welltowersupplemental_2024.jpg

目錄

    
概述
1
投資組合
2
投資
6
金融
10
詞彙表
15
補充報告措施
16
前瞻性陳述和風險因素
20

概述

（按所有權比例計算的Welltower的美元和佔用率；以千美元計）
投資組合構成 (1)
牀/單元組合
平均年齡屬性總計健康住房獨立生活輔助生活記憶護理長期/急性後護理
老年人住房運營17994 120,40120,76745,67637,95815,370630
老年人住房三網1836027,842—5,00113,6718,791379
門診醫療1845026,680,153(2)不適用不適用不適用不適用不適用
長期/急性後護理32292 37,225——1,022—36,203
總計192,096

NOI 表現
同一家商店 (3)
就地投資組合 (4)
屬性1Q23 NOI24 年第 1 季度沒有% 變化屬性按年計算
就地NOI		佔總數的百分比
老年人住房運營665$212,749 $266,907 25.5 %899$1,344,032 51.5 %
老年人住房三網33290,310 93,740 3.8 %357407,064 15.6 %
門診醫療378116,879 119,184 2.0 %422526,384 20.2 %
長期/急性後護理19557,50759,308 3.1 %259332,320 12.7 %
總計1,570$477,445 $539,139 12.9 %1,937$2,609,800 100.0 %

投資組合表現設施收入組合
穩定的投資組合 (5)
佔用率
息税折舊攤銷前利潤覆蓋範圍 (6)
息税折舊攤銷前保障 (6)
私人付款醫療補助醫療保險
其他政府 (7)
老年人住房運營83.9 %不適用不適用97.6 %1.0 %0.4 %1.0 %
老年人住房三網83.2 %1.021.2388.6 %4.2 %0.5 %6.7 %
門診醫療94.2 %不適用不適用100.0 %— — — 
長期/急性後護理 (8)
79.3 %1.231.6227.6 %47.7 %24.7 %— %
總計1.061.3193.0 %3.9 %1.7 %1.4 %
注意事項：
(1) 包括地塊和正在開發的物業。
(2) 表示門診醫療物業的總平方英尺。
(3) 核對情況見第17和18頁。
(4) 不包括待售地塊、貸款、開發項目和投資。有關對賬，請參見第 17 頁。
(5) 截至2024年3月31日的老年人住房手術和門診醫療的數據，以及截至2023年12月31日其餘資產類型的數據。
(6) 代表過去十二個月的覆蓋率指標。
(7) 代表英國和加拿大的各種聯邦和地方補償計劃。
(8) 長期/後急性護理保險現在包括租賃給Integra Healthcare Properties的95處房產，截至2023年12月31日，過去十二個月的息税折舊攤銷前利潤和息税折舊攤銷前利潤的承保範圍分別為1.58倍和1.13倍。不包括這些房產，截至2023年12月31日，長期/急性後護理息税折舊攤銷前利潤和息税折舊攤銷前利潤覆蓋率分別為過去十二個月的1.67倍和1.36倍。
1
投資組合


（按Welltower所有權比例計算，按千美元計）
就地NOI多元化 (1)
按合作伙伴分類：房產總數老年人住房運營老年人住房
三網		門診
醫療		長期/急性後護理總計佔總數的百分比
Cogir 管理公司105 $176,880 $— $— $— $176,880 6.8 %
日出老年人生活91 170,568 — — — 170,568 6.5 %
Integra 醫療地產147 — — — 156,272 156,272 6.0 %
艾利醫療保健91 76,420 69,700 — — 146,120 5.6 %
奧克蒙特管理集團63 112,844 — — — 112,844 4.3 %
Aspire53 — — — 84,572 84,572 3.2 %
貝爾蒙特村21 81,564 — — — 81,564 3.1 %
薩戈拉老年生活43 56,396 24,492 — — 80,888 3.1 %
StoryPoint 老年生活81 51,360 25,832 — — 77,192 3.0 %
Atria 老年生活91 76,808 — — — 76,808 2.9 %
剩餘的1,151 541,192 287,040 526,384 91,476 1,446,092 55.5 %
總計1,937 $1,344,032 $407,064 $526,384 $332,320 $2,609,800 100.0 %
按國家劃分：
美國1,674 $1,061,112 $327,168 $526,384 $325,496 $2,240,160 85.8 %
英國129 118,344 76,472 — — 194,816 7.5 %
加拿大134 164,576 3,424 — 6,824 174,824 6.7 %
總計1,937 $1,344,032 $407,064 $526,384 $332,320 $2,609,800 100.0 %
作者：MSA：
洛杉磯74$90,316 $20,580 $42,336 $2,220 $155,452 6.0 %
紐約/新澤西7674,284 14,412 38,764 3,608 131,068 5.0 %
達拉斯7162,816 6,608 29,960 4,496 103,880 4.0 %
大倫敦4972,720 17,380 — — 90,100 3.5 %
華盛頓特區4044,668 6,648 12,424 18,548 82,288 3.2 %
休斯頓3813,044 3,684 48,516 — 65,244 2.5 %
費城4513,036 5,476 20,920 23,756 63,188 2.4 %
蒙特利爾2556,364 — — — 56,364 2.2 %
芝加哥4930,064 6,400 10,204 5,944 52,612 2.0 %
舊金山2429,476 11,012 1,600 4,044 46,132 1.8 %
羅利139,320 29,736 3,200 — 42,256 1.6 %
夏洛特297,308 10,412 23,840 — 41,560 1.6 %
聖地亞哥1720,012 7,084 9,740 2,980 39,816 1.5 %
西雅圖3019,472 3,656 15,304 336 38,768 1.5 %
坦帕37860 3,624 5,968 27,904 38,356 1.5 %
邁阿密412,372 1,416 15,196 13,780 32,764 1.3 %
明尼阿波利斯21328 18,344 13,856 — 32,528 1.2 %
匹茲堡2716,164 4,900 3,764 7,324 32,152 1.2 %
巴爾的摩165,528 1,776 12,596 11,900 31,800 1.2 %
波士頓2021,404 5,412 2,492 — 29,308 1.1 %
剩餘的1,195 754,476228,504215,704205,4801,404,16453.7 %
總計1,937 $1,344,032 $407,064 $526,384 $332,320 $2,609,800 100.0 %
注意事項：
(1) 代表本季度按年計算的就地淨資產淨值。有關對賬，請參見第 17 頁。


2
投資組合

（按所有權比例計算的Welltower的美元、單位和佔用率；以千美元計）
老年人住房運營
投資組合總體表現 (1)
1Q232Q233Q234Q231Q24
屬性885 886 883 915 935 
單位89,240 89,932 90,953 99,387 101,395 
總入住率79.0 %79.6 %80.7 %82.2 %82.5 %
總收入$1,143,744 $1,178,975 $1,221,753 $1,287,666 $1,386,818 
運營費用894,981 902,068 933,463 982,077 1,034,982 
NOI$248,763 $276,907 $288,290 $305,589 $351,836 
NOI 利潤21.7 %23.5 %23.6 %23.7 %25.4 %
經常性資本支出$26,848 $32,791 $31,685 $49,297 $37,104 
其他資本支出$45,557 $66,002 $68,281 $85,506 $70,428 

同店業績 (2)
1Q232Q233Q234Q231Q24
屬性665 665 665 665 665 
單位71,396 71,396 71,397 71,340 71,341 
佔用率80.0 %80.8 %82.2 %83.5 %83.4 %
相同的門店收入$909,268 $935,048 $962,566 $980,403 $1,003,135 
補償405,757 411,465 419,371 428,978 427,507 
公共事業49,419 41,362 48,072 44,909 49,072 
食物35,847 37,503 38,155 39,878 39,180 
維修和保養26,274 27,565 29,135 28,582 28,457 
財產税36,782 36,190 36,125 35,034 37,359 
所有其他142,440 149,249 149,454 157,684 154,653 
相同門店的運營費用696,519 703,334 720,312 735,065 736,228 
同一家門店 NOI$212,749 $231,714 $242,254 $245,338 $266,907 
同店淨資產淨利潤率%23.4 %24.8 %25.2 %25.0 %26.6 %
NOI 同比增長率25.5 %
同比收入增長率10.3 %
合作伙伴 (3)
屬性按比例計算單位
Welltower 所有權百分比 (4)
熱門市場24 年第 1 季度沒有佔總數的百分比
Cogir 管理公司105 15,533 85.6 %南加州$32,634 9.3 %
日出老年人生活91 8,096 96.1 %北加州19,709 5.6 %
奧克蒙特管理集團63 6,557 100.0 %紐約/新澤西18,426 5.2 %
貝爾蒙特村21 2,804 95.0 %英國大倫敦18,191 5.2 %
Atria 老年生活91 10,728 100.0 %達拉斯15,365 4.4 %
艾利醫療保健41 3,245 97.6 %蒙特利爾15,074 4.3 %
傳奇老年生活40 3,198 93.8 %華盛頓特區12,611 3.6 %
Brandywine Living29 2,722 100.0 %多倫多8,200 2.3 %
薩戈拉老年生活21 3,194 99.6 %芝加哥7,401 2.1 %
StoryPoint 老年生活60 6,973 100.0 %波士頓5,637 1.6 %
Care UK26 1,870 100.0 %熱門市場153,248 43.6 %
三葉草36 3,950 90.4 %所有其他198,588 56.4 %
飛馬30 3,348 99.7 %總計$351,836 100.0 %
高級資源組12 1,258 46.6 %
剩餘的 233 24,595 
總計899 98,071 
注意事項：
(1) 房產、單位和佔用率不包括地塊和在建物業。
(2) 核對情況見第17和18頁。
(3) 表示基於截至2024年3月31日的季度年化就地淨資產淨值的合作伙伴集中度。房產數量和按比例計算的單位代表就地投資組合。
(4) 根據就地淨資產淨值加權後的井塔所有權百分比。有關對賬，請參見第 17 頁。

3
投資組合

（按Welltower所有權比例計算，按千美元計）
付款覆蓋範圍分層
息税折舊攤銷前利潤保障 (1)
息税折舊攤銷前利潤覆蓋範圍 (1)
就地 NOI 的百分比老年人住房三網長期/急性後護理總計加權平均到期日租賃數量老年人住房三網長期/急性後護理總計加權平均到期日租賃數量
<.85x>0.4 %— %0.4 %9 2 2.6 %— %2.6 %9 4 
.85x-.95x— %— %— %— — 1.5 %1.3 %2.8 %5 5 
.95x-1.05x2.3 %— %2.3 %9 2 2.6 %— %2.6 %17 4 
1.05x-1.15x1.9 %0.4 %2.3 %5 4 3.5 %3.0 %6.5 %8 5 
1.15x-1.25x2.1 %0.9 %3.0 %11 3 2.9 %— %2.9 %10 2 
1.25x-1.35x5.7 %0.1 %5.8 %8 5 — %— %— %— — 
>1.351.2 %4.3 %5.5 %17 13 0.5 %1.4 %1.9 %15 9 
總計13.6 %5.7 %19.3 %11 29 13.6 %5.7 %19.3 %11 29 
收入和租賃到期日 (2)
租金收入
年老年人住房
三網		門診醫療長期/急性後護理利息
收入		總計
收入		佔總數的百分比
2024$13,495 $50,449 $— $39,088 $103,032 6.9 %
20255,837 40,593 720 16,667 63,817 4.3 %
20263,304 49,666 9,287 40,118 102,375 6.8 %
2027— 45,040 1,232 11,953 58,225 3.9 %
2028— 46,576 6,404 103,633 156,613 10.4 %
20291,035 42,595 — 3,322 46,952 3.1 %
203042,330 39,955 29,031 361 111,677 7.4 %
20316,571 52,905 4,430 233 64,139 4.3 %
203294,226 44,474 — 351 139,051 9.3 %
203355,028 32,495 — — 87,523 5.8 %
此後154,579 129,182 280,219 1,718 565,698 37.8 %
$376,405 $573,930 $331,323 $217,444 $1,499,102 100.0 %
加權平均到期年份10 7 14 3 9 
注意事項：
(1) 代表截至2023年12月31日的過去十二個月的覆蓋率指標，僅適用於穩定投資組合。所包括的協議佔住房三網和長期/急性後護理就地NOI的老年人總數的69％。有關對賬，請參見第 17 頁。混合單位的協議根據投資餘額使用主要類型。
(2) 不包括所有待售地塊、開發項目和投資。租金收入代表有效租賃協議的年化現金基礎租金。這些金額來自當前合同的每月基本現金租金，減去可收款準備金（如果適用）。租金收入不包括公共區域維護費用、高於/低於市場價格的租賃無形資產的攤銷或其他非現金收入。利息收入代表貸款的合同利率，減去可收款準備金（如果適用）。




4
投資組合

（美元、平方英尺和按所有權比例計算的Welltower的佔用率；除每平方英尺外，以千美元計）
門診醫療
投資組合總體表現 (1)
1Q232Q233Q234Q231Q24
屬性419 420 422 426 427 
平方英尺20,188,159 20,236,315 20,748,969 21,043,557 21,148,949 
佔用率94.0 %94.4 %94.5 %94.5 %94.2 %
總收入$185,190 $186,802 $195,136 $192,822 $203,849 
運營費用58,977 59,358 63,831 55,060 65,162 
NOI$126,213 $127,444 $131,305 $137,762 $138,687 
NOI 利潤68.2 %68.2 %67.3 %71.4 %68.0 %
每平方英尺的收入$36.69 $36.92 $37.62 $36.65 $38.55 
每平方英尺的 NOI$25.01 $25.19 $25.31 $26.19 $26.23 
經常性資本支出$10,666 $7,400 $18,340 $21,106 $14,512 
其他資本支出$5,118 $4,397 $8,545 $10,151 $7,826 

同店業績 (2)
1Q232Q233Q234Q231Q24
屬性378 378 378 378 378 
佔用率94.7 %94.9 %95.0 %94.8 %94.7 %
相同的門店收入$172,500 $171,576 $174,464 $167,390 $176,084 
相同門店的運營費用55,621 53,748 56,714 47,070 56,900 
同一家門店 NOI$116,879 $117,828 $117,750 $120,320 $119,184 
NOI 利潤67.8 %68.7 %67.5 %71.9 %67.7 %
NOI 同比增長率2.0 %

投資組合多元化
由租户撰寫 (3)
租金收入佔總數的百分比質量指標
凱爾西-塞伯德$45,543 7.9 %
衞生系統附屬財產佔NOI的百分比 (3)
88.9 %
聯合健康18,404 3.2 %
衞生系統附屬租户佔租金收入的百分比 (3)
60.4 %
共同的精神健康17,976 3.1 %投資級租户佔租金收入的百分比55.6 %
諾萬特健康17,485 3.0 %
保留期（過去十二個月）(3)
92.7 %
普羅維登斯健康與服務16,739 2.9 %
內部管理的物業佔平方英尺的百分比 (3,4)
86.0 %
剩餘投資組合457,783 79.9 %
平均剩餘租期（年）(3)
6.6 
總計$573,930 100.0 %
平均建築面積（平方英尺）(3)
59,095 
平均年齡（歲）18 

到期 (3)
20242025202620272028此後
佔用的平方英尺1,696,000 1,335,971 1,785,862 1,588,107 1,652,794 11,863,093 
佔用平方英尺的百分比8.5 %6.7 %9.0 %8.0 %8.3 %59.5 %
注意事項：
(1) 物業數量、佔用率、平方英尺和每平方英尺指標不包括在建物業和所有地塊。每平方英尺的金額按年計算。
(2) 包括378處相同門店物業，佔地18,642,638平方英尺。有關對賬，請參見第 17 頁和第 18 頁。
(3) 不包括所有待售地塊、開發項目和投資。租金收入代表有效租賃協議的年化現金基礎租金。這些金額來自當前合同的每月基本現金租金，減去可收款準備金（如果適用）。租金收入不包括公共區域維護費用、高於/低於市場價格的租賃無形資產的攤銷或其他非現金收入。留存率包括按月留住的租户。
(4) 不包括租户管理的財產。








5
投資

（按Welltower所有權比例計算，按千美元計）
關係投資歷史
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收購/合資企業詳情 (1)
20202021202220231Q24總計 20-24
計數12 35 27 52 3129 
總計$910,217 $4,101,534 $2,785,739 $4,222,706 $61,034 $12,081,230 
低6,201 5,000 6,485 2,950 6,786 2,950 
中位數48,490 45,157 66,074 65,134 23,753 48,875 
高235,387 1,576,642 389,149 644,443 30,495 1,576,642 

投資時機
收購和貸款融資 (2)
收益率
施工改造 (3)
第 1 年收益率處置和貸款還款收益率
一月$66,655 6.7 %$98,565 5.5 %$77,834 4.2 %
二月75,547 6.9 %47,853 1.3 %29,050 7.0 %
三月65,732 6.8 %19,185 0.6 %110 7.5 %
總計$207,934 6.8 %$165,603 3.7 %$106,994 5.0 %

注意事項：
(1) 包括非收益資產收購。
(2) 不包括土地收購，包括非房地產貸款的預付款，不包括開發貸款的預付款。
(3) 包括擴展轉換。
6
投資
（按Welltower所有權比例計算，以千美元計，每張牀/單位/平方英尺除外）
總投資活動
2024 年第一季度
屬性牀/單位/平方英尺每股投資
牀/單元/
平方英尺		ProRata
金額		收益率
收購和貸款融資 (1)
老年人住房運營 3363 單位$168,138 $61,034 
貸款融資146,900 
收購和貸款融資總額 (2)
3207,934 6.8 %
發展資金 (3)
開發項目：
老年人住房運營376,298單位162,798 
門診醫療141,154,635sf73,130 
開發項目總數51235,928 
重建和擴建項目：
老年人住房運營3293單位2,371 
門診醫療224,097sf2,996 
重建和擴建項目總數55,367 
發展資金總額56241,295 7.1 %
總投資額449,229 6.9 %
處置和貸款還款 (4)
老年人住房運營10907單位281,147 70,522 
貸款還款36,472 
處置和貸款還款總額 (5)
10106,994 5.0 %
淨投資（處置）$342,235 

注意事項：
(1) 收購是指所有合併和未合併房地產收購的收購價格，不包括根據美國公認會計原則進行的會計調整，按比例計算的金額包括合資企業的應收房地產貸款。貸款預付款是指為房地產和非房地產應收貸款提供資金的現金，不包括開發貸款。
(2) 收購收益率是指將產生的年化合同或預計的現金租金/NOI 除以投資金額，不包括地塊。貸款融資收益率代表年化合同利息除以投資金額。
(3) 金額是指為所有開發/擴建項目提供資金的現金，包括在建工程、貸款和實質性房地產。收益率表示轉換/穩定後產生的預計年化現金租金/NOI 除以承諾金額。
(4) 金額代表用於償還貸款以及合併和未合併房地產銷售的收益。
(5) 收益率是指預處置產生的年化現金租金/利息/NOI 除以收益。按比例計算的金額包括合資企業的應收房地產貸款。




7
投資
（按Welltower所有權比例計算，按千美元計）
開發摘要 (1)
單位混合
設施 MSA總計健康住房獨立生活輔助生活記憶護理承諾金額未來融資
預計轉化率 (2)
老年人住房運營
亞利桑那州鳳凰204 204 — — — $51,179 $2,870 4Q23-2Q24
加利福尼亞州聖地亞哥96 — — 56 40 42,340 656 2Q24
德克薩斯州休斯頓130 130 — — — 34,216 603 3Q23-2Q24
康涅狄格州哈特福德128 128 — — — 22,058 — 2Q24
康涅狄格州哈特福德122 122 — — — 20,650 — 2Q24
俄亥俄州辛那提122 122 — — — 15,602 1,474 2Q24
華盛頓特區302 — 190 89 23 157,660 17,116 3Q24
卑詩省温哥華85 — — 45 40 58,597 2,635 3Q24
德克薩斯州達拉斯55 55 — — — 17,280 1,538 1Q24-3Q24
英國諾裏奇80 — — 52 28 9,669 2,903 3Q24
麻州波士頓160 — 82 37 41 149,274 23,904 4Q24
密蘇裏州堪薩斯城265 265 — — — 70,864 29,820 4Q24
佛羅裏達州邁阿密91 — — 55 36 69,951 24,185 4Q24
亞利桑那州鳳凰199 199 — — — 51,794 2,312 2Q24-4Q24
佛羅裏達州坦帕206 206 — — — 49,646 13,139 2Q24-4Q24
加利福尼亞州薩克拉門託100 — — 70 30 43,815 15,869 4Q24
密蘇裏州堪薩斯城134 134 — — — 20,980 — 4Q24
阿肯色州小石城283 283 — — — 13,456 3,430 3Q24-4Q24
英國劍橋70 — — 45 25 10,284 4,999 4Q24
加利福尼亞州聖何塞685 509 — 143 33 175,381 4,242 1Q25
華盛頓特區137 — 53 47 37 120,793 33,549 1Q25
田納西州查塔努加243 243 — — — 62,116 46,838 3Q24-1Q25
加利福尼亞州聖何塞158 — — 158 — 61,929 29,042 1Q25
亞利桑那州鳳凰110 110 — — — 40,195 18,520 3Q24-1Q25
俄亥俄州哥倫布409 409 — — — 82,069 36,815 2Q25
德克薩斯州謝爾曼237 237 — — — 75,618 43,779 3Q24-2Q25
佛羅裏達州那不勒斯188 188 — — — 52,568 19,356 4Q24-2Q25
倫敦，英國62 — — 40 22 8,903 5,339 3Q25
德克薩斯州達拉斯141 141 — — — 47,261 36,580 4Q24-4Q25
英國布萊頓和霍夫70 — — 45 25 11,023 7,101 4Q25
英國伯明翰77 — — 18 59 18,375 14,765 1Q26
德克薩斯州基林256 256 — — — 68,505 44,591 4Q23-3Q26
佛羅裏達州塔拉哈西206 206 — — — 48,469 44,089 4Q25-3Q26
各種各樣的 (3)
272 76 196 — — 28,569 11,016 1Q24-4Q24
小計6,083 4,223 521 900 439 1,811,089 543,075 
門診醫療可出租平方英尺預租百分比衞生系統隸屬關係承諾金額未來融資預計轉化率
德克薩斯州休斯頓156,462 100 %是的113,12532,982 1Q24-2Q24
俄克拉荷馬州俄克拉荷馬134,285 100 %是的88,9127,774 2Q24
新墨西哥州聖達菲90,000 100 %是的45,97718,027 3Q24
德克薩斯州休斯頓51,134 100 %是的28,723 14,616 3Q24
德克薩斯州休斯頓135,255 100 %是的86,559 49,790 4Q24
德克薩斯州休斯頓111,803 100 %是的78,282 48,942 4Q24
德克薩斯州休斯頓36,248 100 %是的32,991 17,698 4Q24
德克薩斯州休斯頓50,323 100 %是的30,156 18,480 4Q24
德克薩斯州達拉斯12,000 100 %是的6,330 4,279 4Q24
德克薩斯州休斯頓116,000 100 %是的76,800 65,719 1Q25
科羅拉多州杜蘭戈33,290 100 %是的24,112 19,556 3Q24-1Q25
俄克拉荷馬州俄克拉荷馬47,636 100 %是的40,543 29,976 2Q25
德克薩斯州達拉斯141,269 59 %是的57,896 54,724 3Q25
小計1,115,705 710,406 382,563 
開發項目總數$2,521,495 $925,638 
(1) 包括開發和重建項目（在建工程、開發貸款和實質性房地產），但不包括擴建項目。承付金額是指當前已到位的現金金額加上為完成開發而作出的無準備金承付款，但不包括資本化利息。
(2) 估計的轉換範圍與分階段交付的項目有關。
(3) 包括兩個重建項目。
8
投資
（按Welltower所有權比例計算，按千美元計）
發展資金預測 (1)
預計的未來資金
項目牀/單位/平方英尺
穩定的收益率 (2)
2024 年資金此後的資金未到位的承付款總額承諾餘額
老年人住房運營356,0837.3 %$351,697 $191,378 $543,075 $1,811,089 
門診醫療131,115,7056.3 %308,716 73,847 382,563 710,406 
總計487.0 %$660,413 $265,225 $925,638 $2,521,495 

開發項目轉化估算 (1)
季度轉換年度轉化率
金額
第一年收益率 (2)
穩定的收益率 (2)
金額
第一年收益率 (2)
穩定的收益率 (2)
24 年第 1 季度實際情況$162,557 3.7 %6.6 %實際上 2024$162,557 3.7 %6.6 %
24 年第二季度估計388,0822.9 %6.5 %2024 年估計1,448,939 1.9 %7.1 %
24 年第三季度估計317,9060.6 %7.7 %2025 年估計937,207 2.9 %6.8 %
24 年第四季度估計742,9512.0 %7.1 %2026 年估計135,349— %8.0 %
25 年第一季度估計561,3264.0 %7.0 %總計$2,684,052 2.3 %7.0 %
25 年第二季度估計250,7981.7 %6.3 %
25 年第三季度估計66,7990.7 %6.9 %
25 年第四季度估計58,284(0.3)%7.2 %
26 年第一季度估計18,375(3.4)%10.9 %
26 年第三季度估計116,9740.5 %7.5 %
總計$2,684,052 2.3 %7.0 %

不穩定的特性
2023 年 12 月 31 日房產穩定
施工改造 (3)
收購/處置03/31/2024 房產牀/單位
老年人住房運營44(2)1— 436,194
老年人住房三網10(3)—— 7934
總計54(5)1— 507,128
佔用率2023 年 12 月 31 日房產穩定
施工改造 (3)
收購/處置進展03/31/2024 房產
0% - 50%21 — — — (5)16 
50% - 70%21 (1)1 — (1)20 
70% +12 (4)— — 6 14 
總計54 (5)1 — — 50 
佔用率03/31/2024 房產運營月數收入
佔總收入的百分比 (4)
總投資餘額佔總投資的百分比
0% - 50%16 11 $88,874 1.2 %$866,877 1.8 %
50% - 70%20 24 172,291 2.3 %938,069 2.0 %
70% +14 29 165,498 2.2 %559,736 1.2 %
總計50 21 $426,663 5.7 %$2,364,682 5.0 %
注意事項：
(1) 包括開發和重建項目（在建工程、開發貸款和實質上的房地產），不包括擴建項目。預計將在多個季度分階段交付的項目反映在上個季度。
(2) 實際收益率可能有所不同。
(3) 包括擴張和開發貸款轉換。
(4) 總收入的百分比，基於本季度按比例計算的總收入，見第11頁。
9
金融

（按Welltower所有權比例計算，按千美元計）
NAV 的組成部分
穩定的NOI按比例計算的牀/單位/平方英尺
老年人住房運營 (1)
$1,344,032 98,071 單位
老年人住房三網407,064 26,144 單位
門診醫療526,384 20,935,057 平方英尺
長期/急性後護理332,320 31,554 牀
就地總淨資產淨值 (2)
2,609,800 
增量穩定的 NOI (3)
116,098 
總穩定的 NOI$2,725,898 
義務
信貸額度和商業票據 (4)
$— 
優先無擔保票據 (4)
12,328,089 
有擔保債務 (4)
2,905,614 
融資租賃負債80,541 
債務總額$15,314,244 
加（減）：
其他負債（資產），淨額（5）
$424,081 
現金和現金等價物以及限制性現金(2,478,335)
淨負債$13,259,990 
其他資產
地塊 (6)
$427,215 
有效利率 (9)
應收房地產貸款 (7)
2,147,555 11.0%
非房地產應收貸款 (8)
290,619 10.7%
合資不動產應收貸款 (10)
269,190 5.8%
財產處置 (11)
1,043,796 
開發特性：(12)
當前餘額1,606,448 
資金無着落的承諾933,157 
承諾餘額$2,539,605 
預計收益率7.0 %
預計的 NOI$177,772 
已發行普通股 (13)
593,424 
注意事項：
(1) 包括歸因於我們在未合併管理公司投資的收益（虧損）中的比例份額的3,272,000美元。
(2) 關於對賬，參見第 17 頁。
(3) 代表經營不穩定物業的老年人住房增加的淨投資回報率。
(4) 代表到期本金，不包括資產負債表上反映的未攤銷保費/折扣、遞延貸款費用或其他公允價值調整。包括827,372,000美元的外國擔保債務。
(5) 包括影響現金或NOI的負債/（資產），不包括非房地產貸款和非現金項目，例如以下項目（以千計）：
未賺取的收入$369,726 
低於市場的租户租賃無形資產，淨額21,202 
遞延所得税，淨額(29,848)
無形資產，淨額(153,211)
其他非現金負債/（資產），淨額6,015 
非現金負債/（資產）總額，淨額$213,884 
(6) 包括地塊、預開發項目和重建項目。
(7) 代表2,169,850,000美元的房地產貸款，不包括開發貸款，包括某些實質性的房地產開發和持有至到期的債務證券，扣除22,295,000美元的信貸補貼。
(8) 代表461,945,000美元的非房地產貸款，扣除171,326,000美元的信貸補貼。
（9）房地產、非房地產貸款和合資房地產貸款的平均現金支付利率分別為7.6％、1.0％和5.8％。利率不包括非應計/免息貸款。
(10) 代表我們的合作伙伴在向由合資企業擁有的財產擔保的精選合資企業發放的Welltower貸款中所佔的份額。
(11) 代表未來十二個月預計處置財產的收益。
(12) 參見第 8-9 頁。包括擴建項目。包括迄今為止的部分轉換。
(13) 包括 OP 單位和 downREIT 單位。
10
金融
（按Welltower所有權比例計算，按千美元計）
淨營業收入 (1)
1Q232Q233Q234Q231Q24
收入：
老年人住房運營
居民費用和服務$1,138,916 $1,173,630 $1,216,368 $1,280,154 $1,379,295 
利息收入2,318 1,850 1,928 2,968 4,716 
其他收入2,510 3,495 3,457 4,544 2,807 
總收入1,143,744 1,178,975 1,221,753 1,287,666 1,386,818 
老年人住房三網
租金收入119,786 118,115 110,705 115,615 110,967 
利息收入31,540 32,657 33,523 36,150 35,478 
其他收入1,675 1,202 1,168 924 955 
總收入153,001 151,974 145,396 152,689 147,400 
門診醫療
租金收入182,044 185,133 192,732 190,211 200,593 
利息收入91 95 98 382 852 
其他收入3,055 1,574 2,306 2,229 2,404 
總收入185,190 186,802 195,136 192,822 203,849 
長期/急性後護理
租金收入80,423 75,766 77,516 96,146 104,046 
利息收入6,367 8,264 10,981 15,784 15,823 
其他收入193 65,490 315 6 244 
總收入86,983 149,520 88,812 111,936 120,113 
企業
其他收入5,147 16,807 33,802 30,021 28,729 
總收入5,147 16,807 33,802 30,021 28,729 
總計
租金收入382,253 379,014 380,953 401,972 415,606 
居民費用和服務1,138,916 1,173,630 1,216,368 1,280,154 1,379,295 
利息收入40,316 42,866 46,530 55,284 56,869 
其他收入12,580 88,568 41,048 37,724 35,139 
總收入1,574,065 1,684,078 1,684,899 1,775,134 1,886,909 
物業運營費用：
老年人住房運營894,981 902,068 933,463 982,077 1,034,982 
老年人住房三網7,917 7,996 7,849 6,662 7,559 
門診醫療58,977 59,358 63,831 55,060 65,162 
長期/急性後護理4,040 2,827 2,386 3,298 3,448 
企業3,877 4,135 3,980 5,957 3,636 
物業運營費用總額969,792 976,384 1,011,509 1,053,054 1,114,787 
淨營業收入：
老年人住房運營248,763 276,907 288,290 305,589 351,836 
老年人住房三網145,084 143,978 137,547 146,027 139,841 
門診醫療126,213 127,444 131,305 137,762 138,687 
長期/急性後護理82,943 146,693 86,426 108,638 116,665 
企業1,270 12,672 29,822 24,064 25,093 
淨營業收入$604,273 $707,694 $673,390 $722,080 $772,122 
注意：
(1) 請參閲第16頁關於補充報告措施的討論。包括出售或持有待售投資的金額。與唐納房地產投資信託基金相關的淨資產淨利率為100％。
11
金融
（以千美元計）
槓桿率和息税折舊攤銷前利潤對賬 (1)
十二個月已結束三個月已結束
2024年3月31日2024年3月31日
淨收益（虧損）$461,138 $131,634 
利息支出610,761 147,318 
所得税支出（福利）9,510 6,191 
折舊和攤銷1,427,852 365,863 
EBITDA2,509,261 651,006 
來自未合併實體的虧損（收入）54,154 7,783 
基於股票的薪酬38,829 11,342 
清償債務的虧損（收益），淨額8 6 
房地產處置的虧損（收益），淨額(71,858)(4,707)
資產減值66,799 43,331 
貸款損失準備金，淨額10,046 1,014 
衍生品和金融工具的虧損（收益），淨額(6,104)(3,054)
其他開支99,727 14,131 
租賃權益終止 (2)
(65,485)— 
意外損失，扣除追回款後的淨額7,778 2,158 
其他減值 (3)
25,998 9,356 
調整總額159,892 81,360 
調整後 EBITDA$2,669,153 $732,366 
利息覆蓋率
利息支出$610,761 $147,318 
資本化利息54,173 13,809 
非現金利息支出(27,695)(9,284)
總利息$637,239 $151,843 
EBITDA$2,509,261 $651,006 
利息覆蓋率3.94  x4.29  x
調整後 EBITDA$2,669,153 $732,366 
調整後的利息覆蓋率4.19  x4.82  x
固定充電覆蓋率
總利息$637,239 $151,843 
有擔保債務本金攤銷51,021 11,887 
固定費用總額$688,260 $163,730 
EBITDA$2,509,261 $651,006 
固定費用覆蓋率3.65  x3.98  x
調整後 EBITDA$2,669,153 $732,366 
調整後的固定費用覆蓋率3.88  x4.47  x
淨負債與息税折舊攤銷前利潤比率
債務總額 (4)
$14,285,686 
減去：現金和現金等價物以及限制性現金(2,478,335)
淨負債$11,807,351 
年化息税折舊攤銷前利潤$2,604,024 
淨負債與 EBITDA 的比率4.53  x
調整後的息税折舊攤銷前利潤年化$2,929,464 
淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤比率4.03  x
注意事項：
(1) 請參閲第16頁關於補充報告措施的討論。
(2) 主要與失去控制權和取消承認7處房產的租賃權益相關的收益有關。
(3) 代表與以現金確認的租賃有關的直線應收租金餘額的註銷。
(4) 包括未攤銷的保費/折扣、其他公允價值調整和80,541,000美元的融資租賃負債。不包括與採用ASC 842相關的300,779,000美元的運營租賃負債。
12
金融
（以千計，股價除外）
槓桿率和當前市值 (1)
佔總數的百分比
賬面大小寫
信貸額度和商業票據 (2)
$— — %
長期債務債務 (2) (3)
14,285,686 35.40 %
現金和現金等價物以及限制性現金(2,478,335)(6.14)%
淨負債佔合併賬面市值的比率$11,807,351 29.26 %
總權益 (4)
28,547,908 70.74 %
合併賬面市值$40,355,259 100.00 %
合資企業債務，淨額 (5)
834,838 
賬面總市值$41,190,097 
賬面大小寫未折舊
信貸額度和商業票據 (2)
$— — %
長期債務債務 (2) (3)
14,285,686 28.64 %
現金和現金等價物以及限制性現金(2,478,335)(4.97)%
淨負債佔合併未折舊賬面市值的比例$11,807,351 23.67 %
累計折舊和攤銷9,537,562 19.12 %
總權益 (4)
28,547,908 57.21 %
合併未折舊賬面市值$49,892,821 100.00 %
合資企業債務，淨額 (5)
834,838 
未折舊賬面資本總額$50,727,659 
企業價值
信貸額度和商業票據 (2)
$— — %
長期債務債務 (2) (3)
14,285,686 21.00 %
現金和現金等價物以及限制性現金(2,478,335)(3.64)%
淨負債佔合併企業價值的比例$11,807,351 17.36 %
已發行普通股590,934 
期末股價93.44 
普通股市值$55,216,873 81.17 %
非控股權益 (4)
999,965 1.47 %
合併的企業價值$68,024,189 100.00 %
合資企業債務，淨額 (5)
834,838 
企業總價值$68,859,027 
有擔保債務佔總資產的百分比
有擔保債務 (2)
$2,033,232 3.76 %
資產總值 (6)
$54,091,147 
債務總額佔總資產價值的百分比
債務總額 (2) (3)
$14,285,686 26.41 %
資產總值 (6)
$54,091,147 
無抵押債務佔未抵押資產的百分比
無抵押債務 (2)
$12,171,913 25.07 %
未支配總資產 (7)
$48,557,528 
注意事項：
(1) 請參閲第16頁關於補充報告措施的討論。
(2) 金額包括資產負債表上反映的未攤銷保費/折扣和其他公允價值調整。
(3) 包括80,541,000美元的融資租賃負債，不包括與採用ASC 842相關的300,779,000美元的運營租賃負債。
(4) 包括我們資產負債表上反映的所有非控股權益（可贖回和永久權益）。
(5) 扣除Welltower在未合併債務中的份額和少數合夥人在Welltower合併債務中的份額。
(6) 資產總值等於資產負債表上反映的總資產加上累計折舊。
(7) 未支配總資產等於未使用擔保債務融資的合併財產的總資產價值。
13
金融

（以千美元計）
債務到期日和定期本金攤銷 (1)
年
信貸額度和商業票據 (2)
優先無擔保票據 (3,4,5,6,7)
合併擔保債務未合併有擔保債務的份額非控股權益在合併有擔保債務中的份額
合併債務 (8)
佔總數的百分比
Wtd。平均值。利率 (9)
2024$— $— $307,236 $143,300 $(50,027)$400,509 2.63 %4.75 %
2025— 1,260,000 379,484 507,757 (32,087)2,115,154 13.88 %4.03 %
2026— 700,000 152,652 48,961 (20,132)881,481 5.79 %4.03 %
2027— 1,906,204 206,191 118,661 (33,157)2,197,899 14.43 %4.66 %
2028— 2,480,035 105,956 26,112 (15,013)2,597,090 17.05 %3.79 %
2029— 1,050,000 318,012 36,367 (1,150)1,403,229 9.21 %3.81 %
2030— 750,000 57,066 34,356 (124)841,298 5.52 %3.13 %
2031— 1,350,000 6,978 33,415 (130)1,390,263 9.13 %2.77 %
2032— 1,050,000 47,952 3,929 (135)1,101,746 7.23 %3.38 %
2033— — 395,502 7,229 (35,360)367,371 2.41 %4.88 %
此後— 1,781,850 93,747 66,997 (4,931)1,937,663 12.74 %5.04 %
總計$— $12,328,089 $2,070,776 $1,027,084 $(192,246)$15,233,703 100.00 %
加權平均值利率 (9)
— 3.94 %4.62 %3.66 %3.91 %4.02 %
加權平均值到期年份— 6.34.84.43.76.0
浮動利率債務百分比 (8)
100.00 %5.63 %23.15 %0.88 %16.13 %7.56 %

按當地貨幣劃分的債務 (1)
信貸額度和商業票據 (2)
優先無擔保票據 (3,4,5,6,7)
合併擔保債務未合併有擔保債務的份額非控股權益在合併有擔保債務中的份額
合併債務 (8)
投資套期保值 (10)
美國$— $10,595,000 $1,354,921 $764,284 $(40,963)$12,673,242 $— 
英國— 1,326,885 — — — 1,326,885 2,098,637 
加拿大— 406,204 715,855 262,800 (151,283)1,233,576 1,920,236 
總計$— $12,328,089 $2,070,776 $1,027,084 $(192,246)$15,233,703 $4,018,873 
注意事項：
(1) 代表應付本金，不包括資產負債表上反映的未攤銷保費/折扣或其他公允價值調整。
(2) 截至2024年3月31日，我們的無抵押商業票據計劃和無抵押循環信貸額度的餘額為零。無抵押循環信貸額度由2026年6月4日到期的1億美元和2025年6月4日到期的300億美元部分組成。根據我們的選擇，這兩部分可以連續延長兩個任期，為期六個月。商業票據借款由無抵押循環信貸額度支持。
(3) 2027年包括1億美元的無抵押定期貸款和2.5億加元的無抵押定期貸款（截至2024年3月31日約為184,638,000美元）。這些貸款將於2026年7月19日到期。貸款利率調整後，美元的SOFR + 0.85％，加元的加元利率調整為0.85％。我們可以選擇將這兩筆定期貸款連續延長兩期，為期六個月。
(4) 2027年包括3億加元的2.95％的優先無抵押票據（截至2024年3月31日約為2215.66萬美元），將於2027年1月15日到期。
(5) 2028年包括10.35億美元的2.75％可交換優先無擔保票據，除非提前交換、購買或兑換，否則這些票據將於2028年5月15日到期。
(6) 2028年包括5.5億英鎊的4.80％的優先無抵押票據（截至2024年3月31日約為695,035,000美元）。這些票據將於2028年11月20日到期。
(7) 此後包括5億英鎊的4.50％優先無抵押票據（截至2024年3月31日約為63185萬美元）。這些票據將於2034年12月1日到期。
(8) 不包括與ASC 842相關的300,779,000美元的運營租賃負債和80,541,000美元的融資租賃負債。
(9) 基於截至2024年3月31日生效的浮動利率和外幣匯率。無抵押循環信貸額度的利率調整為SOFR + 0.775％。商業票據、優先票據和有擔保債務的平均利率代表票據面值利率。包括將固定利率債務轉換為基於SOFR的浮動利率債務以及將基於SOFR的浮動利率債務和基於CDOR的浮動利率債務轉換為固定利率債務的名義互換和上限的影響。
(10) 代表按期末即期外匯匯率計算的外幣衍生品合約的名義價值。這些合約的收益（虧損）的公允市場價值目前為33,743,000美元，如資產負債表上的其他資產（負債）所示。我們用外幣衍生品合約補充本幣債務，以抵消與國際投資相關的折算和經濟風險。目前，我們的外幣衍生品由跨貨幣互換組成。

14
詞彙表
年齡：本年度，減去建成年份，經重大裝修調整後。平均年齡按比例的 NOI 進行加權。
資本支出、租户改善、租賃佣金：指以下各項產生的金額：1）維護和再租用我們的房產所需的經常性和非經常性資本支出；2）第二代租户改善；3）為獲得新租户而向第三方租賃代理支付的租賃佣金。
施工轉換：代表已投入使用並開始產生NOI的已完成建築項目。
息税折舊攤銷前利潤：扣除利息、税項、折舊、攤銷和租金前的收益。該公司使用僅由租户/借款人提供的未經審計的定期財務信息來計算息税折舊攤銷前利潤，尚未獨立驗證這些信息。
息税折舊攤銷前利潤覆蓋範圍：代表息税折舊攤銷前利潤與租賃合同租金或貸款利息和本金支付的比率。息税折舊攤銷前利潤覆蓋率是衡量房產產生足夠現金流以供運營商/借款人支付租金和履行其他義務的能力的指標。顯示的覆蓋範圍不包括不穩定、封閉或數據不可用或沒有意義的房產。
息税折舊攤銷前利潤：扣除利息、税項、折舊、攤銷、租金和管理費前的收益。該公司使用僅由租户/借款人提供的未經審計的定期財務信息來計算息税折舊攤銷前利潤，並且尚未獨立驗證這些信息。
息税折舊攤銷前利潤覆蓋範圍：代表息税折舊攤銷前利潤與租賃合同租金或貸款利息和本金支付的比率。息税折舊攤銷前利潤覆蓋率是衡量房產在未支付管理費的情況下是否有能力為運營商/借款人支付租金和履行其他義務提供足夠的現金流。顯示的覆蓋範圍不包括不穩定、封閉或數據不可用或沒有意義的房產。
衞生系統-附屬機構：如果滿足以下一個或多個條件，則門診醫療財產被視為隸屬於衞生系統：1) 地塊位於醫院園區的物理邊界內；2) 地塊位於校園附近；3) 無論土地所有權結構如何，建築物都與醫院物理相連；4) 地租由衞生系統實體維持；5) 主租約由衞生部門維持系統實體；6) 大量平方英尺租給醫療機構系統實體；7) 該財產包括具有醫院合夥權益的門診外科中心；或 (8) 大量平方英尺出租給由衞生系統直接或間接僱用或與衞生系統有重要臨牀和財務聯繫的醫生團體。
長期/急性後護理：包括所有熟練護理、康復和長期/急性後護理機構，其中大多數人需要24小時護理或醫療護理。通常，這些房產獲得醫療補助和/或醫療保險報銷許可，並受三網運營租約的約束。這些機構大多側重於更高敏度的患者，並提供專門從事心臟、骨科、透析、神經系統或肺部康復的康復科室。
MSA：對於美國和加拿大，我們分別使用美國人口普查局定義的大都會統計區和加拿大統計局定義的人口普查大都市區。對於英國，我們通常使用歐盟統計局定義的大都市區域，大倫敦定義為圍繞城市中心的 55 英里半徑。
入住率：門診醫療佔用率表示截至報告之日租賃和佔用總可出租平方英尺的百分比，包括按月租約。所有其他房產類型的入住率代表根據最新一季度的可用數據得出的平均季度營業入住率，不包括不穩定、已關閉或數據不可用或沒有意義的房產。該公司使用僅由租户/借款人提供的未經審計的定期財務信息來計算入住率，並且尚未獨立驗證這些信息。入住率指標反映在我們的比例份額上。
門診醫療：門診醫療建築包括提供門診醫療服務的房產，例如初級和二級護理、門診手術、診斷程序和康復。這些房產通常隸屬於衞生系統，可能位於醫院園區內。它們是專門設計和製造的，供醫療保健專業人員使用，為患者提供服務。它們還包括醫療辦公大樓，這些建築通常包含個人和團體醫生診所，並可能提供實驗室和其他專業服務。
老年人住房運營（SHO）：包括美國和加拿大的獨立、輔助生活和痴呆症護理物業，以及英國的所有養老院，其結構通常採用了2007年《房地產投資信託基金投資分散和賦權法》，以及健康住房物業。
老年人住房三網（SH-NNN）：包括美國和加拿大的獨立輔助生活和痴呆症護理物業，以及英國所有受三網經營租賃和應收貸款約束的養老院。
平方英尺：根據建築物所有者和經理人協會的測量標準計算的淨可出租平方英尺。
穩定：通常，如果三淨租賃物業連續三個月達到1.00倍或更高的息税折舊攤銷前利潤，則在預算穩定日期後的12個月內達到1.00倍或更高的息税折舊攤銷前利潤覆蓋率，則被視為穩定（相對於不穩定或開發中）。以現金為基礎確認收入且該期間未收取幾乎所有合同租金的三淨房產不包括在穩定的投資組合中。老年人住房運營設施最早在入住率達到90％時被視為穩定，NOI達到或高於承保目標或超過承保穩定日期的12個月。不包括本季度持有的待售資產和處置的資產。
不穩定：收購時不符合穩定標準的收購或已開業但尚未達到穩定的建築物業。
15
補充報告措施

我們認為，根據美國公認會計原則（“美國公認會計原則”）的定義，收入和淨收入是最合適的收益衡量標準。但是，我們認為息税折舊攤銷前利潤、調整後息税折舊攤銷前利潤、RevPor、ExpPor、SS ExpPor、NOI、就地淨利潤（“IPNOI”）和同店淨利潤（“SSNOI”）是衡量我們經營業績的有用補充指標。不包括息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤，這些補充指標是根據我們的按比例所有權披露的。按比例計算的金額是通過減少少數合夥人非控股權益的合併金額並加上我們在未合併金額中的少數股權份額得出的。我們不控制未合併的投資。儘管我們認為按比例披露很有用，但它們可能無法準確描述我們的合資安排的法律和經濟影響，應謹慎使用。
我們將NOI定義為總收入，包括租户報銷，減去物業運營費用。物業運營費用是指與管理、維護和服務我們物業的租户相關的成本。這些費用包括但不限於與物業相關的工資和福利、支付給經理的物業管理費、市場營銷、客房服務、餐飲服務、維護、水電費、財產税和保險。一般和管理費用是指與物業運營無關且無法分配給房產的一般管理費用。這些費用包括但不限於與公司員工相關的工資和福利、專業服務、辦公費用和公司固定資產折舊。IPNOI代表NOI，不包括利息收入、其他收入和非IPNOI，並根據本季度投資組合變動的時間進行了調整，例如收購、開發轉換、分部過渡、處置和待售投資。SSNOI用於評估我們物業的經營業績，使用一致的人口來控制我們投資組合構成的變化。在本文中，同一家門店通常定義為投資組合中在相關同比報告期內創收的房產。收購和開發轉化在收購或投入使用後整整五個季度的門店金額中均包含在同一門店金額中。地塊、貸款和轉租以及在此期間出售或歸類為待售的任何房產均不包括在相同的商店金額中。在重建項目完成後整整五個季度之前，重新開發的房產（包括老年人住房運營物業的重大翻新，其中20％或以上的單元同時停止使用30天或更長時間，或預期用途發生變更的門診醫療物業）不包括在相同的門店金額中。在運營商過渡或分段過渡完成後的整整五個季度之前，正在進行運營商轉換和/或分段過渡的房產也將從相同的存儲金額中排除。此外，受不可抗力、天災或其他特殊不利事件嚴重影響的房產在物業恢復使用後的整整五個季度之前，不包括在相同的門店金額中。SSNOI不包括非現金NOI，包括調整以保持穩定的財產所有權百分比以及使用一致的匯率折算加拿大房地產和英國房產。標準化指標包括管理層認為適合考慮SSNOI（一種補充的非公認會計準則績效指標）的調整。這些可能增加或減少SSNOI的調整均未反映在我們根據美國公認會計原則編制的財務報表中。單獨披露和解釋了重要的標準化因素（定義為任何單獨超過每種物業類型SSNOI增長0.50％的指標）。我們認為，NOI、IPNOI和SSNOI為投資者提供了相關和有用的信息，因為它們以非槓桿率衡量我們在房地產層面的經營業績。我們使用NOI、IPNOI和SSNOI來做出資源分配決策並評估我們物業的房地產層面表現。
RevPor代表每個入住房間每月產生的平均收入，ExpPor代表我們的老年人住房運營物業中每個佔用房間的平均支出。這些指標是按損益表中的居民費用和服務總收入或物業運營支出除以每月平均佔用房間天數的比例計算得出的。SS RevPor和SS Exppor用於評估我們物業在穩定的人羣下的RevPor和ExpPor表現，從而消除了我們投資組合構成的變化。它們基於用於SSNOI的相同資產池，幷包括用於SSNOI的任何收入或支出標準化。我們使用RevPor、ExpPor、SS RevPor和SS ExpPor來評估我們的老年人住房運營投資組合的創收能力和盈利潛力，不受入住率波動的影響。如果已知，它們還用於與行業和競爭對手的統計數據進行比較，以評估我們的老年人住房運營投資組合的質量。
我們用槓桿比率和覆蓋率來衡量我們的信貸實力。槓桿比率表明扣除現金和限制性現金後，我們的資產負債表資本中有多少與長期債務有關。我們預計將保持足夠的資本比率和覆蓋率，以維持與我們當前狀況一致的資本結構。這些比率基於息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤。息税折舊攤銷前利潤定義為扣除利息支出、所得税、折舊和攤銷前的收益（每份損益表的淨收益）。調整後的息税折舊攤銷前利潤定義為不包括未合併實體的息税折舊攤銷前利潤，包括股票薪酬支出、貸款損失準備金、債務清償收益/虧損、房地產收益/損失/減值、衍生品和金融工具的收益/虧損、其他支出、其他減值費用以及管理層認為適當的其他調整。我們認為，息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤以及淨收入是重要的補充指標，因為它們為評估和評估我們的運營業績提供了額外的信息。我們主要使用這些指標來確定我們的利息覆蓋率，即息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤除以總利息，以及我們的固定費用覆蓋率，即息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤除以固定費用。固定費用包括總利息和有擔保債務本金攤銷。我們的槓桿比率包括淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤、賬面市值、未折舊賬面資本和合並企業價值。賬面資本代表淨負債（定義為長期債務總額，不包括經營租賃負債，減去現金和現金等價物以及限制性現金）、總權益和可贖回的非控股權益的總和。未折舊賬面資本是指根據累計折舊和攤銷進行調整的賬面市值。合併企業價值是指根據我們普通股的公允市場價值調整後的賬面市值。我們的槓桿比率定義為淨負債佔總資本的比例。
投資者、股票和債務分析師以及評級機構在公司的估值、比較、評級和投資建議中廣泛使用我們的補充報告指標和類似標題的財務指標。我們的管理層使用這些財務指標來促進內部和外部與歷史經營業績的比較以及制定運營決策。此外，董事會使用這些衡量標準來評估管理層。補充報告指標均不代表根據美國公認會計原則確定的經營活動提供的淨收入或現金流，不應被視為衡量盈利能力或流動性的替代指標。最後，我們定義的補充報告指標可能無法與其他房地產投資信託基金或其他公司報告的具有類似權限的項目進行比較。由於四捨五入，多週期金額可能不等於各個季度金額的總和。
16
補充報告措施
（以千美元計）
非公認會計準則對賬
NOI 對賬1Q232Q233Q234Q231Q24
淨收益（虧損）$28,635 $106,342 $134,722 $88,440 $131,634 
房地產處置的虧損（收益），淨額(747)2,168 (71,102)1,783 (4,707)
來自未合併實體的虧損（收入）7,071 40,332 4,031 2,008 7,783 
所得税支出（福利）3,045 3,503 4,584 (4,768)6,191 
其他開支22,745 11,069 38,220 36,307 14,131 
資產減值12,629 1,086 7,388 14,994 43,331 
貸款損失準備金，淨額777 2,456 4,059 2,517 1,014 
清償債務的虧損（收益），淨額5 1 1 — 6 
衍生品和金融工具的虧損（收益），淨額930 1,280 2,885 (7,215)(3,054)
一般和管理費用44,371 44,287 46,106 44,327 53,318 
折舊和攤銷339,112 341,945 339,314 380,730 365,863 
利息支出144,403 152,337 156,532 154,574 147,318 
合併淨營業收入602,976 706,806 666,740 713,697 762,828 
歸因於未合併投資的NOI (1)
26,354 25,150 29,488 30,785 32,090 
歸因於非控股權益的NOI (2)
(25,057)(24,262)(22,838)(22,402)(22,796)
按比例計算的淨營業收入 (NOI) (3)
$604,273 $707,694 $673,390 $722,080 $772,122 

就地 NOI 對賬
在 Welltower 按比例所有權老年人住房運營老年人住房三網門診醫療長期
/急性後護理		企業總計
收入$1,386,818 $147,400 $203,849 $120,113 $28,729 $1,886,909 
物業運營費用(1,034,982)(7,559)(65,162)(3,448)(3,636)(1,114,787)
沒有 (3)
351,836 139,841 138,687 116,665 25,093 772,122 
調整：
利息收入(4,716)(35,478)(852)(15,823)— (56,869)
其他收入(2,666)(106)35 (244)(24,087)(27,068)
已售/持有待售(7,329)(17)(1,229)191 — (8,384)
非運營 (4)
3,581 1 (1,018)(643)— 1,921 
非就地NOI (5)
(6,289)(2,475)(4,046)(17,066)(1,006)(30,882)
時間調整 (6)
1,591 — 19 — — 1,610 
調整總額(15,828)(38,075)(7,091)(33,585)(25,093)(119,672)
就地NOI336,008 101,766 131,596 83,080 — 652,450 
按年計算的就地淨資產淨值$1,344,032 $407,064 $526,384 $332,320 $— $2,609,800 

同店財產對賬
老年人住房運營老年人住房
三網		門診醫療長期
/急性後護理		總計
房產總數994 360 450 292 2,096 
最近的收購/開發轉換 (7)
(69)(11)(40)(58)(178)
正在開發中(34)— (13)— (47)
正在重建中 (8)
(5)— (2)(4)(11)
目前持有待售(37)— (6)(29)(72)
地塊、貸款和分租賃(15)(4)(8)— (27)
過渡 (9)
(159)(13)— (2)(174)
其他 (10)
(10)— (3)(4)(17)
相同的商店屬性665 332 378 195 1,570 
注意事項：
(1) 代表Welltower在合資企業中的權益，其中Welltower是少數合夥人。
(2) 代表少數合夥人在合資企業中的權益，Welltower是其主要合夥人。
(3) 代表Welltower在NOI中的比例份額。有關更多信息，請參見第 11 頁。
(4) 主要包括開發地產和地塊。
(5) 主要代表非現金NOI。
(6) 代表本季度收購、施工改造以及細分市場或運營商過渡的時間調整。
(7) 收購和開發轉化將在收購或獲得入住證明後整整五個季度進入同一個門店池。
(8) 重建項目完成後整整五個季度的運營後，重建物業將進入同一個門店庫。
(9) 在新運營商In-Place或新結構下運營了整整五個季度的運營後，過渡後的物業將進入同一個門店池。
(10) 表示已關閉或正在關閉的屬性。
17
補充報告措施
（按Welltower所有權比例計算，按千美元計）
同店NOI對賬1Q232Q233Q234Q231Q24Y/o/y
老年人住房運營
NOI$248,763 $276,907 $288,290 $305,589 $351,836 
同一門店物業的非現金淨收入(851)(783)(242)(186)(195)
NOI 歸因於不相同的門店財產(35,153)(36,448)(42,435)(61,368)(86,107)
貨幣和所有權調整 (1)
357 303 113 437 (374)
管理費調整正常化 (2)
(4,298)(4,709)(895)(702)— 
正常化傷亡相關費用的調整，淨額 (3)
3,931 1,791 284 715 1,945 
其他歸一化調整 (4)
— (5,347)(2,861)853 (198)
SSNOI212,749 231,714 242,254 245,338 266,907 25.5 %
老年人住房三網
NOI145,084 143,978 137,547 146,027 139,841 
同一門店物業的非現金淨收入(12,010)(9,667)(9,150)(4,731)2,510 
NOI 歸因於不相同的門店財產(43,201)(43,594)(36,016)(48,832)(48,268)
貨幣和所有權調整 (1)
437 (112)(317)56 (343)
其他歸一化調整 (4)
— — — 308 — 
SSNOI90,310 90,605 92,064 92,828 93,740 3.8 %
門診醫療
NOI126,213 127,444 131,305 137,762 138,687 
同一門店物業的非現金淨收入(5,167)(4,730)(4,605)(5,527)(3,253)
NOI 歸因於不相同的門店財產(6,984)(7,451)(10,143)(12,117)(16,081)
貨幣和所有權調整 (1)
2,995 2,293 818 42 20 
正常化傷亡相關費用的調整，淨額 (3)
361 272 375 160 (189)
其他歸一化調整 (4)
(539)— — — — 
SSNOI116,879 117,828 117,750 120,320 119,184 2.0 %
長期/急性後護理
NOI82,943 146,693 86,426 108,638 116,665 
同一門店物業的非現金淨收入(10,699)(13,815)(11,733)(11,672)(10,592)
NOI 歸因於不相同的門店財產(14,727)(75,160)(16,649)(39,015)(46,749)
貨幣和所有權調整 (1)
(10)(22)(25)— (16)
其他歸一化調整 (4)
— — (122)— — 
SSNOI57,507 57,696 57,897 57,951 59,308 3.1 %
企業
NOI1,270 12,672 29,822 24,064 25,093 
NOI 歸因於不相同的門店財產(1,270)(12,672)(29,822)(24,064)(25,093)
SSNOI— — — — — 
總計
NOI604,273 707,694 673,390 722,080 772,122 
同一門店物業的非現金淨收入(28,727)(28,995)(25,730)(22,116)(11,530)
NOI 歸因於不相同的門店財產(101,335)(175,325)(135,065)(185,396)(222,298)
貨幣和所有權調整 (1)
3,779 2,462 589 535 (713)
正常化調整，淨額(545)(7,993)(3,219)1,334 1,558 
SSNOI$477,445 $497,843 $509,965 $516,437 $539,139 12.9 %
注意事項：
(1) 包括調整以反映穩定的財產所有權百分比，以1.36的美元/加元匯率翻譯加拿大房產，以及按1.25英鎊/美元匯率轉換英國房產。
(2) 代表與我們在老年人住房運營管理公司三項投資中的所有權權益處置相關的調整正常化。
(3) 表示扣除任何保險報銷後的意外傷害相關費用的正常調整。
(4) 表示彙總歸一化調整，這些調整分別低於每種房地產類型SSNOI增長的0.50％。
18
補充報告措施
（以千美元計，RevPor、SS RevPor 和 SSNOI/Unit 除外）
SHO RevPor 對賬美國英國加拿大總計
SHO 合併收入$1,100,895 $117,242 $148,623 $1,366,760 
歸屬於Welltower的未合併的SHO收入 (1)
32,397 2,937 28,247 63,581 
歸屬於非控股權益的SHO收入 (2)
(17,503)(292)(25,728)(43,523)
按比例分攤的SHO收入 (3)
1,115,789 119,887 151,142 1,386,818 
SHO 利息和其他收入(3,923)(71)(1,894)(5,888)
SHO收入歸因於已售和持有的待售房產(3,511)— (26,065)(29,576)
貨幣和所有權調整 (4)
(2,878)(1)(2,046)(4,925)
SHO 地方收入1,105,477 119,815 121,137 1,346,429 
每月平均佔用單位數61,801 3,998 14,743 80,542 
以美元計算的每月 Revpor/月$5,979 $10,017 $2,746 $5,588 
以當地貨幣計算的每月 Revpor/月 (4)
£8,348 $3,762 

SHO SS RevPor增長、SSNOI增長和SSNOI/單位的對賬
美國英國加拿大總計
1Q231Q241Q231Q241Q231Q241Q231Q24
SHO SS RevPor 增長
SHO 合併收入$913,152 $1,100,895 $109,328 $117,242 $114,201 $148,623 $1,136,681 $1,366,760 
歸屬於WELL的未合併SHO收入 (1)
35,175 32,397 1,174 2,937 23,232 28,247 59,581 63,581 
歸屬於非控股權益的SHO收入 (2)
(18,433)(17,503)(11,234)(292)(22,851)(25,728)(52,518)(43,523)
SHO 按比例收益 (3)
929,894 1,115,789 99,268 119,887 114,582 151,142 1,143,744 1,386,818 
同一門店物業的非現金和非Revpor收入(1,702)(881)— (33)(233)(381)(1,935)(1,295)
收入歸因於非同一門店物業(116,244)(215,771)(53,638)(65,159)(69,534)(101,028)(239,416)(381,958)
貨幣和所有權調整 (4)
4,420 150 1,154 (1,006)475 (461)6,049 (1,317)
SHO SS RevPor 收入 (5)
$816,368 $899,287 $46,784 $53,689 $45,290 $49,272 $908,442 $1,002,248 
月平均佔用單位數 (6)
48,991 50,941 1,952 2,065 6,200 6,496 57,143 59,502 
SHO SS revPor (7)
$5,632 $5,901 $8,100 $8,690 $2,469 $2,535 $5,373 $5,630 
SS RevPor 同比增長4.8 %7.3 %2.7 %4.8 %
世衞組織 SSNOI 增長
合併後的SHO NOI$203,132 $268,650 $19,197 $29,726 $30,568 $49,037 $252,897 $347,413 
歸屬於WELL (1) 的未合併SHO NOI
5,859 10,335 (558)480 6,825 10,967 12,126 21,782 
歸因於非控股權益的SHO NOI (2)
(8,860)(9,744)(1,962)(547)(5,438)(7,068)(16,260)(17,359)
世衞組織按NOI比例計算 (3)
200,131 269,241 16,677 29,659 31,955 52,936 248,763 351,836 
同一門店物業的非現金淨收入(851)(177)— — — (18)(851)(195)
NOI 歸因於不相同的門店財產(11,389)(37,321)(8,078)(16,328)(15,686)(32,458)(35,153)(86,107)
貨幣和所有權調整 (4)
(96)56 219 (246)234 (184)357 (374)
管理費調整正常化 (8)
(4,195)— — — (103)— (4,298)— 
正常化傷亡相關費用的調整 (9)
3,931 2,233 — — — (288)3,931 1,945 
其他歸一化調整 (10)
— (198)— — — — — (198)
世衞組織按比例計算 SSNOI (5)
$187,531 $233,834 $8,818 $13,085 $16,400 $19,988 $212,749 $266,907 
世衞組織 SSNOI 增長24.7 %48.4 %21.9 %25.5 %
世衞組織 SSNOI/單位
過去四個季度的SSNOI (5)
$864,375 $45,590 $76,248 $986,213 
平均服役單位 (11)
61,453 2,469 7,419 71,341 
SSNOI/單位（美元）$14,066 $18,465 $10,277 $13,824 
以當地貨幣計算的 SSNOI/單位 (4)
£15,388 $14,078 
注意事項：
(1) 代表Welltower在合資企業中的權益，其中Welltower是少數合夥人。
(2) 代表少數合夥人在合資企業中的權益，Welltower是其主要合夥人。
(3) 代表Welltower按所有權比例計算的SHO收入/NOI。有關更多信息，請參閲第 11 頁。
(4) 酌情包括調整以反映穩定的財產所有權百分比，以1.36的美元/加元匯率翻譯加拿大房產，並按1.25英鎊/美元匯率轉換英國房產。
(5) 按比例所有權代表Welltower的SS SHO RevPor收入/SSNOI。有關更多信息，請參閲第 18 頁。
(6) 代表僅與參考國家相關的黨衞軍房產按比例計算的平均佔用單位數。
(7) 代表每個房間每月按比例產生的平均收入。
(8) 代表與我們在老年人住房運營管理公司三項投資中的所有權權益處置相關的調整正常化。
(9) 表示扣除任何保險報銷後的意外傷害相關費用的正常調整。
(10) 表示總體正常化調整，這些調整分別低於SSNOI增長的0.50％。
(11) 代表僅與參考國家相關的黨衞軍財產按比例計算的平均在役單位數。

19
前瞻性陳述和風險因素
前瞻性陳述和風險因素
本文件包含1995年《私人證券訴訟改革法》中定義的 “前瞻性陳述”。當Welltower使用諸如 “可能”、“將”、“打算”、“應該”、“相信”、“期望”、“預測”、“項目”、“預期”、“預期”、“預期”、“預計” 等詞語或與歷史問題無關的類似表述時，Welltower是在發表前瞻性陳述。前瞻性陳述不能保證未來的業績，涉及風險和不確定性，可能導致Welltower的實際業績與前瞻性陳述中討論的Welltower的預期存在重大差異。這可能是多種因素造成的，包括但不限於：經濟狀況；資本市場狀況，包括資本的可用性和成本；醫療保健行業面臨的問題，包括法規和支付政策的遵守和變化、對政府調查和懲罰性協議的迴應，以及運營商/租户難以以經濟實惠的方式獲得和維持足夠的責任和其他保險；融資條款的變化；醫療保健內部的競爭和老年人住房行業；運營商/租户經營業績或財務狀況的負面發展，包括但不限於他們支付租金和償還貸款的能力；Welltower過渡或出售具有盈利業績的房產的能力；未能按預期進行新的投資或收購；自然災害、突發衞生事件（例如 COVID-19 疫情）和其他影響Welltower房產的上帝行為；Welltower以與空置率相似的速度重新租賃空間的能力發生；Welltower 及時對銷售進行再投資的能力收益率與出售資產相似；運營商/租户或合資夥伴破產或破產；合資夥伴的合作；影響醫療保險和醫療補助報銷率和運營要求的政府法規；運營商/租户提出的或針對運營商/租户的責任或合同索賠；與未來投資或收購相關的意外困難和/或支出；影響Welltower財產的環境法；管理Welltower財務報告的規則或做法的變化；美國的走勢外幣匯率；Welltower保持其房地產投資信託基金資格的能力；關鍵管理人員的招聘和留用；以及Welltower不時向美國證券交易委員會提交的報告中描述的其他風險。Welltower沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因，也沒有義務更新實際業績可能與任何前瞻性陳述中預測的結果不同的原因。
附加信息
本補充信息包中的信息應與我們的10-K表年度報告、10-Q表季度報告、8-K表最新報告、2024年4月29日的收益新聞稿以及向美國證券交易委員會提交或提供給美國證券交易委員會的其他信息一起閲讀。補充報告指標和非公認會計準則指標的對賬是此處提供的信息不可分割的一部分。
在向美國證券交易委員會提交或提供報告後，您可以在合理可行的情況下儘快在www.welltower.com上訪問我們的10-K表年度報告、10-Q表季度報告、8-K表最新報告以及對根據《交易法》第13（a）或15（d）條提交或提供的報告的修正案。你還可以通過訪問美國證券交易委員會的網站 http://www.sec.gov 來查看這些美國證券交易委員會的文件和其他信息。我們會定期在我們的網站www.welltower.com的 “投資者” 部分發布重要信息，包括公司和投資者介紹以及財務信息。我們打算使用我們的網站作為披露重要和非公開信息的手段，並用於履行我們在FD法規下的披露義務。此類披露將包含在我們的網站上 “投資者” 標題下。因此，投資者除了關注我們的新聞稿、公開電話會議和向美國證券交易委員會提交的文件外，還應監控我們網站的此類部分。我們網站上的或與之相關的信息不是，也不得被視為本補充信息包的一部分，也不得被視為本補充信息包的一部分。
關於 Welltower
總部位於俄亥俄州託萊多的房地產投資信託基金和標準普爾500指數公司Welltower Inc.（紐約證券交易所代碼：WELL）正在推動醫療基礎設施的轉型。Welltower向領先的老年人住房運營商、急性後期提供者和醫療系統進行投資，為擴展創新醫療服務模式和改善人們的健康和整體醫療體驗所需的房地產和基礎設施提供資金。Welltower擁有集中在美國、加拿大和英國主要高增長市場的房產的權益，包括老年人住房和急性後社區以及門診醫療物業。更多信息請訪問 www.welltower.com。

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