P R E S S S R E L E A S E

Vornado公佈2024年第一季度財務業績

紐約市 | 2024 年 5 月 6 日

Vornado Realty Trust（紐約證券交易所代碼：VNO）今天報告説：

截至2024年3月31日的季度財務業績

截至2024年3月31日的季度，歸屬於普通股股東的淨虧損為9,034,000美元，攤薄後每股虧損0.05美元，而上一季度歸屬於普通股股東的淨收益為5,168,000美元，攤薄每股虧損0.03美元。

截至2024年3月31日的季度，歸屬於普通股股東的運營資金（“FFO”）加上假設轉化率（非公認會計準則）為104,129,000美元，攤薄每股收益0.53美元，而去年同期為119,083,000美元，攤薄每股收益0.61美元。調整下表中列出的影響同期可比性的項目，截至2024年3月31日的季度經調整後（非公認會計準則），歸屬於普通股股東的FFO為108,847,000美元，攤薄每股0.55美元，上一季度為116,288,000美元，攤薄每股0.60美元。

下表核對了歸屬於普通股股東的FFO加上歸屬於普通股股東的假設轉換（非公認會計準則）再加上調整後的假設轉換（非公認會計準則）：

________________________________

(1) 截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月，歸屬於普通股股東的淨（虧損）收益與歸屬於普通股股東的FFO加上假設轉換（非公認會計準則）的對賬見第9頁。

FFO，調整後的橋牌——2024 年第一季度與 2023 年第一季度

下表將我們的歸屬於普通股股東的FFO加上截至2023年3月31日的三個月的調整後（非公認會計準則）與截至2024年3月31日的三個月調整後（非公認會計準則）的歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉化率相結合：

有關截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月，歸屬於普通股股東的淨（虧損）收益與歸屬於普通股股東的FFO加上假設轉換（非公認會計準則）的對賬情況，請參閲第9頁。前一頁提供了歸屬於普通股股東的FFO的對賬以及假設的歸屬於普通股股東的FFO的轉換以及調整後的假定轉換。

融資活動

公園大道 280 號

2024年4月4日，一家我們持有50％權益的合資企業修改並延長了公園大道280號的10.75億美元抵押貸款。經修訂的貸款的到期日延長至2026年9月，可選擇完全延長至2028年9月，但須遵守某些條件。修訂後的貸款利率仍為SOFR加1.78％。此外，2024年4月4日，合資企業修改並延長了1.25億美元的夾層貸款，隨後償還了6250萬美元的貸款。

第七大道 435 號

2024年4月9日，我們完成了對第七大道435號的7500萬美元再融資，其中3750萬美元歸屬於運營合夥企業。這筆純息貸款的利率為SOFR加2.10％，將於2028年4月到期。截至2026年4月，該貸款的利率已改為6.96％的固定利率。該貸款取代了之前的95,696,000美元全追索權貸款，後者的利息為SOFR加1.41％。

無抵押循環信貸額度

2024年5月3日，我們將兩項無抵押循環信貸額度中的一項延長至2029年4月（已全面延期）。這筆9.15億美元的新貸款取代了原定於2026年4月到期的現有12.5億美元的設施。新融資機制目前的利率為SOFR加1.20％，貸款費為25個基點。我們的12.5億美元循環信貸額度將於2027年12月到期（已全面延期），利率為SOFR加1.14％，貸款費為25個基點。

利率互換和上限安排

在截至2024年3月31日的三個月中，我們簽訂了以下利率互換和上限安排：

________________________________

(1) 加上現有的50萬美元賓夕法尼亞11號抵押貸款的25萬美元互換安排，到2025年10月，該貸款的利息將按6.28％的全互換利率計算。

處置

2024年4月12日，我們以每股220美元的價格完成了兩套公寓單元的出售，淨收益為316.05萬美元；有四套公寓仍未售出。

亞歷山大的

2024年5月3日，我們擁有32.4％的普通股權益的亞歷山大公司（“亞歷山大”）與彭博有限責任公司達成協議，將計劃於2029年2月到期的佔地約94.7萬平方英尺的位於列剋星敦大道731號的租約延長11年，至2040年2月。

租賃活動

根據美利堅合眾國普遍接受的會計原則（“GAAP”），以下租賃活動和相關統計數據以該期間簽署的租約為基礎，不打算與租金收入的開始時間相吻合。第二代租賃空間是指已空置超過九個月的平方英尺，租户改善和租賃佣金是根據我們在此期間租賃的平方英尺份額計算的。

在截至2024年3月31日的三個月中：

•29.1萬平方英尺的紐約辦公空間（每股25萬平方英尺），初始租金為每平方英尺89.23美元，加權平均租賃期為11.1年。95,000平方英尺的第二代空間的GAAP和按市值計價的租金變化分別為正2.8％和正2.4％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺12.98美元，佔初始租金的14.5％。

•36,000平方英尺的紐約零售空間（每股33,000平方英尺），初始租金為每平方英尺253.83美元，加權平均租賃期為3.8年。27,000平方英尺的第二代空間的GAAP和按市值計價的租金變化分別為正4.4％和負18.1％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺29.16美元，佔初始租金的11.5％。

•THE MART佔地51,000平方英尺（全部合股），初始租金為每平方英尺64.02美元，加權平均租賃期為4.5年。佔地43,000平方英尺的第二代空間的GAAP和按市值計價的租金變化分別為正6.4％和負0.1％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺8.37美元，佔初始租金的13.1％。

•位於舊金山蒙哥馬利街315號的41,000平方英尺（每股29,000平方英尺），初始租金為每平方英尺67.57美元，加權平均租賃期為5.4年。29,000平方英尺的第二代空間的GAAP和按市值計價的租金變化分別為負25.3％和負30.1％。租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺4.01美元，佔初始租金的5.9％。

佔用率

同店每股淨營業收入（“NOI”）：

____________________

(1) 參見第11至14頁，瞭解同一門店的股票淨資產淨值和按股計算的同店淨資產淨值——現金基礎對賬。

NOI At At Share 和 NOI At Share-現金基礎：

截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月，以及截至2023年12月31日的三個月，我們在紐約和其他國家的股票淨投資收益和股票淨資產收益——現金基礎的要素彙總如下。

________________________________

(1) 包括截至2024年3月31日和2023年3月31日以及2023年12月31日的三個月，建築物維護服務淨收益分別為7,217美元、6,289美元和6,424美元。

截至 2024 年 3 月 31 日的活躍開發/重建摘要：

________________________________

(1) 不包括債務和股權套利。

(2) 代表我們在35萬美元開發預算中的49.9％的份額，其中不包括我們繳納的租賃權益價值的40,000美元，以及我們在開發費用和管理費用報銷中所佔份額的估計為9,000美元。34,000美元將通過現金捐款提供資金，截至2024年3月31日，其中7,994美元已到位。

無法保證上述項目將按計劃或在預算範圍內完成、完成。此外，無法保證公司會成功地按預期的時間表或假定的租金租賃房產。

電話會議和音頻網絡直播

正如先前宣佈的那樣，該公司將於美國東部時間（美國東部時間）2024年5月7日星期二上午10點舉辦季度財報電話會議和網絡音頻直播。撥打 888-317-6003（國內）或 412-317-6061（國際）並輸入密碼 5722274 即可參加電話會議。電話會議的網絡直播將在Vornado網站www.vno.com的 “投資者關係” 欄目上播出，電話會議結束後將在網站上在線播放網絡直播。

聯繫我們

託馬斯·J·薩內利

(212) 894-7000

補充數據

有關經營業績、物業和租户的更多詳細信息，請訪問該公司的網站www.vno.com。Vornado Realty Trust是一家完全整合的股權房地產投資信託基金。

此處包含的某些陳述可能構成1995年《私人證券訴訟改革法》所指的 “前瞻性陳述”。前瞻性陳述並不能保證未來的表現。它們代表着我們的意圖、計劃、期望和信念，並受許多假設、風險和不確定性的影響。我們未來的業績、財務狀況和業務可能與這些前瞻性陳述中表達的業績、財務狀況和業務存在重大差異。您可以通過在本新聞稿中查找 “近似值”、“相信”、“期望”、“預期”、“估計”、“打算”、“計劃”、“將”、“可能” 等詞語或其他類似表述來找到其中的許多陳述。我們還注意到以下前瞻性陳述：就我們的開發和重建項目而言，預計的完工日期、估計的項目成本、預計的增量現金收益率、穩定日期和完成成本；未來資本支出、普通股和優先股股東分紅以及運營合作伙伴關係分配的估計。有關可能對我們的前瞻性陳述結果以及未來業績和財務狀況產生重大影響的因素的討論，請參閲截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告第一部分第1A項中的 “風險因素”。目前，一些因素包括利率上升和通貨膨脹對我們業務、財務狀況、經營業績、現金流、經營業績的影響，以及這些因素已經並將繼續對我們的租户、全球、國家、區域和地方經濟以及金融市場和整個房地產市場產生的影響。

VORNADO 房地產信託基金

合併資產負債表

VORNADO 房地產信託基金

經營業績

FFO是根據全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）理事會採用的定義計算的。NAREIT將FFO定義為經調整的GAAP淨收益或虧損，不包括某些房地產資產銷售的淨收益、某些房地產資產的減值減記以及在減值直接歸因於實體持有的折舊房地產價值下降時對實體的投資、房地產資產的折舊和攤銷費用以及其他特定項目的淨收益，包括未合併子公司此類調整的比例份額。FFO和攤薄後每股FFO是管理層、投資者和分析師使用的非公認會計準則財務指標，用於促進對不同時期和同行之間的經營業績進行有意義的比較，因為它排除了房地產折舊和攤銷以及淨收益對銷售的影響，這些影響基於歷史成本，並隱含地假設房地產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的下降，而不是根據現有市場條件波動。FFO不代表經營活動產生的現金，也不一定表示可用於滿足現金需求的現金，不應將其視為業績衡量標準的淨收入或作為流動性衡量標準的現金流的替代方案。FFO 可能無法與其他公司採用的類似標題的措施相提並論。除了歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉換外，我們還披露了歸屬於普通股股東的FFO加上調整後的假定轉化率。儘管這項非公認會計準則指標與NAREIT對FFO的定義明顯不同，但我們認為它提供了對經營業績的有意義的表述。下一頁提供了歸屬於普通股股東的淨（虧損）收益與歸屬於普通股股東的FFO的對賬以及假設的轉換。本新聞稿第1頁提供了歸屬於普通股股東的FFO的對賬以及對歸屬於普通股股東的FFO的假定轉換以及調整後的假定轉換。

VORNADO 房地產信託基金

非公認會計準則對賬

下表將歸屬於普通股股東的淨（虧損）收益與歸屬於普通股股東的FFO加上假設的轉化率進行了對賬：

VORNADO 房地產信託基金

非公認會計準則對賬——續

以下是截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月以及截至2023年12月31日的三個月的淨（虧損）收益與淨收入（虧損）股本和股票淨資產淨收益的對賬情況。

淨資產淨值表示總收入減去運營支出，包括我們在部分控股實體的份額。股票淨資產淨值——現金基礎是指經調整後的股票淨資產淨值，其中不包括直線租金收入和支出、收購的低於和高於市場租約的攤銷、尚未確定的地租重置應計額以及其他非現金調整。我們認為，按股兑現計算的淨資產收益率是制定決策和評估我們細分市場未實現業績的主要非公認會計準則財務指標，因為這與總資產回報率相關，而不是槓桿股本回報率。由於房地產的買入和出售是基於股票現金基礎的NOI，因此我們利用這一衡量標準來做出投資決策，並將資產的表現與同行的表現進行比較。不應將淨收入或運營現金流視為淨收入或運營現金流的替代方案，也不得與其他公司採用的類似標題的衡量標準相提並論。

VORNADO 房地產信託基金

非公認會計準則對賬——續

同一門店淨資產淨值是指在本年度和上一年度報告期內在運營的業務的份額淨利潤。相同的門店淨資產淨收益——現金基礎是相同的門店每股淨營收益，經調整後不包括直線租金收入和支出、收購的低於和高於市場租約的攤銷、尚未確定的地租重置應計額以及其他非現金調整。我們提出這些非公認會計準則指標是為了（i）便於對我們的物業和細分市場的運營業績進行有意義的比較，（ii）決定是否購買、出售或再融資房產，（iii）將我們的房地產和細分市場的表現與同行的表現進行比較。不應將同一門店的股本淨收益和同店淨資產淨收益——現金基礎視為淨收入或運營現金流的替代方案，也可能無法與其他公司採用的類似標題的衡量標準相提並論。

以下是截至2024年3月31日的三個月，與2023年3月31日相比，我們的紐約板塊、THE MART、加利福尼亞街555號和其他投資的股本淨收益與同門店淨資產淨收益的對賬情況。

VORNADO 房地產信託基金

非公認會計準則對賬——續

以下是截至2024年3月31日的三個月，與2023年3月31日相比，我們的紐約板塊、THE MART、加利福尼亞街555號和其他投資的股票淨資產收益——現金基礎與同店淨資產淨值的對賬情況。

VORNADO 房地產信託基金

非公認會計準則對賬——續

以下是截至2024年3月31日的三個月，與2023年12月31日相比，我們的紐約板塊、THE MART、加利福尼亞街555號和其他投資的股本淨資產淨收益與同門店淨資產淨收益的對賬情況。

VORNADO 房地產信託基金

非公認會計準則對賬——續

以下是截至2024年3月31日的三個月，與2023年12月31日相比，我們的紐約板塊、THE MART、加利福尼亞街555號和其他投資的股票淨資產收益——現金基礎與同店淨資產淨值的對賬情況。