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大家好，歡迎參加今天的電話會議，回顧阿什福德酒店信託基金2024年第一季度的業績，並向您介紹最新動態。今天的電話會議將是：總裁兼首席執行官羅布·海斯、首席財務官德里克·尤班克斯和執行副總裁兼資產管理主管克里斯·尼克松。昨天下午在一份新聞稿中公佈了這次電話會議的結果和通知，僅限收聽。

此時，讓我提醒大家，本次電話會議中的某些陳述和假設包含或基於 “前瞻性” 信息，是根據聯邦證券法規的安全港條款做出的。此類前瞻性陳述受許多假設、不確定性以及已知或未知風險的影響，這可能導致實際結果與預期存在重大差異。公司向美國證券交易委員會提交的文件中對這些因素進行了更全面的討論。本次電話會議中包含的前瞻性陳述僅在本次電話會議之日作出，公司沒有義務公開更新或修改這些陳述。本次電話會議期間的陳述不構成賣出要約或收購任何證券的要約。證券只能通過註冊聲明和招股説明書發行，註冊聲明和招股説明書可在www.sec.gov上找到。

此外，本次電話會議中使用的某些術語是非公認會計準則財務指標，公司的財報和隨附的表格或附表中提供了對賬表，這些表格或附表已於2024年5月7日以8-K表格形式向美國證券交易委員會提交，也可以通過公司網站www.ahtreit.com進行訪問。鼓勵每位聽眾查看財報中提供的對賬以及新聞稿中提供的所有其他信息。此外，除非另有説明，否則本次電話會議中討論的所有報告業績將截至2024年3月31日的第一季度與截至2023年3月31日的第一季度進行了比較。

正如我們在今年早些時候宣佈的那樣，我們專注於在2024年還清我們的戰略企業融資，在剩餘約1.07億美元的情況下，我們在該計劃方面正在取得切實進展。現在，我們已經償還了將近50％的貸款，我們認為這是使阿什福德信託重回增長道路的關鍵一步。我們實現這一目標的計劃是多方面的，為我們提供了實現目標的重大選擇——它包括通過資產出售、抵押貸款債務再融資和非交易優先融資相結合來籌集足夠的資金。

我們目前有幾項資產處於銷售過程的不同階段，儘管我們不太可能出售所有這些資產，但我們正在努力確定哪些資產的估值最具吸引力，同時也對我們的去槓桿化工作產生了最大的影響。我們已經出售了3項資產，根據簽署的買賣協議出售了另外3項資產，根據意向書出售了另外5項資產。這11項資產的總銷售價格約為6.25億美元。

3月，我們以1,920萬美元的價格完成了位於猶他州鹽湖城的144間客房的Residence Inn的出售，這表明我們在這些努力中取得了重大進展。經公司預期資本支出調整後，銷售價格佔2023年淨營業收入的4.6％，即2023年酒店息税折舊攤銷前利潤的18.2倍。不包括預期的資本支出，銷售價格相當於2023年淨營業收入的6.0％的資本化率，或2023年酒店息税折舊攤銷前利潤的14.0倍。出售的所有收益都用於償還債務。

此外，在季度末之後，我們完成了對位於馬薩諸塞州波士頓的擁有390間客房的希爾頓波士頓後灣酒店的出售，價格為1.71億美元，合每把鑰匙43.8萬美元。出售的所有收益都用於減免債務，其中包括用於償還公司戰略融資的約6800萬美元。同樣在季度末之後，我們以810萬美元的價格完成了對位於佐治亞州勞倫斯維爾的擁有85間客房的漢普頓酒店的出售。截至2024年3月，銷售價格表示過去12個月淨營業收入的市值率為6.0％。在這些交易之後，我們戰略融資的剩餘餘額現在約為1.07億美元，展望未來，我們計劃定期用出售非交易優先股和其他資產出售的收益進行還款。

此外，我們最近宣佈將公司對保護1.807億美元KEYS A貸款池和1.744億美元KEYS B貸款池的酒店物業的所有權和控制權移交給法院指定的接管人。自2023年7月以來，我們一直在與服務商充分合作，以自願取消抵押品贖回權或以契約代替這些房產的止贖權。由於轉讓，我們在這些酒店的運營中沒有進一步的經濟利益。

我們還與貸款機構合作，為田納西州納什維爾的納什維爾萬麗酒店擔保的貸款、位於多個州的17家酒店的摩根士丹利泳池貸款、弗吉尼亞州阿靈頓的萬豪門户擔保的貸款以及佐治亞州亞特蘭大Indigo亞特蘭大擔保的貸款進行再融資。我們認為，納什維爾文藝復興貸款的再融資可能會有大量的超額收益，可用於償還公司的戰略融資。我們目前正在進行銷售的普林斯頓威斯汀酒店，只要融資完成，將不受任何限制。

我們還繼續對我們的非交易優先股發行感到興奮。我們將繼續建立銷售集團，目前已經簽署了43份經銷商協議，代表超過5,884名銷售該證券的代表。迄今為止，我們已經籌集了約1.22億美元的總收益，其中包括第一季度的2300萬美元。

現在，就酒店業績而言，儘管我們3月份的經營業績疲軟，這直接歸因於復活節假期的轉移，但我們看到4月份的顯著改善，該投資組合的收入增長了約3％。我們看到了廣泛多元化、高質量的好處

考慮到價內利率上限，在第一季度末，我們有29億美元的貸款，混合平均利率為8.1％。考慮到目前的SOFR水平和相應的利率上限，我們92％的債務現在已得到有效修復，因為我們現在幾乎所有的利率上限都在價內。

本季度末，我們的現金及現金等價物為1.13億美元，限制性現金為1.36億美元。限制性現金中的絕大多數由貸款人和經理持有的儲備賬户組成，270萬美元與貸款人持有的滯留現金有關。在本季度末，我們還收到了來自第三方酒店經理的2400萬美元應付款。這主要代表我們的一位物業經理持有的現金，也可用於為酒店運營成本提供資金。本季度末，我們的淨營運資金約為1.83億美元。

在本季度，我們投資組合的可比酒店RevPAR比去年同期下降了1％。儘管RevPAR有所下降，但我們的投資組合仍實現了與去年同期相比的可比酒店總收入增長。我們的團隊一直在積極推出多項針對食品和飲料及其他收入部門的舉措，與上一季度相比，每間客房佔用率分別增長了4％和17％。此外，我們的第一季度臨時業務板塊收入比上一季度增長了6％。我想花一些時間來特別強調和深入瞭解我們產品組合中的一些成功，包括：積極地

整個投資組合的集團步伐繼續加快。全年團體客房收入比去年增長了7％，第二季度到今年餘下的時間增長了8％。在本季度預訂的所有未來日期的集團業務的擔保期權比上一季度預訂的業務高出9％。團體預訂的增長主要是由關聯性、多年期和多酒店預訂推動的，這些預訂延長了整個團體預訂窗口。我們 2025 年集團客房的收入增長率領先了 15%。儘管同比團體潛在客户量已開始正常化，但轉化率仍然強勁，平均團體預訂規模繼續增加。

如前所述，我們的餐廳、酒吧、客房服務和宴會服務在所有產品組合中都取得了成功。與上一季度相比，我們的食品和飲料部門每間客房的利潤增長了5％。總的來説，我們看到宴會部門的收入有所增加。這包括視聽服務、會議室租賃以及食品和飲料。其中一家受益的酒店是我們在拉斯維加斯的大使館套房，與上一季度相比，該酒店的餐飲部門每間入住客房的利潤增長了29％。我們的團隊知道圍繞超級碗的需求會很高，因此積極提高了每個小組的食品和飲料要求，增加了宴會和餐飲的實質性金額，以確保他們的預訂。此外，我們影響了每個入住時間重疊的團體選擇相似的菜單，從而減少了勞動力成本和食物浪費。

我們對我們在華盛頓特區市場的資產的強勁表現感到滿意，該資產佔我們投資組合中酒店密鑰數量的13％。與上一季度相比，這些資產使總收入增加了6％。此外，酒店息税折舊攤銷前利潤率與上一季度相比增長了約99個基點。我想重點介紹的一家酒店是水晶城的使館套房，與上一季度相比，該酒店的總收入增長了19％。第一季度團體客房收入比上一季度高出114％。該酒店預訂了該酒店歷史上最大的創收團體之一。這是一個短期軍事團體，需要一座具有合格安全措施的建築物，這使我們能夠提高利率溢價。該集團的客房收入約為130萬美元。集團業務通常為獲得額外利潤提供了機會，這使水晶城大使套房酒店的息税折舊攤銷前利潤率在本季度與上一季度相比提高了632個基點。即使不包括水晶城大使館套房的卓越表現，我們剩下的8家華盛頓特區酒店總共經歷了酒店息税折舊攤銷前利潤率的擴大。

再談資本支出，在第一季度，我們啟動了對達拉斯大使套房酒店的客房和公共空間的全面翻新，並啟動了舒格蘭萬豪酒店的客房翻新。此外，我們在即將進行的兩家酒店改建方面不斷取得進展：基韋斯特島拉康查酒店，正在改建為Autograph Collection酒店，以及將新奧爾良Le Pavillon改建為Tribute Portfolox酒店；兩項改建預計將於今年晚些時候完成，並將受益於萬豪強勁的銷售、分銷和忠誠度平臺。我們預計2024年的資本支出在8500萬至1.05億美元之間。

如前所述，我們的投資組合為集團業務奠定了堅實的基礎，我們的食品和飲料部門表現出色，我們在各個市場都面臨着強勁的需求。該團隊已採取積極措施來提高利潤率並推動收入。我們將繼續評估我們產品組合中的幾項新舉措，例如品牌轉換、戰略合作伙伴關係和高收益翻新。