禁止反言證書本承租人禁止反言證書(“證書”)的日期為2023年10月23日，由特拉華州的Arbutus BioPharma，Inc.(“Tenanf”)簽署，受讓人為ARE·PA Region No.7，LLC(特拉華州的有限責任公司(“房東”))和Novita Equities，LLC(賓夕法尼亞州的一家有限責任公司)，連同其被提名人、指定人和受讓人(統稱為“買方”)。陳述A.買方和房東已簽訂了截至2023年10月5日的特定買賣協議和聯合託管指示(經修訂的“購買協議”)，根據該指示，買方已同意購買位於賓夕法尼亞州Warminster，Warminster，701號，郵編為18974-3531號的改進後的不動產，更詳細的描述見購買協議附件A(“財產”)。B.租户和業主已於2016年8月9日就該物業的一部分簽訂了該特定租賃協議(連同其所有修訂、修改、補充、擔保和重述，即“租賃”)。根據租約，承租人已同意應房東的要求，承租人將簽署並交付一份證明租約狀態的禁止反言證書。關於購買協議，房東已要求租户簽署本證書，但有一項諒解，即買方將依賴以下陳述和協議。因此，現在承租人向買方作如下證明、擔保和陳述：第1節.租賃。附件1為真實、正確和完整的租賃副本，包括以下修訂、修改、補充、保證和重述，這些修訂、修改、補充、保證和重述共同代表了對租賃協議的所有修訂、修改、補充、保證和重述：日期為2016年10月7日的租賃協議第一修正案。第二節租賃房屋。根據該租約，承租人租賃該物業內約35,155平方尺的若干物業(“租賃物業”)，如該租約更詳細所述。此外，根據租約條款，租户有權在租約期間獨家使用物業內的所有停車位。第三節完全租賃力。租約已由承租人正式授權、籤立及交付，完全有效，且效力並未終止，並構成一份具有法律效力的文書，根據其條款對承租人具約束力及可強制執行，但須受有關破產及債權的法律所施加的適用限制所規限。第4節.完整的協議本租約乃業主與租客就租賃物業訂立的完整協議，除上文所述的租約修訂(如有)外，物業並未經修改、更改或修訂。

第五節承租房屋的驗收承租人已接受佔有，目前正在佔用租賃的房產。第六節租期。租期自二零一六年十月七日起至二零二七年四月三十日止，但須受下列延長選擇的規限：兩項連續權利各延長五年。第7節購買權。承租人沒有選擇權、優先購買權、第一要約權或其他權利來收購或購買全部或部分租賃物業或物業的全部或任何部分或權益，但下列情況除外：第8條租客的權利除本證書明文規定外，承租人：(A)(B)租約。無權續訂或延長租期；除根據第9條作為承租人外，對租賃物業沒有任何權利、所有權或權益。(A)租約規定的繳交租金責任自2016年10月7日開始生效。租約項下的租金為現行租金，租户在履行租約項下的任何責任時並無違約。(B)租户現時根據租約支付基本租金，每月為59,467.00元。承租人目前並未收到亦無權獲得任何減免、退款、回扣、優惠或豁免租金或其他費用、免收租金、部分租金或抵免、抵銷或減租，但下列情況除外：租約規定的免租月份。(C)租户的營運開支、公用地方收費、保險、房地產税以及行政和間接費用的估計份額為100%，目前每月支付9961.01美元，須支付給業主。租户還支付了每月1675.56美元的屋頂膜更換費用。(D)現時並無根據租約條款到期或將到期的租金的免責辯護或抵銷，亦沒有業主根據租約或其他與租客佔用出租物業有關的失責或其他錯誤作為或不作為，亦無事實狀態會隨着時間的推移或發出通知或兩者同時發生而成熟為租客方面的違約，或據租客所知，可能會演變為業主在租約下的違約，但以下情況除外：第10節.保證金業主根據租約持有的租客保證金金額為99,606美元。第11條預付租金沒有預付租金。第12條保險本租約規定承租人須維持的所有保險(如有)現已生效。第13節待決訴訟現時並無任何破產呈請待決，或據租客所知，租客威脅或有意提出任何破產呈請，不論是自願的。

或其他方面，為債權人的利益而進行的任何轉讓，或根據聯邦破產法或任何州的破產法尋求重組或安排的任何請願書。第14條租户的改善截至本證書日期，據租户所知，房東已履行租約規定的房東的所有義務；租客在租約項下不存在針對房東的抵銷、反索賠或抗辯；也未發生任何事件，隨着時間的推移或通知的發出，不會構成針對房東的抵銷、反索賠或抗辯的基礎，但以下情況除外：第15條業主的轉讓承租人並無接獲業主就租賃或租賃而作出的任何轉讓、抵押或質押的通知。承租人特此同意由房東將租約和租金轉讓給買方，並確認該轉讓不違反租約的規定。第16條租客作出的轉讓承租人未將租賃的房屋或租賃物或其任何部分轉租或轉讓給任何分租人或受讓人。除承租人及其僱員外，任何人不得佔用租用的物業。向承租人發出通知的地址載於租約內。承租人在知道買家和貸款人同意購買該房產時將依賴該證書。承租人自上述第一次簽署之日起，已由下列授權人員簽署本證書。承租人：特拉華州一家公司Arbutus BioPharma，Inc.by：/S/J.Christopher Naftzger姓名：J Christopher Naftzger