EX-4.11

第二項修正案(“修正案”)於2023年10月23日由特拉華州有限責任公司(“房東”)Hudson Metro Center LLC和加州公司(“承租人”)APOLLOMICS Inc.制定並生效。

答：房東和租客(前身為CBT PharmPharmticals，Inc.，一家加利福尼亞州公司)是2018年11月13日的特定辦公室租賃(由日期為2019年2月5日的特定確認函確認)以及先前由2019年2月25日的特定第一修正案(修訂後的第一修正案)修訂的租約的當事人。根據該租約，業主已將位於加利福尼亞州福斯特城East Hillsdale Boulevard 989號大樓(“大樓”)二樓目前約有7,608平方英尺可出租平方英尺的空間(“現有物業”)租賃給租户，描述為Suite 220。

B.租約將於2024年2月29日(“現有到期日”)到期。除下文演講稿C另有規定外，雙方均希望根據下列條款和條件延長租約期限。

C.除本合同附件A(“縮減空間”)所示的現有房產中包含約2,516平方英尺可出租平方英尺的部分被描述為本大樓二樓220套房的一部分外，雙方希望按照下列條款和條件延長租賃到期日。

因此，考慮到在此引用的上述陳述、本文所載的相互契諾和條件以及其他有價值的對價，房東和租客同意如下：

即使租約有任何相反規定，現有物業於2024年1月及2024年2月各月的基本租金應為每月15,538.64美元。

5.承租人的份數。對於延長租期的剩餘房產，租户應承擔3.6322%的份額。

6.開支和税項。對於延期期間的剩餘房產，承租人應按照租賃條款支付承租人應承擔的費用和税款；但對於延期期間的剩餘房產，費用和税收的基準年度應為2024年。

7.1.剩餘房舍的配置和條件。承租人承認其擁有剩餘的房產，並同意按原樣接受它們，房東不會就其配置或狀況做出任何陳述，房東沒有任何義務履行或支付任何更改或改善費用，除非本修正案另有明確規定。

7.2.負責改善剩餘房舍。業主應根據本合同附件中作為附件B的減量/延期工作信函，對剩餘房屋和減量空間進行改善。

8.申述。承租人聲明並保證：(A)承租人是承租人在租約中的所有權益的合法擁有人；(B)承租人沒有轉租減少空間，或對租約或承租人的權益進行任何處置、轉讓或轉讓；(C)承租人不瞭解任何事實或情況，這些事實或情況會導致因承租人佔用減少空間而產生或與之相關的任何索賠、要求、義務、責任、訴訟或訴訟因由；(D)沒有任何其他人士或實體在該租約、抵押品或其他方面擁有權益；及。(E)並無未完成的勞工或材料供應合約，亦無在該等土地、土地或土地附近進行或正在進行的工作。

9.1在以下情況下，承租人有權(“加速選項”)將租約的到期日從延長的到期日延長至2027年8月30日(“加速到期日”)(“加速到期日”)，但僅就整個房屋而言：

9.2

如果承租人有效地行使加速期滿選擇權，則(I)儘管租約有任何相反的規定，但除第9條的條款另有規定外，就整個物業而言，租約期限應在加速期滿日屆滿，其效力和效力與租約條款規定的加速期滿日相同；以及(Ii)在不限制前述規定的情況下：(A)承租人應在加速期滿日或之前按照租約條款將房產交還業主；(B)租客仍須就租契(經修訂)至加速期滿日期(包括該日)所應付的所有租金及其他款額負上法律責任，即使該等款項的賬單可能在加速期滿日期之後發生；。(C)租客的歸還責任須如租契(經修訂)所述；。(D)如租客未能在加速期滿日期或之前交還物業的任何部分，租客的租賃須受租約第16條(經修訂)規限；。及(E)業主或租客在租約(經修訂)項下的任何其他權利或義務，如在沒有提速的情況下，本應在租約的預定到期日(經修訂)後仍然有效，則應在提早到期日後繼續有效。

9.3如果承租人行使加速選擇權，則承租人應(在交付加速通知書的同時)向業主支付相當於88,600.80美元的金額(“加速費”)，作為與加快租約到期日相關的費用，而不是罰款。

9.4如果在向房東發出加速通知後，租户在租約(經修訂)下違約(包括但不限於未能及時支付加速費)，房東可選擇(I)宣佈租户加速選擇權無效(在這種情況下，房東應將從租户那裏收到的任何加速費退還給租户，但僅在將其用於任何逾期租金之後)，或(Ii)繼續尊重租户根據本合同條款行使其加速選擇權。

9.5如果租户有效行使加速選擇權，房東應準備一份反映該選項的修正案(“加速修正案”)。房東應在收到加速通知後15天內將加速修正案送達租户，租户應在收到加速修正案後15天內執行並將加速修正案退還給房東。在房東的選擇下，加速選擇權的其他有效行使應完全有效，無論加速修正案是否執行。

9.6儘管租約有任何相反的規定(經修訂)，但自租客向業主發出加速通知書之日起及之後，(A)租客未行使的續訂或延長租約(經修訂)或擴建處所的任何權利或選擇權(不論是以擴展選擇權、第一要約權或拒絕權或任何其他類似權利的形式)，以及截至該日期租客未按照租約(經修訂)申索和適當使用的任何尚未支付的租客改善津貼或其他津貼，應立即視為終止，不再可用或不再有任何進一步的權利

(B)承租人不得在加速期滿日期後的任何期間內分租全部或任何部分房產。

11. 其他相關條款。業主和承租人同意，自本修訂之日起生效（除非本節特別提及不同的生效日期），租賃應在以下方面進行修訂：

11.1. 停車場自減少生效日期起，租賃第1. 9條中“23個未預留停車位”的提述現予修訂，並重列為“16個未預留停車位”。

11.2. 房東通知地址本租約第1.11條所載的業主通知地址特此全部刪除，並由以下內容取代：

即使經修訂的租約中有任何相反規定，租金仍應支付給實體，並寄往業主指定的地址，並應以有效和足夠的支票或業主可接受的其他方式支付。

11.3.刪除。本租約附件F第2節(“延期選擇權”)不再具有效力和效力。

11.4.暴露於病原體；釋放和放棄。承租人特此承認並同意：(A)存在接觸病原體(包括但不限於新型冠狀病毒SARS-CoV-2及其突變、適應或變異)(統稱為(“傳染”))的風險；(B)任何預防措施，包括業主和/或第三方(例如，疾病預防控制中心和適用的政府機構)實施的預防措施，都不能完全消除感染風險；(C)政府為應對感染的潛在或實際存在而對房產的使用和/或佔用進行的限制，不應被視為根據租約第11條的傷亡，也不應被視為根據租約第13條的徵用。因此，通過進入項目，承租人和所有承租人當事人在知情的情況下自願承擔接觸傳染病的風險。承租人代表自己，並在適用法律允許的最大限度內，在適用法律允許的範圍內，特此放棄因暴露在項目感染中而向房東和任何其他房東提出的所有索賠，包括但不限於因疾病、短期或長期不利健康影響、殘疾和/或死亡而造成的任何損害(“已公佈的索賠”)。對於已公佈的索賠，承租人明確放棄加州民法典第1542條的規定，該條款規定：

一般免除不包括債權人或解除當事人在籤立免除時並不知道或懷疑其存在，並且如果他或她知道，

承租人承認其已收到關於上述豁免的法律顧問的建議，並理解其中的條款。

12.1.本修正案及其附件包含在本修正案中，並作為本修正案的一部分，闡述了雙方就本修正案所述事項達成的完整協議。目前還沒有其他口頭或書面陳述或協議。除本修訂另有明文規定外，承租人無權就訂立本修訂而享有承租人因訂立租約而可能享有的任何免費租金、津貼、改建、改善或類似的經濟獎勵。

12.2.除在此修改或修訂外，本租賃的條款、條件和條款應保持不變，並具有全部效力和作用。

12.3.如果租賃條款與本修正案的規定有任何不一致之處，應以本修正案的條款為準。

12.4.房東提交本修正案並不是要簽訂本修正案，而是徵集租户的這一要約。在房東簽署並交付給租客之前，房東不受本修正案的約束。

12.5。本協議的每一方及其各自的繼承人和受讓人應被授權依賴通過傳真、PDF或DocuSign(或類似文件)交付的所有各方的簽名，以構成本協議正式授權的、不可撤銷的、實際的、當前的交付以及每個人和實體的原始墨跡簽名。本修正案可一式兩份執行，每一份應視為原協議的一部分，所有副本共同構成一份協議。

12.6.使用但未在本修正案中定義的大寫術語應具有租賃中給出的含義。

12.7.承租人應向業主、其受託人、成員、委託人、受益人、合夥人、高級管理人員、董事、僱員、抵押權人(S)和代理人，以及任何該等代理人的各自負責人和成員賠償並使其免受任何聲稱曾代表承租人與本修訂有關的任何經紀(S5諮詢除外)的所有索賠。房東應賠償租客、其受託人、成員、委託人、受益人、合夥人、高級管理人員、董事、僱員和代理人，以及任何此類代理人各自的委託人和成員，使其免受任何聲稱代表房東的經紀人就本修正案提出的所有索賠。承租人承認，房東的任何附屬公司的任何代理人或僱員就本修正案提供的任何協助，僅作為代表房東完成交易的對承租人的通融，而不是作為承租人的代理人。

如本附件B(本《縮減/延期工作信函》)所用，下列術語應具有以下含義：

2.2

消亡的工作。即使本協議有任何相反的規定，根據房東的善意判斷，平面圖應包括對現有建築物或建築物的任何改動，以將減少的空間與剩餘的建築物分開，或使減少的空間或剩餘的建築物的任何部分導致(A)無法合理進入多租户走廊或電梯大堂，(B)違反任何法律，或(C)在任何方面無法銷售。

2.4

其他編程信息。承租人應以書面形式向業主提交與批准的空間平面圖相結合時足以完成建築圖紙的所有信息(包括所有內部和特殊裝修)，以及與批准的空間平面圖相結合將足以完成工程圖紙(在下文第3.2.1節中定義)的所有信息(包括所有電氣要求、電話要求、特殊暖通空調要求和管道要求)(就本附件B而言，統稱為“附加規劃信息”)。附加規劃信息不應增加租户改善工程的成本(由業主合理估計)，並且應(A)與批准的空間計劃一致，(B)與業主為避免與建築物其餘部分的設計和功能發生美學、工程或其他衝突的要求(就本附件B而言，統稱為“業主要求”)一致，以及(C)在其他方面須經業主的合理批准。房東應在房東收到或雙方簽署和交付本協議後五(5)個工作日內向租户發出批准或合理不批准附加節目信息的通知。如果業主不批准附加節目信息，業主的不批准通知應合理詳細地説明不批准的依據，租户應修改附加節目信息並重新提交業主批准。必要時應重複該程序，直到業主批准附加節目信息為止。此類經批准的附加節目信息在本文中應被稱為“經批准的附加節目信息”。如果承租人提出要求，業主可全權酌情協助承租人，或安排建築師和/或業主的其他承包商或顧問協助承租人編制全部或部分附加節目信息；但前提是，無論附加節目信息是否在此類協助下編制，承租人應獨自負責及時編制和交付附加節目信息及其所有要素。

2.5

建築圖紙。在批准附加規劃信息後，業主應促使建築師編制並向承租人交付承租人改進工程的最終建築(和結構)施工圖，其形式為：(A)當與任何未明確納入此類施工圖的經批准的附加規劃信息相結合時，將足以使承包商(在下文第3.1節中定義)及其分包商能夠對承租人改進工程進行投標，以及(B)當與滿足工程要求(在下文第3.2.1節中定義)的任何工程圖紙相結合時，將足以獲得許可證(在下文第3.3節中定義)(對於本附件B，“建築圖紙”的目的)。建築圖紙應符合批准的空間平面圖和批准的附加規劃信息。建築師應在業主批准附加規劃信息或雙方簽署和交付本協議後15個工作日內編制和交付建築圖紙。承租人應通過通知業主批准或不批准建築圖紙。如果承租人不同意建築圖紙，承租人的不同意通知書應註明承租人希望在建築圖紙上進行的任何修改。收到不批准通知後，業主應考慮承租人不同意的原因，促使建築師修改建築圖紙並重新提交給承租人；但房東不得要求建築師對建築圖紙進行任何修改，以(A)增加租户改進工程的成本(房東合理估計)，(B)與批准的空間平面圖或業主要求相沖突，或(C)業主以其他方式合理地不批准。此類修訂和重新提交應在房東收到租户不同意通知或雙方簽署和交付本協議後五(5)個工作日內進行，如果此類修訂不是實質性的，則應在合理需要的較長時間內(但如果此類修訂是實質性的，不得超過後者的15個工作日)內進行。必要時應重複該程序，直到承租人批准建築圖紙為止。經批准的建築圖樣在本文中稱為“經批准的建築圖樣”。

2.7.1

批准的建築圖紙。如果承租人要求對批准的建築圖紙進行任何修改，房東應向承租人提供批准或合理不批准該修改的通知；如果房東批准該修改，業主應在業主收到該請求後10個工作日內，或在雙方簽署和交付本協議後10個工作日內，如果該修改是實質性的，則在合理需要的較長時間內(但不得超過收到該修改或執行和交付後的15個工作日)，將該修改和與承租人改善工程相關的估計總成本的任何變化通知給承租人。因此，承租人應在一(1)個工作日內通知房東是否希望進行該修改。如果房東已經開始進行租户改進工作，那麼，在沒有這種授權的情況下，房東有權選擇繼續這樣的表現，而不考慮這種修改。未經承租人同意，業主不得修改已批准的建築圖紙，不得無理扣留或附加條件。承租人應在收到業主的批准請求後兩(2)個工作日內批准或合理地不批准(並説明其合理詳細的不批准的理由)對批准的建築圖紙的任何修改。就本辦法而言，任何影響經批准的建築圖的變更令應視為對經批准的建築圖的修訂。

2.7.2

批准的附加編程信息。如果承租人要求房東批准對已批准的附加節目信息的任何修訂，房東應在房東收到請求或雙方簽署和交付本協議後五(5)個工作日內，向租户提供批准或合理不批准該修訂的通知，以及與租户改善工程相關的估計總成本的任何由此產生的變化的通知，因此，承租人應在一(1)個工作日內通知房東是否希望繼續進行該修訂。如果房東已經開始進行租户改進工作，那麼，在沒有這種授權的情況下，房東有權選擇繼續這樣的表現，而不考慮這種修改。未經租户同意，房東不得修改批准的附加節目信息，不得無理扣留或附加條件。承租人應在收到業主的批准請求後兩(2)個工作日內批准或合理地不批准(並説明其合理詳細的不批准的理由)對已批准的附加計劃信息的任何修訂。

租户改進工程，在房東收到此類請求或雙方簽署並交付本協議後五(5)個工作日內，租户應在一(1)個工作日內通知房東是否希望進行該修改。如果房東已經開始進行租户改進工作，那麼，在沒有這種授權的情況下，房東有權選擇繼續這樣的表現，而不考慮這種修改。未經承租人同意，業主不得修改已批准的空間平面圖，不得無理扣留或附加條件。承租人應在收到房東的批准請求後兩(2)個工作日內批准或合理地不批准(並説明其合理詳細的不批准的理由)對已批准的空間計劃的任何修改。

2.7.4

修改的費用。承租人應應要求立即向業主補償因承租人要求的經批准的建築圖紙的任何修訂、承租人對經批准的額外規劃信息進行的任何修訂、或承租人要求或作出的對經批准的空間平面圖的任何修訂而導致的與承租人改善工程相關的總費用的任何增加，包括在每種情況下準備或審查此類修訂的任何費用。

2.8

租户的審批截止日期。承租人應在承租人批准截止日期(定義見下文)之日或之前，按照上文第2.5節的規定批准建築圖紙。在本減量/延期工作函中，“承租人的審批截止日期”是指雙方簽署和交付本協議後35個工作日內的日期；但是，如果承租人的批准截止日期因房東未能履行其在本第2節項下的義務而導致承租人根據上述第2.5節對建築圖紙的批准被推遲，則承租人的批准截止日期應延長一(1)天。

3.2.1

準備好了。業主應安排(A)由建築師、承包商或業主選擇和/或聘用的一名或多名建築師、承包商和/或工程師或其他顧問編制房屋內的機械、電氣、管道、火災警報和消防噴水工程的工程施工圖(本附件B中的“工程圖紙”)，以及(B)符合經批准的空間平面圖、經批准的附加規劃信息、下文第4節的第一句話和任何當時經批准的建築圖紙(就本附件B而言，統稱為“工程要求”)。

交付和批准。工程圖紙應在承租人根據上述第2.5節批准建築圖紙或雙方簽署和交付本協議後15個工作日內交付給承租人。承租人應在（a）承租人收到工程圖紙後，（b）承租人批准建築圖紙後，或（c）雙方簽署和交付本協議後，兩（2）個工作日內批准或合理不批准工程圖紙（併合理詳細説明其不批准的理由）。在收到任何合理不同意的通知後，出租人應促使承包商修改工程圖紙並重新提交給承租人，同時考慮到承租人不同意的原因；但是，不得要求出租人對工程圖紙進行任何與工程要求或出租人要求相沖突的修改，或以其他方式被出租人合理不同意的修改。如有必要，應重複該程序，直至承租人合理批准工程圖紙。此類經批准的工程圖紙在本文中稱為“經批准的工程圖紙”。

修訂版。如果承租人要求對批准的工程圖紙進行任何修改，業主應向承租人提供批准或合理不批准該修改的通知，如果房東批准該修改，業主應在業主收到請求或雙方簽署和交付本協議後五(5)個工作日內進行修改並將其提交給承租人，並將與承租人改善工程相關的估計總成本的任何由此產生的變化連同通知一起提交給承租人。在合理需要的較長時間內(但不得超過收到或簽署並交付後10個工作日)，如果該修訂是實質性的，則承租人應在一(1)個工作日內通知房東是否希望進行該修訂。如果業主已經開始進行租户改善工作，則在沒有授權的情況下，業主有權選擇

在不考慮這種修改的情況下繼續這樣的表演。未經承租人同意，業主不得修改批准的工程圖紙，不得無理扣留或附加條件。承租人應在收到業主的批准請求後兩(2)個工作日內批准或合理地不批准(並説明其合理詳細的不批准的理由)對已批准的工程圖的任何修改。任何影響批准的工程圖紙的變更令應視為對批准的工程圖紙的修訂。承租人應應要求立即向業主補償因承租人要求對批准的工程圖紙進行任何修訂而導致的與承租人改善工程相關的總費用的任何增加，包括準備該修訂的費用。

3.2.3

設計投標建設。如果業主根據上述第2.5條的規定，在建築圖紙首次交付給承租人之日或之前將工程圖紙交付給承租人，則（a）上述第3.2.2條不適用；（b）承租人對下列事項的審查和批准以及任何修訂：工程圖紙應受上述第2.5和2.7節的約束，如同工程圖紙是建築圖紙的一部分一樣；及（c）經承租人根據上文第2.5節批准的工程圖紙，在此稱為“批准工程圖紙”。

3.4.2

承包商的合同。承租人放棄所有與承租人改善工程中的任何缺陷有關的索賠；但前提是，如果在承租人改善工程基本完成後30天內，承租人向業主通知承租人改善工程中存在的任何非潛在缺陷，或者如果在承租人改善工程基本完成後11個月內，承租人向出租人提供關於承租人改善的任何潛在缺陷的通知，然後出租人應立即糾正該缺陷。

符合法律；適合承租人使用。業主應(A)使建築圖紙和工程圖紙(承租人修訂除外)符合法律，(B)使建築師或承包商(如適用)使用所需的謹慎程度(定義見下文)，使任何承租人修訂符合法律；但業主不對因(A)房屋的任何特定用途(區別於一般辦公用途)或(B)任何經批准的附加規劃信息不符合法律而導致的任何違法行為負責。此處所用的“承租人修訂”是指承租人對經批准的空間平面圖或經批准的施工圖作出或要求的任何修訂。如本文所用，“所要求的關注水平”是指聲譽良好的建築師和工程師通常用來使建築和工程計劃、圖紙和規範符合法律規定的關注水平，這些計劃、圖紙和規範是為質量與建築質量相當的建築中的空間準備的。除上述第4節規定外，承租人應負責確保批准的空間平面圖、附加規劃信息、建築圖紙和工程圖紙(就本附件B而言，統稱為“平面圖”)適合承租人使用並符合法律規定，業主顧問編制的平面圖或業主對平面圖的批准均不解除承租人的這一責任。在任何一方(在本附件B中，“責任方”)根據本第4條對促使計劃合規負有責任的範圍內，責任方可以真誠地對任何被指控的違反法律的行為提出異議，包括尋求放棄或推遲遵守，主張法律允許的任何抗辯，並行使任何上訴權(前提是另一方不因此類爭執而承擔任何責任，並且在完成爭執後，責任方對計劃進行任何修改或對場地進行任何必要的改動，以遵守任何最終命令或判決)。

完成了。承租人確認並同意，承租人的改善工作可以在大樓暖通空調系統延期之前或之後的幾個小時內進行。房東和租客應相互配合，以便在合理可能的情況下，使租户改進工作能夠及時進行，並儘可能減少對租户業務運營的不便。儘管本協議有任何相反的規定，但租户在進行租户改善工作期間遇到的任何延誤或不便，不應延誤延期日期，也不會使房東對由此造成的任何損失或損害承擔任何責任，也不會使租户有權獲得任何抵扣、減免或調整租金或根據租約支付的其他款項。

其他的。儘管本協議有任何相反的規定，但如果承租人在租户改善工作完成之前在本協議下違約，房東應免除本減少/延期工作函項下的義務，直至該違約行為得到糾正，承租人應對因此而導致的租户改善工作完成的任何延誤負責。本縮減/延期工作書不適用於房屋以外的任何空間。


延長期	每平方英尺的年利率(四捨五入到最接近的1美元的第100位)	月度基本租金
3/1/24 - 3/31/24	$64.44	$27,344.04
4/1/24 – 2/28/25	$ 45.00	$ 19,095.00
3/1/25 – 2/28/26	$46.80	$19,858.80
3/1/26 – 2/28/27	$ 48.00	$ 20,368.00
3/1/27 – 2/29/28	$ 49.20	$ 20,887.20
3/1/28 – 2/28/29	$ 51.00	$ 21,641.00


	房東：

	哈德遜地鐵中心有限責任公司，特拉華州有限責任公司執行人：哈德遜太平洋地產有限公司一家馬裏蘭州有限合夥企業，它的唯一成員執行人：哈德遜太平洋地產公司，一家馬裏蘭州的公司其普通合夥人執行人： __________________________ 產品名稱： __________________________ 標題： __________________________



	租户：
	APOLLOMICS INC.，一家加州公司執行人： _____________________________ 產品名稱： _____________________________ 標題： _____________________________