公司簡介000079417010/3110-K2020財年錯誤124,838,0002,734,093,000——152,937152,93726,41011,999P4Y1個月三年半P5YP5Y0.201.267.007.006.755.8754.3754.005.6254.8754.875150.05800.0P5Y527.4228.6127.6628.3031.3431.831.722.652.171.782.762.354.644.635.005.768.508.50P4YP2YP4YP2Y100,00065,48743.112,823P4YP2YP4Y6137899914.314.34785303728368571,1131,91513,495222259191213.87.81212.514.5132615.800007941702019-11-012020-10-310000794170美國-美國公認會計準則：普通股成員交易所：XNYS2019-11-012020-10-310000794170交易所：XNYStol：SeniorNotesDue2024Member2019-11-012020-10-31ISO 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C. 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美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-K
| | | | | | | | |
| ☑ | | 根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告 |
截至本財政年度止2020年10月31日
| | | | | | | | |
| ☐ | | 根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告 |
的過渡期 至
佣金文件編號001-09186
TOLL BROTHERS，INC.
(註冊人的確切姓名載於其章程)
| | | | | | | | | | | |
| 特拉華州 | | | 23-2416878 |
| (述明或其他司法管轄權 | | | (税務局僱主 |
| 公司或組織) | | | 識別號碼) |
| 弗吉尼亞大道1140號 | 華盛頓堡 | 賓夕法尼亞州 | 19034 |
| (主要執行辦公室地址) | | | (郵政編碼) |
註冊人的電話號碼，包括區號
(215) 938-8000
根據該法第12(B)節登記的證券：
| | | | | | | | |
| 每個班級的標題 | 交易代碼 | 註冊的每個交易所的名稱 |
| 普通股（面值.01美元） | TOL | 紐約證券交易所 |
| Toll Brothers Finance Corp.5.625%優先票據於2024年到期 | TOL/24 | 紐約證券交易所 |
根據該法第12(G)節登記的證券： 無
用複選標記表示註冊人是否為證券法規則第405條所定義的知名經驗豐富的發行人。是 þ不是o
如果註冊人不需要根據證券法第13條或第15條（d）款提交報告，則用複選標記進行標記。是的 o 不是þ
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是þ不是o
在過去的12個月內（或在註冊人被要求提交和發佈此類文件的較短時間內），註冊人是否以電子方式提交併在其公司網站上發佈了根據法規S—T第405條（本章第232.405節）要求提交和發佈的每個交互式數據文件。 是☑不是o
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中的“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
| | | | | | | | | | | | | | |
| 大型加速文件服務器 | ☑ | | 加速文件管理器 | ☐ |
| 非加速文件服務器 | ☐ | (不要檢查是否有規模較小的報告公司) | 規模較小的報告公司 | ☐ |
| | | 新興成長型公司 | ☐ |
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。o
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。 ☑
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》規則第12b-2條所定義)。是 ☐不是☑
截至2020年4月30日，註冊人的非關聯公司（除行政人員和董事以外的所有人員）持有的普通股的總市值約為美元。2,734,093,000.
截至2020年12月18日， 124,838,000我們的普通股的份額。
引用成立為法團的文件：Toll Brothers，Inc.的委託書的部分。關於定於2021年3月9日舉行的2021年股東周年大會的相關事項，以引用方式納入本報告第三部分。
目錄
| | | | | | | | |
| | 頁面 |
第一部分 | |
| 項目1.業務 | 1 |
| 第1A項。風險因素 | 11 |
| 項目1B。未解決的員工意見 | 19 |
| 項目2.財產 | 19 |
| 項目3.法律程序 | 19 |
| 項目4.礦山安全披露 | 19 |
第II部 | |
| 項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券 | 20 |
| 項目6.選定的財務數據 | 22 |
| 項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析 | 23 |
| 第7A項。關於市場風險的定量和定性披露 | 54 |
| 項目8.財務報表和補充數據 | 54 |
| 項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧 | 54 |
| 第9A項。控制和程序 | 55 |
| 項目9B。其他信息 | 55 |
第三部分 | |
| 項目10.董事、高管和公司治理 | 56 |
| 項目11.高管薪酬 | 56 |
| 項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項 | 57 |
| 項目13.若干關係及相關交易；董事獨立性 | 57 |
| 項目14.首席會計師費用和服務 | 57 |
第四部分 | |
| 項目15.證物、財務報表附表 | 57 |
| 項目16.表格10-K摘要 | 65 |
簽名 | 66 |
| | |
| 以下證據已以電子方式與本表10—K一起存檔： | |
| 附件4.44 | |
| 附件10.45 | |
| 附件21 | |
| 附件22 | |
| 附件23 | |
| 附件31.1 | |
| 附件31.2 | |
| 附件32.1 | |
| 附件32.2 | |
| EXHIBIT101 | |
| 附件101.INS | |
| 展品104 | |
第一部分
項目1.業務
Toll Brothers，Inc.是一家1986年5月在特拉華州註冊成立的公司，1967年開始通過前身實體開展業務。除文意另有所指外，本報告使用“我們”、“我們”、“我們”和“公司”等詞語時，指的是Toll Brothers，Inc.及其子公司。這裏所指的財政年度是指我們截至10月31日或截至10月31日的財政年度。
一般信息
我們為一系列豪華住宅單户獨立式、附屬住宅、總體規劃的度假村式高爾夫球場以及城市低、中、高層社區進行設計、建造、營銷、銷售和安排融資，主要是在我們開發和改善的土地上，因為我們繼續追求擴大產品線、價格點和地理足跡的戰略。我們為美國首次置業、搬家、空巢、活躍成人、負擔得起的豪宅和第二套房買家（“傳統住宅建築產品”）以及城市和郊區租房者提供服務。我們還通過Toll Brothers City Living設計、建造、營銷和銷售城市低、中、高層公寓®（《城市生活》）。截至2020年10月31日，我們在24個州以及哥倫比亞特區開展業務。
在截至2020年10月31日的五年中，我們交付了來自779個社區的38,117套住房，包括2020財年來自457個社區的8,496套住房。截至2020年10月31日，我們有778個社區處於不同的規劃、開發或運營階段，其中包含大約63,200個我們通過期權擁有或控制的家庭網站。
積壓的房屋包括已簽訂合同但尚未交付給購房者的房屋。截至2020年10月31日，我們積壓了63.7億美元(7,791套住房)；我們預計在2021財年交付其中約94%的住房。
我們經營着自己的建築、工程、抵押、業權、土地開發、保險和園林綠化子公司。我們還運營着自己的安全公司TBI智能家居解決方案，為房主提供家庭自動化和技術選擇。此外，在某些地區，我們經營自己的木材分銷、房屋組件組裝和製造業務。
我們正在為總體規劃社區開發幾塊地塊，我們打算在其中的一部分地塊上建造房屋，並將剩餘的地塊出售給其他建築商。其中一個總體規劃社區正在100%由我們開發，其餘社區正在通過與其他建築商或金融合作夥伴的合資企業進行開發。
除了我們的住宅銷售業務外，我們還主要通過合資企業開發和運營出租公寓。這些項目分佈在全國多個大都市地區，目前正在與Toll Brothers公寓生活和Toll Brothers Campus Living品牌下的合作伙伴一起運營或開發(或我們預計將會開發)。®於2020年10月31日，吾等或吾等擁有權益的合營公司控制64幅地塊作為出租公寓項目，包含約20,800個計劃單位。
有關我們合資企業的更多信息，請參閲下面的“對非合併實體的投資”。
我們的社區和家園
我們的傳統住宅社區通常位於富裕的郊區，靠近主要的交通樞紐和通往市中心的高速公路。它們通常位於我們收購和開發的土地上，或者是我們完全批准並在某些情況下得到改善的土地上。我們的City Living部門目前正在出售新澤西州霍博肯和澤西城以及紐約紐約市的社區單元，並計劃在紐約紐約市、新澤西州北部、賓夕法尼亞州費城、華盛頓特區郊區、加利福尼亞州洛杉磯和華盛頓州西雅圖進行開發。
截至2020年10月31日，我們在以下主要郊區和城市住宅市場運營：
•波士頓、馬薩諸塞州、大都市區
•康涅狄格州費爾菲爾德、哈特福德和紐黑文縣
•威徹斯特縣和達奇斯縣，紐約
•紐約市，紐約
•新澤西州中部和北部
•費城，賓夕法尼亞州，大都市區
•賓夕法尼亞州利哈伊山谷地區
•華盛頓特區弗吉尼亞州和馬裏蘭州郊區。
•北卡羅來納州的羅利和夏洛特，大都市區
•田納西州納什維爾
•查爾斯頓、格林維爾和默特爾海灘，南卡羅來納州
•亞特蘭大，佐治亞州，大都市區
•東南和西南海岸以及佛羅裏達州的傑克遜維爾、奧蘭多和坦帕地區
•底特律、密歇根、大都市區
•芝加哥，伊利諾伊州，大都市區
•達拉斯、休斯頓和德克薩斯州的奧斯汀，都會區
•科羅拉多州丹佛市、大都市區、柯林斯堡和科羅拉多州斯普林斯市
•鳳凰城，亞利桑那州，大都市區
•拉斯維加斯和裏諾，內華達州，大都市區
•愛達荷州博伊西，大都市區
•猶他州鹽湖城，大都市區
•加州聖地亞哥和棕櫚泉地區
•洛杉磯，加利福尼亞州，大都市區
•加利福尼亞州北部的舊金山灣、薩克拉門託和聖何塞地區，
•西雅圖、華盛頓州、大都市區和
•波特蘭，俄勒岡州，大都市區。
我們開發單獨的社區以及多產品、總體規劃的社區。我們的總體規劃社區使我們能夠為範圍廣泛的搬家、負擔得起的豪華房、空巢老人、活躍的成年人和第二套房買家提供多種類型和大小的房屋。我們尋求通過分擔共同成本，如土地開發和基礎設施，在總體規劃社區內的幾個社區實現效率。
我們每個獨立的住宅社區都提供幾種住宅方案，讓購房者有機會選擇不同的外部風格。我們設計每個社區以適應現有的土地特徵。我們致力於在社區內實現建築風格的多樣性，提供各種房屋模型和每個模型的幾個外部設計選項，儘可能保留現有的樹木和樹葉，並彎曲街道佈局，允許從任何有利位置看到相對較少的房屋。我們的社區有吸引人的入口，帶有獨特的標誌和景觀。我們相信，我們對細節的額外關注為每個社區提供了多樣化的社區外觀，從而提高了住宅的價值。
我們傳統的附着式住宅社區通常提供一到四層的住宅，提供有限的外部選擇，並且通常包括共同擁有的娛樂設施，如會所、運動場、游泳池和網球場。
我們正在不斷開發新的設計，以取代或擴大現有的設計，以確保我們的家反映當前消費者的品味。我們越來越多地簡化設計和我們提供的選項數量，以便為我們的客户提供更精心策劃的體驗，並在房屋建造過程中獲得效率，特別是在我們負擔得起的奢侈品方面。我們使用自己的建築員工，也聘請獨立的建築公司來開發新的設計。
在我們傳統的家庭建築產品社區，購房者可以選擇廣泛的選擇來支付額外費用。我們傳統的家庭建築產品中的選項的數量和複雜性通常會隨着我們房屋的大小和基本銷售價格而增加。主要選擇包括家庭辦公室、健身房、多代生活套房和寬敞的室內/室外生活區。我們還提供多種室內裝修選擇，如地板、牆磚、衞浴裝置、照明、家庭自動化和安全技術。
我們向高端豪宅和負擔得起的豪宅買家推銷我們的高品質住宅。我們的豪宅主要面向那些通常已經擁有一套住房，並正尋求購買更大或更理想的住房的買家--即所謂的“升級”市場。我們負擔得起的豪宅主要銷售給更富裕的首次購房者。我們相信，我們作為這些市場房屋建築商的聲譽，增強了我們在銷售我們較小、價格更適中的房屋方面的競爭地位。
我們繼續通過擴大我們的地理足跡，通過擴大我們的產品線和價位來吸引不同人羣的買家，從而繼續追求增長舉措。除了我們傳統的“上移”購房者，我們還專注於“空巢一族”市場，千禧一代，以及負擔得起的奢侈品買家。
我們的目標市場是“空巢老人”市場，我們相信這個市場有很強的增長潛力。我們已經開發了許多住宅設計，包括單層客廳和一樓主卧室套房，以及帶有娛樂設施的社區，如高爾夫球場、碼頭、游泳池綜合體、鄉村俱樂部和娛樂中心，我們相信這些設施對這類購房者具有吸引力。我們已經將其中的某些設計和功能整合到了我們的一些其他家居類型和社區中。截至2020年10月31日，我們從39個活躍的成年人社區進行銷售，其中至少有一名住户必須年滿55歲。
隨着千禧一代進入家庭形成的黃金時期，我們繼續專注於這一羣體，推出核心郊區住宅、負擔得起的豪華住宅、城市公寓和豪華租賃公寓產品。
我們已經或正在開發一些高密度、高、中、低層的城市豪華社區，我們已經或正在通過與第三方的合資企業來開發，以滿足日益增長的富裕搬家家庭、空巢人士和尋求居住在大城市或靠近大城市的年輕專業人士的市場需求，這些社區目前以我們的City Living品牌銷售。我們的City Living部門目前在霍博肯和澤西城、新澤西州和紐約市的社區銷售單元，並計劃在紐約市、新澤西州北部、賓夕法尼亞州費城、華盛頓特區郊區、加利福尼亞州洛杉磯和華盛頓州西雅圖進行開發。
我們大多數的城市生活社區都是高層項目，需要很長一段時間才能建成。我們通常在建設開始後開始在這些社區出售房屋，到建築完成時，我們通常會有相當數量的積壓房屋。一旦建設完成，這些社區的積壓房屋通常會很快交付。新冠肺炎疫情爆發後，我們暫停了城市生活事業部未來社區的發展。有關新冠肺炎疫情對我們業務影響的詳細討論，請參閲本10-K表格第1A項中的“風險因素--一般風險因素”。
我們相信，支持首次奢侈品、搬家、空巢老人、活躍成年人、負擔得起的奢侈品和第二套房高端市場的人口結構將為我們提供未來的增長機會。我們仍然相信，我們的許多社區位於難以取代的理想地點，其中許多社區具有重大的內在價值，這些價值可能在未來實現。
截至2020年10月31日，我們出售了317個社區的房屋，而2019年10月31日為333個社區，2018年10月31日為315個社區。
下表彙總了截至2020年10月31日有關我們運營社區的某些信息：
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| | 運營社區總數 | | 銷售社區數量 | | 獲批的房屋 | | 房屋關閉 | | 有合同但未關閉的房屋 | | 提供主頁站點 |
| 傳統家居建築： | | | | | | | | | | | | |
| 北 | | 92 | | | 70 | | | 13,879 | | | 8,693 | | | 1,906 | | | 3,280 | |
| 大西洋中部 | | 56 | | | 39 | | | 7,095 | | | 4,636 | | | 990 | | | 1,469 | |
| 南 | | 84 | | | 67 | | | 9,847 | | | 4,554 | | | 1,488 | | | 3,805 | |
| 高山 | | 107 | | | 94 | | | 15,068 | | | 4,596 | | | 2,274 | | | 8,198 | |
| 太平洋 | | 61 | | | 44 | | | 6,002 | | | 2,808 | | | 1,044 | | | 2,150 | |
| 傳統家居建築 | | 400 | | | 314 | | | 51,891 | | | 25,287 | | | 7,702 | | | 18,902 | |
| 城市生活 | | 3 | | | 3 | | | 618 | | | 355 | | | 89 | | | 174 | |
| 總計 | | 403 | | | 317 | | | 52,509 | | | 25,642 | | | 7,791 | | | 19,076 | |
截至2020年10月31日，在19,076個可用主頁中，約有10,300個尚未開始進行重大場地改善。在19,076個可用的主網站中，約有3,300個尚未由我們擁有，但通過期權進行控制。
截至2020年10月31日，在我們的403個運營社區中，共有317個社區提供住房出售；其餘的運營社區主要與已售罄但並非所有住房都已建成和交付的社區有關。截至2020年10月31日，在317個提供房屋出售的社區中，共有254個是獨立住宅社區，63個是附屬住宅社區。
截至2020年10月31日，我們的傳統社區有895套在建或竣工但未簽約的住房(不包括樣板房)，其中457套位於獨立住宅社區，438套位於附屬住宅社區。截至2020年10月31日，我們在三個全資擁有的City Living社區有173套在建或竣工但未簽約的住房(不包括樣板房)。
由於我們產品的氣息和地理足跡，我們的房屋有廣泛的基本銷售價格。2020財年在不同基本銷售價格範圍內交付的8,496套住房的百分比如下：
| | | | | | | | |
| 基本銷售價格範圍 | | 2020財年交付住房的百分比 |
| 低於500,000美元 | | 24% |
| 500,000至750,000美元 | | 33% |
| 75萬至100萬美元 | | 21% |
| 1,000,000至2,000,000美元 | | 18% |
| 超過200萬美元 | | 4% |
在2020財年交付的房屋中，約19%的購房者以現金支付了全額購房價；其餘購房者借了約68%的房屋價值。
下表提供了我們的購房者購買的期權的平均價值，包括地塊溢價，以及這些期權的價值佔2020財年、2019財年和2018財年購買的房屋基本售價的百分比：
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| | 2020 | | 2019 | | 2018 |
| | 選項值(以千為單位) | | 基本售價的百分比 | | 選項值(以千為單位) | | 基本售價的百分比 | | 選項值(以千為單位) | | 基本售價的百分比 |
| 總括 | | $ | 173 | | | 25.5 | % | | $ | 178 | | | 24.4 | % | | $ | 165 | | | 22.8 | % |
| 傳統家居建築產品 | | | | | | | | | | | | |
| 中國政府已經脱離了。 | | $ | 198 | | | 28.8 | % | | $ | 203 | | | 26.6 | % | | $ | 189 | | | 24.8 | % |
| 附件中有三份文件。 | | $ | 98 | | | 15.7 | % | | $ | 99 | | | 18.8 | % | | $ | 94 | | | 19.6 | % |
| 城市生活產品 | | $ | 47 | | | 3.8 | % | | $ | 31 | | | 2.5 | % | | $ | 25 | | | 1.3 | % |
一般來説，我們的附屬房屋和城市生活產品並不為我們的購房者提供重要的結構性選擇，因此它們在基本銷售價格中的期權價值較小。
有關收入、簽訂的合同淨額、所得税前收入(虧損)和按部門分列的資產的更多信息，請參閲本表格10-K第7項“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”。
收購
作為我們繼續擴大地理覆蓋面和產品供應戰略的一部分，在2020財年，我們收購了Thrive Group，LLC(“Thrive”)的幾乎所有資產和業務，Thrive Group LLC是一家城市填充物建築商，在佐治亞州亞特蘭大和田納西州納什維爾有業務。我們還收購了凱勒房屋公司(“凱勒”)的幾乎所有資產和業務，凱勒是一家在科羅拉多州科羅拉多州斯普林斯運營的建築商。這些收購的總收購價約為7920萬美元現金。收購的資產主要是庫存，包括通過土地購買協議擁有或控制的大約1,100個住宅用地。
在2019財年，我們分別以約9,280萬美元和6,960萬美元現金收購了Sharp Residential，LLC(“Sharp”)和Sabal Homees LLC(“Sabal”)的幾乎所有資產和業務。夏普在佐治亞州的大都市亞特蘭大運營；Sabal在南卡羅來納州的查爾斯頓、格林維爾和默特爾海灘市場運營。收購的資產主要是庫存，包括通過土地購買協議擁有或控制的大約2550個住宅用地。在這些收購中，我們承擔了204套住房的交付合同，總價值為9610萬美元。這個
截至適用的收購日期，這些未交付房屋的平均價格約為471,100美元。由於這些收購，我們的銷售社區數量增加了22個社區。
土地政策
在達成購買地塊的協議之前，我們完成了廣泛的比較研究和分析，以幫助我們評估收購。除了直接購買地塊外，我們還經常嘗試簽訂期權協議，為未來的社區購買土地。我們還與其他建築商或開發商成立了幾家合資企業，以開發供合資企業參與者使用或出售給第三方的土地。
我們的業務面臨許多風險，包括與獲得必要的物業審批和完成土地改善相關的風險。為了降低與土地收購和持有相關的財務風險，並更有效地管理我們的資本，在可行的情況下，我們簽訂期權協議(在此也稱為“土地購買合同”、“購買協議”或“期權”)，在無追索權的基礎上購買土地，從而將我們的財務風險限制在獲得任何必要的政府批准、社區規劃和設計所產生的成本，在某些情況下，期權的部分或全部成本(保證金)。期權協議使我們能夠在獲得土地所有權之前獲得必要的政府批准，並允許我們在指定的時間段內以預先確定的價格獲得地塊。使用這些協議可能會增加我們最終收購土地的總體成本基礎，但通過允許我們在獲得土地之前獲得必要的開發批准或允許我們將收購推遲到稍後的日期，從而降低我們的風險。從歷史上看，隨着獲得批准，購買協議和土地的價值通常會增加；然而，在任何特定的時間段，這種情況都可能不會發生。我們有能力將其中一些購買協議延長不同的時間段，在某些情況下，通過支付額外的付款，在其他情況下，不需要支付任何額外的付款。我們的購買協議通常受到許多條件的制約，包括但不限於，能否為擬議的社區獲得必要的政府批准。如果沒有獲得所有批准，我們在協議下的押金可能會退還給我們，儘管開發前成本通常不會被收回。我們通常有權通過沒收我們根據協議支付的部分或全部保證金來取消任何購買土地的協議。
在2020財年和2019財年，我們分別獲得了約18,400個和13,900個主頁的控制權，扣除期權終止和出售的地塊。截至2020年10月31日，我們控制了約63,200個家庭網站，而截至2019年10月31日，我們控制了約59,200個家庭網站，截至2018年10月31日，我們控制了約53,400個家庭網站。
我們正在為總體規劃社區開發幾塊土地，我們打算在其中的一部分地塊上建造房屋，並將剩餘的地塊出售給其他建築商。其中一個總體規劃社區正在100%由我們開發，其餘社區正在通過與其他建築商或金融合作夥伴的合資企業進行開發。截至2020年10月31日，我們的土地開發合資企業擁有約9,600個住宅用地。截至2020年10月31日，我們已同意收購139個住宅用地，並預計在未來幾年內從我們的幾家土地開發合資企業購買約2,100個住宅用地。
我們能否長期繼續進行發展活動，將視乎是否有合適的經濟環境，以及我們是否有能力繼續物色和簽訂購買土地的選擇或協議，就合適的地塊取得政府批准，以及完成收購和完成這類土地的發展。
以下是我們在2020年10月31日通過期權或購買協議擁有或控制的未來社區主頁的摘要，與我們的運營社區不同：
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 社區數量 | | 主站點數量 |
| 傳統家居建築： | | | | |
| 北 | | 67 | | | 5,639 | |
| 大西洋中部 | | 94 | | | 7,690 | |
| 南 | | 73 | | | 6,871 | |
| 高山 | | 77 | | | 9,963 | |
| 太平洋 | | 56 | | | 5,195 | |
| 傳統家居建築 | | 367 | | | 35,358 | |
| 城市生活 | | 8 | | | 957 | |
| 總計 | | 375 | | | 36,315 | |
在截至2020年10月31日的36,315個規劃主場中，我們通過期權和購買協議擁有12,555個並控制23,760個。
截至2020年10月31日，受運營社區和未來社區的期權和購買協議約束的地塊的總購買價格約為26.4億美元(包括將從我們投資的合資企業獲得的1,010萬美元土地)。在26.4億元的購地承諾中，我們支付或存放了2.236億元，如果我們收購所有這些地塊，我們將需要額外支付24.2億元。這些地塊的購買預計將在未來幾年內進行。由於我們不相信我們將完成對這些地塊的購買，我們不需要額外的資金來終止這些合同，因此我們有權選擇將這些地塊排除在本次購買總價之外。這些期權合同要麼已經註銷，要麼減記到我們預計在合同終止時收回的估計金額。
我們目前有大量受管制的土地，這些土地已獲批准或正在尋求批准。我們投入大量資源，為未來的發展尋找合適的土地，並在我們控制的土地上獲得所需的批准。我們不能保證我們目前控制的土地或我們未來可能獲得控制的土地將獲得必要的開發批准，也不能保證在獲得該等發展批准後，我們將選擇完成根據選擇權購買土地或完成我們擁有的土地的開發。在過去，我們通常都成功地獲得了政府的批准。我們相信，我們現有的社區和擬建的社區(假設所有物業都已開發)有足夠的土地供應，可以將我們的運營維持在目前的水平數年。
社區發展
我們通常會花費相當大的精力為每個社區制定一個概念，其中包括確定房屋的大小、風格和價格範圍；街道和單個住宅站點的佈局；以及整體社區設計。在獲得必要的政府分區和其他批准後(這可能需要幾年時間)，我們通過清理和分級土地、安裝道路、地下公用設施、娛樂設施和獨特的入口特徵，以及標示出個別住宅用地來改善土地。
我們以總承包商的身份承攬我們的大部分工程。分包商通常根據固定價格合同進行所有房屋建設和土地開發工作。我們購買的材料通常有多個來源，我們沒有經歷過由於無法獲得必要材料而導致的重大延誤。對於某些材料，由於新冠肺炎疫情導致交付期增加，我們相信我們已經充分調整了採購時間表，以滿足建設里程碑的要求。見本表格10-K項中的“風險因素--一般風險因素”和第2項中的“製造/分銷設施”。
我們的施工經理協調分包活動，監督施工工作和質量控制的方方面面。我們尋求獲得購房者滿意度的方法之一是根據每位購房者對成交前和成交後問卷的回答，為我們的建築經理提供激勵性補償安排。
除房屋需求外，影響我們出售時間的最重要變量是社區開放出售，這通常發生在收到最終土地監管批准後不久。收到批准後，我們可以開始從購房者那裏獲得已執行的銷售合同的過程。雖然我們的銷售和建設活動因季節不同而有所不同，這可能會影響關閉的時間，但與收到最終監管批准的時間、社區的開放時間和隨後的關閉時間的影響相比，任何此類季節性影響都相對較小。
市場營銷和銷售
我們相信，我們傳統家居產品的營銷策略提升了我們作為高品質豪華住宅建築商和開發商的聲譽。我們相信，這一聲譽會帶來對我們所有產品類型的更大需求。我們通常包括有吸引力的裝飾功能，即使在我們的較便宜的房子，基於我們相信這些增強改善了我們的營銷和銷售努力。
在確定我們房屋的價格時，除了管理層的豐富經驗外，我們還利用內部開發的價值分析程序，將我們的房屋與每個當地營銷區的其他建築商提供的房屋進行比較。在我們應用此計劃時，我們會對我們的產品功能與競爭對手之間的差異，如房屋和社區設施、位置和聲譽，給予正或負的美元價值。
我們通常在每個社區都有一個銷售辦公室，由我們自己的銷售人員組成。銷售人員一般都得到工資和佣金的補償。我們銷售額的很大一部分也來自當地房地產經紀人將客户介紹給我們的社區。
我們在設計和銷售我們的樣板房上花費了大量的精力和成本，這在我們的市場營銷中扮演着重要的角色。不同車型的內飾設計各不相同，並經過精心挑選，以反映潛在買家的生活方式。
訪問我們網站www.TollBrothers.com的訪問者可以獲得有關我們在全國各地的社區和住宅的詳細信息，對我們的住宅進行全景或視頻參觀，並根據我們可用的平面圖和選項設計他們自己的住宅. 我們還在社交媒體平臺、報紙、其他地方和地區出版物以及廣告牌和在線媒體網站上做廣告。我們越來越多地將營銷努力集中在數字環境中，並採用了許多虛擬工具和技術，使我們的銷售人員能夠與潛在客户進行遠程互動。
我們有一個分兩步走的銷售流程。第一步是當潛在的購房者訪問我們的社區之一(親自或虛擬)並決定購買我們的一套房子時，購房者簽署一份不具約束力的定金協議，並提供一小筆可退還的定金。這筆押金將在短時間內保留購房者所選擇的住宅地點或單位。這筆押金也鎖定了房子的底價。由於這些定金協議不具約束力，它們既不記錄為已簽署的合同，也不記錄在積壓中。存款利率每週被跟蹤，以幫助我們監測每個社區的需求強弱。如果特定社區的住房需求強勁，我們將確定該社區的基本銷售價格是否應該提高。如果特定社區的住房需求疲軟，我們將決定是否應該調整銷售激勵和/或房價折扣。
銷售過程的第二步發生在我們與購房者簽署具有約束力的銷售協議時，購房者提供通常不退還的更大的現金首付。在2020財年末，現金首付平均約佔房屋總購買價格的7%。在購房者簽署不具約束力的定金協議和具有約束力的銷售協議之間(通常需要大約三週時間)，購房者被要求完成一份財務問卷，使我們能夠評估購房者是否擁有購買房屋所需的財力。如果我們確定購房者在財務上不合格，我們將不會與購房者簽訂銷售協議。在2020財年、2019財年和2018財年，我們的客户分別簽署了8億美元(9932套住房)、67.1億美元(8075套住房)和76億美元(8519套住房)的淨合同。當我們報告簽署的合同淨額時，報告的合同數量和價值是報告期間發生的所有取消的淨額，無論最初是在該報告期間還是在之前的期間簽署的。只有在我們報告的期間結束時由購房者和我們雙方簽署的未完成的銷售協議才包括在積壓中。
客户按揭融資
我們與多元化的抵押貸款金融機構保持着關係，其中許多機構都是業內最大的機構之一。我們相信，地區性和社區銀行繼續認識到與我們的購房者等富裕客户建立關係的長期價值，這些銀行繼續為這些客户提供融資。我們相信，我們的置業人士一般都有能力取得更佳的按揭貸款，這是因為他們的按揭成數通常較低，而且更具吸引力。 與普通購房者相比的信用檔案。
我們的抵押貸款子公司為我們的房屋關閉的一部分提供抵押融資。我們的抵押貸款子公司根據購房者提供的信息和其他來源確定購房者是否有資格獲得他或她正在尋求的抵押貸款。對於符合條件的購房者，我們的抵押貸款子公司為購房者提供抵押承諾，根據當時的市場條件具體説明擬議抵押貸款的條款和條件。
有關由我們的按揭附屬公司提供資金的貸款數目和金額的資料載於下表。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 財政年度 | | 總計
通行費兄弟公司和解協議
(a) | | TBI抵押貸款公司
融資和解*
(b) | | 毛收入
捕獲率(b/a) | | 金額
資金支持
(單位：百萬) |
| 2020 | | 8,496 | | | 3,782 | | | 44.5% | | $ | 1,757.5 | |
| 2019 | | 8,107 | | | 3,259 | | | 40.2% | | $ | 1,572.1 | |
| 2018 | | 8,265 | | | 2,918 | | | 35.3% | | $ | 1,411.6 | |
| | | | | | | | |
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*不包括經紀貸款和轉介貸款，在2020財年、2019財年和2018財年，這些貸款分別約佔我們房屋成交量的4.7%、4.0%和5.0%。
在房屋實際結清和抵押貸款融資之前，購房者可以根據承諾的條款鎖定利率。在利率鎖定時，我們的抵押子公司同意將建議的抵押貸款出售給願意遵守條款和條件的幾家第三方現有抵押融資機構(“投資者”)之一，
包括利率在內，承諾給購房者。我們相信這些投資者有足夠的財力履行他們對我們抵押貸款子公司的承諾。抵押貸款出售給投資者，並附帶有限的追索權條款，這些條款源於相關協議中的行業標準陳述和擔保。這些陳述和保證主要涉及借款人或其他各方沒有虛假陳述、貸款的適當承銷，以及在某些情況下，借款人必須支付的最低金額。本公司一般不會保留與在第二市場出售的按揭貸款有關的任何其他持續利息。
截至2020年10月31日，我們的抵押貸款子公司承諾為20.7億美元的抵押貸款提供資金。在這些承諾中，截至2020年10月31日，3.811億美元，以及2.179億美元的應收抵押貸款，都已被“鎖定”利率。我們的抵押貸款子公司通過組合其自有資本、我們提供的資本、其貸款安排以及向各種投資者出售抵押貸款來為其承諾提供資金。我們的抵押貸款子公司獲得了投資者的承諾，將收購所有5.99億美元的鎖定貸款和應收賬款。截至2020年10月31日，我們的購房者尚未鎖定剩餘16.9億美元抵押貸款承諾的利率。
積壓
截至2020年10月31日，我們積壓了63.7億美元(7,791套住房)；截至2019年10月31日，積壓了52.6億美元(6,266套住房)；截至2018年10月31日，積壓了55.2億美元(6,105套住房)。截至2020年10月31日，積壓的7791套住房中，約94%預計將於2021年10月31日前交付。
競爭
住宅建築行業競爭激烈且分散。我們與許多不同規模的房屋建築商競爭，範圍從地方到全國，其中一些公司的銷售額和財力比我們更大。現房銷售也帶來了競爭。我們的競爭主要基於價格、地理位置、設計、質量、服務和聲譽。我們相信，與我們行業中的許多其他公司相比，我們的財務穩定是一個有利的競爭因素。
季節性
我們的季度經營業績隨着季節的變化而波動。我們很大一部分銷售協議是在冬季和春季與客户簽訂的，與天氣有關的事件將不時推遲房屋的開工和關閉，並增加成本。見本10-K表格第1A項中的“風險因素--與我們的商業和工業有關的風險--我們的季度經營業績可能因業務的季節性而波動”。
對未合併實體的投資
我們於合營企業有投資(I)為合營企業參與者開發土地並出售予外部建築商(“土地發展合營企業”)；(Ii)發展待售房屋(“住宅建築合營企業”)；(Iii)發展豪華出租住宅公寓、商業用地及酒店(“租賃物業合營企業”)；及(Iv)投資於不良貸款及房地產，併為住宅建築商及發展商提供融資及土地儲備，以收購及發展土地及住宅用地(“直布羅陀合營企業”)。截至2020年10月31日，我們對這些未合併實體的投資為4.307億美元，並承諾如果這些實體需要額外資金，我們將向它們投資或墊付至多7500萬美元。
在2020財年、2019財年和2018財年，我們分別確認了我們投資的未合併實體的收入為90萬美元、2490萬美元和8520萬美元。此外，我們從這些未合併實體獲得的建築和管理費收入在2020財年為1760萬美元，2019財年為2180萬美元，2018財年為1920萬美元。
土地開發合資企業
截至2020年10月31日，我們投資了9家土地開發合資企業來開發土地。其中一些土地發展合營公司開發土地供包括我們在內的合營公司參與者專用，另一些公司則開發土地出售給合營公司參與者和無關的建築商。截至2020年10月31日，我們在我們的土地開發合資企業中投資了約1.277億美元，並向其中三家土地開發合資企業承諾了3300萬美元的資金承諾，如果需要對這些合資企業進行額外投資，將獲得資金。截至2020年10月31日，其中四家合資企業的總貸款承諾為1.588億美元，這些承諾的未償還借款為1.181億美元。截至2020年10月31日，我們的土地開發合資企業擁有約9,600個住宅用地。
截至2020年10月31日，我們已同意從我們的一家土地開發合資企業手中收購139個住宅用地，總購買價約為1,010萬美元。此外，我們預計將在幾年內從其中幾家合資企業購買大約2100個新的住宅用地。這些主網站的購買價格將在未來的某個日期確定。
住宅建築合資企業
截至2020年10月31日，我們在四家房屋建築合資企業中總共投資了3380萬美元，開發了67套豪華待售房屋。在2020財年，我們的Home Building合資企業簽署的合同淨值為7330萬美元(22套住房)，帶來了1.396億美元(44套住房)的收入。截至2020年10月31日，我們的Home Building合資企業積壓了價值1000萬美元的未交付房屋(4套)。
租賃物業合資企業
作為我們多元化產品線戰略的一部分，在過去的幾年裏，我們獲得了一些地塊作為出租公寓項目的控制權，包括幾個學生宿舍用地。截至2020年10月31日，我們在26家租賃物業合資企業中的投資總額為2.47億美元。截至2020年10月31日，我們或我們擁有權益的合資企業控制着64塊地塊，這些地塊計劃作為租賃公寓項目，包含約20,800個單位。截至2020年10月31日，我們擁有權益的合資企業的貸款承諾總額為16.6億美元，這些承諾的未償還借款為12.2億美元。這些項目分佈在全國多個大都市地區，目前正在與Toll Brothers公寓生活和Toll Brothers Campus Living品牌下的合作伙伴一起運營或開發(或我們預計將會開發)。
截至2020年10月31日，我們大約有2,000個已入夥或準備入夥的出租公寓項目單位，2,200個處於租賃階段的單位，11,100個處於設計階段或正在開發中的單位，以及5,500個處於規劃階段的單位。截至2020年10月31日，在20,800套公寓中，9,400套由我們擁有權益的合資企業擁有；約6,100套由我們擁有；5,300套由我們根據合同購買。
直布羅陀合資企業
在過去三年中，我們通過直布羅陀與一家機構投資者建立了幾家合資企業，向住宅樓和開發商提供融資和土地儲備。我們在這些合資企業中擁有大約25%的權益。這些合資企業將為建築商和開發商收購和開發土地和住宅用地提供資金，並尋求其他互補的投資戰略。我們可能會在這些合資企業中投資高達1億美元。截至2020年10月31日，我們在這些合資企業中的投資為2210萬美元。
規管及環境事宜
我們受制於與分區、建築設計、施工和類似事項有關的各種地方、州和聯邦法規、條例、規則和法規，包括強制實施限制性分區和密度要求的地方法規。在我們的一些市場，州和地方立法已經增加，授權獲得土地作為專用開放空間，主要是由政府、準公共和非營利實體獲得。此外，在我們社區的房屋建設、廣告和銷售方面，我們還受到各種許可、登記和備案要求的約束。這些法律和要求的影響是增加了我們的總體成本，它們可能已經並在未來可能推遲社區的開放，或者可能已經並在未來導致我們得出結論，即使獲得任何或所有必要的政府批准，某些社區的發展在經濟上也是不可行的。見本項目1中的“土地政策”。我們還可能因在我們經營的一個或多個地區建造暫停期而受到週期性延誤，或可能完全被排除在發展社區之外。一般來説，這種暫停通常與水或污水設施不足或道路通行能力不足有關。
為了在某些地區獲得某些批准，我們可能被要求以低於市場租金或銷售價格的價格提供負擔得起的住房。這些要求對我們的影響取決於我們參與或打算參與發展的各個州和地方政府如何實施他們的經濟適用房計劃。到目前為止，這些限制還沒有對我們產生實質性的影響。
我們還受制於各種有關保護公眾健康和環境的地方、州和聯邦法規、條例、規則和法規(“環境法”)。適用於任何特定社區的特定環境法因場地的位置和環境條件以及場地現在和以前的用途而有所不同。遵守這些環境法律可能會導致延誤，可能會導致我們產生大量合規和其他成本，和/或可能會禁止或嚴格限制某些環境敏感地區或地區的開發。
在完成土地收購之前，我們通常會聘請獨立的環境顧問評估土地上是否存在危險或有毒物質、廢物或物質，因此，我們相信，到目前為止，我們的土地上還沒有受到此類物質的重大影響。
我們的抵押貸款子公司受各種州和聯邦法規、規則和法規的約束，包括與許可、貸款業務和其他抵押貸款發起和融資領域相關的法規、規則和法規。這些法規、規則和
監管可能會增加我們購房者的融資成本，增加我們做生意的成本，並限制我們的購房者獲得某些類型的貸款。
保險/保修
我們所有的房子都是在我們的工藝和機械設備的有限保修下出售的。許多房屋還提供了關於結構完整性的有限多年保修。
根據免賠額和自保金額，我們維持保險，以保護我們免受與我們的活動相關的各種風險，其中包括一般責任、“全險”財產、建築缺陷、工人賠償、汽車和員工忠誠度。我們應計與免賠額和自保金額相關的預期成本。
人力資本資源
截至2020年10月31日，我們的全職員工約為4,500人，而截至2019年10月31日的員工為5,100人。截至2020年10月31日，我們的集體談判協議覆蓋的員工不到2%。
我們相信，我們的員工是我們最重要的資源之一，對我們的持續成功至關重要。我們非常注重吸引和留住有才華和經驗的人員來管理和支持我們的運營，我們的管理團隊定期審查組織各級的員工流失率。管理層還審查員工敬業度和滿意度調查，以監控員工士氣，並接收對各種問題的反饋。我們向員工支付具有競爭力的薪酬，並提供一系列由公司支付的福利，我們認為這些福利與我們行業的其他公司相比具有競爭力。
我們致力於招聘、發展和支持多元化和包容性的工作場所。我們的管理團隊和所有員工都應在工作場所展示和促進誠實、道德和尊重的行為。我們的所有員工都必須遵守行為守則，該守則為適當的行為設定了標準，幷包括關於預防、識別、報告和制止任何類型的非法歧視的年度培訓。
在2020財年，為了應對新冠肺炎疫情，我們實施了安全協議和新程序，以保護我們的員工、分包商和客户。這些協議包括遵守聯邦、州和地方政府機構要求的社會距離和其他健康和安全標準，並考慮到疾病控制和預防中心和其他公共衞生當局的指導方針。此外，我們修改了業務的許多方面的處理方式，以減少面對面互動的數量。例如，我們大大擴展了虛擬交互在我們業務的各個方面的使用，包括面向客户的活動。在此期間，我們的許多行政和業務職能也需要修改，包括我們的大多數員工遠程工作。有關新冠肺炎疫情對我們人力資本資源影響的詳細討論，請參閲本10-K表格第1A項中的“風險因素--新冠肺炎疫情等公共衞生問題已經並可能在未來對我們的業務或財務業績產生不利影響。
可用信息
我們向美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)提交年度、季度和當前報告、委託書和其他信息。這些備案文件可以通過互聯網在美國證券交易委員會的網站http://www.sec.gov.上獲得
我們的主要互聯網地址是www.TollBrothers.com。在我們以電子方式向美國證券交易委員會存檔或向美國證券交易委員會提供這些材料後，我們在合理可行的範圍內儘快通過我們的網站“投資者關係”(“投資者關係網站”)免費提供我們的10-K表格年度報告、10-Q表格季度報告、當前8-K表格報告以及根據1934年證券交易法第13(A)或15(D)節提交或提交的報告的任何修正案。
我們在我們的投資者關係網站上提供有關我們的業務和財務表現的信息，包括我們的公司簡介。此外，我們還在我們的投資者關係網站上網絡直播我們與投資界成員一起參加的財報電話會議和某些活動。進一步的公司治理信息，包括我們的道德準則和商業行為準則、公司治理指南和董事會委員會章程，也可以在我們的投資者關係網站上找到。我們網站的內容不會以引用的方式納入本年度報告(Form 10-K)或我們提交給美國證券交易委員會的任何其他報告或文件中，並且對我們網站的任何提及都只是非主動的文字參考。
前瞻性陳述
本報告或我們已經或將向美國證券交易委員會提交的其他材料中包含的某些信息(以及我們已作出或將作出的口頭聲明或其他書面聲明中的信息)包含或可能包含符合1933年《證券法》(修訂本)第27A節和1934年《證券交易法》(修訂本)第21E節的含義的前瞻性聲明。人們可以通過以下事實來確定這些陳述：它們不涉及嚴格意義上的歷史或事實性質的問題，一般討論或涉及未來的事件。這些陳述包含諸如“預期”、“估計”、“預期”、“項目”、“打算”、“計劃”、“相信”、“可能”、“可以”、“可能”、“可能”、“應該”、“可能”、“將會”以及其他含義相似的詞語或短語。此類陳述可能包括但不限於：新冠肺炎對美國經濟的影響，我們經營或可能經營的市場，以及對我們業務的影響；我們的戰略重點；我們的土地收購、土地開發和資本分配優先事項；市場狀況；對我們房屋的需求；預期經營結果；送貨上門；財務資源和狀況；收入的變化；盈利能力的變化；利潤率的變化；會計處理的變化；收入成本，包括預期的勞動力和材料成本；銷售、一般和行政費用；利息費用；庫存減記；房屋保修和建築缺陷索賠；這些不確定性因素包括：未確認的税收優惠；預期退税；銷售速度和價格；購房者取消購房的影響；增長和擴張；我們參與的合資企業；我們對未合併實體的投資帶來的預期結果；我們獲得土地和尋求房地產機會的能力；我們獲得批准和開設新社區的能力；我們營銷、建造和銷售房屋和物業的能力；從積壓的房屋中交付房屋的能力；我們獲得材料和分包商的能力；我們生產進行正常業務運營所需的流動性和資本的能力，或擴大和利用機會的能力；以及法律訴訟、調查和索賠的結果。
本報告以及我們所作的任何其他報告或公開聲明中的任何或所有前瞻性陳述都不能保證未來的業績，而且可能被證明是不準確的。下文“第1A項-風險因素”或我們的其他報告或公開聲明中提到的許多因素將對我們未來的業績起到重要的決定作用。因此，實際結果可能與我們的前瞻性陳述中預期的結果大不相同。
前瞻性陳述還不時出現在10-Q表和8-K表的其他報告、新聞稿、演示文稿、我們網站上以及向公眾發佈的其他材料中。這可能是由於錯誤的假設或已知或未知的風險和不確定性造成的。
前瞻性陳述僅在其發表之日起發表。我們沒有義務公開更新任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。
關於我們認為可能導致我們的實際結果與預期和歷史結果大不相同的因素的更詳細討論，請參閲下文“項目1a--風險因素”。這一討論是在1995年《私人證券訴訟改革法》允許的情況下進行的，我們所有的前瞻性陳述都明確地受到本節中包含或引用的警告性陳述的限制。
關於我們的執行官員的信息
有關我們主管人員的信息以引用方式併入本表格10-K的第III部分第10項中。
第1A項。風險因素
與我們的商業和工業有關的風險
我們受到住房行業需求波動的影響。需求的任何減少都會對我們的業務、運營結果和財務狀況產生不利影響。
對住房的需求會受到波動的影響，這通常是由於我們無法控制的因素，如就業水平、消費者信心和支出、住房需求、購房者的融資可獲得性、利率、新住房的可用性和價格與現有庫存相比，以及人口趨勢。在房地產市場低迷的情況下，我們的銷售和經營業績將受到不利影響；我們可能會有重大的庫存減值和其他沖銷；我們的毛利率可能會從歷史水平大幅下降；我們可能會因運營而蒙受重大損失。在任何特定時間，我們都無法準確預測住房市場狀況是會改善、惡化，還是會像當時那樣繼續下去。
在我們開展業務的市場和我們房屋的潛在購買者居住的市場上，經濟狀況的不利變化可能會減少對房屋的需求，從而可能對我們的業務、運營結果和財務狀況產生不利影響。
在我們開展業務的市場和我們房屋的潛在買家居住的市場，經濟狀況的不利變化已經並可能在未來對我們的業務產生負面影響。就業水平、工作崗位的不利變化
增長、消費者信心、利率、對房地產市場強勁程度的看法、人口增長或待售房屋供過於求可能會減少對我們房屋的需求或壓低價格，並導致購房者取消購買我們房屋的協議。這反過來可能對我們的運營結果和財務狀況產生不利影響。
我們執行業務戰略的能力是不確定的，我們可能無法實現我們的目標。
我們不能向您保證：(I)我們的戰略和任何相關舉措或行動將取得成功，或它們將在任何特定水平或特定時間框架內產生增長、收益或回報；(Ii)未來我們將在任何特定指標或衡量標準上取得與過去相同或更好的積極運營或財務業績或業績；或(Iii)我們將在任何時期取得與其他房屋建築商一樣的表現。我們也不能保證我們未來能夠維持我們的戰略和任何相關的舉措或行動，並且，由於出乎意料的有利或不利的市場條件或其他因素，我們可能決定我們需要調整、完善或放棄我們的戰略的全部或部分，以及任何相關的舉措或行動，儘管我們不能保證任何此類調整都將成功。我們現有的任何一項或多項策略或任何相關措施或行動的失敗，或我們可能尋求或實施的任何調整的失敗，都可能對我們增加業務價值和盈利的能力、我們正常經營業務的能力、我們的整體流動資金以及我們的綜合財務報表產生不利影響，而在每一種情況下，影響都可能是巨大的。
負面宣傳可能會對銷售產生負面影響，這可能會導致我們的收入或運營業績下降。
我們的業務依賴於Toll Brothers品牌的吸引力，它與質量和奢侈品的聯繫是我們成功不可或缺的一部分。我們的戰略包括通過將我們的奢侈品品牌擴展到新的價格點、產品線和地理位置來發展我們的業務，包括擴大我們負擔得起的奢侈品。如果我們無法維持Toll Brothers品牌的地位，我們的業務可能會受到不利影響，因為這會削弱該品牌的獨特吸引力，並損害其形象。這可能會導致銷售額和收益下降。
此外，與我們的行業、公司、品牌、營銷、人員、運營、業務業績或前景相關的不利媒體或投資者和分析師的報道可能會影響我們的股價和業務表現，無論其準確性或不準確性。此外，通過使用電子傳播，包括社交媒體渠道、網站和其他數字平臺，負面宣傳的傳播速度大大加快。我們能否成功維護和提升我們的品牌，取決於我們適應這個快速變化的媒體環境的能力。任何媒體的負面宣傳或負面評論都可能損害我們的聲譽，並減少對我們房屋的需求，這將對我們的業務產生不利影響。
我們還可能受到與我們開發的社區居民關係不佳的影響，因為我們為解決與其社區的運營或開發或房主協會過渡有關的問題或糾紛所做的努力可能會被受影響的居民視為不滿意，這些居民隨後的行動可能會對銷售或我們的聲譽造成不利影響。此外，我們可能決定或被要求支付與解決此類問題或爭端有關的物質支出，這可能會對我們的業務結果產生不利影響。
我們很大一部分收入和運營收入來自加州的傳統住宅建築部門。
我們很大一部分收入和運營收入都集中在加州。我們無法控制的因素可能會對我們在加州產生的收入和/或收入產生實質性的不利影響。這些因素包括但不限於：監管和財政環境的變化；經濟長期低迷；喪失抵押品贖回權的情況很多；負擔不起；外國買家需求下降；包括乾旱在內的惡劣天氣和地方政府暫停建築的風險；地震和野火等自然災害；環境事件；人口和/或增長率下降以及這些地區住房需求的相關減少。如果加州的房屋銷售活動或銷售價格下降，我們的成本可能根本不會下降或以相同的速度下降，因此，我們的綜合財務業績可能會受到不利影響。
在高層建築的建設中，無論是待售物業還是出租物業，我們在開始建設、將單位出售和交付給客户或開始收取租金和收回成本之前，都會產生巨大的成本。我們可能會受到建設延誤的影響，這可能會導致更高的成本，從而對我們的運營業績產生不利影響。施工期間不斷變化的市場狀況可能會對銷售價格和租金產生負面影響，從而可能對我們的經營業績產生不利影響。
在高層建築產生任何收入之前，我們會花費大量資金來獲得土地，獲得許可、開發批准和權利，以及建造建築。我們通常需要幾年的時間才能獲得土地，並在高層建築中建造、銷售和交付單位或租賃單位。根據項目的複雜程度、收購時的開發階段以及監管和
涉及的社區問題。由於這些潛在的建築物完工延遲，我們面臨着在此期間對住房的需求可能下降的風險，我們可能被迫以虧損或產生低於我們最初預期的利潤率的價格出售或租賃單位。此外，如果工程延誤，我們可能會因通貨膨脹或其他原因和/或資產持有成本(包括用於獲取土地和建造大樓的資金的利息)而面臨成本增加。這些成本可能很大，並可能對我們的運營業績產生不利影響。此外，如果建築物或單位的價值下降，我們還可能被要求根據美國公認的會計原則確認建築物賬面價值的重大減記。
取消現有銷售協議的數量增加可能會對我們的業務產生不利影響。
我們的積壓反映了與我們的購房者就尚未交付的房屋達成的銷售協議。我們已經收到了購房者為我們積壓的每一套房子支付的定金，通常情況下，如果購房者沒有完成購買，我們有權保留定金。然而，在某些情況下，購房者可能會取消銷售協議，並收到全部或部分退還定金，原因包括州和當地法律、購房者無法獲得抵押貸款、他或她無法出售他或她的當前住房，或我們無法在指定的時間內完成和交付住房。截至2020年10月31日，我們有7791套房屋，銷售價值63.7億美元。如果經濟狀況下降，如果抵押貸款融資變得不那麼容易，或者如果我們的住房由於我們社區或附近的條件而變得不那麼有吸引力，我們可能會遇到更多的購房者取消與我們的銷售協議，這可能會對我們的業務和運營業績產生不利影響。
住宅建築業競爭激烈，如果其他住宅建築商更成功，或者為我們的客户提供更好的價值，我們的業務可能會下降。
我們在競爭非常激烈的環境中運營，在我們運營的每個市場上，我們都面臨着來自其他房屋建築商的競爭。我們與大型國家和地區住宅建築公司以及規模較小的本地住宅建築商爭奪土地、融資、原材料以及熟練的管理和勞動力資源。我們還與轉售房屋市場競爭，也被稱為“以前擁有或現有的”房屋市場。可供出售的房屋供過於求，或者我們的一些競爭對手大幅打折，可能會對我們的房屋需求和我們的運營結果產生不利影響。競爭條件的增加可能會對我們產生以下任何影響：交付的房屋減少；我們的購房者出售的房屋減少或取消訂單的數量增加；銷售激勵措施的增加和/或價格的降低；以及由於銷售價格下降或無法提高銷售價格來抵消交付房屋成本的增加而實現的毛利率下降。如果我們無法在我們的市場上有效競爭，我們的業務可能會比我們的競爭對手下降得不成比例。
如果不能以合理的價格獲得土地，我們的銷售額和經營業績可能會下降。
長遠來説，我們的運作有賴於我們能否以合理的價格取得土地，以發展我們的住宅社區。截至2020年10月31日，我們通過期權擁有或控制的家庭網站約為63,200個。未來，土地總體可獲得性的變化、對可用土地的競爭、獲取土地的融資可獲得性、限制住房密度的分區規定以及其他市場條件的變化，可能會損害我們以允許我們獲得合理利潤的價格為新住宅社區獲得土地的能力。如果由於這些因素或任何其他原因，適合我們住宅社區發展的土地供應變得更加有限，土地成本可能會增加，和/或我們能夠出售和建造的房屋數量可能會減少。
如果我們的土地和房屋的市場價值下降，我們的運營結果可能會下降。
我們土地和房屋庫存的市場價值取決於市場狀況。我們購買土地是為了擴展到新的市場，以及替換土地庫存和在我們現有的市場中進行擴張。如果住房需求下降到低於我們獲得庫存時的預期，我們可能無法獲得與過去類似的利潤，可能會經歷比預期更少的利潤，和/或在我們出售和建造房屋時可能無法收回成本。由於在2006-2011年房地產行業低迷期間，我們的業務大幅下降，我們確認了庫存的重大減記。
我們依靠分包商建造我們的房屋，依靠建築供應公司為我們的房屋建築提供部件。我們的分包商未能正確建造我們的房屋並採取適當的工地安全做法，或我們從建築供應公司獲得的部件存在缺陷，可能會對我們產生不利影響。
我們聘請分包商實際建造我們的房屋，並從建築供應公司購買建造房屋所用的部件。儘管我們在質量控制和工地安全方面做出了努力，但我們可能會發現我們的分包商從事不適當的施工或安全操作，或者從建築供應公司購買的部件沒有按規定運行。此類事件的發生可能需要我們在#年修復房屋。
根據我們的標準和法律要求，或迴應對建築工地監管不當的指控。在這些情況下，履行我們的法律義務的成本可能會很高，我們可能無法從分包商、供應商和保險公司那裏收回維修成本。例如，我們已經或預計將在賓夕法尼亞州和特拉華州建造的房屋維修費用很高。有關保修費用的其他信息，請參見本表格10-K第15(A)1項中的附註7--“應計費用”。
我們參與某些合資企業，如果合資企業或其參與者未能履行其義務，我們可能會受到不利影響。
我們在與無關各方的某些合資企業中有投資和承諾。這些合資企業通常借錢來幫助為自己的活動提供資金。在某些情況下，合資企業的參與者，包括我們自己，需要提供與合資企業有關的某些義務的擔保。在大多數這些合資企業中，我們沒有控股權，因此無法要求這些合資企業或其參與者履行其義務或以可接受的條件重新談判。如果合資企業或其參與者不履行其義務，我們可能需要花費額外的資源或遭受重大損失。
政府法規和法律挑戰可能會推遲我們社區的開工或完工，增加我們的費用，或者限制我們的房屋建設活動，這可能會對我們的運營產生負面影響。
我們的發展活動必須得到眾多政府當局的批准，而這些政府當局在行使其審批權時往往擁有廣泛的自由裁量權。我們因遵守法律和法規要求而產生大量成本。法律和法規要求的任何增加都可能導致我們產生大量額外成本，或者在某些情況下，導致我們確定該物業不適合開發。
有關建築、分區、銷售、無障礙、安全、反歧視和類似事項的各種地方、州和聯邦法規、條例、規則和條例適用於和/或影響住房行業。政府監管影響建築活動以及銷售活動、抵押貸款活動和其他與購房者的交易，包括反歧視法律，如公平住房法和數據隱私法，如加州消費者隱私法。該行業還經歷了州和地方立法和法規的增加，這些法規限制了土地的可獲得性或用途。市政當局還可以限制或暫停提供公用事業設施，如供水和下水道水龍頭。在一些地區，市政當局可能會頒佈增長控制舉措，限制特定年份可獲得的建築許可證數量。此外，由於當地情況或適用法律的變化，我們可能需要申請額外的批准或修改我們現有的批准。如果我們運營的市政當局採取這樣的行動，可能會造成延誤、增加成本或限制我們在這些市政當局開展業務的能力，從而對我們的業務產生不利影響。此外，我們可能會遇到延誤和費用增加，因為我們擬議的社區受到法律挑戰，無論是由政府當局還是私人當事人提起的。
我們的抵押貸款子公司受各種州和聯邦法規、規則和法規的約束，包括與許可、貸款業務和其他抵押貸款發起和融資領域相關的法規、規則和法規。這些法律、規則和條例的影響可能會增加我們購房者的融資成本，增加我們做生意的成本，並限制我們的購房者獲得某些類型的貸款。
在正常業務過程中出現的產品責任索賠以及訴訟和保修索賠可能代價高昂，這可能會對我們的業務產生不利影響。
作為一家房屋建築商，我們會受到正常業務過程中產生的建築缺陷和房屋保修索賠的影響。這些索賠在住宅建築行業很常見，可能代價高昂。此外，針對建築缺陷和產品責任索賠的保險成本較高，保險公司目前提供的保險金額有限。不能保證這一覆蓋範圍不會受到進一步限制，並變得更加昂貴。如果我們當前和以前的保險計劃的限額或承保範圍被證明是不充分的，或者我們無法在未來針對這些類型的索賠獲得足夠的或合理定價的保險，或者目前為未來保修或保險索賠提供的金額不足，我們可能會遭受損失，這可能會對我們的財務業績產生負面影響。
我們根據我們的保險單下支付我們的自我保險責任所需的估計成本，以及超出我們的承保限額或我們的保險單不覆蓋的潛在索賠和索賠調整費用的估計成本來記錄費用和負債。這些估計成本是基於對我們歷史索賠和行業數據的分析，幷包括已發生但尚未報告的索賠估計。與這些負債相關的損失的預測需要精算假設，這些假設可能會因與我們的市場和我們製造的產品類型相關的建築缺陷索賠的不確定性、保險行業實踐以及法律或監管行動和/或解釋等因素而受到影響。這些估計中使用的關鍵假設包括索賠頻率、嚴重性和結算模式，這些都可能在較長時間內發生。此外，報告索賠的頻率和嚴重性以及理賠估計數的變化可能會影響精算分析中使用的趨勢和假設，這對我們的合併可能是重要的
財務報表。由於所需判斷的程度以及這些基本假設的可能變化，我們的實際未來成本可能與估計的不同，這種差異可能會對我們的綜合財務報表產生重大影響。
在過去的幾年裏，我們收到了大量與我們在賓夕法尼亞州和特拉華州建造的房屋有關的水入侵索賠。有關這些保修費用的其他信息，請參見本表格10-K第15(A)1項中的附註7-“應計費用”。
我們的多單元建築由於其延長的施工時間、預售水平以及在建築完工後快速交付單元而受到交付量波動的影響。
我們的季度經營業績將根據我們多單位大樓的建成時間、預售水平以及大樓建成後相對較短的預售單位交付時間而波動。根據一個季度內建成的多單元建築的數量，我們的季度運營業績可能會參差不齊，某些季度的收入和收益可能低於其他季度。
税收或政府收費的增加可能會增加我們的成本，而税法或其解釋的不利變化可能會減少對我們住房的需求，並對我們的經營業績產生負面影響。
增加房地產税和其他地方政府收費，例如向開發商徵收費用，為學校、空地和道路改善提供資金，和/或提供中低收入住房，可能會增加我們的成本，並對我們的運營產生不利影響。此外，當地房地產税的增加可能會對我們的潛在購房者產生不利影響，他們可能會在決定是否購買新房時考慮這些成本，並因此決定不購買我們的一套房子。
所得税法的變化將減少或取消對房主的税收減免或激勵，這可能會降低人們買得起住房的價格，或者以其他方式減少對住房的需求，這反過來可能會減少我們的銷售額，損害我們的運營業績。此外，雖然我們相信我們記錄的税項結餘是足夠的，但我們無法預測税法的可能變化或其解釋的變化的影響，以及它們是否會對我們的經營業績產生重大不利影響。我們在前幾年已經根據我們認為合適的某些申報頭寸提交了納税申報單。如果國税局或州税務當局不同意這些申報立場，我們可能會欠下額外的税款，這可能是實質性的。
我們受到廣泛的環境法規的約束，這可能會導致我們產生額外的運營費用，使我們面臨更長的建設週期，或者導致重大罰款或損害我們的聲譽。
我們受制於各種有關保護健康和環境的地方、州和聯邦法規、條例、規則和法規，包括對向環境排放或排放材料、建築工地暴雨徑流的管理、有害物質的處理、使用、儲存和處置、對濕地和其他敏感環境的影響以及我們擁有或開發的物業的污染補救等方面的監管。適用於我們運營的每個社區的環境法規因社區場地的位置、場地的環境條件以及場地現在和以前的用途而有很大不同。環境法規可能會導致延誤，可能導致我們招致大量合規、補救或其他成本，並可能禁止或嚴重限制開發和住房建設活動。此外，不遵守這些規定可能會導致罰款和處罰、補救義務、允許撤銷或其他制裁；以及我們開發項目或附近的污染或其他環境條件，無論我們是否對這些條件負責，都可能導致向我們提出人身傷害、財產損失或其他損失的索賠。
美國環境保護局和其他聯邦或州機構會不時審查房屋建築商遵守環境法律的情況，並可能對未能嚴格遵守適用的環境法律或因過去的失敗而對未來的合規性施加額外要求的情況徵收罰款和處罰。對我們採取的任何此類行動都可能增加我們的成本或損害我們的聲譽。此外，我們預計未來將對房屋建築商施加越來越嚴格的要求。環境法規還可能對木材等某些原材料的供應和價格產生不利影響。我們在加利福尼亞州的社區特別容易受到限制性政府法規和環境法的影響，特別是在用水方面，以及旨在應對氣候變化或以其他方式增強環境可持續性的住宅建築法規和分區法規。任何或所有這些變化都可能增加我們開發住房的成本，並對我們的財務狀況和運營結果產生不利影響。
如果我們的員工或代表不遵守法律法規，可能會對我們造成傷害。
我們必須遵守管理我們業務所有方面的法律和法規，包括土地收購、開發、房屋建設、勞動和就業、抵押貸款、所有權和託管業務、銷售和保修。我們僱用的員工或實體，如分包商，可能會有意或無意地違反其中一些法律和法規。儘管如果我們意識到此類違規行為，我們會努力立即採取行動，但我們可能會因這些行為而招致罰款或處罰，我們在政府機構和客户中的聲譽可能會受到損害。
如果我們遇到勞動力和用品的短缺或成本增加，或其他我們無法控制的情況，我們的社區發展可能會出現延誤或成本增加，這可能會對我們的運營結果產生不利影響。
我們開發住宅社區的能力可能會受到我們無法控制的情況的不利影響，包括停工、勞資糾紛和合格行業人員的短缺，如木工、屋頂工、泥瓦匠、電工和水管工；與工會組織活動有關的法律變化；缺乏足夠的公用事業基礎設施和服務；我們需要依賴可能沒有足夠資本或保險的當地分包商；以及建築材料短缺、供應延遲或價格波動。這些情況中的任何一種都可能導致一個或多個住宅社區的開工或完工延遲，或者可能增加開發成本。我們可能無法通過提高房價來收回這些增加的成本，因為根據與購房者的銷售協議，每套住房的價格通常是在交付前幾個月確定的。如果發生這種情況，我們的運營業績可能會受到損害。
我們遵守一項集體談判協議，覆蓋不到2%的員工。我們沒有經歷過任何因加入工會的工人罷工而停工的情況，但我們不能保證未來不會因為罷工或其他工作行動而停工。我們僱傭獨立承包商，僱用沒有加入工會的工人來建造我們的家園。在任何給定的時間點，那些還沒有工會代表的分包商的員工都可以加入工會。
由於我們業務的季節性，我們的季度經營業績可能會波動。
我們的季度經營業績隨着季節的變化而波動；通常情況下，我們很大一部分銷售協議是在冬季和春季與客户簽訂的。我們傳統住宅的建設通常在與客户簽署銷售協議後進行，可能需要七個月或更長時間才能完成。與天氣有關的問題可能會不時發生，推遲開工或關閉，或者增加成本，降低盈利能力。此外，推遲開設新社區或現有社區的新部分可能會對房屋銷售和收入產生不利影響。費用不是全年平均發生和確認的。由於這些因素，我們的季度經營業績可能參差不齊，某些季度的收入和收益可能低於其他季度。
我們正在實施一個全新的企業資源規劃系統，實施該系統的挑戰可能會影響我們的業務和運營。
我們正在實施一個複雜的新企業資源規劃系統(“企業資源規劃”)的多年過程中。企業資源規劃的實施需要將新的企業資源規劃與多個新的和現有的信息系統和業務流程相結合，旨在準確地保存我們的賬簿和記錄，並向我們的管理團隊提供對業務運作重要的信息。我們的企業資源規劃的實施將繼續需要持續的投資。如果目前的系統或在必要的投資後不能使我們有能力保持準確的賬簿和記錄，我們的財務狀況、運營結果和現金流可能會受到負面影響。此外，在企業資源規劃穩定和成熟之前，從我們的舊系統轉換到企業資源規劃可能會導致效率低下。我們企業資源規劃的實施要求對財務報告採取新的程序和許多新的關鍵控制措施。這些程序和控制措施在運作上還不成熟，也沒有經過我們的內部審計師的充分測試。如果我們無法充分實施和維護與我們的企業資源規劃相關的程序和控制程序，我們編制及時和準確的財務報表或遵守適用法規的能力可能會受到損害。
與債務和融資有關的風險
如果我們無法獲得適當的融資，或者如果我們的債務利率增加，或者如果我們的信用評級被下調，我們的業務和經營業績可能會下降。
我們的業務和經營業績在很大程度上取決於我們獲得融資的能力，無論是從銀行借款還是從公共債務市場融資。ETS.我們的循環信貸安排提供了約19億美元的承諾借款能力，我們的8.0億美元定期貸款將於2025年11月到期。在……裏面此外，從2022年2月到2029年11月，我們的優先票據中有26.7億美元將在不同時間到期和支付。我們不能肯定
我們將能夠繼續替換現有的融資，或在未來找到更多的融資來源，條件是優惠的，或者根本不是。
倘我們未能按合理條款取得合適融資，或於現有債務及信貸融資到期或到期時予以替換，則我們的借貸成本可能會增加，收益可能會減少，或我們可能無法按現有水平繼續經營。
利率上升可能會使我們更難獲得經營業務所需的資金。我們就循環銀行信貸融資及定期貸款產生的利息金額根據短期利率及我們產生的借貸金額的變動而波動。利率普遍上升及╱或國家評級機構給予我們未償還債務證券的評級下調，可能會增加我們其後發行任何債務證券所須支付的利率，而任何該等評級下調亦可能令我們更難出售該等債務證券。
如果購房者無法獲得合適的融資，我們的經營業績可能會下降。
我們的經營結果還取決於我們的潛在購房者為購買我們的房屋而獲得抵押貸款的能力。抵押貸款市場的任何不確定性及其對整個抵押貸款市場的影響，包括信貸標準收緊、未來住房抵押貸款融資有效成本的增加(包括聯邦税法變化的結果)以及政府監管的加強，都可能對我們的客户獲得購房融資的能力產生不利影響，從而阻止我們的潛在購房者購買我們的住房。此外，如果我們的潛在購房者必須出售他們的現有房屋才能向我們購買房屋，抵押貸款成本的增加和/或抵押貸款的缺乏可能會阻止我們潛在購房者現有房屋的買家獲得他們完成購買所需的抵押貸款，這將導致我們的潛在購房者無法從我們那裏購買房屋。類似的風險也適用於那些合同在我們積壓的待交付房屋中的買家。如果我們的購房者、潛在買家或購房者現有房屋的買家不能獲得合適的融資，我們的銷售和經營業績可能會受到不利影響。
如果我們向投資者轉售抵押貸款的能力受到損害，我們的購房者可能會被要求尋找替代融資。
一般來説，當我們的抵押貸款子公司以之前鎖定的利率為購房者關閉抵押貸款時，它已經與投資者達成了在關閉後獲得抵押貸款的協議。我們的抵押貸款出售給投資者，追索權條款有限，源於相關協議中的行業標準陳述和擔保。這些陳述和保證主要涉及借款人或其他各方沒有虛假陳述、貸款的適當承銷，以及在某些情況下，借款人必須支付的最低金額。我們一般不會保留與在二手市場出售的按揭貸款有關的任何其他持續利息。然而，如果這些追索權條款沒有得到滿足，出售給投資者的抵押貸款可以退還給我們。此外，如果我們的抵押貸款轉售市場下滑，或者我們的投資者的承保標準變得更加嚴格，我們出售未來抵押貸款的能力可能會受到不利影響，我們將不得不將自己的資金投入抵押貸款的長期投資，這可能會推遲我們在運營報表上確認房屋銷售收入的時間，或者我們的購房者將被要求尋找其他融資來源。如果我們的購房者不能獲得其他融資來源來購買我們的住房，我們的銷售和經營業績可能會受到不利影響。
新冠肺炎疫情相關風險及其他外部因素
新冠肺炎疫情等公共衞生問題已經並可能在未來對我們的業務或財務業績產生不利影響。
美國和其他國家已經並可能在未來經歷影響公眾健康和公眾健康風險認知的傳染病暴發。針對2020年全球新冠肺炎疫情的爆發，美國於2020年3月宣佈全國進入緊急狀態，世界衞生組織和美國疾病控制和預防中心建議採取遏制和緩解措施。許多州和市政當局也宣佈進入公共衞生緊急狀態。除了這些聲明，國際、聯邦、州和地方公共衞生和政府當局也採取了非常和廣泛的行動，以減輕新冠肺炎的影響，包括隔離、居家命令和關閉企業的命令，要求個人大幅限制日常活動，企業大幅修改、減少或停止正常運營。其中許多措施目前已在全美多個司法管轄區實施，由於美國在2020年秋冬兩季經歷了疫情的死灰復燃，政府當局未來可能會採取更多措施。由於這些限制，並努力確保我們的員工、客户、貿易夥伴和我們所在社區的安全，我們大幅調整了我們的業務運營，這導致，除其他外，
我們在2020財年提供住房的能力受到破壞，特別是在該國某些地區，這些地區受到2020年春季大流行的嚴重影響。
新冠肺炎和相關政府指令、行動和經濟救濟努力將在多大程度和多長時間內擾亂美國經濟和就業水平、資本市場、二級抵押貸款市場、消費者信心、對我們房屋的需求以及購房者獲得抵押貸款的能力，這些都存在重大不確定性。新冠肺炎對我們運營和財務業績的影響程度將取決於未來的發展，包括新冠肺炎的持續時間和傳播、疫苗的接受度和有效性，以及新冠肺炎和相關遏制和緩解措施對我們客户、貿易夥伴和員工的影響，所有這些都是高度不確定、不可預測和不受我們控制的。如果新冠肺炎在很長一段時間內繼續對經濟狀況產生重大負面影響，我們的運營業績和財務狀況可能會受到重大不利影響。
惡劣的天氣條件、自然災害和其他條件可能會擾亂我們社區的發展，這可能會損害我們的銷售和運營結果。
惡劣的天氣條件和自然災害，如颶風、龍捲風、地震、洪水、乾旱和野火，可能會嚴重影響我們發展居住社區的能力。我們也可能受到不可預見的工程、環境或地質條件或問題的影響，包括在我們社區附近的第三方土地上出現的條件或問題，但仍會對我們的社區產生負面影響。任何這些不利事件或情況都可能導致我們一個或多個住宅社區的開發延遲或阻止完工，或增加成本，因此可能會損害我們的銷售和運營結果。
一般風險因素
國內或國際不穩定加劇可能對我們的業務產生不利影響。
國內或國際不穩定的加劇可能會對經濟產生不利影響，顯著減少新簽訂的合同數量，增加現有合同的取消數量，和/或增加我們的運營費用，這可能會對我們的業務產生不利影響。
我們可能會因關鍵管理人員的流失或如果我們不能吸引到合格的人員而受到不利影響。
我們未來的成功在很大程度上取決於我們高級管理層的努力和我們吸引合格人才的能力。如果我們的高級管理層的關鍵成員離職，或者我們無法吸引合格的人員來管理我們的業務，我們的運營可能會受到不利影響。
信息技術故障和數據安全漏洞可能會損害我們的業務。
我們使用信息技術和其他計算機資源進行重要的運營和營銷活動，並保存我們的業務記錄，包括客户提供的信息。其中許多資源是由第三方服務提供商根據規定某些安全和服務級別標準的協議以我們的名義提供和/或維護的。如果這些資源受到損害、降級、損壞或失效，則我們開展業務的能力可能會受到損害，無論是由於病毒或其他有害環境、第三方故意滲透或破壞我們的信息技術資源、自然災害、硬件或軟件損壞、故障或錯誤(包括此類硬件或軟件中包含或應用的安全控制失敗)、電信系統故障、服務提供商錯誤或故障、故意或無意的人員行為(包括未能遵守我們的安全協議)或與我們的網絡資源失去連接。這些資源運作的嚴重和長期中斷可能會損害我們的運營，損害我們的聲譽，並導致我們失去客户、銷售和收入。
此外，我們的數據安全系統遭到破壞，包括網絡攻擊，可能會導致我們的專有信息或個人和機密信息意外公開披露或被挪用，這些信息涉及我們的員工、查看我們房屋的消費者、購房者、抵押貸款申請者和商業合作伙伴，需要我們招致鉅額費用來處理和解決這類問題。泄露機密信息可能導致受影響的個人和/或業務合作伙伴和/或監管機構對我們提起身份盜竊和相關欺詐、訴訟或其他訴訟，而此類訴訟的結果可能包括罰款或罰款，可能對我們的聲譽、業務、財務狀況和運營結果產生重大不利影響。根據其性質，對我們系統的特定違規或一系列違規可能導致一次性或持續地未經授權使用、挪用或丟失機密或專有信息，這可能在一段時間內無法檢測到。此外，隨着此類威脅的未來發展(或作為與數據安全增加相關的法律要求)，針對此類威脅保持適當保護的成本可能是巨大的。
2019年，我們的某些貸款申請者經歷了身份被盜，我們確定這是通過未經授權訪問我們的第三方服務提供商的信息系統而發生的，在2020財年第一季度，我們是
外部網絡攻擊的直接目標，暫時中斷了對我們某些系統的訪問，並可能導致一些專有內部數據的泄露。到目前為止，這兩起事件都沒有單獨或整體導致對我們的任何重大責任、對我們的聲譽造成任何重大損害或對我們的運營造成任何實質性的破壞。然而，我們預計我們將繼續成為更多和越來越複雜的網絡攻擊和數據安全漏洞的目標，我們為幫助防止這些事件發生而設計的保障措施可能不會成功。最近，在新冠肺炎大流行期間，廣泛的網絡攻擊激增。在疫情期間，網絡攻擊的頻率或範圍的任何增加都可能加劇這些數據安全風險。如果我們未來遭遇更多網絡攻擊或數據安全漏洞，我們可能會承擔重大責任，我們的聲譽可能會受到實質性損害，我們的運營可能會受到實質性中斷。
項目1B。未解決的員工意見
沒有。
項目2.財產
總部
我們的公司辦公室是從一家不相關的公司租用的，佔地約16.3萬平方英尺，位於賓夕法尼亞州華盛頓堡。
製造/分銷設施
我們在賓夕法尼亞州莫里斯維爾擁有一家約225,000平方英尺的製造工廠，在弗吉尼亞州恩波里亞擁有一家總面積約150,000平方英尺的製造工廠。我們還向無關各方租賃了位於賓夕法尼亞州費爾萊斯山莊的一個約56,000平方英尺的設施和位於馬薩諸塞州韋斯特菲爾德的兩個約38,000平方英尺的設施。此外，我們在弗吉尼亞州卡爾佩珀擁有一個34,000平方英尺的製造、倉庫和辦公設施。在這些設施中，我們生產開放式牆板、屋頂和地板桁架，以及某些內部和外部木結構，以滿足我們的部分建築需求。這些設施供應我們北部、大西洋中部和南部部分地理區域使用的部件。這些業務還允許我們批發購買木材、護套、窗户、門、某些其他內部和外部木製品以及其他建築材料，以供應給我們的社區。我們相信，這些工廠的運營和材料的批發採購可以提高效率、節省成本和提高生產率。
項目3.法律程序
我們主要參與日常業務過程中的各種索賠和訴訟。我們相信已有足夠的撥備以解決所有現時的索償及待決訴訟，而該等事宜的處置不會對我們的經營業績及流動資金或我們的財務狀況產生重大不利影響。
2018年3月，賓夕法尼亞州總檢察長通知該公司，該公司正在對我們在2005年1月1日之後在賓夕法尼亞州建造的灰泥房屋進行審查，並要求我們自願提供文件和信息。本公司已應這一要求提供了文件和信息，此外，還應2019財年第二季度發出的傳票提供了所要求的信息和文件。管理層目前無法預測此事的最終範圍或結果。
項目4.礦山安全披露
不適用。
第II部
項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券
我們的普通股在紐約證券交易所(“NYSE”)上市，代碼為“TOL”。截至2020年12月18日，我們普通股的記錄持有者約為494人。
發行人購買股票證券
在截至2020年10月31日的三個月內，我們回購了以下普通股：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 期間 | | 總數
的股份
購買（a） | | 平均值
價格
按股支付 | | 總數
的股份
購買方式為
的一部分
公開
宣佈的計劃或方案（b） | | 極大值
數
的股份
可能還會是
購得
根據計劃或方案（b） |
| | | (單位：千) | | | | (單位：千) | | (單位：千) |
| 2020年8月1日至2020年8月31日 | | 1 | | | $ | 41.55 | | | 1 | | | 19,987 | |
| 2020年9月1日至2020年9月30日 | | 2 | | | $ | 44.39 | | | 2 | | | 19,985 | |
| 2020年10月1日至2020年10月31日 | | 1 | | | $ | 47.47 | | | 1 | | | 19,984 | |
| 總計 | | 4 | | | | | 4 | | | |
(A)根據我們的股票激勵計劃，我們允許我們在分配時從基於業績的受限股票單位接受者或受限股票單位接受者發行的股份總數中扣留在分配時具有公允價值的股份數量，該數量等於應支付的適用所得税預扣款項，並將剩餘股份匯給接受者。在截至2020年10月31日的三個月內，我們扣留了6,608股基於業績的限制性股票單位和限制性股票單位，以支付約313,200美元的所得税預扣，並向接受者發行了剩餘的12,400股。被扣留的股份不包括在上表中購買的股份總數中。
此外，我們的股票激勵計劃還允許參與者以“淨行權”的方式行使不符合條件的股票期權。在淨行權中，我們一般會在行使股票期權時向參與者發行的股份總數中扣除行使時具有相當於期權行權價格和適用所得税預扣的公平市值的股票數量，並將剩餘股份匯給參與者。在截至2020年10月31日的三個月期間，我們的普通股有100,000股需要進行淨行權。其中，我們扣留了65,487股，以支付約280萬美元的期權行使成本和所得税預扣，並向參與者發行了剩餘的34,513股。與淨行權法有關而扣留的股份不包括在上表中購買的股份總數中。
(B)於2020年3月10日，本公司董事會批准在公開市場交易、私下協商交易(包括加速股份回購)、發行人要約或其他財務安排或一般企業用途的交易中回購2,000萬股本公司普通股，包括為本公司的股權獎勵及其他員工福利計劃獲取股份。這一授權於2020年3月10日生效，終止了自2019年12月10日起生效的先前授權。董事會沒有為目前實施的股票回購計劃確定任何到期日。
從2020年10月31日至2020年12月21日，我們以每股45.04美元的平均價格回購了約240萬股普通股，基本上都是根據我們董事會於2020年3月10日批准的回購計劃回購的。
在我們的循環信貸協議和定期貸款協議中，每一項都要求我們保持最低有形淨值(如各自協議中所定義的)，這限制了我們可以進行的股票回購金額。根據這些規定，截至2020年10月31日，我們回購普通股的能力限制在約31.8億美元。
分紅
在2020財年，我們向股東支付了每股0.44美元的現金股息。股息的支付由我們的董事會酌情決定，未來任何支付股息的決定以及任何此類股息的金額，都將取決於對許多因素的評估，包括我們的運營結果、資本要求、我們的運營和財務狀況以及當時有效的任何合同限制。我們的循環信貸協議和定期貸款協議都要求我們保持最低有形淨值(如各自協議中的定義)，這限制了我們可以支付的股息金額。截至2020年10月31日，根據我們的循環信貸協議和定期貸款協議的規定，我們可以支付高達約25.6億美元的現金股息。
股東回報業績圖
下圖比較了從2015年10月31日到2020年10月31日，(A)我們的普通股，(B)S建房指數和(C)S 500指數的五年累計總回報(假設在2015年10月31日投資了100美元，股息進行了再投資)®:
Toll Brothers，Inc.，S和標準普爾500指數5年累計總回報比較®，以及
S住房指數
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 10月31日： | | 2015 | | 2016 | | 2017 | | 2018 | | 2019 | | 2020 |
| 託爾兄弟公司 | | $ | 100.00 | | | $ | 76.29 | | | $ | 128.77 | | | $ | 95.15 | | | $ | 113.76 | | | $ | 122.53 | |
標準普爾500指數® | | $ | 100.00 | | | $ | 104.51 | | | $ | 129.21 | | | $ | 138.70 | | | $ | 158.57 | | | $ | 173.97 | |
| S&P建房指數 | | $ | 100.00 | | | $ | 94.35 | | | $ | 141.28 | | | $ | 113.52 | | | $ | 166.22 | | | $ | 195.10 | |
項目6. 選定的財務數據
下表載列截至2020年10月31日止期間五個財政年度各年度的選定綜合財務及房屋數據。應與本表10—K第15（a）1項中列出的合併財務報表及其附註（自F—1頁開始）以及本表10—K第7項中包含的管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析一併閲讀。
綜合經營報表及資產負債表摘要（金額單位：千元，每股數據除外）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至10月31日止年度： | | 2020 | | 2019 | | 2018 | | 2017 | | 2016 |
| 銷售收入 | | $ | 6,937,357 | | | $ | 7,080,379 | | | $ | 7,143,258 | | | $ | 5,815,058 | | | $ | 5,169,508 | |
| 所得税前收入 | | $ | 586,901 | | | $ | 787,170 | | | $ | 933,916 | | | $ | 814,311 | | | $ | 589,027 | |
| 淨收入 | | $ | 446,624 | | | $ | 590,007 | | | $ | 748,151 | | | $ | 535,495 | | | $ | 382,095 | |
| 每股收益： | | | | | | | | | | |
| 基本信息 | | $ | 3.43 | | | $ | 4.07 | | | $ | 4.92 | | | $ | 3.30 | | | $ | 2.27 | |
| 稀釋 | | $ | 3.40 | | | $ | 4.03 | | | $ | 4.85 | | | $ | 3.17 | | | $ | 2.18 | |
| 加權平均流通股數量： | | | | | | | | | | |
| 基本信息 | | 130,095 | | | 145,008 | | | 151,984 | | | 162,222 | | | 168,261 | |
| 稀釋 | | 131,247 | | | 146,501 | | | 154,201 | | | 169,487 | | | 175,973 | |
| 宣佈的每股現金股息 | | $ | 0.44 | | | $ | 0.44 | | | $ | 0.41 | | | $ | 0.24 | | | $ | — | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 10月31日： | | 2020 | | 2019 | | 2018 | | 2017 | | 2016 |
| 現金、現金等價物和有價證券 | | $ | 1,370,944 | | | $ | 1,286,014 | | | $ | 1,182,195 | | | $ | 712,829 | | | $ | 633,715 | |
| 庫存 | | $ | 7,658,906 | | | $ | 7,873,048 | | | $ | 7,598,219 | | | $ | 7,281,453 | | | $ | 7,353,967 | |
| 總資產 | | $ | 11,065,733 | | | $ | 10,828,138 | | | $ | 10,244,590 | | | $ | 9,445,225 | | | $ | 9,736,789 | |
| 債務： | | | | | | | | | | |
| 應付貸款 | | $ | 1,147,955 | | | $ | 1,111,449 | | | $ | 686,801 | | | $ | 637,416 | | | $ | 871,079 | |
| 優先債 | | 2,661,718 | | | 2,659,898 | | | 2,861,375 | | | 2,462,463 | | | 2,694,372 | |
| | | | | | | | | | |
| 按揭公司貸款 | | 148,611 | | | 150,000 | | | 150,000 | | | 120,145 | | | 210,000 | |
| 債務總額 | | $ | 3,958,284 | | | $ | 3,921,347 | | | $ | 3,698,176 | | | $ | 3,220,024 | | | $ | 3,775,451 | |
| 權益 | | $ | 4,927,476 | | | $ | 5,118,693 | | | $ | 4,768,912 | | | $ | 4,537,090 | | | $ | 4,235,202 | |
住房數據
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至10月31日止年度： | | 2020 | | 2019 | | 2018 | | 2017 | | 2016 |
| 閉幕： | | | | | | | | | | |
| 的房屋數量 | | 8,496 | | | 8,107 | | | 8,265 | | | 7,151 | | | 6,098 | |
| 價值(千) | | $ | 6,937,357 | | | $ | 7,080,379 | | | $ | 7,143,258 | | | $ | 5,815,058 | | | $ | 5,169,508 | |
| 簽署的合同淨額： | | | | | | | | | | |
| 的房屋數量 | | 9,932 | | | 8,075 | | | 8,519 | | | 8,175 | | | 6,719 | |
| 價值(千) | | $ | 7,995,086 | | | $ | 6,710,937 | | | $ | 7,604,265 | | | $ | 6,828,277 | | | $ | 5,649,570 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 10月31日： | | 2020 | | 2019 | | 2018 | | 2017 | | 2016 |
| 積壓： | | | | | | | | | | |
| 的房屋數量 | | 7,791 | | | 6,266 | | | 6,105 | | | 5,851 | | | 4,685 | |
| 價值(千) | | $ | 6,374,570 | | | $ | 5,257,091 | | | $ | 5,522,523 | | | $ | 5,061,517 | | | $ | 3,984,065 | |
| 銷售社區數量 | | 317 | | | 333 | | | 315 | | | 305 | | | 310 | |
| 主頁： | | | | | | | | | | |
| 擁有 | | 36,105 | | | 36,567 | | | 32,503 | | | 31,341 | | | 34,137 | |
| 受控 | | 27,077 | | | 22,663 | | | 20,919 | | | 16,970 | | | 14,700 | |
| 總計 | | 63,182 | | | 59,230 | | | 53,422 | | | 48,311 | | | 48,837 | |
項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析(“MD&A”)
本討論和分析以本表格10-K第15(A)1項中的合併財務報表及其附註為基礎，應與之一併閲讀，並對其進行限定，從F-1頁開始。本討論和分析還應與本表格10-K第I部分“前瞻性陳述”項下的披露一併閲讀。
除文意另有所指外，本報告使用“我們”、“我們”、“我們”和“公司”等詞語時，指的是Toll Brothers，Inc.及其子公司。這裏所指的財政年度是指我們截至10月31日或截至10月31日的財政年度。
除非本報告另有説明，否則合同淨額等於有關期間簽署的合同總數或價值減去有關期間取消的合同數目或價值，其中包括在有關期間和以前期間簽署的合同。積壓包括已簽訂合同但尚未交付給購房者的房屋(“積壓”)。積壓轉化率是指在這一期間內從期初積壓房屋交付的百分比(“積壓轉化率”)。
概述
我們的業務
我們為一系列豪華住宅單户獨立式、附屬住宅、總體規劃的度假村式高爾夫球場以及城市低、中、高層社區進行設計、建造、營銷、銷售和安排融資，主要是在我們開發和改善的土地上，因為我們繼續追求擴大產品線、價格點和地理足跡的戰略。我們為美國首次置業、搬家、空巢、活躍成人、負擔得起的豪宅和第二套房買家（“傳統住宅建築產品”）以及城市和郊區租房者提供服務。我們還通過Toll Brothers City Living設計、建造、營銷和銷售城市低、中、高層公寓®(“城市生活”)。截至2020年10月31日，我們在24個州以及哥倫比亞特區開展業務。
在截至2020年10月31日的五年中，我們交付了來自779個社區的38,117套住房，包括2020財年來自457個社區的8,496套住房。截至2020年10月31日，我們有778個社區處於不同的規劃、開發或運營階段，其中包含大約63,200個我們通過期權擁有或控制的家庭網站。
我們正在為總體規劃社區開發幾塊地塊，我們打算在其中的一部分地塊上建造房屋，並將剩餘的地塊出售給其他建築商。其中一個總體規劃社區正在100%由我們開發，其餘社區正在通過與其他建築商或金融合作夥伴的合資企業進行開發。
除了我們的住宅銷售業務外，我們還通過合資企業開發和運營出租公寓。見下文“Toll Brothers公寓生活/Toll Brothers校園生活”一節。
我們經營着自己的建築、工程、抵押、業權、土地開發、高爾夫球場開發和園林綠化子公司。我們還運營着自己的安全公司TBI智能家居解決方案，為房主提供家庭自動化和全方位的技術選擇。此外，在某些地區，我們經營自己的木材分銷、房屋組件組裝和製造業務。
我們在各種未合併的實體中都有投資，包括我們的土地開發合資企業、住宅建築合資企業、租賃物業合資企業和直布羅陀合資企業。
財務亮點
在2020財年，我們確認了69.4億美元的房屋銷售收入和4.466億美元的淨收入，而2019財年的收入和淨收入為70.8億美元和5.9億美元。
在2020財年和2019年，簽署的合同淨值分別為8億美元(9932套住房)和67.1億美元(8075套住房)。截至2020年10月31日，我們積壓的價值為63.7億美元(7,791套住房)，而2019年10月31日的積壓價值為52.6億美元(6,266套住房)。
截至2020年10月31日，我們有13.7億美元的現金和現金等價物，以及19.05億美元的循環信貸安排(“循環信貸安排”)下可供借款的約17.9億美元，基本上所有這些都將於2025年11月到期。截至2020年10月31日，我們在循環信貸安排下沒有未償還借款，未償還信用證約為1.19億美元。
截至2020年10月31日，我們的總股本和債務與總資本的比率分別為49.3億美元和0.45比1.00。
收購
作為我們擴大地理足跡和產品供應戰略的一部分，在2020財年，我們收購了Thrive的幾乎所有資產和業務，Thrive是一家城市填充物建築商，在亞特蘭大、佐治亞州和田納西州納什維爾有業務。我們還收購了凱勒的幾乎所有資產和業務，凱勒是一家在科羅拉多州科羅拉多州斯普林斯運營的建築商。這些收購的總收購價約為7920萬美元現金。收購的資產主要是庫存，包括通過土地購買協議擁有或控制的大約1,100個住宅用地。
我們的營商環境和當前展望
我們最近經歷了對我們住房的非常強勁的需求。對我們來説，需求的復甦始於2020年5月中旬，此前我們在第二財季經歷了銷售額的大幅下降，因為美國感受到了新冠肺炎疫情的初步影響。與2019年第四財季相比，我們第四財季的淨簽約房屋數為3,407套，簽約金額為27.4億美元，是我們歷史上任何一個季度的最高合同額，房屋淨值和美元淨值分別增長了68%和63%。與2019財年末的積壓相比，我們在財年末的積壓房屋為7,791套，價值63.7億美元，單位數和美元數分別增長了24%和21%。我們房屋的建造時間通常是從合同簽署之日起9到12個月，因此，我們預計在2021財年交付的房屋將比2020財年多得多，因為我們按照上述強勁需求時期簽署的合同交付房屋。為了應對強勁的需求，並努力推動盈利和管理增長，我們在第三財季和第四財季提高了幾乎所有社區的價格。我們還在一些社區限制了Lot的發佈。我們預計，假設強勁的需求環境持續下去，我們將在2021財年繼續採取這些定價和批次發佈措施。
我們將強勁的需求歸因於一系列因素，包括低利率、住房供應持續不足，以及消費者對住房重要性的日益關注。我們認為，這些因素將在2021財年繼續支撐需求。
儘管房地產市場需求最近非常強勁，但我們仍對新冠肺炎疫情對經濟等方面的影響持謹慎態度。美國未來的經濟狀況仍然不確定，特別是由於疫情造成的破壞，以及相關的政府指令、行動和經濟救濟努力將如何影響美國經濟、就業水平、金融市場、二級抵押貸款市場、消費者信心、對我們房屋的需求以及購房者獲得抵押貸款的情況。對我們業務和財務業績的這種影響的程度將取決於未來的事態發展，包括大流行的持續時間、疫苗的接受度和有效性，以及對經濟、金融市場和我們的客户、貿易夥伴和員工的相關影響，所有這些都是高度不確定、不可預測和不受我們控制的。
競爭格局
住宅建築行業競爭激烈且分散。我們與許多不同規模的房屋建築商競爭，範圍從地方到全國，其中一些公司的銷售額和財力比我們更大。現房的銷售，無論是由房主還是由可能通過喪失抵押品贖回權獲得房屋的金融機構，也提供了競爭。我們的競爭主要基於價格、地理位置、設計、質量、服務和聲譽。我們相信，相對於行業內的許多其他公司，我們的財務穩定為我們提供了競爭優勢。
土地徵用與開發
我們的業務面臨許多風險，因為在購房者簽署銷售協議後，獲得必要的批准、完成土地改善以及交付房屋所需的時間較長。我們試圖通過利用以下一種或多種方法來降低其中一些風險並提高我們的資本效率：通過期權控制未來開發的土地，使我們能夠在獲得土地所有權之前獲得必要的政府批准；通常只有在簽署銷售協議並從買方收到大量首付後才開始建造獨立住宅；以及以固定價格使用分包商進行住宅建設和土地開發工作。
在2020財年和2019財年，我們分別獲得了約18,400個和13,900個主站點的控制權，這兩個淨額不包括終止期權和出售的主站點。截至2020年10月31日，我們控制了約63,200個家庭網站，而截至2019年10月31日，我們控制了約59,200個家庭網站，截至2018年10月31日，我們控制了約53,400個家庭網站。此外，於2020年10月31日，我們預計將從我們擁有權益的幾家土地開發合資企業購買約2,100個額外的住宅用地，價格尚未確定。
截至2020年10月31日，在我們通過期權擁有或控制的總計約63,200個主頁中，我們擁有約36,100個，並通過期權控制約27,000個。在63,200個家庭站點中，大約16,600個得到了大幅改善。
此外，於2020年10月31日，我們的土地開發合資公司擁有約9,600個住宅用地(包括通過期權控制的27,000個住宅用地中包括的139個住宅用地)，而我們的住宅建築合資企業擁有約67個住宅用地。
截至2020年10月31日，我們從317個社區銷售產品，相比之下，2019年10月31日為333個社區，2018年10月31日為315個社區。
客户按揭融資
我們與多元化的抵押貸款金融機構保持着關係，其中許多機構都是業內最大的機構之一。我們相信，地區性和社區銀行繼續認識到與我們的購房者等高質量、富裕的客户建立關係的長期價值，這些銀行繼續為這些客户提供融資。
我們相信，我們的置業人士一般都處於有利的地位，能夠取得按揭貸款，這是因為他們的按揭成數通常較低，而且極具吸引力。 與普通購房者相比的信用檔案。
Toll Brothers公寓生活/Toll Brothers校園生活
除了我們的住宅銷售業務外，我們還通過合資企業開發和運營出租公寓。截至2020年10月31日，我們或我們擁有權益的合資企業控制了64個地塊，這些地塊計劃作為租賃公寓項目，包含約20,800個單位。這些項目分佈在全國多個大都市地區，正在運營、正在開發或將與合作伙伴共同開發，品牌為Toll Brothers公寓生活和Toll Brothers校園生活。
在2020財年，我們將我們在一家Rental Property合資企業中的所有所有權權益以1680萬美元的現金出售給了我們的合作伙伴，不包括交易成本。這家合資企業在新澤西州北部擁有、開發和運營多户住宅公寓。在2020財年，我們從這筆交易中獲得了1070萬美元的收益。2019財年，我們位於賓夕法尼亞州菲尼克斯維爾的一家Rental Property合資企業以7780萬美元的價格將其資產出售給了一家無關的公司。從我們對這家合資企業的投資中，我們獲得了740萬美元的現金，並在2019財年確認了380萬美元的銷售收益。2018財年，我們的三家租賃物業合資企業以4.775億美元的價格將資產出售給了不相關的各方。這些合資企業擁有、開發和運營位於華盛頓特區郊區和馬薩諸塞州韋斯特伯勒的多户租賃物業，以及馬裏蘭州大學公園的一個學生公寓社區。從我們對這些合資企業的投資中，我們獲得了7910萬美元的現金，並在2018財年確認了6720萬美元的銷售收益。從這些銷售中確認的收益包括在我們的綜合經營報表中的“來自非合併實體的收入”和本表格10-K第15(A)1項中的全面收入中。
截至2020年10月31日，我們大約有2,000個已入夥或準備入夥的出租公寓項目單位，2,200個處於租賃階段的單位，11,100個處於設計階段或正在開發中的單位，以及5,500個處於規劃階段的單位。截至2020年10月31日，在20,800套公寓中，9,400套由我們擁有權益的合資企業擁有；約6,100套由我們擁有；5,300套由我們根據合同購買。
合同和積壓
與2019財年相比，2020財年簽署的淨銷售合同總價值增長了19.1%。2020財年簽署的淨銷售合同價值為8億美元(9932套住房)，2019財年為67.1億美元(8075套住房)。與2019財年相比，2020財年簽署的合同淨值總額有所增加，原因是簽署的合同淨值增加了23%，部分抵消了每份合同平均價值下降3%的影響。與2019財年相比，2020財年簽訂的淨合同數量有所增加，反映了房地產市場需求的整體增長，以及從本財年第三財季開始對我們的住房需求的復甦。我們將需求增加歸因於多個因素，包括低利率、住房供應持續不足，以及消費者對住房重要性的日益關注。與2019財年相比，2020財年簽訂的淨合同平均價格有所下降，這主要是由於我們向更實惠的豪華住宅進行了戰略擴張，並向有吸引力的高增長市場進行了地理擴張。這一下降部分被我們許多市場的價格上漲所抵消。
截至2020年10月31日、2019年10月31日和2018年10月31日，我們的積壓價值分別為63.7億美元(7791套住房)、52.6億美元(6266套住房)和55.2億美元(6105套住房)。截至2020年10月31日，約94%的積壓房屋預計將於2021年10月31日前交付。與2019年10月31日相比，2020年10月31日積壓房屋價值增長21.3%，這是由於2020財年與2019財年相比，簽署的合同淨值增加，房屋銷售收入下降。
有關收入、已簽署的淨合同和按地理區域劃分的積壓的更多信息，請參閲本MD&A中的“細分市場”。
關鍵會計政策
我們認為以下關鍵會計政策反映了在編制我們的綜合財務報表時使用的更重要的判斷和估計。
庫存
存貨按成本列報，除非存在減值，在此情況下，存貨將根據美國公認會計原則(“公認會計原則”)減記至公允價值。除了直接徵地、土地開發和房屋建造成本外，成本還包括利息、房地產税以及與開發和建設有關的直接管理費用，這些費用在開發開始至建設結束期間資本化為庫存。對於那些暫時關閉的社區，在社區重新開放之前，不會將額外的資本化利息分配到社區的庫存中，其他持有成本在發生時計入費用。一旦一塊土地被批准開發，我們開放社區，通常需要四年或更長時間才能完全開發、出售和交付該社區的所有房屋。更長或更短的時間段可能會更長或更短，這取決於社區中房屋站點的數量以及社區中房屋的銷售和交付速度。我們的總體規劃社區由幾個較小的社區組成，可能需要長達10年或更長的時間才能完成。由於我們的庫存根據GAAP被視為長期資產，因此我們必須定期審查每個社區的賬面價值，並在我們認為價值無法收回時寫下這些社區的價值。
運營社區：當經營社區的盈利能力惡化、銷售速度大幅下降或其他因素顯示資產的可回收能力可能出現減值時，將通過將社區的估計未來未貼現現金流量與其賬面價值進行比較來審查資產的減值。如果估計的未來未貼現現金流低於社區的賬面價值，賬面價值將減記為其估計的公允價值。估計公允價值主要通過對每個社區的估計未來現金流量進行貼現來確定。減值計入確定減值期間的房屋銷售收入成本。在估計社區未來的未貼現現金流時，我們使用各種估計，例如：(I)社區的預期銷售速度，基於將對社區所在市場產生短期或長期影響的一般經濟狀況，以及市場內的競爭，包括可用住宅用地的數量以及我們或其他建築商擁有的其他社區提供的定價和激勵；(Ii)社區將提供的預期銷售價格和銷售激勵；(Iii)迄今已支出和預計未來將發生的成本，包括但不限於土地和土地開發成本、房屋建設、利息和間接成本；(Iv)社區可能提供的對銷售速度、銷售價格、建築成本或特定社區可建造的住宅數量產生影響的替代產品；以及(V)物業的替代用途，例如將整個社區出售給另一家建築商或出售個別住宅用地的可能性。
未來社區：我們評估為未來社區或未來運營社區的未來部分持有的所有土地，無論是擁有的還是被選擇的，以確定我們是否預計將按照最初的設想進行土地開發。這項評估包括上述用於經營社區的相同類型的估計，以及對土地所處的監管環境和獲得必要批准的估計可能性、獲得這些批准所需的估計時間和費用以及為獲得這些批准可能需要作出的讓步的評估。優惠措施可能包括支付現金，為公園和街道等公共場所的改善提供資金，將部分物業專門用於公眾或作為休憩空間，或降低待建房屋的密度或面積。根據這項檢討，吾等決定(I)就將予購買的合約土地，合約是否可能終止或重新磋商；及(Ii)就吾等擁有的土地而言，該土地可能會按預期或以其他方式發展，或應出售。然後，我們進一步確定已資本化到社區的成本是可以收回的，還是應該註銷。核銷計入確定需要核銷期間的房屋銷售收入成本。
在確定當前和未來社區的估計現金流和公允價值時使用的估計是基於作出估計時我們已知的因素以及我們對未來運營和經濟狀況的預期。如果用於確定估計公允價值的估計或預期在未來惡化，我們可能需要確認與當前和未來社區相關的額外減值費用和註銷，該等金額可能是重大的。
我們計提了庫存減值費用和我們認為在截至2020年10月31日、2019年10月31日和2018年10月31日的三個財政年度中每一年都無法收回的成本支出，如下表所示(金額以千計)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 為未來社區控制的土地 | $ | 23,539 | | | $ | 11,285 | | | $ | 2,820 | |
| 為未來社區擁有的土地 | 31,669 | | | — | | | 2,185 | |
| 運營社區 | 675 | | | 31,075 | | | 30,151 | |
| | $ | 55,883 | | | $ | 42,360 | | | $ | 35,156 | |
在2020財年，我們確認了與九個社區相關的未來社區擁有的土地減值費用3,170萬美元。於確認減值費用期間，這些社區扣除減值費用後的公允價值合計為2,180萬美元。2019年為未來社區擁有的土地沒有減值費用，2018財年確認了220萬美元。
下表列出了在所示期間內，我們審查潛在減值的運營社區的數量、確認減值費用的運營社區的數量、已確認的減值費用金額，以及截至所示期間結束時，這些社區扣除減值費用後的公允價值。
(以千為單位的$金額)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 受損的運營社區 |
| 三個月結束： | | 數量
測試社區 | | 社區數量 | | 的公允價值
社區，
淨額
減值費用 | | 確認的減值費用 |
| 2020財年： | | | | | | | | |
| 1月31日 | | 65 | | — | | $ | — | | | $ | — | |
| 4月30日 | | 80 | | 1 | | $ | 2,754 | | | 300 | |
| 7月31日 | | 66 | | — | | $ | — | | | — | |
| 10月31日 | | 53 | | 1 | | $ | 1,113 | | | 375 | |
| | | | | | | | | $ | 675 | |
| 2019財年： | | | | | | | | |
| 1月31日 | | 49 | | 5 | | $ | 37,282 | | | $ | 5,785 | |
| 4月30日 | | 64 | | 6 | | $ | 36,159 | | | 17,495 | |
| 7月31日 | | 69 | | 3 | | $ | 5,436 | | | 1,100 | |
| 10月31日 | | 71 | | 7 | | $ | 18,910 | | | 6,695 | |
| | | | | | | | | $ | 31,075 | |
| 2018財年： | | | | | | | | |
| 1月31日 | | 64 | | 5 | | $ | 13,318 | | | $ | 3,736 | |
| 4月30日 | | 65 | | 4 | | $ | 21,811 | | | 13,325 | |
| 7月31日 | | 55 | | 5 | | $ | 43,063 | | | 9,065 | |
| 10月31日 | | 43 | | 6 | | $ | 24,692 | | | 4,025 | |
| | | | | | | | | $ | 30,151 | |
收入和成本確認
房屋銷售收入和成本確認：房屋銷售收入和收入成本在每套房屋交付時確認，所有權和佔有權轉移給買家。對於我們的大部分房屋關閉，我們交付房屋的履約義務在簽署具有約束力的銷售協議之日起不到一年內完成。
對於我們的標準附屬和獨立住宅，土地、土地開發和相關成本，無論是已經發生的還是估計將在未來發生的，都根據每個社區將建造的住宅的總數攤銷到關閉的住宅的成本中。在開始交付住房後，由於預計要建造的住房數量或估計費用的變化而產生的任何變化，都將分配給社區中剩餘的未交付住房。房屋建造及相關費用計入根據特定識別方法關閉的房屋的成本。對於我們的總體規劃社區，估計的土地、公共區域發展和相關成本，包括高爾夫球場的成本，減去它們的估計剩餘價值，按相對銷售價值分配給總體規劃社區內的各個社區。由於預計要建造的住房數量或估計費用的變化而產生的任何變化，都將分配給總體規劃社區的每個社區的剩餘住房用地。
就高層/中層項目而言，土地、土地開發、建築及相關成本，包括已產生及估計將於未來產生的成本，一般按已關閉單位的估計相對銷售價值與估計總銷售價值計算攤銷至已關閉單位的成本。由於項目估計總成本或收入的變化而產生的任何變化，都將分配給剩餘的單位交付。
被沒收的客户押金：被沒收的客户保證金在我們的綜合經營和全面收益報表中的“房屋銷售收入”中確認，在我們確定客户不會完成購房期間，我們有權保留保證金。
銷售獎勵：為了促進我們房屋的銷售，我們可以為購房者提供銷售激勵措施。這些獎勵將因獎勵的類型和金額的不同而有所不同，具體取決於社區和家庭。激勵措施體現為房屋銷售收入的減少。激勵措施在房屋交付給購房者和我們收到銷售收益時得到確認。
2018年11月1日，我們通過了會計準則編碼(ASC)主題606“與客户的合同收入”(“ASC 606”)，取代了會計準則編碼主題605“收入確認”和大多數特定行業指南中的收入確認要求。有關採用ASC 606的影響的更多信息，請參見本表格10-K第15(A)1項合併財務報表附註中的“重要會計政策”。
在2020財年第四季度，我們在綜合經營和全面收益報表中將支付給第三方經紀商的銷售佣金從房屋銷售收入成本重新歸類為銷售、一般和行政費用(“SG&A”)。重新分類使支付給第三方經紀人的銷售佣金的處理方式與支付給內部銷售人員的銷售佣金的處理方式保持一致，並與公司大多數同行處理此類佣金的方式一致。重新分類的效果是降低了房屋銷售收入成本(並增加了房屋銷售毛利率)，並通過支付給第三方經紀人的銷售佣金金額增加了SG&A。
保修和自我保險
保修：我們為所有購房者提供關於工藝和機械設備的有限保修。我們還為許多購房者提供為期10年的結構完整性有限保修。我們在每個房屋關閉並將所有權和佔有權轉讓給購房者時應計預期的保修費用。保修成本是根據歷史經驗應計的。與前幾年交付的房屋相關的保修責任的調整記錄在我們的估計發生變化的期間。在過去的幾年裏，我們收到了大量的保修索賠，主要與賓夕法尼亞州和特拉華州建造的房屋有關。有關這些保修費用的其他信息，請參見本表格10-K第15(A)1項中的附註7-“應計費用”。
自我保險：我們維持，並要求我們的大多數分包商維持一般責任保險(包括建築缺陷和人身傷害保險)和工傷賠償保險。這些保險單保護我們免受與我們的房屋建築活動相關的索賠的部分損失風險，但受某些自我保險的保留額、免賠額和其他承保限額(“自我保險責任”)的限制。我們還為我們在亞利桑那州、加利福尼亞州、科羅拉多州、內華達州、華盛頓州和德克薩斯州某些地區的分包商提供一般責任保險，在這些地區，符合條件的分包商在他們從事工作的每個社區都被登記為我們的一般責任保險單的承保人。對於那些登記的分包商，我們通過我們的專屬自保子公司承擔他們與適用社區內我們的房屋工作相關的一般責任，作為我們總體一般責任保險和我們的自我保險的一部分。
我們根據支付我們的自我保險責任所需的估計成本以及我們的保單不包括的潛在索賠和索賠調整費用的估計成本來記錄費用和負債。這些估計成本是基於對我們歷史索賠和行業數據的分析，幷包括已發生但尚未報告的索賠估計(“IBNR”)。
我們聘請第三方精算師，使用我們的歷史索賠和費用數據、來自我們內部法律和風險管理小組的輸入以及行業數據來估計我們與未付索賠相關的負債、與我們為自我保險責任承擔的風險相關的IBNR以及管理當前和預期索賠所需的其他成本。由於各種因素，這些估計可能會受到不確定性的影響，其中最重要的是從向購房者交付房屋到提出結構保證或建築缺陷索賠到索賠最終解決之間的長時間。儘管各州的規定各不相同，但建築缺陷索賠是在很長一段時間內報告和解決的，這段時間可以延長到10年或更長時間。因此，估計負債的大部分與IBNR有關。我們與前幾年交付房屋相關的負債的調整記錄在我們估計發生變化的期間。
對與這些負債相關的損失的預測需要精算假設，這些假設可能會受到與我們的市場和我們製造的產品類型相關的建築缺陷索賠的不確定性、保險行業實踐以及法律或監管行動和/或解釋等因素的影響。這些估計中使用的關鍵假設包括索賠頻率、嚴重性和和解模式，這些情況可能會在較長一段時間內發生。此外，報告索賠的頻率和嚴重性以及理賠估計數的變化可能會影響精算分析中使用的趨勢和假設，這對我們的合併財務報表可能是重要的。由於所需判斷的程度，以及這些基本假設中可能存在的變化，我們未來的實際成本可能與估計的不同，這種差異可能對我們的綜合財務報表具有重大影響。
表外安排
我們還通過多家合資企業開展業務。我們從許多這樣的合資企業中賺取建設和管理費收入。我們在這些實體的投資一般採用權益會計方法入賬。我們是幾家合資企業的一方，與不相關的各方共同開發和銷售合資企業擁有的土地。我們確認我們從將住宅用地出售給其他建築商(包括我們的合資夥伴)的收益中所佔的比例份額。我們在購買時不確認從這些合資企業購買的家庭網站的收益；相反，我們在家庭網站的成本基礎減去我們在合資企業從這些家庭網站實現的收益中的份額。
截至2020年10月31日，我們對這些實體的投資為4.307億美元，並承諾如果這些實體需要額外資金，我們將向它們額外投資或墊付至多7500萬美元。於2020年10月31日，我們已同意向One Land Development合資公司收購139幅住宅用地的條款，估計總購買價格為1,010萬美元。此外，我們預計將在未來幾年內從其中幾家合資企業購買大約2100個住宅用地；這些住宅用地的購買價格將在未來某個日期確定。
我們投資的未合併實體通常通過合夥人股權和債務融資相結合的方式為其活動提供資金。在某些情況下，我們為未合併實體的債務提供擔保。這些擔保可包括以下任何或全部：(1)項目完工擔保，包括任何成本超支；(2)還款擔保，一般涵蓋未償還貸款的一定百分比；(3)成本擔保，涵蓋利息、房地產税和保險等成本；(4)向貸款人提供的環境賠償，使貸款人免受因從物業中排放有害材料和不遵守適用的環境法而造成的損失；(5)賠償貸款人因未合併實體的“壞孩子行為”而蒙受的損失。
在某些情況下，我們和我們的合資夥伴為非合併實體的貸款提供了聯合和多項擔保。在這些情況下，我們通常尋求與我們的合作伙伴達成償還協議，規定任何一方對超過其比例份額或商定的擔保份額負責；然而，我們並不總是成功。此外，如果合資夥伴沒有足夠的財政資源來履行其在此類償還協議下的義務，我們可能要承擔超過我們比例的責任。
我們認為，截至2020年10月31日，如果由於觸發事件，我們在法律上有義務在非合併實體的義務擔保下履行義務，抵押品應足以償還全部或大部分債務。如果不是，我們和我們的合作伙伴將需要向該實體提供額外的資本。截至2020年10月31日，我們已為某些未合併實體的債務提供擔保，貸款承諾總額為15.1億美元，其中，如果全額借款，我們估計2.293億美元是我們與償還和附帶成本擔保相關的最大風險敞口。截至2020年10月31日，未合併實體共借入10.2億美元，其中我們估計1.791億美元是我們與償還和附帶成本擔保相關的最大風險敞口。這些
最大風險評估不考慮從基礎抵押品中收回的任何資金或我們合作伙伴的任何補償。
有關這些合資企業的更多信息，請參閲本表格10-K第15(A)1項合併財務報表附註中的附註4“對未合併實體的投資”。
影響我們業務和整個行業的趨勢、不確定性或其他因素也會影響我們投資的未合併實體。我們每季度審查我們的每項投資，以確定減值指標。被投資人的一系列經營虧損、無法收回我們的投資資本或其他因素可能表明我們在未合併實體的投資發生了價值損失。如果存在虧損，我們會進一步審查，以確定虧損是否是暫時的，在這種情況下，我們會將投資減記為其估計公允價值。在評估我們對未合併實體的投資時，需要使用許多估計進行詳細的現金流分析，包括但不限於預期銷售速度、預期銷售價格、預期激勵、已發生和預期的成本、融資和資本的充分性、競爭、市場狀況和預期現金收入，以確定預計的未來分配。每個未合併實體都以類似的方式評估其庫存。此外，對於擁有、開發和管理出租住宅公寓的未合併實體，我們審查租金趨勢、預期未來支出和預期未來現金流，以確定相關物業的估計公允價值。關於我們評估庫存的更多詳細信息，請參閲本MD&A中包含的“關鍵會計政策-庫存”。如果估值調整是由一家未合併實體記錄的，與其資產相關，我們的比例份額將反映在來自未合併實體的收入中，並相應減少我們在未合併實體的投資。根據我們對未合併實體投資的公允價值的評估，我們確認了2020財年與一家住宅建築合資企業600萬美元、2019財年一家土地開發合資企業100萬美元以及2018財年兩家土地開發合資企業600萬美元相關的費用。
行動的結果
下表比較了2020財年、2019財年和2018財年我們的綜合經營報表、全面收益報表和其他補充信息中的某些項目(除非另有説明，否則以百萬美元為單位)。有關按業務部門劃分的業務結果的詳情，請參閲本MD&A中的“部門”。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至10月31日止年度， |
| | 2020 | | 2019 | | 2020年與2019年相比變化百分比 | | 2018 | | 更改百分比
2019 VS 2018 |
| 收入：（1） | | | | | | | | | |
| 房屋銷售 | $ | 6,937.4 | | | $ | 7,080.4 | | | (2) | % | | 7,143.3 | | | (1) | % |
| 土地銷售及其他 | 140.3 | | | 143.6 | | | | | — | | | |
| 7,077.7 | | | 7,224.0 | | | (2) | % | | 7,143.3 | | | 1 | % |
| 收入成本：（1） | | | | | | | | | |
| 房屋銷售（2） | 5,534.1 | | | 5,534.2 | | | — | % | | 5,536.8 | | | — | % |
| 土地銷售及其他 | 125.9 | | | 129.7 | | | | | — | | | |
| 5,660.0 | | | 5,663.9 | | | — | % | | 5,536.8 | | | 2 | % |
| 銷售、一般和行政(2) | 867.4 | | | 879.2 | | | (1) | % | | 820.2 | | | 7 | % |
| 營業收入 | 550.3 | | | 680.8 | | | (19) | % | | 786.2 | | | (13) | % |
| 其他： | | | | | | | | | |
| 未合併實體的收入 | 0.9 | | | 24.9 | | | (96) | % | | 85.2 | | | (71) | % |
| 其他收入--淨額 | 35.7 | | | 81.5 | | | (56) | % | | 62.5 | | | 30 | % |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 所得税前收入 | 586.9 | | | 787.2 | | | (25) | % | | 933.9 | | | (16) | % |
| 所得税撥備 | 140.3 | | | 197.2 | | | (29) | % | | 185.8 | | | 6 | % |
| 淨收入 | $ | 446.6 | | | $ | 590.0 | | | (24) | % | | 748.2 | | | (21) | % |
| | | | | | | | | |
| 補充信息： | | | | | | | | | |
| 房屋銷售成本占房屋銷售收入的百分比（2） | 79.8 | % | | 78.2 | % | | | | 77.5 | % | | |
| 土地銷售及其他收入成本佔土地銷售及其他收入的百分比（1） | 89.7 | % | | 90.3 | % | | | | | | |
| SG & A占房屋銷售收入的百分比（2） | 12.5 | % | | 12.4 | % | | | | 11.5 | % | | |
| 實際税率 | 23.9 | % | | 25.1 | % | | | | 19.9 | % | | |
| | | | | | | | | |
| 附件—單位 | 8,496 | | | 8,107 | | | 5 | % | | 8,265 | | | (2) | % |
| 發貨量-平均售價(以2000年代為單位) | $ | 816.5 | | | $ | 873.4 | | | (7) | % | | $ | 864.3 | | | 1 | % |
| | | | | | | | | |
| 已簽署合同淨額—價值 | $ | 7,995.1 | | | $ | 6,710.9 | | | 19 | % | | $ | 7,604.3 | | | (12) | % |
| 已簽署合同淨額—單位 | 9,932 | | | 8,075 | | | 23 | % | | 8,519 | | | (5) | % |
| 簽約淨額-平均售價(2000年) | $ | 805.0 | | | $ | 831.1 | | | (3) | % | | $ | 892.6 | | | (7) | % |
| | | | | | | | | |
| 10月31日， |
| 2020 | | 2019 | | 2020年與2019年相比變化百分比 | | 2018 | | 更改百分比
2019 VS 2018 |
| 積壓-值 | $ | 6,374.6 | | | $ | 5,257.1 | | | 21 | % | | $ | 5,522.5 | | | (5) | % |
| 積壓--單位 | 7,791 | | | 6,266 | | | 24 | % | | 6,105 | | | 3 | % |
| 積壓-平均售價(2000年) | $ | 818.2 | | | $ | 839.0 | | | (2) | % | | $ | 904.6 | | | (7) | % |
注：由於四捨五入，金額可能不會相加。
(1)2018年11月1日，我們通過了ASC 606。在採用後，土地銷售活動作為運營收入的一部分列報，而以前它被計入“其他收入淨額”。2018財年，我們確認的賣地收入和賣地成本收入分別為1.343億美元和1.28億美元。此外，2020財年和2019年留存的客户押金總額分別為1180萬美元和1320萬美元，這些押金被計入“房屋銷售收入”，而此前它們被計入“其他收入淨額”。2018財年，留存客户存款為890萬美元。以前的期間不會重述。
(2)自2020年10月31日起，我們在綜合經營和全面收益報表中將支付給第三方經紀人的銷售佣金從房屋銷售收入成本重新歸類為銷售、一般和行政費用。重新分類使支付給第三方經紀人的銷售佣金的處理方式與支付給內部銷售人員的銷售佣金的處理方式保持一致，並與公司大多數同行處理此類佣金的方式一致。重新分類的效果是降低了房屋銷售收入成本(並提高了房屋銷售毛利率)，增加了銷售、一般和行政費用，增加了第三方經紀佣金，截至2020年、2019年和2018年10月31日的年度，銷售、一般和行政費用總額分別為1.386億美元、1.447億美元和1.362億美元，占房屋銷售收入的2.0%、2.0%和1.9%。所有上期金額都已重新分類，以符合2020年的列報方式。
2020財年與2019財年相比
房屋銷售收入和房屋銷售收入成本
與2019財年相比，2020財年房屋銷售收入下降的原因是交付房屋的平均價格下降了7%，但部分被交付房屋數量增加了5%所抵消。與我們在地理上和產品類型上擴張的戰略一致，平均交付房價的下降主要是由於交付給較便宜地區和/或產品的住宅數量的轉移。與2019財年相比，2020財年向價格較低的地區和/或產品交付的住宅數量發生變化，主要是因為我們的City Living品牌和南加州的住宅成交數量減少，那裏的平均價格高於公司平均價格；我們向更負擔得起的豪華住宅和有吸引力的高增長市場的戰略擴張，包括通過收購Sharp和Sabal在亞特蘭大、佐治亞州和南卡羅來納州的幾個市場交付的住宅；以及交付的快速交付住宅數量增加，這些市場的平均價格低於公司平均價格。與2019財年相比，2020財年交付的住宅數量增加，主要是因為收購Sharp和Sabal導致的交付住宅數量增加；北加州交付的住宅數量增加，主要是由於一個大型高密度公寓社區的關閉；以及2020財年交付的快速交付住宅數量增加。這些增長被南加州和我們的City Living品牌下交付的房屋減少部分抵消，這主要是由於與2018年10月31日相比，2019年10月31日的積壓減少。
2020財年，房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比為79.8%，而2019財年為78.2%。2020財年的增長主要是由於收入組合轉向利潤率較低的產品/領域；土地、土地開發、材料和勞動力成本上升；以及庫存減值費用增加。與2019財年相比，2020財年期間的利息支出減少，部分抵消了這些增長。2020財年的利息成本為1.744億美元，占房屋銷售收入的2.5%，而2019財年的利息成本為1.85億美元，占房屋銷售收入的2.6%。我們在2020財年和2019財年分別確認了5590萬美元的庫存減值和註銷，占房屋銷售收入的0.8%，和4240萬美元，占房屋銷售收入的0.6%。
賣地及其他收入和賣地及其他收入成本
我們的土地銷售和其他收入通常包括：(1)向我們保留權益的合資企業出售土地；(2)向我們的總體規劃社區內的第三方建築商出售地塊；以及(3)向我們認為不再符合我們的開發標準的第三方出售大量土地。
在採用ASC 606之前，土地銷售活動在我們的綜合經營和全面收益報表中的“其他收入-淨額”中報告。2018財年，我們確認的賣地收入和賣地成本收入分別為1.343億美元和1.28億美元。
銷售、一般及行政費用(“SG&A”)
與2019財年相比，2020財年SG&A支出減少了1180萬美元。在2020財年和2019財年，SG&A占房屋銷售收入的百分比分別為12.5%和12.4%。SG&A的美元減少主要是由於我們在新冠肺炎疫情爆發後減少了支出，以及我們實施了多項成本削減計劃以提高效率並使間接費用合理化，包括裁員，從而降低了銷售和營銷費用。這些舉措包括取消與2019財政年度有關的可自由支配福利計劃繳款，從而沖銷了800萬美元的應計項目。2020財政年度支出的減少被2020財政年度第二季度產生的750萬美元遣散費、其他薪酬增加以及與實施新的企業信息技術系統有關的費用部分抵消。SG&A佔收入的百分比增加是由於與2019財年相比，2020財年SG&A支出減少1%，部分抵消了收入下降2%的影響。
未合併實體的收入
我們確認我們所投資的各種未合併實體的收益和虧損所佔的比例份額。我們的許多未合併實體是土地開發項目、高層/中層公寓建設項目或出租公寓項目，這些項目在物業開發期間有幾年不會產生收入和收益。一旦土地開發項目和高層/中層公寓建設項目完成開發，這些未合併實體一般將在相對較短的時間內產生收入和收益，直至出售該實體的所有資產。此外，一旦出租公寓項目完成並穩定下來，我們可能會通過資本重組或出售我們在合資企業中的全部或部分所有權權益來將這些項目的一部分貨幣化，從而產生創收活動。由於與這些實體相關的發展週期較長，從這些實體確認的收益可能因季度和年度的不同而有很大差異。
來自未合併實體的收入從2019財年的2,490萬美元減少到2020財年的90萬美元，主要是由於兩家住宅建築合資企業的收益減少，這兩家住宅建築合資企業在2019財年交付了最後一套住房；我們在2020財年對其中一家住宅建築合資企業確認了600萬美元的非臨時性減值費用；我們的一家租賃物業合資企業在2019財年通過出售資產確認了380萬美元的收益；擁有一家酒店的合資企業確認的虧損受到了新冠肺炎的不利影響；與2019財年相比，2020財年與開始運營和租賃活動有關的幾家租賃物業合資企業的虧損有所增加。這一減幅部分被2020財年將我們在一家租賃物業合資企業的投資出售給我們的合資夥伴而確認的1070萬美元收益所抵消。
其他收入--淨額
下表列出了2020年10月31日、2020年10月31日和2019年10月31日終了年度的“其他收入--淨額”的組成部分(以千計)：
| | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 |
| 附屬業務收入 | $ | 25,540 | | | $ | 53,568 | |
| 房屋建築未合併實體的管理費收入，淨額 | 3,636 | | | 9,948 | |
| 其他 | 6,517 | | | 17,986 | |
| 其他收入總額--淨額 | $ | 35,693 | | | $ | 81,502 | |
與2019財年相比，2020財年附屬業務收入減少的主要原因是，與2019財年相比，2020財年出售7支高爾夫球杆確認的收益為3,510萬美元；我們公寓生活運營產生的虧損增加；高爾夫俱樂部運營收入減少；以及2020財年遣散費成本為30萬美元。這一減少被2020財年高爾夫俱樂部物業銷售確認的1300萬美元收益和我們抵押貸款公司業務的更高收益部分抵消，這主要是由於2020財年的交易量比2019財年有所增加。
來自上述未合併實體的住宅建築管理費收入包括我們的City Living和傳統住宅建築業務所賺取的費用。2020財政年度與2019財政年度相比有所減少，主要原因是社區數量減少。除了我們的City Living和傳統Home Building業務賺取的費用外，2020財年和2019財年，我們的公寓生活業務從未合併實體獲得的費用分別為1,400萬美元和1,190萬美元。我們公寓生活運營所賺取的費用包括在附屬業務的收入中。
“其他”一詞的減少與2019財年相比，2020財年的主要原因是利息收入減少，2019財年的直接支出利息為240萬美元。
所得税前收入
在2020財年，我們報告的所得税前收入為5.869億美元，佔收入的8.3%，而2019財年為7.872億美元，佔收入的10.9%。
所得税撥備
我們於2020財年確認了1. 403億美元的所得税撥備。根據2020財年的聯邦法定税率21.0%，我們的聯邦税收準備金將為1.232億美元。確認的税款準備金與根據聯邦法定税率計算的税款準備金之間的差異主要是由於州所得税準備金2 580萬美元和其他永久性差異480萬美元，其中部分被聯邦節能住房信貸1 150萬美元的好處、與股票補償有關的超額税收好處330萬美元的好處所抵消；以及170萬美元的逆轉，
以前因訴訟時效到期而不再需要的不確定税種的應計税金撥備。
我們在2019財年確認了1.972億美元的所得税撥備。根據2019財年21.0%的聯邦法定税率，我們的聯邦税收撥備為1.653億美元。已確認的税收撥備與基於聯邦法定税率的税收撥備之間的差異主要是由於州所得税撥備3790萬美元，其他永久性差額490萬美元，以及未確認税收優惠增加220萬美元，部分抵消了因訴訟時效到期而不再需要的先前應計税收撥備530萬美元的沖銷，聯邦節能住房抵免310萬美元的好處，以及與股票薪酬相關的超額税收優惠210萬美元的好處。
2019財年與2018財年相比
房屋銷售收入和房屋銷售收入成本
與2018財年相比，2019財年房屋銷售收入下降的原因是交付的房屋數量減少了2%，但部分被交付房屋的平均價格增加了1%所抵消。交付住房數量的減少主要是由於需求放緩，特別是在加利福尼亞州，我們從2018財年第四季度開始到2019財年第三季度經歷了這種情況。與2018財年相比，我們在2019財年在大都市亞特蘭大、佐治亞州市場和南卡羅來納州幾個市場簽署的夏普和Sabal收購合同以及2019財年銷售社區數量的增加(主要是在我們的南部和山區)部分抵消了這一下降。平均交付住宅價格上升的主要原因是交付住宅的價格上漲。在太平洋上有一個與2018財年相比，2019財年向加利福尼亞州、新澤西州、弗吉尼亞州、華盛頓州和山區更昂貴的地區和/或產品交付的住房數量發生了轉變。這些增長被2019財年交付給City Living較便宜地區的房屋數量與2018財年相比的轉移以及2019財年房價較高的加州交付的房屋數量與2018財年相比的減少部分抵消了。
2019財年，房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比為78.2%，而2018財年為77.5%。2019財年的增長主要是由於土地、土地開發、材料和勞動力成本上升；我們的房屋銷售收入組合轉向利潤率較低的產品/地區；2018財年從訴訟和解中收回約970萬美元；2018財年與Shapell收購相關的賠償義務相關應計項目的沖銷帶來的700萬美元收益；以及2019財年與2018財年相比，庫存減值費用增加。這些增長被部分抵消，原因是2019財年收到的之前支出的環境清理費用的國家報銷；2019財年不再需要的某些房主協會(HOA)營業額的應計項目逆轉帶來的好處；加州和山區交付的房屋價格上漲；以及2019財年的利息支出低於2018財年。
2019財年的利息成本為1.85億美元，占房屋銷售收入的2.6%，而2018財年的利息成本為1.907億美元，占房屋銷售收入的2.7%。我們在2019財年和2018財年分別確認了4,240萬美元的庫存減值和註銷，占房屋銷售收入的0.6%和3,520萬美元，占房屋銷售收入的0.5%。
賣地及其他收入和賣地及其他收入成本
在2019財年，我們確認向兩家新成立的租賃物業合資企業出售土地獲得930萬美元的收益，我們在這兩家合資企業中擁有25%的權益。
在採用ASC 606之前，土地銷售活動在我們的綜合經營和全面收益報表中的“其他收入-淨額”中報告。2018財年，我們確認的賣地收入和賣地成本收入分別為1.343億美元和1.28億美元。
銷售、一般及行政費用(“SG&A”)
與2018財年相比，2019財年SG&A支出增加了5900萬美元。2019財年和2018財年，SG&A分別占房屋銷售收入的12.4%和11.5%。SG&A的美元增長主要是由於員工人數增加和正常薪酬增加導致的薪酬成本增加、銷售和營銷成本增加以及與實施新的企業信息技術系統相關的成本。更高的銷售和營銷成本是銷售社區數量增加、廣告支出增加、第三方經紀人佣金增加以及設計工作室運營成本上升的結果。員工數量的增加主要是由於當前和未來銷售社區數量的增加。
未合併實體的收入
來自未合併實體的收入從2018財年的8,520萬美元下降到2019財年的2,490萬美元，主要是由於與2018財年相比，我們位於馬裏蘭州大學公園、弗吉尼亞州赫恩登和馬薩諸塞州韋斯特伯勒的三家租賃財產合資企業在2018財年通過資產出售確認的收益為6720萬美元，以及幾家租賃財產加入風險投資公司與2018財年開始運營和租賃活動相關的虧損增加。這些減少部分被2019財年確認的380萬美元的收益所抵消，這些收益來自我們位於賓夕法尼亞州菲尼克斯維爾的一家租賃物業合資企業的資產出售；我們的兩家Home Building合資企業的收益增加；以及2019財年確認的減值費用比2018財年減少了300萬美元。
其他收入--淨額
下表列出了2019年10月31日終了年度和2018年10月31日終了年度“其他收入--淨額”的構成部分(以千計)：
| | | | | | | | | | | |
| 2019 | | 2018 |
| 附屬業務收入 | 53,568 | | | 25,692 | |
| 房屋建築未合併實體的管理費收入，淨額 | 9,948 | | | 11,740 | |
| 賣地收入 | — | | | 6,331 | |
| 留存客户存款 | — | | | 8,937 | |
| 其他 | 17,986 | | | 9,760 | |
| 其他收入總額--淨額 | $ | 81,502 | | | $ | 62,460 | |
由於我們於2018年11月1日採用ASC 606，土地銷售活動將作為運營收入的一部分列報，而以前該活動已計入“其他收入淨額”。此外，留存的客户保證金也包括在“房屋銷售收入”中，而以前它們被計入“其他收入淨額”。2018財年沒有重述。有關採用ASC 606的更多信息，請參閲本表格10-K合併財務報表附註中的附註1“重要會計政策--最近的會計公告”。
與2018財年相比，2019財年來自輔助業務的收入增加，主要是由於2019財年出售7支高爾夫球杆的確認收益為3510萬美元，以及2019財年我們的公寓生活運營產生的虧損比2018財年有所減少，但被2018財年我們的家庭控制解決方案業務批量出售安全監控賬户獲得的1070萬美元的收益部分抵消。
來自上述未合併實體的住宅建築管理費收入主要是指我們的City Living和傳統住宅建築業務所賺取的費用。此外，在2019財年和2018財年，我們的公寓生活運營分別從未合併實體賺取了1190萬美元和750萬美元的費用。我們公寓生活運營所賺取的費用包括在附屬業務的收入中。
2019財年“其他”收入的增加主要是由於2019財年的利息收入高於2018財年，部分抵消了2018財年因解決涉及有缺陷的地板託樑的問題而收到的260萬美元。
所得税前收入
在2019財年，我們報告的所得税前收入為7.872億美元，佔收入的10.9%，而2018財年為9.339億美元，佔收入的13.1%。
所得税撥備
我們在2019財年確認了1.972億美元的所得税撥備。根據2019財年21.0%的聯邦法定税率，我們的聯邦税收撥備為1.653億美元。已確認的税收撥備與基於聯邦法定税率的税收撥備之間的差異主要是由於州所得税撥備3790萬美元，其他永久性差額490萬美元，以及未確認税收優惠增加220萬美元，部分抵消了因訴訟時效到期而不再需要的先前應計税收撥備530萬美元的沖銷，聯邦節能住房抵免310萬美元的好處，以及與股票薪酬相關的超額税收優惠210萬美元的好處。
2018財年，我們確認了1.58億美元的所得税撥備。根據2018財年23.3%的混合聯邦法定税率，我們的聯邦税收撥備為2.179億美元。確認的税收撥備與根據聯邦法定税率計提的税收撥備之間存在差異，主要是由於修改税法3,870萬美元；與利用國內生產活動扣除有關的利益1,820萬美元；沖銷先前應計的470萬美元
由於訴訟時效到期和與某些税務管轄區達成和解而不再需要的不確定税收狀況的税收撥備；與股票補償相關的超額税收優惠帶來的420萬美元的好處；聯邦節能住宅抵免帶來的320萬美元的好處；以及1200萬美元的永久性和其他差異，這主要與使公司的州淨營業虧損受益的税務籌劃交易有關，部分被4710萬美元的州所得税撥備所抵消。有關税法影響的其他信息，請參見本表格10-K第15(A)1項中的附註8，“所得税”。
資本資源和流動性
我們業務的資金一直是，並將繼續主要由庫存增加前經營活動的現金流、無擔保銀行借款和公共債務市場提供。
2020財年
截至2020年10月31日，我們手頭有13.7億美元的現金和現金等價物，我們的循環信貸安排下可供借款的現金約為17.9億美元。
2020財年，經營活動提供的現金為10.1億美元。經營活動提供的現金主要來自4.466億美元的淨收入加上2430萬美元的股票薪酬、6890萬美元的折舊和攤銷、5590萬美元的庫存減值和註銷以及9780萬美元的遞延税項淨收益；庫存減少3.529億美元；應付賬款和應計費用增加7180萬美元；客户存款淨額增加7040萬美元。這一活動因應收賬款、預付資產和其他資產增加1.763億美元以及待售按揭貸款增加950萬美元而被部分抵銷。
2020財年用於投資活動的現金為1.778億美元，主要用於購買財產和設備的1.096億美元；用於為非合併實體的投資提供資金的7170萬美元；用於收購Thrive的6030萬美元。這一活動部分被我們在未合併實體、喪失抵押品贖回權的房地產和不良貸款的投資回報中收到的4920萬美元現金以及從出售高爾夫俱樂部物業獲得的1560萬美元現金收益所抵消。
我們在2020財年使用了7.533億美元的融資活動現金，主要用於回購6.341億美元的普通股；償還8580萬美元的其他應付貸款，扣除新借款；支付5660萬美元的普通股股息，部分被我們基於股票的福利計劃的2490萬美元的收益所抵消。
2019財年
截至2019年10月31日，我們手頭有12.9億美元的現金和現金等價物，我們的循環信貸安排下可供借款的現金約為17.3億美元。
2019財年，經營活動提供的現金為4.377億美元。這主要來自5.9億美元的淨收入加上2620萬美元的股票補償、7210萬美元的折舊和攤銷、4240萬美元的庫存減值和註銷以及1.028億美元的遞延税項淨收益；部分抵消的是庫存增加4020萬美元；應收賬款、預付資產和其他資產增加1.853億美元；待售抵押貸款增加4560萬美元；應付賬款和應計費用減少6450萬美元。
2019財年用於投資活動的現金為7590萬美元，主要涉及用於收購夏普和Sabal的1.624億美元；用於購買財產和設備的8700萬美元；以及用於為對未合併實體的投資提供資金的5.566億美元。這一活動被我們在未合併實體、喪失抵押品贖回權的房地產和不良貸款的投資回報中收到的1.511億美元現金以及通過與無關第三方進行的幾筆單獨交易中出售高爾夫俱樂部物業和一座寫字樓所獲得的7960萬美元現金收益部分抵消。
我們在2019財年使用了來自融資活動的2.585億美元現金，主要用於償還6.0億美元的優先票據；回購2.335億美元的普通股；支付6,360萬美元的普通股股息，部分抵消了發行4.0億美元本金總額3.80%的2029年到期優先票據的淨收益3.964億美元；扣除新償還的其他應付貸款淨額2.274億美元；以及我們基於股票的福利計劃的收益1740萬美元。
其他
一般來説，我們的經營活動現金流假設，隨着每套住房的交付，我們將購買一個家庭用地來取代它。因為我們擁有數年的主站點供應，所以我們不需要立即購買主站點來替換我們提供的站點。此外，我們通常不會開始建設我們的獨立住房，直到我們與購房者簽署了合同。如果我們的業務下降，我們相信我們的庫存水平將隨着我們的完成和
交付在建房屋，但沒有開始建設那麼多的新房屋，因為我們完成了對我們已經擁有的土地的改善，以及我們出售和交付當時正在庫存的快速交付房屋，從而產生了額外的運營現金流。此外，我們可能會推遲、減少或減少對額外土地的收購，這將進一步降低我們的庫存水平和現金需求S。在2020財年，為了應對新冠肺炎疫情帶來的經濟混亂和不確定性，我們在第二財季大幅削減了用於新土地收購和土地開發的支出。自那以後，我們已恢復了較正常的土地徵用和發展支出水平。在…2020年10月31日，我們通過期權擁有或控制了約63,200個家庭網站，而截至2019年10月31日，我們擁有或控制了約59,200個；截至2018年10月31日，我們擁有或控制了約53,400個家庭網站。截至2020年10月31日，通過期權擁有或控制的約63,200個住宅網站中，我們擁有約36,100個。截至2020年10月31日，我們擁有的主頁中，約有16,600個已完成重大改進。
於2020年10月31日，期權及購買協議下的地塊購買總價約為26.4億美元(包括將從我們投資的合資企業獲得的1,010萬美元土地)。在26.4億元的購地承諾中，我們已支付或存放了2.236億元，如果我們收購所有這些地塊，我們將需要額外支付24.2億元。這些地塊的購買計劃在未來幾年內進行。此外，我們預計將在幾年內從其中幾家合資企業購買大約2100個新的住宅用地。由於我們不相信我們會完成對這些地塊的購買，我們不需要額外的資金來終止這些合同，因此我們有權選擇已被排除在上述總購買金額之外的額外地塊。
在過去的幾年裏，我們對非合併實體進行了一些投資，這些實體與收購和開發未來住宅用地、建造豪華待售公寓和出租公寓有關。我們與對未合併實體的投資有關的投資活動以及來自未合併實體的投資分配包含在合併現金流量表中的“投資活動提供的淨現金(用於)”項下。截至2020年10月31日，我們對這些實體的投資為4.307億美元，並承諾如果這些實體需要額外資金，我們將向它們額外投資或墊付至多7500萬美元。於2020年10月31日，我們有約1.113億美元的購買承諾，以收購公寓開發用地，其中我們有650萬美元的未償還定金。我們一般打算在未來與無關聯方的合資企業中開發這些公寓項目。
我們有一項19.05億美元的無擔保五年期循環信貸安排，原定於2024年11月1日到期。2020年10月31日，我們簽訂了關於循環信貸安排的延期函件協議(Revolver延期協議)。關於換股延期協議，本公司將循環信貸協議項下18.5億美元循環貸款和承諾的到期日從2024年11月1日延長至2025年11月1日，其餘循環貸款和承諾繼續於2024年11月1日終止。根據循環信貸安排的條款，吾等的最高槓杆率(定義見信貸協議)不得超過1.75至1.00，而吾等須維持最低有形淨值(定義見信貸協議)不少於約22.5億美元。根據循環信貸安排的條款，於2020年10月31日，我們的槓桿率約為0.49至1.00，有形淨值約為48.1億美元。根據最低有形淨值要求，截至2020年10月31日，我們回購普通股的能力限制在約31.8億美元。截至2020年10月31日，我們在循環信貸安排下沒有未償還借款，未償還信用證約為1.19億美元。
截至2020年10月31日，我們與一個銀行銀團達成了一項8.0億美元的五年期優先無擔保定期貸款安排(“定期貸款安排”)。2020年10月31日，我們與銀行簽訂了定期貸款延期協議，將定期貸款機制下所有8億美元未償還定期貸款的到期日從2024年11月1日延長至2025年11月1日，在到期日之前無需支付本金。
2020年11月，我們達成了五筆利率掉期交易，以對衝截至2025年10月的4.0億美元定期貸款安排。利率互換實際上將4,000,000美元的利息成本固定在0.369%加上定期貸款工具定價時間表中規定的利差，後者於2020年10月31日為1.3%。這些利率互換被指定為現金流對衝。
我們相信，我們將有足夠的資源和足夠的機會進入資本市場和外部融資來源，繼續為我們目前的業務提供資金，並履行我們的合同義務。由於經濟和一般房屋建築商的不確定性，我們不能確定我們是否能夠取代現有的融資或在未來找到額外的融資來源。
通貨膨脹
通貨膨脹對我們的長期影響表現為土地、土地開發、建築和管理費用的增加。我們通常在開發和銷售工作開始前一段很長的時間內簽訂收購土地的合同。因此，只要土地收購成本是固定的，房屋銷售價格隨後的增減將影響我們的利潤。由於我們每套住房的銷售價格在買家簽訂購房合同時是固定的，而且我們通常在開始建設之前簽訂合同出售我們的住房，任何超出預期的成本膨脹都可能導致毛利率下降。我們通常試圖通過與我們的分包商和材料供應商簽訂固定價格合同來儘量減少這種影響，合同的期限一般不超過一年。
一般來説，住房需求受到利率和住房成本上升的不利影響。利率、土地保留在庫存中的時間長短以及融資庫存的比例都會影響我們的利息成本。如果我們無法提高銷售價格以彌補更高的成本，或者如果抵押貸款利率大幅上升，影響潛在買家為購房提供足夠資金的能力，我們的房屋銷售收入、毛利率和淨收入可能會受到不利影響。銷售價格的上漲，無論是通脹還是需求的結果，都可能影響潛在買家買得起新房的能力。
合同義務
下表彙總了我們在2020年10月31日的估計合同付款義務(金額以百萬為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2021 | | 2022 – 2023 | | 2024 – 2025 | | 此後 | | 總計 |
| 高級註釋(A) | $ | 127.8 | | | $ | 1,023.9 | | | $ | 396.1 | | | $ | 1,733.4 | | | $ | 3,281.2 | |
| 應付貸款(A) | 136.7 | | | 128.4 | | | 148.8 | | | 874.6 | | | 1,288.5 | |
| 按揭公司貸款安排(A)(B) | 150.1 | | | — | | | — | | | — | | | 150.1 | |
| 經營租賃義務 | 19.9 | | | 33.7 | | | 22.5 | | | 204.5 | | | 280.6 | |
| 購買義務(C) | 1,487.2 | | | 935.5 | | | 255.1 | | | 234.0 | | | 2,911.8 | |
| 退休計劃(D) | 13.3 | | | 16.9 | | | 16.9 | | | 61.9 | | | 109.0 | |
| | $ | 1,935.0 | | | $ | 2,138.4 | | | $ | 839.4 | | | $ | 3,108.4 | | | $ | 8,021.2 | |
(a)金額包括債務到期前的估計年度利息支付。在所示金額中，26.6億美元的優先票據、11.5億美元的應付貸款、1.486億美元的抵押貸款公司貸款工具和3840萬美元的應計利息記錄在我們2020年10月31日的綜合資產負債表上。
(b)2020年12月，我們修改了抵押貸款公司倉儲協議，其中包括將到期日延長至2021年1月18日。
(c)金額代表我們根據購買協議預期獲得的土地，以及以信用證和擔保債券擔保的土地開發協議合同債務的估計剩餘金額。在所示總金額中，1,960萬美元記錄在我們2020年10月31日的綜合資產負債表中。
(d)金額代表我們在遞延薪酬計劃、補充高管退休計劃和我們的401(K)工資遞延儲蓄計劃下的義務。在所示總額中，8990萬美元記錄在我們2020年10月31日的綜合資產負債表中。
補充擔保人信息
於2020年10月31日，我們的全資附屬公司Toll Brothers Finance Corp.(“附屬發行人”)已發行及未償還本金總額26.6億美元，於2022年2月15日至2029年11月1日期間到期的優先票據(“高級票據”)。有關高級票據的更多信息，請參閲我們的綜合財務報表的附註6，標題為“高級票據”。
附屬發行人支付本金、保費(如有)及利息的責任，由吾等及吾等幾乎所有全資擁有的住宅建築附屬公司(“擔保人附屬公司”及連同吾等的“擔保人”)以優先基準共同及個別擔保。擔保是完全和無條件的，子公司發行者和每個擔保人子公司都是Toll Brothers，Inc.的合併子公司。我們的非住宅建築子公司和我們的幾個住宅建築子公司(統稱為非擔保人子公司)不為優先票據提供擔保。附屬發行人並無營業收入，除透過借出其公開債券發行所得款項(包括優先債券)為我們的其他附屬公司融資外，並無任何獨立業務。我們的房屋建築業務幾乎完全通過擔保人子公司進行。因此，子公司發行人的現金流和償還優先票據的能力取決於公司子公司的收益以及這些收益通過股息、貸款或其他方式分配給子公司發行人的情況。優先債券持有人只有權直接向
子公司發行人和擔保人。擔保人在其擔保下的義務將視需要加以限制，以承認擔保人根據適用法律普遍可獲得的某些抗辯(包括與欺詐性轉讓或轉讓、可撤銷優先或影響一般債權人權利的類似法律有關的抗辯)。
發行優先票據的契約規定，任何為我們在循環信貸機制下的債務提供擔保的附屬公司將為優先票據提供擔保。契約進一步規定，只要(I)不存在違約或違約事件，或解除擔保將導致違約或違約事件，任何擔保子公司均可被解除擔保；(Ii)被解除擔保的子公司在我們最近一個財政季度結束時的綜合淨值低於公司綜合淨值的5%；(Iii)在任何財政年度解除擔保的擔保子公司在我們最近一個財政季度結束時的綜合淨值總額低於我們的綜合淨值的10%(或在允許違約治癒所必需的範圍內)15%；(Iv)該等豁免不會對吾等及吾等附屬公司的房屋建築業務造成重大不利影響；及(V)擔保人附屬公司根據循環信貸安排獲解除擔保。如果循環信貸安排下沒有擔保人，所有契據下的擔保人子公司將被免除擔保。
2020年3月，美國證券交易委員會通過了對S-X條例第3-10條的修正，在第33-10762號規則《關於有擔保證券及其關聯公司的擔保證券擔保人和發行人的財務披露》(“第33-10762條規則”)下，減少和簡化了適用於美國證券交易委員會註冊發行有擔保債務證券的擔保人和發行人的財務披露要求(我們之前已將這些要求包含在我們的10-K表格年度報告和10-Q表格季度報告中的合併財務報表附註中)。雖然根據規則33-10762的修訂將於2021年1月4日生效，但允許在生效日期之前自願遵守，我們已採用了截至2020年10月31日的新披露要求。
以下是在Toll Brothers，Inc.、子公司Issuer和擔保子公司之間的公司間交易和餘額以及它們在非擔保子公司的投資和收益中的權益被抵消後，在合併的基礎上為Toll Brothers，Inc.、子公司Issuer和擔保子公司提供的以下彙總財務信息。
資產負債表彙總數據(單位：百萬)
| | | | | |
| 2020年10月31日 |
| 資產 | |
| 現金 | $ | 1,235.3 | |
| 庫存 | $ | 7,596.9 | |
| 應收非擔保子公司款項 | $ | 671.1 | |
| 總資產 | $ | 10,193.6 | |
| |
| 負債與股東權益 | |
| 應付貸款 | $ | 1,110.3 | |
| 高級筆記 | $ | 2,661.7 | |
| 總負債 | $ | 5,575.0 | |
| 股東權益 | $ | 4,618.6 | |
業務報表彙總數據（百萬美元）
| | | | | |
| 對於
截至2020年10月31日止年度 |
| 收入 | $ | 6,962.1 | |
| 收入成本 | $ | 5,554.2 | |
| 銷售、一般和行政 | $ | 863.8 | |
| 所得税前收入 | $ | 571.9 | |
| 淨收入 | $ | 435.2 | |
細分市場
我們分為兩個部門：傳統住宅建築和城市生活，我們的城市發展部門。在傳統住宅建築中，我們在美國的五個地理區域開展業務。於2020財年第一季度，我們對傳統住宅建築區域管理架構作出了若干變動，並重新調整了五個地區分部中的若干州，如下：
東部地區：
•這個北地區：康涅狄格州，特拉華州，伊利諾伊州，馬薩諸塞州，密歇根州，賓夕法尼亞州，新澤西州和紐約；
•這個大西洋中部地區：佐治亞州、馬裏蘭州、北卡羅來納州、田納西州和弗吉尼亞州；
•這個南地區：佛羅裏達州、南卡羅來納州和德克薩斯州；
西部地區：
•這個高山地區：亞利桑那州、科羅拉多州、愛達荷州、內華達州和猶他州；以及
•這個太平洋地區：加利福尼亞州、俄勒岡州和華盛頓州。
在此之前，我們的地理細分是：
•北：康涅狄格州、伊利諾伊州、馬薩諸塞州、密歇根州、新澤西州和紐約州；
•大西洋中部：特拉華州、馬裏蘭州、賓夕法尼亞州和弗吉尼亞州；
•南：佛羅裏達州、佐治亞州、北卡羅來納州、南卡羅來納州和德克薩斯州；
•西：亞利桑那州、科羅拉多州、愛達荷州、內華達州、俄勒岡州、猶他州和華盛頓州；以及
•加利福尼亞：加利福尼亞州。
我們新的地理報告部門與我們的首席運營決策者在重新調整地區管理結構後評估運營業績和分配資本的方式一致。重組對我們的綜合財務狀況、經營業績、每股收益或現金流沒有任何影響。重述了上期分部信息，以符合新的報告結構。
下表彙總了2020財年、2019財年和2018財年的收入、簽訂的合同淨額和所得税前收入(虧損)的相關信息。還提供了與2020年10月31日、2020年10月31日和2019年10月31日的積壓和資產有關的信息。
交付的單位和收入：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020財年與2019財年的對比 |
| | 收入
(百萬美元) | | 交付單位 | | 平均交貨價
(千美元) |
| 2020 | | 2019 | | 更改百分比 | | 2020 | | 2019 | | 更改百分比 | | 2020 | | 2019 | | 更改百分比 |
| | | 重述 | | | | | | 重述 | | | | | | 重述 | | |
| 傳統家居建築： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 1,364.8 | | | $ | 1,484.4 | | | (8) | % | | 2,010 | | | 2,223 | | | (10) | % | | $ | 679.0 | | | $ | 667.7 | | | 2 | % |
| 大西洋中部 | 845.6 | | | 804.4 | | | 5 | % | | 1,271 | | | 1,237 | | | 3 | % | | 665.3 | | | 650.3 | | | 2 | % |
| 南 | 1,041.2 | | | 991.9 | | | 5 | % | | 1,566 | | | 1,298 | | | 21 | % | | 664.9 | | | 764.2 | | | (13) | % |
| 高山 | 1,535.8 | | | 1,130.9 | | | 36 | % | | 2,219 | | | 1,711 | | | 30 | % | | 692.1 | | | 661.0 | | | 5 | % |
| 太平洋 | 2,029.9 | | | 2,416.6 | | | (16) | % | | 1,334 | | | 1,434 | | | (7) | % | | 1,521.7 | | | 1,685.2 | | | (10) | % |
| 傳統住宅建築 | 6,817.3 | | | 6,828.2 | | | — | % | | 8,400 | | | 7,903 | | | 6 | % | | 811.6 | | | 864.0 | | | (6) | % |
| 城市生活 | 120.9 | | | 253.2 | | | (52) | % | | 96 | | | 204 | | | (53) | % | | 1,259.4 | | | 1,241.1 | | | 1 | % |
| 其他 | (0.8) | | | (1.0) | | | | | | | | | | | | | | | |
| 房屋銷售總收入 | 6,937.4 | | | $ | 7,080.4 | | | (2) | % | | 8,496 | | | 8,107 | | | 5 | % | | $ | 816.5 | | | $ | 873.4 | | | (7) | % |
| 賣地及其他收入 | 140.3 | | | 143.6 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 總收入 | $ | 7,077.7 | | | $ | 7,224.0 | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2019財年與2018財年相比 |
| | 收入
(百萬美元) | | 交付單位 | | 平均交貨價
(千美元) |
| 2019 | | 2018 | | 更改百分比 | | 2019 | | 2018 | | 更改百分比 | | 2019 | | 2018 | | 更改百分比 |
| 重述 | | 重述 | | | | 重述 | | 重述 | | | | 重述 | | 重述 | | |
| 傳統家居建築： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 1,484.4 | | | $ | 1,517.9 | | | (2) | % | | 2,223 | | | 2,259 | | | (2) | % | | $ | 667.7 | | | $ | 671.9 | | | (1) | % |
| 大西洋中部 | 804.4 | | | 775.7 | | | 4 | % | | 1,237 | | | 1,271 | | | (3) | % | | 650.3 | | | 610.3 | | | 7 | % |
| 南 | 991.9 | | | 868.6 | | | 14 | % | | 1,298 | | | 1,114 | | | 17 | % | | 764.2 | | | 779.7 | | | (2) | % |
| 高山 | 1,130.9 | | | 1,126.6 | | | — | % | | 1,711 | | | 1,797 | | | (5) | % | | 661.0 | | | 626.9 | | | 5 | % |
| 太平洋 | 2,416.6 | | | 2,533.5 | | | (5) | % | | 1,434 | | | 1,655 | | | (13) | % | | 1,685.2 | | | 1,530.8 | | | 10 | % |
| 傳統住宅建築 | 6,828.2 | | | 6,822.3 | | | — | % | | 7,903 | | | 8,096 | | | (2) | % | | 864.0 | | | 842.7 | | | 3 | % |
| 城市生活 | 253.2 | | | 321.0 | | | (21) | % | | 204 | | | 169 | | | 21 | % | | 1,241.1 | | | 1,899.4 | | | (35) | % |
| 其他 | (1.0) | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 房屋銷售總收入 | 7,080.4 | | | 7,143.3 | | | (1) | % | | 8,107 | | | 8,265 | | | (2) | % | | $ | 873.4 | | | $ | 864.3 | | | 1 | % |
| 賣地及其他收入 | 143.6 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 總收入 | $ | 7,224.0 | | | $ | 7,143.3 | | | | | | | | | | | | | | | |
簽訂合同淨額：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020財年與2019財年的對比 |
| | 合同淨值
(百萬美元) | | 合同單位淨額 | | 平均合同價格
(千美元) |
| 2020 | | 2019 | | 更改百分比 | | 2020 | | 2019 | | 更改百分比 | | 2020 | | 2019 | | 更改百分比 |
| | | 重述 | | | | | | 重述 | | | | | | 重述 | | |
| 傳統家居建築： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 1,552.4 | | | $ | 1,511.7 | | | 3 | % | | 2,174 | | | 2,267 | | | (4) | % | | $ | 714.1 | | | $ | 666.8 | | | 7 | % |
| 大西洋中部 | 1,075.3 | | | 772.5 | | | 39 | % | | 1,473 | | | 1,159 | | | 27 | % | | 730.0 | | | 666.5 | | | 10 | % |
| 南 | 1,320.1 | | | 941.0 | | | 40 | % | | 2,006 | | | 1,307 | | | 53 | % | | 658.1 | | | 720.0 | | | (9) | % |
| 高山 | 2,008.2 | | | 1,456.2 | | | 38 | % | | 2,802 | | | 2,097 | | | 34 | % | | 716.7 | | | 694.4 | | | 3 | % |
| 太平洋 | 1,929.6 | | | 1,804.8 | | | 7 | % | | 1,404 | | | 1,095 | | | 28 | % | | 1,374.4 | | | 1,648.2 | | | (17) | % |
| 傳統住宅建築 | 7,885.6 | | | 6,486.2 | | | 22 | % | | 9,859 | | | 7,925 | | | 24 | % | | 799.8 | | | 818.4 | | | (2) | % |
| 城市生活 | 109.5 | | | 224.7 | | | (51) | % | | 73 | | | 150 | | | (51) | % | | 1,500.0 | | | 1,498.0 | | | — | % |
| 總計 | $ | 7,995.1 | | | $ | 6,710.9 | | | 19 | % | | 9,932 | | | 8,075 | | | 23 | % | | $ | 805.0 | | | $ | 831.1 | | | (3) | % |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2019財年與2018財年相比 |
| | 合同淨值
(百萬美元) | | 合同單位淨額 | | 平均合同價格
(千美元) |
| 2019 | | 2018 | | 更改百分比 | | 2019 | | 2018 | | 更改百分比 | | 2019 | | 2018 | | 更改百分比 |
| 重述 | | 重述 | | | | 重述 | | 重述 | | | | 重述 | | 重述 | | |
| 傳統家居建築： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 1,511.7 | | | $ | 1,511.3 | | | — | % | | 2,267 | | | 2,247 | | | 1 | % | | $ | 666.8 | | | $ | 672.6 | | | (1) | % |
| 大西洋中部 | 772.5 | | | $ | 759.5 | | | 2 | % | | 1,159 | | | 1,176 | | | (1) | % | | 666.5 | | | 645.8 | | | 3 | % |
| 南 | 941.0 | | | $ | 948.3 | | | (1) | % | | 1,307 | | | 1,212 | | | 8 | % | | 720.0 | | | 782.4 | | | (8) | % |
| 高山 | 1,456.2 | | | $ | 1,229.6 | | | 18 | % | | 2,097 | | | 1,871 | | | 12 | % | | 694.4 | | | 657.2 | | | 6 | % |
| 太平洋 | 1,804.8 | | | $ | 2,877.8 | | | (37) | % | | 1,095 | | | 1,830 | | | (40) | % | | 1,648.2 | | | 1,572.6 | | | 5 | % |
| 傳統住宅建築 | 6,486.2 | | | 7,326.5 | | | (11) | % | | 7,925 | | | 8,336 | | | (5) | % | | 818.4 | | | 878.9 | | | (7) | % |
| 城市生活 | 224.7 | | | 277.8 | | | (19) | % | | 150 | | | 183 | | | (18) | % | | 1,498.0 | | | 1,518.0 | | | (1) | % |
| 總計 | $ | 6,710.9 | | | $ | 7,604.3 | | | (12) | % | | 8,075 | | | 8,519 | | | (5) | % | | $ | 831.1 | | | $ | 892.6 | | | (7) | % |
10月31日積壓：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020年10月31日與2019年10月31日相比 |
| | 積壓訂單金額
(百萬美元) | | 積壓單位 | | 平均積壓價格
(千美元) |
| 2020 | | 2019 | | 更改百分比 | | 2020 | | 2019 | | 更改百分比 | | 2020 | | 2019 | | 更改百分比 |
| | | 重述 | | | | | | 重述 | | | | | | 重述 | | |
| 傳統家居建築： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 1,369.1 | | | $ | 1,179.6 | | | 16 | % | | 1,906 | | | 1,742 | | | 9 | % | | $ | 718.3 | | | $ | 677.2 | | | 6 | % |
| 大西洋中部 | 770.4 | | | 535.3 | | | 44 | % | | 990 | | | 784 | | | 26 | % | | 778.2 | | | 682.7 | | | 14 | % |
| 南 | 1,038.4 | | | 757.3 | | | 37 | % | | 1,488 | | | 1,048 | | | 42 | % | | 697.9 | | | 722.6 | | | (3) | % |
| 高山 | 1,670.7 | | | 1,150.9 | | | 45 | % | | 2,274 | | | 1,606 | | | 42 | % | | 734.7 | | | 716.6 | | | 3 | % |
| 太平洋 | 1,387.1 | | | 1,484.4 | | | (7) | % | | 1,044 | | | 974 | | | 7 | % | | 1,328.6 | | | 1,524.0 | | | (13) | % |
| 傳統住宅建築 | 6,235.7 | | | 5,107.5 | | | 22 | % | | 7,702 | | | 6,154 | | | 25 | % | | 809.6 | | | 829.9 | | | (2) | % |
| 城市生活 | 138.9 | | | 149.6 | | | (7) | % | | 89 | | | 112 | | | (21) | % | | 1,560.3 | | | 1,335.6 | | | 17 | % |
| 總計 | $ | 6,374.6 | | | $ | 5,257.1 | | | 21 | % | | 7,791 | | | 6,266 | | | 24 | % | | $ | 818.2 | | | $ | 839.0 | | | (2) | % |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2019年10月31日與2018年10月31日相比 |
| | 積壓訂單金額
(百萬美元) | | 積壓單位 | | 平均積壓價格
(千美元) |
| 2019 | | 2018 | | 更改百分比 | | 2019 | | 2018 | | 更改百分比 | | 2019 | | 2018 | | 更改百分比 |
| 重述 | | 重述 | | | | 重述 | | 重述 | | | | 重述 | | 重述 | | |
| 傳統家居建築： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 1,179.6 | | | $ | 1,150.1 | | | 3 | % | | 1,742 | | | 1,698 | | | 3 | % | | $ | 677.2 | | | $ | 677.3 | | | — | % |
| 大西洋中部 | 535.3 | | | 500.1 | | | 7 | % | | 784 | | | 737 | | | 6 | % | | 682.7 | | | 678.6 | | | 1 | % |
| 南 | 757.3 | | | 780.3 | | | (3) | % | | 1,048 | | | 971 | | | 8 | % | | 722.6 | | | 803.6 | | | (10) | % |
| 高山 | 1,150.9 | | | 823.8 | | | 40 | % | | 1,606 | | | 1,220 | | | 32 | % | | 716.6 | | | 675.3 | | | 6 | % |
| 太平洋 | 1,484.4 | | | 2,090.6 | | | (29) | % | | 974 | | | 1,313 | | | (26) | % | | 1,524.0 | | | 1,592.2 | | | (4) | % |
| 傳統住宅建築 | 5,107.5 | | | 5,344.9 | | | (4) | % | | 6,154 | | | 5,939 | | | 4 | % | | 829.9 | | | 900.0 | | | (8) | % |
| 城市生活 | 149.6 | | | 177.6 | | | (16) | % | | 112 | | | 166 | | | (33) | % | | 1,335.6 | | | 1,069.7 | | | 25 | % |
| 總計 | $ | 5,257.1 | | | $ | 5,522.5 | | | (5) | % | | 6,266 | | | 6,105 | | | 3 | % | | $ | 839.0 | | | $ | 904.6 | | | (7) | % |
所得税前收入（虧損）（百萬美元）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2020 | | 2019 | | 2020年與2019年相比變化百分比 | | 2018 | | 更改百分比
2019 VS 2018 |
| | | 重述 | | | | 重述 | | |
| 傳統家居建築： | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 57.8 | | | $ | 81.4 | | | (29) | % | | $ | 98.2 | | | (17) | % |
| 大西洋中部 | 50.6 | | | 50.7 | | | — | % | | 59.3 | | | (15) | % |
| 南 | 108.4 | | | 106.1 | | | 2 | % | | 99.9 | | | 6 | % |
| 高山 | 167.7 | | | 113.0 | | | 48 | % | | 136.2 | | | (17) | % |
| 太平洋 | 352.8 | | | 509.8 | | | (31) | % | | 571.4 | | | (11) | % |
| 傳統家居建築 | 737.3 | | | 861.0 | | | (14) | % | | 965.0 | | | (11) | % |
| 城市生活 | 29.7 | | | 70.1 | | | (58) | % | | 78.1 | | | (10) | % |
| 公司和其他 | (180.1) | | | (143.9) | | | (25) | % | | (109.2) | | | (32) | % |
| 總計 | $ | 586.9 | | | $ | 787.2 | | | (25) | % | | $ | 933.9 | | | (16) | % |
“企業及其他”主要包括一般企業開支，如我們的行政人員；企業融資、會計、審計、税務、人力資源、風險管理、信息技術、市場營銷和法律團體；利息收入；我們的若干附屬業務（包括直布羅陀）的收入；以及我們的租賃物業合資企業和直布羅陀合資企業的收入。
資產總額（百萬美元）：
| | | | | | | | | | | |
| 10月31日， |
| 2020 | | 2019 |
| | | (重述) |
| 傳統家居建築： | | | |
| 北 | $ | 1,427.5 | | | $ | 1,487.0 | |
| 大西洋中部 | 918.6 | | | 854.5 | |
| 南 | 1,177.0 | | | 1,166.0 | |
| 高山 | 1,961.3 | | | 1,769.6 | |
| 太平洋 | 2,226.7 | | | 2,627.4 | |
| 傳統家居建築 | 7,711.1 | | | 7,904.5 | |
| 城市生活 | 539.8 | | | 529.5 | |
| 公司和其他 | 2,814.8 | | | 2,394.1 | |
| 總計 | $ | 11,065.7 | | | $ | 10,828.1 | |
“公司及其他”主要包括現金及現金等價物、受限制現金、應收所得税、持作出租公寓的物業投資、預期從保險公司和供應商收回的款項、我們的直布羅陀投資和業務、製造設施以及我們的抵押和所有權附屬公司。
2020財政年度與2019財政年度比較（重列）
傳統家居建築
北
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2020 | | 2019 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 1,364.8 | | | $ | 1,484.4 | | | (8) | % |
| 已交付的單位 | 2,010 | | | 2,223 | | | (10) | % |
平均交貨價格(千美元) | $ | 679.0 | | | $ | 667.7 | | | 2 | % |
| | | | | |
| 簽訂合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值(百萬美元) | $ | 1,552.4 | | | $ | 1,511.7 | | | 3 | % |
| 簽約單位淨額 | 2,174 | | | 2,267 | | | (4) | % |
平均合同價格(千美元) | $ | 714.1 | | | $ | 666.8 | | | 7 | % |
| | | | | |
房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 86.3 | % | | 84.9 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入(百萬美元) | $ | 57.8 | | | $ | 81.4 | | | (29) | % |
| | | | | |
| 截至10月31日的銷售社區數量， | 70 | | | 86 | | | (19) | % |
| | | | | |
| |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
2020財年交付住房數量減少的主要原因是積壓轉化率較低，這反映了北方地區許多市場在實施與新冠肺炎相關的政府限制後在交付住房方面遇到的困難，以及與2019財年相比，2020財年售出和定居的住房數量減少。與2019財年相比，2020財年交付的住宅平均價格上升的主要原因是，與2019財年相比，2020財年交付給更昂貴地區和/或產品的住宅數量發生了變化。
與2019財年相比，2020財年簽署的合同淨額有所減少，主要原因是銷售社區的平均數量減少，但與2019財年相比，2020財年的需求增加部分抵消了這一影響。與2019財政年度相比，2020財政年度簽署的每份合同的平均價值有所增加，主要是因為簽署的合同數量轉向價格更高的領域和(或)產品以及物價上漲。
2020財年所得税前收入減少的主要原因是房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比上升，以及房屋銷售收入下降帶來的收益下降。與2019財年相比，2020財年房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比增加，主要是由於土地增加，
土地開發、材料和勞動力成本；更高的減值費用；以及產品組合/領域向低利潤率領域的轉移。
2020財年的庫存減值費用為2840萬美元，而2019財年為2550萬美元。在2020財年第四季度，我們改變了在特拉華州海灘市場和芝加哥市場的土地戰略。因此，我們的土地和社區的賬面價值被減記為估計的公允價值，導致2020財年所得税前收入計入1800萬美元。此外，在2020財年第四季度，由於新澤西州一個社區的地塊密度損失，賬面價值被減記至其估計公允價值，導致收入支出640萬美元。
大西洋中部
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2020 | | 2019 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 845.6 | | | $ | 804.4 | | | 5 | % |
| 已交付的單位 | 1,271 | | | 1,237 | | | 3 | % |
平均交貨價格(千美元) | $ | 665.3 | | | $ | 650.3 | | | 2 | % |
| | | | | |
| 簽訂合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值(百萬美元) | $ | 1,075.3 | | | $ | 772.5 | | | 39 | % |
| 簽約單位淨額 | 1,473 | | | 1,159 | | | 27 | % |
平均合同價格(千美元) | $ | 730.0 | | | $ | 666.5 | | | 10 | % |
| | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 83.6 | % | | 83.4 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入（損失）（百萬美元） | $ | 50.6 | | | $ | 50.7 | | | — | % |
| | | | | |
截至10月31日的銷售社區數量， | 39 | | | 41 | | | (5) | % |
| | | | | |
| |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
與2019財年相比，2020財年交付的住宅數量增加，主要是由於收購夏普後在佐治亞州亞特蘭大大都市交付的住宅，部分被2019年10月31日積壓的住宅減少(不包括夏普住宅)以及新冠肺炎和相關政府限制導致的生產延遲所抵消。與2019財年相比，2020財年交付的住房平均價格上升，主要是因為弗吉尼亞州向價格更高的地區和/或產品交付的住房數量發生了轉移，部分抵消了佐治亞州交付的住房數量的增加，那裏的平均價格明顯低於大西洋中部地區的平均價格。
與2019財年相比，2020財年簽署的合同淨額有所增加，主要原因是收購Sharp和Thrive產生的合同增加，以及需求的增加部分被馬裏蘭州銷售社區平均數量的減少所抵消。與2019財年相比，2020財年簽署的每份合同的平均價值有所增加，主要是因為簽署的合同數量轉移到價格較高的地區和/或產品，主要是在北卡羅來納州、馬裏蘭州和弗吉尼亞州，以及2020財年的價格上漲，但部分被在佐治亞州簽署的合同增加所抵消。
與2019財年相比，2020財年所得税前收入減少的主要原因是減值費用增加，部分抵消了其他較低的房屋銷售成本收入占房屋銷售收入的百分比，以及2020財年增加的房屋銷售收入帶來的更高收益。2020財年，房屋銷售成本收入(不包括庫存減值)占房屋銷售收入的百分比下降，主要是由於產品組合/領域向利潤率較高的領域轉移。
2020財年和2019財年的庫存減值費用分別為1,790萬美元和150萬美元。在2020財年第二季度，也就是新冠肺炎疫情爆發後，我們終止了在弗吉尼亞州的土地購買協議，並註銷了產生的押金和軟成本。此外，在截至2020年7月31日的三個月裏，我們決定批量出售位於馬裏蘭州的一個社區的剩餘地塊，而不是出售和建造房屋。因此，我們將這個社區的庫存賬面價值減記為其估計的公允價值。這些行動導致2020財年的減值費用為1350萬美元。
南
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2020 | | 2019 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 1,041.2 | | | $ | 991.9 | | | 5 | % |
| 已交付的單位 | 1,566 | | | 1,298 | | | 21 | % |
平均交貨價格(千美元) | $ | 664.9 | | | $ | 764.2 | | | (13) | % |
| | | | | |
| 簽訂合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值(百萬美元) | $ | 1,320.1 | | | $ | 941.0 | | | 40 | % |
| 簽約單位淨額 | 2,006 | | | 1,307 | | | 53 | % |
平均合同價格(千美元) | $ | 658.1 | | | $ | 720.0 | | | (9) | % |
| | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 79.9 | % | | 81.1 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入(百萬美元) | $ | 108.4 | | | $ | 106.1 | | | 2 | % |
| | | | | |
截至10月31日的銷售社區數量， | 67 | | | 72 | | | (7) | % |
| | | | | |
| |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
與2019財年相比，2020財年交付的住房數量增加，主要是因為收購Sabal在南卡羅來納州的幾個市場交付了住房，與2019財年相比，2020財年售出和結算的住房有所增加。與2019財年相比，2020財年交付的住房平均價格下降的主要原因是，交付給價格較低地區的住房數量和/或產品的數量主要是由於南卡羅來納州交付的住房，那裏的平均價格明顯低於南方地區的平均水平.
與2019財年相比，2020財年簽署的淨合同數量增加，主要是由於收購Sabal和需求增加，我們在南卡羅來納州的幾個市場簽署了淨合同。每份合同平均價值的下降主要是由於南卡羅來納州因收購Sabal而簽署的合同，那裏的平均價格明顯低於地區平均水平，以及簽署的合同數量轉移到價格較低的地區和/或產品，主要是在佛羅裏達州和德克薩斯州，但部分被價格上漲所抵消。
與2019財年相比，2020財年所得税前收入增加，主要是由於住房銷售收入增加帶來的收益增加，以及住房銷售成本佔住房銷售收入的比例下降，但這部分被One Home Building合資企業較低的合資企業和管理費收入所抵消，One Home Building合資企業在2019財年第三季度交付了最後一套住房。收入的房屋銷售成本占房屋銷售收入的百分比下降的主要原因是，與2019財年相比，2020財年產品組合/領域轉向利潤率較高的領域，以及庫存減值變化較少。2020財年和2019財年的庫存減值費用分別為290萬美元和850萬美元。
高山
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2020 | | 2019 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 1,535.8 | | | $ | 1,130.9 | | | 36 | % |
| 已交付的單位 | 2,219 | | | 1,711 | | | 30 | % |
平均交貨價格(千美元) | $ | 692.1 | | | $ | 661.0 | | | 5 | % |
| | | | | |
| 簽訂合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值(百萬美元) | $ | 2,008.2 | | | $ | 1,456.2 | | | 38 | % |
| 簽約單位淨額 | 2,802 | | | 2,097 | | | 34 | % |
平均合同價格(千美元) | $ | 716.7 | | | $ | 694.4 | | | 3 | % |
| | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 79.2 | % | | 78.9 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入(百萬美元) | $ | 167.7 | | | $ | 113.0 | | | 48 | % |
| | | | | |
截至10月31日的銷售社區數量， | 94 | | | 79 | | | 19 | % |
| | | | | |
| |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
與2019財年相比，2020財年交付的房屋數量有所增加，主要是由於截至2019年10月31日的積壓房屋數量比2018年10月31日的積壓房屋數量增加，以及2020財年出售和落户的房屋數量增加。與2019財年相比，2020財年交付的住房平均價格上升，主要是由於在西雅圖亞利桑那州、內華達州和猶他州落户的住房數量增加。這裏的平均價格高於地區平均水平。這一增長被部分抵消了華盛頓州愛達荷州送貨上門的數量增加這裏的平均價格明顯低於地區平均水平。.
與2019財年相比，2020財年簽署的合同淨額有所增加，主要原因是需求增加和銷售社區的平均數量增加。與2019財政年度相比，2020財政年度簽署的每份合同的平均價值有所增加，主要是因為簽署的合同數量轉向更昂貴的領域和/或產品以及價格上漲。
與2019財年相比，2020財年所得税前收入增加，主要是因為收入增加帶來的收益增加，部分抵消了收入中房屋銷售成本占房屋銷售收入的百分比上升的影響。房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比增加，主要是由於產品組合/領域向低利潤率領域轉移。
太平洋
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2020 | | 2019 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 2,029.9 | | | $ | 2,416.6 | | | (16) | % |
| 已交付的單位 | 1,334 | | | 1,434 | | | (7) | % |
平均交貨價格(千美元) | $ | 1,521.7 | | | $ | 1,685.2 | | | (10) | % |
| | | | | |
| 簽訂合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值(百萬美元) | $ | 1,929.6 | | | $ | 1,804.8 | | | 7 | % |
| 簽約單位淨額 | 1,404 | | | 1,095 | | | 28 | % |
平均合同價格(千美元) | $ | 1,374.4 | | | $ | 1,648.2 | | | (17) | % |
| | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 75.2 | % | | 71.7 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入(百萬美元) | 352.8 | | | 509.8 | | | (31) | % |
| | | | | |
截至10月31日的銷售社區數量， | 44 | | | 51 | | | (14) | % |
| | | | | |
| |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
與2019財政年度相比，2020財政年度交付的住房數量減少，主要是因為截至2019年10月31日積壓的住房數量比2018年10月31日的積壓住房數量減少，但部分被較高的積壓轉化率所抵消。2020財年交付的房屋平均價格下降的主要原因是交付給價格較低地區的房屋數量發生了變化。
與2019財年相比，2020財年簽署的合同淨額有所增加，主要原因是需求增加，但部分被銷售社區數量的減少所抵消。2020財政年度簽署的每份合同的平均價值減少的主要原因是，簽署的合同數量轉移到價格較低的領域和(或)產品，部分被價格上漲所抵消。
與2019財年相比，2020財年所得税前收入減少的主要原因是收入減少帶來的收入減少，以及房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比上升。收入的房屋銷售成本占房屋銷售收入的百分比增加，主要是由於北加州一個大型高密度公寓社區的成本超支、與前一年銷售環境相關的更高激勵措施、更高的減值費用以及產品組合/地區轉向低利潤率地區。2020財年和2019財年的庫存減值費用分別為600萬美元和110萬美元。2020財年的減值費用主要與一項土地購買協議有關，在該協議中，我們不再預期購買土地，並因此註銷了所產生的軟成本。
城市生活
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2020 | | 2019 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 120.9 | | | $ | 253.2 | | | (52) | % |
| 已交付的單位 | 96 | | | 204 | | | (53) | % |
平均交貨價格(千美元) | $ | 1,259.4 | | | $ | 1,241.1 | | | 1 | % |
| | | | | |
| 簽訂合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值(百萬美元) | $ | 109.5 | | | $ | 224.7 | | | (51) | % |
| 簽約單位淨額 | 73 | | | 150 | | | (51) | % |
平均合同價格(千美元) | $ | 1,500.0 | | | $ | 1,498.0 | | | — | % |
| | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 61.7 | % | | 67.8 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入(百萬美元) | $ | 29.7 | | | $ | 70.1 | | | (58) | % |
| | | | | |
截至10月31日的銷售社區數量， | 3 | | | 4 | | | (25) | % |
| | | | | |
| |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
與2019財年相比，2020財年交付的住房數量減少，主要原因是截至2019年10月31日積壓的住房數量低於2018年10月31日的積壓住房數量，以及新冠肺炎大流行病的影響，特別是在紐約市和新澤西州北部。與2019財年相比，2020財年交付的住房平均價格有所上升，主要是因為向價格更高的地區和/或產品交付的住房數量有所轉移。
與2019財政年度相比，2020財政年度簽署的合同淨額有所減少，主要原因是新冠肺炎大流行病爆發後需求大幅減少，但因疫情爆發前需求增加而被部分抵消。
與2019財年相比，2020財年所得税前收益減少，主要是由於收入減少導致的收益減少，以及我們對未合併實體的投資收益減少。這一下降被較低的房屋銷售收入成本(占房屋銷售收入的百分比)部分抵消。2020財年，收入的房屋銷售成本占房屋銷售收入的百分比較低，主要是因為向利潤率較高的建築交付的房屋數量發生了變化，2019財年的減值費用為480萬美元，以及與不再需要的訴訟事項相關的應計項目的沖銷。這一下降部分被2019財年收到的650萬美元以前支出的環境清理費用的國家報銷所抵消。
在2020財年，我們對City Living未合併實體的投資收益比2019財年減少了1180萬美元。這一減少主要是由於我們在2020財年確認的一家住宅建築合資企業的臨時減值費用以外的600萬美元。此外，2019財年受益於一家合資企業的收益，該合資企業在2019財年第三季度交付了最後一套住房。下表提供了與我們的City Living Home Building合資企業在所示期間簽署的交付、收入和淨合同以及所示日期的相關積壓(以百萬美元為單位)有關的信息：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十月三十一日止的年度， |
| 2020
單位 | | 2019
單位 | | 2020
$ | | 2019
$ |
| 送貨量和房屋銷售收入 | 44 | | | 147 | | | $ | 139.6 | | | $ | 330.8 | |
| 已簽署的合同淨額 | 22 | | | 39 | | | $ | 73.3 | | | $ | 128.1 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 10月31日， |
| 2020
單位 | | 2019
單位 | | 2020
$ | | 2019
$ |
積壓 | 4 | | | 26 | | | $ | 10.0 | | | $ | 76.3 | |
公司和其他
2020財年和2019財年，所得税前虧損分別為1.801億美元和1.439億美元。2020財年所得税前虧損增加主要是由於利息收入減少；公寓生活業務產生的虧損增加；高爾夫球杆業務收入減少；擁有一家酒店的合資企業確認的虧損受到新冠肺炎的不利影響；幾家租賃物業合資企業的虧損與開始運營和租賃活動有關；以及2020財年直接支出利息240萬美元。此外，在2019財年期間，我們從出售七個高爾夫球杆中獲得了3510萬美元的收益；從向新成立的租賃物業合資企業出售土地中獲得了930萬美元；以及通過我們的一家租賃物業合資企業出售資產獲得了380萬美元。這些增長被2020財年確認的1,300萬美元的高爾夫俱樂部物業銷售收益和1,070萬美元的我們在我們一家租賃物業合資企業的投資出售給我們的合資夥伴所部分抵消；我們的抵押貸款公司業務的更高收益主要是由於2020財年業務量的增加；以及SG&A成本的降低。SG&A成本下降的主要原因是實施了多項成本削減舉措，以提高效率並使間接費用合理化，包括裁員，包括扭轉2020財年有關2019年可自由支配福利計劃繳費的800萬美元應計項目。2020財年SG&A支出的減少被2020財年第二季度產生的750萬美元遣散費費用、其他薪酬增加以及與實施新的企業信息技術系統有關的費用部分抵消。
2019財年(重述)與2018財年(重述)
傳統家居建築
北
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2019 | | 2018 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 1,484.4 | | | $ | 1,517.9 | | | (2) | % |
| 已交付的單位 | 2,223 | | | 2,259 | | | (2) | % |
平均交貨價格(千美元) | $ | 667.7 | | | $ | 671.9 | | | (1) | % |
| | | | | |
| 簽訂合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值(百萬美元) | $ | 1,511.7 | | | $ | 1,511.3 | | | — | % |
| 簽約單位淨額 | 2,267 | | | 2,247 | | | 1 | % |
平均合同價格(千美元) | $ | 666.8 | | | $ | 672.6 | | | (1) | % |
| | | | | |
房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 84.9 | % | | 85.0 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入(百萬美元) | $ | 81.4 | | | $ | 98.2 | | | (17) | % |
| | | | | |
| 截至10月31日的銷售社區數量， | 86 | | | 92 | | | (7) | % |
2019財年交付的住房數量減少的主要原因是，與2017年10月31日的積壓住房數量相比，截至2018年10月31日的積壓住房數量減少，與2018財年相比，2019財年積壓住房轉化率下降。2019財年交付的房屋平均價格下降的主要原因是，2019財年交付給價格較低的地區和/或產品的房屋數量發生了轉移。
與2018財年相比，2019財年簽署的合同淨額有所增加，主要原因是2019財年的需求有所增加。
2019財年所得税前收入的下降主要是由於房屋銷售收入下降、SG&A成本上升以及庫存減值費用增加導致的收益下降。
2019財年的庫存減值費用為2550萬美元，而2018財年為2070萬美元。在2019財年，我們確定了之前對位於伊利諾伊州的一個運營社區和位於賓夕法尼亞州的兩個運營社區進行減值審查時使用的定價假設需要減少，主要是因為弱於預期的市場狀況導致這些社區的住房缺乏改善和/或客户需求下降。由於預期銷售價格的降低，我們確定這些社區受到了損害。因此，賬面價值被減記為其估計公允價值，從而產生了14.6美元的所得税前收入費用。
百萬美元。此外，對於位於伊利諾伊州的兩個社區，我們決定批量出售剩餘的地塊，而不是出售和建造房屋。因此，這些社區的賬面價值被減記為估計的公允價值，導致2019財年所得税前收入計入490萬美元。
在2018財年，我們確定需要降低位於康涅狄格州的一個運營社區在之前的減值審查中使用的定價假設，這主要是由於市場狀況弱於預期導致客户需求下降和/或缺乏改善。由於預期銷售價格下降，我們確定這個社區受到了損害。因此，其賬面價值被減記為其估計公允價值，這導致在所得税前的收入中計入1200萬美元。此外，對於位於伊利諾伊州和明尼蘇達州的兩個社區，我們決定批量出售剩餘的地塊，而不是出售和建造房屋。因此，這些社區的賬面價值被減記為估計的公允價值，導致2018財年所得税前收入計入440萬美元。
大西洋中部
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2019 | | 2018 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 804.4 | | | 775.7 | | | 4 | % |
| 已交付的單位 | 1,237 | | | 1,271 | | | (3) | % |
平均交貨價格(千美元) | $ | 650.3 | | | $ | 610.3 | | | 7 | % |
| | | | | |
| 簽訂合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值(百萬美元) | $ | 772.5 | | | $ | 759.5 | | | 2 | % |
| 簽約單位淨額 | 1,159 | | | 1,176 | | | (1) | % |
平均合同價格(千美元) | $ | 666.5 | | | $ | 645.8 | | | 3 | % |
| | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 83.4 | % | | 82.2 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入（損失）（百萬美元） | $ | 50.7 | | | $ | 59.3 | | | (15) | % |
| | | | | |
截至10月31日的銷售社區數量， | 41 | | | 43 | | | (5) | % |
2019財年交付房屋數量減少的主要原因是，與2017年10月31日的積壓房屋數量相比，2019財年10月31日的積壓房屋數量減少，2019財年積壓房屋轉化率下降。這一下降被收購夏普後在佐治亞州大都市亞特蘭大交付的114套住房部分抵消。2019財年交付房屋平均價格的增長主要是由於2019財年交付給更昂貴地區和/或產品的房屋數量發生了轉變。
2019財年簽署的淨合同數量減少的主要原因是，2019財年銷售社區的平均數量減少，部分抵消了我們2019財年在佐治亞州亞特蘭大大都市市場簽署的合同。2019財年簽署的每份合同的平均價值增加，主要是因為2019財年簽署的合同數量轉移到更昂貴的領域和/或產品。
2019財年所得税前收入減少主要是由於2019財年房屋銷售成本占房屋銷售收入的百分比以及SG&A成本的增加。這一下降被2019財年房屋銷售收入增加帶來的更高收益以及2018財年與位於馬裏蘭州的一家土地開發合資企業相關的400萬美元減值費用所部分抵消。2019財年，收入的房屋銷售成本占房屋銷售收入的百分比增加，主要是因為2019財年材料和勞動力成本上升。
2019財年和2018財年的庫存減值費用分別為150萬美元和1180萬美元。2018財年，我們決定在馬裏蘭州的一個社區批量出售部分地塊，主要原因是場地成本增加，以及市場狀況弱於預期導致客户需求沒有改善。這個社區的賬面價值被減記到其估計的公允價值，導致2018財年所得税前收入的費用為670萬美元。
南
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2019 | | 2018 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 991.9 | | | 868.6 | | | 14 | % |
| 已交付的單位 | 1,298 | | | 1,114 | | | 17 | % |
平均交貨價格(千美元) | $ | 764.2 | | | $ | 779.7 | | | (2) | % |
| | | | | |
| 簽訂合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值(百萬美元) | $ | 941.0 | | | $ | 948.3 | | | (1) | % |
| 簽約單位淨額 | 1,307 | | | 1,212 | | | 8 | % |
平均合同價格(千美元) | $ | 720.0 | | | $ | 782.4 | | | (8) | % |
| | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 81.1 | % | | 80.5 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入(百萬美元) | $ | 106.1 | | | $ | 99.9 | | | 6 | % |
| | | | | |
截至10月31日的銷售社區數量， | 72 | | | 53 | | | 36 | % |
2019財年交付房屋數量的增加主要是由於截至2018年10月31日的積壓房屋數量增加，與2017年10月31日的積壓房屋數量相比；2019財年積壓房屋的轉化率高於2018財年；以及收購Sabal在南卡羅來納州的幾個市場交付了23套房屋。2019財年交付的房屋平均價格下降的主要原因是，2019財年交付給價格較低的地區和/或產品的房屋數量發生了轉移。
2019財年淨簽約數量的增加主要是由於我們在2019財年在南卡羅來納州的幾個市場簽署了合同，以及2019財年銷售社區數量的增加，主要是在佛羅裏達州，部分抵消了需求下降的影響。2019財年簽署的每份合同的平均價值下降的主要原因是，2019財年簽署的合同數量轉移到成本較低的領域和/或產品。
2019財年所得税前收入的增長主要是由於房屋銷售收入增加帶來的收益增加，但部分被更高的庫存減值費用所抵消。2019財年和2018財年的庫存減值費用分別為850萬美元和70萬美元。在2019財年，我們決定在德克薩斯州的一個社區批量出售剩餘的地塊，而不是出售和建造房屋，這主要是因為缺乏改善和/或客户需求減少。因此，這個社區的賬面價值被減記到其估計的公允價值，這導致2019財年所得税前收入的費用為150萬美元。此外，我們終止了三份收購德克薩斯州地塊的購買協議，並沒收了未償還的定金餘額。我們註銷了相關存款，導致2019財年所得税前費用為420萬美元。
高山
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2019 | | 2018 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 1,130.9 | | | 1,126.6 | | | — | % |
| 已交付的單位 | 1,711 | | | 1,797 | | | (5) | % |
平均交貨價格(千美元) | $ | 661.0 | | | $ | 626.9 | | | 5 | % |
| | | | | |
| 簽訂合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值(百萬美元) | $ | 1,456.2 | | | $ | 1,229.6 | | | 18 | % |
| 簽約單位淨額 | 2,097 | | | 1,871 | | | 12 | % |
平均合同價格(千美元) | $ | 694.4 | | | $ | 657.2 | | | 6 | % |
| | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 78.9 | % | | 78.6 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入(百萬美元) | $ | 113.0 | | | $ | 136.2 | | | (17) | % |
| | | | | |
截至10月31日的銷售社區數量， | 79 | | | 73 | | | 8 | % |
2019財年交付的住房數量減少的主要原因是，與2018財年相比，2019財年積壓的轉化率較低。2019財年交付房屋平均價格的增長主要是由於交付給更昂貴地區和/或產品的房屋數量發生了轉移，以及2019財年價格上漲。
2019財年淨簽約數量的增加主要是由於2019財年銷售社區的平均數量增加。2019財年簽署的每份合同的平均價值增加，主要是由於2019財年簽署的合同數量轉向更昂貴的領域和/或產品。
2019財年所得税前收入的下降主要是由於2019財年SG&A成本和房屋銷售成本收入占房屋銷售收入的百分比上升。房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比增加，主要是由於2019財年產品組合/領域向低利潤率領域轉移。
太平洋
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2019 | | 2018 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 2,416.6 | | | $ | 2,533.5 | | | (5) | % |
| 已交付的單位 | 1,434 | | | 1,655 | | | (13) | % |
平均交貨價格(千美元) | $ | 1,685.2 | | | $ | 1,530.8 | | | 10 | % |
| | | | | |
| 簽訂合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值(百萬美元) | $ | 1,804.8 | | | $ | 2,877.8 | | | (37) | % |
| 簽約單位淨額 | 1,095 | | | 1,830 | | | (40) | % |
平均合同價格(千美元) | $ | 1,648.2 | | | $ | 1,572.6 | | | 5 | % |
| | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 71.7 | % | | 70.5 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入(百萬美元) | 509.8 | | | 571.4 | | | (11) | % |
| | | | | |
截至10月31日的銷售社區數量， | 51 | | | 48 | | | 6 | % |
2019財年交付的住房數量減少的主要原因是，與2018財年相比，2019財年的積壓轉化率較低，但與2017年10月31日的積壓住房數量相比，2018年10月31日的積壓住房數量有所增加，這在一定程度上抵消了這一減少。2019年交付住宅平均價格的增長主要是由於向更昂貴的地區和/或產品交付的住宅數量的轉移，以及2019財年交付住宅的銷售價格上漲。
2019財年合同淨簽約量減少的主要原因是需求減少和2019財年可用批次減少。2019財年簽署的每份合同的平均價值增加，主要是由於2019財年簽署的合同數量轉向更昂貴的領域和/或產品。
2019財年所得税前收入下降的主要原因是，與2018財年相比，2019財年房屋銷售收入下降的收益和房屋銷售成本占房屋銷售收入的百分比有所上升，但被2019財年較低的SG&A成本部分抵消。收入的房屋銷售成本占房屋銷售收入的百分比增加，主要是因為2019財年產品組合/領域向低利潤率領域轉移，以及2018財年與Shapell收購相關的應計項目已經到期而產生的700萬美元收益。
城市生活
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2019 | | 2018 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 253.2 | | | $ | 321.0 | | | (21) | % |
| 已交付的單位 | 204 | | | 169 | | | 21 | % |
平均交貨價格(千美元) | $ | 1,241.1 | | | $ | 1,899.4 | | | (35) | % |
| | | | | |
| 簽訂合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值(百萬美元) | $ | 224.7 | | | $ | 277.8 | | | (19) | % |
| 簽約單位淨額 | 150 | | | 183 | | | (18) | % |
平均合同價格(千美元) | $ | 1,498.0 | | | $ | 1,518.0 | | | (1) | % |
| | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 67.8 | % | | 72.7 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入(百萬美元) | $ | 70.1 | | | $ | 78.1 | | | (10) | % |
| | | | | |
截至10月31日的銷售社區數量， | 4 | | | 6 | | | (33) | % |
2019財年交付住房數量的增加主要是由於位於新澤西州澤西城的一棟建築交付的住房，該大樓於2018財年第四季度開始交付。2019財年交付住宅平均價格的下降主要是因為2019財年交付給價格較低的建築的住宅數量發生了變化，部分抵消了2019財年交付的位於紐約市的一棟建築中的兩套住宅，那裏的平均價格為1360萬美元。在2019財年和2018財年，交付的單位中分別有7%和37%位於平均房價更高的紐約市。
2019財政年度簽署的合同淨額減少的主要原因是需求減少。2019財年簽署的合同淨額平均銷售價格下降的主要原因是，2019財年轉向價格較低的單元，部分抵消了2019財年出售位於紐約市的一棟大樓的兩套住房的影響，該大樓的平均價格為1360萬美元。
2019財年所得税前收益減少主要是由於2019財年房屋銷售收入下降以及我們對未合併實體的投資收益減少所致。這一下降被2019財年較低的房屋銷售收入成本(占房屋銷售收入的百分比)部分抵消。2019財年收入的房屋銷售成本占房屋銷售收入的百分比較低，主要是因為向利潤率較高的建築交付的房屋數量發生了變化；2019財年收到的先前支出的環境清理成本的國家報銷；2019財年不再需要的某些HOA營業額應計項目的逆轉帶來的好處；以及2019財年利息成本的降低。這些減少被2019財年480萬美元的減值費用部分抵消。由於需求下降，我們將位於馬裏蘭州和紐約州紐約的兩棟建築的單位賬面價值減記至其估計公允價值，導致2019財年的減值費用為480萬美元。
2019財年，我們對未合併實體的投資收益比2018財年減少了280萬美元。這一下降主要是由於向利潤率較低的建築交付的房屋數量發生了變化，以及2019財年我們的所有權百分比低於2018財年的合資企業交付的房屋數量發生了變化。下表提供了與我們的城市生活住宅建築合資企業在所示時期內的交付、房屋銷售收入和淨合同以及所示日期的相關積壓(以百萬美元為單位)有關的信息：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十月三十一日止的年度， |
| 2019
單位 | | 2018
單位 | | 2019
$ | | 2018
$ |
| 送貨量和房屋銷售收入 | 147 | | | 14 | | | $ | 330.8 | | | $ | 65.7 | |
| 已簽署的合同淨額 | 39 | | | 102 | | | $ | 128.1 | | | $ | 245.6 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 10月31日， |
| 2019
單位 | | 2018
單位 | | 2019
$ | | 2018
$ |
積壓 | 26 | | | 134 | | | $ | 76.3 | | | $ | 279.0 | |
公司和其他
2019財年和2018財年，所得税前虧損分別為1.439億美元和1.092億美元。2019財年所得税前虧損增加的主要原因是，我們位於馬裏蘭州大學公園、弗吉尼亞州赫恩登和馬薩諸塞州韋斯特伯勒的Rental Property合資企業在2018財年通過出售資產確認了6720萬美元的收益；2018財年我們的家庭控制解決方案業務批量出售安全監控賬户獲得了1070萬美元的收益；由於2019財年開始運營和租賃活動，幾家Rental Property合資企業的虧損增加；以及2019財年SG&A成本上升。這些增長被2019財年確認的3,510萬美元的收益所部分抵消，這些收益包括出售7支高爾夫球杆；向新成立的Rental Property合資企業出售土地930萬美元；賓夕法尼亞州菲尼克斯維爾的一家Rental Property合資企業出售資產380萬美元；以及2019財年更高的利息收入。
第7A項。關於市場風險的定量和定性披露
我們面臨的市場風險主要是由於利率的波動。我們既利用固定利率債券，也利用可變利率債券。對於固定利率債務，利率的變化通常會影響債務工具的公平市場價值，但不會影響我們的收益或現金流。相反，對於可變利率債務，利率的變化通常不會影響債務工具的公平市場價值，但會影響我們的收益和現金流。我們沒有義務在到期前提前償還固定利率債務，因此，在我們被要求或選擇對其進行再融資之前，利率風險和公平市場價值的變化應該不會對我們的固定利率債務產生重大影響。
倫敦銀行同業拆放利率(“LIBOR”)是根據我們的8億美元定期貸款安排和1.905美元循環信貸安排確定借款利息支付的主要基礎。目前報告用於設定倫敦銀行間同業拆借利率的信息的銀行將在2021年後停止這樣做。包括政府機構在內的各方都在尋求尋找替代LIBOR的利率。我們正在監測他們的努力，儘管我們的每一項定期貸款安排和循環信貸安排都包含旨在適應替代參考利率的條款，但我們可能需要修改這些合同和其他合同，例如參考這些合同的利率對衝，以適應任何替代利率。任何此類事件對我們資本成本的潛在影響尚不能確定，但我們預計它不會對我們的綜合財務狀況、經營業績或現金流產生實質性影響。
下表按計劃到期日、加權平均利率和截至2020年10月31日的估計公允價值顯示了我們的債務義務(以千美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 固定利率債務 | | 可變利率債務（a） |
| 財政年度到期日 | | 金額 | | 加權的-
平均值
利率(%) | | 金額 | | 加權的-
平均值
利率(%) |
| 2021 | | $ | 98,664 | | | 3.46% | | $ | 161,971 | | | 1.89% |
| 2022 | | 453,134 | | | 5.75% | | — | | | |
| 2023 | | 452,691 | | | 4.40% | | — | | | |
| 2024 | | 306,070 | | | 5.20% | | — | | | |
| 2025 | | 59,151 | | | 5.83% | | — | | | |
| 其後(B) | | 1,638,063 | | | 4.49% | | 800,000 | | | 1.47% |
| 債券折價、溢價和遞延發行成本，淨額 | | (8,158) | | | | | (3,302) | | | |
| 總計 | | $ | 2,999,615 | | | 4.73% | | $ | 958,669 | | | 1.54% |
| 2020年10月31日的公允價值 | | $ | 3,232,778 | | | | | $ | 961,971 | | | |
(a)根據於2020年10月31日尚未償還的浮息債務金額，並保持浮息債務餘額不變，利率每上升1%將使我們每年產生的利息增加約9，600，000元。
(b)2020年11月，我們進入了五利率互換交易，以對衝截至2025年10月的4億美元定期貸款融資，該交易包含在上表的浮動利率債務一欄中。利率掉期有效地將400. 0百萬美元的利息成本固定為0. 369%，加上定期貸款融資定價時間表所載的息差（截至二零二零年十月三十一日止為1. 3%）。該等利率掉期被指定為現金流量對衝。
項目8.財務報表和補充數據
本報告從F-1頁開始的第15(A)(1)項所列財務報表在此併入作為參考。
項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧
不適用。
第9A項。控制和程序
關於披露控制和程序的有效性的結論
任何管制和程序，無論構思和運作如何完善，都只能提供合理的保證，而非絕對的保證，確保管制制度的目標得以達致。此外，控制系統的設計必須反映這樣一個事實，即存在資源限制，並且控制的好處必須相對於成本加以考慮。由於所有控制系統的固有侷限性，任何控制評估都不能絕對保證公司內部的所有控制問題和舞弊事件(如果有的話)都已被發現。由於具有成本效益的控制系統的固有限制，由於錯誤或欺詐導致的錯誤陳述可能會發生，並且不會被發現；然而，我們的披露控制和程序旨在為實現其目標提供合理的保證。
我們的首席執行官和首席財務官在管理層的協助下，評估了截至本報告所述期間(“評估日期”)結束時，我們的披露控制和程序的有效性，這些控制和程序在1934年證券交易法(“交易法”)下的第13a-15(E)和15d-15(E)規則中定義。基於這項評估，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，截至評估日期，我們的披露控制和程序有效，可以合理地保證根據交易所法案必須在我們的報告中披露的信息在美國證券交易委員會規則和表格中指定的時間段內被記錄、處理、彙總和報告，並且這些信息被積累並傳達給管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官，以便及時做出關於所需披露的決定。
獨立註冊會計師事務所財務報告內部控制管理年度報告及認證報告
管理層的財務報告內部控制年度報告和我所獨立註冊會計師事務所的財務報告內部控制認證報告分別位於F-1和F-2頁，在此併入作為參考。
本公司正在評估Thrive Group、LLC和Keller Homees，Inc.的現有控制和程序，並將其控制整合到公司對財務報告的內部控制中。根據美國證券交易委員會員工指南允許公司將收購的業務排除在管理層對收購完成年度財務報告內部控制有效性的評估之外，我們已將Thrive Group、LLC和Keller Home，Inc.排除在公司截至2020年10月31日的財務報告內部控制有效性的最新評估之外。這些公司約佔公司截至2020年10月31日總資產的1%，佔截至2020年10月31日的財年收入的不到1%。公司對其中每一家公司的收購在其2020財年合併財務報表的附註2中進行了討論。
財務報告內部控制的變化
我們正在複雜地實施一個新的企業資源規劃系統，該系統影響到我們的許多財務程序。該項目預計將提高某些財務和商業交易流程以及基本系統環境的效率和效力。新的企業資源規劃系統將是我們財務報告內部控制的重要組成部分。除上文提及的企業資源規劃系統實施外，於截至2020年10月31日止季度內，我們對財務報告的內部控制並無任何改變(該詞的定義見《交易法》下的規則13a-15(F)及15d-15(F))，對我們的財務報告內部控制產生重大影響，或有合理可能對其產生重大影響。有關實施新的企業資源規劃系統的風險的討論，請參閲“風險因素--我們正在實施一個新的企業資源規劃系統，該系統的挑戰可能會影響我們的業務和運營。”
項目9B。其他信息
不適用。
第三部分
項目10.董事、高管和公司治理
下表包括截至本報告之日擔任執行幹事的所有人員的信息
表格10-K所有的行政官員都為我們的董事會服務。
| | | | | | | | | | | | | | |
| 名字 | | 年齡 | | 職位 |
| 小道格拉斯·C·耶利 | | 60 | | | 董事會主席總裁和首席執行官 |
| 詹姆斯·W·博伊德 | | 64 | | | 常務副總裁總裁和聯席首席運營官 |
| 羅伯特·帕拉胡斯 | | 57 | | | 常務副總裁總裁和聯席首席運營官 |
| 馬丁·P·康納 | | 56 | | | 高級副總裁和首席財務官 |
小道格拉斯·C·耶利1990年加入我們，擔任首席執行官助理，負責土地收購。1994年起任軍官，2002年1月至2005年11月任高級副總裁，2005年11月至2009年11月任大區總裁，2009年11月至2010年6月任常務副總裁，後晉升為首席執行官。2018年11月1日，任董事會主席兼首席執行官，2019年11月1日起任總裁。2010年6月，耶利當選董事首席執行官。
James W.Boyd最初於1983年加入我們，並一直工作到1985年，隨後他成立了自己的獨立開發公司，然後於1993年重新加入公司，擔任各種職位，包括從2005年到2019年10月31日的總裁區域。自2019年11月1日起任執行副總裁總裁兼聯席首席運營官，負責公司西部地區業務。在被任命為執行副總裁總裁兼聯席首席運營官之前，博伊德先生負責公司在加利福尼亞州、內華達州和愛達荷州的住宅建設業務。
羅伯特·帕拉胡斯於1986年加入我們，並在我們公司擔任過多個職位，包括2006年至2019年10月31日期間擔任的總裁區域經理。自2019年11月1日起任執行副總裁總裁兼聯席首席運營官，負責公司東部地區業務。在被任命為執行副總裁總裁兼聯席首席運營官之前，Parahus先生負責監督公司在新澤西州、紐約、康涅狄格州、馬薩諸塞州和佛羅裏達州的住宅建築業務，並負責監督公司的建築部件製造業務Toll Integrated Systems。
馬丁·P·康納於2008年12月加入我們，擔任副總裁兼助理首席財務官，並於2009年12月被任命為高級副總裁。陳康納先生於2010年9月被任命為高級副總裁兼首席財務官。2008年6月至2008年12月，王康納先生在他創立的財務會計諮詢公司Marcon Advisors LLC擔任總裁。2006年10月至2008年6月，康納先生擔任中大西洋地區多元化商業地產開發商奧尼爾地產的首席財務官兼董事運營總監。在2006年10月之前，他作為審計和諮詢業務服務合夥人在安永律師事務所工作了20多年，負責安永律師事務所在費城市場的房地產業務。在1998年至2005年期間，他在Toll Brothers，Inc.的審計業務中任職。
本項目要求提供的其他信息將包括在本公司2021年股東周年大會委託書(“2021年委託書”)的“董事選舉”和“公司治理”部分。
道德守則
我們已通過《首席執行官和高級財務官道德守則》(以下簡稱《道德守則》)，適用於我們的首席執行官、首席財務官、首席會計官、財務總監以及執行董事會指定的類似職能的人員。道德準則可在我們的互聯網網站www.TollBrothers.com的“投資者關係-公司治理”下查閲。如果我們修改或放棄我們的道德守則的任何條款，我們打算通過在我們的互聯網網站上發佈上述信息而不是通過提交Form 8-K來履行我們關於任何此類放棄或修訂的披露義務。
董事及高級人員的彌償
我們的公司註冊證書和章程規定了對我們的董事和高級職員的補償。我們還與每一位董事簽訂了單獨的賠償協議。
項目11.高管薪酬
本項目所要求的信息將包括在我們的2021年委託書的“高管薪酬”一節中，並以引用的方式併入本文。
項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項
本項目要求的信息將包括在我們的2021年委託書的“投票證券和受益所有權”和“股權補償計劃信息”部分，並以引用的方式併入本文。
項目13.某些關係和關聯交易；董事獨立性
本項目所需資料將載於二零二一年委託書的“企業管治”及“若干關係及交易”部分，並以引用方式納入本報告。
項目14.主要會計費和服務
本項目所需資料將載於二零二一年委託書“批准重新委任獨立註冊會計師事務所”一節，並以引用方式納入本報告。
第四部分
項目15.證物、財務報表附表
(A)財務報表和財務報表附表
| | | | | |
| | 頁面 |
| 1.財務報表 | |
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管理層財務報告內部控制年度報告 | F-1 |
| | |
獨立註冊會計師事務所報告 | F-2 |
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合併資產負債表 | F-7 |
| | |
合併經營表和全面收益表 | F-8 |
| | |
合併權益變動表 | F-9 |
| | |
合併現金流量表 | F-10 |
| | |
合併財務報表附註 | F-11 |
2.財務報表附表
無
財務報表附表被省略，因為它們不適用，或所需資料已列入財務報表或附註。
(B)所有展品
以下展品包括在本報告中或以引用方式併入本報告：
| | | | | | | | |
| 展品編號 | | 描述 |
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| 3.1 | | 第二份註冊人重新註冊證書日期為2005年9月8日，現參考註冊人截至2005年7月31日的季度10-Q表格附件3.1併入。 |
| | | |
| 3.2 | | 提交給特拉華州州務卿的註冊人第二次重新註冊證書的修訂證書，在此通過引用註冊人於2010年3月22日提交給美國證券交易委員會的8-K表格當前報告的附件3.1併入。 |
| | | |
| 3.3 | | 註冊人第二次重新註冊證書的修訂證書，日期為2011年3月16日，現參考註冊人於2011年3月18日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告的附件3.1併入。 |
| | |
| 3.4 | | 註冊人第二次重新註冊證書的修訂日期為2016年3月8日，現參考註冊人於2016年2月2日提交給美國證券交易委員會的2016年度股東大會附表14A的最終委託書附件B併入。 |
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| | | | | | | | |
| 展品編號 | | 描述 |
| 3.5 | | 註冊人章程經2008年6月11日修訂和重申，現參考註冊人於2008年6月13日提交給美國證券交易委員會的8-K表格當前報告的附件3.1併入。 |
| | |
| 3.6 | | 註冊人章程修正案的日期為2009年9月24日，現參考註冊人於2009年9月24日向美國證券交易委員會提交的當前8-K表格報告的附件3.1併入。 |
| | |
| 3.7 | | 註冊人章程修正案的日期為2011年6月15日，現參考註冊人於2011年6月16日向美國證券交易委員會提交的當前8-K表格報告的附件3.1併入。 |
| | | |
| 3.8 | | 註冊人章程修正案的日期為2016年1月20日，現參考註冊人於2016年1月20日提交給美國證券交易委員會的8-K表格當前報告的附件3.1併入。 |
| | |
| 3.9 | | 註冊人章程修正案的日期為2016年9月20日，現參考註冊人於2016年9月20日向美國證券交易委員會提交的8-K表格當前報告的附件3.1併入。 |
| | |
| 4.1 | | 現參考註冊人的10-K表格中截至2017年10月31日的年度的附件4.1併入樣品庫存證書。 |
| | |
| 4.2 | | Toll Brothers Finance Corp.、註冊人和其中所列其他擔保人以及作為受託人的紐約梅隆銀行之間於2012年2月7日簽署的、日期為2012年2月7日的契約，現參考附件4.1併入註冊人於2012年2月7日提交給美國證券交易委員會的最新8-K表格報告中。 |
| | |
| 4.3 | | 授權決議，日期為2012年1月31日，有關本金額為300，000，000美元的5.875%的Toll Brothers Finance Corp. 2022年到期的優先票據，由註冊人及其若干子公司以優先基準擔保，特此引用附件4.2納入註冊人於2012年2月7日向美國證券交易委員會提交的表格8—K的當前報告。 |
| | |
| 4.4 | | Toll Brothers Finance Corp. 2022年到期的5.875%優先票據特此通過引用註冊人於2012年2月7日向美國證券交易委員會提交的關於表格8—K的當前報告的附件4.3而併入。 |
| | |
| 4.5 | | 授權決議，日期為2013年4月3日，與Toll Brothers Finance Corp.2023年到期的本金為4.375%的Toll Brothers Finance Corp.由註冊人及其某些子公司以優先擔保的300,000,000美元本金金額有關的決議，現參考附件4.2併入註冊人於2013年4月10日提交給美國證券交易委員會的當前Form 8-K報告中。 |
| | |
| 4.6 | | 關於Toll Brothers Finance Corp.於2023年到期的本金金額為100,000,000美元的4.375%高級債券的授權決議，日期為2013年5月8日，由Toll Brothers，Inc.及其某些子公司以優先擔保為基礎，現通過引用附件4.3併入註冊人於2013年5月13日提交給美國證券交易委員會的8-K表格當前報告中。 |
| | |
| 4.7 | | Toll Brothers Finance Corp.的S 4.375%高級票據將於2023年到期，現將其併入註冊人於2013年4月10日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告的附件4.3中。 |
| | |
| 4.8 | | 授權決議，日期為2013年11月21日，有關250，000，000美元本金額的5.625%的Toll Brothers Finance Corp. 2024年到期的優先票據，由註冊人及其若干子公司擔保，現通過引用註冊人於2013年11月21日向美國證券交易委員會提交的表格8—K的當前報告的附件4.3。 |
| | |
| 4.9 | | Toll Brothers Finance Corp. 2024年到期的5.625%優先票據特此通過引用註冊人於2013年11月21日向美國證券交易委員會提交的關於表格8—K的當前報告的附件4.5而納入。 |
| | |
| 4.10 | | 授權決議，日期為2015年10月30日，與Toll Brothers Finance Corp.2025年到期的本金為4.875%的Toll Brothers Finance Corp.由註冊人及其某些子公司以優先擔保的本金金額350,000,000美元有關，現參考附件4.2併入註冊人於2015年10月30日提交給美國證券交易委員會的當前表格8-K報告中。 |
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| 展品編號 | | 描述 |
| 4.11 | | Toll Brothers Finance Corp.的S 4.875%高級票據將於2025年到期，現將其併入註冊人於2015年10月30日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告的附件4.3中。 |
| | |
| 4.12 | | 授權決議，日期為2017年3月10日，與Toll Brothers Finance Corp.2027年到期的本金為4.875%的Toll Brothers Finance Corp.由註冊人及其某些子公司以優先擔保的300,000,000美元本金金額有關的決議，現參考附件4.2併入註冊人於2017年3月10日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告中。 |
| | |
| 4.13 | | Toll Brothers Finance Corp.的S 4.875%高級票據將於2027年到期，現將其併入註冊人於2017年3月10日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告的附件4.3中。 |
| | |
| 4.14 | | 授權決議，日期為2017年6月12日，與Toll Brothers Finance Corp.2027年到期的本金為4.875的Toll Brothers Finance Corp.由註冊人及其某些子公司以優先擔保的150,000,000美元本金金額相關的決議，現參考附件4.2併入註冊人於2017年6月12日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告中。 |
| | |
| 4.15 | | Toll Brothers Finance Corp.的S 4.875%高級票據將於2027年到期，現將其併入註冊人於2017年6月12日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告的附件4.3中 |
| | |
| 4.16 | | 授權決議，日期為2018年1月22日，涉及Toll Brothers Finance Corp.2028年到期的本金總額4.350的Toll Brothers Finance Corp.，由Toll Brothers，Inc.及其某些子公司提供優先擔保，本金總額為400,000,000美元，由Toll Brothers，Inc.及其某些子公司提供優先擔保，現參考附件4.2併入註冊人於2018年1月22日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告中。 |
| | |
| 4.17 | | 發行人2028年到期的4.350%優先債券的全球票據格式在此併入，參考註冊人於2018年1月22日提交給證券交易委員會的當前8-K表格報告的附件4.3。 |
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| 4.18 | | 授權決議，日期為2019年9月12日，涉及Toll Brothers Finance Corp.2029年到期的本金總額3.800的Toll Brothers Finance Corp.，由Toll Brothers，Inc.及其某些子公司提供優先擔保，本金總額為400,000,000美元，由Toll Brothers，Inc.及其某些子公司提供優先擔保，現參考附件4.2併入註冊人於2019年9月12日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告中。 |
| | |
| 4.19 | | 發行人2029年到期的3.800%優先債券的全球票據格式在此併入，參考註冊人於2019年9月12日提交給證券交易委員會的當前8-K表格報告的附件4.3。 |
| | |
| 4.20 | | 日期為2012年4月27日的第一份補充契約是由附表A所列各方於2012年2月7日簽署的，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人截至2012年4月30日的季度10-Q表格附件4.3併入本文。 |
| | |
| 4.21 | | 日期為2013年4月30日的第二份補充契約由附表A所列各方於2012年2月7日簽署，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人截至2013年4月30日的季度10-Q表格附件4.4併入本文。 |
| | |
| 4.22 | | 第三補充契約日期為2014年4月30日，由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日簽署的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，在此通過參考註冊人截至2014年4月30日的10-Q表格附件4.1併入。 |
| | |
| 4.23 | | 第四份補充契約日期為2014年7月31日，由附表A所列各方及其中一方於2012年2月7日簽署，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人截至2014年7月31日的季度10-Q表格附件4.1併入本文。 |
| | |
| 4.24 | | 第五份補充契約日期為2014年10月31日，由附表A所列各方及各方之間於2012年2月7日簽署的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人表格10-K截至2014年10月31日止年度的附件4.55併入本公司。 |
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| 展品編號 | | 描述 |
| | |
| 4.25 | | 截至2015年1月30日的第六份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日簽署的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，在此通過參考註冊人截至2015年1月31日的季度表格10-Q的附件4.3併入。 |
| | |
| 4.26 | | 日期為2015年4月30日的第七份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日簽署的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，通過參考註冊人截至2015年4月30日的季度表格10-Q的附件4.3併入本文。 |
| | |
| 4.27 | | 日期為2015年10月30日的第八份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日簽署的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人表格10-K截至2015年10月31日止年度的附件4.34併入本公司。 |
| | |
| 4.28 | | 截至2016年1月29日的第九份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日簽署的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人截至2016年1月31日的季度10-Q表格附件4.2併入本文。 |
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| 4.29 | | 截至2016年4月29日的第十份補充契約，由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，通過參考註冊人截至2016年4月30日的季度表格10-Q的附件4.2併入。 |
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| 4.30 | | 截至2016年10月31日的第十一份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日簽署的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，在此通過參考註冊人截至2016年10月31日的年度表格10-K的附件4.41併入。 |
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| 4.31 | | 截至2016年10月31日的第十二份補充契約由附表A所列各方及各方於2012年2月7日的契約中註明，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，通過引用註冊人截至2016年10月31日的年度表格10-K的附件4.42併入本文。 |
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| 4.32 | | 日期為2017年1月31日的第十三份補充契約是由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日簽署的，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人截至2017年1月31日的季度10-Q表格附件4.2併入本文。 |
| | |
| 4.33 | | 截至2017年4月28日的第14份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，通過參考註冊人截至2017年4月30日的季度表格10-Q的附件4.2併入。 |
| | |
| 4.34 | | 截至2017年7月31日的第十五份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，在此通過參考註冊人截至2017年7月31日的季度10-Q表格的附件4.2併入。 |
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| 4.35 | | 截至2017年10月31日的第16份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日的契約中列出，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，通過參考註冊人截至2017年10月31日的表格10-K的附件4.55併入。 |
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| 4.36 | | 截至2017年10月31日的第17份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，在此通過參考註冊人截至2017年10月31日的表格10-K的附件4.56併入。 |
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| 4.37 | | 截至2018年4月13日的第18份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，在此通過參考註冊人截至2018年4月30日的季度10-Q表格的附件4.3併入。 |
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| | | | | | | | |
| 展品編號 | | 描述 |
| 4.38 | | 日期為2018年4月30日的第十九份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日簽署的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，通過參考註冊人截至2018年4月30日的季度10-Q表格的附件4.4併入本文。 |
| | |
| 4.39 | | 日期為2018年10月31日的第二十份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日簽署的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人表格10-K截至2018年10月31日的附件4.62併入本文。 |
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| 4.40 | | 截至2019年1月31日的第21份補充契約由附表A所列各方於2012年2月7日發行，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人截至2019年1月31日的表格10-Q的附件4.2併入本文。 |
| | |
| 4.41 | | 日期為2019年10月30日的第二十二份補充契約，日期為2012年2月7日的契約由附表A所列各方及其之間的契約組成，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人表格10-K截至2019年10月31日的附件4.41併入本文。 |
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| 4.42 | | 日期為2019年10月30日的第23份補充契約，日期為2012年2月7日的契約由附表A所列各方及其之間的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，通過引用註冊人表格10-K截至2019年10月31日的附件4.42併入。 |
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| 4.43 | | 日期為2020年4月30日的第二十四補充契約、日期為2020年4月30日的第二十四補充契約以及日期為2012年2月7日的契約、日期為2020年4月30日的第二十四補充契約、日期為2012年2月7日的契約附件A所列各方的契約以及作為繼任受託人的紐約梅隆銀行，特此引用截至2020年4月30日的季度註冊人表格10—Q的附件4.1。A，以及紐約梅隆銀行，作為繼任受託人，特此通過引用截至2020年4月30日季度的註冊人表格10—Q上的附件4.1納入本報告。 |
| | |
| 4.44 | | 日期為2020年10月30日的第二十五份補充契約，日期為2012年2月7日的契約由附件A所列各方以及作為繼任受託人的紐約梅隆銀行簽署。* * |
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| 4.45 | | 註冊人的某些證券的描述特此通過引用註冊人表格10—K的附件4.43納入截至2019年10月31日止年度。 |
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| 10.1 | | 第一亨廷頓金融公司（First Huntingdon Finance Corp.）於2019年10月31日簽署了經修訂和重訂的信貸協議，託爾兄弟公司，及貸款方及花旗銀行，N.A.，作為行政代理人，特此通過引用註冊人於2019年11月1日向美國證券交易委員會提交的表格8—K的當前報告的附件10.1納入本報告。 |
| | |
| 10.2 | | 關於借款人、註冊人、貸款方與花旗銀行之間於2019年10月31日生效的修訂和重新簽署的信貸協議，於2020年10月31日生效的循環延期協議作為行政代理被納入註冊人於2020年10月31日提交給美國證券交易委員會的當前表格8-K報告中的附件10.1。 |
| | |
| 10.3 | | First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、其貸款方Toll Brothers，Inc.和SunTrust Bank之間於2014年2月3日簽訂的信貸協議，作為行政代理，在此通過引用2014年2月5日提交給美國證券交易委員會的註冊人8-K表格的附件10.2併入本文 |
| | |
| 10.4 | | 日期為2016年5月19日的First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.和SunTrust Bank作為行政代理之間的信貸協議的第1號修正案，日期為2014年2月3日，現通過引用註冊人於2016年5月24日提交給美國證券交易委員會的8-K表格的附件10.2將其併入。 |
| | |
| 10.5 | | First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、指定擔保方、貸款方和SunTrust Bank作為行政代理對截至2014年2月3日的信貸協議進行了修訂，日期為2016年8月2日，現通過引用註冊人於2016年8月4日提交給美國證券交易委員會的8-K表格的附件10.1將其合併。 |
| | | | | | | | |
| 展品編號 | | 描述 |
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| 10.6 | | 2018年11月1日對截至2014年2月3日的信貸協議的第3號修正案，由First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、其指定擔保方、貸款方和SunTrust Bank作為行政代理進行了修訂，現通過引用2018年11月2日提交給美國證券交易委員會的註冊人8-K表格的附件10.1併入本文。 |
| | |
| 10.7 | | 第4號修正案，日期為2019年10月31日，對日期為2014年2月3日的信貸協議，經修訂，由第一亨廷頓金融公司，託爾兄弟公司，指定擔保方、貸款方和SunTrust Bank（作為行政代理人）特此通過引用2019年11月1日向美國證券交易委員會提交的註冊人表格8—K的附件10.2合併。 |
| | |
| 10.8 | | 關於登記人、借款人、貸款方和太陽信託銀行之間於2014年2月3日生效的定期貸款信貸協議(經日期為2016年5月19日的第1號修正案、2016年8月2日的第2號修正案、2018年11月1日的第3號修正案和2019年11月1日的第4號修正案修訂)，自2020年10月31日起生效，AS管理代理在此通過引用附件10.2併入註冊人於2020年10月31日提交給證券交易委員會的8-K表格當前報告中。 |
| | |
| 10.9* | | Toll Brothers，Inc.2017年員工購股計劃(2017)參考註冊人於2017年1月31日提交給美國證券交易委員會的2017年股東年會最終委託書附件A的方式併入。 |
| | |
| 10.10* | | 截至2017年12月13日，對Toll Brothers，Inc.員工股票購買計劃(2017)的第1號修正案通過引用註冊人截至2017年10月31日的10-K表格的附件10.7併入。 |
| | |
| 10.11* | | Toll Brothers，Inc.員工股票購買計劃(2017)截至2018年6月19日的第2號修正案，現參考註冊人截至2018年10月31日的10-K表格附件10.8併入。 |
| | |
| 10.12* | | Toll Brothers，Inc.修訂並重述的員工股票激勵計劃(2007年)(截至2008年9月17日修訂並重述)，現參考註冊人修訂號第11.1號的附件4.1將其併入其於2008年10月29日提交給美國證券交易委員會的S-8表格(第3333-143367號)登記説明書中。 |
| | |
| 10.13* | | 根據Toll Brothers，Inc.員工股票激勵計劃(2007)授予的非限定股票期權授權表，現參考2007年12月19日提交給美國證券交易委員會的註冊人8-K表第10.1號附件併入。 |
| | |
| 10.14* | | 根據Toll Brothers，Inc.員工股票激勵計劃(2007)授予的不合格股票期權授權書附錄表格，現參考註冊人截至2007年7月31日的季度10-Q表格第10.3號附件併入。 |
| | |
| 10.15* | | 根據Toll Brothers，Inc.員工股票激勵計劃(2007)發放的股票獎勵表格在此併入，參考註冊人截至2007年7月31日的季度10-Q表格第10.4號附件。 |
| | |
| 10.16* | | Toll Brothers，Inc.員工股票激勵計劃(2014年)在此納入，參考註冊人於2014年2月3日提交給美國證券交易委員會的2014年股東年會最終委託書的附件A。 |
| | |
| 10.17* | | 根據Toll Brothers，Inc.員工股票激勵計劃(2014)授予的非限定股票期權授權表通過參考註冊人截至2014年10月31日期間的10-K表格10.16併入。 |
| | |
| 10.18* | | 根據Toll Brothers，Inc.的限制性股票單位協議（基於性能）的格式。員工股票激勵計劃（2014年）通過引用註冊人表格10—K的附件10.17納入，期限截至2014年10月31日。 |
| | |
| 10.19* | | 非限制性股票期權授予表格，現參考註冊人截至2016年10月31日止年度的10-K表格第10.18號附件併入。 |
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| | | | | | | | |
| 展品編號 | | 描述 |
| 10.20* | | 限制性股票單位協議格式(以業績為基礎)，現參考註冊人截至2016年10月31日止年度的10-K表格第10.19號附件併入。 |
| | |
| 10.21* | | 限制性股票單位協議的表格（基於總股東回報表現），特此引用註冊人表格10—K的附件10.20，截至2016年10月31日止年度。 |
| | |
| 10.22* | | Toll Brothers，Inc.修訂並重述的《非僱員董事股票激勵計劃(2007年)》(截至2008年9月17日修訂並重述)現參考註冊人第11.1號修正案的附件4.1併入其於2008年10月29日提交給美國證券交易委員會的S-8表格(第333-144230號)登記説明書中。 |
| | |
| 10.23* | | 根據Toll Brothers，Inc.非僱員董事股票激勵計劃(2007)授予的非限定股票期權授權表，現通過引用註冊人於2007年12月19日提交給美國證券交易委員會的當前表格8-K的附件10.2併入。 |
| | |
| 10.24* | | 根據Toll Brothers，Inc.修訂和重新制定的非僱員董事股票激勵計劃(2007)的非限定股票期權授予附錄表格在此併入，以參考註冊人截至2007年7月31日的季度表格10-Q的附件10.6。 |
| | | |
| 10.25* | | 根據Toll Brothers，Inc.的限制性股票單位獎勵協議的格式。修訂和重申的非僱員董事股票激勵計劃（2007年）是通過引用註冊人的表格10—K的附件10.21納入截至2014年10月31日的期間。 |
| | |
| 10.26* | | Toll Brothers，Inc.非執行董事股票激勵計劃(2016)通過引用註冊人於2016年2月2日提交給美國證券交易委員會的2016年股東年會最終委託書附表14A附件A的方式併入。 |
| | |
| 10.27* | | 非限定購股權授予表格(非執行董事)，現參考註冊人截至2016年10月31日止年度的10-K表格附件10.26併入本表格。 |
| | |
| 10.28* | | 限制性股票單位協議（非執行董事）的表格，特此參考註冊人表格10—K的附件10.27，截至2016年10月31日止年度。 |
| | |
| 10.29* | | Toll Brothers，Inc.2019年綜合激勵計劃通過引用註冊人於2019年3月14日提交給美國證券交易委員會的8-K表格當前報告的附件10.2併入本文。 |
| | |
| 10.30* | | 根據Toll Brothers，Inc.2019年綜合激勵計劃授予的非限定股票期權授權表，現參考註冊人截至2019年10月31日的10-K表格附件10.28併入。 |
| | |
| 10.31* | | 根據Toll Brothers，Inc.2019年綜合激勵計劃的限制性股票單位協議表格，現參考註冊人截至2019年10月31日的10-K表格附件10.29併入。 |
| | |
| 10.32* | | 根據Toll Brothers，Inc.2019年綜合激勵計劃的限制性股票單位協議(基於業績)的表格，在此通過引用註冊人截至2019年10月31日的10-K表格的附件10.30併入。 |
| | |
| 10.33* | | 限制性股票單位協議的形式（基於總股東回報表現），根據託爾兄弟公司。2019年綜合激勵計劃，通過引用註冊人表格10—K的附件10.31，截至2019年10月31日止年度。 |
| | |
| 10.34* | | Toll Brothers，Inc.高級管理人員獎金計劃在此納入，以參考註冊人於2015年1月30日提交給美國證券交易委員會的2015年年度股東大會附表14A的最終委託書附件A。 |
| | |
| 10.35* | | Toll Brothers，Inc.補充高管退休計劃，自 2019年10月29日，通過引用附件10.1併入註冊人於2019年10月30日提交給美國證券交易委員會的當前10-Q表格報告。 |
| | |
| 10.36* | | Toll Bros.，Inc.截至2008年11月1日修訂和重述的非合格遞延補償計劃，通過參考註冊人截至2008年10月31日的10-K表格附件10.45併入。 |
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| | | | | | | | |
| 展品編號 | | 描述 |
| 10.37* | | Toll Bros.，Inc.於2010年11月1日的第1號修正案。截至2008年11月1日修訂和重述的非限定遞延補償計劃，通過引用截至2010年10月31日的註冊人表格10-K的附件10.40併入。 |
| | |
| 10.38* | | Toll Bros.，Inc.於2010年12月30日的第2號修正案。截至2008年11月1日修訂並重述的非限定遞延補償計劃通過引用註冊人截至2014年10月31日的10-K表格的附件10.28併入。 |
| | |
| 10.39* | | Toll Bros.，Inc.於2011年12月22日的第3號修正案。截至2008年11月1日修訂並重述的非限定遞延補償計劃，通過引用註冊人截至2014年10月31日的10-K表格附件10.29併入。 |
| | |
| 10.40* | | Toll Bros.，Inc.非限定延期補償計劃，修訂並重述自 2014年12月31日，通過引用註冊人截至2015年1月31日的季度10-Q表的附件10.1併入。 |
| | |
| 10.41* | | Toll Brothers，Inc.高管離職計劃通過引用註冊人於2019年3月14日提交給美國證券交易委員會的8-K表格當前報告的附件10.1併入本文。 |
| | |
| 10.42* | | 註冊人與其董事會成員之間的賠償協議表，現參考附件10.1併入註冊人於2009年3月17日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告中。 |
| | |
| 10.43* | | 註冊人與Robert I之間的諮詢和非競爭協議。截止2018年10月17日的收費，特此引用截至2018年10月31日的註冊人表格10—K的附件10.34。 |
| | |
| 10.44* | | 註冊人與Robert I之間的諮詢和非競爭協議延期。Toll，日期為2019年10月29日，特此引用註冊人於2019年10月30日向美國證券交易委員會提交的表格8—K當前報告的附件10.2。 |
| | |
| 10.45* | | 註冊人與Robert I之間的諮詢和非競爭協議延期。2020年10月16日的收費** |
| | |
| 21** | | 註冊人的子公司。 |
| | |
| 22** | | 擔保人子公司名單 |
| | |
| 23** | | 獨立註冊會計師事務所安永律師事務所同意 |
| | |
| 31.1** | | 道格拉斯·C·耶利，Jr.根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302節。 |
| | | |
| 31.2** | | 根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302節對馬丁·P·康納進行認證。 |
| | | |
| 32.1** | | 道格拉斯·C·耶利，Jr.根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906節。 |
| | | |
| 32.2** | | 根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906節對馬丁·P·康納進行認證。 |
| | |
| 101 | | Toll Brothers，Inc.截至2020年10月31日的年度表格10—K年度報告，於2020年12月22日提交，格式為iXBRL（內聯可擴展商業報告語言）：（i）綜合資產負債表，（ii）綜合經營及全面收益表，（iii）綜合權益變動表，（iv）綜合現金流量表，及（v）綜合財務報表附註。 |
| | | |
| 101.INS | | XBRL實例文檔-實例文檔不顯示在交互數據文件中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。 |
| | |
| 104 | | 封面交互數據文件(嵌入內聯XBRL文檔中) |
| | | | | |
| * | 本附件是一份管理合同或補償計劃或安排，需要作為本報告的附件提交。 |
| |
| ** | 在此以電子方式提交。 |
作為本報告證物提交的協定和其他文件，除協定或其他文件本身的條款外，不打算提供事實信息或其他披露；不應為此目的而依賴它們。特別是，我們在這些協議或其他文件中作出的任何陳述和保證僅在相關協議或文件的特定背景下作出，不得描述截至作出日期或任何其他時間的實際情況。
項目16.表格10-K摘要
沒有。
簽名
根據1934年《證券交易法》第13條或第15條（d）的要求，註冊人已正式促使下列簽署人代表其簽署本報告，並於2020年12月22日正式授權。
| | | | | | | | |
| | TOLL BROTHERS，INC. |
| | 發信人： | /s/Douglas C.小耶爾利 |
| | | 小道格拉斯·C·耶利
首席執行官
(首席行政主任) |
根據1934年《證券交易法》的要求，本報告已由以下注冊人以登記人的身份在指定日期簽署。
| | | | | | | | | | | | | | |
| 簽名 | | 標題 | | 日期 |
| | | | | |
| /s/Douglas C.小耶爾利 | | 董事會主席兼首席執行官 | | 2020年12月22日 |
| 小道格拉斯·C·耶利 | | 首席執行官（首席執行官） | | |
| | | | | |
| /s/Martin P. Connor | | 高級副總裁和首席財務官 | | 2020年12月22日 |
| 馬丁·P·康納 | | (首席財務官) | | |
| | | | | |
| /s/Michael J. Grubb | | 高級副總裁與總會計師 | | 2020年12月22日 |
| Michael J. Grubb | | 主任(首席會計主任) | | |
| | | | | |
| /s/Edward G.博納 | | 董事： | | 2020年12月22日 |
| 愛德華博納 | | | | |
| | | | | |
| /s/Richard J. Braemer | | 董事： | | 2020年12月22日 |
| 理查德·布雷默 | | | | |
| | | | | |
| /s/Stephen F.東 | | 董事 | | 2020年12月22日 |
| Stephen F.東 | | | | |
| | | | |
| /s/Christine N.加維 | | 董事： | | 2020年12月22日 |
| 克里斯汀·N·加維 | | | | |
| | | | | |
| /s/Karen H. Grimes | | 董事： | | 2020年12月22日 |
| 凱倫·H·格萊姆斯 | | | | |
| | | | |
| /s/Carl B. Marbach | | 董事： | | 2020年12月22日 |
| 卡爾·B Marbach | | | | |
| | | | |
| /s/John A.麥克萊恩 | | 董事： | | 2020年12月22日 |
| John a.麥克萊恩 | | | | |
| | | | | |
/s/Stephen A.諾維克 | | 董事： | | 2020年12月22日 |
| Stephen a.諾維克 | | | | |
| | | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 簽名 | | 標題 | | 日期 |
| | | | | |
| /s/Wendell E.普里切特 | | 董事： | | 2020年12月22日 |
| 温德爾E.普里切特 | | | | |
| | | | | |
| /s/Paul E.夏皮羅 | | 董事： | | 2020年12月22日 |
保羅·E·夏皮羅 | | | | |
| | | | |
| /s/羅伯特一世收費 | | 董事 | | 2020年12月22日 |
| Robert I.收費 | | | | |
管理層財務報告內部控制年度報告
我們的管理層負責建立和維護對財務報告的充分內部控制，這一術語在證券交易法規則13a-15(F)中有定義。財務報告的內部控制是為財務報告的可靠性和根據公認的會計原則為外部目的編制財務報表提供合理保證的過程。財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(I)與保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄有關；(Ii)提供合理保證，以記錄必要的交易，以便根據公認會計原則編制財務報表，並且公司的收支僅根據公司管理層和董事的授權進行；以及(Iii)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權的公司資產的收購、使用或處置。由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
在管理層(包括主要行政人員及主要財務總監)的監督下，我們根據年內財務報告內部控制的框架，對財務報告內部控制的成效進行評估。內部控制--綜合框架特雷德韋委員會贊助組織委員會發布(2013年框架)。根據#年框架下的這項評價內部控制-綜合框架，我們的管理層得出結論，我們對財務報告的內部控制自2020年10月31日起有效。
在2020財年，我們完成了對Thrive Group、LLC(“Thrive”)和Keller Homees，Inc.(“Keller”)的收購。根據美國證券交易委員會員工指南允許公司將收購的業務排除在管理層對收購尚未完成的年度財務報告內部控制有效性的評估之外，我們已將Thrive和凱勒排除在公司截至2020年10月31日的財務報告內部控制有效性的最新評估之外。這些公司約佔公司截至2020年10月31日總資產的1%，不到公司截至2020年10月31日的財年收入的1%。
我們的獨立註冊會計師事務所安永會計師事務所已經發布了關於我們財務報告內部控制有效性的報告，該報告包括在本文中。
獨立註冊會計師事務所報告
致託爾兄弟公司的股東和董事會。
財務報告內部控制之我見
我們根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013年框架)》(COSO標準)中確立的標準，對Toll Brothers，Inc.截至2020年10月31日的財務報告內部控制進行了審計。我們認為，根據COSO標準，截至2020年10月31日，Toll Brothers，Inc.(本公司)在所有實質性方面都對財務報告保持有效的內部控制。
正如隨附的管理層財務報告內部控制年度報告所示，管理層對財務報告內部控制有效性的評估和結論不包括Thrive Group、LLC和Keller Home，Inc.的內部控制，這些控制包括在公司2020年綜合財務報表中，截至2020年10月31日佔總資產的約1%，佔截至那時止年度收入的不到1%。我們對公司財務報告的內部控制審計也不包括對Thrive Group、LLC和Keller Home，Inc.的財務報告內部控制的評估。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司2020年綜合財務報表，我們於2020年12月22日發佈的報告對此發表了無保留意見。
意見基礎
本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估隨附的《管理層財務報告內部控制年度報告》中財務報告內部控制的有效性。我們的責任是根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。
我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及執行我們認為在情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
/S/安永律師事務所
費城，賓夕法尼亞州
2020年12月22日
獨立註冊會計師事務所報告
致託爾兄弟公司的股東和董事會。
對財務報表的幾點看法
我們審計了Toll Brothers，Inc.(The Company)截至2020年10月31日和2019年10月31日的合併資產負債表、截至2020年10月31日的三個年度內各年度的相關綜合經營表和全面收益表、權益和現金流量變化以及相關附註(統稱為“綜合財務報表”)。我們認為，綜合財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司於2020年10月31日、2020年10月31日和2019年10月31日的財務狀況，以及截至2020年10月31日的三個年度的經營結果和現金流量，符合美國公認會計原則。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會保薦組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013框架)》中確立的標準，對公司截至2020年10月31日的財務報告內部控制進行了審計，我們於2020年12月22日發佈的報告對此發表了無保留意見。
採用ASU編號2014-09
如合併財務報表附註1所述，由於採用美國會計準則第2014-09號，公司在2019年改變了收入確認、庫存和收入成本的會計方法。與客户簽訂合同的收入(主題606)，以及相關副主題ASC 340-40，其他資產和遞延成本--與客户的合同。
採用ASU編號2016-02
如合併財務報表附註1所述，由於採用美國會計準則第2016-02號，本公司於2020年改變了租賃會計方法。租約。
意見基礎
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指在對財務報表進行當期審計時產生的、已傳達或要求傳達給審計委員會的事項：(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對綜合財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項來就關鍵審計事項或與其相關的賬目或披露提供單獨的意見。
| | | | | | | | |
| | 突水儲量 |
| | |
| 有關事項的描述 | | 如注7所述 在合併財務報表中，本公司應計為賓夕法尼亞州和特拉華州某些房屋的業主提出已知和未知的水入侵索賠所產生的估計維修費用。截至2020年10月31日，該公司對水入侵索賠的應計負債為7950萬美元，這是對與已知和未來水入侵索賠相關的預期成本的最佳估計。該公司使用存在重大不確定性的假設來計算水入侵索賠的估計責任，這些假設包括需要維修的房屋數量、訴訟或仲裁的結果、所需維修的範圍、採用的維修程序以及這些維修的預期成本或以其他方式解決房主索賠所產生的成本。由於作出這些假設所需的判斷程度，以及某些結果固有的不確定性，實際成本有可能與應計金額有所不同。如合理地可能產生該等額外成本，而該等額外成本對財務報表有重大影響，則本公司披露估計額外成本的金額或範圍，或披露不能在財務報表附註內作出該等估計的聲明。
審計該公司對水入侵索賠和相關披露的會計尤其具有挑戰性，因為評估成本的可能性和金額是高度主觀的，需要做出重大判斷。特別是，管理層的估計對關於索賠數量和解決索賠的成本的假設很敏感，這些假設預計將在較長的一段時間內得到解決，而公司的應計金額對這些假設的相對較小的變化很敏感。 |
| | | | | | | | |
我們是如何在審計中解決這個問題的
| | 我們取得了瞭解，評估了設計，並測試了對管理層審查權責發生制計算的控制的操作有效性，包括對重要假設和計算中使用的數據輸入以及財務報表披露的控制。例如，我們測試了對管理層對權責發生制計算的審查的控制，包括對計算中使用的重要假設和數據輸入的審查。我們還測試了對管理層審查綜合財務報表附註中披露情況是否符合公認會計原則的控制措施。 為測試水入侵索賠的估計負債和相關財務報表披露，我們執行了審計程序，其中包括測試上文討論的重要假設和公司在分析中使用的基礎數據。我們將管理層使用的重大假設與歷史的水入侵索賠數據、公司交付的可能受到水入侵索賠的額外房屋的歷史數據以及修復房屋或以其他方式解決房主的水入侵索賠所產生的歷史成本進行了比較。我們還審查了合同協議，並評估了管理層關於公司在水入侵索賠方面的法律和合同義務的結論。我們評估了管理層估計的歷史準確性，並對重大假設進行了敏感性分析，以評估假設發生變化將導致的水侵索賠應計項目的變化。我們利用管理層的數據重新計算了公司對水入侵索賠的負債，並評估了公司合併財務報表中負債的披露情況。 |
| | | | | | | | |
| | 應收保險 |
| | |
| 有關事項的描述 | | 如綜合財務報表附註7所述，本公司記錄了一筆應收賬款，用於預期從保險公司收回的款項。截至2020年10月31日，該公司記錄的應收保險估計為68.4美元 100萬美元，包括與該公司的保險公司發生爭議的金額。 由於基本索賠的複雜性和多變性，審計管理部門對應收保險的會計處理尤其具有挑戰性。評估從保險公司獲得賠償的可能性和金額是高度主觀的，需要做出重大判斷。特別是，如注7所述， 在綜合財務報表中，管理層的估計對有關公司按保單年度進行保修相關維修將產生的損失金額的假設以及管理層關於支持未決和未來保險索賠的法律價值的結論非常敏感。 |
| | | | | | | | |
我們是如何在審計中解決這個問題的
| | 我們取得了瞭解，評估了設計，並測試了對管理層審查保險公司預期回收和已記錄應收賬款的控制的操作有效性，包括對用於計算預期可收回金額的重大假設和數據輸入的控制，以及財務報表披露。例如，我們測試了對管理層審查保險單和相關承保範圍的控制、提出的索賠的法律依據以及這些保險單所涵蓋的預期金額。 為了測試從保險承運人那裏獲得的預期賠償，我們執行了審計程序，其中包括閲讀和了解公司的保險單，測試根據公司保險單提交的索賠以核實損失的完整性、發生和衡量，以及在適用的情況下，為保險公司之前提交的索賠出具現金收據。我們還測試了公司對保修相關維修預計按保單年度產生的損失的計算。我們審查了公司與其保險承運人之間的通信，並評估了管理層關於已記錄應收賬款的保險索賠的法律價值的結論，方法包括審查外部律師關於公司保險索賠的法律價值的通信。 |
| | | | | | | | |
| | 存貨減值 |
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| 有關事項的描述 | | 如綜合財務報表附註1所述，除非存在減值，否則本公司按成本列報存貨，在此情況下，存貨按公允價值減記。在截至2020年10月31日的年度，公司記錄的存貨減值費用為3,230萬美元。本公司定期評估社區一級是否有任何存貨減值指標。如果存在減值指標，公司將通過比較估計的未來未貼現現金流和賬面價值來審查每個社區的庫存的賬面價值。對於賬面價值超過未來未貼現現金流量的存貨，本公司主要根據貼現現金流量模型將存貨賬面價值減記至其估計公允價值。 由於這些評價所固有的假設和估計，審計管理層對存貨減值的會計處理、對可回收能力的測試以及在適用情況下對減值損失的計量尤其具有挑戰性，並且涉及高度的主觀性。特別是，管理層的假設和估計包括未來房屋和/或土地銷售價格、未來銷售速度和適用的貼現率，這些假設和估計對對未來需求、運營和經濟因素的預期非常敏感。此外，某些社區的公允價值對這些假設中的一個或多個相對較小的變化高度敏感。 |
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我們是如何在審計中解決這個問題的
| | 我們得到了理解，評估了設計，並測試了管理層庫存減值審查過程控制的操作有效性。例如，我們測試了對管理層審查在計算未來未貼現和貼現現金流時使用的重要假設和數據輸入的控制。 為測試公司估計的未來現金流量，以測試社區的可恢復性及減值損失的計量(如適用)，我們執行了審計程序，其中包括測試上文討論的重大假設和公司在減值分析中使用的基礎數據，評估管理層採用的方法，並重新計算每次分析的未貼現和貼現現金流量總額(如果適用)。在某些情況下，我們請我們的內部房地產估價專家協助執行這些程序。我們將管理層使用的重要假設與歷史銷售數據、銷售趨勢和可觀察到的特定市場數據進行了比較。我們評估了管理層估計的歷史準確性，並對重大假設進行了敏感性分析，以評估假設發生變化將導致的存貨公允價值變化。 |
/S/安永律師事務所
自1983年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
費城，賓夕法尼亞州
2020年12月22日
合併資產負債表
(金額以千為單位)
| | | | | | | | | | | |
| | 10月31日， |
| | 2020 | | 2019 |
| 資產 | | | |
| 現金和現金等價物 | $ | 1,370,944 | | | $ | 1,286,014 | |
| | | |
| | | |
| 庫存 | 7,658,906 | | | 7,873,048 | |
| 財產、建築和辦公設備，淨值 | 316,125 | | | 273,412 | |
| 預付費、預付費用及其他資產（1） | 956,294 | | | 715,441 | |
| 按公允價值持有以供出售的按揭貸款 | 231,797 | | | 218,777 | |
| 代管的客户存款 | 77,291 | | | 74,403 | |
| 對未合併實體的投資 | 430,701 | | | 366,252 | |
| 應收所得税 | 23,675 | | | 20,791 | |
| | $ | 11,065,733 | | | $ | 10,828,138 | |
| 負債和權益 | | | |
| 負債 | | | |
| 應付貸款 | $ | 1,147,955 | | | $ | 1,111,449 | |
| 高級筆記 | 2,661,718 | | | 2,659,898 | |
| 按揭公司貸款 | 148,611 | | | 150,000 | |
| 客户存款 | 459,406 | | | 385,596 | |
| 應付帳款 | 411,397 | | | 348,599 | |
| 應計費用 | 1,110,196 | | | 950,932 | |
| 應付所得税 | 198,974 | | | 102,971 | |
| 總負債 | 6,138,257 | | | 5,709,445 | |
| 權益 | | | |
| 股東權益 | | | |
| 優先股，未發行 | — | | | — | |
| 普通股，於2020年和2019年10月31日發行的152，937股 | 1,529 | | | 1,529 | |
| 額外實收資本 | 717,272 | | | 726,879 | |
| 留存收益 | 5,164,086 | | | 4,774,422 | |
| 庫存股票，按成本計算—2020年和2019年10月31日分別為26，410股和11，999股 | (1,000,454) | | | (425,183) | |
| 累計其他綜合損失 | (7,198) | | | (5,831) | |
| 股東權益總額 | 4,875,235 | | | 5,071,816 | |
| 非控股權益 | 52,241 | | | 46,877 | |
| 總股本 | 4,927,476 | | | 5,118,693 | |
| | $ | 11,065,733 | | | $ | 10,828,138 | |
（1） 截至2020年10月31日和2019年10月31日，應收款項、預付費用和其他資產包括美元，163.0百萬美元和美元145.8與合併可變權益實體（“可變權益實體”）相關的資產。有關可變利益實體的其他資料，請參閲附註4“於未合併實體的投資”。
請參閲隨附的説明。
合併業務表和全面收益表
(金額以千為單位，每股數據除外)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| | 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 收入： | | | | | |
| 房屋銷售 | $ | 6,937,357 | | | $ | 7,080,379 | | | $ | 7,143,258 | |
| 土地銷售及其他 | 140,302 | | | 143,587 | | | — | |
| 7,077,659 | | | 7,223,966 | | | 7,143,258 | |
| | | | | |
| 收入成本： | | | | | |
| 房屋銷售 | 5,534,103 | | | 5,534,217 | | | 5,536,812 | |
| 土地銷售及其他 | 125,854 | | | 129,704 | | | — | |
| 5,659,957 | | | 5,663,921 | | | 5,536,812 | |
| 銷售、一般和行政 | 867,442 | | | 879,245 | | | 820,230 | |
| 營業收入 | 550,260 | | | 680,800 | | | 786,216 | |
| 其他： | | | | | |
| 未合併實體的收入 | 948 | | | 24,868 | | | 85,240 | |
| 其他收入--淨額 | 35,693 | | | 81,502 | | | 62,460 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 所得税前收入 | 586,901 | | | 787,170 | | | 933,916 | |
| 所得税撥備 | 140,277 | | | 197,163 | | | 185,765 | |
| 淨收入 | $ | 446,624 | | | $ | 590,007 | | | $ | 748,151 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 其他綜合(虧損)收入，税後淨額 | (1,367) | | | (6,525) | | | 2,926 | |
| 綜合收益總額 | $ | 445,257 | | | $ | 583,482 | | | $ | 751,077 | |
| | | | | |
| 每股： | | | | | |
| 基本收入 | $ | 3.43 | | | $ | 4.07 | | | $ | 4.92 | |
| 攤薄後收益 | $ | 3.40 | | | $ | 4.03 | | | $ | 4.85 | |
| | | | | |
| 加權平均股數： | | | | | |
| 基本信息 | 130,095 | | | 145,008 | | | 151,984 | |
| 稀釋 | 131,247 | | | 146,501 | | | 154,201 | |
請參閲隨附的説明。
合併權益變動表
(金額以千為單位)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 普普通通
庫存 | | 阿迪—
傳統
已繳費
資本 | | 保留
收益 | | 財務處
庫存 | | 累加-
模擬的
其他
壓縮-
隱性損失 | | 股東權益 | | 非控制性權益 | | 總計
權益 |
| | 股票 | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ |
| 餘額，11/1/2017 | 177,937 | | | 1,779 | | | 720,115 | | | 4,474,064 | | | (662,854) | | | (1,910) | | | 4,531,194 | | | 5,896 | | | 4,537,090 | |
| 採用ASU 2016—09和ASU 2018—02後的累積影響調整 | | | | | 372 | | | 1,413 | | | | | (322) | | | 1,463 | | | | | 1,463 | |
| 淨收入 | | | | | | | 748,151 | | | | | | | 748,151 | | | | | 748,151 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 購買庫存股 | | | | | | | | | (503,159) | | | | | (503,159) | | | | | (503,159) | |
行使股票期權和股票補償發行 | | | | | (21,789) | | | | | 33,969 | | | | | 12,180 | | | | | 12,180 | |
員工購股計劃下達情況 | | | | | 43 | | | | | 1,166 | | | | | 1,209 | | | | | 1,209 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 基於股票的薪酬 | | | | | 28,312 | | | | | | | | | 28,312 | | | | | 28,312 | |
宣佈的股息 | | | | | | | (62,077) | | | | | | | (62,077) | | | | | (62,077) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
其他綜合收益 | | | | | | | | | | | 2,926 | | | 2,926 | | | | | 2,926 | |
可歸屬於非控股權益的損失 | | | | | | | | | | | | | — | | | (15) | | | (15) | |
| 出資 | | | | | | | | | | | | | — | | | 2,832 | | | 2,832 | |
| 餘額，10/31/2018 | 177,937 | | | 1,779 | | | 727,053 | | | 5,161,551 | | | (1,130,878) | | | 694 | | | 4,760,199 | | | 8,713 | | | 4,768,912 | |
| 採用ASC 606後的累計影響調整，扣除税項 | | | | | | | (17,987) | | | | | | | (17,987) | | | | | (17,987) | |
| 淨收入 | | | | | | | 590,007 | | | | | | | 590,007 | | | | | 590,007 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 購買庫存股 | | | | | | | | | (233,523) | | | | | (233,523) | | | | | (233,523) | |
行使股票期權和股票補償發行 | | | | | (26,368) | | | | | 42,392 | | | | | 16,024 | | | | | 16,024 | |
員工購股計劃下達情況 | | | | | 14 | | | | | 1,309 | | | | | 1,323 | | | | | 1,323 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 基於股票的薪酬 | | | | | 26,180 | | | | | | | | | 26,180 | | | | | 26,180 | |
| 庫存股註銷 | (25,000) | | | (250) | | | | | (895,267) | | | 895,517 | | | | | — | | | | | — | |
宣佈的股息 | | | | | | | (63,882) | | | | | | | (63,882) | | | | | (63,882) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 其他綜合損失 | | | | | | | | | | | (6,525) | | | (6,525) | | | | | (6,525) | |
可歸屬於非控股權益的損失 | | | | | | | | | | | | | — | | | (19) | | | (19) | |
| 出資 | | | | | | | | | | | | | — | | | 38,183 | | | 38,183 | |
| 餘額，10/31/2019 | 152,937 | | | 1,529 | | | 726,879 | | | 4,774,422 | | | (425,183) | | | (5,831) | | | 5,071,816 | | | 46,877 | | | 5,118,693 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 淨收入 | | | | | | | 446,624 | | | | | | | 446,624 | | | | | 446,624 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 購買庫存股 | | | | | | | | | (634,057) | | | | | (634,057) | | | | | (634,057) | |
行使股票期權和股票補償發行 | | | | | (33,263) | | | | | 56,702 | | | | | 23,439 | | | | | 23,439 | |
員工購股計劃下達情況 | | | | | (670) | | | | | 2,084 | | | | | 1,414 | | | | | 1,414 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 基於股票的薪酬 | | | | | 24,326 | | | | | | | | | 24,326 | | | | | 24,326 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 宣佈的股息 | | | | | | | (56,960) | | | | | | | (56,960) | | | | | (56,960) | |
其他綜合損失 | | | | | | | | | | | (1,367) | | | (1,367) | | | | | (1,367) | |
可歸屬於非控股權益的損失 | | | | | | | | | | | | | — | | | (10) | | | (10) | |
| 出資 | | | | | | | | | | | | | — | | | 5,374 | | | 5,374 | |
| 餘額，10/31/2020 | 152,937 | | | 1,529 | | | 717,272 | | | 5,164,086 | | | (1,000,454) | | | (7,198) | | | 4,875,235 | | | 52,241 | | | 4,927,476 | |
請參閲隨附的説明。
合併現金流量表
(金額以千為單位)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| | | 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 經營活動提供的現金流量： | | | | | | |
| 淨收入 | | $ | 446,624 | | | $ | 590,007 | | | $ | 748,151 | |
| 對業務活動提供的淨收入與現金淨額進行調整： | | | | | | |
| 折舊及攤銷 | | 68,873 | | | 72,149 | | | 25,259 | |
| 基於股票的薪酬 | | 24,326 | | | 26,180 | | | 28,312 | |
| | | | | | |
| 未合併實體的收入 | | (948) | | | (24,868) | | | (85,240) | |
| 未合併實體的收益分配 | | 27,236 | | | 31,799 | | | 86,099 | |
| 止贖房地產和不良貸款收入 | | (623) | | | (947) | | | (1,551) | |
| 遞延税金準備(福利) | | 97,780 | | | 102,764 | | | (21,930) | |
| | | | | | |
| 庫存減值和註銷 | | 55,883 | | | 42,360 | | | 35,156 | |
| 出售高爾夫俱樂部物業和辦公樓的收益 | | (12,970) | | | (36,277) | | | — | |
| 其他 | | (3,151) | | | (1,042) | | | 3,111 | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| 經營性資產和負債的變動 | | | | | | |
| 庫存的減少(增加) | | 352,858 | | | (40,236) | | | (143,598) | |
| 按揭貸款的來源 | | (1,815,824) | | | (1,611,496) | | | (1,449,494) | |
| 出售按揭貸款 | | 1,806,278 | | | 1,565,944 | | | 1,410,627 | |
| | | | | | |
| 應收款、預付費用和其他資產的增加 | | (176,293) | | | (185,261) | | | (99,604) | |
| 應收所得税增加額 | | (2,884) | | | (20,791) | | | — | |
| 客户存款增加（減少）—淨額 | | 70,423 | | | 14,041 | | | (718) | |
| 增加(減少)應付帳款和應計費用 | | 71,835 | | | (64,518) | | | 57,927 | |
| | | | | | |
| 應繳所得税減少 | | (1,306) | | | (22,147) | | | (4,296) | |
| 經營活動提供的淨現金 | | 1,008,117 | | | 437,661 | | | 588,211 | |
| 投資活動提供的現金流量（用於）： | | | | | | |
| 購置財產、建築和辦公設備—淨額 | | (109,564) | | | (86,971) | | | (28,232) | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| 對未合併實體的投資 | | (71,650) | | | (56,560) | | | (27,491) | |
| 未合併實體的投資回報 | | 47,403 | | | 147,927 | | | 133,190 | |
| 投資於止贖房地產和不良貸款 | | (1,110) | | | (731) | | | (966) | |
| 喪失抵押品贖回權的房地產和不良貸款的投資回報 | | 1,808 | | | 3,147 | | | 4,765 | |
| | | | | | |
| 出售高爾夫俱樂部物業和辦公樓所得 | | 15,617 | | | 79,647 | | | — | |
| 商業收購 | | (60,349) | | | (162,373) | | | — | |
| 投資活動提供的現金淨額(用於) | | (177,845) | | | (75,914) | | | 81,266 | |
| 融資活動所用現金流量： | | | | | | |
| 發行優先票據所得款項 | | — | | | 400,000 | | | 400,000 | |
| 應付貸款收益 | | 4,027,152 | | | 2,699,028 | | | 2,630,835 | |
| 發債成本 | | — | | | (6,180) | | | (3,531) | |
| 應付貸款本金 | | (4,112,956) | | | (2,471,616) | | | (2,690,164) | |
| 優先票據的贖回 | | — | | | (600,000) | | | — | |
| | | | | | |
| 股票福利計劃收益淨額 | | 24,856 | | | 17,369 | | | 13,392 | |
| | | | | | |
| 購買庫存股 | | (634,057) | | | (233,523) | | | (503,159) | |
| 已支付的股息 | | (56,588) | | | (63,641) | | | (61,704) | |
| 與非控制性權益有關的（付款）收款淨額 | | (1,718) | | | 49 | | | 30 | |
| 用於融資活動的現金淨額 | | (753,311) | | | (258,514) | | | (214,301) | |
| 現金、現金等價物和限制性現金淨增加 | | 76,961 | | | 103,233 | | | 455,176 | |
| 期初現金、現金等價物和限制性現金 | | 1,319,643 | | | 1,216,410 | | | 761,234 | |
| 現金、現金等價物和受限現金，期末 | | $ | 1,396,604 | | | $ | 1,319,643 | | | $ | 1,216,410 | |
請參閲隨附的説明。
合併財務報表附註
1. 重大會計政策
陳述的基礎
合併財務報表包括Toll Brothers，Inc.(“公司”、“我們”、“我們”或“我們”)、特拉華州一家公司及其持有多數股權的子公司的賬目。所有重要的公司間賬户和交易都已被取消。對擁有50%或以下股份的合夥企業和附屬公司的投資將使用權益法入賬，除非確定我們對該實體擁有有效控制，在這種情況下，我們將合併該實體。
這裏所指的財政年度是指我們截至10月31日或截至10月31日的財政年度。
預算的使用
根據美國公認會計原則(“GAAP”)編制財務報表時，我們需要做出影響綜合財務報表及附註中報告金額的估計和假設。在未來經濟狀況的不確定性加劇的經濟混亂時期，這些估計和假設受到更大的變異性的影響。本公司目前受到新冠肺炎疫情帶來的風險和不確定因素的影響，這對我們在2020財年第二季度的運營業績產生了不利影響，並可能繼續影響我們的運營業績以及我們的業務運營。因此，實際結果可能與我們的估計和假設不同，這些估計和假設會影響合併財務報表和附註中報告的金額，這種差異可能是實質性的。
重新分類
自2020年10月31日起，我們將支付給第三方經紀人的銷售佣金從收入的房屋銷售成本重新分類為綜合經營及全面收益表中的銷售、一般及行政費用。重新分類使支付給第三方經紀人的銷售佣金的處理與支付給內部銷售人員的銷售佣金的處理一致，並與公司大多數同行處理此類佣金的方式一致。重新分類的效果是降低了房屋銷售收入成本（並增加了房屋銷售毛利率），增加了銷售、一般和行政費用，增加了第三方經紀人佣金總額，138.6百萬，$144.7百萬美元和美元136.2百萬美元，或2.0%, 2.0%和1.9截至2020年10月31日、2019年和2018年10月31日的年度，分別占房屋銷售收入的1%。所有上期金額都已重新分類，以符合2020年的列報方式。
現金和現金等價物
流動投資或原始到期日為三個月或以下的投資被歸類為現金等價物。我們的現金餘額超過了聯邦保險的限額。我們監控我們經營賬户中的現金餘額，並適當調整現金餘額；然而，如果基礎金融機構倒閉或受到金融市場其他不利條件的影響，這些現金餘額可能會受到影響。到目前為止，我們的運營賬户中沒有任何損失或無法獲得現金的情況。
庫存
存貨按成本列報，除非存在減值，在此情況下，存貨將根據財務會計準則委員會(“FASB”)、會計準則編纂(“ASC”)360、“物業、廠房及設備”(“ASC 360”)減記至公允價值。除了直接土地收購成本、土地開發成本和房屋建造成本外，成本還包括利息、房地產税和與開發和建設有關的直接間接管理費用，這些費用在開發開始至建設結束期間資本化為庫存。對於那些暫時關閉的社區，在社區重新開放之前，不會將額外的資本化利息分配到社區的庫存中。當社區仍然關閉時，房地產税等成本會在發生時計入費用。
我們根據ASC 835-20，“權益資本化”(“ASC 835-20”)，在我們社區的開發和建設期間，將某些利息成本資本化到合格庫存。當相關存貨交付時，資本化利息計入銷售收入的房屋銷售成本。房屋建築負債超過ASC 835-20定義的合格存貨所產生的利息，計入所產生期間的綜合經營報表和全面收益。
一旦一塊土地被批准開發，我們開放了一個典型的社區，可能需要四或更長時間來完全開發、銷售和交付這樣的社區中的所有房屋。可以有更長或更短的時間段
取決於社區中房屋站點的數量以及社區中房屋的銷售和交付速度。我們的總體規劃社區，由幾個較小的社區組成，可能需要10幾年或更長時間才能完成。由於我們的庫存根據GAAP被視為長期資產，根據ASC 360，我們被要求定期審查每個社區的賬面價值，並寫下我們認為價值無法收回的社區的價值。
運營社區：當經營社區的盈利能力惡化、銷售速度大幅下降或其他因素顯示資產的可回收能力可能出現減值時，將通過將社區的估計未來未貼現現金流量與其賬面價值進行比較來審查資產的減值。如果估計的未來未貼現現金流低於社區的賬面價值，賬面價值將減記為其估計的公允價值。估計公允價值主要通過對每個社區的估計未來現金流量進行貼現來確定。減值計入減值確定期間收入的房屋銷售成本。在估計社區未來的未貼現現金流時，我們使用各種估計，例如：(I)社區的預期銷售速度，基於將對社區所在市場產生短期或長期影響的一般經濟狀況，以及市場內的競爭，包括可用住宅用地的數量以及我們或其他建築商擁有的其他社區提供的定價和激勵；(Ii)社區將提供的預期銷售價格和銷售激勵；(Iii)迄今已支出和預計未來將發生的成本，包括但不限於土地和土地開發、房屋建設、利息和間接成本；(Iv)社區可能提供的對銷售速度、銷售價格、建築成本或可在特定地點建造的住宅數量產生影響的替代產品；以及(V)物業的其他用途，例如將整個社區出售給另一家建築商或出售個別住宅用地的可能性。
未來社區：我們評估為未來社區或未來運營社區的未來部分持有的所有土地，無論是擁有的還是合同的，以確定我們是否預期按照最初的設想進行土地開發。這項評估包括上述用於經營社區的相同類型的估計，以及對適用於土地的監管環境和獲得必要批准的估計概率、獲得批准所需的估計時間和費用以及為獲得批准可能需要作出的讓步的評估。優惠措施可能包括支付現金，為公園和街道等公共場所的改善提供資金，將部分物業專門用於公眾或作為休憩空間，或降低待建房屋的密度或面積。根據這項檢討，我們決定：(I)就將會購買的合約土地而言，合約會否終止或重新磋商；及(Ii)就所擁有的土地而言，該土地可能會按預期或以其他方式發展，或應予以出售。然後，我們進一步確定已資本化到社區的成本是可以收回的，還是應該註銷。核銷計入確定需要核銷期間的房屋銷售收入成本。
在確定當前和未來社區的估計現金流和公允價值時使用的估計是基於作出估計時我們已知的因素以及我們對未來運營和經濟狀況的預期。如果用於確定估計公允價值的估計或預期在未來惡化，我們可能需要確認與當前和未來社區相關的額外減值費用和註銷，該等金額可能是重大的。
可變利息實體
我們被要求根據ASC 810，“合併”(“ASC 810”)合併我們擁有控股權的可變權益實體(“VIE”)。控股財務權益將具有以下兩個特徵：(I)有權指導VIE的活動，從而對VIE的經濟表現產生最重大的影響；(Ii)有義務吸收VIE可能對VIE產生重大影響的損失，或有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的利益。
我們在VIE中的可變權益可以是股權所有權、購買資產的合同、我們與VIE之間的管理服務和開發協議、我們向VIE或其他成員提供的貸款、和/或成員向銀行和其他各方提供的擔保。
我們擁有大量的土地購買合同和在其他實體中的財務權益，我們根據ASC 810進行評估。我們分析我們的土地購買合同和我們投資的實體，以確定土地出賣者和實體是否是VIE，如果是，我們是否是主要受益者。我們審查特定的標準，並在確定我們是否為VIE的主要受益者時使用我們的判斷。在確定我們是否為主要受益人時，考慮的因素包括風險和報酬分擔、其他成員(S)的經驗和財務狀況、投票權、參與日常資本和經營決策、在VIE執行委員會中的代表性、是否存在單方面退出權或投票權、我們與其他成員(S)之間的經濟不平衡程度，以及從VIE購買資產的合同。確定一個實體是否是VIE，如果是，我們是否是主要受益者，可能需要做出重大判斷。
房地產、建築和辦公設備
財產、建築和辦公設備按成本入賬，並扣除累計折舊#美元。266.7百萬美元和美元252.5分別為2020年10月31日和2019年10月31日。對於與現場銷售辦公室相關的財產和設備，在交付房屋時使用生產單位法記錄折舊。對於所有其他財產和設備，折舊在相關資產的估計使用年限內使用直線方法記錄。在2020財年、2019財年和2018財年，我們確認了67.6百萬，$67.6百萬美元，以及$21.0折舊費用分別為百萬美元。
後續事件
2020年11月，我們完成了在新澤西州霍博肯的一處City Living房產的停車場銷售，價格為1美元34.7百萬美元，我們預計將確認大約$24.0在我們的2021財年第一季度，由於這次銷售，我們的收入達到了100萬美元。
持有供出售的按揭貸款
持有作出售用途的住宅按揭貸款按ASC 825“金融工具”(“ASC 825”)的規定按公允價值計量。我們相信，ASC 825的使用提高了借款人鎖定待定按揭貸款利率之日與按揭貸款銷售之日之間按揭貸款估值的一致性。於報告期末，吾等以市場法釐定出售按揭貸款的公允價值，以及為對衝按揭貸款的利率風險而訂立的遠期貸款承諾。該評估是根據截至報告日條款及價值相若的按揭貸款的現行市場定價作出的，該等定價適用於按揭貸款組合。我們確認待售按揭貸款的公允價值與未償還本金餘額之間的差額為損益。此外，我們確認遠期貸款承諾的公允價值變動為損益。持有供出售的按揭貸款的利息收入是根據每筆貸款的所述利率計算的。此外，與已發放住宅按揭貸款相關的淨髮放成本和費用的確認在產生時計入費用。這些收益和損失、利息收入以及發起成本和費用在綜合經營和全面收益表的“其他收入-淨額”中確認。
對未合併實體的投資
根據ASC 323“投資-權益法和合資企業”，我們每季度審查我們的每項投資以確定減值指標。被投資人的一系列經營虧損、無法收回我們的投資資本或其他因素可能表明我們在未合併實體的投資發生了價值損失。如果存在虧損，我們會進一步審查投資，以確定虧損是否是暫時的，在這種情況下，我們會將投資減記為其估計公允價值。評估吾等對未合併實體的投資需要使用多項估計進行詳細的現金流分析，包括但不限於預期銷售速度、預期銷售價格、預期激勵措施、已發生及預期的成本、融資及資本的充足性、競爭、市況及預期現金收入，以確定未合併實體的預計未來分配。此外，對於出租物業的投資，我們會檢討租金趨勢、預期未來開支及預期現金流量，以釐定物業的估計公允價值。
我們開發土地或開發待售房屋和公寓的未合併實體以類似於我們的方式評估他們的庫存。關於我們對庫存的評估的更詳細的披露，請參見上面的“庫存”。對於我們擁有、開發和管理出租住宅公寓的未合併實體，我們審查租金趨勢、預期未來支出和預期未來現金流量，以確定相關物業的估計公允價值。如果估值調整是由一家未合併實體記錄的，與其資產相關，我們的比例份額將反映在來自未合併實體的收入中，並相應減少我們在未合併實體的投資。
本集團與非關連人士訂立若干合營企業，以開發及出售合營企業擁有之土地。我們確認我們在出售住宅用地給其他建築商（包括我們的合資夥伴）所得收益中的比例份額。我們在購買時不確認我們從這些合資企業購買的主網站的收益；相反，我們在這些主網站的成本基礎會根據我們在合資企業向我們銷售這些主網站所實現的收益中的份額而減少。
我們也是其他幾家合資企業的一方。我們確認按比例應佔未合併實體的盈利及虧損。
公允價值披露
我們使用ASC 820“公允價值計量和披露”(“ASC 820”)來計量某些資產和負債的公允價值。ASC 820提供了根據公認會計原則計量公允價值的框架，建立了公允價值層次結構，要求實體在計量公允價值時最大限度地使用可觀察到的投入，並最大限度地減少使用不可觀察到的投入，並要求披露有關公允價值計量的某些信息。
公允價值層級摘要如下：
| | | | | | | | |
| 1級： | | 公允價值根據相同資產或負債在活躍市場的報價確定。 |
| 第2級： | | 公平值使用重大可觀察輸入數據釐定，一般為類似資產或負債於活躍市場之報價或於不活躍市場之報價。 |
| 第3級： | | 使用重大不可觀察輸入數據（如定價模式、貼現現金流量或類似技術）釐定的公平值。 |
庫存股
庫存股按成本價入賬。庫存股的發行按照先進先出的原則核算。庫存股成本與再發行收益之間的差額計入額外實收資本。當庫存股被註銷時，任何超出面值的收購價格都直接計入留存收益。
收入和成本確認
如下文“最近會計公告”所述，2018年11月1日，我們通過了會計準則編纂(“ASC”)主題606“與客户的合同收入”(“ASC 606”)。作為這一採用的結果，我們更新了自2018年11月1日起生效的收入確認政策如下：
房屋銷售收入：房屋銷售收入和收入成本在每套房屋交付時確認，所有權和佔有權轉移給買家。對於我們的大部分房屋關閉，我們交付房屋的履約義務在簽署具有約束力的銷售協議之日起不到一年內完成。在我們建造房屋的某些州，我們無法在房屋關閉之前完成某些户外功能。自2018年11月1日起，如果這些單獨的履約義務在房屋成交時沒有完成，我們將推遲與這些義務相關的房屋銷售收入的一部分，並隨後在完成該等義務時確認收入。截至2020年10月31日，我們遞延的與這些債務相關的房屋銷售收入和相關成本並不重要。我們的合同負債，包括從客户那裏收到的已售出但未交付的房屋的定金，總額為$459.4百萬美元和美元385.6分別於2020年10月31日和2019年10月31日達到100萬。在截至2019年10月31日持有的未償還客户存款中，我們確認了$332.8在截至2020年10月31日的財年中，房屋銷售收入為100萬美元。在截至2018年10月31日持有的未償還客户存款中，我們確認了367.8截至2019年10月31日的財年，房屋銷售收入為100萬美元。
對於我們的標準附屬和獨立住宅，土地、土地開發和相關成本，無論是已經發生的還是估計將在未來發生的，都根據每個社區將建造的住宅的總數攤銷到關閉的住宅的成本中。在開始交付住房後，由於預計要建造的住房數量或估計土地、土地開發和相關成本發生變化而產生的任何變化，都將分配給社區中剩餘的未交付住房。房屋建造及相關費用計入根據特定識別方法關閉的房屋的成本。總體規劃社區的估計土地、公共區域開發和相關成本，包括高爾夫球場的成本，扣除其估計剩餘價值後，按相對銷售價值分配給總體規劃社區內的各個社區。由於預計要建造的住房數量或估計費用的變化而產生的任何變化，都將分配給總體規劃社區的每個社區的剩餘住房用地。
就高層/中層項目而言，土地、土地開發、建築及相關成本，包括已產生及估計將於未來產生的成本，一般按已關閉單位的估計相對銷售價值與估計總銷售價值計算攤銷至已關閉單位的成本。由於項目估計總成本或收入的變化而產生的任何變化，都將分配給剩餘的單位交付。
賣地及其他收入：我們的土地銷售和其他收入通常包括：(1)向我們的總體規劃社區內的第三方建築商出售地塊；(2)向我們保留權益的合資企業出售土地；以及(3)向我們認為不再符合我們的開發標準的第三方出售大量土地。一般而言，我們對上述每一次土地出售的履約義務在土地交付時履行，這通常與收到交易對手的現金對價一致。自2018年11月1日起，在包含回購期權的土地出售交易中，收入和相關成本在回購期權到期前不會確認。此外，當我們向一家我們保留權益的合資企業出售土地時，我們不會確認我們在該合資企業中保留的權益範圍內的銷售收入或收益。
被沒收的客户押金：自2018年11月1日起，被沒收的客户保證金在我們確定客户不會完成購房並且我們有權保留保證金的期間，在我們的綜合運營和全面收益報表中的“房屋銷售收入”中確認。
銷售獎勵：為了促進我們房屋的銷售，我們可以為購房者提供銷售激勵措施。這些獎勵將因獎勵的類型和金額的不同而有所不同，具體取決於社區和家庭。激勵措施體現為房屋銷售收入的減少。激勵措施在房屋交付給購房者和我們收到銷售收益時得到確認。
廣告費
我們的廣告費是按實際發生的費用計算的。廣告費是$37.1百萬，$38.5百萬美元，以及$28.5截至2020年10月31日、2019年10月31日和2018年10月31日的年度分別為100萬美元。
保修和自我保險
保修：我們為所有購房者提供關於工藝和機械設備的有限保修。我們還為許多購房者提供有限的10-結構完整性的一年保修。我們在每個房屋關閉並將所有權和佔有權轉讓給購房者時應計預期的保修費用。保修成本是根據歷史經驗應計的。我們對之前期間交付的房屋的保修責任的調整記錄在我們的估計發生變化的期間。在過去的幾年裏，我們收到了大量的保修索賠，主要與賓夕法尼亞州和特拉華州建造的房屋有關。有關這些保修費用的其他信息，請參閲附註7-“應計費用”。
自我保險：我們維持，並要求我們的大多數分包商維持一般責任保險(包括建築缺陷和人身傷害保險)和工傷賠償保險。這些保險單保護我們免受與我們的房屋建築活動相關的索賠的部分損失風險，但受某些自我保險的保留額、免賠額和其他承保限額(“自我保險責任”)的限制。我們還為我們在亞利桑那州、加利福尼亞州、科羅拉多州、內華達州、華盛頓州和德克薩斯州某些地區的分包商提供一般責任保險，在這些地區，符合條件的分包商在他們從事工作的每個社區都被登記為我們的一般責任保險單的承保人。對於那些登記的分包商，我們承擔他們在適用社區內與我們的房屋所執行的工作相關的一般責任，作為我們總體一般責任保險和我們的自我保險責任的一部分。
我們根據支付我們的自我保險責任所需的估計成本以及超出我們的承保限額或我們的保單不承保的潛在索賠和索賠調整費用的估計成本來記錄費用和負債。這些估計成本是基於對我們歷史索賠和行業數據的分析，幷包括已發生但尚未報告的索賠估計(“IBNR”)。
我們聘請第三方精算師，使用我們的歷史索賠和費用數據、來自我們內部法律和風險管理小組的輸入以及行業數據來估計我們與未付索賠相關的負債、與我們為自我保險責任承擔的風險相關的IBNR以及管理當前和預期索賠所需的其他成本。由於各種因素，這些估計可能會受到不確定性的影響，其中最重要的是從向購房者交付房屋到可能提出結構保證或建築缺陷索賠到索賠最終解決之間的長時間。儘管各州的規定各不相同，但可能會在較長時間內報告和解決施工缺陷索賠，這段時間可以延長到10幾年或更長時間。因此，估計負債的大部分與IBNR有關。我們與前幾年交付房屋相關的負債的調整記錄在我們估計發生變化的期間。
與這些負債相關的損失的預測需要精算假設，這些假設可能會因與我們的市場和我們製造的產品類型相關的建築缺陷索賠的不確定性、保險行業實踐以及法律或監管行動和/或解釋等因素而受到影響。這些估計中使用的關鍵假設包括索賠頻率、嚴重性和結算模式，這些都可能在較長時間內發生。此外，報告索賠的頻率和嚴重性以及理賠估計數的變化可能會影響精算分析中使用的趨勢和假設，這對我們的合併財務報表可能是重要的。由於所需判斷的程度，以及這些基本假設中可能存在的變化，我們未來的實際成本可能與估計的不同，這種差異可能對我們的綜合財務報表具有重大影響。
基於股票的薪酬
我們根據ASC 718“薪酬--股票薪酬”(以下簡稱“ASC 718”)對基於股票的薪酬進行會計處理。我們使用格子模型來評估我們的股票期權授予的價值。與員工股票期權和限制性股票單位不同，期權定價模型旨在估計期權的價值，這些期權可以在任何時間交易，並且
可轉讓的。除了對交易的限制外，員工股票期權和受限股票單位可能還包括其他限制，如授權期。此外，這類模型需要輸入高度主觀的假設，包括股價的預期波動率。基於股票的薪酬費用通常包括在我們的綜合經營和全面收益報表中的“銷售、一般和行政”費用中。
律師費
土地收購和權利以及融資的交易性法律費用被資本化，並在其適當的年限內支出。當發生訴訟、保修和保險索賠時，我們會承擔相關的法律費用。
所得税
我們按照ASC 740“所得税”(以下簡稱“ASC 740”)核算所得税。遞延税項資產和負債是根據為財務報告目的而報告的金額和為所得税目的報告的金額之間的臨時差異來記錄的。根據美國會計準則第740條的規定，我們評估我們遞延税項資產的變現能力。當根據現有證據，所有或部分遞延税項資產很可能無法變現時，必須建立估值備抵。見下文“所得税--估值免税額”。
聯邦和州所得税是根據現行税法根據報告的税前收益計算的，在適用期間還包括與以前確定遞延税項資產和負債時使用的税率相比，税率發生任何變化的累積影響。這類準備金可能不同於目前的應收或應付金額，因為某些收入和支出項目在不同的財務報告期間確認，而不是在所得税期間確認。在確定所得税撥備和評估納税狀況時，需要做出重大判斷。我們建立所得税準備金時，儘管我們相信我們的税務立場是完全可以支持的，但我們認為我們的立場可能會受到各種税務機關的質疑和拒絕。綜合税務準備及相關應計項目包括被視為適當的可合理評估的減值項目的影響。在這些事項可能的税務結果發生變化的範圍內，估計的這種變化將影響作出此類決定的期間的所得税撥備。
ASC 740澄清了已確認所得税中的不確定性的會計處理，並規定了確認門檻和計量屬性，用於確認和計量納税申報單中所採取或預期採取的税收頭寸。ASC 740還提供了關於取消確認、分類、利息和處罰、過渡期會計、披露和過渡的指導。美國會計準則第740條要求，當一項税務狀況的“可能性大於不可能性”時，公司必須確認該財務報表的影響(定義為一項已證實的可能性超過50%)，根據該職位的技術價值，該職位將在審查後維持。對符合更有可能確認閾值的税務狀況進行計量，以確定財務報表中基於大於50在與完全瞭解所有相關信息的税務當局達成最終和解時，實現的可能性為%。我們無法確定一個税位是否符合極有可能達到的確認門檻，並不意味着美國國税局(“IRS”)或任何其他税務機關不會同意我們的立場。
如果一項税務狀況未達到較可能的確認門檻，儘管我們相信我們的申報狀況是可支持的，但該税務狀況的好處不會在綜合經營及全面收益報表中確認，我們須計提潛在利息及罰金，直至不確定性消除為止。潛在利息和罰金被確認為所得税準備金的一個組成部分。納税申報單中的金額與財務報表中確認的金額之間的差額被視為未確認的税收優惠。我們相信，我們的每個申報頭寸都有合理的基礎，如果受到美國國税局或其他徵税管轄區的質疑，我們打算為這些頭寸辯護。如果美國國税局或其他税務機關不同意我們的立場，並且在訴訟時效到期後，我們將在税收狀況的不確定性消除期間確認未確認的税收優惠。
所得税--估值免税額
我們根據遞延税項資產的某一部分是否更有可能無法變現來評估每個期間對遞延税項資產計值準備的需求。如果根據現有證據，這種資產很可能不會變現，則對遞延税項資產建立估值備抵。遞延税項資產的變現最終取決於税法規定的結轉或結轉期間是否存在足夠的應納税所得額。除其他事項外，本次評估還考慮了當前和累計收入和虧損的性質、一致性和規模；對未來盈利能力的預測；法定結轉或結轉期的持續時間；我們在到期前使用運營虧損和税收抵免結轉的經驗；税務規劃替代方案；以及對美國房地產業和更廣泛經濟的展望。現有税法或税率的變化也可能影響我們的實際税收結果。由於估計過程中的不確定性，特別是與未來報告期的事實和情況變化有關的不確定性，實際結果可能與我們評估中使用的估計值不同，這可能對我們的綜合運營結果或財務狀況產生重大影響。
細分市場報告
我們的業務是在二細分市場：傳統住宅建築和城市填充物。我們為位於富裕郊區市場的豪華住宅社區中的獨立住宅和附屬住宅建造和銷售房屋，並迎合美國的搬家、空巢老人、活躍的成年人、負擔得起的豪華住宅和第二套住房買家(“傳統住宅建築”)。我們還通過Toll Brothers City Living在城市填充市場建造和銷售房屋®(“城市生活”)。
我們已經確定，我們的傳統住宅建築業務在五地理區域。於2020財年第一季度，我們對傳統住宅建築區域管理架構作出了若干變動，並重新調整了五個地區分部中的若干州，如下：
東部地區：
•這個北地區：康涅狄格州，特拉華州，伊利諾伊州，馬薩諸塞州，密歇根州，賓夕法尼亞州，新澤西州和紐約；
•這個大西洋中部地區：佐治亞州、馬裏蘭州、北卡羅來納州、田納西州和弗吉尼亞州；
•這個南地區：佛羅裏達州、南卡羅來納州和德克薩斯州；
西部地區：
•這個高山地區：亞利桑那州、科羅拉多州、愛達荷州、內華達州和猶他州；以及
•這個太平洋地區：加利福尼亞州、俄勒岡州和華盛頓州。
在此之前，我們的地理細分是：
•北：康涅狄格州、伊利諾伊州、馬薩諸塞州、密歇根州、新澤西州和紐約州；
•大西洋中部：特拉華州、馬裏蘭州、賓夕法尼亞州和弗吉尼亞州；
•南：佛羅裏達州、佐治亞州、北卡羅來納州、南卡羅來納州和德克薩斯州；
•西：亞利桑那州、科羅拉多州、愛達荷州、內華達州、俄勒岡州、猶他州和華盛頓州；以及
•加利福尼亞：加利福尼亞州。
我們的地理報告部分與我們的首席運營決策者在重新調整地區管理結構後評估運營業績和分配資本的方式一致。重組對我們的綜合財務狀況、經營業績、每股收益或現金流沒有任何影響。重述了上期分部信息，以符合新的報告結構。
2018財年，我們在猶他州鹽湖城和俄勒岡州波特蘭市場收購了土地並開始了開發活動。我們在2019財年在這些市場開設了社區。此外，由於最近的收購，我們於2019財年開始在佐治亞州和南卡羅來納州運營，並於2020財年開始在田納西州運營。
近期會計公告
2020年3月，美國證券交易委員會(美國證券交易委員會)在S-X規則3-10中通過了適用於包括信用增強(如附屬擔保)的註冊債券發行的財務披露要求的修正案。修訂後的規則側重於提供有關擔保和其他信用增強的材料、相關和決策有用的信息，同時取消某些規定性要求。本公司於2020年10月31日通過了這些修正案。因此，彙總的財務信息僅提供給最近一個會計年度公司註冊證券的發行人和擔保人，在允許的情況下，這些信息包括在管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析中。2020年10月，財務會計準則委員會發布了ASU2020-09《債務(第470主題)--根據美國證券交易委員會第33-10762號新聞稿對美國證券交易委員會段落的修改》，以反映美國證券交易委員會公司採用的關於擔保債務證券發行的新披露規則。
2016年2月，財務會計準則委員會發布了ASU第2016-02號“租賃”(“ASU 2016-02”)，其中要求實體在資產負債表上確認由租賃資產產生的權利和義務的資產和負債，並提供額外的披露。2018年7月，FASB發佈了ASU第2018-11號“租賃：有針對性的改進”(“ASU 2018-11”)，其中向實體提供了在新標準通過之日而不是在其提出的最早比較期間適用新標準過渡條款的選項。ASU 2018-11還為一個實體提供了一個實際的權宜之計，允許出租人在滿足某些條件的情況下不將非租賃組成部分與相關租賃組成部分分開。經ASU 2018-11修訂的ASU 2016-02從2019年11月1日開始的財政年度生效，我們採用了修改後的追溯方法來採用新標準。上一年期間沒有重新編制，我們截至2019年10月31日的綜合資產負債表沒有反映採用新準則所產生的任何變化。我們選擇應用過渡性條款，使我們能夠繼續進行我們對以下方面的歷史評估：(1)合同是否為租賃或包含租賃，(2)租賃分類，以及(3)初始直接成本。此外，我們選擇了實際的權宜之計，允許承租人選擇將租賃和非租賃組成部分一起作為所有類別標的資產的單一組成部分進行核算。作為收養的結果，我們記錄了一個
使用權(ROU)資產和租賃負債#美元114.5百萬美元和美元118.5截至2019年11月1日，分別為100萬。ROU資產計入“應收賬款、預付費用及其他資產”，相應的租賃負債計入綜合資產負債表的“應計費用”。採用ASU 2016-02年度對留存收益沒有影響，也沒有對我們的綜合經營報表和全面收益表或合併現金流量表產生實質性影響。
2016年6月，FASB發佈了ASU第2016-13號，“金融工具--信貸損失(專題326)：金融工具信貸損失的計量”(“ASU 2016-13”)。ASU 2016-13年度用反映預期信貸損失的方法取代了現行的已發生損失減值方法，並需要考慮更廣泛的合理和可支持的信息來估計信貸損失。ASU 2016-13將在2020年11月1日開始的財年生效。我們相信，採用ASU 2016-13年度不會對我們的合併財務報表或披露產生實質性影響。我們還預計，實施該標準不會對我們的業務流程、系統或內部控制產生重大變化。
2014年5月，FASB創建了ASC 606，發佈了ASU第2014-09號“與客户的合同收入”，為收入確認提供了指導。ASC 606影響與客户訂立轉讓商品或服務合約或訂立轉讓非金融資產合約的任何實體。ASC 606取代了會計準則編纂(“ASC”)主題605“收入確認”和大多數行業特定指南中的收入確認要求。ASC 606還取代了ASC分主題605-35“收入確認--施工類型合同和生產類型合同”中包含的一些成本指導。該標準的核心原則是，當公司將承諾的商品或服務轉移給客户時，將確認收入，金額反映了公司預期有權獲得這些商品或服務的對價。在這樣做的過程中，與之前的指引相比，企業將需要使用更多的判斷和更多的估計。這些判斷和估計包括確定合同中的履約義務，估計交易價格中包含的可變對價金額，以及將交易價格分配給每個單獨的履約義務。2015年8月，美國財務會計準則委員會發布了ASU 2015-14年度《與客户的合同收入》(ASU 2015-14)，將ASC 606的生效日期推遲了一年。經ASU 2015-14修訂的ASC 606從2018年11月1日開始的財政年度生效，我們採用了適用於截至2018年11月1日尚未完成的合同的修改後的追溯過渡法下的新標準。我們選擇採用實際的權宜之計，這使我們能夠立即支付獲得合同的增量成本，否則將在一年或更短的時間內得到承認。我們確認了應用ASC 606作為對留存收益期初餘額的調整所產生的累計影響(扣除税項)。比較信息沒有重新列報，並繼續根據以前的會計準則進行報告。採用ASC 606並沒有對我們的綜合資產負債表或綜合經營報表或全面收益產生重大影響，我們的內部控制、流程或系統也沒有因為實施這一新標準而發生重大變化。然而，採用ASC 606導致了以下變化：
•在採用ASC 606之前，我們將與我們的營銷工作相關的某些成本資本化，包括銷售辦公室和樣板房升級以及在我們綜合資產負債表的“庫存”中的傢俱，並通過我們的綜合經營和全面收益報表中的“銷售、一般和行政”攤銷這些成本。自2018年11月1日起，我們對愛德$104.8在我們的綜合資產負債表上，我們的“房地產、建築和辦公設備，淨額”為100萬美元，主要與銷售辦公室和樣板房屋裝修成本有關。這些成本的攤銷將保持不變，並將繼續包括在我們的綜合經營和全面收益報表中的“銷售、一般和行政”中。此外，我們還記錄了留存收益的淨累積影響調整，約為$13.2對於在新指導下不再符合資本化資格的某些其他營銷成本，該等成本將在未來發生時計入費用。
•在採用ASC 606之前，我們將我們的土地銷售收入扣除相關費用後，在我們的綜合經營報表和全面收益報表的“其他收入-淨額”中計入。截至2018年11月1日，我們將這項活動在運營收入中列報，並在我們的綜合運營和全面收益報表中細分收入中的土地銷售收入和土地銷售成本的組成部分。此外，由於現有協議中存在若干回購選項，可將地段出售給我們總體規劃社區中的第三方建築商，對於全資擁有的項目以及我們是合資夥伴的項目，我們記錄了留存收益的淨累積影響調整約$4.6百萬美元至計入相關回購選擇權尚未到期的先前結算地段。由於遞延收益的數額對我們的合併財務報表並不重要，因此我們選擇在回購期權到期後的未來期間確認這些批次的收入和相關費用，而不是將它們計入ASC 840“租賃”中的租賃。
•在採用ASC 606之前，留存客户存款在我們的綜合經營和全面收益報表中被歸類為“其他收入-淨額”。截至2018年11月1日，留存客户存款總額為11.8截至2020年10月31日的財政年度，100,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000歐元的資產，在我們的綜合經營報表和全面收益報表上，包括在我們的合併經營和全面收益報表上的“房屋銷售收入”。留存客户存款的上期餘額尚未重新分類，對我們的綜合財務報表並不重要。
2. 收購
在2020財年，我們幾乎收購了The Thrive Group，LLC(“Thrive”)，一家城市填充物建築商，在佐治亞州亞特蘭大和田納西州納什維爾運營，以及凱勒家居公司(“Keller”)，在科羅拉多州斯普林斯有業務的建築商。這些收購的總收購價格約為#美元。79.2百萬現金。收購的資產主要是庫存，包括大約1,100通過土地購買協議擁有或控制的住宅用地。這些收購中的一項被視為業務合併，對我們的運營結果或財務狀況都不是實質性的。
在2019財年，我們幾乎收購了夏普住宅，有限責任公司(“夏普”)和Sabal Home LLC(“Sabal”)，約$162.4百萬現金。夏普在佐治亞州的大都市亞特蘭大運營；Sabal在南卡羅來納州的查爾斯頓、格林維爾和默特爾海灘市場運營。收購的資產主要是庫存，包括大約2,550通過土地購買協議擁有或控制的住宅用地。對於這些收購，我們承擔了交付合同204總價值為美元的房屋96.1百萬美元。在購買之日，未交付房屋的平均價格約為1美元。471,100。由於這些收購，我們的銷售社區數量增加了22社區。這些收購被計入業務合併，對我們的運營結果或財務狀況沒有實質性影響。
3. 庫存
截至2020年10月31日、2020年10月31日和2019年10月31日的庫存包括以下內容(以千為單位)：
| | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 |
| 為未來社區控制的土地 | $ | 223,525 | | | $ | 182,929 | |
| 為未來社區擁有的土地 | 1,036,843 | | | 868,202 | |
| 運營社區 | 6,398,538 | | | 6,821,917 | |
| | $ | 7,658,906 | | | $ | 7,873,048 | |
運營社區包括提供住房出售的社區、已出售所有可用住房但尚未完成房屋交付的社區、以前提供住房但由於商業狀況或沒有改善的住房地點而暫時關閉、預計將在報告的財政年度結束後12個月內重新開放的社區，以及準備開業出售的社區。可歸因於運營社區的賬面價值包括在建房屋的成本、土地和土地開發成本、這些社區當前和未來階段的房屋用地的賬面成本，以及模型房屋的賬面成本。
以前提供房屋出售但因商業狀況暫時關閉、沒有任何剩餘積壓、預計在所報告的財政期間結束後12個月內不會重新開放的社區被歸類為未來社區擁有的土地。積壓包括已簽訂合同但尚未交付給購房者的房屋(“積壓”)。
下表提供了這些臨時關閉社區在2020年10月31日、2019年10月31日和2018年10月31日的分類、數量和賬面價值的信息(以千為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 為未來社區擁有的土地： | | | | | |
| 社區數量 | 10 | | | 16 | | | 17 | |
| 賬面價值(千) | $ | 68,064 | | | $ | 120,857 | | | $ | 124,426 | |
| 運營社區： | | | | | |
| 社區數量 | 4 | | | 1 | | | 1 | |
| 賬面價值(千) | $ | 32,112 | | | $ | 2,871 | | | $ | 2,622 | |
我們計提了庫存減值費用和我們認為在截至2020年10月31日、2019年10月31日和2018年10月31日的三個財政年度中每一年都無法收回的成本支出，如下表所示(金額以千計)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 指控： | 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 為未來社區控制的土地 | $ | 23,539 | | | $ | 11,285 | | | $ | 2,820 | |
| 為未來社區擁有的土地 | 31,669 | | | — | | | 2,185 | |
| 運營社區 | 675 | | | 31,075 | | | 30,151 | |
| | $ | 55,883 | | | $ | 42,360 | | | $ | 35,156 | |
有關(1)我們測試潛在減值的營運社區數目、確認減值費用的營運社區數目、確認減值費用的金額，以及扣除減值費用後這些社區的公允價值的資料，請參閲附註12，“公允價值披露”。以及(2)未來受損社區的數量、已確認的減值費用金額以及扣除減值費用後這些社區的公允價值。
有關土地購買承擔的資料，請參閲附註15“承擔及或然事項”。
於2020年10月31日，我們評估土地購買合約（包括收購公寓發展土地的合約），以確定是否有任何出售實體為VIE，以及（如為）我們是否為其中任何一方的主要受益人。根據該等土地購買合約，我們並不擁有土地的合法業權；我們的最大損失風險一般限於支付予賣方的按金及產生的前期開發成本；而賣方的債權人一般對我們並無追索權。2020年10月31日，我們確定， 207土地購買合同，購買總價為$2.31億美元，我們在這筆錢上總共存入了美元208.7我們認為，我們並非與該等土地購買合同有關的任何VIE的主要受益人。2019年10月31日，我們確定， 127土地購買合同，購買總價為$2.00億美元，我們在這筆錢上總共存入了美元149.2該等土地購買合約的主要受益者為VIE，但吾等並不是任何VIE的主要受益人。
於截至二零二零年、二零一九年及二零一八年十月三十一日止三個財政年度各年產生、資本化及支出之利息如下（金額以千計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 利息資本化，年初 | $ | 311,323 | | | $ | 319,364 | | | $ | 352,049 | |
| 產生的利息 | 172,530 | | | 178,035 | | | 165,977 | |
| 利息支出到房屋銷售收入成本 | (174,375) | | | (185,045) | | | (190,734) | |
| 用於賣地的利息和其他收入成本 | (5,443) | | | (1,787) | | | — | |
| 在其他收入中支出的利息--淨額 | (2,440) | | | — | | | (3,760) | |
| | | | | |
| 對未合併實體的投資資本化的利息 | (3,835) | | | (4,571) | | | (7,220) | |
| | | | | |
| 轉移到庫存的未合併實體投資的先前資本化利息 | 215 | | | 5,327 | | | 3,052 | |
| 利息資本化，年終 | $ | 297,975 | | | $ | 311,323 | | | $ | 319,364 | |
4. 對未合併實體的投資
我們在各種未合併的實體中有投資，我們在這些投資中的所有權權益範圍為15.8%至50%.這些實體的結構為合營企業（i）為合營企業參與者開發土地，並出售給外部建築商（“土地發展合營企業”）；（ii）發展待售住宅（“住宅建築合資企業”）；（iii）開發豪華出租住宅公寓、商業空間和酒店（“租賃物業合營企業”），包括我們於Toll Brothers Realty Trust的投資（“信託”）；及（iv）投資不良貸款和房地產，併為住宅建築商和開發商提供融資和土地儲備，以收購和開發土地和住宅場地（"直布羅陀合資企業"）。於2020年、2019年及2018年財政年度，我們確認來自我們投資的未合併實體的收入。0.9百萬，$24.9百萬美元，以及$85.2分別為100萬美元。
下表按合營企業類別提供截至二零二零年十月三十一日有關我們所投資的活躍合營企業的資料（金額以千美元計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 土地
發展
合資企業 | | 家居建築
合資企業 | | 出租物業
合資企業 | | 直布羅陀
合資企業 | | 總計 |
未合併實體的數量 | 9 | | 4 | | 26 | | 7 | | 46 |
| 未合併實體投資 | $ | 127,690 | | | $ | 33,819 | | | $ | 247,049 | | | $ | 22,143 | | | $ | 430,701 | |
本公司有資金承諾的未合併實體數目 | 3 | | — | | 10 | | 1 | | | 14 |
公司對未合併實體的剩餘資金承諾 | $ | 33,045 | | | $ | — | | | $ | 24,343 | | | $ | 17,601 | | | $ | 74,989 | |
我們投資的若干合營企業獲得債務融資，為其部分活動提供資金。下表提供於二零二零年十月三十一日按類別劃分的債務融資資料（以千美元計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 土地
發展
合資企業 | | 家居建築
合資企業 | | 出租物業
合資企業 | | | | 總計 |
舉債融資的合資企業數量 | 4 | | 1 | | 23 | | | | 28 |
| 貸款承諾總額 | $ | 158,823 | | | $ | 30,953 | | | $ | 1,660,496 | | | | | $ | 1,850,272 | |
承付款項下借款額 | $ | 118,071 | | | $ | 30,953 | | | $ | 1,217,614 | | | | | $ | 1,366,638 | |
有關我們於該等實體的投資及未來承擔的更具體及╱或最新資料載於下文。
新的合資企業
下表提供了2020財年期間成立的合資企業的信息(以千美元為單位)：
| | | | | | | | |
| 土地開發合資企業 | 租賃物業合資企業 |
| 期內成立的未合併合營企業數目 | 1 | 7 |
| 2020年10月31日投資餘額 | $ | 24,602 | | $ | 80,448 | |
| | |
| | |
| | |
下表提供於二零一九財政年度訂立的合營企業的資料（金額以千美元計）：
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| 土地開發合資企業 | 租賃物業合資企業 |
| 期內成立的未合併合營企業數目 | 1 | 10 |
| 2019年10月31日投資餘額 | $ | 5,913 | | $ | 49,691 | |
| 期內訂立的合併合營企業數目 | — | | 4 | |
| 2019年10月31日合併合營企業資產賬面值 | $ | — | | $ | 124,988 | |
| 於2019年10月31日於合併合營企業的非控股權益 | $ | — | | $ | 37,832 | |
業務和實體內交易的結果
於2020年、2019年及2018年財政年度，我們的若干租賃物業合營企業將其相關資產出售予無關連人士或合營夥伴。與這些銷售有關，我們確認收益為10.71000萬，$3.82000萬美元，和美元67.2分別計入我們的綜合經營報表和全面收益表中的“非綜合實體收入”。
於2020財年，我們就一間房屋建築合營企業確認非臨時減值支出為美元。6.0百萬美元。在2019財年和2018財年，我們確認了某些土地開發合資企業的非臨時性減值費用$1.0百萬美元和美元6.0分別為100萬美元。
在2020財年、2019財年和2018財年，從未合併實體的購買主要與我們從我們的土地開發合資企業收購地塊有關，金額為17.6百萬，$137.1百萬美元，以及$153.2分別為100萬美元。在每個時期，我們從收購的地塊獲得的收入份額都是微不足道的。向主要與土地有關的未合併實體出售
出售給我們的租賃物業合資企業，我們確認了土地銷售和其他收入的收益為$1.2百萬，$9.4百萬美元和美元1.0在我們的2020財年、2019財年和2018財年，分別為合併運營報表和全面收益表。
擔保
我們投資的未合併實體通常通過合夥人股權和債務融資相結合的方式為其活動提供資金。在某些情況下，我們為未合併實體的債務提供擔保。這些擔保可包括以下任何或全部：(1)項目完工擔保，包括任何成本超支；(2)還款擔保，一般涵蓋未償還貸款的一定百分比；(3)成本擔保，涵蓋利息、房地產税和保險等成本；(4)向貸款人提供的環境賠償，使貸款人免受因從物業中排放有害材料和不遵守適用的環境法而造成的損失；(5)賠償貸款人因未合併實體的“壞孩子行為”而蒙受的損失。
在某些情況下，我們和我們的合資夥伴為非合併實體的貸款提供了聯合和多項擔保。在這些情況下，我們通常尋求與我們的合作伙伴執行一項補償協議，規定任何一方對超過其比例份額或商定的擔保份額負有責任；然而，我們並不總是成功的。此外，如果合資夥伴沒有足夠的財政資源來履行其在此類償還協議下的義務，我們可能要承擔超過我們比例的責任。
我們認為，截至2020年10月31日，如果由於觸發事件，我們在法律上有義務在非合併實體的義務擔保下履行義務，該實體的抵押品應足以償還很大一部分債務。如果不是，我們和我們的合作伙伴將需要向合資企業貢獻額外的資本。
關於該公司某些未合併實體的未償債務、貸款承諾和我們對其的擔保的信息如下(以千為單位)：
| | | | | | | | |
| 2020年10月31日 | | | |
| 貸款承諾總額 | $ | 1,508,300 | | | | |
| 如果借入了全部債務，我們在還款和附帶成本擔保項下的最大估計風險 | $ | 229,300 | | | | |
| 總計借入的債務 | $ | 1,024,700 | | | | |
| 我們對所借債務的償還和附帶成本擔保項下的最大估計風險敞口 | $ | 179,100 | | | | |
| 我們提供的與債務和其他債務有關的擔保的估計公允價值 | $ | 6,100 | | | | |
| 擔保條款 | 1個月—3.5年 | | | |
上文提出的最大風險估計沒有考慮從基礎抵押品中收回的任何資金或我們合作伙伴的任何補償。我們沒有在任何擔保下付款，也沒有被要求這樣做。
可變利息實體
下表提供於二零二零年及二零一九年十月三十一日有關我們於可變利益實體的未綜合入賬合營企業相關可變權益的資料（美元金額，千元）：
| | | | | | | | |
| 2020年10月31日 | 2019年10月31日 |
公司不是主要受益人的合資企業數量(“PB”) | 12 | | 13 | |
| 合併資產負債表中未合併實體投資中的未合併合資企業投資餘額 | $ | 63,100 | | $ | 37,000 | |
| 我們對與貸款擔保和向未合併的合資企業提供的額外承諾有關的損失的最大敞口 | $ | 122,100 | | $ | 84,300 | |
我們在上述未合併合資企業中的擁有權範圍為20%至50%.
下表提供於二零二零年及二零一九年十月三十一日有關我們於可變利益實體的合併合營企業相關可變權益的資料（美元金額，千元）：
| | | | | | | | | | | |
| 資產負債表分類 | 2020年10月31日 | 2019年10月31日 |
公司作為PB併合並的合資企業的數量 | | 5 | | 5 | |
| 合併VIE資產的賬面價值 | 應收賬款、預付費用和其他資產 | $ | 163,000 | | $ | 145,800 | |
| 我們的合作伙伴在合併VIE中的利益 | 非控股權益 | $ | 46,200 | | $ | 41,000 | |
| | | |
我們在上述合併合資企業中的擁有權範圍為50%至98%.
如上所述，我們的結論是，我們是某些VIE的PB，因為我們在該等合資企業中擁有控股權，因為我們有權指導對合資企業業績影響最大的活動，並有義務承擔預期損失或從合資企業獲得利益。這些VIE的資產只能用於清償VIE的債務。此外，在某些合資企業中，如果在未來某個日期接納任何額外的投資者之前需要向合資企業提供額外的資金，我們將提供100%的資金，包括我們合作伙伴的按比例份額，我們預計將通過計息貸款提供資金。對於其他VIE，我們的結論是，我們不是PB，因為指導此類VIE的活動對其業績影響最大的權力要麼由我們與該VIE的其他合作伙伴共享，要麼由我們的合作伙伴控制。對於指導重大活動的權力共享的VIE，業務計劃、預算和其他重大決策需要得到所有成員的一致批准。我們賺取的管理費和其他費用是象徵性的，據信是按市場價格計算的，我們與其他成員之間沒有明顯的經濟不平衡。
後續事件
2020年11月，我們與一家非關聯方成立了一家合資企業，在馬薩諸塞州劍橋市開發了一個出租住宅公寓項目。在成立這家合資企業之前，我們收購了這處房產，併產生了大約$60.1上百萬的土地和土地開發成本。我們的合作伙伴獲得了75該實體的%權益約為$49.2100萬美元，其中44.0一百萬美元被分發給了我們。我們的初始投資是$16.4百萬美元。在成立合資企業的同時，該合資企業簽訂了一筆美元的141.7萬元建設貸款協議，為該項目的發展提供資金。我們和我們合作伙伴的一家關聯公司根據建築貸款協議提供了某些擔保。我們估計，如果貸款承諾的全部金額被借入，我們在追索權擔保項下的最大風險敞口將是$28.3100萬美元，不考慮從基礎抵押品中收回的任何資金或從我們合作伙伴那裏獲得的任何補償。
2020年12月，我們之前在2018財年成立的一家租賃物業合資企業獲得了160.0為華盛頓特區一個項目的開發提供資金。我們和我們合作伙伴的一家附屬公司根據建設貸款協議提供某些擔保。我們估計，如果貸款承諾的全部金額被借入，我們在追索權擔保項下的最大風險敞口將為#美元。24.0100萬美元，不考慮從基礎抵押品中收回的任何資金或從我們合作伙伴那裏獲得的任何補償。
合資企業簡明財務信息
按業務類別彙總的截至所示日期的簡明資產負債表以及所示期間的未合併實體的簡明營業及全面收益表包括如下(以千計)。
簡明資產負債表：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2020年10月31日 |
| 土地開發-
分段運動類型
風險投資 | | 家
建房
接合
風險投資 | |
租賃物業合資企業 | | 直布羅陀
接合
風險投資 | | 總計 |
| 現金和現金等價物 | $ | 24,330 | | | $ | 18,106 | | | $ | 64,244 | | | $ | 2,798 | | | $ | 109,478 | |
| 庫存 | 303,960 | | | 198,260 | | | — | | | 8,780 | | | 511,000 | |
| 應收貸款淨額 | — | | | — | | | — | | | 78,576 | | | 78,576 | |
| 出租物業 | — | | | — | | | 1,244,911 | | | — | | | 1,244,911 | |
| 發展中的出租物業 | — | | | — | | | 666,386 | | | — | | | 666,386 | |
| 自有房地產 | — | | | — | | | — | | | 6,752 | | | 6,752 | |
| 其他資產 | 108,289 | | | 21,930 | | | 38,851 | | | 298 | | | 169,368 | |
| 總資產 | $ | 436,579 | | | $ | 238,296 | | | $ | 2,014,392 | | | $ | 97,204 | | | $ | 2,786,471 | |
| 債務，扣除遞延融資成本的淨額 | $ | 117,342 | | | $ | 30,116 | | | $ | 1,220,607 | | | $ | — | | | $ | 1,368,065 | |
| 其他負債 | 54,714 | | | 12,768 | | | 113,282 | | | 6,053 | | | 186,817 | |
| 會員權益 | 264,523 | | | 195,412 | | | 680,503 | | | 90,735 | | | 1,231,173 | |
| 非控股權益 | — | | | — | | | — | | | 416 | | | 416 | |
| 負債和權益總額 | $ | 436,579 | | | $ | 238,296 | | | $ | 2,014,392 | | | $ | 97,204 | | | $ | 2,786,471 | |
公司對未合併實體的淨投資（1） | $ | 127,690 | | | $ | 33,819 | | | $ | 247,049 | | | $ | 22,143 | | | $ | 430,701 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2019年10月31日 |
| 土地開發-
分段運動類型
風險投資 | | 家
建房
接合
風險投資 | |
租賃物業合資企業 | | 直布羅陀
接合
風險投資 | | 總計 |
| 現金和現金等價物 | $ | 23,669 | | | $ | 38,115 | | | $ | 20,647 | | | $ | 3,388 | | | $ | 85,819 | |
| 庫存 | 247,866 | | | 313,991 | | | — | | | 17,369 | | | 579,226 | |
| 應收貸款淨額 | — | | | — | | | — | | | 56,545 | | | 56,545 | |
| 出租物業 | — | | | — | | | 1,021,848 | | | — | | | 1,021,848 | |
| 發展中的出租物業 | — | | | — | | | 535,197 | | | — | | | 535,197 | |
| 自有房地產 | — | | | — | | | — | | | 12,267 | | | 12,267 | |
| 其他資產 | 96,602 | | | 78,916 | | | 36,879 | | | 364 | | | 212,761 | |
| 總資產 | $ | 368,137 | | | $ | 431,022 | | | $ | 1,614,571 | | | $ | 89,933 | | | $ | 2,503,663 | |
| 債務，扣除遞延融資成本的淨額 | $ | 88,050 | | | $ | 132,606 | | | $ | 1,006,201 | | | $ | — | | | $ | 1,226,857 | |
| 其他負債 | 49,302 | | | 33,959 | | | 84,735 | | | 7,831 | | | 175,827 | |
| 會員權益 | 230,785 | | | 264,457 | | | 523,635 | | | 81,686 | | | 1,100,563 | |
| 非控股權益 | — | | | — | | | — | | | 416 | | | 416 | |
| 負債和權益總額 | $ | 368,137 | | | $ | 431,022 | | | $ | 1,614,571 | | | $ | 89,933 | | | $ | 2,503,663 | |
公司對未合併實體的淨投資（1） | $ | 110,306 | | | $ | 60,512 | | | $ | 174,292 | | | $ | 21,142 | | | $ | 366,252 | |
（1） 我們於未合併實體的淨投資與我們於該等實體淨資產中的相關權益之間的差額為美元，29.4百萬美元和美元30.9於二零二零年及二零一九年十月三十一日，分別為百萬元，主要由於與我們於未合併實體的投資有關的暫時性減值以外；我們投資的資本化利息；向合營企業提供擔保的估計公平值；我們保留合營企業權益的未實現收益；出售我們所有權權益所確認的收益；及來自實體的分派超過我們淨投資賬面值。
簡明經營及全面收益表：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至二零二零年十月三十一日止年度 |
| 土地開發-
分段運動類型
風險投資 | | 家
建房
接合
風險投資 | |
租賃物業合資企業 | | 直布羅陀
接合
風險投資 | | 總計 |
收入 | $ | 87,174 | | | $ | 139,587 | | | $ | 111,122 | | | $ | 26,781 | | | $ | 364,664 | |
| 收入成本 | 64,810 | | | 124,899 | | | 37,770 | | | 15,762 | | | 243,241 | |
| 其他費用 | 2,948 | | | 15,731 | | | 117,419 | | | 1,505 | | | 137,603 | |
| 總費用 | 67,758 | | | 140,630 | | | 155,189 | | | 17,267 | | | 380,844 | |
處置貸款和選舉收益 | — | | | — | | | — | | | 1,053 | | | 1,053 | |
| 營業收入(虧損) | 19,416 | | | (1,043) | | | (44,067) | | | 10,567 | | | (15,127) | |
| 其他收入(虧損) | 3,061 | | | 536 | | | (448) | | | — | | | 3,149 | |
| 所得税前收入(虧損) | 22,477 | | | (507) | | | (44,515) | | | 10,567 | | | (11,978) | |
| 所得税撥備(福利) | 188 | | | (254) | | | — | | | — | | | (66) | |
淨收入（虧損），包括非控股權益收益 | 22,289 | | | (253) | | | (44,515) | | | 10,567 | | | (11,912) | |
| 加：非控股權益應佔虧損 | — | | | — | | | — | | | 48 | | | 48 | |
可歸因於控股權益的淨收益(虧損) | $ | 22,289 | | | $ | (253) | | | $ | (44,515) | | | $ | 10,615 | | | $ | (11,864) | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
未合併實體收益中的公司權益（虧絀）（2） | $ | 11,412 | | | $ | (3,424) | | | $ | (9,389) | | | $ | 2,349 | | | $ | 948 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至二零一九年十月三十一日止年度 |
| 土地開發-
分段運動類型
風險投資 | | 家
建房
接合
風險投資 | |
租賃物業合資企業 | | 直布羅陀
接合
風險投資 | | 總計 |
| 收入 | $ | 261,677 | | | $ | 374,587 | | | $ | 99,401 | | | $ | 21,377 | | | $ | 757,042 | |
| 收入成本（3） | 246,980 | | | 323,764 | | | 68,502 | | | 13,234 | | | 652,480 | |
| 其他費用(3) | 4,752 | | | 24,633 | | | 58,928 | | | 1,880 | | | 90,193 | |
| 總費用 | 251,732 | | | 348,397 | | | 127,430 | | | 15,114 | | | 742,673 | |
處置貸款和選舉收益 | — | | | — | | | — | | | 4,383 | | | 4,383 | |
| 營業收入(虧損) | 9,945 | | | 26,190 | | | (28,029) | | | 10,646 | | | 18,752 | |
| 其他收入 | 3,079 | | | 6,144 | | | 16,651 | | | 12,793 | | | 38,667 | |
| 所得税前收入(虧損) | 13,024 | | | 32,334 | | | (11,378) | | | 23,439 | | | 57,419 | |
所得税撥備 | 193 | | | 457 | | | — | | | — | | | 650 | |
| 淨收入（虧損），包括非控股權益收益 | 12,831 | | | 31,877 | | | (11,378) | | | 23,439 | | | 56,769 | |
減：非控股權益應佔收入 | — | | | — | | | — | | | (9,593) | | | (9,593) | |
| 可歸因於控股權益的淨收益(虧損) | $ | 12,831 | | | $ | 31,877 | | | $ | (11,378) | | | $ | 13,846 | | | $ | 47,176 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 未合併實體收益中的公司權益（虧絀）（2） | $ | 6,160 | | | $ | 17,004 | | | $ | (824) | | | $ | 2,528 | | | $ | 24,868 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至二零一八年十月三十一日止年度 |
| 土地開發-
分段運動類型
風險投資 | | 家
建房
接合
風險投資 | |
租賃物業合資企業 | | 直布羅陀
接合
風險投資 | | 總計 |
收入 | $ | 351,397 | | | $ | 148,002 | | | $ | 121,276 | | | $ | 19,592 | | | $ | 640,267 | |
| 收入成本（3） | 317,103 | | | 109,357 | | | 74,946 | | | 17,817 | | | 519,223 | |
| 其他費用(3) | 9,385 | | | 11,742 | | | 61,502 | | | 3,201 | | | 85,830 | |
| 總費用 | 326,488 | | | 121,099 | | | 136,448 | | | 21,018 | | | 605,053 | |
處置貸款和選舉收益 | — | | | — | | | — | | | 53,192 | | | 53,192 | |
| 營業收入(虧損) | 24,909 | | | 26,903 | | | (15,172) | | | 51,766 | | | 88,406 | |
| 其他收入 | 5,939 | | | 2,134 | | | 222,744 | | | 1,937 | | | 232,754 | |
| 所得税前收入 | 30,848 | | | 29,037 | | | 207,572 | | | 53,703 | | | 321,160 | |
所得税撥備 | 86 | | | 767 | | | — | | | — | | | 853 | |
| 淨收入，包括非控股權益收益 | 30,762 | | | 28,270 | | | 207,572 | | | 53,703 | | | 320,307 | |
減：非控股權益應佔收入 | — | | | — | | | — | | | (28,297) | | | (28,297) | |
| 可歸因於控股權益的淨收入 | 30,762 | | | 28,270 | | | 207,572 | | | 25,406 | | | 292,010 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
公司在未合併實體收益中的權益（2） | $ | 3,392 | | | $ | 14,069 | | | $ | 62,204 | | | $ | 5,575 | | | $ | 85,240 | |
（二） 我們於未合併實體盈利中的權益與該等實體的相關淨收入（虧損）之間的差異主要是由於來自實體的分派超過我們投資的賬面值；與我們於未合併實體的投資有關的暫時減值；收回先前產生的費用；保留合營企業權益的未實現收益；本集團於本集團的投資出售予本集團的合營夥伴所獲確認；以及本集團在本集團購買的家庭網站相關的實體利潤中所佔份額，從而降低了本集團所收購家庭網站的成本基礎。
（3） 自2020年10月31日起，我們將支付給第三方經紀人的銷售佣金從房屋銷售收入成本重新分類為銷售、一般及行政費用。過往年度期間已重新分類，以符合二零二零年之呈列方式。
5.應收賬款、預付費用和其他資產
於2020年及2019年10月31日，預付開支及其他資產包括以下（金額以千計）：
| | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 |
| 預期從保險公司和其他公司獲得的賠償 | $ | 79,269 | | | $ | 114,162 | |
| 應收改善成本 | 86,116 | | | 100,864 | |
| 託管現金由我們的私有產權公司持有 | 24,712 | | | 32,863 | |
| 用於出租公寓和商業開發的物業 | 542,796 | | | 367,072 | |
| 預付費用 | 28,104 | | | 26,041 | |
| 使用權資產（1） | 105,004 | | | — | |
| 其他 | 90,293 | | | 74,439 | |
| | $ | 956,294 | | | $ | 715,441 | |
（1） 於2019年11月1日，我們採納ASU 2016—02，導致我們於2020年10月31日的綜合資產負債表上建立了使用權資產。截至2019年10月31日的綜合資產負債表並未反映因採納新準則而產生的任何變動。有關採納ASU 2016—02的更多信息，請參見附註1“重大會計政策—近期會計聲明”。
見附註7，“應計費用”，瞭解有關從保險公司和其他公司獲得的預期賠償的更多信息。
截至2020年10月31日及2019年10月31日，持作出租公寓及商業發展之物業包括美元163.0百萬美元和美元145.8與合併VIE相關的資產。有關可變利益實體的其他資料，請參閲附註4“於未合併實體的投資”。
6. 應付貸款、高級票據和抵押貸款公司貸款
應付貸款
於二零二零年及二零一九年十月三十一日，應付貸款包括以下（金額以千計）：
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 2020 | | 2019 |
| 優先無擔保定期貸款 | | $ | 800,000 | | | $ | 800,000 | |
| | | | |
| 應付貸款--其他 | | 351,257 | | | 314,577 | |
| 遞延發行成本 | | (3,302) | | | (3,128) | |
| | $ | 1,147,955 | | | $ | 1,111,449 | |
優先無擔保定期貸款
在2020年10月31日，我們有一個美元800.0百萬，五-與銀行銀團提供的一年期優先無抵押定期貸款安排(“定期貸款安排”)。定期貸款安排提供了一個手風琴功能，根據該功能，我們可以在符合協議中規定的某些條件的情況下，將定期貸款安排增加到最高總額為$1.5十億美元。2020年10月31日，我們與銀行簽訂了定期貸款延期協議，延長了所有美元的到期日。800.0從2024年11月1日至2025年11月1日，定期貸款工具下的未償還定期貸款，在到期日之前無需付款。
根據經修訂的定期貸款安排，吾等可根據我們的槓桿率，在每種情況下，選擇等於(I)倫敦銀行同業拆息(“LIBOR”)加適用保證金、(Ii)基本利率(如協議所界定)加適用保證金、或(Iii)聯邦基金/歐元利率(如協議所界定)加適用保證金的利率。於2020年10月31日，定期貸款工具的利率為1.46年利率。
我們和我們幾乎所有的100持股%的房屋建築附屬公司是定期貸款安排下的擔保人。定期貸款安排包含與循環信貸安排基本相同的財務契約，如下所述。
循環信貸安排
我們有一美元1.90510億的高級無擔保資產，五-與銀行銀團的為期一年的循環信貸安排(“循環信貸安排”)，原定於2024年11月1日到期。2020年10月31日，我們簽訂了關於循環信貸安排的延期函件協議(Revolver延期協議)。關於Revolver延期協議，該公司將到期日延長為#美元。1.8502024年11月1日至2025年11月1日，循環信貸協議項下的循環貸款和承諾中的10億美元，其餘循環貸款和承諾將於2024年11月1日繼續終止。2019年10月31日，我們修改了我們的循環信貸安排，以取代當時的現有美元1.29510億美元的循環信貸安排。根據修訂的條款，最高可達100承諾額的1%可用於信用證。經修訂的循環信貸安排有一個手風琴功能，根據該功能，我們可以在符合協議中規定的某些條件的情況下，將循環信貸安排增加到最高總額#美元。2.5十億美元。在修訂之前，手風琴功能的最高總額為#美元2.0十億美元。我們可以選擇循環信貸工具的利率等於(I)LIBOR加適用保證金或(Ii)貸款人基本利率加適用保證金，在每種情況下，這都是基於我們的信用評級和槓桿率。截至2020年10月31日，循環信貸安排下未償還借款的利率為1.51年利率。我們有義務支付一筆未提取的承諾費，這筆費用是根據信用承諾總額以及我們的信用評級和槓桿率每天的平均未使用金額計算的。循環信貸機制下的任何借款所得款項可用於一般公司用途。我們和我們幾乎所有的100持股%的房屋建築附屬公司為循環信貸安排下的擔保人。
根據循環信貸融資的條款，於2020年10月31日，我們的最高槓杆比率（定義見信貸協議）不得超過 1.75至1.00，我們被要求保持最低有形淨值(如信貸協議中所定義)不低於約$2.25億根據循環信貸融資的條款，於2020年10月31日，我們的槓桿比率約為 0.49至1.00美元，我們的有形淨資產約為4.81十億美元。根據我們在循環信貸安排中回購普通股的相關限制，我們回購普通股的能力被限制在大約#美元。3.18截至2020年10月31日，億美元。此外，根據循環信貸機制的規定，我們支付現金股息的能力被限制在約美元，2.56截至2020年10月31日，億美元。
2020年10月31日，我們有 不是循環信貸機制項下的未償還借貸，並持有約$119.0百萬美元。
應付貸款--其他
“應付貸款—其他”主要指我們所收購物業的購買款項抵押，以及政府實體代表我們發行的各種收入債券，以資助社區基礎設施和我們的生產設施。 有關我們於二零二零年及二零一九年十月三十一日應付貸款的資料載於下表（美元金額，千元）：
| | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 |
| 截至10月31日的應付貸款總額 | $ | 351,257 | | | $ | 314,577 | |
| 加權平均利率 | 4.30 | % | | 4.49 | % |
| 利率區間 | 0.20% - 7.00% | | 1.26% - 7.00% |
| 資產擔保貸款 | | | |
| 以資產作擔保的貸款的賬面價值 | $ | 351,257 | | | $ | 314,577 | |
| 擔保貸款的資產的賬面價值 | $ | 947,989 | | | $ | 850,381 | |
截至2020年10月31日，“應付貸款—其他”的合約到期日為： 一個月至30年.
高級附註
於二零二零年及二零一九年十月三十一日，優先票據包括以下（金額以千計）：
| | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 |
| 5.875釐優先債券將於2022年2月15日到期 | $ | 419,876 | | | $ | 419,876 | |
| 4.375釐優先債券，2023年4月15日到期 | 400,000 | | | 400,000 | |
| 2024年1月15日到期的5.625%優先票據 | 250,000 | | | 250,000 | |
| 4.875釐優先債券，將於2025年11月15日到期 | 350,000 | | | 350,000 | |
| 4.875釐優先債券將於2027年3月15日到期 | 450,000 | | | 450,000 | |
| 4.35釐優先債券，2028年2月15日到期 | 400,000 | | | 400,000 | |
| 優先債券將於2029年11月1日到期 | 400,000 | | | 400,000 | |
| 債券折價、溢價和遞延發行成本，淨額 | (8,158) | | | (9,978) | |
| | $ | 2,661,718 | | | $ | 2,659,898 | |
優先票據是Toll Brothers Finance Corp.的無擔保債務，我們100擁有%股權的子公司。本金和利息的支付由我們和我們的幾乎所有人共同和各自全面和無條件地擔保100擁有%股權的房屋建築子公司(連同Toll Brothers Finance Corp.，“高級註釋派對”)。優先票據與所有優先票據當事人現有及未來的無抵押優先債務，包括循環信貸安排及定期貸款安排，享有同等的償付權。優先票據在結構上從屬於並非優先票據擔保人的附屬公司的債權人(包括貿易債權人)的優先債權。每一系列優先票據可隨時全部或部分按我們的選擇權贖回，贖回價格根據當時的利率和待贖回的優先票據的剩餘原始期限而變化。
2019年10月31日，我們在到期前贖回了美元250.0當時未償還本金的百萬美元6.752019年11月1日到期的高級債券，按面值計算，外加應計利息。
2019年9月，我們發行了$400.0本金總額為百萬美元3.802029年到期的優先債券百分比。該公司收到了$396.4發行這些優先票據的淨收益為百萬美元。
2018年11月30日，我們在到期前贖回了美元350.0當時未償還本金的百萬美元4.002018年12月31日到期的高級債券，按面值計算，外加應計利息。
2018年1月，我們發行了美元400.0本金總額為百萬美元4.3502028年到期的優先債券百分比。該公司收到了$396.4發行這些優先票據的淨收益為百萬美元。
按揭公司貸款安排
2017年10月，TBI Mortgage®本公司全資擁有的按揭附屬公司(“TBI Mortgage”)與一間銀行訂立按揭倉儲協議(“倉儲協議”)，為TBI Mortgage發放按揭貸款提供融資。該倉儲協議在ASC 860“轉讓和服務”項下作為擔保借款入賬。2018年12月，修訂了《倉儲協定》，規定最高可購買#美元的貸款。75.0百萬，受制於某些昇華。此外，經修訂的《倉儲協議》規定了一項手風琴功能，根據該功能，TBI抵押
可要求將《倉儲協議》下的承付款總額增加至#美元150.0一百萬美元，短期內。2019年12月，對《倉儲協議》進行了修訂，延長了到期日，其條款與現有協議基本相同。經修訂的《倉儲協議》將於2020年12月4日，及其項下借貸按倫敦銀行同業拆息加利息 1.90每年%。於二零二零年十月三十一日，倉儲協議之利率為 2.04每年%。此外，我們須根據倉儲協議的定義，根據未償還餘額繳納使用不足費。該融資項下之借貸計入二零二一財政年度到期日。
於2020年10月31日及2019年，各有$148.6百萬美元和美元150.0根據倉儲協議未償還的款項分別為百萬美元，該等款項計入我們的綜合資產負債表中的負債。於2020年及2019年10月31日，該協議項下的未償還款項以美元作抵押219.4百萬美元和美元208.6持作出售的按揭貸款分別為百萬美元，該等貸款計入我們的綜合資產負債表的資產。截至2020年10月31日， 不是未償還的購買價格限制總額減少了可用於TBI抵押的金額。根據該協議，對購買的貸款有幾項限制，包括不能出售給他人，不能質押給除代理人以外的任何人，以及不能支持任何其他借款或回購協議。
後續事件
2020年11月，我們進入了五利率互換交易以對衝美元400.0到2025年10月，定期貸款安排的100萬美元。利率互換實際上固定了美元的利息成本。400.0百萬美元0.369%加上定期貸款工具定價表中規定的利差，即1.3%，截至2020年10月31日。該等利率掉期被指定為現金流量對衝。
2020年12月，TBI抵押修訂《倉儲協議》，將到期日延長至 2021年1月18日條款與現行協議大致相同。
一般信息
於二零二零年十月三十一日，我們未來五個財政年度各年之貸款及票據之年總到期日如下（金額以千計）：
| | | | | | | | | | | |
| | | | 金額 |
| 2021 | | | $ | 260,635 | |
| 2022 | | | $ | 453,134 | |
| 2023 | | | $ | 452,691 | |
| 2024 | | | $ | 306,070 | |
| 2025 | | | $ | 59,151 | |
7. 應計費用
於二零二零年及二零一九年十月三十一日的應計開支包括以下各項（金額以千計）：
| | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 |
| 土地、土地開發建設 | $ | 233,783 | | | $ | 192,658 | |
| 薪酬和員工福利 | 219,965 | | | 183,592 | |
| 第三方託管責任 | 23,067 | | | 31,587 | |
| 自我保險 | 215,884 | | | 193,405 | |
| 保修 | 157,351 | | | 201,886 | |
| 租賃負債(1) | 124,756 | | | — | |
| 遞延收入 | 34,096 | | | 51,678 | |
| 利息 | 38,446 | | | 31,307 | |
| 對未合併實體的承付款 | 8,928 | | | 9,283 | |
| 其他 | 53,920 | | | 55,536 | |
| | $ | 1,110,196 | | | $ | 950,932 | |
（1） 於2019年11月1日，我們採納ASU 2016—02，導致截至2020年10月31日在我們的綜合資產負債表中建立租賃負債。截至2019年10月31日的合併資產負債表不
反映因採納新準則而產生的任何變動。有關採納ASU 2016—02的更多信息，請參見附註1“重大會計政策—近期會計聲明”。
在每個房屋關閉並將所有權和佔有權轉讓給購房者的時候，我們記錄了該房屋的預期保修成本的初始應計費用。我們對預期保修成本的初始應計基於歷史保修索賠經驗。我們對之前期間交付的房屋的保修責任的調整記錄在我們的估計發生變化的期間。下表提供了2020、2019和2018財年我們保修應計變動的對賬（金額以千計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 年初餘額 | $ | 201,886 | | | $ | 258,831 | | | $ | 329,278 | |
| 新增-年內關閉的房屋 | 36,103 | | | 35,475 | | | 37,045 | |
| 附加--已獲得的負債 | 190 | | | 855 | | | |
| 前幾年關閉房屋的應計項目增加 | 6,711 | | | 6,023 | | | 6,162 | |
| | | | | |
| 減少突水應計利潤 | (24,400) | | | — | | | — | |
| 已招致的費用 | (63,139) | | | (99,298) | | | (113,654) | |
| 年終餘額 | $ | 157,351 | | | $ | 201,886 | | | $ | 258,831 | |
自2014財年以來，我們收到了賓夕法尼亞州和特拉華州(位於我們北部地區)自2002年以來建造的住宅的業主提出的供水入侵索賠。在2020財年，我們繼續收到該地區房主的水入侵索賠，主要涉及較老的房屋，我們繼續執行審查程序，以評估受影響房屋的數量，是否可能需要維修，以及此類維修的程度。
我們的審查過程每季度進行一次，包括對適用於這些社區的許多因素的分析，以確定是否可能收到索賠和解決任何此類索賠的估計成本，其中包括：房屋的關閉日期；收到的索賠數量；我們對房屋的檢查；我們預計修復的房屋數量；每個社區已經進行的維修的類型和成本；補救未決和未來索賠的估計成本；從我們的保險公司和供應商那裏預期的追回；以及之前記錄的與這些索賠相關的金額。我們亦會監察與這類索償有關的法律發展，並檢討訴訟或仲裁中索償的數量、相對案情和裁決。
從2016年10月31日至2020財年第二季度，我們記錄的已知和未知水入侵索賠的總估計維修成本為$324.4百萬美元，我們從保險公司和供應商那裏獲得的預期回收總額約為$152.6百萬美元。根據多年來索賠經驗的趨勢和低於預期的維修成本，在2020財年第二季度，我們將已知和未知的水入侵索賠的預計維修費用總額的估計減少了#美元。24.41000萬美元。由於這一減少與我們預計我們的保險免賠額和自保保留金將耗盡的時期有關，我們從保險公司和供應商那裏削減了預期的總回收金額，相應地減少了$24.4百萬美元。我們記錄的剩餘估計維修費用，反映了用於解決索賠的總金額的減少，約為#美元。79.52020年10月31日的百萬美元和124.6截至2019年10月31日，為100萬。我們記錄的從保險公司和供應商那裏獲得的剩餘預期回收約為$68.42020年10月31日的百萬美元和97.9截至2019年10月31日，為100萬。
如上所述，我們的審查過程包括一些基於不確定結果的假設的估計，這些假設包括但不限於需要修復的房屋數量、需要修復的程度、採用的修復程序、這些修復的成本、訴訟或仲裁的結果，以及預期從保險公司和供應商那裏獲得的賠償。由於作出這些估計所需的判斷程度，以及潛在結果的內在不確定性，我們的實際成本和回收可能與記錄的不同，這種差異可能是實質性的。此外，由於這種不確定性，我們無法估計任何此類差異的範圍。關於我們的保險應收賬款，房屋建築商和承運人之間關於建築缺陷索賠的承保頭寸的糾紛很常見，與承運人的索賠解決涉及大量信息交換，並經常涉及法律行動。雖然我們的主要保險公司為我們迄今向其提交的幾乎所有水入侵索賠提供了資金，但其他保險公司在基本相同的保單下對相同索賠的承保範圍存在爭議。因此，我們在2019財年第三季度與這些航空公司提起了仲裁程序。基於支持我們未決保險索賠的法律依據、法律顧問的審查、我們在基本相同的保單下收取主要承運人提供的大量資金的歷史，以及我們保險承運人的高信用評級，我們相信有可能收回我們記錄的剩餘保險應收賬款。然而，由於基礎索賠的複雜性和上述其他因素的多變性，我們的實際保險有合理的可能
復甦情況可能與記錄的情況有很大不同。這些已知和未知索賠的解決預計需要幾年時間。
8. 所得税
下表提供了截至2020年10月31日、2019年10月31日和2018年10月31日的財政年度我們的有效税率與聯邦法定税率的對賬(以千美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2020 | | 2019 | | 2018 |
| | $ | | %* | | $ | | %* | | $ | | %* |
| 法定税率的聯邦税收規定 | 123,249 | | | 21.0 | | | 165,306 | | | 21.0 | | | 217,914 | | | 23.3 | |
| 扣除聯邦福利後的州税規定 | 25,793 | | | 4.4 | | | 37,898 | | | 4.8 | | | 47,073 | | | 5.0 | |
| 國內生產活動扣除 | — | | | — | | | — | | | — | | | (18,168) | | | (1.9) | |
| 其他永久性差異 | 4,755 | | | 0.8 | | | 4,866 | | | 0.6 | | | (2,322) | | | (0.2) | |
| 不確定税務頭寸的應計項目沖銷 | (1,749) | | | (0.3) | | | (5,348) | | | (0.7) | | | (4,741) | | | (0.5) | |
預期納税評估的應計利息 | 404 | | | 0.1 | | | 453 | | | 0.1 | | | 737 | | | 0.1 | |
| 增加未確認的税收優惠 | — | | | — | | | 2,153 | | | 0.3 | | | 1,122 | | | 0.1 | |
| | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
| 税法的修改 | — | | | — | | | (523) | | | (0.1) | | | (38,740) | | | (4.1) | |
| 超額股票補償利益 | (3,339) | | | (0.6) | | | (2,143) | | | (0.3) | | | (4,236) | | | (0.5) | |
| 能源税收抵免 | (11,467) | | | (2.0) | | | (3,123) | | | (0.4) | | | (3,231) | | | (0.4) | |
| 其他 | 2,631 | | | 0.5 | | | (2,376) | | | (0.3) | | | (9,643) | | | (1.0) | |
| 所得税撥備* | 140,277 | | | 23.9 | | | 197,163 | | | 25.0 | | | 185,765 | | | 19.9 | |
**由於四捨五入，百分比可能不會相加
2017年12月22日，《減税和就業法案》(簡稱《税法》)頒佈成為法律，改變了許多國內外長期存在的公司和個人税收規則，以及與員工薪酬和福利扣除有關的規則。除其他變化外，税法將企業所得税税率從35%至21%，並廢除自2017年12月31日後開始的納税年度生效的國內生產活動扣除。對於財年不是在12月31日結束的公司，法律的變化要求適用變化所在年度的混合税率。截至2018年10月31日的財年，我們的混合税率為23.3%。此後，適用的法定税率為21%。ASC 740，“所得税”(“ASC 740”)，要求所有公司反映新法律在法律頒佈期間的影響。因此，我們降低了適用於以下收入的法定税率352017財年的%至 23.32018財年的%和 212019財年%。此外，我們就税法變更重新計量遞延税項負債淨額，所得税收益為美元，35.52018財年，百萬。
在我們運營的司法管轄區，我們需要繳納州税。我們根據個人税務機關的規定、通過徵税管轄區對收入的估計以及我們利用某些節税策略的能力來估計我們的州税收負擔。根據我們對不同徵税管轄區之間收入或損失分配的估計，以及税收法規的變化及其對我們税收戰略的影響，我們估計，在聯邦福利之前，我們的州所得税税率將為5.62020財年%。我們的州所得税率，在聯邦福利之前， 6.1%和6.62019財年和2018財年分別為%。
下表提供了截至2020年、2019年和2018年10月31日止各財政年度所得税撥備（福利）的信息（金額單位：千）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 聯邦制 | $ | 114,204 | | | $ | 161,904 | | | $ | 157,836 | |
| 狀態 | 26,073 | | | 35,259 | | | 27,929 | |
| | $ | 140,277 | | | $ | 197,163 | | | $ | 185,765 | |
| | | | | |
| 當前 | $ | 42,497 | | | $ | 94,399 | | | $ | 207,695 | |
| 延期 | 97,780 | | | 102,764 | | | (21,930) | |
| | $ | 140,277 | | | $ | 197,163 | | | $ | 185,765 | |
於二零二零年及二零一九年十月三十一日應付所得税之組成部分載列如下（金額以千計）：
| | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 |
| 當前 | $ | 6,591 | | | $ | 7,897 | |
| 延期 | 192,383 | | | 95,074 | |
| $ | 198,974 | | | $ | 102,971 | |
下表提供截至2020年、2019年及2018年10月31日止年度未確認税務優惠變動的對賬（金額以千計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 年初餘額 | $ | 7,897 | | | $ | 12,222 | | | $ | 16,993 | |
| 因前幾年採取的税務立場而增加的福利 | 512 | | | 2,148 | | | 2,140 | |
| 因本年度採取的税務立場而增加的福利 | 306 | | | 1,126 | | | 949 | |
| 因結算而養卹金減少 | | | (2,670) | | | (4,707) | |
| | | | | |
| 因訴訟時效失效而減少的利益 | (2,124) | | | (4,929) | | | (3,153) | |
| 年終餘額 | $ | 6,591 | | | $ | 7,897 | | | $ | 12,222 | |
截至2016財年，我們的聯邦納税申報單的訴訟時效已經過期。我們主要州税收管轄區的限制狀態仍然可以在2015財年及以後幾年進行審查。
我們未確認的税收優惠包括在我們綜合資產負債表上“應付所得税”的當期部分。如果這些未被承認的税收優惠在未來發生逆轉，它們將對我們當時的有效税率產生有利影響。在未來12個月內，未確認的税收優惠金額有可能發生變化，但我們無法提供此類變化的範圍。預期的變化將主要由於税收法規到期、與徵税管轄區達成和解、新的税收頭寸導致的增加以及估計利息和罰款的應計。
利息和罰金的應計金額包括在我們綜合資產負債表上“應付所得税”的當期部分。下表提供了在截至2020年10月31日、2019年10月31日和2018年10月31日的財政年度中，在我們的税收撥備中確認的減税和以前應計利息和罰款之前的潛在利息和罰款金額，以及截至2020年10月31日、2020年10月31日和2019年10月31日的潛在利息和罰款應計金額(以千為單位)：
| | | | | |
| 在合併經營表和全面收益表中確認的費用 | |
| 財政年度 | |
| 2020 | $ | 512 | |
| 2019 | $ | 593 | |
| 2018 | $ | 1,152 | |
| | | | | |
| 應計日期： | |
| 2020年10月31日 | $ | 1,270 | |
| 2019年10月31日 | $ | 1,169 | |
截至2020年10月31日、2020年10月31日和2019年10月31日的遞延税項淨資產和負債構成如下(以千為單位)：
| | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 |
| 遞延税項資產： | | | |
| 應計費用 | $ | 57,089 | | | $ | 54,162 | |
| 減值費用 | 42,956 | | | 43,583 | |
| 存貨估價差異 | 48,276 | | | 55,313 | |
| 基於股票的薪酬費用 | 19,905 | | | 23,928 | |
| 與未確認税務優惠有關的金額 | 319 | | | 311 | |
| 州税，淨營業虧損結轉 | 68,705 | | | 67,718 | |
| | | |
| 其他 | 1,830 | | | 18 | |
| 總資產 | 239,080 | | | 245,033 | |
| 遞延税項負債： | | | |
| 資本化利息 | 37,697 | | | 44,196 | |
| 遞延收入 | 351,589 | | | 277,005 | |
| 為税務目的而非記賬的費用 | 5,346 | | | 3,571 | |
| 折舊 | 23,567 | | | 5,024 | |
| 延遲銷售 | 13,264 | | | 10,311 | |
| | | |
| 總負債 | 431,463 | | | 340,107 | |
| 遞延税項淨負債 | (192,383) | | | (95,074) | |
| | | |
| | | |
根據公認會計原則，我們評估是否應根據我們確定部分或全部遞延税項資產是否更有可能無法實現的確定來確定估值撥備。於2020年及2019年10月31日，我們確定我們的遞延税項資產更有可能實現。因此，於二零二零年及二零一九年十月三十一日，我們並無就聯邦或州遞延税項資產記錄估值撥備。
我們在我們做生意的各個州提交納税申報表。每個州都有自己的關於税收損失結轉使用的法規。我們做生意的一些州不允許結轉損失，而另一些州允許結轉損失， 5幾年前20好幾年了。
9. 股東權益
我們的法定股本包括400百萬股普通股，$0.01每股面值（“普通股”），以及 15百萬股優先股，$0.01每股面值。2020年10月31日，我們有 126.5已發行和發行的100萬股普通股， 5.1為未行使的股票期權和限制性股票單位保留的1000萬股普通股， 6.7為未來股票期權和獎勵發行保留的1000萬股普通股，以及 352,000根據我們的員工股票購買計劃保留髮行的普通股。截至2020年10月31日， 不是已發行優先股。
現金股利
2017年2月21日，我們的董事會批准向股東發放季度現金股利。於截至二零二零年及二零一九年十月三十一日止財政年度，我們宣派及派付現金股息總額為美元。0.44及$0.44每股，分別支付給我們的股東。
股票回購計劃
自2017財年以來，我們的董事會每年都更新其回購授權， 20在公開市場交易、私下協商交易(包括加速股份回購)、發行人投標要約或其他財務安排或一般企業用途的交易中，包括為本公司的股權獎勵及其他員工福利計劃而獲取股份。最近，在2020年3月10日，我們的董事會授權回購20百萬股我們的普通股，並終止了自2019年12月11日起生效的現有授權，從同一日期起生效。董事會沒有為這項回購計劃確定任何到期日。
下表提供截至二零二零年、二零一九年及二零一八年十月三十一日止財政年度之股份回購計劃資料：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 購買的股份數量(千股) | 15,952 | | | 6,619 | | | 12,108 | |
| 每股平均價格 | $ | 39.75 | | | $ | 35.28 | | | $ | 41.56 | |
| 10月31日剩餘授權(單位：千) | 19,984 | | | 13,953 | | | 10,989 | |
在2020年10月31日之後到2020年12月21日，我們回購了大約伊利2.4百萬股我們的普通股，平均價格為$45.04每小時基本上都是根據我們董事會於2020年3月10日批准的回購計劃購買的。
轉讓限制
2010年3月17日，我公司董事會通過了《公司第二次重發公司註冊證書修正案》(以下簡稱《修正案證書》)。修訂證書包括我們的股東在2010年股東年會上批准的一項修正案，該修正案限制了我們普通股的某些轉讓。修訂證書的轉讓限制一般會限制任何直接或間接轉讓我們的普通股，如果這樣做的效果是將任何人的直接或間接所有權(如修訂證書中所界定的)從4.95%至4.95%或更多的普通股，或增加擁有或被視為擁有的人的所有權百分比4.95佔我們普通股的%或更多。任何違反這一限制的直接或間接轉讓，自被禁止轉讓之日起，對據稱的受讓人而言都是無效的。
10. 基於股票的福利計劃
根據我們的股票激勵計劃，我們向員工和非員工董事授予股票期權、限制性股票和各種類型的限制性股票單位。2019年3月12日，股東批准了Toll Brothers，Inc.2019年綜合激勵計劃(以下簡稱綜合計劃)，該計劃繼Toll Brothers，Inc.員工股票激勵計劃(2014)和Toll Brothers，Inc.非執行董事股票激勵計劃(2016)之後，在預期股權獎勵方面，不得根據該等先前計劃授予額外的股權獎勵。因此，綜合計劃是唯一可以向員工(包括高管)、董事和該計劃下的其他合格參與者授予新股權獎勵的計劃。綜合計劃規定授予激勵性股票期權(僅向員工)和不合格股票期權，期限最長可達10以不低於授出當日股票市價的價格計算。綜合計劃還規定發行股票增值權以及限制性和非限制性股票獎勵和股票單位，這可能是以業績為基礎的。在2020年、2019年和2018年10月31日，我們有6.7百萬；7.7百萬美元；以及5.1根據該計劃，可分別授予100萬股。
在採用綜合計劃之前，該公司已根據四截至2020年10月31日仍未獲得股權獎勵的員工、高級管理人員和董事的單獨股票激勵計劃。根據這些計劃，不得授予額外的股權獎勵。根據這些計劃授予的股票期權的期限最長可達10以不低於授出當日股票市價的價格計算。根據這些計劃授予的股票期權和限制性股票單位一般授予僱員四年期和非僱員董事兩年期。
下表提供了我們在2020財年、2019財年和2018財年確認的基於股票的薪酬支出總額的信息(以千為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 已確認的股票薪酬費用總額 | $ | 24,326 | | | $ | 26,180 | | | $ | 28,312 | |
| 確認所得税優惠 | $ | 6,227 | | | $ | 6,749 | | | $ | 7,902 | |
截至2020年10月31日、2019年10月31日和2018年10月31日，未償還的基於股票的薪酬獎勵的未攤銷總價值約為美元15.9百萬，$18.7百萬美元，以及$20.9分別為100萬美元。
關於我們更重要的基於股票的薪酬計劃的信息概述如下。
股票期權：
授予員工的股票期權一般在四年內授予，儘管某些授予可能在更長或更短的期限內授予。授予非僱員董事的股票期權通常在兩年內授予。行使股票期權時發行的股票可以是以國庫形式持有的股票，也可以是新發行的股票。
每個期權獎勵的公允價值是在授予之日使用基於網格的期權估值模型估計的，該模型使用了下表所述的一系列假設。預期波動率是基於我們股票交易期權的隱含波動率、我們股票的歷史波動性和其他因素。已授予期權的預期壽命是根據歷史行權模式和預期未來模式得出的，代表已授予期權預期未償還的時間段。下面列出的範圍是某些員工羣體表現出不同行為的結果。期權預期期限內的無風險利率以授予時生效的美國國債收益率曲線為基礎。
下表彙總了截至2020年10月31日、2019年10月31日和2018年10月31日的每個財年用於股票期權授予的加權平均假設和公允價值：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 預期波動率 | 27.42% - 28.30% | | 28.61% - 31.34% | | 27.66% - 31.83% |
| 加權平均波動率 | 27.42% | | 30.46% | | 30.33% |
| 無風險利率 | 1.72% - 1.78% | | 2.65% - 2.76% | | 2.17% - 2.35% |
| 預期壽命(年) | 4.64 - 5.76 | | 4.63 - 8.50 | | 5.00 - 8.50 |
| 分紅 | 1.11% | | 1.36% | | 無 |
已授出購股權之每股加權平均公平值 | $9.68 | | $10.22 | | $16.09 |
購股權授出之公平值於購股權歸屬期或授出日期至購股權不可被僱員沒收之期間（以較短者為準）平均確認。 2020年、2019年及2018年財政年度與股票期權有關的股票補償開支的資料如下（金額以千計）：
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| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 已確認的股票補償費用—期權 | $ | 3,144 | | | $ | 5,181 | | | $ | 7,497 | |
於2020年10月31日，與尚未確認的未歸屬股票期權獎勵有關的總賠償成本約為$2.5我們預計確認此類賠償成本的加權平均期約為 1.1好幾年了。
下表概述了截至2020年、2019年和2018年10月31日止各財政年度的計劃股票期權活動（金額單位為千元，每股金額除外）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 數
的
選項 | | 加權的-
平均值
鍛鍊
價格 | | 數
的
選項 | | 加權的-
平均值
鍛鍊
價格 | | 數
的
選項 | | 加權的-
平均值
鍛鍊
價格 |
| 平衡，開始 | 4,780 | | | $ | 30.59 | | | 5,503 | | | $ | 28.84 | | | 6,120 | | | $ | 27.60 | |
| 授與 | 118 | | | 39.51 | | | 344 | | | 32.42 | | | 210 | | | 47.84 | |
| 已鍛鍊 | (1,284) | | | 24.50 | | | (1,044) | | | 21.87 | | | (797) | | | 24.16 | |
| 取消 | (54) | | | 33.83 | | | (23) | | | 34.47 | | | (30) | | | 33.08 | |
| 平衡，結束 | 3,560 | | | $ | 33.03 | | | 4,780 | | | $ | 30.59 | | | 5,503 | | | $ | 28.84 | |
| 可行使期權，10月31日， | 2,969 | | | $ | 32.38 | | | 3,799 | | | $ | 29.52 | | | 4,231 | | | $ | 27.03 | |
於二零二零年十月三十一日尚未行使及可行使購股權之加權平均剩餘合約年期（以年計）為 4.7和4.1，分別為。
尚未行使及可行使購股權之內在價值為本公司普通股於適用日期之公平市價（“計量值”）與行使價低於計量值之該等購股權行使價之差額。行使期權的內在價值是我們普通股在行使日期的公平市價與行使價之間的差額。
下表提供有關於二零二零年、二零一九年及二零一八年十月三十一日尚未行使及可行使購股權內在價值的資料（金額以千計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 未償還期權的內在價值 | $ | 34,058 | | | $ | 45,551 | | | $ | 30,477 | |
| 可行使期權的內在價值 | $ | 29,961 | | | $ | 39,350 | | | $ | 29,010 | |
有關行使期權的內在價值以及在截至2020年10月31日、2019年10月31日和2018年10月31日的每個財政年度內歸屬或修改的期權的公平市場價值的信息，提供如下(以千為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 行使期權的內在價值 | $ | 23,281 | | | $ | 16,491 | | | $ | 18,165 | |
| 已歸屬購股權的公平市值 | $ | 5,926 | | | $ | 7,723 | | | $ | 10,007 | |
我們的股票期權計劃允許期權持有人在董事會高管薪酬委員會(“高管薪酬委員會”)的酌情決定下，以“淨行權”的方式行使股票期權。於行使淨額時，吾等將於行使購股權時向購股權受權人發行的股份總數中扣減於行使時具有相當於購股權行權價及適用的最低所得税扣除額的行使時公平市值的股份數目，並將其餘股份匯回購股權持有人。2018財政年度，未使用淨行權法行使期權。
下表提供了有關2020財政年度和2019財政年度使用淨額演行法的信息：
| | | | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 | | |
| 行使的期權 | 100,000 | | | 33,250 | | | |
| 被扣留股份 | 65,487 | | | 21,842 | | | |
| 已發行股份 | 34,513 | | | 11,408 | | | |
| 扣繳的每股平均公平市價 | $ | 43.11 | | | $ | 33.03 | | | |
| 扣留股份的公允市值合計(千) | $ | 2,823 | | | $ | 721 | | | |
基於業績的限制性股票單位：
在2020財年、2019財年和2018財年，高管薪酬委員會批准向我們高級管理層的某些成員授予與我們普通股股票相關的基於業績的限制性股票單位(“基於業績的RSU”)。基於業績的RSU所賺取的股份數量是根據執行薪酬委員會在授予當年批准的某些業務業績指標的實現情況。可以向接受者發行的基於性能的RSU的基礎股票的數量範圍從，0%至1502020財年和2019財年授予的補助金的百分比以及0%至1102018財年發放的贈款的百分比，取決於與目標業績目標相比的實際業績。根據實際業績賺取的股份通常在四年內按比例授予，前提是獲獎者繼續受僱於我們，如獎勵文件中所規定的那樣。
基於業績的RSU的價值被確定為等於我們將發行的普通股的估計數量乘以高管薪酬委員會批准基於業績的RSU獎勵之日(“估值日期”)我們普通股在紐約證券交易所(“NYSE”)的收盤價，並根據適用於符合退休資格的參與者的歸屬後限制進行調整。我們每季度評估業績目標，並估計可能發行的以業績為基礎的RSU的股票數量。下表提供了有關2020財年、2019財年和2018財年發行的基於績效的RSU的發行、估值假設和攤銷的信息：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 將發行的基於業績的RSU的基礎股份數量 | 116,423 | | | 158,721 | | | 135,554 | |
| 截至10月31日，基於績效的未完成RSU總數 | 579,115 | | | 645,538 | | | 786,857 | |
| 基於表現的受限制股份單位的每股加權平均公平值 | $ | 32.55 | | | $ | 34.86 | | | $ | 47.84 | |
| 合計授予日期基於績效的RSU的公允價值(以千為單位) | $ | 3,790 | | | $ | 5,533 | | | $ | 6,485 | |
| 確認基於性能的RSU費用(以千為單位) | $ | 5,986 | | | $ | 5,514 | | | $ | 6,949 | |
| 截至10月31日基於績效的受限制單位的未攤銷價值（千） | $ | 1,674 | | | $ | 3,431 | | | $ | 3,824 | |
於二零一三年、二零一四年及二零一五年十二月發行的以表現為基礎的受限制股份單位賺取的股份分別於二零一八年、二零一九年及二零二零年財政年度交付。該等按業績計算的受限制股份單位的接收人選擇使用按業績計算的受限制股份單位的部分相關股份，就支出支付所需的收入預扣税。於二零二零財年，支出總額為美元。7.2百萬(182,846最低所得税預扣税額為美元3.0百萬(75,206股份），而交付的股份淨值為美元4.3百萬(107,640股份）。2019財年，支出總額為美元。9.7百萬(300,040最低所得税預扣税額為美元4.0百萬(123,409股份），而交付的股份淨值為美元5.7百萬(176,631股份）。2018財年，支出總額為美元，13.7百萬(288,814最低所得税預扣税額為美元6.0百萬(126,330股份），而交付的股份淨值為美元7.7百萬(162,484股份)。
股東總回報限制性股票單位：
在2020財年、2019財年和2018財年，高管薪酬委員會批准了基於業績的相對總股東回報限制性股票單位(TSR RSU)的獎勵，這些單位涉及37,527, 48,710和39,411分別向我們高級管理層的某些成員出售我們普通股的目標股票。所授予的TSR RSU相關股份是通過將我們在指定業績期間的總股東回報與獎勵文件中定義的業績同行組中公司的總股東回報進行比較而賺取的。具體的績效期限如下：
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 表演期 | | 已發佈的TSR RSU的目標數量 |
| 2020財年 | | 2019年11月1日至2022年10月31日 | | 37,527 | |
| | | | |
| 2019財年 | | 2018年11月1日至2021年10月31日 | | 48,710 | |
| | | | |
| 2018財年 | | 2017年11月1日至2020年10月31日 | | 39,411 | |
| | | | |
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| | | | |
TSR RSU通常在3-如果獲獎者繼續受僱於本公司，則為期一年，如獲獎文件所述。根據我們在性能同級組中的排名，TSR RSU的接受者可以獲得以下總獎勵0%至1502020財年和2019財年授予的獎勵的百分比以及0%至2002018財年授予的獎勵佔授予的TSR RSU目標數量的百分比。在2020財年，2018財年TSR RSU的接受者獲得0在截至2020年10月31日的三年期間，基於業績同行組中總股東回報排名的目標的百分比。在2019財年，2017財年TSR RSU的接收者獲得0目標的百分比基於截至2019年10月31日的三年期間業績同行組中的總股東回報排名。2018財年，獲獎者獲得76.81%的用户52,679根據截至2018年10月31日的三年期間我們在業績同行組中的總股東回報排名，在2016財年授予目標TSR RSU。
我們使用蒙特卡羅模擬估計了TSR RSU在授予日的公允價值。下表彙總了蒙特卡洛模擬中使用的假設以及2020財年、2019財年和2018財年授予的TSR RSU的每股公允價值：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 加權平均波動率 | 27.96% | | 29.06% | | 26.58% |
| 無風險利率 | 1.66% | | 2.64% | | 1.92% |
| 分紅 | 無 | | 無 | | 無 |
| 加權平均每股TSR RSU公允價值 | $37.66 | | $36.46 | | $52.62 |
每個履約期的長度被用作模擬中每個相應部分的預期期限。
下表提供了2020財年、2019財年和2018財年我們的TSR RSU已確認費用和未攤銷價值的信息(金額以千為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 已確認TSR RSU費用 | $ | 2,264 | | | $ | 1,673 | | | $ | 2,502 | |
| 截至10月31日的TSR RSU未攤銷價值 | $ | 716 | | | $ | 1,875 | | | $ | 1,773 | |
我們的股票激勵計劃允許我們從分配時向TSR RSU接受者發行的股票總數中扣留在分配時具有等於應繳所得税預扣款項的公允價值的股票數量，並將剩餘股份匯給受限股票單位接受者。下表提供了2019財年預扣股份數量、應付所得税預扣和向接受者發行的剩餘股份的信息：
| | | | | | | | | |
| | | 2019 | | |
| 扣留股份數 | | | 16,643 | | | |
| 應繳所得税預提 | | | $ | 537,902 | | | |
| 向接受者發行的剩餘股份 | | | 23,817 | | | |
基於時間的限制性股票單位：
在2020財年、2019財年和2018財年，我們向各種高級管理人員、員工和非員工董事發放了基於時間的限制性股票單位(“基於時間的RSU”)。這些基於時間的RSU通常在兩到四年的時間內按年分期付款。基於時間的RSU的價值被確定為等於基於基於時間的RSU的普通股的股票數量乘以基於時間的RSU被授予之日我們普通股在紐約證券交易所的收盤價，並根據適用於符合退休資格的參與者的歸屬後限制進行了調整。下表提供了有關2020財年、2019財年和2018財年這些基於時間的RSU的信息：
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| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 發佈的基於時間的RSU： | | | | | |
| 發放的基於時間的RSU數量 | 461,280 | | | 449,380 | | | 296,790 | |
| 加權-基於時間的RSU的每股公允價值加權平均值 | $ | 37.43 | | | $ | 33.04 | | | $ | 47.84 | |
| 基於時間發放的RSU的公允價值合計(千) | $ | 17,267 | | | $ | 14,848 | | | $ | 14,198 | |
| 已確認的按時計算的受限制單位支出（千）： | $ | 12,744 | | | $ | 13,627 | | | $ | 11,193 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 10月31日： | | | | | |
| 未解決的基於時間的受限制單位總數 | 1,315,371 | | | 1,137,936 | | | 850,853 | |
基於時間的受限制單位的累計未攤銷價值（千） | $ | 10,972 | | | $ | 8,694 | | | $ | 8,818 | |
我們的股票激勵計劃允許我們從分配時向受限股票單位接受者發行的股票總數中扣留在分配時具有等於應繳所得税預扣款項的公允價值的股票數量，並將剩餘股份匯給受限股票單位接受者。下表提供了2020財年、2019財年和2018財年向接受者發行的預扣股份數量、應繳所得税和剩餘股份的信息：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 扣留股份數 | 58,356 | | | 29,681 | | | 23,289 | |
| 應繳所得税預提 | $ | 2,214 | | | $ | 1,042 | | | $ | 1,145 | |
| 向接受者發行的剩餘股份 | 236,697 | | | 82,795 | | | 58,552 | |
員工購股計劃
我們的員工股票購買計劃使幾乎所有員工都可以購買我們的普通股， 95股份在指定發售日期的市價的百分比，不受限制，或 85股份在指定發售日期的市價的百分比，但受限制。該計劃於2027年12月終止，規定， 500,000股票被保留購買。於二零二零年十月三十一日， 352,000股票可供發行。
下表提供了有關我們2020財年、2019財年和2018財年員工股票購買計劃的信息：
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| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 已發行股份 | 54,235 | | | 41,744 | | | 35,471 | |
| 每股平均價格 | $ | 26.10 | | | $ | 31.80 | | | $ | 34.08 | |
| 確認的賠償費用（千） | $ | 189 | | | $ | 184 | | | $ | 171 | |
11. 每股收益信息
截至2020年、2019年及2018年10月31日止各財政年度，有關計算每股盈利的資料如下（金額以千計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 分子： | | | | | |
| 報告的淨收入 | $ | 446,624 | | | $ | 590,007 | | | $ | 748,151 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 分母： | | | | | |
| 基本加權平均股份 | 130,095 | | | 145,008 | | | 151,984 | |
| 普通股等價物（a） | 1,152 | | | 1,493 | | | 2,217 | |
| | | | | |
| 稀釋加權平均股份 | 131,247 | | | 146,501 | | | 154,201 | |
| 其他信息： | | | | | |
| 反攤薄期權及受限制股票單位加權平均數（b） | 2,141 | | | 1,156 | | | 813 | |
| 根據股票激勵和員工股票購買計劃發行的股票 | 1,541 | | | 1,394 | | | 1,066 | |
(a)普通股等價物指使用庫存股法尚未行使的價內購股權及預期根據我們的限制性股票單位計劃發行的股份的攤薄影響。
(b)反攤薄期權及受限制股票單位的加權平均數乃根據本公司普通股於本年度於紐交所的平均季度收盤價計算。
12. 公允價值披露
金融工具
於二零二零年及二零一九年十月三十一日，與我們按經常性基準按公平值計量的金融工具有關的資產及（負債）概要載列如下（金額單位：千）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 公允價值 |
| 金融工具 | | 公允價值層次結構 | | 2020年10月31日 | | 2019年10月31日 |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| 持有供出售的住宅按揭貸款 | | 2級 | | $ | 231,797 | | | $ | 218,777 | |
| 遠期貸款承諾—持作出售的住宅按揭貸款 | | 2級 | | $ | (31) | | | $ | 298 | |
| 利率鎖定承諾（“IRLC”） | | 2級 | | $ | 628 | | | $ | 964 | |
| 遠期貸款承諾(簡寫為IRLC) | | 2級 | | $ | (628) | | | $ | (964) | |
於二零二零年及二零一九年十月三十一日，以託管方式持有的現金及現金等價物以及客户存款的賬面值與公允值相若。
持有供出售的按揭貸款
於報告期末，吾等以市場法釐定待售按揭貸款的公允價值及作為對衝按揭貸款及承諾的利率風險而訂立的遠期貸款承諾的公平值。評估的依據是截至報告日期條款和價值相似的抵押貸款的當前市場定價，以及此類定價在抵押貸款組合中的應用情況。我們確認待售按揭貸款的公允價值與未償還本金餘額之間的差額為損益。此外，我們確認遠期貸款承諾的公允價值變動為損益。這些收益和損失包括在我們的綜合經營和全面收益報表中的“其他收益-淨額”中。持有待售按揭貸款的利息收入是根據每筆貸款的規定利率計算的，也包括在“其他收入淨額”中。
下表列出了所示期間截至所示日期的待售按揭貸款的未償還本金和公允價值合計(以千為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 10月31日， | | 未付總額
本金餘額 | | 公允價值 | | 過剩 |
| 2020 | | $ | 225,826 | | | $ | 231,797 | | | $ | 5,971 | |
| 2019 | | $ | 216,280 | | | $ | 218,777 | | | $ | 2,497 | |
IRLC代表個人借款人協議，承諾我們在指定的期限內以指定的價格放貸，只要不違反承諾合同中規定的任何條件。這些承諾都有不同程度的利率風險。我們利用盡力而為的遠期貸款承諾(“遠期承諾”)來對衝持有以供出售的獨立信貸機構及住宅按揭貸款的利率風險。遠期承諾是指與第三方投資者簽訂的未來交付貸款的合同，根據該合同，我們同意在指定的未來日期以指定的價格交付貸款。IRLC和遠期承諾被視為ASC 815“衍生品和對衝”規定的衍生金融工具，該條款要求衍生金融工具按公允價值記錄。我們根據相關按揭貸款的估計公允價值，以及就IRLC而言，按揭貸款在IRLC的條款內提供資金的可能性，估計該等承諾的公允價值。IRLC和遠期貸款承諾的公允價值計入綜合資產負債表的“應收賬款、預付費用和其他資產”或“應計費用”(視情況而定)。為管理投資者未能履行遠期承諾的風險，我們定期評估投資者的信譽。
庫存
我們根據評估時存貨的賬面價值及其公允價值的差額確認存貨減值費用。上述存貨的公允價值是根據第三級標準確定的。估計公允價值主要通過對每個社區的估計未來現金流量進行貼現來確定。有關我們確定公允價值的方法的更多信息，請參閲附註1，“重要會計政策--存貨”。正如附註1中進一步討論的，確定社區庫存的公允價值涉及許多變量，其中許多變量是相互關聯的。如果我們對我們的減值分析中使用的各種不可觀察到的輸入中的任何一個使用不同的輸入，那麼分析的結果可能會不同，沒有任何其他變化。下表彙總了所示期間用於確定受損經營社區公允價值的某些數量的不可觀察投入的範圍：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 三個月結束： | 單位售價
(千美元) | | 年銷售速度
(單位) | | 貼現率 |
| 2020財年： | | | | | |
| 1月31日 | — | | — | | — |
| 4月30日 | 613 - 789 | | 9 | | 14.3% |
| 7月31日 | — | | — | | — |
| 10月31日 | — | | — | | — |
| | | | | |
| 2019財年： | | | | | |
| 1月31日 | 836 - 13,495 | | 2 - 12 | | 12.5% - 15.8% |
| 4月30日 | 372 - 1,915 | | 2 - 19 | | 12.0% - 26.0% |
| 7月31日 | 530 - 1,113 | | 2 - 9 | | 7.8% - 13.0% |
| 10月31日 | 478 - 857 | | 2 - 5 | | 13.8% - 14.5% |
| | | | | |
| | | | | |
在2020財年，我們確認了$31.7未來社區擁有土地的減值費用百萬美元， 九社區.截至確認減值支出的期間，該等社區的估計公允價值總計（扣除減值支出）為美元，21.8萬就大部分該等社區而言，估計公平值乃根據社區出售予另一建築商的每手預期售價釐定。於二零二零財政年度，用於釐定公平值的每手售價範圍約為美元。33,000 - $180,000每一批。有 不是2019年為未來社區擁有的土地減值費用和美元2.22018財年確認的百萬美元。
下表列出了在所示期間內，我們審查潛在減值的運營社區的數量、確認減值費用的運營社區的數量、已確認的減值費用金額，以及截至所示期間結束時，這些社區扣除減值費用後的公允價值。
(以千為單位的$金額)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 受損的運營社區 |
| 三個月結束： | | 數量
測試社區 | | 社區數量 | | 的公允價值
社區，網絡
減值費用 | | 確認的減值費用 |
| 2020財年： | | | | | | | | |
| 1月31日 | | 65 | | | — | | | $ | — | | | $ | — | |
| 4月30日 | | 80 | | | 1 | | | $ | 2,754 | | | 300 | |
| 7月31日 | | 66 | | | — | | | $ | — | | | — | |
| 10月31日 | | 53 | | | 1 | | | $ | 1,113 | | | 375 | |
| | | | | | | | | $ | 675 | |
| 2019財年： | | | | | | | | |
| 1月31日 | | 49 | | | 5 | | | $ | 37,282 | | | $ | 5,785 | |
| 4月30日 | | 64 | | | 6 | | | $ | 36,159 | | | 17,495 | |
| 7月31日 | | 69 | | | 3 | | | $ | 5,436 | | | 1,100 | |
| 10月31日 | | 71 | | | 7 | | | $ | 18,910 | | | 6,695 | |
| | | | | | | | | $ | 31,075 | |
| 2018財年： | | | | | | | | |
| 1月31日 | | 64 | | | 5 | | | $ | 13,318 | | | $ | 3,736 | |
| 4月30日 | | 65 | | | 4 | | | $ | 21,811 | | | 13,325 | |
| 7月31日 | | 55 | | | 5 | | | $ | 43,063 | | | 9,065 | |
| 10月31日 | | 43 | | | 6 | | | $ | 24,692 | | | 4,025 | |
| | | | | | | | $ | 30,151 | |
債務
下表提供了截至所示日期，我們債務於二零二零年及二零一九年十月三十一日的賬面價值及估計公允價值（金額以千計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 2020 | | 2019 |
| 公允價值層次結構 | | 賬面價值 | | 估計數
公允價值 | | 賬面價值 | | 估計數
公允價值 |
| 應付貸款(A) | 2級 | | $ | 1,151,257 | | | $ | 1,157,315 | | | $ | 1,114,577 | | | $ | 1,112,040 | |
| 高級説明(B) | 1級 | | 2,669,876 | | | 2,888,822 | | | 2,669,876 | | | 2,823,043 | |
| 按揭公司貸款融資（c） | 2級 | | 148,611 | | | 148,611 | | | 150,000 | | | 150,000 | |
| | | | $ | 3,969,744 | | | $ | 4,194,748 | | | $ | 3,934,453 | | | $ | 4,085,083 | |
(a)應付貸款的估計公允價值乃基於按吾等認為於適用估值日期可用於類似條款及剩餘到期日貸款的利率貼現的合約現金流量。
(b)我們的優先票據的估計公允價值是基於其於適用估值日期的市場價格。
(c)我們相信，我們抵押貸款公司借款的賬面價值接近其公允價值。
13. 員工退休和延期補償計劃
工資延期儲蓄計劃
我們維持着幾乎覆蓋所有員工的工資延期儲蓄計劃。我們確認了一筆費用，扣除沒收計劃的費用後，計劃費用為#美元。6.1百萬，$14.1百萬美元，以及$12.6截至2020年10月31日、2019年10月31日和2018年10月31日的財政年度分別為100萬歐元，在合併經營和全面收益報表中計入“銷售、一般和行政”費用。
遞延薪酬計劃
我們有一個沒有資金、不受限制的遞延薪酬計劃，允許符合條件的員工推遲部分薪酬。遞延補償，連同我們的某些貢獻，根據遞延補償的時間而獲得不同的回報率。部分遞延補償和賺取的利息可能會被沒收
如果參與者選擇在延遲期結束前撤回補償。我們累積了$35.1百萬美元和美元31.1分別於2020年10月31日和2019年10月31日支付我們在該計劃下的義務。
固定福利退休計劃
我們有二無資金的固定福利退休計劃。退休福利通常在參與者達到正常退休年齡時授予。這樣的年齡從62歲降到了58在2019財年。未確認的先前服務費用將在參與者加入計劃之日起至其利益完全既得利益為止的期間內攤銷。我們使用了一個1.95%, 2.61%，以及4.06在計算我們分別於2020年10月31日、2019年10月31日和2018年10月31日的預計福利義務現值時的貼現率。這些利率代表了計算現值的財政年度10月31日至31日的大約長期投資利率。與這些計劃相關的信息基於截至2020年10月31日、2019年10月31日和2018年10月31日計算的精算信息。
與我們截至2020年10月31日、2019年10月31日和2018年10月31日的每個財年的退休計劃相關的信息如下(金額以千為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 計劃費用： | | | | | |
| 服務成本 | $ | 453 | | | $ | 403 | | | $ | 568 | |
| 利息成本 | 1,158 | | | 1,416 | | | 1,198 | |
| 攤銷先前服務費用 | 1,468 | | | 506 | | | 936 | |
| 未確認損失的攤銷 | 23 | | | — | | | 17 | |
| | $ | 3,102 | | | $ | 2,325 | | | $ | 2,719 | |
| 預計福利義務： | | | | | |
| 年初 | $ | 45,070 | | | $ | 35,515 | | | $ | 38,222 | |
| 年內通過的計劃修正案 | 2,600 | | | 4,956 | | | — | |
| 服務成本 | 453 | | | 403 | | | 568 | |
| 利息成本 | 1,158 | | | 1,416 | | | 1,198 | |
| 福利支付 | (1,636) | | | (1,358) | | | (1,358) | |
| 未確認損益變動 | 729 | | | 4,138 | | | (3,115) | |
| 預計福利義務，年終 | $ | 48,374 | | | $ | 45,070 | | | $ | 35,515 | |
| 未攤銷前期服務成本： | | | | | |
| 年初 | $ | 5,320 | | | $ | 870 | | | $ | 1,806 | |
| 年內通過的計劃修正案 | 2,600 | | | 4,956 | | | — | |
| 攤銷先前服務費用 | (1,468) | | | (506) | | | (936) | |
| 未攤銷前期服務費用，年終 | $ | 6,452 | | | $ | 5,320 | | | $ | 870 | |
| 累計未確認（虧損）收益，10月31日 | $ | (3,273) | | | $ | (2,567) | | | $ | 1,571 | |
| 累積福利義務，10月31日 | $ | 48,374 | | | $ | 45,070 | | | $ | 35,515 | |
| 應計福利債務，10月31日 | $ | 48,374 | | | $ | 45,070 | | | $ | 35,515 | |
應計福利債務包括在我們綜合資產負債表的應計費用中。
下表提供根據退休計劃參與者的估計退休日期，我們於未來五個財政年度每個及截至二零三零年十月三十一日止五個財政年度須支付的福利總額（千）：
| | | | | | | | |
| 截至10月31日， | | 金額 |
| 2021 | | $ | 1,930 | |
| 2022 | | $ | 2,851 | |
| 2023 | | $ | 3,148 | |
| 2024 | | $ | 3,180 | |
| 2025 | | $ | 3,314 | |
| 2025年11月1日至2030年10月31日 | | $ | 17,289 | |
14. 累計其他綜合(虧損)收入
累計其他全面（虧損）收益主要與僱員退休計劃有關。 下表提供截至二零二零年、二零一九年及二零一八年十月三十一日止財政年度之累計其他全面（虧損）收益組成部分（金額以千計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 期初餘額 | $ | (5,831) | | | $ | 694 | | | $ | (1,910) | |
改敍前的其他綜合(虧損)收入 | (3,329) | | | (9,094) | | | 3,115 | |
從累計其他全面收入重新分類的毛額 | 1,491 | | | 304 | | | 953 | |
| 所得税優惠(費用) | 471 | | | 2,265 | | | (1,142) | |
| 其他綜合(虧損)收入，税後淨額 | (1,367) | | | (6,525) | | | 2,926 | |
| 通過ASU 2018—02 | — | | | — | | | (322) | |
| 期末餘額 | $ | (7,198) | | | $ | (5,831) | | | $ | 694 | |
僱員退休計劃攤銷之重新分類計入綜合經營及全面收益表之“其他收益—淨額”。
15. 承付款和或有事項
法律訴訟
我們主要參與日常業務過程中的各種索賠和訴訟。我們相信已有足夠的撥備以解決所有現時的索償及待決訴訟，而該等事宜的處置不會對我們的經營業績及流動資金或我們的財務狀況產生重大不利影響。
2018年3月，賓夕法尼亞州總檢察長通知該公司，該公司正在對我們在2005年1月1日之後在賓夕法尼亞州建造的灰泥房屋進行審查，並要求我們自願提供文件和信息。本公司已應這一要求提供了文件和信息，此外，還應2019財年第二季度發出的傳票提供了所要求的信息和文件。管理層目前無法預測此事的最終範圍或結果。
土地購置承諾
一般來説，我們收購地塊的協議並不要求我們購買這些地塊，儘管在某些情況下，如果我們終止協議，我們會沒收任何未償還的保證金餘額。如果市場狀況疲軟，開發土地所需的審批不確定，或者存在其他因素使購買變得不受歡迎，我們可能會選擇不收購土地。無論購買協議是否合法終止，我們都會審查受購買協議約束的地塊的記錄金額，以確定該金額是否可以收回。雖然我們可能沒有正式終止我們預期不會收購的地塊的購買協議，但我們會在我們確定該等成本不可收回的期間，註銷之前資本化到該等地塊的任何不可退還的押金和成本。
有關我們於二零二零年及二零一九年十月三十一日的土地購買承擔的資料載於下表（金額以千計）：
| | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 |
| 購買承諾合計： | | | |
| 非關聯方 | $ | 2,630,128 | | | $ | 2,349,900 | |
| 本公司投資的未合併實體 | 10,097 | | | 10,826 | |
| 總計 | $ | 2,640,225 | | | $ | 2,360,726 | |
| 總採購承諾的存款 | $ | 223,571 | | | $ | 168,778 | |
| | | |
| 收購土地所需額外現金 | 2,416,654 | | | 2,191,948 | |
| 總計 | $ | 2,640,225 | | | $ | 2,360,726 | |
| 收購土地所需的額外現金數額，包括在應計費用中 | $ | 19,590 | | | $ | 14,620 | |
此外，我們預計將購買大約2,100在幾年內從我們有投資的幾個合資企業獲得更多的主頁；這些主頁的購買價格將在未來的某個日期確定。
於2020年10月31日，我們亦有購買承諾，以收購土地作公寓發展項目，111.3百萬美元，其中我們有未償還的存款金額為$6.5百萬美元。
由於我們不相信我們會完成對這些地塊的購買，我們不需要額外的資金來終止這些合同，因此我們有權選擇已被排除在上述總購買金額之外的額外地塊。
對未合併實體的投資
於2020年10月31日，我們於多個未合併實體擁有投資，承諾投資或墊付額外資金，併為該等實體的部分債務及╱或貸款承擔提供擔保。有關我們對該等實體承擔的更多資料，請參閲附註4“於未合併實體的投資”。
擔保債券和信用證
於2020年10月31日，我們的未償還擔保債券金額為2020年10月31日，742.9100萬美元，主要與我們對政府實體的義務有關，以改善我們的社區。我們估計，這筆錢356.9在這些改進方面仍有數百萬項工作要做。我們還有額外的$182.1數百萬未償還的擔保債券，為其他義務提供擔保。我們認為不太可能動用任何未償還債券。
於2020年10月31日，我們的未償還信用證為美元。119.0在我們的循環信貸機制下有100萬美元。這些信用證的簽發是為了確保我們的各種財務義務，包括保險單免賠額和其他索賠、土地保證金和安全，以完成我們所在社區的改善。我們認為不可能動用任何未兑現的信用證。
積壓
於2020年10月31日，我們有未完成的銷售協議交付 7,791總銷售價值為1美元的房屋6.37十億美元。
抵押貸款承諾
我們的抵押貸款子公司為我們的房屋關閉的一部分提供抵押融資。對於我們的抵押貸款子公司向其提供抵押貸款的購房者，我們根據購房者提供的信息和其他來源確定購房者是否有資格獲得抵押貸款。對於符合條件的購房者，我們的抵押貸款子公司為購房者提供抵押承諾，根據當時的市場條件具體説明擬議抵押貸款的條款和條件。在房屋實際結清和抵押貸款融資之前，購房者將根據承諾的條款鎖定利率。在利率鎖定時，我們的抵押貸款子公司同意將建議的抵押貸款出售給願意遵守承諾給購房者的條款和條件(包括利率)的幾家外部公認抵押貸款融資機構(“投資者”)之一。我們相信這些投資者有足夠的財力履行他們對我們抵押貸款子公司的承諾。
抵押貸款出售給投資者，並附帶有限的追索權條款，這些條款源於相關協議中的行業標準陳述和擔保。這些陳述和保證主要涉及借款人或其他各方沒有虛假陳述、貸款的適當承銷，以及在某些情況下，借款人必須支付的最低金額。本公司一般不會保留與在第二市場出售的按揭貸款有關的任何其他持續利息。
有關我們於二零二零年及二零一九年十月三十一日的按揭承擔的資料載於下表（金額以千計）：
| | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 |
| 按揭貸款承擔總額： | | | |
| IRLC | $ | 381,116 | | | $ | 565,634 | |
| 非IRLC | 1,688,801 | | | 1,364,972 | |
| 總計 | $ | 2,069,917 | | | $ | 1,930,606 | |
| 投資者購買承諾： | | | |
| IRLC | $ | 381,116 | | | $ | 565,634 | |
| 應收按揭貸款 | 217,876 | | | 208,591 | |
| 總計 | $ | 598,992 | | | $ | 774,225 | |
租賃承諾額
我們根據不可撤銷的經營租約租賃某些設施、設備和物業，用於出租公寓運營或開發，就某些租賃物業而言，初始租期為99年。我們在租賃期內按直線原則確認這些租賃的租賃費用。所有預期租期超過一年的租約，其淨收益資產及租賃負債均記入資產負債表。我們的大部分設施租賃協議包括根據出租人運營成本的比例支付租金，這一比例在性質上是可變的。我們的租賃協議不包含任何剩餘價值保證或重大限制性契約。
ROU資產被歸類為“應收賬款、預付費用和其他資產”，相應的租賃負債計入綜合資產負債表的“應計費用”。我們選擇了短期租約確認豁免，適用於所有租期在12個月或以下的租約，並且不包括購買我們合理確定將行使的標的資產的選擇權。對於這類租賃，我們不確認ROU資產或租賃負債，而是在我們的綜合運營和全面收益報表中以直線為基礎確認租賃付款。截至2020年10月31日，ROU資產和租賃負債為$105.0百萬美元和美元124.8分別為100萬美元。租賃負債的付款總額為#美元。16.6在截至2020年10月31日的一年中，
租賃費用包括期限超過一年的租賃成本以及一年或一年以下的短期租賃成本。在截至2020年10月31日、2019年和2018年10月31日的財年，我們的總租賃費用為21.6百萬，$20.2百萬美元，以及$15.8分別為100萬美元，包括約#美元的可變租賃費用3.1百萬美元和短期租賃成本約為電話y $3.5在2020財年達到100萬。S次貸收入微乎其微。
下表提供了截至2020年10月31日我們剩餘租賃付款的信息(以千為單位)：
| | | | | | | | |
| 截至十月三十一日止的年度， |
| 2021 | | $ | 19,942 | |
| 2022 | | 18,093 | |
| 2023 | | 15,621 | |
| 2024 | | 13,018 | |
| 2025 | | 9,475 | |
| 此後 | | 204,509 | |
| 租賃支付總額(A) | | $ | 280,658 | |
| 減：利息（b） | | 155,902 | |
| 租賃負債現值 | | $ | 124,756 | |
（a） 租賃付款包括合理確定將行使的延長租賃期的選擇權
（b） 我們的租賃並無提供可隨時釐定的隱含利率。因此，我們必須估計該等租賃的貼現率，以釐定租賃付款於租賃開始日期的現值。
我們的大部分設施租賃讓我們可以選擇延長租賃期。租約續期選擇權的行使由我們酌情決定。對於我們的幾個設施租賃，我們有理由確定將行使選擇權，因此續訂期限已包括在我們的ROU資產和租賃負債的計算中。計算該等設施租賃負債時所使用的加權平均剩餘租約期及加權平均貼現率(不包括我們的土地租賃)為8.81年和4.1於二零二零年十月三十一日，分別為%。
我們有少量初始期限為99年的土地契約。我們不能合理地確定，如果給予選擇，我們是否會延長這些租約。因此，我們已將續訂條款從這些租約的ROU資產和租賃負債中剔除。 計算該等土地租賃負債時所使用的加權平均剩餘租期及加權平均貼現率為93.9年和4.5於二零二零年十月三十一日，分別為%。
16. 其他收入--淨額
下表載列截至二零二零年、二零一九年及二零一八年十月三十一日止年度的“其他收入—淨額”的組成部分（金額以千計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 利息收入 | $ | 10,009 | | | $ | 19,017 | | | $ | 8,570 | |
| 附屬業務收入 | 25,540 | | | 53,568 | | | 25,692 | |
| | | | | |
| 房屋建築未合併實體的管理費收入，淨額 | 3,636 | | | 9,948 | | | 11,740 | |
| 留存客户存款 | — | | | — | | | 8,937 | |
| 賣地收入 | — | | | — | | | 6,331 | |
| 直接攤銷利息 | (2,440) | | | — | | | — | |
| 其他 | (1,052) | | | (1,031) | | | 1,190 | |
| 其他收入總額--淨額 | $ | 35,693 | | | $ | 81,502 | | | $ | 62,460 | |
由於我們於2018年11月1日採用ASC 606，來自土地銷售的收入和成本在我們的綜合經營和全面收益報表中作為單獨的組成部分列示。此外，留存客户保證金在我們的綜合經營和全面收益表上的房屋銷售收入中列報。由於我們選擇採用修改後的追溯採納法，以前的期間沒有重新列報，以反映列報的這些變化。。有關採用ASC 606的影響的更多信息，請參閲附註1，“重要會計政策--最近的會計聲明”。
來自上述未合併實體的住宅建築管理費收入主要是指我們的City Living和傳統住宅建築業務所賺取的費用。此外，在2020財年、2019財年和2018財年，我們的公寓生活運營從未合併實體獲得的費用為$14.0百萬，$11.9百萬美元，以及$7.5百萬，分別。我們的公寓生活業務賺取的費用已計入上述附屬業務收入。
附屬業務的收入來自我們的抵押貸款、所有權、景觀美化、安全監控、直布羅陀、公寓生活以及高爾夫球場和鄉村俱樂部的運營。下表提供了截至2020年10月31日、2019年10月31日和2018年10月31日的這些輔助業務的收入和支出(金額以千為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 收入 | $ | 118,855 | | | $ | 150,114 | | | $ | 158,051 | |
| 費用 | $ | 106,285 | | | $ | 132,823 | | | $ | 132,359 | |
| 其他收入 | $ | 12,970 | | | $ | 36,277 | | | $ | — | |
在2020財年，我們以1美元的價格將我們的一處高爾夫俱樂部物業出售給了第三方15.6百萬美元，並確認收益為$9.1萬此外，我們確認先前遞延收益為美元，3.8100萬美元與2019財年出售高爾夫俱樂部物業有關。
在2019財年，我們以美元的價格將七處高爾夫俱樂部物業出售給第三方。64.3百萬美元，我們確認了一項收益35.1截至2019年10月31日止年度，由於該等銷售額的增加。
在2018財年，我們確認了10.7我們的家庭控制解決方案業務批量出售安全監控帳户獲得的百萬美元收益，包括在上述附屬業務的收入中。此外，在2018財年，我們確認了3.5Toll Brothers公寓生活公司運營的商業物業減記100萬美元，計入上述附屬業務的收入中。
下表列出了截至2018年10月31日的年度從賣地中確認的收入和支出(單位：千)：
| | | | | | | | | |
| | | | | 2018 |
| 收入 | | | | | $ | 134,327 | |
| 費用 | | | | | 127,996 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | $ | 6,331 | |
截至2018年10月31日止年度的賣地收入包括80.3與四家租賃物業合資企業的銷售交易有關，我們在這些合資企業中擁有的權益範圍從25%至50%。在其中一筆交易中，我們確認了#美元的收益1.02018財年為100萬人。此外，由於我們主要通過對合資企業的債務提供擔保來繼續參與合資企業，我們推遲了$3.8從這筆交易中獲得的收益的一百萬。我們將在所提供的擔保到期時將遞延收益確認為收入。
關於這些交易的更多信息，見附註4，“對未合併實體的投資”。
17. 分段信息
下表彙總了截至2018年10月31日、2020年、2019年和2018年10月31日的每個財年的收入和所得税前收入(虧損)(以千為單位)。在2020財年第一季度，我們對傳統的Home Building區域管理結構進行了某些更改，並重新調整了屬於我們五個地理部分的某些州。見附註1.2019財年和2018財年的數額已重新列報，以反映這一變化。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 收入 | | 所得税前收入(虧損) |
| | 2020 | | 2019 | | 2018 | | 2020 | | 2019 | | 2018 |
| | | (重述) | | (重述) | | | | (重述) | | (重述) |
| 傳統家居建築： | | | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 1,364,750 | | | $ | 1,484,430 | | | $ | 1,517,917 | | | $ | 57,826 | | | $ | 81,350 | | | $ | 98,233 | |
| 大西洋中部 | 845,597 | | | 804,342 | | | 775,676 | | | 50,621 | | | 50,737 | | | 59,254 | |
| 南 | 1,041,204 | | | 991,915 | | | 868,580 | | | 108,399 | | | 106,082 | | | 99,920 | |
| 高山 | 1,535,757 | | | 1,130,874 | | | 1,126,580 | | | 167,687 | | | 112,979 | | | 136,163 | |
| 太平洋 | 2,029,851 | | | 2,416,629 | | | 2,533,506 | | | 352,831 | | | 509,760 | | | 571,353 | |
| 傳統家居建築 | 6,817,159 | | | 6,828,190 | | | 6,822,259 | | | 737,364 | | | 860,908 | | | 964,923 | |
| 城市生活 | 120,946 | | | 253,188 | | | 320,999 | | | 29,679 | | | 70,133 | | | 78,149 | |
| 公司和其他 | (748) | | | (999) | | | | | (180,142) | | | (143,871) | | | (109,156) | |
| 6,937,357 | | | 7,080,379 | | | 7,143,258 | | | 586,901 | | | 787,170 | | | 933,916 | |
| 賣地及其他收入 | 140,302 | | | 143,587 | | | — | | | | | | | |
| 總計 | $ | 7,077,659 | | | $ | 7,223,966 | | | $ | 7,143,258 | | | $ | 586,901 | | | $ | 787,170 | | | $ | 933,916 | |
“公司及其他”主要包括一般公司開支，如我們的行政人員辦公室；公司財務、會計、審計、税務、人力資源、風險管理、信息技術、市場營銷和法律團體；利息收入；我們的某些附屬業務的收入，包括直布羅陀；以及我們的租賃物業合資企業和直布羅陀合資企業的收入。
於二零二零年及二零一九年十月三十一日，我們各分部的總資產載於下表（金額以千計）：
| | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 |
| | | (重述) |
| 傳統家居建築： | | | |
| 北 | $ | 1,427,523 | | | $ | 1,487,012 | |
| 大西洋中部 | 918,641 | | | 854,470 | |
| 南 | 1,176,962 | | | 1,165,974 | |
| 高山 | 1,961,348 | | | 1,769,649 | |
| 太平洋 | 2,226,685 | | | 2,627,417 | |
| 傳統家居建築 | 7,711,159 | | | 7,904,522 | |
| 城市生活 | 539,750 | | | 529,507 | |
| 公司和其他 | 2,814,824 | | | 2,394,109 | |
| $ | 11,065,733 | | | $ | 10,828,138 | |
“公司及其他”主要包括現金及現金等價物、受限制現金、應收所得税、於我們的租賃物業合資企業的投資、預期從保險公司和供應商收回的款項、我們的直布羅陀投資和運營、製造設施以及我們的抵押和所有權附屬公司。
截至所示日期，我們各分部的存貨載於下表（金額以千計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 為未來社區控制的土地 | | 為未來社區擁有的土地 | | 運營社區 | | 總計 |
| 2020年10月31日的餘額 | | | | | | | |
傳統家居建築： | | | | | | | |
| 北 | $ | 40,753 | | | $ | 155,737 | | | $ | 1,140,833 | | | $ | 1,337,323 | |
| 大西洋中部 | 31,572 | | | 142,196 | | | 647,481 | | | 821,249 | |
| 南 | 13,964 | | | 122,671 | | | 847,360 | | | 983,995 | |
| 高山 | 8,811 | | | 38,370 | | | 1,840,830 | | | 1,888,011 | |
| 太平洋 | 128,425 | | | 379,916 | | | 1,656,682 | | | 2,165,023 | |
| 傳統家居建築 | 223,525 | | | 838,890 | | | 6,133,186 | | | 7,195,601 | |
| 城市生活 | — | | | 197,953 | | | 265,352 | | | 463,305 | |
| $ | 223,525 | | | $ | 1,036,843 | | | $ | 6,398,538 | | | $ | 7,658,906 | |
| | | | | | | |
| 於二零一九年十月三十一日之結餘（重列） | | | | | | | |
傳統家居建築： | | | | | | | |
| 北 | $ | 32,712 | | | $ | 99,947 | | | $ | 1,233,234 | | | $ | 1,365,893 | |
| 大西洋中部 | 50,534 | | | 76,682 | | | 705,763 | | | 832,979 | |
| 南 | 10,326 | | | 118,830 | | | 845,590 | | | 974,746 | |
| 高山 | 18,973 | | | 34,165 | | | 1,651,792 | | | 1,704,930 | |
| 太平洋 | 70,384 | | | 353,186 | | | 2,115,531 | | | 2,539,101 | |
| 傳統家居建築 | 182,929 | | | 682,810 | | | 6,551,910 | | | 7,417,649 | |
| 城市生活 | — | | | 185,391 | | | 270,008 | | | 455,399 | |
| $ | 182,929 | | | $ | 868,201 | | | $ | 6,821,918 | | | $ | 7,873,048 | |
截至二零二零年、二零一九年及二零一八年十月三十一日止年度，我們已就各分部的存貨減值開支及成本開支作出撥備（金額以千計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2020 | | 2019 | | 2018 |
| | | (重述) | | (重述) |
| 傳統家居建築： | | | | | |
| 北 | $ | 28,352 | | | $ | 25,472 | | | $ | 20,675 | |
| 大西洋中部 | 17,905 | | | 1,535 | | | 11,839 | |
| 南 | 2,869 | | | 8,452 | | | 720 | |
| 高山 | 790 | | | 984 | | | 176 | |
| 太平洋 | 5,967 | | | 1,117 | | | 879 | |
| 傳統家居建築 | 55,883 | | | 37,560 | | | 34,289 | |
| 城市生活 | — | | | 4,800 | | | 98 | |
| 公司和其他 | — | | | — | | | 769 | |
| $ | 55,883 | | | $ | 42,360 | | | $ | 35,156 | |
於所示日期，我們於非綜合入賬實體的投資賬面淨值及我們於該等投資的盈利（虧損）權益載於下表（金額以千計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 對未合併實體的投資 | | 收益（虧損）權益
非合併實體 |
| | 10月31日， | | 截至十月三十一日止的年度， |
| | 2020 | | 2019 | | 2020 | | 2019 | | 2018 |
| | | | (重述) | | | | (重述) | | (重述) |
| 傳統家居建築： | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 大西洋中部 | | $ | 33,523 | | | $ | 8,525 | | | $ | (11) | | | $ | — | | | $ | (4,000) | |
| 南 | | 93,734 | | | 91,956 | | | 14,012 | | | 19,098 | | | 12,263 | |
| 高山 | | — | | | — | | | 381 | | | — | | | (63) | |
| 太平洋 | | 433 | | | 9,825 | | | 1,280 | | | (37) | | | 2,404 | |
| 傳統家居建築 | | 127,690 | | | 110,306 | | | 15,662 | | | 19,061 | | | 10,604 | |
| 城市生活 | | 33,819 | | | 60,512 | | | (7,674) | | | 4,103 | | | 6,857 | |
| 公司和其他 | | 269,192 | | | 195,434 | | | (7,040) | | | 1,704 | | | 67,779 | |
| | $ | 430,701 | | | $ | 366,252 | | | $ | 948 | | | $ | 24,868 | | | $ | 85,240 | |
“公司及其他”包括我們在租賃物業合資企業和直布羅陀合資企業的投資。
18. 現金流量表合併報表的補充披露
以下為截至二零二零年、二零一九年及二零一八年十月三十一日止各財政年度之綜合現金流量表之補充披露（金額以千計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 現金流信息： | | | | | |
| 支付利息，扣除資本化金額後的淨額 | $ | 18,326 | | | $ | 35,422 | | | $ | 20,812 | |
| 繳納所得税 | $ | 48,509 | | | $ | 141,681 | | | $ | 215,092 | |
| 所得税退税 | $ | 1,822 | | | $ | 4,344 | | | $ | 3,101 | |
| 非現金活動： | | | | | |
通過賣方融資、市政債券或應計負債獲得的存貨成本，淨額 | $ | 158,435 | | | $ | 213,824 | | | $ | 185,633 | |
| | | | | |
| 資本化利息的存貨增加，我們的收益份額，以及從未合併實體購買土地的基準差異分配 | $ | 215 | | | $ | 5,300 | | | $ | 1,320 | |
| 與採納ASU 2016—02相關的應收款、預付費用和其他資產及應計費用增加 | $ | 122,269 | | | $ | — | | | $ | — | |
由於採用了ASC 606，從庫存重新分類為不動產、建築和辦公設備，淨額 | $ | — | | | $ | 104,807 | | | $ | — | |
由於採用ASC 606，存貨和留存收益淨減少 | $ | — | | | $ | 8,989 | | | $ | — | |
因採用ASC 606而產生的應計費用淨增加和留存收益減少 | $ | — | | | $ | 6,541 | | | $ | — | |
因採納ASC 606而對未合併實體的投資和保留收益的淨減少 | $ | — | | | $ | 2,457 | | | $ | — | |
通過取消抵押品贖回權獲得的存貨成本 | $ | — | | | $ | — | | | $ | 4,609 | |
| | | | | |
| 庫存股註銷 | $ | — | | | $ | 895,517 | | | $ | — | |
| 非控制性權益 | $ | 7,092 | | | $ | 38,134 | | | $ | 2,801 | |
| 庫存重新分類為不動產、建築和辦公設備，淨額 | $ | 16,558 | | | $ | — | | | $ | — | |
確定福利計劃未確認收益減少（增加） | $ | 729 | | | $ | 4,138 | | | $ | (3,115) | |
界定福利計劃修正案 | $ | 2,600 | | | $ | 4,956 | | | $ | — | |
| | | | | |
| | | | | |
在綜合收益總額中確認的所得税利益（費用） | $ | 471 | | | $ | 2,265 | | | $ | (1,141) | |
| | | | | |
其他資產轉入庫存，淨額 | $ | — | | | $ | 7,100 | | | $ | 16,763 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 將存貨轉入未合併實體的投資 | $ | 13,690 | | | $ | — | | | $ | — | |
| | | | | |
其他資產轉撥至未合併實體之投資，淨額 | $ | 52,345 | | | $ | 44,139 | | | $ | 60,971 | |
遞延收入從應計費用重新分類為對未合併實體的投資 | $ | — | | | $ | — | | | $ | 5,995 | |
| | | | | |
債務擔保公允價值變動對未合併實體的投資增加 | $ | 25 | | | $ | 928 | | | $ | 623 | |
| 未合併實體投資雜項增加（減少） | $ | 645 | | | $ | (1,876) | | | $ | 1,776 | |
| | | | | |
| 業務收購： | | | | | |
| 購買資產的公允價值 | $ | 63,854 | | | $ | 173,516 | | | $ | — | |
| 承擔的負債 | $ | 3,505 | | | $ | 11,143 | | | $ | — | |
| 支付的現金 | $ | 60,349 | | | $ | 162,373 | | | $ | — | |
| | | | | |
| 10月31日， |
| 2020 | | 2019 | | 2018 |
| Cash, cash equivalents, and restricted cash | | | | | |
| 現金和現金等價物 | $ | 1,370,944 | | | $ | 1,286,014 | | | $ | 1,182,195 | |
受限制現金和我們的專屬產權公司持有的現金，包括在應收款、預付費用和其他資產中 | $ | 25,660 | | | $ | 33,629 | | | $ | 34,215 | |
現金、現金等價物和限制性現金總額
現金流量表 | $ | 1,396,604 | | | $ | 1,319,643 | | | $ | 1,216,410 | |
19. 綜合季度財務數據摘要（未經審計）
下表提供了2020財年及2019財年各季度的利潤表數據概要（金額以千計，每股數據除外）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至三個月 |
| | 10月31日 | | 7月31日 | | 4月30日 | | 1月31日 |
| 2020財年： | | | | | | | |
| 收入： | | | | | | | |
| 房屋銷售 | $ | 2,495,974 | | | $ | 1,627,812 | | | $ | 1,516,234 | | | $ | 1,297,337 | |
| 土地銷售及其他 | $ | 49,693 | | | $ | 23,677 | | | $ | 32,838 | | | $ | 34,094 | |
| 毛利： | | | | | | | |
| 房屋銷售（a） | $ | 502,079 | | | $ | 341,704 | | | $ | 295,256 | | | $ | 264,215 | |
| 土地銷售及其他 | $ | 4,798 | | | $ | 1,418 | | | $ | 6,420 | | | $ | 1,812 | |
| 所得税前收入 | $ | 266,991 | | | $ | 151,865 | | | $ | 102,113 | | | $ | 65,932 | |
| 淨收入 | $ | 199,317 | | | $ | 114,761 | | | $ | 75,670 | | | $ | 56,876 | |
| 每股收益（b） | | | | | | | |
| 基本信息 | $ | 1.57 | | | $ | 0.91 | | | $ | 0.59 | | | $ | 0.41 | |
| 稀釋 | $ | 1.55 | | | $ | 0.90 | | | $ | 0.59 | | | $ | 0.41 | |
| 加權平均股數 | | | | | | | |
| 基本信息 | 127,310 | | | 126,722 | | | 128,205 | | | 138,145 | |
| 稀釋 | 128,892 | | | 127,399 | | | 128,809 | | | 139,889 | |
| | | | | | | |
| 2019財年： | | | | | | | |
| 收入： | | | | | | | |
| 房屋銷售 | $ | 2,292,044 | | | $ | 1,756,970 | | | $ | 1,712,057 | | | $ | 1,319,308 | |
| 土地銷售及其他 | $ | 86,956 | | | $ | 8,721 | | | $ | 4,037 | | | $ | 43,873 | |
| 毛利 | | | | | | | |
| 房屋銷售（a） | $ | 478,262 | | | $ | 391,653 | | | $ | 373,183 | | | $ | 303,064 | |
| 土地銷售及其他 | $ | 658 | | | $ | 2,489 | | | $ | 1,116 | | | $ | 9,620 | |
| 所得税前收入 | $ | 272,649 | | | $ | 186,916 | | | $ | 176,159 | | | $ | 151,446 | |
| 淨收入 | $ | 202,315 | | | $ | 146,318 | | | $ | 129,324 | | | $ | 112,050 | |
| 每股收益（b） | | | | | | | |
| 基本信息 | $ | 1.43 | | | $ | 1.01 | | | $ | 0.88 | | | $ | 0.76 | |
| 稀釋 | $ | 1.41 | | | $ | 1.00 | | | $ | 0.87 | | | $ | 0.76 | |
| 加權平均股數 | | | | | | | |
| 基本信息 | 141,909 | | | 144,750 | | | 146,622 | | | 146,751 | |
| 稀釋 | 143,567 | | | 146,275 | | | 148,129 | | | 148,032 | |
(a)自2020年10月31日起，我們將支付給第三方經紀人的銷售佣金從房屋銷售收入成本重新分類為銷售、一般及行政費用。過往期間已重新分類，以符合二零二零年之呈列方式。
(b)由於四捨五入，季度每股盈利金額之總和可能不等於年內呈報的每股盈利。
