附錄 99.2

醫療財產信託基金
季度補充
1Q 2024

公司概述公司信息 3
財務信息
6 來自 業務的資金對賬 6 債務摘要 7 債務到期日和債務指標 8
投資組合信息租賃和貸款到期日程表 9
9 按資產類型、運營商、州和國家劃分的總資產和收入 10 租金覆蓋範圍 13 投資和發展項目摘要 15
財務報表
合併收益表 16
16 合併資產負債表 表 17
對未合併房地產合資企業的投資 18
對未合併運營實體的投資 19
附錄非公認會計準則對賬表 20
前瞻性陳述
本補充文件包括經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條所指的前瞻性陳述。前瞻性陳述通常可以通過使用前瞻性詞語來識別，例如 可能、將、可能、預期、打算、計劃、估計、目標、預測、相信、目標、 展望、指導或其他類似詞語，包括有關我們的戰略、目標、未來擴張和發展活動、資產出售和其他流動性交易、預期投資回報 和預期財務業績的陳述。前瞻性陳述涉及已知和未知的風險和不確定性，可能導致我們的實際業績或未來事件與此類前瞻性 陳述中所表達或所依據的結果存在重大差異，包括但不限於：(i) Stewards的破產重組不會導致MPT在合理的時間段內或根本沒有按全額收回遞延租金或其對Steward的其他投資的風險； (ii) 宏觀經濟狀況，包括地緣政治因素條件和不穩定，這可能導致資本市場中斷或缺乏准入，銀行和金融服務行業的混亂和不穩定， 通貨膨脹率上升和貨幣匯率變動；（iii）先前宣佈或考慮的房地產銷售、貸款還款和其他資本回收交易的風險沒有按預期發生或根本沒有發生；（iv）MPT無法在合理的範圍內實現其槓桿、流動性和資本成本目標的 風險時間段或根本沒有；（v）MPT在有吸引力的情況下獲得債務融資的能力條款或完全是 利率變化和其他因素造成的，這可能會對其到期償還、再融資、重組或延長債務的能力或尋求收購和發展機會的能力產生不利影響；(vi) 我們的租户、 運營商和借款人履行各自與我們簽訂的合同安排下的義務的能力；(vii) 經濟、政治和社會影響，以及不確定性與健康危機的潛在影響有關（例如 COVID-19），這可能會對MPT及其租户的業務、財務狀況、經營業績和流動性產生不利影響；（viii）我們在實施業務戰略方面的成功以及我們 識別、承保、融資、完善和整合收購和投資的能力；（ix）我們當前和未來競爭的性質和範圍；（x）國際、國家和地方經濟、房地產和其他市場 狀況，這些狀況可能會產生負面影響其他方面，我們的租户、貸款人和機構的財務狀況持有我們的現金餘額，並可能使我們面臨更大的違約風險；(xi) 影響 整個房地產行業或特別是醫療房地產行業的因素；(xii) 我們在美國和英國維持房地產投資信託基金地位的能力；(xiii) 聯邦和州醫療保健及其他監管 要求，以及我們擁有房產的外國司法管轄區的要求；(xiv) 我們的房地產資產的價值，這可能會限制我們以有吸引力的價格處置資產或獲得資產的能力或維持由我們的財產擔保或無擔保的股權或債務融資 ；(xv) 我們的租户和運營商盈利併產生正現金流、保持償付能力、遵守我們 房產運營中的適用法律、規章和條例、提供高質量服務、吸引和留住合格人員以及吸引患者的能力；
(xvii) 潛在的環境突發事件和 其他負債；(xvii) 目前租賃給Prospect的三家康涅狄格州醫院的預期出售不按商定條款或根本不發生的風險；(xviii) MPT無法在合理的時間內或根本無法將其對 Prospect的投資進行全額貨幣化的風險；(xix) 我們的合資夥伴的合作，包括不利的事態發展影響此類合資夥伴或合資企業本身的財務狀況；以及 (xx) 風險和不確定性訴訟或其他監管程序。上述風險並非詳盡無遺，其他因素可能會對我們的業務和財務業績產生不利影響，包括我們最新年度表單中標題為 “風險因素” 的部分中討論的風險因素 10-K，可能會在我們向美國證券交易委員會提交的其他文件中更新。前瞻性陳述本質上是不確定的，實際表現或結果可能與任何前瞻性陳述以及這些陳述所依據的假設存在重大差異。提醒讀者不要過分依賴前瞻性陳述作為 對未來事件的預測。我們不承擔更新此類前瞻性陳述的任何責任，這些陳述僅代表其發佈之日。
的封面是：CUF Viseu由葡萄牙的何塞·德梅洛·薩烏德維塞烏運營。上圖：IMED 科隆瓦倫西亞，西班牙。
醫療 房地產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 2

公司概述
Medical Properties Trust, Inc. 是一家自謀的房地產投資信託基金，成立於 2003 年，旨在收購和開發 淨租賃的醫院設施。自從在阿拉巴馬州伯明翰成立以來，該公司已成長為 世界上最大的醫院房地產所有者之一。
MPT的融資模式促進了收購和資本重組，並允許醫院運營商 釋放其房地產資產的價值，為設施改善、技術升級和其他運營投資提供資金。
436 53 ~43,000 31 9
房地產運營商為美國各州/國家提供牀位

小愛德華·阿爾達格主席、總裁兼首席執行官 R. Steven Hamner 執行副總裁兼首席財務官 J. Kevin Hanna 高級副總裁、財務總監兼首席會計官羅莎·胡珀運營高級副總裁兼祕書拉里·波特高級副總裁、首席執行官高級顧問 Charles R. Lambert 資本市場副總裁、財務主管兼董事總經理 R. Lucas Savage 副總裁、全球收購主管
小愛德華·阿爾達格G. Steven Dawson R. Steven Hamner 卡特琳娜 A. Mozingo 艾米麗 W. Murphy 伊麗莎白 N. 皮特曼 D. Paul邁克爾·G·斯圖爾特 C. 雷諾茲 湯普森，三世
醫療地產信託有限公司
城市中心大道 1000 號，套房 501 伯明翰，阿拉巴馬州 35242
(205) 969-3755 (205) 969-3756（傳真）
www.medicalpertiesrust.com
醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度

投資者關係
企業傳播高級董事總經理 (646) 884-9809 dbabin@medicalpropertiestrust.com
投資者關係董事總經理
(205) 397-8589 tberryman@medicalpropertiestrust.com
Equiniti Trust Company, LLC 紐約布魯克林第 15 大道 6201 號 11219
https://equiniti.com/us
紐約證券交易所（NYSE）：MPW
穆迪：Ba2
標準普爾：BB-
Clinique de Genolier-瑞士由瑞士 醫療網絡運營。
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財務信息
淨（虧損） 收入與運營資金的對賬
（未經審計）
（金額以千計，每 份額數據除外）
2024年3月31日2023年3月31日
FFO 信息：
歸屬於MPT普通股股東的淨（虧損）收益$ (735,625) $32,794
參與證券在收益中所佔份額 (515)
淨（虧損）收益，減去參與證券收益份額$ (735,625) $32,279
折舊和攤銷 94,243 101,960 出售不動產 房地產的虧損（收益）1,423 (62) 房地產減值費用 52,104
運營資金 $ (639,959) $186,281
註銷 已開單和未開票租金及其他 1,817 2,192 項其他減值費用，淨額 693,088 37,434 起訴訟和 其他 5,870 7,726 非現金公允價值調整 81,276 (4,121) 税率變化和 其他 (307) (7,305)
來自運營的標準化資金 141,785 美元 222,207 美元
肯定的 非現金及相關恢復信息：
基於股份的薪酬 7,633 美元 11,829 美元債務成本攤銷 4,839 美元 5,121 美元 非現金租金和利息收入 (A) 美元 (20,863) 非現金租金和利息收入 (B) 的現金回收 5,748 美元 31,356 運營和融資租賃的直線租金收入美元 (47,246) 美元 (62,589)
攤薄後每股數據：
淨（虧損）收益，減去 收益中的參與證券份額 $ (1.23) $0.05
折舊和攤銷 0.16 0.17 出售真實 房地產的虧損（收益）-房地產減值費用 0.09
運營資金 $ (1.07) $0 .31
註銷已開單和未開票的租金和其他 0.01 其他減值費用，淨額 1.16 0.06 訴訟和其他 0.01 0.01 非現金公允價值調整 0.14 (0.01) 税率變動和其他 (0.01)
來自運營的標準化資金 0 .24 美元 0 .37 美元
肯定的 非現金及相關恢復信息：
基於股份的薪酬 0 .01 美元 0 .02 債務成本攤銷 $0 .01$ 0 .01 非現金租金和利息收入 (A) $ (0.03) 非現金租金和利息收入 (B) 的現金回收 0 .01 美元 0 .05 來自運營和融資租賃的直線租金收入 $ (0.08) $ (0.10)
注意事項：
關注 房地產行業的投資者和分析師利用運營資金（FFO）作為補充業績衡量標準。FFO反映了房地產資產價值隨市場狀況而上升或下降的假設，主要是根據房地產資產的 GAAP折舊和攤銷的影響進行調整，後者假設房地產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的下降。我們根據全國房地產投資協會（Nareit）提供的定義計算FFO，即Nareit，即淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算），不包括房地產銷售的收益（虧損）和房地產資產的減值費用，加上房地產折舊和攤銷，包括與以下內容有關的 攤銷 就地租賃無形資產，未合併的合夥企業和合資企業進行調整後。
除了根據Nareit的定義列報FFO外，我們還披露了標準化的FFO，該標準對與意外或意外相關的項目進行FFO調整 非核心事件或活動或會計變動，如果不予説明，則與前期業績和市場預期的比較對投資者和分析師的意義就會降低。我們認為，使用 FFO，加上所需的公認會計原則陳述，可以增進投資者對我們經營業績的理解，而標準化FFO的使用使我們的經營業績與前一時期和其他公司的比較更有意義。 儘管FFO和標準化FFO是衡量房地產投資信託基金運營和財務業績的相關且被廣泛使用的補充指標，但不應將其視為我們經營業績的替代衡量標準，因為這些指標不能反映 折舊和攤銷成本或資本支出和租賃成本水平（如果有的話沒有由租户支付），以維持我們物業的經營業績，這可能是可能產生重大影響的重大經濟成本 br} 我們的經營業績。不應將FFO和標準化FFO視為我們經營業績指標的淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算）或經營活動現金流（根據公認會計原則以 計算）作為我們流動性的指標的替代方案。
上述某些細列項目（例如折舊和攤銷）包括我們在未合併合資企業的此類收入/支出 中所佔的份額。這些金額包含在合併損益表的股權收益項目中，我們的所有股權活動均包含在內。
(A) 包括該期間應計但未以現金形式收到的收入，例如遞延租金， 實物付款(PIK) 利息或其他應計利息。
(B) 包括為滿足先前應計款項而收到的現金 非現金收入，例如先前遞延租金的現金收入或PIK利息。
醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 6

財務信息
（截至 2024 年 3 月 31 日） （以千美元為單位的金額）
債務摘要
2026 年信貸額度循環貸款 (A) (B) 可變 5.330% 6.930% 1,614,791 美元 2027 年可變定期貸款 7.130% 200,000 澳元定期貸款（4.7億澳元）(A) (A) 固定 (D) 2.850% 306,487 2024 英鎊定期貸款 (105M) (A) 固定 5.250% 132,352
3.325% 2025年到期票據（5億歐元）（A）固定 3.325% 539,500 2025 英鎊定期貸款 貸款（7億盧布）（A）固定（E）2.349% 883,610
0.993% 2026年到期票據（5億歐元）（A）固定票據 0.993% 539,500
5.250% 2026年到期票據固定票據 5.250% 500,000
2.500% 2026年到期票據（5億盧比）（A）固定 2.500% 631,150
5.000% 2027 年到期票據固定票據 5.000% 1,400,000
3.692% 2028年到期票據（6億盧比）（A）固定 3.692% 757,380
4.625% 2029 年到期票據固定 4.625% 900,000
3.375% 2030年到期票據（3.5億盧比）（A）固定 3.375% 441,805
3.500% 2031年到期票據固定票據 3.500% 1,300,000 美元 10,146,575 美元
債務發行成本和折扣 (47,852)
加權平均匯率
可變 18%
固定 82%
(A) 截至2024年3月31日，非美元計價的債務轉換為美元。
(B) 2024年4月12日修訂的信貸額度協議，除其他外，該協議將循環承諾總額減少至14億美元。(C) 這筆定期貸款已於 2024 年 4 月 18 日還清 。
(D) 我們進行了利率互換交易，自2019年7月3日起生效，以確定 貸款的基準浮動利率。2023 年 3 月 10 日，該比率提高到 2.850%。(E) 我們進行了利率互換交易，自2020年3月6日起生效，以固定貸款的基準浮動利率。2023 年 3 月 10 日，該比率提高到 2.349%。
醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 7

財務信息
（截至 2024 年 3 月 31 日） （以千美元為單位的金額）
債務到期日
2024 $—$ 438,839 (A) $ 438,839 4.3% 2025 539,500 883,610 1,423,110 14.0% 2026 1,670,650 1,614,791 3,285,441 32.4% 2027 1,400,000 200,000 1,600,000 15.8% 2028 757,380—757,380 7.5% 2029 900,000—900,000 8.9% 2030 441,805—441,805 4.3% 2031 1,300,000—1,300,000 12.8%
按當地貨幣計算的債務
美國 4,100,000 美元 1,195,000 美元 5,295,000 52.2% 英國 1,830,335 1,308,816 3,139,151 30.9% 澳大利亞 306,487 (A) 306,487 3.0% 歐洲 1,079,000 326,937 1,405,937 13.99%
債務指標
2024年3月31日
調整後的淨負債與年化息税折舊攤銷前利潤比率：
調整後淨負債9,380,741美元調整後 年化息税折舊攤銷前利潤1,066,804美元
調整後的淨負債與調整後的年化息税折舊攤銷前利潤率
調整後淨負債9,380,741美元交易調整後的年化息税折舊攤銷前利潤1,067,828美元
調整後的淨 債務與交易的調整後年化息税折舊攤銷前利潤率
槓桿比率：
無抵押債務 10,014,223 美元有擔保債務 132,352
債務總額為10,146,575美元
總資產 (B) 18,863,684
財務槓桿利息覆蓋率：
利息支出 108,685 美元資本化利息 1,968 美元債務成本攤銷 (3,698) 總利息 106,955 美元調整後息折舊攤銷前利息 266,701 美元
調整後的利息覆蓋率
(A) 2024年4月18日還清了3.06億美元。
(B) 總資產等於總資產加上累計折舊和攤銷。
核對情況見附錄 非公認會計準則財務指標。
醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 8

投資組合信息
租賃和貸款到期日 附表 (A)
（以千美元計）
2024$ 0.0% 2025 5 19,618 1.4% 2026 2 1,152 0.1% 2027 1 3,588 0.3% 2028 8 20,068 1.5% 2029 6 15,452 1.1% 2030 11 6,656 0.5% 2031 4 4,893 0.4% 2032 41 70,985 5.2% 2033 6 7,415 0.5% 其後 340 1,207,865 89.0%
佔基本租金/利息總額的百分比
100%
89.0% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 5.2%
0.0% 1.4% 0.1% 0.3% 1.5% 1.1% 0.5% 0.4% 0.5% 0%
(A) 附表包括截至2024年3月31日的租賃和抵押貸款及相關條款。
(B) 租賃/貸款到期基於租賃/貸款的固定期限，不考慮我們協議中規定的潛在續約或其他選項。
(C) 反映所有房產，包括合資企業的房產，但空置房產（約佔總資產的0.2％）和正在開發的設施除外。
(D) 代表截至期末（包括外國 貨幣匯率），根據租賃/貸款協議按年計算的合同所欠的基本租金/利息收入，但不包括租户回收、額外租金和其他與租賃相關的收入調整（即直線租金和遞延收入），或任何儲備金或註銷。
醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 9

投資組合信息
按 資產類型劃分的總資產和收入
（2024年3月31日）
（以千美元計）
普通急性護理醫院 190 美元 11,115,957 63.8% $178,710 65.9% 行為健康設施 70 2,432,850 14.0% 52,327 19.3% 住院康復設施 114 1,436,694 8.2% 28,161 10.4% 長期急性護理醫院 19 269,235 1.5% 6,384 2.3%
獨立式/緊急護理設施 43 228,587 1.3% 5,734 2.1% 其他 1,957,633 (B) 11.2%-
總計
按資產類型劃分的總資產按資產類型劃分的總收入
2% 2% 1% 2% 普通急診醫院
行為健康設施
住院康復設施長期急性護理醫院獨立/緊急護理機構其他
按資產類型劃分的國內資產按資產類型劃分的國內收入
4% 4% 2%
2% 普通急診醫院
行為健康設施
住院康復設施
長期急性護理醫院獨立/緊急護理 設施
其他
注意：對運營實體的投資根據房地產的總賬面價值按 比例分配。這種按比例分配可能會在不同時期發生變化。
(A) 反映我們 合併資產負債表上的總資產。(B) 包括我們對PHP Holdings的6.39億美元的投資。
醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 10

投資組合信息
總資產最大的 個體設施
（2024年3月31日）
全面的房地產級 承保框架
MPT投資房地產，而不是租户的合併財務業績。每個設施都有特性 承保，這些特性使基礎設施對任何經驗豐富、有能力的運營商都具有吸引力，而不僅僅是當前的租户。如果我們正確地承保了這些，那麼耦合
1.8% 按照我們的絕對淨主租賃結構，我們的房地產將是
如果我們認為有必要，Steward Health Care 對替代運營商具有吸引力
圈子生命值過渡 1.1%。此類承保特徵包括：
Priory 集團 0.7% 展望醫療控股 1.1%
Lifepoint 行為健康 0.4% 物理 質量競賽 48 名操作員 2.0%
人口統計學金融與市場
按運營商劃分的 總資產和收入
（2024年3月31日）
（以千美元為單位的金額）
Steward 醫療保健 36
佛羅裏達市場 1,271,192 美元 7.3% 4,215 美元 1.5% 德克薩斯州/阿肯色州/路易斯安那州市場 785,037 4.5% 4,116 1.5% 馬薩諸塞州市場 754,588 4.4% 496 0.2% 亞利桑那州市場 282,690 1.6% 1,287 0.5% 俄亥俄州/賓夕法尼亞市場 119,484 0.7% 519 0.2% 猶他州市場 5,978 0.0% 0.0% 總管家醫療保健美元 3,218,969 18.69 美元 5% $10,633 3.9% Circle Health 36 2,088,232 12.0% 51,012 18.8% Priory Group 37 1,250,626 7.2% 25,882 9.5% Prospect Medical Health 13 1,093,094 6.5% 6,781 2.5% Lifepoint 行為健康 (B) 19 813,498 4.7% 18,805 6.9% CommonSpirit Health 5 780,891 4.5% 29,353 10.8%瑞士醫療網絡 19 680,403 3.9% 280 0.1% 中位數 81 654,458 3.8% 8,078 3.0% 歐內斯特健康 29 619,301 3.6% 18,847 6.9% Lifepoint Health 8 492,584 2.8% 15,217 5.6% 43 43 43 43 21.5% 86,428 32.0% 其他 1,957,633 11.2%
總計
注意：對運營實體的投資根據房地產賬面總值 按比例分配。這種按比例分配可能會在不同時期發生變化。(A) 反映我們合併資產負債表上的總資產。
(B) 以前是 Springstone。
醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 11

投資組合信息
美國各州和國家按 分列的總資產和收入
（2024年3月31日）
（以千美元計）
得克薩斯州 51 美元 1,434,667 8.2% 21,671 8.0% 佛羅裏達州 9 1,271,192 7.3% 4,216 1.6% 加利福尼亞州 19 1,248,995 7.2% 25,498 9.4% 猶他州 7 818,704 4.7% 30,437 11.2% 馬薩諸塞州 10 759,268 4.4% 387 0.1%
26 其他州 117 3,695,029 21.2% 81,247 29.9% 其他 1,369,695 7.8%-
美國 213 美元 10,597,550 60.8% 美元 163,456 60.2%
英國 92 美元 4,079,869 23.4% $89,907 33.1% 德國 85 726,940 4.2% 10,136 3.7% 瑞士 19 680,403 3.9% 280 0.1% 西班牙 9 250,043 1.4% 2,642 1.0% 其他國家 18 518,213 2.9% 4,895 1.9% 其他 587,938 3.4%-
國際 223 美元 6,843,406 39.2% 107,860 美元 39.8% 總計
注意：對運營實體的投資根據房地產的總賬面價值按比例分配 。這種按比例分配可能會在不同時期發生變化。(A) 反映我們合併資產負債表上的總資產。
按國家劃分的總資產按國家劃分的總收入
3% 3% 1%2% 1%
美國
英國德國
瑞士西班牙其他國家其他
按美國各州收入劃分的資產
德州
佛羅裏達
加利福尼亞
猶他州 30% 9% 21% 7% 馬薩諸塞
26 其他州
5% 11%
5% 其他
醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 12

投資組合信息
投資組合總額 TTM 息税折舊攤銷前利潤 (A) (B) 租金覆蓋範圍
按房產類型劃分的同比和連續季度的比較
EBITDARM 租金覆蓋範圍
3.00x
2.5x
2.50x 2.4x
2.3x
2.1x 2.1x
2.1x
2.00x 2.0x 1.9x
1.9x
1.8x
1.8x 1.8x
1.7x
1.50x
1.2x
1.00x 0.9x
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普通急性護理醫院住院康復行為健康長期急性 護理總投資組合設施醫院 2022 年第四季度 TTM 2023 年第三季度 TTM 2023 年第四季度 TTM 2023 年第四季度 TTM 2023 年第四季度 TTM
佔總資產的百分比 (C)
63.8% 8.2% 14.0% 1.5%
注意：提供的所有數據均以過去十二個月為基準。對於在過去十二個月中收購的 處房產，數據為MPT收購至2023年12月31日期間的數據。
(A) 息税折舊攤銷前利潤是扣除利息、税項、折舊、攤銷、租金和管理費前的設施級 收益。息税折舊攤銷前利潤包括按公認會計原則計算的正常維護和維修費用。EBITDARM不適用於延長使用壽命或改善 設施和設備以增加未來收入的資本化支出。這些類型的資本支出大多數是融資的，不會立即產生現金影響。MPT的租金不從屬於資本化支出。此外， 息税折舊攤銷前利潤不代表房地產淨收入或運營現金流，不應被視為這些指標的替代方案。用於計算所列承保範圍的息税折舊攤銷前利潤數據基於MPT租户提供的 財務信息。MPT 尚未獨立核實這些信息，但沒有理由相信這些信息在任何重要方面都不準確。除非下文另有説明，否則TTM承保範圍是根據租户財務報告中 顯示的實際未經調整的息税折舊攤銷前利潤業績和支付給MPT的現金租金計算得出的。
-租户收到的所有CARES法案補助金均已從租户 在上述時間段內報告的財務業績中刪除。
-加州醫院的息税折舊攤銷前收益數據包括根據醫院 質量保證費（HQAF）計劃8預計將收到的款項。HQAF金額基於加州醫院協會目前的付款模式，該模式於2023年12月19日獲得CMS的批准。
(B) 一般急性護理保險和總投資組合保險不包括管道醫療機構，因為Pipeline Health於2022年10月申請了第11章破產，並於2023年2月成立 ，一家Prime Health機構即將出售，康涅狄格州展望醫療控股的設施待售，對賓夕法尼亞州展望醫療控股設施的1.5億美元抵押貸款投資，以及 重組導致的Steward Healthcare。
(C) 反映了2024年3月31日資產負債表上總資產的百分比。按房地產類型分列的百分比不包括股權投資， 非房地產貸款、獨立/緊急護理設施和正在開發的設施。
醫療地產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 13

投資組合信息
總投資組合 TTM 息税折舊攤銷前利潤 租金覆蓋範圍
EBITDARM 租金覆蓋範圍：擁有物業級別報告的運營商
Steward Health Care (B) 2,279,992 美元普通急性 N/A Priory Group 1,210,231 行為 2.2x 中位數 654,458 IRF 1.6x 歐內斯特健康 619,301 IRF/LTACH 2.1x Prosect Medical Holdings (C) 510,919 普通急性 1.0x Prime Healthcare 274,855 普通急性 2.0x Aspris 兒童服務 240,846 行為 2.1x Vibra Healthcare 2.1x 行為保健 2.1x Vibra Healthcare 2.1x Vibra 17,523 IRF/LTACH 1.0x 外科合作伙伴 188,861 普通急性 7.3x Cordiant Healthcare Services 125,245 普通急性 1.3x Ardent Health Services 84,921 普通急性 7.9x 其他申報租户 528,107 各種 2.9x
國際運營商 1$ 2,037,599 普通急性 2.4x 國內操作員 1 492,584 普通急性 0.6x 國內操作員 2 376,885 普通急性/LTACH 1.7x 國內操作員 3 778,102 行為型 1.5x
物業級別報告不需要 和/或不可用
美國最大的非營利性醫療保健運營商之一；
CommonSpirit Health $780,891 普通
投資等級評級
瑞士醫療網絡 441,636 普通急症瑞士第二大私立醫院集團全球最大的醫療保健 運營商之一；家長
英國拉姆齊醫療保健 397,322 普通急性擔保；投資等級評級
Pihlajalinna 211,953 General Acute 芬蘭領先的社會和衞生服務提供商之一
聖盧克/堪薩斯城 126,073 一般急性投資評級
NHS 86,867 英國的普通急性單一付款人政府實體
Dignity Health 43,155 CommonSpirit 普通急性部分；家長擔保；投資等級評級葡萄牙最大的私立醫院 系統之一，擁有 24 個
CUF 29,048 個普通急性設施和 75 年以上的運營歷史
神經精神病醫院 26,685 行為家長擔保
社區衞生系統 25,925 名具有豐富運營歷史的美國普通急性醫院運營商
其他租户 11,096 普通急性 N/A
以上數據約佔MPT房地產投資總額的85％
注意：提供的所有數據均以過去十二個月為基準。對於在過去十二個月中收購的房產，數據為MPT收購至2023年12月31日期間的數據。(A) 投資數字不包括股權投資， 非房地產貸款、獨立ER/緊急護理設施和正在開發的 設施。
(B) 由於重組，無法提供保險。
(C) 展望醫療控股的承保範圍僅包括加利福尼亞的設施。
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投資組合信息
投資摘要
（截至2024年3月31日的三個月）
（金額以千計）
資本增發、開發和
(B) 為現有租户提供各種82,495筆其他各種資金
截至 2024 年 3 月 31 日的當前開發項目摘要
（金額以千計）
西班牙 IMED 醫院 37,790 美元 2024 年第四季度 21,586 美元 IMED 醫院西班牙 51,802 19,299 2025 年第一季度
(A) 不包括 交易成本，例如房地產轉讓和其他税款。金額假設截至投資日的匯率。
(B) 反映正常的資本增加， 可以延長使用壽命或改善現有設施，我們獲得的回報等於相應設施的租賃費率。這包括10多個設施和六個不同的運營商。
注意：我們在2024年第一季度完成了兩處房產的施工並開始租金。由於Steward的重組，本計劃中省略了德克薩斯州的開發項目。
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財務報表
收入合併報表
（未經審計）
（金額以千計，每股數據除外）
2024 年 3 月 31 日 2023 年 3 月 31 日收入
計費租金 $199,299 美元 248,157 美元直線租金 44,736 56,693 融資租賃收入 16,393 13,195 利息和其他收入 10,888 32,166 總收入 271,316 350,211
費用
利息 108,685 97,654 雷亞爾 房地產折舊和攤銷 75,586 83,860 房地產相關 (A) 4,818 7,110 一般和 管理 33,348 41,724 總費用 222,437 230,348
其他費用
（虧損）出售真實 房地產的收益 (1,423) 62 房地產和其他減值費用，淨額 (693,088) (89,538) 股權收益 10,549 11,352 其他（包括證券公允價值調整）(89,345) (5,166) 其他 支出總額 (773,307) (83,290)
（虧損）所得税前收入 (724,428) 36,573 所得税支出 (10,949) (3,543)
淨（虧損）收入 (735,377) 33,030
歸屬於的淨收益 非控股權益 (248) (236)
歸屬於MPT普通股股東的淨（虧損）收益$ (735,625) $32,794
普通股每股收益基本收益和攤薄後收益
歸屬於MPT普通股股東的淨（虧損）收益$ (1.23) $0 .05
加權平均股數 未償還基本 600,304 598,302 股加權平均未償還股數 600,304 598,310 股普通股已申報的股息 (B) $0 .29
(A) 包括截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月分別由我們直接支付並由租户報銷的230萬美元和420萬美元的地租和其他費用 （例如財產税和保險）。
(B) 定期季度股息是在2024年3月31日之後宣佈的。
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財務報表
合併資產負債表
（金額以千計，每股數據除外）
（未經審計）(A) 資產
房地產資產
土地、建築物和改善、無形租賃資產、 和其他美元 12,823,748 美元 13,237,187 美元融資租賃投資 1,233,178 1,231,630 待售房地產 295,130-抵押貸款 309,926 309,315
房地產資產投資總額 14,661,982 14,778,132
累計折舊和攤銷 (1,422,728) (1,407,971)
房地產資產淨投資 13,239,254 13,370,161
現金和現金等價物 224,340 250,016 應收利息和租金 34,492 45,059 直線應收租金 677,570 635,987 對未合併房地產合資企業的投資 1,450,482 1,474,455 對未合併運營實體的投資 934,138 1,778,640 其他 貸款 426,971 292,615 其他資產 453,709 457,615 其他資產 453,709 457,615 11
總資產
負債 和權益負債
債務，淨額 10,098,723 美元 10,064,236 美元應付賬款和應計費用 302,526 412,178 遞延收入 32,076 37,962 給 租户的債務和其他租賃負債 163,264 156,603
負債總額 10,596,589 10,670,979
公平
優先股，面值0.001美元。授權1萬股；無已發行股票- -普通股，面值0.001美元。授權75萬股；截至2024年3月31日已發行和流通600,304股股票，截至2023年12月31日已發行和流通598,991股 600 599 股額外 實收資本 8,567,199 8,560,309 留存赤字 (1,706,862) (971,809) 累計其他綜合（虧損）收益（18,838）42,501 醫療地產信託公司股東權益 6,842,099 7,631,600 非控股權益 2,268 2,265
總權益 6,844,367 7,633,865
負債和權益總額
(A) 財務數據來自上一年度經審計的 財務報表。
醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第 1 季度 17

財務報表
對未合併的 房地產合資企業的投資
（截至2024年3月31日的三個月）（未經審計）（金額以千美元計）
房地產總額 1,913,976 美元 1,550,872 美元 1,677,587 美元 180,860 美元 365,315 美元 5,688,610 美元 3,136,214 美元 43,550 6,058 11,929 9,568 1,485 72,590 37,432 累計折舊和 攤銷 (249,151) (153,731) (84,383) (84,383)) (33,580) (33,433) (554,278) (306,214) 其他資產 69,713 74,522 42,890 520 8,272 195,917 112,450
總資產 $1,778,088 美元 1,477,721 美元 1,648,023 美元 157,368 美元 341,639 美元 5,402,839 美元 2,979,882 美元
債務（第三方）704,612 美元 740,722 美元 833,027 美元 139,420 美元 2,417,781 美元 1,350,064 美元其他 負債 130,870 106,091 3,435 (136) 84,418 324,678 179,336 股權和股東貸款 942,606 (A) 630,908 811,561 157,504 ,801 2,660,380 1,450,482
負債和權益總額 1,778,088 美元 1,477,721 美元 1,648,023 美元 157,368 美元 341,639 美元 5,402,839 美元 2,979,882 美元
房地產合資企業的MPT份額 50% 70% 50% 50% 45%
總計 471,303 美元 441,636 美元 405,781 美元 78,752 美元 53,010 美元
總收入 33,517 美元 17,820 美元 37,825 美元 1,981 美元 4,329 美元 95,472 美元 51,107 美元
費用：
房地產相關的 623 美元 322 美元 (446) 美元 1,028 美元 625 美元 2,152 美元 1,133 美元利息 13,082 5,661 16,112 532 35,387 18,799 18,799 房地產折舊和 攤銷 11,308 8,974 10,307 1,038 2,047 33,674 18,529 一般和 行政 893 233 (81) 14 1,178 636 收入 税 1,113 1,401 284 2,798 1,664
總費用 27,019 美元 16,591 美元 26,092 美元 1,985 美元 3,502 美元 75,189 美元 40,761 美元
淨收入 6,498 美元 1,229 美元 11,733 美元 (4) 827 美元 20,283 美元 10,346 美元
房地產合資企業的MPT份額 50% 70% 50% 50% 45%
(G)
股權收益為 3,249 美元 860 美元 5,867 美元 (2) 372 美元
(A) 包括來自兩位股東的3.09億歐元貸款。
(B) MPT 管理的合資企業 71 處擁有的德國設施已全部租用。
(C) 代表Infracore的所有權，該公司擁有並租賃了17個瑞士設施。我們還有兩個Infracore設施目前正在開發中。
(D) MPT管理的合資企業由八所擁有的馬薩諸塞州醫院設施組成，這些設施根據主租約全部租賃。按 現金計算該投資的收入。
(E) 代表八個已完全租賃的意大利設施的所有權。(F) 代表兩個完全 租賃的西班牙設施的所有權。
(G) 不包括我們的Lifepoint行為健康股權投資（於2024年第一季度出售）的20萬美元回報，減去 股權投資成本的攤銷。
醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 18

財務報表
對未合併 運營實體的投資
（金額以千計）
運營實體投資 框架
MPT的醫院專業知識和全面的承保流程允許對醫院運營進行機會性投資。
收購更大的房地產通常需要被動投資其中一些投資使我們有權進行傳統的少數股權和遺產交易。 保護。
現金支付給前所有者，而不是租户，除了我們的投資外，沒有額外的營業虧損風險。 例外。
包括歐內斯特健康在內的成功投資的良好記錄，
作為我們整體承保流程的一部分，對運營商進行審查。
嘉佩樂醫療保健 和 Springstone。
鉅額回報和有機增長的潛力。
包括Prospect旗下由PHP Holdings管理的638,632美元49.0％的 護理業務的49％股權權益，以及可轉換為PHP Holdings的貸款。兩種工具均按公允價值期權法計算。
包括我們的被動股權所有權權益，以及作為瑞士醫療網絡銀團貸款的一部分，3700萬瑞士法郎 貸款，貸款額度為173,647 8.9％。
包括我們在公共醫療保健投資公司Aevis的被動股權所有權 權益。我們的 Aevis 65,120 4.6% 的原始投資為 4,700 萬瑞士法郎，是 按市場計價每季度。
為了完成2021年對35個設施的收購，我們進行了被動股權投資，並向Priory集團提供了40,394筆9.2％的Priory（MEDIAN的子公司）貸款，其收益已支付給前所有者。這筆貸款於2024年第一季度出售。
包括我們在Aspris的被動股權所有權，a Priorys 教育和兒童業務的分拆業務
Aspris 15,977 9.2% 的服務業務範圍。
包括我們在公共醫療服務系統Caremax的被動股權益。我們的原創
Caremax 368 9.9% 的投資是 按市場計價每季度。
貸款的收益已支付給Steward的前私募股權發起人，由Steward 的股權Steward Health Care（A）N/A擔保，其初始回報率為4％，外加自2021年1月起七年內Steward價值增長的37％。
包括我們49％的股權 利息和為投資精選國際合資企業（A）49.0％的國際醫院運營而提供的貸款。該貸款的利率為7.5％，由國際合資企業 的剩餘股權擔保，並由其他股權所有者擔保。
(A) 包括我們的被動股權益。我們最初的1.5億美元投資 的收益
Steward Health Care 9.9％直接支付給Stewards前私募股權發起人和其他 股東。
總計
對未合併運營實體的投資佔總資產的 百分比
(A) 截至2024年3月31日，這些投資已全部儲備。
醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 19

附錄非公認會計準則對賬
調整後的淨負債/年化息税折舊攤銷前利潤
（未經審計）
（金額以千計）
2024年3月31日
調整後的息税折舊攤銷前利潤
淨虧損 $ (735,377)
重新添加：
利息 108,685 所得税 10,949 折舊和攤銷 77,214 房地產銷售虧損 1,423 調整以反映未合併房地產合資企業未分配息税折舊攤銷前利潤的MPT份額 (A) 14,123
2024 年第一季度息税折舊攤銷前利潤 $ (522,983) 基於股份的薪酬 7,633 註銷已開單和未開票的租金和其他1,817項其他減值費用，淨額為693,088起訴訟和其他5,870項
非現金公允價值調整 81,276
2024 年第一季度調整後息税折舊攤銷前利潤率為 266,701 美元 1,066,804 美元 季度中期投資活動 (B) 256
2024 年第一季度交易調整後息税折舊攤銷前利潤為 266,957 美元 1,067,828 美元
調整後的淨負債對賬
截至2024年3月31日的債務總額為10,098,723美元減去：截至2024年3月31日的現金（224,340）減去：截至2024年3月31日為在建和在建建築物改善提供資金的現金（C）（493,642）調整後淨負債 9,380,741美元
關注房地產行業的投資者和分析師使用EbitDare的淨負債（債務減去現金）來衡量 槓桿率，這表明假設淨負債和息税折舊攤銷前利潤保持不變，我們需要多少年才能償還債務。在我們的計算中，我們從Nareit定義的息税折舊攤銷前利潤開始，即扣除利息支出、所得 税收支出、折舊和攤銷、處置折舊財產的虧損/收益、減值虧損以及為反映我們在未合併房地產合資企業的息税折舊攤銷前利潤份額而進行的調整。然後我們調整息税折舊攤銷前利率 基於非現金股份的薪酬、非現金公允價值調整和其他項目，這些項目將使我們的經營業績與前期和其他公司的比較更有意義 ，從而得出調整後的息税折舊攤銷前利潤。我們將淨負債調整為在建和在建建築物改善提供資金的現金，而我們尚未收到租金的現金，以得出調整後的淨負債。我們根據 在此期間完成的投資和資本交易的影響調整後的息税折舊攤銷前利潤調整後的息税折舊攤銷前利潤，假設此類交易在期初已完成/資金充足，從而得出交易調整後的息税折舊攤銷前利潤。儘管採用非公認會計準則衡量標準，但我們認為調整後淨負債、調整後息税折舊攤銷前利潤率和交易調整後息税折舊攤銷前利潤率對投資者和分析師很有用，因為它們可以更新的視角看待我們的信貸質量，並允許 比較我們在不同時期之間的信用實力以及與其他房地產公司的信貸實力，而不會受到其性質上無法比的項目的影響。
(A) 僅包括來自未合併房地產合資企業的息税折舊攤銷前利潤股份的未解除部分，因為我們在調整後的淨負債額度中排除了未合併的真實 房地產合資企業的任何淨負債。我們認為，需要進行這種調整以適當反映息税折舊攤銷前利潤與淨負債之間的關係。
(B) 反映了我們對整個季度的影響 季度中期投資、處置和貸款回報。
(C) 不包括正在進行但尚未產生現金回報但在完成後將產生回報的開發和資本改善項目。
醫療財產信託 | 補充信息 | 2024 年第一季度 20

醫療財產信託基金
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