致我們的股東

截至2023年12月31日止年度，歸屬於普通股的淨收益/（虧損）為4,340萬美元，攤薄每股收益0.23美元，而去年同期的攤薄後每股收益為（4.086億美元）（2.13美元）。

截至2023年12月31日的財年，經調整後的運營資金為5.082億美元，攤薄後每股收益為2.61美元，而去年同期為6.089億美元，攤薄每股收益3.15美元。詳見第 5 頁。

據報告，截至2023年12月31日止年度的運營資金（蘋果到橙子，包括一次性資金）為5.038億美元，攤薄每股收益2.59美元，而去年同期為6.389億美元，攤薄每股收益3.30美元。有關已報告的運營資金與調整後運營資金的對賬情況，請參閲第5頁。

截至2023年12月31日止年度的淨營業收入（扣除折舊、併購和利息前）為11.43億美元，比2021年大幅增長，與2022年相比基本持平，詳情見下文。

以下是我們按業務部門以淨營業收入格式列出的財務業績：

此處包含的某些陳述構成前瞻性陳述，該術語的定義見經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條。前瞻性陳述並不能保證業績。它們代表着我們的意圖、計劃、期望和信念，並受許多假設、風險和不確定性的影響。我們未來的業績、財務狀況和業務可能與這些前瞻性陳述中表達的業績、財務狀況和業務存在重大差異。決定這些陳述和我們其他前瞻性陳述結果的許多因素超出了我們的控制或預測能力。有關可能對我們的前瞻性陳述結果產生重大影響的因素的進一步討論，請參閲 “第1A項”。風險因素” 載於我們截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告的第一部分，該報告的副本隨附本信，也可以在www.vno.com上查看。對於這些陳述，我們要求為1995年《私人證券訴訟改革法》中包含的前瞻性陳述提供安全港的保護。本節中包含或提及的警示性陳述明確限定了隨後歸因於我們或任何代表我們行事的人的所有書面和口頭前瞻性陳述。我們沒有義務公開發布對前瞻性陳述的任何修訂，以反映本信函發佈之日之後發生的事件或情況。

下圖將報告的運營資金與調整後的運營資金進行了對賬：

經調整後，運營資金在2023年減少了1.007億美元，合每股0.54美元。以下是細節：

成績單

自從我從1980年開始經營Vornado以來，股東的年總回報率為11.4％，但最近卻低於平均水平。股息佔沃爾納多年回報率的3.3個百分點。

下表顯示了截至2023年12月31日的不同時期以及2024年迄今為止的Vornado與以紐約為中心的同行和辦公室房地產投資信託基金指數相比的股東總回報率：

如果我們截至2019年12月31日，也就是疫情爆發前的這張表格，“二十年” 線上的數字按縱向讀數值將是569.9％，—，和468.9％。

在2015年和2017年，股東從我們的Urban Edge（11.88美元）和JBG SMITH（18.62美元）的分拆中獲得了每股30.50美元的股息。這些股票與所有其他辦公和零售股票一樣，隨着時間的推移而下跌，這完全是另一個問題。

十年收入記錄

按照我們的慣例，我們提供的下表可以追溯我們十年的記錄，無論是絕對美元還是每股金額：

            

1 由以紐約市為中心的同行組成：SL Green、帝國房地產信託基金和派拉蒙集團。

2 所有年份僅包括2023年底擁有的房產。

收購/處置

以下是十年的收購和處置時間表。

在過去的十年中，我們的處置總額為166億美元，淨賣方或分拆者為137億美元。

2019年的處置包括零售合資企業的26.65億美元，上限利率為4.5％，收益為12.05億美元（3）。2017年的處置包括JBG SMITH分拆的59.97億美元，2015年的處置包括分拆Urban Edge Properties的37,000億美元。這些衍生產品沒有發現任何收益。

這裏的行動發生在我們的收購/處置團隊所在的45樓。感謝邁克爾·佛朗哥、執行副總裁邁克爾·施尼特和公司法律顧問史蒂芬·博倫斯坦、高級副總裁克里夫·布羅澤、布萊恩·坎特雷爾、亞當·格林和塔蒂亞娜·梅拉梅德。

            

3 我們在公佈的財務報表中報告的GAAP收益為25.71億美元，不同之處在於資產留存部分的基準收益提高至公允價值。其中大部分收益被2020年4.091億美元減值費用和2022年4.830億美元的減值費用所逆轉。

租賃... 租賃... 租賃

我們業務的使命是通過增加精心挑選的房產來擴大我們的資產基礎，通過密集和高效的管理增加價值，為股東創造價值。我們的運營平臺是交匯點，租賃是主要活動。

今年，總租賃面積為277.9萬平方英尺。我們的紐約辦公室租賃團隊贏得了租賃210萬平方英尺的金獎。平均起租金為創紀錄的每平方英尺99美元。在更多金牌方面，我們今年以每平方英尺的租金超過100美元的價格租賃了120萬平方英尺。

按照我們的慣例，我們在下面列出了我們業務的租賃和佔用統計數據。

2022年零售業的市值負增長是由霍利斯特在第五大道666號續訂的租金減少所推動的。不包括這筆交易，零售公認會計原則和現金按市值計價的未償還率將分別為正33.5％和23.4％。

感謝我們的租賃負責人：格倫·韋斯和海姆·切拉。還要感謝紐約辦公室的租賃機器：執行副總裁喬什·格里克、愛德華·裏瓜迪、賈裏德·西爾弗曼、瑞安·利維、安東尼·庫吉尼和喬丹·多諾休；零售業執行副總裁埃德·霍根、傑森·莫里森和珍妮爾·戴維斯；在加利福尼亞街555號經營 THE MART 和租賃業務的執行副總裁保羅·海寧；以及託尼·麥金託什、拜倫·莫頓和喬什·凱勒曼在 THE MART。我們還要感謝我們的內部法律團隊及其領導人，執行副總裁帕姆·卡魯索和埃拉娜·巴特勒。

            

4 不包括所有期限內曼哈頓購物中心的入住率。

從左上角順時針方向：公園大道 350 號、THE MART、美洲大道 1290 號、百老匯 770 號

資本市場/資產負債表

截至年底，我們擁有32億美元的即時流動性，包括13億美元的現金和限制性現金以及25億美元循環信貸額度的19億美元可用資金。今天，我們有31億美元的即時流動性。我們還有大約100億美元的未支配資產。

今年，抗通脹的美聯儲迅速提高了利率，使貸款人和資本市場交易對手處於觀望狀態。近年來，我們的資本市場交易量平均超過40億美元；今年僅為6.13億美元。

1月，我們償還了參與位於西34街150號的2.05億美元抵押貸款中的1.05億美元。

6月，一家我們持有55％權益的合資企業完成了對西22街512號的再融資，這是一座佔地17.3萬平方英尺的曼哈頓辦公樓。純息貸款在第一年的利率為SOFR加2.00％，此後的SOFR為2.35％。該貸款將於2025年6月到期，可延期一年，但須視還本付息比率、貸款市值和債務收益率要求而定。該貸款取代了之前的1.371億美元貸款，該貸款的利息為倫敦銀行同業拆借利率加1.85％，初始到期日為2023年6月。

6月，第五大道和時代廣場合資企業完成了對第五大道697-703號4.21億美元抵押貸款的重組。重組後的3.55億美元貸款通過使用房地產級儲備金和合作夥伴提供的資金減少了本金，分為3.25億美元的優先票據（SOFR加2.00％）和3000萬美元的初級票據，按4.00％的固定利率應計利息。經全面延期的重組貸款將於2028年3月到期。任何為未來再租賃該物業而籌措的資金都將優先於3000萬美元的初級票據。

7月，一家我們持有50％權益的合資企業完成了對位於第七大道825號的辦公公寓的5400萬美元再融資，這是一座佔地17.3萬平方英尺的曼哈頓辦公和零售大樓。純息貸款的利率為SOFR加2.75％，滿足某些租賃條件後將降低30個基點，並將於2026年1月到期。該貸款取代了之前的6000萬美元貸款，該貸款的利息為倫敦銀行同業拆借利率上漲2.35％，計劃於2023年7月到期。

10月，我們完成了對西34街150號的7500萬美元再融資，其中2500萬美元是追索權。這筆純息貸款的利率為SOFR+2.15％，將於2025年2月到期，有三個一年期的按權延期選項和另外一個為期一年的延期期權可供選擇，但須滿足貸款價值比測試。該貸款的利率受利率上限安排的約束，SOFR行使利率為5.00％，將於2026年2月到期。該貸款取代了之前的1億美元貸款，後者的利息為SOFR加1.86％。

以下是我們資產負債表的右側以及截至2023年、2022年和2021年12月31日的淨負債/息税折舊攤銷前利潤的計算結果。

我們預計，隨着PENN 2租金的上漲和業務的正常化，淨負債/息税折舊攤銷前利潤將至少增長一圈。

2023年，我們對14.90億美元的債務進行了利率互換，對9.5億美元的1290億美元美洲大道抵押貸款（每股6.65億美元）設定了1.00％的SOFR利率上限，對10.93億美元（每股）的其他抵押貸款進行了利率上限。截至2024年3月31日，我們的每股利率套期保值的總公允價值為1.6億美元。

截至年底，包括利率互換影響在內的固定利率債務佔債務的77％，加權平均利率為3.6％，加權平均期限為3.6年。浮動利率債務佔債務的23％，加權平均利率為6.3％，加權平均期限為1.6年。考慮到利率上限，23％降至10％。雖然非常有用，但我們的掉期和上限在大多數情況下與貸款的到期日不符，因此只能提供部分保護。

我想觀察到，對於在利率上升市場中到期的貸款，確實沒有保護措施。我還觀察到，股票市場按當時的利率進行估值，即使鎖定期限，也沒有給低利率貸款帶來任何價值。

我們的資產負債表策略是主要（70％）依賴於項目層面的無追索權債務，即由我們估計總公允價值為94億美元（貸款價值佔82％）的資產抵押的老式抵押貸款。我們有大約100億美元的未支配房地產資產。我們的債務中只有25％（5）是追索權。以下是追索權債務的詳細信息：

我們的信貸統計數據受到與COVID相關的收入減少和利率上升的負面影響。這導致標準普爾將優先無抵押債務的評級下調至BBB-和企業信用評級BB+，穆迪下調至Ba1，惠譽下調至BB+。(6)

Vornado仍然致力於維持其投資等級評級。隨着收入的恢復和改善、可變業務的持續復甦、入住率回升至歷史的97％以及PENN 2租賃的增加，我們的目標是提高評級。

特別感謝執行副總裁 Jason Kirschner 和高級副總裁 Tatiana Melamed。

            

5 此外，我們還為總額為9.24億美元（每股5.41億美元）的五筆抵押貸款提供擔保，以保護税收狀況。

6 我們所有的紐約同行和大多數中央商務區辦公房地產投資信託基金都處於同一條船上。

零售

零售業已經觸底。租户活動正在從幾乎沒有興趣和沒有旅遊到現在相當活躍的市場回升，但價格仍處於低迷狀態。儘管租金要達到五年前的峯值價格還有很長的路要走，但我們對零售業復甦的活動水平和力度感到非常滿意。我們預計，從現在開始，活動和定價將加速。

還有更多重大零售新聞... 在12月宣佈的兩筆轟動一時的交易中，全球奢侈品零售商普拉達和開雲集團購買了位於第五大道上游的優質物業作為門店自用。一筆交易為8.35億美元，另一筆交易為9.63億美元，因此，按整數計算，第五大道上游每半個街區的正面價格約為9億美元。因此，我們現在看到世界上最重要的零售商在我國最重要的零售大道上積極投資自有門店品牌的房地產。這種情況只發生在世界上最重要的城市（紐約、倫敦、巴黎）。現在，我們非常個人化地看待這個成績，因為我們在零售合資企業（所佔份額為51.5％）中擁有第五大道上游的26％的市場份額，佔有類似AAA質量的四個半個街區。這些交易確實是對我們價值的補償。我們還在同一個合資企業中擁有時代廣場兩個最好的完整街區（即四個半個街區）。而且我們在同一個合資企業中擁有城裏最大的標牌公司，其中一半以上位於時代廣場。

我們的交易份額超過了應有的份額——比如芬迪、伯魯蒂、絲芙蘭、全食超市、Wegmans、Canada Goose、Chase、Duane Reade、Blue Ribbon Sushi、Stefano Ricci、Five Below、DSW Shoes、Hollister、Lifetime Fitness、Avra Prime...

無論是個人還是集體，我們都擁有大量資產... 由50處房產組成的投資組合，240萬平方英尺的旗艦街零售集中在最好的大街上。請訪問www.vno.com瞭解作品集的詳細信息和圖片。以下是我們零售業務的數學運算：

為了便於比較，應調整零售合資企業、其他銷售和停用資產的2018年和2019年現金基礎淨收益率為3.242億美元和2.677億美元，使我們的現金基礎淨收益率經調整後分別為1.78億美元和1.94億美元。

下面，我們按子市場細分了我們的零售業務：

從左上角順時針方向：麥迪遜大道 595 號、第五大道 689 號、賓州 1 號、1540 號和 1535 百老匯

賓夕法尼亞區

我們是賓夕法尼亞區最大的所有者，佔地900萬平方英尺。賓夕法尼亞區的時機已經到來。賓夕法尼亞地區與我們的其他辦公資產不同... 它是一個大型的多棟建築園區，是長期的，以開發為重點（發展和長期是ReitLand中最髒的兩個詞）。賓夕法尼亞地區是我們投資組合中增長最快的機會。

賓夕法尼亞廣場，甚至賓夕法尼亞地區所使用的 “Penn” 這個名字是賣空現實的遺產。我把我們的鄰居哈德遜廣場和曼哈頓西區，以及我們的賓夕法尼亞區視為一個子市場，稱之為 “曼哈頓的新西區”。該子市場一直是城裏種植速度最快的市場，現在佔地3,600萬平方英尺，隨着時間的推移，其場地將產生2000萬平方英尺的增長。公園大道將永遠存在，但對於越來越多的佔領者來説，曼哈頓正在向南和向西傾斜。

我在過去幾年給股東的信中概述了我們對Farley、PENN 1和PENN 2的發展計劃。圖片、預算、退貨和交貨日期都在我們的網站上。這三個激動人心的大型項目中有兩個現已開放，第三個，PENN 2，即將完成。這三個項目建成後，總面積為520萬平方英尺，將構成我們對賓夕法尼亞地區願景的首次構想。以下是更新：

•備受讚譽的莫伊尼漢火車大廳向公眾開放，我們的莫伊尼漢美食大廳也是如此。

•賓州車站主走廊長島鐵路大廳的寬度翻了一番，高度翻了一番，寬度增加了一倍，高達60英尺，高18英尺。任何認為不搬遷麥迪遜廣場花園（極不可能而且非常昂貴）就無法將賓夕法尼亞車站變成世界一流設施的人都應該看看這個宏偉的大廳。我們擁有LIRR大廳兩側的零售店。

•我們在火車大廳和長島鐵路大廳的零售租賃都超出了預算，共執行了62份租約。

•沃爾納多是莫伊尼漢火車大廳和LIRR大廳公私合作伙伴關係的主要負責人。

•在法利，Meta（前身為Facebook）根據為期15年的租約已佔地73萬平方英尺。

•在PENN 11，我們的主要租户已擴大到40萬平方英尺。

•在 PENN 1，我們宏偉的新大堂和多層便利設施已建成並開放。我們這裏的便利設施種類繁多（我們認為這是迄今為止該市最大的便利設施套餐），而且獨一無二，專為租户的員工羣體量身定製，非常忙碌，受到租户和經紀人的好評。

•在PENN 2，兩個街區寬的Bustle現已完工，它建在PENN 2的前面，再加上PENN 1的33街長廊和33街的後院，這是一個廣闊的開放公共空間，我可以説，這將是非常獨特和令人印象深刻的（見封面圖片）。

•就在第七大道對面，賓夕法尼亞酒店現已倒塌，形成了我們非常壯觀的賓夕法尼亞15號場地。賓夕法尼亞地區還有其他場地可供未來開發。

•我們的餐飲戰略正在順利進行中，該戰略是精選由全國和地方運營商以不同價位提供的優質餐廳、快餐休閒、外帶、咖啡和糖果，為我們的租户、鄰居和賓夕法尼亞區的大量遊客提供服務。Avra Prime、Blue Ribbon Sushi、Bar Primi、The Landing、The Grand Astro Room（週日在布魯克林舉行）、Roberta's、The Moynihan Food Hall、Los Tacos、DosToros、Shake Shack、Pret、Chick-Fil-A、Blue Bottle、Birch、Anita Gelato、Davey's Ice Cream、Magnolia Bakery（清單不勝枚舉...）現已開放或即將開放。

•我們的賓夕法尼亞地區體驗中心位於 PENN 1 的七樓，開放且繁忙。這座佔地 14,000 平方英尺的設施配有多個比例模型和從地板到天花板、牆到牆的視頻，生動地説明並實現了我們對賓夕法尼亞地區將要成為的建築、餐廳、零售、便利設施以及生活方式和工作方式的願景和規劃。

我們在賓夕法尼亞地區已經取得的成就贏得了勝利... 看看莫伊尼漢火車大廳、LIRR大廳、法利的Facebook（730,000平方英尺）、賓夕法尼亞一號（260萬平方英尺）、賓夕法尼亞二區（180萬平方英尺）、賓夕法尼亞11號大道（110萬平方英尺）、第七大道沿線長達兩個街區的喧囂以及周圍廣闊的公共廣場。

我們的賓夕法尼亞地區開發團隊由巴里·蘭格領導，包括大衞·貝爾曼、朱迪·凱斯勒、艾倫·里根、桑迪·雷斯、妮可·多索、克里斯·沙利文、亞歷杭德羅·諾波夫、安德魯·亨特和摩根·曼。特別向格倫·韋斯、巴里·蘭格、喬什·格里克、麗莎·沃格爾、傑拉爾德·科爾斯和布拉德·齊茲莫爾致以特別的敬意和敬意，他們是賓夕法尼亞一號獨特的食物、聚會和社交空間的創造指路明燈。而且，感謝丹·香農在 PENN 2 上所做的出色而富有創造性的作品。

FARLEY-Moynihan 火車和美食大廳

PENN 1

PENN 2

長島鐵路 (LIRR) 大廳

一些想法，2023 年版

部分轉載了往年的內容。

我和自由世界的所有公民一樣，對烏克蘭和加沙現在的兩場戰爭感到震驚和悲傷。我支持以色列和烏克蘭。生命損失和破壞令人心碎... 但是這些敵對行動的結果對我們生活方式的重要性怎麼估計都不為過。

大聲疾呼，感謝我們在紐約、帕拉默斯、芝加哥和舊金山的Vornado家族在租賃、開發、45樓、帕拉默斯、運營和BMS方面非常有才華、辛勤工作，他們都是A+班主任。

執政狀態

在全國範圍內，辦公公司的股價已被壓低。地理位置、投資組合質量甚至資產負債表實力似乎並不重要。股市是否預測辦公樓會過時，受到廚房桌子和Zoom的幹擾？股市是否預測工作的未來、辦公室的未來，甚至我們城市的未來都將受到挑戰？我們不這麼認為。

我們認為 WFH 或 WFA 不是生存威脅。儘管各公司仍在努力應對混合工作政策和適當的靈活性，但整體情緒正在轉向疫情前的規範。城市很繁忙，公寓裏擠滿了等候名單。我們的所有投資組合，尤其是週二至週四，我們看到的辦公室回報率確實有所回升。利用率約為65％（7），並且勢頭逐月改善。僱主和僱員都認識到在辦公室共同工作所帶來的生產力、協作、創造力和文化益處。(8)

在去年的財報電話會議上，在回答有關混合工作的問題時，我説：“我想你可以假設星期五已經永遠消失了... 而星期一是一觸即發。”在2021年的信中，我問道：“有人認為每週工作九小時四天，休息三天可以持續嗎？”

在我看來，購物中心發生的事情和現在辦公室發生的事情有着非常密切的相似之處。就在五年前，人們普遍確信購物中心和實體零售業已經死亡，他們是無處不在且爆炸式增長的電子商務的受害者。資本市場關閉，股價暴跌... 但是看哪，今天的購物中心和實體店正在蓬勃發展。在我看來，紐約和美國所有城市的辦公室都成了同樣的情感和短視觀點的犧牲品。在家工作到辦公室就像互聯網對零售一樣。我們認為在辦公室工作是更好的選擇。只要有一點時間，凍結的資本市場和沒有新的供應將恢復供需平衡並恢復辦公室的價值。較低的利率最終到來時，將是價值創造蛋糕上的錦上添花。美國的購物中心、辦公室和中心城市不會消失。這個週期尚未結束，仍然存在挑戰... 但是對於前瞻性投資者來説，現在是時候了。巧合的是，就在幾天前，《華爾街日報》的Heard on the Street專欄刊登了一篇關於房地產的文章，其標題是 “美國房地產緊縮有利於大膽者”，副標題是 “願意在所有人驚慌失措時購買建築物的投資者通常會獲得最大的回報”。

這是機會（9），也就是説，讓我們滑到冰球要去的地方。在公開市場上，Office的報價僅為資產淨值的一小部分（誠然，這是一個非常主觀的數字），比幾年前的 “正常” 定價折扣了50％以上。查詢：你更願意以千載難逢的大幅折扣購買Mr. Market正在出售的產品，還是願意以最高價格投資流行的房產類型？這是我的牛市案例，實際上是一個預測：凍結的資本市場和高昂的利率已經並將繼續關閉新建築，租户的正常增長將導致紐約市寫字樓市場非常緊張。事實上，即使在這個市場中，公園大道的空置率也已經收緊至7％以下，租金已經從80美元中旬降至120美元。

在紐約，在總面積為4.22億平方英尺的土地中，有2.45億平方英尺已經陳舊、陳舊、過時，而且遠遠超過了銷售截止日期。因此，我們確實在一個規模小得多的1.77億平方英尺的市場中競爭。有關按子市場劃分的平方英尺、空置率和建築質量，請參閲附錄A。這些統計數據講述了一個非常有趣和重要的故事。

儘管有種種噪音，但我們的團隊還是取得了出色的 2023 年租賃年度（見第 8 頁）。

儘管有種種噪音，但值得注意的是，參考第4頁的淨營業收入表，我們的業務部門總體上表現良好。當然，提高利率和其他低於標準的項目造成了損失。

債務市場的大麻煩

在這個循環中，全國範圍的辦公大樓是共同的敵人。大多數辦公貸款都必須進行重組和延期，因為它們無法以目前的水平進行再融資。在業內一些最大的房東的帶動下，違約和 “歸還鑰匙” 已經開始。總的來説，貸款人確實不想收回鑰匙，實際上確實需要從賬面上扣除違約貸款，最初是小額折扣，最後是以任何能讓市場清盤的折扣付款。

沒有新的債務可供辦公，因此沒有買入，沒有出售，沒有新建的債務。（10）當貸款到期時，唯一可用的真正再融資選項（以及與之爭的再融資選擇）來自現有的貸款機構。以竊取交易的價格只有一點股權。這一切持續了多長時間和深度尚不清楚。因此，走出週期後，許多良好但槓桿率過高的建築物將易手，被取消槓桿作用，而第二或第三所有者的基礎將低得多。我們擁有一流的操作平臺，並打算參與這個死亡和重生週期。我和我在Vornado的同事都很樂觀和興奮。

我們對短期融資市場的挑戰眼光清晰且現實。當3％的債務滾動到7％，甚至高達10％時，情況就不好了。在接下來的幾年中，我們肯定會有一些鍛鍊需要處理，但這完全是正常的。

            

週一為745％，週五僅為25％。大流行前的正常水平為80％。

8 而且聚在一起比單獨聚會肯定要有趣得多。

9 麻煩總是創造機會。

10 更廣泛地説，貸款機構對大多數房地產類型的建築融資沒有興趣，這也應該控制新的供應。

Farley、PENN 1、PENN 2 無債務

幾年前，當我們啟動Farley/Facebook、PENN 1和PENN 2項目時，我們投入了超過20億美元的現金，為100％的開發和建設成本預付了資金。那時我們不知道那會有多有先見之明。因此，Farley/Facebook和PENN 1現已完成並付款，PENN 2也是如此，後者即將完工。這三項資產總面積為520萬平方英尺，免費、清晰、不受阻礙... 這是一項了不起的壯舉。

分紅

一些事實供參考... 2022年，我們的現金股息為212美元，合4.35億美元。在過去的10年中，我們已經支付了51億美元的定期股息，另外4億美元的特別股息和60億美元的分拆股息。一位分析師將房地產投資信託基金的分紅描述為神聖的，我同意... 好吧，我有點同意。2023年，我們在第一季度和第四季度的調整股息中支付了0.375美元的股息，即7200萬美元的現金，使該年度的股息總額為675美元，現金為1.29億美元。展望未來，在條件正常化之前，我們將逐年推遲支付第一、第二和第三季度的股息；在第四季度，根據已知事實、包括資產銷售在內的實際應納税所得額等，我們將支付應納税所得額，但將重新評估以現金或現金和股票組合支付是否明智和合適。股東應該對他們是否收到現金或股票漠不關心，但如果保留這些現金，可能更明智地用於債務管理、股票回購或其他任何事情。

回購

正如你們大多數人所知道的那樣，我多年來一直抵制回購，拒絕抄襲，也抵制了分析師為 “縮小資產淨值缺口” 而大肆抨擊。我相信我的抵制是合乎邏輯和事實的，並被市場證明是正確的。最近，在4月，當我們的股票向青少年拋售時，我們看到了一個難得的機會，我們的董事會批准了一項2億美元的股票回購計劃（僅此而已）。迄今為止，我們已經以29,143,000美元的價格回購了2,024,495股普通股，平均每股價格為14.40美元（11）。我們將謹慎行事，謹慎行事。

總而言之，面對美聯儲的歷史性加息，經濟表現好於預期... 但毫無疑問，最終，美聯儲將贏得抗擊通貨膨脹的鬥爭。房地產資本市場仍然面臨挑戰（讀作 “凍結”），這使得融資或出售資產變得極其困難。資本稀缺，而且昂貴得令人難以置信。儘管這些情況將在短期內造成痛苦，但它們為未來基本面和價值觀的復甦奠定了基礎。缺乏可用性和看不見的高昂融資成本的直接副產品是，它將關閉幾乎所有的新建築。如果以歷史為指導，隨着需求的恢復，市場將緊縮，A類租金和價值將獲得巨大好處。我們以前看過這部電影。

我們從事多租户辦公業務。比如説，我們平均每年重新租用10％的空間，稱之為200萬平方英尺。現在，市場重新租用該空間所需的租户激勵資本支出可能高達每平方英尺300美元（TI 每平方英尺150美元，還有類似金額的免費租金），在十年租約中按6％分期攤還的年利率為40.76美元。這是個殺手。

我們確實認為將繼續存在的一個主題是更加關注房東的素質。許多房東，尤其是私人房東，都在為高槓杆水平而苦苦掙扎，這可能會限制他們向建築物投資資本的能力，在某些情況下甚至限制他們保留資產的能力。租户及其經紀人將避開這些建築物。像沃爾納多這樣的實力雄厚、資本充足的房東將從中受益。

這裏發生了什麼？而且似乎沒人在乎。現在，聯邦債務為34萬億美元，高於七年前的20萬億美元。更重要的是——年度赤字接近2萬億美元，預計到2030年國民債務將達到45萬億美元。（12）

人口稠密的北部藍色城市——我稱之為美國北冠——華盛頓、費城、紐約、芝加哥、西雅圖、波特蘭、舊金山和洛杉磯都在沉迷於預算失控和税收增加。

高税收、人口稠密的城市中心與低税/無税、天氣普遍温暖、歡迎商業的州之間存在着自然的競爭。仔細看看這些統計數據 (13)：

在這種情況下，這種情況永遠不會發生... 但應該是該部門，一個人口稠密的北部城市州的第一位承認這一切並減少税收的州長將被大肆宣傳。

我再次質疑紐約州遺產税是否明智。我在這裏重複我之前説過的話：

在紐約州，前2％的人繳納了整整50％的個人所得税，因此保持納税居民身份至關重要。脆弱性來自於2％的員工，他們的職業生涯已接近尾聲。我認識的大多數人都願意為在紐約生活的特權而繳納更高的所得税，但他們討厭在紐約死亡的特權而損失16％的可能性。紐約州的遺產税佔該州年度預算的不到四分之三。遺產税應該被廢除。讓我們的最高納税人度過生命的盡頭既是好的經濟政策，也是好的政治。順便説一句，高税收的加州沒有遺產税，新澤西州在2018年廢除了遺產税。

            

11 我應該把農場賣掉然後把卡車存起來。

12 所有金額的資料來源：國會預算辦公室

13 資料來源：美國人口普查局人口數量和州政府預算支出網站

2023年1月，我們與Citadel完成了一項關於公園大道350號的重要交易，該交易涉及他們的主租賃整座58.5萬平方英尺的建築（使我們減少了22.5萬平方英尺的空置空間）。這筆交易幾乎肯定會導致拆解，並在一個更大的裝配場地上建造一座佔地170萬平方英尺的宏偉塔樓。請參閲我們2022年12月9日的新聞稿。我們在華爾街有很多朋友，我可以冒險説，無論以何種衡量標準（股本回報率、每位員工回報率等），Citadel都處於行業領先地位，專心致志，積極發展。這筆交易證實了我們的網站、開發團隊和紐約的質量。

這裏有關於WFH和WFA的知識。有趣的是，肯告訴我，他的公司的一個重要差異化因素是一個簡單的事實，即每個人每天上班，每週工作五天（我想他們從早上 7:30 開始）。我認為擁護在家辦公的公司將被拋在後面。而且我認為認為幾年後，數千萬美國人將獨自在廚房的桌子旁在家工作，這太荒謬了。而那些辦公大樓和我們的大城市將空無一人。順便説一句，Zoom（又名好萊塢廣場）可能是一個顛覆者，但其股票已從500美元跌至64美元的高位。

8月，我們將94號碼頭的租賃權捐贈給了與合作伙伴哈德遜太平洋公司和黑石集團的合資企業，我們將擁有該合資企業50％的股份。這將是紐約市最好的演播室設施，也是曼哈頓唯一專門建造的演播室設施。我們感謝市長和紐約市EDC在完成這一重要的公私夥伴關係方面給予的支持。舊總屋和碼頭外部的拆除工作已經完成。新總部的基礎工作已經開始，碼頭的結構加固工作正在進行中。我們預計將在2025年第四季度交付該項目。我們相信該項目的潛力，並預計它將為我們的投資帶來非常有吸引力的10％以上的增量現金收益率。

紐約辦公大樓的重置成本正在急劇上升。重置成本一直是主要指標，預示着現有辦公樓存量的價值將增加。

在紐約房地產歷史上，所有偉大的房東牛市都經歷了一段供應受限的時期，而我們現在在這裏。現在，資本市場幾乎不可能建造新的。

市場要求最高質量、設施齊全、以交通為基礎的空間。我們的投資組合符合要求：賓夕法尼亞區（法利、賓州一區、賓夕法尼亞二區）、百老匯770號、美洲大道1290號、公園大道280號、加利福尼亞街555號、THE MART、公園大道350號和賓夕法尼亞15號未來開發地等等。

經過多年自豪地在這封信中記錄了整頁和英雄照片之後，中央公園南路220號現在有了這個簡短的段落。迄今為止，總銷售額為32.68億美元。我們的銷售額超過98％，我猜還有5500萬美元要來自未來剩下的幾筆銷售額。作為該產品取得巨大成功的指標，轉售價格上漲並大幅上漲，我認為220是最近唯一一個轉售價格上漲的事態發展。

在曼哈頓倡導權力機構應該發放博彩牌照三年之後，我於10月份出人意料地宣佈我們不會申請博彩牌照。現在，我們在賓夕法尼亞區有一個很棒的雙街區長場地，很可能贏了。但這是我的邏輯。我們公司最重要的財務當務之急是成功完成PENN 2的租賃；這將產生超過1億美元的增量收入並創造超過20億美元的增量價值。很明顯，填補這個空間的租户不會位於賭場的街對面。更重要的是，我設定的曼哈頓獲得博彩牌照的機率不超過50-50，如果是的話，任何單個網站贏得抽獎的機率都將在（比如）10％左右。因此，20億美元的價值創造與長期政府程序中10％的機率相比，這是一個簡單的決定。

我們是 show-me 的股票。我們的團隊接受這一點。

我們相信紐約，我們的家鄉，美國最重要的城市。紐約是美國的經濟和文化之都（自由女神像位於紐約港是有原因的）；它是世界金融中心；它吸引着最優秀和最聰明的人才；它擁有龐大且不斷增長的高等教育和多元化的勞動力、八支職業運動隊、林肯中心和卡內基音樂廳、百老匯、一流的博物館、一流的餐廳和夜生活、最好的醫院和大學，當然還有最大的集中地位於《財富》500強總部，紐約現在是美國第二重要的技術中心國家... 你明白了。

可持續性

我們的董事會和高級管理層為Vornado在可持續發展、改善社區、建築物和租户體驗方面持續保持全國領導地位感到自豪。我們將通過強有力的可持續發展計劃，繼續在2030年願景和科學目標承諾的基礎上再接再厲。我們的完整計劃可以在我們的網站www.vno.com/可持續性上找到。

主要成就包括：

•為Vornado在我們運營的主要市場直接管理的電力採購了100％的可再生能源信貸（REC）。這些區域經濟共同體包括來自紐約州和加利福尼亞州的水力發電、太陽能和風能設施的區域經濟共同體。

•與2009年的基準相比，我們的在職辦公產品組合的總能耗降低了32％

•我們的在職辦公室產品組合中實現了65％的廢物分流率，在實現75％的長期目標方面取得了重大進展

•榮獲多個獎項，以表彰我們在可持續發展方面的持續行業領先地位，包括（i）第13屆NAREIT照明領導者獎，（ii）能源之星年度持續卓越合作伙伴，以及（iii）在美國同行中排名第 #1 位，多元化——辦公/零售在全球房地產可持續發展基準（GRESB）中排名第位

我們將繼續使用數據來衡量實現目標的進展情況，使我們的目標與租户保持一致，規劃長期項目，並以有意義的方式與利益相關者互動。去年，我們專注於運營優化以及數據如何改善建築物的性能，使租户、股東和建築團隊受益。儘管入住率有所恢復，但我們仍為我們在投資組合中節省的資金感到自豪。

我們不斷尋求通過繼續教育和職業發展來改善一流員工的健康和福祉。通過我們的 Vornado 志願者計劃，我們的員工為當地組織提供了支持，包括人居署、Breaking Ground、中央公園保護協會和西塞羅項目。我們將WorkLife擴展到了芝加哥和舊金山，這是Vornado的便利生態系統，使我們的租户、員工和社區能夠專注於工作和自我保健。

我們的董事會，尤其是公司治理和提名委員會，負責監督可持續發展，包括氣候變化風險。2023 年，我們的高管薪酬計劃再次納入了可持續發展績效指標。我們對公司治理的討論已包含在我們的委託聲明中，可在www.vno.com/proxy上查看，也可以在我們網站www.vno.com/governance的治理部分查看。2024年，我們將繼續監督監管要求。我們的可持續發展敍事以透明的方式講述，並得到數據的支持。所有這些都可以在www.vno.com/sustinability上找到。

感謝高級副總裁勞倫·莫斯及其團隊領導我們的可持續發展工作。

.

列剋星敦大道 731 號

簽名頁面

山姆·澤爾於5月18日去世。芝加哥為紀念他舉行了一場追悼會，有超過一千人親自參加，還有數百人通過視頻參加。我致了悼詞。可以説，山姆是公開交易的房地產投資信託基金市場之父... 他稱之為流動性房地產。我希望我們所有人都像山姆一樣聰明、有成就感，過上像山姆一樣美好的生活。

我們通過公司內部的晉升不斷擴大我們的領導團隊。請和我一起祝賀今年的班級；這是他們應得的。

史蒂芬·博倫斯坦被提升為執行副總裁兼公司法律顧問

塔蒂亞娜·梅拉梅德被提升為收購和資本市場高級副總裁

愛德華·裏瓜迪被提升為辦公租賃高級副總裁

艾琳·維拉爾被提升為營銷高級副總裁

Robin Elgouz 被提升為 BMS 副總裁兼分區主計長

詹妮弗·埃斯科巴-佩特拉科斯被提升為BMS薪資副總裁

Yllka Gashi 被提升為運營副總裁

瑞安·利維被提升為辦公租賃副總裁

摩根·曼恩被提升為開發副總裁

Ashley Natale 被提升為零售運營副總裁

邁克爾·波利斯被提升為項目管理副總裁

麗莎·西蒙尼安被提升為THE MART副總裁兼展會負責人

克里斯·沙利文被提升為開發副總裁

我們很高興歡迎經驗豐富、才華橫溢的傑森·基什內爾擔任我們的新任資本市場執行副總裁主管。

歡迎來到高級副總裁兼首席安全官凱文·沃德；辦公租賃副總裁亞歷克斯·貝德爾和設計與施工副總裁本傑明·德赫米隆。

特別感謝領導我們人力資本和治理工作的薩曼莎·本韋努託和史蒂芬·博倫斯坦。

我們的運營平臺負責人是業內最優秀的。我向我的合夥人邁克爾·佛朗哥、格倫·魏斯、巴里·蘭格、海姆·切拉和湯姆·薩內利表示敬意；也向我的長期合夥人大衞·格林鮑姆和喬·麥克諾表示敬意，他們現在是兼職。我們傑出的15位分部執行副總裁值得特別表彰和感謝。還要感謝我們非常有才華和辛勤工作的26位高級副總裁和56位副總裁，他們使列車每天準時運行。

我們的Vornado家族已經發展壯大，今年有5次婚姻和5次出生，其中有4個女孩和1個男孩。

我們代表Vornado董事會、高級管理層和2935名員工，感謝我們的股東、分析師和其他利益相關者的持續支持。

史蒂芬·羅斯

董事長兼首席執行官

2024年4月2日

今年，我再次提議協助股東購買我妻子製作的《Left on Tenth》的門票，這是一部由朱麗安娜·瑪格利斯和彼得·加拉格爾主演的迪莉亞·埃弗隆的新劇，將於秋季在百老匯上映。如果我能幫上忙，請致電。

此頁故意留空

附錄 A

以下是調整後淨收益（虧損）與NOI的對賬情況（2023年底擁有的房產）：

以下是調整後的淨收益（虧損）與FFO和FFO的對賬情況：