2024 年第一季度財務業績阿波羅 商業房地產金融公司 2024 年 4 月 29 日 2024 年 3 月 31 日附錄 99.2

本演示文稿可能包含 前瞻性陳述，這些陳述符合經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條的定義，此類陳述旨在由該法提供的安全港 保護。前瞻性陳述存在重大風險和不確定性，其中許多風險和不確定性難以預測，通常是管理層無法控制的。這些前瞻性陳述可能包括有關阿波羅商業房地產金融公司（“公司”、“ARI”、“我們” 和 “我們的”）業務、財務狀況、流動性、 經營業績、計劃和目標可能或假設的未來業績的信息 。在本演示文稿中使用 “相信”、“期望”、“預測”、“估計”、“計劃”、“繼續”、“打算”、 “應該”、“可能” 或類似表述旨在識別前瞻性陳述。除其他外，有關以下主題的陳述可能是前瞻性的：更高的利率和通貨膨脹；我們的行業、房地產價值、債務證券市場或總體經濟的市場 趨勢；ARI的業務和投資戰略；ARI的經營業績；ARI獲得和維持融資安排的能力； 對無準備金承諾的預期未來融資的時間和金額；以及股本回報率、投資收益率和與投資相關的風險房地產資產，包括業務變化條件和總體經濟。 前瞻性陳述基於管理層對未來業績的信念、假設和預期，同時考慮了ARI目前獲得的所有信息。前瞻性陳述不是對未來 事件的預測。這些信念、假設和期望可能會因許多可能的事件或因素而發生變化，但並非所有事件或因素都為ARI所知。其中一些因素在 “風險因素” 和 “管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析” 中進行了描述，這些文件包含在ARI截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告以及向美國證券交易委員會 （“SEC”）提交的其他文件中，這些文件可在美國證券交易委員會的網站www.sec.gov上查閲。如果發生變化，ARI的業務、財務狀況、流動性和經營業績可能與ARI的 前瞻性陳述中表達的存在重大差異。任何前瞻性陳述僅代表其發表之日。隨着時間的推移，出現了新的風險和不確定性，管理層無法預測這些事件或它們可能如何影響急性呼吸道感染。除法律要求的 外，ARI沒有義務也不打算更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。本演示文稿包含有關ARI 財務業績的信息，這些財務業績是根據美國普遍接受的會計原則（“GAAP”）以外的方法計算和列報的，包括可分配收益和可分配 每股收益。有關 “可分配收益” 的定義以及適用的GAAP財務指標與第20頁中規定的非GAAP財務指標的對賬，請參閲第21頁。本演示文稿可能包含 統計數據和其他數據，這些數據在某些情況下是從第三方服務提供商提供的信息中獲得或彙編而成的。ARI 對此類信息的準確性、 合理性或完整性不作任何明示或暗示的陳述或保證。過去的表現不是指示性的，也不是未來回報的保證。指數表現和收益率數據僅用於説明目的，由於波動性、信用或其他因素（例如證券的數量和類型）等原因，指數表現和收益率數據在用於比較或 其他目的時存在侷限性。指數不受管理，不收取任何費用或支出，假設收入再投資，不採用槓桿或賣空等特殊投資 技術。沒有這樣的指數可以表明ARI任何投資的未來業績。除非上下文另有要求，否則本演示文稿中提及的 “阿波羅” 是指阿波羅環球 管理公司及其子公司，本演示文稿中提及的 “經理” 是指阿波羅環球管理公司的間接子公司ACREFI Management, LLC。前瞻性陳述和其他 披露

參見第 21 頁的腳註 ARI 重點浮動利率投資組合 99% 的浮動利率貸款加權平均公司債務剩餘期限2 3.8 年截至2026年5月沒有公司債務到期日 24 年第一季度可分配收益1 每 攤薄後普通股收益1 0.35 美元自2020年第二季度以來，16個季度維持0.35美元的股息分配

不包括與以美元以外貨幣計價的貸款相關的 貨幣套期保值的遠期積分權益代表根據截至資金或承諾完成之日的外匯匯率計算的美元等值反映每股賬面價值（不包括一般CECL補貼和 折舊）13.59美元（不包括一般CECL補貼和 折舊）乘以已發行普通股見第21頁腳註第一季度業績摘要貸款組合歸屬於普通股股東的淨虧損為1.08億美元，或 普通股攤薄後每股美元（0.76）美元，包括上漲的美元以我們在紐約曼哈頓一處超豪華住宅物業的權益為擔保的次級貸款記錄了1.42億美元的特定CECL補貼，可分配收益1為5000萬美元，相當於普通股攤薄後每股0.35美元。宣佈的普通股股息為每股0.35美元，這意味着股息收益率3為13.0％。總貸款組合為83億美元4，未分配的全部收益率5，為9.1％ 首次抵押貸款6％浮動利率 加權平均風險評級為3.0總還款額為1.76億美元附加資金總額6為322美元百萬英鎊，其中包括根據2023年12月完成的由英國酒吧投資組合 擔保的首筆抵押貸款的1.68億英鎊（按美元計算為2.13億美元）本季度末，普通股賬面總值為19億美元關閉了與高盛的新擔保信貸額度，總容量為1.26億英鎊（1.59億美元），涉及為我們的 1.68億英鎊（2.13億美元）融資 b（以美元計）承諾於2023年12月完成，由英國各地酒吧投資組合擔保的首筆抵押貸款修訂並擴大了我們的擔保信貸與阿特拉斯合作的設施，提供1.14億美元的額外容量 ，並修訂了條款，包括轉換為2年期限，可延期1年。2026年5月之前沒有公司債務到期日後續事件曼哈頓一處超豪華住宅物業擔保的優先貸款由第三方 方貸款機構再融資，貸款基礎減少了1.08億美元。源自埃默裏維爾豪華多户住宅物業擔保的1.58億美元第一筆抵押貸款，CA 獲得了大約 2.69 億美元的貸款收益，其中包括 1.35 億美元 來自於在合同到期日以 99.5% 的價格出售由夏威夷州檀香山一家酒店擔保的第一筆抵押貸款

金額反映了淨已實現投資虧損之前的可分配收益 和清償債務的收益包括淨外幣收益、遠期貨幣合約和利率套期保值的未實現淨虧損以及與 本金對外影響相關的遠期貨幣合約的已實現收益包括截至2024年3月31日持有的待售商業抵押貸款的估值補貼參見第21頁的腳註概述每股可分配收益1,7，a 1,7，每股賬面價值8 BVPS Post-General CECL備抵和折舊通用CECL備抵和折舊每股賬面價值0.35美元8向前滾動10億c每股可分配收益24年第一季度季度股息特定CECL補貼

REO 概述 a 參見 21 頁的腳註投資組合活動和 REO 概述與所擁有房地產相關的債務代表我們布魯克林開發項目的建築融資，不包括我們的循環信貸額度的借款，我們的某些房地產資產作為抵押品 抵押品。建築融資包括最高3.88億美元的承付款，在扣除300萬美元的遞延融資費用後列報。REO 第一季度貸款組合活動布魯克林開發項目：高於等級的工作仍在繼續， 大部分住宅樓層都注入了華盛頓特區多户住宅大樓組成部分：2024年第一季度酒店運營的淨收入與2023年第一季度一致，原因是需求穩定，亞特蘭大酒店：重新歸類為截至2024年3月31日持有待售，因為不再可能向潛在買家出售，我們目前也沒有積極推廣物業額外1.42億美元的特定CECL津貼記錄在由我們擔保的次級貸款上對紐約州曼哈頓一處超豪華 住宅物業的權益，主要歸因於剩餘單位的標價下調 2.13 億美元融資，該承諾於 2023 年 12 月完成，由英國酒吧投資組合擔保的首筆抵押貸款 1.29 億美元對意大利普利亞超豪華酒店物業擔保的首筆抵押貸款（百萬美元）（以百萬美元計）第一季度貸款組合活動 4,10 9 6

5,610美元 (61%) 3.3倍債權益比率 比率11 適用基準利率和信用利差調整的加權平均利率加上美元利差：+2.64%/英鎊：+2.25%/歐元：+1.86%/瑞典克朗：+1.50% 我們的擔保信貸額度不包含基於資本市場的按市值計價條款 由九個擔保信貸額度交易對手、一個循環信貸額度和一個私人證券組成數字化反映了13.59美元的每股賬面價值（不包括一般CECL補貼和折舊）乘以2024年3月31日已發行的 普通股股份基於有擔保債務交易對手的最大可用預付款利率參見第 21 頁腳註資本結構概述（以百萬美元計）資本結構構成保守資本管理策略 ~ 70% 加權平均可用預付利率在 2026 年 5 月之前沒有公司債務到期日 1.3x 固定費用保障範圍12 1,931 美元 (21%) 有擔保債務安排a、b、c 普通股賬面估值優先股 1,267 美元 (14%) 高級擔保票據 (6%) 定期貸款 B 767 美元 (8%) 169 美元 (2%) 與房地產相關的債務 165 美元 (2%) 公司債務到期期限定期貸款優先票據

賬面價值83億美元 貸款數量 49 不包括與以美元以外貨幣計價的貸款相關的遠期貨幣套期保值收益加權平均貸款價值（“LTV”）反映了貸款發放時的LTV；不包括風險評級為5的貸款其他房地產類型包括酒吧（3％）、停車場（2％）、房車公園（2％）和城市預開發（2％）零售物業類型包括：直銷中心（6%）、零售配送倉庫（5%）、城市零售（3%）和生活方式中心（3%） 參見第 21 頁的腳註貸款組合概述4 抵押品分散13 貸款頭寸13 W/A 貸款組合的未償全部收益率5,13，9.1% W/A 剩餘全面延期期限13,15 2.3 年 W/A 投資組合風險評級13 3.0 W/A 投資組合 貸款價值比 13%，b 57% Origination Vintage13 c d

紐約市 19% 西部 6% 中西部 6% 東南 7% 東北 5% 意大利 3% 英國 35% 西班牙 4% 德國 7% 瑞典 3% 抵押品多元化其他房地產類型包括酒吧 (3%)、停車場 (2%)、大篷車公園 (2%) 和城市預開發 (2%) 其他地區包括 西南 (2%)、中大西洋 (1%) 和其他 (1%) 注意：地圖未顯示百分比低於 2% 的地點參見第 21 頁的腳註貸款組合概述（續）a 10 10 10,14 b 4

W/A 風險評級13 2.8 包括一筆由投資組合擔保的 筆貸款，該投資組合包括位於德國不同城市的辦公、工業和零售物業類型。加權平均貸款價值比（“LTV”）反映了貸款發放時的LTV Gross of CECL一般津貼投資組合包括2.63億英鎊（按美元計算為3.32億美元）的第一筆抵押貸款，該抵押貸款由倫敦的辦公重建物業擔保，即 100% 由信貸租户租用 20 年期注意：位置圖不顯示百分比在 2% 或以下的地點參見第 21 頁的腳註辦公貸款投資組合概述貸款數量 a 10 筆貸款首次抵押貸款 99% W/A 貸款市值比率13，b 51% 賬面價值 c 16 億美元地點13 筆帶有第三方 次級債務的貸款 3 貸款發放年份 Vintage13 完全延期到期日13,15 最大承諾 100% 租賃給信貸租户d 6.35億美元 60% 歐洲 40% 美國

用遠期貨幣 合約進行套期保值由本幣計價的有擔保債務安排抵消 29% 71% 的ARI完全有能力應對匯率的波動，這要歸因於我們已經採取了多項風險緩解措施來構建和資助我們的非美國貸款組合以及 相關的擔保融資機制緩解外匯風險。截至2024年3月31日，淨資產佔外幣計價賬面總值的百分比為29％，即13億美元外資預付款總額的70％ 貸款 投資組合 72% 是加權平均預付款使用擔保債務融資的外國貸款通過遠期貨幣合約對外國貸款的淨股權和淨利息收入進行經濟套期保值 在2024年第一季度實現了340萬美元的已實現收益外匯匯率變化（當地/美元）英鎊：-1％歐元：-2％瑞典克朗：-6％第一季度外匯變動緩解外匯風險（以百萬美元計）基於首次抵押貸款賬面價值的加權平均預付款 通過擔保債務融資，賬面價值包括所有商業抵押貸款和次級貸款以外幣計價，有無擔保債務融資代表截至2024年3月31日的季度外國貸款 未實現收益（虧損）的淨變化（6,700萬美元）和相應的5200萬美元外國有擔保債務安排代表截至2024年3月31日的季度遠期合約未實現收益（虧損）的淨變化，不包括經濟上對衝外幣利息的遠期貨幣合約的收益 （虧損）見腳註第 21 頁上的註釋

注意：在 某些情況下，假設未來將針對目前未融資的抵押貸款進行融資。無法保證針對目前未融資的抵押貸款進行此類未來融資。這段時間為2024年4月1日至2024年12月31日，扣除 預期的有擔保信貸額度預付款反映了截至2024年3月31日相應基準利率的逐步增長（SOFR 1個月：5.33％，歐元銀行同業拆借利率3.89％，經複利調整後為5.19％）參見第21頁的腳註貸款到期日 和未來融資概況淨利息收入對基準利率的敏感度18、c 全面延期貸款到期日和預期未來按淨資產劃分的資金15,16,17（以百萬美元計）b b a

貸款於 2024 年 3 月 31 日被歸類為 待售，並在季度末之後出售。貸款由辦公重建物業擔保，該物業由信貸租户百分之百租賃，為期 20 年。參見第 21 頁的腳註優先貸款組合（第 1 頁）15 b a

優先貸款組合（第 2 個，共 3 個）參見第 21 頁上的 腳註 19 20 15

包括辦公、 工業和零售物業類型的投資組合參見第 21 頁腳註優先貸款投資組合（共 3 個）a 4,10,13 15

參見第 21 頁的腳註次級貸款組合 20 19,20 8,12,13 8,12,14 8 15 4,10 10,13 4,10,13 4,10,13 4,10,13

附錄合併資產負債表 表合併運營報表GAAP淨收益與可分配收益的對賬

包括分別於2024年和2023年在有擔保債務安排下作為抵押品認捐的7,642,848美元和7,705,491美元。包括分別在2024年和2023年根據擔保債務安排作為抵押品認捐的246,725美元和232,991美元。扣除367,558美元和219,482美元的CECL津貼 分別包括2024年和2023年的335,000美元和19.3萬美元的特定CECL津貼以及32,558美元和26,482美元的一般CECL津貼。包括2024年根據擔保債務安排作為抵押品認捐的135,465美元。包括2024年和2023年根據擔保債務安排作為 抵押品認捐的154,048美元。包括與商業抵押貸款和次級貸款的無準備金承諾相關的3,625美元和4,017美元一般CECL補貼，分別為2024年和2023年淨額。合併 資產負債表參見第 21 頁的腳註

見第21頁的腳註《合併運營報表》

參見第 21 頁腳註公認會計原則淨收入與可分配收益的對賬1

腳註可分配收益是 非公認會計準則財務指標，我們將其定義為普通股股東可獲得的淨收益，根據公認會計原則計算，經調整後（i）股權薪酬支出（其中一部分可能在最終歸屬時變為現金支出，如果持有人選擇淨股份結算以滿足所得税預扣額），（ii）任何未實現的收益或損失或其他非現金項目（包括自有房地產的折舊和攤銷）包含在普通股股東可獲得的淨 收入中，（iii) 來自未合併合資企業的未實現收益，(iv) 外幣收益（虧損），不包括（a）與利息收入相關的已實現收益/（虧損），以及（b）通過我們的外幣套期保值實現的遠期收益/（虧損），（v）與根據公認會計原則將部分可轉換優先票據重新歸類為股東權益相關的非現金攤銷費用，以及 (vi) 貸款損失和 減值準備金。有關GAAP淨收入與可分配收益的對賬情況，請參閲第20頁。代表根據截至2024年3月31日的未償本金得出的定期貸款和優先擔保票據的加權平均剩餘期限。反映了 2024 年 4 月 26 日的 收盤股價。包括一處位於夏威夷州檀香山的價值1.35億美元的酒店物業，該物業截至2024年3月31日被列為待售。貸款組合的加權平均無抵押全部收益率基於浮動利率貸款期末適用的 基準利率，包括應計發放費、延期費和退出費。對於非美國交易，收益率不包括貨幣套期保值的增量遠期點影響。季度追加資金是指截至2024年3月31日的季度之前承諾的 資金。我們認為，在淨已實現投資虧損之前列報可分配收益和債務清償收益以反映我們的經營業績 對我們的投資者很有用，因為（i）我們的經營業績主要包括扣除借款和管理成本的投資利息收入，這些收入構成了我們的持續業務；（ii）它一直是與每股 股股息相關的有用因素，因為這是確定股息時的考慮因素之一。我們認為，我們的投資者使用扣除淨已實現投資虧損之前的可分配收益和清償債務收益或 可比補充業績衡量標準，來評估和比較我們公司與同行的業績。普通股每股賬面價值等於普通股股東權益除以已發行普通股。其他 包括一般CECL補貼的變化、成本回收利息、待售貸款的估值補貼以及貸款成本和費用的增加。由於四捨五入，金額和百分比可能不足。表示債務總額，減去服務商持有的現金和 貸款收益除以股東權益總額，經調整後根據我們的契約加上一般CECL補貼。固定費用覆蓋範圍是截至2024年3月31日的 季度的息税折舊攤銷前利潤除以利息支出和優先股股息。根據貸款攤銷成本。CECL一般津貼總額為3,300萬美元。假設行使所有擴展選項。無法保證所有或任何延期期權都會被行使。未來的融資日期 和金額基於經理的估計，這些估算值是根據經理當時獲得的最佳信息得出的。無法保證付款會按照這些估計進行支付，或根本無法保證，這可能會影響我們的經營業績。不包括風險評級為5的貸款。對利率的任何此類假設影響對我們的浮動利率借款都不考慮在利率上升環境中可能發生的整體經濟活動變化的影響。此外，如果利率發生如此大的變化，我們可能會採取行動進一步減少我們面臨這種變化的風險。但是，由於將要採取的具體行動 及其可能產生的不確定性，本分析假設我們的財務結構沒有變化。無法保證我們的財務結構不會發生變化。該分析僅包括美元、英鎊和歐元基準利率的變動。 這些貸款的攤銷成本減去記錄的特定CECL補貼。貸款由同一財產擔保。