附錄 99.1

		聯繫人：Drew Babin，CFA，CMA 高級經理 企業傳播總監 醫療地產信託公司 (646) 884-9809 dbabin@medicalpropertiestrust.com

醫療地產信託有限公司報告第一季度業績

已執行的流動性交易總額為16億美元 今年迄今為止，或國會議員2024財年初始目標的80％

自2023年第一季度以來，扣除現金後的債務減少了約16億美元

阿拉巴馬州伯明翰2024年5月9日醫療地產信託有限公司（以下簡稱MPT）（紐約證券交易所代碼：MPW） 今天公佈了截至2024年3月31日的第一季度財務和經營業績，以及季度末之後發生的某些事件。

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按每股計算，2024年第一季度淨虧損（1.23美元）和正常運營資金（NFFO）為0.24美元 ；

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第一季度淨虧損包括約6.93億美元（每股1.16美元）的減值，主要是與Steward Health Care System（Steward）和國際合資企業相關的非房地產調整；

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第一季度開始租賃給德克薩斯州Lifepoint Behavior和西班牙瓦倫西亞的 IMED的開發物業；

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4月完成了以 3.5億美元向Prime Healthcare出售加利福尼亞州和新澤西州的五家醫院的交易；

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4月份將CommonSpirit Health子公司運營的五家猶他州醫院的75％權益出售給了一家 機構資產管理公司，總收益約為11億美元；

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定期支付每股0.15美元的季度股息；以及

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被能源部改善建築聯盟和 市場轉型研究所選為綠色租賃領導者。

董事長、總裁兼首席執行官小愛德華·阿爾達格表示：“我們將繼續執行 資本配置戰略，我們現在預計該戰略將超過我們在2024年進行20億美元流動性交易的初始目標。該策略一再驗證了MPT的承保方法，顯示出市場對 實際醫院資產的強勁需求，併為減少我們的債務提供了即時資本。

阿爾達格先生繼續説：“關於Stewards最近申請的 第11章破產，我們預計這一程序可能會促進Stewards的業務有序過渡到新的運營商。隨着Steward繼續開展這些工作，MPT已同意提供7500萬美元的DIP資金，以確保持續的 運營和患者護理的連續性。

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展望未來，我們對MPT在醫療保健生態系統 中發揮的寶貴作用充滿信心，為運營商提供必要的融資解決方案，以優化其資本堆棧並將資源轉移到患者護理上。我們已經建立了跨地域、運營商和設施類型的高度多元化的投資組合，具有 巨大的長期現金流潛力。

本新聞稿附帶的財務表中包括有關公司 資產和負債、經營業績以及與NFFO的淨收益（虧損）對賬的信息，包括每股金額，所有信息均與2023年業績相當。

投資組合更新

醫療地產信託的總資產約為174億美元，包括113億美元的普通急性設施、24億美元的行為健康設施和17億美元的急性後設施。截至2024年3月31日， MPT的投資組合包括向美國以及英國、瑞士、德國、西班牙、 芬蘭、哥倫比亞、意大利和葡萄牙的53家醫院運營公司租賃或抵押的436處房產和約43,000張持牌牀位。

英國和歐洲大陸的MPT業務繼續受益於 報銷率、總銷量和高敏度入學人數的強勁增長。儘管支出不利因素仍然存在，尤其是在勞動力和能源方面，但大多數運營商報告營業利潤同比增加。

在公司的美國投資組合中，不包括由Steward和Prospect Medical Holdings（Prospect）運營的設施，普通急性、住院康復（IRF）和住院行為投資組合的入院人數幾乎普遍增加。儘管報銷率的增長速度沒有歐洲那麼快，但總體上正在加速，我們的運營商 繼續成功地減少合同勞動力和限制總體成本通脹。

4月，MPT獲得了市場轉型研究所和美國能源部改善建築聯盟的2024年綠色租賃領導者 的金牌認可。與去年獲得的 SILVER 認證相比，這在 已執行的租賃協議中實施環保標準方面有所改善。為了獲得這一認可，公司執行了租賃條款，要求客户披露能源和水資源，並每年與房東和租户進行接觸，以討論優化建築性能的計劃。

在2024年第一季度，Steward按計劃支付了合併主租約的900萬美元現金租金，併為各種營運資金和其他貸款支付了200萬美元的現金利息 。Steward繼續為未合併的馬薩諸塞州投資組合全額支付租金。繼MPT於1月初向Steward提供6000萬美元過渡貸款之後，該公司和 Stewards資產支持債權人各提供了7500萬美元的額外貸款，這筆貸款預計將在Steward繼續進行租户和業務剝離工作時提供。

正如本週早些時候宣佈的那樣，MPT已批准7500萬美元的 擁有財產的債務人監管員決定根據《美國破產法》第11章啟動庭內重組程序後進行融資。該公司尚未承諾提供額外資金，並希望Steward使用這筆資金來確保患者護理的連續性，同時加快向新運營商重新租賃醫院 的進程。任何 擁有財產的債務人融資條款須經破產法院批准。

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在2024年第一季度，Prospect向MPT支付了700萬美元的現金租金和利息。由於獨立第三方評估的變化， 對PHP Holdings的MPT投資的估計公允市場價值在第一季度下降了約6000萬美元。

經營業績和前景

截至2024年3月31日的第一個 季度的淨虧損為（7.36億美元）（每股虧損1.23美元），而去年同期的淨收入為3,300萬美元（每股0.05美元）。截至2024年3月31日的季度淨虧損包括根據美國公認會計原則估算和記錄的約6.93億美元（每股1.16美元）的減值，這反映了對潛在復甦的保守假設，MPT仍致力於追求這種假設。這些減值 包括公司向Steward提供的約3.6億美元貸款的全部儲備、對Steward的股權投資以及對國際合資企業的貸款。

截至2024年3月31日的第一季度NFFO為1.42億美元（每股0.24美元），而去年同期為2.22億美元（每股 0.37美元）。NFFO同比下降的主要原因是與Steward相關的收入大幅下降。

淨收入（虧損）與FFO和NFFO的對賬，包括每股金額，可以在本新聞稿附帶的財務表中找到。

電話會議和網絡直播

公司計劃於美國東部時間2024年5月9日上午11點舉行 電話會議和網絡直播，介紹公司截至2024年3月31日的季度財務和經營業績。電話會議的撥入 號碼是 877-883-0383（美國）和 412-902-6506（國際） 以及密碼 1942886。電話會議還將在公司網站www.medicalpropertiesrust.com的投資者關係欄目通過網絡直播播出。

電話會議結束後不久將開始提供電話和網絡直播重播。電話重播將使用撥入號碼在 2024 年 5 月 23 日之前播出 877-344-7529（美國）， 855-669-9658（加拿大）和 412-317-0088（國際）以及密碼 8544788。公司網站投資者關係部分的電話會議結束後，網絡直播重播將持續一年 年。

公司本期的補充信息 套餐也將在公司網站的 “投資者關係” 部分公佈。

公司使用並打算 繼續使用其網站的投資者關係頁面（可在www.medicalpropertiestrust.com上找到）作為披露重要非公開信息和履行 法規FD規定的披露義務的一種手段，包括但不限於發佈可能包含重要非公開信息的投資者簡報。因此，除了關注我們的新聞 新聞稿、美國證券交易委員會文件、公開電話會議、演示和網絡直播外，投資者還應關注投資者關係頁面。我們網站上包含或可能通過我們的網站訪問的信息未以引用方式納入本文檔，也不是本文檔的一部分。

關於醫療地產信託公司

Medical Properties Trust, Inc. 是一家自主投資的房地產投資信託基金，成立於2003年，旨在收購和開發淨租賃的醫院設施。自從在阿拉巴馬州伯明翰成立以來，公司已發展到

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截至 2024 年 3 月 31 日， 成為全球最大的醫院地產所有者之一，在九個國家和三大洲擁有 436 個設施和大約 43,000 張許可牀位。MPT的融資模式促進了收購和資本重組，並允許醫院運營商釋放其房地產資產的價值，為設施改善、技術升級和其他 運營投資提供資金。欲瞭解更多信息，請訪問該公司的網站www.medicalpropertiestrust.com。

前瞻性 陳述

本新聞稿包括經修訂的1933年《證券法》第27A條、 和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條所指的前瞻性陳述。前瞻性陳述通常可以通過使用前瞻性詞語來識別，例如可能、將、可能、 預期、打算、計劃、估計、目標、預測、信念、目標、展望、指導或其他類似詞語，幷包括有關我們的戰略、目標、未來擴張和發展活動、資產出售和其他流動性交易、預期投資回報率和預期財務業績的 陳述。前瞻性陳述涉及已知的 和未知的風險和不確定性，可能導致我們的實際業績或未來事件與此類前瞻性陳述中所表達或所依據的結果存在重大差異，包括但不限於：(i) Stewards 破產重組無法導致MPT在合理的時間段內或完全收回遞延租金或其對Steward的其他投資的風險；(ii) 宏觀經濟狀況，包括地緣政治因素條件和 不穩定，這可能會導致資本市場中斷或缺乏准入，銀行和金融服務行業的混亂和不穩定，通貨膨脹率上升和貨幣匯率變動；（iii）先前宣佈或考慮的房地產銷售、貸款還款和其他資本回收交易的風險 沒有按預期發生或根本沒有發生；（iv）MPT無法在合理的範圍內實現其槓桿、流動性和資本成本 目標的風險時間段或根本沒有；（v）MPT在有吸引力的情況下獲得債務融資的能力條款或根本上是由於利率變化和其他因素造成的，這可能會對其還款、 到期時再融資、重組或延期債務或尋求收購和發展機會的能力產生不利影響；(vii) 我們的租户、運營商和借款人履行各自與我們簽訂的合同 安排下的義務的能力；(vii) 經濟、政治和社會影響，以及不確定性與健康危機（如 COVID-19）的潛在影響有關，這可能會對 MPT 產生不利影響以及 其租户的業務、財務狀況、經營業績和流動性；(viii) 我們在實施業務戰略方面的成功以及我們識別、承保、融資、完善和整合收購和 投資的能力；(ix) 我們當前和未來競爭的性質和範圍；(x) 國際、國家和地方經濟、房地產和其他市場狀況，這可能會對金融 狀況等產生負面影響持有我們現金餘額並可能暴露風險的租户、貸款人和機構我們認為這些當事方的違約風險增加；（xi）影響整個房地產行業或特別是醫療保健房地產行業的因素 ；（xii）我們在美國和英國出於所得税目的維持房地產投資信託基金地位的能力；（xiii）聯邦和州醫療保健及其他監管要求，以及我們擁有房產的外國司法管轄區 的要求；（xiv）我們房地產的價值資產，這可能會限制我們以有吸引力的價格處置資產或獲得或維持股權或債務融資的能力由我們的房產擔保或以無擔保為基礎； (xv) 我們的租户和運營商盈利運營併產生正現金流、保持償付能力、在房產運營中遵守適用的法律、規章和條例、提供高質量服務、 吸引和留住合格人員以及吸引患者的能力；(xvii) 潛在的環境突發事件和其他負債的能力；(xvii) 預期出售三處房產的風險康涅狄格州目前租給Prospect 的醫院未按約定開工條款或根本不是；（xviii）MPT無法在合理的時間內或根本無法將其對Prospect的投資進行全額貨幣化的風險；（xix）我們的合資企業 合作伙伴的合作，包括影響此類合資夥伴或合資企業本身財務狀況的不利發展；以及（xx）訴訟或其他監管程序的風險和不確定性。

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上述風險並非詳盡無遺，其他因素可能會對我們的業務和 財務業績產生不利影響，包括我們最新的10-K表年度報告中標題為 “風險因素” 的部分中討論的風險因素，這些風險因素可能會在我們向 美國證券交易委員會提交的其他文件中更新。前瞻性陳述本質上是不確定的，實際表現或結果可能與任何前瞻性陳述以及這些陳述所依據的假設存在重大差異。提醒讀者不要過分依賴前瞻性陳述作為對未來事件的預測。我們不承擔更新此類前瞻性陳述的任何責任，這些陳述僅代表其發佈之日。

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醫療地產信託有限公司和子公司

合併資產負債表

（金額以千計，每股數據除外）
		2024年3月31日				2023年12月31日
		（未經審計）				(A)
資產
房地產資產
土地、建築物和改善、無形租賃資產及其他		$	12,823,748			$	13,237,187
投資融資租賃			1,233,178				1,231,630
持有待售房地產			295,130				—
抵押貸款			309,926				309,315
房地產資產的總投資			14,661,982				14,778,132
累計折舊和攤銷			(1,422,728	)			(1,407,971	)
房地產資產的淨投資			13,239,254				13,370,161
現金和現金等價物			224,340				250,016
應收利息和租金			34,492				45,059
直線租金應收賬款			677,570				635,987
對未合併的房地產合資企業的投資			1,450,482				1,474,455
對未合併運營實體的投資			934,138				1,778,640
其他貸款			426,971				292,615
其他資產			453,709				457,911
總資產		$	17,440,956			$	18,304,844
負債和權益
負債
債務，淨額		$	10,098,723			$	10,064,236
應付賬款和應計費用			302,526				412,178
遞延收入			32,076				37,962
對租户的義務和其他租賃負債			163,264				156,603
負債總額			10,596,589				10,670,979
公平
優先股，面值0.001美元。已授權 10,000 股；無已發行股份			—				—
普通股，面值0.001美元。已授權 750,000 股；已發行和流通——截至 2024 年 3 月 31 日為 600,304 股 ，截至 2023 年 12 月 31 日 598,991 股			600				599
額外的實收資本			8,567,199				8,560,309
留存赤字			(1,706,862	)			(971,809	)
累計其他綜合（虧損）收益			(18,838	)			42,501
醫療地產信託公司股東權益			6,842,099				7,631,600
非控股權益			2,268				2,265
權益總額			6,844,367				7,633,865
負債和權益總額		$	17,440,956			$	18,304,844

(A)	財務數據來自上一年度經審計的財務報表。

醫療地產信託有限公司和子公司

合併收益表

（未經審計）

（金額以千計，每股數據除外）		在已結束的三個月中
		2024年3月31日				2023年3月31日
收入
租金已計費		$	199,299			$	248,157
直線租金			44,736				56,693
融資租賃收入			16,393				13,195
利息和其他收入			10,888				32,166
總收入			271,316				350,211
開支
利息			108,685				97,654
房地產折舊和攤銷			75,586				83,860
財產相關 (A)			4,818				7,110
一般和行政			33,348				41,724
支出總額			222,437				230,348
其他費用
出售房地產的（虧損）收益			(1,423	)			62
房地產和其他減值費用，淨額			(693,088	)			(89,538	)
股權收益			10,549				11,352
其他（包括證券的公允價值調整）			(89,345	)			(5,166	)
其他支出總額			(773,307	)			(83,290	)
所得税前（虧損）收入			(724,428	)			36,573
所得税支出			(10,949	)			(3,543	)
淨（虧損）收入			(735,377	)			33,030
歸屬於非控股權 權益的淨收益			(248	)			(236	)
歸屬於MPT普通股股東的淨（虧損）收益		$	(735,625	)		$	32,794
普通股每股收益——基本收益和攤薄後收益：
歸屬於MPT普通股股東的淨（虧損）收益		$	(1.23	)		$	0.05
加權平均已發行股票——基本			600,304				598,302
加權平均已發行股票——攤薄			600,304				598,310
每股普通股申報的股息 (B)		$	—			$	0.29

(A)	包括在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，我們直接支付並由租户報銷的230萬美元和420萬美元的地租和其他費用（例如財產税和 保險）。

(B)	定期的季度股息是在2024年3月31日之後宣佈的。

醫療地產信託有限公司和子公司

淨（虧損）收入與運營資金的對賬

（未經審計）

（金額以千計，每股數據除外）		在已結束的三個月中
		2024年3月31日				2023年3月31日
FFO 信息：
歸屬於MPT普通股股東的淨（虧損）收益		$	(735,625	)		$	32,794
參與證券在收益中所佔份額			—				(515	)
淨（虧損）收益，減去參與證券在收益中所佔的份額		$	(735,625	)		$	32,279
折舊和攤銷			94,243				101,960
出售房地產的虧損（收益）			1,423				(62	)
房地產減值費用			—				52,104
運營資金		$	(639,959	)		$	186,281
註銷已開單和未開票的租金及其他			1,817				2,192
其他減值費用，淨額			693,088				37,434
訴訟及其他			5,870				7,726
非現金公允價值調整			81,276				(4,121	)
税率變化等			(307	)			(7,305	)
來自運營的正常資金		$	141,785			$	222,207
某些非現金及相關的恢復信息：
基於股份的薪酬		$	7,633			$	11,829
債務成本攤銷		$	4,839			$	5,121
非現金租金和利息收入 (A)		$	—			$	(20,863	)
非現金租金和利息收入的現金回收 (B)		$	5,748			$	31,356
來自運營和融資租賃的直線租金收入		$	(47,246	)		$	(62,589	)
攤薄後的每股數據：
淨（虧損）收益，減去參與證券在收益中所佔的份額		$	(1.23	)		$	0.05
折舊和攤銷			0.16				0.17
出售房地產的虧損（收益）			—				—
房地產減值費用			—				0.09
運營資金		$	(1.07	)		$	0.31
註銷已開單和未開票的租金及其他			—				0.01
其他減值費用，淨額			1.16				0.06
訴訟及其他			0.01				0.01
非現金公允價值調整			0.14				(0.01	)
税率變化等			—				(0.01	)
來自運營的正常資金		$	0.24			$	0.37
某些非現金及相關的恢復信息：
基於股份的薪酬		$	0.01			$	0.02
債務成本攤銷		$	0.01			$	0.01
非現金租金和利息收入 (A)		$	—			$	(0.03	)
非現金租金和利息收入的現金回收 (B)		$	0.01			$	0.05
來自運營和融資租賃的直線租金收入		$	(0.08	)		$	(0.10	)

注意事項：

關注房地產行業的投資者和分析師 使用運營資金（FFO）作為補充業績衡量標準。FFO反映了房地產資產價值隨市場狀況而上升或下降的假設，主要是根據GAAP折舊和房地產資產攤銷的 影響進行調整，後者假設房地產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的下降。我們根據全國房地產協會 投資信託基金（Nareit）提供的定義計算 FFO，即淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算），不包括房地產銷售收益（虧損）和房地產資產減值費用，加上房地產折舊和攤銷， 包括與就地租賃無形資產相關的攤銷，以及未合併合夥企業和合資企業調整後的攤銷企業。

除了根據Nareit的定義列報FFO外，我們還披露了正常化的FFO，即調整與意想不到的 或非核心事件或活動或會計變動相關的項目的FFO，如果不予説明，則與前期業績和市場預期的比較對投資者和分析師的意義會降低。我們認為， 對FFO的使用，加上所需的GAAP陳述，可以增進投資者對我們經營業績的理解，而標準化FFO的使用使我們的經營業績與前一時期和其他公司的比較更有意義 。儘管FFO和標準化FFO是衡量房地產投資信託基金運營和財務業績的相關且被廣泛使用的補充指標，但不應將其視為我們經營業績的替代衡量標準，因為這些指標不反映折舊和攤銷成本或資本支出和租賃成本水平（如果有的話，未由租户支付），這可能是重大的經濟成本，可能對我們的物業經營業績產生重大影響運營結果。不應將FFO和標準化FFO視為我們經營業績指標的淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算）或經營活動現金流 （根據公認會計原則計算）作為我們流動性指標的替代方案。

上述某些細列項目（例如折舊和攤銷）包括我們在未合併合資企業的此類收入/支出中所佔的份額。這些金額包含在合併損益表的股權收益項目中，我們的所有股權活動均包含在內。

(A)	包括該期間應計但未以現金形式收到的收入，例如遞延租金， 實物付款(PIK) 利息或其他應計利息。

(B)	包括為滿足先前應計的非現金收入而收到的現金， 例如先前遞延租金的現金收入或 PIK 利息。