黑石抵押信託公司黑石抵押貸款信託公司黑石抵押貸款信託公司2024年第一季度業績 2024年4月24日

黑石集團 |黑石抵押貸款信託公司BXMT亮點注：除非另有説明，否則本演示文稿中的信息截至2024年3月31日。所表達的觀點僅反映了截至材料中出現之日BXMT的當前觀點，並且基於BXMT對當前市場環境的看法，該觀點可能會發生變化。BXMT的經理是黑石集團的子公司。（1）代表每股可分配收益。有關GAAP淨收益的定義和對賬，請參閲附錄。（2）表示扣除前的每股可分配收益。有關GAAP淨收益的定義和對賬，請參閲附錄。（3）反映了截至2024年3月31日的三個月扣除前的每股可分配收益與每股申報的股息的比率。有關扣除可分配收益之前的可分配收益（涵蓋同期股息的53％）和GAAP淨收益（同期虧損）的對賬情況見附錄。1 ▪ 第一季度GAAP每股收益為0.71美元，可分配每股收益為0.33美元；扣除前的可分配每股收益（2）為0.65美元，不包括貸款決議產生的已實現虧損 ▪ 利用強勁的資產負債表和充足的流動性執行投資組合管理和新的投資機會。由現金支撐的當期收益股息來自表現良好的投資組合資產負債表實力結構良好、資金匹配的負債具有充足的流動性信用表現持續的還款活動和貸款業績 0.33 美元 2024 年第一季度末可分配每股收益 (1) 17 億美元季度末流動性 10 億美元 2024 年第一季度還款額為 105% 扣除前的股息覆蓋率 (3) 2026 年前公司債務到期日為 0 美元 92% 績效貸款 (a) 0.65 美元 2024 年第一季度可分配每股收益在扣款之前 (2)

黑石集團|黑石抵押貸款信託公司第一季度業績（1）代表每股可分配收益。有關GAAP淨收益的定義和對賬，請參閲附錄。（2）表示扣除前的每股可分配收益。有關GAAP淨收益的定義和對賬，請參閲附錄。2 ▪ 第一季度GAAP每股基本虧損為0.71美元，每股可分配收益（1）為0.33美元，扣除前的可分配每股收益（2）為0.65美元 ▪ 每股賬面價值23.83美元，包括每股4.40美元的CECL儲備金 ▪ 已支付的第一季度股息為每股0.62美元，相當於年化股息13.0％ 收益率 (b) 收益 ▪ 21億美元投資組合 (a) 173筆優先貸款，由機構優質房地產抵押，跨行業和市場實現多元化；加權平均發放LTV為63％ (c) ▪在第一季度收到了10億美元的還款（56％是美國辦事處），超過了3.53億美元的貸款融資 ▪ 在第一季度解決了四筆5風險評級貸款，包括兩筆資產出售、一項替代契約和一項重組投資組合 ▪ 92％的投資組合表現 ;( a) 多户家庭貸款表現為100％ ▪ 在第一季度升級了9筆貸款，下調了13筆貸款，季度末的加權平均風險評級為3.0；CECL儲備金淨增1.74億美元 ▪ 在第一季度獲得了超過3億美元的增量借款人股權承諾，在過去十二個月中獲得了15億美元的增量貸款；談判了8600萬美元的還款額來自第一季度的貸款修改（平均佔OPB的11％）Credit ▪ 穩定的配套融資結構，在2026年之前沒有資本市場計價準備金，也沒有公司債務到期日 ▪ 保持了17億美元的強勁流動性；債務與股權（d）同比穩定在3.8倍 ▪ 在24年第一季度以88％的價格回購了2600萬美元的優先擔保票據（300萬美元已實現收益）；60美元過去十二個月的總回購量為800萬美元創造了800萬美元的已實現收益資本和流動性

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 23.83 美元 4.40 美元 2024 年 3 月 31 日收益 3 ▪ 第一季度可分配收益 (1) 受到減值貸款決議產生的已實現信貸損失的影響；扣除前的可分配收益 (2) 支持股息 ▪ 每股賬面價值為 23.83 美元的 CECL 儲備金每股收益 0.33 美元 0.65 美元 (2)) (1) 0.62美元的股息賬面價值和CECL儲備（每股美元）CECL儲備賬面價值GAAP每股收益美元（0.71）（1）代表每股可分配收益。有關GAAP淨收益的定義和對賬，請參閲附錄。（2）表示扣除前的每股可分配收益。有關GAAP淨收入的定義和對賬，請參閲附錄。

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. PORTFOLIO 4 ▪ 由173筆優先貸款組成的多元化投資組合，由跨行業和市場的機構質量資產擔保，抵押品多元化 (a) (f) AU，6% AU，1% DC，6% NV，2% IL，3% GA，2% FL，7% CA，12% VA，2% 亞利桑那州，2% CO，1% NC，1% WA，1% Sunbelt 24% 東北 20% 西部 13% 中西部 4% 西北 2% 英國 15% 其他歐洲 16% 澳大利亞 6% 多户家庭 27% 美國辦公室 26% 非美國辦公室 10% 酒店業 18% 工業 10% 零售 3% 生活科學/工作室 2% 其他財產 4%

黑石 |黑石抵押貸款信託公司投資組合 5 ▪ 第一季度還款額為10億美元（在職比例為56％），反映了BXMT抵押資產的持續流動性 ▪ 穩定的加權平均風險評級為3.0，多户家庭貸款第一季度還款活動表現為10億美元2024年第一季度還款活動加權平均風險評級 (a) 3.52.7 3.1 2.7 3.0 多户家庭美國辦公室非美國辦公酒店其他總投資組合 RR 1 RR 2 RR 3 RR 4 RR 5 3.0 淨貸款敞口 58億美元 55億美元 20億美元 37億美元 41億美元 211億美元美國辦公室 56% 零售 10% 多户家庭 7% 酒店業 6% 工業 3% 其他房地產 18%

黑石 |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 175 美元 163 美元 418 美元 603 2023 年 3 月 31 日 2024 年 3 月 31 日普通儲備資產特定儲備 CREDIT 6 ▪ 投資組合表現穩定在 92%，（a）非業績集中在美國辦公資產上 ▪ 7.66億美元CECL儲備金反映在第一季度賬面價值中；特定資產CECL儲備佔減值貸款成本的25％，這意味着抵押品價值平均下降50％以上 CECL 儲備（百萬美元）592 766 美元 5 風險評級貸款的 25% 投資組合業績 (a) 93% 92% 2023 年 3 月 31 日 2024 年 3 月 31 日

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. CAPITATION 7 ▪ 在過去的12個月中保持了穩定的槓桿率和強勁的流動性，同時償還了18億美元（g）的融資 ▪ 結構良好的資產負債表能夠承受波動，沒有資本市場按市值計價的信用額度有限，2026年之前沒有公司債務到期日（h）（百萬美元）3.5x 3.82 x 3.8x 16億美元 17億美元 2023 年 3 月 31 日 2024 年 3 月 31 日債務權益比率債務與權益比率，調整後流動性 (d) (1) 1,303 美元 772 美元300 340 美元 2024 2025 2026 2027 2028 2029 定期貸款B可轉換票據優先擔保票據 (1) 代表調整後的債務與權益比率，即 (i) 未償擔保債務、特定資產債務、定期貸款、優先擔保票據和可轉換票據（每種情況均不包括未攤銷的遞延融資成本和折扣，減去現金）與（ii）調整後權益的比率。有關調整後權益的定義和與GAAP總權益的對賬，請參閲附錄。

黑石集團 |黑石抵押貸款信託有限公司 II.附錄 8

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 附錄 9 投資組合詳情（百萬美元）貸款類型發放日期（i）貸款總額（j）本金餘額（j）淨賬面價值現金券（k）最大到期日（l）位置物業類型每平方英尺/單位/密鑰發放貸款 LTV (c) 貸款 1 年9 月 4 日 1,487 美元1,183 美元 1,182 美元 +4.27% +4.27% 44% 6/9/2025 紐約辦公室 417美元/平方英尺 48% 貸款 2 優先貸款 8/14/2019 1,059 985 982 +3.06% +3.72% 12/23/2024 都柏林 — IE 混合用途 327/sf 74% 貸款 2022 年 6 月 24 日 863 857 +4.75% +5.07% 6/21/2029 多元化 — 澳大利亞招待費 393/sf 59% 貸款 4 優先貸款 3/22/2018 584 +3.25% +3.25% +3.31% 3/15/2026 多元化 — 西班牙混合用途不適用 71% 貸款 71% 貸款 2021 7/23/480 461 +3.60% +4.04% 8/9/2027 紐約多元化 621,903 美元/單位 58% 貸款 48 448 446 +3.20% +3.4% 2021 年 8 月 9 日 58% 貸款 6% 優先貸款 03/30/2021 448 446 +3.20% 5/15/2026 多元化 — 東南工業86美元/平方英尺貸款 76% 貸款 (j) 11/22/2019 470 398 79 +3.77% +4.03% 12/9/2025 洛杉磯辦公室 730/sf 69% 貸款 8% 優先貸款 2021 年 9 月 12 日 385 371 370 +2.76% +3.00% 12/9/2026 紐約混合用途 128/sf 50% 貸款 9 年9月9日 375 352 351 +3.00% +3.27% 8/16/2024 多元化 — 西班牙酒店業 127,557/key 62% 貸款 10% 優先貸款 4/11/2018 345 340 +2.25% +2.25% +2.28% 5/1/2025 紐約辦公室 431/sf 71% 貸款 71% 貸款 2021 年 7 月 15 日 310 301 +4.25% +4.75% 7/16/2026 多元化貸款 — EUR Hospitality 229,765/key 53% 貸款 5/6/2022 298 296 298 296 +3.50% +3.79% 5/6/2027 多元化 — 英國工業 94/sf 53% 貸款 13% 優先貸款 12/11/2018 356 296 +1.75% +1.76% 12/9/2026 芝加哥辦公室 $251/sf 78% 貸款 14% 優先貸款 9/29/2021 312 295 +2.81% 10/9/2026 華盛頓特區辦公室 $384/sf 66%貸款 15 年3月25日優先貸款 294 293 +4.50% +4.56% 3/25/2027 多元化 — 英國酒店業 129,402 美元/密鑰 65% 貸款 16 — 173 優先貸款 (j) 各種 18,316 16,489 16,057 +3.21% +3.52% 各種各樣 64% CECL 儲備金 (751) 總額/工作日均值 26,382 美元 23,960 美元 22,438 美元 +3.33% +3.66% 2.3 年 63%

黑石 |黑石抵押貸款信託公司附錄 10 合併資產負債表（以千美元計，每股數據除外）2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日資產現金及現金等價物 413,986 350,014 美元應收貸款 23,189,312 23,787,012 當前預期信用損失準備金（751,370）（576,936）應收貸款，淨額 22,437,942 美元 23,210,942 美元 076 自有房地產，淨額 60,203 — 其他資產 353,732 476,088 總資產 23,265,863 美元 24,036,178 美元負債和股權有擔保債務，淨額 12,387,289 美元 12,683,095 美元證券化債務債務，淨額 2,328,073 2,505,417特定資產債務，淨額 1,061,380 1,000,210 筆貸款參與額，淨額 334,909 337,179 筆定期貸款，淨額 2,098,415 2,101,632 張優先擔保票據，淨額 337,083 362,763 可轉換票據，淨額 296,166 295,847 其他負債 257,961 362,531 總負債 19,101,276 美元承付款和意外開支 — — A類普通股，0.01美元，面值1,736美元 1,732美元額外實收資本 5,515,820 5,507,459 累計其他綜合收益 9,870 9,454 累計赤字（1,382,673）（1,150,934）黑石抵押貸款信託公司股東總額權益 4,144,753 美元4,367,711 美元非控股權益 19,834 19,793 總權益 4,164,587 美元 4,387,504 總負債和權益 23,265,863 美元 24,036,178 美元

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 附錄 11 合併運營報表（以千美元計，每股數據除外）2024 年 2023 年貸款和其他投資收入利息及相關收入 486,122 美元 491,384 美元減去：利息及相關費用 343,730 317,197 美元貸款和其他投資收入，淨額 142,392 美元 174,187 美元其他費用管理和激勵費 18,927 美元 31,050 美元一般和管理費用 13,728 12,865 其他費用總額 32,655 43,915 美元當前預期信用損失準備金增加 (234,868) (9,823) 收益債務清償 2,963 — 所得税前（虧損）收入（122,168美元）120,449美元所得税準備金 1,002 1,893 淨（虧損）收入（123,170美元）118,556美元歸屬於非控股權益的淨收益（668）（799）歸屬於黑石抵押信託公司的淨（虧損）收益（123,838美元）每股117,757美元信息（基本）普通股每股淨（虧損）收益，基本（0.71美元）0.68美元已發行普通股的加權平均值，基本174,041,630 172,598,349 每股信息（攤薄）普通股每股淨（虧損）收益，攤薄（0.71美元）截至3月31日的三個月，已發行普通股的加權平均股數為0.67美元，攤薄後為174,041,630 180,869,409股，

黑石 |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 附錄 12 季度每股計算（以千計，每股數據除外）截至2024年3月31日的三個月，截至2023年12月31日的三個月，淨虧損（m）（123,838美元）（2,376美元）CECL儲備金的扣除（n）（61,013）— CECL儲備金的增加 234,868 115,261 非現金薪酬支出8,112 7,729 已實現套期保值和外幣收益（虧損），淨額（o）111（1,557）歸屬於非控股權益的調整，淨額（35）（83）其他項目（7）8 可分配收益58,198美元118,982美元扣除額CECL儲備金（n）61,013 —與扣除CECL儲備金相關的激勵費（p）（6,272）—扣除前的可分配收益為112,939美元 118,982美元加權平均已發行股份，基本（q）174,042 172,824每股可分配收益，基本0.33美元，扣除前的0.69美元，扣除前的0.65美元 2024 年 31 月 31 日 2023 年 12 月 31 日股東權益 4,144,753 美元 4,367,711 股 A 類普通股 173,582 173,210 遞延股票單位 370 359 未償總額 173,952 173,569 每股賬面價值 23.83 美元 25.16 美元三截至2024年3月31日的月份截至2023年12月31日的三個月淨虧損（百萬）（123,838美元）（2,376美元）加權平均已發行股數，基本174,042 172,824股每股金額，基本（0.71美元）（0.01美元）攤薄收益（123,838美元）（2,376美元）加權平均已發行股份，攤薄後每股174,042 172,824美元（0.71美元）（0.01美元）可分配收益對賬賬面價值每股收益（虧損）

黑石 |黑石抵押貸款信託公司附錄 13 調整後權益對賬（千美元）2024 年 3 月 31 日 2023 年 3 月 31 日 2023 年 3 月 31 日總股權 4,164,587 美元 4,560,699 美元加回：CECL 儲備總額 766,162 352,340 調整後權益 4,930,749 美元 4,913,039 美元

黑石 |黑石抵押貸款信託公司定義 14 可分配收益：黑石抵押貸款信託有限公司（“BXMT”）在本演示中披露了可分配收益。可分配收益是一種財務指標，其計算和列報所依據的方法不同於美利堅合眾國公認的會計原則（“GAAP”）。可分配收益是一項非公認會計準則衡量標準，其定義為GAAP淨收益（虧損），包括本期GAAP淨收益（虧損）中未另行確認的已實現收益和虧損，不包括（i）非現金權益薪酬支出，（ii）折舊和攤銷，（iii）未實現收益（虧損）以及（iv）某些非現金項目。根據GAAP的變化以及BXMT經理確定的某些其他非現金費用，還可能會不時調整可分配收益，以排除一次性事件，但須經其大多數獨立董事批准。可分配收益反映了BXMT經理與BXMT之間的管理協議的條款，用於計算其激勵費支出。根據BXMT現有的報告可分配收益的政策，BXMT的CECL儲備金與其他未實現收益（虧損）一樣，已從可分配收益中扣除。BXMT預計，只有當此類金額已實現且在變現事件中被視為不可收回時，才會在可分配收益中確認此類潛在的信用損失。這通常是在償還貸款時，或者如果是喪失抵押品贖回權時，即出售標的資產，但如果根據BXMT的決定，幾乎可以肯定所有到期金額都無法收回，也可以得出變現和不可收回性結論。BXMT的可分配收益中任何此類信用損失實現的時間可能與BXMT根據公認會計原則編制的合併財務報表中CECL儲備金或扣除的時間存在重大差異。可分配收益中反映的已實現虧損金額將等於已收到或預計收到的現金與資產賬面價值之間的差額，並反映了其與貸款最終實現相關的經濟經驗。BXMT認為，除了根據公認會計原則確定的淨收益（虧損）和經營活動現金流外，可分配收益還提供了有意義的信息可供考慮。BXMT認為，可分配收益對於其A類普通股的現有和潛在未來持有人來説是一個有用的財務指標，因為從歷史上看，隨着時間的推移，可分配收益一直是其每股股息的有力指標。作為房地產投資信託基金，BXMT通常必須每年分配至少90％的淨應納税所得額，但須進行某些調整，因此，BXMT認為其股息是股東投資BXMT的A類普通股的主要原因之一。可分配收益幫助BXMT評估其業績，其中不包括某些交易和GAAP調整的影響，BXMT認為這些交易和GAAP調整不一定代表BXMT當前的貸款組合和業務，是BXMT在宣佈分紅時考慮的業績指標。此外，BXMT認為，在扣除CECL儲備金之前列報可分配收益很有用，以反映BXMT的直接經營業績，並幫助BXMT的A類普通股的現有和潛在未來持有人評估BXMT業務的表現，不包括此類扣款。BXMT在扣除CECL儲備金之前使用可分配收益作為申報BXMT的股息時要考慮的額外績效指標。可分配收益反映了BXMT管理協議的條款，用於計算BXMT的激勵費支出。因此，扣除CECL儲備金之前的可分配收益是扣除激勵費支出後計算的，激勵費支出如果不發生此類扣除則本應確認的激勵費支出。扣除CECL儲備金之前的可分配收益和可分配收益不代表經營活動產生的淨收益（虧損）或現金，不應被視為GAAP淨收益（虧損）、BXMT的GAAP運營現金流指標、BXMT流動性指標或BXMT現金需求可用資金指標的替代方案。此外，BXMT在扣除CECL儲備金之前計算可分配收益和可分配收益的方法可能與其他公司計算相同或相似的補充業績指標所採用的方法不同，因此，BXMT在扣除CECL儲備金之前報告的可分配收益和可分配收益可能無法與其他公司報告的類似指標相提並論。調整後股權：BXMT在本報告中披露了調整後的股權。調整後權益是一項財務指標，其計算和列報基於公認會計原則以外的方法計算。調整後的權益反映了BXMT的總權益，不包括CECL應收貸款和無準備金承諾的總儲備金。BXMT認為，在評估其債務與權益比率和總槓桿比率時，除了根據公認會計原則確定的總股本外，調整後股權還提供了有意義的信息可供考慮。調整後的債務與權益比率和總槓桿比率是評估BXMT資本結構時除未經調整的債務與權益比率和總槓桿率之外使用的指標，因為調整後的股權不包括BXMT的CECL儲備的未實現影響，隨着其貸款組合的變化以及市場和經濟狀況的變化，CECL儲備金的未實現影響可能因季度而異。BXMT認為，這些比率以及調整後的股票是有用的財務指標，可供其A類普通股的現有和潛在未來持有人在評估BXMT的業務資本化方式及其業務的相對槓桿率時考慮。調整後淨值不代表BXMT的總股權，不應被視為GAAP總權益的替代品。此外，BXMT計算調整後股權的方法可能與其他公司計算相同或相似的補充指標所採用的方法不同，因此，BXMT報告的調整後股權可能無法與其他公司報告的調整後股權進行比較。

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 定義 15 非合併優先權益：向第三方發放和銀團貸款的優先權益。這些不包括在GAAP資產負債表中的無追索權貸款參與構成了額外的融資能力，幷包含在貸款組合的討論中。淨貸款敞口：指BXMT合併財務報表中包含的貸款，扣除（i）資產特定債務，（ii）出售的股權，（iii）成本回收收益以及（iv）CECL應收貸款儲備金。

Blackstone |黑石抵押貸款信託公司尾註 16 a. 基於淨貸款敞口。定義見附錄。b. 股息收益率基於截至2024年4月23日的19.13美元的股價。c. 反映了截至BXMT發起或收購投資之日的加權平均貸款價值（“LTV”），不包括任何減值貸款和出售任何初級參與權益。d. 代表債務與權益比率，即（i）未償有擔保債務、特定資產債務、定期貸款、優先貸款總額的比率有擔保票據和可轉換票據，每種情況均不包括未攤銷的遞延融資成本和折扣，減去現金，以（ii）總權益計。e.佔貸款組合總額不到1％的州和國家不包括在內。f. 根據每種抵押品類型的分配價值，將具有多個組成部分的資產按比例分成相關的抵押品類型。g. 代表期內對有擔保債務、特定資產債務、證券化、定期貸款、優先擔保票據和可轉換票據的還款額，每種情況下均扣除該期間此類融資下的借款。h. 不包括每年 1.0% 定期貸款 B. i. 貸款發放日期或被 BXMT 收購。隨後對發放日期進行了更新以反映重大貸款的修改。j. 某些貸款包括總額為7億美元的非合併優先權益，這些權益未包含在BXMT的合併財務報表中，也不包括BXMT已出售但截至2024年3月31日仍包含在BXMT合併財務報表中的1.005億美元次級貸款利息。貸款總額包括無準備金的承諾。k. 加權平均現金券和全額收益率以相關浮動基準利率的利差表示。不包括按成本回收法計入的貸款。l. 最長到期日假設所有延期權均已行使；但是，浮動利率貸款通常可以在最終到期日之前償還，無需支付罰款。m. 代表歸屬於黑石抵押貸款信託公司的淨虧損 n。代表截至2024年3月31日的三個月內與被認為不可收回的貸款本金相關的已實現虧損。o. 代表匯回未套期保值外國的已實現收益（虧損）貨幣。這些金額未包含在GAAP淨虧損中，而是作為我們合併財務報表中其他綜合收益的一部分。p.反映瞭如果不進行此類扣款，本應產生的630萬美元激勵費支出。q. 加權平均已發行股票基本不包括在BXMT可轉換票據的潛在轉換範圍內的可發行股票。與對其他未實現的可分配收益調整的處理方法一致，在進行轉換之前，這些可能可發行的股票不包括在內。

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 前瞻性陳述和重要披露信息 17 除非上下文另有明確要求，否則此處提及的 “黑石抵押信託”、“公司”、“我們” 或 “我們的” 是指黑石抵押信託公司及其子公司。所表達的觀點僅反映了截至本文件中出現之日BXMT的當前觀點，並且基於BXMT對當前市場環境的看法，該觀點可能會發生變化。無法保證此處描述的任何趨勢將繼續下去或不會逆轉。過去的事件和趨勢並不暗示、預測或保證，也不一定代表未來的事件或結果。本演示文稿可能包含經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條所指的前瞻性陳述，這些陳述反映了BXMT目前對其運營和財務業績、業務計劃以及包括利率變化在內的當前宏觀經濟環境的影響等方面的看法。你可以使用諸如 “展望”、“目標”、“指標”、“相信”、“期望”、“潛力”、“繼續”、“可能”、“將”、“應該”、“尋求”、“預測”、“打算”、“估計”、“預期” 等詞語或這些詞語或其他類似詞語的否定版本來識別這些前瞻性陳述。此類前瞻性陳述受各種風險和不確定性的影響。因此，有或將來會有一些重要因素可能導致實際結果或結果與這些陳述中所示的結果或結果存在重大差異。BXMT認為，這些因素包括但不限於其截至2023年12月31日財年的10-K表年度報告中題為 “風險因素” 的部分中描述的因素，因為這些因素可能會在向美國證券交易委員會（“SEC”）提交的定期文件中不時更新，這些文件可在美國證券交易委員會的網站www.sec.gov上查閲。不應將這些因素解釋為詳盡無遺，應與本陳述和文件中包含的其他警示性陳述一起閲讀。BXMT沒有義務更新或補充因後續事件或情況而變得不真實的前瞻性陳述。