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2024 年 4 月 29 日

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蒂姆·麥克休 (419) 247-2800

Welltower 公佈2024年第一季度業績

俄亥俄州託萊多，2024年4月29日... Welltower Inc.（紐約證券交易所代碼：WELL）今天公佈了截至2024年3月31日的季度業績。

近期亮點

•報告的歸屬於普通股股東的淨收益為攤薄後每股0.22美元

•報告的歸屬於普通股股東的季度正常化運營資金（“FFO”）為攤薄後每股1.01美元，比上年增長18.8％

•報告的總投資組合同比增長12.9％（“SSNOI”），這得益於我們的老年人住房運營（“SHO”）投資組合的SSNOI增長25.5％

•SHO投資組合第一季度同店收入同比增長10.3％，平均同比增長340個基點（“基點”），平均入住率同比增長440個基點（“基點”），每間佔用客房收入（“RevPor”）增長4.8％

•在第一季度，我們完成了按比例計算的總投資4.49億美元，其中包括2.08億美元的收購和貸款融資以及2.41億美元的開發資金

•自年初以來，我們已經完成或簽訂了最終協議，將在28筆交易中完成28億美元的按比例收購和貸款融資

•截至2024年3月31日，淨負債調整後息税折舊攤銷前利潤提高至4.03倍

•截至2024年3月31日，我們在40億美元的信貸額度下擁有約65億美元的可用流動性，其中包括25億美元的可用現金和限制性現金以及滿負荷能力

資本活動和流動性

在第一季度，淨負債佔合併企業價值的比例從2023年12月31日的20.9％提高到2024年3月31日的17.4％。我們採購了超過25億美元的定價極具吸引力的資本，包括股權和處置收益以及貸款還款，為增值資本部署機會提供資金，並進一步加強我們本已穩健的流動性狀況。此外，在本季度，我們使用手頭現金註銷了13.5億美元的到期優先無抵押票據和1.67億美元的按比例擔保債務。截至2024年3月31日，我們在浮動利率債務中的份額約為7.6％。

本季度完成的投資活動

在第一季度，我們按比例完成了4.49億美元的總投資，其中包括2.08億美元的收購和貸款融資以及2.41億美元的開發資金。我們開設了十個開發項目，包括部分改造和擴建，總投資額為1.66億美元。此外，在第一季度，我們按比例完成了1.07億美元的房地產處置和貸款還款。

宣佈的未來投資活動

季度末之後，我們已經完成或正在簽訂合同，完成15筆交易的26億美元按比例收購和貸款融資。合約交易和尚未完成的交易受慣例成交條件的約束。

Affinity Living Communities正如先前披露的那樣，我們達成了一項最終協議，通過私下談判的場外交易，以9.69億美元的價格收購由25個年齡限制的活躍成人社區組成的投資組合，但須遵守慣例成交條件。該交易預計將通過現金和假設的5.23億美元低於市場利率的債務提供資金，平均利率為3.8％，加權平均到期日為九年。

Revera合資企業正如先前披露的那樣，我們簽訂了最終協議，以解散我們在美國、英國和加拿大現有的Revera合資關係。該交易包括從Revera收購110處房產的剩餘權益，同時向Revera出售31處房產的權益。2023 年，我們完成了交易的美國和英國部分。2024年4月1日，我們關閉了加拿大部分，其中包括收購Revera在71處房產中的權益，以及以現金中立的交易出售我們在14處房產中的權益。之前保留的71處房產的運營

過渡到新的運營商。在交易的加拿大部分完成後，Revera合資企業已完全解散。

環境、社會和治理（“ESG”）Welltower連續第六年獲得2024年能源之星® 年度合作伙伴獎，並連續第四年獲得持續卓越級別的認可，這是環境保護署在能源之星計劃中的最高榮譽。

股息 2024 年 4 月 29 日，董事會宣佈截至 2024 年 3 月 31 日的季度現金分紅為每股 0.61 美元。該股息將於2024年5月22日支付給截至2024年5月13日的登記股東，這將是我們連續第212個季度現金分紅。未來季度股息的申報和支付仍有待董事會的審查和批准。

2024年展望歸屬於普通股股東的淨收益指引已從之前的攤薄後每股1.21美元至1.37美元修訂至攤薄後每股1.48美元至1.61美元，這主要是由於預計收益/虧損/減值以及折舊和攤銷的變化。我們將歸屬於普通股股東的全年正常化FFO的指導區間從之前的攤薄後每股3.94美元至4.10美元上調至攤薄後每股4.02美元至4.15美元。在編制指導方針時，我們更新或確認了以下假設：

•同店淨營收率：我們預計混合SSNOI的平均增長率為9％至12％，其中包括以下組成部分：

◦老年人住房運營量約為17％至22％

◦老年人住房三倍淨值約為 2.5% 至 4.0%

◦門診醫療約為 2% 至 3%

◦長期/急性後護理約為 2% 至 3%

•投資：我們的收益指導僅包括迄今為止宣佈或完成的收購。此外，除迄今為止宣佈的過渡或重組外，不包括任何過渡或重組。

•一般和管理費用：我們預計一般和管理費用約為2.01億美元至2.09億美元，股票薪酬支出約為3,900萬美元。

•開發：我們預計在2024年再為6.6億美元的開發項目提供資金，這些項目與2024年3月31日正在進行的項目有關。

•處置：我們預計未來十二個月按比例處置收益為12億美元，混合收益率為5.4％。這包括來自預期房地產銷售的約10億美元對價和1.1億美元的預期貸款還款收益。

•疫情救濟資金：我們最初的2024年收益指引不包括對年內可能收到的任何大流行救濟資金的認可。在截至2024年3月31日的三個月中，我們確認了與提供者救濟基金以及英國和加拿大的類似計劃相關的約100萬美元股份。我們更新的指導方針不包括2024年的任何額外資金。2023 年，我們確認了與英國和加拿大的提供者救濟基金和類似計劃相關的約 1300 萬澳元的股份。

我們的指導不包括除我們已宣佈的投資、處置或資本交易以外的任何其他投資、處置或資本交易，也不包括任何其他支出、減值、貸款損失準備金的意外增加或其他正常化項目。有關進一步的討論，請參閲補充報告措施部分，以及我們對正常化FFO和SSNOI的定義，以及附錄3，以將普通股股東可獲得的淨收益與歸屬於普通股股東的正常化FFO的前景進行對賬。我們將在2024年第一季度電話會議上提供有關2024年展望和假設的更多細節。

電話會議信息我們計劃於美國東部時間2024年4月30日星期二上午9點舉行電話會議，討論我們的2024年第一季度業績、行業趨勢和投資組合表現。撥打 (888) 340-5024 或 (646) 960-0135（國際）即可接入電話。對於那些無法收聽電話直播的人，將在電話會議結束兩小時後開始播放錄製的重播，直至2024年5月7日。要觀看轉播，請撥打 (800) 770-2030 或 (609) 800-9909（國際）。會議 ID 號為 8230248。要參與網絡直播，請在電話會議開始前15分鐘登錄www.welltower.com下載必要的軟件。重播將持續90天。

補充報告指標我們認為，根據美國公認會計原則（“美國公認會計原則”）的定義，淨收益和歸屬於普通股股東（“NICS”）的淨收益是最合適的收益衡量標準。但是，我們考慮了運營資金（“FFO”）、正常化FFO、淨營業收入（“NOI”）、同店淨營收益（“SSNOI”）、每個佔用房間的收入（“RevPor”）、同一門店RevPor（“SS RevPor”）、每個佔用房間的支出（“ExpPor”）、息税折舊攤銷前利潤（“SS ExpPor”）、息税折舊攤銷前利潤（“SS ExpPor”）、息税折舊攤銷前利潤（“SS ExpPor”）、息税折舊攤銷前利潤作為衡量我們經營業績的有用補充指標。不包括息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤，這些補充指標是根據我們的按比例所有權披露的。按比例計算的金額是通過減少少數合夥人非控股權益的合併金額並加上我們在未合併金額中的少數股權份額得出的。我們不控制未合併的投資。儘管我們認為按比例披露很有用，但它們可能無法準確描述我們的合資安排的法律和經濟影響，應謹慎使用。

根據美國公認會計原則對房地產資產進行歷史成本核算，隱含地假設房地產資產的價值隨着時間的推移會以可預見的方式減少，折舊準備金就證明瞭這一點。但是，由於房地產價值歷來是隨着市場狀況而上升或下降的，因此許多行業投資者和分析師認為，使用歷史成本核算的房地產公司的經營業績報告是不夠的。作為迴應，全國房地產投資信託基金協會（“NAREIT”）創建了FFO，作為房地產投資信託基金經營業績的補充衡量標準，其中不包括淨收入中的歷史成本折舊。根據NAREIT的定義，歸屬於普通股股東的FFO是指根據美國公認會計原則計算的歸屬於普通股股東的淨收益，不包括房地產銷售的收益（或虧損）和折舊資產的減值，加上房地產折舊和攤銷，以及未合併實體和非控股權益的調整後的淨收益。歸屬於普通股股東的正常化FFO是指根據附錄2中詳述的某些項目進行調整的歸屬於普通股股東的FFO。我們認為，歸屬於普通股股東的正常化FFO是衡量經營業績的有用補充指標，因為投資者和股票分析師可以使用這一衡量標準來持續比較Welltower在不同時期的經營業績或與其他房地產投資信託基金或其他公司的經營業績，而不必考慮意外和/或無法計算的項目造成的差異。

我們將NOI定義為總收入，包括租户報銷，減去物業運營費用。物業運營費用是指與管理、維護和服務我們物業的租户相關的成本。這些費用包括但不限於與物業相關的工資和福利、支付給經理的物業管理費、市場營銷、客房服務、餐飲服務、維護、水電費、財產税和保險。一般和管理費用是指與物業運營無關且無法分配給房產的一般管理費用。這些費用包括但不限於與公司員工相關的工資和福利、專業服務、辦公費用和公司固定資產折舊。SSNOI用於評估我們物業的經營業績，使用一致的人口來控制我們投資組合構成的變化。在本文中，同一家門店通常定義為投資組合中在相關同比報告期內創收的房產。收購和開發轉化在收購或投入使用後整整五個季度的門店金額中均包含在同一門店金額中。地塊、貸款和轉租以及在此期間出售或歸類為待售的任何房產均不包括在相同的商店金額中。在重建項目完成後整整五個季度之前，重新開發的房產（包括老年人住房運營物業的重大翻新，其中20％或以上的單元同時停止使用30天或更長時間，或預期用途發生變更的門診醫療物業）不包括在相同的門店金額中。在運營商過渡或分段過渡完成後的整整五個季度之前，正在進行運營商轉換和/或分段過渡的房產也將從相同的存儲金額中排除。此外，受不可抗力、天災或其他特殊不利事件嚴重影響的房產在物業恢復使用後的整整五個季度之前，不包括在相同的門店金額中。SSNOI不包括非現金NOI，包括調整以保持穩定的財產所有權百分比以及使用一致的匯率折算加拿大房地產和英國房產。標準化指標包括管理層認為適合考慮SSNOI（一種補充的非公認會計準則績效指標）的調整。這些可能增加或減少SSNOI的調整均未反映在我們根據美國公認會計原則編制的財務報表中。單獨披露和解釋了重要的標準化因素（定義為任何單獨超過每種物業類型SSNOI增長0.50％的指標）。我們認為，NOI和SSNOI為投資者提供了相關和有用的信息，因為它們以非槓桿率衡量我們物業在房地產層面的經營業績。我們使用NOI和SSNOI來做出有關資源分配的決策並評估我們物業的房地產層面表現。本新聞稿中沒有包含綜合基礎或按房地產類型對SSNOI預測區間的對賬，因為如果沒有不合理的努力，我們無法量化需要包含在可比GAAP財務指標中的某些金額，而且我們認為這種對賬將意味着一定程度的精確性，可能會使投資者感到困惑或誤導。

RevPor代表每個入住房間每月產生的平均收入，ExpPor代表我們的老年人住房運營物業每月每個佔用房間的平均支出。這些指標是按損益表中居民費用和服務總收入或物業運營支出的比例除以每月平均佔用房間天數計算得出的。SS RevPor和SS Exppor用於評估我們物業在穩定的人羣下的RevPor和ExpPor表現，從而消除了我們投資組合構成的變化。它們基於用於SSNOI的相同資產池，幷包括用於SSNOI的任何收入或支出標準化。我們使用RevPor、ExpPor、SS RevPor和SS ExpPor來評估我們的老年人住房運營投資組合的創收能力和盈利潛力，不受入住率波動的影響。如果已知，它們還用於與行業和競爭對手的統計數據進行比較，以評估我們的老年人住房運營投資組合的質量。

我們用槓桿比率和覆蓋率來衡量我們的信貸實力。槓桿比率表明扣除現金和限制性現金後，我們的資產負債表資本中有多少與長期債務有關。我們預計將保持足夠的資本比率和覆蓋率，以維持與我們當前狀況一致的資本結構。這些比率基於息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤。息税折舊攤銷前利潤定義為扣除利息支出、所得税、折舊和攤銷前的收益（每份損益表的淨收益）。調整後的息税折舊攤銷前利潤定義為不包括未合併實體的息税折舊攤銷前利潤，包括股票薪酬支出、貸款損失準備金、債務清償收益/虧損、房地產收益/損失/減值、衍生品和金融工具的收益/虧損、其他支出、其他減值費用以及管理層認為適當的其他調整。我們認為，息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤以及淨收入很重要

補充措施，因為它們為評估和評估我們的運營業績提供了額外的信息。我們的槓桿比率包括淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤和合並企業價值。淨負債定義為長期債務總額，不包括經營租賃負債，減去現金和現金等價物以及限制性現金。合併企業價值代表淨負債總額、普通股和非控股權益的公允市場價值。

投資者、股票和債務分析師以及評級機構在公司的估值、比較、評級和投資建議中廣泛使用我們的補充報告指標和類似標題的財務指標。我們的管理層使用這些財務指標來促進內部和外部與歷史經營業績的比較以及制定運營決策。此外，董事會還利用它們來評估管理層。補充報告指標不代表根據美國公認會計原則確定的經營活動提供的淨收入或現金流，不應被視為衡量盈利能力或流動性的替代指標。最後，我們定義的補充報告指標可能無法與其他房地產投資信託基金或其他公司報告的具有類似權限的項目進行比較。有關其他補充報告措施的信息和對賬情況，請參閲補充報告措施的核對證據，以及截至2024年3月31日的季度補充信息包，可在Welltower的網站（www.welltower.com）上查閲。

關於總部位於俄亥俄州託萊多的房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”）和標準普爾500指數公司Welltower Inc.（紐約證券交易所代碼：WELL）正在推動醫療基礎設施的轉型。Welltower向領先的老年人住房運營商、急性後期提供者和醫療系統進行投資，為擴展創新醫療服務模式和改善人們的健康和整體醫療體驗所需的房地產基礎設施提供資金。Welltower擁有集中在美國、加拿大和英國主要高增長市場的房產的權益，包括老年人住房和急性後社區以及門診醫療物業。更多信息請訪問 www.welltower.com。我們會定期在我們的網站www.welltower.com的 “投資者” 部分發布重要信息，包括公司和投資者介紹以及財務信息。我們打算使用我們的網站作為披露重要和非公開信息的手段，並用於履行我們在FD法規下的披露義務。此類披露將包含在我們的網站上 “投資者” 標題下。因此，投資者除了關注我們的新聞稿、公開電話會議和向美國證券交易委員會提交的文件外，還應監控我們網站的此類部分。我們網站上的信息未以引用方式納入本新聞稿，我們的網址僅作為非活躍文本參考包含在內。

前瞻性陳述和風險因素本新聞稿包含1995年《私人證券訴訟改革法》中定義的 “前瞻性陳述”。當Welltower使用諸如 “可能”、“將”、“打算”、“應該”、“相信”、“期望”、“預測”、“項目”、“預期”、“預期”、“預期”、“預期”、“估計” 等不只與歷史問題相關的詞語時，Welltower是在發表前瞻性陳述。前瞻性陳述不能保證未來的業績，涉及風險和不確定性，可能導致Welltower的實際業績與前瞻性陳述中討論的Welltower的預期存在重大差異。這可能是多種因素造成的，包括但不限於：經濟狀況；資本市場狀況，包括資本的可用性和成本；醫療保健行業面臨的問題，包括法規和支付政策的遵守和變化、對政府調查和懲罰性協議的迴應，以及運營商/租户難以以經濟實惠的方式獲得和維持足夠的責任和其他保險；融資條款的變化；醫療保健內部的競爭和老年人住房行業；運營商/租户經營業績或財務狀況的負面發展，包括但不限於他們支付租金和償還貸款的能力；Welltower過渡或出售具有盈利業績的房產的能力；未能按預期進行新的投資或收購；自然災害、突發衞生事件（例如 COVID-19 疫情）和其他影響Welltower房產的上帝行為；Welltower以與空置率相似的速度重新租賃空間的能力發生；Welltower 及時對銷售進行再投資的能力收益率與出售資產相似；運營商/租户或合資夥伴破產或破產；合資夥伴的合作；影響醫療保險和醫療補助報銷率和運營要求的政府法規；運營商/租户提出的或針對運營商/租户的責任或合同索賠；與未來投資或收購相關的意外困難和/或支出；影響Welltower財產的環境法；管理Welltower財務報告的規則或做法的變化；美國的走勢外幣匯率；Welltower保持其房地產投資信託基金資格的能力；關鍵管理人員的招聘和留用；以及Welltower不時向美國證券交易委員會提交的報告中描述的其他風險。Welltower沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因，也沒有義務更新實際業績可能與任何前瞻性陳述中預測的結果不同的原因。

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