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▪4% (

▪10% (0-3%)

▪54% (3-4%)

▪31% (>4%)



醫療地產			2024 年第一季度補充信息 5


亮點

資產負債表

•截至2024年3月31日，淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤之比為6.5倍。

•2024年3月，由於實現了某些可持續發展目標，公司將其定期貸款和信貸額度的信貸利差降低了1個基點。

•截至2024年3月31日，浮動利率債務佔未償債務的10％，較2023年3月31日的16％有所改善。

分紅

•公司專注於資本配置和運營勢頭的重中之重，以加速收益增長和改善股息覆蓋範圍。

•2024年3月支付了每股0.31美元的股息。每股0.31美元的股息將於2024年5月23日支付給2024年5月13日登記在冊的股東和OP單位持有人。

指導

•公司確認其2024年標準化每股FFO指引，如下所示：


	實際的	預計在 2024 年第二季度			預計2024年
	1Q 2024		低	高		低	高
每股收益	$(0.82)		$(0.12)	$(0.11)		$(1.30)	$(0.80)
NAREIT 每股 FFO	$(0.30)		$0.35	$0.36		$0.77	$0.82
標準化每股 FFO	$0.39		$0.38	$0.39		$1.52	$1.58

•公司的2024年指導範圍包括補充信息第27頁預期FFO組成部分中概述的活動。

•公司的2024年指導區間不包括對最近宣佈的或潛在的合資種子投資組合、處置或股票回購的任何假設。這些交易將在完成後納入公司的指導預期。

•公司的每股收益和NAREIT 每股FFO指導區間已更新，以反映2024年第一季度確認的非現金商譽和房地產減值的影響（視情況而定）。

2024年的年度指導區間反映了公司對當前和未來市場狀況的看法，包括對租金、入住率、利率以及運營和一般及管理費用的假設。該公司的指導方針並未考慮收益或損失的影響

處置、潛在減值或債務清償成本（如果有）。無法保證公司的實際業績不會大幅高於或低於這些預期。如果實際結果與這些假設有所不同，則公司的預期可能會發生變化。

財報電話會議

•美國東部時間2024年5月7日星期二中午12點，醫療保健房地產信託計劃舉行電話會議，討論收益業績、季度活動、公司總體運營和行業趨勢。

•同時，將通過 https://investors.healthcarerealty.com/corporate-profile/webcasts 的 “投資者關係” 部分向感興趣的各方提供電話會議的網絡直播。電話會議結束後，將在同一地址進行網絡直播重播。

•實時電話會議訪問詳情：

◦國內免費電話：+1 833-470-1428 接入碼 240790；

◦所有其他地點：+1 404-975-4839 接入碼 240790。

•重播信息：

◦國內免費電話：+1 866-813-9403 接入碼 656103；

◦所有其他地點：+1 929-458-6194 接入碼 656103。



醫療地產			2024 年第一季度補充信息 6


重要事實 1
截至 2024 年 3 月 31 日


			屬性

			687 處房產總面積 4,030 萬平方英尺
			35 個州的 68 個市場
			92% 由醫療地產管理
			93% 的門診醫療設施
			前 15 個市場的 NOI 佔總收入的 60%


			資本化

			截至 24 年 3 月 31 日，企業價值為 108 億美元
			截至24年3月31日，市值為55億美元
			3.852億股已發行股份（包括OP單位）
			每股0.31美元的季度股息
			BBB/baa2 標準普爾/穆迪
			截至24年3月31日，淨負債佔企業價值的49.5％
			淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤的6.5倍

1 包括合資企業持有的房產。



醫療地產			2024 年第一季度補充信息 7


企業信息

Healthcare Realty（紐約證券交易所代碼：HR）是一家房地產投資信託基金（REIT），擁有和經營醫療門診大樓，主要位於市場領先的醫院園區周圍。該公司有選擇地通過房地產收購和開發來擴大其投資組合。截至2024年3月31日，該公司在35個州投資了687處房地產，總面積為4,030萬平方英尺，企業價值約為108億美元，定義為股票市值加上債務本金減去現金。該公司為其投資組合的92％提供了租賃和物業管理服務。


執行官員

託德·J·梅雷迪思
總裁兼首席執行官

小約翰·布萊恩特
執行副總裁兼總法律顧問

J. 克里斯托弗·道
執行副總裁兼首席財務官

羅伯特 E. 赫爾
執行副總裁-投資

朱莉·F·威爾遜
執行副總裁-運營


			分析師報道

			BMO 資本市場
			BTIG, LLC
			花旗研究
			德意志銀行證券
			綠街顧問有限公司
			摩根大通證券有限責任公司
			傑富瑞有限責任公司
			KeyBanc 資本市場公司
			雷蒙德·詹姆斯律師事務所
			豐業銀行
			Wedbush 證券
			富國銀行證券有限責任公司


董事會

J. Knox Singleton

醫療房地產信託公司董事長

Inova Health System退休首席執行官

W. Bradley Blair，二世（2024 年 5 月退休）

醫療房地產信託公司副董事長

美國醫療保健信託基金退休主席

託德·J·梅雷迪思

總裁兼首席執行官

醫療保健房地產信託公司

約翰 V. Abbott

退休的首席執行官

通用電氣公司航空資產管理集團

南希·H·阿吉

總裁兼首席執行官

Carilion Clinic

Vicki U Booth

總裁兼董事會主席

Ueberroth 家庭基金會

愛德華 H. 布拉曼（2024 年 5 月退休）

退休的審計合夥人

安永會計師事務所

Ajay Gupta

首席執行官

醫生康復網絡

詹姆斯·J·基爾羅伊

總裁兼投資組合經理

威利斯投資顧問

Jay P. Leupp

管理合夥人兼高級投資組合經理

Terra Firma 資產管理有限責任公司

彼得·F·萊爾

執行副總裁

醫療管理協會有限公司

康斯坦斯·B·摩爾

退休的總裁兼首席執行官

BRE 地產有限公司

克里斯坦·M·巴斯克斯

退休的醫療保健主管

David R. Emery (1944-2019)

名譽主席

醫療保健房地產信託公司



醫療地產			2024 年第一季度補充信息 8


資產負債表
金額以千計，每股數據除外


資產

	1Q 2024	4Q 2023	3Q 2023	2Q 2023	1Q 2023
不動產
土地	$1,342,895	$1,343,265	$1,387,821	$1,424,453	$1,412,805
建築物和改進	10,902,835	10,881,373	11,004,195	11,188,821	11,196,297
租賃無形資產	816,303	836,302	890,273	922,029	929,008
個人財產	12,720	12,718	12,686	12,615	11,945
投資於應收賬款融資，淨額	122,001	122,602	120,975	121,315	120,692
為租賃使用權資產融資	81,805	82,209	82,613	83,016	83,420
在建工程	70,651	60,727	85,644	53,311	42,615
持有待開發的土地	59,871	59,871	59,871	78,411	69,575
房地產投資總額	13,409,081	13,399,067	13,644,078	13,883,971	13,866,357
減去累計折舊和攤銷	(2,374,047)	(2,226,853)	(2,093,952)	(1,983,944)	(1,810,093)
房地產投資總額，淨額	11,035,034	11,172,214	11,550,126	11,900,027	12,056,264
現金和現金等價物	26,172	25,699	24,668	35,904	49,941

待售資產，淨額	30,968	8,834	57,638	151	3,579
經營租賃使用權資產	273,949	275,975	323,759	333,224	336,112
對未合併合資企業的投資	309,754	311,511	325,453	327,245	327,746
其他資產、淨資產和商譽	605,047	842,898	822,084	797,796	795,242
總資產	$12,280,924	$12,637,131	$13,103,728	$13,394,347	$13,568,884

負債和股東權益

	1Q 2024	4Q 2023	3Q 2023	2Q 2023	1Q 2023
負債
應付票據和債券	$5,108,279	$4,994,859	$5,227,413	$5,340,272	$5,361,699
應付賬款和應計負債	163,172	211,994	204,947	196,147	155,210
待售物業的負債	700	295	3,814	222	277
經營租賃負債	229,223	229,714	273,319	278,479	279,637
融資租賃負債	74,769	74,503	74,087	73,629	73,193
其他負債	197,763	202,984	211,365	219,694	232,029
負債總額	5,773,906	5,714,349	5,994,945	6,108,443	6,102,045


可贖回的非控制性權益	3,880	3,868	3,195	2,487	2,000

股東權益
優先股，面值0.01美元；授權20萬股	—	—	—	—	—
普通股，面值0.01美元；授權1,000,000股	3,815	3,810	3,809	3,808	3,808
額外的實收資本	9,609,530	9,602,592	9,597,629	9,595,033	9,591,194
累計其他綜合（虧損）收益	4,791	(10,741)	17,079	9,328	(8,554)
歸屬於普通股股東的累計淨收益	717,958	1,028,794	1,069,327	1,137,171	1,219,930
累計分紅	(3,920,199)	(3,801,793)	(3,684,144)	(3,565,941)	(3,447,750)
股東權益總額	6,415,895	6,822,662	7,003,700	7,179,399	7,358,628
非控股權益	87,243	96,252	101,888	104,018	106,211
權益總額	6,503,138	6,918,914	7,105,588	7,283,417	7,464,839
負債和股東權益總額	$12,280,924	$12,637,131	$13,103,728	$13,394,347	$13,568,884



醫療地產			2024 年第一季度補充信息 9


損益表
千美元




	1Q 2024	4Q 2023	3Q 2023	2Q 2023	1Q 2023
收入
租金收入	$318,076	$322,076	$333,335	$329,680	$324,093
利息收入	4,538	4,422	4,264	4,233	4,214
其他操作	4,191	3,943	4,661	4,230	4,618
	326,805	330,441	342,260	338,143	332,925
開支
物業運營	121,078	121,362	131,639	125,395	122,040
一般和行政	14,787	14,609	13,396	15,464	14,935
對物品進行標準化 1	—	(1,445)	—	(275)	—
將一般和行政管理標準化	14,787	13,164	13,396	15,189	14,935
交易成本	395	301	769	669	287
與合併相關的成本	—	1,414	7,450	(15,670)	4,855
折舊和攤銷	178,119	180,049	182,989	183,193	184,479
	314,379	317,735	336,243	309,051	326,596
其他收入（支出）
不計入合併相關公允價值的利息支出	(50,949)	(52,387)	(55,637)	(54,780)	(52,895)
與合併相關的公允價值調整	(10,105)	(10,800)	(10,667)	(10,554)	(10,864)
利息支出	(61,054)	(63,187)	(66,304)	(65,334)	(63,759)
房地產銷售收益	22	20,573	48,811	7,156	1,007
償還債務的收益	—	—	62	—	—
房地產資產減值和信用損失準備金	(15,937)	(11,403)	(56,873)	(55,215)	(31,422)
商譽減值	(250,530)	—	—	—	—
未合併合資企業的股權（虧損）收益	(422)	(430)	(456)	(17)	(780)
利息和其他收入（支出），淨額	275	65	139	592	547
	(327,646)	(54,382)	(74,621)	(112,818)	(94,407)
淨（虧損）收入	$(315,220)	$(41,676)	$(68,604)	$(83,726)	$(88,078)
歸屬於非控股權益的淨虧損（收益）	4,384	1,143	760	967	953
歸屬於普通股股東的淨（虧損）收益	$(310,836)	$(40,533)	$(67,844)	$(82,759)	$(87,125)

普通股每股基本收益	$(0.82)	$(0.11)	$(0.18)	$(0.22)	$(0.23)
攤薄後的每股普通股收益	$(0.82)	$(0.11)	$(0.18)	$(0.22)	$(0.23)

加權平均已發行普通股——基本	379,455	379,044	378,925	378,897	378,840
已發行普通股的加權平均值——攤薄 2	379,455	379,044	378,925	378,897	378,840


收入表補充信息

	1Q 2024	4Q 2023	3Q 2023	2Q 2023	1Q 2023
利息收入
融資應收賬款	$2,117	$2,132	$2,002	$2,053	$2,144
抵押貸款和夾層貸款的利息	2,421	2,290	2,262	2,180	2,070
總計	$4,538	$4,422	$4,264	$4,233	$4,214

其他營業收入
停車收入	$2,545	$2,392	$2,751	$2,370	$2,391
管理費和雜項收入	1,646	1,551	1,910	1,860	2,227
總計	$4,191	$3,943	$4,661	$4,230	$4,618

2023 年第 14 季度正常化項目包括遣散費，2023 年第二季度包括非常規法律費用。

2當存在虧損時，潛在的普通股不包括在攤薄後的每股收益的計算中，因為其影響將是每股反稀釋金額。因此，該公司總計3,681,225套的OP不包括在內。



醫療地產			2024 年第一季度補充信息 10


FFO、標準化 FFO 和 FAD 1,2,3
以千美元計，每股數據除外




	1Q 2024	4Q 2023	3Q 2023	2Q 2023	1Q 2023
歸屬於普通股股東的淨（虧損）收益	$(310,836)	$(40,533)	$(67,844)	$(82,759)	$(87,125)
攤薄後每股歸屬於普通股股東的淨虧損 3	$(0.82)	$(0.11)	$(0.18)	$(0.22)	$(0.23)

房地產資產銷售收益	$(22)	$(20,573)	$(48,811)	$(7,156)	$(1,007)
房地產資產減值	15,937	11,403	56,873	55,215	26,227
房地產折舊和攤銷	181,161	182,272	185,143	185,003	186,109
合夥單位的非控制性損失	(4,278)	(491)	(841)	(1,027)	(1,067)
未合併的合資企業折舊和攤銷	4,568	4,442	4,421	4,412	4,841
FFO 調整	$197,366	$177,053	$196,785	$236,447	$215,103
每股普通股的FFO調整——攤薄後	$0.51	$0.46	$0.51	$0.62	$0.56
FFO	$(113,470)	$136,520	$128,941	$153,688	$127,978
普通股每股FFO——攤薄後4％	$(0.30)	$0.36	$0.34	$0.40	$0.33

交易成本	395	301	769	669	287
與合併相關的成本	—	1,414	7,450	(15,670)	4,855
租賃無形資產攤銷	175	261	213	240	146

收到的非例行法律費用/被沒收的款項	—	(100)	—	275	—
債務融資成本	—	—	(62)	—	—
遣散費	—	1,445	—	—	—
信貸損失備抵金 5	—	—	—	—	8,599
商譽減值	250,530	—	—	—	—
與合併相關的公允價值調整	10,105	10,800	10,667	10,554	10,864
未合併的合資企業正規化項目 6	87	89	90	93	117
標準化 FFO 調整	$261,292	$14,210	$19,127	$(3,839)	$24,868
每股普通股的正常FFO調整——攤薄後	$0.68	$0.04	$0.05	$(0.01)	$0.06
標準化的 FFO	$147,822	$150,730	$148,068	$149,849	$152,846
普通股每股標準化FFO-攤薄後	$0.39	$0.39	$0.39	$0.39	$0.40

非房地產折舊和攤銷	485	685	475	802	604
非現金利息攤銷，淨額 7	1,277	1,265	1,402	1,618	682
租金儲備，淨額	(151)	1,404	442	(54)	1,371
直線租金收入，淨額	(7,633)	(7,872)	(8,470)	(8,005)	(8,246)
基於股票的薪酬	3,562	3,566	2,556	3,924	3,745
未合併的合資公司非現金項目 8	(122)	(206)	(231)	(316)	(227)
經非現金項目調整的標準化FFO	145,240	149,572	144,242	147,818	150,775
第二代 TI	(20,204)	(18,715)	(21,248)	(17,236)	(8,882)
租賃佣金已支付	(15,215)	(14,978)	(8,907)	(5,493)	(7,013)
資本支出	(5,363)	(17,393)	(14,354)	(8,649)	(8,946)
總維護資本支出	(40,782)	(51,086)	(44,509)	(31,378)	(24,841)
時尚	$104,458	$98,486	$99,733	$116,440	$125,934
季度股息和收益分配	$119,541	$118,897	$119,456	$119,444	$119,442
FFO wtd 平均已發行普通股——攤薄後 9	383,413	383,326	383,428	383,409	383,335

1運營資金（“FFO”）和每股FFO是NAREIT採用的經營業績衡量標準。NAREIT將FFO定義為 “淨收益（根據公認會計原則計算），不包括與房地產相關的折舊和攤銷、出售某些房地產資產的損益、控制權變更產生的損益以及減值直接歸因於該實體持有的折舊房地產價值減少時某些實物資產和投資的減值減記。”

2FFO、標準化FFO和可供分配的資金（“FAD”）不代表根據公認會計原則確定的經營活動產生的現金，也不一定表示可用於滿足現金需求的現金。不應將FFO、正常化FFO和FAD視為可歸屬於普通股股東的淨收益的替代方案，以此作為公司經營業績的指標，也不得將其作為衡量流動性的現金流的替代方案。

3當存在虧損時，潛在的普通股不包括在攤薄後的每股收益的計算中，因為其影響將是每股反稀釋金額。

4對於2024年第一季度，基本加權平均已發行普通股是計算每股時使用的分母。

52023年第一季度，信貸損失備抵包括520萬澳元的夾層貸款信貸補貼和三家熟練護理機構的340萬美元儲備金。

6包括公司在與未合併的合資企業相關的正常化項目（例如租賃無形資產以及收購和追求成本）中所佔的比例份額。

7包括遞延融資成本、折扣和保費的攤銷，以及非現金融資應收賬款攤銷。

8包括公司在直線租金、淨額和租金儲備中所佔的比例份額，淨額與未合併合資企業相關的淨額。

9公司採用庫存股法，其中包括截至2024年3月31日的三個月中未償還的254,261筆非既得股份獎勵的稀釋效應。還包括未償還的3,681,225個OP單位的攤薄影響。



醫療地產			2024 年第一季度補充信息 11


資本資金和承諾
以千美元計，每股數據除外


收購和再開發資金
	1Q 2024		4Q 2023		3Q 2023		2Q 2023		1Q 2023
收購 1	$—		$—		$11,450		$—		$31,500
重建/開發 2	21,580		32,272		30,945		32,068		16,928
第一代 TI 和收購資本支出 3	12,421		7,632		9,013		10,258		11,870

維護資本支出資金
	1Q 2024		4Q 2023		3Q 2023		2Q 2023		1Q 2023

第二代 TI	$20,204		$18,715		$21,248		$17,236		$8,882
租賃佣金已支付	15,215		14,978		8,907		5,493		7,013
資本支出	5,363		17,393		14,354		8,649		8,946
	$40,782		$51,086		$44,509		$31,378		$24,841
佔現金 NOI 的百分比
第二代 TI	10.1	%	9.2	%	10.4	%	8.3	%	4.2	%
租賃佣金已支付	7.6	%	7.3	%	4.4	%	2.6	%	3.3	%
資本支出	2.7	%	8.5	%	7.0	%	4.2	%	4.3	%
	20.4	%	25.0	%	21.8	%	15.1	%	11.8	%

租賃承諾 4
	1Q 2024		4Q 2023		3Q 2023		2Q 2023		1Q 2023
續訂
平方英尺	1,454,998		582,239		625,762		638,587		949,285
第二代 ti/平方英尺/租賃年份	$2.39		$1.89		$1.76		$1.64		$1.84
租賃佣金/平方英尺/租賃年份	$0.90		$1.66		$1.48		$1.19		$0.87
續訂承諾佔年度淨租金的百分比	13.8	%	12.7	%	13.1	%	12.8	%	11.5	%
WALT（以月為單位）5	60.5		43.1		42.1		56.7		56.8

新租約
平方英尺	337,357		315,243		344,524		205,565		274,344
第二代 ti/平方英尺/租賃年份	$7.32		$5.98		$5.57		$7.11		$4.44
租賃佣金/平方英尺/租賃年份	$1.68		$1.72		$1.81		$1.40		$0.83
新租賃承諾佔年度淨租金的百分比	42.8	%	33.4	%	32.1	%	45.0	%	21.6	%
WALT（以月為單位）5	92.8		90.2		85.8		81.3		84.7

全部
平方英尺	1,792,355		897,482		970,286		844,152		1,223,629


租賃承諾佔年度淨租金的百分比	20.5	%	21.9	%	22.6	%	21.7	%	14.7	%
WALT（以月為單位）5	66.6		59.6		57.6		62.7		63.1

1收購包括通過合資企業按公司所有權百分比收購的房產。

2再開發資金包括重建/開發、開發竣工和不穩定物業的資本支出。

3收購資本支出包括作為近期收購的一部分承保的短期資金。不包括重建/開發的第一代租户改善。

4反映了本季度開始的租約。不包括最近收購或處置的房產、開發竣工、在建工程、待開發土地、公司財產、重建物業、不穩定的房產、計劃處置和歸類為待售資產。

5WALT = 加權平均租賃期限。



醫療地產			2024 年第一季度補充信息 12


債務指標1
千美元


截至2024年3月31日的負債摘要
	本金餘額	餘額 1	到期日	到期前幾個月 2	利息支出	合同利息支出	合同費率		有效率		公允價值合併調整後
高級筆記	$250,000	$249,579	5/1/2025	13	$2,470	$2,422	3.88	%	4.12	%
	600,000	580,933	8/1/2026	28	7,166	5,250	3.50	%	4.94	%	Y
	500,000	484,802	7/1/2027	39	5,762	4,688	3.75	%	4.76	%	Y
	300,000	297,577	1/15/2028	46	2,784	2,719	3.63	%	3.85	%
	650,000	578,037	2/15/2030	71	7,632	5,037	3.10	%	5.30	%	Y
	299,500	296,881	3/15/2030	72	1,928	1,797	2.40	%	2.72	%
	299,785	295,958	3/15/2031	84	1,592	1,536	2.05	%	2.25	%
	800,000	653,864	3/15/2031	84	8,343	4,000	2.00	%	5.13	%	Y
	$3,699,285	$3,437,631		56	$37,677	$27,449	2.97	%	4.43	%
定期貸款	$350,000	$349,885	7/20/2025	16	$5,647	$5,647	SOFR + 1.04%		6.36	%
	200,000	199,961	5/31/2026	26	3,227	3,227	SOFR + 1.04%		6.36	%
	150,000	149,679	6/1/2026	26	2,420	2,420	SOFR + 1.04%		6.36	%
	300,000	299,964	10/31/2026	31	4,841	4,841	SOFR + 1.04%		6.36	%
	200,000	199,537	7/20/2027	39	3,227	3,227	SOFR + 1.04%		6.36	%
	300,000	298,393	1/20/2028	45	4,841	4,841	SOFR + 1.04%		6.36	%
	$1,500,000	$1,497,419		30	$24,203	$24,203			6.36	%
15億美元的信貸額度	$120,000	$120,000	10/31/2027	43	$676	$676	SOFR + 0.94%		6.27	%

抵押貸款	$53,425	$53,229	各種各樣的	22	$550	$562	4.05	%	4.18	%
	$5,372,710	$5,108,279		46	$63,106	$52,890	4.00	%	5.04	%	$2,550,000
利率互換					(4,191)	(4,191)
利息成本資本					(942)	—
無抵押信貸額度費和遞延融資成本					1,966	759
2024年1月到期的掉期公允價值的攤銷					177	—	1.21	%	3.21	%	Y
為使用權資產攤銷融資					938	—
					$61,054	$49,458


截至2024年3月31日的債務到期日程表
	本金付款
	銀行貸款	高級筆記	抵押貸款票據		總計	WA 費率
2024			$8,146		$8,146	4.07	%
2025	$350,000	$250,000	16,375		616,375	5.29	%
2026	650,000	600,000	28,904		1,278,904	4.94	%
2027	320,000	500,000			820,000	4.75	%
2028	300,000	300,000			600,000	4.99	%

此後		2,049,285			2,049,285	2.41	%
總計	$1,620,000	$3,699,285	$53,425		$5,372,710	4.00	%
固定利率債務餘額	$1,075,000	$3,699,285	$53,425		$4,827,710
固定利率債務百分比			90	%
公司在合資企業淨負債中所佔份額		$23,276


利率互換
成熟	金額	固定軟速率
2026 年 5 月	275,000	3.74	%
2026 年 6 月	150,000	3.83	%
2026 年 12 月	150,000	3.84	%
2027 年 6 月	200,000	4.27	%
2027 年 12 月	300,000	3.93	%
截至 2024 年 3 月 31 日	$1,075,000	3.92	%

1餘額在扣除折扣、公允價值調整和遞延融資成本後反映出來，包括保費。

2 包括擴展選項。



醫療地產			2024 年第一季度補充信息 13


債務契約和流動性
千美元


截至2024年3月31日止年度的精選金融債務契約 1
	計算	要求	每份債務契約
循環信貸額度和定期貸款
槓桿比率	債務總額/總資本	不大於 60%	37.9	%
安全槓桿比率	有擔保債務總額/總資本	不大於 30%	0.4	%
未支配槓桿比率	無抵押債務/無擔保房地產	不大於 60%	40.7	%
固定費用覆蓋率	息税折舊攤銷前利潤/固定費用	不小於 1.50 倍	3.1x
無擔保覆蓋率	無抵押息税折舊攤銷前利潤/無擔保利息	不小於 1.75 倍	3.1x
資產投資	未改良土地、合資企業和抵押貸款/總資產	不大於 35%	8.4	%

高級票據
債務總額的產生	債務總額/總資產	不大於 60%	38.1	%
產生任何留置權擔保的債務	有擔保債務/總資產	不大於 40%	0.4	%
維持無擔保資產總額	未抵押資產/無抵押債務	不低於 150%	259.8	%
還本付息覆蓋範圍	息税折舊攤銷前利潤/利息費用	不小於 1.5 倍	3.2x

其他
淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤 2	淨負債（債務減去現金）/調整後的息税折舊攤銷前利潤	不是必需的	6.5x

淨負債與企業價值之比 3	淨債務/企業價值	不是必需的	49.5	%


流動性來源

現金			$26,172
無抵押信貸額度的可用性			1,380,000
合併未設押資產（總額）4			13,269,798

1不包括公司各種債務協議所要求的所有財務和非財務契約和限制。財務指標包括公司在未合併合資企業中的比例份額（視情況而定）。

2淨負債包括公司在未合併合資企業淨負債中所佔的份額。調整後息税折舊攤銷前利潤的對賬情況見第25頁。

3基於2024年3月28日14.15美元的收盤價以及包括已發行OP單位在內的385,159,184股已發行股票。

42024年第一季度的年化未支配資產淨資產淨資產淨值為7.743億美元。



醫療地產			2024 年第一季度補充信息 14


重建/開發活動
千美元


重建/開發項目
市場	相關的衞生系統		正方形英尺		當前租賃百分比		預算	完成成本	預計完工/初始租約開始時間
最近完成的開發
田納西州納什維	耶穌昇天		106,194		88	%	$44,000	$6,670	服役中
積極發展
北卡羅來納州羅利	UNC REX Health		120,694		42	%	52,600	18,259	4Q 2024
亞利桑那州鳳凰	榮譽健康		101,000		80	%	54,000	26,853	4Q 2024
佛羅裏達州奧蘭多 1	降臨健康		156,566		78	%	65,000	31,402	2Q 2025
全面發展			484,454		72	%	$215,600	$83,184
預計穩定收益率-6.5%-8.0%
竣工後的預計穩定期-12-36 個月

積極重建
華盛頓特區	Inova 健康		259,290		85	%	$17,557	$7,588	2Q 2024
德克薩斯州休斯頓	HCA		314,861		63	%	30,000	22,987	4Q 2025
北卡羅來納州夏	諾萬特健康		169,135		58	%	18,700	13,159	1Q 2026
華盛頓特區	Inova 健康		57,323		60	%	10,078	4,630	1Q 2026
全面重建			800,609		69	%	$76,335	$48,364
已佔用%					64	%
預計的穩定收益率——9.0％-12.0％
竣工後的預計穩定期-12-36 個月

活躍的重建/開發項目總數		1,285,063	70	%	$291,935		$131,548

1投資是一筆建築貸款，竣工後有購買權。



醫療地產			2024 年第一季度補充信息 15


投資組合 1,2
千美元


市場
		全資擁有的數量	平方英尺									全資擁有

市場	MSA 等級		暴徒		住院病人		辦公室		全資擁有		合資企業3	總計	NOI 的百分比		累計 NOI 的百分比
德克薩斯州達拉斯	4	43	3,230,488		146,519		199,800		3,576,807		226,076	3,802,883	8.9	%	8.9	%
華盛頓州西雅圖	15	29	1,592,501						1,592,501			1,592,501	6.3	%	15.2	%
德克薩斯州休斯頓	5	31	2,351,135		67,500				2,418,635			2,418,635	4.8	%	20.0	%
北卡羅來納州夏	22	32	1,792,908						1,792,908			1,792,908	4.4	%	24.4	%
科羅拉多州丹佛	19	33	1,780,819				93,869		1,874,688		116,616	1,991,304	4.2	%	28.6	%
加利福尼亞州洛杉磯	2	20	1,034,336		63,000				1,097,336		702,453	1,799,789	4.2	%	32.8	%
喬治亞州亞特蘭大	9	27	1,423,141						1,423,141			1,423,141	3.9	%	36.7	%
麻州波士頓	11	17	806,410						806,410			806,410	3.6	%	40.3	%
佛羅裏達州邁阿密	7	18	1,196,531						1,196,531			1,196,531	3.2	%	43.5	%
北卡羅來納州羅利	42	29	1,115,743						1,115,743			1,115,743	3.0	%	46.5	%
田納西州納什維	36	13	1,241,872				108,691		1,350,563			1,350,563	3.0	%	49.5	%
亞利桑那州鳳凰	10	35	1,512,304						1,512,304			1,512,304	2.9	%	52.4	%
佛羅裏達州坦帕	18	19	971,975						971,975			971,975	2.7	%	55.1	%
德克薩斯州奧斯汀	29	13	863,700						863,700			863,700	2.6	%	57.7	%
印第安納波利斯	33	40	1,162,955		61,398				1,224,353		273,479	1,497,832	2.5	%	60.2	%
紐約，紐約	1	15	704,415						704,415			704,415	2.2	%	62.4	%
田納西州孟菲斯	43	11	802,221		54,416				856,637			856,637	1.9	%	64.3	%
加利福尼亞州舊金山	12	6	452,666						452,666		110,865	563,531	1.9	%	66.2	%
伊利諾州芝加哥	3	6	607,845						607,845			607,845	1.9	%	68.1	%
夏威夷州檀香山	56	6	439,500						439,500			439,500	1.8	%	69.9	%
其他（48 個市場）		210	10,678,027		540,974		1,228,363		12,447,364		519,911	12,967,275	30.1	%	100.0	%
總計		653	35,761,492		933,807		1,630,723		38,326,022		1,949,400	40,275,422	100.0	%
房產數量			630		15		8		653		34	687
平方英尺的百分比			93.3	%	2.4	%	4.3	%	100.0	%
% 多租户			85.9	%	—	%	64.3	%	82.9	%
投資			$12,248,065		$436,313		$468,899		$13,153,278
季度現金 NOI 1			$181,137		$8,155		$6,227		$195,519
佔現金 NOI 的百分比			92.6	%	4.2	%	3.2	%	100.0	%


按所有權和租户類型劃分
	全資擁有				合資企業3
	多租户		單租户			多租户		單租户		總計
房產數量	528		125			24		10		687
平方英尺	31,765,733		6,560,289			1,594,634		354,766		40,275,422
平方英尺的百分比	78.8	%	16.3	%		4.0	%	0.9	%	100.0	%
投資 1	$10,422,082		$2,731,196			$278,544		$83,628		$13,515,450
季度現金 NOI 1	$150,614		$44,906			$3,693		$1,262		$200,475
佔現金 NOI 的百分比	75.1	%	22.4	%		1.9	%	0.6	%	100.0	%

1總投資和季度現金淨資產淨值反映在公司的所有權百分比上。

2不包括待售資產、待開發用地、在建工程和公司財產。

3該公司在其合資企業中的加權平均所有權百分比約為44％。



醫療地產			2024 年第一季度補充信息 16


衞生系統 1


暴徒投資組合
			建築物平方英尺			樓房數量			由衞生系統租用	租賃平方英尺的百分比		租賃數量

衞生系統	系統等級 2	信用評級	/相鄰 3	校外加盟 4	總計		NOI 的百分比
HCA	1	bbb-/baa3	2,105,415	779,288	2,884,703	43	8.6	%	821,724	2.6	%	131
貝勒·斯科特和懷特	21	aa-/aa3	2,570,180	66,376	2,636,556	29	6.8	%	1,271,509	4.1	%	195
共同精神	4	A-/A3	1,801,813	540,834	2,342,647	42	6.2	%	728,994	2.3	%	143
提升生命值	3	aa+/aa2	2,262,563	97,551	2,360,114	25	5.8	%	968,077	3.1	%	148
倡導健康	14	aa/aa3	790,317	496,198	1,286,515	20	4.1	%	1,130,858	3.6	%	104
Wellstar 健康系統	75	A+/A2	896,773	23,088	919,861	18	2.8	%	582,754	1.9	%	81
威斯康星大學醫學院（西雅圖）	91	AA+/AAA	461,363	169,709	631,072	10	2.7	%	294,971	0.9	%	32
AdventHe	11	aa/aa2	758,638	118,585	877,223	13	2.6	%	384,529	1.2	%	82
三一健康	7	aa-/aa3	830,772	184,318	1,015,090	14	2.4	%	542,027	1.7	%	73
特尼特醫療公司	6	B+/B1	884,029	238,375	1,122,404	17	2.3	%	309,949	1.0	%	62
浸信會紀念醫療保健	89	A-2/--	544,122	252,414	796,536	10	2.1	%	434,721	1.4	%	56
社區衞生系統	8	CCC+/CAA2	785,169	—	785,169	16	2.0	%	353,558	1.1	%	45
普羅維登斯健康與服務	5	A/A2	330,287	31,601	361,888	8	1.7	%	137,032	0.4	%	25
Cedars-Sinai 衞生系統	51	aa-/aa3	199,701	90,607	290,308	5	1.7	%	65,278	0.2	%	21
夏威夷太平洋健康	181	--/A1	173,502	124,925	298,427	3	1.5	%	98,398	0.3	%	39
旗幟健康	24	AA-/--	749,075	31,039	780,114	24	1.4	%	134,107	0.4	%	34
WakeMed	185	--/A2	380,141	101,597	481,738	14	1.4	%	144,265	0.5	%	21
Bon Secours 衞生系統	22	A+/A2	405,945	—	405,945	6	1.3	%	242,817	0.8	%	50
薩特健康	12	A+/A1	175,591	76,507	252,098	3	1.2	%	93,229	0.3	%	19
Overlake 健康系統	291	bbb+/baa1	230,710	—	230,710	3	1.2	%	73,676	0.2	%	7
赫爾曼健康紀念館	39	A+/Aa3	444,780	—	444,780	8	1.2	%	257,409	0.8	%	4
其他（70 個信用評級）			6,953,056	3,674,423	10,627,479	206	29.6	%	4,437,662	14.2	%
小計-信用評級 5			24,733,942	7,097,435	31,831,377	537	90.6	%	13,507,544	43.0	%
其他非信用評級 6			1,042,749	470,851	1,513,600	34	4.5	%	861,880	2.8	%
校外非附屬機構 7			—	2,416,515	2,416,515	59	4.9	%	—	—	%
全資擁有			25,776,691	9,984,801	35,761,492	630	100.0	%	14,369,424	45.8	%
合資企業			1,143,456	579,868	1,723,324
總計			26,920,147	10,564,669	37,484,816

1不包括在建工程和歸類為待售資產。

2根據現代醫療保健的醫療保健系統財務數據庫按收入排名。

3該公司將相鄰房產定義為距離醫院園區不超過0.25英里。

4包括衞生系統租用財產20％或以上的股權和/或距離醫院園區不到2英里的校外建築物。

5按平方英尺計算，83％是關聯的，41％是由投資級評級的醫療保健提供商租用的。

6包括 34 處與醫院系統相關的未評級房產。Steward Health租賃了58萬平方英尺的面積，佔公司總ABR的1.6％。

7包括衞生系統租賃的校外建築物，這些建築物不是20％或更多，並且距離醫院園區超過兩英里。



醫療地產			2024 年第一季度補充信息 17


MOB 離醫院很近 1,2


按位置進行暴動

	房產數量	平方英尺	總計		地面租賃百分比
在校園裏	236	18,183,081	48.5	%	37.6	%
毗鄰 3 號校區	185	8,737,066	23.3	%	3.4	%
總數/相鄰	421	26,920,147	71.8	%	41.0	%
校外-附屬 4	174	8,014,793	21.4	%	3.7	%
校外	62	2,549,876	6.8	%	0.6	%
	657	37,484,816	100.0	%	45.3	%
全資擁有	630	35,761,492
合資企業	27	1,723,324


按集羣 5 進行暴動

	總計				以醫院為中心 6
	房產數量	平方英尺	佔暴徒平方英尺的百分比		房產數量	平方英尺	佔暴徒平方英尺的百分比
聚集	474	26,237,339	70.0	%	391	22,916,995	72.3	%
非集羣	183	11,247,477	30.0	%	126	8,770,915	27.7	%
總計	657	37,484,816	100.0	%	517	31,687,910	100.0	%

1包括合資房產，不包括在建工程和歸類為待售資產。

2鄰近醫院園區包括配有住院牀位的急診醫院。該公司不將住院康復醫院（IRF）、專業護理機構（SNF）或長期急診醫院（LTACH）視為用於距離計算的醫院園區。

3該公司將相鄰房產定義為距離醫院園區不超過0.25英里。

4包括衞生系統租用財產20％或以上的股權和/或距離醫院園區不到2英里的校外建築物。

5A 集羣定義為在兩英里的地理半徑內至少有兩個屬性。該公司認為，集羣可以提高運營效率和更多的本地租賃知識，從而加速NOI的增長。

6包括位於醫院園區兩英里範圍內的建築物。



醫療地產			2024 年第一季度補充信息 18


租賃到期日和入住率1


租賃到期時間表
		平方英尺												全資租賃的數量
		全資和合資企業
		多租户 2		單租户		總計		佔總數的百分比		合資企業		全資擁有
逐月		429,643		2,946		432,589		1.2	%	13,335		419,254		184
Q2 2024		1,042,018		78,584		1,120,602		3.2	%	55,305		1,065,297		340
Q3 2024		1,135,409		456,522		1,591,931		4.5	%	111,397		1,480,534		354
Q4 2024		1,054,603		104,517		1,159,120		3.3	%	28,977		1,130,143		304
2025		4,065,381		933,060		4,998,441		14.2	%	187,084		4,811,357		1,191
2026		3,938,139		304,579		4,242,718		12.1	%	135,601		4,107,117		1,066
2027		3,627,213		1,030,094		4,657,307		13.2	%	159,643		4,497,664		960
2028		3,162,337		610,332		3,772,669		10.7	%	106,363		3,666,306		847
2029		2,230,758		871,252		3,102,010		8.8	%	348,982		2,753,028		542
2030		1,869,407		756,694		2,626,101		7.5	%	87,788		2,538,313		370
2031		1,168,087		236,689		1,404,776		4.0	%	29,760		1,375,016		270
2032		1,856,514		361,573		2,218,087		6.3	%	62,415		2,155,672		301
2033		963,068		207,370		1,170,438		3.3	%	40,812		1,129,626		204
此後		1,962,836		748,273		2,711,109		7.6	%	317,826		2,393,283		287
總佔用量		28,505,413		6,702,485		35,207,898		87.4	%	1,685,288		33,522,610		7,220
建築物總數		33,360,367		6,915,055		40,275,422				1,949,400		38,326,022
佔用率		85.4	%	96.9	%	87.4	%			86.5	%	87.5	%
已租用%		87.1	%	96.9	%	88.7	%			86.7	%	88.9	%
WALTR（3個月）	49.9	66.2		53.0						51.7
沃爾特（月）3	95.5	137.6		103.5						101.7


季度租賃活動 4
	多租户		單租户		總計
	吸收活性	平方英尺	吸收活性	平方英尺	吸收活性	平方英尺
佔用的平方英尺，週期初		28,448,571		6,820,934		35,269,505
處置物和持有待售資產		(130)		(24,580)		(24,710)
到期和提前休假	(1,603,203)		(510,355)		(2,113,558)
續約、修訂和延期	1,180,501		414,617		1,595,118
新的租約開始了	479,674		1,869		481,543
吸收		56,972		(93,869)		(36,897)
佔用的平方英尺，期末		28,505,413		6,702,485		35,207,898

1除非另有説明，否則不包括用於開發的土地、在建工程、公司財產和歸類為待售的資產。

2全資多租户投資組合的平均租賃面積為3,934平方英尺。

3WALTR = 加權平均剩餘租期；WALT = 加權平均租賃期限。

4不包括月度活動，直到簽訂定期續約或租户離職為止。



醫療地產			2024 年第一季度補充信息 19


租賃統計 1


同店續訂 1
	1Q 2024

MOB 現金租賃利差 2	3.7	%

MOB 現金租賃利差分配
	4.3	%
0-3% 的點差	10.5	%
3-4% 的點差	54.0	%
> 4% 的點差	31.2	%
總計	100.0	%

MOB 租户留存率	84.8	%


就地合同平均增長率 3
	多租户				單租户				總計
	% 增長		的百分比基本租金		% 增長		的百分比基本租金		% 增長		的百分比基本租金
同一家商店 1	2.89	%	72.6	%	2.53	%	18.5	%	2.81	%	91.1	%
收購	3.16	%	0.4	%	—	%	—	%	3.16	%	0.4	%
其他 4	2.70	%	7.0	%	2.19	%	1.4	%	2.61	%	8.5	%
總計	2.87	%	80.0	%	2.51	%	19.9	%	2.80	%	100.0	%
自動扶梯類型
已修復	2.83	%	96.9	%	2.55	%	88.4	%	2.78	%	95.2	%
消費物價指數	4.13	%	3.1	%	2.21	%	11.6	%	3.20	%	4.8	%


相同的商店類型和所有權結構 1
	多租户		單租户		總計
租户類型
醫院	47.1	%	69.4	%	51.4	%
醫生和其他	52.9	%	30.6	%	48.6	%

租賃結構
格羅斯	8.9	%	1.9	%	7.6	%
修改後的總收入	31.3	%	10.2	%	27.3	%
網	59.8	%	65.8	%	60.9	%
絕對淨值 5	—	%	22.1	%	4.2	%

所有權類型
地面租賃	44.3	%	38.5	%	43.3	%
費用很簡單	55.7	%	61.5	%	56.7	%


按規模劃分的租賃數量 6
租賃平方英尺	租賃數量	沃爾特	沃爾特爾
0 - 2,500	3,689	71.2	40.0
2,501 - 5,000	1,825	82.3	44.8
5,001 - 7,500	640	92.0	49.1
7,501 - 10,000	365	97.7	56.1
10,001 +	701	121.8	64.1
租賃總數	7,220	101.7	51.7

1同店物業是指在所列的同比比較期內已納入運營的房產。因此，同店物業不包括最近收購或處置的房產、歸類為待售或待售的房產、正在重建的房產以及新開發或開發的房產。

2不包括第一季度和隨後十二個月分別續訂的68,000平方英尺和16.4萬平方英尺的非暴民續約。

3不包括租賃期限為一年或更短的租賃。

4包括重建物業、開發竣工和合資企業。

5租户通常負責運營費用和資本債務。

6不包括合資企業、用於開發的土地、在建工程、公司財產和歸類為待售的資產。



醫療地產			2024 年第一季度補充信息 20


同一家商店1
以千美元計，每平方英尺數據除外


總現金流量
	佔總淨資產淨值的百分比		1Q 2024		4Q 2023		1Q 2023		同比變化百分比
多租户	73	%	$	146,339	$	146,998	$	143,231	2.2	%
單租户	22	%	44,883		42,740		42,565		5.4	%
合資企業	2	%	4,833		4,652		4,563		5.9	%
同一家商店	98	%	$	196,055	$	194,390	$	190,359	3.0	%
計劃中的處置	—	%	44		117		544		(91.9	%)
再開發/開發	1	%	2,814		3,478		3,610		(22.0	%)
全資和合資收購	—	%	835		614		148		464.2	%
開發完成	—	%	731		687		443		65.0	%
已完成的處置和待售資產	—	%	(101)		4,785		14,370		(100.7	%)
總現金 NOI	100	%	$200,378		$204,071		$209,474		(4.3	%)


投資組合佔用率和吸收率
			佔用率%						吸收（平方英尺，以千計）
	計數	平方英尺	1Q 2024		4Q 2023		1Q 2023		順序的	Y-O-Y
多租户	502	29,750,173	87.4	%	87.2	%	87.0	%	46	114
單租户	122	6,351,134	99.6	%	99.6	%	99.4	%	—	14
合資企業	33	1,912,709	86.2	%	86.0	%	86.8	%	4	(11)
同一家商店	657	38,014,016	89.3	%	89.2	%	89.0	%	50	117
計劃中的處置	5	227,686	25.9	%	25.5	%	30.4	%	1	(10)
再開發/開發	18	1,502,989	51.7	%	58.6	%	59.6	%	(104)	(119)
全資和合資收購	3	195,328	97.8	%	97.8	%	95.2	%	—	8
開發完成	4	335,403	64.5	%	59.7	%	58.1	%	16	83
總投資組合	687	40,275,422	87.4	%	87.5	%	87.5	%	(37)	79
合資企業	34	1,949,400	86.5	%	86.2	%	87.0	%	4	(11)
全資持股總額	653	38,326,022	87.5	%	87.6	%	87.5	%	(41)	90

多租户	552	33,360,367	85.4	%	85.3	%	85.2	%	57	196



醫療地產			2024 年第一季度補充信息 21


同一家商店1、2
以千美元計，每平方英尺數據除外


同店現金
	總計
	1Q 2024		4Q 2023		1Q 2023
基本收入	$234,333		$232,662		$228,118
Op. 經驗值回收率	73,331		71,375		71,992
收入	$307,664		$304,037		$300,110
開支	111,609		109,648		109,751
Cash NOI	$196,055		$194,389		$190,359
每年 10 月收入 SF 3	$36.26		$35.91		$35.50
利潤	63.7	%	63.9	%	63.4	%
平均入住率	89.3	%	89.1	%	89.0	%
期末入住率	89.3	%	89.2	%	89.0	%
房產數量	657		657		657

同比變化
每年 10 月收入 SF 3	2.1	%
平均入住率 (bps)	+30
收入	2.5	%
基本收入	2.7	%
經驗回收率	1.9	%
開支	1.7	%
Cash NOI	3.0	%

2不包括最近收購或處置的房產、開發竣工、在建工程、待開發土地、公司財產、重建物業、計劃處置和歸類為待售資產。

3每個 occ SF 收入的計算方法是將收入除以所提供期間內佔用的 SF 的平均值。每個 occ SF 的季度收入按年計算。



醫療地產			2024 年第一季度補充信息 22


NOI 對賬
千美元


自下而上的和解
	1Q 2024	4Q 2023	1Q 2023
淨虧損	($315,220)	($41,676)	($88,078)


其他收入（支出）	327,646	54,382	94,407
一般和管理費用	14,787	14,609	14,935
折舊和攤銷費用	178,119	180,049	184,479
其他費用 1	4,727	4,899	7,940
直線租金支出	935	1,484	1,537
直線租金收入	(8,568)	(9,356)	(9,782)
其他收入 2	(7,006)	(5,078)	(733)
合資企業房地產現金 NOI	4,958	4,758	4,769
Cash NOI	$200,378	$204,071	$209,474


計劃中的處置	(44)	(117)	(544)
重建	(2,814)	(3,478)	(3,610)
全資和合資收購	(835)	(614)	(148)
開發完成	(731)	(687)	(443)
已完成的處置和待售資產	101	(4,785)	(14,370)
同店現金 NOI	$196,055	$194,390	$190,359
同店合資房產	(4,833)	(4,652)	(4,563)
同一家門店，不包括合資公司	$191,222	$189,738	$185,796

自上而下的對賬
	1Q 2024	4Q 2023	1Q 2023
租金優惠前的租金收入	$321,833	$325,772	$328,115
租金優惠	(3,757)	(3,696)	(4,022)
租金收入	318,076	322,076	324,093
停車收入	2,545	2,392	2,391
應收融資利息，淨額	2,117	2,132	2,227
不包括直線租金收入	(8,568)	(9,356)	(9,782)
不包括其他非現金收入 3	(3,163)	(1,513)	3,594
現金收入	311,007	315,731	322,523
物業運營費用	(121,078)	(121,362)	(122,040)
不包括非現金支出 4	5,491	4,944	4,222
合資企業房地產現金 NOI	4,958	4,758	4,769
Cash NOI	$200,378	$204,071	$209,474


計劃中的處置	(44)	(117)	(544)
重建	(2,814)	(3,478)	(3,610)
全資和合資收購	(835)	(614)	(148)
開發完成	(731)	(687)	(443)
已完成的處置和待售資產	101	(4,785)	(14,370)
同店現金 NOI	$196,055	$194,390	$190,359
同店合資房產	(4,833)	(4,652)	(4,563)
同一家門店，不包括合資公司	$191,222	$189,738	$185,796

1包括交易成本、合併相關成本、租金儲備、高於市場和低於市場的地面租賃無形攤銷、租賃佣金攤銷、融資應收賬款的非現金調整以及地面租賃直線租金。

2包括管理費收入、利息、高於和低於市場租賃的無形攤銷、租賃激勵攤銷、租賃終止費、遞延融資成本攤銷和與應收融資投資相關的本金，以及租户改善超額攤銷。

3包括高於和低於市場的無形資產、租賃激勵措施、租賃終止費、遞延融資成本攤銷、應收融資和TI攤銷。

4包括市場以上和低於市場的地面租賃無形攤銷、租賃佣金攤銷和地面租賃直線租金。



醫療地產			2024 年第一季度補充信息 23


NOI 對賬
千美元


將 NOI 與整季度 FFO 和正常化 FFO 進行對賬
	1Q 2024	4Q 2023	1Q 2023
Cash NOI	$200,378	$204,071	$209,474
一般和管理費用	(14,787)	(14,609)	(14,935)
直線租金	8,568	9,356	9,782
利息和其他收入（支出），淨額	275	65	547
管理費和其他收入	1,646	1,551	2,227
應收票據利息收入	2,421	2,290	1,987
其他非現金收入 1	2,939	1,237	(3,479)
其他非現金支出 2	(5,268)	(4,668)	(4,336)
非房地產減值	—	—	(5,196)
所得税	336	330	382
未合併的合資企業調整	(427)	(352)	(357)
債務契約息折舊攤銷前利潤	$196,081	$199,271	$196,096
利息支出	(61,054)	(63,187)	(63,759)
交易成本	(395)	(301)	(287)
合併相關成本	—	(1,414)	(4,855)
租賃佣金攤銷 3	4,467	3,818	3,002
非房地產折舊和攤銷	(1,424)	(1,596)	(1,372)
非控股權益	106	652	(114)
商譽減值	(250,530)	—	—
所得税	(336)	(330)	(382)
未合併的合資企業調整	(385)	(393)	(351)
FFO	($113,470)	$136,520	$127,978
交易成本	395	301	287
合併相關成本	—	1,414	4,855
租賃無形資產攤銷	175	261	146
收到的鉅額非經常性律師費/沒收的認捐款	—	(100)	—

遣散費	—	1,445	—
與合併相關的公允價值調整	10,105	10,800	10,864
信用損失備抵金	—	—	8,599
商譽減值	250,530	—	—
未合併的合資企業標準化項目	87	89	117
標準化的 FFO	$147,822	$150,730	$152,846

1包括高於和低於市場租賃的無形資產、與銷售類租賃相關的利息收入、租賃獎勵、租賃終止費、遞延融資成本攤銷以及與應收融資和TI攤銷投資相關的原則。

2包括高於和低於市場的地面租賃無形攤銷、租賃佣金攤銷和地面租賃直線租金。

3租賃佣金攤銷包含在FFO的房地產折舊和攤銷附加費用中。



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息税折舊攤銷前利潤對賬
千美元


息税折舊攤銷前利潤對賬

	1Q 2024	4Q 2023	1Q 2023
淨虧損	($315,220)	($41,676)	($88,078)
利息支出	61,054	63,187	63,759
所得税	336	330	382
折舊和攤銷	178,119	180,049	184,479
未合併的合資企業折舊、攤銷和利息	4,952	4,836	5,192
EBITDA	$(70,759)	$206,726	$165,734





交易成本	395	301	287
合併相關成本	—	1,414	4,855
房地產銷售收益	(22)	(20,573)	(1,007)
房地產資產減值	15,937	11,403	26,227
商譽減值	250,530	—	—


債務契約息折舊攤銷前利潤	$196,081	$199,271	$196,096
租賃佣金攤銷 1	4,467	3,818	3,002
租賃無形資產、特許經營税和預付土地攤銷	975	473	1,037
時機影響 2	—	(4,155)	(945)
基於股票的薪酬	3,562	3,566	3,745

信用損失備抵金	—	—	8,599
租金儲備，淨額	(151)	1,404	1,371
未合併的合資企業調整	87	89	117
調整後 EBITDA	$205,021	$204,466	$213,022
年化調整後息税折舊攤銷前利潤	$820,084	$817,864	$852,088

淨負債的對賬
債務（本金餘額）	$5,372,710	$5,270,037	$5,667,955
未合併淨負債的份額	23,276	24,284	27,640
現金	(26,172)	(25,699)	(49,941)
淨負債	$5,369,814	$5,268,622	$5,645,654

淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤	6.5x	6.4x	6.6x

1租賃佣金攤銷包含在FFO的房地產折舊和攤銷附加費中。

2調整時機以反映收購和處置對整個季度的影響。



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淨資產價值的組成部分
以千美元計，每股數據除外


按房產類型劃分的現金流量
	1Q 2024
資產類型	同一家商店 1	ACQ。/DEV。竣工 2	重建	時間/其他調整 3	調整後的現金淨值	按年計算的調整後淨值
MOB/門診	$180,960	$1,441	$2,822	$1,807	$187,030	$748,120
住院/手術	8,860	125	—	—	8,985	35,940
辦公室	6,235	—	(8)	—	6,227	24,908
總現金 NOI	$196,055	$1,566	$2,814	$1,807	$202,242	$808,968


開發特性		已發行股份總數
持有待開發的土地	$59,871	截至 2024 年 3 月 31 日 8		385,159,184
重建/開發預算	247,935
	$307,806	隱含上限利率
			股票價格	隱含上限利率
		截至 2024 年 3 月 31 日	$14.15	8.0	%
其他資產
處置管道 4	$77,969	2024 年第一季度高點	$17.52	7.1	%
不穩定的特性 5	293,845	2024 年第一季度低點	$12.94	8.4	%
現金和其他資產 6	450,740
	$822,554

債務
無抵押信貸額度	$120,000

無抵押定期貸款	1,500,000
高級筆記	3,699,285
應付抵押貸款票據	53,425
公司在合資企業淨負債中所佔份額	23,276
剩餘的重建/開發資金	124,878
其他負債 7	286,039
	$5,806,903

1有關同店NOI的詳細信息，請參見第21-22頁的同店時間表。

2調整以反映在整個五個季度期間收購的房產或穩定的重建/開發中未包含在同一門店NOI中的季度淨投資回報。

3時機調整包括調整以反映最近完成的70萬美元開發項目的完整季度淨投資回報率和150萬美元的管理費收入，由其他資產中顯示的不穩定物業的30萬美元正淨投資所抵消。

4包括持有的待售資產和計劃處置的資產。

5包括按賬面總價值計算的35處房產。這些房產佔地130萬平方英尺，產生了30萬澳元的正淨投資回報。

6包括2640萬美元的現金、1.744億美元的應收票據、1.39億美元的預付資產、6,780萬美元的應收賬款、1,950萬美元的預付地面租賃以及600萬美元的其他投資。此外，還包括該公司在納什維爾公司總部佔用的1,760萬美元部分。

7僅包括預計會減少未來現金或NOI且目前為NOI帶來非現金收益的負債。其中包括1.633億美元的應付賬款和應計負債、3,150萬美元的保證金、7,480萬美元的融資使用權負債和1,640萬美元的遞延運營費用報銷。

8已發行股份總額包括OP單位。



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預期 FFO 的組成部分
以千美元計，每股數據除外

指導不包括對最近宣佈的KKR合資企業、潛在合資種子投資組合、超額處置或股票回購的任何假設。這些交易將在完成後納入公司的指導預期。



	預計2024年				實際的
	低		高		1Q 2024







運營指標
多租户吸收 (bps)	100		150		17
多租户投資組合現金 NOI 增長	3.50	%	4.75	%	2.8	%
單租户投資組合現金 NOI 增長	0.50	%	1.50	%	2.1	%

同店現金淨資產淨值增長，包括公司在合資企業中的份額	2.50	%	3.50	%	3.0	%

相同的商店租約保留率	75.0	%	85.0	%	84.8	%


標準化的 G&A	$61,000		$64,000		$14,787
直線租金，淨額	30,000		34,000		7,633

資本融資
收購	$—		$—		$—
處置	150,000		250,000		—
再開發/開發	100,000		130,000		21,580
第一代 TI 和其他資本支出	30,000		40,000		12,421
維護資本支出
第二代 TI	60,000		70,000		20,204
租賃佣金已支付	35,000		40,000		15,215
資本支出	45,000		50,000		5,363
總維護資本支出	140,000		160,000		40,782

現金收益率
收購	—	%	—	%	—	%
處置	6.0	%	7.0	%	—	%
發展（穩定）	6.5	%	8.0	%
重建（穩定）	9.0	%	12.0	%


收益和槓桿率
每股收益	$(1.30)		$(0.80)		$(0.82)
標準化每股 FFO	$1.52		$1.58		$0.39
淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤	6.0x		6.5x		6.5x



醫療地產			2024 年第一季度補充信息 27


1Q2024
補充信息
截至 2024 年 5 月 7 日提供——未經審計


4			亮點
7			重要事實
8			企業信息
9			資產負債表
10			收入報表
11			FFO、標準化 FFO 和 FAD
12			資本資金和承諾
13			債務指標
14			債務契約和流動性

15			重建/開發活動
16			投資組合
17			衞生系統
18			MOB 離醫院很近
19			租賃到期日和入住率
20			租賃統計
21			同一家商店
23			NOI 對賬
25			息税折舊攤銷前利潤對賬
26			淨資產價值的組成部分
27			預期 FFO 的組成部分


前瞻性陳述和風險因素


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