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美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-K | | | | | | | | |
| ☑ | | 根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告 |
截至本財政年度止2022年10月31日
| | | | | | | | |
| ☐ | | 根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告 |
的過渡期 至
佣金文件編號001-09186
TOLL BROTHERS，INC.
(註冊人的確切姓名載於其章程) | | | | | | | | | | | |
| 特拉華州 | | | 23-2416878 |
| (述明或其他司法管轄權 | | | (税務局僱主 |
| 公司或組織) | | | 識別號碼) |
| 弗吉尼亞大道1140號 | 華盛頓堡 | 賓夕法尼亞州 | 19034 |
| (主要執行辦公室地址) | | | (郵政編碼) |
註冊人的電話號碼，包括區號
(215) 938-8000
根據該法第12(B)節登記的證券： | | | | | | | | |
| 每個班級的標題 | 交易代碼 | 註冊的每個交易所的名稱 |
| 普通股（面值.01美元） | TOL | 紐約證券交易所 |
根據該法第12(G)節登記的證券： 沒有一
用複選標記表示註冊人是否為證券法規則第405條所定義的知名經驗豐富的發行人。是 þ不是o
如果註冊人不需要根據證券法第13條或第15條（d）款提交報告，則用複選標記進行標記。是的 o 不是þ
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是þ不是o
在過去的12個月內（或在註冊人被要求提交和發佈此類文件的較短時間內），註冊人是否以電子方式提交併在其公司網站上發佈了根據法規S—T第405條（本章第232.405節）要求提交和發佈的每個交互式數據文件。 是☑不是o
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中的“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。 | | | | | | | | | | | | | | |
| 大型加速文件服務器 | ☑ | | 加速文件管理器 | ☐ |
| 非加速文件服務器 | ☐ | (不要檢查是否有規模較小的報告公司) | 規模較小的報告公司 | ☐ |
| | | 新興成長型公司 | ☐ |
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。o
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。 ☑
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》規則第12b-2條所定義)。是 ☐不是☑
截至2022年4月30日，註冊人的非關聯公司（除行政人員和董事以外的所有人員）持有的普通股的總市值約為美元。5,322,035,000.
截至2022年12月14日， 110,727,000我們的普通股的份額。
引用成立為法團的文件：Toll Brothers，Inc.的委託書的部分。關於定於2023年3月7日舉行的2023年股東周年大會的相關事項，以引用方式納入本報告第三部分。
目錄 | | | | | | | | |
| | 頁面 |
第一部分 | |
| 項目1.業務 | 1 |
| 第1A項。風險因素 | 11 |
| 項目1B。未解決的員工意見 | 20 |
| 項目2.財產 | 20 |
| 項目3.法律程序 | 20 |
| 項目4.礦山安全披露 | 20 |
第II部 | |
| 項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券 | 21 |
| 第六項。[已保留] | 22 |
| 項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析 | 23 |
| 第7A項。關於市場風險的定量和定性披露 | 49 |
| 項目8.財務報表和補充數據 | 49 |
| 項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧 | 49 |
| 第9A項。控制和程序 | 50 |
| 項目9B。其他信息 | 50 |
第三部分 | |
| 項目10.董事、高管和公司治理 | 51 |
| 項目11.高管薪酬 | 51 |
| 項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項 | 52 |
| 項目13.若干關係及相關交易；董事獨立性 | 52 |
| 項目14.首席會計師費用和服務 | 52 |
第四部分 | |
| 項目15.證物、財務報表附表 | 53 |
| 項目16.表格10-K摘要 | 60 |
簽名 | 61 |
| | |
| 以下證據已以電子方式與本表10—K一起存檔： | |
| 附件4.43 | |
| 附件21 | |
| 附件22 | |
| 附件23 | |
| 附件31.1 | |
| 附件31.2 | |
| 附件32.1 | |
| 附件32.2 | |
| 展品101 | |
| 附件101.INS | |
| 展品104 | |
第一部分
項目1.業務
Toll Brothers，Inc.是一家1986年5月在特拉華州註冊成立的公司，1967年開始通過前身實體開展業務。除文意另有所指外，本報告使用“我們”、“我們”、“我們”和“公司”等詞語時，指的是Toll Brothers，Inc.及其子公司。這裏所指的財政年度是指我們截至10月31日或截至10月31日的財政年度。
一般信息
我們設計、建造、營銷、銷售和安排一系列豪華住宅獨棟住宅、附屬住宅、總體規劃和城市低、中、高層社區的融資。這主要是在我們開發和改進的土地上完成的，因為我們繼續追求擴大我們的產品線、價位和地理足跡的戰略。我們迎合了美國的豪華首次購房者、搬家購房者、空巢購房者、活躍成人購房者和二套房購房者，以及Toll Brothers公寓生活品牌下的城市和郊區租户® 和Toll Brothers的校園生活®。我們還通過Toll Brothers City Living與第三方合資夥伴設計、建造、營銷和銷售高密度、高層的城市豪華公寓®(“城市生活”)。截至2022年10月31日，我們在24個州和哥倫比亞特區開展業務。
在截至2022年10月31日的五年中，我們交付了來自904個社區的45,369套住房，包括2022財年來自492個社區的10,515套住房。截至2022年10月31日，我們有981個社區處於不同的規劃、開發或運營階段，其中包含大約76,000個我們通過期權擁有或控制的家庭網站。
積壓的房屋包括已簽訂合同但尚未交付給購房者的房屋。截至2022年10月31日，我們積壓了88.7億美元(8,098套住房)；我們預計在2023財年交付其中約90%的住房。
我們經營着自己的建築、工程、抵押、產權、土地開發、保險、智能家居技術和園林綠化子公司。此外，在某些地區，我們經營自己的木材分銷、房屋組件組裝和組件製造業務。
我們正在為總體規劃社區開發幾塊地塊，我們打算在其中的一部分地塊上建造房屋，並將剩餘的地塊出售給其他建築商。大多數這些總體規劃的社區都是通過與其他建築商或金融合作夥伴的合資企業來開發的，其中一個是100%由我們開發的。
除了我們的住宅銷售業務外，我們還主要通過合資企業開發和運營城市和郊區出租公寓社區。這些項目分佈在全國不同的大都市地區，通常是與合作伙伴以Toll Brothers公寓生活品牌運營或開發(或者我們預計將會開發)® 和Toll Brothers的校園生活®. 截至2022年10月31日，我們或我們擁有權益的合資企業控制了73個地塊作為租賃公寓項目，其中包含約25,000個計劃單位。
有關我們合資企業的更多信息，請參閲下面的“對非合併實體的投資”。
我們的社區和家園
我們的住宅社區通常位於富裕的郊區，靠近主要的交通樞紐和高速公路，提供就業機會和城市中心。它們通常位於我們收購和開發的土地上，或者是我們完全批准並在某些情況下得到改善的土地上。
截至2022年10月31日，我們在以下主要郊區和城市住宅市場運營：
•波士頓，馬薩諸塞州大都市區
•康涅狄格州費爾菲爾德、哈特福德和紐黑文縣
•威徹斯特縣和達奇斯縣，紐約
•紐約大都市區
•新澤西州中部和北部
•賓夕法尼亞州費城大都市區
•賓夕法尼亞州利哈伊山谷地區
•華盛頓特區弗吉尼亞州和馬裏蘭州郊區。
•特拉華州
•羅利和夏洛特，北卡羅來納州大都市區
•田納西州納什維爾
•查爾斯頓、格林維爾、希爾頓海德和南卡羅來納州的桃金娘海灘
•亞特蘭大，佐治亞州大都市區
•東南和西南海岸以及佛羅裏達州的傑克遜維爾、奧蘭多和坦帕地區
•底特律，密歇根州大都市區
•芝加哥，伊利諾伊州大都市區
•達拉斯、休斯頓、奧斯汀和聖安東尼奧，德克薩斯州大都市區
•科羅拉多州丹佛市，科羅拉多州大都市區，柯林斯堡和科羅拉多州斯普林斯
•鳳凰城，亞利桑那州大都市區
•拉斯維加斯和裏諾，內華達州大都市區
•愛達荷州博伊西和科達倫大都市區
•鹽湖城、猶他州大都市區和聖喬治/猶他州南部
•加利福尼亞州聖地亞哥和棕櫚泉
•洛杉磯、加利福尼亞州大都市區和奧蘭治縣
•加利福尼亞州北部的舊金山灣、薩克拉門託和聖何塞地區
•西雅圖和斯波坎，華盛頓大都會地區，以及
•俄勒岡州波特蘭大都市區。
我們開發獨立的單一產品社區以及多產品、總體規劃的社區。我們的總體規劃社區使我們能夠為範圍廣泛的搬家、首次購房、空巢購房者、活躍的成年人和二套房買家提供多種類型和大小的房屋。我們尋求通過分擔共同成本，如土地開發和基礎設施，在總體規劃社區內的幾個社區實現效率。
我們每個獨立的住宅社區都提供幾種住宅方案，讓購房者有機會選擇不同的結構選項和外部風格。我們設計每個社區以適應現有的土地特徵。我們致力於在社區內實現建築風格的多樣性，提供各種房屋模型和每個模型的幾個外部設計選項，儘可能保留現有的樹木、樹葉和其他自然特徵，並彎曲街道佈局，允許從任何有利位置看到相對較少的房屋。我們的社區有吸引人的入口，帶有獨特的標誌和景觀。我們相信，我們對細節的額外關注為每個社區提供了多樣化的社區外觀，從而提高了住宅的價值。
我們的附屬住宅社區通常提供一到四層的住宅，提供精選的外部選擇，並且通常包括共同擁有的娛樂設施，如會所、運動場、游泳池和網球場。
我們正在不斷開發新的設計，以取代或擴大現有的設計，以確保我們的家反映當前消費者的品味。我們越來越多地修改設計和我們提供的選項數量，以便繼續為我們的客户提供精心策劃的體驗，同時提高房屋建造過程的效率，特別是在我們負擔得起的奢侈品方面。我們使用自己的建築員工，也聘請獨立的建築公司來開發新的設計。
我們的購房者有多種結構和飾面選擇，只需支付額外費用。可供選擇的選項的數量和複雜性通常會隨着我們房屋的大小和基本銷售價格而增加。主要選擇包括家庭辦公室、健身房、多代生活套房、完工的地下室和寬敞的室內/室外生活區。我們還提供多種室內裝修選擇，如地板、牆磚、管道、櫥櫃、固定裝置、家用電器、照明以及家庭自動化和安全技術。
我們向高端豪宅和負擔得起的豪宅買家推銷我們的高品質住宅。我們的豪宅主要面向那些通常已經擁有一套住房，並希望購買更大或更理想的住房的購房者。
--所謂的“上移”市場。我們負擔得起的豪宅主要面向更富裕的首次購房者。我們相信，我們作為這些市場豪華住宅建築商的聲譽，增強了我們在銷售較小、價格適中的住宅方面的競爭地位。
我們繼續通過擴大我們的地理足跡，通過擴大我們的產品線和價位來吸引不同人羣的買家，從而繼續追求增長舉措。除了我們傳統的“上移”購房者，我們還專注於“空巢一族”市場，千禧一代，以及負擔得起的奢侈品買家。
我們的目標市場是“空巢老人”市場，我們相信這個市場有很強的增長潛力。我們開發了許多住宅設計，包括單層起居和一樓主卧套房，以及帶有娛樂設施的社區，如高爾夫球場、碼頭、游泳池綜合體、鄉村俱樂部、健身和娛樂中心，我們相信這些設施對這類購房者具有吸引力。我們已經將其中的某些設計和功能整合到了我們的一些其他家居類型和社區中。截至2022年10月31日，我們從51個年齡受限的活躍成年人社區進行銷售，其中至少有一名住户必須年滿55歲。
隨着千禧一代正處於家庭形成的黃金時期，我們也繼續專注於這一羣體，提供我們的核心郊區住宅、負擔得起的豪華產品、城市公寓和豪華租賃公寓產品。
通過我們的City Living品牌，與第三方合資夥伴合作，我們目前正在開發一些高密度的高層城市豪華社區，以服務於富裕的搬家家庭、空巢人士和尋求在大城市居住或靠近大城市的年輕專業人士。
這些城市生活社區是高層共管公寓，需要很長一段時間才能建成。我們通常在建設開始後開始在這些社區出售房屋。到建設完成時，我們通常會有相當數量的房屋與積壓的購房者簽訂合同。一旦建設完成，這些社區的積壓房屋通常會很快交付。由於與高層項目相關的較大前期成本和較長的開發時間，我們正在開發，並預計將繼續通過與第三方的合資企業開發所有未來的城市生活社區。
我們相信，支持首次奢侈品、搬家、空巢老人、活躍成年人、負擔得起的奢侈品和第二套房高端市場的人口結構將為我們提供未來的增長機會。我們仍然相信，我們的許多社區位於難以取代的理想地點，其中許多社區具有重大的內在價值，這些價值可能在未來實現。
截至2022年10月31日，我們出售了348個社區的房屋，相比之下，2021年10月31日為340個社區，2020年10月31日為317個社區。
下表彙總了截至2022年10月31日我們運營社區的某些信息：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 運營社區總數 | | 銷售社區數量 | | 獲批的房屋 | | 房屋關閉 | | 已簽訂合同但未關閉的房屋(積壓) | | 提供主頁站點 |
| 北 | | 81 | | | 53 | | | 10,155 | | | 6,103 | | | 1,122 | | | 2,930 | |
| 大西洋中部 | | 53 | | | 40 | | | 4,184 | | | 1,958 | | | 842 | | | 1,384 | |
| 南 | | 133 | | | 99 | | | 14,438 | | | 5,072 | | | 2,523 | | | 6,843 | |
| 高山 | | 133 | | | 113 | | | 17,774 | | | 6,225 | | | 2,524 | | | 9,025 | |
| 太平洋 | | 59 | | | 43 | | | 5,683 | | | 1,910 | | | 1,087 | | | 2,686 | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| 總計 | | 459 | | | 348 | | | 52,234 | | | 21,268 | | | 8,098 | | | 22,868 | |
截至2022年10月31日，在22,868個可用主場中，約有14,000個場址尚未開始重大改善。在22,868個可用的主網站中，約有6,500個尚未由我們擁有，但通過期權進行控制。
截至2022年10月31日，在我們的459個運營社區中，共有348個社區提供房屋出售；其餘社區主要由已售出的社區組成，這些社區並未完成並交付所有房屋。截至2022年10月31日，在348個提供房屋出售的社區中，共有276個是獨立住宅社區，72個是附屬住宅社區。
截至2022年10月31日，不包括373套樣板房，我們社區有1,929套在建或竣工但未簽約的住房，其中998套是經濟適用房，558套是豪華房，373套是活躍的成年人住房。
由於我們產品的氣息和地理足跡，我們的房屋有廣泛的基本銷售價格。2022財年在不同基本銷售價格範圍內交付的10,515套住房的百分比如下：
| | | | | | | | |
| 基本銷售價格範圍 | | 2022財年交付住房的百分比 |
| 低於500,000美元 | | 10% |
| 500,000至750,000美元 | | 37% |
| 75萬至100萬美元 | | 24% |
| 1,000,000至2,000,000美元 | | 25% |
| 超過200萬美元 | | 4% |
在2022財年交付的房屋中，約21%的購房者以現金支付了全額購房價；其餘購房者借了約71%的房屋銷售價格。
下表提供了購房者購買的所有結構和裝修選項的平均價值，以及地塊溢價，以及這些選項的價值和溢價佔2022財年、2021財年和2020財年購買的房屋基本銷售價格的百分比： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| | 選項值(以千為單位) | | 基本銷售價格的百分比 | | 選項值(以千為單位) | | 基本銷售價格的百分比 | | 選項值(以千為單位) | | 基本銷售價格的百分比 |
| 總括 | | $ | 190 | | | 25.3 | % | | $ | 168 | | | 23.9 | % | | $ | 173 | | | 25.5 | % |
| 中國政府已經脱離了。 | | $ | 215 | | | 28.9 | % | | $ | 193 | | | 28.4 | % | | $ | 198 | | | 28.8 | % |
| 附件中有三份文件。 | | $ | 117 | | | 15.4 | % | | $ | 105 | | | 15.3 | % | | $ | 98 | | | 15.7 | % |
一般來説，購買優質地塊或定製帶有結構選項和內飾的房屋的能力在我們的產品線中差異很大，這可能會導致選項價值在基本銷售價格中的百分比出現顯著差異。例如，我們的附屬房屋沒有為買家提供為其房屋增加重大結構性選擇的機會，因此他們的期權價值在基本銷售價格中所佔的百分比較小。
有關收入、簽訂的合同淨額、所得税前收入(虧損)和按部門分列的資產的更多信息，請參閲本表格10-K第7項“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”。
收購
作為我們繼續擴大我們的地理足跡和產品供應戰略的一部分，在2022財年，我們以大約4810萬美元的現金收購了一家在德克薩斯州聖安東尼奧擁有業務的私人房屋建築商的幾乎所有資產和業務。收購的資產包括16個社區，主要是庫存，包括通過土地購買協議擁有或控制的約450個住宅用地。
在2021財年，我們以大約3880萬美元的現金收購了一家服務於內華達州拉斯維加斯市場的私人住宅建築商的幾乎所有資產和業務。收購的資產主要是未來社區的庫存，包括通過土地購買協議擁有或控制的約550個住宅用地。
在2020財年，我們收購了一家在佐治亞州亞特蘭大和田納西州納什維爾開展業務的城市填充物建築商的幾乎所有資產和業務。我們還收購了科羅拉多州科羅拉多州斯普林斯一家建築商的幾乎所有資產和業務。這些收購的總收購價約為7920萬美元現金。收購的資產主要是庫存，包括通過土地購買選擇權擁有或控制的約1,100個住宅用地。
土地政策
在達成購買地塊的協議之前，我們完成了廣泛的比較研究和分析，以幫助我們評估收購。這些分析可能包括土壤測試、環境研究、對必要的分區和其他政府權利的評估，以及廣泛的市場研究，以評估我們提供的哪些產品適合市場。除了直接購買地塊，我們越來越多地試圖達成期權協議和其他安排，以推遲土地的收購，直到我們更接近於將完工的房屋交付給我們的
顧客。我們還與其他建築商、財務夥伴或開發商建立了幾家合資企業，以開發供合資企業參與者使用或出售給第三方的土地。這些結構通常比在權利和開發過程中較早發生的直接土地購買更具資本效率。
我們的業務面臨許多風險，包括與獲得必要的物業審批和完成土地改善相關的風險。為了降低與土地收購和持有相關的財務風險，並更有效地管理我們的資本，在可行的情況下，我們簽訂期權協議(在此也稱為“土地購買合同”、“購買協議”或“期權”)，以無追索權的基礎購買土地，從而將我們的財務風險限制在獲得任何必要的政府批准所花費的金額、社區規劃和設計中產生的成本，在某些情況下，期權的部分或全部成本(也稱為“存款”)。期權協議使我們能夠在獲得土地所有權之前獲得必要的政府批准，並允許我們在指定的時間段內以合同價格獲得地塊。使用這些協議可能會增加我們最終收購土地的總體成本基礎，但通過允許我們在獲得土地之前獲得必要的開發批准或允許我們放棄或推遲收購日期，從而降低我們的風險。在以前的期間，在獲得批准所需的時間內，購買協議和土地的價值普遍增加；然而，在任何特定的時間段內，這種情況可能不會發生。我們有能力將其中一些購買協議延長不同的時間段，在某些情況下，這將需要額外付款。我們的購買協議通常受到許多條件的制約，包括但不限於，能否為擬議的社區獲得必要的政府批准。在某些情況下，如果沒有獲得所有批准，我們在協議下的押金可能會退還給我們，儘管開發前成本通常不會被收回。我們通常有權通過沒收我們根據協議支付的部分或全部保證金來取消任何購買土地的協議。
在2022財年和2021財年，我們分別獲得了約5,700個和27,700個家庭網站的控制權，扣除期權終止和出售的地塊。在2022財年，我們放棄了9000多個受土地購買協議約束的地塊的控制權，主要是因為規劃中的社區不再符合我們的發展標準。截至2022年10月31日，我們控制了大約76,000個家庭站點，而截至2021年10月31日，我們控制了大約80,900個家庭站點。在2022年10月31日和2021年10月31日，我們選擇和擁有地段的百分比分別為50%和50%。
我們正在單獨或合資開發幾塊地塊，用於總體規劃社區，我們打算在其中的一部分地塊上建造房屋，其餘地塊將出售給其他建築商。截至2022年10月31日，其中一個總體規劃社區被全資擁有，其餘社區通過與其他建築商或金融合作夥伴的合資企業進行開發。截至2022年10月31日，我們的土地開發合資企業擁有約24,300個住宅用地。截至2022年10月31日，我們已同意收購409個住宅用地，並預計在未來幾年內從我們的幾家土地開發合資企業購買約6,700個住宅用地。
我們是否有能力及意願繼續進行長遠的發展活動，將視乎是否有合適的經濟環境，以及我們是否有能力繼續物色和訂立購買土地的選擇或協議，就合適的地塊取得政府批准，以及按可接受的條款完成土地的收購和發展。
以下是我們在2022年10月31日通過期權或購買協議擁有或控制的未來社區(與運營社區不同)的主頁摘要： | | | | | | | | | | | | | | |
| | 社區數量 | | 主站點數量 |
| 北 | | 67 | | | 4,953 | |
| 大西洋中部 | | 141 | | | 12,359 | |
| 南 | | 154 | | | 12,657 | |
| 高山 | | 99 | | | 9,754 | |
| 太平洋 | | 61 | | | 5,360 | |
| 總計 | | 522 | | | 45,083 | |
截至2022年10月31日，在45,083個規劃的主場中，我們通過期權和購買協議擁有13,213個並控制31,870個。
截至2022年10月31日，在運營和未來社區中，受期權和購買協議約束的地塊的總購買價約為43.2億美元(包括從我們投資的合資企業獲得的4210萬美元土地)。在43.2億美元的土地收購合同中，我們支付或存放了4.635億美元。如果我們收購所有這些地塊，我們將需要額外支付38.6億美元。這些地塊的購買預計將在未來幾年內進行。我們有其他宗地可供選擇，這些宗地已從該彙總數據中排除
收購價格，因為我們不相信我們會完成這些地塊的購買，我們不需要額外的資金來終止這些合同。這些期權合同要麼已經註銷，要麼減記到我們預計在合同終止時收回的估計金額。
我們目前有大量受管制的土地，這些土地已獲批准或正在尋求批准。我們投入大量資源，為未來的發展尋找合適的土地，並在我們控制的土地上獲得所需的批准。我們不能保證我們目前控制的土地或我們未來可能獲得控制的土地將獲得必要的開發批准，也不能保證在獲得該等發展批准後，我們將選擇完成根據選擇權購買土地或完成我們擁有的土地的開發。在過去，我們通常都成功地獲得了政府的批准。我們相信，我們現有的社區和擬建的社區(假設所有物業都已開發)有足夠的土地供應，可以將我們的運營維持在目前的水平數年。
社區發展
我們花了相當大的精力為每個社區制定計劃，其中包括確定房屋的大小、風格和價格範圍；街道和個別住宅用地的佈局；以及整體社區設計。在獲得必要的政府分區和其他批准後(這可能需要幾年時間)，我們通過清理和分級土地、安裝道路、地下設施、娛樂設施和獨特的入口特徵，以及標示出個別住宅用地來改善土地。
我們基本上是我們所有社區的總承包商。分包商通常根據固定價格合同進行所有房屋建設和土地開發工作。我們購買的材料通常有多個來源。近年來，由於新冠肺炎疫情爆發後對住宅的強勁需求、供應鏈中斷、某些建築產品、住宅構件和建築勞動力的有限供應以及與市政當局相關的延誤，我們許多市場的生產週期都被延長了。不能保證這些挑戰會消退，也不能保證週期時間會在短期內正常化。見本表格10-K第1A項中的“風險因素--一般風險因素”和第2項中的“製造/分銷設施”。
我們的施工經理協調分包活動，監督施工工作和質量控制的方方面面。我們尋求獲得購房者滿意度的方法之一是根據每位購房者對成交前和成交後問卷的回答，為我們的建築經理提供激勵性補償安排。
除住房需求外，影響我們銷售時機的最重要變量是社區開放出售，這發生在收到最終土地監管批准後。收到批准後，我們可以開始從購房者那裏獲得已執行的銷售合同的過程。雖然我們的銷售和建設活動因季節不同而有所不同，這可能會影響關閉的時間，但與收到最終監管批准的時間、社區的開放時間和隨後的關閉時間的影響相比，任何此類季節性影響都相對較小。
市場營銷和銷售
我們相信，我們的住宅營銷策略提升了我們作為高品質豪華住宅建築商和開發商的聲譽。我們相信，這一聲譽會帶來對我們所有產品類型的更大需求。我們通常會包括有吸引力的設計功能，即使是在我們的較便宜的房子，基於我們相信這些增強改善了我們的營銷和銷售努力。
在確定我們房屋的價格時，除了管理層的豐富經驗外，我們還利用內部開發的價值分析程序，將我們的房屋與其他建築商提供的房屋和每個當地市場地區具有競爭力的轉售房屋進行比較。在我們應用這一計劃時，我們會對我們的產品功能與競爭對手的產品功能之間的差異，如家庭和社區便利設施、位置和聲譽，給予正負美元價值。
我們通常在每個社區都有一個銷售中心，配備我們自己的銷售人員。銷售人員一般都得到工資和佣金的補償。我們很大一部分銷售額也來自當地房地產經紀人將客户介紹給我們的社區，我們向他們支付房地產經紀人佣金。
我們在設計和銷售我們的樣板房上花費了大量的精力和成本，這在我們的市場營銷中扮演着重要的角色。不同車型的內飾設計各不相同，並經過精心挑選，以反映潛在買家的生活方式。
訪問我們網站www.TollBrothers.com的訪問者可以獲得有關我們在全國各地的社區和住宅的詳細信息，對我們的住宅進行全景或視頻參觀，並根據我們可用的平面圖和
選項. 我們越來越多地將營銷努力集中在媒體購買的數字環境上，並採用了許多虛擬工具和技術，使我們的銷售人員能夠與潛在客户進行遠程互動。
我們有一個分兩步走的銷售流程。第一步是當潛在的購房者訪問我們的社區之一(親自或虛擬)並決定購買我們的一套房子時，購房者簽署一份不具約束力的定金協議，並提供一小筆可退還的定金。這筆押金將在短時間內保留購房者所選擇的住宅地點或單位。這筆押金也鎖定了房子的底價。由於這些定金協議不具約束力，它們既不記錄為已簽署的合同，也不記錄在積壓中。存款利率每週被跟蹤，以幫助我們監測每個社區的需求強弱。如果特定社區的住房需求強勁，我們就會確定該社區的基本銷售價格是否應該提高。如果特定社區的住房需求疲軟，我們將決定是否應該調整銷售激勵和/或房價折扣。
銷售過程的第二步發生在我們與購房者簽署具有約束力的銷售合同時，購房者提供通常不退還的更大的現金首付。在2022財年末，現金首付平均約佔房屋總購買價格的8%。在購房者簽署不具約束力的定金協議和具有約束力的銷售協議之間(通常需要大約三週)，購房者需要完成一份財務問卷，以便我們確定購房者是否擁有購買房屋所需的財力。如果我們確定購房者在財務上不合格，我們將不會簽訂銷售協議。在2022財年、2021財年和2020財年，我們的客户分別簽署了90.7億美元(8255套住房)、115.4億美元(12472套住房)和8億美元(9932套住房)的淨合同。當我們報告簽署的合同淨額時，無論被取消的合同最初是在該報告期內簽署的，還是在之前的期間內簽署的，報告的合同數量和價值都是在報告期內發生的所有取消的淨額中報告的。此外，無論原始合同是在何時簽署的，在報告期內選擇的所有選項都將報告為該報告期內的銷售額。只有在我們報告的期間結束時，購房者和我們雙方簽署的未完成的銷售協議才被報告為合同幷包括在積壓中。
客户按揭融資
我們與多元化的抵押貸款金融機構保持着關係，其中許多機構都是業內最大的機構之一。我們相信，國家、地區和社區銀行繼續認識到與我們富裕的購房者建立關係的長期價值，這些銀行繼續為這些客户提供融資。我們相信，我們的置業人士一般都有能力取得更佳的按揭貸款，這是因為他們的按揭成數通常較低，而且更具吸引力。 與普通購房者相比的信用檔案。
我們的抵押子公司Toll Brothers Mortgage Company(“TBMC”)為我們的部分房屋關閉提供抵押融資。我們的抵押貸款子公司根據購房者提供的信息和其他來源確定購房者是否有資格獲得購房者正在尋求的抵押貸款。對於符合條件的購房者，我們的抵押貸款子公司為購房者提供抵押承諾，根據當時的市場條件具體説明擬議抵押貸款的條款和條件。
有關由我們的按揭附屬公司提供資金的貸款數目和金額的資料載於下表。 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 財政年度 | | 總計
通行費兄弟公司和解協議
(a) | | TBMC
融資和解*
(b) | | 毛收入
捕獲率(b/a) | | 金額
資金支持
(單位：百萬) |
| 2022 | | 10,515 | | | 3,706 | | | 35.2% | | $ | 2,030.6 | |
| 2021 | | 9,986 | | | 4,364 | | | 43.7% | | $ | 2,160.8 | |
| 2020 | | 8,496 | | | 3,782 | | | 44.5% | | $ | 1,757.5 | |
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*這些金額不包括經紀和轉介貸款，這分別佔我們2022財年、2021財年和2020財年房屋成交量的6.5%、5.6%和4.7%。
在房屋實際結清和抵押貸款融資之前，購房者可以根據承諾的條款鎖定利率。在利率鎖定時，我們的抵押貸款子公司同意將建議的抵押貸款出售給願意遵守承諾給購房者的條款和條件(包括利率)的幾家第三方現有抵押貸款融資機構(“投資者”)之一。我們相信這些投資者有足夠的財力履行他們對我們抵押貸款子公司的承諾。抵押貸款出售給投資者，並附帶有限的追索權條款，這些條款源於相關協議中的行業標準陳述和擔保。這些陳述和保證主要涉及借款人或其他各方沒有虛假陳述、貸款的適當承銷、
在某些情況下，還要求借款人支付的最低還款次數。本公司一般不會保留與在第二市場出售的按揭貸款有關的任何其他持續利息。
截至2022年10月31日，我們的抵押貸款子公司承諾為31億美元的抵押貸款提供資金。其中，截至2022年10月31日，6.696億美元的應收抵押貸款以及1.867億美元的應收抵押貸款利率已被鎖定。我們的抵押貸款子公司通過組合其自有資本、我們提供的資本、其貸款安排以及向各種投資者出售抵押貸款來為其承諾提供資金。我們的抵押貸款子公司獲得了投資者的承諾，將收購所有8.563億美元的鎖定貸款和應收賬款。截至2022年10月31日，我們的購房者尚未鎖定剩餘24.3億美元抵押貸款承諾的利率。
積壓
截至2022年10月31日，我們積壓了88.7億美元(8098套住房)；截至2021年10月31日，我們積壓了95億美元(10302套住房)；截至2020年10月31日，我們積壓了63.7億美元(7791套住房)。在2022年10月31日積壓的8,098套住房中，約90%預計將在2023年10月31日之前交付。這一交付估計是基於目前對我們積壓轉換率的預期。我們的積壓轉化率可根據若干因素而有所不同，這些因素包括：是否有分包商和合格的行業人員；是否有足夠的公用事業基礎設施和服務；市政當局處理許可證、進行檢查和採取類似行動的能力；以及建築材料短缺、供應延遲或價格波動。見“風險因素--與我們的商業和工業相關的風險--組件短缺以及勞動力和供應成本的增加超出了我們的控制範圍，可能會導致發展我們社區的延遲和成本增加。”
競爭
住宅建築行業競爭激烈且分散。我們與許多不同規模的房屋建築商競爭，範圍從地方到全國，其中一些公司的銷售額和財力比我們更大。現房銷售也帶來了競爭。我們的競爭主要基於價格、地理位置、設計、質量、服務和聲譽。我們相信，與我們行業中的許多其他房屋建築商相比，我們的財務穩定是一個有利的競爭因素。
季節性
我們的季度經營業績通常會隨着季節的變化而波動。我們的很大一部分銷售協議通常是在冬季和春季與客户簽訂的。與天氣有關的事件可能會推遲房屋的開工和關閉，並增加成本。見“風險因素--與我們的商業和工業有關的風險--我們的季度經營業績可能會因我們業務的季節性而波動”，以及“-不利的天氣條件、自然災害和其他條件可能擾亂我們社區的發展，這可能損害我們的銷售和經營結果”。
表格10-K
對未合併實體的投資
我們在合資企業中有投資：(I)為合資企業參與者開發地段並出售給外部建築商(“土地開發合資企業”)；(Ii)開發待售住宅(“住宅建築合資企業”)；(Iii)發展豪華出租住宅公寓和獨户住宅，以及商業用地(“租賃物業合資企業”)；及(Iv)為住宅建築商和開發商提供融資和土地儲備，以購買和開發土地和住宅用地(“直布羅陀合資企業”)。截至2022年10月31日，我們對這些未合併實體的投資為8.523億美元，並承諾如果這些實體需要額外資金，我們將向它們額外投資或墊付至多3.043億美元。
在2022財年、2021財年和2020財年，我們分別確認了來自我們投資的未合併實體的收入2370萬美元、7400萬美元和90萬美元。此外，我們從這些未合併實體獲得的建築和管理費收入在2022財年為3120萬美元，2021財年為2180萬美元，2020財年為1760萬美元。
土地開發合資企業
截至2022年10月31日，我們投資了15家土地開發合資企業來開發土地。其中一些土地發展合營公司開發土地供包括我們在內的合營公司參與者專用，另一些公司則開發土地出售給合營公司參與者和無關的建築商。截至2022年10月31日，我們在我們的土地開發合資企業中投資了3.433億美元，並向其中9家土地開發合資企業承諾了1.808億美元的資金，如果需要對這些合資企業進行額外投資，將獲得資金。截至2022年10月31日，其中10家合資企業的總貸款承諾為5.572億美元，這些承諾的未償還借款為4.443億美元。截至2022年10月31日，我們的土地開發合資企業擁有約24,300個住宅用地。
截至2022年10月31日，我們已同意從我們的兩家土地開發合資企業手中收購409個住宅用地，總收購價格約為4,210萬美元。此外，我們預計將在幾年內從其中幾家合資企業購買大約6,700個新的住宅用地。這些主網站的購買價格將在未來的某個日期確定。如果我們有獲得這些合資企業的合同權利，我們將這些合資企業中的地段算作可選地段。
住宅建築合資企業
截至2022年10月31日，我們在Home Building合資企業中總共投資了4940萬美元，用於開發豪華待售房屋。在2022財年，我們的Home Building合資企業簽署的合同淨價值為9720萬美元(51套住房)，它們帶來了6090萬美元(19套住房)的收入。
租賃物業合資企業
作為我們擴大產品線戰略的一部分，在過去的幾年裏，我們獲得了一些地塊的控制權，這些地塊打算作為出租公寓或獨棟家庭租賃住房項目開發，包括幾個學生宿舍用地。截至2022年10月31日，我們對41家租賃物業合資企業的投資總額為4.414億美元。截至2022年10月31日，我們或我們擁有權益的合資企業控制了73個地塊，這些地塊計劃作為租賃公寓項目，包含約25,000個單位。截至2022年10月31日，我們擁有權益的合資企業的貸款承諾總額為33.2億美元，這些承諾的未償還借款為17.7億美元。這些項目分佈在全國多個大都市地區，目前正在與Toll Brothers公寓生活和Toll Brothers Campus Living品牌下的合作伙伴一起運營或開發(或我們預計將會開發)。
截至2022年10月31日，我們有大約4,000個已入夥或準備入夥的出租公寓項目單位，2,150個在租賃階段，7,900個在設計階段或在開發中，10,950個在規劃階段。在截至2022年10月31日的25,000套公寓中，13,900套由我們擁有權益的合資企業擁有，約2,900套由我們擁有，8,200套由我們根據合同購買。
直布羅陀合資企業
在過去三年中，我們通過直布羅陀與一家機構投資者建立了幾家合資企業，向住宅樓和開發商提供融資和土地儲備。我們在這些合資企業中擁有大約25%的權益。這些合資企業為建築商和開發商收購和開發土地和住宅用地提供資金，並尋求其他互補的投資戰略。我們可能會在這些合資企業中投資高達1億美元。截至2022年10月31日，我們的投資為1820萬美元。
規管及環境事宜
我們受制於與分區、建築設計、施工和類似事項有關的各種地方、州和聯邦法規、條例、規則和法規，包括強制實施限制性分區和密度要求的地方法規。在我們的一些市場，州和地方立法已經增加，授權獲得土地作為專用開放空間，主要是由政府、準公共和非營利實體獲得。此外，在我們社區的房屋建設、廣告和銷售方面，我們還受到各種許可、登記和備案要求的約束。這些法律和要求的影響是增加了我們的總體成本，它們可能已經並在未來可能推遲社區的開放，或者可能已經並在未來導致我們得出結論，即使獲得任何或所有必要的政府批准，某些社區的發展在經濟上也是不可行的。見本項目1中的“土地政策”。我們還可能因在我們經營的一個或多個地區建造暫停期而受到週期性延誤，或可能完全被排除在發展社區之外。一般來説，這種暫停通常與水或污水設施不足或道路通行能力不足有關。
為了在某些地區獲得某些批准，我們可能被要求以低於市場租金或銷售價格的價格提供負擔得起的住房。這些要求對我們的影響取決於我們參與或打算參與發展的各個州和地方政府如何實施他們的經濟適用房計劃。到目前為止，這些限制還沒有對我們產生實質性的影響。
我們還受制於各種有關保護公眾健康和環境的地方、州和聯邦法規、條例、規則和法規(“環境法”)。適用於任何特定社區的特定環境法因場地的位置和環境條件以及場地現在和以前的用途而有所不同。監管部門越來越注重減少温室氣體排放，這導致了某些司法管轄區的立法要求，要求新住宅比現有住宅更節能，或者要求在新建築中加入太陽能電池板等節能功能。遵守這些環境法律可能會導致延誤，可能會導致我們產生大量合規和其他成本，和/或可能會禁止或嚴格限制某些環境敏感地區或地區的開發。
在完成土地收購之前，我們通常會聘請獨立的環境顧問評估土地上是否存在危險或有毒物質、廢物或物質，因此，我們相信，到目前為止，我們的土地上還沒有受到此類物質的重大影響。
我們的抵押貸款子公司受各種州和聯邦法規、規則和法規的約束，包括與許可、貸款業務和其他抵押貸款發起和融資領域相關的法規、規則和法規。這些法規、規則和條例的影響可能是增加我們購房者的融資成本，增加我們做生意的成本，並限制我們的購房者獲得某些類型的貸款。
保險/保修
我們所有的房子都是在我們的工藝和機械設備的有限保修下出售的。許多房屋還提供了關於結構完整性的有限多年保修。
根據免賠額和自保金額，我們維持保險，以保護我們免受與我們的活動相關的各種風險，其中包括一般責任、“全險”財產、建築缺陷、工人賠償、汽車和員工忠誠度。我們應計與免賠額和自保金額相關的預期成本。
人力資本資源
截至2022年10月31日，我們的全職員工約為5,200人，而2021年10月31日的員工約為5,100人。截至2022年10月31日，我們的集體談判協議覆蓋了不到2%的員工。
我們相信，我們的員工是我們最重要的資源之一，對我們的持續成功至關重要。我們非常注重吸引和留住有才華和經驗的人員來管理和支持我們的運營，我們的管理團隊定期審查組織各級的員工流失率。管理層還審查員工敬業度和滿意度調查，以監控員工士氣，並接收對各種問題的反饋。我們向員工支付具有競爭力的薪酬，並提供一系列由公司支付的福利，我們認為這些福利與我們行業的其他公司相比具有競爭力。
我們致力於招聘、發展和支持多元化和包容性的工作場所。我們的管理團隊和所有員工都應在工作場所展示和促進誠實、道德和尊重的行為。我們的所有員工都必須遵守行為守則，該守則為適當的行為設定了標準，幷包括關於預防、識別、報告和制止任何類型的非法歧視的年度培訓。
為了應對新冠肺炎疫情，我們實施了增強的安全協議和程序，以保護我們的員工、分包商和客户。這些協議中的許多已經演變，並在我們的工作場所和我們處理業務的某些方面變得更加固定。例如，我們繼續使用和擴展允許在我們業務的許多方面進行虛擬交互的技術，包括面向客户的活動。許多管理和操作程序已經修改，包括為我們的員工提供更大的遠程工作靈活性。其中許多修改在對我們運營的影響最小的情況下得到了員工的好評，並一直持續到2022財年。有關新冠肺炎疫情對我們人力資本資源的影響的詳細討論，請參閲本10-K表格“項目1A”中的“風險因素--公共衞生問題，如重大流行病或流行病可能對我們的業務或財務業績產生不利影響”。
可用信息
我們向美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)提交年度、季度和當前報告、委託書和其他信息。這些備案文件可以通過互聯網在美國證券交易委員會的網站http://www.sec.gov.上獲得
我們的主要互聯網地址是www.tollbrothers.com。在我們以電子方式向美國證券交易委員會存檔或向美國證券交易委員會提供這些材料後，我們在合理可行的範圍內儘快通過我們的網站“投資者關係”(“投資者關係網站”)免費提供我們的10-K表格年度報告、10-Q表格季度報告、當前8-K表格報告以及根據1934年證券交易法第13(A)或15(D)節提交或提交的報告的任何修正案。
我們在我們的投資者關係網站上提供關於我們的業務和財務表現的信息，包括我們的公司概況。此外，我們還在我們網站的投資者關係部分對我們與投資界成員一起參加的財報電話會議和某些活動進行了網絡直播。進一步的公司治理信息，包括我們的道德和商業行為準則、公司治理準則和董事會委員會章程，也可以在我們網站的投資者關係部分找到。我們網站的內容不會以引用的方式納入本年度報告(Form 10-K)或我們提交給美國證券交易委員會的任何其他報告或文件中，並且對我們網站的任何提及都只是非主動的文字參考。
前瞻性陳述
本報告或我們已經或將向美國證券交易委員會提交的其他材料中包含的某些信息(以及我們已作出或將作出的口頭聲明或其他書面聲明中的信息)包含或可能包含符合1933年《證券法》(修訂本)第27A節和1934年《證券交易法》(修訂本)第21E節的含義的前瞻性聲明。人們可以通過以下事實來確定這些陳述：它們不涉及嚴格意義上的歷史或事實性質的問題，一般討論或涉及未來的事件。這些陳述包含諸如“預期”、“估計”、“預期”、“項目”、“打算”、“計劃”、“相信”、“可能”、“可以”、“可能”、“可能”、“應該”、“可能”、“將會”以及其他含義相似的詞語或短語。此類陳述可能包括但不限於以下信息：市場狀況；抵押貸款利率；通貨膨脹率；對我們房屋的需求；銷售速度和價格；購房者取消購房的影響；我們的戰略重點；增長和擴張；我們的土地收購、土地開發和資本分配優先事項；預期經營結果；上門交付；財務資源和狀況；收入的變化；盈利能力的變化；利潤率的變化；會計處理的變化；收入成本，包括預期的勞動力和材料成本；勞動力和材料的可用性；銷售、一般和行政費用；利息支出；庫存減記；房屋保修和建築缺陷索賠；未確認的税收優惠；這些問題包括：我們預期的退税金額；我們參與的合資企業；我們對未合併實體進行投資的預期結果；我們獲得土地和尋求房地產機會的能力；我們獲得批准和開設新社區的能力；我們銷售、建造和銷售房屋及物業的能力；從積壓的房屋中交付房屋的能力；我們獲得材料和分包商的能力；我們生產正常業務所需的流動性和資本的能力；我們擴大和利用機遇的能力；法律訴訟、調查和索賠的結果；以及新冠肺炎或其他公共衞生或其他緊急情況的未來影響。
本報告以及我們所作的任何其他報告或公開聲明中的任何或所有前瞻性陳述都不能保證未來的業績，而且可能被證明是不準確的。這可能是假設或估計與實際結果不同的結果，也可能是已知或未知的風險和不確定性的結果。下文“第1A項-風險因素”或我們的其他報告或公開聲明中提到的許多因素將對我們未來的業績起到重要的決定作用。因此，實際結果可能與我們的前瞻性陳述中預期的結果大不相同。
前瞻性陳述還不時出現在10-Q表和8-K表的其他報告中、新聞稿中、演示文稿中、我們的網站上以及向公眾發佈的其他材料中。前瞻性陳述僅在其發表之日起發表。我們沒有義務公開更新任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。
關於我們認為可能導致我們的實際結果與預期和歷史結果大不相同的因素的更詳細討論，請參閲下文“項目1a--風險因素”。這一討論是在1995年《私人證券訴訟改革法》允許的情況下進行的，我們所有的前瞻性陳述都明確地受到本節中包含或引用的警告性陳述的限制。
關於我們的執行官員的信息
有關本公司主管人員的資料以參考方式併入本表格10-K的“第III部分，第10項”。
第1A項。風險因素
與我們的商業和工業有關的風險
我們受到住房行業需求波動的影響。需求的任何減少都會對我們的業務、運營結果和財務狀況產生不利影響。
對我們的住房和出租公寓的需求會受到波動的影響，這通常是由於我們無法控制的因素，如就業水平、消費者信心和支出、住房需求、購房者的融資可獲得性、利率、與現有庫存相比的新房可獲得性和價格以及人口趨勢。在房地產市場低迷的情況下，我們的銷售和經營業績將受到不利影響；我們可能會有重大的庫存減值和其他沖銷；我們的毛利率可能會從歷史水平大幅下降；我們可能會因運營而蒙受重大損失。在任何特定時間，我們都無法準確預測住房市場狀況是會改善、惡化，還是會像當時那樣繼續下去。
在我們開展業務的市場和我們房屋的潛在購買者居住的市場上，經濟狀況的不利變化可能會減少對房屋的需求，從而可能對我們的業務、運營結果和財務狀況產生不利影響。
在我們開展業務的市場和我們房屋的潛在買家居住的市場，經濟狀況的不利變化已經並可能在未來對我們的業務產生負面影響。抵押貸款利率、就業水平、就業增長、消費者信心、對房地產市場實力的看法、人口增長或待售房屋供應過剩的不利變化可能會減少對我們房屋的需求或壓低價格，並導致購房者取消購買我們房屋的協議。這反過來可能對我們的運營結果和財務狀況產生不利影響。
嚴重的通貨膨脹、更高的利率或通貨緊縮可能會對我們的業務和財務業績產生不利影響。
通貨膨脹可以通過增加土地、材料和勞動力的成本以及利率來對我們產生不利影響。所有這些因素都會對住房負擔能力產生負面影響。在高度通脹的環境中，我們可能無法將房屋的銷售價格提高到或高於通貨膨脹率，這可能會降低我們的利潤率。此外，我們的資本、勞動力和材料成本可能會增加，這可能會對我們的業務或財務業績產生不利影響。例如，當前和持續的高通脹和利率上升的宏觀經濟狀況，特別是2022年抵押貸款利率的大幅上升，是自2022財年第二季度以來新房需求總體下降的主要驅動因素之一。
相反，通縮可能導致支出和借貸能力的整體下降，從而可能導致經濟狀況和就業水平惡化。通貨緊縮還可能導致我們的庫存價值下降或降低現有房屋的價值。這些因素，或其他增加顯著通縮風險的因素，可能會對我們的業務或財務業績產生負面影響。
與我們的土地、地塊和租賃庫存相關的風險可能會對我們的業務或財務業績產生不利影響。
控制、擁有和開發土地存在着巨大的內在風險。如果住房需求下降，我們可能無法在某些社區建造、出售或出租有利可圖的住房，我們可能無法完全收回我們擁有的一些土地和地塊的成本，我們可能會沒收通過期權安排控制的土地的押金。我們購買土地或支付費用以控制土地，以便向新市場擴張，並替換土地庫存和在現有市場內擴張。如果特定市場的住房需求下降到低於我們收購或獲得土地控制權時的預期水平，我們可能不得不出售或出租房屋或土地，以降低利潤率，或者對我們的土地和地塊產生創紀錄的庫存減值費用。由於2006-2011年房地產行業低迷期間我們的業務下滑，我們確認了重大的庫存減值。我們不能向您保證，未來不會再次發生重大的庫存減值。
如果不能以合理的價格獲得土地，我們的銷售額和經營業績可能會下降。
長遠來説，我們的運作有賴於我們能否以合理的價格取得土地，以發展我們的住宅社區。截至2022年10月31日，我們通過期權擁有或控制的家庭網站約為76,000個。在未來，土地可獲得性的變化、對可用土地的競爭、獲得土地的融資可獲得性、限制住房密度的分區規定以及其他市場條件可能會損害我們以可接受的價格為新住宅社區獲得土地的能力。如果由於這些因素或任何其他原因，適合住宅社區發展的土地供應變得更加有限，土地成本可能會增加，和/或我們能夠出售和建造的房屋數量可能會減少。
我們執行業務戰略的能力是不確定的，我們可能無法實現我們的目標。
我們不能保證(I)我們的戰略，包括擴大我們的地理足跡、產品線和價位，成為資本和運營效率更高的房屋建築商，以及任何相關的舉措或行動(包括房屋建築商收購)將會成功，或者它們將在任何特定水平或特定時間框架內產生增長、收益或回報；(Ii)未來我們將在任何特定指標或衡量標準上取得與過去相同或更好的積極運營或財務業績；或(Iii)我們將在任何時期以及其他房屋建築商取得同樣的表現。我們也不能保證我們未來能夠維持我們的戰略和任何相關的舉措或行動，並且，由於出乎意料的有利或不利的市場條件或其他因素，我們可能決定我們需要調整、完善或放棄我們的戰略的全部或部分，以及任何相關的舉措或行動，儘管我們不能保證任何此類調整都將成功。我們現有的任何一項或多項策略，或任何相關的措施或行動，或我們可能尋求或實施的任何調整失敗，都可能產生不利的影響
對我們增加業務價值和盈利能力的影響；對我們正常經營業務的能力的影響；對我們整體流動資金的影響；以及對我們的綜合財務報表的影響，在每種情況下，影響都可能是重大的。
負面宣傳可能會對銷售產生負面影響，這可能會導致我們的收入或運營業績下降。
我們的業務依賴於Toll Brothers品牌的吸引力，它與質量和奢侈品的聯繫是我們成功不可或缺的一部分。我們的戰略包括通過將我們的奢侈品品牌擴展到新的價格點、產品線和地理位置來發展我們的業務，包括擴大我們負擔得起的奢侈品。如果我們無法維持Toll Brothers品牌的地位，我們的業務可能會受到不利影響，因為這會削弱該品牌的獨特吸引力，並損害其形象。這可能會導致銷售額和收益下降。
此外，與我們的行業、公司、品牌、營銷、人員、運營、業務業績或前景相關的不利媒體或投資者和分析師報道可能會影響我們的股價和業務業績，無論其準確性如何。此外，通過使用電子傳播，包括社交媒體渠道、網站和其他數字平臺，負面宣傳的傳播速度大大加快。我們能否成功維護和提升我們的品牌，取決於我們適應這個快速變化的媒體環境的能力。任何媒體的負面宣傳或負面評論都可能損害我們的聲譽，並減少對我們房屋的需求，這將對我們的業務產生不利影響。
我們還可能受到與我們開發的社區居民關係不佳的影響，因為我們為解決與其社區的運營或開發或房主協會過渡有關的問題或糾紛所做的努力可能會被受影響的居民視為不滿意，這些居民隨後的行動可能會對銷售或我們的聲譽造成不利影響。此外，我們可能決定或被要求支付與解決此類問題或爭端有關的物質支出，這可能會對我們的業務結果產生不利影響。
我們的收入和運營收入的很大一部分來自加州。
我們很大一部分收入和運營收入都集中在加州。我們無法控制的因素可能會對我們在加州產生的收入和/或收入產生實質性的不利影響。這些因素包括但不限於：監管和財政環境的變化；經濟長期低迷；喪失抵押品贖回權的情況很多；負擔不起；外國買家需求下降；包括乾旱在內的惡劣天氣；地方政府暫停建築以及州或地方政府實施增加建築成本的規定的風險；地震和野火等自然災害；環境事件；以及人口和(或)增長率下降以及該地區住房需求的相關減少。如果加州的房屋銷售活動或銷售價格下降，我們的成本可能根本不會下降或以相同的速度下降，我們在該州擁有或控制的庫存和地塊可能面臨減值風險。因此，我們的綜合財務業績可能會受到不利影響。
在建造中層、高層或多户建築時，無論是待售物業還是出租物業，我們都會在開始建設、將單元出售和交付給客户或開始收取租金和收回成本之前產生大量成本。我們可能會受到建設延誤的影響，這可能會導致更高的成本，從而對我們的運營業績產生不利影響。施工期間不斷變化的市場狀況可能會對銷售價格和租金產生負面影響，這可能會對我們的經營業績產生不利影響。
在一棟中層、高層或多户建築產生任何收入之前，我們會花費大量資金來獲得土地、獲得許可、開發批准和權利，以及建造建築。我們通常需要幾年的時間才能獲得土地，並在高層建築中建造、銷售和交付單位或租賃單位。根據項目的複雜程度、收購時的開發階段、我們與可能參與項目的任何合資夥伴的關係以及涉及的監管和社區問題，每棟建築的完工時間各不相同。由於建築完工的這些潛在延遲，我們面臨着在此期間對住房的需求可能下降的風險，我們可能被迫以虧損或產生低於我們最初預期的利潤率的價格出售或租賃單位。此外，如果工程延誤，我們可能會因通貨膨脹或其他原因和/或資產持有成本(包括用於獲取土地和建造大樓的資金的利息)而面臨成本增加。這些成本可能很大，並可能對我們的運營業績產生不利影響。此外，如果建築物或單位的價值下降，我們還可能被要求根據美國公認的會計原則確認建築物賬面價值的重大減記。
取消現有銷售協議的數量增加可能會對我們的業務產生不利影響。
我們的積壓反映了與我們的購房者就尚未交付的房屋達成的銷售協議。我們已經收到了購房者為我們積壓的每一套房子支付的定金，通常情況下，如果購房者沒有完成購買，我們有權保留定金。然而，在某些情況下，購房者可能會取消銷售協議，並因州和當地法律要求等原因獲得全部或部分定金退款。
無法獲得抵押貸款，購房者無法出售他們目前的房屋，或者我們無法在指定的時間內完成並交付房屋。購房者也可以選擇取消購房協議，沒收押金。截至2022年10月31日，我們有8,098套住房，銷售價值88.7億美元。如果經濟狀況下降，如果抵押貸款融資變得不那麼容易，或者如果我們的房屋由於市場價格下跌或由於我們社區或附近的其他條件而變得不那麼有吸引力，我們可能會遇到更多的購房者取消與我們的銷售協議，這可能會對我們的業務和運營結果產生不利影響。
住宅建築業競爭激烈，如果其他住宅建築商更成功，或者為我們的客户提供更好的價值，我們的業務可能會下降。
我們在競爭非常激烈的環境中運營，在我們運營的每個市場上，我們都面臨着來自其他房屋建築商的競爭。我們與大型國家和地區住宅建築公司以及規模較小的本地住宅建築商在土地、融資、建築部件以及熟練的管理和勞動力資源方面展開競爭。我們還與轉售房屋市場競爭，也被稱為“以前擁有的”或“現有的”房屋市場。可供出售的房屋供過於求，或者我們的一些競爭對手大幅打折，可能會對我們的房屋需求和我們的運營結果產生不利影響。競爭條件的增加可能會對我們產生以下任何影響：交付的房屋減少；售出的房屋減少；購房者取消購房的數量增加；銷售激勵措施增加和/或價格降低；由於銷售價格下降或無法提高銷售價格來抵消交付房屋成本的增加，毛利率下降。如果我們無法在我們的市場上有效競爭，我們的業務可能會比我們的競爭對手下降得不成比例。
我們依靠分包商來開發我們的土地和建造我們的家園，並依靠建築供應公司來供應我們建造家園的部件。我們的分包商未能正確建造我們的房屋並採取適當的工地安全做法，或我們從建築供應公司獲得的部件存在缺陷，可能會對我們產生不利影響。
我們聘請分包商來開發我們的土地和建造我們的房屋，包括通過從建築供應公司購買用於建造我們的房屋的部件。儘管我們在質量控制和工地安全方面做出了努力，但我們可能會發現我們的分包商從事不適當的開發、施工或安全操作，或者從建築供應公司購買的部件未按規定運行。此類事件的發生可能要求我們按照我們的標準和法律要求修復設施和房屋，或者回應對建築工地監管不當的指控。在這些情況下，履行我們的法律義務的成本可能會很高，我們可能無法從分包商、供應商和保險公司那裏收回維修成本。例如，我們已經或預計將在賓夕法尼亞州和特拉華州建造的房屋維修費用很高。有關保修費用的其他信息，請參見本表格10-K第15(A)1項中的附註7--“應計費用”。
我們參與某些合資企業，如果合資企業或其參與者未能履行其義務，我們可能會受到不利影響。
我們在與無關各方的某些合資企業中有投資和承諾。這些合資企業通常借錢來幫助為自己的活動提供資金。在某些情況下，合資企業的參與者，包括我們，需要提供與合資企業有關的某些義務的擔保。在大多數這些合資企業中，我們沒有控股權，因此無法要求這些合資企業或其參與者履行其義務或以可接受的條件重新談判。如果合資企業或其參與者不履行其義務，我們可能需要花費額外的資源或遭受重大損失。
政府法規和法律挑戰可能會推遲我們社區的開工或完工，增加我們的費用，或者限制我們的房屋建設活動，這可能會對我們的運營產生負面影響。
我們的發展活動必須得到眾多政府當局的批准，而這些政府當局在行使其審批權時往往擁有廣泛的自由裁量權。我們因遵守法律和法規要求而產生大量成本。法律和法規要求的任何增加都可能導致我們產生大量額外成本，或者在某些情況下，導致我們確定該物業不適合開發。
有關建築、分區、銷售、無障礙、安全、反歧視和類似事項的各種地方、州和聯邦法規、條例、規則和條例適用於和/或影響住房行業。政府監管影響建築活動以及銷售活動、抵押貸款活動和其他與購房者的交易，包括反歧視法律，如公平住房法和數據隱私法，如加州消費者隱私法。該行業還經歷了州和地方立法和法規的增加，這些法規限制了土地的可獲得性或用途。市政當局還可以限制或暫停提供公用事業設施，如供水和下水道水龍頭。在一些地區，市政當局可能會頒佈增長控制舉措，限制特定年份可獲得的建築許可證數量。此外，我們可能需要申請額外的審批或修改我們現有的審批，因為
當地情況或適用法律的變化。如果我們運營的市政當局採取這樣的行動，可能會造成延誤、增加成本或限制我們在這些市政當局開展業務的能力，從而對我們的業務產生不利影響。此外，我們可能會遇到延誤和費用增加，因為我們擬議的社區受到法律挑戰，無論是由政府當局還是私人當事人提起的。
我們的抵押貸款子公司TBMC受到各種州和聯邦法律、規則和法規的約束，包括與許可、貸款業務和其他抵押貸款發放和融資領域相關的法規、規則和法規。這些法律、規則和條例的影響可能會增加我們購房者的融資成本，增加我們做生意的成本，並限制我們的購房者獲得某些類型的貸款。
在正常業務過程中出現的產品責任索賠以及訴訟和保修索賠可能代價高昂，這可能會對我們的業務產生不利影響。
作為一家房屋建築商，我們會受到正常業務過程中產生的建築缺陷和房屋保修索賠的影響。這些索賠在住宅建築行業很常見，可能代價高昂。此外，針對建築缺陷和產品責任索賠的保險成本較高，保險公司提供的保險金額有限。不能保證這一覆蓋範圍不會受到進一步限制，並變得更加昂貴。如果我們當前和以前的保險計劃的限額或承保範圍被證明是不充分的，或者我們無法在未來針對這些類型的索賠獲得足夠的或合理定價的保險，或者目前為未來保修或保險索賠提供的金額不足，我們可能會遭受損失，這可能會對我們的財務業績產生負面影響。
我們根據我們的保險單下支付我們的自我保險責任所需的估計成本，以及超出我們的承保限額或我們的保險單不覆蓋的潛在索賠和索賠調整費用的估計成本來記錄費用和負債。這些估計成本是基於對我們歷史索賠和行業數據的分析，幷包括已發生但尚未報告的索賠估計。與這些負債相關的損失的預測需要精算假設，這些假設可能會因與我們的市場和我們製造的產品類型相關的建築缺陷索賠、保險行業實踐以及法律或監管行動和/或解釋等因素而存在不確定性。這些估計中使用的關鍵假設包括索賠頻率、嚴重性和結算模式，這些都可能在較長時間內發生。此外，報告索賠的頻率和嚴重性以及理賠估計數的變化可能會影響精算分析中使用的趨勢和假設，這對我們的合併財務報表可能是重要的。由於所需判斷的程度以及這些基本假設的可能變化，我們的實際未來成本可能與估計的不同，這種差異可能會對我們的綜合財務報表產生重大影響。
在過去的幾年裏，我們收到了大量與我們在賓夕法尼亞州和特拉華州建造的房屋有關的水入侵索賠。有關這些保修費用的其他信息，請參見本表格10-K第15(A)1項中的附註7-“應計費用”。
我們的共管公寓和出租多單元建築由於其施工時間延長、預售和租賃水平以及在建築建成後快速交付單位而受到交貨量波動的影響。
我們的季度經營業績將根據我們的多單元共管公寓大樓的建成時間、預售水平以及大樓建成後預售單位的相對較短的交付時間而波動。這些銷售可能導致重大收益或損失，我們在綜合經營報表和全面收益表中確認這些收益或損失為來自未合併實體的收入。這些收益或虧損的時間無法準確預測，因此，可能會導致我們的淨收入在每個季度之間波動。
除了我們的住宅待售業務外，我們還開發、運營並在某些情況下銷售出租公寓，這主要是通過合資企業完成的。通常，我們開發和出租出租物業的合資企業會在穩定下來後將物業出售給第三方或合資夥伴。這些銷售可能導致重大收益或損失，我們在綜合經營報表和全面收益表中確認這些收益或損失為來自未合併實體的收入。這些收益或虧損的時間無法準確預測，因此，可能會導致我們的淨收入在每個季度之間波動。
由於我們業務的季節性，我們的季度經營業績可能會波動。
我們的季度經營業績隨着季節的變化而波動；通常情況下，我們很大一部分銷售協議是在冬季和春季與客户簽訂的。我們其中一套住房的建設通常在與客户簽署銷售協議後繼續進行，通常需要9到12個月的時間才能完成，儘管最近在許多社區，由於各種原因，建設時間已經延長到12個月以上，包括高需求、勞動力短缺、供應鏈中斷和市政延誤。此外，與天氣相關的事件可能會不時發生，推遲開工或關閉，或者增加成本，降低盈利能力。此外，在開設新社區或新區段方面出現延誤
現有社區的建設可能會對房屋銷售和收入產生不利影響。費用不是全年平均發生和確認的。由於這些因素，我們的季度經營業績可能參差不齊，某些季度的收入和收益可能低於其他季度。
税收或政府收費的增加可能會增加我們的成本，而税法或其解釋的不利變化可能會減少對我們住房的需求，並對我們的經營業績產生負面影響。
增加房地產税和其他地方政府收費，例如向開發商徵收費用，為學校、空地和道路改善提供資金，和/或提供中低收入住房，可能會增加我們的成本，並對我們的運營產生不利影響。此外，當地房地產税的增加可能會對我們的潛在購房者產生不利影響，他們可能會在決定是否購買新房時考慮這些成本，並因此決定不購買我們的一套房子。
税法的變化可能會減少或取消對房主的税收減免或激勵，並可能使人們更難負擔得起住房，或者以其他方式減少對住房的需求，這反過來可能會減少我們的銷售額，損害我們的運營業績。此外，雖然我們相信我們記錄的税項結餘是足夠的，但我們無法預測税法的可能變化或其解釋的變化的影響，以及它們是否會對我們的經營業績產生重大不利影響。我們在前幾年已經根據我們認為合適的某些申報頭寸提交了納税申報單。如果國税局或州税務當局不同意這些申報立場，我們可能會欠下額外的税款，這可能是實質性的。
我們受到廣泛的環境法規的約束，這可能會導致我們產生額外的運營費用，使我們面臨更長的建設週期，或者導致重大罰款或損害我們的聲譽。
我們受制於各種有關保護健康和環境的地方、州和聯邦法規、條例、規則和法規，包括對向環境排放或排放材料、建築工地暴雨徑流的管理、有害物質的處理、使用、儲存和處置、對濕地和其他敏感環境的影響以及我們擁有或開發的物業的污染補救等方面的監管。此外，近年來，州和地方司法管轄區頒佈了一些法規，要求新住宅比現有住宅更節能，或者強制要求新建築中包含太陽能電池板等節能功能。適用於我們運營的每個社區的環境法規因社區場地的位置、場地的環境條件以及場地現在和以前的用途而有很大不同。環境法規可能會導致延誤，可能會導致我們產生大量合規、補救或其他成本，並可能會禁止或嚴重限制開發和住宅建設活動。此外，不遵守這些規定可能會導致罰款和處罰、補救義務、允許撤銷或其他制裁；以及我們開發項目或附近的污染或其他環境條件，無論我們是否對這些條件負責，都可能導致向我們提出人身傷害、財產損失或其他損失的索賠。
美國環境保護局和其他聯邦或州機構會不時審查房屋建築商遵守環境法律的情況，並可能對未能嚴格遵守適用的環境法律的房屋建築商徵收罰款和處罰，或因過去的失敗而對未來的合規性提出額外要求。對我們採取的任何此類行動都可能增加我們的成本或損害我們的聲譽。此外，我們預計未來將對房屋建築商施加越來越嚴格的要求。環境法規還可能對木材等某些建築構件的供應和價格產生不利影響。
近年來，越來越多的州和聯邦法律法規被頒佈或提出，以應對氣候變化對環境的影響。這些法律和法規通常旨在直接或間接減少温室氣體排放、節約用水或限制其他潛在的氣候變化影響，可能會對某些地區的土地開發和住宅建設施加限制或附加要求。這些限制和要求可能會增加我們的運營和合規成本，或者需要額外的技術和資本投資，這可能會對我們的運營結果產生不利影響。這在美國西部是一個特別令人擔憂的問題，那裏已經頒佈了一些全國範圍最廣泛和最嚴格的環境法律和住宅建築建設標準，我們在那裏有大量的商業運營。我們相信，我們在所有實質性方面都遵守了適用於我們業務的現有氣候相關政府法規，這種合規並未對我們的業務產生實質性影響。然而，考慮到環境法的性質和可能出現的目前未知的事項的快速變化，我們無法預測我們未來對這些事項的風險敞口，我們未來實現合規或補救潛在違規行為的成本可能會很高。
此外，政府和社會對環境、社會和治理(ESG)事項的更多關注，包括擴大關於氣候變化、人力資本、勞動力和風險監督等主題的強制性和自願報告、盡職調查和披露，可能會擴大我們需要控制的事項的性質、範圍和複雜性，
評估和報告。這些因素可能會改變我們開展業務的環境，可能會增加持續的合規成本，並對我們的運營結果和現金流產生不利影響。如果我們不能充分解決此類ESG問題，或未能遵守所有法律、法規、政策和相關解釋，可能會對我們的聲譽和業務業績造成負面影響。
如果我們的員工或代表不遵守法律法規，可能會對我們造成傷害。
我們必須遵守管理我們業務所有方面的法律和法規，包括土地收購、開發、房屋建設、勞動和就業、抵押貸款、所有權和託管業務、銷售和保修。我們僱用的員工或實體，如分包商，可能會有意或無意地違反其中一些法律和法規。儘管如果我們意識到此類違規行為，我們會努力立即採取行動，但我們可能會因這些行為而招致罰款或處罰，我們在政府機構和客户中的聲譽可能會受到損害。
零部件短缺和勞動力和用品成本的增加超出了我們的控制，可能會導致我們社區發展的延誤和成本增加。
我們開發住宅社區的能力可能會受到一些我們無法控制的情況的不利影響，包括停工、勞資糾紛和合格行業人員的短缺，如木工、屋頂工、泥瓦匠、電工和水管工；與工會組織活動有關的法律的變化；缺乏足夠的公用事業基礎設施和服務；我們需要依賴可能沒有足夠資本或保險的當地分包商；市政當局處理許可證、進行檢查和及時採取類似行動的能力；以及建築部件和材料的短缺、供應延遲或價格波動。這些情況中的任何一種都可能導致一個或多個住宅社區的開工或完工延遲，或者可能增加開發成本。我們可能無法通過提高房價來收回這些增加的成本，因為根據與購房者的銷售協議，每套住房的價格通常是在交付前幾個月確定的。如果發生這種情況，我們的運營業績可能會受到損害。
在過去的幾年裏，對住房的強勁需求，加上供應鏈中斷、勞動力短缺和市政相關的延誤，導致我們的建設週期延長，建材成本增加。更長的建設週期可能會導致取消率增加。此外，建築材料的短缺和成本增加以及勞動力市場的緊張可能會侵蝕我們的利潤率，並對我們的運營結果產生不利影響，特別是如果此類中斷、短缺和延誤持續較長時間的話。
我們遵守一項集體談判協議，覆蓋不到2%的員工。我們沒有經歷過任何因加入工會的工人罷工而停工的情況，但我們不能保證未來不會因為罷工或其他工作行動而停工。我們僱傭獨立承包商，僱用沒有加入工會的工人來建造我們的家園。在任何給定的時間點，那些還沒有工會代表的分包商的員工都可以加入工會。
我們正在實施一個全新的企業資源規劃系統，實施該系統的挑戰可能會影響我們的業務和運營。
我們正在實施一個複雜的新企業資源規劃系統(“企業資源規劃”)的多年過程中。企業資源規劃的實施需要將新的企業資源規劃與多個新的和現有的信息系統和業務流程相結合，旨在準確地保存我們的賬簿和記錄，並向我們的管理團隊提供對業務運作重要的信息。我們的企業資源規劃的實施將繼續需要持續的投資。如果目前的系統或在必要的投資後不能使我們有能力保持準確的賬簿和記錄，我們的財務狀況、運營結果和現金流可能會受到負面影響。此外，在企業資源規劃穩定和成熟之前，從我們的舊系統轉換到企業資源規劃可能會導致效率低下。我們企業資源規劃的實施要求對財務報告採取新的程序和許多新的控制措施。這些程序和控制措施在運作上還不成熟，也沒有經過我們的內部審計師的充分測試。如果我們無法充分實施和維護與我們的企業資源規劃相關的程序和控制程序，我們編制及時和準確的財務報表或遵守適用法規的能力可能會受到損害，並影響我們對財務報告內部控制有效性的評估。
與債務和融資有關的風險
如果我們無法獲得適當的融資，或者如果我們的債務利率增加，或者如果我們的信用評級被下調，我們的業務和經營業績可能會下降。
我們的業務和經營業績在很大程度上取決於我們獲得融資的能力，無論是從銀行借款還是從公共債務市場融資。ETS.我們的循環信貸安排的很大一部分將提供約19億美元的承諾借款能力，我們的6.5億美元定期貸款將於2026年11月到期。
較小部分的債券將於2025年11月到期。在……裏面此外，我們的優先票據中有4.0億美元將於2023年4月到期並應付，16億美元的優先票據將於2025年11月至2029年11月期間隨時到期並支付。我們不能確定我們是否能夠在未來以有利的條件或根本不存在的條件取代現有的融資或找到更多的融資來源。
如果我們不能以合理的條件獲得適當的融資，或在現有債務和信貸安排到期或到期時更換它們，我們的借款成本可能會增加，我們的收入可能會減少，或者我們可能無法繼續以目前的水平運營。
利率上升可能會使我們更難和/或更昂貴地獲得我們運營業務所需的資金。本行就循環銀行信貸融資及定期貸款產生的利息(不包括本表10-K表附註6-“應付貸款、高級票據及按揭公司貸款融資”一節附註6“應付貸款、高級票據及按揭公司貸款融資”中進一步描述的以利率掉期交易對衝的金額)會根據短期利率及我們所產生的借款金額的變動而波動。利率的普遍上升和/或國家評級機構對我們未償還債務證券評級的任何下調可能會增加我們必須為隨後發行的任何債務證券支付的利率，任何此類評級下調也可能使我們更難出售此類債務證券。
如果購房者無法獲得合適的融資，我們的經營業績可能會下降。
我們的經營結果還取決於我們的潛在購房者為購買我們的房屋而獲得抵押貸款的能力。抵押貸款利率在2022財年大幅上升，這影響了2022財年下半年對我們住房的需求，市場狀況和/或政府行動可能會導致抵押貸款利率在未來進一步上升。抵押貸款市場的任何不確定性及其對整個抵押貸款市場的影響，包括信貸標準收緊、未來住房抵押貸款融資有效成本的增加(包括聯邦税法變化的結果)以及政府監管的加強，都可能對我們的客户獲得購房融資的能力產生不利影響，從而阻止我們的潛在購房者購買我們的住房。此外，如果我們的潛在購房者必須出售他們的現有房屋才能向我們購買房屋，抵押貸款成本的增加和/或抵押貸款的缺乏可能會阻止我們潛在購房者現有房屋的買家獲得他們完成購買所需的抵押貸款，這將導致我們的潛在購房者無法從我們那裏購買房屋。類似的風險也適用於那些合同在我們積壓的待交付房屋中的買家。如果我們的購房者、潛在買家或購房者現有房屋的買家不能獲得合適的融資，我們的銷售和經營業績可能會受到不利影響。
如果我們向投資者轉售抵押貸款的能力受到損害，我們的購房者可能會被要求尋找替代融資。
一般來説，當我們的抵押貸款子公司以之前鎖定的利率為購房者關閉抵押貸款時，它已經與投資者達成了在關閉後獲得抵押貸款的協議。我們的抵押貸款出售給投資者，追索權條款有限，源於相關協議中的行業標準陳述和擔保。這些陳述和保證主要涉及借款人或其他各方沒有虛假陳述、貸款的適當承銷，以及在某些情況下，借款人必須支付的最低金額。我們一般不會保留與在二手市場出售的按揭貸款有關的任何其他持續利息。然而，如果這些追索權條款沒有得到滿足，出售給投資者的抵押貸款可以退還給我們。此外，如果我們的抵押貸款轉售市場下滑，或者我們的投資者的承保標準變得更加嚴格，我們出售未來抵押貸款的能力可能會受到不利影響，我們將不得不將自己的資金投入抵押貸款的長期投資，這可能會推遲我們在運營報表上確認房屋銷售收入的時間，或者我們的購房者將被要求尋找其他融資來源。如果我們的購房者不能獲得其他融資來源來購買我們的住房，我們的銷售和經營業績可能會受到不利影響。
與其他事件和因素相關的風險
重大流行病或大流行等公共衞生問題可能會對我們的業務或財務業績產生不利影響。
美國和其他國家已經並可能在未來經歷影響公眾健康和公眾健康風險認知的傳染病暴發。2020年，世界衞生組織宣佈新冠肺炎大流行，導致聯邦、州、地方政府和私人實體強制實施各種限制，包括在一段時間內關閉非必要的企業。這些限制在2020年春季對我們的業務產生了不利影響。然而，在疫情最初爆發後，經濟活動恢復，對住房的需求在2020財年剩餘時間顯著改善，並在2022財年上半年保持強勁。疫情對經濟活動的影響，再加上對新房的強勁需求，導致我們的供應鏈受到許多幹擾
以及某些建築部件和材料的短缺，以及勞動力短缺。這些條件導致我們的施工週期延長。
新冠肺炎的影響將對美國經濟以及我們的供應鏈和運營產生多長時間的影響，目前仍存在不確定性。新冠肺炎在多大程度上繼續影響我們的運營和財務業績將取決於未來的發展，包括疫情是否捲土重來，是否出現變異株，以及對我們的客户、貿易夥伴和員工採取的任何遏制或緩解措施的程度，所有這些都是高度不確定、不可預測和不在我們控制之外的。如果新冠肺炎或其任何變體繼續對經濟產生重大負面影響，或者如果出現新的流行病，我們的運營結果和財務狀況可能會受到不利影響。
惡劣的天氣條件、自然災害和其他條件可能會擾亂我們社區的發展，這可能會損害我們的銷售和運營結果。
惡劣的天氣條件和自然災害，如颶風、龍捲風、地震、洪水、乾旱和野火，可能會嚴重影響我們發展居住社區的能力。我們也可能受到不可預見的工程、環境或地質條件或問題的影響，包括在我們社區附近的第三方土地上出現的條件或問題，但仍會對我們的社區產生負面影響。任何這些不利事件或情況都可能導致我們一個或多個住宅社區的開發延遲或阻止完工，或增加成本，因此可能會損害我們的銷售和運營結果。
一般風險因素
國內或國際不穩定加劇可能對我們的業務產生不利影響。
國內或國際不穩定的加劇可能會對經濟產生不利影響，顯著減少對住房的需求和我們簽署的新合同數量，增加現有合同的取消數量，和/或增加我們的運營費用，這可能會對我們的業務產生不利影響。
我們可能會因關鍵管理人員的流失或如果我們不能吸引到合格的人員而受到不利影響。
我們未來的成功在很大程度上取決於我們高級管理層的努力和我們吸引合格人才的能力。如果我們的高級管理層的關鍵成員離開公司，或者我們無法吸引到合格的人員來管理我們的業務，我們的運營可能會受到不利影響。
信息技術故障和數據安全漏洞可能會損害我們的業務。
我們使用信息技術和其他計算機資源進行重要的運營和營銷活動，並保存我們的業務記錄，包括客户提供的信息。其中許多資源是由第三方服務提供商根據規定某些安全和服務級別標準的協議以我們的名義提供和/或維護的。如果這些資源受到損害、降級、損壞或失效，則我們開展業務的能力可能會受到損害，無論是由於病毒或其他有害環境、第三方故意破壞或破壞我們的信息技術資源、自然災害、硬件或軟件損壞、故障或錯誤(包括包含或應用於此類硬件或軟件的安全控制失敗)、電信系統故障、服務提供商錯誤或故障、故意或無意的人員行為(包括未能遵守我們的安全協議)或與我們的網絡資源失去連接。這些資源運作的嚴重和長期中斷可能會損害我們的運營，損害我們的聲譽，並導致我們失去客户、銷售和收入。
此外，我們的數據安全系統遭到破壞，包括網絡攻擊，可能會導致我們的專有信息或個人和機密信息意外公開披露或被挪用，這些信息涉及我們的員工、查看我們房屋的消費者、購房者、抵押貸款申請者和商業合作伙伴，需要我們招致鉅額費用來處理和解決這類問題。泄露機密信息可能導致受影響的個人和/或業務合作伙伴和/或監管機構對我們提起身份盜竊和相關欺詐、訴訟或其他訴訟，而此類訴訟的結果可能包括罰款或罰款，可能對我們的聲譽、業務、財務狀況和運營結果產生重大不利影響。根據其性質，對我們系統的特定違規或一系列違規可能導致一次性或持續地未經授權使用、挪用或丟失機密或專有信息，這可能在一段時間內無法檢測到。此外，隨着此類威脅的未來發展(或作為與數據安全增加相關的法律要求)，針對此類威脅保持適當保護的成本可能是巨大的。
近年來，我們一直受到網絡事件的影響，包括暫時中斷對我們某些系統的訪問的攻擊，以及通過未經授權訪問我們的第三方服務提供商的信息系統而涉及身份盜竊的事件。這兩起事件既不單獨也不合計，都不會對我們造成任何重大責任。
對我們的聲譽造成重大損害，或對我們的運營造成任何實質性的破壞。然而，由於網絡攻擊的頻率和數量普遍增加，我們預計我們將繼續成為更多和越來越複雜的網絡攻擊和數據安全漏洞的目標，我們為幫助防止這些事件發生而設計的保障措施可能不會成功。網絡攻擊的頻率或範圍的任何進一步增加都可能加劇這些數據安全風險。如果我們在未來遇到更多的網絡攻擊或數據安全漏洞，我們可能會承擔重大責任，我們的聲譽可能會受到實質性損害，我們的運營可能會受到實質性中斷。
項目1B。未解決的員工意見
沒有。
項目2.財產
總部
我們的公司辦公室是從一家不相關的公司租用的，佔地約16.3萬平方英尺，位於賓夕法尼亞州華盛頓堡。
製造/分銷設施
我們在賓夕法尼亞州莫里斯維爾擁有一家約225,000平方英尺的製造工廠，在弗吉尼亞州恩波里亞擁有一家總面積約150,000平方英尺的製造工廠。我們還向無關各方租賃了位於賓夕法尼亞州費爾萊斯山莊的一個約56,000平方英尺的設施和位於馬薩諸塞州韋斯特菲爾德的兩個約38,000平方英尺的設施。此外，我們在弗吉尼亞州卡爾佩珀擁有一個34,000平方英尺的製造、倉庫和辦公設施。在這些設施中，我們的Toll集成系統子公司生產開放式牆板、屋頂和地板桁架，以及某些內部和外部木結構，以滿足我們的部分建築需求。這些設施供應我們北部、大西洋中部和我們南部部分地理區域使用的部件。這些業務還允許我們批發購買木材、護套、窗户、門、某些其他內部和外部木製品以及其他建築材料，以供應給我們的社區。我們相信，這些工廠的運營和材料的批發採購可以提高效率、節省成本、控制質量和提高生產率。
項目3.法律程序
我們主要參與日常業務過程中的各種索賠和訴訟。我們相信已有足夠的撥備以解決所有現時的索償及待決訴訟，而該等事宜的處置不會對我們的經營業績及流動資金或我們的財務狀況產生重大不利影響。
項目4.礦山安全披露
不適用。
第II部
項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券
我們的普通股在紐約證券交易所(“NYSE”)上市，代碼為“TOL”。截至2022年12月14日，大約有110,727,000 我們普通股的記錄持有者。
發行人購買股票證券
在截至2022年10月31日的三個月內，我們回購了以下普通股： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 期間 | | 總數
的股份
購買（a） | | 平均值
價格
按股支付 | | 總數
的股份
購買方式為
的一部分
公開
宣佈的計劃或方案（b） | | 極大值
數
的股份
可能還會是
購得
根據計劃或方案（b） |
| | | (單位：千) | | | | (單位：千) | | (單位：千) |
| 2022年8月1日至2022年8月31日 | | — | | | $ | — | | | — | | | 18,319 | |
| 2022年9月1日至2022年9月30日 | | 3,695 | | | $ | 42.48 | | | 3,695 | | | 14,624 | |
| 2022年10月1日至2022年10月31日 | | 47 | | | $ | 40.43 | | | 47 | | | 14,577 | |
| 總計 | | 3,742 | | | | | 3,742 | | | |
(A)根據我們的股票激勵計劃，我們允許我們在分配時從基於業績的受限股票單位接受者或受限股票單位接受者發行的股份總數中扣留在分配時具有公允價值的股份數量，該數量等於應支付的適用所得税預扣款項，並將剩餘股份匯給接受者。在截至2022年10月31日的三個月內，我們扣留了1,528股基於業績的限制性股票單位和限制性股票單位，以支付約68,500美元的所得税預扣，並向接受者發行了剩餘的4,298股。被扣留的股份不包括在上表中購買的股份總數中。
此外，我們的股票激勵計劃還允許參與者以“淨行權”的方式行使不符合條件的股票期權。在淨行權中，我們一般會在行使股票期權時向參與者發行的股份總數中扣除行使時具有相當於期權行權價格和適用所得税預扣的公平市值的股票數量，並將剩餘股份匯給參與者。在截至2022年10月31日的三個月期間，未採用淨行權法行使期權。
(B)於2022年5月17日，本公司董事會批准在公開市場交易、私下協商交易(包括加速股份回購)、發行人要約或其他財務安排或一般公司用途的交易中回購2000萬股本公司普通股，包括為本公司的股權獎勵和其他員工福利計劃獲取股份。這一授權於2022年5月17日生效，終止了自2020年3月10日起生效的先前授權。我們的董事會沒有為當前的股票回購計劃確定任何到期日。
在我們的循環信貸協議和定期貸款協議中，每一項都要求我們保持最低有形淨值(如各自協議中所定義的)，這限制了我們可以進行的股票回購金額。根據這些規定，截至2022年10月31日，我們回購普通股的能力限制在約44.7億美元。
分紅
在2022財年，我們向股東支付了每股0.77美元的現金股息。股息的支付由我們的董事會酌情決定，未來任何支付股息的決定以及任何此類股息的金額，都將取決於對許多因素的評估，包括我們的運營結果、資本要求、我們的運營和財務狀況以及當時有效的任何合同限制。我們的循環信貸協議和定期貸款協議都要求我們保持最低有形淨值(如各自協議中的定義)，這
限制我們可能支付的股息金額。截至2022年10月31日，根據我們的循環信貸協議和定期貸款協議的規定，我們可以支付高達約37.2億美元的現金股息。
股東回報業績圖
下圖比較了從2017年10月31日到2022年10月31日，(A)我們的普通股，(B)S建房指數和(C)S 500指數的五年累計總回報(假設在2017年10月31日投資了100美元，股息進行了再投資)®:
Toll Brothers，Inc.，S和標準普爾500指數5年累計總回報比較®，以及
S住房指數
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 10月31日： | | 2017 | | 2018 | | 2019 | | 2020 | | 2021 | | 2022 |
| 託爾兄弟公司 | | $ | 100.00 | | | $ | 73.89 | | | $ | 88.34 | | | $ | 95.15 | | | $ | 136.97 | | | $ | 99.58 | |
標準普爾500指數® | | $ | 100.00 | | | $ | 107.35 | | | $ | 122.72 | | | $ | 134.64 | | | $ | 192.42 | | | $ | 164.31 | |
| S&P建房指數 | | $ | 100.00 | | | $ | 80.36 | | | $ | 117.66 | | | $ | 138.10 | | | $ | 183.16 | | | $ | 155.88 | |
第六項。[已保留]
項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析(“MD&A”)
本討論和分析以本表格10-K第15(A)1項中的合併財務報表及其附註為基礎，應與之一併閲讀，並對其進行限定，從F-1頁開始。本討論和分析還應與本表格10-K第I部分“前瞻性陳述”項下的披露一併閲讀。
除文意另有所指外，本報告使用“我們”、“我們”、“我們”和“公司”等詞語時，指的是Toll Brothers，Inc.及其子公司。這裏所指的財政年度是指我們截至10月31日或截至10月31日的財政年度。
除非本報告另有説明，否則合同淨額等於有關期間簽署的合同總數或價值減去有關期間取消的合同數目或價值，其中包括在有關期間和以前期間簽署的合同。積壓包括已簽訂合同但尚未交付給購房者的房屋(“積壓”)。積壓轉化率是指在這一期間內從期初積壓房屋交付的百分比(“積壓轉化率”)。
概述
我們的業務
我們為一系列獨立的、附屬的、總體規劃的、度假式高爾夫和城市低、中、高層社區設計、建造、營銷、銷售和安排融資，主要是在我們開發和改進的土地上，同時我們繼續追求擴大我們的產品線、價位和地理足跡的戰略。我們為美國的豪華首次購房者、搬家購房者、空巢購房者、活躍的成年人和二套房購房者以及城市和郊區的租房者提供服務。我們還通過Toll Brothers City Living與第三方合資夥伴設計、建造、營銷和銷售高密度、高層的城市豪華公寓®(“城市生活”)。截至2022年10月31日，我們在24個州和哥倫比亞特區開展業務。
在截至2022年10月31日的五年中，我們交付了來自904個社區的45,369套住房，包括2022財年來自492個社區的10,515套住房。截至2022年10月31日，我們有981個社區處於不同的規劃、開發或運營階段，其中包含大約76,000個我們通過期權擁有或控制的家庭網站。
我們經營着自己的建築、工程、抵押、產權、土地開發、保險、智能家居技術和園林綠化子公司。此外，在某些地區，我們經營自己的木材分銷、房屋組件組裝和組件製造業務。
我們正在為總體規劃社區開發幾塊地塊，我們打算在其中的一部分地塊上建造房屋，並將剩餘的地塊出售給其他建築商。其中一個總體規劃的社區正在100%由我們開發，其餘的社區正在通過與其他建築商或金融合作夥伴的合資企業進行開發。
除了我們的住宅銷售業務外，我們還通過合資企業開發和運營出租公寓。見下文“Toll Brothers公寓生活/Toll Brothers校園生活”一節。
我們在各種未合併的實體中都有投資，包括我們的土地開發合資企業、住宅建築合資企業、租賃物業合資企業和直布羅陀合資企業。
財務亮點
在2022財年，我們確認了102.8億美元的收入，包括97.1億美元的房屋銷售收入和5.644億美元的土地銷售和其他收入，以及12.9億美元的淨收入，相比之下，2021財年的收入為87.9億美元，包括84.3億美元的房屋銷售收入和3.586億美元的土地銷售和其他收入，以及8.336億美元的淨收入。
在2022財年和2021財年，簽署的合同淨值分別為90.7億美元(8255套住房)和115.4億美元(12472套住房)。截至2022年10月31日，我們積壓的價值為88.7億美元(8,098套住房)，而2021年10月31日的積壓價值為95億美元(10,302套住房)。
截至2022年10月31日，我們有13.5億美元的現金和現金等價物，以及19.05億美元的循環信貸安排(“循環信貸安排”)下可供借款的約17.9億美元，基本上所有這些都將於2026年11月到期。截至2022年10月31日，我們在循環信貸安排下沒有未償還借款，未償還信用證約為1.177億美元。
截至2022年10月31日，我們的總股本和債務與總資本的比率分別為60.2億美元和0.36比1.00。
收購
作為我們擴大地理足跡和產品供應戰略的一部分，在2022財年，我們以大約4810萬美元的現金收購了一家在德克薩斯州聖安東尼奧擁有業務的私人房屋建築商的幾乎所有資產和業務。收購的資產包括16個社區，主要是庫存，包括通過土地購買協議擁有或控制的約450個住宅用地。
在2021財年，我們以大約3880萬美元的現金收購了一家服務於內華達州拉斯維加斯市場的私人住宅建築商的幾乎所有資產和業務。收購的資產主要是未來社區的庫存，包括通過土地購買協議擁有或控制的約550個住宅用地。
這些收購被計入資產收購，對我們的運營結果或財務狀況沒有實質性影響。
我們的營商環境和當前展望
進入2022財年，我們積壓了10302套住房，價值95億美元。在這一年中，我們交付了10,515套住房，平均交付價格為923,600美元，與2021財年的84億美元相比，住房銷售收入增長了15.2%，達到97億美元。第四季度，我們以951,100美元的平均價格交付了3,765套住房，而2021財年第四季度的平均價格為3,341套和883,100美元。這些結果反映了從2020財年第二季度開始到2022財年第二季度末，我們經歷的強勁的房地產市場和對我們住房的強勁需求。自那以來，對新房的總體需求大幅減弱，我們主要將其歸因於2022年抵押貸款利率的大幅上升。與疲軟的房地產市場相對應，我們在2022財年下半年經歷了對住房需求的顯著下降。在2022年第三和第四財季，我們簽署了2452份淨合同，總價值29.8億美元，而2021年第三和第四財季，我們簽署了6111份淨合同，總價值59.8億美元，單位數和美元數同比下降了60%和56%。鑑於抵押貸款利率走向和整體宏觀經濟狀況仍然存在不確定性，對新房的需求在短期內是否會改善尚不清楚。然而，從長期來看，我們認為房地產市場將繼續受益於強勁的基本面，包括人口和移民趨勢以及美國住房總體短缺。
與2021年10月31日的積壓相比，我們在2022年10月31日的積壓房屋為8,098套，價值88.7億美元，單位數和美元數分別下降了21%和7%。由於供應鏈、勞動力和其他中斷的影響，我們繼續經歷着更長的建造時間(從合同簽署到完工房屋交付的時間)，這些影響是2022財年住宅建築業的特點。然而，隨着樓市疲軟和整體市場房屋開工減少，我們預計這些幹擾將消退。此外，我們繼續與我們的供應商和貿易夥伴合作，解決出現的問題。
競爭格局
住宅建築行業競爭激烈且分散。我們與許多不同規模的房屋建築商競爭，範圍從地方到全國，其中一些公司的銷售額和財力比我們更大。現房的銷售，無論是由房主還是由可能通過喪失抵押品贖回權獲得房屋的金融機構，也提供了競爭。我們的競爭主要基於價格、地理位置、設計、質量、服務和聲譽。我們相信，相對於行業內的許多其他公司，我們的財務穩定為我們提供了競爭優勢。
土地徵用與開發
我們的業務面臨許多風險，因為在購房者簽署銷售協議後，獲得必要的批准、完成土地改善以及建造和交付房屋所需的時間較長。我們試圖通過利用以下一種或多種方法來降低其中一些風險並提高我們的資本效率：通過期權控制未來開發的土地，使我們能夠在獲得土地所有權之前獲得必要的政府批准；通常只有在簽署銷售協議並從買方收到大量首付後才開始建造獨立住宅；以及以固定價格使用分包商進行住宅建設和土地開發工作。
在2022財年和2021財年，我們分別獲得了約5,700個和27,700個家庭網站的控制權，扣除期權終止和出售的家庭網站。在2022財年，我們放棄了9000多個受土地購買協議約束的地塊的控制權，主要是因為規劃中的社區不再符合我們的發展標準。截至2022年10月31日，我們控制了約76,000個家庭站點，相比之下，2021年10月31日約為80,900個家庭站點，2020年10月31日約為63,200個家庭站點。此外，在2022年10月31日，我們預計將購買約
我們擁有權益的幾家土地開發合資企業提供的另外6,700幅住宅用地，價格尚未確定。
截至2022年10月31日，我們通過期權擁有或控制的主頁總數約為76,000個，其中我們擁有約37,700個，通過期權控制約38,300個。在76,000個家庭站點中，大約17,400個得到了實質性的改善。
此外，於2022年10月31日，我們的土地發展合營企業擁有約24，300幅住宅用地（包括38，300幅透過購股權控制的409幅住宅用地）。
於2022年10月31日，我們在348個社區銷售，而2021年10月31日為340個社區，2020年10月31日為317個社區。
客户按揭融資
我們與多元化的抵押貸款金融機構保持合作關係，其中許多是業內最大的。我們相信，國家、地區和社區銀行繼續認識到與我們的購房者建立關係的長期價值，這些銀行繼續為這些客户提供融資。
我們相信，我們的置業人士一般都處於有利的地位，能夠取得按揭貸款，這是因為他們的按揭成數通常較低，而且極具吸引力。 與普通購房者相比的信用檔案。
Toll Brothers公寓生活/Toll Brothers校園生活
除了我們的住宅銷售業務外，我們還一般通過合資企業開發和運營出租公寓。截至2022年10月31日，我們或我們擁有權益的合資企業控制了73個地塊，這些地塊計劃作為租賃公寓項目，包含約25,000個單位。這些項目分佈在全國多個大都市地區，正在運營、正在開發或將與合作伙伴共同開發，品牌為Toll Brothers公寓生活和Toll Brothers校園生活。
在2021財年，我們宣佈與Equity Residential建立戰略合作伙伴關係，有選擇地收購和開發位於馬薩諸塞州波士頓、佐治亞州亞特蘭大、德克薩斯州奧斯汀、科羅拉多州丹佛、加利福尼亞州奧蘭治縣/聖地亞哥、華盛頓州西雅圖和德克薩斯州達拉斯-沃思堡的新租賃公寓社區用地。戰略夥伴關係的初始期限為三年。對於選定的項目，Equity Residential預計將投資75%的股權，我們預計將投資其餘25%的股權。預計每個項目也將獲得約60%的槓桿率。Equity Residential將有權在穩定後收購每一處物業。雙方的目標是，假設槓桿率為60%，最初的最低共同投資為7.33億美元的合併股本，或18.3億美元的總價值。在2022財年第四季度，我們根據這一安排與Equity Residential成立了四家合資企業。我們還在繼續評估我們的公寓項目在大都市市場的潛在戰略合作伙伴關係，這些項目並不是專門與Equity Residential一起開發的。
在2022財年，我們的一家Rental Property合資企業將其資產出售給了一家不相關的公司，導致該合資企業確認了2990萬美元的收益。從我們對這家合資企業的投資中，我們獲得了現金，並在2022財年確認了2100萬美元的收益。在2021財年，我們的五家租賃物業合資企業將其資產出售給了不相關的各方，導致合資企業確認的總收益為1.776億美元。從我們對這些合資企業的投資中，我們獲得了現金，並在2021財年確認了總計7480萬美元的收益。從這些銷售中確認的收益包括在我們的綜合經營報表中的“來自非合併實體的收入”和本表格10-K第15(A)1項中的全面收入中。
截至2022年10月31日，我們有大約4,000個已入夥或準備入夥的出租公寓項目單位，2,150個在租賃階段，7,900個在設計階段或在開發中，10,950個在規劃階段。在截至2022年10月31日的25,000套公寓中，13,900套由我們擁有權益的合資企業擁有；約2,900套由我們擁有；8,200套由我們根據合同購買。
合同和積壓
與2021財年相比，2022財年簽署的銷售合同淨額下降了21%。2022財年簽署的淨銷售合同價值為90.7億美元(8,255套)，2021財年為115.4億美元(12,472套)。與2021財政年度相比，2022財政年度簽署的合同淨值減少的原因是，簽署的合同淨數量減少了34%，但每份合同的平均價值增加了19%。與2021年財政年度相比，2022財政年度簽署的合同淨額有所減少，這主要是由於2022年期間抵押貸款利率的大幅上升，反映出需求較上一年度極為強勁的總體放緩。2022財年簽署的每份合同的平均價值增加，主要是由於我們許多市場的價格上漲
因為簽署的合同數量向更昂貴的領域和/或產品轉移。每份合同的平均價值包括在該期間簽署的每一份具有約束力的銷售協議的價值，以及在該期間選定的所有期權的價值，無論與這些期權有關的初始銷售協議是在何時簽署的。
截至2022年10月31日、2021年10月和2020年10月31日，我們的積壓價值分別為88.7億美元(8098套住房)、95億美元(10302套住房)和63.7億美元(7791套住房)。截至2022年10月31日，大約90%的積壓房屋預計將在2023年10月31日之前交付。與2021年10月31日相比，2022年10月31日積壓房屋的價值下降了7%，這是因為2022年10月31日積壓房屋交付的數量超過了2022財年增加的數量，這在一定程度上被簽署的每份合同的平均價值增加所抵消。
有關收入、已簽署的淨合同和按地理區域劃分的積壓的更多信息，請參閲本MD&A中的“細分市場”。
關鍵會計估計
美國公認會計原則(“GAAP”)要求我們在合併財務報表和附註中做出影響我們報告金額的估計和假設。我們的估計是基於(I)目前已知的事實和情況，(Ii)以前的經驗，(Iii)概率的評估，(Iv)預測的財務信息，以及(V)管理層認為合理但本質上不確定和不可預測的假設。我們在衡量這些估計時使用我們的最佳判斷，如果有必要，我們會從外部來源獲得建議。我們持續審查會計政策、假設、估計和判斷，以確保我們的財務報表按照公認會計原則公平和一致地列報。然而，由於未來事件及其影響不能確定，實際結果可能與我們的假設和估計不同，這種差異可能是實質性的。在未來經濟狀況的不確定性加劇的經濟混亂時期，這些估計和假設受到更大的變異性的影響。
有關我們所有重要會計政策的討論，包括我們的關鍵會計政策，請參閲合併財務報表附註1“重要會計政策”。吾等相信下文所述的會計估計及假設涉及重大主觀性及判斷，該等估計或假設的改變可能會對本公司的財務狀況或經營業績產生重大影響。因此，我們認為，對做出這些估計和假設所需的可變性和判斷力的瞭解，對於全面理解和評估我們報告的財務業績至關重要。
我們相信以下關鍵會計估計反映了在編制我們的綜合財務報表時使用的更重要的判斷和估計。
庫存
存貨按成本列報，除非存在減值，在此情況下，存貨將根據公認會計準則減記至公允價值。除了直接徵地、土地開發和房屋建造成本外，成本還包括利息、房地產税以及與開發和建設有關的直接管理費用，這些費用在開發開始至建設結束期間資本化為庫存。由於我們的庫存根據GAAP被視為長期資產，因此我們必須定期審查每個社區的賬面價值，並在我們認為價值無法收回時寫下這些社區的價值。
運營社區：當經營社區的盈利能力惡化、銷售速度大幅下降或其他因素顯示資產的可回收能力可能出現減值時，將通過將社區的估計未來未貼現現金流量與其賬面價值進行比較來審查資產的減值。如果估計的未來未貼現現金流低於社區的賬面價值，賬面價值將減記為其估計的公允價值。估計公允價值主要通過對每個社區的估計未來現金流量進行貼現來確定。釐定各項資產公允價值所用的貼現率反映與相關估計現金流量相關的固有風險，以及市場上現有的無風險利率和估計市場風險溢價。於截至2022年10月31日止年度內，我們並無就營運社羣記錄任何存貨減值費用，因此並無使用折現率。在估計社區未來的未貼現現金流時，我們使用各種估計，例如：(I)社區的預期銷售速度，基於將對社區所在市場產生短期或長期影響的一般經濟狀況，以及市場內的競爭，包括可用住宅用地的數量以及我們或其他建築商擁有的其他社區提供的定價和激勵；(Ii)社區將提供的預期銷售價格和銷售激勵；(Iii)迄今已支出及預期未來將發生的成本，包括但不限於土地及土地開發成本、房屋建造、利息及間接費用；。(Iv)社區內可能提供的對銷售速度、銷售價格、建築成本或可在特定社區內建造的住宅數量產生影響的替代產品供應；及。(V)物業的其他用途，例如出售整個社區的可能性。
將社區轉讓給另一家建築商或出售個別住宅用地。任何減值均計入確定減值期間的房屋銷售收入成本。
未來社區：我們評估為未來社區或未來運營社區的未來部分持有的所有土地，無論是擁有的還是被選擇的，以確定我們是否預計將按照最初的設想進行土地開發。這項評估包括上述用於經營社區的相同類型的估計，以及對土地所處的監管環境的評估，以及獲得必要批准的估計可能性、獲得這些批准所需的估計時間和費用、替代土地用途以及為獲得這些批准可能需要給予的讓步。優惠措施可能包括支付現金，為公園和街道等公共場所的改善提供資金，將部分物業投入公眾使用或用作休憩空間，或降低待建房屋的密度或面積，或承諾建造或資助某些專門的勞動力和經濟適用房單位。根據這項檢討，吾等決定(I)就將予購買的合約土地，合約是否可能終止或重新磋商；及(Ii)就吾等擁有的土地而言，該土地可能會按預期或以其他方式發展，或應出售。然後，我們進一步確定已資本化到社區的成本是可以收回的，還是應該註銷。核銷計入確定需要核銷期間的房屋銷售收入成本。
在確定當前和未來社區的估計現金流和公允價值時使用的估計是基於作出估計時我們已知的因素以及我們對未來運營和經濟狀況的預期。如果用於確定估計公允價值的估計或預期在未來惡化，我們可能需要確認與當前和未來社區相關的額外減值費用和註銷，該等金額可能是重大的。
在過去的三個財政年度中，我們沒有對我們用來評估可能的減值的會計方法進行任何實質性的改變。
我們確認了我們認為在截至2022年、2022年、2021年和2020年10月31日的三個財政年度中每年都無法收回的庫存減值費用和成本支出，如下表所示(金額以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 為未來社區控制的土地 | $ | 13,051 | | | $ | 5,620 | | | $ | 23,539 | |
| 為未來社區擁有的土地 | 19,690 | | | 19,805 | | | 31,669 | |
| 運營社區 | — | | | 1,110 | | | 675 | |
| | $ | 32,741 | | | $ | 26,535 | | | $ | 55,883 | |
收入確認成本
房屋銷售收入的成本在每套房屋交付時確認，所有權和佔有權轉移給買家。
對於我們的標準附屬和獨立住宅，土地、土地開發和相關成本，無論是已經發生的還是估計將在未來發生的，都根據每個社區預計建造的住宅總數，攤銷到關閉的住宅成本。在開始交付住房後，由於預計要建造的住房數量或估計費用的變化而產生的任何變化，都將分配給社區中剩餘的未交付住房。房屋建造及相關費用計入根據特定識別方法關閉的房屋的成本。對於我們的總體規劃社區，估計的土地、公共區域發展和相關成本，包括高爾夫球場的成本，減去它們的估計殘值，按相對銷售價值分配給總體規劃社區內的各個社區。由於預計要建造的住房數量或估計費用的變化而產生的任何變化，都將分配給總規劃社區每個社區的剩餘住房用地。
就高層/中層項目而言，土地、土地開發、建築及相關成本，包括已產生及估計將於未來產生的成本，一般按已關閉單位的估計相對銷售價值與估計總銷售價值計算攤銷至已關閉單位的成本。由於項目估計總成本或收入的變化而產生的任何變化，都將分配給剩餘的單位交付。
我們依賴某些估算來確定我們的建築和土地開發成本。建築和土地成本由直接成本和分配成本組成，包括估計的未來成本。在確定這些成本時，我們根據各種假設編制社區預算，包括未來的建設時間表和將發生的成本。由於各種原因，實際結果可能與預算金額不同，包括施工延誤、勞動力或材料短缺、吸收速度較慢、尚未承諾的成本增加、政府要求的變化或其他未預料到的情況
建設開發過程中遇到的問題以及其他我們無法控制的因素。為了解決這些預算中的不確定性，我們定期評估、更新和修訂社區預算，利用現有的最新信息來估計房屋建設和土地成本。
在過去三個財政年度，我們並沒有對制訂和修訂社區預算所採用的方法作出任何重大改變。
保修和自我保險
保修：我們為所有購房者提供關於工藝和機械設備的有限保修。我們還為許多購房者提供為期10年的結構完整性有限保修。我們在每個房屋關閉並將所有權和佔有權轉讓給購房者時應計預期的保修費用。保修成本是根據與產品類型、地理位置和其他社區特定因素相關的歷史經驗應計的。與前幾年交付的房屋相關的保修責任的調整記錄在我們的估計發生變化的期間。在過去的十年裏，我們收到了大量的保修索賠，主要與賓夕法尼亞州和特拉華州建造的房屋有關。有關這些保修費用的其他信息，請參見本表格10-K第15(A)1項中的附註7，“應計費用”。在過去的三個財政年度中，我們沒有對用於建立我們的保修儲備的方法或重大假設做出任何重大改變。
自我保險：我們維持，並要求我們的大多數分包商維持一般責任保險(包括建築缺陷和人身傷害保險)和工傷賠償保險。這些保險單保護我們免受與我們的房屋建築活動相關的索賠的部分損失風險，但受某些自我保險的保留額、免賠額和其他承保限額(“自我保險責任”)的限制。我們還為我們在亞利桑那州、加利福尼亞州、科羅拉多州、內華達州、華盛頓州和德克薩斯州某些地區的分包商提供一般責任保險，在這些地區，符合條件的分包商在他們從事工作的每個社區都被登記為我們的一般責任保險單的承保人。對於那些登記的分包商，我們通過我們的專屬自保子公司承擔他們與適用社區內我們的房屋工作相關的一般責任，作為我們總體一般責任保險和我們的自我保險的一部分。
我們根據支付我們的自我保險責任所需的估計成本以及我們的保單不包括的潛在索賠和索賠調整費用的估計成本來記錄費用和負債。這些估計成本是基於對我們歷史索賠和行業數據的分析，幷包括已發生但尚未報告的索賠估計(“IBNR”)。
我們聘請第三方精算師，使用我們的歷史索賠和費用數據、來自我們內部法律和風險管理小組的輸入以及行業數據來估計我們與未付索賠相關的負債、與我們為自我保險責任承擔的風險相關的IBNR以及管理當前和預期索賠所需的其他成本。由於各種因素，這些估計可能會受到不確定性的影響，其中最重要的是從向購房者交付房屋到提出結構保證或建築缺陷索賠到索賠最終解決之間的長時間。儘管各州的規定各不相同，但建築缺陷索賠是在很長一段時間內報告和解決的，這段時間可以延長到10年或更長時間。因此，估計負債的大部分與IBNR有關。我們與前幾年交付房屋相關的負債的調整記錄在我們估計發生變化的期間。
對與這些負債相關的損失的預測需要精算假設，這些假設可能會受到與我們的市場和我們製造的產品類型相關的建築缺陷索賠的不確定性、保險行業實踐以及法律或監管行動和/或解釋等因素的影響。這些估計中使用的關鍵假設包括索賠頻率、嚴重性和和解模式，這些情況可能會在較長一段時間內發生。此外，報告索賠的頻率和嚴重性以及理賠估計數的變化可能會影響精算分析中使用的趨勢和假設，這對我們的合併財務報表可能是重要的。由於所需判斷的程度，以及這些基本假設中可能存在的變化，我們未來的實際成本可能與估計的不同，這種差異可能對我們的綜合財務報表具有重大影響。
在過去三個財政年度，我們並沒有對我們用以建立自我保險儲備的方法作出任何重大改變。在過去的三個財政年度中，我們對估計的調整並不重要。
對未合併實體的投資
我們按季度評估我們在未合併實體的投資以確定減值指標。被投資人的一系列經營虧損、無法收回我們的投資資本或其他因素可能表明我們在未合併實體的投資發生了價值損失。如果存在虧損，我們會進一步審查，以確定虧損是否是暫時的，在這種情況下，我們會將投資減記為其估計公允價值。確認的減值金額是投資的賬面價值超過其估計公允價值的部分。
在評估我們對非臨時減值的未合併實體的投資時，需要使用許多估計進行詳細的現金流分析，包括但不限於：(1)未合併實體的預計未來分配，(2)適用於未來分配的貼現率，以及(3)各種其他因素。對於我們開發待售房屋和公寓的未合併實體來説，這些其他因素包括與我們如上所述評估庫存減值的方式類似的因素，如預期銷售速度、預期銷售價格以及發生和預期的成本。對於擁有、開發和管理出租住宅公寓的未合併實體來説，這些其他因素可能包括租金趨勢、預期未來費用和上限費率。我們對未合併實體的預測未來分配的假設也取決於市場狀況、融資充足、資本和競爭。
我們認為，我們對貼現率的假設需要做出重大判斷，因為貼現率的選擇可能會對我們在未合併實體的投資的估計公允價值產生重大影響。較高的貼現率會降低我們對未合併實體的投資的估計公允價值，而較低的貼現率會增加我們對未合併實體的投資的估計公允價值。在截至2022年10月31日的年度內，我們在估值中使用了12%至15%的貼現率。由於經濟狀況的變化，實際結果可能與管理層的假設大相徑庭，可能需要對我們在未合併實體的投資進行重大估值調整，以便在未來記錄下來。
行動的結果
下表比較了2022財年和2021財年我們的綜合經營報表和全面收益報表以及其他補充信息中的某些項目(除非另有説明，否則以百萬美元為單位)。有關按業務部門劃分的業務結果的詳情，請參閲本MD&A中的“部門”。 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至10月31日止年度， |
| | 2022 | | 2021 | | 更改百分比 | | | | |
| 收入： | | | | | | | | | |
| 房屋銷售 | $ | 9,711.2 | | | $ | 8,431.7 | | | 15 | % | | | | |
| 土地銷售及其他 | 564.4 | | | 358.6 | | | | | | | |
| 10,275.6 | | | 8,790.4 | | | 17 | % | | | | |
| 收入成本： | | | | | | | | | |
| 房屋銷售 | 7,237.4 | | | 6,538.5 | | | 11 | % | | | | |
| 土地銷售及其他 | 551.8 | | | 309.0 | | | | | | | |
| 7,789.2 | | | 6,847.5 | | | 14 | % | | | | |
| 銷售、一般和行政 | 977.8 | | | 922.0 | | | 6 | % | | | | |
| 營業收入 | 1,508.6 | | | 1,020.9 | | | 48 | % | | | | |
| 其他： | | | | | | | | | |
| 未合併實體的收入 | 23.7 | | | 74.0 | | | (68) | % | | | | |
| 其他收入--淨額 | 171.4 | | | 40.6 | | | 322 | % | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 與提前償還債務有關的費用 | — | | | (35.2) | | | NM | | | | |
| 所得税前收入 | 1,703.7 | | | 1,100.3 | | | 55 | % | | | | |
| 所得税撥備 | 417.2 | | | 266.7 | | | 56 | % | | | | |
| 淨收入 | $ | 1,286.5 | | | $ | 833.6 | | | 54 | % | | | | |
| | | | | | | | | |
| 補充信息： | | | | | | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 74.5 | % | | 77.5 | % | | | | | | |
| 土地銷售和其他收入成本佔土地銷售和其他收入的百分比 | 97.8 | % | | 86.2 | % | | | | | | |
| SG & A占房屋銷售收入的百分比 | 10.1 | % | | 10.9 | % | | | | | | |
| 實際税率 | 24.5 | % | | 24.2 | % | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 附件—單位 | 10,515 | | | 9,986 | | | 5 | % | | | | |
| 產品—平均銷售價格（千美元） | $ | 923.6 | | | $ | 844.4 | | | 9 | % | | | | |
| | | | | | | | | |
| 已簽署合同淨額—價值 | $ | 9,067.4 | | | $ | 11,539.9 | | | (21) | % | | | | |
| 已簽署合同淨額—單位 | 8,255 | | | 12,472 | | | (34) | % | | | | |
| 簽訂的合同淨額—平均銷售價格（千美元） | $ | 1,098.4 | | | $ | 925.3 | | | 19 | % | | | | |
| | | | | | | | | |
| 10月31日， |
| 2022 | | 2021 | | 更改百分比 | | | | |
| 積壓-值 | $ | 8,874.1 | | | $ | 9,499.1 | | | (7) | % | | | | |
| 積壓--單位 | 8,098 | | | 10,302 | | | (21) | % | | | | |
| 積壓-平均銷售價格(2000年) | $ | 1,095.8 | | | $ | 922.1 | | | 19 | % | | | | |
注：由於四捨五入，金額可能不會相加。“合同簽約額淨額”是該期間發生的所有取消合同的淨額。它包括在這一期間簽署的每一份具有約束力的銷售協議的價值，加上在這一期間選定的所有期權的價值，無論與這些期權有關的最初銷售協議是在何時簽署的。
NM--沒有意義
關於截至2021年10月31日的年度的經營業績和財務狀況分析與截至2020年10月31日的年度相比的討論和分析，包含在我們於2021年12月17日提交給美國證券交易委員會的截至2021年10月31日的10-K表格年度報告的第二部分第7項“MD&A”中。
2022財政年度與2021財政年度比較
房屋銷售收入和房屋銷售收入成本
與2021財年相比，2022財年房屋銷售收入增加的原因是交付的房屋數量增加了5%，交付的房屋的平均價格增加了9%。與2021財年相比，2022財年交付的房屋數量有所增加，主要是由於截至2021年10月31日的積壓房屋數量與2020年10月31日的積壓房屋數量相比有所增加，但部分抵消了2022財年積壓房屋轉化率下降的影響，這主要是由於供應鏈中斷、勞動力短缺和市政當局相關的延遲。平均交付住房價格的增長主要是由於我們有能力在本財年上半年住房市場強勁的時候提高價格，以及在更昂貴的產品類型/地理區域交付的住房數量增加。
2022財年，房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比為74.5%，而2021財年為77.5%。2022財年的下降主要是由於收入組合轉向利潤率更高的產品/領域，銷售價格增長超過成本增長，以及利息支出占房屋銷售收入的百分比下降。2022財年的利息成本為1.648億美元，占房屋銷售收入的1.7%，而2021財年的利息成本為1.872億美元，占房屋銷售收入的2.2%。我們在2022財年和2021財年分別確認了3,270萬美元的庫存減值和註銷，占房屋銷售收入的0.3%和2,650萬美元，占房屋銷售收入的0.3%。
賣地及其他收入和賣地及其他收入成本
我們的土地銷售和其他收入通常包括：(1)向我們保留權益的合資企業出售土地；(2)向我們的總體規劃社區內的第三方建築商出售地塊；(3)向我們認為不再符合我們的開發標準的第三方出售土地；以及(4)銷售通常位於我們城市生活大樓的商業和零售物業。出售土地予我們保留權益的合營公司，一般是以我們的土地為基礎出售，因此這些出售所賺取的毛利很少或沒有。
在2022財年，我們向新成立的Rental Property合資企業出售了9塊地塊，我們擁有這些地塊的權益約為3.223億美元。這些向合資企業出售土地的收益微乎其微。此外，在2022財年，我們記錄了520萬美元的減值費用，涉及與計劃出售的新澤西州霍博肯某些公寓項目相關的辦公空間。在2021財年，我們以8240萬美元的價格出售了與新澤西州霍博肯的某些共管公寓項目相關的停車場和零售空間，我們確認了3830萬美元的收益。此外，在2021財年，我們向新成立的Rental Property合資企業出售了10塊地塊，我們以2.278億美元的價格擁有這些地塊的權益。這些向合資企業出售土地的收益並未得到確認。
銷售、一般及行政費用(“SG&A”)
與2021財年相比，2022財年SG&A支出增加了5570萬美元。在2022財年和2021財年，SG&A分別占房屋銷售收入的10.1%和10.9%。SG&A的美元增長主要是由於員工人數增加，以及除了正常的薪酬增長外，在信息技術方面的額外投資，但被經紀商合作費率下降導致的佣金減少所抵消。此外，2022財年還包括向Toll Brothers基金會進行慈善捐款的1000萬美元費用。與2021財年相比，SG&A收入佔收入的百分比下降是因為2022財年收入增長了15%，佣金費率降低了。
未合併實體的收入
我們確認我們所投資的各種未合併實體的收益和虧損所佔的比例份額。我們的許多未合併實體是土地開發項目、高層/中層公寓建設項目、出租公寓項目和出租獨棟住宅項目，這些項目在物業開發期間的若干年內不會產生收入和收益。一旦土地開發項目和高層/中層公寓建設項目完成開發，這些未合併實體一般將在相對較短的時間內產生收入和收益，直至出售該實體的所有資產。此外，一旦出租公寓和出租獨棟住宅項目完成並穩定下來，我們可能會通過資本重組或出售我們在合資企業中的全部或部分所有權權益，將這些項目的一部分貨幣化，從而產生創收活動。由於與這些實體相關的發展週期較長，從這些實體確認的收益可能因季度和年度的不同而有很大差異。
具體地説，對於我們的租賃物業合資企業，這些實體通常會產生運營虧損，直到相關物業達到穩定。在2022和2021財年，我們與租賃物業合資企業相關的收益分別包括我們應佔這些合資企業產生的淨運營虧損的約1,750萬美元和1,810萬美元，其中約2,170萬美元和1,780萬美元分別是我們應佔這些合資企業確認的折舊費用的份額。
來自未合併實體的收入從2021財年的7,400萬美元減少到2022財年的2,370萬美元，主要是由於我們的五家租賃物業合資企業在2021財年與物業銷售相關的收益7,480萬美元，以及我們的一家土地開發合資企業與商業地產資產銷售相關的收益600萬美元。在2022財年期間，我們確認了與我們的一家Rental Property合資企業出售物業有關的2100萬美元收益，擁有一家酒店的合資企業的更高收入，以及我們的土地開發合資企業因地塊銷售而增加的收入。此外，在2022財年期間，我們對某些住宅建築和租賃物業合資企業的投資確認了非臨時性減值費用800萬美元，而2021財年為210萬美元。
其他收入--淨額
下表列出了截至2022年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日的年度“其他收入--淨額”的構成部分(以千為單位)： | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 |
| 附屬業務收入 | $ | 24,668 | | | $ | 36,711 | |
來自土地開發和住宅建設合資企業的管理費收入-淨額 | 7,968 | | | 1,646 | |
| 訴訟和解收益-淨額 | 141,234 | | | — | |
| | | |
| 其他 | (2,493) | | | 2,257 | |
其他收入總額--淨額 | $ | 171,377 | | | $ | 40,614 | |
與2021財年相比，2022財年來自輔助業務的收入減少，主要原因是由於交易量減少和競爭加劇，我們的抵押貸款業務的收益減少，以及我們的公寓生活業務產生的運營虧損增加。這一減少被我們的智能家居技術業務在2022財年批量銷售安全監控賬户帶來的900萬美元的收益部分抵消。
此外，在2022財年和2021財年，我們的公寓生活運營分別從未合併實體獲得了2320萬美元和2020萬美元的費用。我們公寓生活運營所賺取的費用包括在附屬業務的收入中。
房屋建築及土地發展合營企業的管理費收入-淨額包括我們的城市生活及房屋建築業務所賺取的費用。與2021財年相比，2022財年的增長主要與我們提供服務的合資企業的增加有關。
在2022財年，我們與南加州天然氣公司達成了一項1.925億美元的和解協議，以解決與2015年10月至2016年2月發生的天然氣泄漏有關的索賠，該泄漏發生在我們位於南加州某些社區附近的Aliso Canyon地下儲存設施。因此，扣除法律費用和支出後，我們錄得1.484億美元的税前收益，其中1.412億美元計入我們2022財年綜合運營和全面收益表的其他收入淨額。其餘部分作為對以前發生的費用的抵銷入賬。2021財年沒有出現類似的收益。
與提前償還債務有關的費用
在2021年財政年度，我們在到期前贖回了2024年到期的當時未償還的5.625%優先債券的全部2.5億美元本金總額。在這次贖回中，我們產生了3420萬美元的税前費用，包括註銷未攤銷的遞延融資成本，這筆費用記錄在我們的綜合經營和全面收益表中。2022財年沒有發生類似的費用。
所得税前收入
在2022財年，我們公佈的所得税前收入為17億美元，佔收入的16.6%，而2021財年為11億美元，佔收入的12.5%。
所得税撥備
我們在2022財年確認了4.172億美元的所得税撥備。根據2022財年21.0%的聯邦法定税率，我們的聯邦税收撥備為3.578億美元。確認的税收撥備與以聯邦法定税率為基礎的税收撥備之間出現差異的主要原因是，州所得税撥備7,550萬美元和其他永久性差額440萬美元被部分抵銷，抵銷部分被以下各項抵銷：聯邦節能住房抵免帶來的2,220萬美元的好處；與股票薪酬相關的超額税收優惠帶來的300萬美元的好處；以及由於訴訟時效到期而不再需要的不確定税種的170萬美元應計税收撥備。
我們在2021財年確認了2.667億美元的所得税撥備。根據2021財年21.0%的聯邦法定税率，我們的聯邦税收撥備為2.311億美元。確認的税收撥備與以聯邦法定税率為基礎的税收撥備之間出現差異的主要原因是州所得税撥備5 020萬美元和其他永久性差異840萬美元，但減少額被以下因素部分抵銷：聯邦節能住房抵免帶來的2 430萬美元的好處；與股票薪酬相關的超額税收優惠帶來的470萬美元的好處；以及先前因訴訟時效到期而不再需要的不確定税務職位的100萬美元應計税務撥備的沖銷。
資本資源和流動性
我們業務的資金一直是，並將繼續主要由庫存增加前經營活動的現金流、無擔保銀行借款和公共債務市場提供。
我們的運營現金流通常為我們提供了一個重要的流動性來源。我們的經營活動提供的現金流，加上我們的短期借款和長期債務，足以為我們的運營提供資金，同時使我們能夠投資於支持我們的運營長期增長的活動。我們現金的主要用途包括以土地收購和存款的形式增加庫存，以獲得對土地的控制權，土地開發，為日常運營提供資金的營運資本，以及對現有和未來未合併的合資企業的投資。我們也可以使用現金為資本支出提供資金，例如對我們的信息技術系統的投資。我們不時使用部分或全部剩餘現金流償還債務，併為股票回購和普通股分紅提供資金。我們相信，在可預見的未來，我們的現金和流動資金來源將繼續足夠為運營提供資金，為我們的戰略運營計劃提供資金，償還債務，為股票回購提供資金，並支付股息。
截至2022年10月31日，我們手頭有13.5億美元的現金和現金等價物，我們的循環信貸安排下約有17.9億美元可供借款。
短期流動性與資本資源
至少在未來12個月，我們預計我們對資金的主要需求將是以土地收購的形式增加庫存、控制土地和土地開發的存款、包括我們的一般和行政費用在內的運營費用、資本改善的投資和資金、對現有和未來未合併的合資企業的投資、債務償還(包括2023年4月15日到期的4.375%優先債券的4.0億美元本金支付)、普通股回購和股息支付。對資金的需求包括當前和未來債務融資的利息和本金支付。我們預計主要通過我們手頭的現金和現金等價物以及運營部門提供的淨現金流來滿足我們的短期流動性需求。其他資金來源包括來自我們未合併的合資企業的分配、我們的循環信貸安排和我們的抵押貸款公司貸款安排下的借款能力，以及從銀行和其他貸款人的借款。此外，我們在2022財年第四季度收到了約1.48億美元的現金淨收益，與訴訟和解有關。
我們相信，在未來12個月內，我們將有足夠的流動資金及時滿足我們的業務需求、承諾和合同義務。然而，我們可能會尋求額外的融資，為未來的增長提供資金，為我們現有的債務再融資，或用於其他目的。不能保證這樣的融資會以優惠的條件提供，或者根本不能保證。
長期流動性與資本資源
在未來12個月之後，我們預計我們對資金的主要需求將是支付到期或到期的長期債務的本金、購買土地和增加庫存、長期資本投資和對未合併的合資企業的投資、普通股回購和股息支付。
長期而言，如果上述資本來源不足以滿足我們的需要，我們還可以進行額外的證券公開發行、債務再融資或處置某些資產，為我們的經營活動、償債、股息和普通股回購提供資金。我們預計這些資源將足以為我們正在進行的經營活動提供資金，併為未來的土地購買和相關開發活動以及未來的合資企業的投資提供資金。
材料現金需求
我們是向第三方付款的許多合同義務和承諾的一方。這些債務會影響我們的短期和長期流動性和資本資源需求。某些合同債務反映在截至2022年10月31日的綜合資產負債表中，而其他則被視為未來的承付款。我們的合同義務主要包括長期債務和相關的利息支付、抵押公司貸款工具的到期付款、與購買協議下預期的土地收購和土地開發有關的購買義務。
協議(其中許多由信用證或擔保債券擔保)、經營租賃以及我們遞延補償計劃、補充高管退休計劃和401(K)儲蓄計劃下的義務。我們還訂立某些短期租賃承諾、承諾為我們現有或未來未合併的合資企業提供資金、信用證和正常業務過程中的其他購買義務。有關我們的主要債務的更多信息，請參閲本年度報告中其他部分包含的合併財務報表的附註6“應付貸款、高級票據和抵押公司貸款安排”和附註15“承付款和或有事項”，其中包括截至2022年10月31日與債務、承付款和或有事項相關的未償還金額。
我們還通過一些合資企業開展業務，並根據這些安排作出了各種承諾。截至2022年10月31日，我們對這些實體的投資為8.523億美元，並承諾如果這些實體需要額外資金，我們將向它們額外投資或墊付至多3.043億美元。我們預計將在幾年內從其中幾家合資企業購買約6,700個住宅用地。這些主網站的購買價格將在未來的日期確定。
我們投資的未合併的合資企業通常通過合作伙伴股權和債務融資相結合的方式為其活動融資。在某些情況下，我們和我們的合資夥伴為未合併實體的債務提供擔保。這些擔保可包括以下任何或全部：(1)項目完工擔保，包括任何成本超支；(2)還款擔保，一般涵蓋未償還貸款的一定百分比；(3)成本擔保，涵蓋利息、房地產税和保險等成本；(4)向貸款人提供的環境賠償，使貸款人免受因從物業中排放有害材料和不遵守適用的環境法而造成的損失；(5)賠償貸款人因未合併實體的“壞孩子行為”而蒙受的損失。
在我們與我們的合資夥伴有共同和若干擔保的情況下，我們通常尋求與我們的合作伙伴實施補償協議，規定任何一方對擔保的比例份額或商定份額都不承擔更多責任；然而，我們並不總是成功的。此外，如果合資夥伴沒有足夠的財政資源來履行其在此類償還協議下的義務，我們可能要承擔超過我們比例的責任。我們認為，截至2022年10月31日，如果由於觸發事件，我們在法律上有義務在非合併實體的義務擔保下履行義務，抵押品將足以償還全部或很大一部分債務。如果不是，我們和我們的合作伙伴將需要向該實體貢獻額外的資本。截至2022年10月31日，我們已為某些未合併實體的債務提供擔保，貸款承諾總額為28.6億美元，其中，如果全額借款，我們估計5.978億美元是我們與償還和附帶成本擔保相關的最大風險敞口。截至2022年10月31日，未合併實體總共借款11.1億美元，我們估計其中3.905億美元是我們與償還和附帶成本擔保相關的最大敞口。這些最大風險敞口估計沒有考慮與提供給貸款人的環境或“壞男孩行為”賠償有關的任何估計，也沒有考慮從基礎抵押品中收回的任何估計，或者我們合作伙伴的任何補償。
有關這些合資企業的更多信息，請參閲本表格10-K第15(A)1項合併財務報表附註中的附註4“對未合併實體的投資”。
償債要求
我們的融資策略是確保流動性和進入資本市場的渠道，保持債務期限的平衡，並管理我們對浮息波動的風險敞口。
除正常運作外，我們其中一項主要的流動資金需求是支付未償還債務的本金和利息。根據某些貸款文件的條款，我們必須滿足某些公約，如財務比率和報告要求。截至2022年10月31日，我們遵守了關於定期貸款、信貸安排和其他應付貸款的所有此類契約和要求。有關其他資料，請參閲本表格10-K第15(A)1項綜合財務報表附註內附註6“應付貸款、優先票據及按揭公司貸款”。
經營活動
2022財年，經營活動提供的現金為9.868億美元。經營活動提供的現金主要來自淨收益12.9億美元外加基於股票的薪酬2110萬美元、折舊和攤銷7680萬美元、存貨減值和註銷3270萬美元減去來自未合併實體的收入2370萬美元；應付賬款和應計支出增加1.525億美元；當期所得税淨額增加1.605億美元；扣除原始貸款後銷售抵押貸款增加5070萬美元。這一活動因存貨增加6.188億美元、遞延税金淨額9670萬美元以及應收賬款、預付資產和其他資產減少9500萬美元而被部分抵消。
2021財年，經營活動提供的現金為13.億美元。經營活動提供的現金主要來自8.336億美元的淨收入加上基於股票的薪酬2320萬美元、折舊和攤銷7630萬美元、存貨減值和註銷2650萬美元、遞延税金淨額1180萬美元，減去來自未合併實體的收入7400萬美元；應付賬款和應計費用增加2.148億美元；客户存款淨額增加1.566億美元；應收賬款、預付資產和其他資產減少1.358億美元。這一活動因庫存增加1.962億美元、待售按揭貸款增加1860萬美元以及出售資產收益3870萬美元而被部分抵銷。
投資活動
2022財年用於投資活動的現金為1.532億美元，主要用於為我們對未合併實體的投資提供資金2.267億美元，以及用於購買房地產和設備的7170萬美元。這一活動被我們在未合併實體的投資中收到的1.168億美元現金回報和出售資產所獲得的2830萬美元現金收益部分抵消。
2021財政年度用於投資活動的現金為420萬美元，主要用於為對未合併實體的投資提供資金2.219億美元，以及用於購置財產和設備的6690萬美元。這一活動被作為我們在未合併實體的投資的回報收到的2.035億美元現金和從銷售某些商業物業收到的8040萬美元現金收入部分抵消。
融資活動
我們在2022財年使用了11.2億美元的融資活動現金，主要用於贖回4.099億美元的優先票據；回購5.427億美元的普通股；支付5160萬美元的應付貸款，扣除新借款；支付8890萬美元的普通股股息，以及與非控制利息相關的支付-淨額2580萬美元。
我們在2021財年使用了10.1億美元的融資活動現金，主要用於回購3.783億美元的普通股；償還2.67億美元的其他應付貸款(扣除新借款)；2.942億美元的優先票據贖回，以及支付7660萬美元的普通股股息，部分抵消了我們基於股票的福利計劃1050萬美元的收益。
通貨膨脹
通貨膨脹對我們的長期影響表現為土地、土地開發、建築和管理費用的增加。我們通常在開發和銷售工作開始前一段很長的時間內簽訂收購土地的合同。因此，只要土地收購成本是固定的，房屋銷售價格隨後的增減將影響我們的利潤。由於我們每套住房的銷售價格在買家簽訂購房合同時是固定的，而且我們通常在開始建設之前簽訂合同出售我們的住房，任何超出預期的成本膨脹都可能導致毛利率下降。我們通常試圖通過與我們的分包商和材料供應商簽訂固定價格合同來儘量減少這種影響，合同的期限一般不超過一年。
一般來説，住房需求受到利率和住房成本上升的不利影響。例如，自2022財年第二季度末以來，對新房的總體需求大幅減弱，我們主要將其歸因於2022年期間的高通貨膨脹率和抵押貸款利率大幅上升。此外，利率、土地在庫存中保留的時間長短以及融資庫存的比例都會影響我們的利息成本。如果我們無法提高銷售價格以彌補更高的成本，或者如果抵押貸款利率大幅上升，影響潛在買家為購房提供足夠資金的能力，我們的房屋銷售收入、毛利率和淨收入可能會受到不利影響。銷售價格的上漲，無論是通脹還是需求的結果，都可能影響潛在買家買得起新房的能力。
補充擔保人信息
於2022年10月31日，我們的全資附屬公司Toll Brothers Finance Corp.(“附屬發行人”)已發行及未償還本金總額為20.億美元的於2023年4月15日至2029年11月1日期間不同日期到期的優先票據(“高級票據”)。有關高級票據的更多信息，請參閲我們的綜合財務報表的附註6，標題為“高級票據”。
附屬發行人支付本金、保費(如有)及利息的責任，由吾等及吾等幾乎所有全資擁有的住宅建築附屬公司(“擔保人附屬公司”及連同吾等的“擔保人”)以優先基準共同及個別擔保。擔保是完全和無條件的，子公司發行者和每個擔保人子公司都是Toll Brothers，Inc.的合併子公司。我們的非住宅建築子公司和我們的幾個住宅建築子公司(統稱為非擔保人子公司)不為優先票據提供擔保。子公司
發行人並無營業收入，除透過借出其發行公債所得款項(包括優先債券)為我們的其他附屬公司融資外，並無任何獨立業務。我們的房屋建築業務幾乎完全通過擔保人子公司進行。因此，子公司發行人的現金流和償還優先票據的能力取決於公司子公司的收益以及這些收益通過股息、貸款或其他方式分配給子公司發行人的情況。優先票據持有人只可直接向附屬發行人及擔保人索償。擔保人在其擔保下的義務將視需要加以限制，以承認擔保人根據適用法律普遍可獲得的某些抗辯(包括與欺詐性轉讓或轉讓、可撤銷優先或影響一般債權人權利的類似法律有關的抗辯)。
發行優先票據的契約規定，任何為我們在循環信貸機制下的債務提供擔保的附屬公司將為優先票據提供擔保。契約進一步規定，只要(I)不存在違約或違約事件，或解除擔保將導致違約或違約事件，任何擔保子公司均可被解除擔保；(Ii)被解除擔保的子公司在我們最近一個財政季度結束時的綜合淨值低於公司綜合淨值的5%；(Iii)在任何財政年度解除擔保的擔保子公司在我們最近一個財政季度結束時的綜合淨值總額低於我們的綜合淨值的10%(或在允許違約治癒所必需的範圍內)15%；(Iv)該等豁免不會對吾等及吾等附屬公司的房屋建築業務造成重大不利影響；及(V)擔保人附屬公司根據循環信貸安排獲解除擔保。如果循環信貸安排下沒有擔保人，所有契據下的擔保人子公司將被免除擔保。
以下是在Toll Brothers，Inc.、子公司Issuer和擔保子公司之間的公司間交易和餘額以及它們在非擔保子公司的投資和收益中的權益被抵消後，在合併的基礎上為Toll Brothers，Inc.、子公司Issuer和擔保子公司提供的以下彙總財務信息。
資產負債表彙總數據(單位：百萬) | | | | | |
| 2022年10月31日 |
| 資產 | |
| 現金 | $ | 1,192.2 | |
| 庫存 | $ | 8,564.3 | |
| 非擔保人子公司的應付金額 | $ | 682.9 | |
| 總資產 | $ | 11,156.5 | |
| |
| 負債與股東權益 | |
| 應付貸款 | $ | 1,135.6 | |
| 高級筆記 | $ | 1,995.3 | |
| 總負債 | $ | 5,591.0 | |
| 股東權益 | $ | 5,565.5 | |
業務報表彙總數據（百萬美元） | | | | | |
| 對於
截至二零二二年十月三十一日止年度 |
| 收入 | $ | 9,812.2 | |
| 收入成本 | $ | 7,385.5 | |
| 銷售、一般和行政 | $ | 970.9 | |
| 所得税前收入 | $ | 1,588.3 | |
| 淨收入 | $ | 1,199.4 | |
細分市場
我們在五個地區開展業務，目前的業務通常位於以下各州：
東部地區：
•這個北地區：康涅狄格州、特拉華州、伊利諾伊州、馬薩諸塞州、密歇根州、新澤西州、紐約州和賓夕法尼亞州；
•這個大西洋中部地區：佐治亞州、馬裏蘭州、北卡羅來納州、田納西州和弗吉尼亞州；
•這個南地區：佛羅裏達州、南卡羅來納州和德克薩斯州；
西部地區：
•這個高山地區：亞利桑那州、科羅拉多州、愛達荷州、內華達州和猶他州；以及
•這個太平洋地區：加利福尼亞州、俄勒岡州和華盛頓州。
我們的地理報告部分與我們的首席運營決策者評估運營業績和配置資本的方式一致。在2022年10月31日，我們得出結論，我們的City Living運營不再是一個需要報告的運營部門，主要是因為由於其運營結構的變化和戰略的轉變，它的重要性微不足道。因此，如上所述，我們有五個運營部門。以前期間報告的金額已重述，以符合2022財年的列報方式。重組對我們的綜合財務狀況、經營業績、每股收益或現金流沒有任何影響。
下表彙總了2022、2021和2020財政年度按部門分列的收入、簽訂的合同淨額和所得税前收入(虧損)的相關信息。還提供了有關2022年10月31日、2021年10月31日和2020年10月31日積壓和資產的信息。
交付的單位和收入： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022財年與2021財年比較 |
| | 收入
(百萬美元) | | 交付單位 | | 平均交貨價
(千美元) |
| 2022 | | 2021 | | 更改百分比 | | 2022 | | 2021 | | 更改百分比 | | 2022 | | 2021 | | 更改百分比 |
| | | (重述) | | | | | | (重述) | | | | | | (重述) | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 1,853.7 | | | $ | 2,011.9 | | | (8) | % | | 2,163 | | | 2,503 | | | (14) | % | | $ | 857.0 | | | $ | 803.8 | | | 7 | % |
| 大西洋中部 | 1,149.0 | | | 1,076.9 | | | 7 | % | | 1,222 | | | 1,402 | | | (13) | % | | $ | 940.3 | | | $ | 768.1 | | | 22 | % |
| 南 | 1,519.6 | | | 1,183.3 | | | 28 | % | | 2,033 | | | 1,783 | | | 14 | % | | $ | 747.5 | | | $ | 663.7 | | | 13 | % |
| 高山 | 2,747.8 | | | 2,003.0 | | | 37 | % | | 3,366 | | | 2,732 | | | 23 | % | | $ | 816.3 | | | $ | 733.2 | | | 11 | % |
| 太平洋 | 2,442.0 | | | 2,156.1 | | | 13 | % | | 1,731 | | | 1,566 | | | 11 | % | | $ | 1,410.7 | | | $ | 1,376.8 | | | 2 | % |
| 總住宅建築 | 9,712.1 | | | 8,431.2 | | | 15 | % | | 10,515 | | | 9,986 | | | 5 | % | | $ | 923.6 | | | $ | 844.4 | | | 9 | % |
| 其他 | (0.9) | | | 0.5 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 房屋銷售總收入 | 9,711.2 | | | $ | 8,431.7 | | | 15 | % | | 10,515 | | | 9,986 | | | 5 | % | | $ | 923.6 | | | $ | 844.4 | | | 9 | % |
| 賣地及其他收入 | 564.4 | | | 358.6 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 總收入 | $ | 10,275.6 | | | $ | 8,790.3 | | | | | | | | | | | | | | | |
交付單位及收益（續）： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2021財年與2020財年相比 |
| | 收入
(百萬美元) | | 交付單位 | | 平均交貨價
(千美元) |
| 2021 | | 2020 | | 更改百分比 | | 2021 | | 2020 | | 更改百分比 | | 2021 | | 2020 | | 更改百分比 |
| (重述) | | (重述) | | (重述) | | (重述) | | (重述) | | (重述) | | (重述) | | (重述) | | (重述) |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 2,011.9 | | | $ | 1,480.2 | | | 36 | % | | 2,503 | | | 2,103 | | | 19 | % | | $ | 803.8 | | | $ | 703.9 | | | 14 | % |
| 大西洋中部 | 1,076.9 | | | 851.1 | | | 27 | % | | 1,402 | | | 1,274 | | | 10 | % | | $ | 768.1 | | | $ | 668.1 | | | 15 | % |
| 南 | 1,183.3 | | | 1,041.2 | | | 14 | % | | 1,783 | | | 1,566 | | | 14 | % | | $ | 663.7 | | | $ | 664.9 | | | — | % |
| 高山 | 2,003.0 | | | 1,535.8 | | | 30 | % | | 2,732 | | | 2,219 | | | 23 | % | | $ | 733.2 | | | $ | 692.1 | | | 6 | % |
| 太平洋 | 2,156.1 | | | 2,029.9 | | | 6 | % | | 1,566 | | | 1,334 | | | 17 | % | | $ | 1,376.8 | | | $ | 1,521.7 | | | (10) | % |
| 總住宅建築 | 8,431.2 | | | 6,938.2 | | | 22 | % | | 9,986 | | | 8,496 | | | 18 | % | | $ | 844.4 | | | $ | 816.5 | | | 3 | % |
| 其他 | 0.5 | | | (0.8) | | | | | | | | | | | | | | | |
| 房屋銷售總收入 | 8,431.7 | | | $ | 6,937.4 | | | 22 | % | | 9,986 | | | 8,496 | | | 18 | % | | $ | 844.4 | | | $ | 816.5 | | | 3 | % |
| 賣地及其他收入 | 358.6 | | | 140.3 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 總收入 | $ | 8,790.3 | | | $ | 7,077.7 | | | | | | | | | | | | | | | |
簽訂合同淨額： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022財年與2021財年比較 |
| | 合同淨值
(百萬美元) | | 合同單位淨額 | | 平均合同價格
(千美元) |
| 2022 | | 2021 | | 更改百分比 | | 2022 | | 2021 | | 更改百分比 | | 2022 | | 2021 | | 更改百分比 |
| | | (重述) | | | | | | (重述) | | | | | | (重述) | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 1,534.7 | | | $ | 1,996.4 | | | (23) | % | | 1,596 | | | 2,245 | | | (29) | % | | $ | 961.6 | | | $ | 889.3 | | | 8 | % |
| 大西洋中部 | 1,105.4 | | | 1,310.7 | | | (16) | % | | 1,012 | | | 1,465 | | | (31) | % | | $ | 1,092.3 | | | $ | 894.7 | | | 22 | % |
| 南 | 1,838.3 | | | 2,109.6 | | | (13) | % | | 1,981 | | | 2,765 | | | (28) | % | | $ | 928.0 | | | $ | 763.0 | | | 22 | % |
| 高山 | 2,319.7 | | | 3,341.5 | | | (31) | % | | 2,292 | | | 4,031 | | | (43) | % | | $ | 1,012.1 | | | $ | 828.9 | | | 22 | % |
| 太平洋 | 2,269.3 | | | 2,781.7 | | | (18) | % | | 1,374 | | | 1,966 | | | (30) | % | | $ | 1,651.6 | | | $ | 1,414.9 | | | 17 | % |
| 合併總數 | $ | 9,067.4 | | | $ | 11,539.9 | | | (21) | % | | 8,255 | | | 12,472 | | | (34) | % | | $ | 1,098.4 | | | $ | 925.3 | | | 19 | % |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2021財年與2020財年相比 |
| | 合同淨值
(百萬美元) | | 合同單位淨額 | | 平均合同價格
(千美元) |
| 2021 | | 2020 | | 更改百分比 | | 2021 | | 2020 | | 更改百分比 | | 2021 | | 2020 | | 更改百分比 |
| (重述) | | (重述) | | (重述) | | (重述) | | (重述) | | (重述) | | (重述) | | (重述) | | (重述) |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 1,996.4 | | | $ | 1,659.4 | | | 20 | % | | 2,245 | | | 2,245 | | | — | % | | $ | 889.3 | | | $ | 739.2 | | | 20 | % |
| 大西洋中部 | 1,310.7 | | | 1,077.8 | | | 22 | % | | 1,465 | | | 1,475 | | | (1) | % | | $ | 894.7 | | | $ | 730.7 | | | 22 | % |
| 南 | 2,109.6 | | | 1,320.1 | | | 60 | % | | 2,765 | | | 2,006 | | | 38 | % | | $ | 763.0 | | | $ | 658.1 | | | 16 | % |
| 高山 | 3,341.5 | | | 2,008.2 | | | 66 | % | | 4,031 | | | 2,802 | | | 44 | % | | $ | 828.9 | | | $ | 716.7 | | | 16 | % |
| 太平洋 | 2,781.7 | | | 1,929.6 | | | 44 | % | | 1,966 | | | 1,404 | | | 40 | % | | $ | 1,414.9 | | | $ | 1,374.4 | | | 3 | % |
| 合併總數 | $ | 11,539.9 | | | $ | 7,995.1 | | | 44 | % | | 12,472 | | | 9,932 | | | 26 | % | | $ | 925.3 | | | $ | 805.0 | | | 15 | % |
10月31日積壓： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022年10月31日與2021年10月31日比較 |
| | 積壓訂單金額
(百萬美元) | | 積壓單位 | | 平均積壓價格
(千美元) |
| 2022 | | 2021 | | 更改百分比 | | 2022 | | 2021 | | 更改百分比 | | 2022 | | 2021 | | 更改百分比 |
| | | (重述) | | | | | | (重述) | | | | | | (重述) | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 1,119.5 | | | $ | 1,494.2 | | | (25) | % | | 1,122 | | | 1,737 | | | (35) | % | | $ | 997.8 | | | $ | 860.2 | | | 16 | % |
| 大西洋中部 | 960.5 | | | 1,004.5 | | | (4) | % | | 842 | | | 1,053 | | | (20) | % | | $ | 1,140.7 | | | $ | 954.0 | | | 20 | % |
| 南 | 2,352.5 | | | 1,965.2 | | | 20 | % | | 2,523 | | | 2,470 | | | 2 | % | | $ | 932.4 | | | $ | 795.6 | | | 17 | % |
| 高山 | 2,597.3 | | | 3,021.9 | | | (14) | % | | 2,524 | | | 3,598 | | | (30) | % | | $ | 1,029.0 | | | $ | 839.9 | | | 23 | % |
| 太平洋 | 1,844.3 | | | 2,013.3 | | | (8) | % | | 1,087 | | | 1,444 | | | (25) | % | | $ | 1,696.7 | | | $ | 1,394.3 | | | 22 | % |
| 合併總數 | $ | 8,874.1 | | | $ | 9,499.1 | | | (7) | % | | 8,098 | | | 10,302 | | | (21) | % | | $ | 1,095.8 | | | $ | 922.1 | | | 19 | % |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2021年10月31日與2020年10月31日比較 |
| | 積壓訂單金額
(百萬美元) | | 積壓單位 | | 平均積壓價格
(千美元) |
| 2021 | | 2020 | | 更改百分比 | | 2021 | | 2020 | | 更改百分比 | | 2021 | | 2020 | | 更改百分比 |
| (重述) | | (重述) | | (重述) | | (重述) | | (重述) | | (重述) | | (重述) | | (重述) | | (重述) |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 1,494.2 | | | $ | 1,508.0 | | | (1) | % | | 1,737 | | | 1,995 | | | (13) | % | | $ | 860.2 | | | $ | 755.9 | | | 14 | % |
| 大西洋中部 | 1,004.5 | | | 770.4 | | | 30 | % | | 1,053 | | | 990 | | | 6 | % | | $ | 954.0 | | | $ | 778.2 | | | 23 | % |
| 南 | 1,965.2 | | | 1,038.4 | | | 89 | % | | 2,470 | | | 1,488 | | | 66 | % | | $ | 795.6 | | | $ | 697.9 | | | 14 | % |
| 高山 | 3,021.9 | | | 1,670.7 | | | 81 | % | | 3,598 | | | 2,274 | | | 58 | % | | $ | 839.9 | | | $ | 734.7 | | | 14 | % |
| 太平洋 | 2,013.3 | | | 1,387.1 | | | 45 | % | | 1,444 | | | 1,044 | | | 38 | % | | $ | 1,394.3 | | | $ | 1,328.6 | | | 5 | % |
| 合併總數 | $ | 9,499.1 | | | $ | 6,374.6 | | | 49 | % | | 10,302 | | | 7,791 | | | 32 | % | | $ | 922.1 | | | $ | 818.2 | | | 13 | % |
所得税前收入（虧損）（百萬美元）： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2022 | | 2021 | | 2022年與2021年的百分比變化 | | 2020 | | 2021年與2020年的%變化 |
| | | (重述) | | | | (重述) | | (重述) |
| | | | | | | | | |
| 北 | $ | 280.8 | | | $ | 313.7 | | | (10) | % | | $ | 87.5 | | | 259 | % |
| 大西洋中部 | 189.5 | | | 128.5 | | | 47 | % | | 52.0 | | | 147 | % |
| 南 | 249.7 | | | 153.8 | | | 62 | % | | 108.4 | | | 42 | % |
| 高山 | 509.5 | | | 276.3 | | | 84 | % | | 167.6 | | | 65 | % |
| 太平洋 | 572.8 | | | 382.9 | | | 50 | % | | 351.5 | | | 9 | % |
| 總住宅建築 | 1,802.3 | | | 1,255.2 | | | 44 | % | | 767.0 | | | 64 | % |
| 公司和其他 | (98.6) | | | (154.9) | | | 36 | % | | (180.1) | | | 14 | % |
| 合併總數 | $ | 1,703.7 | | | $ | 1,100.3 | | | 55 | % | | $ | 586.9 | | | 87 | % |
“企業及其他”主要包括一般企業開支，如我們的行政辦公室；企業融資、會計、審計、税務、人力資源、風險管理、信息技術、營銷和法律團體；利息收入；我們的若干附屬業務的收入，包括我們的公寓租賃開發業務；以及我們的租賃物業合資企業和直布羅陀合資企業的收入。
資產總額（百萬美元）： | | | | | | | | | | | |
| 10月31日， |
| 2022 | | 2021 |
| | | (重述) |
| | | |
| 北 | $ | 1,465.0 | | | $ | 1,624.4 | |
| 大西洋中部 | 1,049.0 | | | 995.9 | |
| 南 | 2,137.6 | | | 1,421.6 | |
| 高山 | 2,785.6 | | | 2,397.5 | |
| 太平洋 | 2,174.1 | | | 2,221.8 | |
| 總住宅建築 | 9,611.3 | | | 8,661.2 | |
| | | |
| 公司和其他 | 2,677.4 | | | 2,876.7 | |
| 合併總數 | $ | 12,288.7 | | | $ | 11,537.9 | |
“公司及其他”主要包括現金及現金等價物、限制性現金、遞延税項資產、出租公寓物業、對我們租賃物業合資企業的投資、預期從保險公司及供應商收回的款項、我們直布羅陀的投資及營運、製造設施，以及我們的按揭及業權附屬公司。
2022財年與2021財年的比較(重述)
北 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2022 | | 2021 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 1,853.7 | | | $ | 2,011.9 | | | (8) | % |
| 已交付的單位 | 2,163 | | | 2,503 | | | (14) | % |
平均交貨價格(千美元) | $ | 857.0 | | | $ | 803.8 | | | 7 | % |
| | | | | |
| 簽訂合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值(百萬美元) | $ | 1,534.7 | | | $ | 1,996.4 | | | (23) | % |
| 簽約單位淨額 | 1,596 | | | 2,245 | | | (29) | % |
平均合同價格(千美元) | $ | 961.6 | | | $ | 889.3 | | | 8 | % |
| | | | | |
房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 77.6 | % | | 78.8 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入(百萬美元) | $ | 280.8 | | | $ | 313.7 | | | (10) | % |
| | | | | |
| 截至10月31日的銷售社區數量， | 53 | | | 66 | | | (20) | % |
| | | | | |
| |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
2022財年交付的房屋數量減少的主要原因是，與2020年10月31日的積壓房屋數量相比，2021年10月31日的積壓房屋數量有所減少。2022財年交付的房屋平均價格上漲的主要原因是銷售價格上漲。
與2021財年相比，2022財年簽署的合同淨額有所減少，主要原因是銷售社區的平均數量減少，以及2022財年下半年的需求減弱。與2021財政年度相比，2022財政年度簽署的每份合同的平均價值有所增加，主要是因為簽署的合同數量轉移到更昂貴的領域和(或)產品以及物價上漲。
2022財年所得税前收入減少的主要原因是收入減少帶來的收益減少，但房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的比例下降抵消了這一影響。2022財年，房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比下降，主要是由於產品組合/地區向利潤率較高的地區轉移以及銷售價格上漲。此外，2021財年還受益於與我們在新澤西州霍博肯的一個公寓項目相關的停車場和零售空間的銷售所確認的3830萬美元的收益，這一收益被我們在兩家Home Building合資企業確認的210萬美元的非臨時性減值費用所抵消。
2022財年的庫存減值費用為1190萬美元，而2021財年為1220萬美元。在2022財年第四季度，我們決定出售賓夕法尼亞州費城的一塊地塊，這塊地塊以前包括在我市
活生生的部分。與此次計劃出售相關，我們確認了1,030萬美元的減值費用。在2021財年第四季度，我們決定批量出售兩個社區的剩餘地塊，一個在康涅狄格州，一個在伊利諾伊州。因此，我們在2021財年第四季度確認了870萬美元的減值費用。
大西洋中部 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2022 | | 2021 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 1,149.0 | | | $ | 1,076.9 | | | 7 | % |
| 已交付的單位 | 1,222 | | | 1,402 | | | (13) | % |
平均交貨價格(千美元) | $ | 940.3 | | | $ | 768.1 | | | 22 | % |
| | | | | |
| 簽訂合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值(百萬美元) | $ | 1,105.4 | | | $ | 1,310.7 | | | (16) | % |
| 簽約單位淨額 | 1,012 | | | 1,465 | | | (31) | % |
平均合同價格(千美元) | $ | 1,092.3 | | | $ | 894.7 | | | 22 | % |
| | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 76.1 | % | | 80.0 | % | | |
| | | | | |
| 所得税前收入(百萬美元) | $ | 189.5 | | | $ | 128.5 | | | 47 | % |
| | | | | |
截至10月31日的銷售社區數量， | 40 | | | 38 | | | 5 | % |
| | | | | |
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| | | | | |
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| | | | | |
| | | | | |
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與2021財年相比，2022財年交付的住房數量減少，主要是因為2022財年積壓的房屋轉化率較低，但與2020年10月31日的積壓房屋數量相比，2021年10月31日的積壓房屋數量有所增加，部分抵消了這一減少。2022財年平均交付價格的上升主要是由於向更昂貴的地區和/或產品交付的住宅數量的轉移，以及銷售價格的上漲。
與2021財政年度相比，2022財政年度簽署的合同淨額有所減少，主要原因是2022財政年度下半年的需求減弱。2022財年簽署的每份合同的平均價值增加的主要原因是，簽署的合同數量向更昂貴的領域和/或產品轉移，以及2022財年銷售價格上漲。
與2021財年相比，2022財年所得税前收入增加的主要原因是收入增加帶來的收益增加，加上收入的房屋銷售成本占房屋銷售收入的百分比下降。2022財年，房屋銷售成本占房屋銷售收入的百分比下降，主要是由於產品組合/領域轉向利潤率較高的領域，利息成本占房屋銷售收入的百分比降低，以及庫存減值費用減少。2021財年所得税前收入包括我們的一家土地開發合資企業出售商業地產資產所確認的600萬美元收益。
2022財年和2021財年的庫存減值費用分別為340萬美元和1200萬美元。在2021財年第三季度，我們決定批量出售位於馬裏蘭州的一個社區的剩餘地塊。因此，我們將這個社區的庫存賬面價值減記為其估計的公允價值。這導致2021財年的減值費用為1,010萬美元。
南 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2022 | | 2021 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 1,519.6 | | | $ | 1,183.3 | | | 28 | % |
| 已交付的單位 | 2,033 | | | 1,783 | | | 14 | % |
平均交貨價格(千美元) | $ | 747.5 | | | $ | 663.7 | | | 13 | % |
| | | | | |
| 簽訂合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值(百萬美元) | $ | 1,838.3 | | | $ | 2,109.6 | | | (13) | % |
| 簽約單位淨額 | 1,981 | | | 2,765 | | | (28) | % |
平均合同價格(千美元) | $ | 928.0 | | | $ | 763.0 | | | 22 | % |
| | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 75.6 | % | | 76.7 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入(百萬美元) | $ | 249.7 | | | $ | 153.8 | | | 62 | % |
| | | | | |
截至10月31日的銷售社區數量， | 99 | | | 84 | | | 18 | % |
| | | | | |
| |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
與2021財年相比，2022財年交付的住房數量有所增加，主要是因為2021年10月31日的積壓住房數量與2020年10月31日的積壓住房數量相比有所增加，但2022財年積壓轉化率較低部分抵消了這一增長。2022財年平均交付價格的上升主要是由於向更昂貴的地區和/或產品交付的住宅數量的轉移，以及銷售價格的上漲。
與2021財政年度相比，2022財政年度簽署的合同淨額有所減少，主要原因是2022財政年度下半年的需求減弱。2022財年期間簽署的每份合同的平均價值增加的主要原因是2022財年的銷售價格上漲，以及簽署的合同數量轉向更昂貴的領域和/或產品。
與2021財年相比，2022財年所得税前收入增加，主要是由於房屋銷售收入增加帶來的收益增加，以及房屋銷售成本占房屋銷售收入的比例下降，但部分被銷售量增加導致的SG&A成本增加所抵消。房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比下降，主要是由於產品組合/領域轉向利潤率較高的地區，利息成本占房屋銷售收入的百分比降低，但被2022財年庫存減值變化增加所抵消。2022財年和2021財年的庫存減值費用分別為340萬美元和70萬美元。
高山 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2022 | | 2021 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 2,747.8 | | | $ | 2,003.0 | | | 37 | % |
| 已交付的單位 | 3,366 | | | 2,732 | | | 23 | % |
平均交貨價格(千美元) | $ | 816.3 | | | $ | 733.2 | | | 11 | % |
| | | | | |
| 簽訂合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值(百萬美元) | $ | 2,319.7 | | | $ | 3,341.5 | | | (31) | % |
| 簽約單位淨額 | 2,292 | | | 4,031 | | | (43) | % |
平均合同價格(千美元) | $ | 1,012.1 | | | $ | 828.9 | | | 22 | % |
| | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 74.6 | % | | 77.2 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入(百萬美元) | $ | 509.5 | | | $ | 276.3 | | | 84 | % |
| | | | | |
截至10月31日的銷售社區數量， | 113 | | | 105 | | | 8 | % |
| | | | | |
| |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
與2021財年相比，2022財年交付的住房數量有所增加，主要是因為2021年10月31日的積壓住房數量與2020年10月31日的積壓住房數量相比有所增加，但2022財年積壓轉化率較低部分抵消了這一增長。2022財年交付的住房平均價格上升的主要原因是，向價格更高的地區和/或產品交付的住房數量有所轉移，以及銷售價格上漲。
與2021財政年度相比，2022財政年度簽署的合同淨額有所減少，主要原因是2022財政年度下半年的需求減弱。2022財政年度簽署的每份合同的平均價值下降的主要原因是，簽署的合同數量轉移到成本較低的領域和/或產品。
與2021財年相比，2022財年所得税前收入增加，主要是由於收入增加帶來的收益增加，以及房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的比例下降，但部分被銷量增加導致的SG&A增加所抵消。房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比下降，主要是由於產品組合/地區向利潤率較高的地區轉移。
太平洋 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2022 | | 2021 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 2,442.0 | | | $ | 2,156.1 | | | 13 | % |
| 已交付的單位 | 1,731 | | | 1,566 | | | 11 | % |
平均交貨價格(千美元) | $ | 1,410.7 | | | $ | 1,376.8 | | | 2 | % |
| | | | | |
| 簽訂合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值(百萬美元) | $ | 2,269.3 | | | $ | 2,781.7 | | | (18) | % |
| 簽約單位淨額 | 1,374 | | | 1,966 | | | (30) | % |
平均合同價格(千美元) | $ | 1,651.6 | | | $ | 1,414.9 | | | 17 | % |
| | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 70.5 | % | | 75.4 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入(百萬美元) | 572.8 | | | 382.9 | | | 50 | % |
| | | | | |
截至10月31日的銷售社區數量， | 43 | | | 47 | | | (9) | % |
| | | | | |
| |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
與2021財年相比，2022財年交付的住房數量有所增加，主要是因為2021年10月31日的積壓住房數量與2020年10月31日的積壓住房數量相比有所增加，但2022財年積壓轉化率較低部分抵消了這一增長。2022財年交付的房屋平均價格上漲
主要原因是銷售價格上升，但部分被向價格較低的地區和/或產品交付的住房數量的轉移所抵消。
與2021財年相比，2022財年簽署的合同淨額有所減少，主要原因是2022財年下半年需求減弱，以及銷售社區數量減少。2022財政年度簽署的每份合同的平均價值下降的主要原因是，在成本較低的地區簽署的合同數量發生了變化。
與2021財年相比，2022財年所得税前收益增加，主要是由於收入增加和SG&A成本降低帶來的收益增加，但被更高的庫存減值費用所抵消。2022財年和2021財年的庫存減值費用分別為1000萬美元和130萬美元。在2022財年第四季度，我們決定出售加州的一塊地塊，這塊地塊以前包括在我們的City Living部分。關於這項計劃出售，我們確認了560萬美元的減值費用。
公司和其他
在2022財年和2021財年，所得税前虧損分別為9860萬美元和1.549億美元。2022財年所得税前虧損的減少主要是由於有利的訴訟解決方案。作為和解的結果，扣除法律費用和支出後，我們記錄了1.484億美元的税前收益，其中1.412億美元記錄在我們2022財年綜合運營和全面收益表的其他收入淨額中。其餘部分作為對以前發生的費用的抵銷入賬。與這項和解協議一致的是，我們向Toll Brothers基金會捐贈了1,000萬美元的慈善捐款，這筆捐款在我們2022財年的綜合運營和全面收益報表中記錄在銷售、一般和行政費用中。
此外，我們在2021財年產生了與提前償還債務相關的3520萬美元費用。這些所得税前虧損的減少被我們的Rental Property合資企業在2021財年產生的更高收入所抵消，這主要是因為我們的五家Rental Property合資企業確認了與物業銷售相關的7480萬美元收益；由於2022財年交易量減少和利差擴大，我們抵押貸款公司的收益下降；2022財年SG&A成本增加，主要是由於正常薪酬增加和對信息技術的額外投資，以及我們公寓生活業務產生的更高虧損。
2021財年(重述)與2020財年(重述)
北 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2021 | | 2020 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 2,011.9 | | | $ | 1,480.2 | | | 36 | % |
| 已交付的單位 | 2,503 | | | 2,103 | | | 19 | % |
平均交貨價格(千美元) | $ | 803.8 | | | $ | 703.9 | | | 14 | % |
| | | | | |
| 簽訂合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值(百萬美元) | $ | 1,996.4 | | | $ | 1,659.4 | | | 20 | % |
| 簽約單位淨額 | 2,245 | | | 2,245 | | | — | % |
平均合同價格(千美元) | $ | 889.3 | | | $ | 739.2 | | | 20 | % |
| | | | | |
房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 78.8 | % | | 84.2 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入(百萬美元) | $ | 313.7 | | | $ | 87.5 | | | 259 | % |
| | | | | |
| 截至10月31日的銷售社區數量， | 66 | | | 73 | | | (10) | % |
| | | | | |
| |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
2021財年交付房屋數量增加的主要原因是，與2019年10月31日的積壓房屋數量相比，2020年10月31日的積壓房屋數量有所增加。2021財年交付的房屋平均價格上漲的主要原因是銷售價格上漲。
與2020財年相比，2021財年簽署的淨合同數量持平。與2020財政年度相比，2021財政年度簽署的每份合同的平均價值有所增加，主要是因為簽署的合同數量轉向價格更高的領域和(或)產品以及物價上漲。
2021財年所得税前收入的增長主要是由於收入增加帶來的收益增加和房屋銷售收入成本降低(占房屋銷售收入的百分比)，以及我們在未合併實體的投資減少的虧損。2021財年，房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比下降，主要是由於產品組合/領域向利潤率較高的領域轉移、銷售價格上漲和庫存減值費用降低。我們對未合併實體的投資虧損的減少主要是由於我們在2020財年在我們的一家住宅建築合資企業中確認了600萬美元的臨時減值費用。
2021財年的庫存減值費用為1220萬美元，而2020財年為2840萬美元。在2021財年第四季度，我們決定批量出售兩個社區的剩餘地塊，一個在康涅狄格州，一個在伊利諾伊州。因此，我們在2021財年第四季度確認了870萬美元的減值費用。在2020財年第四季度，我們改變了在特拉華州海灘市場和芝加哥市場的土地戰略。因此，我們的土地和社區的賬面價值被減記為估計的公允價值，這導致2020財年與這塊土地相關的所得税前收入支出為1800萬美元。此外，在2020財年第四季度，由於新澤西州一個社區的地塊密度損失，賬面價值被減記至其估計公允價值，導致收入支出640萬美元。
大西洋中部 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2021 | | 2020 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 1,076.9 | | | $ | 851.1 | | | 27 | % |
| 已交付的單位 | 1,402 | | | 1,274 | | | 10 | % |
平均交貨價格(千美元) | $ | 768.1 | | | $ | 668.1 | | | 15 | % |
| | | | | |
| 簽訂合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值(百萬美元) | $ | 1,310.7 | | | $ | 1,077.8 | | | 22 | % |
| 簽約單位淨額 | 1,465 | | | 1,475 | | | (1) | % |
平均合同價格(千美元) | $ | 894.7 | | | $ | 730.7 | | | 22 | % |
| | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 80.0 | % | | 83.7 | % | | |
| | | | | |
| 所得税前收入(百萬美元) | $ | 128.5 | | | $ | 52.0 | | | 147 | % |
| | | | | |
截至10月31日的銷售社區數量， | 38 | | | 39 | | | (3) | % |
| | | | | |
| |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
與2020財年相比，2021財年交付的住房數量有所增加，主要是由於截至2020年10月31日的積壓住房數量與2019年10月31日的積壓住房數量相比有所增加，但2021財年積壓轉化率較低部分抵消了這一增長。2021財年平均交付價格的上升主要是由於向更昂貴的地區和/或產品交付的住宅數量的轉移，以及銷售價格的上漲。
與2020財政年度相比，2021財政年度簽訂的合同淨額有所減少，主要原因是銷售社區的平均數量減少，但需求增加部分抵消了這一影響。2021財年簽署的每份合同的平均價值增加的主要原因是，簽署的合同數量向更昂貴的領域和/或產品轉移，以及2021財年銷售價格上漲。
與2020財年相比，2021財年所得税前收入增加的主要原因是收入增加帶來的收益增加，加上收入的房屋銷售成本占房屋銷售收入的百分比下降。2021財年，房屋銷售成本占房屋銷售收入的百分比下降，主要是由於產品組合/領域轉向利潤率較高的領域，利息成本占房屋銷售收入的百分比降低，以及庫存減值費用減少。我們的一家土地開發合資企業通過出售商業地產資產確認的600萬美元收益也在2021財年確認，2020財年沒有類似的收益。
2021財年和2020財年的庫存減值費用分別為1200萬美元和1790萬美元。在2021財年第三季度，我們決定批量出售位於馬裏蘭州的一個社區的剩餘地塊。因此，我們將這個社區的庫存賬面價值減記為其估計的公允價值。這導致2021財年的減值費用為1,010萬美元。在2020財年第二季度，也就是新冠肺炎疫情爆發後，我們終止了在弗吉尼亞州的土地購買協議，並註銷了產生的押金和軟成本。此外，在2020財年第三季度，我們決定批量出售位於馬裏蘭州的一個社區的剩餘地塊。結果,
我們將該社區庫存的賬面價值減記為其估計的公允價值，導致2020財年的減值費用為1350萬美元。
南 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2021 | | 2020 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 1,183.3 | | | $ | 1,041.2 | | | 14 | % |
| 已交付的單位 | 1,783 | | | 1,566 | | | 14 | % |
平均交貨價格(千美元) | $ | 663.7 | | | $ | 664.9 | | | — | % |
| | | | | |
| 簽訂合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值(百萬美元) | $ | 2,109.6 | | | $ | 1,320.1 | | | 60 | % |
| 簽約單位淨額 | 2,765 | | | 2,006 | | | 38 | % |
平均合同價格(千美元) | $ | 763.0 | | | $ | 658.1 | | | 16 | % |
| | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 76.7 | % | | 79.9 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入(百萬美元) | $ | 153.8 | | | $ | 108.4 | | | 42 | % |
| | | | | |
截至10月31日的銷售社區數量， | 84 | | | 67 | | | 25 | % |
| | | | | |
| |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
與2020財年相比，2021財年交付的住房數量有所增加，主要是由於截至2020年10月31日的積壓住房數量與2019年10月31日的積壓住房數量相比有所增加，但2021財年積壓轉化率較低部分抵消了這一增長。
與2020財年相比，2021財年簽署的淨合同數量增加，主要是因為我們的房屋需求增加，以及2021財年銷售社區的平均數量增加，但被我們在某些社區限制批次發佈所抵消。2021財年期間簽署的每份合同的平均價值增加的主要原因是2021財年的銷售價格上漲，以及簽署的合同數量轉向更昂貴的領域和/或產品。
與2020財年相比，2021財年所得税前收入增加，主要是由於住房銷售收入增加帶來的收益增加，以及住房銷售成本佔住房銷售收入的比例下降，但部分被銷售量增加導致的SG&A成本增加所抵消。收入的房屋銷售成本占房屋銷售收入的百分比下降的主要原因是，與2020財年相比，2021財年產品組合/領域轉向利潤率較高的領域，利息成本占房屋銷售收入的百分比降低，庫存減值變化減少。2021財年和2020財年的庫存減值費用分別為70萬美元和290萬美元。
高山 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2021 | | 2020 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 2,003.0 | | | $ | 1,535.8 | | | 30 | % |
| 已交付的單位 | 2,732 | | | 2,219 | | | 23 | % |
平均交貨價格(千美元) | $ | 733.2 | | | $ | 692.1 | | | 6 | % |
| | | | | |
| 簽訂合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值(百萬美元) | $ | 3,341.4 | | | $ | 2,008.2 | | | 66 | % |
| 簽約單位淨額 | 4,031 | | | 2,802 | | | 44 | % |
平均合同價格(千美元) | $ | 828.9 | | | $ | 716.7 | | | 16 | % |
| | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 77.2 | % | | 79.2 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入(百萬美元) | $ | 276.4 | | | $ | 167.7 | | | 65 | % |
| | | | | |
截至10月31日的銷售社區數量， | 105 | | | 94 | | | 12 | % |
| | | | | |
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| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
與2020財年相比，2021財年交付的住房數量有所增加，主要是由於截至2020年10月31日的積壓住房數量與2019年10月31日的積壓住房數量相比有所增加，但2021財年積壓轉化率較低部分抵消了這一增長。2021財年交付住宅平均價格的增長主要是由於交付給更昂貴地區和/或產品的住宅數量的轉移以及銷售價格的上漲。
與2020財年相比，2021財年簽署的淨合同數量增加，主要是因為對我們住房的需求增加，以及出售社區的平均數量增加。2021財政年度簽署的每份合同的平均價值增加的主要原因是，簽署的合同數量轉移到更昂貴的領域和/或產品以及價格上漲。
與2020財年相比，2021財年所得税前收益增加，主要是由於收入增加帶來的收益增加，以及房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的比例下降，但部分被銷量增加導致的SG&A成本增加所抵消。房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比下降，主要是由於產品組合/地區向利潤率較高的地區轉移。
太平洋 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2021 | | 2020 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 2,156.1 | | | $ | 2,029.9 | | | 6 | % |
| 已交付的單位 | 1,566 | | | 1,334 | | | 17 | % |
平均交貨價格(千美元) | $ | 1,376.8 | | | $ | 1,521.7 | | | (10) | % |
| | | | | |
| 簽訂合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值(百萬美元) | $ | 2,781.7 | | | $ | 1,929.6 | | | 44 | % |
| 簽約單位淨額 | 1,966 | | | 1,404 | | | 40 | % |
平均合同價格(千美元) | $ | 1,414.9 | | | $ | 1,374.4 | | | 3 | % |
| | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 75.3 | % | | 75.2 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入(百萬美元) | 382.9 | | | 351.5 | | | 9 | % |
| | | | | |
截至10月31日的銷售社區數量， | 47 | | | 44 | | | 7 | % |
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與2020財年相比，2021財年交付的住房數量有所增加，主要原因是2020年10月31日的積壓住房數量比2019年10月31日的積壓住房數量有所增加，此外
2021財年有更高的積壓轉化率。2021財年交付的住房平均價格下降的主要原因是，向價格較低的地區和/或產品交付的住房數量有所減少。
與2020財年相比，2021財年簽署的合同淨額有所增加，主要原因是需求增加以及銷售社區數量增加。2021財年簽署的每份合同的平均價值增加的主要原因是價格上漲，但部分被在成本較低的地區簽署的合同數量的變化所抵消。
與2020財年相比，2021財年所得税前收益的增長主要是由於收入增加帶來的收益增加、SG&A成本降低以及庫存減值費用減少。2021財年和2020財年的庫存減值費用分別為130萬美元和600萬美元。2020財年的減值費用主要與一項土地購買協議有關，在該協議中，我們不再預期購買土地，並因此註銷了產生的軟成本。
公司和其他
在2021財年和2020財年，所得税前虧損分別為1.549億美元和1.801億美元。2021財年所得税前虧損的減少主要是由於我們的Rental Property合資企業產生了更多的收入，主要是因為我們的五家Rental Property合資企業在2021財年確認了與物業銷售相關的7480萬美元的收益；由於2021財年交易量的增加和利差的改善，我們的抵押貸款公司和產權公司業務的收益增加；我們的公寓生活業務產生的虧損減少；以及2020財年直接支出利息240萬美元，2021財年沒有類似的費用。這些增長部分被2021財年與提前償還債務有關的3,520萬美元費用、2021財年利息收入下降、2020財年確認的1,300萬美元高爾夫俱樂部物業銷售收益以及2021財年主要由於正常薪酬增加和收入增加導致的保險成本增加所抵消。
第7A項。關於市場風險的定量和定性披露
我們面臨的市場風險主要是由於利率的波動。我們既要承擔固定利率債務，也要承擔可變利率債務。對於固定利率債務，利率的變化通常會影響債務工具的公平市場價值，但不會影響我們的收益或現金流。相反，對於可變利率債務，利率的變化通常不會影響債務工具的公平市場價值，但會影響我們的收益和現金流。我們沒有義務在到期前提前償還固定利率債務，因此，在我們被要求或選擇對其進行再融資之前，利率風險和公平市場價值的變化應該不會對我們的固定利率債務產生重大影響。
倫敦銀行同業拆放利率(“LIBOR”)是根據我們的6.5億美元定期貸款安排和19.05億美元循環信貸安排確定借款利息支付的主要基礎。2021年3月5日，洲際交易所基準管理局(IBA)證實，將在2023年6月30日公佈LIBOR後立即停止公佈隔夜、1、3、6和12個月美元LIBOR設置。包括政府機構在內的各方都在尋求尋找替代LIBOR的利率。由美國聯邦儲備委員會和紐約聯邦儲備銀行召集的另類參考利率委員會已將有抵押隔夜融資利率(SOFR)確定為建議的無風險美元LIBOR替代利率。我們預計，我們很大一部分債務最終將過渡到基於SOFR計息。目前，無法預測預期停止倫敦銀行同業拆借利率或建立替代參考利率(如SOFR)將對我們或我們的借款成本產生的影響。SOFR是一個相對較新的參考利率，其組成和特點與LIBOR不同。鑑於SOFR的歷史非常有限，與其他基準利率或市場利率相比，SOFR的潛在波動性非常有限，因此無法根據歷史表現預測SOFR的未來表現。使用SOFR的後果可能包括增加我們的浮動利率債務的成本。我們正在監測這些過渡努力，儘管我們的每一項定期貸款安排和循環信貸安排都包含旨在適應替代參考利率的條款，但我們可能需要修改這些合同和其他合同，例如參考這些合同的利率對衝，以適應任何替代利率。任何此類事件對我們資本成本的潛在影響尚不能確定，但我們預計它不會對我們的綜合財務狀況、經營業績或現金流產生實質性影響。
下表按計劃到期日、加權平均利率和截至2022年10月31日的估計公允價值顯示了我們的債務義務(以千美元為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 固定利率債務 | | 可變利率債務 (a) |
| 財政年度到期日 | | 金額 | | 加權的-
平均值
利率(%) | | 金額 | | 加權的-
平均值
利率(%) |
| 2023 | | $ | 604,527 | | | 4.15% | | $ | 150,623 | | | 5.35% |
| 2024 | | 130,214 | | | 4.56% | | | | |
| 2025 | | 88,488 | | | 5.11% | | | | |
| 2026 | | 376,111 | | | 4.86% | | 101,563 | | | 4.81% |
| 2027 | | 460,442 | | | 4.83% | | 548,437 | | | 4.81% |
此後(b) | | 875,500 | | | 4.02% | | | | |
| 債券貼現、溢價和遞延發行成本-淨額 | | (4,729) | | | | | (1,768) | | | |
| 總計 | | $ | 2,530,553 | | | 4.39% | | $ | 798,855 | | | 4.91% |
| 2022年10月31日的公允價值 | | $ | 2,351,388 | | | | | $ | 800,623 | | | |
(a)根據截至2022年10月31日的未償還浮動利率債務金額，在保持浮動利率債務餘額不變的情況下，利率每上升1%，我們每年產生的利息將增加約800萬美元，而不考慮公司的利率掉期交易。
(b)2020年11月，我們進入了五利率互換交易，以對衝截至2025年10月的4.0億美元定期貸款安排，這包括在上表的可變利率債務一欄中。利率互換實際上將4.0億美元的利息成本固定在0.369%，外加定期貸款工具定價時間表中規定的利差，後者是1.05截至2022年10月31日。這些利率互換被指定為現金流對衝。
項目8.財務報表和補充數據
本報告從F-1頁開始的第15(A)(1)項所列財務報表在此併入作為參考。
項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧
不適用。
第9A項。控制和程序
關於披露控制和程序的有效性的結論
任何管制和程序，無論構思和運作如何完善，都只能提供合理的保證，而非絕對的保證，確保管制制度的目標得以達致。此外，控制系統的設計必須反映這樣一個事實，即存在資源限制，並且控制的好處必須相對於成本加以考慮。由於所有控制系統的固有侷限性，任何控制評估都不能絕對保證公司內部的所有控制問題和舞弊事件(如果有的話)都已被發現。由於具有成本效益的控制系統的固有限制，由於錯誤或欺詐導致的錯誤陳述可能會發生，並且不會被發現；然而，我們的披露控制和程序旨在為實現其目標提供合理的保證。
我們的首席執行官和首席財務官在管理層的協助下，評估了截至本報告所述期間(“評估日期”)結束時，我們的披露控制和程序的有效性，這些控制和程序在1934年證券交易法(“交易法”)下的第13a-15(E)和15d-15(E)規則中定義。基於這項評估，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，截至評估日期，我們的披露控制和程序有效，可以合理地保證根據交易所法案必須在我們的報告中披露的信息在美國證券交易委員會規則和表格中指定的時間段內被記錄、處理、彙總和報告，並且這些信息被積累並傳達給管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官，以便及時做出關於所需披露的決定。
獨立註冊會計師事務所財務報告內部控制管理年度報告及認證報告
管理層財務報告內部控制年度報告和我國獨立註冊會計師事務所財務報告內部控制認證報告GE F-1和F-2，Re具體地説，在此引用作為參考。
財務報告內部控制的變化
我們正在複雜地實施一個新的企業資源規劃系統，該系統影響到我們的許多財務程序。該項目預計將提高某些財務和商業交易流程以及基本系統環境的效率和效力。新的企業資源規劃系統將是我們財務報告內部控制的重要組成部分。除上述企業資源規劃系統實施外，於截至2022年10月31日止季度內，我們對財務報告的內部控制並無任何改變(該詞在交易法下的規則13a-15(F)及15d-15(F)中定義)，對我們的財務報告內部控制產生重大影響，或有合理可能對其產生重大影響。有關實施新的企業資源規劃系統的風險的討論，請參閲“風險因素--我們正在實施一個新的企業資源規劃系統，實施該系統的挑戰可能會影響我們的業務和業務。”
項目9B。其他信息
不適用。
第三部分
項目10.董事、高管和公司治理
下表包括截至本表格10-K之日擔任執行幹事的所有人員的信息。所有的行政官員都為我們的董事會服務。 | | | | | | | | | | | | | | |
| 名字 | | 年齡 | | 職位 |
| 小道格拉斯·C·耶利 | | 62 | | | 董事會主席兼首席執行官 |
| 羅伯特·帕拉胡斯 | | 59 | | | 總裁和首席運營官 |
| 馬丁·P·康納 | | 58 | | | 高級副總裁和首席財務官 |
小道格拉斯·C·耶利1990年加入我們，擔任首席執行官助理，負責土地收購。1994年起任軍官，2002年1月至2005年11月任高級副總裁，2005年11月至2009年11月任大區總裁，2009年11月至2010年6月任常務副總裁，後晉升為首席執行官。2018年11月1日，他被任命為董事會主席兼首席執行官。2010年6月，耶利當選董事首席執行官。
羅伯特·帕拉胡斯於1986年加入我們，並在我們公司擔任過多個職位，包括2006年至2019年10月31日期間擔任的總裁區域經理。在此期間，他負責監督公司在新澤西州、紐約、康涅狄格州、馬薩諸塞州和佛羅裏達州的住宅建築業務，並負責公司的建築部件製造業務Toll集成系統。自2019年11月1日起任執行副總裁總裁兼聯席首席運營官，負責公司東部地區業務。自2021年11月1日起，帕拉胡斯晉升為總裁兼首席運營官。
馬丁·P·康納於2008年12月加入我們，擔任副總裁兼助理首席財務官，並於2009年12月被任命為高級副總裁。陳康納先生於2010年9月被任命為高級副總裁兼首席財務官。2008年6月至2008年12月，王康納先生在他創立的財務會計諮詢公司Marcon Advisors LLC擔任總裁。2006年10月至2008年6月，康納先生擔任中大西洋地區多元化商業地產開發商奧尼爾地產的首席財務官兼董事運營總監。在2006年10月之前，他作為審計和諮詢業務服務合夥人在安永律師事務所工作了20多年，負責安永律師事務所在費城市場的房地產業務。在1998年至2005年期間，他在Toll Brothers，Inc.的審計業務中任職。2022年9月，康納被任命為統一金融公司董事的候補董事，該公司是一家上市銀行和金融服務提供商，主要為賓夕法尼亞州和新澤西州的客户提供服務。
本項目要求提供的其他信息將包括在本公司2023年股東周年大會委託書(“2023年委託書”)的“董事選舉”和“公司治理”部分。
道德守則
我們已通過《首席執行官和高級財務官道德守則》(以下簡稱《道德守則》)，適用於我們的首席執行官、首席財務官、首席會計官、財務總監以及執行董事會指定的類似職能的人員。道德準則可在我們的互聯網網站www.tollbrothers.com的“投資者關係-公司治理”下查閲。如果我們修改或放棄我們的道德守則的任何條款，我們打算通過在我們的互聯網網站上發佈上述信息而不是通過提交Form 8-K來履行我們關於任何此類放棄或修訂的披露義務。
董事及高級人員的彌償
我們的公司註冊證書和章程規定了對我們的董事和高級職員的補償。我們還與每一位董事簽訂了單獨的賠償協議。
項目11.高管薪酬
本項目要求的信息將包括在我們2023年委託書的“高管薪酬”一節中，並以引用的方式併入本文。
項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項
本項目要求的信息將包括在我們的2023年委託書的“投票證券和受益所有權”和“股權補償計劃信息”部分，並以引用的方式併入本文。
項目13.某些關係和關聯交易；董事獨立性
本項目所要求的信息將包括在我們的2023年委託書中的“公司治理”和“某些關係和交易”部分，並以引用的方式併入本文。
項目14.主要會計費和服務
本項目所要求的信息將包括在2023年委託書的“批准重新任命獨立註冊會計師事務所”一節中，並以參考方式併入本文。
第四部分
項目15.證物、財務報表附表
(A)財務報表和財務報表附表 | | | | | |
| | 頁面 |
| 1.財務報表 | |
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管理層財務報告內部控制年度報告 | F-1 |
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獨立註冊會計師事務所報告(PCAOB ID：42) | F-2 |
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合併資產負債表 | F-6 |
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合併經營表和全面收益表 | F-7 |
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合併權益變動表 | F-8 |
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合併現金流量表 | F-9 |
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合併財務報表附註 | F-10 |
2.財務報表附表
無
財務報表附表被省略，因為它們不適用，或所需資料已列入財務報表或附註。
(B)所有展品
以下展品包括在本報告中或以引用方式併入本報告： | | | | | | | | |
| 展品編號 | | 描述 |
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| 3.1 | | 第二份註冊人重新註冊證書日期為2005年9月8日，現參考註冊人截至2005年7月31日的季度10-Q表格附件3.1併入。 |
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| 3.2 | | 提交給特拉華州州務卿的註冊人第二次重新註冊證書的修訂證書，在此通過引用註冊人於2010年3月22日提交給美國證券交易委員會的8-K表格當前報告的附件3.1併入。 |
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| 3.3 | | 註冊人第二次重新註冊證書的修訂證書，日期為2011年3月16日，現參考註冊人於2011年3月18日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告的附件3.1併入。 |
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| 3.4 | | 註冊人第二次重新註冊證書的修訂日期為2016年3月8日，現參考註冊人於2016年2月2日提交給美國證券交易委員會的2016年度股東大會附表14A的最終委託書附件B併入。 |
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| 3.5 | | 註冊人章程經2008年6月11日修訂和重申，現參考註冊人於2008年6月13日提交給美國證券交易委員會的8-K表格當前報告的附件3.1併入。 |
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| 3.6 | | 註冊人章程修正案的日期為2009年9月24日，現參考註冊人於2009年9月24日向美國證券交易委員會提交的當前8-K表格報告的附件3.1併入。 |
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| 3.7 | | 註冊人章程修正案的日期為2011年6月15日，現參考註冊人於2011年6月16日向美國證券交易委員會提交的當前8-K表格報告的附件3.1併入。 |
| | |
| 3.8 | | 註冊人章程修正案的日期為2016年1月20日，現參考註冊人於2016年1月20日提交給美國證券交易委員會的8-K表格當前報告的附件3.1併入。 |
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| | | | | | | | |
| 展品編號 | | 描述 |
| 3.9 | | 註冊人章程修正案的日期為2016年9月20日，現參考註冊人於2016年9月20日向美國證券交易委員會提交的8-K表格當前報告的附件3.1併入。 |
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| 4.1 | | 現參考註冊人的10-K表格中截至2017年10月31日的年度的附件4.1併入樣品庫存證書。 |
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| 4.2 | | Toll Brothers Finance Corp.、註冊人和其中所列其他擔保人以及作為受託人的紐約梅隆銀行之間於2012年2月7日簽署的、日期為2012年2月7日的契約，現參考附件4.1併入註冊人於2012年2月7日提交給美國證券交易委員會的最新8-K表格報告中。 |
| | |
| 4.3 | | 授權決議，日期為2013年4月3日，與Toll Brothers Finance Corp.2023年到期的本金為4.375%的Toll Brothers Finance Corp.由註冊人及其某些子公司以優先擔保的300,000,000美元本金金額有關的決議，現參考附件4.2併入註冊人於2013年4月10日提交給美國證券交易委員會的當前Form 8-K報告中。 |
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| 4.4 | | 關於Toll Brothers Finance Corp.於2023年到期的本金金額為100,000,000美元的4.375%高級債券的授權決議，日期為2013年5月8日，由Toll Brothers，Inc.及其某些子公司以優先擔保為基礎，現通過引用附件4.3併入註冊人於2013年5月13日提交給美國證券交易委員會的8-K表格當前報告中。 |
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| 4.5 | | Toll Brothers Finance Corp.的S 4.375%高級票據將於2023年到期，現將其併入註冊人於2013年4月10日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告的附件4.3中。 |
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| 4.6 | | 授權決議，日期為2015年10月30日，與Toll Brothers Finance Corp.2025年到期的本金為4.875%的Toll Brothers Finance Corp.由註冊人及其某些子公司以優先擔保的本金金額350,000,000美元有關，現參考附件4.2併入註冊人於2015年10月30日提交給美國證券交易委員會的當前表格8-K報告中。 |
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| 4.7 | | Toll Brothers Finance Corp.的S 4.875%高級票據將於2025年到期，現將其併入註冊人於2015年10月30日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告的附件4.3中。 |
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| 4.8 | | 授權決議，日期為2017年3月10日，與Toll Brothers Finance Corp.2027年到期的本金為4.875%的Toll Brothers Finance Corp.由註冊人及其某些子公司以優先擔保的300,000,000美元本金金額有關的決議，現參考附件4.2併入註冊人於2017年3月10日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告中。 |
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| 4.9 | | Toll Brothers Finance Corp.的S 4.875%高級票據將於2027年到期，現將其併入註冊人於2017年3月10日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告的附件4.3中。 |
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| 4.10 | | 授權決議，日期為2017年6月12日，與Toll Brothers Finance Corp.2027年到期的本金為4.875的Toll Brothers Finance Corp.由註冊人及其某些子公司以優先擔保的150,000,000美元本金金額相關的決議，現參考附件4.2併入註冊人於2017年6月12日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告中。 |
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| 4.11 | | Toll Brothers Finance Corp.的S 4.875%高級票據將於2027年到期，現將其併入註冊人於2017年6月12日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告的附件4.3中 |
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| 4.12 | | 授權決議，日期為2018年1月22日，涉及Toll Brothers Finance Corp.2028年到期的本金總額4.350的Toll Brothers Finance Corp.，由Toll Brothers，Inc.及其某些子公司提供優先擔保，本金總額為400,000,000美元，由Toll Brothers，Inc.及其某些子公司提供優先擔保，現參考附件4.2併入註冊人於2018年1月22日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告中。 |
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| 4.13 | | 發行人2028年到期的4.350%優先債券的全球票據格式在此併入，參考註冊人於2018年1月22日提交給證券交易委員會的當前8-K表格報告的附件4.3。 |
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| 展品編號 | | 描述 |
| 4.14 | | 授權決議，日期為2019年9月12日，涉及Toll Brothers Finance Corp.2029年到期的本金總額3.800的Toll Brothers Finance Corp.，由Toll Brothers，Inc.及其某些子公司提供優先擔保，本金總額為400,000,000美元，由Toll Brothers，Inc.及其某些子公司提供優先擔保，現參考附件4.2併入註冊人於2019年9月12日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告中。 |
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| 4.15 | | 發行人2029年到期的3.800%優先債券的全球票據格式在此併入，參考註冊人於2019年9月12日提交給證券交易委員會的當前8-K表格報告的附件4.3。 |
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| 4.16 | | 日期為2012年4月27日的第一份補充契約是由附表A所列各方於2012年2月7日簽署的，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人截至2012年4月30日的季度10-Q表格附件4.3併入本文。 |
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| 4.17 | | 日期為2013年4月30日的第二份補充契約由附表A所列各方於2012年2月7日簽署，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人截至2013年4月30日的季度10-Q表格附件4.4併入本文。 |
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| 4.18 | | 第三補充契約日期為2014年4月30日，由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日簽署的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，在此通過參考註冊人截至2014年4月30日的10-Q表格附件4.1併入。 |
| | |
| 4.19 | | 第四份補充契約日期為2014年7月31日，由附表A所列各方及其中一方於2012年2月7日簽署，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人截至2014年7月31日的季度10-Q表格附件4.1併入本文。 |
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| 4.20 | | 第五份補充契約日期為2014年10月31日，由附表A所列各方及各方之間於2012年2月7日簽署的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人表格10-K截至2014年10月31日止年度的附件4.55併入本公司。 |
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| 4.21 | | 截至2015年1月30日的第六份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日簽署的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，在此通過參考註冊人截至2015年1月31日的季度表格10-Q的附件4.3併入。 |
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| 4.22 | | 日期為2015年4月30日的第七份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日簽署的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，通過參考註冊人截至2015年4月30日的季度表格10-Q的附件4.3併入本文。 |
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| 4.23 | | 日期為2015年10月30日的第八份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日簽署的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人表格10-K截至2015年10月31日止年度的附件4.34併入本公司。 |
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| 4.24 | | 截至2016年1月29日的第九份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日簽署的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人截至2016年1月31日的季度10-Q表格附件4.2併入本文。 |
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| 4.25 | | 截至2016年4月29日的第十份補充契約，由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，通過參考註冊人截至2016年4月30日的季度表格10-Q的附件4.2併入。 |
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| 4.26 | | 截至2016年10月31日的第十一份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日簽署的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，在此通過參考註冊人截至2016年10月31日的年度表格10-K的附件4.41併入。 |
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| 展品編號 | | 描述 |
| 4.27 | | 截至2016年10月31日的第十二份補充契約由附表A所列各方及各方於2012年2月7日的契約中註明，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，通過引用註冊人截至2016年10月31日的年度表格10-K的附件4.42併入本文。 |
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| 4.28 | | 日期為2017年1月31日的第十三份補充契約是由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日簽署的，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人截至2017年1月31日的季度10-Q表格附件4.2併入本文。 |
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| 4.29 | | 截至2017年4月28日的第14份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，通過參考註冊人截至2017年4月30日的季度表格10-Q的附件4.2併入。 |
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| 4.30 | | 截至2017年7月31日的第十五份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，在此通過參考註冊人截至2017年7月31日的季度10-Q表格的附件4.2併入。 |
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| 4.31 | | 截至2017年10月31日的第16份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日的契約中列出，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，通過參考註冊人截至2017年10月31日的表格10-K的附件4.55併入。 |
| | |
| 4.32 | | 截至2017年10月31日的第17份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，在此通過參考註冊人截至2017年10月31日的表格10-K的附件4.56併入。 |
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| 4.33 | | 截至2018年4月13日的第18份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，在此通過參考註冊人截至2018年4月30日的季度10-Q表格的附件4.3併入。 |
| | |
| 4.34 | | 日期為2018年4月30日的第十九份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日簽署的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，通過參考註冊人截至2018年4月30日的季度10-Q表格的附件4.4併入本文。 |
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| 4.35 | | 日期為2018年10月31日的第二十份補充契約由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日簽署的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人表格10-K截至2018年10月31日的附件4.62併入本文。 |
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| 4.36 | | 截至2019年1月31日的第21份補充契約由附表A所列各方於2012年2月7日發行，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人截至2019年1月31日的表格10-Q的附件4.2併入本文。 |
| | |
| 4.37 | | 日期為2019年10月30日的第二十二份補充契約，日期為2012年2月7日的契約由附表A所列各方及其之間的契約組成，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人表格10-K截至2019年10月31日的附件4.41併入本文。 |
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| 4.38 | | 日期為2019年10月30日的第23份補充契約，日期為2012年2月7日的契約由附表A所列各方及其之間的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，通過引用註冊人表格10-K截至2019年10月31日的附件4.42併入。 |
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| 4.39 | | 截至2020年4月30日的第24份補充契約，日期為2012年2月7日的契約由附表A所列各方及其之間的契約組成，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，在此通過參考註冊人截至2020年4月30日的10-Q表格的附件4.1併入。 |
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| 展品編號 | | 描述 |
| 4.4 | | 截至2020年10月30日的第二十五份補充契約，日期為2012年2月7日的契約由附表A所列各方及其之間的契約組成，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，在此通過參考註冊人截至2020年10月31日的表格10-K的附件4.44併入。 |
| | |
| 4.41 | | 日期為2021年4月30日的第26份補充契約，日期為2012年2月7日的契約由附表A所列各方及其之間的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，通過引用註冊人截至2021年4月30日的季度10-Q表格的附件4.1併入本文。 |
| | |
| 4.42 | | 日期為2022年7月29日的第二十七份補充契約，日期為2012年2月7日的契約由附表A所列各方及其之間的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，通過引用註冊人截至2022年7月31日的季度10-Q表格的附件4.1併入本文。 |
| | |
| 4.43 | | 日期為2022年10月31日的第二十八份補充契約，日期為2012年2月7日的契約，由附表A所列各方及紐約梅隆銀行作為繼任受託人。** |
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| 4.44 | | 在此引用註冊人截至2021年10月31日的10-K表格中的附件4.44，對註冊人的某些證券進行描述。 |
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| 10.1 | | 現參考註冊人於2019年11月1日向美國證券交易委員會提交的當前8-K表格報告的附件10.1，納入修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2019年10月31日的第一亨廷頓金融公司、Toll Brothers，Inc.及其貸款方與花旗銀行作為行政代理之間的修訂和重新簽署的信貸協議。 |
| | |
| 10.2 | | 關於借款人、註冊人、貸款方與花旗銀行之間於2019年10月31日生效的修訂和重新簽署的信貸協議，於2020年10月31日生效的循環延期協議作為行政代理被納入註冊人於2020年10月31日提交給美國證券交易委員會的當前表格8-K報告中的附件10.1。 |
| | |
| 10.3 | | 借款人、註冊人、貸款人一方和花旗銀行（N.A.）之間就2021年10月31日生效的經修訂和重訂信貸協議（日期為2019年10月31日），作為行政代理人，特此引用註冊人於2021年11月2日向美國證券交易委員會提交的表格8—K當前報告的附件10.1。 |
| | |
| 10.4 | | First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、其貸款方Toll Brothers，Inc.和SunTrust Bank之間於2014年2月3日簽訂的信貸協議，作為行政代理，在此通過引用2014年2月5日提交給美國證券交易委員會的註冊人8-K表格的附件10.2併入本文 |
| | |
| 10.5 | | 日期為2016年5月19日的First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.和SunTrust Bank作為行政代理之間的信貸協議的第1號修正案，日期為2014年2月3日，現通過引用註冊人於2016年5月24日提交給美國證券交易委員會的8-K表格的附件10.2將其併入。 |
| | |
| 10.6 | | First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、指定擔保方、貸款方和SunTrust Bank作為行政代理對截至2014年2月3日的信貸協議進行了修訂，日期為2016年8月2日，現通過引用註冊人於2016年8月4日提交給美國證券交易委員會的8-K表格的附件10.1將其合併。 |
| | |
| 10.7 | | 2018年11月1日對截至2014年2月3日的信貸協議的第3號修正案，由First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、其指定擔保方、貸款方和SunTrust Bank作為行政代理進行了修訂，現通過引用2018年11月2日提交給美國證券交易委員會的註冊人8-K表格的附件10.1併入本文。 |
| | |
| 10.8 | | 截至2019年10月31日的信貸協議第4號修正案，日期為2014年2月3日，經第一亨廷頓金融公司、Toll Brothers，Inc.、其指定擔保方、貸款方和SunTrust Bank作為行政代理修訂後，通過引用2019年11月1日提交給美國證券交易委員會的註冊人8-K表格的附件10.2併入本文。 |
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| 展品編號 | | 描述 |
| 10.9 | | 關於登記人、借款人、貸款方和太陽信託銀行之間於2014年2月3日生效的定期貸款信貸協議(經日期為2016年5月19日的第1號修正案、2016年8月2日的第2號修正案、2018年11月1日的第3號修正案和2019年11月1日的第4號修正案修訂)，自2020年10月31日起生效，AS管理代理在此通過引用附件10.2併入註冊人於2020年10月31日提交給證券交易委員會的8-K表格當前報告中。 |
| | |
| 10.10 | | 截至2021年10月31日生效的定期貸款延期協議，涉及登記人、借款人、貸款方和真實銀行(經日期為2016年5月19日的第1號修正案、2016年8月2日的第2號修正案、2018年11月1日的第3號修正案和2019年11月1日的第4號修正案修訂)於2014年2月3日生效的定期貸款信貸協議，AS管理代理在此通過引用附件10.2併入註冊人於2020年10月31日提交給證券交易委員會的8-K表格當前報告中。 |
| | |
| 10.11* | | Toll Brothers，Inc.2017年員工購股計劃(2017)參考註冊人於2017年1月31日提交給美國證券交易委員會的2017年股東年會最終委託書附件A的方式併入。 |
| | |
| 10.12* | | 截至2017年12月13日，對Toll Brothers，Inc.員工股票購買計劃(2017)的第1號修正案通過引用註冊人截至2017年10月31日的10-K表格的附件10.7併入。 |
| | |
| 10.13* | | Toll Brothers，Inc.員工股票購買計劃(2017)截至2018年6月19日的第2號修正案，現參考註冊人截至2018年10月31日的10-K表格附件10.8併入。 |
| | |
| 10.14* | | Toll Brothers，Inc.修訂並重述的員工股票激勵計劃(2007年)(截至2008年9月17日修訂並重述)，現參考註冊人修訂號第11.1號的附件4.1將其併入其於2008年10月29日提交給美國證券交易委員會的S-8表格(第3333-143367號)登記説明書中。 |
| | |
| 10.15* | | 根據Toll Brothers，Inc.員工股票激勵計劃(2007)授予的非限定股票期權授權表，現參考2007年12月19日提交給美國證券交易委員會的註冊人8-K表第10.1號附件併入。 |
| | |
| 10.16* | | 根據Toll Brothers，Inc.員工股票激勵計劃(2007)授予的不合格股票期權授權書附錄表格，現參考註冊人截至2007年7月31日的季度10-Q表格第10.3號附件併入。 |
| | |
| 10.17* | | 根據Toll Brothers，Inc.員工股票激勵計劃(2007)發放的股票獎勵表格在此併入，參考註冊人截至2007年7月31日的季度10-Q表格第10.4號附件。 |
| | |
| 10.18* | | Toll Brothers，Inc.員工股票激勵計劃(2014年)在此納入，參考註冊人於2014年2月3日提交給美國證券交易委員會的2014年股東年會最終委託書的附件A。 |
| | |
| 10.19* | | 根據Toll Brothers，Inc.員工股票激勵計劃(2014)授予的非限定股票期權授權表通過參考註冊人截至2014年10月31日期間的10-K表格10.16併入。 |
| | |
| 10.20* | | 非限制性股票期權授予表格，現參考註冊人截至2016年10月31日止年度的10-K表格第10.18號附件併入。 |
| | |
| 10.21* | | 限制性股票單位協議格式(以業績為基礎)，現參考註冊人截至2016年10月31日止年度的10-K表格第10.19號附件併入。 |
| | |
| 10.22* | | Toll Brothers，Inc.修訂並重述的《非僱員董事股票激勵計劃(2007年)》(截至2008年9月17日修訂並重述)現參考註冊人第11.1號修正案的附件4.1併入其於2008年10月29日提交給美國證券交易委員會的S-8表格(第333-144230號)登記説明書中。 |
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| 展品編號 | | 描述 |
| 10.23* | | 根據Toll Brothers，Inc.非僱員董事股票激勵計劃(2007)授予的非限定股票期權授權表，現通過引用註冊人於2007年12月19日提交給美國證券交易委員會的當前表格8-K的附件10.2併入。 |
| | |
| 10.24* | | 根據Toll Brothers，Inc.修訂和重新制定的非僱員董事股票激勵計劃(2007)的非限定股票期權授予附錄表格在此併入，以參考註冊人截至2007年7月31日的季度表格10-Q的附件10.6。 |
| | |
| 10.25* | | Toll Brothers，Inc.非執行董事股票激勵計劃(2016)通過引用註冊人於2016年2月2日提交給美國證券交易委員會的2016年股東年會最終委託書附表14A附件A的方式併入。 |
| | |
| 10.26* | | 非限定購股權授予表格(非執行董事)，現參考註冊人截至2016年10月31日止年度的10-K表格附件10.26併入本表格。 |
| | |
| 10.27* | | Toll Brothers，Inc.2019年綜合激勵計劃通過引用註冊人於2019年3月14日提交給美國證券交易委員會的8-K表格當前報告的附件10.2併入本文。 |
| | |
| 10.28* | | 根據Toll Brothers，Inc.2019年綜合激勵計劃授予的非限定股票期權授權表，現參考註冊人截至2019年10月31日的10-K表格附件10.28併入。 |
| | |
| 10.29* | | 根據Toll Brothers，Inc.2019年綜合激勵計劃的限制性股票單位協議表格，現參考註冊人截至2019年10月31日的10-K表格附件10.29併入。 |
| | |
| 10.30* | | 根據Toll Brothers，Inc.2019年綜合激勵計劃的限制性股票單位協議(基於業績)的表格，在此通過引用註冊人截至2019年10月31日的10-K表格的附件10.30併入。 |
| | |
| 10.31* | | Toll Brothers，Inc.高級管理人員獎金計劃在此納入，以參考註冊人於2015年1月30日提交給美國證券交易委員會的2015年年度股東大會附表14A的最終委託書附件A。 |
| | |
| 10.32* | | Toll Brothers，Inc.補充高管退休計劃，自 2019年10月29日，通過引用附件10.1併入註冊人於2019年10月30日提交給美國證券交易委員會的當前10-Q表格報告。 |
| | |
| 10.33* | | Toll Bros.，Inc.截至2008年11月1日修訂和重述的非合格遞延補償計劃，通過參考註冊人截至2008年10月31日的10-K表格附件10.45併入。 |
| | |
| 10.34* | | Toll Bros.，Inc.於2010年11月1日的第1號修正案。截至2008年11月1日修訂和重述的非限定遞延補償計劃，通過引用截至2010年10月31日的註冊人表格10-K的附件10.40併入。 |
| | |
| 10.35* | | Toll Bros.，Inc.於2010年12月30日的第2號修正案。截至2008年11月1日修訂並重述的非限定遞延補償計劃通過引用註冊人截至2014年10月31日的10-K表格的附件10.28併入。 |
| | |
| 10.36* | | Toll Bros.，Inc.於2011年12月22日的第3號修正案。截至2008年11月1日修訂並重述的非限定遞延補償計劃，通過引用註冊人截至2014年10月31日的10-K表格附件10.29併入。 |
| | |
| 10.37* | | Toll Bros.，Inc.非限定延期補償計劃，修訂並重述自 2014年12月31日，通過引用註冊人截至2015年1月31日的季度10-Q表的附件10.1併入。 |
| | |
| 10.38* | | Toll Brothers，Inc.高管離職計劃通過引用註冊人於2019年3月14日提交給美國證券交易委員會的8-K表格當前報告的附件10.1併入本文。 |
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| | | | | | | | |
| 展品編號 | | 描述 |
| 10.39* | | 註冊人與其董事會成員之間的賠償協議表，現參考附件10.1併入註冊人於2009年3月17日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告中。 |
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| 21** | | 註冊人的子公司。 |
| | |
| 22** | | 擔保人子公司名單 |
| | |
| 23** | | 獨立註冊會計師事務所安永律師事務所同意 |
| | |
| 31.1** | | 道格拉斯·C·耶利，Jr.根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302節。 |
| | |
| 31.2** | | 根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302節對馬丁·P·康納進行認證。 |
| | |
| 32.1** | | 道格拉斯·C·耶利，Jr.根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906節。 |
| | |
| 32.2** | | 根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906節對馬丁·P·康納進行認證。 |
| | |
| 101 | | 以下是Toll Brothers，Inc.於2022年12月19日提交的以iXBRL(內聯可擴展商業報告語言)格式編制的Form 10-K年度報告：(I)綜合資產負債表，(Ii)綜合經營和全面收益表，(Iii)綜合權益變動表，(Iv)綜合現金流量表，以及(V)綜合財務報表附註。 |
| | |
| 101.INS | | XBRL實例文檔-實例文檔不顯示在交互數據文件中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。 |
| | |
| 104 | | 封面交互數據文件(嵌入內聯XBRL文檔中) |
| | | | | |
| * | 本附件是一份管理合同或補償計劃或安排，需要作為本報告的附件提交。 |
| |
| ** | 在此以電子方式提交。 |
作為本報告證物提交的協定和其他文件，除協定或其他文件本身的條款外，不打算提供事實信息或其他披露；不應為此目的而依賴它們。特別是，我們在這些協議或其他文件中作出的任何陳述和保證僅在相關協議或文件的特定背景下作出，不得描述截至作出日期或任何其他時間的實際情況。
項目16.表格10-K摘要
沒有。
簽名
根據1934年《證券交易法》第13條或第15條（d）的要求，註冊人已正式促使下列簽署人代表其簽署本報告，並於2022年12月19日正式授權。
| | | | | | | | |
| | TOLL BROTHERS，INC. |
| | 發信人： | /s/Douglas C.小耶爾利 |
| | | 小道格拉斯·C·耶利
首席執行官
(首席行政主任) |
根據1934年《證券交易法》的要求，本報告已由以下注冊人以登記人的身份在指定日期簽署。 | | | | | | | | | | | | | | |
| 簽名 | | 標題 | | 日期 |
| | | | | |
| /s/Douglas C.小耶爾利 | | 董事會主席兼首席執行官 | | 2022年12月19日 |
| 小道格拉斯·C·耶利 | | 首席執行官（首席執行官） | | |
| | | | | |
| /s/Martin P. Connor | | 高級副總裁和首席財務官 | | 2022年12月19日 |
| 馬丁·P·康納 | | (首席財務官) | | |
| | | | | |
| /s/Michael J. Grubb | | 高級副總裁與總會計師 | | 2022年12月19日 |
| Michael J. Grubb | | 主任(首席會計主任) | | |
| | | | | |
| /s/Stephen F.東 | | 董事： | | 2022年12月19日 |
| Stephen F.東 | | | | |
| | | | | |
| /s/Christine N.加維 | | 董事 | | 2022年12月19日 |
| 克里斯汀·N·加維 | | | | |
| | | | |
| /s/Karen H. Grimes | | 董事： | | 2022年12月19日 |
| 凱倫·H·格萊姆斯 | | | | |
| | | | | |
| /s/Derek T.菅直人 | | 董事： | | 2022年12月19日 |
| 德里克·T.菅直人 | | | | |
| | | | |
| /s/Carl B. Marbach | | 董事 | | 2022年12月19日 |
| 卡爾·B Marbach | | | | |
| | | | |
| /s/John A.麥克萊恩 | | 董事： | | 2022年12月19日 |
| John a.麥克萊恩 | | | | |
| | | | |
| /s/Wendell E.普里切特 | | 董事： | | 2022年12月19日 |
| 温德爾E.普里切特 | | | | |
| | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 簽名 | | 標題 | | 日期 |
| | | | | |
| /s/Paul E.夏皮羅 | | 董事： | | 2022年12月19日 |
| 保羅·E·夏皮羅 | | | | |
| | | | |
| /S/斯科特·D·斯托威爾 | | 董事 | | 2022年12月19日 |
| 斯科特·D·斯托威爾 | | | | |
管理層財務報告內部控制年度報告
我們的管理層負責建立和維護對財務報告的充分內部控制，這一術語在證券交易法規則13a-15(F)中有定義。財務報告的內部控制是為財務報告的可靠性和根據公認的會計原則為外部目的編制財務報表提供合理保證的過程。財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(I)與保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄有關；(Ii)提供合理保證，以記錄必要的交易，以便根據公認會計原則編制財務報表，並且公司的收支僅根據公司管理層和董事的授權進行；以及(Iii)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權的公司資產的收購、使用或處置。由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
在管理層(包括主要行政人員及主要財務總監)的監督下，我們根據年內財務報告內部控制的框架，對財務報告內部控制的成效進行評估。內部控制--綜合框架特雷德韋委員會贊助組織委員會發布(2013年框架)。根據#年框架下的這項評價內部控制-綜合框架，我們的管理層得出結論，我們對財務報告的內部控制自2022年10月31日起有效。
在2022財年，我們完成了對Rialto Home，LP(“Rialto”)業務的收購。根據美國證券交易委員會員工指南允許公司將被收購的業務排除在管理層對收購尚未完成的年度財務報告內部控制有效性的評估之外，我們已將Rialto排除在公司截至2022年10月31日的財務報告內部控制有效性的最新評估之外。此次收購不到公司截至2022年10月31日的總資產的1%，不到公司截至2022年10月31日的財年收入的1%。
我們的獨立註冊會計師事務所安永會計師事務所已經發布了關於我們財務報告內部控制有效性的報告，該報告包括在本文中。
獨立註冊會計師事務所報告
致託爾兄弟公司的股東和董事會。
財務報告內部控制之我見
我們根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013年框架)》(COSO標準)中確立的標準，對Toll Brothers，Inc.截至2022年10月31日的財務報告內部控制進行了審計。我們認為，根據COSO標準，截至2022年10月31日，Toll Brothers，Inc.(本公司)在所有實質性方面都對財務報告保持有效的內部控制。
正如隨附的管理層財務報告內部控制年度報告所示，管理層對財務報告內部控制有效性的評估和結論不包括Rialto Home，LP的運營內部控制，這些內部控制包括在公司2022年綜合財務報表中，截至2022年10月31日佔總資產的不到1%，佔截至那時止年度收入的不到1%。我們對公司財務報告的內部控制審計也不包括對Rialto Home，LP運營的財務報告內部控制的評估。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準對公司2022年綜合財務報表進行了審計，我們於2022年12月19日發佈的報告對此發表了無保留意見。
意見基礎
本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估隨附的《管理層財務報告內部控制年度報告》中財務報告內部控制的有效性。我們的責任是根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。
我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及執行我們認為在情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
/s/ 安永律師事務所
費城，賓夕法尼亞州
2022年12月19日
獨立註冊會計師事務所報告
致託爾兄弟公司的股東和董事會。
對財務報表的幾點看法
我們審計了Toll Brothers，Inc.(The Company)截至2022年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日的合併資產負債表、截至2022年10月31日的三個年度的相關綜合經營表和全面收益表、權益和現金流量的變化以及相關附註(統稱為“綜合財務報表”)。我們認為，綜合財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司於2022年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日的財務狀況，以及截至2022年10月31日的三個年度的經營結果和現金流量，符合美國公認會計原則。
我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會保薦組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013框架)》中確立的標準，對公司截至2022年10月31日的財務報告內部控制進行了審計，我們於2022年12月19日發佈的報告對此發表了無保留意見。
意見基礎
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指已向審計與風險委員會傳達或要求傳達給審計與風險委員會的當期財務報表審計所產生的事項：(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對綜合財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項來就關鍵審計事項或與其相關的賬目或披露提供單獨的意見。
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| | 自保應計項目 |
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| 有關事項的描述 | | 如綜合財務報表附註1及附註7所述，本公司維持一般責任保險，包括建築缺陷及人身傷害保險，以及工傷賠償保險。這些保險單保護公司免受與房屋建築活動相關的索賠的部分損失風險，但受某些自我保險的保留額、免賠額和其他承保範圍的限制。本公司應計與自我保險保留、免賠額和其他保險限額相關的預期成本，這些費用構成了自我保險的應計費用。截至2022年10月31日，該公司的自我保險應計項目為2.516億美元。
本公司根據其保單支付其自我保險責任所需的估計成本，以及超出承保限額或不在保單承保範圍內的潛在索賠和索賠調整費用的估計成本，記錄費用和應計負債。這些估計成本是基於對歷史索賠和行業數據的分析。自我保險的大部分應計項目是已發生但尚未報告的索賠估計數(“IBNR”)。 |
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| | 公司聘請第三方精算師，利用公司內部法律和風險管理小組提供的歷史索賠和費用數據以及行業數據，估計與公司為其自我保險應計項目承擔的風險相關的IBNR，以及管理當前和預期索賠所需的其他成本。由於各種因素，這些估計可能會受到不確定性的影響，其中最重要的是從向購房者交付房屋到可能提出結構保證或建築缺陷索賠到索賠最終解決之間的長時間。
審計公司對IBNR的估計尤其具有挑戰性，因為評估與這些負債相關的損失的預測需要精算假設，這些假設受到與公司製造的市場和產品類型相關的建築缺陷索賠、保險行業實踐以及法律或監管行動和/或解釋等因素的不確定性的影響。這些估計中使用的關鍵假設包括索賠頻率、嚴重性和結算模式，這些都可能在較長時間內發生。此外，IBNR的估計對重大假設很敏感，這些假設包括報告索賠的頻率和嚴重性的變化以及報告索賠的損失發展因素。 |
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| 我們是如何在審計中解決這個問題的 | | 我們獲得了理解，評估了設計，並測試了對管理層審查IBNR估計數的控制措施的操作有效性，包括對精算分析中使用的重要假設和數據輸入的控制。例如，我們測試了對管理層對精算分析的審查的控制，包括對模型和方法、重要假設和分析中使用的數據輸入的審查。
為了測試IBNR的估計，我們進行了審計程序，其中包括測試重大假設以及公司用作輸入以制定假設的基礎數據的完整性和準確性。我們審查了該公司的合同自保保留額、免賠額和其他承保限額。我們還評估了管理層關於公司在某些索賠方面的法律和合同義務的結論。我們邀請我們的內部精算專家協助評估公司對IBNR的估計，包括評估管理層使用的模型和方法的適當性，評估管理層使用的精算假設的合理性，以及獨立計算IBNR的估計。我們還評估了該公司在其合併財務報表中的披露。 |
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| | 存貨減值 |
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| 有關事項的描述 | | 如綜合財務報表附註1及附註3所述，除非存在減值，否則本公司按成本列報存貨，在此情況下，存貨按公允價值減記。在截至2022年10月31日的年度，公司向運營社區和為未來社區擁有的土地記錄了1,970萬美元的庫存減值費用。本公司定期評估社區一級是否有任何存貨減值指標。如果存在減值指標，公司將通過比較估計的未來未貼現現金流和賬面價值來審查每個社區的庫存的賬面價值。對於賬面價值超過未來未貼現現金流量的存貨，本公司主要根據貼現現金流量模型將存貨賬面價值減記至其估計公允價值。 由於這些評價所固有的假設和估計，審計管理層對存貨減值的會計處理、對可回收能力的測試以及在適用情況下對減值損失的計量尤其具有挑戰性，並且涉及高度的主觀性。特別是，管理層的假設和估計包括未來房屋和/或土地銷售價格、未來銷售速度和適用的貼現率，這些假設和估計對對未來需求、運營和經濟因素的預期非常敏感。此外，某些社區的公允價值對這些假設中的一個或多個相對較小的變化高度敏感。 |
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我們是如何在審計中解決這個問題的
| | 我們得到了理解，評估了設計，並測試了管理層庫存減值審查過程控制的操作有效性。例如，我們測試了對管理層審查重大假設和數據輸入的控制，這些假設和數據輸入用於計算未來的未貼現和貼現現金流(如果適用)。 為測試公司估計的未來現金流量，以測試社區的可恢復性及減值損失的計量(如適用)，我們執行了審計程序，其中包括測試上文討論的重大假設和公司在減值分析中使用的基礎數據，評估管理層採用的方法，並在每次分析中重新計算總的未貼現和貼現現金流量(如果適用)。在某些情況下，我們請我們的內部房地產估價專家協助執行這些程序。我們將管理層使用的重要假設與歷史銷售數據、銷售趨勢和可觀察到的特定市場數據進行了比較。我們評估了管理層估計的歷史準確性，並對重大假設進行了敏感性分析，以評估假設發生變化將導致的存貨公允價值變化。我們還評估了該公司在其合併財務報表中的披露。 |
/S/安永律師事務所
自1983年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
費城，賓夕法尼亞州
2022年12月19日
合併資產負債表
(金額以千為單位) | | | | | | | | | | | |
| | 10月31日， |
| | 2022 | | 2021 |
| 資產 | | | |
| 現金和現金等價物 | $ | 1,346,754 | | | $ | 1,638,494 | |
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| 庫存 | 8,733,326 | | | 7,915,884 | |
| 財產、建築和辦公設備—淨額 | 287,827 | | | 310,455 | |
預付費、預付費用和其他資產 (1) | 747,228 | | | 738,078 | |
| 持作出售按揭貸款—按公平值計算 | 185,150 | | | 247,211 | |
| 代管的客户存款 | 136,115 | | | 88,627 | |
對未合併實體的投資 (1) | 852,314 | | | 599,101 | |
| | | |
| | $ | 12,288,714 | | | $ | 11,537,850 | |
| 負債和權益 | | | |
| 負債 | | | |
| 應付貸款 | $ | 1,185,275 | | | $ | 1,011,534 | |
| 高級筆記 | 1,995,271 | | | 2,403,989 | |
| 按揭公司貸款 | 148,863 | | | 147,512 | |
| 客户存款 | 680,588 | | | 636,379 | |
| 應付帳款 | 619,411 | | | 562,466 | |
| 應計費用 | 1,345,987 | | | 1,220,235 | |
| 應付所得税 | 291,479 | | | 215,280 | |
| 總負債 | 6,266,874 | | | 6,197,395 | |
| 權益 | | | |
| 股東權益 | | | |
| 優先股，未發行 | — | | | — | |
| 2022年10月31日和2021年10月31日發行的普通股127，937股 | 1,279 | | | 1,279 | |
| 額外實收資本 | 716,786 | | | 714,453 | |
| 留存收益 | 6,166,732 | | | 4,969,839 | |
| 庫存股票，按成本計算—2022年10月31日和2021年10月31日分別為18，312股和7，820股 | (916,327) | | | (391,656) | |
| 累計其他全面收益（“AOCI”）。 | 37,618 | | | 1,109 | |
| 股東權益總額 | 6,006,088 | | | 5,295,024 | |
| 非控股權益 | 15,752 | | | 45,431 | |
| 總股本 | 6,021,840 | | | 5,340,455 | |
| | $ | 12,288,714 | | | $ | 11,537,850 | |
（1） 截至2022年10月31日及2021年10月31日，應收款項、預付費用及其他資產或於未合併實體的投資包括美元，81.3百萬美元和美元90.8與合併可變權益實體（“可變權益實體”）相關的資產。有關可變利益實體的其他資料，請參閲附註4“於未合併實體的投資”。
請參閲隨附的説明。
合併業務表和全面收益表
(金額以千為單位，每股數據除外)
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| | 截至十月三十一日止的年度， |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 收入： | | | | | |
| 房屋銷售 | $ | 9,711,170 | | | $ | 8,431,746 | | | $ | 6,937,357 | |
| 土地銷售及其他 | 564,388 | | | 358,615 | | | 140,302 | |
| 10,275,558 | | | 8,790,361 | | | 7,077,659 | |
| | | | | |
| 收入成本： | | | | | |
| 房屋銷售 | 7,237,409 | | | 6,538,454 | | | 5,534,103 | |
| 土地銷售及其他 | 551,770 | | | 309,007 | | | 125,854 | |
| 7,789,179 | | | 6,847,461 | | | 5,659,957 | |
| 銷售、一般和行政 | 977,753 | | | 922,023 | | | 867,442 | |
| 營業收入 | 1,508,626 | | | 1,020,877 | | | 550,260 | |
| 其他： | | | | | |
| 未合併實體的收入 | 23,723 | | | 74,035 | | | 948 | |
| 其他收入--淨額 | 171,377 | | | 40,614 | | | 35,693 | |
| | | | | |
| 與提前償還債務有關的費用 | — | | | (35,211) | | | — | |
| 所得税前收入 | 1,703,726 | | | 1,100,315 | | | 586,901 | |
| 所得税撥備 | 417,226 | | | 266,688 | | | 140,277 | |
| 淨收入 | $ | 1,286,500 | | | $ | 833,627 | | | $ | 446,624 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 其他全面收益(虧損)--税後淨額 | 36,509 | | | 8,307 | | | (1,367) | |
| 綜合收益總額 | $ | 1,323,009 | | | $ | 841,934 | | | $ | 445,257 | |
| | | | | |
| 每股： | | | | | |
| 基本收入 | $ | 11.02 | | | $ | 6.72 | | | $ | 3.43 | |
| 攤薄後收益 | $ | 10.90 | | | $ | 6.63 | | | $ | 3.40 | |
| | | | | |
| 加權平均股數： | | | | | |
| 基本信息 | 116,771 | | | 124,100 | | | 130,095 | |
| 稀釋 | 117,975 | | | 125,807 | | | 131,247 | |
請參閲隨附的説明。
合併權益變動表
(金額以千為單位) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 普普通通
庫存 | | 阿迪—
傳統
已繳費
資本 | | 保留
收益 | | 財務處
庫存 | | AOCI | | 股東權益 | | 非控制性權益 | | 總計
權益 |
| | 股票 | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ |
| 餘額，11/1/2019 | 152,937 | | | 1,529 | | | 726,879 | | | 4,774,422 | | | (425,183) | | | (5,831) | | | 5,071,816 | | | 46,877 | | | 5,118,693 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 淨收入 | | | | | | | 446,624 | | | | | | | 446,624 | | | | | 446,624 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 購買庫存股 | | | | | | | | | (634,057) | | | | | (634,057) | | | | | (634,057) | |
行使股票期權和股票補償發行 | | | | | (33,933) | | | | | 58,786 | | | | | 24,853 | | | | | 24,853 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 基於股票的薪酬 | | | | | 24,326 | | | | | | | | | 24,326 | | | | | 24,326 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
宣佈的股息 | | | | | | | (56,960) | | | | | | | (56,960) | | | | | (56,960) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 其他綜合損失 | | | | | | | | | | | (1,367) | | | (1,367) | | | | | (1,367) | |
| 可歸屬於非控股權益的損失 | | | | | | | | | | | | | — | | | (10) | | | (10) | |
| 淨出資額 | | | | | | | | | | | | | — | | | 5,374 | | | 5,374 | |
| 餘額，10/31/2020 | 152,937 | | | 1,529 | | | 717,272 | | | 5,164,086 | | | (1,000,454) | | | (7,198) | | | 4,875,235 | | | 52,241 | | | 4,927,476 | |
| 採用ASU 2016—13後的累計影響調整，扣除税項 | | | | | | | (595) | | | | | | | (595) | | | | | (595) | |
| 淨收入 | | | | | | | 833,627 | | | | | | | 833,627 | | | | | 833,627 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 購買庫存股 | | | | | | | | | (378,256) | | | | | (378,256) | | | | | (378,256) | |
行使股票期權和股票補償發行 | | | | | (26,006) | | | | | 36,489 | | | | | 10,483 | | | | | 10,483 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 基於股票的薪酬 | | | | | 23,187 | | | | | | | | | 23,187 | | | | | 23,187 | |
| 庫存股註銷 | (25,000) | | | (250) | | | | | (950,315) | | | 950,565 | | | | | — | | | | | — | |
宣佈的股息 | | | | | | | (76,964) | | | | | | | (76,964) | | | | | (76,964) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 其他綜合收益 | | | | | | | | | | | 8,307 | | | 8,307 | | | | | 8,307 | |
可歸屬於非控股權益的損失 | | | | | | | | | | | | | — | | | (6,770) | | | (6,770) | |
| 資本分配淨額 | | | | | | | | | | | | | — | | | (40) | | | (40) | |
| 餘額，2021年10月31日 | 127,937 | | | 1,279 | | | 714,453 | | | 4,969,839 | | | (391,656) | | | 1,109 | | | 5,295,024 | | | 45,431 | | | 5,340,455 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 淨收入 | | | | | | | 1,286,500 | | | | | | | 1,286,500 | | | | | 1,286,500 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 購買庫存股 | | | | | | | | | (542,739) | | | | | (542,739) | | | | | (542,739) | |
行使股票期權和股票補償發行 | | | | | (18,762) | | | | | 18,068 | | | | | (694) | | | | | (694) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 基於股票的薪酬 | | | | | 21,095 | | | | | | | | | 21,095 | | | | | 21,095 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 宣佈的股息 | | | | | | | (89,607) | | | | | | | (89,607) | | | | | (89,607) | |
| 其他綜合收益 | | | | | | | | | | | 36,509 | | | 36,509 | | | | | 36,509 | |
| 可歸於非控股權益的收入 | | | | | | | | | | | | | — | | | 64 | | | 64 | |
| 資本分配淨額 | | | | | | | | | | | | | — | | | (29,743) | | | (29,743) | |
| 餘額，2022年10月31日 | 127,937 | | | 1,279 | | | 716,786 | | | 6,166,732 | | | (916,327) | | | 37,618 | | | 6,006,088 | | | 15,752 | | | 6,021,840 | |
請參閲隨附的説明。
合併現金流量表
(金額以千為單位) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| | | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 經營活動提供的現金流量： | | | | | | |
| 淨收入 | | $ | 1,286,500 | | | $ | 833,627 | | | $ | 446,624 | |
| 對業務活動提供的淨收入與現金淨額進行調整： | | | | | | |
| 折舊及攤銷 | | 76,816 | | | 76,250 | | | 68,873 | |
| 基於股票的薪酬 | | 21,095 | | | 23,187 | | | 24,326 | |
| | | | | | |
| 未合併實體的收入 | | (23,723) | | | (74,035) | | | (948) | |
| 未合併實體的收益分配 | | 32,316 | | | 83,118 | | | 27,236 | |
| | | | | | |
| 遞延税項準備 | | (96,680) | | | 11,815 | | | 97,780 | |
| | | | | | |
| 庫存減值和註銷 | | 32,741 | | | 26,535 | | | 55,883 | |
| 財產、建築和辦公設備的損失 | | 6,800 | | | — | | | — | |
| 出售資產的損失(收益) | | 576 | | | (38,706) | | | (12,970) | |
| 其他 | | 3,781 | | | (406) | | | (3,774) | |
| | | | | | |
| 與提前償還債務有關的費用 | | — | | | 35,211 | | | — | |
| 經營性資產和負債變動情況： | | | | | | |
| 庫存 | | (618,829) | | | (196,227) | | | 352,858 | |
| 按揭貸款的來源 | | (2,035,637) | | | (2,178,468) | | | (1,815,824) | |
| 出售按揭貸款 | | 2,086,358 | | | 2,159,827 | | | 1,806,278 | |
| | | | | | |
| 預付費、預付費用和其他資產 | | (95,018) | | | 135,806 | | | (176,293) | |
| 當期所得税淨額 | | 160,500 | | | 25,131 | | | (4,190) | |
| 客户存款淨額 | | (3,279) | | | 165,637 | | | 70,423 | |
| 應付賬款和應計費用 | | 152,499 | | | 214,825 | | | 71,835 | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| 經營活動提供的淨現金 | | 986,816 | | | 1,303,127 | | | 1,008,117 | |
| 投資活動所用現金流量： | | | | | | |
| 購置財產、建築和辦公設備—淨額 | | (71,726) | | | (66,878) | | | (109,564) | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| 對未合併實體的投資 | | (226,724) | | | (221,932) | | | (71,650) | |
| 未合併實體的投資回報 | | 116,769 | | | 203,504 | | | 47,403 | |
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| 出售資產所得收益 | | 28,309 | | | 80,418 | | | 15,617 | |
| 商業收購 | | — | | | — | | | (60,349) | |
| 其他 | | 196 | | | 652 | | | 698 | |
| 用於投資活動的現金淨額 | | (153,176) | | | (4,236) | | | (177,845) | |
| 融資活動所用現金流量： | | | | | | |
| | | | | | |
| 應付貸款收益 | | 4,304,635 | | | 3,158,033 | | | 4,027,152 | |
| | | | | | |
| 應付貸款本金 | | (4,356,185) | | | (3,425,065) | | | (4,112,956) | |
| 優先票據的贖回 | | (409,856) | | | (294,168) | | | — | |
| | | | | | |
| 股票福利計劃（付款）收益—淨額 | | (690) | | | 10,487 | | | 24,856 | |
| | | | | | |
| 購買庫存股 | | (542,739) | | | (378,256) | | | (634,057) | |
| 已支付的股息 | | (88,901) | | | (76,623) | | | (56,588) | |
| 與非控制性權益有關的付款—淨額 | | (25,766) | | | (5,491) | | | (1,718) | |
| 用於融資活動的現金淨額 | | (1,119,502) | | | (1,011,083) | | | (753,311) | |
| 現金、現金等價物和限制性現金淨減少 | | (285,862) | | | 287,808 | | | 76,961 | |
| 期初現金、現金等價物和限制性現金 | | 1,684,412 | | | 1,396,604 | | | 1,319,643 | |
| 現金、現金等價物和受限現金，期末 | | $ | 1,398,550 | | | $ | 1,684,412 | | | $ | 1,396,604 | |
請參閲隨附的説明。
合併財務報表附註
1. 重大會計政策
陳述的基礎
合併財務報表包括Toll Brothers，Inc.(“公司”、“我們”、“我們”或“我們”)、特拉華州一家公司及其持有多數股權的子公司的賬目。所有重要的公司間賬户和交易都已被取消。對擁有50%或以下股份的合夥企業和附屬公司的投資將使用權益法入賬，除非確定我們對該實體擁有有效控制，在這種情況下，我們將合併該實體。
這裏所指的財政年度是指我們截至10月31日或截至10月31日的財政年度。
預算的使用
根據美國公認會計原則(“GAAP”)編制財務報表時，我們需要做出影響綜合財務報表及附註中報告金額的估計和假設。在未來經濟狀況的不確定性加劇的經濟混亂時期，這些估計和假設受到更大的變異性的影響。因此，實際結果可能與我們的估計和假設不同，這些估計和假設會影響合併財務報表和附註中報告的金額，這種差異可能是實質性的。
現金和現金等價物
流動投資或原始到期日為三個月或以下的投資被歸類為現金等價物。我們的現金餘額超過了聯邦保險的限額。我們監控我們經營賬户中的現金餘額，並適當調整現金餘額；然而，如果基礎金融機構倒閉或受到金融市場其他不利條件的影響，這些現金餘額可能會受到影響。到目前為止，我們的運營賬户中沒有任何損失或無法獲得現金的情況。
庫存
存貨按成本列報，除非存在減值，在此情況下，存貨將根據財務會計準則委員會(“FASB”)、會計準則編纂(“ASC”)360、“物業、廠房及設備”(“ASC 360”)減記至公允價值。除了直接土地收購成本、土地開發成本和房屋建造成本外，成本還包括利息、房地產税和與開發和建設有關的直接間接管理費用，這些費用在開發開始至建設結束期間資本化為庫存。對於那些暫時關閉的社區，在社區重新開放之前，不會將額外的資本化利息分配到社區的庫存中。當社區仍然關閉時，房地產税等成本會在發生時計入費用。
我們根據ASC 835-20，“權益資本化”(“ASC 835-20”)，在我們社區的開發和建設期間，將某些利息成本資本化到合格庫存。當相關存貨交付時，資本化利息計入銷售收入的房屋銷售成本。房屋建築負債超過ASC 835-20定義的合格存貨所產生的利息，計入所產生期間的綜合經營報表和全面收益。在2022財年、2021財年和2020財年，公司的合格庫存超過了負債，產生的幾乎所有利息都被資本化為庫存。見附註3，“庫存”。
一旦一塊土地被批准開發，我們開放了一個典型的社區，可能需要四或更長時間來完全開發、銷售和交付這樣的社區中的所有房屋。更長或更短的時間段可能會更長或更短，這取決於社區中房屋站點的數量以及社區中房屋的銷售和交付速度。我們的總體規劃社區，由幾個較小的社區組成，可能需要10幾年或更長時間才能完成。由於我們的庫存根據GAAP被視為長期資產，根據ASC 360，我們被要求定期審查每個社區的賬面價值，並寫下我們認為價值無法收回的社區的價值。
運營社區：當經營社區的盈利能力惡化、銷售速度大幅下降或其他因素顯示資產的可回收能力可能出現減值時，將通過將社區的估計未來未貼現現金流量與其賬面價值進行比較來審查資產的減值。如果估計的未來未貼現現金流低於社區的賬面價值，賬面價值將減記為其估計的公允價值。估計公允價值主要通過對每個社區的估計未來現金流量進行貼現來確定。減值計入減值確定期間收入的房屋銷售成本。在估計社區未來的未貼現現金流時，我們使用各種估計，例如：(I)社區的預期銷售速度，基於將對社區所在市場產生短期或長期影響的一般經濟條件
所處位置和市場內的競爭，包括可用住宅用地的數量以及我們或其他建築商擁有的其他社區提供的定價和激勵；(Ii)社區提供的預期銷售價格和銷售激勵；(Iii)迄今已支出和預計未來將發生的成本，包括但不限於土地和土地開發、住房建設、利息和間接成本；(Iv)社區中可能提供的替代產品，這些產品將對銷售速度、銷售價格、建築成本或可在特定地點建造的住宅數量產生影響；以及(V)物業的替代用途，例如將整個社區出售給另一家建築商或出售個別住宅用地的可能性。
未來社區：我們評估為未來社區或未來運營社區的未來部分持有的所有土地，無論是擁有的還是合同的，以確定我們是否預期按照最初的設想進行土地開發。這項評估包括上述用於經營社區的相同類型的估計，以及對適用於土地的監管環境和獲得必要批准的估計概率、獲得批准所需的估計時間和費用以及為獲得批准可能需要作出的讓步的評估。優惠措施可能包括支付現金，為公園和街道等公共場所的改善提供資金，將部分物業專門用於公眾或作為休憩空間，或降低待建房屋的密度或面積。根據這項檢討，我們決定：(I)就將會購買的合約土地而言，合約會否終止或重新磋商；及(Ii)就所擁有的土地而言，該土地可能會按預期或以其他方式發展，或應予以出售。然後，我們進一步確定已資本化到社區的成本是可以收回的，還是應該註銷。核銷計入確定需要核銷期間的房屋銷售收入成本。
在確定當前和未來社區的估計現金流和公允價值時使用的估計是基於作出估計時我們已知的因素以及我們對未來運營和經濟狀況的預期。如果用於確定估計公允價值的估計或預期在未來惡化，我們可能需要確認與當前和未來社區相關的額外減值費用和註銷，該等金額可能是重大的。
可變利息實體
我們被要求根據ASC 810，“合併”(“ASC 810”)合併我們擁有控股權的可變權益實體(“VIE”)。控股財務權益將具有以下兩個特徵：(I)有權指導VIE的活動，從而對VIE的經濟表現產生最重大的影響；(Ii)有義務吸收VIE可能對VIE產生重大影響的損失，或有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的利益。
我們在VIE中的可變權益可以是股權所有權、購買資產的合同、我們與VIE之間的管理服務和開發協議、我們向VIE或其他成員提供的貸款、和/或成員向銀行和其他各方提供的擔保。
我們擁有大量的土地購買合同和在其他實體中的財務權益，我們根據ASC 810進行評估。我們分析我們的土地購買合同和我們投資的實體，以確定土地賣家和實體是否為VIE，如果是，我們是否為主要受益者(“PB”)。我們審查特定的標準，並在確定我們是否為VIE的主要受益者時使用我們的判斷。在確定我們是否為主要受益人時，考慮的因素包括風險和報酬分擔、其他成員(S)的經驗和財務狀況、投票權、參與日常資本和經營決策、在VIE執行委員會中的代表性、是否存在單方面退出權或投票權、我們與其他成員(S)之間的經濟不平衡程度，以及從VIE購買資產的合同。確定一個實體是否是VIE，如果是，我們是否是主要受益者，可能需要做出重大判斷。
房地產、建築和辦公設備
財產、建築和辦公設備按成本入賬，並扣除累計折舊#美元。289.4百萬美元和美元266.3分別為2022年10月31日和2021年10月31日。對於與現場銷售中心相關的財產和設備，在交付房屋時使用生產單位法記錄折舊。對於所有其他財產和設備，折舊在相關資產的估計使用年限內使用直線方法記錄。在2022財年、2021財年和2020財年，我們確認75.9百萬，$74.8百萬美元，以及$67.6折舊費用分別為百萬美元。
持有供出售的按揭貸款
持有作出售用途的住宅按揭貸款按ASC 825“金融工具”(“ASC 825”)的規定按公允價值計量。我們相信，ASC 825的使用提高了借款人鎖定待定按揭貸款利率之日與按揭貸款銷售之日之間按揭貸款估值的一致性。於報告期末，吾等以市場法釐定出售按揭貸款的公允價值，以及為對衝按揭貸款的利率風險而訂立的遠期貸款承諾。該評估是根據截至報告日條款及價值相若的按揭貸款的現行市場定價作出的，該等定價適用於按揭貸款組合。我們確認待售按揭貸款的公允價值與未償還本金餘額之間的差額為損益。此外，我們確認遠期貸款承諾的公允價值變動為損益。持有供出售的按揭貸款的利息收入是根據每筆貸款的所述利率計算的。此外，與已發放住宅按揭貸款相關的淨髮放成本和費用的確認在產生時計入費用。這些收益和損失、利息收入以及發起成本和費用在綜合經營和全面收益表的“其他收入-淨額”中確認。
對未合併實體的投資
根據ASC 323“投資-權益法和合資企業”，我們每季度審查我們的每項投資以確定減值指標。被投資人的一系列經營虧損、無法收回我們的投資資本或其他因素可能表明我們在未合併實體的投資發生了價值損失。如果存在虧損，我們會進一步審查投資，以確定虧損是否是暫時的，在這種情況下，我們會將投資減記為其估計公允價值。評估吾等對未合併實體的投資需要使用多項估計進行詳細的現金流分析，包括但不限於預期銷售速度、預期銷售價格、預期激勵措施、已發生及預期的成本、融資及資本的充足性、競爭、市況及預期現金收入，以確定未合併實體的預計未來分配。此外，對於租賃物業的投資，我們會審查租金趨勢、預期未來支出和預期現金流量，以確定物業的估計公允價值。
我們開發土地或開發待售房屋和公寓的未合併實體以類似於我們的方式評估他們的庫存。關於我們對庫存的評估的更詳細的披露，請參見上面的“庫存”。對於我們擁有、開發和管理出租住宅公寓的未合併實體，我們審查租金趨勢、預期未來支出和預期未來現金流量，以確定相關物業的估計公允價值。如果估值調整是由一家未合併實體記錄的，與其資產相關，我們的比例份額將反映在來自未合併實體的收入中，並相應減少我們在未合併實體的投資。
本集團與非關連人士訂立若干合營企業，以開發及出售合營企業擁有之土地。我們確認我們在出售住宅用地給其他建築商（包括我們的合資夥伴）所得收益中的比例份額。我們在購買時不確認我們從這些合資企業購買的主網站的收益；相反，我們在這些主網站的成本基礎會根據我們在合資企業向我們銷售這些主網站所實現的收益中的份額而減少。
我們也是其他幾家合資企業的一方。我們確認按比例應佔未合併實體的盈利及虧損。
公允價值披露
我們使用ASC 820“公允價值計量和披露”(“ASC 820”)來計量某些資產和負債的公允價值。ASC 820提供了根據公認會計原則計量公允價值的框架，建立了公允價值層次結構，要求實體在計量公允價值時最大限度地使用可觀察到的投入，並最大限度地減少使用不可觀察到的投入，並要求披露有關公允價值計量的某些信息。
公允價值層級摘要如下： | | | | | | | | |
| 1級： | | 公允價值根據相同資產或負債在活躍市場的報價確定。 |
| 第2級： | | 公平值使用重大可觀察輸入數據釐定，一般為類似資產或負債於活躍市場之報價或於不活躍市場之報價。 |
| 第3級： | | 使用重大不可觀察輸入數據（如定價模式、貼現現金流量或類似技術）釐定的公平值。 |
衍生工具和套期保值活動
我們進行衍生品交易的目的是管理我們對某些浮動利率債務、待售抵押貸款以及與我們的抵押貸款業務相關的遠期貸款承諾的利率變動的風險敞口。我們將衍生品確認為資產負債表上的資產或負債，並按公允價值計量這些工具。
我們已經進行了與部分浮動利率債務相關的利率互換。這些衍生交易被指定為現金流對衝。該等衍生工具交易的整個公允價值變動計入對衝效果評估，最初於累計其他全面收益(虧損)中列報，其後當對衝交易影響收益時，在隨附的綜合經營及全面收益報表中重新分類至房屋銷售收入成本。如果確定衍生工具作為對衝工具不是很有效，或者如果被對衝的預測交易不再可能發生，在累計其他全面收益(虧損)中確認的金額將計入收益。
吾等與持有作出售之按揭貸款及吾等遠期貸款承諾有關之衍生工具交易並未被指定為對衝，因此該等衍生工具交易之公允價值之全部變動均計入隨附之綜合經營及全面收益表內其他收益淨額之損益。
更多信息見附註12“公允價值披露”。
庫存股
庫存股按成本價入賬。庫存股的發行按照先進先出的原則核算。庫存股成本與再發行收益之間的差額計入額外實收資本。當庫存股被註銷時，任何超出面值的收購價格都直接計入留存收益。在2021財年，我們取消了251,000萬股庫存股。
收入和成本確認
房屋銷售收入：房屋銷售收入和收入成本在每套房屋交付時確認，所有權和佔有權轉移給買家。對於我們的大部分房屋關閉，我們交付房屋的履約義務在簽署具有約束力的銷售協議之日起不到一年內完成。在我們建造房屋的某些州，我們無法在房屋關閉之前完成某些户外功能。如果這些單獨的履約債務在房屋成交時沒有完成，我們將推遲與這些債務相關的房屋銷售收入部分，並隨後在完成該等債務時確認收入。截至2022年10月31日，我們遞延的與這些債務相關的房屋銷售收入和相關成本並不重要。我們的合同負債，包括從客户那裏收到的已售出但未交付的房屋的定金，總額為$680.6百萬美元和美元636.42022年10月31日和2021年10月31日分別為100萬。在截至2021年10月31日持有的未償還客户存款中，我們確認了$515.6在截至2022年10月31日的財年中，房屋銷售收入為100萬美元。在截至2020年10月31日的未償還客户存款中，我們確認了382.1在截至2021年10月31日的財年中，房屋銷售收入為100萬美元。
對於我們的標準附屬和獨立住宅，土地、土地開發和相關成本，無論是已經發生的還是估計將在未來發生的，都根據每個社區將建造的住宅的總數攤銷到關閉的住宅的成本中。在開始交付住房後，由於預計要建造的住房數量或估計土地、土地開發和相關成本發生變化而產生的任何變化，都將分配給社區中剩餘的未交付住房。房屋建造及相關費用計入根據特定識別方法關閉的房屋的成本。總體規劃社區的估計土地、公共區域開發和相關成本，包括高爾夫球場的成本，扣除其估計剩餘價值後，按相對銷售價值分配給總體規劃社區內的各個社區。由於預計要建造的住房數量或估計費用的變化而產生的任何變化，都將分配給總規劃社區每個社區的剩餘住房用地。
就高層/中層項目而言，土地、土地開發、建築及相關成本，包括已產生及估計將於未來產生的成本，一般按已關閉單位的估計相對銷售價值與估計總銷售價值計算攤銷至已關閉單位的成本。由於項目估計總成本或收入的變化而產生的任何變化，都將分配給剩餘的單位交付。
賣地及其他收入：我們的土地銷售和其他收入一般包括：(1)向我們保留權益的合資企業出售土地；(2)向我們的總體規劃社區內的第三方建築商出售土地；(2)向我們保留權益的合資企業出售土地；(3)向第三方出售土地，我們認為這些土地不再符合我們的開發標準；以及(4)銷售通常位於City Living項目中的商業和零售物業。總體而言,
我們對每一次土地銷售的履約義務在土地交付時履行，這通常與收到交易對手的現金對價一致。對於包含回購選擇權的賣地交易，收入和相關成本在回購選擇權到期前不會確認。此外，當我們向一家我們保留權益的合資企業出售土地時，我們不會確認我們在該合資企業中保留的權益範圍內的銷售收入或收益。
被沒收的客户押金：被沒收的客户保證金在我們的綜合經營和全面收益報表中的“房屋銷售收入”中確認，在我們確定客户不會完成購房期間，我們有權保留保證金。
銷售獎勵：為了促進我們房屋的銷售，我們可以為購房者提供銷售激勵措施。這些獎勵將因獎勵的類型和金額的不同而有所不同，具體取決於社區和家庭。激勵措施體現為房屋銷售收入的減少。激勵措施在房屋交付給購房者和我們收到銷售收益時得到確認。
廣告費
我們的廣告費是按實際發生的費用計算的。廣告費，包括小冊子和標牌，為#美元。42.5百萬，$39.1百萬美元，以及$46.3截至2022年10月31日、2021年10月31日和2020年10月31日的年度分別為100萬美元。
保修和自我保險
保修：我們為所有購房者提供關於工藝和機械設備的有限保修。我們還為許多購房者提供有限的10-結構完整性的一年保修。我們在每個房屋關閉並將所有權和佔有權轉讓給購房者時應計預期的保修費用。保修成本是根據歷史經驗應計的。我們對之前期間交付的房屋的保修責任的調整記錄在我們的估計發生變化的期間。在過去的幾年裏，我們收到了大量的保修索賠，主要與賓夕法尼亞州和特拉華州建造的房屋有關。有關這些保修費用的其他信息，請參閲附註7-“應計費用”。
自我保險：我們維持，並要求我們的大多數分包商維持一般責任保險(包括建築缺陷和人身傷害保險)和工傷賠償保險。這些保險單保護我們免受與我們的房屋建築活動相關的索賠的部分損失風險，但受某些自我保險的保留額、免賠額和其他承保限額(“自我保險責任”)的限制。我們還為我們在亞利桑那州、加利福尼亞州、科羅拉多州、內華達州、華盛頓州和德克薩斯州某些地區的分包商提供一般責任保險，在這些地區，符合條件的分包商在他們從事工作的每個社區都被登記為我們的一般責任保險單的承保人。對於那些登記的分包商，我們承擔他們在適用社區內與我們的房屋所執行的工作相關的一般責任，作為我們總體一般責任保險和我們的自我保險責任的一部分。
我們根據支付我們的自我保險責任所需的估計成本以及超出我們的承保限額或我們的保單不承保的潛在索賠和索賠調整費用的估計成本來記錄費用和負債。這些估計成本是基於對我們歷史索賠和行業數據的分析，幷包括已發生但尚未報告的索賠估計(“IBNR”)。
我們聘請第三方精算師，使用我們的歷史索賠和費用數據、來自我們內部法律和風險管理小組的輸入以及行業數據來估計我們與未付索賠相關的負債、與我們為自我保險責任承擔的風險相關的IBNR以及管理當前和預期索賠所需的其他成本。由於各種因素，這些估計可能會受到不確定性的影響，其中最重要的是從向購房者交付房屋到可能提出結構保證或建築缺陷索賠到索賠最終解決之間的長時間。儘管各州的規定各不相同，但可能會在較長時間內報告和解決施工缺陷索賠，這段時間可以延長到10幾年或更長時間。因此，估計負債的大部分與IBNR有關。我們與前幾年交付房屋相關的負債的調整記錄在我們估計發生變化的期間。
與這些負債相關的損失的預測需要精算假設，這些假設可能會因與我們的市場和我們製造的產品類型相關的建築缺陷索賠的不確定性、保險行業實踐以及法律或監管行動和/或解釋等因素而受到影響。這些估計中使用的關鍵假設包括索賠頻率、嚴重性和結算模式，這些都可能在較長時間內發生。此外，報告索賠的頻率和嚴重性以及理賠估計數的變化可能會影響精算分析中使用的趨勢和假設，這對我們的合併財務報表可能是重要的。由於所需判斷的程度，以及這些基本假設中可能存在的變化，我們未來的實際成本可能與估計的不同，這種差異可能對我們的綜合財務報表具有重大影響。
基於股票的薪酬
我們根據ASC 718“薪酬--股票薪酬”(以下簡稱“ASC 718”)對基於股票的薪酬進行會計處理。我們使用格子模型來評估我們的股票期權授予的價值。所使用的期權定價模型旨在估計期權的價值，與員工股票期權和限制性股票單位不同，這些期權可以隨時交易並可轉讓。除了對交易的限制外，員工股票期權和受限股票單位可能還包括其他限制，如授權期。此外，這類模型需要輸入高度主觀的假設，包括股價的預期波動率。基於股票的薪酬費用通常包括在我們的綜合經營和全面收益報表中的“銷售、一般和行政”費用中。我們確認，沒收股票獎勵是減少發生股票獎勵期間的補償費用。
律師費
土地收購和權利以及融資的交易性法律費用被資本化，並在其適當的年限內支出。當發生訴訟、保修和保險索賠時，我們會承擔相關的法律費用。
所得税
我們按照ASC 740“所得税”(以下簡稱“ASC 740”)核算所得税。遞延税項資產和負債是根據為財務報告目的而報告的金額和為所得税目的報告的金額之間的臨時差異來記錄的。根據美國會計準則第740條的規定，我們評估我們遞延税項資產的變現能力。當根據現有證據，所有或部分遞延税項資產很可能無法變現時，必須建立估值備抵。見下文“所得税--估值免税額”。
聯邦和州所得税是根據現行税法根據報告的税前收益計算的，在適用期間還包括與以前確定遞延税項資產和負債時使用的税率相比，税率發生任何變化的累積影響。這類準備金可能不同於目前的應收或應付金額，因為某些收入和支出項目在不同的財務報告期間確認，而不是在所得税期間確認。在確定所得税撥備和評估納税狀況時，需要做出重大判斷。我們建立所得税準備金時，儘管我們相信我們的税務立場是完全可以支持的，但我們認為我們的立場可能會受到各種税務機關的質疑和拒絕。綜合税務準備及相關應計項目包括被視為適當的可合理評估的減值項目的影響。在這些事項可能的税務結果發生變化的範圍內，估計的這種變化將影響作出此類決定的期間的所得税撥備。
ASC 740澄清了已確認所得税中的不確定性的會計處理，並規定了確認門檻和計量屬性，用於確認和計量納税申報單中所採取或預期採取的税收頭寸。ASC 740還提供了關於取消確認、分類、利息和處罰、過渡期會計、披露和過渡的指導。美國會計準則第740條要求，當一項税務狀況的“可能性大於不可能性”時，公司必須確認該財務報表的影響(定義為一項已證實的可能性超過50%)，根據該職位的技術價值，該職位將在審查後維持。對符合更有可能確認閾值的税務狀況進行計量，以確定財務報表中基於大於50在與完全瞭解所有相關信息的税務當局達成最終和解時，實現的可能性為%。我們無法確定一個税位是否符合極有可能達到的確認門檻，並不意味着美國國税局(“IRS”)或任何其他税務機關不會同意我們的立場。
如果一項税務狀況未達到較可能的確認門檻，儘管我們相信我們的申報狀況是可支持的，但該税務狀況的好處不會在綜合經營及全面收益報表中確認，我們須計提潛在利息及罰金，直至不確定性消除為止。潛在利息和罰金被確認為所得税準備金的一個組成部分。納税申報單中的金額與財務報表中確認的金額之間的差額被視為未確認的税收優惠。我們相信，我們的每個申報頭寸都有合理的基礎，如果受到美國國税局或其他徵税管轄區的質疑，我們打算為這些頭寸辯護。如果美國國税局或其他税務機關不同意我們的立場，並且在訴訟時效到期後，我們將在税收狀況的不確定性消除期間確認未確認的税收優惠。
所得税--估值免税額
我們根據遞延税項資產的某一部分是否更有可能無法變現來評估每個期間對遞延税項資產計值準備的需求。如果根據現有證據，這種資產很可能不會變現，則對遞延税項資產建立估值備抵。實現了一種
遞延税項資產最終取決於税法規定的結轉或結轉期間是否存在足夠的應納税所得額。除其他事項外，本次評估還考慮了當前和累計收入和虧損的性質、一致性和規模；對未來盈利能力的預測；法定結轉或結轉期的持續時間；我們在到期前使用運營虧損和税收抵免結轉的經驗；税務規劃替代方案；以及對美國房地產業和更廣泛經濟的展望。現有税法或税率的變化也可能影響我們的實際税收結果。由於估計過程中的不確定性，特別是與未來報告期的事實和情況變化有關的不確定性，實際結果可能與我們評估中使用的估計值不同，這可能對我們的綜合運營結果或財務狀況產生重大影響。
細分市場報告
我們在以下五個地理區域開展業務，目前的業務通常位於以下列出的州：
東部地區：
•這個北地區：康涅狄格州、特拉華州、伊利諾伊州、馬薩諸塞州、密歇根州、新澤西州、紐約州和賓夕法尼亞州；
•這個大西洋中部地區：佐治亞州、馬裏蘭州、北卡羅來納州、田納西州和弗吉尼亞州；
•這個南地區：佛羅裏達州、南卡羅來納州和德克薩斯州；
西部地區：
•這個高山地區：亞利桑那州、科羅拉多州、愛達荷州、內華達州和猶他州；以及
•這個太平洋地區：加利福尼亞州、俄勒岡州和華盛頓州。
我們的地理報告部分與我們的首席運營決策者評估運營業績和配置資本的方式一致。
在2022年10月31日，我們得出結論，我們的City Living運營不再是一個需要報告的運營部門，主要是因為由於其運營結構的變化和戰略的轉變，它的重要性微不足道。因此，如上所述，我們有五個運營部門。以前期間報告的金額已重述，以符合2022財年的列報方式。重組對我們的綜合財務狀況、經營業績、每股收益或現金流沒有任何影響。
由於最近的收購，我們於2022財年開始在德克薩斯州的聖安東尼奧運營，並於2020財年開始在田納西州運營。
近期會計公告
2016年6月，FASB發佈了ASU第2016-13號，“金融工具--信貸損失(專題326)：金融工具信貸損失的計量”(“ASU 2016-13”)。ASU 2016-13年度用反映預期信貸損失的方法取代了現行的已發生損失減值方法，並需要考慮更廣泛的合理和可支持的信息來估計信貸損失。ASU 2016-13從2020年11月1日開始的財政年度生效，我們在修改後的追溯過渡法下采用了該標準。作為採用的結果，我們確認了扣除税收後的累積影響調整數為#美元。0.6百萬美元到留存收益的期初餘額。採用ASU 2016-13對我們的合併財務報表或披露沒有實質性影響，我們的內部控制、流程或系統也沒有因為實施這一新標準而發生重大變化。
2020年3月，FASB發佈了ASU 2020-04《參考利率改革(主題848)》，並於2021年1月經ASU 2021-01修訂，直接討論了參考利率改革對財務報告的影響，原因是從2021年12月31日開始停止發佈某些LIBOR利率，並在2023年6月30日之前完全取消LIBOR利率的發佈。該指導意見提供了可選的權宜之計和例外，用於通過參考倫敦銀行間同業拆借利率或其他預計將被終止的參考利率，將GAAP應用於受參考利率改革影響的合同、對衝關係和其他交易。本指南於2020年3月12日生效，可不遲於2022年12月31日通過，並允許提前採用。我們目前正在評估影響，但預計經ASU 2021-01修訂的ASU 2020-04的採用不會對我們的綜合資產負債表或綜合經營和全面收益表產生重大影響。
重新分類
某些前期金額已重新分類，以符合2022財年的列報。
2. 收購
在2022財年，我們以大約美元的價格收購了一家在德克薩斯州聖安東尼奧擁有業務的私人房屋建築商的幾乎所有資產和業務48.1百萬現金。收購的資產，其中包括16社區，主要是清單，包括大約450通過土地購買協議擁有或控制的住宅用地。這項收購被計入資產收購，對我們的運營結果或財務狀況並不重要。
在2021財年，我們以大約美元的價格收購了一家在內華達州拉斯維加斯擁有業務的私人房屋建築商的幾乎所有資產和業務38.8百萬現金。收購的資產主要是為未來社區盤存的，包括大約550通過土地購買協議擁有或控制的住宅用地。這項收購被計入資產收購，對我們的運營結果或財務狀況並不重要。
在2020財年，我們收購了一家在佐治亞州亞特蘭大和田納西州納什維爾運營的城市填充物建築商以及一家在科羅拉多州斯普林斯運營的建築商的幾乎所有資產和業務。這些收購的總收購價格約為#美元。79.2百萬現金。收購的資產主要是庫存，包括大約1,100通過土地購買協議擁有或控制的住宅用地。這些收購中的一項被視為業務合併，對我們的運營結果或財務狀況都不是實質性的。
3. 庫存
截至2022年10月31日、2022年10月和2021年10月的庫存包括以下內容(以千為單位)： | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 |
| 為未來社區控制的土地 | $ | 240,751 | | | $ | 185,656 | |
| 為未來社區擁有的土地 | 808,851 | | | 564,737 | |
| 運營社區 | 7,683,724 | | | 7,165,491 | |
| | $ | 8,733,326 | | | $ | 7,915,884 | |
運營社區包括提供住房出售的社區；已出售所有可用住房用地但尚未完成住房交付的社區；以前提供住房出售但由於商業狀況或沒有改善的住房用地而暫時關閉的社區，預計將在報告的財政年度結束後12個月內重新開放；以及準備開放出售的社區。可歸因於運營社區的賬面價值包括在建房屋的成本、土地和土地開發成本、這些社區當前和未來階段的房屋用地的賬面成本，以及模型房屋的賬面成本。
以前提供房屋出售但因商業狀況而暫時關閉、沒有任何剩餘積壓、預計在所報告的財政期間結束後12個月內不會重新開放的社區被包括在為未來社區擁有的土地中。積壓包括已簽訂合同但尚未交付給購房者的房屋(“積壓”)。
在截至2022年、2022年、2021年和2020年10月31日的三個財政年度中，我們為庫存減值費用和成本支出撥備的金額如下表所示(金額以千計)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 指控： | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 為未來社區控制的土地 | $ | 13,051 | | | $ | 5,620 | | | $ | 23,539 | |
| 為未來社區擁有的土地 | 19,690 | | | 19,805 | | | 31,669 | |
| 運營社區 | — | | | 1,110 | | | 675 | |
| | $ | 32,741 | | | $ | 26,535 | | | $ | 55,883 | |
有關(1)我們測試潛在減值的營運社區數目、確認減值費用的營運社區數目、確認減值費用的金額，以及扣除減值費用後這些社區的公允價值的資料，請參閲附註12，“公允價值披露”。以及(2)未來受損社區的數量、已確認的減值費用金額以及扣除減值費用後這些社區的公允價值。
關於土地購置合同的資料，見附註14，“承付款和或有事項”。
在2022年10月31日，我們評估了我們的土地購買合同，包括用於公寓開發的土地收購合同，以確定是否有任何出售實體是VIE，如果是，我們是否是其中任何一個的主要受益者。根據這些土地購買合同，我們不擁有土地的合法所有權；我們面臨的最大損失通常是
僅限於支付給賣方的定金和發生的開發前費用；賣方的債權人一般對我們沒有追索權。在2022年10月31日，我們確定237土地購買合同，購買總價為$3.89億美元，我們在這筆錢上總共存入了美元417.6該等土地購買合約的主要受益者為VIE，但吾等並不是任何VIE的主要受益人。在2021年10月31日，我們確定289土地購買合同，購買總價為$3.67億美元，我們在這筆錢上總共存入了美元302.4該等土地購買合約的主要受益者為VIE，但吾等並不是任何VIE的主要受益人。
在截至2022年、2022年、2021年和2020年10月31日的三個財政年度中，每年發生、資本化和支出的利息如下(以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 利息資本化，年初 | $ | 253,938 | | | $ | 297,975 | | | $ | 311,323 | |
| 產生的利息 | 135,029 | | | 152,986 | | | 172,530 | |
| 利息支出到房屋銷售收入成本 | (164,831) | | | (187,237) | | | (174,375) | |
| 用於賣地的利息和其他收入成本 | (5,788) | | | (4,372) | | | (5,443) | |
| 在其他收入中支出的利息--淨額 | — | | | — | | | (2,440) | |
| 重新歸類為財產、建築和辦公設備的權益--淨額 | — | | | (1,034) | | | — | |
| 對未合併實體的投資資本化的利息 | (6,699) | | | (4,574) | | | (3,835) | |
| 以前資本化的權益轉移到未合併實體的投資 | (2,412) | | | — | | | — | |
| 轉移到庫存的未合併實體投資的先前資本化利息 | 231 | | | 194 | | | 215 | |
| 利息資本化，年終 | $ | 209,468 | | | $ | 253,938 | | | $ | 297,975 | |
在截至2022年10月31日和2021年10月31日的年度內，我們確認了大約$(2.9)百萬元及$0.9與利率互換相關的淨(收益)損失分別計入累計其他全面收益，約為(31,300)及$211,000淨(收益)損失分別從累積的其他綜合收入中重新歸類為房屋銷售收入成本。不是在截至2020年10月31日的年度內產生了類似的金額。
4. 對未合併實體的投資
我們在各種未合併的實體中有投資，我們在這些投資中的所有權權益範圍為5.0%至50%。該等實體架構為合營企業，包括(I)為合營企業參與者開發土地並出售予外部建築商(“土地發展合營企業”)；(Ii)發展可供出售的住宅(“住宅建築合營企業”)；(Iii)發展供出租的豪華住宅公寓及獨户住宅、商業空間及酒店(“租賃物業合營企業”)；或(Iv)向住宅建築商及開發商提供融資及土地儲備，以收購及發展土地及住宅用地(“直布羅陀合營企業”)。在2022、2021和2020財年，我們確認了來自非合併實體的收入，我們在這些實體上的投資為#美元23.7百萬，$74.0百萬美元，以及$0.9分別為100萬美元。
下表按合資企業類別提供了截至2022年10月31日我們正在投資的活躍合資企業的信息(以千美元為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 土地
發展
合資企業 | | 家居建築
合資企業 | | 出租物業
合資企業 | | 直布羅陀
合資企業 | | 總計 |
未合併實體的數量 | 15 | | 3 | | 41 | | 4 | | 63 |
對未合併實體的投資(1) | $ | 343,314 | | | $ | 49,385 | | | $ | 441,399 | | | $ | 18,216 | | | $ | 852,314 | |
本公司有資金承諾的未合併實體數目 | 9 | | 1 | | 18 | | 1 | | | 29 |
公司對未合併實體的剩餘資金承諾 (2) | $ | 180,812 | | | $ | 20,072 | | | $ | 90,900 | | | $ | 12,533 | | | $ | 304,317 | |
（1） 我們的總投資包括美元100.2百萬美元與以下相關13與VIE相關的未合併合營企業可變權益，而我們與該等VIE相關的最大虧損風險約為美元200.0截至2022年10月31日，百萬。我們於該等未合併合營企業VIE的所有權權益範圍包括： 20%至50%.
（二） 我們剩餘的資金承諾包括大約$105.0與我們於VIE的未合併合營企業相關可變權益有關的金額。
下表按合營企業類別提供截至二零二一年十月三十一日有關我們所投資的活躍合營企業的資料（金額以千美元計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 土地
發展
合資企業 | | 家居建築
合資企業 | | 出租物業
合資企業 | | 直布羅陀
合資企業 | | 總計 |
未合併實體的數量 | 12 | | 2 | | 32 | | 4 | | 50 |
對未合併實體的投資(1) | $ | 243,767 | | | $ | 12,944 | | | $ | 316,580 | | | $ | 25,810 | | | $ | 599,101 | |
本公司有資金承諾的未合併實體數目 | 9 | | — | | 9 | | 1 | | | 19 |
公司對未合併實體的剩餘資金承諾 (2) | $ | 173,786 | | | $ | — | | | $ | 50,800 | | | $ | 23,424 | | | $ | 248,010 | |
（1） 我們的總投資包括美元105.2百萬美元與以下相關12與VIE相關的未合併合營企業可變權益，而我們與該等VIE相關的最大虧損風險約為美元290.6截至2021年10月31日，百萬。我們於該等未合併合營企業VIE的所有權權益範圍包括： 20%至50%.
（二） 我們剩餘的資金承諾包括大約$184.5與我們於VIE的未合併合營企業相關可變權益有關的金額。
我們投資的若干合營企業獲得債務融資，為其部分活動提供資金。下表提供於二零二二年十月三十一日按類別劃分的債務融資資料（以千美元計）： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 土地
發展
合資企業 | | 家居建築
合資企業 | | 出租物業
合資企業 | | | | 總計 |
舉債融資的合資企業數量 | 10 | | 2 | | 35 | | | | 47 |
| 貸款承諾總額 | $ | 557,185 | | | $ | 219,650 | | | $ | 3,317,261 | | | | | $ | 4,094,096 | |
承付款項下借款額 | $ | 444,306 | | | $ | 17,583 | | | $ | 1,774,567 | | | | | $ | 2,236,456 | |
下表載列於二零二一年十月三十一日按類別劃分的債務融資資料（以千美元計）： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 土地
發展
合資企業 | | | | 出租物業
合資企業 | | | | 總計 |
舉債融資的合資企業數量 | 7 | | | | 27 | | | | 34 |
| 貸款承諾總額 | $ | 422,446 | | | | | $ | 2,351,156 | | | | | $ | 2,773,602 | |
承付款項下借款額 | $ | 328,173 | | | | | $ | 1,342,918 | | | | | $ | 1,671,091 | |
有關我們於該等實體的投資及未來承擔的更具體及╱或最新資料載於下文。
新的合資企業
下表載列於二零二二財政年度訂立之合營企業之資料（以千美元計）： | | | | | | | | | | | | | | |
| 土地開發合資企業 | 家庭建築合資企業 | 租賃物業合資企業 | 直布羅陀合資企業 |
| 期內成立的未合併合營企業數目 | 3 | 2 | 12 | 1 | |
2022年10月31日的投資餘額 | $ | 48,600 | | $ | 48,700 | | $ | 132,200 | | $ | 2,700 | |
| | | | |
| | | | |
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在2022財年第四季度，我們與一家無關的公司成立了兩家合資企業，在紐約市大都會地區開發兩個豪華公寓社區。在成立這些合資企業之前，我們的資本約為106.5上百萬的土地和土地開發成本。我們的合作伙伴獲得了55在這些合資企業中的%權益約為$61.0百萬美元，這等於我們按比例計算的成本基礎。我們收到了現金$61.2作為這些組建的結果，包括合作伙伴和貸款收益的組合，導致我們在這些合資企業中的初始投資為$45.5百萬美元。在成立合資企業的同時，兩家合資企業簽訂了建築貸款協議，總金額為$219.7100萬美元，用於資助這些項目的剩餘開發，其中#17.6在合資企業結束時借了100萬英鎊。
下表提供了2021財年期間成立的合資企業的信息(以千美元為單位)： | | | | | | | | |
| 土地開發合資企業 | 租賃物業合資企業 |
| 期內成立的未合併合營企業數目 | 6 | 11 |
2021年10月31日的投資餘額 | $ | 112,400 | | $ | 112,900 | |
| | |
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業務和實體內交易的結果
在2022財年、2021財年和2020財年，我們的某些租賃物業合資企業將其標的資產出售給了無關各方或我們的合資夥伴。在這些銷售中，我們確認了#美元的收益。21.01000萬，$74.82000萬美元，和美元10.7分別計入我們的綜合經營報表和全面收益表中的“非綜合實體收入”。
在2022財年、2021財年和2020財年，我們在某些住宅建築和租賃物業合資企業的投資中確認了非臨時性減值費用$8.0百萬美元和美元2.1百萬美元和美元6.0分別為100萬美元。
在2022財年、2021財年和2020財年，我們從未合併的實體購買了土地，主要與從我們的土地開發合資企業收購地塊有關，總額為$54.8百萬，$18.5百萬美元，以及$17.6分別為100萬美元。在每個時期，我們從收購的地塊獲得的收入份額都是微不足道的。我們向未合併的實體出售土地，主要涉及向我們的Home Building and Rental Property合資企業出售土地，總額為$434.2百萬，$227.8百萬美元和美元74.1在我們的2022、2021和2020財年。該等金額計入本公司綜合經營及全面收益報表的“賣地及其他收入”內，一般按本公司的土地基準或接近本公司土地基準出售。
截至2022年10月31日、2022年10月和2021年10月，我們來自合資企業的應收賬款總額為$51.7百萬美元和美元16.6600萬美元，主要涉及我們代表我們的合作伙伴提供的尚未償還的金額和應支付給我們的管理費收入。
擔保
我們投資的未合併實體通常通過合夥人股權和債務融資相結合的方式為其活動提供資金。在某些情況下，我們為未合併實體的部分債務提供了擔保。這些擔保可包括以下任何或全部：(1)項目完工擔保，包括任何成本超支；(2)還款擔保，一般涵蓋未償還貸款的一定百分比；(3)成本擔保，涵蓋利息、房地產税和保險等成本；(4)向貸款人提供的環境賠償，使貸款人免受因從物業中排放有害材料和不遵守適用的環境法而造成的損失；(5)賠償貸款人因未合併實體的“壞孩子行為”而蒙受的損失。
在某些情況下，我們和我們的合資夥伴為非合併實體的貸款提供了聯合和多項擔保。在這些情況下，我們通常尋求與我們的合作伙伴執行一項補償協議，規定任何一方對超過其比例份額或商定的擔保份額負有責任；然而，我們並不總是成功的。此外，如果合資夥伴沒有足夠的財政資源來履行其在此類償還協議下的義務，我們可能要承擔超過我們比例的責任。
我們認為，截至2022年10月31日，如果由於觸發事件，我們在法律上有義務在非合併實體的義務擔保下履行義務，該實體的抵押品應足以償還很大一部分債務。如果不是，我們和我們的合作伙伴將需要向合資企業貢獻額外的資本。
關於該公司某些未合併實體的未償債務、貸款承諾和我們對其的擔保的信息如下(以千為單位)： | | | | | | | | | | | |
| 2022年10月31日 | 2021年10月31日 | | | |
| 貸款承諾總額 | $ | 2,858,800 | | $ | 2,195,200 | | | | |
如果借入了全部債務，我們在還款和附帶成本擔保項下的最大估計風險(1) | $ | 597,800 | | $ | 418,800 | | | | |
| 總計借入的債務 | $ | 1,110,900 | | $ | 1,092,700 | | | | |
| 我們對所借債務的償還和附帶成本擔保項下的最大估計風險敞口 | $ | 390,500 | | $ | 222,000 | | | | |
| 我們提供的與債務和其他債務有關的擔保的估計公允價值 | $ | 16,900 | | $ | 11,000 | | | | |
| 擔保條款 | 1個月-
3.7年 | 4個月-
4.0年 | | | |
(1)截至2022年10月31日和2021年10月31日，我們在還款和進賬成本擔保項下的最大估計敞口包括約$95.0百萬美元和美元106.1百萬美元，分別與我們未合併的合資企業有關。
上文提出的最大風險估計沒有考慮從基礎抵押品中收回的任何資金或我們合作伙伴的任何補償。它們也不包括與項目完成保證或上述賠償有關的任何潛在風險，這些風險是不可估量的。我們沒有根據任何未履行的擔保付款，也沒有被要求這樣做。
可變利息實體
我們在VIE中擁有未合併和合並的與合資企業相關的可變權益。關於我們在VIE中參與未合併的合資企業相關可變權益的信息已在以上提供的信息中披露。
下表提供了截至2022年10月31日和2021年10月31日關於我們合併的合資企業在VIE中的可變權益的信息(以千為單位的$金額)： | | | | | | | | | | | |
| 資產負債表分類 | 2022年10月31日 | 2021年10月31日 |
公司作為PB併合並的合資企業的數量 | | 5 | | 5 | |
| 合併VIE資產的賬面價值 | 應收賬款預付費用及其他資產和對未合併實體的投資 | $ | 81,300 | | $ | 90,800 | |
| 我們的合作伙伴在合併VIE中的利益 | 非控股權益 | $ | 9,700 | | $ | 39,400 | |
| | | |
我們在上述合併合資企業中的擁有權範圍為82%至98%.
如上所述，我們的結論是，我們是某些VIE的PB，因為我們在該等合資企業中擁有控股權，因為我們有權指導對合資企業業績影響最大的活動，並有義務承擔預期損失或從合資企業獲得利益。這些VIE的資產只能用於清償VIE的債務。此外，在某些合資企業中，如果在未來某個日期接納任何額外的投資者之前需要向合資企業提供額外的資金，我們將提供100%的資金，包括我們合作伙伴的按比例份額，我們預計將通過計息貸款提供資金。對於其他VIE，我們的結論是，我們不是PB，因為指導此類VIE的活動對其業績影響最大的權力要麼由我們與該VIE的其他合作伙伴共享，要麼由我們的合作伙伴控制。對於指導重大活動的權力共享的VIE，業務計劃、預算和其他重大決策需要得到所有成員的一致批准。我們賺取的管理費和其他費用是象徵性的，據信是按市場價格計算的，我們與其他成員之間沒有明顯的經濟不平衡。
合營企業濃縮合並財務信息
本公司所投資的未合併實體截至所示日期的簡明綜合資產負債表及所示期間的簡明綜合經營報表，按業務類別彙總如下(以千計)。
簡明合併資產負債表： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2022年10月31日 |
| 土地開發-
分段運動類型
風險投資 | | 家
建房
接合
風險投資 | |
租賃物業合資企業 | | 直布羅陀
接合
風險投資 | | 總計 |
| 現金和現金等價物 | $ | 132,344 | | | $ | 19,628 | | | $ | 102,270 | | | $ | 642 | | | $ | 254,884 | |
| 庫存 | 1,047,437 | | | 168,743 | | | — | | | 40,035 | | | 1,256,215 | |
| 應收貸款淨額 | — | | | — | | | — | | | 48,217 | | | 48,217 | |
| 出租物業 | — | | | — | | | 1,702,690 | | | — | | | 1,702,690 | |
| 發展中的出租物業 | — | | | — | | | 1,413,607 | | | — | | | 1,413,607 | |
| | | | | | | | | |
| 其他資產 | 172,110 | | | 15,232 | | | 117,027 | | | 881 | | | 305,250 | |
| 總資產 | $ | 1,351,891 | | | $ | 203,603 | | | $ | 3,335,594 | | | $ | 89,775 | | | $ | 4,980,863 | |
| 債務，扣除遞延融資成本的淨額 | $ | 443,061 | | | $ | 16,770 | | | $ | 1,788,923 | | | $ | — | | | $ | 2,248,754 | |
| 其他負債 | 100,931 | | | 52,116 | | | 225,812 | | | 20,959 | | | 399,818 | |
| 會員權益 | 807,899 | | | 134,717 | | | 1,320,859 | | | 68,816 | | | 2,332,291 | |
| | | | | | | | | |
| 負債和權益總額 | $ | 1,351,891 | | | $ | 203,603 | | | $ | 3,335,594 | | | $ | 89,775 | | | $ | 4,980,863 | |
公司對未合併實體的淨投資 (1) | $ | 343,314 | | | $ | 49,385 | | | $ | 441,399 | | | $ | 18,216 | | | $ | 852,314 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2021年10月31日 |
| 土地開發-
分段運動類型
風險投資 | | 家
建房
接合
風險投資 | |
租賃物業合資企業 | | 直布羅陀
接合
風險投資 | | 總計 |
| 現金和現金等價物 | $ | 39,191 | | | $ | 28,137 | | | $ | 85,499 | | | $ | 755 | | | $ | 153,582 | |
| 庫存 | 820,916 | | | 98,981 | | | — | | | 45,065 | | | 964,962 | |
| 應收貸款淨額 | — | | | — | | | — | | | 86,727 | | | 86,727 | |
| 出租物業 | — | | | — | | | 1,496,355 | | | — | | | 1,496,355 | |
| 發展中的出租物業 | — | | | — | | | 697,659 | | | — | | | 697,659 | |
| | | | | | | | | |
| 其他資產 | 144,320 | | | 10,157 | | | 71,917 | | | 1,185 | | | 227,579 | |
| 總資產 | $ | 1,004,427 | | | $ | 137,275 | | | $ | 2,351,430 | | | $ | 133,732 | | | $ | 3,626,864 | |
| 債務，扣除遞延融資成本的淨額 | $ | 325,973 | | | $ | — | | | $ | 1,351,646 | | | $ | — | | | $ | 1,677,619 | |
| 其他負債 | 65,033 | | | 11,725 | | | 153,338 | | | 18,449 | | | 248,545 | |
| 會員權益 | 613,421 | | | 125,550 | | | 846,446 | | | 115,283 | | | 1,700,700 | |
| | | | | | | | | |
| 負債和權益總額 | $ | 1,004,427 | | | $ | 137,275 | | | $ | 2,351,430 | | | $ | 133,732 | | | $ | 3,626,864 | |
公司對未合併實體的淨投資 (1) | $ | 243,767 | | | $ | 12,944 | | | $ | 316,580 | | | $ | 25,810 | | | $ | 599,101 | |
（1） 我們於未綜合入賬實體資產淨值中的相關權益較我們於未綜合入賬實體的淨投資（少）╱多出美元（18.5)百萬元及$16.5於2022年及2021年10月31日，該等差異主要是由於與我們於未合併實體的投資有關的暫時性減值以外的其他因素；我們投資的資本化利息；向合營企業提供擔保的估計公允價值；我們保留合營企業權益的未實現收益；出售我們所有權權益所確認的收益；及來自實體的分派超過我們淨投資賬面值。
簡明合併經營及全面收益表： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至2022年10月31日止的年度 |
| 土地開發-
分段運動類型
風險投資 | | 家
建房
接合
風險投資 | |
租賃物業合資企業 | | 直布羅陀
接合
風險投資 | | 總計 |
收入 | $ | 207,179 | | | $ | 60,902 | | | $ | 192,901 | | | $ | 37,705 | | | $ | 498,687 | |
| 收入成本 | 172,921 | | | 45,087 | | | 65,387 | | | 26,229 | | | 309,624 | |
| 其他費用 | 8,911 | | | 4,717 | | | 165,447 | | | 1,436 | | | 180,511 | |
| 總費用 | 181,832 | | | 49,804 | | | 230,834 | | | 27,665 | | | 490,135 | |
| 處置貸款和選舉權損失 | — | | | — | | | — | | | (113) | | | (113) | |
| 營業收入(虧損) | 25,347 | | | 11,098 | | | (37,933) | | | 9,927 | | | 8,439 | |
| 其他收入 | 23,292 | | | 804 | | | 36,805 | | | — | | | 60,901 | |
| 所得税前收入(虧損) | 48,639 | | | 11,902 | | | (1,128) | | | 9,927 | | | 69,340 | |
| 所得税撥備(福利) | 348 | | | 508 | | | (607) | | | — | | | 249 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 淨收益(虧損) | $ | 48,291 | | | $ | 11,394 | | | $ | (521) | | | $ | 9,927 | | | $ | 69,091 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
未合併實體收益中的公司權益（虧損） (2) | $ | 20,402 | | | $ | 1,068 | | | $ | (335) | | | $ | 2,588 | | | $ | 23,723 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至2021年10月31日止的年度 |
| 土地開發-
分段運動類型
風險投資 | | 家
建房
接合
風險投資 | |
租賃物業合資企業 | | 直布羅陀
接合
風險投資 | | 總計 |
| 收入 | $ | 110,330 | | | $ | 88,534 | | | $ | 141,373 | | | $ | 21,357 | | | $ | 361,594 | |
| 收入成本 | 81,207 | | | 105,436 | | | 61,278 | | | 10,506 | | | 258,427 | |
| 其他費用 | 2,622 | | | 4,887 | | | 143,050 | | | 1,947 | | | 152,506 | |
| 總費用 | 83,829 | | | 110,323 | | | 204,328 | | | 12,453 | | | 410,933 | |
| 處置貸款和選舉權損失 | — | | | — | | | — | | | (4,109) | | | (4,109) | |
| 營業收入(虧損) | 26,501 | | | (21,789) | | | (62,955) | | | 4,795 | | | (53,448) | |
| 其他收入 | 8,807 | | | 317 | | | 177,777 | | | — | | | 186,901 | |
| 所得税前收入(虧損) | 35,308 | | | (21,472) | | | 114,822 | | | 4,795 | | | 133,453 | |
| 所得税撥備(福利) | 258 | | | (875) | | | (824) | | | — | | | (1,441) | |
| 淨收益(虧損) | $ | 35,050 | | | $ | (20,597) | | | $ | 115,646 | | | $ | 4,795 | | | $ | 134,894 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
未合併實體收益中的公司權益（虧損） (2) | $ | 18,155 | | | $ | (241) | | | $ | 53,792 | | | $ | 2,329 | | | $ | 74,035 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至二零二零年十月三十一日止年度 |
| 土地開發-
分段運動類型
風險投資 | | 家
建房
接合
風險投資 | |
租賃物業合資企業 | | 直布羅陀
接合
風險投資 | | 總計 |
收入 | $ | 87,174 | | | $ | 139,587 | | | $ | 111,122 | | | $ | 26,781 | | | $ | 364,664 | |
| 收入成本 | 64,810 | | | 124,899 | | | 37,770 | | | 15,762 | | | 243,241 | |
| 其他費用 | 2,948 | | | 15,731 | | | 117,419 | | | 1,505 | | | 137,603 | |
| 總費用 | 67,758 | | | 140,630 | | | 155,189 | | | 17,267 | | | 380,844 | |
處置貸款和選舉收益 | — | | | — | | | — | | | 1,053 | | | 1,053 | |
| 營業收入(虧損) | 19,416 | | | (1,043) | | | (44,067) | | | 10,567 | | | (15,127) | |
| 其他收入(虧損) | 3,061 | | | 536 | | | (448) | | | | | 3,149 | |
| 所得税前收入(虧損) | 22,477 | | | (507) | | | (44,515) | | | 10,567 | | | (11,978) | |
| 所得税撥備(福利) | 188 | | | (254) | | | — | | | — | | | (66) | |
| 淨收入（虧損），包括非控股權益收益 | 22,289 | | | (253) | | | (44,515) | | | 10,567 | | | (11,912) | |
| 加：非控股權益應佔虧損 | — | | | — | | | — | | | 48 | | | 48 | |
| 可歸因於控股權益的淨收益(虧損) | $ | 22,289 | | | $ | (253) | | | $ | (44,515) | | | $ | 10,615 | | | $ | (11,864) | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
未合併實體收益中的公司權益(虧損)(2) | $ | 11,412 | | | $ | (3,424) | | | $ | (9,389) | | | $ | 2,349 | | | $ | 948 | |
(2)我們在未合併實體的權益收益中的權益與實體的基本淨收入/(虧損)之間的差異主要是由於實體的分配超過了我們投資的賬面價值；但與我們對未合併實體的投資相關的臨時減值除外；收回了以前發生的費用；我們保留的合資企業權益的未實現收益；通過將我們的投資出售給我們的合資夥伴獲得的確認收益；以及我們從實體與我們購買的主頁相關的利潤中的份額，這降低了我們收購主頁的成本基礎。
5.應收賬款、預付費用和其他資產
截至2022年10月31日、2022年10月和2021年10月31日的應收賬款、預付費用和其他資產包括以下內容(金額以千計)： | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 |
| 預期從保險公司和其他公司獲得的賠償 | $ | 41,527 | | | $ | 16,773 | |
| 應收改善成本 | 60,812 | | | 67,626 | |
| 託管現金由我們全資擁有的專屬所有權公司持有 | 51,796 | | | 41,429 | |
| 用於出租公寓和商業開發的物業 | 224,593 | | | 381,401 | |
| 預付費用 | 44,307 | | | 34,960 | |
| 使用權資產 | 116,660 | | | 96,276 | |
| 衍生資產 | 71,929 | | | 13,884 | |
| 其他 | 135,604 | | | 85,729 | |
| | $ | 747,228 | | | $ | 738,078 | |
見附註7，“應計費用”，瞭解有關從保險公司和其他公司獲得的預期賠償的更多信息。
截至2022年10月31日，有不是合併的VIE資產包括在為出租公寓和商業開發而持有的物業中。截至2021年10月31日，持有用於出租公寓和商業開發的財產包括$90.8與合併的VIE相關的資產達百萬美元。關於非合併實體的更多信息，見附註4，“對未合併實體的投資”。
6. 應付貸款、高級票據和抵押貸款公司貸款
應付貸款
截至2022年10月31日、2022年10月和2021年10月31日，應付貸款包括以下內容(以千計)： | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2022 | | 2021 |
| 優先無擔保定期貸款 | | $ | 650,000 | | | $ | 650,000 | |
| | | | |
| 應付貸款--其他 | | 537,043 | | | 364,042 | |
| 遞延發行成本 | | (1,768) | | | (2,508) | |
| | $ | 1,185,275 | | | $ | 1,011,534 | |
優先無擔保定期貸款
我們參加了一項五-年份$650.0與銀行銀團提供的100萬優先無擔保定期貸款安排(“定期貸款安排”)，其中大部分計劃於2026年11月1日到期。在2021財年第一季度，我們自願償還了150.0當時的百萬美元800.0未償還的本金為百萬美元。不是與還款相關的預付款費用。2021年10月31日，我們簽訂了定期貸款延期協議，延長了美元的到期日。548.42025年11月1日至2026年11月1日期間未償還的定期貸款100萬美元，其餘定期貸款將於2025年11月1日到期。定期貸款安排提供了一個手風琴功能，根據該功能，我們可以在符合協議中規定的某些條件的情況下，將定期貸款安排增加到最高總額為$1.5十億美元。$以外的其他101.6計劃於2025年11月1日到期的百萬定期貸款中，有不是要求在定期貸款安排的最終到期日之前付款。
根據經修訂的定期貸款安排，吾等可根據我們的槓桿率，在每種情況下，選擇等於(I)倫敦銀行同業拆息(“LIBOR”)加適用保證金、(Ii)基本利率(如協議所界定)加適用保證金、或(Iii)聯邦基金/歐元利率(如協議所界定)加適用保證金的利率。於2022年10月31日，定期貸款工具的利率為4.81年利率。
我們和我們幾乎所有的100持股%的房屋建築附屬公司是定期貸款安排下的擔保人。定期貸款安排包含與循環信貸安排基本相同的財務契約，如下所述。
2020年11月，我們進入了五利率互換交易以對衝美元400.0到2025年10月，定期貸款安排的100萬美元。利率互換實際上固定了美元的利息成本。400.0百萬美元0.369%加上定期貸款工具定價表中規定的利差，即1.05截至2022年10月31日。這些利率互換被指定為現金流對衝。
循環信貸安排
我們加入了一個$1.90510億的高級無擔保資產，五-與銀行銀團的一年循環信貸安排(“循環信貸安排”)，基本上所有這些安排都將於2026年11月1日到期。2021年10月31日，我們簽訂了延期函件協議(Revolver延期協議)，以延長到期日$1.782025年11月1日至2026年11月1日期間的循環貸款和承諾中的10億美元，其餘循環貸款和承諾繼續於2025年11月1日終止。
在循環信貸安排下，最多100承諾額的1%可用於信用證。循環信貸安排有一個手風琴功能，根據該功能，我們可以在符合協議中規定的某些條件的情況下，將循環信貸安排增加到最高總額#美元。2.50十億美元。我們可以選擇循環信貸工具的利率等於(I)LIBOR加適用保證金或(Ii)貸款人基本利率加適用保證金，在每種情況下，這都是基於我們的信用評級和槓桿率。截至2022年10月31日，循環信貸安排下未償還借款的利率為4.95年利率。我們有義務支付一筆未提取的承諾費，這筆費用是根據信用承諾總額以及我們的信用評級和槓桿率每天的平均未使用金額計算的。循環信貸機制下的任何借款所得款項可用於一般公司用途。我們和我們幾乎所有的100持股%的房屋建築附屬公司為循環信貸安排下的擔保人。
根據循環信貸安排的條款，於2022年10月31日，我們的最高槓杆率(如信貸協議所界定)不得超過1.75至1.00，我們被要求保持最低有形淨值(如信貸協議中所定義)不低於約$2.23十億美元。根據循環信貸安排的條款，於2022年10月31日，我們的槓桿率約為0.30至1.00美元，我們的有形淨資產約為5.96十億美元。根據我們在循環信貸安排中回購普通股的相關限制，我們回購普通股的能力被限制在大約#美元。4.47截至2022年10月31日。此外，根據循環信貸安排的規定，我們支付現金股息的能力被限制在大約#美元。3.72截至2022年10月31日。
在2022年10月31日，我們有不是循環信貸機制下的未償還借款和未償還信用證為#美元117.7百萬美元。
應付貸款--其他
“應付貸款-其他”主要指賣方為我們購買的物業所作的購置款抵押、項目級融資，以及由政府實體代表我們發行的各種收入債券，以資助社區基礎設施和我們的製造設施。關於我們在2022年10月31日和2021年10月31日應支付的貸款的信息，見下表(以千為單位的美元金額)： | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 |
| 截至10月31日的應付貸款總額 | $ | 537,043 | | | $ | 364,042 | |
| 加權平均利率 | 4.14 | % | | 4.33 | % |
| 利率區間 | 0.19% - 7.00% | | 0.14% - 10.0% |
| 以資產作抵押的貸款： | | | |
| 以資產作擔保的貸款的賬面價值 | $ | 537,043 | | | $ | 364,042 | |
| 擔保貸款的資產的賬面價值 | $ | 1,327,683 | | | $ | 1,067,728 | |
截至2022年10月31日，《應付貸款--其他》的合同到期日為一個月至29.5年.
高級附註
截至2022年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日，高級票據包括以下內容(金額以千計)： | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 |
| 5.875釐優先債券將於2022年2月15日到期 | $ | — | | | $ | 409,856 | |
| 4.375釐優先債券，2023年4月15日到期 | 400,000 | | | 400,000 | |
| | | |
| 4.875釐優先債券，將於2025年11月15日到期 | 350,000 | | | 350,000 | |
| 4.875釐優先債券將於2027年3月15日到期 | 450,000 | | | 450,000 | |
| 4.35釐優先債券，2028年2月15日到期 | 400,000 | | | 400,000 | |
| 優先債券將於2029年11月1日到期 | 400,000 | | | 400,000 | |
| 債券貼現、溢價和遞延發行成本-淨額 | (4,729) | | | (5,867) | |
| | $ | 1,995,271 | | | $ | 2,403,989 | |
優先票據是Toll Brothers Finance Corp.的無擔保債務，我們100擁有%股權的子公司。本金和利息的支付由我們和我們的幾乎所有人共同和各自全面和無條件地擔保100擁有%股權的房屋建築子公司(連同Toll Brothers Finance Corp.，“高級註釋派對”)。優先票據與所有優先票據當事人現有及未來的無抵押優先債務，包括循環信貸安排及定期貸款安排，享有同等的償付權。優先票據在結構上從屬於並非優先票據擔保人的附屬公司的債權人(包括貿易債權人)的優先債權。每一系列優先票據可隨時全部或部分按我們的選擇權贖回，贖回價格根據當時的利率和待贖回的優先票據的剩餘原始期限而變化。
2021年11月，我們贖回了剩餘的美元409.9百萬美元本金5.8752022年2月15日到期的優先債券，按面值計算，另加應計利息。
2021年3月，我們在到期前贖回了所有美元250.0當時未償還的本金總額為百萬美元5.6252024年到期的優先債券百分比。在這次贖回中，我們產生了一筆税前費用$34.2百萬美元，包括未攤銷遞延融資成本的註銷，該成本記錄在我們的綜合經營和全面收益表中。
在2021財年第一季度，我們在到期前贖回了大約$10.0百萬美元409.9百萬當時未償還的本金金額5.8752022年2月15日到期的優先債券，外加應計利息。
按揭公司貸款安排
我們全資擁有的按揭附屬公司Toll Brothers Mortgage Company(“TBMC”)與一家銀行訂有按揭倉儲協議(“倉儲協議”)，該協議經不時修訂，為本公司發放按揭貸款提供資金。該倉儲協議在ASC 860“轉讓和服務”項下作為擔保借款入賬。《倉儲協議》規定貸款購買金額不超過#美元。75.0百萬，受制於某些昇華。此外，《倉儲協議》規定了一項手風琴功能，根據該功能，TBMC可要求將《倉儲協議》下的承付款總額增加到最多#美元。150.0一百萬美元，短期內。根據倉儲協議的定義，我們還需要支付基於未償還餘額的使用費不足。在2022年4月修訂和重述之前，倉儲協議定於2022年4月2日到期，根據該協議借款的利息為LIBOR加1.75年利率。於2022年4月，修訂及重述《倉儲協議》，將到期日延長至2023年3月31日，並使根據該協議借款須按彭博短期收益率指數(“BSBY”)加1.75年利率(BSBY下限為0.50%)。於2022年10月31日，倉儲協議的利率為5.38年利率。該貸款項下的借款包括在下表中的2023財年到期日。
在2022年、2022年和2021年的10月31日，每個月都有美元148.9百萬美元和美元147.5倉儲協議項下的未償還款項分別為百萬，000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000截至2022年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日，該協議下的未償還金額被抵押#美元。187.2百萬美元和美元245.0分別持有可供出售的按揭貸款，並計入綜合資產負債表的資產內。截至2022年10月31日，有不是未完成的採購價格限制合計減少了TBMC的可用金額。根據該協議，對購買的貸款有幾項限制，包括不能出售給他人，不能質押給除代理人以外的任何人，以及不能支持任何其他借款或回購協議。
一般信息
截至2022年10月31日，我們的貸款和票據在接下來的五個財年中每年的總到期日如下(以千為單位)： | | | | | | | | | | | |
| | | | 金額 |
| 2023 | | | $ | 755,150 | |
| 2024 | | | $ | 130,214 | |
| 2025 | | | $ | 88,488 | |
| 2026 | | | $ | 477,674 | |
| 2027 | | | $ | 1,008,879 | |
7. 應計費用
2022年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日的應計支出包括以下內容(以千計)： | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 |
| 土地、土地開發建設 | $ | 334,975 | | | $ | 310,996 | |
| 薪酬和員工福利 | 223,609 | | | 232,161 | |
| 第三方託管責任 | 44,115 | | | 36,107 | |
| 自我保險 | 251,576 | | | 236,369 | |
| 保修 | 164,409 | | | 145,062 | |
| 租賃負債 | 139,664 | | | 116,248 | |
| 遞延收入 | 50,973 | | | 36,638 | |
| 利息 | 31,988 | | | 34,033 | |
| 對未合併實體的承付款 | 26,905 | | | 22,150 | |
| 其他 | 77,773 | | | 50,471 | |
| | $ | 1,345,987 | | | $ | 1,220,235 | |
在每個房屋關閉並將所有權和佔有權轉讓給購房者的時候，我們記錄了該房屋的預期保修成本的初始應計費用。我們對預期保修成本的初始應計基於歷史保修索賠經驗。我們對之前期間交付的房屋的保修責任的調整記錄在我們的估計發生變化的期間。下表提供了我們保修期間應計變化的對賬
2022財年、2021財年和2020財年(以千計)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 年初餘額 | $ | 145,062 | | | $ | 157,351 | | | $ | 201,886 | |
| 新增-年內關閉的房屋 | 42,423 | | | 42,316 | | | 36,103 | |
| 附加--承擔的負債 | 150 | | | 100 | | | 190 | |
前幾年關閉房屋的應計項目增加--淨額(1) | 39,433 | | | 9,155 | | | 6,711 | |
| 從自我保險應計項目中重新分類 | — | | | 3,618 | | | — | |
| | | | | |
| 減少突水應計利潤 | — | | | (11,823) | | | (24,400) | |
| 已招致的費用 | (62,659) | | | (55,655) | | | (63,139) | |
| 年終餘額 | $ | 164,409 | | | $ | 145,062 | | | $ | 157,351 | |
(1)政府表示，2022財年的金額包括額外的美元29.0預計將從我們的保險公司和供應商那裏收回100萬美元的保修費用，這些費用在2022年10月31日被記錄為應收賬款，幷包括在我們2022年合併資產負債表的“應收賬款、預付費用和其他資產”中。
自2014財年以來，我們收到了賓夕法尼亞州和特拉華州(位於我們北部地區)自2002年以來建造的住宅的業主提出的供水入侵索賠。我們會繼續進行檢討程序，以評估受影響的院舍數目、是否可能需要修葺，以及修葺的程度。
我們的審查過程每季度進行一次，包括對許多因素的分析，以確定是否可能收到索賠和解決任何此類索賠的估計成本，這些因素包括：房屋的關閉日期；收到的索賠數量；我們對房屋的檢查；我們預計修復的房屋數量；每個社區已經進行的維修的類型和成本；補救未決和未來索賠的估計成本；我們的保險公司和供應商的預期追回；以及之前記錄的與這些索賠相關的金額。我們亦會監察與這類索償有關的法律發展，並檢討訴訟或仲裁中索償的數量、相對案情和裁決。
從2016年10月31日至2020財年第二季度，我們記錄的已知和未知水入侵索賠的總估計維修成本為$324.4百萬美元，我們從保險公司和供應商那裏獲得的預期回收總額約為$152.6百萬美元。根據多年來索賠經驗的趨勢和低於預期的維修成本，我們在2020財年第二財季和2021年第四財季再次將已知和未知注水索賠的預計維修成本總計減少了美元。36.2百萬美元。由於這些減少與我們預計我們的保險免賠額和自保保留金將耗盡的時期有關，我們從保險公司和供應商那裏減少了相應的預期總回收金額。36.2百萬美元。我們記錄的剩餘估計維修費用，反映了用於解決索賠的總金額的減少，約為#美元。46.92022年10月31日為百萬美元，54.72021年10月31日為100萬人。我們記錄的從保險公司和供應商那裏獲得的剩餘預期回收約為$2.32022年10月31日為百萬美元，5.82021年10月31日為100萬人。
如上所述，我們的審查過程包括一些基於不確定結果的假設的估計。由於作出這些估計所需的判斷程度，以及潛在結果的內在不確定性，我們的實際成本和回收可能與記錄的不同，這種差異可能是實質性的。此外，由於這種不確定性，我們無法估計任何此類差異的範圍。
8. 所得税
下表提供了截至2022年10月31日、2021年10月31日和2020年10月31日的財政年度我們的有效税率與聯邦法定税率的對賬(以千美元為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| | $ | | %* | | $ | | %* | | $ | | %* |
| 法定税率的聯邦税收規定 | 357,782 | | | 21.0 | | | 231,066 | | | 21.0 | | | 123,249 | | | 21.0 | |
| 扣除聯邦福利後的州税規定 | 75,465 | | | 4.4 | | | 50,153 | | | 4.6 | | | 25,793 | | | 4.4 | |
| 其他永久性差異 | 4,386 | | | 0.3 | | | 8,388 | | | 0.8 | | | 4,755 | | | 0.8 | |
| 不確定税務頭寸的應計項目沖銷 | (1,690) | | | (0.1) | | | (993) | | | (0.1) | | | (1,749) | | | (0.3) | |
預期納税評估的應計利息 | 234 | | | — | | | 297 | | | — | | | 404 | | | 0.1 | |
| 增加未確認的税收優惠 | 658 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
| 超額股票補償利益 | (3,012) | | | (0.2) | | | (4,698) | | | (0.4) | | | (3,339) | | | (0.6) | |
| 能源税收抵免 | (22,153) | | | (1.3) | | | (24,343) | | | (2.2) | | | (11,467) | | | (2.0) | |
| 其他 | 5,556 | | | 0.3 | | | 6,818 | | | 0.6 | | | 2,631 | | | 0.5 | |
| 所得税撥備* | 417,226 | | | 24.5 | | | 266,688 | | | 24.2 | | | 140,277 | | | 23.9 | |
**由於四捨五入，百分比可能不會相加
在我們運營的司法管轄區，我們需要繳納州税。我們根據個人税務機關的規定、通過徵税管轄區對收入的估計以及我們利用某些節税策略的能力來估計我們的州税收負擔。根據我們對不同徵税管轄區之間收入或損失分配的估計，以及税收法規的變化及其對我們税收戰略的影響，我們估計，在聯邦福利之前，我們的州所得税税率將為5.62022財年。在聯邦福利之前，我們的州所得税税率是5.8%和5.62021財年和2020財年分別為
下表提供了截至2022年10月31日、2021年10月31日和2020年10月31日的每個財政年度所得税撥備(福利)的信息(金額以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 聯邦制 | $ | 343,524 | | | $ | 213,314 | | | $ | 114,204 | |
| 狀態 | 73,702 | | | 53,374 | | | 26,073 | |
| | $ | 417,226 | | | $ | 266,688 | | | $ | 140,277 | |
| | | | | |
| 當前 | $ | 513,075 | | | $ | 254,873 | | | $ | 42,497 | |
| 延期 | (95,849) | | | 11,815 | | | 97,780 | |
| | $ | 417,226 | | | $ | 266,688 | | | $ | 140,277 | |
截至2022年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日應繳所得税的組成部分如下(以千為單位)： | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 |
| 當前 | $ | 168,548 | | | $ | 8,047 | |
| 延期 | 122,931 | | | 207,233 | |
| $ | 291,479 | | | $ | 215,280 | |
下表對截至2022年10月31日、2022年、2021年和2020年的未確認税收優惠的變化進行了對賬(金額以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 年初餘額 | $ | 5,780 | | | $ | 6,591 | | | $ | 7,897 | |
| 因前幾年採取的税務立場而增加的福利 | 296 | | | 624 | | | 512 | |
| 因本年度採取的税務立場而增加的福利 | 833 | | | — | | | 306 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 因訴訟時效失效而減少的利益 | (1,987) | | | (1,435) | | | (2,124) | |
| 年終餘額 | $ | 4,922 | | | $ | 5,780 | | | $ | 6,591 | |
截至2018財年，我們的聯邦納税申報單的訴訟時效已經過期。我們主要州税收管轄區的訴訟時效仍可在2017財年及以後幾年進行審查。
我們未確認的税收優惠包括在我們綜合資產負債表上“應付所得税”的當期部分。如果這些未被承認的税收優惠在未來發生逆轉，它們將對我們當時的有效税率產生有利影響。在未來12個月內，未確認的税收優惠金額有可能發生變化，但我們無法提供此類變化的範圍。預期的變化將主要由於税收法規到期、與徵税管轄區達成和解、新的税收頭寸導致的增加以及估計利息和罰款的應計。
利息和罰金的應計金額包括在我們綜合資產負債表上“應付所得税”的當期部分。下表提供了在截至2022年、2022年、2021年和2020年10月31日的財政年度中，在我們的税收準備金中確認的減税和以前應計利息和罰款、潛在利息和罰款的金額，以及截至2022年10月31日、2022年和2021年10月31日、2022年和2021年的潛在利息和罰款應計金額(金額以千為單位)： | | | | | |
| 在合併經營表和全面收益表中確認的費用 | |
| 財政年度 | |
| 2022 | $ | 296 | |
| 2021 | $ | 376 | |
| 2020 | $ | 512 | |
| | | | | |
| 應計日期： | |
| 2022年10月31日 | $ | 1,157 | |
| 2021年10月31日 | $ | 1,385 | |
於二零二二年及二零二一年十月三十一日之遞延税項資產及負債淨額之組成部分載列如下（金額以千計）： | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 |
| 遞延税項資產： | | | |
| 應計費用 | $ | 50,164 | | | $ | 55,904 | |
| 減值費用 | 37,418 | | | 40,410 | |
| 存貨估價差異 | 41,154 | | | 29,285 | |
| 基於股票的薪酬費用 | 17,064 | | | 16,543 | |
| 與未確認税務優惠有關的金額 | 203 | | | 262 | |
| 州税，淨營業虧損結轉 | 24,185 | | | 46,339 | |
| | | |
| 其他 | 1,691 | | | 1,877 | |
| 總資產 | 171,879 | | | 190,620 | |
| 遞延税項負債： | | | |
| 資本化利息 | 26,791 | | | 37,475 | |
| 遞延收入 | 226,929 | | | 319,587 | |
| 為税務目的而非記賬的費用 | 2,961 | | | 4,716 | |
| 折舊 | 19,391 | | | 18,689 | |
| 延遲銷售 | 18,738 | | | 17,386 | |
| | | |
| 總負債 | 294,810 | | | 397,853 | |
| 遞延税項淨負債 | $ | (122,931) | | | $ | (207,233) | |
| | | |
| | | |
根據公認會計原則，我們評估是否應根據我們確定部分或全部遞延税項資產是否更有可能無法實現的確定來確定估值撥備。於2022年及2021年10月31日，我們確定我們的遞延税項資產很有可能變現。因此，於2022年及2021年10月31日，我們並無就我們的聯邦或州遞延税項資產記錄估值撥備。
我們在我們做生意的各個州提交納税申報表。每個州都有自己的關於税收損失結轉使用的法規。我們做生意的一些州不允許結轉損失，而另一些州允許結轉損失， 5幾年前20好幾年了。
9. 股東權益
我們的法定股本包括400百萬股普通股，$0.01每股面值（“普通股”），以及 15百萬股優先股，$0.01每股面值。2022年10月31日，我們有 109.6已發行和發行的100萬股普通股， 4.6為未行使的股票期權和限制性股票單位保留的1000萬股普通股， 4.9為未來股票期權和獎勵發行保留的1000萬股普通股，以及 282,000根據我們的員工股票購買計劃保留髮行的普通股。截至二零二二年十月三十一日， 不是已發行優先股。
現金股利
2017年2月21日，我們的董事會批准向股東發放季度現金股利。2022年3月，董事會批准將季度股息從2022年12月30日增加至2022年12月30日。0.17至$0.20每股，此前增加至美元0.17從$0.112021年3月。在截至2022年、2022年、2021年和2020年10月31日的財年中，我們宣佈和支付的現金股息總額為0.77 , $0.62及$0.44每股，分別支付給我們的股東。
股票回購計劃
自2017財年以來，我們的董事會不時更新其授權，以回購最多20在公開市場交易、私下協商交易(包括加速股份回購)、發行人投標要約或其他財務安排或一般企業用途的交易中，包括為本公司的股權獎勵及其他員工福利計劃而獲取股份。最近的一次是在2022年5月17日，我們的董事會再次授權回購20百萬股我們的普通股，並終止了自2020年3月10日起生效的現有授權，從同一日期起生效。董事會沒有為這項回購計劃確定任何到期日。
下表提供了截至2022年10月31日、2021年10月31日和2020年10月31日的財年股票回購計劃的相關信息： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 購買的股份數量(千股) | 11,000 | | | 7,421 | | | 15,952 | |
| 每股平均價格 | $ | 49.34 | | | $ | 50.97 | | | $ | 39.75 | |
| 10月31日剩餘授權(單位：千) | 14,577 | | | 12,563 | | | 19,984 | |
轉讓限制
2010年3月17日，我公司董事會通過了《公司第二次重發公司註冊證書修正案》(以下簡稱《修正案證書》)。修訂證書包括我們的股東在2010年股東年會上批准的一項修正案，該修正案限制了我們普通股的某些轉讓。修訂證書的轉讓限制一般會限制任何直接或間接轉讓我們的普通股，如果這樣做的效果是將任何人的直接或間接所有權(如修訂證書中所界定的)從4.95%至4.95%或更多的普通股，或增加擁有或被視為擁有的人的所有權百分比4.95佔我們普通股的%或更多。任何違反這一限制的直接或間接轉讓，自被禁止轉讓之日起，對據稱的受讓人而言都是無效的。
累計其他綜合收益(虧損)
截至2022年、2022年、2021年和2020年10月31日的財政年度，累計其他全面收益(虧損)(“AOCI”)各組成部分的變動情況如下(以千計)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 員工退休計劃 | | | | | |
| 期初餘額 | $ | (6,024) | | | $ | (7,198) | | | $ | (5,831) | |
| 期內發生的損益 | 9,573 | | | 152 | | | (2,477) | |
| 減去：税費 | (2,424) | | | (316) | | | (852) | |
| 期間產生的淨收益(虧損) | 7,149 | | | (164) | | | (3,329) | |
從AOCI重新分類至淨收入的收益 (1) | 1,805 | | | 1,801 | | | 1,491 | |
減：税（費用）福利 (2) | (455) | | | (463) | | | 471 | |
| 淨收益從AOCI重新分類為淨收益 | 1,350 | | | 1,338 | | | 1,962 | |
| 其他綜合收益(虧損)，税後淨額 | 8,499 | | | 1,174 | | | (1,367) | |
| 期末餘額 | $ | 2,475 | | | $ | (6,024) | | | $ | (7,198) | |
| 衍生工具 | | | | | |
| 期初餘額 | $ | 7,133 | | | $ | — | | | $ | — | |
| 衍生工具的收益 | 37,539 | | | 9,383 | | | — | |
| 減去：税費 | (9,505) | | | (2,408) | | | — | |
| 衍生工具的淨收益 | 28,034 | | | 6,975 | | | — | |
（損失）收益從AOCI重新分類為淨收入 (3) | (32) | | | 211 | | | — | |
減：税收優惠（支出） (2) | 8 | | | (53) | | | — | |
| 淨（虧損）收益從AOCI重新分類為淨收入 | (24) | | | 158 | | | — | |
| 其他綜合收益，税後淨額 | 28,010 | | | 7,133 | | | — | |
| 期末餘額 | $ | 35,143 | | | $ | 7,133 | | | $ | — | |
| AOCI期末餘額共計 | $ | 37,618 | | | $ | 1,109 | | | $ | (7,198) | |
(1)改敍為"其他收入—淨額"
(2)重新分類為“所得税撥備”
(3)重新分類為“收入成本--房屋銷售”
10. 基於股票的福利計劃
根據我們的股票激勵計劃，我們向員工和非員工董事授予股票期權、限制性股票和各種類型的限制性股票單位。限制性股票單位獎勵可以基於業績狀況、市場狀況或在必要時間段內的服務(基於時間)。2019年3月12日，股東批准了Toll Brothers，Inc.2019年綜合激勵計劃(以下簡稱《綜合計劃》)，該計劃是繼Toll Brothers，Inc.員工股票激勵計劃(2014)和Toll Brothers，Inc.非執行董事股票激勵計劃(2016)之後，在通過後授予的股權獎勵計劃，不得根據該等先前計劃授予額外的股權獎勵。因此，綜合計劃是唯一可以向員工(包括高管)、董事和該計劃下的其他合格參與者授予新股權獎勵的計劃。綜合計劃規定授予激勵性股票期權(僅向員工)和不合格股票期權，期限最長可達10以不低於授出當日股票市價的價格計算。綜合計劃還規定發行股票增值權以及限制性和非限制性股票獎勵和股票單位，這可能是以業績為基礎的。根據綜合計劃授予的股票期權和限制性股票單位一般授予僱員四年期和非僱員董事兩年期。行使股票期權或結算限制性股票單位時發行的股票，可以是以國庫形式持有的股票，也可以是新發行的股票。在2022年、2021年和2020年10月31日，我們有5.0百萬；5.7百萬美元；以及6.7根據該計劃，可分別授予100萬股。
下表提供了我們在2022、2021和2020財年確認的基於股票的薪酬支出總額的信息(以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 已確認的股票薪酬費用總額 | $ | 21,095 | | | $ | 23,187 | | | $ | 24,326 | |
| 確認所得税優惠 | $ | 5,312 | | | $ | 5,910 | | | $ | 6,227 | |
截至2022年10月31日，未償還的基於股票的薪酬獎勵的未攤銷總價值約為$15.5百萬美元，我們預計確認此類補償成本的加權平均期間約為2.4好幾年了。
股票期權：
每個期權獎勵的公允價值是在授予之日使用基於網格的期權估值模型估計的，該模型使用了下表所述的一系列假設。預期波動率是基於我們股票交易期權的隱含波動率、我們股票的歷史波動性和其他因素的組合。已授予期權的預期壽命是根據歷史行權模式和預期未來模式得出的，代表已授予期權預期未償還的時間段。下面列出的範圍是由於某些員工羣體表現出影響可執行性的不同行為造成的。期權預期期限內的無風險利率以授予時生效的美國國債收益率曲線為基礎。
下表彙總了截至2022年10月31日、2021年10月和2020年10月31日的每個財年用於股票期權授予的加權平均假設和公允價值： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 預期波動率 | 43.65% | | 43.33% | | 27.42% - 28.30% |
| 加權平均波動率 | 43.65% | | 43.33% | | 27.42% |
| 無風險利率 | 1.23% | | 0.49% | | 1.72% - 1.78% |
| 預期壽命(年) | 5.75 | | 5.75 | | 4.64 - 5.76 |
| 分紅 | 1.01% | | 0.96% | | 1.11% |
已授出購股權之每股加權平均公平值 | $24.36 | | $15.88 | | $9.68 |
購股權授出之公平值於購股權歸屬期或授出日期至購股權不可被僱員沒收之期間（以較短者為準）平均確認。 有關二零二二年、二零二一年及二零二零年財政年度與股票期權有關的股票補償開支的資料如下（金額以千計）： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 已確認的股票補償費用—期權 | $ | 791 | | | $ | 1,812 | | | $ | 3,144 | |
下表概述截至2022年10月31日止財政年度我們計劃的股票期權活動（金額以千計，每股金額除外）： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2022 |
| 數
的
選項 | | 加權的-
平均值
鍛鍊
價格 | | 加權—平均剩餘合同期限（年） | | 合計內在價值 |
| 餘額，11月1日， | 2,998 | | | $ | 34.10 | | | | | |
| 授與 | 9 | | | $ | 67.15 | | | | | |
| 已鍛鍊 | (180) | | | $ | 31.35 | | | | | |
| 取消 | (4) | | | $ | 43.65 | | | | | |
| 平衡，10月31日， | 2,823 | | | $ | 34.37 | | | 3.19年份 | | $ | 25,835 | |
| 可行使期權，10月31日， | 2,657 | | | $ | 34.09 | | | 2.96年份 | | $ | 24,843 | |
關於行使期權的內在價值以及在截至2022年10月31日、2021年和2020年10月31日的每個財政年度內歸屬或修改的期權的公平市場價值的信息，提供如下(以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 行使期權的內在價值 | $ | 6,179 | | | $ | 16,328 | | | $ | 23,281 | |
| 已歸屬購股權的公平市值 | $ | 2,025 | | | $ | 3,578 | | | $ | 5,926 | |
基於業績的限制性股票單位：
在2022財年、2021財年和2020財年，高管薪酬委員會批准向我們的高級管理層的某些成員授予與普通股股票相關的基於業績的限制性股票單位(“基於業績的限制性股票單位”)。基於業績的RSU所賺取的股份數量是根據執行薪酬委員會在授予當年批准的某些業務業績指標而確定的。可向接受者發行的基於績效的RSU的基礎股票數量範圍為0%至150基本獎勵的百分比取決於與目標績效目標相比的實際成績。根據四年期間的實際業績背心按比例獲得的股份(前提是獲獎者繼續受僱於我們在獎勵文件中指定的情況)或在三年業績期限結束時的懸崖背心。
基於業績的RSU的價值被確定為等於我們將發行的普通股的估計數量乘以高管薪酬委員會批准基於業績的RSU獎勵之日(“估值日期”)我們普通股在紐約證券交易所(“NYSE”)的收盤價，並根據適用於符合退休資格的參與者的歸屬後限制進行調整。與這些獎勵相關的補償費用是根據公司相對於相關績效標準的表現、績效期間的過去部分以及獎勵的授予日期的公允價值計算的。為了估計獎勵的公允價值，我們每季度評估業績目標，並估計可能發行的以業績為基礎的RSU的股份數量。
截至2022年10月31日，我們的非既得性績效RSU的狀態以及截至2022年10月31日的一年中的變化彙總如下(份額金額以千為單位)：
| | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 加權平均授予日公允價值 |
| 未歸屬於11月1日， | 329 | | | $ | 35.87 | |
| 已授予/目標 | 72 | | | $ | 53.45 | |
| 既得 | (121) | | | $ | 37.19 | |
| | | |
| 未歸屬於10月31日， | 280 | | | $ | 39.79 | |
下表提供了有關2022財年、2021財年和2020財年發行的基於績效的RSU的發行、估值假設和攤銷的信息： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 預計將發行的基於業績的RSU的股份數量 | 71,576 | | | 128,894 | | | 116,423 | |
| 截至10月31日，基於績效的未完成RSU總數 | 507,604 | | | 539,592 | | | 579,115 | |
| 加權平均公允價值-已發行的基於業績的RSU的每股公允價值 | $ | 45.41 | | | $ | 29.87 | | | $ | 32.55 | |
| 合計授予日期基於績效的RSU的公允價值(以千為單位) | $ | 6,156 | | | $ | 5,030 | | | $ | 3,790 | |
| 確認基於性能的RSU費用(以千為單位) | $ | 4,346 | | | $ | 5,989 | | | $ | 5,986 | |
| 授予的基於性能的RSU的公平市場價值(單位：千) | $ | 4,514 | | | $ | 5,084 | | | $ | 5,638 | |
2015年12月、2016年和2017年12月授予的基於績效的RSU獲得的股份分別在2020財年、2021財年和2022財年交付。
基於時間的限制性股票單位：
我們每年向不同的高管、僱員和非僱員董事發放基於時間的限制性股票單位(“基於時間的限制性股票單位”)。這些基於時間的RSU通常在兩年(非僱員董事)或四年(僱員)期間按年分期付款，並通常在這些期間結束時結算。基於時間的RSU的價值被確定為等於基於基於時間的RSU的我們普通股的股票數量乘以基於時間的RSU被授予之日我們普通股在紐約證券交易所的收盤價，並根據適用於符合退休資格的參與者的歸屬後限制進行調整。基於時間的RSU的公允價值將在授權期或授權日與參與者不可沒收獎勵之間的較短時間內平均支出。
截至2022年10月31日，我們基於時間的RSU非既得股以及截至2022年10月31日的年度內的變化摘要如下(股份金額以千為單位)：
| | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 加權平均授予日公允價值 |
| 未歸屬於11月1日， | 911 | | | $ | 39.45 | |
| 授與 | 316 | | | $ | 61.77 | |
| 既得 | (348) | | | $ | 39.96 | |
| 被沒收 | (37) | | | $ | 49.36 | |
| 未歸屬於10月31日， | 842 | | | $ | 47.18 | |
下表提供了有關2022財年、2021財年和2020財年基於時間的RSU的其他信息： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 發佈的基於時間的RSU： | | | | | |
| 發放的基於時間的RSU數量 | 276,421 | | | 386,017 | | | 461,280 | |
| 加權公允價值-發行的基於時間的RSU的每股平均公允價值 | $ | 45.55 | | | $ | 33.21 | | | $ | 37.43 | |
| 基於時間發放的RSU的公允價值合計(千) | $ | 12,591 | | | $ | 12,820 | | | $ | 17,267 | |
| 已確認的按時計算的受限制單位支出（千）： | $ | 15,738 | | | $ | 14,531 | | | $ | 12,744 | |
| 已歸屬的按時間為基礎的受限制股份單位的公平市值（千）： | $ | 13,925 | | | $ | 14,029 | | | $ | 11,837 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 10月31日： | | | | | |
| 未解決的基於時間的受限制單位總數 | 1,315,303 | | | 1,312,710 | | | 1,315,371 | |
基於時間的受限制單位的累計未攤銷價值（千） | $ | 14,902 | | | $ | 12,919 | | | $ | 10,972 | |
員工購股計劃(“ESPP”)
我們的ESPP使幾乎所有員工都可以購買我們的普通股， 95股份在指定發售日期的市價的百分比，不受限制，或 85股份在指定發售日期的市價的百分比，但受限制。計劃於2027年12月終止的ESPP規定， 500,000股票被保留購買。於二零二二年十月三十一日， 282,000股票可供發行。在2022、2021和2020財年，我們發行了 38,932股票，31,257共享，以及54,235分別在EPP下。在所有財政期間確認的支出並不重大。
11. 每股收益信息
截至2022年、2021年及2020年10月31日止各財政年度，有關計算每股盈利的資料如下（金額以千計）： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 分子： | | | | | |
| 報告的淨收入 | $ | 1,286,500 | | | $ | 833,627 | | | $ | 446,624 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 分母： | | | | | |
| 基本加權平均股份 | 116,771 | | | 124,100 | | | 130,095 | |
普通股等價物 (1) | 1,204 | | | 1,707 | | | 1,152 | |
| | | | | |
| 稀釋加權平均股份 | 117,975 | | | 125,807 | | | 131,247 | |
| 其他信息： | | | | | |
反攤薄期權和限制性股票單位的加權平均數 (2) | 410 | | | 166 | | | 2,141 | |
| 根據股票激勵和員工股票購買計劃發行的股票 | 507 | | | 1,011 | | | 1,541 | |
(1)普通股等價物指使用庫存股法尚未行使的價內購股權及預期根據我們的限制性股票單位計劃發行的股份的攤薄影響。
(2)反攤薄期權及受限制股票單位的加權平均數乃根據本公司普通股於本年度於紐交所的平均季度收盤價計算。
12. 公允價值披露
金融工具
於二零二二年及二零二一年十月三十一日，與我們按經常性基準按公平值計量的金融工具有關的資產及（負債）概要載列如下（金額單位：千）： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 公允價值 |
| 金融工具 | | 公允價值層次結構 | | 2022年10月31日 | | 2021年10月31日 |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| 持有供出售的住宅按揭貸款 | | 2級 | | $ | 185,150 | | | $ | 247,211 | |
| 遠期貸款承諾—持作出售的住宅按揭貸款 | | 2級 | | $ | 9,184 | | | $ | 1,782 | |
| 利率鎖定承諾（“IRLC”） | | 2級 | | $ | (17,734) | | | $ | (1,773) | |
| 遠期貸款承諾(簡寫為IRLC) | | 2級 | | $ | 17,734 | | | $ | 1,773 | |
| 利率互換合約 | | 2級 | | $ | 45,010 | | | $ | 10,330 | |
截至2022年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日，以託管方式持有的現金和現金等價物以及客户存款的賬面價值接近公允價值。
利率掉期合約的公允價值計入綜合資產負債表的“應收賬款、預付開支及其他資產”，並採用廣泛接受的估值方法釐定，包括根據每份掉期合約的預期現金流進行貼現現金流分析。儘管本公司已確定，用於評估其利率掉期合約的重要信息，如利率收益率曲線和貼現率，屬於公允價值層次結構的第二級，但與我們的交易對手和我們自己的信用風險相關的信用估值調整利用第三級輸入，如當前信用利差的估計，以評估我們和我們的交易對手違約的可能性。然而，截至2022年10月31日和2021年10月31日，我們評估了信用估值調整對我們利率掉期合約頭寸整體估值的影響的重要性，並確定信用估值調整對我們利率掉期合約的整體估值並不重大。因此，我們已確定我們的利率掉期合約的整體估值被歸入公允價值等級的第二級。
持有供出售的按揭貸款
於報告期末，吾等以市場法釐定待售按揭貸款的公允價值及作為對衝按揭貸款及承諾的利率風險而訂立的遠期貸款承諾的公平值。評估的依據是截至報告日期條款和價值相似的抵押貸款的當前市場定價，以及此類定價在抵押貸款組合中的應用情況。我們確認待售按揭貸款的公允價值與未償還本金餘額之間的差額為損益。此外，我們確認遠期貸款承諾的公允價值變動為損益。這些收益和損失包括在我們的綜合經營和全面收益報表中的“其他收益-淨額”中。持有待售按揭貸款的利息收入是根據每筆貸款的規定利率計算的，也包括在“其他收入淨額”中。
下表列出了所示期間截至所示日期的待售按揭貸款的未償還本金和公允價值合計(以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 10月31日， | | 未付總額
本金餘額 | | 公允價值 | | 公允價值大於(小於)本金餘額 |
| 2022 | | $ | 193,746 | | | $ | 185,150 | | | $ | (8,596) | |
| 2021 | | $ | 244,467 | | | $ | 247,211 | | | $ | 2,744 | |
IRLC代表個人借款人協議，承諾我們在指定的期限內以指定的價格放貸，只要不違反承諾合同中規定的任何條件。這些承諾都有不同程度的利率風險。我們利用盡力而為的遠期貸款承諾(“遠期承諾”)來對衝持有以供出售的獨立信貸機構及住宅按揭貸款的利率風險。遠期承諾是指與第三方投資者簽訂的未來交付貸款的合同，根據該合同，我們同意在指定的未來日期以指定的價格交付貸款。IRLC和遠期承諾被視為ASC 815“衍生品和對衝”規定的衍生金融工具，該條款要求衍生金融工具按公允價值記錄。我們根據相關按揭貸款的估計公允價值，以及就IRLC而言，按揭貸款在IRLC的條款內提供資金的可能性，估計該等承諾的公允價值。IRLC和遠期貸款承諾的公允價值計入綜合資產負債表的“應收賬款、預付費用和其他資產”或“應計費用”(視情況而定)。至
為管理投資者未能履行遠期承諾的風險，我們定期評估投資者的信譽。
庫存
我們根據評估時存貨的賬面價值及其公允價值的差額確認存貨減值費用。上述存貨的公允價值是根據第三級標準確定的。估計公允價值主要通過對每個社區的估計未來現金流量進行貼現來確定。有關我們確定公允價值的方法的更多信息，請參閲附註1，“重要會計政策--存貨”。正如附註1中進一步討論的，確定社區庫存的公允價值涉及許多變量，其中許多變量是相互關聯的。如果我們對我們的減值分析中使用的各種不可觀察到的輸入中的任何一個使用不同的輸入，那麼分析的結果可能會不同，沒有任何其他變化。在截至2022年、2022年、2021年和2020年10月31日的三個財年中，運營社區的減值都不顯著，因此，我們沒有披露用於確定此類受損運營社區公允價值的某些量化不可觀察投入的範圍。
在2022、2021和2020財年，我們確認了19.7百萬，$19.8百萬美元和美元31.7未來社區擁有土地的減值費用百萬美元， 四, 六和九社區，分別。截至確認減值支出的期間，該等社區的估計公允價值總計（扣除減值支出）為美元，49.51000萬，$23.9百萬美元，以及$21.8百萬分別。就大部分該等社區而言，估計公平值乃根據社區出售予另一建築商的每手預期售價釐定。釐定公平值所用之每批售價範圍約為美元。25,000 - $500,000每一批。
債務
下表載列截至所示日期，我們債務於2022年及2021年10月31日的賬面價值及估計公允價值（金額以千計）： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 2022 | | 2021 |
| 公允價值層次結構 | | 賬面價值 | | 估計數
公允價值 | | 賬面價值 | | 估計數
公允價值 |
應付貸款(1) | 2級 | | $ | 1,187,043 | | | $ | 1,180,893 | | | $ | 1,014,042 | | | $ | 1,021,662 | |
高級筆記(2) | 1級 | | 2,000,000 | | | 1,822,255 | | | 2,409,856 | | | 2,577,818 | |
按揭公司貸款安排(3) | 2級 | | 148,863 | | | 148,863 | | | 147,512 | | | 147,512 | |
| | | | $ | 3,335,906 | | | $ | 3,152,011 | | | $ | 3,571,410 | | | $ | 3,746,992 | |
(1)應付貸款的估計公允價值乃基於按吾等認為於適用估值日期可用於類似條款及剩餘到期日貸款的利率貼現的合約現金流量。
(2)我們的優先票據的估計公允價值是基於其於適用估值日期的市場價格。
(3)我們相信，我們抵押貸款公司借款的賬面價值接近其公允價值。
13. 員工退休和延期補償計劃
工資延期儲蓄計劃
我們維持着幾乎覆蓋所有員工的工資延期儲蓄計劃。我們確認了一筆費用，扣除沒收計劃的費用後，計劃費用為#美元。17.1百萬，$15.5百萬美元，以及$6.1截至2022年10月31日、2021年10月31日和2020年10月31日的財政年度的銷售、一般和行政費用，分別計入綜合經營和全面收益報表中的銷售、一般和行政費用。
遞延薪酬計劃
我們有一個沒有資金、不受限制的遞延薪酬計劃，允許符合條件的員工推遲部分薪酬。遞延補償，連同我們的某些貢獻，根據遞延補償的時間而獲得不同的回報率。如果參與者選擇在延遲期結束前撤回補償金，他或她可以沒收一部分遞延補償金和賺取的利息。我們累積了$35.7百萬美元和美元36.3分別在2022年、2022年和2021年10月31日為我們在該計劃下的義務支付100萬美元。
固定福利退休計劃
我們有二沒有資金的固定福利退休計劃。退休金一般在參與人達到正常退休年齡時享有。未確認的前期服務費用在參與人蔘加計劃之日起至其權益全部歸屬的期間內攤銷。我們使用了 5.26%, 2.27%，以及1.95我們分別於2022年、2021年及2020年10月31日計算預計福利責任現值時的貼現率為%。利率代表了大約的長期—
計算現值的財政年度10月31日的定期投資利率。有關該等計劃之資料乃根據截至二零二二年、二零二一年及二零二零年十月三十一日之精算資料計算。
截至2022年、2021年及2020年10月31日止各財政年度，有關我們退休計劃的資料如下（金額以千計）： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 計劃費用： | | | | | |
| 服務成本 | $ | 261 | | | $ | 452 | | | $ | 453 | |
| 利息成本 | 1,055 | | | 926 | | | 1,158 | |
| 攤銷先前服務費用 | 1,806 | | | 1,723 | | | 1,468 | |
| 未確認損失的攤銷 | — | | | 77 | | | 23 | |
| | $ | 3,122 | | | $ | 3,178 | | | $ | 3,102 | |
| 預計福利義務： | | | | | |
| 年初 | $ | 47,705 | | | $ | 48,374 | | | $ | 45,070 | |
| 年內通過的計劃修正案 | — | | | 755 | | | 2,600 | |
| 服務成本 | 261 | | | 452 | | | 453 | |
| 利息成本 | 1,055 | | | 926 | | | 1,158 | |
| 福利支付 | (2,544) | | | (1,894) | | | (1,636) | |
| 未確認（收益）損失的變化 | (9,573) | | | (908) | | | 729 | |
| 預計福利義務，年終 | $ | 36,904 | | | $ | 47,705 | | | $ | 48,374 | |
| 未攤銷前期服務成本： | | | | | |
| 年初 | $ | 5,484 | | | $ | 6,452 | | | $ | 5,320 | |
| 年內通過的計劃修正案 | — | | | 755 | | | 2,600 | |
| 攤銷先前服務費用 | (1,806) | | | (1,723) | | | (1,468) | |
| 未攤銷前期服務費用，年終 | $ | 3,678 | | | $ | 5,484 | | | $ | 6,452 | |
| 累計未確認收益(損失)，10月31日 | $ | 7,285 | | | $ | (2,288) | | | $ | (3,273) | |
| 累積福利義務，10月31日 | $ | 36,904 | | | $ | 47,705 | | | $ | 48,374 | |
| 應計福利債務，10月31日 | $ | 36,904 | | | $ | 47,705 | | | $ | 48,374 | |
應計福利債務包括在我們綜合資產負債表的應計費用中。
下表根據退休計劃參與者的估計退休日期，提供了我們在未來五個財政年度每年以及截至2032年10月31日的五個財政年度總共需要支付的福利金額(以千為單位)： | | | | | | | | |
| 截至10月31日， | | 金額 |
| 2023 | | $ | 2,780 | |
| 2024 | | $ | 3,108 | |
| 2025 | | $ | 3,381 | |
| 2026 | | $ | 3,629 | |
| 2027 | | $ | 3,614 | |
| 2027年11月1日-2032年10月31日 | | $ | 16,836 | |
14. 承付款和或有事項
法律訴訟
我們主要參與日常業務過程中的各種索賠和訴訟。我們相信已有足夠的撥備以解決所有現時的索償及待決訴訟，而該等事宜的處置不會對我們的經營業績及流動資金或我們的財務狀況產生重大不利影響。
土地購置合同
一般來説，我們收購地塊的協議並不要求我們購買這些地塊，儘管在某些情況下，如果我們終止協議，我們會沒收任何未償還的保證金餘額。如果市場狀況疲軟，開發土地所需的審批不確定，或者存在其他因素使購買變得不受歡迎，我們可能會選擇不收購土地。無論購買協議是否合法終止，我們都會審查受購買協議約束的地塊的記錄金額，以確定該金額是否可以收回。雖然我們可能沒有正式終止我們預期不會收購的地塊的購買協議，但我們會在我們確定該等成本不可收回的期間，註銷之前資本化到該等地塊的任何不可退還的押金和成本。
下表提供了截至2022年10月31日、2022年10月31日和2021年10月的土地購買合同信息(單位：千)： | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 |
| 購買總價： | | | |
| 非關聯方 | $ | 4,279,660 | | | $ | 4,442,804 | |
| 本公司投資的未合併實體 | 42,057 | | | 9,953 | |
| 總計 | $ | 4,321,717 | | | $ | 4,452,757 | |
| 按金相對於總購入價 | $ | 463,452 | | | $ | 336,363 | |
| | | |
| 收購土地所需額外現金 | 3,858,265 | | | 4,116,394 | |
| 總計 | $ | 4,321,717 | | | $ | 4,452,757 | |
| 收購土地所需的額外現金數額，包括在應計費用中 | $ | 34,994 | | | $ | 37,447 | |
此外，我們預計將購買大約6,700在幾年內從我們有投資的幾個合資企業獲得更多的主頁；這些主頁的購買價格將在未來的某個日期確定。
在2022年10月31日，我們也有類似的購買合同，以獲得公寓開發用地約$308.8百萬美元，其中我們有未償還的存款金額為$9.6百萬美元。我們打算在未來與無關各方以合資企業的形式開發這些項目。
由於我們不相信我們會完成對這些地塊的購買，我們不需要額外的資金來終止這些合同，因此我們有權選擇已被排除在上述總購買金額之外的額外地塊。
對未合併實體的投資
截至2022年10月31日，我們對一些未合併實體進行了投資，承諾投資或墊付更多資金，併為這些實體的部分債務和/或貸款承諾提供了擔保。關於我們對這些實體的承諾的更多信息，見附註4，“對未合併實體的投資”。
擔保債券和信用證
截至2022年10月31日，我們有未償還的擔保債券，總額為$796.5100萬美元，主要與我們對政府實體的義務有關，以改善我們的社區。我們估計，這筆錢413.1在這些改進方面仍有數百萬項工作要做。我們還有額外的$274.6數百萬未償還的擔保債券，為其他義務提供擔保。我們認為不太可能動用任何未償還債券。
截至2022年10月31日，我們有未償還信用證1美元。117.7在我們的循環信貸機制下有100萬美元。這些信用證的簽發是為了確保我們的各種財務義務，包括保險單免賠額和其他索賠、土地保證金和安全，以完成我們所在社區的改善。我們認為不可能動用任何未兑現的信用證。
截至2022年10月31日，我們已提供了#美元的財務擔保。25.7100萬美元與預付信用證有關，以確保與我們的某些保單免賠額和其他索賠相關的義務。
積壓
截至2022年10月31日，我們有未完成的銷售協議要交付8,098總銷售價值為1美元的房屋8.87十億美元。
抵押貸款承諾
我們的抵押貸款子公司為我們的房屋關閉的一部分提供抵押融資。對於我們的抵押貸款子公司向其提供抵押貸款的購房者，我們根據購房者提供的信息和其他來源確定購房者是否有資格獲得抵押貸款。對於符合條件的購房者，我們的抵押貸款子公司為購房者提供抵押承諾，根據當時的市場條件具體説明擬議抵押貸款的條款和條件。在房屋實際結清和抵押貸款融資之前，購房者將根據承諾的條款鎖定利率。在利率鎖定時，我們的抵押貸款子公司同意將建議的抵押貸款出售給願意遵守承諾給購房者的條款和條件(包括利率)的幾家外部公認抵押貸款融資機構(“投資者”)之一。我們相信這些投資者有足夠的財力履行他們對我們抵押貸款子公司的承諾。
抵押貸款出售給投資者，並附帶有限的追索權條款，這些條款源於相關協議中的行業標準陳述和擔保。這些陳述和保證主要涉及借款人或其他各方沒有虛假陳述、貸款的適當承銷，以及在某些情況下，借款人必須支付的最低金額。本公司一般不會保留與在第二市場出售的按揭貸款有關的任何其他持續利息。
下表提供了我們在2022年10月31日、2022年10月31日和2021年10月的抵押貸款承諾的信息(金額以千為單位)： | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 |
| 按揭貸款承擔總額： | | | |
| IRLC | $ | 669,631 | | | $ | 528,127 | |
| 非IRLC | 2,429,063 | | | 2,705,772 | |
| 總計 | $ | 3,098,694 | | | $ | 3,233,899 | |
| 投資者購買承諾： | | | |
| IRLC | $ | 669,631 | | | $ | 528,127 | |
| 應收按揭貸款 | 186,666 | | | 244,376 | |
| 總計 | $ | 856,297 | | | $ | 772,503 | |
租賃承諾額
我們根據不可撤銷的經營租約租賃某些設施、設備和物業，用於出租公寓運營或開發，就某些租賃物業而言，初始租期為99年。我們在租賃期內按直線原則確認這些租賃的租賃費用。所有預期租期超過一年的租約，其使用權資產及租賃負債均記入資產負債表。我們的大部分設施租賃協議包括根據出租人運營成本的比例支付租金，這一比例在性質上是可變的。我們的租賃協議不包含任何剩餘價值保證或重大限制性契約。
ROU資產被歸類為“應收賬款、預付費用和其他資產”，相應的租賃負債計入綜合資產負債表的“應計費用”。我們選擇了短期租約確認豁免，適用於所有租期在12個月或以下的租約，並且不包括購買我們合理確定將行使的標的資產的選擇權。對於這類租賃，我們不確認ROU資產或租賃負債，而是在我們的綜合運營和全面收益報表中以直線為基礎確認租賃付款。截至2022年10月31日，ROU資產和租賃負債為$116.7百萬美元和美元139.7分別為100萬美元。截至2021年10月31日，淨資產和租賃負債為96.3百萬美元和美元116.2分別為100萬美元。租賃負債的付款總額為#美元。17.7百萬美元和美元19.4截至2022年和2021年10月31日的年度分別為100萬美元。
租賃費用包括期限超過一年的租賃成本以及一年或一年以下的短期租賃成本。在截至2022年10月31日、2021年10月31日和2020年10月31日的財年，我們的總租賃費用為25.6百萬，$22.2百萬美元，以及$24.7分別為100萬美元，包括約#美元的可變租賃費用3.3百萬，$3.1百萬美元，以及$3.1分別為100萬美元。短期租賃成本和轉租收入微乎其微。
下表提供了截至2022年10月31日我們剩餘租賃付款的信息(以千為單位)： | | | | | | | | |
| 截至十月三十一日止的年度， |
| 2023 | | $ | 21,141 | |
| 2024 | | 19,153 | |
| 2025 | | 16,048 | |
| 2026 | | 15,112 | |
| 2027 | | 11,520 | |
| 此後 | | 258,687 | |
租賃付款總額(1) | | $ | 341,661 | |
減去：利息(2) | | 201,997 | |
| 租賃負債現值 | | $ | 139,664 | |
(1)新的租賃付款包括延長合理確定將被行使的租賃期限的選項。
(2)因為我們的租約沒有提供一個容易確定的隱含利率。因此，我們估計這類租賃的貼現率，以確定租賃開始日的租賃付款現值。
我們的大部分設施租賃讓我們可以選擇延長租賃期。租約續期選擇權的行使由我們酌情決定。對於我們的幾個設施租賃，我們有理由確定將行使選擇權，因此續訂期限已包括在我們的ROU資產和租賃負債的計算中。計算該等設施租賃負債時所使用的加權平均剩餘租約期及加權平均貼現率(不包括我們的土地租賃)為7.8年和4.8分別於2022年10月31日和2022年10月31日8.1年和4.0%，分別於2021年10月31日。
我們有少量初始期限為99年的土地契約。我們不能合理地確定，如果給予選擇，我們是否會延長這些租約。因此，我們已將續訂條款從這些租約的ROU資產和租賃負債中剔除。 計算該等土地租賃負債時所使用的加權平均剩餘租期及加權平均貼現率為93.5年和4.5分別於2022年10月31日和93.4年和4.5%，分別於2021年10月31日。
15. 其他收入--淨額
下表提供了截至2022年10月31日、2022年10月31日、2021年10月31日和2020年10月31日的“其他收入--淨額”的組成部分(以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| | | | | |
| 附屬業務收入 | $ | 24,668 | | | $ | 36,711 | | | $ | 25,540 | |
| | | | | |
來自土地開發和住宅建設合資企業的管理費收入-淨額 | 7,968 | | | 1,646 | | | 3,636 | |
訴訟和解收益-淨額 | 141,234 | | | — | | | — | |
| | | | | |
| | | | | |
| 直接攤銷利息 | — | | | — | | | (2,440) | |
| 其他 | (2,493) | | | 2,257 | | | 8,957 | |
其他收入總額--淨額 | $ | 171,377 | | | $ | 40,614 | | | $ | 35,693 | |
在2022財年，我們達成了一項192.5與南加州天然氣公司達成了100萬美元的和解協議，以解決我們與2015年10月至2016年2月發生在Aliso Canyon地下儲存設施的天然氣泄漏相關的索賠，Aliso Canyon地下儲存設施位於我們在南加州的某些社區附近。因此，扣除法律費用和支出後，我們錄得税前收益#美元。148.4100萬美元，其中141.2在我們2022財年的綜合經營報表和全面收益報表中，有100萬美元計入其他收入-淨額。其餘部分作為對以前發生的費用的抵銷入賬。與這項和解協議不謀而合的是，我們成立了一個新的Toll Brothers慈善基金會，資金為10.0在我們2022財年的綜合經營和全面收益報表中，銷售、一般和行政收入記錄了100萬美元。
來自土地開發和住宅建築合資企業的管理費收入-淨額包括我們的城市生活和住宅建築業務所賺取的費用。
附屬業務的收入來自我們的抵押貸款、所有權、景觀設計、智能家居技術、直布羅陀、公寓生活以及高爾夫球場和鄉村俱樂部業務。下表提供了這些輔助服務的收入和支出
截至2022年10月31日、2021年10月31日和2020年10月31日的年度業務(以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 收入 | $ | 135,510 | | | $ | 139,640 | | | $ | 118,855 | |
| 費用 | $ | 110,842 | | | $ | 102,929 | | | $ | 106,285 | |
| 其他收入 | $ | — | | | $ | — | | | $ | 12,970 | |
在2022財年，我們的智能家居技術業務獲得了9.0通過批量出售安全監控賬户獲得100萬美元的收益，這筆收益包括在上述附屬業務的收入中。
在2020財年，我們以1美元的價格將我們的一處高爾夫俱樂部物業出售給了第三方15.6百萬美元，並確認收益為$9.1萬此外，我們確認先前遞延收益為美元，3.8100萬美元與2019財年出售高爾夫俱樂部物業有關。
於2022、2021及2020財政年度，我們的公寓生活業務從未合併實體賺取的費用為美元23.2百萬，$20.2百萬美元，以及$14.0百萬，分別。我們的公寓生活業務賺取的費用計入附屬業務收入。
16. 分段信息
下表概述了我們分部截至2022年、2021年及2020年10月31日止各財政年度的收入及除所得税前收入（虧損）（金額以千計）。於2022年10月31日，我們的結論是，City Living業務不再是一個可報告經營分部，主要是由於其業務結構變動及策略轉變而導致其不重要。因此，我們的結論是，我們有五個經營分部，如下所示。過往期間呈報之金額已重列，以符合二零二二財政年度之呈列方式。 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 收入 | | 所得税前收入(虧損) |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 | | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| | | (重述) | | (重述) | | | | (重述) | | (重述) |
| | | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 1,853,720 | | | $ | 2,011,896 | | | $ | 1,480,187 | | | $ | 280,829 | | | $ | 313,694 | | | $ | 87,576 | |
| 大西洋中部 | 1,148,966 | | | 1,076,900 | | | 851,106 | | | 189,485 | | | 128,494 | | | 52,024 | |
| 南 | 1,519,600 | | | 1,183,272 | | | 1,041,204 | | | 249,665 | | | 153,799 | | | 108,396 | |
| 高山 | 2,747,783 | | | 2,003,045 | | | 1,535,757 | | | 509,512 | | | 276,360 | | | 167,554 | |
| 太平洋 | 2,441,959 | | | 2,156,114 | | | 2,029,851 | | | 572,844 | | | 382,855 | | | 351,493 | |
| 總住宅建築 | 9,712,028 | | | 8,431,227 | | | 6,938,105 | | | 1,802,335 | | | 1,255,202 | | | 767,043 | |
| | | | | | | | | | | |
公司和其他(1) | (858) | | | 519 | | | (748) | | | (98,609) | | | (154,887) | | | (180,142) | |
| 9,711,170 | | | 8,431,746 | | | 6,937,357 | | | 1,703,726 | | | 1,100,315 | | | 586,901 | |
| 賣地及其他收入 | 564,388 | | | 358,615 | | | 140,302 | | | | | | | |
| 合併總數 | $ | 10,275,558 | | | $ | 8,790,361 | | | $ | 7,077,659 | | | $ | 1,703,726 | | | $ | 1,100,315 | | | $ | 586,901 | |
(1)我們2022財年第四季度包括$141.22000萬美元淨收益與有利訴訟和解有關，詳情見附註15“其他收入—淨額”。
“企業及其他”主要包括一般企業開支，如我們的行政辦公室；企業融資、會計、審計、税務、人力資源、風險管理、信息技術、營銷和法律團體；利息收入；我們的若干附屬業務的收入，包括我們的公寓租賃開發業務；以及我們的租賃物業合資企業和直布羅陀合資企業的收入。
我們各分部於二零二二年及二零二一年十月三十一日的總資產載於下表（金額以千計）： | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 |
| | | (重述) |
| 北 | $ | 1,464,995 | | | $ | 1,624,420 | |
| 大西洋中部 | 1,049,043 | | | 995,852 | |
| 南 | 2,137,568 | | | 1,421,612 | |
| 高山 | 2,785,603 | | | 2,397,484 | |
| 太平洋 | 2,174,065 | | | 2,221,752 | |
| 總住宅建築 | 9,611,274 | | | 8,661,120 | |
| | | |
| 公司和其他 | 2,677,440 | | | 2,876,730 | |
| 合併總數 | $ | 12,288,714 | | | $ | 11,537,850 | |
“公司及其他”主要包括現金及現金等價物、受限制現金、遞延税項資產、於租賃物業合資企業的投資、預期從保險公司和供應商收回的款項、我們的直布羅陀投資和運營、製造設施以及我們的抵押及所有權附屬公司。
截至所示日期，我們各分部的存貨載於下表（金額以千計）： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 為未來社區控制的土地 | | 為未來社區擁有的土地 | | 運營社區 | | 總計 |
| 2022年10月31日的餘額 | | | | | | | |
| | | | | | | |
| 北 | $ | 25,876 | | | $ | 125,762 | | | $ | 1,142,060 | | | $ | 1,293,698 | |
| 大西洋中部 | 50,425 | | | 245,208 | | | 700,844 | | | 996,477 | |
| 南 | 67,173 | | | 190,081 | | | 1,570,059 | | | 1,827,313 | |
| 高山 | 15,890 | | | 119,315 | | | 2,523,027 | | | 2,658,232 | |
| 太平洋 | 81,387 | | | 128,485 | | | 1,747,734 | | | 1,957,606 | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| 合併總數 | $ | 240,751 | | | $ | 808,851 | | | $ | 7,683,724 | | | $ | 8,733,326 | |
| | | | | | | |
| 2021年10月31日的餘額 | | | (重述) | | (重述) | | (重述) |
| | | | | | | |
| 北 | $ | 24,791 | | | $ | 202,273 | | | $ | 1,229,298 | | | $ | 1,456,362 | |
| 大西洋中部 | 51,267 | | | 109,693 | | | 776,746 | | | 937,706 | |
| 南 | 34,567 | | | 44,304 | | | 1,135,370 | | | 1,214,241 | |
| 高山 | 40,483 | | | 85,631 | | | 2,126,863 | | | 2,252,977 | |
| 太平洋 | 34,548 | | | 122,836 | | | 1,897,214 | | | 2,054,598 | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| 合併總數 | $ | 185,656 | | | $ | 564,737 | | | $ | 7,165,491 | | | $ | 7,915,884 | |
截至2022年、2021年及2020年10月31日止年度，我們已就各分部的存貨減值開支及成本開支計提撥備金額載於下表（金額單位：千）： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| | | (重述) | | |
| 北 | $ | 11,860 | | | $ | 12,194 | | | $ | 28,352 | |
| 大西洋中部 | 3,369 | | | 12,022 | | | 17,905 | |
| 南 | 3,391 | | | 662 | | | 2,869 | |
| 高山 | 4,091 | | | 379 | | | 790 | |
| 太平洋 | 10,030 | | | 1,278 | | | 5,967 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 合併總數 | $ | 32,741 | | | $ | 26,535 | | | $ | 55,883 | |
於所示日期，我們於非綜合入賬實體的投資賬面淨值及我們於該等投資的盈利（虧損）權益載於下表（金額以千計）： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 對未合併實體的投資 | | 收益（虧損）權益
非合併實體 |
| | 10月31日， | | 截至十月三十一日止的年度， |
| | 2022 | | 2021 | | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| | | | (重述) | | | | (重述) | | (重述) |
| 北 | | $ | 49,385 | | | $ | 12,944 | | | $ | 1,068 | | | $ | (641) | | | $ | (7,674) | |
| 大西洋中部 | | 26,171 | | | 27,313 | | | (405) | | | 5,953 | | | (11) | |
| 南 | | 174,901 | | | 128,777 | | | 20,065 | | | 12,619 | | | 14,012 | |
| 高山 | | 53,046 | | | 14,612 | | | 494 | | | — | | | 381 | |
| 太平洋 | | 89,196 | | | 73,066 | | | 248 | | | (17) | | | 1,280 | |
| 總住宅建築 | | 392,699 | | | 256,712 | | | 21,470 | | | 17,914 | | | 7,988 | |
| | | | | | | | | | |
| 公司和其他 | | 459,615 | | | 342,389 | | | 2,253 | | | 56,121 | | | (7,040) | |
| 合併總數 | | $ | 852,314 | | | $ | 599,101 | | | $ | 23,723 | | | $ | 74,035 | | | $ | 948 | |
“公司及其他”包括我們在租賃物業合資企業和直布羅陀合資企業的投資。
17. 現金流量表合併報表的補充披露
以下為截至二零二二年、二零二一年及二零二零年十月三十一日止各財政年度之綜合現金流量表之補充披露（金額以千計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 現金流信息： | | | | | |
| 已付所得税淨額 | $ | 350,650 | | | $ | 229,742 | | | $ | 46,687 | |
| 非現金活動： | | | | | |
| 通過賣方融資、市政債券或計入應計費用的存貨成本—淨額 | $ | 273,893 | | | $ | 174,726 | | | $ | 158,435 | |
| | | | | |
| 與採納ASU 2016—02和其他租賃活動有關的應收款、預付費用和其他資產和應計費用增加 | $ | — | | | $ | — | | | $ | 122,269 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 從庫存改敍為不動產、建築和辦公設備—淨額 | $ | — | | | $ | 39,309 | | | $ | 16,558 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 將存貨轉入未合併實體的投資 | $ | 46,019 | | | $ | 50,841 | | | $ | 13,690 | |
| | | | | |
| 其他資產轉撥至未合併實體之投資，淨額 | $ | 100,123 | | | $ | 94,332 | | | $ | 52,345 | |
| 其他資產轉入不動產、建築和辦公設備—淨額 | $ | 16,168 | | | $ | — | | | $ | — | |
| 衍生品未實現收益 | $ | 34,680 | | | $ | 10,330 | | | $ | — | |
| | | | | |
| 業務收購： | | | | | |
| 購買資產的公允價值 | $ | — | | | $ | — | | | $ | 63,854 | |
| 承擔的負債 | $ | — | | | $ | — | | | $ | 3,505 | |
| 支付的現金 | $ | — | | | $ | — | | | $ | 60,349 | |
| | | | | |
| 10月31日， |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| Cash, cash equivalents, and restricted cash | | | | | |
| 現金和現金等價物 | $ | 1,346,754 | | | $ | 1,638,494 | | | $ | 1,370,944 | |
| 應收款、預付費用和其他資產中包含的受限制現金 | $ | 51,796 | | | $ | 45,918 | | | $ | 25,660 | |
現金、現金等價物和限制性現金總額
**現金流量表 | $ | 1,398,550 | | | $ | 1,684,412 | | | $ | 1,396,604 | |
18. 綜合季度財務數據摘要（未經審計）
下表提供2022及2021財政年度各季度的收益表數據概要（金額以千計，每股數據除外）： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至三個月 |
| | 10月31日 | | 7月31日 | | 4月30日 | | 1月31日 |
| 2022財年： | | | | | | | |
| 收入： | | | | | | | |
| 房屋銷售 | $ | 3,580,952 | | | $ | 2,256,337 | | | $ | 2,186,529 | | | $ | 1,687,352 | |
| 土地銷售及其他 | $ | 131,182 | | | $ | 238,465 | | | $ | 91,012 | | | $ | 103,729 | |
| 毛利： | | | | | | | |
| 房屋銷售 | $ | 963,038 | | | $ | 585,634 | | | $ | 527,264 | | | $ | 397,825 | |
| 土地銷售及其他 | $ | 1,571 | | | $ | 8,904 | | | $ | (1,969) | | | $ | 4,112 | |
所得税前收入(1) | $ | 841,144 | | | $ | 365,951 | | | $ | 295,815 | | | $ | 200,816 | |
淨收入(1) | $ | 640,536 | | | $ | 273,467 | | | $ | 220,593 | | | $ | 151,904 | |
每股收益 (2) | | | | | | | |
| 基本信息 | $ | 5.67 | | | $ | 2.37 | | | $ | 1.87 | | | $ | 1.26 | |
| 稀釋 | $ | 5.63 | | | $ | 2.35 | | | $ | 1.85 | | | $ | 1.24 | |
| 加權平均股數 | | | | | | | |
| 基本信息 | 112,914 | | | 115,334 | | | 117,839 | | | 120,996 | |
| 稀釋 | 113,793 | | | 116,326 | | | 118,925 | | | 122,858 | |
| | | | | | | |
| 2021財年： | | | | | | | |
| 收入： | | | | | | | |
| 房屋銷售 | $ | 2,950,417 | | | $ | 2,234,365 | | | $ | 1,836,260 | | | $ | 1,410,704 | |
| 土地銷售及其他 | $ | 90,963 | | | $ | 21,116 | | | $ | 93,864 | | | $ | 152,672 | |
| 毛利 | | | | | | | |
| 房屋銷售 | $ | 694,373 | | | $ | 508,241 | | | $ | 401,767 | | | $ | 288,911 | |
| 土地銷售及其他 | $ | 4,490 | | | $ | 2,407 | | | $ | 1,773 | | | $ | 40,938 | |
| 所得税前收入 | $ | 499,689 | | | $ | 303,395 | | | $ | 169,826 | | | $ | 127,405 | |
| 淨收入 | $ | 374,330 | | | $ | 234,932 | | | $ | 127,866 | | | $ | 96,499 | |
每股收益(2) | | | | | | | |
| 基本信息 | $ | 3.06 | | | $ | 1.90 | | | $ | 1.03 | | | $ | 0.77 | |
| 稀釋 | $ | 3.02 | | | $ | 1.87 | | | $ | 1.01 | | | $ | 0.76 | |
| 加權平均股數 | | | | | | | |
| 基本信息 | 122,218 | | | 123,826 | | | 124,295 | | | 126,060 | |
| 稀釋 | 124,057 | | | 125,610 | | | 125,999 | | | 127,562 | |
(1)我們2022財年第四季度包括$141.22000萬美元淨收益與有利訴訟和解有關，詳情見附註15“其他收入—淨額”。
(2)由於四捨五入，季度每股盈利金額之總和可能不等於年內呈報的每股盈利。