服務地產信託基金 2024 年第一季度財務業績和補充信息 2024 年 5 月 7 日附錄 99.2馬薩諸塞州劍橋波士頓皇家索尼斯塔酒店

2 目錄季度業績服務地產信託公佈2024年第一季度財務業績... 4 2024年第一季度亮點... 5財務關鍵財務數據... 7 簡明合併損益表（虧損）... 8 簡明合併資產負債表... 9 債務摘要... 10 債務到期時間表... 11 槓桿比率、承保比率和債務契約... 12 資本支出摘要... 13 財產收購和處置... 14 投資組合信息投資組合摘要... 16 按行業劃分的合併投資組合多元化... 17 按地域多元化劃分的合併投資組合... 18 按品牌劃分的酒店投資組合... 19 按服務水平劃分的酒店運營統計數據——同類酒店——截至2024年3月31日的三個月... 20 按服務級別劃分的酒店運營統計數據——所有酒店——截至2024年3月31日的三個月... 21 個按品牌劃分的淨租賃投資組合... 22 淨租賃按行業劃分的投資組合... 23 按租户劃分的淨租賃投資組合（前 10 名）... 24 淨租賃投資組合-到期時間表... 25 淨租賃投資組合——佔用率摘要... 26 附錄公司簡介和研究範圍... 28 治理信息... 29 計算 FFO 和標準化 FFO... 30 息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤的計算... 31 酒店息税折舊攤銷前利潤的計算和對賬——同類酒店... 32 酒店息税折舊攤銷前利潤的計算與對賬——所有酒店... 33 份簡明合併損益表附註以及FFO、正常化FFO、息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤、調整後息税折舊攤銷前利潤和酒店息税折舊攤銷前利潤的計算... 34 非公認會計準則財務指標和某些定義... 35 關於前瞻性陳述的警告... 37 SVC 納斯達克上市交易代碼：普通股：SVC投資者關係聯繫人：董事斯蒂芬·科爾伯特（617）231-3223 scolbert@svcreit.com ir@svcreit.com 公司總部：馬薩諸塞州牛頓市華盛頓街255號300號牛頓套房02458-1634 www.svcreit.com本報告中的所有金額均未經審計。其他信息和非公認會計準則財務指標與根據美國公認會計原則確定的金額的對賬見本演示文稿的附錄。有關本演示文稿中使用的術語，請參閲非公認會計準則財務指標和某些定義。

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4返回目錄馬薩諸塞州牛頓（2024年5月7日）：服務地產信託基金（納斯達克股票代碼：SVC）今天公佈了截至2024年3月31日的季度財務業績。股息：SVC宣佈向截至2024年4月22日營業結束時的登記股東每季度分配普通股每股0.20美元。這筆分配將在2024年5月16日左右支付。電話會議：討論SVC第一季度業績的電話會議將於美國東部時間2024年5月8日星期三上午10點舉行。可以通過撥打 (877) 329-3720 或 (412) 317-5434（如果從美國和加拿大境外撥打電話）來接聽電話會議；不需要密碼。撥打 (877) 344-7529可以進行為期一週的重播；重播密碼為4164628。電話會議的網絡直播也將在SVC的網站www.svcreit.com上以僅限收聽的模式播出。電話會議結束後，存檔的網絡直播將在SVC的網站上重播。未經SVC事先書面同意，嚴禁以任何方式轉錄、錄製和重播SVC第一季度電話會議。關於服務地產信託：SVC是一家房地產投資信託基金（REIT），投資於兩個資產類別的超過110億美元：酒店和以服務為重點的零售淨租賃物業。截至2024年3月31日，SVC在美國、波多黎各和加拿大擁有220家酒店，客房超過37,000間，其中大部分是長期住宿和精選服務。截至2024年3月31日，SVC在美國各地還擁有749處以服務為重點的零售淨租賃物業，總面積超過1,330萬平方英尺。SVC由美國領先的另類資產管理公司RMR集團（納斯達克股票代碼：RMR）管理，截至2024年3月31日，該公司管理的資產超過410億美元，在購買、出售、融資和運營商業房地產方面擁有超過35年的機構經驗。SVC 總部位於馬薩諸塞州牛頓。欲瞭解更多信息，請訪問 www.svcreit.com。Service Properties Trust公佈2024年第一季度財務業績 “SVC第一季度的業績反映了典型的季節性模式以及我們正在進行的酒店投資組合翻新計劃的影響。在團體和合同需求的帶動下，我們的全方位服務酒店的收入有所改善，但被我們精選服務組合中短暫和商務旅行的疲軟所抵消。隨着我們的酒店翻新計劃和22家非戰略性酒店的計劃佈局進展順利，SVC正在為其住宿組合做好準備，以取得長期成功。”Todd Hargreaves，總裁兼首席投資官

5返回目錄2024年第一季度重點財務業績•淨虧損7,840萬美元，合每股普通股虧損0.48美元。•正常化FFO為2,110萬美元，合每股普通股0.13美元。•調整後的息税折舊攤銷前利潤為1.155億美元。投資組合更新•酒店RevPAR為78.69美元。•酒店息税折舊攤銷前利潤為2,890萬美元。•截至2024年3月31日，淨租賃入住率為97.3％。•淨租賃租金覆蓋率為2.37倍。投資活動 • 出售了一家擁有84間客房的酒店，銷售價格為330萬美元（不包括成交成本），以及三處淨租賃物業，總銷售價格為290萬美元，不包括交易成本。• 截至2024年5月3日，SVC已簽訂協議，出售一處淨租賃物業面積為3,381平方英尺，銷售價格為130萬美元，不包括交易成本。

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7截至2024年3月31日的三個月，返回目錄截至2024 年 3 月 31 日 2023 年 9 月 30 日 2023 年 3 月 31 日至 2023 年 3 月 31 日精選損益表數據：總收入 436,250 美元 444,050 美元 496,825 美元 503,779 美元 429,209 美元 (78,383) $ (43,323) $ (4,128) $ (11,278) $ (11,278) $ (11,278) $ (11,278)) 25,950 美元 FFO 21,104 美元 51,316 美元 91,731 美元 93,751 美元 35,894 美元標準化 FFO 美元 21,106 美元 50,036 美元 92,109 美元 95,127 美元 37,146 美元調整後息税折舊攤銷前利潤 115,548 美元 141,154 美元 175,328 美元 185,324 美元 116,841 美元每股普通股數據（基本和攤薄）淨額：淨額（虧損）收入 $ (0.48) $ (0.26) $ (0.03) $ (0.07) $0.16 FFO $0.13 美元 0.31 美元 0.56 美元 0.57 美元 0.22 標準化 FFO 美元 0.13 美元 0.30 美元 0.56 美元 0.58 美元 0.23 股息數據：期間每股支付的年化股息 0.80 美元 0.80 美元 0.80 美元 0.80 美元 0.80 美元 0.80 美元 0.80 美元 0.80 美元（期末）11.8% 9.4% 10.4% 9.2% 8.0% 年化標準化 FFO 派息率 153.8% 66.7% 35.7% 34.5% 87.0% 選定資產負債表數據：總資產總額10,469,518 美元 10,537,913 美元 10,733,398 美元 10,715,669 美元 10,505,429 美元總資產 $7,231,519 美元 7,604,311 美元 7,649,651 美元 7,482,166 美元總負債 $6,116,850 美元 129,983 美元 6,302,361 美元 6,310,576 美元 6,100,261 美元股東權益總額 1,114,669 美元 1,226,133 美元 1,301,950 美元 1,339,075 美元（千美元，每股數據除外）主要財務數據截至2024年3月31日的佛羅裏達州勞德代爾堡索尼斯塔ES套房市值：普通股總額（期末）165,768,00 58 收盤價（期末）6.78 美元股票市值（期末）1,123,907 美元債務（本金餘額）5,633,079 美元總市值 6,756,986 美元流動性：現金及現金等價物 71,287 美元有擔保的可用借款循環信貸額度（1）650,000總流動性721,287美元（1）SVC循環信貸額度的可用性取決於抵押資產的持續最低表現和市場價值，滿足某些金融契約和其他信貸額度條件。

8返回目錄截至2024年3月31日的三個月收入：酒店營業收入 (1) 336,236美元 334,796 美元 334,796 美元租金收入 (2) 100,014 94,413 總收入 436,250 429,209 支出：酒店運營費用 (1) (3) 305,086 299,566 淨租賃運營費用 4,723 3,905 折舊和攤銷 93,107 100,039 一般和管理費用 10,506 10,911 交易相關成本 (4) — 887 資產減值虧損 (5) 2,451 — 總支出415,873 415,308 (虧損) 出售房地產的收益，淨額 (6) (2,963) 41,898 股權證券收益，淨額— 49,430 利息收入 1,962 2,786 利息支出（包括債券發行成本、折扣和保費的攤銷，分別為7,226美元和5,232美元）（91,414）（81,580）提前清償債務的損失（7）—（44）（虧損）被投資者的所得税（支出）收益和權益（72,038）26,391收入税收（支出）收益（1,007）3,780 被投資者的股權虧損（5,338）（4,221）淨（虧損）收益$（78,383）$25,950 加權平均已發行普通股（基本和攤薄）165,158 164,867 每股普通股淨（虧損）收益股份（基本和攤薄後）美元（0.48）0.16美元（金額以千計，每股數據除外）簡明合併收益表（虧損）見第34頁的附註。

9返回目錄簡明合併資產負債表 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日資產不動產：土地 1,968,963 美元 1,972,145 美元建築、改善和設備 7,846,174 7,814,192 房地產總額，總額 9,815,137 9,786,337 累計折舊 (3,237,999) (3,181,797) 房地產總額，淨額 6,577,138 6,604,540 收購的房地產租賃和其他無形資產，淨額 124,573 130,622 待售資產 8,700 10,500 現金及現金等價物 71,287 180,119 限制性現金 16,039 17,711 權益法投資 111,014 113,304 關聯人應付款 21,400 6,376 其他資產，淨額 301,368 292,944 美元總資產 7,231,519 美元 7,356,116 美元負債和股東權益循環信貸額度 $ — $ — 優先擔保票據，淨額 969,039 968,017 張優先無抵押票據，淨額 3,995,757 3,993,327 應付抵押貸款票據，淨額 561,037 49 558,876 應付賬款和其他負債 580,268 587,005 應付關聯人士 10,437 22,758 負債總額 6,116,850 6,129,983 承付款和意外開支股東權益：實益權益普通股，面值0.01美元價值；授權2億股；已發行和流通的165,768,058股和165,769,595股分別為1,658 1,658股額外已付資本 4,557,890 4,557,473 累計其他綜合收益 1,974 2,318 累計淨收益 2,392,117 2,470,500 累計普通股分配 (5,838,870) (5,805,816) 股東權益總額 1,114,616 69 1,226,133 總負債和股東權益 7,231,519 美元 7,356,116 美元（千美元，每股數據除外）安大略省多倫多約克維爾皇家索內斯塔

10返回目錄 (1) SVC必須按SOFR加保費的利率支付利息，截至2024年3月31日，保費為每年250個基點。SVC還根據其循環信貸額度下的未付金額每年支付20至30個基點的未使用承諾費。在支付延期費並滿足某些其他條件的前提下，SVC可以將其循環信貸額度的到期日再延長兩個六個月。（2）SVC已為其某些擁有財產的子公司提供了股權質押，並對質押子公司擁有的69處房產提供了首次抵押留置權，以擔保其在管理循環信貸額度的信貸協議下的債務。2024年2月，SVC根據信貸協議又增加了三處房產作為抵押品。（3）這些票據由308處淨租賃物業擔保，在預計到期日前24個月即可預付，無需支付罰款。（4）這些票據由擁有根據兩份主租約租賃給美國旅行中心公司（TA）的70個旅行中心的子公司的股權的第一優先留置權擔保。（5）這些票據有擔保。SVC的某些子公司的賬面價值。(6) 截至3月31日，SVC總債務的賬面價值為5,526,145美元，2024年扣除未攤銷的折扣和保費以及總額為106,934美元的某些發行成本。按年份到期的加權平均本金到期日到期日浮動利率債務：65萬美元循環信貸額度 (1) (2) 7.840% 美元 — 6/29/27 美元 — 3.2 有擔保固定利率債務：淨租賃抵押貸款票據 (3) 5.600% 608,079 2/20/28 600,576 3.9 20/28 600,576 3.9 到期的優先有擔保票據 (4) (5) 8.625% 1,000,000 11/15/31 1,000,000 7.6 小計/加權平均值 7.481% 1,608,079 1,600,576 6.2 無抵押固定利率債務：2025 年到期的優先無抵押票據 4.500% 350,000 350,000 3/15/25 350,000 350,000 350,000 2025 年到期的優先無抵押票據 (5) 7.500% 800,000 9/15/25800,000 1.5 2026 年到期的優先無擔保票據 5.250% 350,000% 350,000 2026 年到期的優先無擔保票據 4.750% 450,000 10/1/26 450,000 2.5 2027 年到期的優先無擔保票據 4.950% 400,000 2/15/27 400,000 2.9 2027 年到期的優先無擔保票據 (5) 5.500% 450,000 12/15/27 450,000 3.7 2028 年到期的優先無擔保票據 3.950% 400,000 1/15/28 400,000 3.8 優先無抵押票據 2029 年到期票據 4.950% 425,000 10/1/29 425,000 5.5 2030 年到期的優先無擔保票據 4.375% 400,000 2/15/30 400,000 5.9 小計/加權平均值 5.326% 4,025,000 4,025,000 3.1 總計/加權平均 (6) 5.942% 5,633,079 美元 5,625,576 美元 4.0 截至2024年3月31日的債務摘要（千美元）

11返回目錄 1,150,000 美元 800,000 850,000 美元 850,000 美元 42.5 萬美元 400,000 美元 1,468 1,958 1,958 1,958 600,737 美元無抵押固定利率債務有擔保固定利率債務循環信貸額度 2024 2026 2027 2028 2029 2030 2031 美元截至 2024 年 3 月 31 日 750,000 美元 1,250,000 美元債務到期時間表 (1) (1) SVL C的淨租賃抵押貸款票據已部分攤銷，到期時需要大量付款。這些票據應在預計到期日前24個月預付，無需支付罰款。（2）截至2024年3月31日，SVC在其65萬美元的循環信貸額度下沒有未償還款項。（2）（千美元）1093 北卡羅來納州布恩有擔保債務與無抵押債務 28.5% 無抵押債務 71.5%

12截至2024年3月31日的過去十二個月 12/31/2023 9/30/2023 3/31/2023 3/31/2023 槓桿比率：淨負債/總總資產 53.1% 51.8% 50.2% 50.2% 53.6% 53.6% 淨負債/賬面總值房地產資產和現金及現金等價物 56.3% 53.1% 57.9% 53.1% 57.9% 有擔保債務/總資產 22.1% 21.7% 7.9% 8.1% 8.2% 可變利率債務/淨負債 —% —% —% —% —% —% —% 覆蓋率：滾動的四季度調整後息税折舊攤銷前利息折舊攤銷前利息/滾動四季度利息支出 1.8 倍 1.9 倍 1.9 倍淨負債/截至2024年3月31日的過去十二個月，經調整後的四季度息税折舊攤銷前利潤9.0x 8.8x 8.6x 9.0x 8.0x 8.0x 8.0x 12/31/2023 9/30/2023 3/31/2023 3/31/2023 年3月31/2023 年優先票據債務契約：未抵押資產總額/無抵押債務-要求最低150％ 177.5% 183.2% 163.9% 157.1% 發生契約：總債務/調整後總資產-允許的最大值 60.0% 52.9% 52.4% 53.2% 53.1% 54.8% 有擔保債務/調整後的總資產-允許的最大值 40.0% 15.1% 15.0% 5.6% 5.6% 5.6% 5.8% 可用於債務的合併收益還本付息/還本付息-要求最低1.50x 1.78x 1.79x 2.02x 1.97x 1.90倍槓桿比率、承保比率和債務契約 622 Fair Road Statesboro

13返回目錄截至2024年3月31日的三個月 2023 年 9 月 30 日 2023 年 6 月 30 日 2023 年 3 月 31 日資本支出：酒店資本改善和 FF&E 儲備資金 (1) 68,340 美元 105,289 美元 63,948 美元 41,043 美元 21,773 淨租賃資本改善 442 499 769 1,704 505 租賃相關成本 69 238 267 11 67 67 資本改善總額 & FF&E Reserve資金68,851美元 106,026美元 64,984美元 42,758美元 22,345美元（1）包括SVC向其FF＆E儲備金中注資的金額以及直接向其酒店經理報銷的資本支出的金額。（千美元）資本支出摘要芝加哥皇家索尼斯塔酒店伊利諾伊州芝加哥市中心

14返回目錄收購：季度收購的物業類型品牌位置客房或套房購買價格（1）每間客房或套房的平均購買價格 SVC自2024年1月1日以來未收購任何房產。處置情況：季度已處置物業類型品牌位置客房或套房/平方英尺銷售價格 (1) 2024 年第一季度每間客房或套房的平均銷售價格/平方英尺 1 淨租約空置伊利諾伊州 4,100 美元 257 美元 63 1 淨租賃空置密歇根州 1,110 100 90 1 明尼蘇達州雷迪森酒店鄉村套房酒店 84 3,315 39,464 1 淨租賃空置伊利諾伊州 29,639 87 84/34,849 6,247 美元 39,464 美元/84 美元自 2024 年 1 月 1 日以來的房產收購和處置（以千美元計，每間客房或套房數據除外）(1) 代表現金購買或銷售價格（視情況而定），以及不包括結算相關費用。Nautilus Sonesta 邁阿密海灘，佛羅裏達州

15返回目錄投資組合信息

16返回目錄投資組合構成淨租賃物業 44.2% 酒店 55.8% 物業數量酒店物業數量 220 酒店客房數量 37,697 淨租賃物業 749 淨租賃平方英尺 13,384,219 物業總數 969 平均酒店物業面積 171 間客房平均淨租賃物業面積 17,869 平方英尺投資多元化概況酒店6,370,776美元租户/運營商181處淨租賃物業5,049,288個品牌 146總投資額11,420,064美元 22個州 46 個地理多元化加州 12% TX 8% 伊利諾伊州 6% AZ 4% OH 4% 洛杉磯 3% PA 3% MO 3% 其他45％（華盛頓特區36個州，PR，安大略省）的投資組合摘要（千美元）（1）基於投資。（1）基於投資。（1）基於投資。（1）) (1) 新奧爾良皇家索尼斯塔，路易斯安那州新奧爾良

17返回目錄行業物業數量房間/平方英尺投資佔總投資的百分比 1.酒店 220 37,697 美元 6,370,776 美元 55.8% 2.旅行中心 178 5,099,794 3,311,787 29.1% 3.餐廳——快捷服務 211 705,566 285,625 2.6% 4.健康與健身 13 873,258 186,365 1.6% 5.餐廳——休閒餐飲 53 494,410 186,183 1.6% 6.電影院 15 785,344 139,565 1.2% 7.雜貨店 19 1,020,819 129,152 1.1% 8.家居用品和休閒 20 700,906 121,128 1.1% 9.醫療、牙科診所 71 410,171 116,991 1.0% 10.汽車設備和服務 64 463,492 107,054 0.9% 11.汽車經銷商 8 177,433 62,656 0.5% 12.娛樂 4 199,853 61,436 0.5% 13.百貨商店 4 381,193 55,457 0.5% 14.教育服務 8 213,755 54,759 0.5% 15.建築材料 29 465,283 33,747 0.3% 16.洗車 6 50,831 30,798 0.3% 17.其他製造業 5 538,932 24,156 0.2% 18.體育用品 3 120,847 17,742 0.2% 19.藥店和藥房 6 58,048 17,111 0.1% 20.法律服務 5 25,429 11,362 0.1% 21.Dollar Stores 3 27,593 2,971 —% 22。其他 4 101,423 14,296 0.1% 23.空缺 20 469,839 78,947 0.7% 總計 969 37,697/13,384,219 美元 11,420,064 100.04% 截至2024年3月31日，按行業劃分的合併投資組合多元化（千美元）夏威夷州利胡島皇家索尼斯塔考艾度假村

18返回目錄投資州總物業數量酒店數量淨租賃數量佔酒店總數的百分比佔淨租賃總額的百分比佔加利福尼亞州 58 36 22 美元 1,424,793 12.4% 1,151,728 18.1% 273,065 美元 5.4% 273,065 5.4% 德克薩斯州 75 20 55 890,026 7.8% 377,946 5.9% 512,080 10.1% 佛羅裏達州 58 46 707,261% 58 46 707,261% 6.2% 461,022 7.2% 246,239 4.9% 伊利諾伊州 64 10 54 703,052 6.2% 420,272 6.6% 282,780 5.6% 格魯吉亞 89 16 73 680,203 6.0% 412,172 6.5% 268,031 5.3% 亞利桑那州 39 14 25 483,227 4.2% 234,657 3.7% 248,570 4.0% 俄亥俄州 44 5 39 454,532 4.0% 124,532 4.0% 亞利桑那州 39 14 25 483,227 4.2% 234,657 3.7% 248,570 4.0% 俄亥俄州 44 5 39907 2.0% 329,625 6.5% 路易斯安那州 15 3 12 383,168 3.4% 251,463 3.9% 131,705 2.6% 賓夕法尼亞州 33 5 28 339,455 3.0% 135,339 2.1% 204,116 4.0% 密蘇裏州 29 4 25 286,809 2.5% 157,659 2.5% 129,150 2.6% 前 10 名 504 125 379 6,352,526 55.7% 3,7279% ,165 58.5% 2,625,361 51.9% 其他 (1) 465 95 370 5,067,538 44.3% 2,643,611 41.5% 2,423,927 48.1% 合計 969 220 749 美元 11,420,064 100.0% $6,370,776 100.0% $5,049,288 100.0% (1) 由 36 個不同州的房產組成，哥倫比亞特區，波多黎各和加拿大安大略省，平均投資為10美元，每處房產 898 美元。截至2024年3月31日按地域多元化劃分的合併投資組合（千美元）馬裏蘭州巴爾的摩皇家索內斯塔港法院

19返回目錄品牌服務水平連鎖規模酒店數量佔酒店總數的百分比客房或套房數量佔客房或套房總數的百分比投資佔每間客房或套房酒店投資總額的百分比皇家索尼斯塔酒店® 全方位服務高檔 17 7.7% 5,663 15.0% 1,900,133 美元 29.8% 335,535 美元 335,535 索尼斯塔酒店及度假村® 全方位服務高檔 23 10.5% 7,403 19.7% 1,382,771 21.7% 186,785 Sonesta ES Suites® 中高檔長住酒店 60 27.2% 7,643 20.4% 1,138,837 17.9% 149,004 Sonesta Select® Select® Select服務高檔 44 20.0% 6,427 17.0% 697,797 11.0% 108,573 Sonesta Simply Suites® 長住中檔 51 23.2% 6,464 17.1% 595,032 9.3% 92,053 凱悦嘉軒精選服務高檔 17 7.7% 2,107 5.6% 314,574 4.9% 149,299 麗笙酒店及度假村全方位服務高檔 5 2.3% 1,1% 3.0% 171,087 2.7% 148,901 皇冠假日酒店® 全方位服務高檔 1 0.5% 495 1.3% 124,276 2.0% 251,063 Country Inn & Suites® by Radisson 全方位服務中高端 2 0.9% 346 0.9% 46,269 0.7% 133,725 總/平均酒店 220 100.0% 37,697 100.0% 6,370,776 100.0 美元 6,370,776 100.0 美元截至2024年3月31日，按品牌劃分的169,000家酒店投資組合（千美元，每間客房或套房數據除外）

20返回目錄入住率 ADR RevPAR 截至3月31日的三個月，截至3月31日的三個月，截至3月31日的三個月，品牌服務水平酒店數量 2024 2023 年變更客房或套房數量 2024 2023 變更 2024 2023 變更 2024 2023 變更 Sonesta Hotels & Resorts® 全方位服務 22 7,153% 56.9% (2.4) pts 152.67 美元 152.38 0.2% 83.16 美元 86.72 (4.1)% Royal Esta 酒店® 全方位服務 17 5,663 50.7% 47.3% 3.4 分 236.71 238.96 (0.9)% 120.10 112.96 6.3% 雷迪森® 酒店及度假村全方位服務 5 1,149 60.5% 65.4% (4.9) pts 151.08 152.87 (1.2)% 91.40 100.04 (8.6)% 皇冠假日酒店® 全方位服務 1 495 64.6% 58.4% 6.2 分 148.98 139.80 6.6% 96.17 81.70 17.7% Country Inn & Suites® by Radisson 全方位服務 2 346 60.3% 59.1% 59.1% 134.86 128.97 4.6% 81.29 76.18 6.7% 全方位服務總數/平均 47 14,806 54.0%% 54.0% — pts 182.12 180.68 0.8% 98.31 97.49 0.8% Sonesta Select® 精選服務 44 6,427 49.5% 51.1% (1.6) pts 114.56 118.88 (3.6)% 56.72 60.78 (6.7)% 凱悦嘉軒精選服務 17 2,107 47.5% 63.9% (16.4) pts 119.88 124.44 (3.7)% 56.91 79.56 (28.5)% 選擇服務總計/平均 61 8,534 49.0% 54.3% (5.3) pts 115.83 120.50 (3.9)% 56.77 65.42 (13.2)% 索尼斯塔 ES Suites® 長住 60 7,643 64.3% 63.5% 0.8 點 123.12 128.10 (3.9)% 79.16 81.33 (2.7)% 索尼斯塔簡易套房® 長期住宿 50 6,366 61.3% 64.4% (3.1) pts 84.4% (3.1)% 79.16 81.33 (2.7)% 索尼斯塔簡易套房® 長期住宿 50 6,366 61.3% 64.4% (3.1) pts 84.4% (3.1)% 79.16 81.33 (2.7 8.10 90.85 (3.0)% 54.02 58.49 (7.6)% 長期住宿總計/平均 110 14,009 62.9% 63.9% (1.0) 分 107.62 111.16 (3.2)% 67.74 71.02 (4.6)% 同類酒店總數/平均 218 37,349 56.2% 57.8% (1.6) 美元 137.61 美元 138.81 (0.9)% 7美元 7.35 美元 80.18 (3.5)% 按服務水平劃分的酒店運營統計數據——可比酒店提供的所有運營數據均基於SVC經理提供的指定時期的經營業績。SVC尚未獨立驗證其經理的運營數據。

21返回目錄入住率 ADR RevPAR 截至3月31日的三個月，截至3月31日的三個月，截至3月31日的三個月，品牌服務水平酒店數量 2024 2023 年變更客房或套房數量 2024 2023 變更 2024 2023 變更 2024 2023 變更 Sonesta Hotels & Resorts® 全方位服務 23 7,403% 57.2% (1.8) pts $163.37 美元 163.09 0.2% 90.45 美元 93.31 美元 (3.1)% 皇家索內斯塔酒店® 全方位服務 17 5,663 50.7% 47.3% 3.4 分 236.71 238.96 (0.9)% 120.10 112.96 6.3% 雷迪森® 酒店及度假村全方位服務 5 1,149 60.5% 65.4% (4.9) pts 151.08 152.87 (1.2)% 91.40 100.04 (8.6)% 皇冠假日酒店® 全方位服務 1 495 64.6% 58.4% 6.2 分 148.98 139.80 6.6% 96.17 81.70 17.7% Country Inn & Suites® by Radisson 全方位服務 2 346 60.3% 59.1% 59.1% 1.2 分 134.86 128.97 4.6% 81.29 76.18 6.7% 全方位服務總量/平均值 48 15,056 556 556% 54.2% 0.2 分 186.74 185.60 0.6% 101.65 100.51 1.1% 索內斯塔精選® 精選服務 44 6,427 49.5% 51.1% (1.6) 分數 114.56 118.88 (3.6)% 56.72 60.78 (6.7)% 凱悦嘉軒精選服務 17 2,107 47.5% 63.9% (16.4) pts 119.88 124.44 (3.7)% 56.91 79.56 (28.5)% 選擇服務總額/平均值61 8,534 49.0% 54.3% (5.3) pts 115.83 120.50 (3.9)% 56.77 65.42 (13.2)% Sonesta ES Suites® 長期住宿 60 7,643 64.3% 63.5% 0.8 分 123.12 128.10 (3.9)% 79.16 81.33 (2.7)% 索尼斯塔簡易套房® 長期住宿 51 6,464 60.7% 63.7% 63.7% (3.0) pts 88.10 90.85 (3.0)% 53.50 57.91 (7.6)% 長期住宿總分/平均 111 14,107 62.7% 63.6% (0.9) pts 107.62 111.16 (3.2)% 67.44 70.71 (4.6)% 所有酒店總分/平均 220 37,697 56.3% 57.7% (1.4) pts $139.83$ 140.96 (0.8)% $78.69 美元 81.36 (3.3)% 按服務級別劃分的酒店運營統計數據-所有酒店 (1)提供的所有運營數據均基於SVC經理在指定時期內提供的經營業績。SVC尚未獨立驗證其經理的運營數據。（1）包括截至2024年3月31日的所有酒店的業績。不包括報告期內酒店的銷售業績，包括一家酒店在 SVC 收購之前的時段內的數據。

22返回目錄品牌物業數量平方英尺投資佔總投資的百分比年化最低租金佔年化最低租金覆蓋總額的百分比 1.TravelCenters of America Inc. 131 3,683,923 美元 2,254,950 美元 44.7% 173,327 美元 46.2% 1.75x (1) 2.石油停運中心 44 1,367,802 1,015,156 20.1% 80,673 21.5% 1.75x (1) 3.大逃亡 14 542,666 98,242 1.9% 7,711 2.1% 6.20x 4。Life Time Fitness 3 420,335 92,617 1.8% 5,770 1.5% 2.35x 5。Buehler's Fresh Foods 5 502,727 76,469 1.5% 5,657 1.5% 3.25x 6。Heartland Dental 59 234,274 61,120 1.2% 4,699 1.3% 4.41x 7。標準 10 63,490 53,673 1.1% 3,759 1.0% 3.40x 8。快速換油 23 83,825 49,724 1.0% 3,717 1.0% 4.32x 9。AMC 劇院 5 251,166 57,243 1.1% 3,541 0.9% 2.17x 10。必勝客 40 167,366 45,285 0.9% 3,429 0.9% 2.41x 11。Flying J Travel Plaza 3 48,069 41,681 0.8% 3,279 0.9% 4.94x 12。美國汽車拍賣會 6 72,338 38,314 0.8% 3,216 0.9% 7.16x 13。艦隊農場 1 218,248 37,802 0.7% 2,782 0.7% 3.11x 14。Crème de la Crème 4 81,929 29,131 0.6% 2,429 0.6% 0.95x 15。Big Al's 2 111,912 35,214 0.7% 2,336 0.6% 1.30x 16。Martin's 16 81,909 31,144 0.6% 2,252 0.6% 1.91x 17。B&B Theatres 4 261,300 37,619 0.7% 2,234 0.6% 1.59x 18。Mister Car Wash 5 41,456 28,658 0.6% 2,214 0.6% 2.87x 19。漢堡王 20 94,949 32,532 0.6% 2,049 0.5% 2.79x 20。Popeye's 20 45,708 28,434 0.6% 2,047 0.5% 4.75x 21。Regal Cinemas 5 223,846 34,953 0.7% 1,958 0.5% 2.56x 22。Courthouse Athletic Club 4 193,659 39,688 0.8% 1,906 0.5% 1.20x 23。Arby's 19 57,868 29,234 0.6% 1,761 0.5% 3.68x 24。Hardee's 15 49,958 24,919 0.5% 1,724 0.5% 2.03x 25。Pike Nursery 5 56,065 16,192 0.3% 1,703 0.5% 1.79x 26。其他 (2) 286 4,427,431 759,294 15.1% 48,768 13.1% 3.99x 合計 749 13,384,219 美元 5,049,288 100.0% 374,941 美元 100.0% 2.37x (1) 租户提供的租金覆蓋範圍信息涵蓋所有 175 個場地，截至 2024 年 3 月 31 日。(2) 由 112 個不同的品牌組成，擁有每處房產的平均投資為2655美元。截至2024年3月31日按品牌劃分的淨租賃投資組合（千美元）2215 D & B Drive，喬治亞州瑪麗埃塔

23返回目錄行業物業數量平方英尺投資佔總投資的百分比年化最低租金佔年化最低租金覆蓋總額的百分比 1.旅行中心 178 5,099,794 美元 3,311,787 65.5% 257,281 美元 68.5% 1.79x (1) 2.餐廳——快捷服務 211 705,566 285,625 5.6% 19,521 5.2% 3.20x 3.餐廳——休閒餐飲 53 494,410 186,183 3.7% 11,824 3.2% 3.05x 4。健康與健身 13 873,258 186,365 3.7% 11,168 3.0% 1.70x 5.家居用品和休閒 20 700,906 121,128 2.4% 10,649 2.8% 4.90x 6。醫療、牙科診所 71 410,171 116,991 2.3% 9,560 2.5% 3.54x 7。雜貨店 19 1,020,819 129,152 2.6% 9,235 2.5% 3.82x 8.電影院 15 785,344 139,565 2.8% 8,334 2.2% 2.28x 9.汽車設備和服務 64 463,492 107,054 2.1% 7,745 2.1% 4.17x 10。汽車經銷商 8 177,433 62,656 1.2% 4,964 1.3% 6.28x 11。教育服務 8 213,755 54,759 1.1% 4,356 1.2% 1.44x 12。娛樂 4 199,853 61,436 1.2% 4,347 1.2% 2.87x 13。百貨商店 4 381,193 55,457 1.1% 3,928 1.0% 3.71x 14。建築材料 29 465,283 33,747 0.7% 2,853 0.8% 6.72x 15。洗車 6 50,831 30,798 0.6% 2,367 0.6% 2.87x 16。其他製造業 5 538,932 24,156 0.5% 1,702 0.5% 13.76x 17。藥店和藥房 6 58,048 17,111 0.3% 1,122 0.3% 1.15x 18。法律服務 5 25,429 11,362 0.2% 1,075 0.3% 5.23x 19。體育用品 3 120,847 17,742 0.4% 718 0.2% 3.57x 20。Dollar Stores 3 27,593 2,971 0.1% 189 0.1% 2.21x 21。其他 (2) 4 101,423 14,296 0.3% 2,003 0.5% 6.42x 22。空置20 469,839 78,947 1.6％ — —% —x 總計 749 13,384,219 美元 5,049,288 100.0% 374,941 100.0% 2.37x (1) TA 的租金承保範圍截至2024年3月31日。(2) 由雜項企業組成，平均每處房產的投資額為3574美元。截至2024年3月31日按行業劃分的淨租賃投資組合（千美元）印第安納州哈蒙德市卡爾森大道2942號

24返回目錄租户品牌隸屬關係物業數量平方英尺投資佔總投資的百分比年化最低租金佔總年化最低租金的百分比加權平均租賃期限租金覆蓋範圍 1.美國旅行中心公司 (1) 美國旅行中心/石油停靠中心 175 5,051,725 美元 3,270,106 64.8% 254,000 美元 67.7% 9.1 1.75x 2.環球泳池公司大逃亡 14 542,666 98,242 1.9% 7,711 2.1% 3.4 6.20x 3.Healthy Way of Life II, LLC Life Time Fitness 3 420,335 92,617 1.8% 5,770 1.5% 11.3 2.35x 4。Styx Acquisition, LLC Buehler's Fresh Foods 5 502,727 76,469 1.5% 5,657 1.5% 11.6 3.25x 5.專業資源開發公司 Heartland Dental 59 234,274 61,120 1.2% 4,699 1.3% 2.0 4.41x 6。Norms Restaurants, LLC Norms 10 63,490 53,673 1.1% 3,759 1.0% 21.3 3.40x 7。Express Oil Change，L.L.C. Express Oil Change 23 83,825 49,724 1.0% 3,717 1.0% 11.0 4.32x 8。American Multi-Cinema, Inc. AMC Theatres 5 251,166 57,243 1.1% 3,541 0.9% 3.6 2.17x 9。Pilot Travel Centers LLC Flying J Travel Plaza 3 48,069 41,681 0.8% 3,279 0.9% 4.7 4.94x 10。汽車再營銷集團公司美國汽車拍賣6 72,338 38,314 0.8% 3,216 0.9% 11.1 7.16倍小計，前十名 303 7,270,615 3,839,189 76.0% 295,349 78.8% 9.0 2.10x 11。其他 (2) 各種 446 6,113,604 1,210,099 24.0% 79,592 21.2% 7.3 3.35x 總計 749 13,384,219 美元 5,049,288 100.0% 374,941 100.0% 8.7 2.37x (1) TA 是 SVC 的最大租户。截至2024年3月31日，根據將於2033年到期的五份主租約，SVC向TA的子公司租賃了175個旅行中心（131個為美國旅行中心品牌，44個為Petro Stopping Centers品牌）。TA 為每份租約下的所有旅行中心提供五種續訂選項，每項續訂期均為 10 年。英國石油公司北美公司為五份主租約的付款提供擔保。截至2024年3月31日，總擔保額為3,037,475美元。年化最低租金不包括TA預付租金的影響。TA第1號、2號、3號、4號和5號租約的租金覆蓋率分別為1.66倍、1.71倍、1.84倍、1.89倍和1.67倍。租金覆蓋範圍截至2024年3月31日。（2）由167名租户組成，每處房產的平均投資額為2713美元，每處房產的平均年最低租金為178美元。截至2024年3月31日，按租户劃分的淨租賃投資組合（前十名）（千美元）

25返回目錄年份 (1) 房產數量平方英尺年化最低租金到期佔2024年到期年化最低租金總額的累計百分比 33 450,219 美元 4,823 1.3% 1.3% 1.3% 2025 25 442,306 8,549 2.3% 3.6% 2026 111 1,055,461 11,638 3.1% 6.7% 2027 37 942,288 12,582 3.4% 10.4% 1% 2028 26 672,496 10,943 2.9% 13.0% 2029 59 59 383,243 7,935 2.1% 15.1% 2030 33 157,770 4,835 1.3% 16.4% 2031 20 357,433 4,597 1.2% 17.6% 2032 35 145,509 2,853 0.8% 18.4% 2033 212 5,342,487 259,892 69.4% 87.8% 2034 17 308，491 5,272 1.4% 89.2% 2035 44 1,152,479 19,071 5.1% 94.3% 2036 14 303,206 5,511 1.5% 95.8% 2037 296,403 2,711 0.7% 96.5% 2038 7 66,700 1,255 0.3% 96.8% 203,780 3,412 0.9% 97.7% 2040 18 115,142 2,406 0.6% 98.3% 2041 6 216,040 2,225 0.6% 98.9% 2042 — — —% 98.9% 2043 1 57,543 155 —% 98.9% 2044 3 126,116 353 0.1% 99.0% 99.0% 2045 11 154,966 3,923 1.0% 總計 729 12,887,078 美元 374,941 100.0% 加權平均租賃期限 8.1 年 8.7 年 (1) 租約到期年份根據合同條款確定。淨租賃投資組合——截至2024年3月31日的到期時間表（千美元）新墨西哥州阿爾伯克基市庫爾斯大道西北3101號

26返回目錄截至2024 年 3 月 31 日止三個月 2023 年 9 月 30 日 2023 年 6 月 30 日 2023 年 3 月 31 日物業（期末）749 752 761 763 765 期初空置房產 22 32 30 27 23 空置物業銷售/租賃 (3) (12) (2) (2) (1) 租賃終止 1 2 4 5 5 期末空置房產 20 22 32 30 27 租賃房產百分比 97.3% 97.1% 95.8% 96.1% 96.5% 淨租賃投資組合——截至 2024 年 3 月 31 日的入住率摘要 5000 E Dry Creek Road Centennial, CO Centennial

27返回目錄附錄

28返回目錄公司簡介和研究範圍公司：SVC是一家房地產投資信託基金，在美國、波多黎各和加拿大擁有酒店和以服務為重點的零售淨租賃物業。截至2024年3月31日，SVC包含在155個市場指數中，佔以下指數的1％以上：全球高股息房地產投資信託基金和基礎設施價格回報指數（GHDRIP）、彭博房地產投資信託基金酒店指數（BBREHOTL）、景順標普小型股金融ETF INAV指數（PSCFIV）和豪雅資本高股息收益率指數（GTR）（RIET）。管理：SVC由RMR集團（納斯達克股票代碼：RMR）管理。RMR是一家另類資產管理公司，專注於商業房地產和相關業務。截至2024年3月31日，RMR管理的房地產資產超過410億美元，合併後的RMR管理的公司年收入超過50億美元，約2,100處房產和超過2萬名員工。SVC認為，由RMR管理是SVC的競爭優勢，因為RMR的管理深度和在房地產行業的經驗。SVC還認為，RMR向其提供管理服務的成本低於SVC自我管理時SVC必須為類似質量的服務支付的費用。股票研究報道 B. Riley Securities, Inc. HSBC Bryan Maher Meredith Jensen (646) 885-5423 (212) 525-6858 bmaher@brileyfin.com meredith.jensen@us.hsbc.com Oppenheimer & Co.富國銀行證券泰勒·巴託裏·多裏·凱斯滕（212）667-7230（617）603-4233 tyler.batory@opco.com dori.kesten@wellsfargo.com 評級機構和發行人評級穆迪投資者服務標普全球米斯巴·塞亞爾·艾倫·齊格曼（212）553-9357（416）507-2556 misbah.seyal@moodys.com B2（展望：負面）/B1* B+（展望：穩定）/BB* *B1 評級分配給有擔保的老年人有擔保和非擔保票據。alan.zigman@spglobal.com*BB評級分配給有擔保的優先有擔保和無擔保票據。分析師關注SVC，其公開持有的債務由本頁列出的評級機構進行評級。請注意，這些分析師或機構對SVC的業績提出的任何意見、估計或預測均不代表SVC或其管理層的觀點、預測或預測。SVC的上述引用並不意味着其認可或同意任何這些分析師或機構提供的任何信息、結論或建議。

29返回目錄信託委員會勞裏·伯恩斯羅伯特·克萊默唐娜·弗雷奇獨立受託人首席獨立受託人約翰·哈靈頓威廉·拉姆金獨立受託人獨立受託人約翰·G·默裏獨立受託人獨立受託人管理受託人拉詹·彭卡爾·亞當·波特諾伊獨立受託人董事會主席兼管理受託人執行官託德·哈格里夫斯總裁兼首席投資官首席財務官兼財務官布萊恩·唐利主管治理信息 Sonesta Irvine 奧蘭治縣機場加利福尼亞州爾灣

30截至2024年3月31日的三個月的目錄返回目錄 2023 年 9 月 30 日 2023 年 6 月 30 日 2023 年 3 月 31 日淨（虧損）收益 $ (78,383) $ (43,323) $ (4,128) $ (11,278) $ (11,278) $25,950 添加（減少）：折舊和攤銷 93,107 94,952 94,498 94,571 100,039 虧損資產減值，淨（5）2,451 27 512 9,005 — 出售房地產的虧損（收益），淨（6）2,963（1,280）（123）62（41,898）股權證券虧損（收益），淨額— — — 593（49,430）反映SVC歸屬於被投資者的FFO份額的調整966 940 972 798 1,233 FFO 21,104 51,316 91,731 93,751 35,894 添加（減去）：提前清償債務的損失 (7) — 1,242 — 238 44 調整以反映SVC在歸屬於被投資者的正常化FFO中的份額 2 1,034 263 207 321 交易相關成本 (4) — (3,556) 115 931 887 正常化FFO 美元 21,106 美元 50,036 美元 92,109 美元 95,127 美元 37,146 美元加權普通平均值已發行股份（基本和攤薄後）165,158 165,154 165,027 164,902 164,867 基本和攤薄後的每股普通股金額：淨（虧損）收益（0.48）美元（0.26）美元（0.03）美元（0.07）美元（0.07）美元 0.16 美元 FFO 美元 0.13 美元 0.31 美元 0.56 美元 0.57 美元 0.22 正常化 FFO 美元 0.13 美元 0.30 美元 0.56 美元 0.22 美元 0.13 美元 0.30 美元 0.56 美元0.58 美元 0.23 美元 FFO 和標準化 FFO 的計算（金額以千計，每股數據除外）參見第 34 頁的附註。

31返回目錄截至2024 年 3 月 31 日的三個月 2023 年 9 月 30 日 2023 年 6 月 30 日 2023 年 3 月 31 日淨（虧損）收入 $ (78,383) $ (43,323) $ (4,128) $ (11,278) $ (11,278) $25,950 添加（減少）：利息支出 91,414 89,979 82,280 82,503 81,580 所得税支出（福利）) 1,007 (723) (2,242) 5,247 (3,780) 折舊和攤銷 93,107 94,952 94,498 94,498 94,571 100,039 息税折舊攤銷前利潤 107,145 140,885 170,408 171,043 203,789 增加（減少）：資產減值虧損，淨（5）2,451 27 512 9,005 — 出售時的虧損（收益）房地產，淨值 (6) 2,963 (1,280) (123) 62 (41,898)調整以反映SVC歸屬於被投資者的息税折舊攤銷前利潤份額2,556 2,315 2,707 2,275 2,614 息税折舊攤銷前利潤 115,115 141,947 173,504 182,385 164,505 加元（減去）：股本證券虧損（收益），淨額— — — 593（49,430）提前清償債務的虧損（7）— 1,242 — 238 44 調整為了反映SVC在歸屬於被投資者的調整後息税折舊攤銷前利潤中所佔份額 2 1,034 263 207 321 交易相關成本 (4) — (3,556) 115 931 887 普通股支付的一般和管理費用 431 487 1,446 970 514 調整後息税折舊攤銷前利潤為115,548美元 141,154美元 175,328美元 185,324 美元 116,841 息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤（千美元）的計算參見第34頁的附註。

32返回目錄（千美元）截至2024 年 3 月 31 日 2023 年 9 月 30 日 2023 年 3 月 30 日 2023 年 3 月 31 日酒店數量 218 218 218 218 218 客房收入 262,854 美元 269,113 美元 324,338 美元 328,006 美元 267,746 美元食品和飲料收入 44,536 48,333 42,567 41,909 其他收入 18,683 18,945 22,838 21,823 17,036 酒店營業收入——同類酒店 326,073 336,342 390,509 402,396 326,691 客房費用 88,930 90,787 103,135 100,312 88,182 餐飲費用 37,083 37,788 35,953 34,337 其他直接和間接費用 127,047 121,842 131,999 127,108 124,431 管理費 12,483 12,809 15,051 15,342 12,636 房地產税、保險和其他 33,338 29,713 25,912 25,311 30,111 FF&E 儲備金 1,082 981 1,689 1,710 1,539 酒店運營費用——同類酒店 299,963 293,93 920 313,739 308,747 291,236 酒店息税折舊攤銷前利潤 26,110 美元 42,422 美元 76,770 美元 93,649 美元 35,455 美元酒店息税折舊攤銷前利潤率 8.0% 12.6% 19.7% 23.3% 10.9% 10.9% 酒店營業收入 (GAAP) (1) 336,236 美元 343,385 美元 395,526 美元 404,327 美元 33727 美元 96 添加（減去）：來自非同類酒店的酒店營業收入（10,163) (7,043) (5,017) (1,931) (8,105) 酒店營業收入——同類酒店 326,073 美元 336,342 美元 390,509 美元 402,396 美元 326,691 美元 326,691 美元酒店運營費用 (GAAP) (1) 305,086 美元 297,488 美元 317,752 美元 309,100 美元 299,566 美元添加（減少）：來自非同類酒店的酒店運營費用 (7,348) (5,820) (6,263) (2,409) (10,825) 減免保證金和擔保資金，淨 (3) 522 650 (140) (195) 335 從超過最低迴報和租金的現金流中支付的管理和激勵管理費 — — 80 (80) — 管理酒店運營的FF&E儲備金1,082981 1,689 1,710 1,539 其他 (8) 621 621 621 621 621 酒店運營費用——同類酒店 299,963 美元 293,920 美元 313,739 美元 308,747 美元 291,236 美元 291,236 酒店息税折舊攤銷前利潤的計算與核對——參見第34頁的附註。

33返回目錄（千美元）截至2024 年 3 月 31 日 2023 年 9 月 30 日 2023 年 3 月 30 日 2023 年 3 月 31 日酒店數量 220 221 221 220 客房收入 269,926 美元 273,869 美元 327,688 美元 329,484 美元 275,267 美元 275,267 美元食品和飲料收入 46,563 49,878 44,279 52,245 其他收入 19,837 42,245 ,747 19,638 23,559 22,006 17,284 酒店營業收入 336,236 343,385 395,526 404,327 334,796 客房費用 90,806 92,477 104,550 100,935 91,300 餐飲費用 38,513 39,997 39,282 34,750 其他直接和間接費用 127,578 121,289 132,254 126,360 128,202 管理費 12,294 12,583 14,611 14,855 12,143 房地產税、保險和其他 37,038 33,315 29,900 28,014 34,128 FF&E 儲備金 1,092 992 1,719 1,737 1,992 酒店運營費用 307,321 299,031 311,183 3037 320,031 311,183 303 515 酒店息税折舊攤銷前利潤 28,915 美元 43,634 美元 75,495 美元 93,144 美元 32,281 美元酒店息税折舊攤銷前利潤率 8.6% 12.7% 19.1% 23.0% 9.6% 酒店運營費用 (GAAP) (1) 305,086 美元 297,488 美元 317,488 美元 309,100 美元 299,566 美元添加（減少）：押金和擔保減額資金，淨額 (3) 522 650 (140) (195) 335 管理和從超過最低迴報率和租金的現金流中支付的激勵管理費 — — 80 (80) — 酒店管理業務的FF&E儲備金 1,092 992 1,718 1,737 1,993 其他 (8) 621 621 621 621 621 酒店運營費用 307,321 美元 299,751 美元 311,183 美元 302,515 美元酒店息税折舊攤銷前利潤的計算和對賬——全部酒店* 參見第 34 頁的附註。* 在本報告所述期間所有酒店的業績，包括 SVC 在 SVC 擁有的時段內出售酒店的業績。

34返回目錄簡明合併收益（虧損）表附註和FFO、標準化FFO、息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤、調整後息税折舊攤銷前利潤和酒店息税折舊攤銷前利潤（千美元）（1）截至2024年3月31日，SVC擁有220家酒店。SVC的簡明合併收益表（虧損）包括酒店運營收入和所管理酒店的支出。（2）在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，SVC的租金收入分別增加了5,768美元，租金收入減少了2448美元，以直線記錄其某些租賃的預定租金變化。（3）當SVC酒店的經理需要為業主優先權的短缺提供資金時根據管理協議或其擔保條款的回報，SVC在其簡要説明中反映了此類資金合併收益（虧損）報表，以減少酒店運營費用。當這些短缺由適用酒店業務的現金流補充，超過業主應得的優先回報時，SVC將在其簡明合併損益表（虧損）中將這種補給反映為酒店運營支出的增加。截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月，酒店運營費用淨減少分別為522美元和335美元。（4）截至2023年3月31日的三個月，交易相關成本為887美元，主要包括與潛在收購相關的成本。（5）SVC在截至2024年3月31日的三個月中記錄了2,451美元的資產減值虧損，以將五處淨租賃物業的賬面價值降至估計的公允價值減去銷售成本。(6) 在截至3月31日的三個月中，SVC錄得房地產銷售淨虧損，2024年的2,963美元，用於出售一座酒店和三處淨租賃物業。在截至2023年3月31日的三個月中，與出售18家酒店相關的房地產出售淨收益為41,898美元。（7）在截至2023年3月31日的三個月中，SVC因註銷與償還50萬美元無抵押優先票據相關的遞延融資成本而錄得44美元的債務提前清償虧損。（8）SVC正在攤銷其記錄的負債以其對Sonesta的初始投資的公允價值作為對Sonesta簡明合併報表中酒店運營費用的減少額收入（虧損）。在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，與該負債相關的酒店運營費用分別減少了621美元。

35返回目錄非公認會計準則財務指標 SVC提出了適用的證券交易委員會（SEC）規則所指的某些 “非公認會計準則財務指標”，包括FFO、標準化FFO、息税折舊攤銷前利潤、酒店息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤。根據公認會計原則，這些指標不代表經營活動產生的現金，不應被視為淨收益（虧損）的替代方案，以此作為SVC經營業績的指標或衡量其流動性的指標。這些指標應與SVC簡明合併損益表（虧損）中列報的淨收益（虧損）一起考慮。SVC認為這些非公認會計準則指標是衡量房地產投資信託基金經營業績以及淨收益（虧損）的適當補充指標。SVC認為，這些指標為投資者提供了有用的信息，因為通過排除某些歷史金額的影響，例如折舊和攤銷費用，它們可能有助於比較其不同時期的經營業績以及與其他房地產投資信託基金的經營業績，就酒店息税折舊攤銷前利潤而言，僅反映在酒店層面產生和產生的收入和支出項目可能有助於投資者和管理層瞭解其酒店的運營。FFO 和標準化 FFO：SVC 計算運營資金（FFO），以及來自運營的標準化資金或標準化 FFO，如第 30 頁所示。FFO是根據全國房地產投資信託協會（Nareit）定義的基礎計算的，即根據公認會計原則計算的淨收益（虧損），不包括房地產出售的任何損益和房地產資產減值的虧損（如果有），加上房地產折舊和攤銷，減去股權證券的收益和虧損，以及為反映SVC歸屬於投資的FFO份額而進行的調整 tee 和某些其他調整目前不適用於 SVC。在計算標準化 FFO 時，SVC 會根據第 30 頁上顯示的項目進行調整。FFO和標準化FFO是SVC董事會在確定向SVC股東的分配金額時考慮的因素之一。其他因素包括但不限於滿足房地產投資信託基金分配要求的要求、SVC的債務和股權資本可用性、SVC的分配率佔其普通股交易價格的百分比或股息收益率，以及其他房地產投資信託基金的股息收益率、SVC對其未來資本需求和經營業績的預期以及償還債務的預期現金需求和可用性。其他房地產公司和房地產投資信託基金計算FFO和標準化FFO的方法可能與SVC不同。息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤：SVC計算扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益，或息税折舊攤銷前利潤、房地產息税折舊攤銷前利潤或息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤，如第31頁所示。息税折舊攤銷前利潤是根據Nareit定義的基礎計算的，即息税折舊攤銷前利潤，不包括出售房地產的損益、房地產資產減值虧損（如果有），以及為反映SVC在歸屬於被投資方的息税折舊攤銷前利潤中所佔份額而進行的調整。在計算調整後的息税折舊攤銷前利潤時，SVC會根據第31頁顯示的項目進行調整。其他房地產公司和房地產投資信託基金計算息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤可能與SVC不同。酒店息税折舊攤銷前利潤：根據公認會計原則，SVC將酒店息税折舊攤銷前利潤計算為酒店營業收入減去所有管理和租賃酒店的酒店運營支出，然後再進行任何調整，以在簡明的合併損益表（虧損）中列報。SVC認為，酒店息税折舊攤銷前利潤為管理層和投資者提供了有用的信息，是衡量其酒店業務盈利能力的關鍵指標。其他定義調整後的總資產和未抵押資產總額：調整後的總資產和未抵押資產總額包括根據公認會計原則計算的房地產資產在減值減記（如果有）前的原始成本，不包括折舊和攤銷、應收賬款和無形資產。年化股息收益率：年化股息收益率是該期間支付的年化股息除以該期末SVC普通股的收盤價。年化最低租金：通常，SVC與其淨租賃租户的租賃協議要求向SVC支付最低租金。這些最低租金支付金額中有一些由全額或有限擔保作保。年化最低租金代表現金金額，不包括按直線方式記錄定期租金變動或任何費用報銷所需的調整（如果有）。TA的年化最低租金不包括TA預付租金的影響。平均每日房價：ADR 表示客房收入除以給定時期內售出的房晚總數。ADR為SVC酒店的定價提供了有用的見解，是酒店行業廣泛使用的一項衡量標準。連鎖規模：正如住宿行業的數據基準和分析提供商STR Global Limited所描述的那樣。可比酒店數據：SVC在可比基礎上列報了所列期間的RevPAR、ADR和入住率，以便於不同時期之間的比較。SVC將同類酒店定義為其在2024年3月31日擁有並在整個比較期間都開業和運營的酒店。在本報告所述期間，SVC的可比結果不包括兩家酒店。其中一家酒店在整個期間都沒有所有權，而另一家酒店則在報告所述期間的部分期間暫停營業。可用於還本付息的合併收益：根據SVC的債務協議的定義，可用於還本付息的合併收益是指運營收益，不包括利息支出、股權證券損益、折舊和攤銷、資產減值虧損、待售資產的未實現增值、提前清償債務的損益、財產銷售的損益和遞延費用的攤銷。非公認會計準則財務指標和某些定義

36返回目錄債務:債務金額反映截至報告日期的本金餘額.淨負債是指截至報告日期的總負債減去非限制性現金和現金等價物。歸屬於被投資者的收益和調整：代表SVC在Sonesta Holdco Corporation及其子公司或Sonesta的股權投資中所佔的比例份額。FF&E 儲備金：FF&E Reserve或管理酒店運營的FF&E儲備金佔SVC某些酒店總銷售額的不同百分比，這些酒店被託管為未來裝修或翻新儲備金，或FF&E Reserve託管。SVC擁有其酒店的所有FF&E Reserve託管權。未由酒店運營提供資金的FF＆E儲備存款：SVC酒店的運營協議通常規定，如有必要，SVC將提供超過託管儲備金的FF＆E資金。就SVC提供此類資金而言，其合同所有者的優先權回報率或租金通常會增加其資助金額的某個百分比。以普通股支付的一般和管理費用：金額代表SVC的受託人、高級管理人員以及RMR的某些其他高管和僱員的股權薪酬。房地產資產的賬面總價值：房地產資產的賬面總價值是指在購買價格分配之前按成本加上收購相關成本（如果有）減去減值減記（如果有）的房地產物業。酒店息税折舊攤銷前利潤率：酒店息税折舊攤銷前利潤佔酒店營業收入的百分比。投資：SVC將酒店投資定義為其物業的歷史成本加上由其資助的資本改善減值減記（如果有），不包括來自酒店運營的FF＆E Reserves的資本改進，這些資本改善不會導致業主優先回報率或租金的增加。SVC將淨租賃投資定義為其物業的歷史成本加上由SVC資助的資本改善減去減值減記（如果有）。股權證券收益（虧損），淨額：股權證券的收益或虧損，淨額表示將SVC先前投資於TA普通股的賬面價值調整為其公允價值所需的調整。入住率：入住率表示售出的房晚總數除以酒店或酒店集團的可用房晚總數，代表截至所示淨租賃物業期末已入住的房產。入住率是衡量SVC物業利用率和需求的重要指標。業主優先回報：其與酒店運營商簽訂的每份管理協議或租賃分別規定向SVC支付業主的年度優先回報率或最低租金。這些最低還款額中有某些由全額或有限擔保擔保。此外，其某些酒店管理協議規定，在管理協議中規定的可用現金流範圍內，向SVC支付額外款項。這些額外金額的付款不能得到保證。租金覆蓋率：SVC將租金覆蓋範圍定義為扣除利息、税項、折舊、攤銷和租金前的收益（EBITDAR），除以SVC應得的年最低租金加權物業的最低租金乘以淨租賃組合的最低租金總租金。租約沒有最低租金要求的租户不包括在內。根據租户提供的最新運營信息（如果有），用於確定租金覆蓋範圍的息税折舊攤銷前利潤金額通常是最近十二個月期間的息税折舊攤銷前利潤。租户提供的運營報表通常未經審計，在某些情況下，可能沒有按照公認會計原則編制，也未經SVC獨立驗證。在SVC沒有租户財務信息的情況下，它會根據擁有相同品牌或同一行業的可用財務報表的其他租户計算該期間的隱含覆蓋率。因此，SVC認為，使用這種隱含的承保範圍指標可以更合理地估計這些租户最近的經營業績和財務狀況。每間可用客房的收入：RevPAR 表示客房收入除以給定時間段內可供房客使用的房晚總數。RevPAR 是一項與入住率和 ADR 相關的行業指標，有助於衡量同期的收入表現。SOFR：SOFR是有擔保的隔夜融資利率。總資產：總資產是總資產加上累計折舊。非公認會計準則財務指標和某些定義（續）

37返回目錄本演示文稿包含1995年《私人證券訴訟改革法》和其他受風險和不確定性影響的證券法所指的前瞻性陳述。這些陳述可能包括 “相信”、“期望”、“預期”、“打算”、“計劃”、“估計”、“將”、“可能” 等詞語以及這些或類似表達的否定詞或派生詞。除其他外，這些前瞻性陳述包括以下方面的陳述：SVC正在進行的翻新計劃；SVC的裝修活動和非戰略性酒店佈局，使其住宿組合能夠取得長期成功；以及未來分配的金額和時間。前瞻性陳述反映了管理層當前的預期，基於判斷和假設，本質上是不確定的，受風險、不確定性和其他因素的影響，這可能導致SVC的實際業績、業績或成就與這些前瞻性陳述中表達或暗示的預期未來業績、業績或成就存在重大差異。可能導致SVC的實際業績、業績或成就與前瞻性陳述所表達或暗示的存在重大差異的一些風險、不確定性和其他因素包括但不限於以下因素：Sonesta成功運營其為SVC管理的酒店的能力；SVC的能力以及SVC的經理和租户由於高利率等原因在不利的市場和商業房地產行業條件下運營的能力利率，長期的高通脹，勞動力市場的挑戰，供應鏈中斷、公共股權和債務市場的波動、流行病、地緣政治不穩定和緊張局勢、經濟衰退或可能出現的衰退或房地產利用率的變化；業務轉型酒店業務是否及何時恢復到歷史水平，酒店行業狀況的改善是否會繼續、改善或持續；SVC的經理和租户是否以及將在多大程度上支付SVC應付的合同回報、租金或其他債務；商業地產內部的競爭，酒店、運輸和旅行中心以及SVC經理和租户經營的其他行業，尤其是在SVC物業所在的市場；SVC在債務到期或以其他方式到期時償還或再融資的能力；SVC保持足夠流動性的能力，包括循環信貸額度下的借款可用性；SVC支付債務利息和本金的能力；SVC收購房產的能力實現其目標回報的人；SVC 以其價格出售房產的能力目標；SVC籌集或適當平衡債務或股權資本使用的能力；SVC的管理協議及其經理和租户的潛在違約行為；SVC在SVC的租約到期超過其運營費用時提高其淨租賃物業的酒店房費和租金並發展其業務的能力；SVC增加和維持其物業的酒店客房和淨租賃物業佔用率的能力；SVC的能力向其股東支付分紅，並增加或維持此類分配的金額；SVC有能力對SVC的房產進行具有成本效益的改進，以增強其對酒店客人和淨租賃租户的吸引力；SVC以令人滿意的條件為其酒店和淨租賃物業聘請和留住合格的經理和租户的能力；SVC分散租金和回報來源以提高其現金流安全性的能力；SVC的信用評級；SVC的經理RMR Group LLC（RMR）成功的能力管理 SVC；與 SVC 關聯方（包括其管理層）的實際和潛在利益衝突受託人、Sonesta、RMR和其他附屬機構；SVC從其酒店的規模、地理多樣性、戰略位置和各種服務水平中獲益的能力；維持其作為美國聯邦所得税目的的房地產投資信託基金納税資格的複雜規則所施加的限制和SVC滿足這些規定的能力；聯邦、州和地方法律法規、會計規則、税法和類似事項的遵守和變更；法案恐怖主義、流行病爆發或其他公共衞生安全事件，或條件、戰爭或其他敵對行動、全球氣候變化或其他超出其控制範圍的人為或自然災害；以及其他事項。這些風險、不確定性和其他因素並非詳盡無遺，應與SVC定期申報中包含的其他警示聲明一起閲讀。SVC向美國證券交易委員會提交的文件中包含的信息，包括SVC定期報告中 “風險因素” 標題下或其中包含的信息，確定了可能導致SVC在本演示文稿中前瞻性陳述出現差異的重要因素。SVC向美國證券交易委員會提交的文件可在美國證券交易委員會的網站上查閲，網址為www.sec.gov。您不應過分依賴SVC的前瞻性陳述。除非法律要求，否則SVC無意因新信息、未來事件或其他原因更新或更改任何前瞻性陳述。關於前瞻性陳述的警告