此處包含的某些陳述構成前瞻性陳述，該術語的定義見經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條。前瞻性陳述並不能保證未來的表現。它們代表着我們的意圖、計劃、期望和信念，並受許多假設、風險和不確定性的影響。我們未來的業績、財務狀況和業務可能與這些前瞻性陳述中表達的業績、財務狀況和業務存在重大差異。您可以通過在本補充包中查找 “近似值”、“相信”、“期望”、“預期”、“估計”、“打算”、“計劃”、“將”、“可能” 等詞語或其他類似表述來找到其中的許多陳述。我們還注意到以下前瞻性陳述：就我們的開發和重建項目而言，預計的完工日期、估計的項目成本、預計的增量現金收益率、穩定日期和完成成本；未來資本支出、普通股和優先股股東分紅以及運營合作伙伴關係分配的估計。決定這些陳述和我們其他前瞻性陳述結果的許多因素超出了我們的控制或預測能力。目前，一些因素包括利率上升和通貨膨脹對我們業務、財務狀況、經營業績、現金流、經營業績的影響，以及這些因素已經並將繼續對我們的租户、全球、國家、區域和地方經濟以及金融市場和整個房地產市場產生的影響。有關可能對我們的前瞻性陳述結果產生重大影響的因素的進一步討論，請參閲 “第1A項”。風險因素” 載於我們截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告第一部分。對於這些陳述，我們要求為1995年《私人證券訴訟改革法》中包含的前瞻性陳述提供安全港的保護。提醒您不要過分依賴我們的前瞻性陳述，這些陳述僅代表截至本補充一攬子計劃發佈之日。本節中包含或提及的警示性陳述明確限定了隨後歸因於我們或任何代表我們行事的人的所有書面和口頭前瞻性陳述。我們沒有義務公開發布對前瞻性陳述的任何修訂，以反映本補充計劃發佈之日之後發生的事件或情況。該補充包包括某些非公認會計準則財務指標，並附有Vornado Realty Trust及其子公司（“公司”）認為根據美利堅合眾國普遍接受的會計原則（“GAAP”）計算和列報的最直接的可比財務指標。其中包括房地產扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益（“EbitDare”）。本補充包中提供了最直接可比的GAAP財務指標與提出的非GAAP財務指標之間差異的量化對賬。這些非公認會計準則財務指標的定義以及管理層認為非公認會計準則指標為投資者提供了有關公司財務狀況和經營業績以及管理層使用這些指標的目的（如果適用）的有用信息的原因陳述，可在附錄第二頁本補充包的定義部分中找到。

本補充包應與公司截至2024年3月31日的季度10-Q表季度報告和公司截至2024年3月31日的季度補充運營和財務數據包一起閲讀，兩者均可在公司網站www.vno.com上訪問。

2024 年第一季度財務亮點

截至2024年3月31日的季度，歸屬於普通股股東的淨虧損為900萬美元，攤薄每股虧損0.05美元，而上一季度歸屬於普通股股東的淨收益為520萬美元，攤薄每股虧損0.03美元。

截至2024年3月31日的季度經調整後（非公認會計準則）息税折舊攤銷前利潤為2.559億美元，而去年同期為2.541億美元。

流動性

截至2024年3月31日，我們擁有30億美元的流動性，包括11億美元的現金及現金等價物和限制性現金，以及25億美元循環信貸額度的19億美元可用資金。在2024年5月修訂和延長我們的兩個循環信貸額度之一之後，我們有27億美元的流動性。

積極開發

截至2024年3月31日，我們已經花費了7.119億美元的現金，估計還有1.381億美元將用於賓夕法尼亞第二和賓夕法尼亞大學的全區改進。

我們持有一家正在開發日落碼頭94工作室的合資企業49.9％的權益。截至2024年3月31日，我們已經為該項目提供了估計的3,400萬美元現金捐款中的800萬澳元。

無法保證上述項目將按計劃或在預算範圍內完成、完成。此外，無法保證公司會按預期的時間表或假設的租金成功租賃房產。

2024 年業務發展

融資活動

公園大道 280 號

2024年4月4日，一家我們持有50％權益的合資企業修改並延長了公園大道280號的11億美元抵押貸款。經修訂的貸款的到期日延長至2026年9月，可選擇完全延長至2028年9月，但須遵守某些條件。修訂後的貸款利率仍為SOFR加1.78％。此外，2024年4月4日，合資企業修改並延長了1.25億美元的夾層貸款，隨後償還了6,250萬美元的貸款。

第七大道 435 號

2024年4月9日，我們完成了對第七大道435號的7,500萬美元再融資，其中3,750萬美元歸運營合夥企業所有。這筆純息貸款的利率為SOFR加2.10％，將於2028年4月到期。截至2026年4月，該貸款的利率已改為6.96％的固定利率。該貸款取代了之前的9,570萬美元全追索權貸款，後者的利息為SOFR加1.41％。

無抵押循環信貸額度

2024年5月3日，我們將兩項無抵押循環信貸額度中的一項延長至2029年4月（已全面延期）。新的9.15億美元貸款取代了原定於2026年4月到期的現有12.5億美元融資。新融資機制目前的利率為SOFR加1.20％，貸款費為25個基點。我們的12.5億美元循環信貸額度將於2027年12月到期（已全面延期），利率為SOFR加1.14％，貸款費為25個基點。

請參閲附錄以瞭解GAAP與非GAAP指標的對賬。

財務摘要和業務發展（未經審計）

2024 年業務發展——續

融資活動——續

利率互換和上限安排

在截至2024年3月31日的三個月中，我們簽訂了以下利率互換和上限安排。有關我們的利率互換和上限安排的更多信息，請參閲第8頁：

（金額以千計）

名義金額 （共享）

全包掉期費率

到期日期

可變利率利差

利率互換：

PENN 11 (1)

$

250,000

6.21%

10/25

S+206

指數行使率

利率上限：

第九大道 61 號（45.1% 的利息）

$

75,543

4.39%

01/26

S+146

______________________________

(1) 加上現有的50萬美元賓夕法尼亞11號抵押貸款的25萬美元互換安排，到2025年10月，該貸款的利息將按6.28％的全互換利率計算。

處置

2024年4月12日，我們以每股220美元的價格完成了兩套公寓單元的出售，淨收益為3,160萬美元；有四套公寓仍未售出。

亞歷山大的

2024年5月3日，亞歷山大公司（我們擁有32.4％的普通股權益）與彭博有限責任公司達成協議，將計劃於2029年2月到期的佔地約94.7萬平方英尺的位於列剋星敦大道731號的租約延長11年，至2040年2月。

租賃活動

以下租賃活動和相關統計數據基於在此期間簽署的租約，根據公認會計原則，不打算與租金收入的開始時間相吻合。第二代租賃空間是指已空置超過九個月的平方英尺，租户改善和租賃佣金是根據我們在此期間租賃的平方英尺份額計算的。

截至2024年3月31日的三個月

29.1萬平方英尺的紐約辦公空間（每股25萬平方英尺），初始租金為每平方英尺89.23美元，加權平均租賃期為11.1年。95,000平方英尺的第二代空間的GAAP和按市值計價的租金變化分別為正2.8％和正2.4％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺12.98美元，佔初始租金的14.5％。

36,000平方英尺的紐約零售空間（每股33,000平方英尺），初始租金為每平方英尺253.83美元，加權平均租賃期為3.8年。27,000平方英尺的第二代空間的GAAP和按市值計價的租金變化分別為正4.4％和負18.1％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺29.16美元，佔初始租金的11.5％。

THE MART佔地51,000平方英尺（全部合股），初始租金為每平方英尺64.02美元，加權平均租賃期為4.5年。佔地43,000平方英尺的第二代空間的GAAP和按市值計價的租金變化分別為正6.4％和負0.1％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺8.37美元，佔初始租金的13.1％。

位於舊金山蒙哥馬利街315號的41,000平方英尺（每股29,000平方英尺），初始租金為每平方英尺67.57美元，加權平均租賃期為5.4年。29,000平方英尺的第二代空間的GAAP和按市值計價的租金變化分別為負25.3％和負30.1％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺4.01美元，佔初始租金的5.9％。

________________________________

(1) 我們的債務契約比率和合並未支配息税折舊攤銷前利潤是根據我們的優先無抵押票據的條款計算的。用於這些計算的方法可能與其他公司的類似標題的比率和金額有很大不同。有關用於計算這些比率和金額的方法的更多信息，請參閲我們向美國證券交易委員會提交的優先債務契約以及適用的招股説明書和招股説明書補充文件。

(2) 總資產包括根據我們的優先無擔保票據契約條款，息税折舊攤銷前利潤上限為7.0％。

(3) 信用評級僅供參考，不建議買入或賣出我們的證券。

有關息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤淨負債的定義，請參閲附錄第二頁。參見附錄第四頁的淨（虧損）收入與息税折舊攤銷前利潤的對賬以及附錄第五頁調整的息税折舊攤銷前利潤與息税折舊攤銷前利潤的對賬。

截至2024年3月31日，1,304美元的浮動利率債務（按份額）受利率上限安排的約束，不受利率上限安排約束的1,063美元浮動利率債務佔我們按比例總債務份額的10％。有關詳細信息，請參閲以下頁面。

________________________________

（1）包括利率互換安排固定利率的可變利率債務，以及受1.00％SOFR利率上限安排約束的950美元1290美元的美洲大道抵押貸款。

(2) 參見合併債務附錄第三頁的對賬表，截至2024年3月31日，我們的合併資產負債表中列報的合併合同債務淨額。

截至2024年3月31日的套期保值工具（未經審計）
（金額以千計）
			債務信息																														隔夜利息/上限信息
			份額餘額						到期日 (1)												可變利率利差												每股名義金額						到期日期												全包掉期費率
利率互換：
合併：
加州街555號抵押貸款
就地交換			$	840,000								05/28												S+205									$	840,000								05/24									2.29%
正向交換（05/24 生效）																																	840,000									05/26									6.03%
770 百老匯抵押貸款			700,000									07/27												S+225									700,000									07/27									4.98%
PENN 11 抵押貸款			500,000									10/25												S+206									500,000									10/25									6.28%
無抵押循環信貸額度			575,000									12/27												S+114									575,000									08/27									3.87%
無抵押定期貸款			800,000									12/27												S+129
直到 07/25																																	700,000									07/25									4.52%
07/25 到 10/26																																	550,000									10/26									4.35%
10/26 到 8/27																																	50,000									08/27									4.03%
西 33 街 100 號抵押貸款			480,000									06/27												S+165									480,000									06/27									5.06%
第七大道888號抵押貸款			259,800									12/25												S+180									200,000									09/27									4.76%
4 聯合廣場南抵押貸款			120,000									08/25												S+150									97,750									01/25									3.74%
未合併：
列剋星敦大道731號-零售公寓抵押貸款			97,200									08/25												S+151									97,200									05/25									1.76%
西 93 街 50-70 號抵押貸款			41,667									12/24												S+164									41,168									06/24									3.14%
利率上限：																																																			指數行使率						現金利率 (2)						有效利率 (3)
合併：
美洲大道 1290 號抵押貸款			$	665,000								11/28												S+162									$	665,000								11/25									1.00%						2.62%						5.94%
公園大道一號抵押貸款			525,000									03/26												S+122									525,000									03/25									3.89%						5.11%						6.16%
西 34 街 150 號抵押貸款			75,000									02/28												S+215									75,000									02/26									5.00%						7.15%						7.75%
606 百老匯抵押貸款			37,060									09/24												S+191									37,060									09/24									4.00%						5.91%						5.95%
未合併：
第五大道640號抵押貸款			259,925									05/24												S+111									259,925									05/24									4.00%						5.11%						6.03%
列剋星敦大道731號-辦公公寓抵押貸款			162,000									06/24												Prime+0									162,000									06/24									6.00%						6.00%						8.46%
第九大道61號抵押貸款			75,543									01/26												S+146									75,543									01/26									4.39%						5.85%						6.31%
西 22 街 512 號抵押貸款			69,952									06/25												S+200									69,952									06/25									4.50%						6.50%						7.16%
Rego Park II 抵押貸款			65,624									12/25												S+145									65,624									11/24									4.15%						5.60%						6.28%
時裝中心購物中心/華盛頓大廈抵押貸款			34,125									05/26												S+305									34,125									05/24									3.89%						6.94%						6.98%
債務受利率互換影響，並受1.00％的SOFR利率上限限制																																	$	4,896,118
可變利率債務受利率上限限制																																	1,304,229
每筆貸款協議的固定利率債務																																	3,012,851
浮動利率債務不受利率互換或上限限制																																	1,063,403			(4)
按股計算的債務總額																																	$	10,276,601

________________________________

(1) 假設行使右側延期權。

(2) 等於 (i) 經套期保值工具調整後的截至最近合約重置日的有效指數利率和 (ii) 合約利差的總和。

(3) 等於（i）現金利率和（ii）期限內利率上限溢價攤銷影響的總和。

(4) 我們的現金、現金等價物和限制性現金利息收入的增加在一定程度上緩解了我們對SOFR指數上漲的風險。

有關2024年達成的利率對衝安排的詳細信息，請參閲第4頁。

合併（100%）：
安全									$	170		(3)			$	880					$	525					$	1,580					$	2,225					$	350
不安全									—						450						400						1,375						—						350
合併債務總額（100%）									$	170					$	1,330					$	925					$	2,955					$	2,225					$	700
佔合併債務總額的百分比									2.0		%				16.0		%				11.1		%				35.6		%				26.8		%				8.5		%
按股票計算的債務到期日：
合併債務（100%）									$	170					$	1,330					$	925					$	2,955					$	2,225					$	700
非合併實體債務的比例份額									1,064			(4)			575						620						40						159						196
減去：非控股權益在合併債務中的份額									(37)						—						—						—						(645)						—
按股計算的債務總額									$	1,197					$	1,905					$	1,545					$	2,995					$	1,739					$	896
佔債務總額的百分比									11.6		%				18.5		%				15.0		%				29.1		%				16.9		%				8.9		%

_______________________________

(1) 假設行使右側延期權。歸類為固定利率的債務包括可能在債務到期前到期的利率互換安排的影響，以及受1.00％SOFR利率上限安排約束的950美元1290美元美洲大道抵押貸款。有關利率互換安排的信息，請參閲上一頁。

(2) Vornado Realty L.P. 為總額為803美元的合資企業債務提供擔保，主要包括第五大道和時代廣場合資企業中第五大道640號的500美元抵押貸款以及位於西34街7號的300美元抵押貸款。這些金額不包括在上面列出的合併債務到期日表中。

(3) 2024年4月9日，我們完成了對第七大道435號的75美元再融資，將到期日延長至2028年4月。有關詳細信息，請參閲第 3 頁。

(4) 2024年4月4日，我們持有50％權益的公園大道280號合資企業修改了1,075美元的抵押貸款並將其延長至2026年9月，並可選擇全面延長至2028年9月，但須遵守某些條件。此外，2024年4月4日，合資企業修改並延長了125美元的夾層貸款，隨後償還了62.5美元的貸款。有關詳細信息，請參見第 3 頁。

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(1) 假設行使右側延期權。

(2) 代表截至期末的有效利率，基於截至合同重置日的適當參考利率加上合同利差，經套期保值工具調整（如適用）。有關利率互換和利率上限安排的信息，請參閲第8頁。

(3) 2024年4月9日，我們完成了對第七大道435號的7.5萬美元再融資，將到期日延長至2028年4月。有關詳細信息，請參見第 3 頁。

(4) 利率互換安排部分對衝餘額。有關詳細信息，請參見第 8 頁。

(5) 2023年12月，我們進行了貸款修改，根據該修改，在一段時間內免除本金攤銷。

(6) 2024年5月3日，我們修改了兩項循環信貸額度中的一項，將到期日延長至2029年4月。有關詳細信息，請參見第 3 頁。

(7) 反映了我們在實現某些可持續發展關鍵績效指標（KPI）指標後有資格降低0.01％的利率。我們必須每年達到關鍵績效指標才能降低利率。

(8) 歸類為固定利率的債務包括可能在債務到期前到期的利率互換安排的影響，以及受1.00％SOFR利率上限安排約束的95萬美元1290美洲大道抵押貸款的影響。有關利率互換安排的信息，請參閲上一頁。

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(1) 表示扣除免費租金加上租户報銷額前的每月合同基本租金乘以12。按年計算的按份額上漲的租金包括已簽署但尚未開始的租約，以代替現有租户或同一空間中的空置空間。

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(1) 包括按月租約、延期租户和在本季度最後一天到期的租約。

開發/重建-活躍的項目
（金額以千計，平方英尺除外）
												（與 Vornado 分享）																								預計增量 現金收益率
紐約段：						財產 可出租 Sq。英尺。						預算						現金金額 花費了						剩餘支出						穩定年
賓夕法尼亞區：
PENN 2						1,795,000						$	750,000					$	659,108					$	90,892					2026									9.5%
全區改進						不適用						100,000						52,785						47,215						不適用									不適用
賓夕法尼亞州總區												850,000			(1)			711,893						138,107
日落碼頭 94 工作室（49.9% 的利息）(2)						266,000						125,000			(2)			7,994						117,006						2026									10.3%
活躍開發項目總數												$	975,000					$	719,887					$	255,113

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(1) 不包括債務和股權套利。

(2) 代表我們在35萬美元開發預算中的49.9％的份額，其中不包括我們繳納的租賃權益價值的40,000美元，以及我們在開發費用和管理費用報銷中所佔份額的估計為9,000美元。34,000美元將通過現金捐款提供資金，截至2024年3月31日，其中7,994美元已到位。

無法保證上述項目將按計劃或在預算範圍內完成、完成。此外，無法保證公司會按預期的時間表或假設的租金成功租賃房產。

附錄

定義和非公認會計準則對賬

固定收益補貼包括各種非公認會計準則財務指標。這些非公認會計準則指標的描述如下所示。本補充包中提供了這些非公認會計準則指標與最直接可比的GAAP指標的對賬。

息税折舊攤銷前利潤——息税折舊攤銷前利潤（即房地產公司的息税折舊攤銷前利潤）是由全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）制定的非公認會計準則財務指標，可能無法與未根據NAREIT定義計算息税折舊攤銷前利潤的其他房地產投資信託基金報告的息税折舊攤銷前利潤相提並論。NAREIT將EbitDare定義為GAAP淨收益或虧損，加上利息支出，加上所得税支出，加上折舊和攤銷，加上（減去）處置折舊財產的虧損和收益，包括控制權變更的虧損和收益，加上因合資企業折舊財產價值下降而產生的折舊財產和對未合併實體的投資的減值減記，以及為反映該實體在息税折舊攤銷前所佔份額而進行的調整未合併實體的DA。該公司之所以將息税折舊攤銷前利潤納入其中，是因為它是其他房地產投資信託基金使用的業績衡量標準，因此可以為投資者提供有用的信息，以比較Vornado的業績與其他房地產投資信託基金的業績。

調整後的淨負債與息税折舊攤銷前利潤的比率——調整後的淨負債與息税折舊攤銷前利潤的比率是調整後的淨負債與年化息税折舊攤銷前利潤的比率。淨負債的計算方法是：（i）公司的合併債務減去非控股權益在合併債務中的份額，加上公司在未合併實體債務中的比例份額，減去（ii）公司的合併現金和現金等價物、託管現金和對美國國庫券的投資減去非控股權益在這些金額中所佔的份額，再加上公司在未合併實體中按比例佔這些金額的份額。託管中持有的現金是指根據貸款協議託管的現金，包括用於還本付息、房地產税、財產保險和資本改善，公司無法指導這些現金的使用。不能假設現金和現金等價物可用於債務減免，因為公司可能會將其現金和現金等價物用於其他目的。此外，公司可能無法指導其按比例使用未合併實體的現金和現金等價物份額。該公司披露調整後的息税折舊攤銷前利潤淨負債，因為管理層認為這是評估公司資產負債表槓桿率的補充衡量標準，對投資者很有用。調整後息税折舊攤銷前利潤的淨負債可能無法與其他公司採用的類似標題的指標相提並論。