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修改的租賃表格2018年BOMA Oregon I DCAPDX\4517810.v8目錄第1頁。基本租賃條款..............................................................................................©..3 2.房產租賃..............................................................................................................................5 3.術語.....................................................................................................................5、4.基本租金.....................................................................................................................6 5.保證金....................................................................................................................6.額外租金....................................................................................................................7.保險；Indemity.....................................................................................................................9 8.使用房產...................................................................................................................11 9.改善和改建.............................................................................................12 10.Repair and Maintenance...........................................................................................................13 11.留置權；Tenant‘s Tax.....................................................................................................................14 12.公用事業和服務...................................................................................................................14 13.冰、雪和碎片.....................................................................................................................14 14.危險材料..................................................................................................................15 15.對租户財產的傷害.....................................................................................................17 16.損壞或毀滅..............................................................................................................18 17.卓越的DOMAIN....................................................................................................................18 18.破產法.....................................................................................................................19 19.默認......................................................................................................................19 20.關於違約.....................................................................................................................的補救措施20 21.在............................................................................................................到期時投降21 22.轉讓和轉租......................................................................................................22 23.從屬..................................................................................................................................23 24.財產..........................................................................................................的轉讓23 25.禁止反言證書.....................................................................................................................23 26.房東........................................................................................................的表現23 27.房東有權解決違約.......................................................................................23 28.INSPECTION........................................................................................................................24 29.出售和出租標誌......................................................................................................24：30。律師費.......................................................................................................................24 31.通知........................................................................................................................24 32.Brokers........................................................................................................................24 DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改的租賃表格©2018年BOMA Oregon II DCAPDX\4517810.v8 33.滯納金.......................................................................................................................24 34.無個人責任；損害限制.......................................................................25 35。雜項條文.........................................................................................................25 36.安靜的享受..............................................................................................................................26 37.不可抗力.......................................................................................................................26 38.反恐法.......................................................................................................................27 39.財務報表..................................................................................................................27 40。標牌.........................................................................................................................28 41.放棄陪審團審判.....................................................................................................................28 42.續訂期權市場利率調整........................................................................28 43.展品及附加條文.....................................................................................29 44.代表；準備...................................................................................................29 DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改租賃表格©2018年俄勒岡州BOMA修改租賃表格第3頁DCAPDX\4517810.v8以有價值的代價，業主和租户契約並達成如下協議：1.基本租賃條款A.租賃參考日期2023年3月6日B.承租人：ACM Research，Inc.，特拉華州公司商品名稱：ACM Research，Inc.(租賃物業)：ACM Research Blvd，Suite 200 Hillsboro，或97124 C.地址(通知)：2900 NE Century Blvd，Suite 200 Hillsboro，or 97124電子郵件地址：jim.straus@acmrcsh.com銷售北美、歐洲和東南亞銷售副總裁電話：5033414213電子郵件地址：jim.straus@acmrcsh.comD.房東：俄勒岡州有限責任公司Hillsboro229LLC(通知)：C/o Wyse Real Estate Investors Attn：Traci Twitchell，810 SE Belmont，Suite100 Portland，or 97214電子郵件地址：twitchell@wyserea.com overgaagpete@gmail.com電話：(503)595-9698，抄送至：Dunn Carney LLP 851 SW Six Avenue，Suite 1500 Portland，Suite 1500或97204收信人：J.David Zehntbauer dzehntbauer@dunncarney.com租金支付地址：與房東的上述通知地址相同，或根據房東的指示通過自動銀行存款的方式。E.物業：位於俄勒岡州希爾斯伯勒東北世紀大道2900號的97124號大樓(“大樓”)，位於Techpoint Commons內，如本合同附件A所示。建築物所在的土地，包括所有停車區、人行道、景觀區域以及建築物，在本租約中稱為“財產”。F.房地面積：約10,683平方英尺(見附件“A”)。雙方承認，房舍面積的計算是近似值。物業面積的重新計算不應影響承租人在本租約項下的義務，包括但不限於承租人應支付的基本租金金額。G.建築面積：約40,500平方英尺H.租户按比例分攤額外租金：26.38%見下文第6(D)節。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改租賃表格©2018年俄勒岡州BOMA修改租賃表格第4頁DCAPDX/4517810.v8 I.承租人允許使用和佔用的場所：場所僅用於辦公、輕工業和存儲空間，幷包括與研究、開發和/或某些半導體設備製造相關的淨室。J.租賃期限：開始日期：2023年4月1日到期日：2030年8月31日完整日曆月數：88(88)K初始基本月租金：14,689.13 L.基本租金調整：生效日期：每月基本租金2023年4月1日-2023年6月30日$0.00 2023年7月1日-2024年3月31日$14,689.13 2024年5月1日-2024年3月31日$0.00 2025年5月1日-2025年3月31日$15,129.80 2025年4月1日-2026年3月31日$15,583.702026年4月1日-2027年3月31日$16,051.21 2028年4月1日-2028年3月31日$16,532.75 2029年4月1日-2029年3月31日$17,028.73 2029年4月1日-2030年3月31日$17,539.59 2030年4月1日-2030年8月31日$18,065.78 M租賃一年的每月額外租金估計數$3,719.38保險費和税金N租户的比例份額(參見第6(D)節)：26.38%O停車：租户有權獲得租户在物業停車位中的比例份額，以先到先得的方式提供。租户有權在週一至週五上午8點至下午6點之間獲得三(3)個專用停車位(“專用停車位”)。專用停車場應位於房屋的西側。專用停車位的任何標誌應由租户自負費用，並須經房東批准，不得無理扣留。禮拜日禮拜期間，禮拜堂租户的參加者可使用專用停車位。預付租金：簽訂本租約後，承租人應向房東交18,408美元(18,408.51美元)的預付租金(“預付租金”)，這將是基本月租金和應付基本租金的租賃期限第一個月的額外租金。押金：本租約簽訂後，承租人應向房東交21,785美元(21,785.16美元)的押金(“押金”)。經紀人(S)：思索商業顧問有限責任公司的約書亞·賓代表房東，思索商業顧問有限責任公司的布萊恩·漢森代表租户。美國擔保人：沒有。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改後的租賃表格©2018年BOMA俄勒岡州修改租賃表格第5頁DCAPDX/4517810.v8 T.續約期限選項：如果承租人在行使續約期限(定義見下文)時或在續約期限開始之日沒有違約，則承租人應有權根據下列條款和條件將租期再延長兩(2)個連續五(5)年的期限(每個為“續約期限”)。租户必須在當前租期屆滿前不少於1年但不少於270天，向業主發出書面通知，表明其有意行使續期選擇權(“續期通知”)。房東將在收到租客的續期通知後三十(30)天內向租户發出關於續約期限市值租金調整基本租金的書面通知(根據下文第42條的“租金調整通知”)。如承租人在收到租金調整通知書後三十(30)日內仍未提出反對，租金調整通知書即視為已獲承租人接納。如果租户及時對租金調整通知提出異議，應根據第42節的規定確定續期第一年基本租金的市值調整幅度。基本租金在每個續期期間應每年增加3%(3%)。除本協議另有規定外，續期租約的條款及條件應與初始租期的原始條款及條件相同，但基本租金調整除外，且於第二個續期期限後，不可再選擇延長租期。2.物業租賃業主現按本租約所載條款及條件，向租客及租客出租大樓內約10,683平方英尺的可出租空間，詳見附件A(“物業”)。業主應交付乾淨、不含有害物質的房屋，以及結構構件、外牆、窗户、屋頂和建築圍護結構，處於良好的工作狀態。自租賃開始之日起，場所、公共區域、外部區域和前往場所的路徑應符合法律(定義如下)，包括OSHA和所有與危險材料有關的法律(定義如下)。在上述陳述的規限下，承租人在接管該處所時，應被視為已接受該建築物、處所及所有建築系統的“原樣”狀況。3.租期(A)生效日期及交付租期本租約(“租期”)的有效期約為八十八(88)個月，自本租約條款規定的2023年4月1日(“生效日期”)起至2030年8月31日止。承租人應在房東將房產交付給租客後十二(12)個月內，完成房東根據下文第9節和附件B批准的在房產內進行的任何工作。如果開始日期不是日曆月的第一天，則租期應被視為延長了從本租賃開始日期至其後第一個日曆月的第一天之間的天數，因此，該期限應在日曆月結束時終止。(B)租户可提早取用。雙方簽署本租約後，承租人可在生效日期前提前進入該房屋，以便安裝承租人對房屋的改進、設備設置和傢俱安裝。在提前進入房屋之前，承租人應提供根據本租約所需的保險證明，租户進入房屋應遵守本租約的所有條款和條件，支付基本租金和額外租金除外。承租人進入是指承租人、承租人、承包商、僱員、被許可人、代理商、傭人、客人、被邀請者或訪客進入。(C)延遲交付房舍。如果業主因任何原因沒有在基本租賃條款中規定的預計開始日期(“預計開始日期”)交付對物業的所有權，則本租約不得無效或不可撤銷，房東也不對租客因此延遲而造成的任何損失或損害承擔責任。然而，在這種情況下，房東應在合理可行的情況下儘快交出對該房產的佔有權，在房東將該房產交付給租客之前，租客不應開始承擔本協議規定的支付租金的義務。如果業主因承租人的任何原因而延遲向租户交付財產，本租約應從基本租賃條款中規定的生效日期開始生效。根據房東關於房屋狀況的陳述，租户對房屋的佔用應構成對DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B所述平方英尺數量的最終接受

修改的租賃表格©2018年俄勒岡州BOMA修改租賃表格DCAPDX/4517810.v8第6頁，以及房屋的狀況。在開工日期確定後，房東和租客將合作完成開工日期證書，格式為附件C(D)期滿。租期的到期日應為基本租賃條款中所述的日期，或如開始日期被延遲，則為日曆月的最後一天，即基本租賃條款中所述的自開始日期起計的完整日曆月數。4.基本租金自開始之日起至整個租期內，承租人應向房東支付本節所界定的每個“租賃年”“基本租金”的租金。“租賃年”是指自生效之日起至生效之日後第一個月的最後一天，對於租期內的每個完整歷年而言，為4月1日至下一個歷年的3月的最後一日，對於最後一個租賃年度而言，為4月1日至期限結束之日。所有租金應在到期時支付，無需通知、抵銷或任何原因的扣除。(A)基本租金期內的初始每月基本租金(“基本租金”)應為14,689 13/100美元(14,689.13美元)。基本租金應按基本租賃條款第1.L.節規定的金額和時間增加。除第一個日曆月外，基本租金應在合同期內每個日曆月的第一天或之前預付。本租約簽訂後，承租人應向房東支付基本租賃條款中規定的預付租金。如果期限的第一(1)個月是部分月，則基本租金應根據該月的實際天數按日按比例分配。(B)除另有明文規定外，本租約中對“租金”或“租金”的所有提及應指基本租金、額外租金以及本租約要求承租人支付的所有其他款項，承租人根據本租約要求支付的所有款項應視為“租金”。(C)付款地點租客應在本租約基本租賃條款中規定的房東地址，或房東不時以書面形式指定的其他地點，向房東支付租金和本合同規定的租客應支付的其他金額。(D)預付租金在承租人簽訂本租約時，承租人應向房東支付基本租賃條款中規定的預付租金。房東關於預付租金的義務是債務人的義務，而不是受託人的義務，房東有權將預付租金與房東的公款混合在一起。房東不需要為預付租金支付租客利息。房東有權立即背書和兑現租客的預付租金；但這種背書和兑現並不構成房東接受本租約。如果房東不接受本租賃，房東應立即將預付租金退還給租客。預付租金，包括基本租金和每月額外租金，應適用於根據第1.1.5節支付基本租金的第一個日曆月的到期租金。承租人簽訂租約時，承租人應向業主支付基本租賃條款中規定的保證金。房東可以使用保證金來支付租客在本租約規定的時間內未能履行的任何義務的費用，但房東的這種申請不應放棄房東的其他補救措施，也不是對租客違約的唯一補救措施。如果保證金是由房東申請的，租户應按要求支付必要的金額，以補充保證金至其原始金額。在任何情況下，承租人將無權將保證金的任何部分用於本租約項下的任何租金或其他到期款項。如果承租人在本租約期滿或終止時沒有違約或違約，並且承租人已經履行了本租約第21條規定的所有義務以及所有其他需要履行的義務，房東應在本租約期滿或終止後三十(30)天內將押金中未使用的部分退還給租户，但房東根據本租約第5條、第19條或第20條或本租賃的任何其他規定保留的任何部分除外。房東關於保證金的義務是債務人的義務，而不是受託人的義務，房東有權將保證金與房東的文件簽名信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B混合在一起

修改的租賃表格©2018年BOMA俄勒岡州修改的租賃表格第7頁DCAPDX\4517810.v8普通基金。房東不需要向租户支付押金利息。房東有權立即背書和兑現租客的押金，但這種背書和兑現並不構成房東對本租賃的接受。如房東不接受本租約，房東應退還上述押金。如果房東在本合同期限內出售其在房產中的權益，並將保證金中未使用的部分存入或貸記給購買者，房東應立即解除與保證金有關的任何進一步責任或責任。6.額外租金(A)基本租金以外的營運費用，自生效日期起計，在整個租賃期內，租客須向業主租客按比例支付業主因物業而產生的營運開支。“經營費用”一詞是指業主或代表業主支付或發生的一切費用，由業主合理地確定為財產和建築物的運行、管理、維護和維修所必需或適當的，包括但不限於：所有水費和下水道費用；向建築物提供天然氣和電力的費用；清潔用品和服務；行政費用和管理費(2023年的管理費目前為4%，在租賃期和任何續期條件下，上限為4%)；保安服務(如果有)；建築物和財產的保險費；許可證；以及大樓及其所有組成部分和機械繫統的運營和維護許可證；普通和緊急維修和維護；以及上述的合理儲備。運營費用還應包括物業或建築物的任何資本改善的成本，並在房東根據適用税法合理選擇的期間內攤銷合理的財務費用。經營費用還應包括租户向業主支付的商業合理管理費，其數額等於業主的總管理費乘以租户的比例份額，如基本租賃條款所述。承租人應每月向房東支付相當於以下第6(C)節規定的承租人按比例分攤的估計年度運營費用的十二分之一(1/12)。儘管本租約有任何相反規定，“營業費用”不應包括下列任何一項，並且不得作為營業費用的一部分計入承租人：(I)所得税。對房東徵收的繼承税、遺產税、繼承税、贈與税、非公司營業税、所得税或特許經營税；但如果房東被要求繳納公司活動税，則該税不應被排除在租户應繳納的本協議項下的税款之外。(Ii)按揭/融資成本。貸款支付、擔保貸款攤銷和利息、與收購或談判股權出資有關的成本、獲得任何公共或私人融資所產生的成本和費用，以及再融資或貸款修改。(Iii)土地契約。根據該物業全部或任何部分所涉及的不動產的任何土地、標的或更高租約而支付的任何租金及相關費用。(Iv)罰款及罰則。對房東或房東的管理代理人施加的任何罰款、費用、滯納金、違約金、罰金、税務罰金或相關利息費用。(V)法律和會計。有關費用：(A)與建築物或物業的其他租客、準租客或其他佔用人的糾紛，包括租約接管或租賃收回成本；(B)業主與業主的成員、合夥人或關聯公司之間的糾紛；(C)與建築物或物業或建築物或物業所在的房地產或其任何部分的購買者、準買家、抵押權人或準抵押權人之間的糾紛；或(D)任何擁有該建築物或財產的權益的任何階層的人，就該建築物或財產的全部或任何部分或其中任何權益的租賃、按揭或其他抵押文書的談判，或售賣或轉讓的合約。(Vi)特許權人。支付給或提供給店員、服務員或其他在由房東或其代表經營的商業特許權中的人員的任何補償或福利。(Vii)條。雕塑、繪畫、噴泉或其他藝術品的費用，或在建築物或財產或建築物或財產所在的不動產中展示這些物品的費用。(八)專業提升。安裝、運營和維護專業裝修的成本，包括自助餐廳、住宿或私人用餐設施，或午餐或娛樂俱樂部，但不包括大樓內的任何此類設施或可供大樓或物業的租户使用的物業(不向租户的員工收取費用)。(Ix)報銷。出售或提供給租户或其他租户的任何服務或物品的任何費用，而房東或房東的管理代理人已經或有權由這些租户報銷DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改後的租賃形式©2018 BOMA Oregon修改後的租賃形式第8頁DCAPDX/4517810.v8或其他佔用者已經或有權得到建築物或物業租户以外的各方的報銷或其他補償，包括保修範圍內的任何物品的更換。(X)捐款/會費/捐款。政治、慈善、行業協會或類似組織的任何費用、費用、會費、捐款或類似費用，以及任何報紙、雜誌、貿易或其他訂閲的費用。(Xi)廣告/促銷/禮品。所有廣告和促銷費用，包括任何形式的娛樂費用、餐飲費用、與租户或供應商關係計劃有關的任何費用，包括鮮花、禮物、午宴、派對和其他社交活動，但不包括與生命安全信息服務和其他類似物業管理活動相關的任何費用。(十二)租賃。與銷售、招攬、談判和執行建築物或物業的空間租賃有關的任何成本，包括但不限於促銷和廣告費用、佣金、發現者費用和介紹費、法律費用和與談判和準備任何租約、轉租(第22條另有規定的除外)或其他佔用文件有關的費用、承租人或其他佔用空間的承租人改善成本、支付或授予任何此類設計或建築的租户或其他佔用人的任何津貼或信用的金額，以及出租給其他租户或佔用人或由其他租户或佔用人佔用的建築物或物業的空間變更的所有其他成本。(十三)行政人員/非相關人員薪金。支付給業主和/或業主管理實體或物業管理人以上級別的執行員工的工資、薪金、費用、附帶福利和任何其他形式的補償，這些術語在物業管理行業中通常被理解，但是，所有工資、薪金和其他補償，以其他方式被允許包括在運營費用中，也應不包括任何員工投入與建築物或物業的維護、會計、管理和運營無關的其他工作的時間的任何部分。僅與建築物或物業有關的業主管理活動的相關費用，無論在何處進行，均應計入運營費用。(Xiv)公平交易。房東或房東管理代理人支付給房東或房東管理代理的子公司或附屬公司的任何款項，或支付給任何一方的管理或對建築物或物業的其他服務，或用品或其他材料的費用，只要該等服務、用品或材料的成本超過與房東或房東管理代理無關的各方在一定範圍內提供的服務、用品或材料應支付的商業合理成本。(B)物業税和保險費除基本租金外，承租人應按比例支付租户在租期內對物業徵收、評估或徵收的所有不動產税和評估(“税”)以及房東根據第7(A)條(“保險費”)提供的保險費用。承租人應每月向房東支付相當於承租人按比例分攤的估計年度税款和保險費的十二分之一(1/12)的金額，以及承租人支付的運營費用，如下文第6(C)節所規定的。如果在任期內，州或房屋所在的州立法機關的選民制定了房地產税限制，則可採用任何名稱或形式的任何替代税，以取代或補充房地產税，應為本第6條(B)項的目的將其添加到税收中。如果任何法律、法規或條例在有效期內對租金徵收、評估或徵收任何税(聯邦或州所得税除外)，包括但不限於任何公司活動税，承租人應繳納可歸因於本租賃項下租金的税款，或應在房東向租客開具賬單後十(10)天內償還房東支付的任何此類税款。(C)支付營業費用、税金和保險費房東應通知承租人每月所需支付的營業費用、不動產税和保險費。自生效之日起至整個租期內，承租人應在每個日曆月的第一(1)日或之前按月付款。房東可不時向租客發出書面通知，更改每月的估計付款金額。房東不應向租客支付根據本第6條支付的任何款項的利息或收入，房東可以將這些付款與房東的其他資金混合在一起。房東應在每個歷年結束後一百二十(120)天內或在可行的情況下儘快向租户提交一份書面聲明，列出實際運營的DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改後的租賃表格©2018 BOMA Oregon修改前一年的租賃表格第9頁DCAPDX/4517810.v8上一年的費用、不動產税和保險費，以及計算承租人在此期間支付的實際成本與估計成本之間的任何差額或抵扣；任何此類差額應適用於隨後應由承租人支付給房東的金額，或者如果沒有或將不欠此類款項，則應在房東通知承租人後十(10)天內支付或償還此類款項。如果承租人對房東的年度報表有任何異議，應在該報表提交給租户後六十(60)天內以書面形式提出並提交給房東。如果在該期限內沒有人提出異議，年度報表將是決定性的，並對承租人具有約束力。如果租户希望查看房東的任何有關運營費用、房地產税或保險的記錄，租户可以在合理的事先通知房東後這樣做，但在任何日曆年度內不能再這樣做一次。審查應在保存此類記錄的地方進行，並應由承租人選擇的註冊會計師進行，但須事先獲得業主的書面批准，而業主事先不得無理隱瞞。承租人應支付審查的所有費用，包括但不限於業主代表所花時間的報銷和複印費。在任何情況下，承租人都無權僱用或保留任何審計師、顧問或其他專業人員，這些人在行使本第6(C)條下的任何權利時，其費用是根據審查結果支付的。如果由註冊會計師或合格專業人員出具的租户審查報告顯示，房東向租客收取的租客應承擔的費用超過了租客必須支付的金額，除非房東合理地反對審查，否則任何超出的部分應用於未來到期的租金。如果審查報告顯示房東向租客收取的金額少於租客應支付的金額，租户應向業主支付租客支付的金額與審查中確定的金額之間的差額，作為額外租金。承租人應承擔審查費用；但如果最終審查報告顯示，在審查所涵蓋的一年內，承租人多收了5%或更多費用，房東應支付合理的承租人審查費用。承租人應對其在任何審查中獲得的所有信息保密，並僅可將此類信息用於本節規定的有限目的。(D)承租人的比例就本租賃而言，“承租人的比例份額”指，就物業的所有租户分擔的所有營運開支而言，分子等於物業的可出租平方英尺的大約數目，而分母等於物業的可出租平方英尺的大約數目的分數。如果物業的租賃面積總和發生變化，或者如果物業的可出租面積總面積發生變化，房東可以合理調整租户的比例。如果房東合理地確定租户使用的水電費或其他運營費用超過了其按比例分攤的份額，則房東可以在商業上合理的情況下將超出的運營費用分配給租户。(E)向第三方提供商支付除上述基本租金和所有額外租金外，承租人還應單獨負責支付因承租人使用、佔用、租賃或運營處所而產生的所有水電費、費用和開支，並應在到期時和在拖欠之前直接向適用的提供商支付該等款項。7.保險；彌償(A)保險在保期內，業主須維持一份或多份有效的標準多重保險保單，承保建築物及物業上的其他改善工程(不包括租客的固定附着物、租客的裝修及其他財產)，以承保火險、雷擊險、暴風險及該等保單通常承保的其他險。此外，地震、山體滑坡、洪水和/或其他危險可能在房東的選舉中承保。在此期間，房東應按房東認為適當的金額維持一份全面的責任保險單，為房東在物業內、物業上或物業周圍發生的人身傷害和財產損失的責任提供保險。房東應盡其合理努力以具有競爭力的費率獲得上述保險。(B)增加保費本租約的簽訂是基於租户的入住率不會影響物業的保險評級分類。如果在此期間，由於租户在房屋內安裝設備而導致財產保險費增加，且因租户在房屋內維護某些物品或材料而增加財產保險費，DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改的租賃形式©2018年BOMA俄勒岡州修改的租賃形式第10頁DCAPDX/4517810.v8或由於承租人使用或佔用房屋，承租人應為物業支付由此產生的額外保險費(無論房東是否同意導致保險費增加的活動)。承租人在使用房屋時不得從事任何可能使房屋或位於物業上的建築物無法投保傷亡保險的活動，或會增加任何此類建築物的保險費率的活動，或阻止房東利用房屋所在州的保險評級局或其繼承人允許房東獲得長期火災保險保單的降低保費的裁決，除非承租人支付了額外的保險費用。承租人的所有電氣設備均須經U-L批准。如果承租人安裝的任何電氣設備使房屋內或任何此類建築物的線路過載，承租人應自費進行必要的更改，以符合保險承保人和有管轄權的政府當局的要求。租客根據本第7(B)條支付的任何保險費，因其最初的預定用途，或因租户在租期內使用或佔用物業而增加的保險費，應由租户在房東向租户開具租户賬單後十五(15)天內支付給房東。(C)賠償；承租人保險承租人應賠償、保護和免除無害房東因以下原因引起或與之相關的任何和所有責任、損害、費用、律師費、訴訟、訴訟、索賠或判決：(I)物業的使用、佔用、管理或控制；(Ii)承租人未能遵守本租賃條款；以及(Iii)承租人、其代理人、高級管理人員、董事、僱員或受邀者的疏忽或故意行為或不作為；但因房東或其代理人、代理人的重大過失或故意不當行為，承租人不負賠償責任。承租人應自費為可能單獨或與其他人就上述任何原因或索賠對房東提起的任何和所有訴訟辯護，並應滿足、支付和解除房東支付的任何和所有和解或可能對房東作出的判決，無論是否真的提起了訴訟。房東應賠償、保護和保護無害租客，使其免於因(I)房東未能遵守本租約條款和(Ii)房東、其代理人、高級管理人員、董事、僱員或被邀請人的行為或嚴重疏忽或故意不作為而引起或與之相關的任何及所有責任、損害、費用、律師費、訴訟、索賠或判決；但房東不應對租客或其代理人或代表的疏忽或故意不當行為所引起的索賠負責。房東應自費為因上述任何原因或索賠而單獨或與他人一起對租客提起的任何和所有訴訟辯護，並應滿足、支付和解除針對租户支付的任何和所有和解或判決，無論是否真的提起了訴訟。承租人應在合同期間自費投保：(A)一份綜合公眾責任保險單，每次事故和財產損失合計限額不低於200萬美元(2,000,000美元)，如果承租人擁有車輛，(B)一份涵蓋自有車輛、非自有車輛和租用車輛的汽車責任保險，限額不少於100萬美元(1,000,000美元)，並有一家令房東滿意的保險公司，指定房東、房東的管理代理人和房東的貸款人作為額外保險人。上述保險單應承保承租人對房屋和本租約項下的任何和所有責任，包括但不限於承租人根據本租約承擔的賠償義務，或因房屋的維護、使用或佔用而產生的賠償義務。承租人應購買全額保險，包括修理和更換破碎的窗户。此類保單應規定，在未提前至少三十(30)天書面通知房東、房東的貸款人和房東的管理代理人(如有)的情況下，保險不得取消或更改，並應被視為房東可獲得的其他保險的主要和非繳費。在生效日期或之前或在任何提前進入房屋之前，承租人應向房東提供證明或其他可接受的證據，證明該保險有效。承租人還應提供並維護保險，以遵守工人補償和僱主責任法。(D)放棄代位求償權任何一方均不對因火災或標準綜合險保單所列任何風險(包括如房產有灑水裝置的灑水器滲漏保險)而造成的任何損失或損害，在任何此類保險實際支付任何該等損失或損害的範圍內，對另一方承擔責任。對於任何和所有此類損失或損害，無論其造成何種原因，均放棄一切索賠或追償權利。在不限制前述規定的一般性的原則下，不論該損失或損害是否因房東或租客的疏忽或其各自的代理人、傭工或僱員的疏忽而造成，上述責任的免除均應存在。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改後的租賃形式©2018年BOMA俄勒岡州修改後的租賃形式第11頁DCAPDX/4517810.v8 8.場所的使用未經業主書面同意，應僅用於第1.I.節規定的許可用途，不得用於其他目的。除本合同另有明確規定外，承租人在使用房產時應自費：(A)遵守影響房產和房產使用的所有適用法律、法規、規則、條例、命令、法規和任何公共當局(“法律”)的要求，並自費糾正因承租人的過錯或租客使用而造成的任何不遵守規定的行為，除非這種不遵守是由於房東不履行本租約中規定的由房東遵守和履行的協議所致。在不限制前述一般性的原則下，承租人應遵守適用於房屋的《美國殘疾人法》，以及適用於房屋和承租人僱員的職業安全與健康管理局(OSHA)所要求的與石棉有關的所有義務；但不得要求承租人進行任何適用於本租約日期後通過或頒佈的管理房屋的法律或法規所要求的任何結構改變、更改、增加或更正，除非因承租人對房屋的更改或租户對房屋的特定用途而需要進行這些改變、更改、增加或更正。(B)不得進行任何不合理地冒犯業主、位於該物業上的任何建築物內的其他租客或毗鄰處所的擁有人或使用者的活動，或對該處所或任何該等建築物的聲譽造成滋擾或損害的活動。在不限制前述規定的一般性的前提下，承租人不得允許任何噪音或氣味逸出或散發出房屋，也不得允許使用閃光燈，也不得允許銷售或展示業主合理確定的令人反感的材料；(C)不得將地板、電氣系統、管道系統或供暖、通風和空調系統(“暖通空調”)加載到業主選定的合格工程師或建築師認為安全的範圍之外，並且不得以任何有害的方式使用電力、水、下水道、暖通空調和管道系統。如果房東聘請工程師、建築師、電氣或其他顧問來確定租户使用房屋是否違反了第8(C)條，並確定租户違反了第8(C)條，租户應支付與僱用相關的合理費用。承租人應按需要使用毛髮攔截器、隔油器或其他排水保護裝置，以避免這種有害使用；(D)不得允許任何寵物或其他動物進入房產，但導盲犬或適用法律要求的其他服務動物除外；(E)未經業主書面同意，不得在物業的外牆、內牆、窗户或屋頂上作任何標記或附加任何標誌、徽章、天線、窗簾、天線或其他裝置，但承租人必須完全遵守本租約第39條的規定，否則不得無理拒絕同意；(F)遵守業主不時頒佈並以書面形式傳達給承租人的有關房產使用的任何合理規則，包括本租約附件D所載的規則和條例(如有)，但不得與本租約的條款相牴觸，以及承租人已向業主書面披露承租人將使用房產的情況，如本文所述。在不限制前述規定的一般性的情況下，這些規則可以規範對場所的交付，也可以規範僱員的停車。承租人應盡最大努力在上午11：00前完成或安排完成所有送貨、裝卸工作。(G)儘管有上述規定，但有一項諒解是，承租人將在正常營業時間(工作日晚上、星期六、星期日和假期)以外進行業務，並將被允許自由使用停車場，先到先得，不受處罰。(H)禁止在房產內吸煙和蒸發，並遵守任何法律或業主不時制定的任何禁煙、禁止蒸發(和其他與健康有關的)政策和程序；DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改的租賃形式©2018年BOMA俄勒岡州修改的租賃形式第12頁DCAPDX/4517810.v8(I)未經房東事先書面同意，不得允許任何現金、信用卡或投幣式自動售貨機、新奇玩意兒或遊戲機或設備進入房產；不得將房產的任何部分用於二手商店、拍賣、賤賣、破產或停業出售等；(J)如租客已獲書面通知，則不得違反或導致違反批予租客或物業其他佔用人的專用條文；。(K)不得對物業造成任何損害，包括但不限於物業的改善或其任何部分；及租客須保持物業保持整潔、清潔、-生及有秩序；。(L)不得使用物業上位於物業以外的任何地方，除非事先獲得業主書面特別準許；。(M)不得在房屋內產生、釋放、儲存或存放任何聯邦、州或地方法律或法規或任何其他法律所界定或管制的環境有害或有毒物質、材料、廢物、污染物、油類或污染物(合稱“危險材料”，如第14條所界定)，但承租人在日常經營過程中可嚴格遵守所有適用法律，在房屋內擁有和使用危險物質；(N)不得允許或允許在房產或房產上的任何地方有任何行為或不作為會促進或允許黴菌、孢子、真菌或任何其他類似生物的產生或生長，並應賠償房東，使其不會因承租人未能嚴格履行其在本條款下的義務而產生或導致的任何索賠、需求、費用和費用(包括律師費)造成損害；以及(O)遵守所有運營和地役權協議以及所有其他協議和對房產的記錄要求。9.改善和改動(A)未經業主事先書面同意，租户不得對房產進行任何改動、增建或改善，不得更改內部顏色，不得安裝任何牆面或地面覆蓋物，不得無理拒絕、附加條件或拖延同意。房東和租客應通力合作，設計適當的室外標誌和必要的室內改進，以滿足租户對房屋的預期用途。如果房東以書面形式同意承租人對房屋進行更改，承租人應與房東批准的承包商簽訂合同，進行此類更改的施工，並應獲得所有適當的政府批准和許可，並應按照房東批准的計劃和規格盡職完成此類更改。所有該等建造的進行方式，不得幹擾建築物內其他租客的寧靜享受。承租人安裝的任何此類改進、更改、佈線、電纜或管道應立即成為房產的一部分，並屬於業主，但可拆卸的機械和獨立的可移動的行業固定裝置除外。業主有權批准承租人使用的承包商在房屋內進行任何工作，不得無理拒絕批准，並有權張貼與承租人在房屋內進行的工作相關的不負責任的通知。承租人的工作應遵守當時適用於該房屋的所有法律。承租人不得因建築物的活動或任何改動而將任何留置權附加於建築物或承租人在建築物中的權益。(B)承租人應在開工前提供或應促使承租人的總承包商提供下列保險的證據：a)符合適用的州和聯邦法律的法定限額的工人賠償；b)商業一般賠償責任，限額不低於200萬美元，且每次發生的財產損失限額不低於100美元(2,000,000美元)，並指定房東及其業主的物業經理為額外保險人；以及c)建築商在保險金額中的風險承保金額不低於預期改善工程的預計成本。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改後的租賃形式©2018年BOMA俄勒岡州修改後的租賃形式第13頁DCAPDX/4517810.v8每份保險證書必須包含一項條款，確認除非向房東發出三十(30)天的書面通知，否則保單的取消或重大變更無效。(C)只要不對租客允許的使用或進入房產造成實質性幹擾，業主可自行決定對建築物、停車場和物業上其他區域的佈局進行更改或更改。10.維修和保養(A)業主的責任以下應由業主負責，但其費用應作為第6(A)條規定的運營費用由業主收回：i.結構維修和保養、地下公用設施和機械繫統、建築物屋頂或建築物承重牆下的機械和電力系統、地板、噴水系統、屋頂維護、外牆外部維護、所有停車場、裝卸區和建築物外部區域，如有必要更換現有的暖通空調系統(但不是承租人安裝的輔助暖通空調系統)，不在房屋內的整個物業，以及建築外牆、屋頂、排水溝、排水管和地基的維修和維護。任何此類結構的維護、更換或維修可由業主資本化，並在此類維修和更換的商業使用壽命內按月計入運營費用的一部分。本段不包括維護門窗的操作狀況或更換玻璃，也不包括維護任何店面，這些都是承租人的責任。(B)承租人的責任以下內容應由承租人直接負責：i.房屋的所有內部，包括任何內部裝飾和內部改善；因承租人、承租人所有暖通空調系統(包括管網)的季度維護和維修，包括但不限於所有現有的暖通空調系統，以及任何季度維護、維修和更換任何補充的暖通空調系統，包括租户安裝的管網，以及備用發電機的年度服務、維護、維修和更換。房東保留與服務公司簽訂上述系統或其中任何系統的維護和維修合同的權利；此類費用應作為運營費用計入租户，並按月支付給房東；維護和維修內牆和地板覆蓋物(包括堅硬的表面和地毯)；V.根據承租人遵守本租約規定的所有適用法律的義務要求進行的任何維修或更改；以及vi.房東根據上述第10(A)條沒有明確要求對房屋進行的所有其他維修、維護和更換，包括但不限於前述的一般性規定，將所有在使用期間可能破碎或破裂的玻璃更換為質量與本條款開始時使用的玻璃相同或更好的玻璃、店面、噴水系統(如果故障是由承租人(或承租人代理和/或控制範圍內的各方)造成的)、佈線和電氣裝置、管道和管道裝置、排水管、下水道、化糞池、排氣罩和排氣口，包括但不限於：因承租人使用房屋而需要維修的，在房屋外進行維修。所有承租人的工作應完全符合當時的建築規範和其他政府要求。承租人應與有資格的滅蟲公司簽訂合同，定期提供滅蟲服務，以保持房屋內沒有害蟲、害蟲和齧齒動物。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改後的租賃表格©2018年BOMA俄勒岡州修改後的租賃表格第14頁DCAPDX/4517810.v8(C)維修檢查業主有權在至少提前24小時發出通知後的任何合理時間檢查房屋，以確定維修的必要性。無論是否進行這種檢查，房東在收到租客書面通知後的一段合理時間內，才有義務對租客擁有和控制的任何區域進行上文所述的修繕。如果需要緊急維修，承租人應立即通知房東。(D)業主的工程業主在處所或其周圍進行的所有修葺、更換、改動或其他工程，其進行方式須在合理切實可行範圍內儘量減少對租客使用處所的幹擾。承租人無權獲得租金減免或因房東根據本第10條進行維修或保養而造成的任何不便或騷擾向房東索賠。房東對未能進行所需的保養和維修不承擔任何責任，除非承租人就此類保養或維修發出書面通知，且房東未能在合理的時間和方式(但不遲於房客通知後三十(30)天)開始努力補救問題。如果問題的性質是不能在30天內完全補救的，如果房東在30天內開始努力補救問題，然後以合理的努力和真誠地儘快實施補救，則應遵守本規定。業主有權架設腳手架和其他必要的設備，以便對建築物進行修繕或改動。工作可以在正常營業時間內進行。只要房東採取商業上合理的措施將這種幹擾降到最低，並且不堵塞房屋的入口，租户不得就房東的維護和維修造成的任何服務中斷或減少或對租户佔用的幹擾向房東索賠，不得將這種中斷或減少解釋為對租户的建設性或其他驅逐。11.留置權；租客的税項承租人應使房產不受因租客或以租客名義提出申索者的任何作為或不作為而產生的所有留置權，包括技工留置權的影響。房東有權在房屋或建築物上張貼和維護根據房屋所在州的留置權法律規定的免責通知。承租人應負責並應在到期時支付就承租人擁有或放置在房產上或其周圍的任何類型的租賃權或個人財產而評估的所有税款。12.公用事業和服務承租人應及時支付所有自來水和下水道設施、燃氣和電力服務，包括供暖和照明、垃圾收集、回收以及承租人在租期內使用或提供給房屋的所有其他設施和公用事業服務。公用事業儀表和斷路器位於單獨的套房中，租户應獲得合理的地址、維修或服務途徑，並向物業經理髮出書面通知，但緊急情況除外。如果供暖和空調系統或任何其他公用事業設施不在單獨的電錶上，承租人應按照本租約第6(A)節的規定，支付房東合理確定的費用的比例份額。承租人應安排定期和及時地收集垃圾和垃圾，並應將垃圾和垃圾存放在業主指定的區域內。但是，如果房東選擇在合作的基礎上為租户和其他租户安排垃圾收集，租户應按照本租約第6(A)節的規定支付房東合理確定的比例份額。承租人應遵守任何法律要求或房東合理要求的任何回收計劃。房東不對物業的任何公用設施服務中斷承擔任何責任，任何此類中斷也不會使租户有權享受任何租金減免，除非這種中斷完全是由於房東的疏忽造成的，並且持續了連續四十八(48)個小時或更長時間。13.冰、雪和雜物承租人應保持房屋前面的人行道沒有冰、雪、垃圾、雜物和障礙物。承租人應賠償並使房東免受因承租人未能履行第13條規定的承租人義務而對房東或房東的財產或任何其他人或財產造成的任何損害。承租人應自費履行第13條規定的承租人義務。房東保留清除房屋前面區域的冰雪、碎石和障礙物的權利，租户應在支付費用後十(10)天內支付相關費用。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改租賃表格©2018年BOMA俄勒岡州修改租賃表格第15頁DCAPDX/4517810.v8 14.危險材料(A)環境調查問卷承租人已完整準確地填寫了業主租賃前環境調查問卷(“環境調查問卷”)，作為附件E，並通過引用併入本文。承租人特此聲明，除《環境調查問卷》所列化學品或材料及其各自數量外，承租人不得在場所、建築和/或項目內、上、下或周圍使用、儲存或產生任何“危險材料”(定義見下文)。承租人進一步表示，除《環境問卷》所列化學品和材料及其各自數量外，承租人不得導致或允許承租人或其代理人、僱員、承包商、分包商、分租人、受讓人或受邀者將任何有害物質帶入、放置、儲存、製造、產生、混合、處理、回收、處置、使用或釋放在房屋和/或項目上、內、下或周圍。承租人應在完全符合所有環境要求(定義如下)的情況下保持、運營和維護該場所。儘管有前述規定或任何與本協議相反的規定，承租人在任何情況下都不得使用、儲存或產生任何氯化溶劑、三氯乙烯(TCE)、多氯聯苯(PCBS)、多環芳烴(PAHs)、汞或其他重金屬或鄰苯二甲酸鹽。(B)環境要求“一詞是指目前和未來適用的所有法規、條例、條例、規則、法規、判決、許可證、授權、命令、政策或任何政府當局、機構或法院對房舍或環境進行管理或與其有關的健康、安全或環境狀況的其他類似要求，包括但不限於：《綜合環境反應、補償和責任法》；《資源保護和回收法》；《清潔空氣法》；《清潔水法》；《有毒物質控制法》及其所有州和地方對應方，以及任何普通法或民法義務，包括但不限於滋擾或非法侵入，以及本租約的任何其他要求。“危險材料”一詞係指幷包括任何物質、材料、廢物、污染物或可能受任何環境要求管制或可能對人類健康或環境造成不利影響的任何物質、材料、廢物、污染物或污染物，包括但不限於任何固體或危險廢物、危險物質、石棉、石油(包括原油或其任何餾分、天然氣、合成氣體、多氯聯苯和放射性物質)。就環境要求而言，在法律授權的範圍內，承租人是並應被視為責任方，包括但不限於承租人“設施”的“所有者”和“運營者”，以及承租人、其代理人、僱員、承包商或受邀者帶來的所有危險材料以及由此產生、產生或產生的廢物、副產品或殘留物的“所有者”。(C)遵守環境要求在不限制承租人遵守本租約中另有規定的法律義務的一般性的情況下，承租人應自負費用和費用，遵守目前和未來的所有環境要求。承租人應獲得並維護任何必要的政府許可、執照、證書和批准，用於承租人在房屋或物業內使用、儲存、生成、運輸、搬運、混合或回收任何有害材料。業主有權繼續要求承租人取得並審查和檢查任何和所有此類許可、執照、認證和批准，以及任何和所有危險材料管理計劃和程序、任何和所有危險材料風險管理和污染預防計劃、任何和所有危險材料應急反應和員工培訓計劃的副本，以及關於承租人使用危險材料的任何和所有危險材料應急反應和員工培訓計劃的副本。應業主要求，承租人應向業主提交一份敍述性説明，説明承租人涉及危險材料的活動的性質和範圍，並向業主證明符合所有環境要求和本租賃條款。(D)除非法律要求租户提前通知房東，否則租户應儘快以書面形式通知房東，但在任何情況下不得遲於以下五(5)天：(1)由租户、其代理人、僱員、承包商或受邀者直接或間接造成的任何泄漏、排放、泄漏、滲漏或任何其他有害物質泄漏在房產或物業上、樓下、房產或其周圍，無論此類泄漏、排放、泄漏、滲漏的數量如何，均應簽署信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672F2B

修改租賃表格©2018年BOMA俄勒岡州修改租賃表格第16頁DCAPDX/4517810.v8或釋放危險材料，或(2)承租人意識到任何監管查詢、檢查、調查、指令或任何清理、合規或減少程序(包括任何威脅或潛在的調查或訴訟)，或任何第三方對房屋或財產內、上、下、出或周圍的危險材料提出的索賠。房東有權出席並參與有關在房屋或物業上、下、出或附近釋放任何有害物質的任何和所有法律或其他行政程序。(E)補救措施如果承租人、其代理人、僱員、承包商或被邀請人的行為直接或間接導致任何有害物質泄漏、排放、泄漏、滲漏或任何其他有害物質從房屋或財產或其周圍溢出、排放、泄漏、滲漏或以任何其他方式泄漏，除按本文規定通知業主外，承租人應(1)立即遵守根據任何和所有環境要求施加的任何和所有報告要求，(2)向業主提供書面證明，表明承租人已遵守所有適用的報告要求，(3)進行任何和所有必要的調查，根據任何和所有適用的環境要求，利用業主批准的環境顧問，採取糾正和補救措施，以及(4)採取業主認為必要的任何其他調查、補救和糾正措施。業主可根據任何和所有環境要求的要求，向適當的監管機構報告未經授權的任何有害物質的泄漏、排放、泄漏、滲漏或任何其他未經授權的泄漏，如果直接或間接由承租人、其代理人、員工、承包商或受邀者造成，則將承租人確定為責任方。承租人應向業主交付任何政府當局就任何有害物質在房產或物業上、下、出或周圍釋放、排放或泄漏而向承租人發出的所有行政命令、通知、要求、指令或其他通信的副本，以及承租人或其代表為響應任何此類監管命令或指令而準備的所有調查、評估和補救計劃以及報告的副本。(F)業主通道業主有權進入並有權對物業進行檢查和測試，以確定租户是否遵守環境要求、其在第14條下的義務，或物業的環境狀況。在房東事先通知租客的情況下，房東應允許房東進入，並在適當的情況下儘可能減少對租户運營的任何干擾。此類檢查和測試應由承租人承擔費用。房東收到或滿意任何環境評估，絕不放棄房東對租客擁有的任何權利。在不限制前述規定的情況下，業主可單獨聘請自己的一名或多名環境顧問，由承租人承擔費用，就危險材料在房屋或物業上、下、出或周圍的任何釋放、排放或泄漏進行調查並向業主提供建議，或獨立調查與承租人使用、處理、儲存或處置危險材料有關的任何監管詢問、指令或調查。業主可通過書面通知承租人，宣佈因承租人、其代理人、員工、承包商或受邀者的行為直接或間接導致的任何有害物質在房屋、建築物或物業上、樓下或周圍的釋放、排放、泄漏，無論此類釋放、排放或泄漏的數量如何，均為承租人對本租賃的實質性違反。業主可以書面通知承租人的方式，單獨宣佈承租人、其代理人、僱員、承包商或受邀者在房屋或財產上或附近不當使用、儲存、搬運或處置有害材料，構成承租人對本租約的單獨實質性違反。未經業主事先書面同意，承租人不得對物業及其周圍進行任何侵入性環境測試或調查(包括但不限於任何土壤測試)，對物業或有關物業的任何調查或補救只能由業主書面批准的顧問進行，並根據業主書面批准的工作信函進行。(G)業主有權採取補救措施，但業主有權(但無義務)進入該場所，對承租人違反本第14條的條款或任何環境要求的行為，或承租人、其代理人、僱員、承包商或受邀者在該場所或其周圍釋放、排放、泄漏、不當使用、儲存、搬運或處置有害物質的行為進行補救，而不論該等釋放、排放、溢出、不當使用、儲存、搬運或處置的數量如何。其全部費用應被視為租金，並應由租客在要求時立即到期並應支付給業主。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改後的租賃形式©2018年BOMA俄勒岡州修改後的租賃形式第17頁DCAPDX/4517810.v8(H)附加業主權利如果業主自行決定承租人在物業內、物業上或其周圍使用、儲存、搬運或處置有害材料會對物業或物業、環境、鄰近物業造成不適當的損害或損害風險，或對進入物業或物業的其他租户或其他人可能造成傷害或疾病，或因承租人使用、儲存、搬運或處置危險材料而對房東承擔任何潛在責任，在給予承租人提前十(10)天的書面通知和機會修改其使用、儲存、搬運或處置做法後，房東可(1)撤銷或修改房東先前給予的任何同意，允許承租人使用、儲存、搬運或處置環境調查問卷上所列的有害物質，在這種情況下，承租人應立即停止在房屋或物業上使用、儲存、搬運或處置此類有害材料，以及(2)如果承租人不願意或無法在十(10)天的通知和治癒期內改變其使用、儲存、搬運或處置做法以滿足房東的合理要求，在提前六十(60)天書面通知承租人後，房東可選擇終止本租約，不再對承租人承擔任何責任。(I)承租人信息的準確性如果承租人在環境問卷上向業主提供的任何信息，或與危險材料相關的其他信息在任何重要方面是虛假、不完整或誤導性的，則這些信息應被視為承租人根據本租約違約的事件。(J)本租約終止或期滿後移走，承租人應自費將儲存在房產或物業上、下、上或附近的任何及所有有害物質以業主全權酌情決定的方式和程度從房產中移走，但在任何情況下不得低於符合所有環境要求的水平和方式，且不限制房產的任何未來用途或要求記錄有關房產的任何契約限制或通知。經業主事先通知和批准後，承租人應自費並遵守所有環境要求，將任何受污染的設備、傢俱和固定裝置，包括任何和所有危險物質儲存容器和設施，從房屋中移走。(K)環境賠償在不以任何方式限制承租人在本租約任何其他條款下的義務的情況下，承租人及其繼承人和受讓人應賠償、保護、捍衞業主、其合夥人、高級管理人員、董事、股東、僱員、代理人、貸款人、承包商及其各自的繼承人和受讓人(統稱為“受補償方”)不受任何和所有索賠、判決、損害賠償、處罰、執行行動、税項、罰款、補救行動、負債、損失、費用和開支(包括但不限於實際律師費、訴訟、仲裁和行政訴訟費用)損害。專家和顧問費以及實驗室費用)，包括但不限於，因房屋或財產或其任何部分的價值縮水而引起的損害，因房屋或財產的損失而造成的損害，因房屋或財產內空間的營銷受到任何不利影響而產生的損害，以及為解決在租賃期內或之後因存在或懷疑存在任何危險物質而產生的全部或部分索賠而支付的款項，這些危險材料是由於活動或未採取行動(包括但不限於，承租人或其代理人、僱員、承包商、股東、合作伙伴、受邀者、轉租人或受讓人在房產或物業上或附近發生的任何泄漏或釋放事件。承租人根據本條款第14條承擔的義務在本租約15終止後仍繼續存在。對承租人財產的損害，房東不對因建築物或其任何部分的火災或倒塌或任何其他原因(包括但不限於水或氣體造成的損害，或因建築物內或周圍的任何電氣設備造成的)對承租人的貨物、庫存、商品或任何其他財產的損害，或因建築物或建築物任何部分的火災或倒塌或因建築物內或周圍的任何電氣設備而對建築物的租賃改善承擔任何責任。承租人應以其單獨的成本和費用投保足夠的保險，以承保本節所述的風險。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改的租賃形式©2018年BOMA俄勒岡州修改的租賃形式DCAPDX/4517810.v8 16.損壞或毀壞(A)部分損壞如果房屋因火災或其他原因造成部分損壞，且以下第16(B)條不適用，則房屋的損壞應由房東修復，在修復之前的所有基本租金應根據租户可使用的房屋部分分攤，除非此類損壞是由於租户的過錯而發生的。維修應以一切合理的速度完成。房東應承擔此類維修費用，除非損壞是由於房東適用的財產保險單不承保的風險造成的，除非損壞是由於租户的過錯造成的，在這種情況下，租户應承擔維修費用。(B)重大損壞如果物業、建築物、處所或其中任何部分在租期內因任何原因被損壞25%(25%)或以上，並被租户合理地無法使用，房東可以在損壞或毀壞之日起，通過向租户發出不超過損壞日期後六十(60)天的書面通知，選擇終止租約。在這種情況下，雙方的所有權利和義務應自終止之日起終止，但在本租賃終止後明確存續的任何義務除外。如果財產、建築物、處所或其中任何部分在期限的最後一年內因任何原因被損壞25%(25%)或以上，並被承租人合理地無法使用，任何一方均可在損壞或毀壞之日起向另一方發出書面通知，在損壞後不超過六十(60)天內選擇終止租賃。在沒有選擇終止的情況下，房東應着手將損壞的房產恢復到損壞或毀壞前的基本相同的形式，以便提供與損壞或毀壞前在數量和性質上相同的租户可用空間。施工應在合理可行的情況下儘快開始，此後不得中斷施工，但因業主無法合理控制的情況而停工的除外。自損壞之日起至房屋恢復或修繕為止，基本租金應按承租人可使用的房屋部分予以減免或分攤，但因承租人的過錯而造成損害的除外。房東應承擔此類維修費用，除非損壞的風險不在標準火災保險單的承保範圍內，如果損壞是租户的過錯造成的，則承保範圍擴大，包括灑水器泄漏，在這種情況下，租户應承擔維修費用。(C)修復如果房東要按照本第16條的上述規定修復房屋，承租人應自費負責修理和恢復洗手間以及承租人的貿易庫存、貿易固定裝置、傢俱和設備；承租人在收到佔有該房屋的物品後，應立即開始安裝，承租人應努力進行安裝，直至完成。17.徵用權(A)部分徵用如果物業的一部分被宣告不適用，而第17(B)條或第17(C)條均不適用，則該租契須繼續有效。房東有權獲得所有免税收益，租客不得因免税而向房東索賠。房東應在合理可行的情況下儘快着手對房屋進行必要的修繕和改動，以使剩餘的房屋恢復到合理可行的條件，使之與沒收房屋時的狀況相當。基本租金在房屋改建和維修期間不能租用的範圍內予以減免。在所有權歸屬於判決機關的日期之後，基本租金應與因部分徵收而作為經濟單位的房地的客觀價值的減少相適應地降低。承租人有權或要求獲得可歸因於承租人租賃價值的部分獎勵，但不同於根據房產或建築物或財產的價值給予房東的任何獎勵。(B)實質上的財產徵收：如發還財產的當局將該財產的任何主要部分或建築物或處所的任何大部分沒收，而該處所被租客合理地不能使用，則該租契須在業主的選擇下，自業權歸屬予發還當局的日期起終止。在這種情況下，雙方的一切權利和義務應自終止之日起終止。房東有權獲得所有的免税收益，租客不得因此而向房東索賠。承租人有權或要求獲得可歸因於承租人租賃價值的獎勵部分，但與基於DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B的任何獎勵給房東的獎勵是分開的

修改租賃表格©2018年俄勒岡州BOMA修改租賃表格第19頁DCAPDX/4517810.v8房屋或建築物或物業。承租人有權就搬家費用和遺失的固定裝置單獨提出索賠，只要該索賠不幹擾或減少房東的索賠或賠償。就本第17(B)條而言，“相當”部分應指25%(25%)或更多，或任何較小的部分，使物業處於不能像房東合理判斷之前那樣合理運營的任何較小部分。(C)大量徵用如果徵用當局多徵收全部或部分物業，而徵用令餘下的物業合理地不適合租客使用，租客在收到租客通知後六十(60)日內，如向業主發出書面通知，可選擇終止租約。在這種情況下，租約應自所有權歸屬於判決機關之日起終止。房東有權獲得所有的免税收益，租客不得因此而向房東索賠。承租人有權就搬家費用和遺失的固定裝置單獨提出索賠，只要該索賠不幹擾或減少房東的索賠或賠償。(D)定義在面臨行使徵用權的威脅或可能性的情況下，向具有徵用權的購買者出售全部或任何部分的房產，就租約而言，應被視為通過譴責的徵用。18.破產除第19條另有規定外，租約不得因法律的施行而自願或非自願地轉讓或轉讓。如租客被判定破產或無力償債(而該個案並未在60天內被駁回)，或為債權人的利益而作出轉讓或存檔，或為提交破產呈請的一方(而該個案在60天內未被駁回)，或如接管人或受託人獲委任掌管在處所內或在處所內的租客、分租契承租人或承讓人的任何資產，而該接管人或受託人在該接管人或受託人獲委任的日期後60天內仍未被免任，則本租契可由業主選擇終止。或在判決租客或任何分承租人或承讓人敗訴後司法出售處所內或處所內的非土地財產的情況下，除非該等財產或其合理替代品已安裝在該處所內。在法律允許的範圍內，本租賃或本租賃項下的任何轉租不應被視為佔有債務人的資產，或破產、破產、接管或其他司法程序中的資產。本租賃應被視為美國破產法第365(B)(3)條所指的購物中心的不動產租賃。19.違約屬於違約事件：(A)承租人未能在到期時支付本租約規定的任何租金或任何其他費用，並且在向承租人提出五(5)天的書面要求後，應僅在任何日曆年度內要求承租人就任何不付款向承租人提出書面要求，此後未能在到期時付款構成違約事件。(B)承租人未能在第23條或第25條規定的時間內簽署該等條款所述的文件；承租人未能根據第7(C)條向承租人提供或維持所需的保險；或承租人未能在房東提出書面要求後24小時內遵守第8條所規定的任何法律。(C)房東發出書面通知，説明違約的性質後30天內，承租人未能遵守任何條款或條件或履行租約的任何義務(上文第19(A)條或第19(B)條所述的違約除外)。如果違約的性質不能在30天內完全補救，如果承租人在30天內開始糾正違約，並在此後以合理的努力和真誠地儘快實施補救，則應遵守本規定。房東沒有義務對相同類型的默認更多DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B發出書面通知

修改的租賃形式©2018年BOMA俄勒岡州修改租賃形式第20頁DCAPDX/4517810.v8兩次以上；根據房東的選擇，在第二次(第二次)通知後未能履行義務應是自動違約事件，沒有通知或任何機會補救。(D)租客放棄處所。(E)承租人破產或資不抵債，或本租約第18條規定的給予房東終止選擇的其他行為的發生。(F)違反第22條，轉讓或轉租，或聲稱轉讓或轉租本租約下的承租人權益。20.違約補救在違約的情況下，業主可根據業主的選擇，連續或同時行使物業所在州的業主所享有的任何一項或多項權利和補救，包括：(A)業主可選擇以書面通知租客，終止租客的租約及對物業或其任何部分的佔有權。在任何此類終止後，房東可以重新進入，接管房產，並通過法律行動或自助使用合理的武力，轉移任何人或財產，而不承擔損害賠償責任。房東有權保留或處置在重新入夥時屬於租客的個人財產，或在法律允許的情況下獲得其他擔保權益的權利，以確保根據本租約到期或到期的所有款項，也由房東單獨酌情決定。(B)在業主收回物業後，業主可按任何合理條款出租該單位，租期可長可短，包括向新租客提供符合當時市況合理的租金優惠。房東可更改、翻新或以其他方式改變與轉租有關的房屋的性質或用途。房東不得出於房東可能合理地認為損害其財產或房東可能合理地認為令人反感的任何租户的任何用途或目的而重新出租。業主在租客失責後作出的重新出租，不得解釋為接受交回處所。如果在轉租時收到的租金超過了根據本租約收到的租金，承租人沒有權利要求超出的租金。(C)房東有權向租客追討下列損害賠償：i.房東有權向租客追討以下損害賠償：i.房東有權向租客追討以下損害賠償金：i.房東有權向租客追討以下損害賠償：i.房東有權向租客追回房租之前的所有未付費用或其他費用，外加年利率大於12%或利率高於貼現率五(5)個百分點的利息，包括任何貼現率附加費，由聯邦儲備銀行在費用到期之日(俄二、如果房東採取商業上合理的努力來重新出租該房產，則相當於該房產在不再出租期間損失的租金的金額。如果房東將該房產交給在該房產所在的大都會地區具有租賃商業地產經驗的房地產經紀人進行掛牌，這種掛牌應構成採取了商業上合理的努力來重新出租該房產。三、重新出租或試圖重新出租物業所產生的所有成本，包括但不限於為新租户做準備而進行的清理和維修成本，包括對物業的任何改善、中介費、為新租户(S)提供的免收租金或租金優惠、糾正任何違約或恢復任何改動的成本以及任何房地產佣金和廣告費用。四、業主給予租客的任何租金優惠的金額，以及業主就訂立本租約而支付的任何經紀佣金的未攤銷成本。五、承租人改善津貼的全額(見本合同附件B所附工作信函中的定義)。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改的租賃表格©2018年BOMA俄勒岡州修改的租賃表格第21頁DCAPDX\4517810.v8 vi.根據本租約保留的租金與房東重新出租後實際收到的金額之間的差額，作為應計金額。七.與失責有關的合理律師費和法律費用，不論是否已開始任何訴訟。(D)業主可定期提起訴訟，追討在整段期間累積的損害賠償，而累積損害賠償的訴訟不得阻止日後就隨後累積的損害賠償而提出的訴訟。為了避免多次訴訟，房東可以獲得一份具體履行令，要求承租人在發生損害時支付上文第20(C)節所述的損害賠償金。或者，房東可以在任何一次訴訟中選擇追回累積損害賠償，加上在合理預期房東將採取商業上合理的努力重新出租物業期間將產生的所有租金，加上可歸因於剩餘期限的損害賠償，其金額相當於本租約項下的租金與剩餘期限內物業的合理租金價值之間的差額。(E)業主有權追討因失責而合理招致的律師費，不論是否展開訴訟。房東可以起訴追回累積的金額，任何累積損害賠償的訴訟均不得阻止隨後的累積損害賠償訴訟。(F)上述補救辦法不應是排他性的，而應是適用法律規定的所有其他補救辦法和權利的補充，選擇尋求一種補救辦法不得排除訴諸另一種補救辦法。21.房屋期滿或提前終止時，租户應將所有鑰匙交給房東，並將房屋狀況良好、掃帚清潔、正常磨損的情況下交出。除非業主同意的條款另有規定，否則不得拆除或恢復承租人安裝的改造、由承租人安裝的補充暖通空調裝置、由承租人建造或為承租人建造的改建、佈線、電纜或管道，在這種情況下，承租人應拆除房東指定用於搬遷的設備，並由承租人自負費用和費用恢復房屋。除非業主書面同意承租人按照附件B所附工作書的要求進行經批准的承租人改善工程，否則承租人不應被要求拆除任何補充的暖通空調裝置、暖通空調管道、定製照明、地板、天花板格柵或瓷磚，或粉刷或重新鋪上地毯。為出租處所而作的日常用途的磨損，無須修復，但所有由租客負責的維修，須在交回前的最後實際日期前完成。承租人在本第21條下的義務應受第16條有關損害或破壞的規定的約束。(B)固定附着物i.除承租人的行業固定附着物外，在租期內放置在物業上或在生效日期位於物業內的所有固定附着物，應由業主選擇成為業主的財產。可移動的傢俱、裝飾物、地板覆蓋物(硬麪粘合或粘合固定的地板除外)、窗簾、窗簾、百葉窗、傢俱和貿易固定裝置，如果由租客放置在房屋內，應仍為租户的財產；但如果房東允許租户對裝修、安裝、地板覆蓋物、窗簾、窗簾、百葉窗或其他物品給予津貼，則該等物品應由房東選擇成為房東的財產，儘管這些物品是由租户安裝的。二、承租人應移走仍為承租人財產的所有傢俱、傢俱和行業固定裝置，並應修復因移走而造成的任何損壞。如果租户沒有這樣做，這將是放棄財產，並在10天的書面通知後，房東可以任何方式移走或處置它，而不承擔任何責任。承租人應向房東支付搬家和運輸到倉庫的費用，以及自支出之日起按利率計算的所有費用的利息。三、要求租户在終止時移走的任何財產或固定裝置的時間如下：DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改租賃表格©2018年BOMA俄勒岡州修改租賃表格DCAPDX/4517810.v8(1)第22頁DCAPDX/4517810.v8(1)關於以下第21(B)III(2)節所述以外的所有項目，在租約終止之日或之前，因租期屆滿或第19條下違約而終止。(2)在房東發出書面通知要求移走後十(10)天內，如果要移走的物業是承租人不需要移走的固定裝置，除非房東發出通知，而且該日期將在租户被要求移走其他財產的日期之後。(C)暫緩租期如租客在租期終止後仍未遷出，則租客可由業主自行選擇成為租客，而租客除須繳付當時業主應繳的任何其他租金或其他款項外，還須支付相當於當時基本租金的150%的基本租金，在暫緩期間按月計算，不足一個月亦作一個月計算，即使業主同意該暫緩租約(該同意只在書面情況下有效)。所有其他付款應根據本租賃條款繼續進行。承租人還應承擔在該暫停期內發生的所有運營費用。此外，承租人應對房東因此而造成的所有損害(包括律師費和費用)負責(包括後果性損害)。除非另有明確規定，承租人的保留，無論是否得到房東的同意，都不能延長本租約，並且第21(C)條不應被解釋為承租人同意保留對房產的佔有。22.轉讓和轉租(A)業主同意租客在未經業主事先書面同意的情況下，不得自願或根據法律的規定出售、轉讓或轉讓本租約或其任何部分，或轉讓任何使用該房屋或其任何部分的權利(每一項均為“轉讓”)，該同意不得被無理地拒絕、附加條件或拖延，任何未經業主事先書面同意的企圖均屬無效，業主可自行選擇終止本租約。如果承租人請求房東同意任何轉讓，承租人應立即向房東提供一份承租人與其建議受讓人之間的擬議協議副本，以及房東要求的與該建議受讓人的業務和財務有關的所有其他信息。房東可不予同意，除非建議的受讓人(I)在信用、管理經驗、淨資產、品格、商業或專業地位方面令房東滿意，(Ii)對房產的佔有不會與房東對其他租户的承諾或與房東在房產的各種用途不相牴觸，(Iii)將佔用房產用於本租約授權的任何用途範圍內的用途；(Iii)以書面形式明確假定並同意受本租約項下所有租户義務的約束並對其直接負責，以及(Iv)將開展不會對物業公共區域的使用產生不利影響的業務。房東對任何此類轉讓的同意在任何情況下都不解除租户在本合同下的責任或義務，包括任何續訂期限，也不免除租户在進行任何進一步轉讓時必須事先獲得房東書面同意的要求。房東接受任何其他人的租金，不應被視為房東放棄本租約的任何條款或同意任何轉讓。任何修改、修改、轉讓或轉租均不得解除承租人、任何受讓人或任何擔保人在本租賃項下的責任或義務。(B)向房東付款和終止租賃一.在提交房東同意轉讓的請求後，租客應向房東支付1,500美元(1,500.00美元)的管理費，作為考慮任何此類請求的條件，以支付房東的行政費用，房東應為任何相關目的保留這筆費用，無論是否獲得同意。租户還應負責及時支付與任何轉讓請求相關的所有房東合理的法律費用和費用，無論是否得到房東的同意，並應在房客請求房東同意轉讓的同時匯出2,500不/100美元(2,500.00美元)的押金作為房東的律師費。房東同意轉讓的法律費用不得超過3,000.00美元。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改租賃表格©2018年BOMA俄勒岡州修改租賃表格第23頁DCAPDX\4517810.v8 II。如果任何此類建議的轉讓規定支付租金，或如果租户以其他方式收到租金、額外租金或此類轉讓的其他對價，超過租金和本租賃要求承租人支付的所有其他金額(無論該超出部分是一次性支付還是按期限支付)，則在房東同意該建議轉讓的情況下，租户應向房東支付房東收到的超出金額的50%。任何違反本款規定的行為應被視為實質性且不可補救的違反本租約的行為。三、如果承租人提議在租賃期限的剩餘時間內將整個房屋轉租或轉讓，房東有權終止本租約，並直接與擬議的轉租人、受讓人或任何與該房屋有關的第三方打交道。四、如果承租人是公司、非法人團體、合夥企業、有限合夥企業或有限責任公司，轉讓、轉讓或抵押這些實體的任何股票或權益的總金額超過50%(50%)，應被視為本租約在本第22條含義和規定範圍內的轉讓。23.承租人在本租約項下的權益應受制於生效日期已生效或由房東不時放置於物業上的所有按揭、信託契據及其他融資及抵押工具(下稱“按揭”)，但如承租人根據本租約的任何條款及條件，將房東權利轉讓或轉讓予貸款機構作為抵押擔保，則不影響承租人對物業的佔有權、使用權及佔用權。本第23條的規定應自行執行。然而，承租人同意在房東提出書面請求後十(10)天內簽署、確認並向房東交付一份可記錄形式的合理文書，明確將承租人在本合同項下的權益從屬於任何抵押的持有人的利益，其中包括任何抵押的持有人或潛在持有人所要求的任何其他合理規定。在房東的要求下，租客同意簽署授權書，授權房東根據房東的要求不時檢查租客的信用。房東不得向房東的貸款人尋求從屬不幹擾協議，除非租客和房客以書面形式要求自付房東的任何費用以獲得該協議。24.物業轉讓如果物業是由業主或業主的任何繼承人出售或以其他方式轉讓的，在不影響租户租約的情況下，承租人應委託買方或受讓人並承認其為本租約項下的房東，如果買方或受讓人此後承擔本租約項下的所有義務，轉讓人將不再承擔本租約項下的任何責任。25.禁止反言證書承租人應不時在不少於十(10)天的提前通知後，向房東或房東指定的任何人提交一份書面聲明，採用房東提交給租客的表格，證明本租約未經修改且完全有效(如果有修改，則在其日期之前確定並説明其性質)，據租客所知，本租約不存在未治癒的違約(或如果確實存在未治癒的違約，則指明相同的)，證明本租約的租金及根據本租約應支付的其他款項和費用已支付的日期，承租人沒有針對房東的索賠，也沒有對租金的抗辯或補償，除了本租賃項下的持續義務(或如果承租人有任何此類索賠、抗辯或補償，請具體説明)，以及房東合理要求的關於本租賃的任何其他信息。26.如因任何勞資糾紛、罷工、停工、內亂或類似的運營、入侵、叛亂、敵對行動、軍事或篡奪權力、破壞、政府規章或控制、無法通過天災獲得勞務、服務或物資，或房東無法合理控制的其他原因，房東不應被視為不履行或中斷或延遲履行本租約的任何條款、契諾和條件，只要這些原因不是由於房東的故意行為或疏忽。27.如果承租人未能履行承租人應履行的任何契諾或義務，房東有權糾正違約。除本合同規定的所有其他補救措施外，房東有權(但沒有義務)在DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B之後糾正這種不履行的行為

修改租賃表格©2018年俄勒岡州BOMA修改租賃表格第24頁DCAPDX/4517810.v8向承租人發出十五(15)天的書面通知。房東為糾正不履行義務而產生的所有支出應由租户按要求償還，並從支出之日起按法定利率計算利息(如果未定義)。房東治癒租客不履行義務的權利是房東的唯一保護，這一權利的存在不應免除房客履行本租約中規定的所有契諾的義務，或剝奪房東因租客違約而可能擁有的任何其他權利。28.檢查房東、房東代理人和代表有權在緊急情況下隨時進入房屋，在其他情況下，有權在至少24小時前口頭或電子郵件通知後的合理時間進入房屋，以便對房屋或建築物進行維修或改善，在最後一百八十(180)天內展示房屋出租，或出於任何其他合法目的。儘管本租約有任何相反規定，對於房東進入房屋的任何情況，房東應(A)合理考慮租户的安全措施，以保護租户的機密信息和敏感財產；以及(B)在任何時候(除非緊急情況對房產或房產內或周圍的人員或財產構成迫在眉睫的損害威脅)，只要租户合理地提供此類代表，房東應由租户代表陪同。29.在本租約終止前一百八十(180)天期間，房東可以在房屋上或在其窗户上張貼中等大小的標誌，通知公眾該房屋正在“出售”、“出租”或“出租”。律師費如果提起訴訟、訴訟、仲裁或其他任何性質的程序，包括但不限於根據美國破產法提起的任何訴訟，或保留律師的服務來解釋或執行本租賃的任何條款，或就與本租賃有關的任何爭議，勝訴或非違約方有權向敗訴或違約方追回其律師、律師助理、會計師和其他專家的費用以及與此相關的實際產生和合理必要的所有其他費用、成本和支出。在訴訟、訴訟、仲裁或其他程序中，其數額應由法官或仲裁員決定，應包括任何上訴或複審所產生的費用和開支，並應是法律規定的所有其他數額之外的額外費用。31.雙方之間關於本租賃的通知應以書面形式發出，在營業時間內通過電子郵件、專人遞送、私人快遞、國家認可的夜間快遞或普通或掛號美國郵件遞送時生效。通知應預付郵資，送達基本租賃條款中所述一方的地址或電子郵件地址，或任何一方通過通知另一方指定的其他地址。向租户發出的通知可隨時送到房舍。房東應按基本租賃條款所述的相同地址(或房東向租户發出的通知所指定的其他地址)以相同的方式向業主支付租金，但只有在收到租金後才被視為已支付。儘管有上述規定，電子郵件通知僅在帶有傳輸證明的發送日期生效，並且僅當該通知的副本在同一營業日通過本第31條允許的其他通知方式之一發送時才有效。32.經紀承租人契諾、認股權證，並聲明其並未聘用任何經紀、代理或發現者，他們有權獲得與本租賃的談判和執行有關的任何佣金或費用，但基本租賃條款中所述者除外。承租人同意賠償房東，並使其不受任何經紀佣金以及與此相關的所有費用、費用和責任的索賠，包括律師費和支出，這些費用、費用和責任是由任何經紀人、代理人或發現者根據承租人或其代表所訂立或聲稱作出的任何協議收取或索賠佣金或費用而產生的，但《基本租賃條款摘要》中所列經紀人除外。本第32條的規定不適用於房東與其有明確書面經紀協議的任何經紀人。33.滯納金承租人承認，承租人逾期向房東支付本租約項下到期的任何租金或其他費用將導致房東產生本租約未考慮的費用，其確切金額將非常難以確定。此類成本可能包括但不限於處理和會計費用以及DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B的滯納金

修改租賃表格©2018年俄勒岡州BOMA修改租賃表格第25頁DCAPDX/4517810.v8根據任何抵押條款強加給房東。因此，如果房東在到期之日或之前沒有收到任何租金或其他費用，租户應向房東支付相當於逾期金額的5%(5%)或250不/100美元(250.00美元)的滯納金。雙方特此同意，該滯納金是對房東因租户延遲付款而產生的費用的公平合理的估計。房東接受任何逾期收費，在任何情況下都不構成對租客拖欠所涉金額的放棄，也不阻止房東行使本協議授予的任何其他權利和補救措施。34.對於業主在本租賃條款下的任何違約、違約或不履行義務，業主對租客的責任應僅限於業主對建築物和物業的利益，業主及其任何業主、成員、經理、股東、高級管理人員、董事、合夥人、負責人、僱員或代理人(統稱為“業主方”)不對任何缺陷負責；在任何情況下，業主方也不負責、負責任或有義務支付特殊、後果性、偶然性、懲罰性或懲罰性損害賠償，或對利潤、收入損失或收入損失承擔任何責任。35歲。雜項條款(A)本租約不授予任何進入物業任何部分的光線或空氣的權利。(B)時間是本租約的關鍵。(C)業主根據本租約接受任何租金或其他利益，並不構成對任何違約的豁免。(D)業主放棄嚴格履行本租約的任何條款，不得被視為放棄在放棄之前或之後發生的相同性質或不同性質的後續違規行為，並且不得損害業主要求在未來嚴格履行相同條款或本租約任何其他條款的權利。(E)本租賃包含雙方的完整協議，並取代所有先前的書面和口頭協議和陳述，除本租賃明確規定外，雙方之間沒有默示契諾或其他協議。(F)除本租約明文規定外，業主和租客均不依賴任何陳述。(G)雙方承認並同意，對房舍和財產面積的任何計算都是近似值。除本條款另有規定外，面積的重新計算不應影響承租人在本租約項下的義務，包括但不限於承租人根據本租約應支付的基本租金或其他租金的金額。(H)除經雙方簽署的書面協議外，不得修改或修改本租約。(I)在轉讓或轉讓承租人在本租賃中的權益的限制的情況下，本租賃對雙方、其各自的繼承人、遺產代理人、繼承人和受讓人具有約束力並符合其利益。(J)本條例賦予或保留給業主或租客的任何補救辦法，不排除法律規定或規定的任何其他補救辦法，但每項補救辦法應是累積的。(K)在解釋或解釋本租約時，應理解承租人可以不止一個人，如果上下文需要，單數代詞應視為複數幷包括複數，通常DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改後的租賃形式©2018年BOMA俄勒岡州修改後的租賃形式第26頁DCAPDX/4517810.v8所有語法更改均應進行、假定和暗示，以使本協議的規定同樣適用於公司、合夥企業、有限責任公司和個人。(L)章節標題為方便起見，不應影響本租約的任何規定。(M)如本租約的任何條款或其對任何人士或情況的適用，在任何時間或任何程度上被視為無效或不可強制執行，則本租約的其餘部分或該等條款對被視為無效或不可強制執行的條款以外的其他人士或情況的適用，不應因此而受影響，而本租約的每項條款應在法律允許的最大範圍內有效和可強制執行。(N)本租約所載的所有協議(包括但不限於賠償協議)，在本租約期滿或提前終止之前不需要全面履行的，應在本租約期滿或提前終止後繼續有效並可在此後完全強制執行。(O)除本租約另有規定外，物業按現有狀況出租，業主不得進行任何改動或其他工作。(P)凡房屋所在州的履行日期或截止日期適逢星期六、星期日或法定假日，任何此種義務的履行日期應移至該房屋所在州的下一個不是星期六、星期日或法定假日的日期。(Q)本租約各章節的名稱僅為描述性名稱，並不打算更改或影響任何章節的含義或成為本租約的一部分。(R)除本租約另有規定外，當本租約要求任何一方同意時，任何一方均可以任何理由或無故拒絕同意。(S)本租約可以簽署任何數量的副本，每份副本在簽署時應被視為正本，但所有副本加在一起將構成一個對各方具有約束力的協議。本租約可由DocuSign或同等的電子簽名和數字交易管理服務通過加蓋電子簽名的方式簽署。通過傳真或電子郵件以電子方式交付文件，包括但不限於.PDF、.jpg或同等格式的交付，在法律上應足以使當事人具有與交付原件相同的約束力。36.安靜享樂業主同意，承租人於支付本租約所訂租金及其他款項後，並履行本租約所載條款，在本租約期限內，在不受業主、物業的任何其他租客或使用者、或透過、透過或根據業主提出申索的任何其他人士的阻礙下，在本租約的條款、契諾、條件、條款及協議的規限下，和平及安靜地擁有、持有及享用該物業。37.不可抗力，除非承租人支付租金和所有其他應付給房東的款項，並根據本合同及時發出與承租人終止通知有關的通知，如果任何一方因政府批准、戰爭、恐怖主義行為、罷工、停工、勞資糾紛、天災、無法獲得服務、勞動力或材料或這些物品的合理替代品而導致的預防、延誤或停止履行本租賃合同的任何部分被阻止、延誤或不可能履行，政府行為、內亂、火災或其他傷亡、疾病發生率或其他達到流行病或大流行程度的疾病(明確包括新冠肺炎)，或該當事人無法合理控制的其他原因(每一原因均為“不可抗力事件”)，則該當事人在不可抗力事件期間的履行行為不予受理。為免生疑問，任何不可抗力事件的發生，均不得免除或延遲租户支付租金或其他應付給房東的款項。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改租賃表格©2018年BOMA俄勒岡州修改租賃表格第27頁DCAPDX\4517810.v8 38.反恐怖主義法(A)承租人代表房東並向房東保證如下：i.承租人、其選民或附屬公司，或其各自代理人(統稱為“承租人”)或其各自的任何代理人(統稱為“承租人”)均未違反任何與恐怖主義或洗錢有關的法律，包括但不限於關於資助恐怖主義的13224號行政命令、經《愛國者法》、《與敵貿易法》、《國際緊急經濟權力法》及其下頒佈的所有條例不時修訂的《美國銀行保密法》(統稱為《反恐怖主義法》)。二、沒有對任何租户當事人提起、開始或威脅任何指控違反任何反恐怖主義法的訴訟、訴訟、調查、指控、索賠、報告或通知。三、經適當調查後，租户各方均不知道任何事實、事件、情況、情況或條件，而這些事實、事件、情況、情況或條件可合理地預期會導致任何與違反或未能遵守任何反恐怖主義法有關的訴訟、訴訟、調查、指控、索賠、報告、通知或處罰被提起、開始、威脅或施加。四、沒有一個承租方是“被禁止的人”。被禁止的人是指下列任何一種：(1)在美國財政部外國資產控制辦公室公佈的最新名單上被“特別指定”的個人或實體，或由任何此類個人或實體擁有、控制或為其或代表行事的個人或實體；(2)任何反恐怖主義法禁止房東與其進行交易的個人或實體：(3)從事、威脅或合謀實施或支持任何反恐怖主義法所定義的“恐怖主義”的個人或實體。五.任何一方：(1)違反任何反恐怖主義法進行任何業務或交易，或作出或接受任何資金、貨物或服務的貢獻：(2)從事或合謀從事任何逃避或避免、以逃避或避免為目的或試圖違反任何反恐怖主義法禁止的任何交易。(B)承租人承諾不得：1.開展任何業務或交易，或提供或接受任何資金、貨物或服務的捐助，違反任何反恐怖主義法；從事或合謀從事任何逃避或避免、旨在逃避或避免或企圖違反任何反恐怖主義法所禁止的任何交易。三、承租人同意立即(但無論如何，在房東書面要求後十(10)天內)向房東提交房東在其合理酌情權下不時要求的任何證明或其他證據，以確認租户遵守上述規定。39.房東提出要求後30天內，且每年不超過一次，租户應向房東提交由獨立註冊會計師或DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B編制的最新年度財務報表

修改租賃表格©2018年俄勒岡州BOMA修改租賃表格第28DCAPDX\4517810.v8頁如果沒有這些，承租人內部準備的財務報表。房東不會披露租客財務報表的任何方面，除非(A)向已與房東簽訂購買合同的房東貸款人或潛在買家披露，(B)房東與租客之間的訴訟，或(C)任何法院命令要求的情況。40.標牌業主無需同意任何不符合物業設計理念的標牌，以及業主可能制定的所有標牌政策和程序(如有)。在安裝任何標牌之前，承租人應向業主提交詳細的彩色圖紙，以供業主批准，説明建議標牌的位置、大小、佈局、設計和顏色，包括所有字母和圖形。所有標誌的電氣服務應由承租人承擔全部費用。禁止自由站立或紀念碑標誌。儘管房東同意任何標誌，但承租人應(I)遵守所有法律，並自費獲得與此類標誌相關的任何必要的許可和政府批准，以及(Ii)在租賃期滿或提前終止時或之前，拆除所有此類標誌並修復由此造成的任何損壞，費用和費用由承租人承擔；在任何一方對另一方提起的訴訟或訴訟中，業主和租客故意放棄陪審團審判，並自願放棄陪審團對另一方提起的任何訴訟或訴訟，這些訴訟或訴訟涉及本租約、業主與租客的關係、租客對房產的使用或佔用，或任何傷害或損害索賠。42.本租約項下的續期選擇權市價調整市價調整如下：(A)每一續約期第一年的基本租金(如租户有效行使)應為本租約規定的當時市價。任何續期的第一個租賃年度的基本租金的“市值調整”應為(1)當時Hillsboro/Hwy 26走廊地區的公平市場租金和(2)上一個租賃年度的基本租金中的較大者。在任何情況下，基本租金不得連年下降。(B)對基本租金的市值租金調整應在第1.T節規定的時間內由業主向租客發出書面通知(“租金調整通知”)。如果租户未能及時反對第1.T節所述的租金調整，則建議的調整應視為租户接受。(C)如果承租人及時反對租金調整通知，則在十(10)天內，各方應自費並通知另一方，選擇一名在俄勒岡州希爾斯伯勒地區擁有至少十(10)年靈活辦公空間租賃經驗的全國房地產經紀人協會的獨立成員(“房地產經紀人”)，以評估和設定如此確定的租賃年度的基本租金。如果任何一方在10天內沒有指定房地產經紀人，則指定的單一房地產經紀人應為唯一的房地產經紀人，並應為如此確定的租賃年度設定基本租金。如果每一方都指定了一名房地產經紀人，兩(2)名房地產經紀人應立即會面，並嘗試設定如此確定的租賃年度的基本租金。如果兩(2)個房地產經紀人在任命第二個房地產經紀人後三十(30)天內無法達成協議，他們應在兩(2)個房地產經紀人被賦予設定基本租金的最後一天後十(10)天內，嘗試選擇符合本文所述資格的第三個房地產經紀人(“中立房地產經紀人”)。如果兩(2)個房地產經紀人未能在該十(10)天期限內就第三個房地產經紀人達成一致，本租約的任何一方可以通過向另一方發出五(5)天的通知，向波特蘭仲裁服務機構申請選擇符合本節所述資格的第三個房地產經紀人。每一方應支付各自指定的房地產經紀人的費用和費用，每一方應承擔任命中立房地產經紀人、支付中立房地產經紀人費用和支付波特蘭仲裁服務費(如果有)的費用和成本的一半。中立的房地產經紀人，無論如何選擇，都應具有與本文規定的每個房地產經紀人相同的資格，並且也應是以前從未以任何身份為任何一方行事的人。(D)基本租金的市值利率調整應由房地產經紀人按照以下程序確定。每一方指定的房地產經紀人應書面説明該房地產經紀人對基本租金市場費率調整的決定，並應提供給另一方指定的房地產經紀人和任何中立的房地產經紀人相應的副本。各方指定的房地產經紀人應安排同時交換DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改的租賃表格2018年©俄勒岡州BOMA修改租賃表格第29DCAPDX/4517810.v8頁他們建議的市場費率調整以確定基本租金。任何中立房地產經紀人的角色應僅選擇兩(2)項建議的基本租金市場利率調整決定中最接近中立房地產經紀人自己對基本租金的市場利率調整決定的那一個。中立房地產經紀人無權對基本租金的兩(2)項市場利率調整建議中的任何一項提出中間立場或任何修改。基準租金市場利率調整的決定由中立的房地產經紀人選擇最接近中立的房地產經紀人對基準租金的市場利率調整的決定，構成房地產經紀人的決定，並對雙方具有最終約束力。房地產經紀人無權修改本租約的條款。(E)如基租的市值租金調整因任何原因未能於如此釐定的租賃年度的第一天前釐定，本租約仍將繼續有效，而在市場利率調整基本租金最終釐定前的過渡期內，承租人須支付相等於有關租賃年度前一租賃年度的基本租金的款額作為基本租金。43.附件和附加條款下列附件是本租約的一部分：附件“A”-房屋附件“B”-工作協議附件“C”-開工日期證書附件“D”-規章制度附件“E”-環境問卷44。代理；準備本租約、附件和修正案是由業主租户的律師準備的，已得到通知，並有機會尋求獨立律師來審查本租約、附件和修正案。書面協議對編寫或起草該協議的一方的解釋規則特別不適用於本租約、附件和修正案的解釋或執行。[以下頁面上的簽名]DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

修改後的租賃表©2018年BOMA俄勒岡州修改後的租賃表第30DCAPDX\4517810.v8頁，雙方正式授權的代表已於上述日期簽署本租約，特此證明。房東：Hillsboro 229 LLC，俄勒岡州有限責任公司by：打印名稱：標題：租户：ACM Research，Inc.，特拉華州公司by：打印名稱：標題：DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B首席執行官David皮特·奧瓦加格是所有者皮特·奧維加格

零售租賃標準格式-修改後的*©2018年俄勒岡州BOMA修改後的租賃格式附件B DCAPDX/4517810.v8展品“B”工作協議第1節平面圖。1.1最終確定計劃。承租人在進行任何租户改善工作前，應向業主提供租户改善工作的初步計劃、圖紙和規格(《初步計劃》)。初步計劃應包括：a)初步計劃的圖紙、平面圖和規格，以及承租人改善工程的圖紙、平面圖和規格，應與初步計劃一致，形式和實質足以作為建築許可證申請的一部分提交。如業主要求，此類文件必須經業主建築師批准蓋章。除非房東和租客另有書面約定，承租人應使用業主的建築師。B)承租人的擬議總承包商(“總承包商”)和擬議的管道、機械和電氣分包商(如果有)的姓名、電話號碼、緊急電話號碼和地址。C)施工進度表，註明實際開工日期、每週施工活動和基本完工日期。1.2批准。業主有權批准以上第1.1a)-1.1c)節中規定的承租人提交的平面圖和建議的承包商。房東的批准不得無理扣留、附加條件或拖延。如果房東在租户提交房東批准後十(10)天內沒有發出反對通知、提出書面要求提供更多信息或對租户提交的材料進行更正或更改，則提交的項目或建議的承包商應被視為批准。如果房東發出不批准通知，提出書面要求提供額外信息，或對租户提交的材料進行更正或更改，承租人應提出替代承包商，提供所要求的信息，或在此後五(5)天內進行更正或更改，並重新提交給房東。這一過程將繼續進行，直到業主批准該計劃和承包商。承租人必須在房東提出要求後十(10)個工作日內對房東提出的有關計劃的信息或批准請求作出迴應。1.3最終計劃。圖紙、平面圖和規格書一旦按照上述程序獲得批准，在下文中應稱為“最終計劃”或“計劃”。第二節租户改進工作。本工作協議中使用的“承租人改善工作”是指平面圖上顯示的所有工作，這些工作可能會根據本工作協議不時進行修改。承租人應按照最終計劃，嚴格遵守所有適用的建築、消防、衞生和安全規範、政府法規和所有其他適用法律，以良好和熟練的方式完成承租人的改進工作。所有租户改善工作將由業主批准的有執照、有擔保、有保險的總承包商進行。房東在任何情況下都不對租户或任何第三方負責租户改進工作的質量、時間、合規性或任何其他方面。第三節對最終計劃的更改。未經業主事先書面批准，承租人不得對最終平面圖進行任何更改。房東對變更的同意不得無理扣留、附加條件或拖延。承租人應負責因此類變更而增加的承租人改善工程的任何成本和支出，包括審查的任何成本和費用，以及與完工延遲有關的成本和費用，只要該等成本和費用超過承租人改善津貼(定義見下文第4節)。如果租户請求房東批准建議的DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

零售租賃標準格式-修改後的*©2018年BOMA俄勒岡州修改後的租賃格式附件B DCAPDX/4517810.v8最終計劃中的更改，如果提議的更改導致租户改善工作的基本完成延遲，則租約第1.1節中規定的開始日期不應推遲。第四節費用的分配。4.1租户費用。承租人應支付承租人改善工程的所有費用和開支，符合本工作協議中規定的條款和條件，以及租賃中規定的條款和條件。承租人未能支付本工作協議規定的任何款項，即為租賃項下的違約行為，不需要任何違約通知或治療期，所有未付款項均為租賃項下的額外租金。4.2租户改善津貼。A)根據第4.2節的規定，房東應向租户提供最高37萬3905美元(373,905.00美元)(“租户改善津貼”)，用於支付租户改善工程的費用(見下文第4.2b節的定義)。租户改善津貼中未用於費用的任何部分應由房東保留。房東還應為租户提供最高1,602.00美元的初步測試空間計劃。B)在本工作協議中，“成本”一詞是指合理的硬建築成本、管理費用和利潤、建築、工程和設計費用和開支、獲得許可的成本、系統開發費用、測量房屋可出租面積的成本、業主審查任何平面圖、規格或圖紙的費用、建築師費用、業主的項目管理費不超過總建築硬成本的5%(5%)，以及與可持續性做法相關的成本(如果有的話)，用於永久性建築標準改進；然而，如果承租人在業主合理的酌情決定權下聘請業主可以接受的專業項目經理，業主的項目管理費應降至總建築硬成本的1%(1%)，以及與可持續性實踐相關的成本(如果有的話)，用於永久性的建築標準改進。租户改善津貼不包括任何租户專用裝修、行業固定裝置、設備、數據/電信安裝和服務、內置接待臺和個人財產，以及任何非建築標準的永久性建築裝修。房東應是承租人改進工作產生的所有税收抵免、税收減免、系統開發費用抵免、能源節約抵免、可持續發展抵免以及所有類似抵免和福利的唯一受益者，前提是由此產生的成本由租户改善津貼支付或報銷。承租人無權使用或受益於房東或物業所欠或持有的任何系統開發費用抵免。C)房東應在租户改善工作基本完成(定義見下文第8節)後，在滿足第4.2C節規定的條件下，一次性向租户支付租户改善津貼或其適用部分。在租户改善工程基本完成後，承租人應向房東提交以下文件：(I)承租人要求從租户改善津貼中獲得補償的所有費用的已支付發票(連同房東合理要求的證明文件)，(Ii)證明如此開具發票的所有工程或用品實際上已應用於租户改善工程，以及(Iii)所有承包商和分包商以房東合理接受的形式最終無條件放棄和解除留置權。房東收到並批准前述(A)至(C)條款中所述的項目後，不得無理拒絕批准，房東應向租户補償最高可達租户改善津貼範圍內的適用費用。如果與任何租户改善工作有關的任何留置權、訴訟、訴訟或法律程序懸而未決，或者如果租户不履行DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672F2B，則房東沒有義務支付租户改善津貼的任何部分

零售租賃標準格式-修改*©2018年俄勒岡州BOMA修改租賃格式附件B DCAPDX/4517810.v8要求或將支付款項時其在租賃下的義務。在這種情況下，房東可以抵消租户改善津貼，以減少房東的損害(而不會因此放棄或補救違約)。第五節建設工程債券；保險。承租人應在開工前提供或應促使承租人的總承包商提供下列保險範圍的證據：a)符合適用的州和聯邦法律的法定限額的工人補償。B)商業一般賠償責任，每次人身傷害和財產損失的限額合計不少於2,000,000美元，並指定業主及其物業經理為額外保險人。C)承保金額不低於承租人改善工程預計成本的承建商的風險承保範圍。每份保險證書必須包含一項條款，確認除非提前三十(30)天書面通知房東，否則保單中的任何取消或重大更改都不會生效。第六節合作、進展會議。在交付初步計劃時，承租人和業主應各自指定一名“施工代表”，以便在必要時進行現場和電話諮詢和決策。承租人的施工代表有權就與承租人改善工程有關的所有事宜約束每一方。在不限制前述規定的情況下，雙方應相互合作，促進和加快承租人改進工作的有效設計和施工。承租人和業主代表應在合理的時間(但不超過每週)就承租人改善工作的進展情況定期舉行會議，會議應在承租人在施工現場指定的地點舉行，或由業主和租客雙方另行商定。第七節施工檢查；不負責任的通知。業主和業主代表、代理人和物業管理人員在施工期間應隨時進入施工現場進行定期施工檢查，條件是檢查不會不合理地幹擾承租人的承包商或分包商。房東可以隨時在房屋內張貼一張或多張不負責任的通知。第8條生效日期。開始日期應為租約第1.J節規定的日期，儘管租户改善工作已基本完成。就本工作協議及租賃而言，有關承租人改善工程的術語“實質完成”是指承租人改善工程已大致按照最終計劃完成，儘管仍有輕微或不實質的建造、機械調整或裝修細節有待進行，而該等工程未能完成並不會對承租人對物業的實益使用造成重大不利影響。第9節打字清單。在租户改善工程基本完成後，房東和租客應立即聯合檢查房屋，並注意尚未完成的租户改善工程的補充項目。在聯合檢查的基礎上，業主應準備一份清單(“打卡清單”)，列出所有尚未完成的租户改善工作項目。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B的聯合檢查、衝壓清單交付和完成

零售租賃標準格式-修改*©2018年俄勒岡州BOMA修改租賃格式附件B DCAPDX/4517810.v8衝壓清單不是實質性完工或開工日期發生的先決條件。承租人應盡合理努力，使《打字清單》中列出的所有項目在編制《打字清單》後一(1)個月內完成。第十節施工規則。承租人應負責確保其總承包商遵守作為附件B-2所附的施工規則。房東保留執行其認為必要的附加規章制度的權利。第11節抵扣和抵銷。房東應保留所有税收抵免、税收減免、系統開發費用抵免、可持續發展抵免以及因任何租户改善工作而產生或與之相關的所有類似抵免和福利的權利，並應是其唯一受益者。第十二節工作協議的效力。除本工作協議的條款和條件特別修改外，租賃的所有條款和條件仍然完全有效，並且所有該等條款和條件適用於雙方履行本工作協議項下的義務。如本合同條款與本租賃條款發生衝突，以本合同條款為準。第13節大寫術語的使用。大寫但未在此定義的術語應具有本租賃中所給出的含義。特此證明，雙方正式授權的代表已於租約中第一個寫明的日期簽署了本工作協議。房東：Hillsboro 229 LLC，俄勒岡州有限責任公司by：印刷品名稱：標題：租户：ACM Research，Inc.，特拉華州公司by：印刷品名稱：標題：證物B-1-初步平面圖展品B-2-施工規則文件信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B David首席執行官皮特·奧瓦加格是業主皮特·奧維加格

零售租賃標準格式修改*©2018年俄勒岡州BOMA修改租賃格式附件B DCAPDX/4517810.v8附件B-2施工規則a)總承包商承認本建築已或可能在未來根據美國環保局的能源之星或美國綠色建築委員會的評級系統進行認證/評級。B)在施工過程中，總承包商的代理人或代表必須始終在現場。C)必須通過測試任何或所有生命安全系統進行的所有檢查，如警報器、信號器、聲控、閃光燈等，必須在上午8：00之前進行。或下午6：00以後，或業主另行批准的時間，且現場工程師必須在場。必須向建築經理提供至少四十八(48)小時的通知，告知已要求檢查。D)使用大樓電梯進行送貨和搬運應由總承包商與業主物業經理提前安排，以便將所有建築材料、工具和垃圾運進和運出廠房或業主批准的任何中轉區。如果建築物有貨運電梯，則應將其用於所有與施工相關的用途，而乘客電梯不得用於這些用途。無論是送貨還是搬運，大額材料轉移都必須在上午7：00之前完成。或下午6：00以後，或房東另行批准的時間。除非業主書面明確批准，否則任何時候不得將任何種類或性質的送貨從大樓的前門送進大樓。E)總承包商應採取一切必要的預防措施，保護工作區域外的所有牆壁、地毯、地板、傢俱、固定裝置和設備，並應免費修理或更換損壞的財產。F)將免費向總承包商提供合理數量的水和電力，用於照明、電動工具、飲用水、測試用水等。“合理數量”將根據具體情況確定，但通常指的是與租户在租用時使用的水和電需求相當的數量。g)拆除超過100平方英尺的面積必須在上午8：00之前進行。或下午6：00以後，或房東另行批准的時間。總承包商應在極其塵土飛揚的工作開始前至少一(1)個工作日通知業主物業經理辦公室(板巖切割、打磨、大範圍清掃等)。因此，可以安排在受影響的暖通空調設備上增加過濾能力。如果不發出此類通知，將導致總承包商承擔將設備恢復到其適當狀態的費用。由於正壓送風系統的原因，在高粉塵施工期間，所有的燈都必須遮蓋。H)所有油漆必須在正常辦公時間以外(下午6：00至早上7：00之前，或業主批准的其他時間)或週末完成。現場使用的油漆應為低揮發性有機化合物，且僅限刷塗；除非事先獲得業主物業經理的批准，否則現場不允許噴漆。I)除非業主物業經理另有指示，否則任何和所有在施工中被移走且未重複使用的現有建築材料應由總承包商作為廢物或不需要的材料處理。總承包商應始終保持工作區域以外的區域沒有廢物、垃圾和雜物，並應每天清除建築物中的廢物。施工完成後，總承包商應清除所有雜物，並徹底清理工作區域和受工程影響的任何公共區域。J)總承包商同意至少提前七十二(72)小時向業主物業經理提供現場使用的所有化學品的通知，通知方式為書面通知和交付MSDS表格。K)標準施工時間為上午6：30。-下午5：00任何可能擾亂正常業務運營的工作，例如鑽井或DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B，必須提前至少兩(2)個完整工作日通知業主物業經理

零售租賃標準格式-修改*©2018年俄勒岡州BOMA修改租賃格式附件B DCAPDX4517810.v8混凝土樓板切割。業主物業經理保留決定哪些建築工作不適合正常營業時間的權利。(L)工人的辱罵言語和行為是不能容忍的。總承包商有責任在日常工作的基礎上執行該規定。總承包商和分包商應留在指定的施工區域內，以免不必要地打擾其他承租人。所有工人必須佩戴公司證件。M)總承包商應在施工前對其需要進入的所有公共區域進行徹底檢查，以記錄現有的建築狀況。工程完成後，如有必要，總承包商應將這些區域恢復到最初查看時的狀態。總承包商造成的任何損壞應由其自負費用予以糾正。N)總承包商或分包商標牌不得顯示在建築公共區域或任何窗户玻璃上。O)在緊急情況下，總承包商應呼叫警察/消防部門和/或醫療服務部門，然後立即呼叫業主的物業經理。P)建築工作人員在任何時候都不會代表總承包商或任何分包商接受交貨。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

零售租賃標準格式修改*©2018年BOMA俄勒岡州修改租賃格式附件C DCAPDX/4517810.v8附件“C”開始日期證書本開始日期租賃證書自2023年3月6日_位於希爾斯伯勒200號套房東北世紀大道2900號，或97214號。以下籤署人確認並確認以下信息真實無誤。租賃執行日期：2023年3月6日開始日期：2023年4月1日期限到期日：2030年8月31日基本租金計劃表生效日期：每月基本租金2023年4月1日-2023年4月30日$0.00 2023年5月1日-2024年3月31日$14,689.13 2024年5月1日-2025年4月28日$0.00 2025年5月1日-2025年3月31日$15,129.80 2025年4月1日-2025年3月31日$15,583.70 2026年4月1日-2027年3月31日$16,051.21 2028年3月31日$16,532.752028年3月31日$17,028.73 2029年4月1日-2030年3月31日$17,539.59 2030年4月1日-2030年8月31日$18,065.78。房東：Hillsboro 229 LLC，俄勒岡州有限責任公司by：打印名稱：標題：租户：ACM Research，Inc.，特拉華州公司by：打印名稱：標題：DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

零售租賃標準格式-修改後的*©2018年俄勒岡州BOMA修改後的租賃格式附件D DCAPDX/4517810.v8展示了“D”規則和條例1。入口、大廳、走廊、樓梯、出口和電梯不得被任何租户阻擋，也不得用於除從各自的房屋進入外的任何目的。入口、大廳、走廊、樓梯、出口和電梯不供公眾使用，而是供承租人及其員工、被許可人和受邀者使用。業主保留以其合理判斷為最有利於租户整體利益的方式控制和運營大樓的公共部分和公共設施，以及為租户提供的公共使用的設施的權利。任何承租人不得邀請或允許任何人進入承租人的住所，其人數或條件不得幹擾任何其他承租人使用和享受本建築的任何廣場、入口、走廊、電梯和其他設施。消防通道和樓梯只供緊急用途，不會作任何其他用途。2.任何人如未能出示令業主滿意的身分證明文件或入住證明文件，業主可拒絕在建築物的營業時間以外進入建築物。如果房東簽發識別通行證、通行碼或鑰匙，租户應對其發放通行證、通行碼或鑰匙的所有人員負責，並對房東的所有行為或不作為負責。3.建築物的外牆不得附裝任何遮篷或其他突起。未經業主事先書面同意，不得將與業主為建築物採用的標準不同的窗簾、百葉窗、百葉窗或屏風(如有的話)安裝或懸掛在任何租客的處所的任何外窗或門上。4.未經業主事先書面同意，任何招牌、標語牌、圖片、姓名刻字、廣告、告示或從租客處所外部可見的物體，不得展示在租客處所外的外窗或門上，或展示在租客處所內任何可能在處所外可見的地方。業主可採用有關建築物內標誌的一般指引，並向租客提供有關指引，而租客應遵守該指引。所有經批准的標誌或字母應由租户自費準備、印刷、粘貼或刻字，並應具有業主可接受的大小、顏色和風格。5.反射或讓光線及空氣進入建築物內大廳、通道或其他公眾地方的窗户，不得被任何租客遮蓋或遮擋，亦不得在窗臺上放置瓶子、包裹或其他物品。6.不得將陳列櫃或其他物品放置在建築物外部的任何部分或張貼於該部分，亦不得放置在大廳、走廊或前廳內。7.不得將任何種類的單車、車輛、動物、魚類或禽鳥帶進或飼養在任何租客或建築物的處所或建築物內，但適用法律規定必須進入建築物的動物除外。在這種情況下，(A)承租人應從物業中清除該等動物的所有身體排泄物，(B)承租人應修復該等動物造成的任何損害，以及(C)承租人的賠償義務和租約的其他義務應包括並適用於房東因承租人的任何代理人、受邀者、被許可人或承包商攜帶任何動物進入物業而產生的任何索賠、費用、損失、損害和費用(包括合理的律師費)。8.在週一至週五8a至5時的正常營業時間內(假期除外)，任何租客不得發出或準許發出業主認為可能騷擾建築物內其他租客的噪音，包括但不限於音樂或演奏樂器、錄音、收音機或電視的噪音。9.任何租客或租客的承辦商、僱員、代理人、訪客、受邀者或持牌人，不得在任何時間將任何易燃、易燃、爆炸性、對環境有害或其他危險的液體、化學品或物質帶進或存放在處所或建築物內。10.所有貨物、傢俱、包裹、箱子、板條箱或任何其他任何種類的物體或物件的移動，必須在業主或其代理人不時合理決定的時間內及以業主或其代理人合理決定的方式進行。11.承租人不得將其處所或其任何部分用作製造或在零售或拍賣中出售任何種類的商品、貨品或財產，除非上述用途與租契的用途條文一致。12.房東有權規定保險箱和其他超重物品的重量和位置，任何重量超過其所在區域合法負荷的保險箱或其他物品均不得攜帶文件簽名信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B

零售租賃標準格式-修改*©2018年俄勒岡州BOMA修改租賃格式附件D DCAPDX/4517810.v8進入或保留任何租户的場所。如果房東認為需要分配任何重物的集中重量，則分配所涉及的工作應由承租人承擔費用，並以房東確定的方式進行。13.業主、其承建商及其各自的僱員有權在任何租客的處所內進行清潔或維修或改動時，免費使用該租客的處所內的所有電、電和水。14.租客的處所不得用作住宿、住宿或作任何不道德或非法用途。租客對房東提供的任何服務的要求，只有在事先向房東提出申請後才能得到滿足。除業主特別指示外，業主員工不得從事任何非正常職責的工作或做任何事情。16.禁止在大樓內拉票、拉票和兜售，各租户應合作阻止此類行為。17.每個承租人應將其垃圾和垃圾存放在其房屋內。任何物料不得放置在垃圾箱或盛器內，而該等物料的性質，使其不能在不違反管限該等處置的任何法律或條例的情況下，以移走和處置建築物範圍內的辦公大樓垃圾及垃圾的普通及慣常方式處置。所有垃圾和垃圾的處理只能通過房東指定的用途和時間的入口和電梯進行。任何承租人不得導致或允許任何不尋常或令人反感的氣味從其處所散發出來，從而煩擾其他租户或造成公共或私人滋擾。18.未經業主事先書面同意，不得在租客的處所內使用或安裝硬幣自動售賣機、電子遊戲機、硬幣或代幣遊戲機或類似的機器。19.不得在承租人的任何處所進行破產、停業、清盤或其他形式的賤賣。不得以揚聲器、叫聲、閃光燈或顯示器或其他不符合辦公大樓特點的方式進行廣告宣傳。20.在任何租客的處所內，不得作出或準許任何事情，亦不得將任何東西帶進或存放在任何租客的處所內，以損害或幹擾建築物或處所的經濟供暖、清潔或其他服務，或任何其他租客使用或享用任何其他處所，而任何租客亦不得裝置任何經業主合理判斷可能導致上述損害或幹擾的通風、空調、電力或其他設備。21.不得將酸、蒸氣或其他類似的腐蝕性物質排放到建築物的廢水管、通風口或煙道內。租客處所內或供其使用的水廁、洗手間及其他水管裝置，除其設計或建造用途外，不得作任何其他用途，亦不得在其內放置掃地、垃圾、破布、酸或其他異物。因誤用固定裝置而造成的所有損害應由造成損害的承租人或其傭人、僱員、代理人、受邀者、訪客或被許可人承擔。22.當租客的房產不使用時，租客應鎖上所有入口門，並關閉所有窗户。租户房屋的大門在任何時候都不能保持打開狀態。每個租户在任何時間關閉和離開其處所之前，應關掉所有燈光。23.不得在建築物內使用未配備橡膠輪胎和側衞的手推車。24.房東有權隨時撤銷、修改、更改或放棄為大樓規定的任何規則或規定，只要房東合理判斷，認為為了大樓的最佳利益和一般租户的最大利益是必要的、適宜的或適當的，任何有利於任何租户的任何規則或規定的更改或放棄都不構成對任何其他租户的放棄或更改。對於任何其他租户在規定的任何時間不遵守或違反本建築的任何規章制度，業主不對任何租户負責。25.任何時候都不允許在酒店內吸煙或使用電子煙。DocuSign信封ID：3BDE9DBE-4889-4C50-A92E-5625D672FF2B