租賃協議

由此而來

布里克爾鑰匙中心有限責任公司

（“房東”）

和

峯會療法公司

（“租户”）

過時的

    , 2024

為了

1000 號套房包含大約 9,425 平方英尺的可出租面積 Brickell Key Center II

601 Brickell Key Drive，邁阿密，佛羅裏達州 33131

目錄

第 1 部分：術語和定義 1

第 2 部分：場所 3

第 3 節：授權使用 3

第 4 部分：第 3 學期

第 5 部分：租金支付。4

第 6 部分：租金 4

第 7 節：運營費用和税收 4

第 8 節：信用證 7

第 9 節：租户改進 8

第 10 節：維護和維修 8

第 11 節：服務 9

第 12 節：用電量 9

第 13 部分：通信線路 9

第 14 節：禁止使用 10

第 15 節：法律要求；項目規則 10

第 16 節：變更、增加和改進 10

第 17 節：租户的設備 11

第 18 節：税收和租户財產 11

第 19 節：訪問 12

第 20 節：租户保險 12

第 21 節：故意刪除 12

第 22 節：放棄代位權；相互免除責任 12

第 23 節：傷亡 13

第 24 節：譴責 13

第 25 節：索賠豁免 14

第 26 節：賠償 14

第 27 節：非豁免 14

第 28 節：悄悄佔有 14

第 29 節：通知 14

第 30 節：房東未能履約 15

第 31 節：租户未能履行義務 15

第 32 節：默認 15

第 33 節：投降 16

第 34 節：保留超過 16

第 35 節：拆除租户的財產 16

第 36 節：房東的第 17 條留置權

第 37 節：故意省略 17

第 38 節：轉讓和轉租 17

第 39 節：房地產合併。18

第 40 節：責任限制 18

第 41 節：從屬關係 18

第 42 節：法律解釋 19

第 43 節：名稱和標牌的使用 19

第 44 節：搬遷 19

第 45 節：經紀費 19

第 46 節：繼任者和受讓人 20

第 47 節：不可抗力 20

第 48 部分：停車 20

第 49 部分：屋頂天線 20

第 50 節：律師費 20

第 51 節：租户認證 20

第 52 節：租賃備忘錄 21

第 53 節：財務報表 21

第 54 節：故意省略 21

第 55 節：氡氣 21

第 56 節：適用法律 21

第 57 節：完整協議 21

第 58 節：多個對應物；電子簽名 21

第 59 節：無留置權 21

展品：

附錄 A：場所平面圖附錄 B：清潔和清潔服務

附錄 C：建築規章制度

附錄 D：工作信

附錄 E：確認租賃日期和基本租金的證書附錄 F：補充暖通空調設備

租賃協議

本租賃協議（“租賃”）自2024年（“生效日期”）起由特拉華州有限責任公司BRICKELL KEY CENTRE, LLC（“房東”）與特拉華州的一家公司SUMMIT THERAPEUTICS INC.（“租户”）簽訂。考慮到此處規定的共同契約，房東和租户達成以下協議：

1. 術語和定義。以下定義和術語適用於本租約（其他詞語在本租約文本的其他地方定義）：

(a) “租户當前地址”：加利福尼亞州門洛帕克市沙山路2882號106號套房。

(b) “場所”：位於布里克爾基中心二號大樓（“大樓”）的1000號套房位於陸地上，地址為佛羅裏達州邁阿密市布里克爾基大道601號33131（“土地”）。

(c) “房屋可出租面積”：9,425平方英尺（“RSF”）。

(d) “建築物可出租面積”：225,283 RSF。

(e) “按比例分攤比例”：租户的比例份額為4.18％，這是通過將房屋可出租面積除以建築物的可出租面積來確定的。

(f) “期限”：約六十四 (64) 個月的期限，從生效之日開始，到期日當地時間下午6點到期。

(g) “租賃年度”：在整個期限內連續的十二 (12) 個月；前提是第一個租賃年度應從生效之日開始，並且 (i) 如果生效日期是該月的第一天，則在生效日期一週年前一個月的最後一天到期；或者 (ii) 如果生效日期是當月第一天以外的日期；隨後的每個租賃年度應在第二天開始上一個租賃年度的到期；以及，最後一個租賃年度將在期限到期時到期。

(h) “生效日期”：在遵守本協議規定的條款和條件的前提下，本租約的生效日期應為 (i) 租户為開展租户業務而佔有全部或部分房屋的日期；(ii) 房東工作基本完成後的第十五 (15) 天（如下文定義）；或 (iii) 2024年2月1日，以較早者為準。

(i) “到期日”：生效日期之後的第六十四（64）個完整日曆月的最後一天。

(j) “基本租金”：下表中規定的金額，將由租户根據本協議的規定支付：

基本租金

1000 套房

9,425 英尺

* 加上適用的州銷售税。

假設在下述減免時不存在違約金（定義見下文），則租户在從 (i) 2024年12月1日起至2024年12月31日到期的四 (4) 個月內應減免整個房屋的每月分期基本租金；(ii) 2025年12月1日至2025年12月31日到期；(iii) 2026年12月1日到期，2026年12月1日到期，2026年12月31日到期，以及（iv）2027年12月1日，並將於2027年12月31日到期，屆時每期此類分期付款的到期，在此期間將總共減免312美元的基本租金，163.85（統稱為 “減免的基本租金”）。減免後的基本租金的本金應在期限內平均攤銷。只要本租約中沒有未修復的違約行為（定義見下文），則在房東收到最後一筆月度租金（定義見下文）後，租户對房東不承擔償還減免的基本租金的任何部分的責任。如果出現未修復的違約情況，那麼除了房東在租約下提供的所有其他補救措施外，租户還應立即就截至此類未修復的違約之日存在的減免基本租金的未攤銷部分向房東承擔責任。但是，如果房東選擇行使本租約第32條規定的權利，加速支付租户在剩餘期限內應付的所有租金和其他費用的全部金額（根據該節的條款），並且房東獲得對此類加速款項的全部金額的判決或由租户支付，則對此類加速金額的判決或支付應排除房東根據該條款單獨追回款項減免基本租金中未攤銷部分和任何利息的本節前述條款就此。

(k) “基準年”：2024日曆年。

(l) “租户改善”：租户根據附錄D所附工作信函（“工作信”）對房屋進行的改進。

(m) “信用證金額”：300,000.00美元

(n) “擔保人”：無。

(o) “停車位”：可用，與建築物的其他租户一樣，在建築物的停車設施中按每一千 (1,000) 平方英尺可租用2.6個停車位（“停車比例”）的比例停車，地點由房東決定，當前費率為每月每個未預留空間160.00美元，外加適用的銷售税和附加費，但須繳納此類費率根據房東的決定不時增加。作為上述停車比率的一部分，租户有權在房東合理確定的位置租用停車設施內最多兩（2）個預留停車位，目前的費率為每月每個預留空間280美元，外加適用的銷售税和附加費，該費率可能會根據房東的決定不時提高。

(p) “租户經紀人” 是：EWM。

(q) “房東經紀人” 是：世邦魏理仕公司

(r) “法律” 是指任何政府或準政府實體或機構（“政府機構”）適用於本文主題的任何和所有法律、法令、規則、規章和建築物及其他法規，包括但不限於與殘疾、健康、安全或環境有關的所有法律、法令、規則、規章和建築物及其他法規。

(s) “項目”：指位於佛羅裏達州邁阿密佈裏克爾基大道 501 號的建築物、土地、鄰近土地和通常被稱為 Brickell Key Center I 的建築物、土地、鄰近的土地和建築物，以及由以下機構指定的任何區域

房東不時供建築物的所有租户和居住者共同使用（“公共區域”），包括但不限於房東不時指定的建築物停車設施（“停車設施”）、人行道、綠地、廣場和公共區域以及相關設備、固定裝置和改善設施，因為這些設施現在或將來可能建立、放置或放置在上面。

(t) “建築標準”：房東不時為整個建築物規定的材料、飾面和工藝的數量和質量。“高於標準” 是指在數量或質量（或兩者兼有）方面超過建築標準的所有改進、固定裝置、材料、表面處理和工藝，包括但不限於補充暖通空調設備，定義如下；熱水器、速熱水龍頭、垃圾處理器、洗碗機、爐灶、微波爐、冰箱、製冰機、咖啡機、洗衣機、烘乾機或其他電器；以及水槽、固定裝置、排水管、電器排水管、電器排水管線路、水源管道、接地故障斷路器、專用插座或其他類似用途管道和/或電氣設備或物品。

(u) “建築系統”：建築物的機械、電氣、管道、衞生、灑水系統、供暖、通風和空調（“暖通空調”）、安保、生命安全、電梯和其他服務系統或設施，直至與房屋的本地配電連接點。

2. 場所。在遵守本協議規定的前提下，房東向房客和租户租賃附錄A中指定的房屋。租户同意，除非此處和本租約所附工作信函（如果有）中明確規定，否則房東沒有就項目或場所的狀況做出任何陳述或保證，也沒有做出任何改變、維修或改善房屋的承諾。除非本租約或本租約所附任何工作信函中另有明確規定，否則租户同意接受房屋當前的 “現狀，現狀” 狀態，並承認房東不作任何明示或暗示的保證，包括但不限於對房屋或房東工作適銷性、可居住性和/或特定用途的適用性的默示擔保。租户為開展業務而佔有房產後，房屋，包括所有房東的工作，應被視為已被租户接受。根據本文條款，租户還應擁有使用項目公共區域的非專有權利。租户承認該項目是或可能成為綜合商業房地產項目，包括建築物、土地和其他建築物、公共區域和土地。房東保留隨時隨地自行決定將建築物納入項目和/或擴大和/或減少建築物、公共區域或項目所包含的土地和/或改善的數量的權利；更改、搬遷、重新配置和/或縮小公共區域；只要房屋保持合理的無障礙狀態，暫時停止進入部分公共區域；以及進行所有更改、改動、增建的權利, 建築物和建築物系統的改進, 維修或更換,包括在房東合理認為必要時更改入口或通道、門和門道、走廊、電梯、樓梯、廁所或其他公共區域（統稱為 “修復性工作”）的佈置或位置，並將所有材料帶入進行此類修復工作所需的場所。在進行此類恢復性工作期間，房東應採取商業上合理的努力，儘量減少對租户使用和佔用房屋的幹擾。不得因租金價值減少而減免租户的租金減免或補貼，不得對租户全部或部分進行實際或推定驅逐，不得減免租户在本租約下的任何其他義務，房東不因房東更改、搬遷、重新配置和/或縮小公共區域和/或進行任何恢復性活動而造成的不便、煩擾或業務損害而承擔任何責任工作。

3. 授權使用。租户只能將房屋用於一般商業辦公目的，與辦公大樓的用途（“授權用途”）一致，不得用於其他目的。

4. 任期。自生效之日起，本租約將構成房東與租户之間具有法律約束力和可執行的協議。本租約的期限見第 1 (f) 節，生效日期應按照第 1 (h) 節的規定確定。房東和租户應根據附錄E所附的表格證書，在實際開始日期後的三十（30）天內以書面形式確認生效日期和到期日。

5. 租金支付。自生效之日起，租户同意在租期內每個日曆月的第一天或之前按月分期支付租金（定義見下文），通過電匯至房東的電匯指示或以下地址或房東可能不時以書面形式指定的其他地址：Brickell Key Center, LLC，c/o Masaveu & C/O Management Real Estate US LLC，郵政信箱 531828，佐治亞州亞特蘭大 30353-1828：

房東的電匯指示如下：

電匯：

賬户名稱：Brickell Key Center LLC 賬號：1029060888

銀行名稱：PNC

ACH 路由號碼：043000096 電線路由號碼：043000096

儘管如此，根據本租約到期的第一筆全額每月基本租金應在租户執行本租約之日提前支付，並應適用於根據本租約到期的第一筆完整月度基本租金。租户同意及時支付所有基本租金、額外租金（定義見下文），以及租户根據本協議到期應付給房東的所有其他款項（統稱為 “租金”），不得減免、索取、抵消、扣除或反訴。如果租户未能在租金到期後的七（7）天內支付部分或全部租金，則租户還應根據本協議支付租户應付租金的一部分的滯納金，相當於未付租金的百分之五（5％）或法律允許的最高限額，以較低者為準；但是，僅就租户在租户期內的第一筆延遲租金而言，房東應向租户提供五（5）天在適用上述滯納金之前事先書面通知。對於任何應付給房東的支票，房東可以向租户收取合理的費用，但租户銀行出於任何原因未付退回。如果租期不是從一個日曆月的第一天開始，則該部分月份的租金應按比例分期付款。

6. 租金。租户應按第 1 節規定的金額向房東支付房屋的基本租金。基本租金包括可歸因於第 1 節（“基本運營費用”）中規定的基準年運營費用（定義見下文）和基準年税款（定義見下文）（“基本税”）的組成部分。房東應在本學期內每年1月1日之前（或之後在合理的能力範圍內儘快）向租户提供該學期內下一個日曆年（均為 “運營期”）的運營費用和税收估算。如果房東估計，任何運營期內的運營費用超過基本運營費用，則租户應向房東支付的金額等於 (a) 該運營期的運營費用與基本運營費用之間的差額乘以 (b) 按比例分攤的份額；如果房東估計的任何運營期的税款超過基本税，則租户應在該運營期內向房東支付金額等於 (i) 該業務的税收差額的乘積期限和基本税，乘以（ii）按比例分攤的份額（此類金額的總和在此統稱為 “額外租金”）；此類額外租金應按租户在該運營期內所欠的額外租金的十二分之一（1/12）分期支付，分期付款與租户每月支付的基本租金相同。

7. 運營費用和税收。(a) 營業費用和税收的定義。此處使用的 “運營費用” 是指在任何運營期內與項目所有權、運營、維修和維護有關或發生或支付的所有種類和性質的所有費用、成本和支出，包括但不限於參與項目運營、維護或安全的所有員工的工資和薪水，無論是直接開具還是通過普通協會或主協會開具賬單，包括税款，

與之相關的保險和福利；用於項目運營和維護的所有人力、用品、設備、材料和工具的成本；管理費；與項目管理和運營有關的所有法律和會計費用的成本；項目所有公用事業的成本，包括但不限於暖通空調、水、下水道、廢物處理、煤氣和電力的成本；所有維護和服務協議的成本項目，包括但不限於保安服務、窗户清潔，電梯維護和清潔服務；與項目和房東個人財產相關的所有保險的費用，加上房東為此支付的所有可扣除款項的費用；所有執照和許可證費的費用；維修、更換、翻新、修復和一般維護的費用；合理的攤還費用，因為 (i) 遵守任何法律而產生的任何資本支出，或 (ii) 減少項目的運營費用；向項目收取的費用通過申報書或任何對項目構成擔保的交叉地役權協議，或任何影響項目任何或全部改善的公寓申報或其他類似文書；房東需要支付的與任何社區改善區相關的費用或評估；以及根據公認會計原則（“GAAP”）構成項目運營和維護成本的所有其他項目，即構成項目運營和維護成本的所有其他項目；維修、更換和更換的保險代言費用根據美國環保局的能源之星® 評級和/或獲得能源之星榮譽的設計、綠色建築倡議的現有建築持續改善綠色環球™（Green Globes™-CIEB）、美國綠色建築委員會的能源與環境設計領導力（LEED）評級體系或其他適用標準，或支持實現能源和碳減排目標以及所有維護成本，在出現任何損失後，重新委託該建築進行重新認證，管理、報告、調試和重新調試建築物或任何部分其設計和/或建造具有可持續性，符合美國環保局的能源之星® 評級和/或獲得能源之星榮譽的設計、綠色建築倡議的持續改善現有建築物的綠色環球™（Green Globes™-CIEB）、美國綠色建築委員會的能源與環境設計領導力（LEED）評級體系或其他適用標準，但前提是建築物的此類應用、報告和調試的成本或其中任何尋求認證的部分均應計為成本資本，其後根據公認會計原則作為運營費用攤銷。除非前一句中另有明確規定，否則運營費用不得包括以下內容：（i）折舊，（ii）租賃佣金，（iii）由任何保險單收益支付的維修和修復，（iv）資本性質的改善工程，（v）所得税和特許經營税除外（如果有）的所得税和特許經營税，此後可以代替或作為全部替代品評估和支付或部分用於繳納税款，或 (vi) 直接向租户收取並由租户報銷的水電費或其他租户。此處使用的 “税收” 是指所有從價税、個人財產税，以及所有其他税收、評估和所有其他類似費用（如果有），這些費用是針對該項目或其任何部分或與該項目相關的設施徵收、評估或徵收或到期應付或留置權的，以及為替代或代替任何一項而徵收的所有性質的税收此税收定義中包含的税款、攤款或其他費用，例如通過私人協議支付的與以下內容相關的税款作為與開發機構達成的激勵協議的一部分或與之相關的財產，以及房東與該激勵決議和涉及開發機構的交易有關或產生的所有成本、支出和費用；但不包括歸屬於租户個人財產並由這些租户作為單獨費用支付的税收和攤款。如果房東聘請任何顧問就税款、税率、評估值或其他影響税額的因素進行談判，則所有此類合理的第三方費用（包括但不限於合理的律師和評估費）以及房東在適用的納税年度內與此類訴訟相關的所有支出、法庭費用和其他項目的總額應包含在税收中。租户不得以尋求或確保減税為目的，對建築物、項目或財產或其任何部分的評估估值提起任何訴訟。如果任何政府機構向房東徵收租金税、總收入税或租金銷售税，則租户應在每月支付租金的同時，作為額外租金向房東償還租金，該金額等於房東因本協議支付的租金而需要支付的所有此類税款。如果在任何運營期內實際佔用建築物可出租面積的百分之九十五（95％），則運營費用應為房東確定的在整個運營期內佔用建築物可出租面積的百分之九十五（95％），則運營費用應為該運營期的此類運營費用金額。儘管租約中有任何其他相反的規定，但房東同意，為了計算運營費用，在基準年之後的第一個完整日曆年之後的每個日曆年中，由可控運營費用（定義見下文）組成的運營費用部分，每年的累計和複合增長不得超過百分之五（5％）。如本文所用，該術語

“可控運營費用” 僅指房東合理控制範圍內的運營費用；因此，可控運營費用不包括以下內容（且以下費用不受上限）：税收、保險、公用事業（包括但不限於水、下水道、廢物處理、煤氣、電力和供暖、照明、空調和通風的電力）、安全、除雪和其他與天氣相關的費用、為遵守政府要求而產生的成本或法律、第三方或合同勞動力成本（包括但不限於第三方或合同清潔和保安人員的人工成本、最低工資和/或工會費率的提高以及房東合理控制範圍之外的其他費用。如果運營成本的增加不導致總運營費用超過上述限制，則任何在給定年度內無法轉賬給租户的此類運營費用都可以在隨後的日曆年中作為額外租金結轉給租户並轉給租户。儘管有上述規定，在任何情況下，房東都有權獲得上述第3（y）節規定的管理費繳款。

(b) 額外租金。房東應在每個運營期結束後的一百二十 (120) 天內（或在其合理能力範圍內儘快）向租户提供該年度的運營費用和税收報表，以及租户在該運營期內所欠的額外租金的計算結果（“費用報表”）。房東未能在這段時間內提供此類聲明不應構成對房東收取任何額外租金的權利的放棄。如果此類報表顯示租户在該運營期內所欠的實際金額超過租户在該運營期內支付的預計額外租金，則租户應在租户收到費用報表後的三十（30）天內支付差額。如果費用報表顯示租户支付的預計額外租金超過租户在該運營期內所欠的實際額外租金金額，則租户將獲得相應的抵免。抵免額應適用於未來每月因額外租金或基本租金而支付的款項（由租户自行決定），或者如果本租約已到期，則應將該金額退還給租户。費用報表中列出的運營費用、税款和額外租金對租户具有約束力。但是，如果本租約的期限在12月31日以外的其他日期到期或根據本租約的條款終止，則房東可以選擇在期限到期之日之前或之後的三十（30）天內，選擇向租户提供該到期或終止日期所在運營期的運營費用和税收的修訂估算，租户在該運營期內應支付的額外租金，該租金估計為額外租金租金應按比例分配，以反映該運營期中包含在租賃條款（“最終費用估算”）中的部分。如果房東選擇向租户提供最終費用估算值，則（i）租户應在租户收到該估算值後的十五（15）天內按比例支付該聲明中反映的額外租金；（ii）最終運營期的額外租金的估計金額對房東和租户具有約束力；（iii）如果實際運營費用和該運營期的税款高於最終報告中所反映的税款費用估算，如果該運營期的實際運營費用和税款低於最終費用估算中反映的運營費用和税款，房東也沒有義務向租户退還租户向房東支付的任何多餘資金。如果房東選擇不向租户提供最終費用估算，則應假定房東將在本期限的最終運營期結束後的一百二十（120）天內向租户提供費用報表，並且該費用報表中顯示的額外租金應在租户收到此類報表後的十五（15）天內由租户向房東支付。

(c) 租户審計。租户有權要求房東與每個運營期的運營費用和税收有關的賬簿和記錄進行審查、複印（前提是向房東報銷此類副本的費用）並進行審計（“租户審計”），前提是：(a) 在任何日曆年內此類權利的行使不得超過一次；(b) 如果租户選擇進行租户審計，則租户應向房東提供書面通知（“租户” 的審計通知”）不遲於租户收到該年度的費用報表後的三十（30）天將適用哪種租户的審計；(c) 如果在房東收到租户審計通知時或租户審計期間的任何時候存在未治癒的租户違約行為，則租户無權進行審計；(d) 任何分租人均無權進行審計，任何受讓人均不得對該受讓人不擁有房屋的任何時期進行審計；(e) 對租户進行審計在審計結果出來之前，的審計不得免除租户及時支付基本租金或額外租金的義務；（f) 租户對任何日曆年進行此類審計的權利應在租户收到該年度的費用報表後三十（30）天到期，如果房東在這三十（30）天內沒有收到租户的審計通知，則租户應放棄進行租户審計的權利

對該日曆年度的審計；但是，對於對基準年運營費用和税收的任何審計，租户對該年度進行審計的權利應在租户收到基準年支出報表後的六十（60）天或租户收到房東轉交給租户的該期內任何運營期的第一份費用報表後的六十（60）天，以較早者為準；（g）租户的審計應由註冊會計師進行，其薪酬不取決於結果租户的審計或租户收到的任何退款金額，以及未受僱於租户或與租户有其他關聯關係的人；(h) 租户的審計應在房東的正常工作時間內在房東辦公室進行；(i) 租户的審計應在租户審計通知發佈之日起三十 (30) 天內完成，並應提供結果的完整副本在租户審計通知發出之日起的六十 (60) 天內交付給房東；(j) 租户的審計應由租户自行承擔費用和費用。如果租户的審計已完成並根據本節的要求提交給房東，並且此類審計證明房東誇大了所審計年度的運營費用或税款，則房東應向租户償還任何多付的款項，這讓房東感到合理滿意。

(d) 保密性。租户特此同意對租户的審計結果保密，並要求進行租户審計的審計師，包括其員工及其各自的律師和顧問，嚴格保密租户的審計結果。特別是，但不限於，租户同意：（a）租户不得向建築物的任何過去、現在或潛在租户披露租户的審計結果；以及（b）租户應要求其審計員、律師和與此類方有關的任何人不得向建築物的任何過去、現在或潛在租户披露租户的審計結果；但是，前提是房東特此同意（a）或（b）項中的任何內容本項規定應禁止租户在任何司法機構披露租户的審計結果或準司法程序，或根據法院命令或發現請求，或向租户的任何現任或潛在受讓人或分租人，或向提出要求的房東的任何代理人、代表或僱員。如果租户打算在任何司法或準司法程序中披露租户的審計結果，或者如果租户收到通知，表示主持該訴訟的任何司法、監管或其他政府實體的命令或在該程序中提出的發現請求可能要求租户披露租户的審計結果，則租户應 (i) 向房東提供足夠的書面通知，説明租户有意進行此類披露，或這樣的披露命令或要求，以便允許房東對此類意向披露、命令或要求提出異議；以及 (ii) 與房東合作，費用由租户承擔，尋求保護令或其他補救措施，將此類結果的披露限制在裁決此類訴訟中爭議事項的合理要求範圍內。如果房東要求，租户應執行並要求租户的審計師執行房東當時有效的反映本節條款的保密協議，以此作為租户有權進行租户審計的先決條件。

8. 信用證。(a) 條款和條件。在生效之日起三十 (30) 天內，租户應向房東交付一份以房東（及其繼任者和受讓人）開立的乾淨、不可撤銷的信用證（“信用證”），該信用證金額由聯邦保險銀行或貸款機構（即聯邦存款保險公司保險）簽發，零售銀行分行位於邁阿密、佛羅裏達州，房東（“發行人”）在其他方面可以合理接受，以及房東可以合理接受的其他形式和實質內容。信用證應明確規定部分提款，應每年作為 “Evergreen” 信用證自行續訂，無需修改，再延長一年，其期限應在租賃期限到期後的六十 (60) 天（包括任何已行使和未行使的續訂條款，如果有）之前自動續訂，並且根據其條款，受益人可以轉讓給該信用證，但不向其收取轉讓費租户支付的費用超過250.00美元。如果租户未能根據租約條款向房東支付任何租金或其他費用，或以其他方式違約，則房東可以根據房東的選擇要求根據信用證付款，金額等於租賃合同中應付和應付給房東的金額。如果房東使用信用證，則租户應在收到房東開具的通知後的二十一（21）天內向房東出示符合本節所有條款和條件的全額信用證的替代信用證。租户未能在這21天期限內這樣做將構成本協議下的違約行為（租户特此放棄任何額外的通知和寬限期或補救期），如果租户違約，房東有權立即行使本協議規定的法律或衡平法下的所有權利和補救措施。如上所述，如果信用證發行人在本租賃期限到期後的六十 (60) 天之前終止了信用證，並且租户沒有向房東出示符合信用證條款和條件的替代信用證

在房東當時持有的任何此類信用證到期日前三十（30）天或之前進行租賃，則租户將被視為違約，除本協議規定的所有其他權利和補救措施外，房東還有權提取房東當時持有的信用證，信用證發行人支付給房東的任何此類款項應存放在隔離賬户中由房東作為租户履行本協議項下義務的擔保。此類金額所賺取的任何利息均為房東的財產。房東選擇根據信用證提款並將信用證下的提款收益存入獨立賬户，不應被視為對租户在本協議下的任何違約行為的補償，也不得免除租户向房東出示符合本租約條款和條件的替代信用證的義務。租户承認，房東可以使用根據信用證提取並隨後存放在獨立賬户中的任何收益來補償或履行租户在本協議下的任何義務，就好像這些收益是根據信用證提取的收益，在房東使用這些款項來補償或履行租户的任何此類義務時仍處於未償還狀態，並且完全有效。租户特此明確聲明租户對房東根據信用證提取並根據本協議條款持有的收益擁有或可能聲稱擁有或可能聲稱擁有的任何利息。在不限制前述內容概括性的前提下，租户明確承認並同意，在租賃期結束時（無論是到期還是提前終止），如果租户當時沒有違約本租約，房東應將先前根據信用證提取的任何剩餘和未使用的收益退還給信用證發行人或其繼任者（或發行人可能以書面形式指示），租户不得擁有對此類收益的剩餘權利或其他權利。除上述內容外，如果將原始發行人列入聯邦存款保險公司的 “觀察名單”，聯邦存款保險公司或類似的州或聯邦銀行監管機構被指定為該發行人的接管人或保管人，或者房東獨自分析該發行人的資本、資產質量、收益和/或流動性，則房東將有權要求租户根據上述要求籤發新的信用證以及絕對的自由裁量權，不贊成該發行人的財務資源，以及繼續擔任信用證發行人的能力。此類新信用證必須符合上述要求，並且必須在房東提出要求後的三十（30）天內簽發。

(b) 保證金。如果租户沒有按照上述第8（a）節的要求在生效日期向房東交付信用證金額的信用證，則在租户執行本租約時，租户應同時向房東存入金額為300,000.00美元的保證金（“保證金”），以保障租户在本租約下的履行。租户特此向房東授予保證金中的擔保權益，作為租户在本租約下到期的所有租金和其他款項的抵押品，以及租户履行本租約規定的義務的抵押品，該擔保權益將一直有效，直到所有此類租金和其他款項得到全額支付且所有此類義務得到履行為止；雙方特此承認並同意，本租約構成授予此類擔保權益的擔保協議從租户到房東。如果發生未治癒的違約行為（定義見下文），則房東可以在不影響房東其他補救措施的情況下，使用部分或全部保證金來糾正此類違約行為。如果房東這樣使用部分或全部保證金，則租户應在書面要求後的十（10）天內，向房東提供足以將保證金恢復到原始金額的替代保證金。房東未在本租約允許的情況下使用的保證金的任何部分應在到期日後退還給租户。如果房東出售建築物，則房東應將保證金轉移給新所有者，房東將免除押金的任何責任。租户無權獲得押金的任何利息，房東可以將保證金與房東的其他款項混合。儘管此處包含任何相反的規定，但如果租户在生效日期後的三十（30）天內按照上述第8（a）節的要求向房東交付了信用證金額的信用證，則房東應在收到信用證後的三（3）個工作日內將未使用的保證金部分退還給租户。

1. 租户改進。租户對房屋的任何改善工程均應根據本租約的條款和條件進行，如果適用，還應遵守作為附錄D附錄並納入此處並納入此處的工作信函中規定的條款。除非此處另有説明，否則雙方各自支付租户改善費的義務應受工作信函條款的約束。除非在本租約和工作信函中明確規定，否則房東沒有義務改善或以其他方式修改房屋以供租户入住。

2. 維護和維修。房東應進行必要的改進、維修或更換，以對為房舍提供服務的建築系統、建築物的外部和結構部分以及公共區域進行正常維護。根據第7節的條款，房東根據本協議進行的維護和維修費用應由房東承擔，除非此類維護或維修的需要是由租户、其員工、代理人、承包商或受邀者的疏忽或故意不當行為造成的，在這種情況下，租户應向房東償還此類維護或維修的費用，外加相當於百分之五（5％）的施工監督費此類保養或維修的成本和開支；施工監督費或管理費（如果有）適用於租户改善項目的施工，應受工作信函條款的約束，而不是受本節規定的約束。除非房東有義務根據第23條修復和修復房屋，否則租户應自費維護和修復房屋，並以其他方式保持房屋的良好狀態和維修。租户的任何維修或維護均應按照第 16 節的規定和要求進行。房東不負責更換和/或修理租户的固定裝置或任何高於標準的改進或固定裝置。除非本租約中明確規定，否則租户應接受自生效之日起，包括任何現有設備和高於標準的固定裝置在內的房屋處於 “原樣，現狀” 狀態。就本租約而言，在本租約到期或提前終止之前，房屋中存在的所有高於標準的裝修和固定裝置應被視為租户的財產，屆時此類高於標準的裝修和固定裝置應成為房東的財產，並應與房屋一起交還給房東。

3.服務。在租户入住房屋期間，房東應向租户提供以下服務：（i）清潔和清潔服務（定義見附錄B），（ii）為建築物內租户提供一般辦公用途的供應點的生活用水，（iii）正常用電，受第12節約束的建築標準辦公用途，（iv）按房屋正常商業用途合理的時間和頻率提供電梯服務，以及（v）燈以及建築標準燈具的鎮流器更換，以及 (vi) 8:00 之間的暖通空調服務週一至週五的上午時鐘和下午6點（“建築標準時間”），元旦、陣亡將士紀念日、7月4日、勞動節、感恩節、聖誕節以及大樓大多數租户慶祝的其他假期（“假日”）除外。如果任何假日是週末，則大樓可以在前一個星期五或下一個星期一慶祝假期。除了在建築物標準時間內提供的暖通空調服務外，房東還應根據租户的要求，在週六上午8點至中午之間為房屋提供暖通空調服務，不向租户收取額外費用，前提是此類請求不遲於前一天下午2點提出。租户可以定期申請，房東應在上述日期和時間以外的時間提供暖通空調服務，前提是租户根據下文定義的當時有效的項目規則申請此類服務，並同意按照建築物當時的現行費率向房東償還這項服務（截至生效之日，該費率為每個區域每小時100.00美元，最少兩（2）個小時）。如果租户使用房東根據本協議提供的服務的數量和/或質量超過大樓中同類場所的正常辦公用途通常使用的數量和/或質量，則房東可以單獨計量或以其他方式監控租户對此類服務的使用，並就此類超額使用向租户收取合理的金額；該金額應構成租户在收到房東超額聲明後的三十 (30) 天內根據本協議應付的額外租金。房東對因安裝、使用或中斷使用與提供任何上述服務有關的任何設備，或者未能提供或延遲提供任何此類服務而直接或間接造成的任何損害負責，也不得因任何租金減免。未能提供任何此類服務不得解釋為驅逐租户或解除租户在本租約下的任何義務。租户應負責清潔和維護場所內任何高於標準的改善或固定裝置，包括下文定義的超標準租户工作和高於標準的租户改進，費用由租户承擔。

4. 電氣用途。房東應向位於每層樓核心的面板箱提供足夠的電力容量，用於照明和租户的辦公設備，但以此類照明和設備的100％容量下的總需求負荷不超過房屋中每個RSF六（6）瓦特（“電氣設計負荷”）。如果租户在建築標準時間之外定期使用房屋的任何部分，或以任何方式超過電氣設計負荷，則房東有權單獨計量此類空間並向租户收取所有多餘使用量的費用；此外，房東有權自費對房屋中任何高於標準的固定裝置（例如熱水器和自動售貨機）進行單獨計量，並收費

租户承付此類設備消耗的電力。如果單獨計量不切實際，房東可以合理估計此類超額使用量，並向租户收取合理的小時費率。租户應向房東支付相關時期建築標準工時內房屋內每RSF超過六（6）瓦特的所有電費，以及房東在計量或計算方面產生的任何實際會計費用。租户應支付安裝、維護、維修和更換所有此類電錶的費用。如果房屋或場所內的任何機械或設備的佔用水平對為房屋提供服務的暖通空調系統產生異常需求，則租户可以安裝，房東可以要求租户在房屋內安裝自己的補充暖通空調機組（“補充暖通空調設備”），無論哪種情況，補充暖通空調設備的安裝、維護和拆除均應受此處附錄F條款的約束並通過本引用納入此處。如果房屋單獨計費，並且由公用事業提供商直接向房屋提供電力，則租户應在房東規定的合理間隔內，以房東合理接受的格式向房東提交有關房屋用電量的數據。

5. 通信線路。在遵守建築設計限制及其現有或當時存在的容量的前提下，租户可以安裝、維護、更換、拆除或使用為房屋提供服務的通信或計算機電線（“線路”），前提是：(a) 租户應事先獲得房東的書面同意，並應使用房東書面批准的承包商，(b) 所有此類線路均應經過充足評級，並整齊地捆紮、貼上標籤和附着在橫樑上，而不是懸掛在天花板上電網，(c) 任何此類安裝、維護、更換、拆除或使用均應符合所有法律適用，包括但不限於《國家電氣法》，不得幹擾建築物當時存在的任何線路，並且（d）租户應支付與之有關的所有費用和費用。房東保留要求租户在收到書面通知後的三（3）個工作日內移除位於房屋內或為該場所提供服務的任何違反本租約或構成危險或潛在危險狀況的線路的權利。在本租約終止或到期時，租户應移除租户或代表租户安裝的所有線路。房東明確允許在本租約到期或終止時保留的任何線路均應成為房東的財產，無需支付任何形式的款項。在任何情況下，都不得將任何線路問題視為對租户的實際或推定驅逐，不得使房東承擔租户減免租金的責任，也不得免除租户履行本租約規定的租户義務的責任。

6. 禁止使用。租户不得在項目內做或允許在項目內做任何事情，也不得攜帶、保留或允許將任何東西帶入或保存在項目中，任何現行法律或此後頒佈或頒佈的任何法律都禁止這種行為，也不得被任何保險單所禁止，或可能提高現有費率或以其他方式影響房東為項目承保的任何保險，或違反房東當時授予項目任何其他租户或居住者的任何專有用途。租户不得做或允許在房屋內或其周圍做任何會以任何方式阻礙或幹擾其他租户的權利，或傷害或騷擾他們，或使用或允許將房屋用於任何非法或令人反感的目的。租户不得在房屋或項目內或其周圍犯下任何廢物，也不得遭受任何損失。

7. 法律要求；項目規則。租户應遵守所有義務、索賠、行政訴訟、判決、損害賠償、罰款、罰款、罰款、費用和責任，包括因租户、其員工、代理人或承包商未能遵守與房東有關的所有法律而產生的合理律師費（統稱為 “費用”），並對房東及其董事、高級職員、合夥人、成員、股東、員工和代理人免受損害現在或將來頒佈的場所的使用、條件或佔用情況，以及項目規則，定義如下。租户應促使其員工、代理人和承包商遵守適用於該項目的所有法律，並應盡合理的努力促使受邀者遵守這些法律。除非租户事先獲得房東的書面同意，否則租户不得不時導致或允許在房屋或項目內或周圍使用、生成、儲存、釋放或處置任何受任何法律監管的物質、材料或廢物，包括但不限於易燃、易爆、危險、石油、有毒或放射性物質，除非租户事先獲得房東的書面同意，房東可以隨時自行決定拒絕或撤銷該同意。租户應遵守房東為房屋和項目的安全、保養和清潔不時通過的項目規章和條例（“項目規則”），並促使其員工、代理人和承包商遵守房東不時通過的項目規章和條例，並應盡合理努力促使受邀者遵守這些規章和條例。如果本租約與項目規則發生任何衝突，則以本租約的規定為準。對於任何其他租户未能遵守的規定，房東對租户不承擔任何責任

項目規則。自生效之日起生效的項目規則作為附錄C附於此。如果任何適用於該項目的政府當局、法令或其他法律要求房東或租户制定和實施運輸管理計劃，以減少建築物僱員和其他獲準居住者往返大樓的單人車輛的數量，則租户應與房東合作制定和實施此類計劃。如果對項目具有管轄權的任何政府機構要求根據租户對房屋的特殊用途或佔用情況對公共區域進行改造，則此類修改應由房東進行，租户應作為本租約規定的額外租金向房東償還房東進行此類修改所產生的合理費用，此類補償將在租户收到房東聲明後的三十 (30) 天內支付這樣的成本。

8. 變更、增加和改進。在開工日期之後，未經房東事先書面同意，租户不得許可、建造或允許在房屋內進行任何建造、改建、實物增建或改進，房東不得無理拒絕（“租户工作”），也不得在房屋外放置任何可從房東看見的標誌，房東可以自行決定拒絕這種同意。儘管如此，房東不會無理地拒絕同意租户工程：（i）非結構性且不會對任何建築系統或改善產生不利影響，（ii）從房屋外部看不見，（iii）不影響建築物或任何公共區域的外部，（iv）不違反本租約的任何條款，（v）不違反任何法律，以及（vi）不會幹預項目的任何其他租户或佔用者對項目的任何其他部分的使用和佔用。租户的計劃和規格以及所有承包商、分包商、供應商、建築師和工程師（統稱為 “外部承包商”）應事先獲得房東的書面批准。如果房東要求，承租人應就任何此類租户工程簽訂一份工作信函，其格式應基本上與房東當時用於建築物租户施工的形式相同。租户應向房東支付施工監督費，金額等於房東或租户承擔的任何租户工程成本和支出的百分之三（3％）。房東可以聘請外部顧問來審查提供給房東的此類文件和信息，租户應根據要求向房東償還相關費用，包括合理的律師費。房東對任何計劃或規格的審查或批准均不構成房東對此類文件 (i) 完整或適合其預期用途的陳述或保證，或 (ii) 符合適用的法律，租户明確同意，房東不就此類完整性、適用性或合規性對租户或任何其他個人或實體承擔任何責任或責任。租户在完成此類租户工作後，應提供房東合理要求的任何文件和信息，包括 “竣工” 圖紙（以紙質和房東可以接受的電子格式）。房東可以對租户工作施加合理適當的條件，包括但不限於遵守房東不時通過的任何施工規則，要求租户向房東提供擔保，以支付與此類租户工作有關的所有費用，為房東提供保險以應對此類工程、計劃和規格可能產生的責任，以及此類租户工作的許可證。所有建築標準租户工程在完工後應成為房東的財產，並應在本租約到期或提前終止或租户根據本租約擁有房屋的權利時移交給房東，除非房東要求租户拆除或恢復此類租户工程。所有高於標準的租户工程均應是租户的財產，租户應在整個租期內保持良好狀態並進行維修，直到本租約到期或提前終止或租户根據本租約擁有房屋的權利到期或提前終止，屆時此類租户工程將成為房東的財產，並應在批准安裝上述房屋時移交給房東，除非房東另有規定標準租户工作，房東將要求租户移除在租約到期或提前終止或租户對租約下房屋的佔有權時相同。在本租約到期或提前終止時，租户必須從房屋中移除的任何租户工程或租户在本租約下的房屋所有權均應拆除，費用應由租户自行承擔，租户應立即修復此類拆除對房屋或建築物造成的任何損壞，費用由租户承擔。租户不得允許就與任何租户工程有關的房屋或項目申請任何留置權。如果申請了任何留置權，則租户應在租户收到書面通知後五（5）天內通過保證金或其他房東可接受的方式解除留置權。所有外部承包商均應按照第 20 條的要求並按照第 20 條的要求保留金額和類型的保險。應在以下日期之前向房東提供最新版本的ACORD 25（或同等版本）保險憑證，以證明此類承保範圍

開始任何租户工作。所有外部承包商應遵守所有法律和所有適用的項目規則和建築物施工規則，以良好和像工人一樣的方式完成所有工作。任何租户工作都不得對其他租户造成不合理的幹擾。在任何租户工作最終完成之前，房東應準備並向租户提交一份待完成項目的清單，租户應努力完成所有此類清單項目。

9. 租户的設備。除個人計算機、傳真機、複印機和其他類似辦公設備外，在房東批准其規劃和位置之前，租户不得在房屋內安裝任何固定裝置、設備或其他改進設施。在任何情況下，任何圖書館、中央檔案區、保險箱和其他重型設備的位置、重量和支撐設備都應在首次安裝或搬遷之前獲得房東的批准。房東可以禁止任何可能超過建築物承載能力的物品、設備或任何其他物品帶入建築物。

10. 租户財產税。租户應支付對租户在房屋內放置的所有設備、固定裝置、傢俱和其他財產徵收的所有從價税和類似税款或攤款，以及對租户業務徵收的所有許可證和其他費用或税款。如果租户在項目中安裝或實施的任何改善措施或費用由租户承擔，導致房東需要為項目繳納的税款高於原本應繳納的税款，則租户應在提出要求後的三十（30）天內向房東支付此類超額税款合理歸因於租户的金額。

11. 訪問。房東有權在所有合理的時間進入房屋，以檢查房屋狀況，展示房屋，確定租户是否在履行本協議項下的義務，提供房東有義務或選擇進行的服務或維修，修復毗鄰空間，糾正房東選擇糾正的租户違約行為，並從房屋中移除違反本租約的任何改善或財產。除非發生緊急情況或根據本協議提供常規服務，否則房東應盡合理努力提前通知租户此類訪問權限。

12. 租户保險。自要求租户向房東提供保險憑證之日起（如下所述），租户應自費向房東合理接受的保險公司承保和維持以下保險，保險公司被A.Best Company評級為A-或更高：（i）商業一般責任（CGL）保單（按發生情況編寫），限額不少於一百萬美元（1,000,000 美元）每次發生的合併單筆限額，兩次年度總額為百萬美元（2,000,000 美元），涵蓋因場所、運營、獨立承包商、產品完成的運營、人身傷害、廣告傷害和合同下承擔的責任而產生的責任；（ii）以損失原因特殊表格為基礎的財產損失保險，按重置成本價值涵蓋場所內的所有上述標準裝修、固定裝置、個人財產和設備；（iii）業務中斷和額外費用保險，金額將向租户償還直接或間接費用損失歸因於本節所保風險的收益；（iv）適用州法律要求的工傷補償保險，以及限額不少於一百萬美元（1,000,000.00）的僱主責任保險；（v）汽車責任保險，所有自有、租賃/租用或非自有車輛的單一限額保額至少為1,000,000美元；（vi）在適用於租户的範圍內，如果租户提供或出售酒精飲料在項目中，一份酒類責任保險單，最低承保額為一百萬美元（美元）1,000,000.00）；以及（vii）不少於四百萬美元（400萬美元）的 “以下形式” 的超額/雨傘責任保單，包括在主要保單限額用盡時的 “下拉” 功能。房東還可以要求所有外部承包商（如果有）提供房東認為必要的金額和類型的其他類型的保險，包括但不限於建築全險建築商風險、業主和承包商保護（OCP）責任保險、專業錯誤和疏漏責任保險以及涵蓋此類承包商設備和工具的保險。租户根據本協議要求維護的每份責任保險單均應將以下實體命名為額外被保險人：房東、房東的任何貸款人及其直接和間接母公司和子公司及其任何關聯實體、繼任者和受讓人，以及他們各自的現任或未來董事、高級管理人員、員工、合夥人、成員和代理人。租户的保險應被視為主要保險，而不是超額保險，並且不包括房東的保險單。對於類似企業和地點的保單持有人而言，保險免賠額或保留金應合理且符合慣例。在生效日期之前或租約執行後十 (10) 天內，房東可以獲得最新版本的ACORD 25此類保險證書，以反映所需的限額和認可

在本協議中，續訂證書應在任何保單到期日前至少十（10）天交付給房東。每份保單均應經過認可，向房東發出不續保通知，並應進一步規定，未經提前三十（30）天通知房東，不得對其進行重大修改或取消。房東同意在租户合理要求的範圍內與租户合作，以使租户能夠獲得此類保險。如果房東合理判斷有必要提高限額，則房東有權要求提高限額。租户應為所有上述保單支付所有保費和費用，如果租户未能在到期時支付任何此類款項或履行任何此類保單，則房東可以但沒有義務支付或保留此類保單，租户應在提出要求後的十 (10) 天內將房東支付的款項償還給房東，所有應付的款項連同此類利息均應視為應付款構成本協議項下的額外租金。房東支付任何此類保費，或房東持有任何此類保單，均不應被視為放棄或解除租户在本租約下向房東提供的任何補救措施。

13. 故意刪除。

14.免除代位權；相互免除責任。根據本協議，任何一方必須承保的所有保險單均應包括代位背書的豁免，其中包含保險公司放棄對另一方就由此投保的任何損失、傷害或損害而向另一方提出的所有代位請求權。無論任何一方是否持有任何免賠額（或自保留款）或自保，代位權豁免均適用。此類豁免的任何額外保費應由主要被保險人支付。在法律允許的最大範圍內，房東和租户各自放棄向對方（以及對方的任何高級職員、董事、合夥人、員工、代理人和代表）追回的所有權利，並同意免除對方對損失或損害的責任，前提是此類損失或損壞由有效且可收取的保險承保，該保險實際上涵蓋了此類損失或損害發生時尋求賠償的一方，或者將由需要維持的保險承保根據本租約，尋求賠償的一方。如果按照上述規定解除任何一方的責任違反有關開脱罪責協議的任何法律，則當事方的責任應被視為未免除，但應次於另一方的保險公司的責任。

15. 傷亡。如果房屋或項目在期限內的任何時候因火災或其他人員傷亡而全部或部分損壞或摧毀，並且在損壞或破壞之後，租户無法將房屋中未受損或摧毀的部分使用到與本協議租賃給租户的房屋的授權用途相同，也無法在房東收到租户描述此類情況的書面通知後的六十 (60) 天內損壞或毀壞房東通知租户，房屋已改善到以下程度在發生此類破壞或人員傷亡之日後的三百六十五 (365) 天內，房東或租户可以通過書面通知對方終止本租約後三百六十五 (365) 天內修復或重建到此類破壞或人員傷亡之前的狀態，則房東或租户可以在房東發出此類通知後的三十 (30) 天內通過書面通知對方終止本租約。除非此類損壞或破壞是由於租户或其員工、代理人、承包商或受邀者的疏忽或故意不當行為造成的，否則租金應按比例減免，前提是租户在損壞或破壞後無法將房屋中受損或摧毀的部分用於授權用途，其程度與租户在此之前使用房屋的程度基本相同。如果本租約未根據上述規定終止，則在收到可用保險收益後，房東應恢復或更換房屋中受損或被摧毀的部分，其改善程度應在破壞或人員傷亡或項目發生前夕存在的建築標準改善措施的範圍；租户應恢復或更換租户根據本協議必須投保的房屋改善措施；本租約應根據本協議條款繼續全面生效，但以下情況除外用於減免租金如適用，除上述期限外，延長的期限應等於自此類損壞或毀壞之日起至此類修復或替換完成時結束的期限。根據不可抗力事件和保險收益的可用性，房東應在合理的時間內恢復或更換房屋或項目中被損壞或摧毀的部分，房東應在合理的時間內修復或更換這些部分。如果任何一方選擇按照本節的規定終止本租約，則本租約應在終止通知之日起三十 (30) 天內終止，就好像合同期限原定於該日期到期一樣，並且除此處明確規定的在本租約到期或提前終止後繼續生效的義務外，任何一方均不因此類終止而對另一方承擔任何責任。房東沒有義務修復高於標準的裝修或固定裝置、租户的庫存、商業固定裝置或其他個人財產的任何損壞。如果房屋或項目的任何部分

因租户、其員工、代理人、承包商或受邀者的魯莽或故意不當行為造成的火災或其他人員傷亡而受損或摧毀，則房東根據本節條款對房屋進行的任何維修或修復應由租户自行承擔費用和費用。儘管本節中有任何相反的規定，但由於在本期限的最後十二（12）個月內發生的任何人員傷亡造成的損失，或者此類維修或修復的估計費用將超過傷亡前建築物合理價值的百分之五十（50％），房東沒有義務修復或修復房屋或項目。如果房屋或項目因火災或其他人員傷亡全部或部分受損或摧毀，租户可用的唯一補救措施是租户可用的唯一補救措施（如果適用），根據本協議適用，租户可以採取的唯一補救措施（如果適用）。

16. 譴責。如果房屋的百分之五十（50％）以上，或者如果建築物的很大一部分被徵用，則房東或租户有權在租用之日起三十（30）天內通過書面通知對方終止本租約；但是，租户行使終止權的條件是被徵用的房屋或建築物部分的範圍和性質必須是租户行使這種終止權的條件嚴重損害租户對房屋的使用或房屋的平衡剩餘，房東不願或無法在項目內提供合理的替代空間。如果發生任何損失，房東有權獲得與之相關的任何補償和賠償，但譴責機構為租户在本租約終止時有權移除的財產提出的任何索賠而規定的賠償（如果有）除外。租户不得就本期限任何未到期部分的價值向房東提出索賠。如果部分房屋被佔用，但未導致本租約終止，則租金應按所佔的平方英尺公平降低。

17.索賠豁免。除房東、其員工、代理人或承包商故意的不當行為或重大過失外，對於因暖通空調、電氣、管道、電梯或其他設備或系統的缺陷或建築物中的自動噴水滅火系統（如果有）排放的水而造成的人身或財產損失，房東不對租户的任何財產的失竊、丟失或損壞承擔責任，無論是房屋還是租户的任何財產建築物或項目的任何部分，包括商業祕密或其他機密的丟失信息。房東同意做出商業上合理的努力，保護租户免受第三方（包括其他租户）的幹擾或幹擾；但是，房東對任何此類幹擾、幹擾或違規行為概不負責，無論是由其他租户還是房東或任何其他人造成的，也不得因為此類幹擾、幹擾或違規行為而免除租户在本租約下的任何義務。房東可以遵守任何政府實體頒佈的與使用或節約能源、水、煤氣、照明或電力或減少汽車或其他排放有關的自願控制措施或指導方針，而不會使房東根據本租約對租户承擔任何責任，前提是房屋不因此變得不可租用。在任何情況下，房東、Masaveu & C/O Management Real Estate US LLC或其董事、高級職員、股東、合夥人、成員、員工或代理均不對偶然、間接或懲罰性損害、利潤損失或業務中斷承擔任何責任。本節中的豁免在本租約到期或提前終止後繼續有效。

18. 賠償。除代位權豁免所涵蓋的索賠、追回權和訴訟原因外，租户應賠償房東及其代理人、董事、高級職員、股東、合夥人、成員、員工和受邀人免受與任何人受傷（包括合理的律師費）有關的所有索賠、損失、費用、損害賠償或費用（包括合理的律師費），並使他們免受損害，無論是全部還是部分損失出於對房屋的任何禁止使用或租户或其外部承包商的其他行動、疏忽或疏忽，董事、高級職員、股東、成員、合夥人、員工、代理人、受邀者、分租人或客人，或與此類方簽訂項目相關合同的任何一方。如果房東在沒有過錯的情況下成為租户提起或針對租户提起的任何訴訟的當事方，租户有義務根據本協議向房東進行賠償，則租户應保護房東免受房東的損害，並應支付房東與此有關的所有費用和開支，包括合理的律師費。

租户在本節下的義務不受本租約下維持或要求維持的保險金額或類型的限制。本節規定的義務在本租約到期或提前終止後繼續有效。

19. 不豁免。房東對租户違反本租約規定的任何義務的任何明示或暗示的同意或放棄均不得解釋為或構成對租户任何其他違規行為的同意或放棄。無論房東當時是否知道租户違約，房東接受任何租金或其他付款，也不構成對本租約規定的任何習俗或慣例，均不構成對租户在本租約下的任何義務的放棄。房東未能投訴租户的任何行為或不作為或未宣佈違約行為已發生，無論這種失誤持續多長時間，均不應被視為房東對本協議項下任何權利的放棄。對於租户履行每項義務而言，時間至關重要，其中履行時間是一個因素。租户支付的款項或房東收到的少於應付租金金額的收據均不得視為租金的部分支付，任何支票的背書或陳述或任何支票或作為租金付款附帶的任何信函也不得被視為協議和滿足。房東可以在不損害其收回此類租金餘額或尋求任何其他權利或補救措施的權利的情況下接受此類支票或付款。除了簽署和交付明確接受交出房屋的書面協議外，房東採取或未能採取的任何行動均不應被視為接受移交房屋。

20. 安靜地佔有。只要租户履行了所有義務，租户應在租期內平靜地持有和享受房屋，但須遵守本租約的規定。

21.通知。本協議要求或允許發出的每份通知均應採用書面形式，可以親自送達，通過國家認可的隔夜快遞發送，也可以放在美國郵局中，郵費預付，掛號或掛號郵件，要求回執單，每種情況都寄到本文規定的地址。通知應被視為已收到 (a) 如果是親自送達或隔夜快遞送達，或者 (b) 如果通過掛號信或掛號信發送，(i) 正式填寫的美國郵政總局退貨收據上註明的此類通知的送達日期，如果該收據反映了此類通知的送達日期；(ii) 拒絕通知的日期，如果被拒絕的通知反映了該通知的日期此類通知被拒絕，或 (iii) 在該通知郵寄後的三 (3) 天（如果該通知的送達日期）如上所述，無法以其他方式確定通知。在生效日期之前，給租户的通知地址應為第 1 節中規定的地址；在生效日期之後，租户的地址應為場所。向房東發出的任何通知應通過以下地址發給房東：

Brickell Key Center, LLC

601 Brickell Key Drive，101 套房

佛羅裏達州邁阿密 33131

收件人：董事總經理

22.房東未能履約。如果房東未能履行本協議規定的任何義務，則房東不得違約，租户不得因此類違約而享有任何權利或補救措施，除非租户以合理的詳細方式向房東發出書面通知，説明此類失敗的性質和程度，並且此類違約行為在房東收到此類通知後的三十 (30) 天內或本文可能提供的更長期限內未得到糾正。如果此類故障無法在三十 (30) 天內合理治癒，則應根據合理要求延長治癒期限。在任何情況下，租户對房東涉嫌或實際未能履行本租約義務的補救措施均不包括本租約的終止。

23.租户的履約失敗。如果租户未能履行本協議規定的任何義務，則除了房東的其他權利外，房東還有權（但沒有義務）履行租户的全部或部分義務。收到要求後，租户應向房東償還履行此類義務的費用。

24. 默認。“違約” 是指發生以下任何一項或多項情況：(i) 如果這種失敗持續超過五年，則租户未能在到期時支付本協議要求支付的任何租金或其他款項

(5) 在租户收到房東的書面通知後的幾天；但是，房東不得要求房東向租户提供此類失誤的通知以及在租期內兩次以上糾正此類失誤的五 (5) 天期限，如果房東選擇，隨後未能按時支付到期的租金將立即構成本協議規定的違約；(ii) 租户在三十 (30) 天后的失職書面通知或本租約中規定的其他通知期限，以遵守並充分履行租户的所有義務義務

除下文另有規定外，上文所述的租金支付除外；(iii) 租户的破產判決；(iv) 租户在破產或其他類似程序中自願提出申請；(v) 租户為其債權人的利益進行總體轉讓；(vi) 指定承租人在房屋中的權益的接管人；(vii) 對租户提起的任何非自願訴訟根據任何破產法或類似法律，除非破產或在破產後的六十 (60) 天內被駁回；(viii) 如果租客是個人，或者如果租户由一個人控制，則該個人的死亡或喪失行為能力；(ix) 任何承租人根據本協議承擔的義務的擔保人自願提出破產或其他類似程序申請，或者如果該擔保人是個人或由一個人控制，則該個人的死亡或喪失行為能力；(x) 擔保人的自願或非自願解散，或任何涉及擔保人的交易，如果由租户完成，則構成租户的轉讓在本協議下，未經房東書面同意；或（xi）房屋空置時間連續超過六十（60）天。儘管上文規定了任何適用的通知和補救期，但對於上文第 (ii) 至 (xi) 小節所述任何事件的發生，房東不得向租户提供此類失敗的通知以及本應適用於此類失敗的補救期（如果有），在租期內因基本相同的失敗而發生的兩次以上，而且，經房東選擇，隨後發生基本相同的故障應立即發生構成本協議下的違約行為。

違約發生後，房東可以選擇要求租户通過以下方式支付租金：（a）將資金電匯到房東指定的賬户，或（b）通過銀行匯票、ACH轉賬或其他等值資金轉賬到房東的指定賬户，從租户的賬户中直接匯款。租户和房東執行本租約應作為房東授權按本文規定從租户賬户中扣款的證據。租户應提供所有必要的信息並執行房東要求的任何其他文件，以促進通過房東指定的方式支付租金。租户未能在房東發出書面通知後的五（5）天內提供此類信息或文件，則構成本協議下的違約行為。

發生違約時，房東可以自行選擇在不終止本租約的情況下，在不通知租户的情況下進入和進入房屋，在不承擔由此造成的任何損害的情況下，維護房屋，修復或更換房屋的任何損壞，或代表租户進行本協議規定的任何責任；在這種情況下，租户應根據房東的要求立即向房東償還任何費用根據本租約，Lord會影響租户的合規性。

此外，如果發生違約，則或在此後的任何時候，如果違約行為仍在繼續，房東可以選擇在不放棄此處、法律或衡平法規定的任何其他權利的情況下終止本租約或終止租户的佔有權，但不終止本租約。無論哪種情況，房東都可以在不另行通知和不經法庭訴訟的情況下重新進入和收回房屋，並使用必要的武力將所有人員和財產從房屋中移走，租户特此放棄因由此或簽發任何遇險令而產生的任何索賠，並同意使房東免受任何此類索賠的侵害。如果發生違約，房東可以將違約視為對本租約的全部違約，租户應立即向房東承擔整個違約行為的損害賠償責任，金額等於租金總額和在租期餘額中應付的所有其他款項，按當時現值的每年百分之六（6％）的折扣率。如果房東選擇在不終止本租約的情況下終止租户對房屋的所有權，則房東可以將房屋或其任何部分以房東認為可行的租金和條款和其他條件出租給任何人，租户應對房東承擔責任，金額為租户規定的總租金和本期未到期餘額的所有其他款項超過淨額（如果有），如果有，房東從此類再租房中獲得的款項，即所得的總金額減去費用收回、再租賃、裝修和其他相關費用；如果租户被逐出房屋，即使在租户被驅逐出房屋之後，租户仍應承擔並繼續承擔此類淨金額。此類款項應立即到期並由租户根據要求支付。在任何情況下，即使房東租用房屋的金額超過租户在未到期的剩餘期限內應付的租金，租户也無權獲得房東通過歸還房屋獲得的任何租金。如果在本租約到期或終止後發生違約行為或租户對房屋進行任何保留或佔有，則租户應根據要求向房東償還房東為此產生的所有費用，包括但不限於合理的律師費、法庭費用和相關費用。房東可以隨時提起一次或多次向租户收取本節規定的應付款項的訴訟，無需房東等到本租約終止。此處提出的補救措施是

累積性且非排他性，房東選擇在不終止本租約的情況下終止租户的佔有權，不得剝奪房東終止本租約的權利，房東應有持續的權利。違約發生後，房東有權向租户追回因租户違約造成的所有損失，並有權根據法律或衡平法尋求所有權利和補救措施。

25.投降。在本期限的最後一天或本條款提前終止時，租户應平靜地將房屋交還給房東，保持良好的狀態並進行維修，只有正常使用造成的合理磨損除外。房屋交出時不得攜帶租户的所有個人財產，否則應符合本租約條款規定的條件，並且房屋應不受任何類型的留置權或抵押權的約束。

26. 堅持下去。如果租户在租期結束時或在本租約提前終止時沒有交出房屋的所有權，則根據房東的選擇，租户應是每天的受益租户，在此類保留期內到期的租金應為租户前一個月必須支付的金額的兩（2）倍。如果由於租户的延期，房東無法將房屋的所有權移交給新租户或為新租户改善房屋，則租户應對房東因租户保留房屋而遭受的所有損失承擔責任。

27. 拆除租户的財產。在期限到期或提前終止之前，租户應將租户的所有可拆卸貿易固定裝置和其他個人財產從房屋中移除，費用由租户承擔。租户應對因拆除租户的任何個人財產（包括線路）而對房屋或項目造成的任何損壞負責。如果租户在終止之前沒有移除其財產，那麼除了法律或衡平法上的其他補救措施外，房東有權考慮放棄財產，房東可以將此類財產移除，費用由租户承擔，也可以由房東選擇成為其財產，租户不得擁有與之相關的其他權利或因此而獲得補償。

28. 房東的留置權。除了和累積房東的法定留置權外，租户特此向房東授予租户放置在房屋內的所有傢俱、傢俱、固定裝置、設備、商品和其他財產的擔保權益，以確保租户履行本租約規定的義務。應房東的要求，承租人應根據項目所在州現行的《統一商法》的條款，簽署完善此類擔保權益所需的所有文件，並安排或允許在適當的公共記錄中存檔。

29. 故意省略。

30. 轉讓和轉租。只要房東自行判斷，房東有權通過法律或其他途徑全部或部分轉讓和轉讓其在本協議下的權利和義務，而無需對租户承擔任何責任，租户應向房東轉讓其在本協議或建築物下的權利和義務的任何一方進行委託。根據本租約的所有明示或暗示的契約、條款和條件，建築物或項目的任何出售、轉讓或轉讓都將使房東免除自此類出售、轉讓、轉讓或轉讓生效之日起的責任，但此類出售、轉讓、轉讓或轉讓生效之日之前產生的責任除外。在此生效日期之後，租户將僅向房東的繼任者尋求本租約的權益。

未經房東事先書面同意，租户不得轉讓、轉讓、抵押、質押或以其他方式抵押本租約或其中的任何權益，也不得轉租房屋或其任何附帶的權利或特權，也不得允許任何其他方佔用或使用房屋或其任何部分，不得無理拒絕。在以下情況下，不應將房東的同意視為無理拒絕：（i）擬議分租人或受讓人的財務責任或保險不符合房東選擇類似建築物租户時使用的相同標準；（ii）考慮到其他租户的業務和建築物的聲望，擬議的分租人或受讓人的業務不適合該建築物；（iii）擬議用途與本節允許的授權用途不一致 3；或 (iv) 擬議的分租人或受讓人是建築物的居住者，或者如果擬議的分租人或受讓人，無論是否為建築物的居住者，正在與房東討論建築物內空間的租賃問題。無論房東是否同意房屋任何部分的任何擬議轉讓或轉租，租户都應及時向房東支付750.00美元的審查和手續費（“轉租/轉讓處理費”），此外還應及時向房東支付任何費用

房東因此類擬議轉讓或轉租而產生的合理的專業費用（包括但不限於法律、建築、工程和諮詢費用）（“轉租/轉讓專業費用”）。轉租/轉讓處理費應在租户每次申請轉讓或轉租房屋任何部分時由租户同時支付。轉租/轉讓專業人員費用應由房東選擇，由租户（a）在房東拒絕或執行對擬議轉讓或轉租的同意之前，或（b）在租户收到房東開具的此類費用發票後的三十（30）天內支付。租户違反本第 38 節的規定轉租房屋或轉讓租約均構成違約。

就本租約而言，租户的 “控制權變更” 應被視為構成租户對本租約的轉讓，這需要房東的同意，並使房東有權行使本協議規定的選擇權。如本節所述，“控制權變更” 應被視為發生了：(x) 任何人在本協議發佈之日後直接或間接獲得租户或擔保人任何表決權益或股權的受益所有權（定義見經修訂的1934年《證券交易法》第13（d）條）（如果適用），並在收購後立即成為投票權的受益所有人或佔當時所有股權總投票權益或股本權益50％或以上的股權——租户或擔保人的未償股權或投票權益（如果適用）；(y) 租户或擔保人的股東、合夥人、成員或其他股權持有人（如果適用）應批准租户的合併、合併、資本重組或任何此類交易的完成；或 (z) 租户或擔保人的股東、合夥人、成員或其他股權持有人（如果適用），應批准徹底清算租户或擔保人的計劃（如果適用），或租户或擔保人（如果適用）出售或處置此類實體全部或大部分資產（即佔該實體總資產的50％或以上）的協議。

如果租户希望轉讓本租約或轉租房屋，則租户應在租户希望此類轉讓或轉租生效之日前至少提前六十（60）天向房東發出書面通知。租户的通知應包括（A）擬議分租人或受讓人的名稱和地址；（B）擬議分租人或受讓人將在該場所經營的業務的性質；（C）擬議轉租或轉讓的條款；以及（D）合理的財務信息，以便房東可以評估擬議的分租人或受讓人。房東應在收到此類信息後的三十（30）天內通知租户（i）允許或拒絕擬議的轉租或轉讓，或（ii）自租户通知中規定的日期起終止本租約（僅就選項（ii）而言，租户將被免除本協議中與終止空間有關的所有其他義務）。如果房東未在三十（30）天內發出通知，則根據租户通知中規定的條款，房東將被視為同意轉租或轉讓。

儘管有轉讓或轉租（i）租户的轉租和轉讓應受本租約條款的約束；（ii）租户仍應對本租約中 “租户” 的所有義務負責；（iii）同意一項轉租或轉讓並不免除對未來轉讓或轉租的同意要求；（iv）租户從超過租户必須向房東支付的金額的轉讓或轉租中獲得的報酬根據可歸因於攤還的款項，不包括租户支付的合理租賃佣金承租人或轉租人為承租人支付的房屋改善費用，以及租户支付的與租户獲得受讓人或轉租人直接相關的其他合理的自付費用，也應支付給房東。租户應在每個日曆月初向房東支付此類款項。房東有權審計租户的賬簿和記錄，以驗證本節規定的付款的準確性。如果租户轉租了房屋，隨後出現了違約行為，則房東可以直接向分租人收取轉租下應付給租户的任何租金；在這種情況下，房東應將收取的租金計入租户在本協議下應付給房東的租金；但是，向租户的子租户收取租金不應在房東與該分租人之間造成合同隱私。

如果擬議的分租人或受讓人獲得房東的批准，則房東和租户未能在租户向房東提交提案之日起九十（90）天內與經批准的轉租人或受讓人簽訂轉租或轉讓，則房東的批准將過期，租户必須再次遵守本節的條件。儘管房東已同意與之相關的任何轉租或轉讓

房屋、任何分租人或受讓人均不得行使任何續訂期權、擴建期權、優先拒絕權或類似權利，除非房東與此類分租承租人或受讓人直接簽訂了單獨的書面協議，前提是租户繼續對履行本協議項下的所有義務承擔責任，這些義務因行使這些權利而增加或受到其他影響。如果租户已轉讓了本租約中的所有權益，則租户不得行使本租約下的任何續訂期權、擴張期權、優先拒絕權或類似權利。

31. 房地產合併。租户自願或以其他方式交出本租約或相互取消本租約均不構成合並，但應由房東選擇終止所有或任何現有的轉租或分租約，或者可以根據房東的選擇，將承租人在此類轉租或轉租中的權益轉讓給房東。

32. 責任限制。儘管此處有任何相反的規定，租户根據租户對房東作出的任何判決，或在要求房東因房東未能履行任何義務而向租户支付款項的任何司法程序中向租户作出的任何其他裁決，其唯一和唯一的方法是違背房東在項目中和項目中的利益。因此，租户特此同意，房東現在或此後任何時候在任何條件下均不因支付或履行本協議下的任何義務而承擔任何種類或性質的個人或公司責任，包括但不限於第26條規定的任何房東賠償義務。本節規定的義務在本租約到期或提前終止後繼續有效。

41. 從屬關係。租户在本租約下的權利和利益應受與項目或其任何部分有關的所有地役權和記錄在案的限制、契約和協議，以及所有信託、抵押貸款和其他擔保工具的契約，以及房東此前或之後簽訂的所有續約、修改、合併、更換和延期（“安全文件”）的約束、建築物或項目的任何部分，其範圍與安全文件相同在本租約執行之前已簽署、交付和記錄。在租户收到房東發出的已簽訂一份或多份安全文件的通知後，在該安全文件的有效期內，租户應向所有安全文件的持有人交付給房東的所有通知的副本，並應授予此類持有人在本租約規定的相同時間內糾正房東在本租約規定的相同期限內糾正所有違約行為（如果有）的權利，以彌補房東的此類違約行為，但以下情況除外安全文件持有人事先的書面同意，不得交出或終止本租約，除非根據本租約中明確規定的終止權。租户應通過取消抵押品贖回權或其他方式，向任何安全文件的持有人或其繼承人進行權益委託。本小節的規定應自生效，無需租户進一步同意；但是，應房東的要求，租户應簽署任何安全文件持有人可能要求的進一步文件。房東應隨時不時地簽署、確認並向房東交付書面禁止反言證書，以證明：（i）房屋的可出租面積，（ii）本租約的生效日期和到期日期，（ii）基本租金、基準年和額外租金，（iv）本租約未經修改且完全有效效果，或者如果進行了修改，則表明修改後的內容完全有效，並説明瞭修改內容，(v) 無論房東是否如此違約保留、遵守或履行本租約的任何契約、協議、條款、條款或條件，如果是，則説明每項違約行為，(vii) 租户已無條件接受和佔用房屋，(vii) 租户已無條件接受並佔用房屋，(viii) 租户未分配、質押、轉租或以其他方式轉讓任何利息在本租約中；以及（ix）房東可能合理要求的其他事項，其意圖是房東、建築物或項目的任何抵押貸款或房東權益的任何潛在購買者、抵押權人或受讓人均可依賴任何此類聲明。

42. 法律解釋。本租約應根據項目所在州的法律進行解釋和執行。認定本租約的任何條款無效、無效、非法或不可執行不應影響其餘條款或使其無效。在本租約到期後要求履行合同的各方的所有義務應在本租約到期或提前終止後繼續有效，並且應根據與之相關的條款完全強制執行。如果租户由兩方或更多方組成，則所有

構成租户的各方應對租户在本協議下的所有義務承擔連帶責任。如果本租約的任何條款需要司法解釋，則雙方同意，解釋或解釋該條款的法院不得推定任何此類條款的解釋規則對一方或另一方作出更嚴格的解釋，前提是文件應以最嚴格的方式解釋文件本人或通過其代理人編寫該文件的一方，前提是雙方的代理人均參與了本租約準備本租約。

43. 名稱和標牌的使用。除非與租户的地址有關，否則租户無權使用項目或建築物的名稱，並且此類術語不能比該地址的其餘部分更加醒目地強調或顯示。房東有權在房東自行判斷為適當的情況下更改建築物或項目的名稱，而無需徵得租户的同意或對租户承擔任何責任。租户在其場所內的任何標牌都必須事先獲得房東的書面批准，不得無理地拒絕、限制或延遲；前提是，在任何情況下，租户均應全權負責確保此類標牌符合所有適用法律，並承擔與任何此類標牌有關的所有成本和開支，包括但不限於設計、安裝、任何運營成本、維護、清潔、維修和拆除。租户有義務支付修復與拆除任何此類標牌相關的任何損壞的費用和費用。租户無權在房屋外、建築物外部或項目的其他地方放置任何標牌。

44. 搬遷。房東保留將房屋遷移到項目內合理可比空間的權利。房東將書面通知租户其打算搬遷房屋，租户將在收到此類通知後的六十（60）天內完成搬遷。搬遷後，將對本租約進行修訂，刪除對原始房屋的描述，取而代之的是對此類新空間的描述。房東同意向租户償還其在項目內的實際合理搬遷費用、重新印刷合理數量的文具的合理費用以及與原始房屋相當的電話和計算機重新佈線的費用。

45. 經紀費。房東經紀人代表房東在本次交易中的利益，房東應根據房東經紀人和房東在全面執行本租約之前全面簽署的單獨書面協議為其服務付款。房東經紀人在這筆交易中不代表租户。如本租約第1（p）節所披露，如果租户在本交易中由經紀人代表，則租户經紀人代表租户在本交易中的利益，房東應根據租户經紀人和房東在全面執行本租約之前全面簽署的單獨書面協議為其服務付款。租户保證並表示，除房東經紀人和租户經紀人（如果適用）外，它沒有與任何經紀人就本租約的談判或執行進行過交易。除非上文明確規定，否則房東對任何一方就本租約索取的任何經紀或租賃佣金或發現費概不負責，租户將賠償房東並使其免受損害。

46. 繼任者和受讓人。本租約對房東及其繼承人和受讓人以及租户及其允許的繼承人和受讓人具有約束力，並使其受益。

47. 不可抗力。除支付租金或根據本協議應付的任何其他款項外，本協議各方在任何延遲期內均可免除其履行任何義務，如果由於超出其合理控制範圍的原因而無法履行其任何義務，包括但不限於勞資糾紛、政府法規、火災或傷亡、恐怖主義行為、無法獲得任何材料或服務或天災（統稱，“不可抗力事件”）。

48. 停車。當租户佔用房屋且未違約時，租户與其他租户一樣，有權使用第 1 節中規定的建築物停車設施中的停車位，但須遵守不時頒佈的任何適用的停車費和規章制度。如果房東要求，租户應簽訂單獨的停車許可協議，詳細説明房東和租户在停車位方面的權利和義務。租户只能使用按停車比例分配給租户的車位數量。此處包含的任何內容均不得解釋為向租户授予任何不動產或特定停車位的專有權，而應僅將其解釋為許可證。

49. 屋頂天線。未經房東事先書面同意，租户無權在建築物的屋頂或外部放置任何微波、衞星或其他類型的天線，房東可以自行決定拒絕或限制這些許可。房東明確保留對每台此類設備收取費用的權利。

50. 律師費。如果租户未能支付本租約項下應付的任何租金或其他款項，或者未能履行租户在本租約下的義務，並且在十個工作日通知租户後，房東委託律師收取此類款項或履行此類義務，則除了這些款項外，租户還應向房東支付合理的律師費以及此類合同產生的其他合理費用和開支。如果房東和租户就本租約的任何條款或其標的物提起訴訟，失敗的一方將向勝訴方支付所有費用和開支，包括合理的律師費和開支以及法庭費用，包括勝訴方在上訴中產生的任何費用；但是，房東根據本判決收回的律師費應包括但不得重複房東收回的合理費用律師費和其他合理的成本和開支本節第一句允許收款。

51. 租户認證。租户證明，自本協議生效之日起：（i）在美國財政部網站不時維護和更新的SDN名單（“SDN名單”）上，其及其高級職員、董事或控股所有者均未被列為 “特別指定國民或被封鎖人員”（“SDN”），或者根據任何法律、秩序、規則被禁止或封鎖的個人、實體或國家或由外國資產控制辦公室（“OFAC”）執行或管理的法規，或任何行政命令中以其他方式命名的法規，美國司法部或美國財政部是恐怖分子；(ii) 該部及其官員、董事或控股所有者均未直接或間接地代表SDN清單上所列或任何行政命令、美國司法部或美國財政部以其他方式列為恐怖分子、SDN或其他被禁或封鎖人員的任何個人、團體、實體或國家行事，根據任何已執行的法律、命令、規則或法規進行的實體、國家或交易，或由OFAC管理；（iii）它及其高級職員、董事或控股所有者均未直接或間接地代表任何此類個人、團體、實體或國家參與本次交易，也未直接或間接地煽動或促進本次交易；（iv）它及其高管、董事或控股所有者均未違反第13224號總統行政命令、《美國愛國者法》、《銀行保密》《反洗錢法》、《洗錢控制法》或根據該法頒佈的任何條例（統稱為 “反恐怖主義”）法律”）；以及（v）根據任何反恐法，它及其高級職員、董事或控股所有者都不是禁止房東與之進行業務交易的實體。

租户進一步保證，在本租約期限（及其任何延期）期間，租户不會違反任何反恐法，也不會與任何違反任何反恐法的實體開展業務。在租期內（及其任何延期），應房東不時提出的要求，租户應簽署一份證明並將其退還給房東，證明租户當時遵守了租約本節的規定。

租户應賠償房東及其董事、高級職員、合夥人、成員、股東、僱員或代理人因違反上述認證而產生的任何和所有義務、索賠、行政訴訟、判決、損害賠償、罰款、罰款、罰款、罰款、費用和責任，包括合理的律師費和成本，使房東及其董事、高級管理人員、合夥人、成員、股東、員工和代理人免受損害。此外，如果在本租約期限內（及其任何延期）違反本租約部分的任何條款，房東可以自行選擇立即終止本租約，無需向租户付款或承擔義務。

52. 租賃備忘錄。除應房東要求記錄的租賃備忘錄外，本租約和本租約的備忘錄均不得記錄在任何公共房地產記錄中。

53. 財務報表。根據要求，房東可以要求租户向房東提供租户當時的財務報表。如果需要，此類財務報表應根據公認的會計原則編制，如果是法律要求或租户的正常做法，則應這樣做

財務報表應由獨立的註冊會計師審計。如果未對此類財務報表進行審計，則應由租户的首席財務官證明其真實無誤。

54. 故意省略。

55. 氡氣。租户特此確認收到佛羅裏達州法律第 88-285 章要求的以下通知：RADON GAS：氡氣是一種天然存在的放射性氣體，當它在建築物中積聚足夠數量時，隨着時間的推移，可能會對暴露於該氣體的人構成健康風險。在佛羅裏達州的建築物中發現了超過聯邦和州指導方針的含量。有關氡和氡測試的更多信息，可從您所在縣的衞生部門獲得。

56. 適用法律。本租賃應在房屋所在州執行，本租約的條款應受該州法律的管轄和解釋。

57. 完整協議。未在此處特別納入的任何口頭陳述或先前的書面材料均不具有任何效力或效果。租户同意，在簽訂本租約和接受房屋時，其完全依賴於本租約中包含的陳述和協議、本租約所附證物以及在此同時簽訂的書面協議（如果有）。本租約，包括本協議所附的證物及其一部分，構成雙方的完整協議，除非雙方簽署的書面協議，否則不得作為條件、修改或補充。

58. 多個對應物；電子簽名。本租約可以在多個對應方中籤署，每份對應方均應被視為原始協議，但所有對應方共同構成相同的協議。本租約的對應方可以通過電子簽名簽署，並可由任何一方以電子方式交付給其他任何一方，接收方可以依賴收到以電子方式簽訂和交付的此類文件，就好像收到原始文件一樣。

59. 沒有留置權。本租約中包含的任何內容均不得解釋為房東同意根據佛羅裏達州建築留置權法對房東的遺產承擔責任，但明確理解房東的遺產不受此類責任的約束。租户應嚴格遵守佛羅裏達州法規第713章中規定的佛羅裏達州建築留置權法。租户或代表租户提交的任何開工通知均應以粗體形式包含以下內容：“房東在房屋和財產中的權益不得以任何方式受任何租户或代表任何租户完成的改善或其他工作的留置權的約束。”儘管有上述規定，承租人應自費安排在租户收到有關通知後的十五（15）天內，履行聲稱向租户提供或為租户利益提供的工作、服務或材料對房屋、建築物或項目申請的任何留置權或將其轉移為擔保。如果租户未能在上述十五（15）天內滿足或轉讓此類留置權索賠，則房東可以這樣做，然後向租户收取額外的租金，房東為滿足或轉讓此類索賠而產生的所有費用，包括合理的律師費。此外，租户同意賠償房東因任何此類承包商的留置權索賠而遭受的任何損害和損失，並使房東免受損失。如果房東提出要求，租户應簽署本租約的簡短形式或備忘錄，房東可以自行決定將其記錄在邁阿密戴德縣的公共記錄中，以保護房東的遺產免受承包商的留置權索賠，如佛羅裏達州法規第713.10章所規定。如果本租約的此類簡短形式或備忘錄簽署，租户應同時簽署一份可記錄的文書，終止租户在房屋所在不動產中的權益，房東可以在本租約到期或提前終止時記錄該文書。根據本段的規定，房東可以使用租户支付的任何保證金來滿足或轉讓任何承包商的留置權索賠。本段在本租約到期或提前終止後繼續有效。

[簽名出現在下一頁]

本租約已執行，除非此處另有明確規定，否則所有條款均自生效之日起生效。

“租户”

特拉華州的一家公司 SUMMIT THERAPEUTIC

作者：/s/ Ankur Dhingra

姓名：安庫爾·丁格拉

標題：首席財務官

“房東”

BRICKELL KEY CENTER, LLC，特拉華州的一家有限責任公司

作者：/s/ Victor Roza

姓名：維克多·羅扎

職位：副總統

附錄 A

場所平面圖

附錄 B

清潔和清潔服務

樓層 1。每晚應清掃瓷磚、大理石和水磨石地板，必要時進行清洗或擦洗。

2. 每晚要清掃乙烯地板和底座。

3. 瓷磚地板每月要打蠟和拋光。

4. 所有鋪有地毯的區域和地毯每週都要詳細吸塵兩次，所有鋪有地毯的交通區域和其他區域每晚都要用吸塵器吸塵。

5. 地毯洗髮將應租户的要求進行，並向租户收費。

玻璃 1.根據需要清潔所有周邊窗户內部，但不要超過每十八（18）個月一次。

2. 根據需要清潔所有周邊窗户外，但不要超過每十八 (18) 個月一次。

3. 每晚清潔玻璃入口門和相鄰的玻璃面板。

房東和清潔公司均不負責將物品從表面移除以除塵。據瞭解，雖然公共區域的除塵工作每晚完成，但每週只在房舍內完成一次除塵，不在特定日期。此外，房東和清潔公司都不會

負責移動、除塵或清潔任何計算機、複印機、打印機或其他辦公設備。儘管此處有任何相反的規定，但據瞭解，週六、週日或節假日不得提供本附件中規定的任何角色服務。

附錄 C

建築規則和條例

1. 建築物的任何部分或建築物外門二十 (20) 英尺以內，包括租户空間和公共區域，均禁止吸煙。

2. 房東可以為建築物的所有租户提供和維護一份名錄。未經房東事先書面同意，項目內不允許公眾看到任何標誌、廣告或通知。房東有權移除任何違反本規則的標誌、標語牌、圖片、廣告、名稱或通知，恕不另行通知相關租户，費用由相關租户承擔。

3.租户不得阻擋人行道、門道、前庭、大廳、樓梯和其他類似區域，也不得被任何租户用於除進出租賃場所和從建築物一部分到另一部分以外的任何目的。任何租户在任何時候都不得允許其員工、代理人、承包商或受邀者在公共區域或建築物或項目內或周圍的其他地方遊蕩。

4. 不使用走廊門時，應保持關閉狀態。

5. 管道裝置和器具只能用於設計用途，不得在其中投擲或放置掃物、垃圾、抹布、食物或其他不合適的材料。每位租户都有責任確保其員工、代理商、承包商和受邀者按照公認的健康、清潔和體面做法使用公共區域的洗手間。

6. 房東應為每個租户的租賃區域提供所有門鎖，未經房東事先書面同意，租户不得在其租賃區域的任何門上安裝任何額外的鎖。房東應為每個租户的租賃區門上的每把鎖提供兩把鑰匙。應向租户提供額外的鑰匙，費用由租户索要此類鑰匙。除房東外，任何租户都不得擁有任何重複的鑰匙。在適用的租約到期或提前終止時，所有鑰匙應歸還給房東。

7. 租户可以在廚房或休息區使用微波爐和咖啡沖泡器。除非房東以書面形式明確授權，否則建築物內不允許使用其他電器或其他設備來烹飪或加熱食物或飲料。建築物內不得攜帶便攜式加熱器、空間加熱器或任何其他類型的輔助加熱裝置或設備。所有租户應通知其員工，不允許使用此類加熱器。

8. 所有租户在進行任何工程之前，將所有承包商、分包商、承包商代表和安裝技術人員推薦給房東，他們將在建築物內進行任何工作。本規定適用於建築物內進行的所有工作，包括但不限於安裝電話和通信設備、醫療類設備、電氣設備和附件，以及影響地板、牆壁、木製品、裝飾、窗户、天花板、設備和建築物任何其他物理部分的各種性質的裝置。

9. 傢俱或辦公設備的進出或運出，或租户寄送或接收任何需要使用電梯、樓梯、大堂區域或裝卸碼頭區域的重型設備、大件物資或商品，均應限制在房東指定的時間內。租户必須通過書面形式提供任何此類活動的詳細清單來尋求房東的事先批准。如果獲得房東的批准，此類活動應按照房東規定的方式進行。

10. 所有進出建築物的交付只能在房東指定的時間、方式和區域、入口和出口進行。

11.任何租户租賃區域的任何部分在任何時候都不得用作睡眠或住宿區。除陪同視障人士的導盲犬外，不得將任何類型的鳥類、動物或寵物帶入或飼養在任何租户的租賃區域內或其附近。

12. 任何租户不得在建築物內發出或允許發出任何響亮或不當的噪音，也不得以任何方式幹擾其他租户或與他們有業務往來的個人。

13.每個租户應努力保持其租賃區域的整潔和清潔。不得將任何東西清掃或扔入走廊、大廳、電梯井、樓梯或其他公共區域，租户也不得在這些區域放置任何垃圾桶。除非房東另有書面批准，否則租户不得僱用除建築物的授權清潔和維護人員以外的任何人進行清潔。當地時間下午 5:30 之後，租户不得妨礙清潔人員的工作，此類清潔工作可以在辦公室空置時隨時完成。外部窗户和公共區域可以隨時清潔。

14. 為確保建築物的有序運營，房東保留批准所有特許經營商、自動售貨機運營商或其他冷飲、咖啡、食品或其他特許權、水、毛巾或報紙分銷商的權利。未經房東事先書面批准，任何租户均不得在建築物中安裝自動售貨機，不得無理拒絕；但是，安裝在建築物中的任何自動售貨機均不得超過安裝該自動售貨機的樓層的承重能力；而且，房東保留要求根據本租約對此類自動售貨機進行單獨計量以及此類自動售貨機配備降低功率的自動設備的權利在非高峯期消耗此類機器使用此類機器的時間。

15.對於租賃場所或公共區域的任何金錢、珠寶或其他個人財產的損失，房東不對租户及其代理人、承包商、員工或受邀人負責，也不對任何原因對其中任何財產造成的任何損壞負責，無論此類損失或損壞是否發生在區域被封鎖禁止進入的情況下。

16.所有租户應採取合理的預防措施，鎖好通往無人看管區域的門，以保護其個人財產免受損失或損壞。租户還應在發現任何盜竊或損失後儘快向建築物經理和保安人員報告，並應將任何行為可疑或造成騷亂的人員在場時通知建築物經理和保安人員。租户應負責將租户或其員工、代理人、承包商或受邀者的任何財產被盜或丟失的情況通知適當的執法機構。

17.所有租户及其員工、代理人、承包商和受邀者在房東不時指定的任何時間進入或離開大樓時都可能需要出示適當的身份證件並在建築物登記冊上簽名，所有租户應與建築人員充分合作，遵守這些要求。

18.除非經常使用美國郵政總局，否則任何租户不得向建築物的其他租户索取廣告材料或向其傳播廣告材料。如果租户發現任何未經授權的人正在向租户、其員工、客人或受邀者拉客或給他們帶來麻煩，則應立即通知建築物經理或建築物工作人員。

19. 在任何情況下，房東保留拒絕任何人進入建築物或將任何人驅逐出大樓的權利，如果這些人的行為對建築物的任何租户或公眾構成危險或滋擾，或者發生其他緊急情況、騷亂、民眾騷亂或類似騷亂，對建築物、租户或公眾構成風險。

20. 除非房東以書面形式明確授權，否則任何租户都不得篡改或嘗試調整建築物內的温度控制恆温器。房東應根據要求調整恆温器以保持建築標準温度。

21.所有加班空調或暖氣的申請必須在工作日所需日期中午之前以書面形式提交給大樓管理辦公室，週末申請的週五中午之前提交，假日申請必須在前一個工作日的中午之前以書面形式提交給大樓管理辦公室。

22.租户只能使用房東提供、指定或批准的白蟻和害蟲滅絕服務。

23.考慮到整個電氣系統以及建築物中當前和未來的要求，任何租户均不得在其租賃場所或建築物的任何其他區域安裝、操作或維護任何未蓋有U/L（承保商實驗室）批准印章的電氣設備，或會使電氣系統或其任何部分超出房東確定的正確、高效和安全運行的能力。

24. 在停車設施停車應遵守所有停車規則和條例，包括房東制定的任何貼紙或其他識別系統。不遵守規則和條例將終止個人使用停車設施的權利，並將違規車輛移走和/或扣押。房東提供的停車貼紙或其他形式的身份證明仍然是房東的財產，而不是租户的財產，也不可轉讓。車輛所有人或其駕駛員對此類車輛停留在停車設施期間的車輛、個人財產或人員損壞、丟失或被盜承擔所有風險和責任。

25. 每位租户應遵守房東的合理規定，在租賃場所的所有窗户上保持標準窗簾，以使建築物呈現統一的外觀。每位租户應確保在合理可行的範圍內，在租賃場所的所有窗户暴露在陽光直射下時，均應關閉窗簾。

26.自行車和其他車輛不允許進入建築物內部或外部的人行道上，除非房東專門為此目的指定的區域以及身體殘障人士可能需要或使用的區域。

27.房東保留撤銷任何規章和條例的權利，並有權根據其判斷不時制定其他和進一步的規章和條例，以保障建築物的安全、保護、保養和清潔、運營、維護其內部的良好秩序以及保護和安慰租户及其代理人、僱員和受邀人，這些規章和條例在制定時向租户發出書面通知, 對它具有約束力, 其約束力與本協議最初規定的方式相同.

附錄 D 工作信

本工作信函是對本工作信函所附租約的補充，與租約一起管理租户改善房屋的施工。本工作信函中出現的所有大寫術語應與租約中出現的所有大寫術語具有相同的含義，但此處明確修改的除外。

1. 租户改進

a. 下文定義的最終計劃（“租户改善”）中顯示的改善措施的設計和施工應由租户承擔，但下文定義的改善補貼範圍除外。

b. 租户改善費用應包括租户在建造租户改善設施時產生的所有 “硬” 施工成本（例如材料）（“租户成本”）。儘管租户建造了租户改善項目，但租户仍應向房東支付相當於租户改善總成本百分之三（3％）的施工管理費（“施工管理費”，該費用應從改善津貼中扣除）。此處將租户成本和施工管理費的總額稱為 “改善成本”。

c. “改善津貼” 是指235,625.00美元的津貼，將由房東按下文 “改善津貼” 部分的規定提供。

2. 租户計劃

a.租户應聘請房東合理接受的建築師，該建築師應在建築物所在州（“建築師”）獲得許可，以編制租户計劃和最終計劃，定義如下。

b. 租户應促使建築師準備以下擬議的租户改善圖紙（“租户計劃”），租户應將以下擬議圖紙交給房東供房東批准：

1. 建築圖紙（包括樓層施工平面圖、天花板照明和佈局、電源和電話平面圖）；

2. 機械圖紙（包括暖通空調、電氣、電話和管道）；以及

3. 完工時間表（包括牆面裝飾、地板表面處理和其他細節）。

c. 在房東收到租户計劃後的十（10）個工作日內，房東應批准租户計劃或就對租户計劃的任何異議發表意見。然後，租户應努力修改租户計劃，以迴應房東的所有評論。房東批准租户計劃後，租户應根據本工作信函的條款，繼續聘請承包商來建造租户改善設施。房東和租户批准的租户計劃應稱為 “最終計劃”。

d. 租户計劃和最終計劃應符合所有適用的法律。房東對租户計劃或最終計劃的審查或批准均不構成房東對此類計劃 (1) 完整或適合其預期目的或 (2) 遵守適用法律的陳述或保證，房東明確同意，房東不就此類完整性、適用性或合規性對租户或任何其他個人或實體承擔任何責任或責任。

未經房東事先書面批准，e.Tenant不得對最終計劃進行任何更改。如果租户希望更改最終計劃，則租户應自費向房東提供此類變更的計劃和規格。所有此類計劃和規格均需獲得房東的書面批准，不會不合理地拒絕或推遲批准。

3.建造租户改善設施

a. 在租約全面執行和最終計劃雙方批准後，租户應根據最終計劃、租約和所有適用法律繼續建造租户改善設施。最終計劃要求的所有工作和材料應等於或質量優於建築標準。

b. 租户應根據本工作信函第 4 節聘請承包商建造租户改善設施。除非房東和租户另有書面協議，否則與租户改善設施的建造和安裝有關的所有工作均應由承包商根據與租户簽訂的直接合同進行。

c. 租户僱用的所有承包商都必須遵守《建築物施工規章和條例》，其副本作為附表1附於本工作信函。

d. 承包商以及所有從事與租户改善工程施工有關的工作的承包商必須提供證據，證明保險被指定為額外受保人房東，以及租户根據租户必須維持的保險單被指定為額外受保人的所有其他實體，該保單符合租約和本與租户改善施工有關的工作信函的要求。

e. 在任何情況下，租户或租户的授權代表都不會更改或修改或以任何方式幹擾任何建築系統，除非最終計劃上顯示並嚴格遵守最終計劃。只有經房東事先書面同意（房東可以自行決定予以拒絕），並在房東的直接監督下，租户或租户的授權代表才能更改、增加或修改或以任何方式幹擾位於房屋內的任何分支系統或建築裝置（就本節而言，“分支機構” 應定義為任何建築系統或建築系統組件中用於連接或擴展建築系統的部分）進入場所）。

f. 儘管本文有任何相反的規定，但租户特此放棄因承包商在房屋中建造租户改善項目引起的或以任何方式與之相關的任何財產損失或房屋內或建築物內或周圍任何人受傷或死亡而向房東提出的所有索賠，除非完全由房東、其員工、代理人、承包商或代表的重大過失或故意不當行為造成，或完全由房東、其員工、代理人、承包商或代表的重大過失或故意不當行為造成，然後僅當此類損壞、傷害、死亡或損失不在承保範圍內承租人或承包商在本協議下必須購買的那種保險。租户應並特此同意，對因建造租户改善設施而產生的任何和所有索賠、訴訟原因、損害、費用和費用，包括但不限於人身傷害或財產損失、對房屋或建築物施加任何留置權以及因租户改善未遵守適用法律而產生的事項，對房東進行賠償，使其免受損害。租户對房東提出的任何索賠，無論是根據本工作信函、租約還是其他規定，均應受租約責任限制條款的約束。

G.Landlord有權在施工期間隨時不時檢查房屋。房東有權審查和檢查租户建造的租户改善項目，以確保遵守最終計劃，如果房東通知租户不遵守最終計劃，租户應立即承諾

糾正此類缺陷，使租户改善項目的施工符合最終計劃和所有適用法律。

h. “實質完工” 是指對建築物具有管轄權的相應政府機構簽發經租户改善後的房屋佔用證書（“佔用證書”）的日期。租户在收到佔用證的副本後，應立即向房東提供該副本。

i.租户應至少提前七（7）天將租户改善項目實質性完成的預計日期通知房東。然後，租户和房東應設定一個雙方都能接受的時間，讓租户的建築師和房東檢查房屋，屆時房東應準備並向租户提交一份待完成的項目清單。租户應認真填寫打卡清單上的項目。租户改善項目完成後，租户應按照房東的合理要求，以紙質和電子形式向房東提供一整套 “竣工” 施工計劃和租户改善圖紙。

j. 承包商和任何參與租户改善施工的分包商應保證，在通常適用於與建築物相似的建築物的時期內，其工程在工藝和材料方面沒有任何缺陷，但在任何情況下都不得超過開工之日起一 (1) 年。承包商和任何分包商的上述擔保應包括有義務以一流和像工人一樣的方式維修或更換工藝和材料上的所有缺陷，不收取任何額外費用。與租户改善項目有關的材料或工藝的所有擔保或擔保均應包含在租户改善項目執行合同和分包合同中，其撰寫方式應符合房東和租户各自利益的利益，並且可以由房東或租户直接執行，租户應向房東提供任何必要的轉讓或其他文件，以實現同樣的利益。

作為建築物的一部分，K.Landlord應擁有所有建築標準租户改善設施。在租約到期或提前終止之前，所有高於標準的租户改善措施均應是租户的財產，或租户在本租約下對房屋的所有權到期或提前終止，屆時此類高於標準的租户改善將成為房東的財產，並應與房屋一起移交給房東，除非房東在批准安裝此類高於標準的租户改善措施時指定，房東將要求租户拆除到期或提前終止租約或租户對租約下房屋的佔有權。任何需要拆除高於標準的租户改善措施的費用均應由租户承擔，拆除後，租户應修復因拆除而對房屋造成的任何損壞。租户應負責在本租約期內清潔和維護任何高於標準的租户改善措施並進行維修，費用由租户承擔，租户應按照租約第20節的規定投保。

4. 選擇承包商

租户為建造租户改善項目而聘用的承包商（“承包商”）應由租户從房東批准的建築物施工承包商名單中選出，也可以是房東事先批准的其他承包商。如果租户希望聘請承包商以外的任何其他承包商來開展與租户改善相關的任何工作，則任何此類聘用均應事先獲得房東的書面批准。如果房東要求，承包商應獲得房東滿意的擔保公司發行的付款和履約保證金，並將房東和房東的任何抵押權人列為額外債權人。

5. 改善津貼

a.根據本改善津貼部分的條款，房東應向租户報銷與租户改善工程施工相關的租户費用，但不得超過改善津貼金額減去施工管理費的金額。此外，房東產生的任何改善費用均應從改善補貼中扣除，並由房東在發生此類費用時用於支付改善費用。如果改善成本超過改善補貼的金額，租户應負責及時支付全部超額費用。在任何情況下，房東都沒有義務支付超過改善津貼的費用。

b. 在房東收到入住證和本款要求的所有其他文件後的三十（30）天內，房東應向租户償還租户在設計和建造租户改善項目中產生的費用，金額不超過改善補貼減去施工管理費金額；但是，如果有指示，房東可以直接向建築師、承包商或任何其他方支付此類費用由租户提供。除非房東以書面形式免除，否則在房東收到以下文件之前，不會最終償還租户費用：

i. 房屋的最終佔用證副本，或允許租户佔用和使用房屋的其他佔用證書的副本；

ii. 由承包商簽發的AIA批准的完工證書，以及由建築師簽發的AIA批准的付款申請，其形式和內容均令房東合理滿意，或替代房東合理接受的此類文件；

iii. 由建築師、承包商和租户簽發的宣誓書或證書，證明租户改善已按照最終計劃完成和建造；

iv. 承包商的最終承包商宣誓書，其形式令房東相當滿意，符合建築物所在州法律的要求，以取消與租户改善設計和施工有關的所有留置權；

v. 建築師和所有提供與租户改善設計和施工相關的商品或服務的分包商、材料人員和工程師的最終留置權豁免；

VI. 租户改善項目施工中使用的所有材料的材料安全數據表；

vii. 暖通空調承包商出具的經認證的空氣平衡報告；

viii 租户改善計劃所有組成部分的書面擔保和維護規範；以及

ix. 房東可能合理要求的其他文件，以證明租户改善已完成；這些文件是根據最終計劃和所有適用法律建造的；可能對建築物或其中的任何權益申請的任何留置權或潛在留置權已失效。

c. 房東支出改善津貼後，改善津貼的本金及其按每年百分之十二％（12％）的利率計算，按月複利，應在期限內平均攤銷，前提是

租户沒有違約租約下的金錢義務，也沒有在本租約規定的適用補救期（如果有）內糾正此類違約行為，則改善津貼的餘額應每月減去每月攤銷的本金，在房東收到本租約初始期限內到期的最後一筆租金後，租户對房東不承擔償還改善津貼的任何部分的責任在最初的期限內應計和攤銷的利息這份租約。如果租户在本租約下的違約行為未得到糾正，那麼除了房東在本租約下提供的所有其他補救措施外，租户還應向房東承擔截至違約之日剩餘的改善補貼的全部未減少的本金餘額。但是，如果房東選擇行使本租約第32節規定的權利，加速支付租户在剩餘期限內應付的所有租金和其他費用的全部金額（根據該節的條款），並且房東獲得對此類加速款項的全部金額的判決或由租户支付，則對此類加速金額的判決或支付應排除房東根據該條款單獨追回款項本節關於改善津貼未減少餘額和任何利息的上述條款就此。

6. 開課日期

本租約的開始日期應根據租約第1（h）節的條款確定。但是，為了根據租約第1（h）節確定生效日期，對於租户延遲的每一天，應按日加快實質性完工的日期，定義見下文。例如，如果實質性竣工實際發生在給定年份的1月16日，但租户延遲了十五 (15) 天，則實質性完工將被視為在當年的1月1日完成。

7. 租户延遲

“租户延遲” 一詞是指每天因以下任何原因而推遲實質性完工：

a.租户未能在本工作信函規定的期限內作出迴應，如果本工作信函中未指定適用的時限，則在房東規定的合理時間內，對完成租户計劃或最終計劃所需信息的請求作出迴應；或

b. 租户未能在本協議規定的日期之前準備租户計劃並將其交付給房東；或

c. 租户未能按照租約的要求支付任何款項；或

d. 租户對最終計劃的更改；或

e. 租户對不符合建築標準的材料、飾面或裝置的要求；或

f. 租户對租户改善設施施工的任何干預；或

g. 因不符合適用法律而必須在最終計劃中進行的更改；或

h. 最終計劃要求對建築物的底部、外殼或核心進行更改；或

i. 租户未能就租户改善項目的施工本着誠意行事；或

j. 租約或本工作信函中定義為租户延期的任何其他原因。

8. 房東的工作

在生效日期之前，房東應修復和/或將破損或損壞的地毯磚移至空曠區域，如本文所附附表2的虛線所示。（“房東的工作”）。如果租户希望在開工日期之前對房屋進行任何改進，但房東的工程除外，則此類改善應由租户自行承擔費用和費用，並需獲得房東的事先書面批准。

工作信附表 1

施工規章制度

工作信房東工作的附表 2

附錄 E

確認租賃日期和基本租金的證書

這份確認租賃日期和基本租金的證書附在租約上並構成租約的一部分

，2024年，特拉華州有限責任公司BRICKELL KEY CENTER, LLC作為房東，特拉華州的一家公司SUMMIT THERAPEUTICS作為租户。

下列簽署人特此同意並確認生效日期、到期日和基本租金表的修訂如下：

租約第 1 (h) 節中定義的生效日期為 [     ]，2024 年，租約第 1 (i) 節中定義的到期日為 [     ], 2024.

租約第1（j）節中定義的基本租金表如下：

[將在確定生效日期後完成並執行。]

補充暖通空調設備展覽

本附件的規定適用於安裝在場所內的所有補充暖通空調設備的安裝、維護和拆除。在房屋內安裝補充暖通空調設備的費用應由租户自行承擔，並應包括安裝子表以監控補充暖通空調設備的用電。在房屋中安裝任何補充暖通空調設備之前，租户應向房東提供相應的計劃和規格，並獲得房東的書面批准，不得無理地拒絕或延遲批准。獲得此類批准後，租户應根據法律安裝補充暖通空調設備，包括適用於該項目的所有建築物、電氣和安全規範。在安裝補充暖通空調設備之前，租户應獲得安裝和操作此類設備可能需要的任何許可證或執照，租户應及時將其副本交付給房東。在任何情況下，租户安裝的補充暖通空調設備均不得損壞房屋或建築物，也不得幹擾建築物或目前為建築物服務的任何系統的維護，租户應根據要求向房東支付修復此類設施對建築物造成的任何損壞的費用。租户應在補充暖通空調設備的安裝完成後通知房東，房東在安裝補充暖通空調設備後應有五（5）個工作日來檢查其安裝情況。在房東批准安裝補充暖通空調設備之前，租户不得開始運營該設備。租户應對因安裝補充暖通空調設備而造成的任何損害或傷害承擔全部責任，第 26 節中規定的租户對房東的賠償應特別適用於補充暖通空調設備的安裝、操作、維護和拆除。在本租約期內，由於租賃期限可能會不時延長，租户應全權負責維持補充暖通空調設備的良好運行狀態，租户應在租户收到房東發票後的十五 (15) 天內，向房東償還補充暖通空調設備消耗的所有電力，作為本協議規定的額外租金。在本租約到期或提前終止時，租户應從房屋中拆除補充暖通空調設備，並修復因安裝或拆除此類設備而對房屋或建築物造成的所有損壞。

簽名 /s/ Ankur Dhingra