附件10.123

O F F I C E L E A A S E

本協議自21月21日起生效^ST2019年2月1日，在佛羅裏達州有限責任公司TGC MS第一階段North LLC(以下簡稱“出租人”)和佛羅裏達州有限責任公司LA Rosa Realty Group，LLC(以下簡稱“承租人”)之間。

R T I C L E I

終止， 期限

第 1.0節--遺囑；期限：

出租人， 考慮到本合同所載承租人的協議，特此將1,234平方英尺的可出租辦公空間出租給承租人。^ST位於佛羅裏達州邁阿密-戴德縣邁阿密湖畔新穀倉路15500號的Laurel 法院辦公大樓(下稱“大樓”)，自2019年6月1日起，為期五(5)年，截至2024年5月31日(下稱“期限”)，保留 將本租約(以下簡稱“租賃”)中規定的租金租給出租人(下稱“租賃”)。

A R T I C L E II

承租人的契約

承租人 特此與出租人訂立以下契約：

第 2.0節-租金：

(A)租金 應在每個月的第一天或之前預付，並預付適用的税款如下：

(B) 承租人承認，承租人逾期向出租人支付租金或退還支票將導致出租人產生本租賃沒有考慮到的費用 ，此類費用的確切金額極難確定且不切實際。此類成本包括但不限於： 處理和會計費用，以及因出租人逾期支付承租人從承租人的現金流中支付的債務而可能收取的滯納金或手續費。因此，如果出租人在到期時未收到承租人應支付的任何分期付款或其他所需付款，或者是通過退還的支票支付的，承租人應向出租人支付當前最低月租金的5%(5%)的額外款項，外加所有適用的銷售税，作為逾期或退還的支票費用。在逾期付款和退回支票的情況下，將同時收取逾期付款和退回支票的費用(即，雙重收費相當於 總計10%)。雙方同意，這筆逾期付款和退還的支票費用是對出租人將產生的費用的公平合理的估計。接受滯納金或退還支票費用不應構成放棄承租人對逾期款項的拖欠，也不妨礙出租人行使出租人可獲得的任何其他權利和補救措施。承租人在本租賃項下的所有欠款應被視為租金或額外租金，如果逾期支付，則應按18%(18%)的年利率支付欠款的利息。承租人應支付現在或以後因承租人支付租金而徵收的所有銷售税、使用税或類似税，無論是聯邦、州還是地方，目前為6.7%。

2019年2月14日

第 2.1節-保證金：

本租約簽訂後，雙方確認承租人已向出租人交存一萬無/100美元($10,000.00)的保證金，以支票形式支付，但需收取保證金，以保證本租約中承租人的所有契約得以履行。保證金應在本租賃期滿(或任何續訂或延期)或在無承租方過錯的情況下提前終止後三十(30)天退還給承租方，前提是租賃項下出租人應支付的所有款項均已支付，且承租方已充分履行其在租賃項下的義務。承租人轉讓本租賃物時，承租人授權並指示出租人將上述押金餘額支付給該受讓人或後續受讓人。如果出租人為履行本合同項下承租人或受讓人的任何義務而使用上述押金或其任何部分，則承租人或受讓人應在接到出租人的通知後立即向出租人存入足額押金，以補充所花費的金額。 承租人不得將押金全部或部分用於支付最後一個月的租金。

第 2.2節--租金支付：

承租人 應提前、不得抵銷、扣除或索要本合同中預留的租金，並應在租金到期和應付之日立即支付給位於佛羅裏達州邁阿密湖主街33014號的出租人，或按出租人不時指定的地址支付。

第 2.3節-使用：

承租人作為其繼承人和受讓人，在未經出租人事先書面同意的情況下，應將該房屋專門用於經營住宅房地產銷售辦公室和供員工和客户停車的停車場，不得用於其他用途。未經出租人事先書面同意，禁止在外部存放，包括但不限於存放卡車和其他車輛。

第 2.4節--轉讓、轉租：

(A)未經出租人書面同意，承租人不得轉租房屋或其任何部分，或轉讓本租賃的任何權益(無論是通過出售資產、合併、合併或其他方式，或通過出售或處置控制權或所有權)。出租人特此同意將本租賃轉讓給原承租人的全資子公司或母公司，但有一個例外，即承租人無權將房屋的全部或任何部分轉租或轉讓給從事零售、食品服務或醫療保健等主營業務的組織，但此類轉讓不得免除出讓人在本租約項下的任何責任。即使本租約中有任何相反規定，出租人沒有義務受理或 考慮承租人提出的關於同意任何擬議的轉租或轉讓房產的請求，除非承租人的每一項請求都附有向出租人支付的250.00美元的不可退還費用，以支付出租人的行政、法律和 其他費用和在處理承租人的每一項請求時產生的費用。承租人的付款或出租人對上述費用的接受均不得被解釋為對出租人施加任何義務同意承租人的任何要求。

(B)出租人 有權優先收回要轉租或轉讓的空間。如果由出租人收回，本租約將於收回之日終止，無效，不再具有進一步的效力或效力，且出租人和承租人不再承擔本租約第4.20、4.21和4.30節所規定的任何義務或責任，如同租約適用於騰出的空間一樣。本租約在出租人未收回的任何空間上繼續有效。

(C)如果出租人不行使收回房屋的優先購買權，承租人應可自由地將該空間轉租給任何第三方，但上述條件除外，但須符合下列條件：

(1)在任何情況下，不得有超過兩名租客(租客及一名或兩名分租客)佔用上述處所。

(2)任何轉租期限不得少於原租約的剩餘租期一天。

(3)轉租無效，在轉租的籤立副本交付出租人之前，轉租承租人不得接管轉租的房產。

(四)轉租人無權再轉租；

(5)承租人或與承租人有關或關聯的任何其他實體因此類轉租而直接或間接收到的任何 款項或其他經濟代價(因租賃成本攤銷而收到的租金或其他付款除外) 除建築標準承租人對房屋的分租部分所作的改善外，無論分租租約下的租金是否以其他方式計價，超過承租人應承擔的總金額(可分配給該分租房屋的該部分)的改善應作為本租賃項下的額外租金支付給出租人 ，而不影響或減少承租人在本租約項下的任何其他義務。在任何情況下，承租人不得將房屋轉租，每月租金不得低於本租約的規定。

2019年2月14日

(6)儘管本租約或本租約所附的任何附錄或其他條款有任何規定，未經出租人事先書面同意，任何分租人無權擁有建築標識的任何權利。未經出租人事先書面同意，任何分租人不得在房屋或建築物內外的任何部分展示、刻字、噴漆或張貼任何標誌、廣告、通知或其他文字。 如果違反前述規定，出租人可自行選擇將其視為違約事件。 此外，出租人可不承擔任何責任，並可向承租人和/或轉租人收取因此而產生的費用。轉租人必須事先獲得出租人對所有字體的批准。

(7)無論出租人是否同意，任何轉租或轉讓均不得解除承租人在本合同項下的義務；也不得改變承租人支付租金和履行本合同項下承租人應履行的所有其他義務的主要責任。出租人接受任何其他人的租金，不應被視為出租人放棄本合同的任何規定。如果承租人的任何受讓人或承租人的任何繼承人違約，出租人可以直接起訴承租人 ，而不需要對該受讓人或繼承人用盡補救措施。

(8)除非出租人另有書面批准，否則應明確禁止承租人 轉租給任何轉租承租人，或將其轉讓給本合同第2.3節所述用途以外的任何一方。

(9)在任何情況下，對轉租契約的任何修訂，不論出租人是否批准、影響或修改或被視為在任何方面影響或修改本租賃契約，均不得發生。

(10)在 中，出租人不得被視為與轉租人存在合同關係，或根據租賃或其他規定對轉租人負有任何義務或義務。出租人在租賃合同項下或法律要求的任何有利於承租人或為承租人的利益的義務僅可由承租人執行。

第 2.5節-交出/暫緩：

(A)本租期屆滿後，承租人將在沒有要求的情況下，悄悄及和平地將物業(包括承租人可能作出的任何改善)交付出租人，其狀況與收到時一樣良好，但普通損耗除外。承租人 同意，如果承租人在本租賃期限結束時或在本租賃期限取消後不向出租人交出上述場所，則承租人將向出租人支付因承租人未能向出租人交出對上述場所的佔有而出租人可能遭受的所有損害，並將賠償出租人因出租人未能將所述場所的佔有權交付給 任何後續租户而造成的延誤。承租人將向出租人支付所有損害賠償金，包括但不限於利潤損失。

(B)經出租人同意，在本合同期滿後保留的任何 應被解釋為按書面同意書中規定的租金按月租賃 ，在適用的情況下，應符合本合同規定的條款和條件。這份同意書必須是書面的。在沒有任何相反的書面協議的情況下， 如果承租人、任何受讓人或分租人在租賃期屆滿後仍繼續使用，則在租期滿後仍將繼續作為承租人 ，且本租約中適用於此類租賃的所有條款將繼續完全有效， 但承租人應支付佛羅裏達州法規允許的最高租金。出租人於終止後接受任何租金，並不構成本租約的續期或同意持有租用權，亦不應放棄出租人的回收權或本租約所載或法律規定的任何其他權利。暫緩任何部分月將要求承租人支付全額 月租金。

第 2.6節-樓層荷載：

承租人不得使地板超載，也不得在二樓或三樓安裝任何超過每平方英尺50磅的重型商業機器或任何類型的重型設備。移入房屋的所有重型商業機器或重型設備必須事先獲得出租人的書面批准，該同意不會被無理拒絕，但條件是由有執照的熟練操作員搬運，並由承租人負責安裝和維護，費用由承租人承擔特殊加固和足以吸收 並防止噪音和振動的設置。

2019年2月14日

第 2.7節-更改、添加、改進：

(A)未經出租人事先書面同意，承租人 不得對房屋造成浪費或損害，承租人不得在房屋內外進行任何改動、增加或改善，包括但不限於屋頂上的任何洞或穿透。在承租人希望進行任何此類改變、增加或改善之前，必須給予出租人至少十五(15)天的書面通知。

(B)除辦公傢俱和固定裝置應可隨時拆卸而不會對物業造成損害外，所有的 增建或改善設施在本租約期滿時應為並保持為物業的一部分。

(C)承租人 不得在外牆上安裝任何類型的牆面覆蓋物。

第 2.8節-承租人的合規情況：

承租人 不會使用或允許將房屋用於任何非法、不道德或不正當的目的，承租人將自費執行和遵守所有現行有效或在任何時間發佈的適用於房屋或承租人佔用房屋的法律、規則、命令、條例和法規，以及地方、州和聯邦政府及其每個部門、局和官員的所有法律、規則、命令、條例和法規，以及任何保險公司的任何火災保險要求。承租人不得宣傳或允許任何在出租人看來傾向於損害建築物聲譽或損害其作為辦公大樓的可取性的廣告，以供金融機構、保險公司和其他類似性質的企業選址；如出租人發出書面通知，承租人應停止或停止任何此類廣告。承租人對房屋的使用和佔用必須確保不導致或允許任何嘈雜或不合理的噪音或不合理的騷擾從其發出，並不得幹擾、煩擾 或以其他方式幹擾租户和訪客使用和享受其他空間和公共空間。承租人不得允許將任何垃圾、雜物或垃圾 放置在建築物的大廳或公共場所，也不得允許其在建築物內收集或堆積。

第 2.9節--責任：

承租人 同意賠償並免除出租人在本租賃期內或周圍對任何人或財產造成的任何損害、損失或傷害，且出租人對此概不負責，包括(I)因(I)自來水、煤氣或下水道或屋頂或雨水管道的破裂、泄漏或堵塞，或任何火災、噴灑或其他滅火系統，或其他泄漏或溢出或其他原因引起的任何損壞或傷害，(Ii)因任何粗心、疏忽、承租人或承租人的僱員、分租客(如有)、代理人、客人或受邀者在房屋上、房屋內或附近的不當行為；(Iii)因在本租賃期內使用房屋而引起或導致的；或 (Iv)因房屋或其任何部分或部分的形式、性質、結構或狀況或因水、雨、火、風暴或事故而出現的任何現有、未來、潛在或其他缺陷而在房屋或房屋周圍遭受的不當行為；租金不得因任何此類損失或損害而減少或扣留。本節規定在本租約期滿或終止後繼續有效。

第2.10節--入場權：

承租人 應允許出租人和出租人的代表和獨立承包商在正常營業時間內的任何時間，在不幹擾承租人業務運營的情況下(除非出現緊急情況，承租人違約或出租人合理預期違約迫在眉睫，在這種情況下，進入的時間不受限制)，為了安全、舒適或維護建築物的安全、舒適或維護的目的進入建築物，或拆除與租約不符的改建或增建。因為某些小豬_pE、管道、管道和公用事業設施(“管道”)穿過承租人的空間，並由架空結構支撐，出租人有權隨時進入這些管道，且不會對承租人的業務運營造成不合理的 幹擾。出租人有權在租賃期滿前九十(90)天內的任何時間展示物業以供出售、租賃、評估或抵押，並在物業上張貼和保留“招租”標誌。

第2.11節--律師費：

由於承租人未能遵守和遵守本租賃的各項規定、協議、契諾和條件，承租人 應支付出租人在任何時候合理產生或支付的所有和單獨的費用、費用和開支，包括律師和法律助理費用(包括與任何上訴有關的費用)。

2019年2月14日

第2.12節--豁免：

出租人在任何一個或多個情況下未能堅持嚴格履行本租賃的任何一個或多個契諾、條款和協議，不應被解釋為放棄該等契諾、條款或協議，但該等條款將繼續完全有效，且出租人在任何情況下不應視為已放棄本租賃的任何條款(通過接受租金或其他方式)，除非該等條款是由出租人以書面表示並簽署的，且本租賃條款規定的所有補救措施應為累積的。

第2.13節--房舍狀況：

承租人應始終保持房屋內部清潔、整齊、堅固，符合一級寫字樓的要求。承租人不得攜帶任何含有白蟻和其他木材破壞昆蟲的傢俱或固定裝置進入房屋。

第2.14節-責任保險：

承租人 應在本租賃期間自費購買人身傷害和財產損失商業一般責任保險，以保護出租人和承租人免受因房屋內或附近發生的任何 類型事故而產生的損害、費用和律師費。責任保險應由出租人可接受的一家或多家公司出具，由出租人指定出租人為附加被保險人，且人身傷害和財產損失的責任限額合計不低於3,000,000.00美元。在租賃期限開始前，應向出租人交付一份證明該保險有效的證書，該證書應在整個租賃期限內與出租人一起保存。該證書應要求保險人向出租人發出取消或減少承保範圍的三十(30)天書面通知。

第2.15節--承租人的聲明(禁止反言證書)：

自十(10)天前書面通知之日起，承租人及承租人的每一分租户、受讓人或佔用人應簽署、確認並向出租人和出租人的任何指定人提交書面聲明，證明：(A)本租約未經修改且完全有效 和效力(或本租約經修改後完全有效並説明修改)；(B)支付租金和其他任何費用的日期；(C)出租人沒有違約(或説明任何違約的性質)；(D)通知應發送到的地址；(E)本租約受所有抵押約束和從屬；(F)承租人已接受房屋，且所有工程均已完成(或指明未完成的工程)；及(G)出租人可能要求的其他事項。該物業的任何業主、其任何潛在買家、按揭持有人或未來持有人或任何其他人士或實體均可依賴任何該等陳述。如果承租人在上述10天內未能或拒絕交付任何此類證書 ，以及本租賃項下承租人在法律上或衡平法上可獲得的所有其他權利和補救措施 承租人在本租賃項下違約時：(I)承租人在此指定出租人為承租人的事實代理人，有全權和授權以承租人的名義簽署和交付任何此類證書，以及(Ii)承租人應被視為已接受、同意並證明任何此類證書中所載的每一項陳述。

第2.16節-擔保權益：

承租人 特此質押、轉讓和給予出租人在承租人所有傢俱、固定裝置、貨物和動產中的擔保權益，這些權益應 或可能被帶到或放置在房屋上，作為支付本合同預留租金的擔保，承租人同意在上述出租人的選擇下，可根據《佛羅裏達州統一商法典》以扣押、止贖或其他方式強制執行上述留置權。

第2.17節--房舍損壞：

承租人 應應出租人的要求，立即向出租人賠償因承租人或承租人的任何行為或疏忽而對房屋或建築物的管道、電線、燈光、玻璃、牆壁、門、地板、地毯(如果有)或任何固定裝置、電器或附屬設施造成的任何損壞。

第2.18節--放棄贖回權：

承租人 特此聲明，如果承租人因任何原因或因承租人違反本租賃的任何契諾或條件或其他原因而被驅逐或剝奪，或出租人獲得房屋所有權，承租人在此明確放棄由或根據任何現行或未來法律授予的任何和所有贖回權利。出租人明確保留在嚴格違約情況下扣留承租人的權利，除成文法規定外，承租人無權補救。

2019年2月14日

第2.19節--廢物處理系統：

在本租賃期內及任何續訂期間，承租人應自費遵守邁阿密達德給排水管理局或其後續機構的所有要求，包括但不限於安裝任何可由該當局不時指定的替代廢物處置或預處理系統，以規範可能排放到為房屋服務的衞生下水道的廢物類型和質量。承租人特此同意，對於因承租人未能遵守任何此類要求而產生或產生的任何和所有索賠、費用、責任、損害、罰款、費用或其他費用(包括合理的律師費、上訴律師費、法律助理費和法庭費用)，承租人同意賠償出租人，並使其不受損害。任何替代廢物處置或前處理系統應立即成為並保留出租人房地產和財產的一部分。出租人有權不時要求進行其認為必要的測試，以檢測和分析排入房屋廢物收集和處理系統的廢物和污水。

R T I C L E III

出租人的契約

出租人 特此與承租人訂立以下契約：

第 3.0節-建築服務和公用事業：

(A)出租人 同意在承租人佔用房屋期間以及在承租人沒有違約的情況下，在符合本租賃條款的條件下，向承租人提供下列物品，包括與運營費用有關的條款：

(1)水；在大樓內供租户使用的供應點冷藏。

(2)出租人認為標準温度和數量的供暖和冷藏空調應從上午8：00起由出租人提供。週一至週五下午6：00，如承租人要求，應在上午8：00提供。到週六下午1點。 但是，供暖和冷藏空調不得在節假日，即元旦、7月4日、陣亡將士紀念日、勞動節、感恩節、聖誕節提供。只有在承租人提出要求時，方可在節假日和上文未規定的其他時間提供此類服務，承租人應至少提前24小時要求提供此類服務，並承擔全部費用。然而，出租人同意，此類供暖或冷藏空調的温度和數量應與佛羅裏達州邁阿密-戴德縣其他郊區寫字樓租户通常獲得的温度和數量保持一致。當房屋內使用產生異常熱量的機器或設備影響空調系統維持的温度時，出租人有權安裝額外的空調為房屋降温 ，其成本，包括安裝、運行、使用和維護的費用，以及必要時的更換費用，應由承租人按要求作為額外租金支付給出租人。

(3)第(Br)3.0(A)(2)節規定的在正常營業時間內與其他租户共同進出房屋的電梯服務。

(4)出租人認為合理需要的清潔服務。

(5)第3.0(A)(2)節所述用於照明和其他正常業務用途的電力。

(6)出租人認為合理需要的建築物公共區域和服務區域的電力照明。

(B)因任何原因而在任何程度上未能提供或停止這些規定的服務(“服務中斷”)的 不會使出租人對任何個人、財產或業務承擔任何責任，也不會被解釋為驅逐承租人或工作 租金減免，也不會解除承租人履行本合同的任何約定或協議。出租人保留權利，在不對承租人承擔任何責任和不違反本租賃任何契約的情況下，根據本租賃或法律的要求，或出租人真誠地認為適當的情況下，在必要的時間內，對服務於該場所的建築物系統或出租人根據本租賃所需的任何其他服務進行維修、改建、 升級、更改或任何其他服務的權利。在每種情況下，出租人應盡合理努力消除因建築物內條件造成的服務中斷的原因，並結束服務中斷。出租人應在可行的情況下通知承租人此類服務中斷的開始時間和預期持續時間。服務中斷的發生不應構成對承租人的實際或推定的全部或部分驅逐，承租人有權根據本租賃獲得租金的任何減免、額外租金或任何其他費用，解除或解除承租人在本租賃項下的任何義務，或有權終止本租賃。

2019年2月14日

(C)出租人 可向承租人收取出租人工程師確定的足以滿足承租人 要求的照明和供暖或空調的費用，但出租人提供的時間除外。承租人應至少提前24小時要求提供照明和供暖或空調服務 。額外照明和供暖或空調的費用可能是為承租人所在的整個樓層提供此類服務的費用。

(D) 除出租人提供或批准的電流外，不得使用任何電流，除非經出租人書面同意，否則不得將電纜或電線帶入房屋。承租人只能使用在建築物標準電路上運行的辦公機器和設備，但在任何情況下不得使承租人從中獲得電流的建築物標準電路超載。任何超過出租人認為正常的、所有租户的正常和習慣的電流消耗，或需要特殊電路或設備(安裝費用由承租人承擔並經出租人書面批准)的，承租人應根據出租人的需求作為額外租金支付給出租人，金額由出租人根據出租人對該超額電流消耗的估計成本或根據實際成本確定(如果該超額電流消耗單獨計量的話)。未經出租人書面同意，承租人不得在房屋內使用任何儀器或裝置，包括但不限於電子數據處理機、穿孔機和使用超過120伏的機器，這將增加房屋作為一般辦公空間通常配備或供應的電量；也不得連接電流，除非通過房屋內現有的插座、用於使用電流的任何儀器或裝置。如果承租人需要的水或電流超過通常提供或供應的用作一般辦公空間的水或電流，承租人應首先徵得出租人的書面同意，出租人可以拒絕，出租人可以安排在房屋內安裝水錶或電流表，以測量任何此類用途所消耗的水量和電流。任何此類水錶及其安裝、維護和維修的費用應由出租人支付，承租人同意應出租人的要求立即向出租人支付上述水錶所顯示的所有此類水和電流的費用，按提供此類水錶的當地公用事業單位為此類服務收取的費率，外加為保持所消耗的水和電流而產生的任何額外費用。如果沒有安裝單獨的電錶，這種水和電流的超額費用將通過公用事業公司或電氣工程師的估計來確定。

第 3.1節-出租人的維護和維修：

(A)出租人 不應被召喚，也沒有義務承擔對房屋進行任何修繕、改善或改動的義務，但在本租賃期內，出租人應盡其合理努力使外牆、窗户和外門保持完好，並保持建築物屋頂防水，這些費用應作為運營費用的一部分； 但出租人對承租人、承租人的僱員、代理人、受邀者、被許可人或客户的疏忽、過失、不當行為或瀆職所需的、與之相關的或因其疏忽、過失、不當行為或不當行為而需要的、與之相關的或因該等疏忽、過失、不當行為或不當行為而引起的，出租人不承擔或被要求對該房屋進行任何維修或維護，在這種情況下，承租人應對此負責。

(B)出租人對根據本租約任何條款出租人負責的任何瑕疵、維修或保養所負的責任，應僅限於該等維修或保養或修補該瑕疵的費用。

(C)承租人應向出租人提供至少十五(15)天所需維修的書面通知(在緊急情況下通知在這種情況下必須是合理的除外)，出租人在此之後應有合理的 時間開始進行上述維修工作，並且一旦開始，上述工作應繼續進行並以合理的進度完成，但出租人不對因不可抗力而未能完成此類維修承擔責任。

(D)出租人 不對升級的室內照明設備或燈泡的維修或更換負責。

第 3.2節-安靜享受：

在符合本租賃條款和條件的前提下，只要承租人沒有違約，承租人可以悄悄地持有和佔用物業，而不會受到出租人或通過出租人提出索賠的 人的任何干擾。

2019年2月14日

A R T I C L E IV

相互契約

它 相互約定和商定如下：

第(Br)4.0節--放棄代位權：

出租人和承租人均放棄任何索賠。就財產損失向另一方提出索賠，但此類索賠是為有權提出索賠的一方的利益而投保的有效且可收取的財產保險；此外，條件是，如果該免責聲明的實施會使該保險的保單失效，則該免責聲明不適用。

第 4.1節--機械師的留置權：

承租人 不得允許或執行任何行為，承租人也未獲授權訂立任何合同，該合同可能為出租人或任何土地出租人或承租人在建築物任何部分的任何權益產生任何留置權或其他產權負擔或作為其基礎。如果由於承租人的任何作為或不作為(或被指控的作為或不作為)，任何用於支付金錢或其他產權負擔的機械師或其他留置權、押記或命令應針對出租人和/或任何土地出租人或基礎出租人和/或任何抵押權人和/或建築物的任何部分(無論該留置權、押記、命令或產權負擔是否有效或可強制執行)，承租人應自費將其解除記錄，擔保或轉讓給佛羅裏達州法規規定的其他擔保 ，以便在通知承租人後十(10)天內釋放對任何所謂的留置權主張的房產的所有權。承租人應賠償和挽救無害的無害人、所有地面出租人(S)和基礎出租人(S)和 所有抵押權人的所有費用、債務、訴訟、罰款、索賠和索償，包括合理的律師費和由此產生的上訴律師和法律助理費用。如果承租人未能遵守本條款的上述規定，出租人有權選擇以付款或其他方式解除或擔保任何該等留置權、費用、訂單或產權負擔，承租人同意按要求立即按18%(18%)的年利率向出租人償還與此相關的所有費用、開支和其他金額(如額外租金)。出租人可選擇在邁阿密-戴德縣公共記錄中記錄本租賃的備忘錄，通知所有勞工、機械師和材料工人本節的規定，承租人應根據要求籤署並確認該備忘錄。

第 4.2節-注意事項：

本租賃項下要求或允許的任何通知應以書面形式發出，如果該通知是給出租人的，如果該通知是給出租人的，如果該通知是給承租人的，則該通知應被視為在指定的地點送達出租人以支付租金。

第 4.3節-拆除固定裝置：

承租人 有權安裝本租賃所允許的使用所需或方便使用的辦公傢俱、辦公設備和設備，所有這些仍為承租人的財產，並可在租賃期限結束時由承租人拆除，但條件是 承租人當時沒有違約。但是，如果因安裝或拆除該等辦公傢俱、辦公固定裝置和設備而對房屋造成損壞，承租人應在租賃期屆滿前自費維修，並在離開房屋後立即進行維修。如果出租人根據第2.7節的要求同意對房屋進行任何改建、增加和改善，則所有該等改建、增加和改善應立即成為並保留為房地產的一部分， 出租人的財產，否則應由承租人拆除並恢復房屋，由出租人選擇。

第 4.4節-不可抗力：

本租賃中使用的術語“不可抗力”應包括天災、罷工、停工或其他工業騷亂、公敵行為、戰爭、恐怖主義或生物恐怖主義、封鎖、騷亂、武裝力量行為、流行病、承運人延誤、無法獲得材料、公共當局的行為以及任何其他原因，無論是否在本節中列出，這些原因超出了要求履行合同的一方的控制範圍。

2019年2月14日

第 4.5節-危險保險：

出租人 應為房屋和建築物投保財產保險。此類保險可通過一份或多份保單 實施。如果承租人從事任何導致出租人財產成本增加的活動，承租人將在提出要求後三十(30)天內向出租人支付上述增加的費用，並按照第4.20節的規定向出租人償還承租人應承擔的保險費用。出租人保留隨時、隨時變更保險公司的權利，且此類變更不會解除承租人在本節項下的任何義務。承租人應為承租人的固定裝置、設備或承租人或任何其他方的其他個人財產造成的任何損壞，以及水損壞、破壞、惡意破壞或任何其他原因提供自己的保險。出租人對此類保險不承擔責任。儘管本協議有任何相反規定，出租人對因任何原因(包括但不限於盜竊、破壞或傷亡)對承租人或任何其他當事人的個人財產或固定裝置造成的財產損害，不承擔任何性質的責任。

第 4.6節-服務收費：

出租人向承租人收取的任何服務或根據承租人的命令在房屋內完成的工作或本租賃項下以其他方式產生的任何費用應被視為到期租金，並應包括在任何到期和未付租金的留置權中。

第 4.7節--延遲佔有：

(A)如果出租人在上述期限開始之日因出租人正在履行 或因其他原因或非承租人造成的任何其他原因或原因組合而延遲完成工作以供承租人佔用，出租人無法在上述期限開始之日收回房屋，則在這種情況下應允許承租人減免本合同項下支付的租金，並應按延遲金額延長租賃期。上述租金減免應是出租人對承租人因上述延遲取得房屋佔有權而給承租人造成的任何損失或損害的全部責任。出租人不對與利潤損失有關的任何損害承擔責任。

(B) 如果延遲收回是由承租人的行為造成的，則在可合理確定為因承租人的行為或未採取行動而導致的期間內，不得延遲租期的開始或租金減免。

(C) 如果出租人未能在本租賃期限開始後一百二十(120)天內將物業的佔有權交給承租人，則承租人有權在上述一百二十(120)天期限屆滿後十(Br)(10)天內向出租人發出書面通知，取消本租賃，在取消後，出租人和承租人均應被解除並解除本租賃項下的所有責任。承租人未能在上述期限開始之日或出租人提出佔有之日起立即收回房屋，構成承租人違約，使出租人有權在違約情況下獲得所有補救措施。

第 4.8節--傷亡損失：

如果房屋(或其一部分)因火災、惡劣天氣、戰爭行為、恐怖主義或生物恐怖主義、 或其他傷亡損失而無法租用，租金或其合理比例在不可租用時應予以減免。在這種情況下，出租人有權選擇在損失發生之日起六(6)個月內(受影響工程的不可抗力造成的延誤的影響)，繼續本租賃，在此情況下，出租人應在損失發生之日起六(6)個月內修復房屋(承租人所做的任何改進除外)，或者自損失發生之日起取消本租賃。出租人應在損失後通知承租人出租人選擇哪一選項。如果出租人選擇修復房屋，承租人應修復和/或恢復承租人對房屋進行的任何損壞的改進。

第 4.9節--譴責：

如果房屋或其任何部分被徵用或被徵用，或為避免或解決徵用或徵用程序而購買，出租人和承租人同意如下 ：

(A)如該處所的全部或該部分被收回，以致該處所不適合承租人經營業務，則本租約須予取消，而租金自收取之日起即告減租。

(B)在 發生部分接管而該物業不適合承租人經營的情況下，租金的公平和公正比例應自收取之日起減少，出租人有權選擇繼續本租賃(在此情況下，出租人 應着手修復因該部分收取而對物業造成的損壞)，或自收取之日起取消本租賃， 租金自該日起減少。出租人在取得租賃權後，應通知承租人出租人選擇哪一選項。如果發生不可抗力導致維修延遲完成，出租方不對承租方負責。

2019年2月14日

(C)承租人無權分攤或分享因徵用房屋或建築物的任何部分而造成的損害賠償或判決，但可就因該等徵用而對承租人的業務或財產造成的損失或損害尋求其本身的賠償，但該裁決不得以任何方式減少因該等徵用而須支付給出租人的賠償。

第 4.10節-默認：

如果 發生以下任何一種或多種事件(本文中有時稱為“違約事件”)，則 ：

(A)在本合同規定的任何租金到期應付之日發生拖欠，且在出租人向承租人發出書面通知後三(3)天內繼續拖欠；或

(B)如承租人在履行或遵守本租約所載的任何契諾、協議、條款或條件(前述(A)項所述除外)時違約，且該違約應在出租人向承租人發出書面通知後七(7) 天內持續。

(C)如果承租人應：(I)一般不償還到期債務，(Ii)書面承認其無力償還債務，(Iii)為債權人的利益進行一般轉讓，(Iv)啟動任何案件、程序或其他訴訟，尋求任何重組、安排、組成、調整、清算、工薪階層的計劃、解散或任何與債務人破產、資不抵債、重組或免除有關的現行或未來法律規定的類似救濟，(V)尋求或同意或默許任何受託人、接管人、託管人或承租人或承租人全部或任何主要部分資產或轉租財產的其他類似官員的委任， 或(Vi)採取任何公司行動，授權第(I)至(V)款所述的任何行動；或

(D) 如果針對承租人的任何案件、法律程序或其他訴訟應當開始，尋求以債務人身份對承租人作出濟助令，或尋求根據與債務人破產、破產、重組或救濟有關的任何法律對承租人或其債務進行重組、安排、調整、清算、解散或債務重組，或尋求為承租人或其全部或任何主要部分財產指定接管人、受託人、託管人或其他類似的官員，在這種情況下，訴訟或其他行動(I) 導致對其發出救濟令，該命令在進入後三十(30)天內未完全擱置，或 (Ii)在九十(90)天內仍未被駁回；或

(E)如果承租人在房產中的權益應根據任何徵款、執行、扣押或其他法院程序予以沒收，且不得在上訴或其他情況下立即騰出或擱置，或如果承租人在房產中的權益通過司法出售而出售，但在上訴或其他情況下未立即騰出或擱置出售 ；

則 在任何該等情況下，出租人可於其後任何時間終止本租約，並根據司法程序收回佔有權，或尋求法律或衡平法規定的任何其他補救措施，但該等違約及當時所有其他違約尚未完全糾正，且出租人因執行本租約而實際產生的所有合理開支及成本，包括合理的律師費，均未悉數支付。任何此類終止應適用於本租約或任何協議中可能包含的承租人的任何權利或選擇權，以及租約期限的任何延長或續期。如果本合同項下發生違約，除所有其他補救措施外，出租人有權立即宣佈到期並支付在本租賃期限內應支付的全部基本租金和本合同項下的額外租金，該等租金應立即到期並支付，包括所有適用的銷售税。本合同所載內容不得解釋為阻止出租人履行承租人為維護出租人在物業和本租賃中的權利或權益而可能和需要履行的義務， 即使在本租約規定的寬限期或通知期屆滿之前，如果在現有的特定情況下，給予該等寬限或發出該通知將損害或危及出租人在本租賃和本租賃中的權利和產業。

2019年2月14日

第4.11節-標誌：

未經出租人書面許可，承租人 不得在房屋或建築物的任何部分(包括但不限於窗户或門的內部或外部)張貼、油漆、豎立或刻字任何標誌、投影、遮陽篷、信號或廣告。如果發生違反前述規定的情況，出租人可根據其唯一選擇，將該違反視為違約事件。此外，出租人 可以不承擔任何責任移除此類文字，並可向承租人和/或轉租人收取因移除而產生的費用。承租人應在其主要入口附近和位於大堂的建築目錄上提供建築標準標牌，費用由承租人承擔。

第 4.12節-經紀業務：

承租人 聲明並保證，承租人或承租人的任何代表、員工或代理人均未就本租賃與任何房地產經紀人進行交易或諮詢。在不限制前述條款效力的情況下，承租人同意就任何其他房地產經紀人或代理人聲稱與承租人或承租人的任何代表、僱員或代理人進行交易或諮詢違反前述陳述和保證而提出的任何索賠或要求，賠償出租人，並使出租人不受損害。

第 4.13節-完整協議：

本租賃包含出租人和承租人之間關於房屋的完整協議，並終止了之前與 就此進行的所有談判。本合同的任何修改，除非是由出租人和承租人雙方共同簽署的書面形式，否則無效。

第4.14節--效果和構造：

本租約的條款適用於本租約雙方及其各自的繼承人和受讓人，並對其具有約束力。帶下劃線的章節標題僅供參考，不應被視為限制或擴展本租賃的任何條款。

第4.15節--抵押從屬；委託：

(A)本租約應自動從屬於出租人給予的任何第一抵押(每一項均為“抵押”)， 根據該租賃支付或將支付的任何預付款，以及上述第一抵押留置權的任何續期、延期、修改或替換。承租人承諾執行抵押權人要求的任何協議，以證明本節的協議。

(B) 如果包含該房產的財產(“該財產”)在抵押項下的止贖銷售中出售，或者該財產是以代替止贖的契據轉讓的，承租人應委託該按揭的持有人(“貸款人”)或 該財產的任何買方，並且在本租約其他條款的規限下，租賃應繼續按照其 條款在承租人與貸款人或該買方(以下有時稱為“貸款人或該買方”)之間繼續。在這種情況下，後續出租人不對(A)任何先前出租人(包括出租人)的任何行為或不作為負責，(B)對後續出租人沒有實際收到的任何押金的退還負責，(C)受承租人可能對任何先前出租人(包括出租人)進行的任何補償或抗辯的約束，(D)受承租人向出租人預付租金或額外租金的約束，但適用於當月的租金或附加租金除外，除非此類預付款 已由繼任出租人實際收到。(E)在未經貸款人書面同意的情況下對租約進行任何修訂或修改，或(F)對承租人佔用該房屋的任何建築的履行或付款承擔責任。

第4.16節--關於破產的特別規定：

(A) 如果承租人根據《破產法》的規定承擔本租約並提議轉讓，則見《美國法典》第11編第101條及其後的規定。(《破產法》)向本應以承租人可接受的條款作出真誠要約接受本租約轉讓的任何個人或實體發出轉讓通知，列明(I)該 人的姓名和地址，(Ii)該要約的所有條款和條件，以及(Iii)出租人將為該 人在該租約下的未來履約提供的充分擔保，包括但不限於，《破產法》第365(B)(3)節所指的擔保，應由承租人在不遲於承租人收到後二十(20)天內交給出租人，但無論如何不得遲於承租人向有管轄權的法院申請授權並批准進行此類轉讓和假設的日期前十(10)天，因此出租人應有優先權利和選擇權，在該提議轉讓生效日期之前的任何時間向承租人發出通知，以相同的條款和條件以相同的代價接受本租賃的轉讓 。作為該人士提出的真誠要約，減去該人士在轉讓本租約時須支付的代價中可能支付的任何經紀佣金。

2019年2月14日

(B)根據《破產法》第11篇《美國法典》第101條及其後的規定受讓本租約的任何 個人或實體，應視為 在轉讓之日及之後無需進一步行動或行為而承擔了本租約項下的所有債務。 任何此類受讓人應應要求籤立並向出租人交付確認該假設的文書。

(C)儘管本租約有任何相反規定，承租人根據本租約應支付給出租人或其代表的所有款項，不論是否明文規定為租金，就《破產法》第502(B)(7)節而言，應構成租金，美國法典第11編第502(B)(7)條。

第 節4.17-名稱“邁阿密湖”：

承租人 承認“邁阿密湖”這個名稱是出租人的財產，承租人同意在本租賃期內的任何時間不得在承租人的商業名稱、商號或公司名稱中使用該名稱，除非得到出租人的書面同意。

第 4.18節-規章制度：

出租人 保留制定適用於房屋所屬建築物內所有承租人的合理規則和法規(附件“A”)的權利，該等規則和條例根據出租人的判斷，對於房屋的安全、保護、護理和清潔，以及建築物內所有承租人的舒適度和最大利益而言，是不時必要的，而如此制定的規則和規則應對承租人和承租人的員工具有約束力。承租人和承租人的員工應始終遵守、履行和遵守上述規章制度。

第 4.19節-出租人增加：

同意出租人有權利和特權對該房屋所屬的建築物進行增建，並 對承租人認為不屬於承租人的建築物部分進行該等改建和維修，出租人可認為明智和可取，而不對承租人承擔任何責任。

第 4.20節--運營費用：

(A)就本節而言，下列定義適用：

(一)“公用設施”是指水、下水道、電力、燃油、天然氣和垃圾清除。

(2)“營運費用”指出租人因建築物(包括辦公園區內的公用地方)的擁有權和/或營運或與該建築物的擁有權和/或營運有關而須支付或有義務支付的所有費用、成本和各種性質的支出，但不包括更換資本投資項目和新的資本改善，但以下(G)和(H)段所述除外。作為解釋和澄清的方式，但不限於此，這些業務費用將包括：

(A)從事大樓和辦公園區公共區域運營和維護的所有員工的工資和薪金；僱主的社會保障税、失業税或保險，以及可能對這些工資和薪金徵收的任何其他税；傷殘費用和住院保險、養老金或退休福利，以及該等員工的任何其他附帶福利。

(B)辦公大樓和辦公園區公共區域運行和維護所用的所有用品和材料。

(C) 大樓使用的水電、燃油、天然氣、下水道和水等公用事業費用，不直接向另一個租户收取 。

(D)常規建築管理和辦公園區管理的費用；清潔服務；垃圾和垃圾清除；所有系統和設備的服務和維護，包括但不限於電梯、管道、供暖、空調、通風、照明、電力、安全、火警、消防泵、滅火器、水龍帶櫥櫃、草坪噴頭、警衞服務、油漆、填縫、建築物外部的壓力或蒸汽清潔、屋頂維修、窗户清潔以及環境美化和園藝。

(E)適用於大樓和辦公園區以及與此相關的出租人個人財產的意外傷害和責任保險的費用。

(F)由該地區或分區共有的任何業主協會評估的針對建築物或底層土地的所有 費用。

2019年2月14日

(G)根據公認會計原則被視為遞延費用的資本改善支出和法律規定的資本支出，在這兩種情況下，其成本應計入發生費用的日曆年度或以後年度的運營費用，並以直線方式適當地分配到這些年度，條件是此類項目 在使用年限內或在適當的期間內攤銷，但在任何情況下不得超過十年，並增加合理的利息因數，以補償出租人最初發生的上述支出；

(H) 如果出租人購買任何資本設備或進行任何旨在節省或減少運營費用任何要素的資本支出，則此類資本設備或資本支出的成本應包括在發生成本的當年或以後年度的“運營費用”的定義中。 按直線法對該等年度進行適當分配，條件是該等項目在可合理估計的期間內攤銷，該等節省或減少的營運開支預期等於出租人在該等資本設備或資本開支方面的 成本，並加上合理的利息因數以補償出租人最初招致上述開支的 。如果出租人租賃旨在節省或減少運營費用的任何此類資本設備，則根據此類租賃支付的租金和其他成本應計入發生當年的運營費用 。

(3)“承租人的比例份額”的定義如下：

(A)在涉及整個建築物的費用(例如停車場照明和維修)的情況下，承租人的比例份額應為承租人的可出租面積與建築物的可出租總面積的比率，以及

(B)在僅與該房屋有關的經營費用(例如但不限於該房屋的管理費和清潔服務)的情況下，承租人的比例應為100%。

(四)“費用報表”是指出租人列明營業費用的報表。

(B) 承租人應在租賃期內每個月的第一(1)天，支付目前估計為863.80美元的營業費用中承租人按比例分攤的額外租金，外加現在或以後對承租人支付租金徵收的所有銷售税、使用税或類似税， 目前為6.77%或57.87美元，每月總計921.67美元。此後，出租人應在每個日曆年度向承租人提供一份費用報表，合理詳細地顯示出租人在上一個日曆年度發生的營業費用和下一個日曆年度的預計營業費用。如果承租人的實際比例份額大於匯給出租人的預計運營費用，承租人應在收到此類通知後三十(30)天內向出租人支付差額，以及現在或以後因承租人支付租金而徵收的所有銷售税、使用税或類似税，無論是聯邦、州還是地方政府。如果承租人的預計營業費用支付超過了承租人在營業費用中的實際比例份額，則超出部分將計入下一年度的預計付款。如果本租賃在日曆年度結束前終止，將根據承租人佔用該房屋的年份的百分比付款。 費用報表還將包括出租人估計的金額，即承租人在本日曆年度的營業費用中按比例分攤的金額。承租人應在本日曆年度內分12個月平均按月向出租人支付新的估計金額。對於承租人根據上一年的估計付款的本日曆年度的任何月份，追溯調整將追溯到本日曆年初 。如果新估計的每月金額較大，承租人應在收到通知後三十(30)天內將差額匯給出租人。如果新的 每月預估金額較少，則超出的付款將計入本年度的預估付款。如果本租約 在日曆年度結束前終止，付款將根據承租人佔用該房屋的年份的百分比計算。

(C) 如果承租人沒有拖欠本租賃，承租人有權合理審查費用報表中承租人聲稱不正確的任何部分的支持數據。為使承租人行使本款規定的權利，承租人應在任何此類費用報表發出後六十(60)天內向出租人發出書面通知，説明費用報表中聲稱不正確的部分 。對於任何費用報表，本款規定的權利只能行使一次，如果承租人 未能滿足上述任何條件作為行使該權利的先決條件，則應視為放棄了承租人根據本款對特定費用報表的權利。根據本款進行的任何審查應由承租人承擔全部費用，並應由具有國家地位的獨立註冊會計師事務所進行。承租人確認並同意，根據本款審查的任何記錄構成出租人的保密信息，除進行審查的會計師和收到審查結果的承租人負責人外，不得向其他任何人披露。根據本款審查記錄時披露的任何錯誤應及時更正，但出租人有權要求具有國家地位的獨立註冊會計師事務所對記錄進行再次審查。如果兩家會計師事務所之間存在分歧，披露與費用表偏差最小的審查應被視為正確。如果審查結果顯示承租人多付了其債務，多付的金額應計入承租人隨後的分期付款義務中，以支付其應承擔的預計經營費用份額。如果該結果顯示承租人少付了其債務，承租人應將少付的金額支付給出租人，並 承擔下一筆預計經營費用的分期付款。

2019年2月14日

(D)儘管 租約內有任何看似相反的條款，如該建築物於租賃期內的任何歷年內並未全部入夥，則實際“營運開支”應視乎該建築物於該年度內已全部入夥而釐定。就本租約而言，“全部佔用”指佔建築物可出租淨面積的95%。

第 4.21節-房地產税：

(A) 承租人應在租賃期內每個月的第一天(1)向承租人按比例支付估計的一般和具體房地產税(“房地產税”)份額。承租人應支付給出租人， 作為額外租金，金額相當於承租人估計的房地產税比例的十二分之一(1/12)，該估計由出租人根據上一年度的房地產税使用11月份的折扣做出，該折扣針對每個日曆年度進行了調整。最初，估價為226.23美元，外加現在或以後對承租人支付租金徵收的所有銷售税、使用税或類似税，無論是聯邦、州或地方租賃税，目前為6.7%或15.16美元，快速納税年度每月總計241.39美元。承租人在任何税收中的份額應等於該税的一小部分，分子 應為本租約第1頁所列房屋的總樓面面積，其分母應為所有要徵税的可出租空間的總樓面面積。此類税額應自期限開始日期和終止日期 起按比例計算。承租人應負責支付與房屋有關的所有個人財產税。

(B) 出租人收到並按照《房地產税單》計算應向承租人繳納的比例税，並將承租人的實際比例份額通知承租人。如果承租人的實際比例份額大於匯給出租人的估計税額，承租人應在收到通知後五(5)天內向出租人支付差額，外加承租人現在或以後因承租人支付租金而徵收的所有銷售税、使用税或類似税，無論是聯邦、州還是地方政府。如果承租人預計繳納的房地產税超過承租人實際應繳房地產税的比例，則表示 超出部分將計入下一年度的估計付款。

(C)出租人 可根據其唯一選擇，選擇上訴或結清適用於該房地的評税。如果它選擇這樣做，它有權從承租人那裏獲得任何律師費和其他專業費用以及上訴或結算評估所產生的費用的比例份額的補償。這些費用和成本應由出租人從任何税務申訴或和解可能獲得的任何按比例節省的税款中扣除。如果所述節税不足以收回該年度的費用和成本，則應將所述費用和成本計入隨後年度按比例節省的税款中，直至全部收回為止。如果有剩餘的税收節省，應從承租人欠出租人的任何未付款項中扣除。剩餘税款的餘額將由出租人直接支付給承租人。在任何情況下，承租人均不承擔超出任何節税額度的任何費用和成本。

第 4.22節--可分割性：

如果 本租約的任何條款、契諾或條件或其對任何人或情況的適用在任何程度上無效 或不可執行，則本租約的其餘部分，或該條款、契諾或條件對除其被認為無效或不可執行的人或情況以外的人或情況的適用，不應因此而受到影響，並且每個其他條款， 本租約的契約和條件應在法律允許的最大範圍內有效並得到執行。

2019年2月14日

第 4.23節-重新安置收件箱的權利：

出租人 明確保留由出租人自行承擔費用的權利，將承租人遷出房屋，並將承租人重新安置在出租人選擇的尺寸和大小大致相同的其他空間，其他空間應由出租人裝飾，費用由出租人承擔。出租人有權自行決定使用現有房屋的裝飾和材料、 或其他材料，以使承租人搬遷的空間在室內設計和裝修方面與承租人遷出的房屋相媲美；但如果出租人選擇將承租人遷出並搬遷到當時以較高租金出租的其他空間，則承租人不需要支付該房屋的租金與承租人搬遷的空間的較高租金之間的差額；此外，如果承租人被移走並搬遷到其他空間，而該空間的租賃租金低於該房屋的租金，則租金應降至當時對承租人已搬遷的空間收取的租金。本租約所載內容不得解釋為免除承租人或暗示承租人因本租約所載條款而須支付任何額外租金的責任獲解除，而本租約的條款適用於承租人遷入或遷出的地方。承租人同意，出租人行使其搬遷和搬遷承租人的選擇權，不應終止本租約或解除承租人在本租賃期內全部或部分支付租金和履行本合同項下的契諾和協議的義務。

第 4.24節-提前入住：

如果承租人按照第1.0節的規定，在出租人同意的情況下，在租期開始前佔用該房屋，則本租約的所有條款應在該租期開始時完全有效，且該期間的租金應予以減免。這種提前入住不應改變租賃期限。

第 節4.25-時間：

在本租賃的所有條款、條款、契諾和條件中，時間 至關重要。

第4.26節--出租人對公共區域和車庫設施的控制：

(A)出租人 應以非排他性的方式向承租人提供未覆蓋的地面停車位，供承租人、其代理人、員工、承包商、客人和受邀者使用，費率自租賃簽訂之日起按邁阿密湖區發展法規的要求計算。 承租人、其代理人、僱員、承包商、客人和受邀者的所有停車位必須不在街道上，並且位於建築物的兩側或後面。

(B)出租人提供的所有汽車停車區、車道、出入口和其他設施，包括人行道、坡道、園林區、樓梯、走廊、公共區域和其他區域，以及出租人為租户、其高級人員、代理人、僱員、傭人、受邀者、被許可人、訪客、顧客和客户提供的公共用途的改善，應始終處於出租人的專有控制和管理之下，出租人有權不時建立、 修改和執行與所有設施和區域及改善有關的合理規章制度，並對其進行監督；不時更改本協議所指停車區和其他設施的面積、水平、位置和佈置；保留向使用停車區的人收取停車費的嚴格限制(但出租人有權向租户提供停車優惠並與租户簽訂有效停車協議)，限制租户、其高級人員、代理人、受邀者、員工、傭人、被許可人、訪客、贊助人和客户停車；以出租人的律師認為在法律上足以防止任何人或公眾享有上述區域或出入口的全部或任何部分；暫時關閉所有或任何部分公共區域；並在上述範圍及改善方面作出及執行出租人自行判斷為合宜的其他行動及改善，以期改善租户、其高級人員、代理人、僱員、傭人、受邀者、訪客、顧客、持牌人及客户的方便及使用情況。出租人將以出租人不時確定的合理方式運營和維護公共區域和其他設施。在不限制自由裁量權範圍的情況下，出租人有完全的權利和權力指定停車設施和/或公共區域及其他設施的管理人員，此人有完全的權力制定和執行有關使用這些設施的規則和規定，或僱用所有人員，並制定和執行與停車區域和/或公共區域和其他設施的正常運行和維護有關的和必要的所有規則和規定。 本節中提及的停車區和/或設施不得解釋為授予承租人與該停車區和/或設施有關的權利和/或特權，除非該權利和/或特權在本租賃中有明確規定。

第4.27節-承租人的建築改進：

(A) 承租人接受“原樣”的房舍。承租人自費約定並同意基本上按照《附件B》中所列的出租人和承租人之間商定的條款和條件建造房屋。

2019年2月14日

(B)承租人應由承租人承擔全部費用和費用，負責選擇有執照和保險的承包商安裝正壓送風等級的語音和數據系統電纜和佈線。邁阿密湖區目前要求上述承包商獲得安裝和施工許可證。所有語音和數據工作都必須在承租人改善工作和發放入住證的最終檢查之前完成，並由邁阿密湖城進行檢查和批准。因承租人供應商的電纜和佈線安裝延誤而導致的租用證書發放延誤應被視為承租人延誤，不得 延誤租賃的開始。本租賃期滿後，承租人應自行承擔費用，拆除房屋內的所有語音和數據系統電纜和佈線。如果承租人不拆除上述電纜和線路，承租人同意出租人可以拆除，並從保證金中扣除拆除的費用。

(C) 租房後三十(30)天內，承租人應通過邁阿密湖區取得一份使用證，並向出租人提供一份副本。此外，承租人應負責從邁阿密湖區獲得營業税收據。

第4.28節-單數/複數：

如本租約中所用，在上下文要求時，每個數字(單數或複數)應包括所有數字，每個性別應包括所有性別；除非上下文另有要求，否則“個人”一詞應包括“公司、公司或 協會”。

第 4.29節-安全系統：

(A)出租人可根據其全權酌情決定權、決定權和選擇權訂立合同，或以其他方式提供或安排提供保安服務系統，其中可能包括保安和/或電子設備。如果出租人選擇購買此類一個或多個安全系統，承租人應支付其按比例分攤的費用。承租人在費用中的比例份額應通過以下方式確定：以承租人的房屋總面積為分子，除以該安保系統服務的建築物的總面積為分母，然後乘以服務或系統的年度成本。 承租人應按月支付其比例份額及其租金。

(B)出租人 不是保險人，對保安義務的履行不負任何責任，承租人特此免除出租人對提供保安服務的任何性質的索賠，以及因疏忽履行或不履行保安服務而造成的任何損失 。承租人應購買任何類型損失的保險(如有)。承租人進一步承認，如果上述服務是在疏忽的基礎上提供的，其唯一和排他性的補救辦法應是向保安服務公司尋求賠償。

第4.30節--關於遵守環境法和遵守危險廢物的契約、陳述和保證：

承租人 特此與出租人訂立契約，並向出租人作出如下陳述和擔保：

(A)承租人 將自費嚴格遵守任何和所有適用的聯邦、州和地方環境法律、規則、條例、影響房屋和在房屋內進行的商業運營的許可證和命令，無論是現在有效的還是以後可能頒佈的，以及可能不時修訂的(下稱“環境法”)，承租人將以自負費用獲得並嚴格遵守所有聯邦、與承租人使用和佔用房屋有關的州和地方許可以及其他政府批准。承租人承認，出租人未就 承租人可獲得或可能獲得任何必要的許可或批准在房屋內開展業務運營作出任何明示或暗示的陳述。

(B) 在不限制本節(A)段一般性的情況下，承租人將嚴格遵守與房屋內任何“危險材料”(定義見下文)的產生、回收、再使用、銷售、儲存、搬運、運輸、處置和 相關的任何 和所有適用的環境法律，作為其唯一的成本和支出。本節中使用的術語“危險物質(S)”是指根據任何適用的環境法，在“危險物質”、“危險廢物”、“危險材料”、“有毒物質”、“污染物”或其他污染的定義中定義或包括的任何物質。儘管本合同有任何相反規定，出租人同意承租人採取的任何行動並不解除承租人遵守本節所有規定的義務。承租人將不允許或允許，並將採取一切必要措施，以避免因建築或使用房屋而導致的危險物質泄漏、釋放或排放。承租人應在得知以下情況後立即以書面形式通知出租人：(I)因對房屋的任何建造或使用而在房屋內或房屋外發生的任何泄漏、釋放或排放的有害物質，以及任何現有的或威脅要違反本條款的行為；(Ii)任何和 任何政府當局根據任何適用的環境法不時對該財產提起、完成或威脅的所有執法、清理、清除或其他政府或監管行動；(Iii)任何非政府組織對承租人或因任何有害材料或任何違反適用環境法的行為而對承租人或財產提出或威脅的任何或所有索賠 ；以及(Iv)承租人發現任何可能導致財產或其任何部分受到任何環境法規定的所有權、佔有權、可轉讓性或使用權限制的事件或狀況以及與財產毗鄰或緊鄰的任何不動產。承租人 承認其已檢查該房屋，並已按照良好的商業慣例對該房屋的當前和過去用途進行了所有適當的調查，以最大限度地減少違反任何和所有環境法的潛在責任。

2019年2月14日

(C)未經出租人事先書面同意，承租人不得就以下定義的任何“環境索賠(S)”達成任何和解、同意或妥協，但如果有管轄權的法院下令承租人採取任何補救行動，則承租人不需要取得出租人的事先同意，或者如果房產中存在有害物質對任何需要立即採取補救措施的個人的健康、安全或福利構成直接、 重大威脅。本節所用的“環境索賠(S)”是指因承租人或房屋未能遵守有關有害物質、工業衞生或環境條件的任何環境法而引起的任何索賠(S)或訴訟原因(S)。 無論如何，承租人應將所採取的任何行動及時通知出租人。

(D)在不限制本租賃期內任何時間本節(A)段的一般性的情況下，承租人應自行承擔費用和費用，遵守任何和所有適用的法律、法規、條例、許可和命令，這些法律、法規、條例、許可和命令規定可排放到房屋衞生下水道系統中的廢物的類型和數量，包括但不限於邁阿密戴德給水和下水道管理局或其後續機構的所有規則、法規、許可和命令。

(E)承租人 同意出租人和出租人的代理人和獨立承包商可隨時進入並檢查房屋，並可不時 核實承租人在房屋上的運營不違反本節的任何規定，並符合任何 和所有適用的環境法。出租人可不時獲得具有環境調查經驗的註冊專業工程師或其他環境科學家的報告，並可能要求承租人允許該註冊專業工程師或其他環境科學家對房屋進行全面和徹底的現場檢查，包括但不限於對土壤、地表水、地下水和空氣進行採樣和分析，以確定承租人是否遵守本條款和所有環境法的規定。承租人及其代理人應配合出租人及其代理人進行此類調查。如果此類調查顯示承租人違反了本節的規定，承租人應應出租人的要求立即 向出租人償還調查的所有費用和開支；此外，出租人可根據其選擇採取其認為必要的步驟來糾正該違約並使房屋符合本節的條款，承租人應應要求立即向出租人償還在糾正此類違約和使房屋符合本節條款方面產生的所有費用和開支。

(F)承租人應賠償出租人，並使出租人免受下列直接或間接引起或以任何方式相關的索賠、要求、損害賠償、損失、留置權、債務、罰款、訴訟和其他訴訟、費用和開支(包括但不限於合理的律師費和審判及所有上訴級別的費用)：(I)房屋內任何有害物質的存在或使用、產生、處理、在房屋內、建築物下或其周圍銷售或儲存，無論是否得到出租人 書面或其他方式明確批准；(Ii)違反或涉嫌違反任何環境法，包括但不限於違反《1980年聯邦綜合環境響應補償和責任法》及其頒佈的法規，因為 該法可能會不時修訂；(Iii)根據任何環境法對房屋進行任何必要的檢查、審計、清理或除毒的費用，以及準備和實施任何關閉、補救或其他所需計劃、同意令、許可證申請或類似事項的費用；或(Iv)承租人根據本節規定的任何違約。出租人因本合同項下的任何環境索賠或任何其他賠償事項而支付的所有款項和產生的費用，應由承租人在提出要求後立即到期支付。 如果在提出要求後承租人未能支付根據本賠償而到期的任何款項，則該等款項應按適用法律當時允許的最高利率計息，自出租人支付或發生之日起至出租人得到承租人的補償為止。本合同所載的賠償在本合同所設立的租賃地產終止以及出租人轉讓其在本租賃項下的任何權利後繼續有效。

(G) 任何違反本節中包含的契諾、陳述或保證的行為，包括但不限於發生任何環境索賠、違反環境法，或在房屋或其周圍泄漏、釋放或排放有害物質，均構成本租約項下的違約行為，出租人有權立即終止本租約。對違反本條款任何規定的放棄不應構成對之前或之後違反本條款或本條款任何其他規定的放棄。

第 4.31節-責任限制：

儘管 本租約有任何相反規定，但如果出租人發生違約或違約(包括出租人的任何抵押權人 繼承出租人的權益)，承租人應僅關注出租人(或出租人的任何繼承人)在房屋和建築物中的利益，以收取任何判決(或要求出租人支付 錢的任何其他司法程序)，出租人的任何其他財產或資產不得被徵收、執行或其他程序，以滿足承租人的補救措施。

第4.32節--陪審團審判的意義：

經出租人和承租人雙方同意，在任何一方就因本租賃引起的或以任何方式與本租賃有關的任何事項對另一方提起的任何訴訟、訴訟或反索賠中，本合同雙方應並特此放棄陪審團審判。

2019年2月14日

第4.33節--氡氣體披露聲明：

氡是一種自然產生的放射性氣體，當它在建築物中積累足夠數量時，可能會對長期接觸它的人造成健康風險。在佛羅裏達州的建築物中發現了超過聯邦和州標準的氡水平。有關氡和氡測試的其他信息，可從您所在的縣公共衞生單位獲得。

自上述日期起簽署，其中任何一份均視為原件，但均僅構成一份文書。

2019年2月14日

附件 “A”

規則 和規章

2019年2月14日

2019年2月14日

附件 “B”

施工工單

1.本 施工工作函構成出租人與招標人之間關於裝修施工的完整協議，該裝修位於佛羅裏達州邁阿密湖33014年New Barn Road 15500，Suite 105， ，並對雙方具有約束力。除非出租人和承租人雙方簽署書面形式，否則本合同的任何修改均無效。

2. “授權代表”是指代表特定一方的人，該方有權使該方受本 協議及其任何修改（包括變更令）約束。

3.[br}承租人約定並同意基本上按照本合同商定的條款和條件建造房屋。承租人應在改建工程完成後向出租人提供以下文件：總承包商提供的承租人工作的最終釋放和放棄留置權，以及最終承包商的宣誓書，表明所有從事勞動或提供服務或材料的各方已全額支付(或就任何提交的留置權而言，相同的 已解除並完全擔保)，主要分包商和供應商的最終釋放留置權的副本，入住證複印件、改建工程竣工平面圖和規範複印件(包括建築和MEP CAD最終文件以及火警和消防噴頭平面圖，如果適用)、消防局批准的火警平面圖複印件、因承租人的工作而對房屋或物業不存在留置權或不存在留置權(且未完全解除記錄)的合理證據，以及沒有開放或過期的許可證的證明。

承租人 承認，針對房屋或物業提出的留置權將導致出租人產生本租賃未考慮到的費用，此類費用的確切 數額極其難以確定且不切實際。因此，如果因承租人的工作而對房屋或財產申請留置權，承租人同意向出租人支付每項留置權250.00美元的費用。費用將在收到發票和出租人的留置權證明後支付。這筆費用不應免除承租人的義務，即在通知承租人提交申請後十(10)天內，解除登記、擔保或轉讓給佛羅裏達州法規規定的其他擔保，以解除對房屋的所有權 任何所謂的留置權主張。

4.承租人 必須提供工作計劃和規格，供出租人事先批准。出租人應盡最大努力在承租人提交初步計劃後十(10)天內取得承租人初步計劃的批准。承租人的租户改善工作必須符合出租人的最低標準，由出租人自行決定。對殼牌建築的任何修改，包括但不限於電梯、大堂、窗户處理等，都必須得到出租人的批准。

5.承租人同意讓其承包商與出租人的建築和物業管理人員會面，召開施工前會議，以確定承租人施工的物流。

6. 非出租人標準材料的任何改進的維修、更換和維護應由承租人負責。承租人不得在建築外牆上安裝任何類型的牆面。

7.承租人同意按照其工作計劃和規範，按照所有盡職調查，開始並迅速完成其施工工作和夾具安裝工作。如果承租人忽視、未能或拒絕立即開始前述工作，並且此後 忽視、未能或拒絕勤奮地進行和完成其工作，則出租人可立即(A)由承租人承擔費用完成承租人的工作，並立即開始本租賃期限，(B)開始本租賃期限和 承租人在本合同項下的所有付款義務，儘管承租人的工作尚未完成，(C)宣佈本租賃被取消， 不再具有任何效力。或(D)宣佈本租約違約，並加速本租約下保留的所有租金。

8. 我們理解並同意，承租人完成的所有工作符合邁阿密湖區建築和分區法規，承租人應向出租人提供承租人或代表承租人完成的工作的所有證書和批准，這些證書和批准可能需要 任何機構提供，包括入住證。出租人對承租人安裝或留在房屋內的任何裝修、固定裝置或設備造成的任何損失或損壞不承擔任何責任或責任。

2019年2月14日

9.承租人 在本租約生效前進入和佔用房屋應受本租約的所有條款、契諾和條件的約束，但要求支付最低租金和其他費用的條款除外。

10.在本租賃期開始前的施工期間和整個租賃期內，承租人同意保護和免除出租人在本租賃期內和延長或更新期間對承租人或任何其他人造成的任何人、財產或影響的任何損害、財產或影響的任何和所有責任，包括屋頂或雨水管道的水、煤氣、下水道或管道的破損、滲漏或堵塞，或房屋內部或周圍的其他泄漏或溢出或其他情況，或任何疏忽，承租人或承租人的僱員或代理人在房屋或毗鄰的公共區域(如有)上、之內或附近的疏忽或不當行為，以及出租人對因房屋或房屋或其任何部分或部分的現有、未來、潛在或其他缺陷，或因水、雨、火、風暴或事故而對承租人或任何其他人的人身、財產或財物造成的任何損害、損失或傷害，概不負責。租金不得因任何該等損失或損害而減少或扣留。

承租人用來完成承租人工作的任何承包商、建築師、工程師或設計師，必須首先得到出租人的書面批准。 出租人應根據候選人的財務狀況和以高質量開展工作的能力以及出租人可能隨時採用的其他標準，自行決定批准與否。承租人及其承包商在開始任何施工之前，必須遵守《出租人施工指南》(附件B-1)，並簽署《承擔因施工造成的損害責任的宣誓書》(附件B-2)。

12.承租人應在其租户改善工程完成後對空調進行測試和平衡，費用由承租人承擔。承租人同意 使用出租人批准的公司完成測試和平衡。

13.承租人應由承租人承擔全部費用和費用，負責選擇有執照和保險的承包商為語音和數據系統安裝正壓送風等級的電纜和佈線。邁阿密湖區目前要求上述承包商獲得安裝和施工許可證。所有語音和數據工作都必須在租户改善工作和入住證頒發的最終檢查之前完成，並由邁阿密湖城進行檢查和批准。因承租人供應商的電纜和佈線安裝延誤而導致的租用證書發放延誤應被視為承租人延誤，不得 延誤租賃的開始。

14.承租人應盡最大努力確保承包商努力爭取獲得建造改善工程所需的所有建築許可證(S)。

15.工作完成後，出租人和承租人應在工作現場會面，並準備一份打孔單。上述會議應在承包商通知其完成工作後不遲於五(5)個工作日舉行。如果檢查清單項目不完整或工藝有缺陷，出租人保留扣留足以糾正缺陷的資金的權利。

2019年2月14日

展品 “B-1”

承包商 施工指南

文檔：

承包商應在開工前提交以下材料：

證書持有人：

正在構建 訪問權限：

您 將收到一套洗手間、機電間的鑰匙。立即複製以避免更換 的每個密鑰20美元的費用。

垃圾箱：

在預先批准的位置找到 。每天打掃衞生。保護人行道和人行道。

保護：

保護所有門：在項目期間，用硬紙板包裹套房入口門面，並用高清粘合劑包裹邊緣。

使用保護墊保護 電梯牆壁。也要保護電梯入口外殼。

保護電梯地板：在重型運輸的日子裏，將舊地毯放在電梯地板上。24小時通知TGC物業經理安裝電梯墊。

保護路緣、鋪路和人行道：將膠合板放置在垃圾箱和送貨卡車液壓穩定器墊下。

保護所有暖通空調系統：在所有RA管道上安裝馬毛過濾器，並在施工期間用塑料袋保護現有的煙霧探測器。

2019年2月14日

送貨量：

與TGC施工經理協調所有交付的時間安排和訪問路線。在特定區域或建築物內使用電梯和正常工作時間可能受到限制。

標牌：

項目或廣告牌必須在安裝前獲得TGC的批准。

安全：

拆卸：

建築：

噪音：

噪音過大(高速針槍、千斤頂錘子等)在受影響租户的正常工作時間內是禁止的。

2019年2月14日

停車：

工人 必須允許租户和一般公眾優先考慮建築物附近的停車。材料和設備的運送不得 中斷交通。

吸煙：

在我們的任何建築內，任何時候都不允許吸煙。

火災 警報：

物業 必須在響起警報前24小時通知經理，以便通知所有租户。撥打(305)817-4018呼叫TGC維護部門，以便在測試前將警報靜音。世界安全局電話：(305)477-9640負責警報系統的維護。總承包商有責任在施工期間保護所有現有設備和麪板。

完成 後，提交：

消防 防護：

提前24小時撥打(305)817-4018呼叫 TGC維修部，將系統耗盡並使警報靜音。

項目 完成：

聯繫人 信息：

修訂： 07-03-21

2019年2月14日

展品 “B-2”

承擔損害賠償責任的宣誓書
施工造成

LESSEE 應對所有員工、分包商 及其員工、材料和設備供應商交付及其員工因施工活動而對現有設施、場所和財產造成的所有直接和附帶損害負責。

LESSEE 還應與Graham Companies的 建築/物業經理一起承擔保護和協調其他租户中斷的所有責任。

LESSEE 還同意盡一切努力最大限度地減少所有施工相關活動對所有鄰近租户的影響 。

LESSEE 承認已收到日期為2007年3月21日的“承包商施工指南”副本。

承租人：

LA ROSA REALTY GROUP，LLC，佛羅裏達州的一家有限責任公司

2019年2月14日

26