附件10.4
寫字樓租賃協議
房東和租客於2022年1月1日簽訂的協議，詳見附表I。
房東應出租，租客應按附表I中更詳細描述的期限和租金租用，雙方同意遵守 並履行下列條款和條件：-
| 1. | 租户應在租期內每個日曆月的第一天向房東預付租金。如果租户未能在到期日起15天內支付租金，房東有權提起適當的訴訟，追回租金和所有費用。房東因此而產生的費用和其他支出應是租客欠房東的債務，房東可全額收回。 |
| 2. | 承租人須遵守香港所有條例、規例及規則，並須遵守及執行公契及公契(如有)中與該處所有關的契諾、條款及條件。承租人不得違反政府租契(S)所載的任何負面或限制性契諾，而根據該契諾 該處所是由政府持有的。 |
| 3. | 承租人應在租期內支付並解除與水、電、氣和電話有關的所有費用，以及應就該房屋支付的其他類似費用。 |
| 4. | 在租期內，承租人應保持房屋內部處於良好和可租賃的維修和狀況(正常損耗和因固有缺陷造成的損壞除外)，並應在本協議期滿或更早的時候交出處於相同維修和狀況的房屋的空置佔有權。 |
| 5. | 只要承租人按本合同規定的日期和方式支付租金和其他支出，並遵守和履行本合同所載條款和條件以及承租人應遵守和履行的條款和條件，承租人在租期內應在不受房東任何干擾的情況下和平持有和享用房產。 |
| 6. | 業主應保持和維護房屋的結構部件，包括主要排水管、管道和電纜處於適當的維修狀態，但業主不承擔責任，除非租户向業主發出關於任何缺陷或缺少維修的書面通知，並且業主在自通知送達之日起 起的一段合理時間後，未採取合理步驟進行維修和補救。 |
| 7. | 房東和租客同意不提出任何索賠 或將放棄任何索賠和/或索賠權利的物業的使用和/或租金和該等其他費用 與物業有關的費用在本協議的日期之前發生的另一方。 |
| 8. | 本協議應繳納的印花税一式兩份由房東和租客平分承擔。 |
| 9. | 本協議受香港法律管轄，並根據香港法律進行解釋。雙方均服從香港法院的專屬司法管轄權。 |
| 房東： | 租户： | |||
| 為並代表 | 為並代表 | |||
| 新益（集團）有限公司 | 新概念國際有限公司 有限公司 | |||
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| 姓名： | 蕭玉賢，伊娃 | 姓名： | 蕭玉賢，伊娃 | |
| 標題： | 董事 | 標題： | 董事 | |
附表I
| 該處所 | : | 香港九月官塘海濱道139 -141號海景中心10樓 |
| 房東 | : | 新概念 （控股）有限公司，註冊辦事處位於西九龍官塘海濱道139 -141號海景中心10樓 香港 |
| 房客 | : | 新概念 國際有限公司，註冊辦事處位於旺角海濱道139 -141號海景中心10樓 香港九龍 |
| 術語 | : | 自本協議簽訂之日起兩年 |
| 租金 | : | 港元 每月6萬 |