可以將一次性津貼的全部或任何部分用於租户改善工程的費用，租户可以自行決定將TI津貼用於浴室裝修費用。6.4 施工圖。在本第一修正案生效之日之後，租户應自費（視TI津貼的分配而定）準備描述擬議租户改善工程的施工圖紙（“施工圖”），以供房東事先書面批准；房東不得不合理地拒絕批准或限制該批准（除非租户提出任何結構改造，此類批准應由房東自行決定），並應獲得批准或批准房東在十四年內（有合理的理由）扣留（14) 租户提出請求的營業日。在遵守上述規定的前提下，房東和租户同意，應允許租户安裝內部樓梯（可以錯開或彎曲），在房屋內安裝一個或多個廚房，對辦公單元和停車設施進行某些改造，以建造通往辦公單元五樓的私人入口，可直接進入停車設施的頂層（無論本租約中有任何相反的規定，房東都不得無理地扣押）或以批准與之相關的結構改建為條件，如果是結構變更是合理必要的）。如果房東未能及時批准或不批准施工圖紙，則租户應向房東提交第二份書面通知以供批准。第二份書面通知交付後，房東應在此後的十（10）個工作日內批准或拒絕批准，否則擬議的施工圖紙將被視為已獲得房東的批准。經房東批准（或視為批准），此類擬議施工圖紙應被視為 “最終施工圖紙”。租户特此承認，儘管房東批准了擬議的租户改善工程，但房東沒有就任何政府的批准和許可或任何此類工程的設計和工程是否可以接受向租户作出任何陳述或保證。6.5 租户改善工作成本。租户應支付租户改善工程的費用；但是，租户根據本協議承擔的此類責任應由房東償還這些費用，但不超過TI津貼，應根據本協議第6.6節支付。6.6 TI津貼和超額支付。(i) 房東應一次性直接向租户發放TI津貼和一次性補貼，以補償租户在完成擴建空間租户改善工程時實際產生的費用；但是：(A) 租户應向房東提供租户收到的所有發票，並通過在每張發票上簽名確認租户的批准和支付發票，(B) 支付TI津貼和一次性津貼應通過以下方式支付，但不得超過租户文件中規定的金額房東在租户發出書面通知後的三十 (30) 天內，該通知應包括以下文件：(i) 證明最終施工圖紙中列出的工程已根據此類圖紙和所有適用的法律、法令、法規和法規完成，租户的建築師應簽發有利於房東或租户的竣工證書，該證書應採用美國建築師學會的標準表格，(ii) 所有最終留置權豁免都有由總承包商、分包商執行，所有證明最後付款的物資人員均已由租户支付，並且每方均放棄了《賓夕法尼亞機械師留置權法》或其他適用於建造或供應不動產改善材料的任何和所有權利，(iii) 為租户改善工作的該部分提供材料和/或勞動力的所有承包商、分包商、供應商和/或供應商的完整清單，(iv) 租户改善工程的竣工計劃，以及 (iv) 房東已確定不存在不合標準的工作會帶來不利影響影響機械、電氣、管道、供暖，DocuSign 信封 ID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 5 建築物的通風和空調、生命安全或其他系統、建築物的幕牆、建築物的結構或外觀，除非房東明確授權，或任何其他租户在建築物中使用該其他租户的租賃場所；以及 (C) 房東支付的最高金額不得超過第6.2節規定的TI津貼加上規定的一次性津貼的總和在第 6.3 節（“申購請求”）中。房東不得向租户償還租户可能產生的任何逾期付款費、利息或其他費用。房東在收到徵用申請後，在付款之前，有權檢查租户改善工程和提供的材料，以確保此類工作基本按照最終施工圖紙完成。房東和租户承認，租户改善工作的成本和支出超過TI津貼的所有風險均應由租户自行承擔，但須視房東根據本第6節申請TI津貼而定。儘管如此，除了租户在法律或衡平法上可能獲得的其他補救措施外，如果房東在租户遵守本協議要求後未能根據本第6.6節及時向租户償還款項，則租户可以自行決定將租户支付的此類金額抵消租户下次欠的租金。(ii) 儘管第6.6（i）節有上述規定，但租户有權將TI津貼的一部分用於建築和設計費用，並有權在申購申請中分開申請報銷此類費用，但在任何情況下，總額均不得超過二十五萬零零美元和00/100美元（250,000.00美元）。如果租户選擇行使該權利，則租户應向房東（連同此類請求）提供所有與此類費用相關的發票，並通過在每張發票上簽名確認租户的批准和支付發票。房東應在收到租户申請後的三十（30）天內支付此類報銷。(iii) 租户應賠償、捍衞房東並使其免受因租户完成租户改善工作而產生的任何損害、傷害、索賠、訴訟理由和任何其他事項，包括但不限於機械師的留置權，並確保租户改善工作符合所有適用的法律（包括《美國殘疾人法》）、法規和法令。6.7 政府合規。租户改善工作應在所有方面遵守以下規定：(i) 適用的守則和其他州、聯邦、市或準政府的法律、法規、條例和法規，視控制公職人員、代理人或其他人的裁決而適用；(ii) 美國保險協會（前身為全國消防承保人委員會）和《國家電氣規範》的適用標準；以及 (iii) 建築材料製造商的規格。租户特此同意，房東和房東的顧問均不負責獲得擴建空間的任何建築許可證或佔用證書，租户應負責獲得這些許可證或佔用證書；但是，房東應合理地與租户合作執行任何許可證申請並採取其他合理必要的部級行動，使租户能夠申請任何此類許可證或佔用證書。6.8 保險。租户應購買房東批准的 “建築商全險” 保險，金額涵蓋租户改善工程的施工，以及房東可能要求的其他保險，但須瞭解並同意，租户應在租户改善工程完成後立即根據租約為租户提供保險。此類保險應以金額計算，並應包括房東可能合理要求的延長承保期的認可，包括但不限於要求所有租户代理人均應攜帶超額責任和產品及已完成運營保險的保險，每起事件的總金額不少於500,000美元，總金額不低於2,000,000美元，並以租户在本租約中規定的形式和公司承保。6.9 申購日期。如果租户在 2027 年 8 月 1 日（“外部申購日期”）之前沒有使用全部的 TI 補貼，那麼任何 DocuSign 信封編號：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 6 剩餘餘額應歸還給房東，租户對此沒有其他權利。在任何情況下，TI津貼均不得用於：（a）購買任何傢俱、個人財產或其他非建築系統設備，（b）因租户違反本租約規定的義務而產生的費用，或（c）租户可從第三方（例如保險公司、認股權證人或侵權者）處收回或合理收回的費用。租户應自費負責安裝擴建空間中的所有傢俱、固定裝置和設備。7.房屋狀況。7.1 除房東的工作（定義見下文）外，租户同意，自本第一修正案生效之日起，其特此接受擴建空間的 “現狀”、“在哪裏” 和 “一切過失”，不向房東追索權，租約中詳述的適用於房東撫養義務的責任除外。擴建空間應以掃帚清掃乾淨的狀態交付給租户，不含傢俱、固定裝置和設備。除非本第一修正案有明確規定，否則房東沒有義務提供、裝備或改善擴建空間或辦公單元，但房東應根據租約附錄D中規定的清潔規格清理擴建空間。7.2 在擴建空間生效之日之前，房東應自行承擔費用和費用，在辦公單元的每層樓建造貨運電梯出入門位置需要改裝，便於使用和操作雙入口門（允許供每層電梯的兩側進入和使用）（統稱為 “房東的工作”）。儘管如此，房東的工作不應包括對辦公單元二樓現有載貨電梯門的任何改動，這些門將保持當前的狀態。8.租户百分比。自擴建空間開始之日起，租户百分比應為58.83％。9.基準年。關於擴張空間，“基準年” 一詞是指2025日曆年。10.停車位。10.1 根據租約第 24 段規定的條款和條件，自擴建空間開始之日起，應允許租户在為辦公單位服務的停車設施中額外使用三百 (300) 個非預留停車位。因此，自擴建空間生效之日起，租約中定義的 “停車位” 一詞應修改為指總共三百六十五 (365) 個非預留停車位，總共包括與現有房屋相關的六十五 (65) 個停車位。10.2 在租約期內向房東提交一項或多項書面申請後，房東應安裝指定數量的額外雙電充電器停車庫中的充電站（總共不超過五 (5) 個額外的充電站），以及與之相關的所有費用將由房東和租户為每次安裝平均分擔。額外的充電站應在 2027 年 6 月 1 日當天或之前安裝。房東和租户應共同商定此類額外充電站的安裝和位置，但須視電力服務地點的可用性而定。10.3 對於租户在現有房屋和擴建空間之外租賃的任何額外可出租平方英尺，未來停車位的所有權利應根據當時不受租賃約束的辦公單位的停車設施中的剩餘空間按比例授予。DocuSign 信封 ID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 7 10.4 自擴建空間開始之日起，房東應指定五個停車位位於停車設施頂層（租户在租户辦公單元私人入口建造地點附近合理選擇的位置），僅供租户使用（“預留空間”）。10.5 代客泊車和服務員服務。從搶先體驗期開始，一直持續到租賃期的剩餘部分，房東或租户均可要求為租户的員工或訪客的車輛提供代客泊車服務，或使用停車服務員來促進本協議授予租户的停車權。房東將應要求聘請第三方停車服務公司根據需要提供代客泊車或停車庫服務員。房東在提供代客泊車或停車服務員服務時實際產生的所有費用，房東不加價，均應由租户作為額外租金支付，按月開具發票。房東將事先通知租户，並根據需要對提供代客泊車或陪同服務的費用進行真誠的估計。11.自行車停放處。自擴建空間開始之日起，租户應獨家使用位於辦公單元停車庫的現有自行車存放設施，包括使用現有的電源插座為電動自行車充電。自擴建空間開始之日起，房東應按照 “原樣，現狀” 狀態提供現有的自行車存放設施。租户應負責按照租約第11.2段規定的維護場所的義務維護自行車存放設施。為避免疑問，租户沒有義務為此類自行車存放設施支付租金。12.健身中心。房東應在 2024 年 8 月 1 日當天或之前將現有的健身中心以掃帚清潔的狀態交付給租户。租户同意，房東不再有義務在辦公單位內提供或維護健身中心，特此刪除租約中提及 “健身中心” 的所有內容，不會產生進一步的效力或影響。儘管本第一修正案中有任何相反的規定，但租户沒有義務在擴建空間開始日期之前（以及此後，在擴建空間減免期內減免的租金）支付健身中心的租金。13.故意刪除。14.優先拒絕權。特此完全刪除租約第25段規定的優先拒絕權。在租期內，租户有權優先租賃（“ROFR 選項”）：（a）佔地約38,258平方英尺的整個第三（3）層（以租户先前選擇終止租約第29段或本第一修正案第16.1段允許的空間的租約為限），（b）整個第七（7）層約為26,573平方英尺可出租平方英尺，（c）整個第八（8）層由大約26,245平方英尺的可出租平方英尺組成，以及（d）整個第九層（第 9 層）由大約 26,245 平方英尺的可出租平方英尺組成，每個樓層如附錄 “B” 所示，附於此，並以引用方式納入此處（“ROFR 場所”），所有內容均符合本第 14 節規定的條款和條件。此處規定的ROFR期權應為報價（定義見下文）中規定的ROFR場所任何部分或整個ROFR場所的一次性權利（如適用）。為避免疑問，如果優惠不包括整個ROFR場所，則租户的ROFR選項將繼續適用於報價中未提及的任何其他部分。14.1 房東收到房東希望接受的將ROFR房屋的任何部分出租給無關第三方的善意提議（“報價”）後，房東應書面通知租户（“ROFR通知”）），ROFR通知應附有要約的實質性條款（租户應保密），其中應包括，但不限於：(i) 生效日期（“ROFR 場所生效日期”），（ii）基本租金（並增加 DocuSign 信封編號：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4（8）基本租金的調整），（iii）與額外租金有關的任何條款，（iv）建築補貼或其他優惠（如果有）；以及（v）租賃期限。14.2 ROFR期權受以下約束：（i）如果有的話，必須在租户收到之日起十（10）個工作日內通過租户向房東發出書面通知來行使期權 ROFR 通知的當務之急；(ii) 在行使 ROFR 期權時，本租約應完全生效，屆時將不存在未治癒的租户違約事件；以及 (iii) 租户應佔用整個房屋（租户對此類空間行使三樓提前終止選擇權時的三樓空間除外）。14.3 本租約中包含的所有條款和條件應繼續適用於以這種方式採用的ROFR場所，自ROFR場所開始之日起生效，但須遵守以下條件：14.3.1 前兩年行使的ROFR。如果租户選擇在本第一修正案生效之日後的兩（2）年內對ROFR房屋的任何部分行使ROFR期權，則租户應按其 “原樣” 接受ROFR場所，並且以這種方式獲得的部分應按照與本第一修正案中規定的擴建空間相同的條款出租給租户，包括但不限於（A）每筆租金的固定基本租金表平方英尺；(B) 租金減免，但租金減免期應按比例調整為租金減免期限然後剩餘的期限；（C）期限的到期日期，（D）按比例增加的停車位的數量，計算方法是將當時為辦公單位服務的停車場中剩餘的可用空間除以當時不受租賃協議約束的辦公單位的總可出租平方英尺，然後將該商數乘以當時採用的ROFR場所的平方英尺，以及（E）租户改善補貼（即 ROFR 場所的每平方英尺可租金為 60 美元，但此類租户改善補貼應為根據租期剩餘部分按比例進行調整），以及（F）“租户百分比” 一詞應根據ROFR場所的平方英尺進行調整。租户應開始支付租金，與ROFR場所有關的期限應從不遲於ROFR房屋交付給租户之日起九十（90）天的日期開始。14.3.2 ROFR在前兩年後行使。如果租户選擇在本第一修正案生效之日第二（2）週年之日或之後行使ROFR，則租户在所有情況下均應遵守（並明確包括）ROFR通知中規定的所有條款和規定，包括但不限於優惠中規定的租金、期限和生效日期。以此方式取得的ROFR房屋應成為房屋的一部分，並以此作為租賃的所有目的包括在內，但是，ROFR場所的租賃期限應基於要約中規定的條款、租金和其他重要條款。14.4 如果租户及時根據本文規定的條款行使租户的ROFR期權，則房東和租户隨後應立即對該ROFR執行本租約的修正案前提條件符合第 14.3.1 段或第 14.3.2 段規定的條款和條件，即適用。14.5 如果租户未能及時行使其 ROFR 期權，則最終將認為租户選擇不行使 ROFR 期權；在這種情況下，ROFR 期權將不再適用，此後在 ROFR 通知中列出的ROFR 空間被視為無效，房東可以自由租用 ROFR 通知中指明的 ROFR 空間。14.6 ROFR 期權將自動終止並變為無效一旦租户全部或部分轉讓本租約，或租户轉租全部或任何租約，則無效房屋的一部分（根據租約第13.4段允許的轉讓除外）。DocuSign 信封 ID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 9 15.其他擴展權限。除ROFR期權外，在生效日期後的前九（9）個月內，最重要的是，租户還有額外權利，向房東租賃辦公單元的整個第七（7）層，包括約26,573平方英尺的辦公單元和整個辦公單元的第八（8）層，前提是房東將其租賃給第三方（在豁免租户的ROFR期權之後）由大約 26,245 平方英尺的可出租平方英尺（“額外擴建場所”）組成，條款和條件與租户租賃擴建空間，包括但不限於：(A) 每可出租平方英尺的固定基本租金；(B) 租金減免，但租金減免期應根據當時剩餘的期限部分按比例調整；(C) 期限到期日期，(D) 按比例增加停車位數量，計算方法是除以當時為辦公單位服務的停車庫中剩餘的可用空間按當時不受租賃協議約束的辦公單位的總可出租平方英尺計算，當時的商數為這樣的商數乘以當時採用的額外擴建場所的平方英尺，（E）租户改善補貼（即每可出租平方英尺60美元，但此類租户改善補貼應根據當時剩餘的期限部分按比例調整），（F）“租户百分比” 一詞應根據額外擴建場所的平方英尺進行調整。租户行使擴建權後，房東和租户應修訂租約，其中應包括額外擴建場所的期限應從不遲於向租户交付額外擴建場所之日起九十（90）天的日期開始。16. 三樓提前終止選項。特此完整刪除《租賃協議》第32段。根據本第16段的條款和條件，租户可以選擇根據以下規定終止整個現有房屋的租約：16.1 終止三樓房屋。只要租户沒有發生實質性的金錢違約（超過適用的通知和補救期），並且在租户通知房東行使三樓提前終止選項（定義見下文）時或在三樓提前終止日期（除非房東在任何時候自行決定選擇放棄此類條件），租户就有一次性選擇（“三樓提前終止選項”）終止所有或一項租約現有房屋的一半，此類終止自起生效2026年6月1日（視情況而定，“三樓提前終止日期”），不遲於2025年6月1日向房東發出關於租户選擇行使提前終止選擇權的書面通知（“三樓提前終止通知”），此時是發出此類通知的關鍵。如果租户選擇終止現有房屋一半（1/2）的租約，則租户應在三樓提前終止日期之前，自行承擔成本和費用（在房東和租户合理同意的地點）拆除租户選擇終止的現有房屋部分中剩餘的部分，所有牆壁的油漆和表面處理應與辦公單元公共區域的現有表面處理相匹配在三樓，建造並安裝符合法規的多租户走廊使用建築標準材料，以便剩餘的空間可以由第三方重新分配。前款規定的所有工作均應遵守租約第10段中規定的條款和條件。如果租户未在2025年6月1日之前及時交付三樓的提前終止通知，則三樓的提前終止選項將到期，租户無權終止現有房屋的租約（除非經本第一修正案第21段修訂的租約第29段另有規定）。在三樓提前終止之日，租户對與現有房屋相關的六十五個停車位的使用將終止，租户對露臺（辦公單元二（2）樓）的訪問和獨家使用將終止。為避免疑問，如果租户選擇行使三樓提前終止期權，則租户將無權根據租約第29段終止租約。16.1.1 終止費。租户應在交付三樓提前終止通知的同時向房東支付一筆終止費，相當於十二（12）個月的固定基本租金，按當時適用的每平方英尺租金乘以可出租的方塊 DocuSign 信封編號：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 10 英尺的現有場所，受三樓提前終止選項（“三樓終止費”）約束。儘管如此，如果租户和房東在租户行使三樓提前終止選項之前對辦公單元的整個七層（7）層和整個八（8）層的租賃進行了租賃修正案，則租户沒有義務支付三樓終止費。16.1.2 關於租户在本三樓提前終止選項下的責任，時間至關重要。如果租户未能及時交付三樓提前終止通知，則此類違約應被視為租户放棄了根據本第 16 條終止現有房屋租約的權利。16.1.3 如果租户及時正確地行使三樓提前終止選項，則租户應騰出租户選擇的現有房屋或現有房屋可出租平方英尺的一半，並將其所有權移交給房東其 “照原樣” 設備齊全，應包括所有在三樓提前終止日期當天或之前，與租户在現有場所內的運營相一致的傢俱、固定裝置和設備，房東和租户均不得根據租約對現有房屋或租户終止部分房屋承擔進一步的義務，但三樓提前終止日期之前應計的以及根據租賃條款在現有房屋的租約到期或提前終止後仍存下來的義務除外。如果租户未及時騰出現有房屋，則租户將被視為保留租户，並受租約第14段的約束。任何旨在終止現有房屋或其任何部分的租約的企圖，如果不符合本第16段規定的條款和條件，則應被視為無效、無效。在房東要求的範圍內，租户應簽訂一份商業上合理的銷售單或類似協議，將租户在租户終止的現有房屋或其中的部分傢俱和固定裝置中的所有利益傳達給租户。17.户外空間。自擴建空間開始之日起，租户將擁有使用六（6）樓户外露臺（“六樓户外空間”）的專有權利，無需額外付費。六樓室外空間的使用應始終遵守本聲明的條款和條件、適用的法律以及可能對辦公單元內的外部露臺、露臺和門廊施加的任何合理規章制度。為避免疑問，此類權利是租户根據租約第26段使用露臺的權利的補充，租户沒有義務為6樓户外空間支付租金。儘管租約或本第一修正案中有任何相反的規定，租户仍有權根據租約第10段規定的條款和條件擴建6樓的室外空間，費用由租户選擇。辦公單位大廳。儘管租約中有任何相反的規定，租户仍有權在房東的合理批准下，將租户的品牌設計元素納入辦公單元一樓的大廳，並有權使用部分空間來接待/辦理入住手續的房客，費用由租户選擇。此類設計元素可能包括但不限於標牌、傢俱、技術和其他改動。根據租約第10段的條款和條件，所有此類擬議的修改均應被視為變更。儘管如此，大堂區域內的任何擬議改建都應符合類似的A級多租户建築。19.標牌。對租約第27段的最後一句進行了修訂並完整重述如下：“儘管如此，在適用法律、相關政府批准和房東合理批准的前提下，租户擁有在建築物上安裝外部高牆建築物標牌的唯一權利；前提是，(i) 與標牌相關的所有成本和支出，包括DocuSign 信封編號：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 11 不限於許可、設計、製造、安裝、維護和拆除應由租户全權負責，並且 (ii) 承租人應根據聯邦、州或地方法律法規獲得所有必要的許可和批准，並在標牌留在建築物上的期間保持所有此類批准” 20。擴展選項。租約第30段規定的期權期限應適用於租户在期限內根據本第一修正案租賃的擴建空間和任何其他空間。21.提前終止選項。除非經本第21節修改，否則租約第29段中規定的提前終止選項仍然完全有效。為避免疑問，此類終止選項是一次性選擇，用於終止整個場所（包括現有場所、擴建空間、任何ROFR場所和額外擴建空間，如適用，前提是期限內租賃的房屋）。對第29段進行了修訂，以便（a）“提前終止日期” 一詞是指2033年4月30日，（b）提前終止通知必須不遲於2032年4月30日送達房東（如果租户選擇行使提前終止期權）；（c）“終止費” 一詞是指自提前終止之日起兩年的固定基本租金（按固定基本租金中規定的租金費率計算）時間表）。22.未來發展。租户應有機會合理地審查和評論房東關於開發房東（或其關聯公司）擁有的毗鄰或靠近辦公單位的房產的計劃。在任何此類房產的營銷、銷售和開發過程中，房東應為租户提供合理的機會來審查概念、設計和施工計劃。23.户外許可證選項。自擴建空間開始之日起，在剩餘的期限內，租户可以選擇（“許可選項”）行使獨家使用為辦公單元提供服務的停車庫頂層（標識為6.5層）的權利，該區域位於附錄 “C” 所示區域，該區域附於此，並以引用方式納入此處（“獨家許可區域”）。租户應在許可期權生效日期前不少於（30）天向房東發出書面通知，獨家許可區域應按照 “原樣，現狀” 條件交付給租户，房東不負責進行任何結構或其他改動、增加、改善或其他更改。自租户開始使用獨家許可區之日起生效，(i) 租户應向房東支付每月兩千七百三十零零零美元 00/100 美元（2,730.00 美元）的款項（“獨家許可費”），每個日曆年將增加百分之二（2％），並在期限內每個日曆月的第一天提前支付，無需要求，以及 (ii) 數量租户根據租約有權使用的停車位應自動減少三十（30）個停車位。租户應自行承擔費用和費用，負責安裝任何讀卡器設備、大門或對獨家許可區進行的其他改進，根據租約第10段規定的條款和條件，房東必須事先獲得房東的批准。儘管如此，任何擬議的改進措施或專屬許可區的使用都不得阻塞或以其他方式阻礙進入 (1) 為停車庫提供服務的電梯或 (2) 停車庫內的緊急消防出口樓梯間的入口或出口。在租户使用獨家許可區的期限內，租户應保持獨家許可區域的清潔有序狀態，並應在期限結束時將獨家許可區的所有權以掃帚清潔的狀態歸還給房東，但須遵守本第 23 條規定的房東維護義務。租户在獨家許可區進行所有活動的方式和時間不得幹擾、幹擾房東或任何其他租户、客人或受邀者使用辦公單元或對其產生不利影響。租户應自行承擔費用和費用，使專屬許可區免受垃圾和碎片的侵害。除非本節另有規定，否則房東應負責維護和維修獨家許可區域，費用和費用由租户自行承擔，並由租户作為本協議規定的額外租金支付。在 DocuSign 信封中 ID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 12 除了租户報銷房東與獨家許可區相關的維護和維修費用外，租户還應全權負責與使用獨家許可區相關的所有費用和開支，包括所有改進、運營成本、遵守所有法律、法規和法規，並根據租約為獨家許可區提供保險。在任何情況下，租户的使用都不會導致房東的保險或其他運營成本增加。在租户使用獨家許可區期間，租户有權自費通過房東批准的標牌在停車庫的六樓內指定停車庫六樓的其餘部分專供租户使用，不得被不合理地扣留、限制或延遲。24.經紀人披露。除代表房東的世邦魏理仕公司和代表租户的Rise Agency Group, LLC外，代表租户的經紀人（統稱為 “經紀人”）、房東和租户向對方保證並聲明，雙方沒有與任何其他經紀人或代理人進行過與本第一修正案有關的交易，房東和租户特此相互賠償，並同意使彼此免受任何損害責任或索賠，以及為任何此類索賠進行辯護或執行該索賠而產生的所有費用，包括律師費賠償，房地產經紀佣金或類似的費用或補償，這些費用或補償因與賠償人的任何索賠交易以及與本第一修正案或其談判有關的任何方式而產生或以任何方式與之相關的補償。房東承認，它應根據單獨的協議向經紀人支付本協議項下應付的任何費用或佣金。25.供認判決。在與律師協商後，租户承認（I）租約第16.2（vii）段規定了向租户收回房屋所有權的判決供詞，並且（II）租户應受有關擴建空間的條款的約束，就好像本第一修正案中規定的判決認罪條款一樣。26.重申租約。雙方重申租約的所有條款，但上文特別修改的條款除外。27.轉讓、繼承人和轉讓。本租賃第一修正案應使房東、租户及其各自的受讓人、繼承人和受讓人受益，並具有約束力。28.賓夕法尼亞州法。本第一修正案應根據賓夕法尼亞聯邦法律進行解釋和解釋。根據本協議產生的任何爭議應提交賓夕法尼亞州阿勒格尼縣普通辯訴法院或賓夕法尼亞州西區地區法院。29.權威。本第一修正案的每位簽署方特此聲明，他或她有權代表該簽署人行事的部分執行和交付該修正案。30.可分割性。如果本第一修正案的任何條款被視為部分或全部不可執行，則此類不可執行性不應影響本修正案的其餘條款，此類有效條款應在法律允許的最大範圍內執行。31.沒有其他修改。除非本協議另有明確修改，否則本租約將保持完全的效力和效力，並得到本協議各方的明確批准和確認。本第一修正案（以及經本第一修正案修訂的租約）構成雙方與本協議標的有關的完整協議和理解，不含任何陳述和承諾，DocuSign 信封編號：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 13 諒解或協議，無論是明示還是暗示的，口頭或書面的，均應具有任何效力或效果。除非以書面形式並由被要求執行的一方簽署，否則對租約任何條款的修改、變更、變更或放棄均無效。在任何時候，對本第一修正案任何條款的豁免均不得視為對本第一修正案任何其他條款的豁免，或在任何其他時間對該條款或任何其他條款的豁免。32.同行。本第一修正案可在多個對應方中執行，無論出於何種目的，每項對應方均被視為原創，但所有這些對應方共同構成同一份文書。本第一修正案或任何對應修正案均可通過電子郵件以pdf格式執行和交付，此類簽名對交付方具有約束力，其約束力與原件相同。 [待關注的簽名頁面]DocuSign 信封 ID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 14 為見證這一點，本協議各方自上文第一份撰寫之日起執行本第一修正案。房東：5704 賓夕法尼亞州有限責任公司 PENN OFFICE, LLC 作者：姓名：Zachary Gumberg 標題：授權簽署人租户：特拉華州的一家公司 DUOLINGO, INC. 作者：姓名：Matthew Skaruppa 職位：首席財務官姓名：肖恩·德夫林職稱：全球工作場所和房地產副總裁 DocuSign 信封編號：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 15 展出擴展空間 DocuSign 信封 ID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 16 DocuSign 信封 ID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 17 附錄 B ROFR 場所/潛在增長區域 DocuSign 信封編號：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 18 DocuSign 信封 ID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

附錄 C 獨家許可區域 DocuSign 信封 ID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10