租契的第一項修訂
租賃的這一第一修正案(本“第一修正案”)於2019年1月16日由特拉華州有限責任公司(“房東”)和特拉華州有限責任公司(“承租人”)HCP Torreana，LLC之間制定和簽訂。
L S：
A.
業主與租客於二零一七年六月二日簽訂該特定租賃(“該租賃”)，據此，業主向租客及租客租賃約20,825平方英尺的可出租空間(“現有物業”)，包括位於加州聖地亞哥Torreana路11085號的該特定建築(“該建築”)的整個一(1)層(“該建築”)。
B.
承租人希望擴展現有物業，以包括位於建築物頂層的若干空間，該空間包括約22,552平方英尺的可出租空間，俗稱Suite 200，位於建築物頂層(“擴展物業”)，如附件A所示，並作為附件A的一部分，並對租約作出其他修訂，並就此作出其他修訂，業主及租客希望按下文規定修訂租約。
A G R E M E N T：
因此，現在，考慮到前述陳述和本協議所載的相互契約，並出於其他善意和有價值的代價--在此確認這些代價的收據和充分性--雙方特此同意如下：
1.
大寫術語。此處使用的所有大寫術語的含義與本租賃中的此類術語相同，除非被本第一修正案中的術語明確取代。
2.
處所的改裝。自下列日期(以較早者為準)(“擴建開始日期”)起生效：(I)承租人首次開始在擴建物業開展業務的日期，(Ii)“基本完工”一詞，定義見本文件附件所載附件B(“承租人工作書”)第4.2.2.2節，及(Iii)2019年7月1日，承租人應向業主租賃擴建物業，而業主應將擴建物業出租予承租人。業主和租客特此確認，在現有房產的基礎上增加擴建房產將使房產的面積增加到約43,377平方英尺，包括大樓的所有可出租面積，自擴建開始日期起生效。現有房屋和擴建房屋在下文中統稱為“房屋”。
3.
擴展項。業主及租客確認，根據租約條款，現有物業的租約將於2025年2月28日(“現行租約期滿日期”)到期。儘管租約中有任何相反的規定，現有房產的租户租賃期應與
承租人於(I)當前租契屆滿日期及(Ii)緊接擴展開始日期前六(6)週年的前一天(如擴展開始日期為歷月的第一天)，或如擴展開始日期並非日曆月的第一天，則指出現擴展開始日期第六(6)週年的月份的最後一天，兩者以較遲者為準。自擴建開始之日起至新的有效期屆滿之日止的期間，在本合同中稱為“擴張期”。
4.
期權條款。承租人將繼續有權根據租約第2.2條延長租約期限；但房東和租客在此確認並同意，自本第一修正案之日起，下列各項均適用：(I)租約第2.2條中對“本租賃”或“本租賃”的所有提及應被視為對“經修訂的租賃”的提及；及(Ii)在租賃第2.2條中對“處所”的所有提及應被視為對現有物業和擴展物業的提及。
5.1.
現有的辦公場所。承租人應繼續按照租約條款支付現有物業的基本租金。在本租賃到期日之後並持續至新的到期日，承租人應繼續為現有物業支付可歸因於其他預定租賃期限的最後一個日曆月的相同月度基本租金分期付款(按任何部分日曆月按比例計算)。
5.2.
擴建房舍。自擴建開始之日起，並在整個擴建期限內，承租人應按月向業主支付擴建房屋的基本租金如下：
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擴建租賃年* |
年基本租金 |
基本租金按月分期付款 |
每平方英尺可出租單位的大約每月基本租金 |
1 |
$240,855.36 |
$20,071.28 |
$0.89 |
2 |
$335,573.76 |
$27,964.48 |
$1.24 |
3 |
$552,072.96 |
$46,006.08 |
$2.04 |
4 |
$646,791.36 |
$53,899.28 |
$2.39 |
5 |
$660,322.56 |
$55,026.88 |
$2.44 |
6 |
$687,384.96 |
$57,282.08 |
$2.54 |
*就本第一修正案而言，“擴展租賃年”一詞應指在擴展期限內的每一個連續十二(12)個月期間；但第一(1)個擴展租賃年應從擴展開始日期開始，至
擴建開工日期一週年月份的最後一天(或如擴建開工日期為歷月的第一(1)日，則首(1)個擴建租賃年度應自擴建開工日期開始，並於緊接擴建開工日期第一(1)週年的前一天結束)，並進一步規定最後一個擴建租賃年度應於新的到期日結束。
6.1.
現有的辦公場所。承租人應根據租約條款繼續支付承租人在擴建開始日期前與現有物業相關而產生或應計的直接費用份額。
6.2.
擴建房舍。自擴建開始日期起至整個擴建期間，承租人應根據租賃條款支付承租人應承擔的與擴建物業相關的直接費用，但關於計算承租人應承擔的與擴建物業相關的直接費用，承租人應佔51.99%。
7.
擴展方面的改進。除本合同特別規定外，房東沒有義務提供或支付與改善現有房屋或擴建房屋有關的任何改善工程或服務，租户應繼續接受現有房屋，並接受擴建房屋目前存在的“現狀”狀況。儘管有上述規定，房東應向承租人提供租户改善津貼，承租人應根據承租人工作書的條款在擴建房屋內進行改善。
8.
經紀人。房東及租客特此保證，除Cresa及世邦魏理仕(以下簡稱“經紀”)外，他們並無與任何與本第一修正案談判有關的房地產經紀人或代理人進行任何交易，亦不知道任何其他房地產經紀人或代理人有權收取與本第一修正案有關的佣金。每一方都同意賠償和保護另一方，使另一方不受任何索賠、要求、損失、責任、訴訟、判決以及費用和開支(包括但不限於合理的律師費)的損害，這些索賠、要求、損失、責任、訴訟、判決以及費用和開支(包括但不限於合理的律師費)是指由於補償方與任何房地產經紀人或經紀人(經紀人除外)的交易而被拖欠的，這些索賠、要求、損失、責任、訴訟、判決以及費用和費用(包括但不限於合理的律師費)據稱是由於補償方與經紀人以外的任何房地產經紀人或代理人的交易而欠下的。本第8款的條款在租賃期限期滿或提前終止後繼續有效，現予修訂。
9.
停車。根據租約第28條的條款，除租約所載於擴建開始日期生效並於整個擴建期間持續的租客停車權外，就租客租用擴建物業而言，租户有權但無義務使用業主鄰近辦公室/實驗室項目(現稱為“Torrey Pines Science Park”)的停車場設施內最多二十九(29)個未預留停車位，以及大樓停車場設施內六十一(61)個預留停車位。
10.
保證金。即使租約中有任何相反的規定，業主根據經修訂的租約持有的保證金應為15萬4095 92/100美元(154,095.92美元)。業主及租客確認，根據租約第21條，租客先前已向業主交付96,813 84/100美元(96,813.84美元)(“現有保證金”)，作為租客忠實履行租約條款、契諾及條件的保證。在承租人執行第一修正案的同時，承租人應向房東交57,282 08/100美元(57,282.08美元)的保證金，作為保證金的一部分。如果房東在任何時候持有的作為租賃擔保的總金額低於15萬4095 92/100美元(154,095.92美元)，承租人應在收到房東的通知後十(10)天內向房東支付差額。
11.
法定披露及相關條款。根據《加利福尼亞州民法典》第1938(A)節的規定，房東特此向租户披露，租户特此確認，擴建房屋未經過認證接入專家(CASP)的檢查。根據《加州民法典》第1938(E)節的要求，房東特此聲明：“認證接入專家(CASP)可以檢查科目擴展房屋，並確定該科目擴展房屋是否符合州法律下所有適用的與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對主體擴展房產進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户對主體擴展房產進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔有率或潛在佔有率。雙方應就CASP檢查的時間和方式、CASP檢查費用的支付以及為糾正擴建場所內違反施工相關無障礙標準而進行的任何必要維修的費用達成一致。為進一步説明上述情況，房東和租客特此達成如下協議：(A)房客要求的任何CASP檢查應由房東事先批准的CASP進行，費用和費用由租客自行承擔，而業主發起的CASP檢查應由房東指定的CASP進行，費用和費用由房東自負；(B)對於在承租人發起的CASP檢查中發現的違規行為所需的改進或維修，根據租約第24條，承租人應自費負責在擴建場所內進行任何改進或維修，以糾正違反與建築相關的無障礙標準的行為；以及(C)如果由承租人或為承租人在使用或佔用擴建房屋時所做的任何事情需要對建築物或項目(擴建房屋外)進行任何改善或維修，以糾正違反與建築相關的無障礙標準的行為，則承租人應由業主選擇進行此類維修，費用和費用由承租人獨自承擔，或
應業主要求，向業主支付進行此類維修的費用，作為額外租金，但如果在業主發起的CASP檢查中發現此類違規行為，則業主應獨自承擔進行此類改進或維修以糾正此類違反施工相關無障礙標準的費用。第11條的條款並不修訂或減少《租約》第24條中規定的房東和租客在遵守適用法律方面的義務，但僅適用於房東和租客在租客選擇進行本合同項下的CASP檢查時的義務。
12.
沒有進一步的修改。除本第一修正案所述外，本租約的所有條款和規定均適用於擴建物業，並應保持不變和完全有效。
[簽名在下一頁]
茲證明，本第一修正案已於文首所述日期簽署。
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“房東” |
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“租户” |
HCP Torreana，LLC， |
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BioAtla，LLC， |
特拉華州一家有限責任公司 |
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特拉華州一家有限責任公司 |
作者：S/邁克爾·多里斯 |
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作者：S/傑伊·肖特 |
姓名：邁克爾·多里斯 |
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姓名：傑伊·肖特 |
其成員：總裁副 |
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ITS：董事長兼首席執行官 |
附件A
擴建房舍概述
附件B
承租人工作書
本承租人工作書應列出自本第一修正案之日起對承租人擴建房屋進行初步改善的相關條款和條件。這封承租人工作信基本上是按時間順序組織的，並按順序闡述了施工問題，因為這些問題將在擴建樓房施工期間出現。
第1節
擴建處所的狀況
承租人確認，除下列規定外，承租人應在將擴建物業交付承租人之日，接受其現有的“原樣”條件。除支付以下第二節規定的租户改善津貼外，房東沒有義務對擴建房屋進行任何改善或支付任何費用。儘管本第一修正案有任何相反規定(但不限制租賃(經修訂)明確規定的業主的任何其他維修和維護義務)，在擴建開始之日，房東應促使(I)基地建築處於良好的工作狀態並進行維修，(Ii)基地建築和公共區域符合在租賃開始之日頒佈和執行的適用法律，以獲得或維持用於一般辦公用途的擴建場所的佔用證書(或其法律等價物)(統稱為“交付條件”)。此外，房東應自行承擔費用和費用(不應被視為經營費用)，進行必要的維修或更換，以滿足交付條件；但租客必須在租客佔用擴建房屋用於許可用途後三十(30)天前向房東遞交書面通知；並進一步規定，任何該等維修、更換或工程並非因租户、其分租户及/或受讓人(如有)或任何被收購、出售或與租户合併的公司的誤用、不當行為、損壞、毀壞、遺漏及/或疏忽(統稱為“租户損壞”)所致，或由承租人或代表承租人建造的租户改善、改動或其他改善工程的任何修改所致。如果基地建築在擴建開始之日由於承租人的損壞而不能達到交付狀態，承租人應向房東補償合理比例的維修費用。如果(1)確定基地建築在擴建開始之日不處於交付狀態，並且(2)承租人在承租人佔用擴建物業用於許可用途後三十(30)天之前向業主遞交了書面通知，則業主不對承租人承擔任何損害賠償責任，但作為承租人的唯一補救措施(但不限制承租人根據租約第19.5.2節的條款和條件減免基本租金、承租人的直接費用份額和任何停車費的權利)，業主應：在承租人不承擔任何費用的情況下(且不應計入運營費用)，在符合上述第1節的條款和條件的情況下，立即開始施工或採取必要的其他行動，以使交付條件得到滿足，所有這些都不是由承租人的損壞造成的，房東此後應努力完成這些工作。
第2節
改善租户狀況
2.1
租户改善津貼。承租人有權獲得一次性承租人改善津貼(“承租人改善津貼”)，金額為30萬否/100美元(300,000.00美元)，用於與承租人改善工程的初始設計和施工有關的費用，這些費用永久地固定在擴建物業上，或屬於下文第2.2.1節中定義的“承租人改善津貼項目”(統稱為“承租人改善”)。在任何情況下，房東均無義務根據本承租人工作書或其他與承租人建造承租人改善工程或任何承租人改善津貼項目相關的款項，支付總額超過承租人改善津貼總額的款項。根據經修訂的租約條款，所有已獲得租户改善津貼的租户改善應被視為業主財產；但是，房東可以在業主批准“最終施工圖”的同時向租户發出書面通知，如下文第3.3節所定義，要求租户在擴展期限結束前，或在本租賃提前終止後，由租户承擔費用，拆除任何合理地被視為特殊改建的租户改進(該術語在租約第8.5節中定義)，並修復因此而對擴展房屋和建築造成的任何損壞，並將受影響的擴展房屋部分恢復到建築標準的一般辦公條件。租户改善津貼的任何部分，如在擴建開始日期後十二(12)個月內仍未支付或分配用於支付，則應歸還房東，租户對此不再有任何權利。
2.2.1
租户改善津貼項目。除本承租人工作書另有規定外，承租人改善津貼只由業主支付下列項目及費用(統稱為“承租人改善津貼項目”)：
2.2.1.1
支付“建築師”和“工程師”的所有合理費用（如本承租人工作函第3.1節中所定義的術語）、項目管理費，以及支付業主和業主顧問在編制和審查“施工圖紙，"該術語在本租户工作函第3.2節中定義；
2.2.1.2
支付承租人改建工程的平面費、許可費和許可證費；
2.2.1.3
支付所有拆除和拆除擴建房舍現有改善設施的費用；
2.2.1.4
承租人改建工程的建造成本，包括但不限於測試和檢查費用、拆除擴建大樓內現有傢俱、固定裝置或設備的費用、吊裝和清除垃圾的費用、在擴建大樓購買和安裝通常併入實驗室改造或實驗室公用設施系統的設備的費用，包括但不限於UPS、DI
系統、鍋爐、空氣壓縮機、玻璃/籠式墊圈和高壓鍋、油漆、承包費和一般條件；
2.2.1.5
根據施工圖要求對基礎建築進行任何更改的費用(包括如果此類更改是由於此類工作是在無人居住的基礎上準備的)，包括所有直接的建築和/或工程費用以及與此相關的費用；
2.2.1.6
所有適用的建築規範(以下簡稱《規範》)所要求的對施工圖或承租人改進的任何更改的費用；
2.2.1.8
在上述第2.2節的約束下，房東實際支付的與承租人改善工程相關的所有其他自付費用，包括但不限於房東根據本承租人工作信函下文第4.1.1節支付的費用。
2.2.2
支付租户改善津貼。在承租人改善工程施工期間，房東應按月為承租人的利益支付承租人改善津貼項目的承租人改善津貼，並授權為承租人的利益發放以下款項。
2.2.2.1
按月支付。在每個日曆月的第五(5)日或之前，在承租人改進設計和施工期間(或房東指定的其他日期)，承租人應向房東提交：(I)本承租人工作書第4.1.1節中定義的支付給“承包商”的補償金額的請求，經承租人批准，以業主提供的商業合理形式提供，按行業顯示擴建房屋承租人改進完成的時間表，詳細列出已完成和未完成的工程部分；
(Ii)所有“承租人代理人”的發票，該術語在本承租人工作書第4.1.2節中定義，用於為擴建房屋提供勞務和材料；(Iii)所有承租人代理人的已執行機械師留置權解除，應符合房東合理確定的加州民法典第8132、8134、8136和8138條的適當規定(但對於當前付款請求的金額，有條件的機械師留置權解除應被接受，前提是承租人還應提交無條件的機械師留置權解除，以獲得與任何和所有先前付款請求相關的先前支付的所有款項)；以及(Iv)房東合理要求的所有其他信息。承租人的付款請求應視為承租人接受並批准承租人付款請求中規定的所提供的工作和/或所提供的材料。在45分鐘內
(45)天后，業主應向承租人交付一張支付給承租人的支票，以支付下列金額中較小的一項：(A)上文第2.2.3.1節所述的承租人如此要求的金額(或，在遵守第4.2.1節的條款的情況下，按百分比)，以及(B)承租人改善津貼的任何剩餘可用部分的餘額，前提是房東不對任何因不遵守下文第3.5節所定義的“批准的施工圖”而提出的付款請求提出異議。或由於任何不合格的工作。房東支付此類款項不應被視為房東批准或接受承租人付款申請中規定的所提供的工作或提供的材料。
承租人改善後，承租人應向房東提交所有承租人代理人根據加州民法典第8134條和第8136條或第8138條的規定正式簽署的最終機械師留置權解除書，並提交證明擴建場所的承租人改善工程已基本完成的證書。承租人應按照本承租人工作書第4.3節的要求記錄有效的竣工通知書。
2.2.2.3
其他條款。房東只有在承租人因承租人改善津貼項目而產生的費用時，才有義務從承租人改善津貼中支出。所有已提供租户改善津貼的租户改善津貼項目，根據經修訂的本租約條款，應視為業主財產。
2.4建築標準。承租人改善的質量應與房屋現有的改善相一致。
第3節
施工圖
3.1
建築師的選擇。承租人應保留一名經業主事先批准的建築師/空間規劃師(“建築師”)(該批准不得被無理扣留、附加條件或拖延)，以按照下文第3.2節和第3.3節的規定編制最終空間平面圖和最終施工圖。承租人應保留由承租人指定並經業主事先合理批准的工程顧問或設計/建造分包商(“工程師”)，以編制與擴建場所內的結構、機械、電氣、管道、暖通空調、生命安全和噴水滅火工程有關的所有平面圖和工程施工圖，這些工程不屬於基本建築的一部分。所有此類平面圖和圖紙應符合業主合理確定的圖紙格式和規格，並須經業主合理批准。承租人和建築師應現場核實基本建築平面圖相關部分所示的尺寸和條件，承租人和建築師應單獨負責，業主不對此承擔任何責任。業主對本第3節規定的任何平面圖或圖紙的審查應為其唯一目的，不得暗示業主對其進行審查，也不意味着業主有義務就質量、設計、合規或其他類似事項進行審查。
3.2
最終太空計劃。承租人應在任何建築施工圖或工程圖開始之前，向業主提供四(4)份由承租人簽署的擴建房屋最終空間平面圖。最終空間平面圖(“最終空間平面圖”)應包括所有辦公室、實驗室、房間和其他隔斷的佈局和指定、它們的預期用途以及其中包含的設備。房東可以要求對最終空間平面圖中未包括的特殊用途項目進行澄清或提供更具體的圖紙。房東應在房東收到擴建房屋的最終空間計劃後五(5)個工作日內通知租户，如果該計劃在任何方面都不令人滿意或不完整。如果承租人被告知，承租人應立即修改最終的空間計劃，以糾正任何不足之處或房東合理要求的其他事項。如果房東未能在五(5)個工作日內批准或不批准最終的空間平面圖，則租户可向房東發送
提醒通知列出了這種不符合規定的情況(提醒通知應包括一份最終空間平面圖的副本)，並在通知的頂部用至少十二(12)磅的粗體大寫字體寫道：“如果房東未能在五(5)個工作日內回覆本通知，將導致房東
視為已批准最終空間計劃“(”最終空間計劃提醒通知“)。如果業主在收到最終空間計劃提醒通知後五(5)個工作日內未作出批准或不批准的迴應，則最終空間計劃應視為已獲業主批准。
3.3
最終施工圖。業主批准最終空間平面圖後，承租人應向工程師提供標準和非標準設備和規格的完整清單，包括但不限於擴建房屋的第24條計算、電氣要求和特殊電氣插座要求，以使工程師和建築師能夠按下述方式完成《最終施工圖》(該術語定義如下)。在業主和租客批准最終空間平面圖後，承租人應立即安排建築師和工程師完成擴建房屋的建築和工程圖紙，建築師應編制一套全面協調的建築、結構、機械、電氣和管道施工圖，其格式應足以讓所有承租人的代理人競標工程並獲得所有適用的許可(統稱為最終施工圖)，並應提交業主批准，業主不得無理扣留、限制或拖延。承租人應向業主提供四(4)份由承租人簽署的最終施工圖副本。房東應在收到擴建房屋的最終施工圖後十(10)個工作日內通知承租人，如果該圖紙在任何方面不能令人滿意或不完整。如果承租人被告知，承租人應立即根據審查和業主的任何反對意見修改最終施工圖。如果房東未能在該十(10)個工作日內批准或不批准最終施工圖，則承租人可向房東發送一份提醒通知，説明該失敗情況(該提醒通知應包括該最終施工圖的副本)，並在該通知的頂部用至少十二(12)磅的粗體大寫字體寫下以下句子：“房東未能在五(5)個工作日內對本通知作出迴應，業主應視為批准了最終施工圖”(“最終施工圖”)。
圖紙提醒通知“)。如果業主在收到最終施工圖提醒通知後五(5)個工作日內未作出批准或不批准的迴應，則最終施工圖應視為業主批准。
3.5經批准的施工圖。在承租人開始建造擴建房屋之前，最終施工圖應經業主批准(“批准的施工圖”)。在承租人將最終施工圖提交給房東批准的同時，承租人可以將其提交給適當的市政當局，以獲得所有適用的建築許可證。承租人特此同意，房東或房東顧問均不負責為擴建房屋獲取任何建築許可證或佔用證書，並由承租人負責獲取；但房東應配合租户執行許可證申請並執行其他合理必要的部長級行動，使租户能夠獲得任何此類許可證或佔用證書。沒有更改、修改或更改
經批准的施工圖可在未經業主事先書面同意的情況下製作，不得無理扣留、附加條件或拖延。
第4節
承租人的施工改進
4.1.1
承包商；業主的項目經理。承租人應保留一名經業主事先批准的持牌總承包商來建造承租人的改建工程(“承包商”)。業主對承包商的批准不得無理扣留、附加條件或拖延。業主應聘請項目管理顧問公司(“PMA”)作為第三方項目經理，代表業主監督承租人改善工程的施工，承租人應向業主支付相當於承租人改善工程設計、許可和施工項目總成本2.65%的PMA服務費用。
4.1.2
房客的經紀人。承租人使用的所有分包商、工人、物料工和供應商(這些分包商、勞工、材料工人和供應商，以及統稱為“承租人代理人”的承包商)必須經業主書面批准，不得無理扣留、附加條件或拖延批准，並應在業主收到承租人的批准請求後五(5)天內批准或拒絕批准；但業主仍可指定並要求使用特定的機械、工程、管道、消防生命安全和其他基地建築分包商。如果房東不批准承租人建議的任何分包商、勞工、物料工或供應商，承租人應提交其他建議的分包商、勞工、物料工和供應商，供房東書面批准。如果房東在上述五年內不批准或不批准租客的代理人
(5)營業日期間，租户可向房東發送催款通知，説明房東的疏忽，並在通知頂部用至少十二(12)磅的粗體大寫字體寫下以下句子：“房東如未在兩(2)個工作日內對本通知作出迴應，將被視為房東
房東在收到房客代理人提醒通知後兩(2)個工作日內未作出批准或不批准的迴應，則被房客選定的房客代理人視為已獲房東批准。
4.2.1
施工合同；成本預算。承租人應根據商業上合理和習慣的施工合同(統稱為“合同”)聘用承包商。在承租人改善工程的任何階段開始施工之前，以及在承租人接受了承租人改進的所有投標之後，承租人應按行業向業主提供與承租人或承包商或在承租人或承包商的指示下進行的承租人改善相關階段的設計和施工相關而將發生或已經發生的最終費用的詳細細目，這些費用構成了承租人改善相關階段工程的估計總成本的基礎(每項費用均為《最終預算》)。任何超過租户改善津貼的設計和施工費用，應由租户從其
一旦租户改善津貼用完，租户應繼續向房東提供上文本租户工作書第2.2.2.1(I)、(Ii)、(Iii)和(Iv)節所述的文件，供房東審查，但向房東交付這些文件不應成為租户支付此類費用的先決條件。
4.2.2.1
遵守圖紙和進度計劃。承租人和承租人代理人對承租人改建工程的施工應遵守以下規定：(I)承租人改建工程應基本上按照批准的施工圖進行施工；(Ii)承租人代理人應向承包商提交與承租人改善工程有關的所有工作計劃，承包商應在收到後五(5)個工作日內將任何必要的更改通知承租人代理人，承租人代理人應遵守更正後的時間表。
4.2.2.2
賠償。經修訂的租約中規定的房東賠償也應適用於以任何方式與租户或租户代理人或其直接或間接僱用的任何人的任何作為或不作為有關的任何和所有費用、損失、損害、傷害和責任，或與租户不支付因租户改善而產生的任何金額有關的任何費用、損失、損害、傷害和責任(除非房東沒有按照本租户工作書的規定支付租户改善津貼)和/或租户不批准任何付款請求的全部或部分。經修訂的租約所載承租人的賠償亦適用於以任何方式與業主履行任何行政行為有關的任何及所有費用、損失、損害、傷害及法律責任，而該等費用、損失、損害、傷害及法律責任是(I)允許承租人完成租客改善工程及(Ii)使承租人能夠取得擴建物業的建築許可證或佔用證明書所合理需要的。上述賠償不適用於業主、其成員合夥人、股東、高級管理人員、董事、代理人、僱員和/或承包商的嚴重疏忽或故意不當行為造成的索賠。
4.2.2.3
承租人代理人的要求。承租人代理人應向承租人保證，併為房東的利益着想，其負責的承租人改進部分應在合同項下工程基本完成之日起不少於一(1)年內不存在任何工藝和材料缺陷(“基本完工”)。每個承租人的代理人應負責根據合同完成或提供的所有工作的更換或維修，但不收取額外費用，這些工作將在基本完成後一(1)年內出現缺陷。此類工程的糾正應包括與拆除或更換所有或任何部分承租人改善設施和/或可能因此而損壞或幹擾的建築物和/或公共區域相關的所有額外費用和損壞，且不收取額外費用。所有關於承租人裝修的材料或工藝或與承租人有關的保證或保證應包含在合同或分包合同中，其書面形式應使該等保證或保證符合業主和租户雙方的利益，並可由其中一方直接執行。承租人約定給予房東任何必要的轉讓或其他保證，以實現這種直接強制執行的權利。
機械、工程和管道分包商(“主要分包商”)應向最低A.M.最佳評級為A-VIII或更好的保險公司投保下列保險：(I)承保承包商或主要分包商各自的僱員的工傷賠償保險，並放棄以業主和物業經理為受益人的代位權；(Ii)一般責任保險，每次事故限額不低於1,000,000美元，總金額不低於2,000,000美元，包括產品/已完成的運營和合同承保範圍，幷包括房東及其物業經理作為額外承保人；以及(2)如果承租人改善工程的總費用超過100,000美元，然後承建商承保承建商承保的承租人改建工程險，這樣的保單應包括房東作為附加被保險人。其他租客代理人應購買經房東合理批准的商業合理金額的保險。
4.2.2.4.3
一般條款。根據本第4.2.2.4節規定承保的所有保險的證書應在擴建租户改建工程開始施工和承包商的設備移至現場之前交付給業主。所有此類保險單必須包含一項條款，即撰寫上述保險單的公司將努力提前三十(30)天書面通知房東，如有任何取消或超過生效日期或此類保險金額的任何減少。如擴建租户的改善設施在建造過程中因任何原因而受損，承租人應立即進行維修，費用由承租人自行承擔。承租人代理人應維持所有上述有效的保險範圍，直至擴建租户的改善完全完成，但業主要求的任何產品和已完成的運營保險除外，該保險將在工程完成後維持十(10)年。該保險應規定，它是與業主有關的主要保險，由業主承保的任何其他保險都是超額的，與本合同所要求的保險無關。上述保險的要求不應減損本租户工作書第4.2.2.2節關於租户對房東進行賠償的規定。
4.2.3
政府合規性。承租人的改進應在各方面符合以下規定：(I)所有州、聯邦、城市或準政府的法律、法規、條例和條例，根據受控公職人員、代理人或其他人的裁決而適用；(Ii)美國保險協會(前稱全國消防保險人委員會)和國家電氣法規的適用標準；以及
(Iii)建築材料製造商的規格。
4.2.4
房東的檢查。房東有權隨時檢查租户的改進，但房東沒有檢查租户的改善並不構成放棄業主在本合同項下的任何權利，房東對租户改進的檢查也不構成房東對此的批准。如果房東以建築有缺陷或未能基本上符合批准的施工圖為由，合理地不批准承租人的任何部分，房東應以書面形式通知承租人，並應具體説明項目。
不同意。任何此類缺陷或偏差應由承租人糾正，業主不承擔任何費用，但如果業主確定存在可能對機械、電氣、管道、供暖、通風和空調系統造成不利影響的缺陷或偏差，或
如該建築物的生命安全系統、該建築物的結構或外觀或任何其他租客使用該另一租客租用的處所時，業主可採取業主認為合理需要的行動，以糾正任何該等缺陷、偏差及/或事宜，而費用由租客承擔，而業主並不承擔任何法律責任，包括但不限於導致停止進行租客改善工程，直至該等缺陷、偏差及/或事宜得到糾正至業主合理滿意為止。
4.2.5
開會。自第一修正案實施之日起，承租人應在合理的時間與建築師和承包商舉行每週一次的會議，討論施工圖的準備和承租人改進的施工進度，業主和/或其代理人應收到所有此類會議的事先通知，並有權參加所有此類會議，應業主的要求，某些承租人代理人應出席此類會議。此外，所有此類會議均應做好記錄，並應立即將記錄的複印件送交業主。每月召開一次此類會議，應包括審查承包商當前的付款請求。
4.3
竣工通知書；成套計劃書複印件。在承租人改建工程完成後十(10)天內，承租人應根據加利福尼亞州民法典第8182條或任何後續法規，在大樓所在縣的記錄員辦公室記錄有效的完工通知，並應在記錄後向房東提供一份副本。如果承租人沒有這樣做，房東可以作為承租人的代理人代表承租人簽署並提交該文件，費用由承租人自行承擔。在施工結束時，(I)承租人應促使建築師和承包商(X)在必要時更新批准的施工圖，以反映在施工過程中對批准的施工圖所做的所有更改，
(Y)盡其所知證明竣工圖紙的“記錄集”是真實和正確的，該證明應在經修訂的租約期滿或終止後繼續有效，並(Z)在發放擴建物業的佔用證書後九十(90)天內向業主交付該記錄集圖紙的兩(2)套副本(硬拷貝和CAD文件)，以及(Ii)承租人應向業主交付與擴建物業的改善、設備和系統有關的所有保證、保證、操作手冊和信息的副本。在承租人提出要求後十五(15)天內，承租人的裝修工程基本完成後，房東將在建築師、承包商和承租人完全簽署的承包商基本完工證書上簽字，以確認其對承租人改善工程的批准(前提是批准已獲批准)。業主批准後，不應對業主在潛在質量、設計、合規或其他類似事項上產生任何或有責任。
第5條
其他
5.2
租客代表。承租人已指定莫妮卡·沙利文作為其在本承租人工作書中規定的事項的唯一代表，每個人都有充分的權力和責任代表承租人按照本承租人工作書的要求行事。
5.3
業主代表。業主已指定克里斯塔·斯旺和PMA作為其在本租户工作書中規定的事項的唯一代表，在另行通知租户之前，他們有完全的權力和責任代表房東按照本租户工作書的要求行事。
5.4
在這封租户工作信中，時間是至關重要的。除另有説明外，本文中所有提及的“天數”均指並指日曆日。業主及時不批准的，重複文件編制和審批程序，直至業主批准為止。
5.5
租户的租約違約。儘管經修訂的租約或本租户工作書中有任何相反的規定，但如果租户在經修訂的租約項下違約，或本租户工作書在租客改善工程基本完成之時或之前的任何時間發生，且該違約在租約規定的適用通知和補救期限過後仍未得到糾正，則除根據經修訂的租約授予房東的所有其他權利和補救外，房東有權扣留全部或部分租户改善津貼和/或房東可在不承擔任何責任的情況下，導致租户改善工程停止施工(在這種情況下，承租人應對實質上完成承租人改善工程的任何延誤和由此產生的任何費用負責)。