附錄 99.1

		財務補助
目錄			2024 年第一季度

概述	頁面

企業信息	3

主要季度財務數據	5

合併運營報表

財報發佈	7

2024 年展望	10

合併季度運營報表	12

運營資金和運營核心資金	13

調整後的運營資金	14

資產負債表信息

合併資產負債表	15

淨資產價值的組成部分	16

債務到期日	17

債務分析和契約合規	18

內部增長

同資本運營趨勢摘要	19

租賃活動摘要-已簽署	20

租賃活動摘要-已更新	21

租約到期時間-按規模劃分	22

按年化租金計算的前 20 名客户	23

佔用率分析	24

外部增長

開發生命週期	25

在建項目	26

歷史資本支出和房地產投資	27

收購/處置/合資企業	28

未合併的合資企業	29

附加信息

扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益和財務比率的對賬	30

管理層關於非公認會計準則指標的聲明	31

前瞻性陳述	33

		財務補助
企業信息			2024 年第一季度

企業概況

Digital Realty Trust, Inc.（“數字地產” 或 “公司”）通過其運營合作伙伴子公司數字房地產信託有限責任公司（“運營合作伙伴”）擁有、收購、開發和運營數據中心。該公司專注於為各種垂直行業的國內和國際客户提供數據中心、託管和互連解決方案，從雲和信息技術服務、通信和社交網絡到金融服務、製造、能源、醫療保健和消費品。截至2024年3月31日，該公司的309個數據中心，包括作為對未合併合資企業的投資而持有的72個數據中心，包含對科技行業和企業數據中心客户的日常運營至關重要的應用程序和運營。Digital Realty的投資組合包括約3,980萬平方英尺，不包括約820萬平方英尺的在建空間和410萬平方英尺用於未來開發的空間，分佈在北美、歐洲、南美、亞洲、澳大利亞和非洲。欲瞭解更多信息，請訪問該公司的網站digitalrealty.com。

公司總部

5707 西南公園大道，1 號樓，275 套房

德克薩斯州奧斯汀 78735電話：(737) 281-0101
網站：digitalrealty.com

高級管理層

總裁兼首席執行官：安德魯·鮑爾
首席財務官：Matthew R. Mercier
首席投資官：格雷戈裏·S·賴特
首席技術官：克里斯托弗·夏普
首席營收官：Colin M. McLean

投資者關係

要索取更多信息或將其添加到我們的電子郵件分發列表中，請訪問我們網站的 “投資者關係” 部分，網址為 https://investor.digitalrealty.com。

分析師報道

BMO

美國銀行

BMO Capital

法國巴黎銀行

阿格斯研究

美林證券

巴克萊

市場

Exane

花旗集團

德意志銀行

瑪麗·弗格森

大衞·巴登

布倫丹·林奇

阿里克萊因

內特·克羅塞特

邁克爾·羅林斯

馬修·尼克南

(212) 425-7500

(646) 855-1320

(212) 526-9428

(212) 885-4103

(646) 725-3716

(212) 816-1116

(212) 250-4711

愛德華瓊斯

Evercore IS

綠街顧問

滙豐銀行

傑富瑞

摩根大通

moffettnathanson

凱爾·桑德斯

Irvin Liu

大衞瓜裏諾

Phani Kanumuri

喬納森彼得森

理查德·喬

尼克·德爾·迪奧

(314) 515-0198

(415) 800-0183

(949) 640-8780

+52 (551) 782-7350

(212) 284 1705

(212) 662 6708

(212) 519-0025

摩根士丹利

晨星

雷蒙德·詹姆

加拿大皇家銀行資本市場

豐業銀行

Stifel

TD Cowen

西蒙·弗蘭納裏

馬修·多爾金

弗蘭克·洛森

喬納森·阿特金

Maher Yaghi

埃裏克·拉斯穆森

邁克爾·埃利亞斯

(212) 761-6432

(312) 696-6783

(404) 442-5867

(415) 633-8589

(437) 995-5548

(212) 271-3461

(646) 562-1358

信託證券

瑞銀（UBS）

富國銀行

沃爾夫研究

安東尼·豪

約翰·霍杜利克

Eric Luebchow

安德魯·羅西瓦赫

(212) 303-4176

(212) 713-4226

(312) 630-2386

(646) 582-9250

本收益新聞稿和補充信息包補充了我們向美國證券交易委員會提交的季度和年度報告中提供的信息。有關數字房地產和我們業務的更多信息，也可以在我們的網站digitalrealty.com上找到。

即將舉行的會議日程


2024 年 6 月 4 日至 6 日	2024 年 NAREIT 房地產投資週刊	紐約州紐約市

如有可能，可通過數字房地產投資者關係網站觀看這些活動的網絡直播。請查看我們的網站以獲取更多信息。

		財務補助
公司信息（續）			2024 年第一季度

股票上市信息

Digital Realty Trust, Inc.的股票主要在紐約證券交易所上市，股票代碼如下：

普通股：		DLR
J 系列優先股：		DLRPRJ
K 系列優先股：		DLRPRK
L 系列優先股：		DLRPRL

符號可能因股票報價提供商而異。

信用評級

標準普爾
企業信用評級：	BBB	（前景穩定）
優先股：	BB+

穆迪
發行人評級：	Baa2	（前景穩定）
優先股：	Baa3

惠譽
發行人違約評級：	BBB	（前景穩定）
優先股：	BB+

這些信用評級可能無法反映與公司證券結構或交易相關的風險的潛在影響，僅供參考。信用評級不建議購買、持有或出售任何證券，發行評級機構可隨時自行決定修改或撤回信用評級。公司不承擔任何維持評級或就評級的任何變化提供建議的義務。每個機構的評級應獨立於任何其他機構的評級進行評估。可以從每個評級機構獲得對評級重要性的解釋。

普通股價格表現

以下總結了數字地產普通股（DLR）最近的活動：


	三個月已結束
	3 月 31 日至 24 日		12 月 31 日至 23 日		9 月 30 日-23		23 年 6 月 30 日		3 月 31 日至 23 日
價格高		$154.18		$139.35		$133.39		$114.43		$122.43
價格低廉		$130.00		$113.94		$112.38		$86.33		$90.72
收盤價，季度末		$144.04		$134.58		$121.02		$113.87		$98.31
平均每日交易量 ⁽¹⁾		2,108		1,932		2,301		3,113		2,232
每股普通股的指示分紅 ⁽²⁾		$4.88		$4.88		$4.88		$4.88		$4.88
季度末年度股息收益率		3.4%		3.6%		4.0%		4.3%		5.0%
季度末已發行股票和單位 ^{(1) (3)}		319,009		318,057		309,325		305,723		297,761
已發行股票和單位的收盤市值 ⁽⁴⁾		$45,950,001		$42,804,053		$37,434,562		$34,812,727		$29,272,861

(1)	以千股為單位的股份或股份和單位。

(2)

按年計算。

(3)	截至2024年3月31日，股票和單位總數包括312,421股普通股、第三方持有的4,343股普通股以及董事、高級管理人員和其他人持有的2,245個普通股以及既得和未歸屬的長期激勵單位，不包括根據某些控制權變更交易轉換我們的J系列、K系列和L系列累計可贖回優先股後可能發行的所有普通股。

(4)	截至本季度末，以千美元計。

本收益新聞稿和補充信息包補充了我們向美國證券交易委員會提交的季度和年度報告中提供的信息。有關我們和我們的數據中心的其他信息也可以在我們的網站上digitalrealty.com上找到。

主要季度財務數據		財務補助
未經審計，美元（每股數據除外）和平方英尺（以千計）			2024 年第一季度


季度末的股份和單位	3 月 31 日至 24 日		12 月 31 日至 23 日		9 月 30 日-23		23 年 6 月 30 日		3 月 31 日至 23 日
已發行普通股		312,421		311,608		302,846		299,240		291,299
共同夥伴關係單位表現出色		6,588		6,449		6,479		6,483		6,462
股份和單位總數		319,009		318,057		309,325		305,723		297,761

企業價值
普通股的市場價值 ⁽¹⁾		$45,950,001		$42,804,053		$37,434,562		$34,812,727		$29,272,861
優先股的清算價值		755,000		755,000		755,000		755,000		755,000
按資產負債表賬面價值計算的債務總額		17,020,340		17,425,908		16,869,776		17,729,452		17,875,511
企業總價值		$63,725,341		$60,984,961		$55,059,338		$53,297,179		$47,903,372
債務總額/企業總價值		26.7%		28.6%		30.6%		33.3%		37.3%
債務加上優先權佔企業總價值		27.9%		29.8%		32.0%		34.7%		38.9%

選定的資產負債表數據
房地產投資（折舊前）		$34,099,698		$34,355,662		$33,267,766		$33,958,096		$33,805,740
總資產		42,633,089		44,113,257		41,932,515		42,388,735		41,953,068
負債總額		21,792,866		23,116,936		21,895,634		22,916,155		22,799,620

選定的運營數據
總營業收入		$1,331,143		$1,369,633		$1,402,437		$1,366,267		$1,338,724
運營費用總額		1,181,776		1,235,598		1,344,206		1,211,407		1,161,388
淨收入		287,837		19,884		745,941		115,647		68,839
普通股股東可獲得的淨收益/（虧損）		271,327		18,122		723,440		108,003		58,547

財務比率
EBITDA ⁽²⁾		$835,446		$572,958		$1,272,048		$667,866		$603,419
調整後 EBITDA⁽³⁾		710,556		699,509		685,943		696,604		667,804
淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤 ⁽⁴⁾		6.1x		6.2x		6.3x		6.8x		7.1x
利息支出		109,535		113,638		110,767		111,116		102,220
固定費用 ⁽⁵⁾		148,239		156,851		150,079		149,181		139,172
利息覆蓋率 ⁽⁶⁾		4.3x		4.0x		4.3x		4.5x		4.7x
固定收費覆蓋率 ⁽⁷⁾		4.0x		3.8x		4.1x		4.2x		4.4x

盈利能力指標
普通股每股淨收益/（虧損）——基本		$0.87		$0.06		$2.40		$0.37		$0.20
普通股每股淨收益/（虧損）——攤薄後		$0.82		$0.08		$2.33		$0.37		$0.20
運營資金 (FFO) /攤薄後的股份和單位 ⁽⁸⁾		$1.41		$1.53		$1.55		$1.52		$1.60
來自運營的核心資金（核心 FFO）/攤薄後的股份和單位 ⁽⁸⁾		$1.67		$1.63		$1.62		$1.68		$1.66
調整後的運營資金 (AFFO) /攤薄後的股份和單位 ⁽⁹⁾		$1.68		$1.30		$1.40		$1.59		$1.56
每股和普通單位的股息		$1.22		$1.22		$1.22		$1.22		$1.22
攤薄後的FFO派息率 ^(8) (10)		86.5%		79.8%		78.6%		80.3%		76.0%
攤薄後的核心 FFO 派息率 ^(8) (11)		73.2%		75.0%		75.2%		72.6%		73.5%
攤薄後的AFFO派息率 ^(9) (12)		72.8%		93.6%		87.3%		76.7%		78.2%

投資組合統計
建築物 ⁽¹³⁾		323		323		326		330		328
數據中心 ⁽¹³⁾		309		309		312		316		314
交叉連接^{(13) (14)}		221,500		220,000		218,000		216,000		214,000
淨可出租平方英尺，不包括開發空間 ⁽¹³⁾		39,839		39,688		39,542		39,310		38,804
季度末入住率 ⁽¹⁵⁾		82.1%		81.7%		82.8%		82.9%		83.5%
佔用的平方英尺 ⁽¹³⁾		32,727		32,407		32,727		32,603		32,394
空間正在積極開發中 ⁽¹⁶⁾		8,238		8,470		9,205		8,841		9,243
為發展保留空間 ⁽¹⁷⁾		4,141		4,130		3,937		3,941		3,742
加權平均剩餘租期（年） ⁽¹⁸⁾		4.5		4.6		4.8		4.9		4.8
季度末同等資本佔用率 ^{(15) (19)}		82.6%		82.9%		82.8%		83.1%		83.0%

主要季度財務數據		財務補助
未經審計，美元（每股數據除外）和平方英尺（以千計）			2024 年第一季度

(1)	普通股的市值基於本季度末的收盤股價，並假設我們運營合夥企業中的有限合夥單位（包括普通單位以及既得和未歸屬的長期激勵單位）以一對一的方式100％贖回我們的普通股。不包括在某些控制權變更交易中轉換我們的J系列、K系列和L系列累積可贖回優先股後可能發行的普通股（視情況而定）。

(2)	息税折舊攤銷前利潤計算為扣除利息支出、提前清償債務造成的損失、税收支出以及折舊和攤銷前的收益。有關息税折舊攤銷前利潤的討論，請參閲第 31 頁。有關普通股股東可獲得的淨收益與息税折舊攤銷前利潤的對賬，請參閲第30頁。

(3)	調整後的息税折舊攤銷前利潤是息税折舊攤銷前利潤，不包括（i）未合併的合資企業房地產相關的折舊和攤銷，（ii）未合併的合資企業利息和税收支出，（iii）遣散費、股權加速和法律費用，（iii）交易和整合費用，（v）出售/解散收益（虧損），（vii）其他非核心調整，（viii）非控股權益，（viii）非控股權益，（viii）非控股權益，(ix) 優先股股息，以及 (x) 與已贖回優先股相關的發行成本。有關調整後息税折舊攤銷前利潤的討論，請參閲第 31 頁。有關普通股股東可獲得的淨收益與調整後息税折舊攤銷前利潤的對賬，請參閲第30頁。

(4)	淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤的計算方法是：按資產負債表賬面價值計算的總負債（見第5頁），加上按賬面價值計算的未合併合資企業債務份額，減去現金和現金等價物（包括我們在未合併的合資企業現金中所佔的份額）除以調整後的息税折舊攤銷前利潤（包括我們在未合併合資企業息税折舊攤銷前利潤中的份額）乘以四。

(5)	固定費用包括公認會計準則利息支出、資本化利息、定期債務本金支付和優先股股息。

(6)	利息覆蓋率是調整後的息税折舊攤銷前利潤除以公認會計準則利息支出加上資本化利息（包括我們在未合併合資企業利息支出中所佔份額）。

(7)	固定費用覆蓋率是調整後的息税折舊攤銷前利潤除以固定費用（包括我們在未合併的合資企業固定費用中所佔的份額）。

(8)	有關 FFO 和核心 FFO 的定義和討論，請參閲第 31 頁。有關普通股股東可獲得的淨收益與FFO和核心FFO的對賬情況，請參閲第13頁。

(9)	有關AFFO的定義和討論，見第31頁。有關核心 FFO 與 AFFO 的對賬，請參閲第 14 頁。

(10)	攤薄後的FFO派息率是每股普通股和單位申報的股息除以攤薄後的每股和單位的FFO。

(11)	攤薄後的核心FFO派息率是每股普通股和單位申報的股息除以攤薄後的每股和單位的核心FFO。

(12)	攤薄後的AFFO派息率是每股普通股和單位申報的股息除以攤薄後的每股和單位AFFO。

(13)	包括作為投資在未合併實體中持有的建築物。不包括待售建築物。

(14)

表示近似金額。

(15)	佔用率和同等資本佔用率不包括正在積極開發的空間和用於開發的空間。佔用率代表我們的合併投資組合以及由未合併的合資企業和非託管的未合併合資企業組成的託管投資組合。對於我們的某些建築物，除了合同租賃的平方英尺以外，我們還根據其他因素計算佔用率，包括可用電力、所需的支持空間和公共區域。不包括待售建築物。

(16)	正在積極開發的空間包括當前正在進行的基地建設和數據中心項目。不包括待售建築物。

(17)	用於開發的空間包括為未來數據中心開發而保留的空間，不包括正在積極開發的空間。不包括待售建築物。

(18)	加權平均剩餘租期不包括續訂期權，並按淨可租平方英尺加權。

(19)	代表截至2022年12月31日擁有的建築物，在開發的總可出租平方英尺不到5％。不包括在2023-2024年期間正在進行或預計將進行開發活動的建築物、歸類為待售的建築物，以及在所有報告期內向合資企業出售或出資的建築物。對前一時期的業績進行了調整，以反映當前的同等資本池。

數字房地產信託		財務補助
財報發佈			2024 年第一季度

Digital Realty公佈2024年第一季度業績

德克薩斯州奧斯汀——2024年5月2日——全球最大的雲和運營商中立數據中心、託管和互連解決方案提供商數字地產（紐約證券交易所代碼：DLR）今天公佈了2024年第一季度的財務業績。所有每股業績均在完全攤薄的基礎上列報。

亮點

◾

24年第一季度向普通股股東報告的淨收益為0.82美元，而23年第一季度為0.20美元

◾

公佈的24年第一季度每股FFO為1.41美元，而23年第一季度為1.60美元

◾

報告稱，24年第一季度每股核心FFO為1.67美元，而23年第一季度為1.66美元

◾

報告稱，24年第一季度的 “同資本” 現金淨收益增長了4.7％

◾

報告稱，按現金計算，續租租約的租金在24年第一季度增長了11.8％

◾

在24年第一季度簽署的總預訂量預計將產生2.52億美元的年化GAAP租金收入，其中包括來自0—1兆瓦類別的4000萬美元捐款和來自互聯的1,300萬美元捐款

◾

維持2024年核心每股FFO前景為6.60美元至6.75美元

財務業績

Digital Realty報告稱，2024年第一季度收入為13億美元，比上一季度下降3％，比去年同期下降1％。

該公司在2024年第一季度實現了2.88億美元的淨收益，普通股股東的淨收益為2.71億美元，攤薄每股收益為0.82美元，而上一季度攤薄每股收益為0.08美元，去年同期攤薄每股收益為0.20美元。

Digital Realty在2024年第一季度創造了7.11億美元的調整後息税折舊攤銷前利潤，比上一季度增長了2％，比去年同期增長了6％。

該公司報告稱，2024年第一季度運營資金（FFO）為4.51億美元，合每股1.41美元，而上一季度為每股1.53美元，去年同期為每股1.60美元。

不包括某些不代表核心支出或收入來源的項目，Digital Realty在2024年第一季度交付的每股核心FFO為1.67美元，而上一季度為每股1.63美元，去年同期為每股1.66美元。Digital Realty在2024年第一季度交付了每股1.67美元的固定貨幣核心FFO。

“Digital Realty在第一季度看到了需求的加速，抓住了許多以人工智能為導向的多方面機會，同時繼續支持混合多雲需求。在大型交易的推動下，強勁的需求支撐了新的租賃記錄。” Digital Realty總裁兼首席執行官安迪·鮑爾説。“為了支持這一需求，我們通過資產出售和合資企業獲得了超過10億美元的新資金，進一步降低了我們報告的槓桿率，同時使公司能夠滿足客户不斷增長的需求。”

租賃活動

在第一季度，Digital Realty簽署的總預訂量預計將產生2.52億美元的年化GAAP租金收入，其中包括來自0—1兆瓦類別的4000萬美元捐款和來自互聯的1,300萬美元捐款。

2024年第一季度簽署的新租約與合同生效日期之間的加權平均延遲為7個月。

除了簽署的新租約外，Digital Realty還簽署了續訂租約，相當於本季度年化現金租金收入2.48億美元。2024年第一季度簽署的續訂租約的租金按現金計算增長了11.8％，按公認會計原則計算增長了13.0％。

數字房地產信託		財務補助
財報發佈			2024 年第一季度

2024年第一季度簽署的新租約按地區和產品彙總如下：


	按年計算的 GAAP
	基本租金		平方英尺	GAAP 基本租金			GAAP 基本租金
美洲	（以千計）		（以千計）	每平方英尺		兆瓦	每千瓦
0-1 兆瓦		$19,050	67		$283	6.5		$243
> 1 兆瓦		175,200	636		275	84.0		174
其他 ⁽¹⁾		495	10		51	—		—
總計		$194,746	713		$273	90.5		$179

EMEA ⁽²⁾
0-1 兆瓦		$14,754	60		$246	5.5		$224
> 1 兆瓦		23,020	112		206	13.7		140
其他 ⁽¹⁾		72	1		117	—		—
總計		$37,846	173		$219	19.2		$164

亞太地區 ⁽²⁾
0-1 兆瓦		$6,192	18		$343	1.5		$333
> 1 兆瓦		—	—		—	—		—
其他 ⁽¹⁾		159	3		56	—		—
總計		$6,351	21		$304	1.5		$333

所有地區 ⁽²⁾
0-1 兆瓦		$39,996	145		$275	13.6		$246
> 1 兆瓦		198,220	748		265	97.7		169
其他 ⁽¹⁾		726	13		55	—		—
總計		$238,942	907		$264	111.2		$178

互聯		$13,240	不適用		不適用	不適用		不適用

總計		$252,182	907		$264	111.2		$178

注意：由於四捨五入的差異，總數可能不足。

(1)	其他包括Powered Base Building® 外殼容量以及經過全面改善的數據中心設施內的存儲和辦公空間。

(2)	基於截至2024年3月31日的三個月的季度平均匯率。

投資活動

正如先前披露的那樣，在第一季度，Digital Realty成功解決了與Cyxtera的關係，完成了與Brookfield Infrastructure Partners L.P.、Cyxtera Technologies和Digital Core REIT的一系列交易。Digital Realty因其在四個數據中心的權益而獲得了2.77億美元，並重新部署了5500萬美元收購了Cyxtera在Digital Realty法蘭克福和新加坡數據中心的租約。Digital Realty還行使了購買英國倫敦以外數據中心的選擇權，該數據中心預計將在第二季度關閉。

此前還透露，Digital Realty和黑石公司在1月份建立了70億美元的超大規模數據中心開發合資企業的第一階段，其中包括位於巴黎和北弗吉尼亞州的園區。第二階段計劃在獲得所需批准後於今年晚些時候結束。

正如3月初宣佈的那樣，Digital Realty和三菱商事成立了一家合資企業，以支持在達拉斯都會區開發兩個量身定製的數據中心。這兩個數據中心於2022年第四季度開始建設，可提供高達48兆瓦的IT負載。三菱最初投資約2億美元收購了該合資企業65％的股權，而Digital Realty則維持了35％的權益。每個合作伙伴將按比例分攤這兩個設施的剩餘開發成本，這兩個設施計劃於2024年底初步完工和開工。

此外，正如先前披露的那樣，Digital Realty在本季度完成了以約7,000萬歐元或7,600萬美元的價格購買法國巴黎約19英畝的土地。這塊土地以前曾租給Digital Realty，目前正在開發中，以支持高達77兆瓦的IT負載。

在本季度，Digital Realty以約9,600萬澳元或6,300萬美元的價格出售了澳大利亞悉尼19英畝的空置土地。

根據一項協議，Digital Realty在第一季度還獲得了約9200萬美元的收益，該協議授予土地地役權，供其在Digital Dulles園區使用變電站。

數字房地產信託		財務補助
財報發佈			2024 年第一季度

在第一季度，MC Digital Realty完成了對日本大阪五英畝土地的收購，該土地可以支持高達18兆瓦的IT負載的開發，價格約為10億日元或700萬美元。

季度末之後，Digital Realty和GI Partners擴大了其在芝加哥的現有合資企業，向GI Partners出售了穩定的超大規模數據中心75％的權益，該數據中心與兩個穩定的超大規模數據中心位於同一個園區內，這兩個數據中心此前曾於2023年7月向GI Partners的合資企業出資。Digital Realty獲得了約3.88億美元的總收益，並將維持該合資企業25％的權益。根據截至2024年3月31日的年化到位現金NOI，經慣例空置補貼調整後，該交易對該設施的估值上限為6.5％。正如先前披露的那樣，GI Partners在1月份執行了將芝加哥合資企業內最初兩個穩定的超大規模數據中心的股份從65％增加到80％的期權。

季度末之後，Digital Realty以1.17億歐元，約合1.29億美元的價格向數字核心房地產投資信託基金（新加坡交易所股票代碼：DCRU）出售位於德國法蘭克福的數據中心設施的額外24.9％權益。該交易對法蘭克福工廠的估值為4.7億歐元，約合5.17億美元（佔100％的份額）。數字核心房地產投資信託基金可以選擇收購該設施中高達89.9％的總所有權權益。

資產負債表

截至2024年3月31日，Digital Realty的未償債務總額約為170億美元，其中包括164億美元的無抵押債務和約6億美元的有擔保債務和其他債務。2024年第一季度末，淨債務與調整後息税折舊攤銷前利潤的比例為6.1倍，債務加優先權佔企業總價值的27.9％，固定費用覆蓋率為4.0倍。預計2023年12月宣佈的黑石集團開發合資企業第二階段的竣工，以及與GI Partners的合資企業的擴張以及季度末之後向數字核心房地產投資信託基金出售資產權益，淨債務與調整後的息税折舊攤銷前利潤為5.8倍。

正如先前披露的那樣，Digital Realty在1月份以每股133.43美元的加權平均價格出售了60萬股普通股，淨收益約為8400萬美元。

季度末之後，該公司償還了其2.625％票據的本金總額為6億歐元（6.47億美元）。

數字房地產信託		財務補助
財報發佈			2024 年第一季度

2024 年展望

Digital Realty維持其2024年每股核心FFO和6.60美元至6.75美元的固定貨幣核心每股FFO展望。下表總結了前景所依據的假設。


	截至	截至
營收和成本結構	2024年2月15日	2024年5月2日
總收入	5.550-56.50 億美元	5.550-56.50 億美元
淨非現金租金調整 ⁽¹⁾	（3500萬至4000萬美元）	（3500萬至4000萬美元）
調整後 EBITDA	2800億至29.00億美元	2800億至29.00億美元
G&A	4.5億至4.6億美元	4.5億至4.6億美元

內部增長
續訂租約的租金
現金基礎	4.0% - 6.0%	5.0% - 7.0%
GAAP 基礎	6.0% - 8.0%	7.0% - 9.0%
年終投資組合佔用率	+100-200 個基點	+100-200 個基點
“同資本” 現金 NOI 增長 ⁽²⁾	2.0% - 3.0%	2.5% - 3.5%

外匯匯率
美元/英鎊	$1.25 - $1.30	$1.25 - $1.30
美元/歐元	$1.05 - $1.10	$1.05 - $1.10

外部增長
處置/合資資本
美元交易量	1,000-15億美元	1,000-15億美元
上限率	6.0% - 8.0%	6.0% - 8.0%
發展
資本支出（扣除合作伙伴捐款後的淨額） ⁽³⁾	2,000-2,500 億美元	2,000-2,500 億美元
平均穩定收益率	10.0%+	10.0%+
增強和其他非經常性資本支出⁽⁴⁾	1500萬至2,000萬美元	1500萬至2,000萬美元
經常性資本支出 + 資本化租賃成本 ⁽⁵⁾	260-2.75 億美元	260-2.75 億美元

資產負債表
長期債務發行
美元金額	0-10 億美元	0-10 億美元
定價	5.0% - 5.5%	5.0% - 5.5%
時機	年中	年中

攤薄後每股淨收益	$1.80 - $1.95	$1.80 - $1.95
房地產折舊和銷售（收益）/虧損	$4.40 - $4.40	$4.40 - $4.40
運營資金/股票（納雷特定義）	$6.20 - $6.35	$6.20 - $6.35
非核心支出和收入來源	$0.40 - $0.40	$0.40 - $0.40
來自運營的核心資金/股份	$6.60 - $6.75	$6.60 - $6.75
外幣折算調整	$0.00 - $0.00	$0.00 - $0.00
來自運營/份額的固定貨幣核心資金	$6.60 - $6.75	$6.60 - $6.75

(1)	淨非現金租金調整代表直線租金收入和直線租金支出的總和，以及高於和低於市場價格的租金（即ASC 805調整）的攤銷。

(2)	“Same-Capital” 池包括截至2022年12月31日擁有的在建房產，佔總可出租平方英尺的不到5％。它不包括在2023-2024年期間正在進行或預計將進行開發活動的房產、歸類為待售的房產，以及在所有報告期內向合資企業出售或出資的房產。

(3)	不包括土地收購，包括Digital Realty在合資企業出資中所佔的份額。該數字減去了合資夥伴的捐款。

(4)	其他非經常性資本支出是指為提高運營物業的容量或適銷性而產生的成本，例如網絡光纖計劃和軟件開發成本。

(5)	經常性資本支出是維持當前收入所需的非增量改進，包括第二代租户改善和租賃佣金。

注意：公司不提供前瞻性非公認會計準則估算值的對賬表，在這種情況下，公司無法對對賬項目提供有意義或準確的計算或估計，如果沒有不合理的努力也無法獲得信息。有關進一步討論，請參閲本文檔中的非公認會計準則財務指標。

數字房地產信託		財務補助
財報發佈			2024 年第一季度

非公認會計準則財務指標

本文件包含非公認會計準則財務指標，包括FFO、核心FFO、調整後FFO、淨營業收入（NOI）、“同資本” 現金NOI和調整後息税折舊攤銷前利潤。普通股股東可獲得的美國公認會計準則淨收益與FFO的對賬、FFO與核心FFO的對賬、核心FFO與調整後FFO的對賬、從NOI到現金NOI的對賬以及FFO、核心FFO、調整後FFO、NOI和 “相同資本” 現金NOI的定義均作為本文件附件列出。普通股股東可獲得的美國公認會計準則淨收益與調整後息税折舊攤銷前利潤的對賬、調整後息税折舊攤銷前利潤的定義以及淨債務與調整後息税折舊攤銷前利潤、債務加優先權佔企業總價值、現金NOI和固定費用覆蓋率的定義載於本文件附件。

公司不提供前瞻性非公認會計準則估算值的對賬表，即無法對對賬項目提供有意義或準確的計算或估計，如果沒有不合理的努力也無法獲得信息。這是因為很難預測影響攤薄後每股普通股股東淨收益的各種項目的時間和/或金額，而攤薄後每股淨收益是最直接可比的前瞻性公認會計原則財務指標。例如，這包括外部增長因素，例如處置，以及尚未發生、公司無法控制和/或無法合理預測的資產負債表項目，例如債券發行。出於同樣的原因，公司無法解決不可用信息的可能重要性。在沒有最直接可比的GAAP財務指標的情況下提供的前瞻性非公認會計準則財務指標可能與相應的GAAP財務指標存在重大差異。

投資者電話會議

在Digital Realty於美國東部時間2024年5月2日下午5點/美國東部時間下午4點舉行投資者電話會議之前，將在該公司網站的投資者專區發佈演講，網址為 https://investor.digitalrealty.com。該演示文稿旨在配合對公司2024年第一季度財務業績和經營業績的討論。電話會議將邀請總裁兼首席執行官安迪·鮑爾和首席財務官馬特·默西爾出席。

要參與實時電話會議，請投資者在開始時間前至少五分鐘撥打+1（888）317-6003（國內來電者）或+1（412）317-6061（國際來電者），並參考會議編號1322262。電話會議的網絡直播將通過Digital Realty網站的 “投資者” 欄目播出，網址為 https://investor.digitalrealty.com。

電話會議結束後將提供電話和網絡直播重播，直至2024年6月2日。撥打+1 (877) 344-7529（國內來電者）或+1（412）317-0088（國際來電者）並提供會議編號7673278即可觀看電話重播。網絡直播重播可以在Digital Realty的網站上觀看。

關於數字房地產

Digital Realty通過提供全方位的數據中心、託管和互連解決方案，將公司和數據整合在一起。該公司的全球數據中心平臺PlatformDigital® 為客户提供安全的數據聚會場所和成熟的無處不在數據中心架構 (PDx®) 解決方案方法，以推動創新和高效管理數據重力挑戰。Digital Realty利用遍佈六大洲25多個國家的50多個大都市的300多個設施的全球數據中心為其客户提供訪問對他們至關重要的互聯數據社區的權限。要了解有關數字房地產的更多信息，請訪問 digitalrealty.com 或在 LinkedIn 和 X 上關注我們。

聯繫信息

馬特·默西耶

首席財務官

數字房地產

(737) 281-0101

喬丹·薩德勒/Jim Huseby

投資者關係

數字地產

(737) 281-0101

合併季度運營報表		財務補助
未經審計，以千計，每股數據除外			2024 年第一季度


	三個月已結束
	3 月 31 日至 24 日	12 月 31 日至 23 日	9 月 30 日-23	23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日
租金收入	$894,409	$885,694	$886,960	$869,298	$870,975
租户報銷-公用事業	276,357	316,634	335,477	330,416	317,148
租户報銷-其他	38,434	46,418	64,876	46,192	40,150
互連及其他	108,071	106,413	107,305	104,521	101,695
費用收入	13,010	14,330	7,819	14,908	7,868
其他	862	144	—	932	887
總營業收入	$1,331,143	$1,369,633	$1,402,437	$1,366,267	$1,338,724

公共事業	$324,571	$366,083	$384,455	$374,934	$346,364
出租物業運營	224,369	237,118	223,089	224,762	224,861
財產税	41,156	40,161	72,279	46,718	40,424
保險	2,694	3,794	4,289	4,385	4,355
折舊和攤銷	431,102	420,475	420,613	432,573	421,198
一般與行政	114,419	109,235	108,039	105,964	107,766
遣散費、股權加速和法律費用	791	7,565	2,682	3,652	4,155
交易和整合費用	31,839	40,226	14,465	17,764	12,267
減值準備金	—	5,363	113,000	—	—
其他開支	10,836	5,580	1,295	655	—
總運營費用	$1,181,776	$1,235,598	$1,344,206	$1,211,407	$1,161,388

營業收入	$149,367	$134,035	$58,231	$154,860	$177,335

未合併合資企業的收益/（虧損）權益	(16,008)	(29,955)	(19,793)	5,059	14,897
出售投資的收益/（虧損）	277,787	(103)	810,688	89,946	—
利息和其他收入/（支出），淨額	9,709	50,269	24,812	(6,930)	280
利息（費用）	(109,535)	(113,638)	(110,767)	(111,116)	(102,220)
所得税優惠/（費用）	(22,413)	(20,724)	(17,228)	(16,173)	(21,454)
提前清償債務造成的損失	(1,070)	—	—	—	—
淨收入	$287,837	$19,884	$745,941	$115,647	$68,839

歸屬於非控股權益的淨收益/（虧損）	(6,329)	8,419	(12,320)	2,538	(111)
歸屬於數字房地產信託公司的淨收益	$281,508	$28,304	$733,621	$118,185	$68,728

優先股分紅	(10,181)	(10,181)	(10,181)	(10,181)	(10,181)
普通股股東可獲得的淨收益/（虧損）	$271,327	$18,122	$723,440	$108,003	$58,547

加權平均已發行股票——基本	312,292	305,781	301,827	295,390	291,219
加權平均已發行股票——攤薄	320,798	314,995	311,341	306,819	303,065
完全攤薄後的加權平均股票和單位	326,975	321,173	317,539	313,021	309,026

每股淨收益/（虧損）——基本	$0.87	$0.06	$2.40	$0.37	$0.20
每股淨收益/（虧損）——攤薄後	$0.82	$0.08	$2.34	$0.35	$0.20

運營資金和運營核心資金		財務補助
未經審計，以千計，每股數據除外			2024 年第一季度


	三個月已結束
淨收入與運營資金（FFO）的對賬		3 月 31 日至 24 日	12 月 31 日至 23 日	9 月 30 日-23	23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日

普通股股東可獲得的淨收益/（虧損）		$271,327	$18,122	$723,440	$108,003	$58,547
調整：
運營合夥企業中的非控股權益		6,200	410	16,300	2,500	1,500
房地產相關折舊和攤銷 ⁽¹⁾		420,591	410,167	410,836	424,044	412,192
核對與非控股權益相關的項目		(8,017)	(15,377)	(14,569)	(14,144)	(13,388)
未合併的合資房地產相關折舊和攤銷		47,877	64,833	43,215	35,386	33,719
房地產交易（收益）/虧損		(286,704)	103	(810,688)	(89,946)	(7,825)
減值準備金		—	5,363	113,000	—	—
運營資金		$451,273	$483,621	$481,535	$465,844	$484,745

已發行股票和單位的加權平均值——基本		318,469	311,960	308,024	301,593	297,180
已發行股票和單位的加權平均值——攤薄 ^{(2) (3)}		326,975	321,173	317,539	313,021	309,026

每股運營資金-基本		$1.42	$1.55	$1.56	$1.54	$1.63

每股運營資金-攤薄後^{(2) (3)}		$1.41	$1.53	$1.55	$1.52	$1.60


	三個月已結束
FFO 與核心 FFO 的對賬		3 月 31 日至 24 日	12 月 31 日至 23 日	9 月 30 日-23	23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日

運營資金		$451,273	$483,621	$481,535	$465,844	$484,745
其他非核心收入調整		3,525	(146)	(27)	27,454	(887)
交易和整合費用		31,839	40,226	14,465	17,764	12,267
提前清償債務造成的損失		1,070	—	—	—	—
遣散費、股權加速和法律費用 ⁽⁴⁾		791	7,565	2,682	3,652	4,155
外匯重估所致（收益）/虧損		33,602	(24,804)	451	(7,868)	(6,778)
其他非核心支出調整		10,052	1,956	1,295	655	—
來自運營的核心資金		$532,153	$508,417	$500,402	$507,501	$493,500

已發行股票和單位的加權平均值——攤薄^{(2) (3)}		319,138	312,356	308,539	301,806	297,382

每股核心運營資金——攤薄後 ⁽²⁾		$1.67	$1.63	$1.62	$1.68	$1.66


(1) 房地產相關折舊和攤銷	三個月已結束
		3 月 31 日至 24 日	12 月 31 日至 23 日	9 月 30 日-23	23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日

每份損益表的折舊和攤銷		$431,102	$420,475	$420,613	$432,573	$421,198
非房地產折舊		(10,511)	(10,308)	(9,777)	(8,529)	(9,006)
房地產相關折舊和攤銷		$420,591	$410,167	$410,836	$424,044	$412,192

(2)	Teraco的某些少數間接股東有權將其在Teraco上游母公司的股份出售給Digital Realty，以換取現金或等值的Digital Realty普通股或兩者的組合。美國公認會計原則要求Digital Realty假設看跌權以股票結算，以計算攤薄後的每股收益。同樣的方法被用來計算FFO/份額。在達成和解之前，與該看跌權相關的潛在稀釋影響將排除在Core FFO和AFFO之外，這將導致FFO的攤薄後股票數量高於核心FFO和AFFO的攤薄後的股票數量。在計算攤薄後的FFO時，與Teraco相關的少數股權將加回到FFO分子中，因為分母假設所有股票都已歸還給數字地產。


	三個月已結束
		3 月 31 日至 24 日	12 月 31 日至 23 日	9 月 30 日-23	23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日
Teraco 在 FFO 中的非控股股份		$9,768	$7,135	$11,537	$9,645	$11,069
Teraco 相關的少數股權		$9,768	$7,135	$11,537	$9,645	$11,069

(3)	在所有報告期內，我們都排除了攤薄型J系列、K系列和L系列優先股的影響，這些優先股在發生特定控制權變更交易時可能會轉換為普通股，如管理J系列、K系列和L系列優先股的補充條款所述，視情況而定，我們認為這種可能性極小。有關FFO的計算參見上文和股票數量詳細信息部分，該部分緊隨其後的是Core FFO與AFFO的對賬，用於計算普通股和已發行單位的加權平均值。有關 FFO 和核心 FFO 的定義和討論，請參閲定義部分。

(4)	涉及與公司高管離職有關的遣散費和其他費用以及與整合相關的遣散費。

調整後的運營資金 (AFFO)		財務補助
未經審計，以千計，每股數據除外			2024 年第一季度


	三個月已結束
核心 FFO 與 AFFO 的對賬		3 月 31 日至 24 日	12 月 31 日至 23 日	9 月 30 日-23	23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日

核心FFO可供普通股股東和單位持有人使用		$532,153	$508,417	$500,402	$507,501	$493,500
調整：
非房地產折舊		10,511	10,308	9,777	8,529	9,006
遞延融資成本的攤銷		5,576	5,744	5,776	5,984	4,072
債務折扣/溢價的攤銷		1,832	973	1,360	1,339	1,301
基於非現金股票的薪酬支出		12,592	9,226	14,062	13,893	13,056
直線租金收入		9,976	(21,992)	(14,080)	(16,151)	(16,194)
直線租金支出		1,111	(4,999)	1,427	520	(515)
高於和低於市場水平的租金攤銷		(854)	(856)	(1,127)	(1,195)	(1,226)
遞延税（福利）/費用		(3,437)	33,448	(8,539)	1,339	(9,795)
租賃補償和內部租賃佣金		13,291	9,848	12,515	11,611	11,067
經常性資本支出 ⁽¹⁾		(47,676)	(142,808)	(90,251)	(53,498)	(40,465)

AFFO 可供普通股股東和單位持有人使用 ⁽²⁾		$535,073	$407,306	$431,322	$479,873	$463,807

已發行股票和單位的加權平均值——基本		318,469	311,960	308,024	301,593	297,180
已發行股票和單位的加權平均值——攤薄 ⁽³⁾		319,138	312,356	308,539	301,806	297,382

每股AFFO-攤薄後 ⁽³⁾		$1.68	$1.30	$1.40	$1.59	$1.56

每股和普通單位的股息		$1.22	$1.22	$1.22	$1.22	$1.22

攤薄後的AFFO派息率		72.8%	93.6%	87.3%	76.7%	78.2%


	三個月已結束
分享數量詳情		3 月 31 日至 24 日	12 月 31 日至 23 日	9 月 30 日-23	23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日

普通股和流通單位的加權平均值		318,469	311,960	308,024	301,593	297,180
加：稀釋性證券的影響		669	396	515	213	202
加權平均值普通股和流通單位——攤薄		319,138	312,356	308,539	301,806	297,382

(1)	經常性資本支出是維持當前收入所需的非增量建築改善，包括第二代租户改善和外部租賃佣金。經常性資本支出不包括承保購買建築物時考慮的購置成本、使建築物達到Digital Realty運營標準所產生的成本或內部租賃佣金。

(2)	有關 AFFO 的定義和討論，請參閲 “定義” 部分。有關普通股股東可獲得的淨收益與FFO和核心FFO的對賬，請參見上文。

(3)	在所有報告期內，我們都排除了攤薄型J系列、K系列和L系列優先股的影響，這些優先股在發生特定控制權變更交易時可能會轉換為普通股，如管理J系列、K系列和L系列優先股的補充條款所述，視情況而定，我們認為這種可能性極小。有關FFO的計算以及加權平均普通股和已發行單位的計算，請參見上文。

合併資產負債表		財務補助
未經審計，以千計，每股數據除外			2024 年第一季度


	3 月 31 日至 24 日		12 月 31 日至 23 日		9 月 30 日-23		23 年 6 月 30 日		3 月 31 日至 23 日
資產
房地產投資：
房地產		$27,122,796		$27,306,369		$25,887,031		$27,087,769		$27,052,022
在建工程		4,496,840		4,635,215		5,020,464		4,635,939		4,563,578
為未來開發而保留的土地		114,240		118,190		179,959		193,936		194,564
投資房地產		$31,733,877		$32,059,773		$31,087,453		$31,917,644		$31,810,164
累計折舊和攤銷		(7,976,093)		(7,823,685)		(7,489,193)		(7,739,462)		(7,600,559)
房地產淨投資		$23,757,784		$24,236,089		$23,598,260		$24,178,182		$24,209,605
投資未合併的合資企業		2,365,821		2,295,889		2,180,313		2,040,452		1,995,576
房地產淨投資		$26,123,605		$26,531,977		$25,778,573		$26,218,634		$26,205,180

經營租賃使用權資產，淨額		$1,233,410		$1,414,256		$1,274,410		$1,291,233		$1,317,293
現金和現金等價物		1,193,784		1,625,495		1,062,050		124,519		131,406
賬款和其他應收賬款，淨額 ⁽¹⁾		1,217,276		1,278,110		1,325,725		1,158,383		1,070,066
遞延租金，淨額		611,670		624,427		586,418		613,796		627,700
善意		9,105,026		9,239,871		8,998,074		9,148,603		9,199,636
客户關係價值、延期租賃成本和其他無形資產，淨額		2,359,380		2,500,237		2,506,198		2,825,596		3,015,291
持有待售資產		287,064		478,503		—		593,892		—
其他資產		501,875		420,382		401,068		414,078		386,495
總資產		$42,633,089		$44,113,257		$41,932,515		$42,388,735		$41,953,068

負債和權益
全球無抵押循環信貸額度，淨額		$1,901,126		$1,812,287		$1,698,780		$2,242,258		$2,514,202
無抵押定期貸款，淨額		1,303,263		1,560,305		1,524,663		1,548,780		1,542,275
扣除折扣後的無抵押優先票據		13,190,202		13,422,342		13,072,102		13,383,819		13,258,079
扣除折扣後的有擔保債務和其他債務		625,750		630,973		574,231		554,594		560,955
經營租賃負債		1,357,751		1,542,094		1,404,510		1,420,239		1,443,994
應付賬款和其他應計負債		1,870,344		2,168,983		2,147,103		2,214,820		1,923,819
遞延所得税負債，淨額		1,121,224		1,151,096		1,088,724		1,128,961		1,164,276
應計股息和分配		—		387,988		—		—		—
保證金和預付租金		413,225		401,867		385,521		417,693		392,021
與持有待售資產相關的債務		9,981		39,001		—		4,990		—
負債總額		$21,792,866		$23,116,936		$21,895,634		$22,916,155		$22,799,620

可贖回的非控股權益		1,350,736		1,394,814		1,360,308		1,367,422		1,448,772

公平
優先股：每股面值0.01美元，授權110,000股：
J 系列累積可贖回優先股 ⁽²⁾		$193,540		$193,540		$193,540		$193,540		$193,540
K 系列累積可贖回優先股 ⁽³⁾		203,264		203,264		203,264		203,264		203,264
L 系列累積可贖回優先股 ⁽⁴⁾		334,886		334,886		334,886		334,886		334,886
普通股：每股面值0.01美元，授權39.2萬股 ⁽⁵⁾		3,097		3,088		3,002		2,967		2,888
額外的實收資本		24,508,683		24,396,797		23,239,088		22,882,200		22,126,379
股息超過收益		(5,373,529)		(5,262,648)		(4,900,757)		(5,253,915)		(4,995,982)
累計其他綜合（虧損），淨額		(850,091)		(751,393)		(882,996)		(741,484)		(652,486)
股東權益總額		$19,019,850		$19,117,535		$18,190,026		$17,621,456		$17,212,490

非控股權益
運營合夥企業中的非控股權益		$438,422		$438,081		$441,366		$436,099		$444,843
合併合資企業的非控股權益		31,215		45,892		45,182		47,603		47,342

非控股權益總額		$469,637		$483,972		$486,547		$483,702		$492,185

權益總額		$19,489,487		$19,601,507		$18,676,573		$18,105,158		$17,704,675

負債和權益總額		$42,633,089		$44,113,257		$41,932,515		$42,388,735		$41,953,068

(1)	扣除截至2024年3月31日和2023年3月31日分別為43,873美元和36,240美元的可疑賬户備抵額。

(2)	J系列累計可贖回優先股，5.250％，20萬美元的清算優先股（每股25.00美元），截至2024年3月31日和2023年3月31日已發行和流通的8,000股股票。

(3)	K系列累計可贖回優先股，5.850％，21萬美元的清算優先股（每股25.00美元），截至2024年3月31日和2023年3月31日已發行和流通的8,400股股票。

(4)	L系列累計可贖回優先股，5.200％，34.5萬美元的清算優先股（每股25.00美元），截至2024年3月31日和2023年3月31日已發行和流通的13,800股股票。

(5)	普通股：截至2024年3月31日和2023年3月31日，已發行和流通的股票分別為312,421和291,299股。

淨資產價值（NAV）的組成部分 ⁽¹⁾		財務補助
未經審計，成千上萬			2024 年第一季度


合併房地產現金淨營業收入（NOI）⁽²⁾，按年計算 ⁽³⁾
網絡密集			$1,124,737
校園			1,590,934
其他 ⁽⁴⁾			174,226
按年計算的總現金 NOI			$2,889,897
減去：合夥人在合併合資企業中的份額			(62,120)
收購/處置/到期			(72,292)
2024 財年積壓現金 NOI 和 24 財年第一季度結轉額（穩定） ⁽⁵⁾			190,849
合併現金 NOI 總額，按年計算			$2,946,334

Digital Realty在未合併合資企業現金NOI中按比例分配的份額 ^{(3) (6)}			$223,132

其他收入
開發和管理費（淨額），按年計算			$52,042

其他資產
預先穩定的庫存，按成本計算 ⁽⁷⁾			$88,245
持有待開發的土地			114,240
開發 CIP ⁽⁸⁾			4,496,840
減去：與24財年待辦事項NOI相關的投資 ⁽⁹⁾			(651,274)
現金和現金等價物			1,193,784
賬款和其他應收款，淨額			1,217,276
其他資產			501,875
減去：合夥人在合併後的合資資產中所佔份額			(84,559)
其他資產總額			$6,876,427

負債
全球無抵押循環信貸額度			$1,912,492
無抵押定期貸款			1,309,250
無抵押的優先票據			13,271,592
有擔保債務和其他債務			631,469
應付賬款和其他應計負債			1,870,344
遞延所得税負債，淨額			1,121,224
保證金和預付租金			413,225
與持有待售資產相關的債務			9,981
待辦事項完成所需的 NOI 成本 ⁽⁹⁾			333,573
優先股			755,000
Digital Realty在未合併合資債務中的份額			1,382,102
減去：合夥人在合併合資負債中所佔份額			(387,367)
負債總額			$22,622,886

(1)	待辦事項和相關的財務細目包括與未合併的合資企業財產相關的活動。

(2)	有關NOI和現金NOI的定義和討論，以及營業收入與NOI和現金NOI的對賬，見第32頁。

(3)	年化現金淨資產淨值是通過將最近一個季度的業績乘以四來計算的。年化業績可能不代表任何四個季度，也未考慮預定租約到期日等。年化數據僅用於説明目的。反映了24年第一季度29億美元的年化現金淨投資回報率。NOI是根據管理層使用合同ABR和穩定的利潤率得出的估計進行分配的。

(4)	其他設施包括動力基地大樓的外殼容量以及經過全面改善的數據中心設施內的存儲和辦公空間。

(5)	與預計將於2024年12月31日生效的已簽署租約相關的估計現金淨投資回報率。包括Digital Realty在未合併的合資物業的已簽署租約中所佔的份額。

(6)	有關Digital Realty在未合併合資企業營業收入中所佔比例與現金NOI的對賬情況，請參閲第29頁。

(7)	不包括Digital Realty在未合併的合資物業中的成本份額。

(8)	有關在建工程餘額明細的更多詳情，見第26頁。

(9)	包括Digital Realty在建工程中的份額以及未合併合資物業的預計完工成本。

債務到期日		財務補助
未經審計，以千美元計			2024 年第一季度


	截至 2024 年 3 月 31 日
		利率
	利息	包括
	費率	互換	2024	2025	2026	2027	2028	此後	總計
全球無抵押循環信貸額度 ⁽¹⁾
全球無抵押循環信貸額度	4.488%	4.488%	—	—	—	$1,825,412	—	—	$1,825,412
日元循環信貸額度	0.615%	0.615%	—	—	—	87,080	—	—	87,080
遞延融資費用，淨額	—	—	—	—	—	—	—	—	(11,366)
全球無抵押循環信貸額度總額	4.311%	4.311%	—	—	—	$1,912,492	—	—	$1,901,126

無抵押定期貸款
歐元定期貸款機制	4.780%	4.005%	—	$404,625	—	$404,625	—	—	$809,250
美元定期貸款額度	6.368%	5.180%	—	—	$500,000	—	—	—	500,000
遞延融資費用，淨額	—	—	—	—	—	—	—	—	(5,987)
無抵押定期貸款總額	5.386%	4.453%	—	$404,625	$500,000	$404,625	—	—	$1,303,263

高級票據
6 億歐元 2024 年到期 2.625% 的票據 ⁽²⁾	2.625%	2.625%	$647,400	—	—	—	—	—	$647,400
2.5億英鎊 2.750% 2024年到期的票據	2.750%	2.750%	315,575	—	—	—	—	—	315,575
4億英鎊 4.250% 2025年到期的票據	4.250%	4.250%	—	$504,920	—	—	—	—	504,920
6.5 億歐元 2025 年到期 0.625% 的票據	0.625%	0.625%	—	701,350	—	—	—	—	701,350
10.8 億歐元 2026 年到期 2.500% 的票據	2.500%	2.500%	—	—	$1,159,925	—	—	—	1,159,925
27.5億歐元2026年到期的0.200％票據	0.200%	0.200%	—	—	304,915	—	—	—	304,915
1.5億張2027年到期的1.700％票據	1.700%	1.700%	—	—	—	$166,317	—	—	166,317
10 億美元 2027 年到期的 3.700% 票據 ⁽³⁾	3.700%	2.485%	—	—	—	1,000,000	—	—	1,000,000
5 億歐元 2028 年到期 1.125% 的票據	1.125%	1.125%	—	—	—	—	$539,500	—	539,500
9 億美元 2028 年到期的 5.550% 票據 ⁽³⁾	5.550%	3.996%	—	—	—	—	900,000	—	900,000
6.5億美元 4.450% 2028年到期的票據	4.450%	4.450%	—	—	—	—	650,000	—	650,000
2.7億歐元2029年到期 0.550% 的票據	0.550%	0.550%	—	—	—	—	—	$299,371	299,371
9億美元 3.600% 2029 年到期票據	3.600%	3.600%	—	—	—	—	—	900,000	900,000
3.5億英鎊 3.300% 2029年到期的票據	3.300%	3.300%	—	—	—	—	—	441,805	441,805
7.5 億歐元 2030 年到期 1.500% 的票據	1.500%	1.500%	—	—	—	—	—	809,250	809,250
5.5 億英鎊 2030 年到期 3.750% 的票據	3.750%	3.750%	—	—	—	—	—	694,265	694,265
5 億歐元 2031 年到期 1.250% 的票據	1.250%	1.250%	—	—	—	—	—	539,500	539,500
10億歐元 0.625% 2031年到期票據	0.625%	0.625%	—	—	—	—	—	1,079,000	1,079,000
7.5 億歐元 2032 年到期 1.000% 的票據	1.000%	1.000%	—	—	—	—	—	809,250	809,250
7.5 億歐元 2032 年到期 1.375% 的票據	1.375%	1.375%	—	—	—	—	—	809,250	809,250
未攤銷的折扣	—	—	—	—	—	—	—	—	(30,928)
遞延融資成本	—	—	—	—	—	—	—	—	(50,463)
優先票據總數	2.452%	2.255%	$962,975	$1,206,270	$1,464,840	$1,166,317	$2,089,500	$6,381,691	$13,190,202

有擔保債務
ICN10 設施	5.980%	3.614%	—	—	—	—	—	$12,543	$12,543
威斯汀	3.290%	3.290%	—	—	—	$135,000	—	—	135,000
Teraco 貸款	10.665%	9.438%	$234	$568	$39,322	78,064	$289,592	—	407,780
遞延融資成本	—	—	—	—	—	—	—	—	(2,068)
有擔保債務總額	8.766%	7.812%	$234	$568	$39,322	$213,064	$289,592	$12,543	$553,255

其他債務
Icolo 貸款	11.650%	11.650%	—	—	$5,298	$4,035	$924	$2,332	$12,589
其他債務總額	11.650%	11.650%	—	—	$5,298	$4,035	924	2,332	$12,589

強制可贖回優先股（Teraco）
強制可贖回優先股（Teraco）	10.105%	10.105%	—	—	$63,557	—	—	—	$63,557
未攤銷的折扣	—	—	—	—	—	—	—	—	(3,651)
可贖回優先股總數	10.105%	10.105%	—	—	$63,557	—	—	—	$59,906

未套期保值浮動利率債務總額	—	—	$47	$114	$66,803	$2,323,492	$24,841	$4,795	$2,420,091
固定利率/套期保值浮動利率債務總額	—	—	963,162	1,611,349	2,006,214	1,377,041	2,355,175	6,391,771	14,704,712
債務總額	3.123%	2.868%	$963,209	$1,611,463	$2,073,017	$3,700,533	$2,380,016	$6,396,566	$17,124,803

加權平均利率			2.668%	2.613%	3.196%	3.746%	4.134%	1.880%	2.868%

摘要

初始到期日的加權平均期限									3.9 年

加權平均到期日（假設行使延期權）									4.1 年

截至2024年3月31日的全球無抵押循環信貸額度詳情

最大可用量

現有容量 ⁽⁴⁾

目前正在繪製

全球無抵押循環信貸額度

$3,885,870

$1,885,762

$1,910,936

(1)	假設所有延期都將行使。

(2)	已於 2024 年 4 月 15 日全額還款。

(3)

視跨幣種掉期而定。

(4)	扣除已簽發的8,920萬美元的信用證。

債務分析和契約合規		財務補助
未經審計			2024 年第一季度


	截至 2024 年 3 月 31 日

				全球不安全
	無抵押優先票據			信貸設施
債務契約比率 ⁽¹⁾	必需	實際的 ⁽²⁾	實際的 ⁽³⁾	必需	實際的
未償債務總額/總資產 ⁽⁴⁾	低於 60%	44%	37%	低於 60%⁽⁵⁾	38%
有擔保債務/總資產 ⁽⁶⁾	低於 40%	5%	1%	低於 40%	3%
未支配資產總額/無抵押債務	大於 150%	245%	271%	不適用	不適用
合併息税折舊攤銷前利潤/利息支出 ⁽⁷⁾	大於 1.50 倍	4.6x	4.6x	不適用	不適用
固定費用保障		不適用	不適用	大於 1.50 倍	4.4x
無抵押債務/未抵押資產總價值 ⁽⁸⁾		不適用	不適用	低於 60%	39%
未支配資產還本付息覆蓋率 ⁽⁸⁾		不適用	不適用	大於 1.50 倍	5.3x

(1)	有關上表中使用的術語和相關腳註的定義，請參閲票據契約、截至2021年11月18日的第二份經修訂和重述的全球優先信貸協議以及截至2021年11月18日的經修訂和重述的日元信貸額度信貸協議，每份協議均經修訂並作為我們向美國證券交易委員會提交的報告的附錄提交。

(2)	第17頁列出的無抵押優先票據的比率不包括2026年到期的0.20％的票據，2027年到期的1.70％的票據，2028年到期的5.550％的票據，2029年到期的0.55％的票據，2031年到期的1.250％的票據，2031年到期的0.625％的票據，2032年到期的1.00％的票據和2032年到期的1.375％的票據。

(3)	2026年到期的0.20％的票據，2027年到期的1.70％的票據，2028年到期的5.550％的票據，2029年到期的0.55％的票據，2031年到期的1.250％的票據，2031年到期的0.625％的票據，2032年到期的1.00％的票據和2032年到期的1.375％的票據的比率。

(4)	該比率被稱為全球無抵押循環信貸額度和日元額度下的槓桿比率，定義為合併債務/總資產價值。有關總資產的計算，請參閲適用於票據的契約、截至2021年11月18日的第二份經修訂和重述的全球優先信貸協議以及截至2021年11月18日的經修訂和重述的日元信貸額度信貸協議，每份協議均經修訂，並作為我們向美國證券交易委員會提交的報告的附錄提交。

(5)	在收購一項或多項資產後，公司有權在融資期限內連續四個財政季度將槓桿率維持在大於60.0％但小於或等於65.0％的水平。

(6)	該比率被稱為全球無抵押循環信貸額度和日元額度下的有擔保債務槓桿比率，定義為有擔保債務/總資產價值。

(7)	按本季度年化合並息税折舊攤銷前利潤與本季度年化利息支出（包括資本化利息和債務折扣）計算。

(8)	資產必須滿足某些條件才有資格被列為全球無抵押循環信貸額度和日元額度下的未抵押資產。

同資本運營趨勢摘要		財務補助
未經審計，成千上萬			2024 年第一季度

穩定（“同資本”）投資組合 ⁽¹⁾


	三個月已結束
	3 月 31 日至 24 日		3 月 31 日至 23 日		% 變化		12 月 31 日至 23 日		% 變化
租金收入		$710,342		$684,779		3.7%		$709,266		0.2%
租户報銷-公用事業		228,345		271,154		(15.8%)		272,007		(16.1%)
租户報銷-其他		28,312		23,418		20.9%		34,936		(19.0%)
互連及其他		91,469		86,386		5.9%		90,901		0.6%
總收入		$1,058,467		$1,065,737		(0.7%)		$1,107,110		(4.4%)

公共事業		$265,035		$295,375		(10.3%)		$314,101		(15.6%)
出租物業運營		167,068		167,052		0.0%		181,528		(8.0%)
財產税		31,564		23,799		32.6%		28,736		9.8%
保險		3,939		4,019		(2.0%)		3,595		9.6%
支出總額		$467,606		$490,245		(4.6%)		$527,960		(11.4%)

淨營業收入 ⁽²⁾		$590,861		$575,492		2.7%		$579,150		2.0%
減去：
穩定的直線租金		($9,951)		$1,543		(744.9%)		$17,204		(157.8%)
高於和低於市場水平的租金		829		1,149		(27.9%)		828		0.1%
現金淨營業收入 ⁽³⁾		$599,983		$572,800		4.7%		$561,118		6.9%

期末投資組合佔用率穩定 ⁽⁴⁾		82.6%		83.0%		(0.4%)		82.9%		(0.4%)

(1)	代表截至2022年12月31日擁有的在建建築物，佔總可出租平方英尺的不到5％。不包括在2023-2024年期間正在進行或預計將進行開發活動的建築物、歸類為待售的建築物，以及在所有報告期內向合資企業出售或出資的建築物。前一時期的數字經過調整以反映當前的同等資本池。

(2)	有關淨營業收入的定義和討論以及營業收入與NOI的對賬，請參閲第32頁。

(3)	有關現金淨營業收入的定義和討論以及營業收入與現金NOI的對賬，請參閲第32頁。

(4)	佔用率不包括正在開發的空間和用於開發的空間。對於我們的某些建築物，除了合同租賃的平方英尺以外，我們還根據其他因素計算佔用率，包括可用電力、所需的支持空間和公共區域。

租賃活動摘要		財務補助
2024 年 3 月 31 日季度末簽署的租約			2024 年第一季度


	0-1 兆瓦				> 1 兆瓦 ⁽³⁾				其他 ⁽⁴⁾				總計
租賃活動-全新 ^{(1) (2)}	1Q24		LTM		1Q24		LTM		1Q24		LTM		1Q24		LTM

年化 GAAP 租金（以千計）		$39,996		$158,070		$198,220		$413,346		$726		$5,593		$238,942		$577,009

已租用千瓦		13,565		52,254		97,660		222,651		—		—		111,225		274,905
NRSF（以千計）		145		609		748		2,149		13		83		907		2,841

加權平均租賃期限（年）		4.1		4.1		10.5		13.0		6.7		6.0		9.5		10.4

每千瓦的初始穩定現金租金		$240		$240		$142		$133		—		—		$154		$153
每千瓦的 GAAP 租金		$246		$252		$169		$155		—		—		$178		$173
每千瓦的租賃成本		$17		$25		—		$1		—		—		$3		$5

按千瓦計算的淨有效經濟學 ⁽⁵⁾

按千瓦計算的基本租金		$251		$255		$169		$156		—		—		$179		$175
按千瓦計算的租金優惠		$5		$3		—		$1		—		—		$1		$2
按千瓦計算的預計運營費用		$78		$75		$42		$39		—		—		$46		$45

每千瓦的淨租金		$168		$178		$127		$116		—		—		$132		$128

按千瓦計算的租户改善		—		—		$1		$1		—		—		$1		—
按千瓦計算的租賃佣金		$8		$8		—		—		—		—		$1		$2

每千瓦的淨有效租金		$160		$169		$126		$115		—		—		$130		$126

每個 NRSF 的初始穩定現金租金		$269		$247		$222		$165		$53		$65		$227		$180
每個 NRSF 的 GAAP 租金		$275		$259		$265		$192		$55		$68		$264		$203
每個 NRSF 的租賃成本		$19		$26		$1		$1		$2		$147		$4		$11

NRSF的淨有效經濟學 ⁽⁵⁾

NRSF 的基本租金		$281		$263		$253		$194		$56		$71		$255		$205
NRSF 的租金優惠		$6		$3		—		$2		$1		$4		$1		$2
NRSF 估算的運營費用		$59		$68		$68		$56		$8		$9		$66		$57

每個 NRSF 的淨租金		$216		$191		$185		$136		$47		$59		$188		$146

NRSF 的租户改進		—		—		—		—		—		$14		—		$1
NRSF 的租賃佣金		$8		$8		—		—		—		$1		$1		$2

每個 NRSF 的淨有效租金		$207		$183		$185		$136		$47		$44		$187		$143

(1)	不包括短期、屋頂、倉庫和車庫租賃。

(2)	包括新空間和再租賃空間的租賃。

(3)	LTM的>1兆瓦的基本租金包括與8兆瓦的租賃替換相關的淨上漲，這導致相同容量的費率增加。每平方英尺LTM和每千瓦指標的GAAP基本租金反映了未增加容量的情況下遞增的額外基本租金。

(4)	其他設施包括動力基地大樓的外殼容量以及經過全面改善的數據中心設施內的存儲和辦公空間。

(5)	所有美元金額均為租賃期內每平方英尺的平均值。每千瓦的金額以月度值表示。每個 NRSF 金額以年度價值列報。

注意：LTM 是最近十二個月，包括本季度。加權平均租賃期不包括續訂期權，並按淨可租平方英尺加權。

租賃活動摘要		財務補助
截至2024年3月31日的季度續訂的租約			2024 年第一季度


	0-1 兆瓦				> 1 兆瓦				其他 ⁽⁴⁾				總計
租賃活動-續訂 ^{(1) (2) (3)}	1Q24		LTM		1Q24		LTM		1Q24		LTM		1Q24		LTM

續訂租約（千瓦）		37,976		141,706		60,812		148,768		—		—		98,787		290,474
續訂租約（以千計 NRSF）		551		2,006		739		1,840		182		562		1,472		4,408
每千瓦的租賃成本		$1		$1		$2		$3		—		—		$1		$1
每個 NRSF 的租賃成本		$1		$1		$2		$2		—		$6		$1		$2

加權期限（年）		1.4		1.6		5.9		4.5		5.9		5.1		4.2		3.0

現金租金

每千瓦的現金租金即將到期		$293		$296		$112		$129		—		—		$181		$210
續訂每千瓦的現金租金		$304		$310		$133		$146		—		—		$198		$226

每千瓦的現金租金變化百分比		3.8%		4.7%		18.5%		13.1%		—		—		9.4%		7.3%

每個 NRSF 的現金租金即將到期		$242		$251		$111		$125		$39		$35		$151		$171
每個 NRSF 的續訂現金租金		$251		$263		$131		$141		$72		$56		$169		$186

每個 NRSF 的現金租金變化百分比		3.8%		4.7%		18.5%		13.1%		84.7%		63.5%		11.8%		8.8%

GAAP 租金

每千瓦的 GAAP 租金即將到期		$292		$295		$108		$120		—		—		$179		$206
每千瓦續訂 GAAP 租金		$305		$311		$131		$147		—		—		$198		$227

每千瓦GAAP租金變化百分比		4.3%		5.5%		21.6%		22.3%		—		—		10.7%		10.5%

每個 NRSF 的 GAAP 租金即將到期		$242		$250		$106		$117		$36		$33		$148		$167
按照 NRSF 續訂的 GAAP 租金		$252		$264		$129		$143		$67		$56		$168		$187

每個 NRSF 的 GAAP 租金變化百分比		4.3%		5.5%		21.6%		22.3%		88.1%		73.3%		13.0%		12.1%

留存率 ⁽⁵⁾		88.8%		83.9%		76.4%		77.0%		80.0%		83.1%		81.1%		80.8%

攪拌 ⁽⁶⁾		1.5%		6.0%		2.0%		4.5%		0.5%		2.8%		1.7%		5.1%

(1)	不包括短期、屋頂、倉庫和車庫租賃。

(2)	租金代表每千瓦的年度預估現金租金和淨可租平方英尺，根據公認會計原則對直線租金進行了調整。

(3)	每千瓦的金額以月度值表示。每個 NRSF 金額以年度價值列報。

(4)	其他設施包括動力基地大樓的外殼容量以及經過全面改善的數據中心設施內的存儲和辦公空間。

(5)

按平方英尺計算。

(6)	流失率的定義是該期間因租約終止或未續訂而造成的經常性收入損失，除以該期初的經常性收入。

注意：LTM 是最近十二個月，包括本季度。加權平均租賃期不包括續訂期權，並按淨可租平方英尺加權。

租約到期時間-按規模劃分		財務補助
以千美元和平方英尺為單位（每平方英尺和每千瓦數據除外）			2024 年第一季度


				% 的	人均年化租金		人均年化租金								每千瓦的租金
	的平方英尺	按年計算		按年計算	被佔領		被佔領的廣場		年化租金		即將到期的千瓦		每千瓦的租金		每月在
年	即將到期的租約⁽¹⁾	租金⁽²⁾		租金	平方英尺		到期時的足部		到期時		租賃		每月		到期
0-1 兆瓦
可用	2,773		—	—		—		—		—		—		—		—
逐月 ⁽³⁾	197		$48,017	1.4%		$243		$243		$47,837		10,266		$390		$388
2024	1,802		536,030	15.5%		297		296		533,801		128,582		347		346
2025	1,226		315,829	9.1%		258		261		319,584		86,905		303		306
2026	557		139,734	4.0%		251		261		145,486		42,431		274		286
2027	523		98,630	2.9%		189		201		105,347		38,629		213		227
2028	322		51,912	1.5%		161		176		56,910		20,789		208		228
2029	176		24,178	0.7%		138		171		30,117		11,894		169		211
2030	70		23,256	0.7%		333		341		23,782		5,986		324		331
2031	79		12,087	0.3%		153		242		19,133		4,827		209		330
2032	62		5,564	0.2%		90		100		6,201		1,982		234		261
2033	32		9,145	0.3%		290		361		11,372		2,809		271		337
此後	10		1,852	0.1%		176		174		1,829		478		323		319

總計/Wtd.平均值。	7,830		$1,266,234	36.6%		$250		$257		$1,301,399		355,577		$297		$305


> 1 兆瓦	即將到期的租約 (1)	按年計算		按年計算	人均年化租金		人均年化租金		人均年化租金		即將到期的千瓦		按年計算		每千瓦的租金
可用	1,722		—	—		—		—		—		—		—		—
逐月 ⁽³⁾	222		$30,424	0.9%		$137		$137		$30,424		16,935		$150		$150
2024	837		134,709	3.9%		161		162		135,248		76,419		147		147
2025	1,815		270,488	7.8%		149		152		275,232		160,749		140		143
2026	1,705		248,046	7.2%		145		153		260,113		158,731		130		137
2027	1,466		212,695	6.2%		145		156		228,028		141,240		125		135
2028	1,040		133,006	3.8%		128		139		144,540		100,083		111		120
2029	1,116		144,969	4.2%		130		141		157,089		130,405		93		100
2030	1,064		164,016	4.7%		154		152		161,835		109,519		125		123
2031	1,035		163,476	4.7%		158		154		159,852		103,189		132		129
2032	920		137,017	4.0%		149		149		137,041		97,150		118		118
2033	478		71,744	2.1%		150		182		86,882		48,440		123		149
此後	2,003		209,068	6.0%		104		120		240,979		189,298		92		106

總計/Wtd.平均值。	15,422		$1,919,657	55.5%		$140		$147		$2,017,264		1,332,158		$120		$126


其他 ⁽⁴⁾	即將到期的租約 (1)	按年計算		按年計算	人均年化租金		人均年化租金		人均年化租金		即將到期的千瓦		按年計算		每千瓦的租金
可用	1,767		—	—		—		—		—		—		—		—
逐月 ⁽³⁾	91		$3,367	0.1%		$37		$37		$3,367		—		—		—
2024	506		22,309	0.6%		44		44		22,233		—		—		—
2025	536		25,135	0.7%		47		48		25,576		—		—		—
2026	722		25,336	0.7%		35		37		26,635		—		—		—
2027	318		9,910	0.3%		31		33		10,593		—		—		—
2028	442		12,934	0.4%		29		32		14,079		—		—		—
2029	757		43,931	1.3%		58		66		49,606		—		—		—
2030	921		54,835	1.6%		60		75		69,480		—		—		—
2031	60		2,295	0.1%		39		45		2,707		—		—		—
2032	108		6,268	0.2%		58		66		7,148		—		—		—
2033	142		5,208	0.2%		37		44		6,245		—		—		—
此後	2,882		60,431	1.7%		21		27		77,221		—		—		—

總計/Wtd.平均值。	9,251		$271,958	7.9%		$36		$42		$314,890		—		—		—


總計	即將到期的租約 (1)	按年計算		按年計算	人均年化租金		人均年化租金		人均年化租金		即將到期的千瓦		按年計算		每千瓦的租金
可用	6,262		—	—		—		—		—		—		—		—
逐月 ⁽³⁾	587		$81,808	2.4%		$139		$139		$81,628		—		—		—
2024	3,145		693,048	20.0%		220		220		691,282		—		—		—
2025	3,577		611,451	17.7%		171		173		620,392		—		—		—
2026	2,983		413,116	11.9%		138		145		432,233		—		—		—
2027	2,307		321,235	9.3%		139		149		343,968		—		—		—
2028	1,804		197,852	5.7%		110		119		215,529		—		—		—
2029	2,049		213,078	6.2%		104		116		236,812		—		—		—
2030	2,055		242,107	7.0%		118		124		255,097		—		—		—
2031	1,174		177,858	5.1%		152		155		181,692		—		—		—
2032	1,090		148,848	4.3%		137		138		150,390		—		—		—
2033	651		86,097	2.5%		132		161		104,499		—		—		—
此後	4,896		271,351	7.8%		55		65		320,029		—		—		—

總計/Wtd.平均值。	32,579		$3,457,849	100.0%		$131		$138		$3,633,553		—		—		—

(1)	對於某些建築物，除了合同租賃的平方英尺外，我們還根據其他因素計算平方英尺，包括可用電力、所需的支持空間和公共區域。除了合同租賃的平方英尺外，我們還根據多種因素估算了可供租賃的淨可出租平方英尺總面積，包括可用電力、所需的支持空間和公共區域。

(2)	年化租金是截至2024年3月31日現有租賃下的每月合同基本租金（定義為減免前的現金基礎租金）乘以12。

(3)	包括租賃、許可證和在到期時按月自動續訂的類似協議。

(4)	其他包括未改善的建築物外殼容量以及經過全面改善的數據中心設施內的存儲和辦公空間。

注意：除了根據我們的所有權百分比管理的未合併合資企業投資組合外，還代表合併後的投資組合。

按年化租金計算的前 20 名客户		財務補助
以千美元計			2024 年第一季度


						加權
						平均值
			按年計算		年化百分比	剩餘的
		的數量	經常出現		經常出現	租賃期限
	顧客	地點	收入⁽¹⁾		收入	年份
1	財富 50 強軟件公司	71		$441,626	11.6%	7.6
2	社交內容平臺	25		217,400	5.7%	4.4
3	甲骨文公司	38		169,947	4.5%	7.1
4	全球雲提供商	61		158,267	4.1%	4.8
5	IBM 公司	37		129,322	3.4%	2.0
6	Equinix	15		92,767	2.4%	5.7
7	領英公司	7		81,524	2.1%	1.0
8	《財富 25 強》投資等級評級公司	29		77,104	2.0%	2.6
9	財富 25 強科技公司	53		64,718	1.7%	3.5
10	社交媒體平臺	8		62,557	1.6%	7.1
11	Meta Platforms, Inc.	48		61,820	1.6%	3.6
12	財富500強SaaS供應商	12		56,076	1.5%	2.9
13	Lumen 科技公司	123		47,636	1.2%	9.4
14	AT&T	75		43,665	1.1%	3.0
15	康卡斯特公司	43		41,927	1.1%	4.0
16	摩根大通公司	16		40,031	1.0%	3.3
17	機架空間	24		38,367	1.0%	9.2
18	中心廣場 ⁽²⁾	9		35,059	0.9%	7.6
19	Verizon	89		34,255	0.9%	10.9
20	Zayo	115		33,681	0.9%	2.0
	總計 /加權平均值			$1,927,749	50.3%	5.6

(1)	年化經常性收入表示截至2024年3月31日的每月合同基本租金（定義為減免前的現金基礎租金）和現有租賃下的互聯收入乘以12。

(2)	2024年4月，Cyxtera宣佈與Evoque合併，合併後的公司名為Centersquare。

注意：代表合併投資組合以及基於所有權百分比的未合併合資企業的管理投資組合。我們的直接客户可能是上表中列出的實體或其子公司或關聯公司。

佔用率分析		財務補助
以千美元和平方英尺計			2024 年第一季度


	淨可租金	處於活動狀態下的空間	保留的空間	按年計算		佔用率⁽⁵⁾		空白空間	數據中心
大都市區	平方英尺⁽¹⁾	發展⁽²⁾	發展⁽³⁾	租金⁽⁴⁾		3 月 31 日至 24 日	12 月 31 日至 23 日	IT 負載⁽⁶⁾	計數
北美

北弗吉尼亞州	5,050	1,100	263		$506,360	91.2%	88.8%	438.5	18
芝加哥	2,344	—	113		225,325	90.0%	90.0%	81.0	7
達拉斯	3,065	—	77		204,410	83.0%	83.6%	111.2	19
紐約	1,786	94	107		202,997	70.5%	71.4%	65.5	12
波特蘭	942	221	—		179,026	98.9%	99.9%	99.6	3
硅谷	1,524	—	131		168,912	90.1%	90.5%	94.6	14
鳳凰	796	—	—		70,614	75.1%	71.0%	42.5	2
舊金山	844	—	—		63,323	64.2%	64.3%	31.5	4
亞特蘭大	557	20	314		60,651	96.5%	96.5%	9.1	4
多倫多	509	218	—		55,015	95.1%	87.0%	47.8	2
洛杉磯	591	31	—		43,133	85.5%	85.4%	16.2	2
西雅圖	397	—	—		42,383	77.8%	77.8%	5.9	1
波士頓	437	—	51		17,246	41.7%	42.1%	19.0	3
休斯頓	393	—	14		16,801	69.6%	63.9%	12.0	6
邁阿密	226	—	—		9,491	86.1%	85.5%	1.3	2
奧斯汀	86	—	—		7,590	56.3%	56.3%	4.3	1
夏洛特	95	—	—		5,699	91.1%	90.7%	1.5	3
北美總計/加權平均值	19,642	1,684	1,069		$1,878,975	84.4%	83.5%	1,081.5	103

EMEA

法蘭克福	2,185	1,539	—		$246,727	84.4%	87.1%	144.3	29
倫敦	1,365	—	77		197,444	54.8%	57.2%	94.4	14
阿姆斯特丹	1,332	222	92		178,343	84.2%	83.2%	116.3	13
巴黎	918	344	—		121,201	83.5%	71.9%	85.5	12
約翰內斯堡	1,103	1,104	—		110,206	78.7%	71.1%	57.2	5
馬賽	520	—	38		69,360	78.1%	76.8%	45.4	4
都柏林	553	—	—		59,653	76.0%	76.0%	39.3	9
蘇黎世	444	152	—		57,681	77.5%	79.5%	29.0	3
維也納	356	133	—		52,392	81.9%	84.0%	25.6	3
馬德里	304	105	—		42,509	70.9%	76.3%	16.8	4
布魯塞爾	290	47	—		37,718	72.9%	66.8%	17.3	3
開普敦	326	402	—		36,830	75.4%	74.6%	21.1	2
斯德哥爾摩	190	108	—		24,129	70.4%	70.0%	16.8	6
哥本哈根	226	—	99		21,285	66.3%	66.6%	12.9	3
杜塞爾多夫	142	—	71		18,820	55.1%	58.7%	7.7	3
雅典	55	159	—		9,343	79.1%	92.8%	2.2	4
德班	45	—	—		5,968	86.9%	84.4%	1.1	1
蒙巴薩	37	—	21		4,081	38.1%	17.3%	3.5	2
薩格勒布	22	—	13		2,809	85.7%	85.7%	0.9	1
內羅畢	16	75	—		2,674	61.9%	61.9%	0.5	1
馬普託	3	—	—		487	41.6%	41.6%	0.2	1
克里特島	—	11	—		—	—	—	—	—
歐洲、中東和非洲總量/加權平均值	10,431	4,403	411		$1,299,662	76.4%	75.3%	737.8	123

亞太地區

新加坡	873	17	—		$203,323	95.2%	93.8%	84.3	3
悉尼	361	—	88		31,663	90.8%	92.2%	22.8	4
墨爾本	147	—	—		15,012	62.3%	62.3%	9.6	2
首爾	162	—	—		1,966	7.6%	7.6%	12.0	1
香港	99	66	120		503	2.2%	2.2%	7.5	1
亞太地區合計/加權平均值	1,642	83	207		$252,468	77.0%	76.7%	136.1	11

非數據中心屬性	329	—	264		—	—	—	—	—

合併投資組合總額/加權平均值	32,043	6,170	1,951		$3,431,105	80.6%	79.6%	1,955.4	237

待售 ⁽⁷⁾	328	—	—		$34,830	99.5%	99.5%	26.8	1

未合併的合資企業

北弗吉尼亞州	2,418	805	—		$221,253	98.8%	97.9%	193.7	12
芝加哥	790	—	—		77,274	91.8%	91.3%	67.4	2
硅谷	142	—	—		18,498	100.0%	100.0%	10.9	2
多倫多	104	—	—		12,742	55.7%	55.7%	6.8	1
香港	186	—	—		11,394	48.2%	48.2%	11.0	1
巴黎	90	180	—		7,270	61.5%	—	10.0	1
洛杉磯	197	—	—		5,446	100.0%	100.0%	—	2
拉各斯	4	—	—		514	100.0%	100.0%	0.2	1
阿布賈	1	—	—		42	73.0%	73.0%	0.1	1
欽奈	52	—	—		—	—	—	7.2	1
達拉斯	—	327	—		—	—	—	—	2
管理的未合併投資組合總額/加權平均值	3,985	1,313	—		$354,434	91.9%	93.7%	307.1	26

管理的投資組合總額/加權平均值	36,029	7,482	1,951		$3,785,539	81.8%	81.2%	2,262.6	263

數字房地產份額總額/加權平均值 ⁽⁸⁾	32,579	6,170	1,951		$3,457,849	80.8%	80.3%	2,020.8	—

非託管未合併的合資企業

聖保羅	1,393	97	1,198		$183,568	91.9%	91.8%	117.6	25
東京	1,352	484	—		80,324	75.6%	76.2%	64.9	5
大阪	583	56	140		74,347	83.3%	81.4%	58.9	4
克雷塔羅	105	—	583		16,891	100.0%	100.0%	8.0	3
聖地亞哥	119	118	71		16,363	90.1%	90.1%	10.2	3
裏約熱內盧	112	—	—		11,630	100.0%	100.0%	8.0	2
福塔雷薩	94	—	—		9,543	87.0%	87.0%	6.2	1
西雅圖	51	—	—		7,770	100.0%	100.0%	9.0	1
波哥大	—	—	197		—	—	—	—	2
非管理投資組合總額/加權平均值	3,810	756	2,190		$400,435	85.2%	85.3%	282.8	46

投資組合總額/加權平均值	39,839	8,238	4,141		$4,185,973	82.1%	81.5%	2,545.3	309

(1)	除了合同租賃的平方英尺外，我們還根據多種因素估算了可供租賃的淨可出租平方英尺總面積，包括可用電力、所需的支持空間和公共區域。

(2)	正在積極開發的空間包括當前正在進行的基地大樓和數據中心項目。

(3)	用於開發的空間包括為未來數據中心開發而保留的空間，不包括正在積極開發的空間。

(4)	年化基本租金是截至2024年3月31日現有租賃下的每月合同基本租金（定義為減免前的現金基礎租金）乘以12。

(5)	佔用率不包括正在開發的空間和用於開發的空間。對於我們的某些建築物，除了合同租賃的平方英尺以外，我們還根據其他因素計算佔用率，包括可用電力、所需的支持空間和公共區域。

(6)	空白空間IT負載代表由UPS支持的公用事業電力，專用於Digital Realty運營的數據中心空間。

(7)	待售資產是指在2024年4月完成的CH2交易中出售的資產。

(8)	代表合併後的投資組合以及根據我們的所有權百分比管理的未合併合資企業的投資組合。

開發生命週期 ⁽¹⁾		財務補助
以千美元計			2024 年第一季度


	未來發展能力						數據中心建設

	IT 容量（100% 份額） ⁽²⁾		總投資 ⁽³⁾				項目摘要 ⁽⁴⁾			100% 分享 ⁽⁴⁾						DLR 共享 ⁽⁵⁾

							在下面		平均值	當前		未來		總計		當前		未來		總計
			100% 分享		DLR 共享		施工		預期	投資		投資		投資		投資		投資		投資		產量
區域	土地 (MW)	殼牌 (MW)		⁽⁴⁾	⁽⁵⁾		(MW)	% 已租賃	完成		⁽⁶⁾		⁽⁷⁾		⁽⁸⁾	⁽⁶⁾		⁽⁷⁾			⁽⁸⁾	⁽⁹⁾
弗吉尼亞北部	1,100	170		$1,025,225		$761,322	104	69%	4Q24		$469,663		$623,677		$1,093,340		$270,954		$461,993		$732,946
達拉斯	230	30		198,135		130,146	16	100%	3Q24		224,638		79,962		304,600		78,623		27,987		106,610
波特蘭	—	—		—		—	24	100%	3Q24		194,129		81,691		275,820		194,129		81,691		275,820
其他	360	100		748,561		644,635	34	91%	3Q24-1Q25		215,709		190,940		406,649		171,541		155,118		326,659
美洲	1,690	300		$1,971,922		$1,536,104	178	80%			$1,104,139		$976,270		$2,080,409		$715,247		$726,788		$1,442,035	12.3%

法蘭克福	120	60		$728,342		$728,342	56	55%	2Q25		$599,493		$399,246		$998,739		$599,493		$399,246		$998,739
巴黎	220	10		114,871		41,025	48	44%	4Q24		453,985		301,098		755,083		375,560		285,263		660,823
蘇黎世	10	—		32,866		32,866	13	82%	3Q25		151,406		110,688		262,094		151,406		110,688		262,094
其他	360	160		671,131		633,710	104	48%	2Q24-1Q26		383,890		700,481		1,084,372		328,871		597,151		926,022
EMEA	710	230		$1,547,209		$1,435,943	222	51%			$1,588,774		$1,511,514		$3,100,288		$1,455,330		$1,392,349		$2,847,679	9.7%

東京	30	20		$134,008		$67,004	24	63%	1Q25		$93,135		$160,153		$253,288		$46,567		$80,077		$126,644
香港	—	—		25,807		25,807	6	100%	3Q25		22,293		48,505		70,798		22,293		48,505		70,798
大阪	40	10		51,523		25,762	6	100%	2Q25		18,630		34,106		52,736		9,315		17,053		26,368
其他	200	20		190,427		144,842	1	100%	2Q24		1,195		7,728		8,924		1,195		7,728		8,924
亞太地區	270	50		$401,765		$263,414	37	76%			$135,253		$250,493		$385,746		$79,371		$153,363		$232,734	10.4%

總計	2,670	580		$3,920,896		$3,235,461	437	65%			$2,828,166		$2,738,277		$5,566,443		$2,249,948		$2,272,500		$4,522,448	10.6%

(1)	包括合併和未合併合資企業中的開發項目。

(2)	代表根據我們目前的計劃和估計將要開發的預期兆瓦容量；實際開發的兆瓦容量可能有所不同。包括為準備未來的數據中心裝修而持有或正在建設的土地和空間。

(3)	指截至2024年3月31日產生的成本，加上為準備未來數據中心裝修而在批准階段完成的剩餘成本，包括按比例分攤的收購、外殼和基礎設施成本。

(4)	包括Digital Realty及其合作伙伴在開發合資項目中的股份。

(5)	僅包括數字地產在開發合資項目中的份額。

(6)	表示截至 2024 年 3 月 31 日產生的成本。

(7)	代表根據批准的發展預算完成工作範圍的估計成本。

(8)	代表開發數據中心的總成本，包括按比例分攤的收購、基礎設施和外殼空間，以及對數據中心裝修的直接投資。

(9)	估計收益率基於預期投資總額和簽訂的租賃的預期淨營業收入或其他基於市場狀況的假設。

在建項目 ⁽¹⁾		財務補助
以千美元計			2024 年第一季度


		100% 分享 ⁽²⁾					DLR 共享 ⁽³⁾
	當前		未來		總計		當前		未來		總計
在建項目	投資 ⁽⁴⁾		投資 ⁽⁵⁾		投資		投資 ^{(4) (6)}		投資 ⁽⁵⁾		投資
未來發展能力 ⁽⁷⁾		$2,966,878		$954,017		$3,920,896		$2,527,178		$708,283		$3,235,461
數據中心建設		2,828,166		2,738,277		5,566,443		2,249,948		2,272,500		4,522,448
設備池和其他庫存 ⁽⁸⁾		184,706		—		184,706		184,706		—		184,706
校園、租户改善及其他⁽⁹⁾		232,389		107,835		340,224		232,389		107,835		340,224
持有和開發的土地總量 CIP		$6,212,140		$3,800,129		$10,012,269		$5,194,222		$3,088,617		$8,282,839

增強及其他		$24,064		$6,363		$30,427		$24,064		$6,363		$30,427
重複出現		26,549		36,587		63,136		26,549		36,587		63,136
持有土地總量和在建工程總量		$6,262,753		$3,843,079		$10,105,832		$5,244,835		$3,131,567		$8,376,403

(1)	包括合併和未合併合資企業中的開發項目。

(2)	包括Digital Realty及其合作伙伴在開發合資項目中的股份。

(3)	僅包括數字地產在開發合資項目中的份額。

(4)	表示截至 2024 年 3 月 31 日產生的成本。

(5)	代表根據批准的發展預算完成工作範圍的估計成本。

(6)	不包括我們的合作伙伴在合併資產負債表中包含在建工程或未來開發用地的合併合資企業中的股份的6,780萬美元；包括6.51億美元代表Digital Realty在合併資產負債表中歸類為未合併合資企業投資的開發項目中的份額。

(7)	包括為準備未來的數據中心裝修而持有或正在建設的土地和空間。

(8)	代表及時部署和交付數據中心裝修所需的長期設備和材料。

(9)	代表截至2024年3月31日的進展情況，這些改善受益空間最近轉換為我們的運營組合，主要包括共享基礎設施項目和第一代租户改善。包括我們的合併資產負債表中包含的與截至2022年8月1日部分建造的Teraco投資組合項目的公允價值調整相關的300萬美元。

歷史資本支出和房地產投資		財務補助
以千美元和平方英尺計			2024 年第一季度


	三個月已結束
	3 月 31 日至 24 日		12 月 31 日至 23 日	9 月 30 日-23		23 年 6 月 30 日		3 月 31 日至 23 日

非經常性資本支出⁽¹⁾

發展 ⁽²⁾		$549,522	$845,315		$953,267		$523,406		$644,910

增強功能和其他非經常性		7,738	10,113		1,317		1,479		2,796

非經常性資本支出總額		$557,260	$855,428		$954,584		$524,885		$647,706

經常性資本支出 ⁽³⁾		$47,676	$142,808		$90,251		$53,498		$40,465

直接資本支出總額		$604,936	$998,236		$1,044,835		$578,383		$688,171

間接資本支出

資本化利息		$28,522	$33,032		$29,130		$27,883		$26,771

資本化開銷		25,857	27,867		23,837		23,717		23,735

間接資本支出總額		$54,379	$60,899		$52,967		$51,600		$50,506

房地產投資的全面改善和預付款		$659,315	$1,059,135		$1,097,802		$629,983		$738,677

合併投資組合淨可租平方英尺⁽⁴⁾		32,579	32,670		32,603		33,858		33,511

(1)	非經常性資本支出主要用於空間和土地的開發，不包括購置成本。

(2)	金額反映了本季度合併開發項目的總資本支出。總額包括本季度合資企業捐款前項目支出的100％。

(3)	經常性資本支出是維持當前收入所需的非增量建築改善，包括第二代租户改善和外部租賃佣金。經常性資本支出不包括承保購買建築物時考慮的購置成本、使建築物達到Digital Realty運營標準所產生的成本或內部租賃佣金。

(4)	對於我們的某些建築物，除了合同租賃的平方英尺外，我們還根據其他因素計算平方英尺，包括可用電力、所需的支持空間和公共區域。

收購/處置/合資企業		財務補助
以千美元和平方英尺計			2024 年第一季度

已完成的收購：

網

可出租

平方英尺

佔總淨額的百分比

收購

大都會的

日期

購買

帽子

正方形

在下面

為之舉行

可出租廣場

財產

類型

區域

已收購

價格⁽¹⁾

費率 ⁽²⁾

英尺⁽³⁾

發展

佔用英尺⁽⁴⁾

第 8-11 杆

土地

巴黎，法國

1/11/2024

$75,675

不是

—

Cyxtera-各種

租賃地產

法蘭克福，新加坡

1/12/2024

55,000

不是

—

KIX10 附件（MC Digital Realty）

土地

日本大阪

2/5/2024

6,608

不是

—

總計

$137,283

—

封閉式處置：

網

可出租

平方英尺

佔總淨額的百分比

處置

大都會的

日期

出售

帽子

正方形

在下面

為之舉行

可出租廣場

財產

類型

區域

已處置

價格 ⁽¹⁾

費率⁽²⁾

英尺⁽³⁾

發展

佔用英尺⁽⁴⁾

Cyxtera-各種

建築物

新澤西州聖克拉拉

1/12/2024

$277,399

6.1%

—

SYD15

土地

澳大利亞悉尼

3/28/2024

62,837

不是

—

總計

$340,236

—

封閉式合資企業出資：


					網
					可出租	平方英尺	平方英尺	佔總淨額的百分比
	大都會的		貢獻	帽子	正方形	在下面	為之舉行	可出租廣場
財產	區域	日期	價格	費率 ⁽²⁾	英尺⁽³⁾	發展	發展	佔用英尺⁽⁴⁾
黑石集團合資企業——第一階段 ⁽⁵⁾	NoVa，巴黎	1/11/2024	$367,746	不是	—	—	—	—
GI Partners JV-CH1 和 CH3⁽⁶)	伊利諾州芝加哥	1/12/2024	900,000	6.5%	—	—	—	—
三菱合資企業 ⁽⁷⁾	德克薩斯州達拉斯	3/4/2024	307,896	不是	—	—	—	—
總計			$1,575,642	—	—	—	—	—

(1)	表示在合同價格調整、交易費用、税收和潛在貨幣波動之前適用的購買價格或銷售價格。所有價格均根據截至2024年3月31日的外匯匯率轉換為美元。

(2)

我們通過將預期的年度淨營業收入除以購買/出售/出資價格（包括假定債務和相關的預付款罰款）來計算收購、處置和合資企業出資的現金資本化率。淨營業收入是指來自就地租賃的租金收入和租户報銷收入，減去出租物業的運營和維護費用、財產税和保險費用，不是根據公認會計原則計算的財務指標。我們提醒您不要過分依賴我們的現金資本化率，因為這些現金資本化率僅基於調查過程中向我們提供的與相關收購相關的數據，並且是根據非公認會計準則計算的。根據我們在收購完成後運營數據中心的經驗，我們對收購現金資本化率的計算可能會發生變化。此外，基於許多其他因素，實際現金資本化率可能與我們的預期有所不同，包括我們最終購買價格分配的結果、收取預期租金收入的困難、租户破產、財產税重新評估以及我們無法轉嫁給租户的數據中心的意外支出。

(3)	除了合同租賃的平方英尺外，我們還根據多種因素估算了可供租賃的淨可出租平方英尺總面積，包括可用電力、所需的支持空間和公共面積。

(4)	佔用率不包括正在開發的空間和用於開發的空間。

(5)	黑石集團收購了80％的權益，而Digital Realty則持有20％的權益，並將管理合資企業的開發和日常運營。貢獻價格顯示為 100%。

(6)	GI Partners以約6800萬美元的價格額外收購了芝加哥都會區兩座穩定的超大規模數據中心大樓的15％股權，將其股份從65％增加到80％。貢獻價格顯示為 100%。

(7)	三菱投資約2億美元收購了65％的權益，而Digital Realty則持有該合資企業35％的權益，該合資企業用於在達拉斯都會區開發兩個量身定製的超大規模數據中心。每個合作伙伴將按比例支付項目剩餘開發成本的份額。貢獻價格顯示為 100%。

未合併的合資企業		財務補助
以千美元計			2024 年第一季度


資產負債表摘要-	截至 2024 年 3 月 31 日
持有合資企業的100％股份		美洲 ⁽¹⁾	亞太地區 ⁽²⁾	EMEA ⁽³⁾	全球 ⁽⁴⁾	總計

經營房地產的總成本		$5,684,399	$1,728,633	$320,288	$1,293,417	$9,026,737
累計折舊和攤銷		(742,961)	(225,285)	—	(77,253)	(1,045,499)
經營性房地產的賬面淨值		$4,941,438	$1,503,348	$320,288	$1,216,164	$7,981,239
現金		361,349	286,539	76,859	119,316	844,063
其他資產		1,839,898	178,238	47,462	179,398	2,244,996
總資產		$7,142,684	$1,968,125	$444,609	$1,514,878	$11,070,298

債務		2,604,657	654,680	—	444,853	3,704,190
其他負債		586,997	157,491	395,554	34,291	1,174,333
淨值/（赤字）		3,951,032	1,155,954	49,055	1,035,735	6,191,775
負債和權益總額		$7,142,686	$1,968,125	$444,609	$1,514,878	$11,070,298

Digital Realty在未合併合資債務中所佔的比例份額		$886,171	$327,340	—	$168,591	$1,382,102


運營報表摘要-	截至2024年3月31日的三個月
持有合資企業的100％股份		美洲 ⁽¹⁾	亞太地區 ⁽²⁾	EMEA ⁽³⁾	全球 ⁽⁴⁾	總計

總收入		$188,283	$63,557	$556	$24,247	$276,643
運營費用		(83,577)	(30,384)	(725)	(8,798)	(123,485)
淨營業收入 (NOI)		$104,706	$33,173	($169)	$15,449	$153,159

直線租金		(1,913)	(1,182)	—	279	(2,816)
高於和低於市場租金		1,573	—	—	(775)	798
現金淨營業收入 (NOI)		$104,366	$31,991	($169)	$14,953	$151,140

利息支出		($59,240)	($1,091)	($1,615)	($6,899)	($68,845)
折舊和攤銷		(97,617)	(15,612)	—	(15,180)	(128,409)
其他收入/（費用）		(2,593)	(4,118)	105	31,910	25,303
美元債務的外匯調整		(31,784)	—	—	4,110	(27,674)
非營業費用總額		($191,234)	($20,821)	($1,510)	$13,940	($199,624)

淨收益/（虧損）		($86,528)	$12,352	($1,678)	$29,389	($46,466)


Digital Realty在未合併的合資企業NOI中按比例分配的份額		$34,172	$16,587	$17	$5,855	$56,630

Digital Realty在未合併的合資公司現金NOI中按比例分配的份額		$34,104	$15,996	$17	$5,667	$55,783

Digital Realty來自未合併合資企業的收益（虧損）收入		($33,511)	$6,176	($1,278)	$12,606	($16,008)

Digital Realty在核心FFO中的按比例分配的份額 ⁽⁵⁾		$17,580	$14,337	($1,280)	$8,648	$39,285

Digital Realty的合資企業費用收入		$5,096	$178	—	$3,388	$8,661

(1)	包括Ascenty、Blackstone Nova、Clise、Colovore、GI Partners、Mapletree、Menlo、三菱、Realty Income、TPG房地產和沃爾什。

(2)	包括 Digital Connexion、Lumen 和 MC Digital Realty。

(3)	包括 Blackstone Paris、Medallion 和 Mivne。

(4)	包括數字核心房地產投資信託基金。

(5)	有關 Core FFO 的定義，請參閲第 31 頁。

注意：Digital Realty在合資企業中的所有權百分比各不相同。

扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益和財務比率的對賬		財務補助
未經審計，以千美元計			2024 年第一季度


	三個月已結束
扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益（EBITDA）的對賬 ⁽¹⁾		3 月 31 日至 24 日	12 月 31 日至 23 日	9 月 30 日-23	23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日

普通股股東可獲得的淨收益/（虧損）		$271,327	$18,122	$723,440	$108,003	$58,547
利息		109,535	113,638	110,767	111,116	102,220
提前清償債務造成的損失		1,070	—	—	—	—
所得税支出（福利）		22,413	20,724	17,228	16,173	21,454
折舊和攤銷		431,102	420,475	420,613	432,573	421,198
EBITDA		$835,446	$572,958	$1,272,048	$667,866	$603,420
未合併的合資房地產相關折舊和攤銷		47,877	64,833	43,214	35,386	33,719
未合併的合資企業利息支出和税收支出		34,271	42,140	27,000	32,105	18,556
遣散費、股權加速和法律費用		791	7,565	2,682	3,652	4,155
交易和整合費用		31,839	40,226	14,465	17,764	12,267
出售投資（收益）/虧損		(277,787)	103	(810,688)	(89,946)	—
減值準備金		—	5,363	113,000	—	—
其他非核心調整數，淨額		21,608	(35,439)	1,719	22,132	(14,604)
非控股權益		6,329	(8,419)	12,320	(2,538)	111
優先股分紅		10,181	10,181	10,181	10,181	10,181
調整後 EBITDA		$710,556	$699,509	$685,943	$696,604	$667,804

(1)	有關息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤的定義和討論，請參閲定義部分。


	三個月已結束
財務比率		3 月 31 日至 24 日	12 月 31 日至 23 日	9 月 30 日-23	23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日

GAAP 利息支出總額		$109,535	$113,638	$110,767	$111,116	$102,220
資本化利息		28,522	33,032	29,130	27,883	26,771
應計利息和其他非現金金額的變化		55,421	(66,013)	44,183	(60,612)	38,137
現金利息支出 ⁽²⁾		$193,479	$80,657	$184,081	$78,387	$167,128

優先股分紅		10,181	10,181	10,181	10,181	10,181
固定費用總額 ⁽³⁾		$148,239	$156,851	$150,079	$149,181	$139,172


覆蓋範圍
利息覆蓋率 ⁽⁴⁾		4.3x	4.0x	4.3x	4.5x	4.7x
現金利息覆蓋率 ⁽⁵⁾		3.2x	6.4x	3.4x	7.4x	3.7x
固定收費覆蓋率 ⁽⁶⁾		4.0x	3.8x	4.1x	4.2x	4.4x
現金固定費用覆蓋率 ⁽⁷⁾		3.1x	5.8x	3.2x	6.6x	3.5x

槓桿作用
債務佔企業總價值的比例 ⁽⁸⁾⁽⁹⁾		26.7%	28.6%	30.6%	33.3%	37.3%
債務加上優先股佔企業總價值 ^(9)(10)		27.9%	29.8%	32.0%	34.7%	38.9%
税前收入與利息支出之比 ⁽¹¹⁾		3.6x	1.2x	7.7x	2.0x	1.7x
淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤 ⁽¹²⁾		6.1x	6.2x	6.3x	6.8x	7.1x

(2)	現金利息支出是利息支出減去債務折扣和遞延融資費的攤銷，包括我們資本化的利息。我們認為現金利息支出是一種有用的利息衡量標準，因為它不包括非現金利息支出。

(3)	固定費用包括公認會計準則利息支出、資本化利息和優先股股息。

(4)	調整後的息税折舊攤銷前利潤除以公認會計準則利息支出加上資本化利息（包括我們在未合併合資企業利息支出中所佔的比例份額）。

(5)	調整後的息税折舊攤銷前利潤除以現金利息支出（包括我們在未合併合資企業利息支出中按比例分攤的份額）。

(6)	調整後的息税折舊攤銷前利潤除以固定費用（包括我們在未合併合資企業固定費用中所佔的比例份額）。

(7)	調整後的息税折舊攤銷前利潤除以現金利息支出和優先股股息（包括我們在未合併合資企業現金固定費用中的比例份額）的總和。

(8)	債務總額除以普通股的市場價值加上債務加上優先股。

(9)	企業總價值定義為普通股加上債務加上優先股的市場價值。

(10)	與 (8) 相同，但分子包括優先股。

(11)	計算方法為淨收入加上利息支出除以GAAP利息支出。

(12)	計算方法是按資產負債表賬面價值計算的總負債加上資本租賃債務，加上Digital Realty在未合併合資企業債務中的比例份額，減去現金和現金等價物（包括Digital Realty在未合併合資企業現金中的比例份額）除以調整後的息税折舊攤銷前利潤（包括Digital Realty在未合併合資企業息税折舊攤銷前利潤中的比例份額）乘以四。

管理層關於非公認會計準則指標的聲明		財務補助
未經審計			2024 年第一季度

定義

運營資金 (FFO)：

我們根據全國房地產投資信託基金協會（Nareit）在《納雷特運營資金白皮書——2018年重報》中制定的標準來計算運營資金（FFO）。FFO是一項非公認會計準則財務指標，代表淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算），不包括房地產資產處置的收益（虧損）、減值準備金、房地產相關折舊和攤銷（不包括遞延融資成本的攤銷）、我們在未合併的合資房地產相關折舊和攤銷中所佔份額、歸屬於運營合夥企業非控股權益的淨收益以及與非控股權益相關的折舊。管理層使用FFO作為補充業績衡量標準，因為在不包括房地產相關的折舊和攤銷以及財產處置的損益和損失以及對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後，它提供的績效衡量標準可以反映出入住率、租金和運營成本的趨勢。我們還認為，作為衡量房地產投資信託基金業績的廣泛認可的衡量標準，投資者將使用FFO作為將我們的經營業績與其他房地產投資信託基金的經營業績進行比較的基礎。但是，由於FFO不包括折舊和攤銷，既沒有反映因使用或市場條件而導致的數據中心價值的變化，也沒有反映維持數據中心運營業績所需的資本支出和資本化租賃佣金水平，所有這些都具有實際經濟影響，並可能對我們的財務狀況和運營業績產生重大影響，因此FFO作為衡量我們業績的效用是有限的。其他房地產投資信託基金可能無法根據Nareit的定義計算FFO，因此，我們的FFO可能無法與其他房地產投資信託基金的FFO相提並論。FFO只能被視為根據GAAP計算的淨收入的補充，以衡量我們的業績。

來自運營的核心資金（核心 FFO）：

我們將運營核心資金（Core FFO）列為補充運營指標，因為在排除某些不反映核心收入或支出流的項目時，它提供的績效衡量標準與同比比較可以反映我們核心業務經營業績的趨勢。我們通過加減FFO（i）其他非核心收入調整，（ii）交易和整合費用，（ii）提前清償債務造成的損失，（iii）提前清償債務造成的損失，（iv）與已贖回優先股相關的收益/發行成本，（v）遣散費、股權加速和法律費用，（vii）外匯重估的收益/虧損以及（vii）其他非核心支出調整，（vii）其他非核心支出調整來計算核心FFO。由於其中某些調整會對我們的財務狀況和經營業績產生實際經濟影響，因此Core FFO作為衡量我們業績的效用是有限的。其他房地產投資信託基金計算核心FFO可能與我們不同，因此，我們的核心FFO可能無法與其他房地產投資信託基金的核心FFO相提並論。核心FFO應僅被視為根據GAAP計算的淨收入的補充，以衡量我們的業績。

調整後的運營資金（AFFO）：

我們將調整後的運營資金（AFFO）列為補充運營指標，因為與去年同比相比，它評估了我們通過運營活動為股息和分配需求提供資金的能力。我們還認為，作為衡量房地產投資信託基金運營情況的廣泛認可的衡量標準，投資者將使用AFFO作為評估我們與其他房地產投資信託基金相比為股息支付提供資金的能力的基礎，包括按每股和單位計算。我們通過增加或減去核心FFO（i）非房地產折舊，（ii）遞延融資成本的攤銷，（iii）債務折扣/溢價的攤銷，（iv）非現金股票薪酬支出，（v）直線租金收入，（vii）直線租金支出，（viii）高於和低於市場的租金攤銷，（viii）遞延税收/支出，（viii）遞延税/支出（福利），（九）租賃補償和內部租賃佣金，以及（x）經常性資本支出。其他房地產投資信託基金的計算AFFO可能與我們不同，因此，我們的AFFO可能無法與其他房地產投資信託基金的AFFO相提並論。AFFO只能被視為根據GAAP計算的淨收入的補充，以衡量我們的業績。

息税折舊攤銷前利潤和調整後税折舊攤銷前利潤

我們認為，不計利息的收益、提前清償債務、所得税、折舊和攤銷所產生的損失，或息税折舊攤銷前利潤（定義見下文）是有用的補充業績衡量標準，因為它們使投資者能夠在不受非現金折舊和攤銷或債務成本影響的情況下查看我們的業績，就調整後的息税折舊攤銷前利潤而言，（i）未合併的合資房地產相關折舊和攤銷，（ii) 未合併的合資企業利息支出和税款，(iii) 遣散費、股權加速和法律費用，（iv）交易和整合費用，（v）出售/解散收益（虧損），（vi）減值準備金，（vii）其他非核心調整淨額，（viii）非控股權益，（ix）優先股股息，（x）與已贖回優先股相關的發行成本。調整後的息税折舊攤銷前利潤是息税折舊攤銷前利潤，不包括（i）未合併的合資企業房地產相關折舊和攤銷，（ii）未合併的合資企業利息支出和税款，（iii）遣散費、股權加速和法律費用，（iv）交易和整合收益（虧損），（vii）減值準備金，（vii）其他非核心調整，（vii）非控股權益，（vii）非控股權益，(ix) 優先股股息，以及 (x) 與已贖回優先股相關的發行成本收益。此外，我們認為，證券分析師、投資者和其他利益相關方經常使用息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤來評估房地產投資信託基金。由於息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤是在包括利息支出和所得税在內的經常性現金支出之前計算的，不包括租賃佣金等資本化成本，並且未根據資本支出或其他業務經常性現金需求進行調整，因此它們作為衡量我們業績的效用是有限的。其他房地產投資信託基金計算息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤可能與我們不同，因此，我們的息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤可能無法與其他房地產投資信託基金的息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤進行比較。因此，僅應將息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤視為根據公認會計原則計算的淨收益的補充，以衡量我們的財務業績。

管理層關於非公認會計準則指標的聲明		財務補助
未經審計			2024 年第一季度

淨營業收入（NOI）和現金 NOI：

淨營業收入（NOI）表示租金收入、租户報銷收入和互聯收入減去公用事業支出、出租物業運營費用、財產税和保險支出（如運營報表所示）。股東、公司管理層和行業分析師通常使用NOI來衡量公司租賃投資組合的經營業績。現金淨收益是指NOI減去直線租金以及高於和低於市場水平的租金攤銷。股東、公司管理層和行業分析師通常使用現金淨資產淨值來衡量房地產經營業績。Same-Capital Cash NOI是指截至上年2022年12月31日擁有且在建總可出租平方英尺不到5％的建築物，不包括2023-2024年正在或預計將進行開發活動的建築物、歸類為待售的建築物以及在所有列報期內出售或出資給合資企業的建築物（前期數字經過調整以反映當前同等資本池）。但是，由於NOI和現金NOI不包括折舊和攤銷，既沒有反映因使用或市場條件而導致的數據中心價值的變化，也沒有反映維持數據中心運營業績所需的資本支出和資本化租賃佣金水平，所有這些都具有實際經濟影響，並可能對我們的運營業績產生重大影響，因此NOI和現金NOI作為衡量我們業績的效用是有限的。其他房地產投資信託基金計算NOI和現金NOI可能與我們不同，因此，我們的NOI和現金NOI可能無法與其他房地產投資信託基金的NOI和現金NOI相提並論。NOI和現金NOI僅應被視為根據GAAP計算的淨收益的補充，以衡量我們的業績。

其他定義

淨債務與調整後息税折舊攤銷前利潤比率的計算方法是：按資產負債表賬面價值計算的總負債加上資本租賃債務，再加上Digital Realty在未合併合資企業債務中的比例份額，減去現金和現金等價物（包括Digital Realty在未合併合資企業現金中的比例份額）除以調整後的息税折舊攤銷前利潤（包括Digital Realty在未合併合資企業息税折舊攤銷前利潤中的比例份額）乘以調整後的息税折舊攤銷前利潤（包括Digital Realty在未合併合資企業息税折舊攤銷前利潤中的比例份額），乘以調整後的息税折舊攤銷到四。

債務加上優先股佔企業總價值等於債務總額加上優先股除以總負債加上優先股的清算價值以及已發行的數字房地產信託公司普通股和數字房地產信託有限責任公司的市值，前提是以數字地產信託有限責任公司單位贖回數字房地產信託公司普通股。

固定費用覆蓋率是調整後的息税折舊攤銷前利潤除以公認會計準則利息支出、資本化利息和優先股股息的總和。截至2024年3月31日的季度，GAAP利息支出為1.1億美元，資本化利息為2900萬美元，優先股股息為1,000萬美元。


淨營業收入（NOI）對賬	三個月已結束
（以千計）	3 月 31 日至 24 日		12 月 31 日至 23 日		3 月 31 日至 23 日

營業收入		$149,367		$134,035		$177,335

費用收入		(13,010)		(14,330)		(7,868)
其他收入		(862)		(144)		(887)
折舊和攤銷		431,102		420,475		421,198
一般和行政		114,419		109,235		107,766
遣散費、股權加速和法律費用		791		7,565		4,155
交易費用		31,839		40,226		12,267
減值準備金		—		5,363		—
其他開支		10,836		5,580		—

淨營業收入		$724,482		$708,003		$713,965


現金淨營業收入（現金 NOI）

淨營業收入		$724,482		$708,003		$713,965

直線租金收入		(2,522)		(22,085)		(16,327)
直線租金支出		1,369		(4,745)		(510)
高於和低於市場水平的租金攤銷		(854)		(856)		(1,226)

現金淨營業收入		$722,474		$680,317		$695,902



固定貨幣 CFFO 對賬	三個月已結束
（以千計，每股數據除外）	3 月 31 日至 24 日				3 月 31 日至 23 日

核心 FFO ⁽¹⁾		$532,153				$493,500
保持23年匯率不變對核心FFO的影響 ⁽²⁾		1,119				—

固定貨幣核心 FFO		$533,272				$493,500
已發行股票和單位的加權平均值——攤薄		319,138				297,382
每股固定貨幣 CFO		$1.67				$1.66

與上述淨收入相符。

2)	調整的計算方法是將2024年的貨幣折算率保持不變，平均貨幣折算匯率適用於2023年同期。

前瞻性陳述		財務補助
			2024 年第一季度

本文件包含聯邦證券法所指的前瞻性陳述，這些陳述基於當前的預期、預測和假設，這些預期、預測和假設涉及可能導致實際結果和結果出現重大差異的風險和不確定性。此類前瞻性陳述包括與以下內容相關的陳述：我們的經濟前景、預期的投資和擴張活動、對我們產品和服務的預期持續需求、我們的流動性、合資企業、數據中心和託管空間的供需、我們的收購和處置活動、定價和淨有效租賃經濟學、市場動態和數據中心基本面、我們的戰略重點、我們的產品供應、可用庫存、已簽署但尚未開始的租約租金等未來時期將收到的合同租金、未來租賃的租金費率、簽訂和開工之間的滯後時間、上限利率和收益率、投資活動、公司的FFO、核心FFO、固定貨幣核心FFO、調整後的FFO和淨收入、2024年展望和基本假設、與趨勢、我們的戰略和計劃、租賃預期、加權平均租賃條款、租賃延期的行使、租賃到期、債務到期日、年金相關的信息租約到期時的租金、新租約和租金上漲將產生的影響包括我們的租金收入、信用評級、施工和開發活動和計劃、預計的施工成本、估計的投資收益率、預期佔地面積、開發項目完成後的預期佔地面積和IT負載能力、積壓的NOI、資產淨值組成部分以及其他前瞻性財務數據。此類陳述基於管理層的信念和根據管理層目前獲得的信息做出的假設。此類陳述受風險、不確定性和假設的影響，不能保證未來的表現，並可能受到已知和未知風險、趨勢、不確定性以及我們無法控制的因素的影響。如果其中一種或多種風險或不確定性成為現實，或者基本假設被證明不正確，則實際結果可能與預期、估計或預測的結果存在重大差異。可能導致我們的實際業績、業績或成就與前瞻性陳述所表達或暗示的結果存在重大差異的一些風險和不確定性包括：

●

減少對數據中心的需求或減少信息技術支出；

●

租金降低、運營成本增加或空置率增加；

●

競爭加劇或數據中心空間的可用供應；

●

我們的數據中心和數據中心基礎設施的適用性、連接或電力供應的延遲或中斷，或我們的物理和信息安全基礎設施或服務的故障或違規；

●

我們對重要客户的依賴、主要客户或大量小型客户的破產或破產，或者客户拖欠或不續訂租約；

●

我們吸引和留住客户的能力；

●

違反我們與客户簽訂的合同規定的義務或限制；

●

我們無法成功開發和租賃新的房產和開發空間，以及房地產開發的延誤或意外成本；

●

當前全球和地方經濟、信貸和市場狀況的影響；

●

我們無法保留我們向第三方租賃或轉租的數據中心空間；

●

全球供應鏈或採購中斷，或供應鏈成本增加；

●

信息安全和數據隱私泄露；

●

難以管理國際業務，難以在外國司法管轄區和不熟悉的大都市地區收購或經營房產；

●

我們未能實現與近期收購相關的計劃和運營中斷或未知或或有負債的預期收益；

●

我們未能成功整合和運營收購或開發的物業或企業；

●

在確定要收購的財產和完成收購時遇到困難；

●

與合資投資相關的風險，包括我們對此類投資缺乏控制所造成的風險；

●

與使用債務為我們的業務活動提供資金相關的風險，包括再融資和利率風險、我們未能在到期時償還債務、我們的信用評級的不利變化或我們違反貸款安排和協議中包含的契約或其他條款；

●

我們未能獲得必要的債務和股權融資，以及我們對外部資本來源的依賴；

●

金融市場的波動和外幣匯率的變化；

●

我們的行業或我們出售的行業中的不利經濟或房地產發展，包括與房地產估值和減值費用、商譽和其他無形資產減值費用下降相關的風險；

●

我們無法有效管理我們的增長；

●

超過我們保險承保範圍的損失；

●

我們無法吸引和留住人才；

●

在 COVID-19 等疫情期間，對我們的運營以及客户、供應商和業務合作伙伴運營的影響；

●

預期的短期收購的預期經營業績以及與這些預期相關的描述；

●

環境責任、與自然災害相關的風險以及我們無法實現可持續發展目標；

●

我們無法遵守適用於我們公司的規章制度；

●

Digital Realty Trust, Inc. 未能維持其用於聯邦所得税目的的房地產投資信託基金的地位；

●

Digital Realty Trust, L.P. 未能獲得用於聯邦所得税目的的合夥企業資格；

●

對我們從事某些商業活動的能力的限制；

●

地方、州、聯邦和國際法律和法規的變化，包括與税收、房地產和分區法相關的法律和法規，以及不動產税率的增加；以及

●

可能影響我們的任何財務、會計、法律或監管問題或訴訟的影響。

此處包含的風險並非詳盡無遺，其他因素可能會對我們的業務和財務業績產生不利影響。我們在截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告以及向美國證券交易委員會提交的其他文件中討論了其他幾項重大風險。這些風險仍然與我們的業績和財務狀況有關。此外，我們在競爭激烈且瞬息萬變的環境中運營。新的風險因素不時出現，管理層無法預測所有這些風險因素，也無法評估所有這些風險因素對業務的影響，也無法評估任何因素或因素組合在多大程度上可能導致實際業績與任何前瞻性陳述中包含的結果存在重大差異。我們明確表示不承擔任何更新前瞻性陳述的責任，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。Digital Realty、Digital Realty Trust、數字地產徽標、Interxion、Turn-Key Flex、Powered Base Base、ServiceFabric、AnyScale Colo、無處不在的數據中心架構、PlatformDigital、PDx、數據重力指數和數據重力指數 dGx 是數字房地產信託公司在美國和/或其他國家的註冊商標和服務標誌。所有其他名稱、商標和服務標誌均為其各自所有者的財產。