附件10.5

伯克利街22號

馬薩諸塞州波士頓

第三次租賃修正案

節奏製藥公司。

本租約第三修正案(“第三修正案”)於2024年(生效日期)_

背景

A.請參閲該日期為2015年11月25日業主與租客之間的特定租約(“原租約”)，該租約經日期為2016年4月15日的該特定第一修正案(“第一修正案”)修訂，並經截至2018年8月6日的該特定第二修正案(“第二修正案”；經第一修正案及第二修正案修訂的原始租約，“租約”)修訂，據此，租客目前於12日(12日)向業主租賃約13,667平方英尺的可出租平方英尺。^這是)位於馬薩諸塞州波士頓伯克利街222號的大樓(“該大樓”)樓層(“租賃物業”)，詳情見本租約。本文中使用的和未定義的大寫術語應具有本租賃中賦予它們的各自含義。

B.租期目前定於2025年7月31日到期。

C.房東和租客希望達成本第三修正案：(I)延長租約期限，(Ii)在某些其他方面修訂租約，所有這些都符合本修正案中規定的條款和條件。

協議

因此，考慮到上述情況和本協議所載的相互契約，房東和租客同意對本租約進行如下修改和修改：

1.租約延期。特此延長租約期限，自2025年8月1日(“延長租期開始日期”)起計，除非根據租約較早終止，否則將於晚上11：59到期。(東部)於2030年7月31日(“經延長期限屆滿日期”)(該期間在此稱為“經延長期限”)，按下述條款及條件訂立。除本第三修正案另有明確規定外，現修訂的本租賃合同的所有條款和條款均適用於承租人在延長租期內對租賃物業的租賃，並將原租賃合同基本租約信息表中規定的“期限屆滿日期”修改為延長期限屆滿日期。

2.總租金。承租人應根據租賃條款繼續支付租賃物業的租金淨額，直至2025年7月31日。儘管有前述規定，只要租户當時沒有發生金錢或物質上的非金錢上的租約違約(在任何適用的通知和補救期間之後繼續)，每月應交的淨租金

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1

2025年1月、2025年2月、2025年3月、2025年4月、2025年5月、2025年6月和2025年7月(僅限)的月份將被免除。

自延長租期開始之日起至延長租期屆滿之日止，承租人應按下列租金表所列之每月分期付款方式，按經本第三修正案修訂之租約所述時間及方式，就租賃物業繳交租金淨額：

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承租人應繼續向承租人支付按比例分攤的估計經營成本、承租人按比例分攤的估計印花税、電費以及租賃合同規定的、經本第三修正案修訂的租賃合同規定的所有其他應付款項。

3.“原樣”狀態。即使租約中有任何相反的規定，承租人仍應以“原樣、原樣”的延長期限，在各方面以上述規定的生效日期租賃所租賃的場所，房東沒有義務準備或建造出租的場所以供承租人使用，或在其內或建築物內建造任何額外的工程或改善，或提供任何形式的貢獻、津貼或任何形式的獎勵(本第三修正案第3節下文明確規定的除外)。業主對租賃物業的狀況不作任何陳述或保證(明示或默示)。

房東應向承租人提供27萬3540美元/100美元(273,540.00美元)的租户改善津貼(“延長期津貼”)，用於承租人從上述生效日期起及之後在租賃房屋內進行的翻新、改建和安裝的設計和建造費用(“延長期工程”)(統稱為“延長期翻新費用”)。超出延長期限津貼的所有延長期限工程的設計、建造和其他費用應完全由租户支付，房東不應對任何超出的部分提供任何補償。延期津貼應根據租户的要求支付，但不超過四(4)次。租户每個日曆月不得要求支付一次以上的延長期限津貼。對於每筆支出，承租人應在一個日曆月的第一天之前向房東提交一份請購單，其中包括領用費用的細目、承租人證明所有此類費用都是延長期限的翻新費用且已由承租人承擔和支付的證明，以及適當的備份文件，包括但不限於，

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2

AIA慣常形式的進度付款證明和部分留置權豁免(以房東提供或合理批准的慣常、可記錄的形式)，以及已支付發票和賬單的副本。如果延長期限翻修總成本被合理估計超過延長期限津貼，業主有權按延長期限津貼與預計延長期限翻新總成本的比例按比例支付延長期限津貼，但須在延長期限工作完成後對延長期限津貼進行最終對賬。房東還保留在租户向ET收尾材料房東提交後三十(30)天內為延長期限津貼的最後10%(10%)提供資金的權利。《ET收尾材料》係指上述延長期限津貼最終金額的請購包，連同(I)承租人建築師根據業主批准的延長期限工程的施工文件證明延長期限工程已基本完成的最終AIA證書，(Ii)延長期限工程的一套《竣工》或最終記錄計劃，(Iii)所有承包商、分包商、供應商、供應商對延長期限工程的最終留置權豁免(以業主提供或合理批准的習慣、可記錄的形式)。如果不支付，將有權對物業享有留置權的物質人；(Iv)在執行延長期限的工程後租賃房屋的佔用證明；以及(V)業主建築規則和規定要求的任何其他物品。承租人可應先前租客的書面要求，將延長租期津貼的全部或任何部分作為抵免租賃物業的下一筆每月租金淨額(S)、估計經營成本及當時應付的估計印花税；但如在延長租期開始日期六(6)個月前租客未徵用或運用延長租期津貼的任何餘額，則房東此後應自動將其用作抵扣租賃物業當時應支付的下一期月租(S)淨租金、估計營運成本及估計印花税，直至完全攤銷為止。儘管有上述規定，房東沒有義務在租户發生金錢或物質上的非金錢違約(在任何適用的通知和補救期限之後繼續)的任何時間支付或貸記延長期限津貼的任何部分。

承租人應按照所有適用的法律、法規、法規、條例、規則、附例和條例、業主施工規則和條例以及租約的所有條款和條件，包括但不限於原租約第4.07節和第二修正案的附表C-2，執行本第3節下的所有工作。儘管有前述規定，原租約附件B的規定和第二修正案附件B的規定均不適用於延長的期限工作。業主不對延長期限工程的設計或施工的任何方面負責，不對其中的任何缺陷的糾正或完工的任何延誤負責，業主對延長期限工程的施工文件的批准不會導致業主對延長期限工程是否符合適用的法律、法規、條例、法規、規章、規則和細則的任何方面、延長期限工程的任何方面與建築物的任何組件或系統的協調、或在不損壞或損害建築物的情況下建造延長期限工程的可行性承擔任何責任，所有這些都應由承租人獨自承擔。業主批准延長工期工程的施工文件後，在承租人向業主提交修改後的施工文件供業主審查和批准後，才能對其中顯示的工程進行任何更改，無論是材料還是非材料。如果延長的工作包括任何結構或其他特殊項目，承租人應補償房東合理的、自掏腰包的第三方費用

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3

房東在審查這類物品。承租人應向房東或其管理代理人支付房東對延長期限工作的行政監督或協調費用，金額相當於延長期限工作總成本的2%，房東可從延長期限津貼中扣除。儘管有前一句話，但如果承租人選擇將整個延長的定期津貼作為抵扣本第三節規定的租賃房屋下一個月的租金淨額(S)、估計運營成本和估計徵用，則不應向房東支付任何行政監督費或協調費。此外，承租人應向業主支付承租人在執行延長期限工作時使用的建築服務或設施(如電力、暖通空調、火災警報插頭/插拔、貨運電梯使用和清潔)的費用，每種情況下均按建築物標準費率向建築物承租人收取。所有此類費用應構成可不時從本第3節規定的延長期限津貼中徵用的延長期限翻新費用。

4.信用證。雙方特此確認，根據租約第4.17條，房東目前以信用證形式持有面值為75,000.00美元的保證金，並將在整個租期內繼續持有信用證。信用證在租賃期內不得減少。

5.《第二修正案》附件D。現將《第二修正案》附件D第二段全部刪除，並由以下內容取代：“就本附件D而言，本附件D中所有提及的‘房產’應被視為指租賃房產，本文中所有提及的‘術語’應被視為指第三修正案中所述的擴展術語。”第二修正案附件D第1節現予刪除，不再具有法律效力或效力。儘管本第三修正案有任何相反的規定，上述附件D第2節第一句中對“搬遷場所”的提及應保持不變。

6.延期條款。現將第二修正案附件D第三節的第二句話全部刪除，代之以：“為免生疑問，在此使用的”初始術語“應視為指第三修正案第一節中規定的延展術語。”上述第3款的所有其他條款應繼續適用。

7.雜類

(a)經紀業務。房東和租户各自聲明並向對方保證，除世邦魏理仕公司(“租户的經紀人”)外，沒有與任何與第三修正案有關的房地產經紀人或代理人打交道。承租人應賠償房東及其受託人、經理、成員、委託人、受益人、合夥人、高級管理人員、董事、僱員、抵押權人和代理人不受任何聲稱代表承租人的經紀人、代理人或發現者(承租人經紀人除外)與本第三修正案相關的所有索賠的損害。房東應根據另一份協議向承租人經紀人支付本第三修正案規定的佣金。本第7(A)條的規定在租賃期滿或提前終止後繼續有效。

(b)租户確認書。承租人向房東陳述並保證：(I)房東沒有違約，也不存在以下情況，

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4

發出通知或時間流逝，或兩者兼而有之，將構成房東在租約下的違約，(Ii)代表承租人執行本第三修正案的人得到正式授權，並有完全權力和權力執行和交付本第三修正案，(Iii)承租人沒有根據其條款對租約的執行提出索賠、補償或抗辯，以及(Iv)承租人沒有直接或間接地為或代表任何被任何行政命令或美國財政部列為恐怖分子的個人、團體、實體或國家行事，“特別指定的國家和被封鎖的人，或其他被禁止或被阻止的個人、團體、實體、國家或交易，或根據外國資產管制辦公室執行或管理的任何法律、命令、規則或法規進行的交易，且其沒有直接或間接地以任何此類個人、團體、實體或國家的名義從事這項交易，或直接或間接地以任何此等個人、團體、實體或國家的名義進行這項交易。

(c)將軍。向承租人提交本第三修正案或其部分或全部條款摘要以供審查，並不構成對租賃場所的保留或選擇權，也不構成租賃任何空間的要約，除非雙方簽署本第三修正案，否則不會對本修正案項下的租賃場所或本合同中的其他事項產生任何法律義務。本《第三修正案》可以一份或多份副本執行，當各方簽署時，應構成一份對所有各方都有約束力的協議，儘管所有締約方都不是正本或同一副本的簽字方，但所有締約方必須得到一份或多份反映各方簽字的副本。傳真或通過電子郵件傳輸本第三修正案簽署副本的pdf副本應被視為等同於交付原件，在任何情況下，通過電子郵件傳輸本第三修正案簽名副本的傳真或pdf副本的任何一方應在任何情況下應請求立即向另一方交付原始簽名。本《第三修正案》可以PDF文件或電子簽名(例如DocuSign或類似的電子簽名技術)的電子郵件形式簽署和/或傳輸，然後以電子形式保存，並且該電子記錄應與帶有該方手寫簽名的紙質副本一樣有效且對如此簽署的一方具有約束力。就有效性、可執行性和可採納性而言，出現在本第三修正案中的電子簽名應與手寫簽名同等對待。

(d)整項修訂。本第三修正案包含雙方當事人關於本合同標的物的所有協議，並取代雙方當事人之間關於該標的物的所有先前交易。在本租約中，凡提及“租約”或“本租約”或類似條款或其中任何部分時，均指經本第三修正案修訂的該租約或其任何部分。

(e)具有約束力的修正案。本第三修正案對本協議各方及其各自的繼承人和允許的受讓人具有約束力，並使其受益。

(f)治國理政。第三修正案受馬薩諸塞州聯邦法律管轄，不考慮法律衝突原則。

(g)批准。除本第三修正案明確修改外，本租約在此予以批准和確認，並應保持完全效力和效力。

[簽名頁緊隨其後]

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5

自上述生效日期起，房東和房客已簽署本第三修正案，作為馬薩諸塞州的一份蓋章文書，特此為證。

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6