附件10.8

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租約簽訂日期：2015年4月14日

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(由業主填寫)

第一條--參考數據

A.SubJECTS涉及：

本租賃中對下列任何主題的每個引用應被解釋為包含第1.1節中為該主題陳述的數據：

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建築物：本協議附件A所述地塊上的建築物。租賃書中提及的“基地建築”是指建築外殼，包括基地建築機械、電氣和管道系統（水平配電線、管道或設備除外）；主大廳和一樓的電梯大廳，但不包括建築內的所有租賃或租賃區域。

地址：9605 Medical Center Drive，Rockville，MD 20850

租户空間的可出租樓面面積：約5，365平方英尺，根據本協議第10.24節測量。

建築物的總可出租樓面面積：約115，691平方英尺，根據第10.24節測量。

租户設計完成日期：2014年12月31日

計劃期開始日期：2015年5月1日

任期屆滿日期：2020年10月31日

近似年限：5年零6個月

基準年：2015年曆年

年度報告：第一個租賃年142，172.50美元（全套服務）（根據第4.1節的規定進行年度調整），計算如下：26.50美元（每平方英尺）× 5，365平方英尺= 142，172.50美元（全套服務）年租金。

保證金：$1，847 77

租户津貼：根據第3.5節，業主為承租人分配了一筆不超過45.00美元的租金補貼，用於設計和建造租賃權改良， 第三條規定（“租客津貼”）。

承租人對業主的改善補償：如第3.1節所定義。

租户的股份：承租人的份額應等於分數，分數的分子應為承租人空間的可出租建築面積（根據本租約可以增加或減少），分數的分母應為建築物的總可出租建築面積。

允許用途：僅限於辦公室，不得用於其他用途。

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租賃年：就本租約的所有目的而言， [“租賃年”是指在本租賃期限內，從開始日期或其週年日開始的任何連續十二個日曆月的期間，但如果開始日期不是在一個月的第一天，那麼“租賃年”一詞指在本租約期限內，自租約生效後的下一個日曆月的第一天開始的任何連續十二個日曆月的期間，第一個租賃年期亦應包括開始日期至隨後歷月第一日之間的期間，惟最後一個租賃年期應於租期屆滿日或可能終止租賃的較早日期終止。

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特別規定：第一個月租金的金額為$11，847.77應在承租人簽署本租約時支付（“租金押金”）。如果承租人沒有違約，租賃期前六（6）個月到期的年租金的每月分期付款應在租賃開始日期後減少，承租人根據前一句支付的租金押金應由出租人用於第七（7）個月。^這是）按月分期支付的年租金。保證金亦應於承租人簽署本租約時到期。

B.EXHIBITS.

本節所列的下列附件以引用方式納入本租約，並應解釋為本租約的一部分：

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第二條--前提和期限

2.1前提。

在本租約及土地租契(定義見下文)有關本租約附件A所述並構成本租約一部分的土地(“地段”)條文的規限下，業主現向承租人出租，並向承租人出租本租約所附附件B所示的業主、租客空間，並於該地段的建築物二樓作為本租約的一部分，俗稱為270號套房，但不包括專供或用作建築物其他部分的外牆、公用設施區域及屋宇裝置固定裝置及設備。承租人的空間，包括這樣的排除，在下文中被稱為“場所”

承租人作為房產的附屬者，有權與其他有權享有以下權利的人共同使用：(A)建築物內或地段上的公用設施，其範圍和位置由業主不時指定，以及約翰霍普金斯大學蒙哥馬利縣校區(“校區”)上的公用設施(如有)，只要該等設施可供大樓的租户使用，以及(B)為建築物的租户提供服務的屋宇裝置及設備。

業主保留不時安裝、修理、更換、使用、保養及搬遷至樓宇及樓宇其他部分或樓宇內任何位置的樓宇設施固定裝置及設備的權利，而無須向租户發出通知或承擔責任，但在進行任何維修或更換後，租户須在樓宇內安裝基本相同的固定附着物及設備，以及(B)更改或遷移任何公用設施，但租客須可使用所有公用設施。業主應盡合理努力，儘量減少建築物內的其他建造和維修活動對租户使用房屋的任何干擾。承租人承認，約翰霍普金斯大學(“JHU”)將在大樓內開設晚間和週末課程，為了容納這些用户，大樓公共區域將從上午7點開始開放。週一至週五下午1點至上午8點至下午6時，星期六、星期日及假期(可不時調整)。

所提及的“土地租約”指的是房東和約翰霍普金斯大學之間於2003年7月16日簽訂的特定土地租約(第二階段)。

2.2TERM。

自(A)預定期限開始日期或(B)第3.2節所規定的物業被視為可供使用的日期及(C)在任何情況下，承租人佔用全部或部分物業的日期(以上述日期中適當者為準，以下稱為“開始日期”)開始並持有一段期間(“期限”)，並持續至期限屆滿日期，除非按本租約的規定較早終止。根據房東的要求，房東和租客立即同意以附件H的形式簽署租賃開始日期協議，該協議將確定開始日期併成為租賃的一部分。

雙方理解並同意，如果業主的工作(定義見第三條)在預定期限開始之日或之前沒有由業主按照第三條基本完成，或者如果業主因任何其他原因不能在本租約要求時將房產的佔有權交付給租客，則本租約不應無效或可撤銷，除非本租約另有明確規定，房東或房東的代理人和員工也不對由此造成的任何損失或損害向租客負責。在這種情況下，開工日期應按第三條規定延長。

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2.3更新選項。

承租人有權在不少於6個月或不超過16個月的期限屆滿前向業主發出書面通知(“續期通知”)，將整個租約續期一次，期限為五(5)年(“續期期限”)；但在承租人向業主發出續約通知時及在初始租期餘下的時間內，(I)承租人並非違約，及(Ii)承租人尚未轉讓本租約，且轉租合共不得超過物業面積的百分之五十(50%)(不論該轉讓或分租(S)是否已按照本租約獲準)。在任何情況下，任何轉讓人或受讓人均無權行使本款規定的續展權利。

如租客行使此續期權利，則租約的所有條款、契諾、條件及條文(包括但不限於與額外租金、營運成本上升及房地產税上升有關的條款、契諾、條件及規定)將在續期期間適用，租約將繼續具有十足效力及效力，但以下情況除外：(A)租客須按當時的“原狀”佔用物業，並不得減收年租，亦不得給予租客任何信貸或津貼，而業主亦無義務對物業或建築物作出任何改善或改動；(B)物業的年租金須按下文規定調整；及(C)租户無權續訂或續期本租約。續期第一年的年租金將等於初始租期屆滿時與建築物內物業相當的空間的當時預測市值租金，此後應根據本協議確定的市場條款逐步上升，但在任何情況下，年租金不得超過當時年租金的百分之一百零五(105%)(“最高續期租金”)。

如業主與租客在收到租客續約通知書後30天內，仍未按上述規定就租客於續約期限內支付的年租金達成書面協議，則本續約選擇權將立即終止，且不再具效力，而租約將於預定期限屆滿之日終止。

2.5RIGHT第一次報價。

在符合第2.5節隨後規定的條件的情況下，在本租賃初始期限的剩餘時間內，承租人對於在本租賃合同附件F所示的、與該房屋相鄰的空間(在此稱為“首次租賃空間”)的租賃享有一次性的第一要約權利，當該可出租空間可供租賃時(如下文所定義)，前提是：(A)在第一要約空間變為可供租賃時，(I)承租人在本合同附件F中確定的可供租賃的空間(如下所述)不違約時，(Ii)承租人未轉讓本租約，且轉租合計未超過該物業的百分之五十(50%)(不論該轉讓或轉租(S)是否已按照本租約獲準)，。(Iii)本租約期限至少剩餘三十六(36)個月；。但是，如果本租約的期限已延長至續期，則該三十六(36)個月的要求不適用，並且(B)在任何情況下，任何受讓人或分租人均無權行使本款規定的第一要約權。業主並無向任何於本租約簽訂日期前訂立的大廈租約中的任何其他租客提供首次要約空間的第一要約權，亦不會根據大廈的租約向任何未來的租客提供任何該等權利(除非及在該等權利受本即時首次要約權所規限及從屬的範圍內)。因此，承租人在第一要約空間項下的權利，僅在租賃籤立日期前訂立的該等空間的任何租賃的租期提前終止時，或根據在租賃執行日期前簽訂的租約授予承租人的選擇權、拒絕權利、要約或談判而產生，包括所有獲準的延期或擴建。就本協議而言，第一要約空間應為“可供租賃”，如果該空間當時或將在此後12個月內空置，且不受在租賃執行日期之前簽訂的租約下大樓內另一個或多個租户受惠的任何租約、選擇權或權利的約束。

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如果第一個要約空間或其任何部分(本文稱為“要約空間”)根據前款規定變為可供租賃，則在簽訂向租客發出書面通知(“房東要約通知”)，與另一人或實體(房東)租賃該面積，即首次要約向租客出租所提供的空間，但其他租客不得對前段所述的空間有優先索取權，並須進一步滿足本文所述條件。在收到房東的優惠通知後，租户將擁有在收到業主的報價通知後三十(30)天，以書面形式通知業主租客選擇租賃整個提供的空間(“租户的選擇通知”)，否則租客根據第2.5條對提供的空間的權利將終止並無效，業主有權自行決定將提供的空間出租給另一方或多方，或以業主選擇的條款以其他方式阻礙大樓內的其他新租户或現有租户(S)。

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除第2.5條明確規定外，承租人根據本第2.5條所佔用的任何空間，應由承租人以“原樣”和“原樣”的狀態租用，並根據本租約的條款添加到房產中，但房東沒有義務招致或向承租人提供本租賃項下提供的任何津貼或租金減免，所提供空間的年租金應按下文所規定的方式確定。根據第2.5節的規定，承租人就承租人租賃的提供空間支付的年租金應等於當時市場租金與市場面積中可比空間的市場優惠租金相同，並應根據市場條款每年遞增，但在任何情況下，提供空間的每平方英尺租金不得低於承租人根據本條款應支付的當前每平方英尺租金。如果房東和租客在收到房東的租客選舉通知之日起三十(30)天內，不能就本租約的修正案達成協議，在房產中增加提供的空間，包括該空間的租金，房東或租客可以選擇按照三經紀人方法確定公平的市場租金和租金上漲。如果房東和房客都不是在上述三十(30)天期限後七(7)個工作日內，向選擇使用三經紀人方式的另一方發出通知，承租人根據本合同行使的第一要約權無效，房東有權按房東選擇的條款將所提供的空間出租給他人。

第三條--建造

3.1INITIAL建造。

業主應安排在建築物內安裝(A)根據已完成的平面圖所需的所有消防和生命安全設備，(B)已完成的平面圖所要求的所有消亡隔斷，(C)建築標準窗簾，以及(D)已完成的平面圖上所示的電線、電路、面板和管道；並應在受不可抗力(見第10.12節所定義的不可抗力)的限制下，清理為建築物服務的暖通空調系統，並將其連接到基礎建築暖通空調系統(“業主的工作”)，費用自負。

承租人應根據本合同附件C批准業主建築師提供的圖則，用於建造房屋租賃改建工程的圖紙和規格(該等圖紙和規格一旦完成並經業主批准，在本文中稱為“完整圖則”)，所有這些圖紙和規格均應由業主選定並經業主批准的建築師(本文中稱為“業主建築師”)和業主工程師編制，包括但不限於：

a.傢俱和設備佈置圖

b.有維度的分區計劃

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c.有尺寸的電氣和電話插座平面圖

d.天花板平面圖

e.門和五金表

f.房間裝修明細表，包括牆壁、地毯和地磚的顏色

g.電氣、機械和結構工程圖

h.所有必要的施工細節和規格。

業主和租客在業主建築師提交併經租客和業主批准後，應在完整的平面圖上簽字。未經房東批准，承租人不得修改或補充完整的平面圖，包括變更令。

承租人的所有建築、傢俱安裝以及後來的更改或增加應與業主進行的任何工作相協調，以保持和諧的勞動關係，不損害建築物或地塊，或幹擾建築物的建造或相關的改善或建築物的運營。承租人有權自費安裝最多兩(2)個電子接入點，只要這些接入點相輔相成且符合建築物出入系統。除由承租人指示和費用由專門承包商(“承租人承包商”)負責安裝傢俱、安裝電話和計算機以及數據處理電纜和佈線外，所有完整平面圖(“租賃改進”)中描述的工作均應由仲量聯行建築有限公司(“業主承包商”)進行。

建設租賃改進項目的分包商應按以下程序選擇。業主承包商應(I)就每個行業徵求至少三個分包商的投標(如果適用)，並且在根據本合同附件C所列里程碑4提交最終投標和定價圖時，承租人可指定至少一個合格分包商的名稱列入業主承包商名單；(Ii)允許承租人在授予工程分包合同之前審查收到的租賃改進投標的結果，但因承租人審查造成的任何延誤應被視為承租人延誤(如下所述)；以及(Iii)根據上述程序選擇及時收到的最低合格投標，但在任何情況下，均不要求業主承包商接受業主承包商認為錯誤的任何投標，或業主承包商可能合理反對的任何分包商投標。如果承租人選擇一個行業不經過上述三個投標程序，房東承包商將從該行業的分包商那裏獲得價格並將其提交給租户。承租人有權批准該分包商及其價格或拒絕該分包商，在這種情況下，房東的承包商將根據上述三個投標程序選擇一個分包商，而因承租人拒絕任何分包商而造成的任何延誤應被視為承租人延誤(如下所述)。

業主承包商應按上述程序確定的保證費用(包括5%的承包費和業主承包商的一般條件費用)進行租賃改進。業主不得向承租人收取任何施工管理費。業主承包商應獲得所有必要的建築許可證，以建造租賃改建和房屋的初始佔用證書。

房東不會批准任何需要非常費用的建築、改建或增建，以便在租賃終止時將房屋重新調整為正常的辦公用途，或增加5.1節要求的建築、保險或房東服務的成本，除非承租人首先提供房東可以接受的保證，保證此類重新適應將在終止之前進行，而不會向房東支付費用，併為支付此類增加的成本提供房東可以接受的撥備。房東還將不批准租户要求的任何更改或增加，這將推遲房屋或建築物的完工。所有更改和增加應是建築的一部分，但

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雙方在批准時以書面形式約定的物品，應在本租賃終止時由承租人移除，或由承租人自費移除，或由承租人選擇。

承租人約定支付承租人或承租人承包商完成的所有工作，承租人應申請與該工作相關的所有許可和許可證，並應支付與此相關的所有到期費用。承租人應向房東提供所有此類許可證和許可證的原件，而在該等工程實質上完成後，如有需要，須向業主交付該處所的佔用證明書。無論是否由房東支付費用，該等修繕工程及任何其他附貼於物業的修繕工程均屬業主所有，並一直為業主所有。在執行任何工作期間，承租人必須提供房東證據，證明承租人或其承包商有(I)在建築商的風險未報告表格上投保“一切有形損失風險”的保險單，有重置成本和商定的金額背書，(Ii)商業一般責任，基礎保險總額不低於500萬美元(500萬美元)，每份此類保險單將房東和房東的貸款人列為額外被保險人(以及作為商業一般責任保險以外的保險單的損失收款人)，並採用房東合理接受的形式)。該承包商還必須提供證據，證明其已按法定要求的金額和形式提供了工人補償保險。在不以任何方式限制房東在本租約規定的任何其他賠償下的權利和租客的義務的情況下，承租人應在房東合理接受的律師的指導下，為房東辯護，使其免受(A)承租人承包商或通過承租人承包商或在承租人承包商之下索賠的任何人的索賠或要求，以及(B)對任何人或財產的傷害、損失、事故或損害的責任，包括但不限於身體傷害和/或死亡，以及因承租人、其代理人、員工、承包商或分包商，在執行任何建築、改建或重新裝修時。

房東同意根據房東建築師的完整平面圖提供交鑰匙的建築，如附件C所示。承租人應向房東支付額外租金，並向房東(在此也稱為“TIR”)支付租户改進補償。如果需要進行額外的工作，承租人超出或超出竣工計劃範圍，且費用超過L條款規定的承租人津貼的，此類額外工程的費用應由承租人在施工前由業主承包商書面批准。向房東支付的租户改善補償金額應等於(A)房東因租約改善而產生的所有費用，包括房東支付的租户建築師或房東工程師的任何費用和費用，以及房東承包商向房東收取的超過(B)本條款第1節第1款規定的租户津貼(如果有)的費用和費用。承租人應在租賃改進工程開始建設之前向業主支付三分之一(1/3)的TIR，當租賃改進工程建設完成50%時支付三分之一(1/3)的TIR，其餘部分在租賃改進工程基本完成後支付；在每一種情況下，業主向租户提交一份關於TIR的聲明。承租人應在收到房東的結算單後30天內向房東支付相當於未支付的TIR餘額(如有)的款項。除支付上述規定的TIR外，承租人還應支付房東因租客和房東簽署的任何影響完整平面圖的變更令而產生的所有費用，包括房東承包商就此類變更單向房東收取的成本和費用。與上述變更令有關的到期和應付金額應包括在上述與TIR有關的報表中，承租人應在三十(30)天內按照每份報表付款，在任何情況下均應在生效日期之前付款。

3.2準備房舍以供使用。

出租人同意盡合理努力在預定租期開始日期前基本完成租賃改善，但該日期應延長一段時間，該時間應等於出租人因不可抗力（定義見第10.12節）或承租人延遲而導致的任何延誤。在出租人承包商建造的租賃改善（如有）（統稱為“出租人工程”）基本完工之日，該房屋應被視為已準備入住

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業主建築師向承租人書面證明，但可在六十（60）天內完全完工而不會對承租人造成實質性幹擾的次要項目除外，以及由於季節、天氣或項目性質等原因，當時無法完成的其他項目，前提是上述項目中沒有任何一個項目可以使該房屋用於許可用途；然而，進一步規定，如果業主因項目前期較長而無法完成業主工程的施工，（定義見下文）包括在完整計劃中，或承租人或其代理人、僱員、承包商的任何作為或不作為，被邀請人或被許可人或由於承租人延遲遵守本租約第3.1條的規定（在此有時稱為“承租人延遲”），則除非發生該等承租人延遲，否則該房屋應被視為在不遲於業主工程和租賃物業改善已基本完成之日之前入住。就本合同而言，“長期項目”指的是包含在完整計劃中或承租人要求的任何變更單中的、不能按照業主施工進度表完成的任何工程項目（不加班或加速工作），如果房東，承包商在施工開始前通知承租人，該項目是一個長期的項目，但不遲於預定期限開始日期。

業主應允許承租人在租賃期前在該房屋內安裝遠程/數據設備和系統設施，前提是該建築物或租賃物改善的剩餘部分的完工不會受到實質性幹擾。

如果承租人未能遵守第3條的規定。或提交信息或提交最終投標和定價文件或業主根據本合同要求批准的完整計劃，如果承租人在收到出租人書面通知後三十（30）天內未能糾正上述錯誤，則出租人可自行選擇，在通知承租人的日期終止本租約，在此終止後，如果承租人違約，業主應享有本租約第九條規定的所有權利。

3.3適用於建築的一般規定。

本租約要求或允許的所有施工工作應以良好和熟練的方式進行，並遵守所有適用法律和所有合法條例、法規、命令、許可證和政府機構和建築物保險公司的批准。任何一方可在合理時間檢查另一方的工作，並應及時通知觀察到的缺陷，在承租人入住該房屋之前，承租人和業主應就未完成的租賃物改進的完整清單達成一致；但是，本協議中的任何內容不得被視為或解釋為阻止承租人在入住後報告租賃物改進的潛在缺陷。第3條規定的業主義務。當承租人開始佔用該房屋的任何部分作許可用途時，應視為已履行，但與租賃改善有關的項目不完整或不符合第3.1節要求，承租人應在任何情況下在該開始前向業主發出書面通知。如果承租人在根據第3.2條的規定被視為可入住後的30天內仍未開始入住該房屋，則由註冊建築師或註冊工程師出具的竣工證書應作為業主已履行所有該等義務的確鑿證據，但該證書中所述項目不完整或不符合該等要求。

3.4REPRESENTATIVES.

經業主代表（如為業主）或承租人代表（如為承租人）或任何指定的人員（如為承租人）的批准和其他行動，各方授權另一方在本第III條項下各自的權利和義務。

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3.5租户津貼。

出租人應按照第1.1節中規定的金額提供分配的租户補貼，用於出租人建造租賃改善，租賃改善是根據雙方商定的空間平面圖（附件B），使用建築標準材料和飾面，在房屋內建造的交鑰匙建築。出租人應使用承租人津貼支付出租人因該等工程而產生的所有費用，包括建築和工程費、許可費、總承包商成本、施工管理以及與房屋建設相關的任何其他費用。

3.6請付出代價。

如果承租人（i）在租賃開始日期之前違約，並且未能糾正，在任何適用的通知和補救期間、日期，或(Ii)未能支付在生效日期(如果適用)到期的任何年租金或額外租金，或在第一個月的年租金和額外租金沒有根據本合同第一條減少的日期違約，則在任何情況下，除了房東根據本租約或法律或衡平法可能享有的任何其他權利和補救措施外，承租人應應要求立即向房東償還，自業主根據本租約交付物業之日起至租客支付該金額為止(“前期費用”)，租客津貼連同其按違約率計算的利息。

第四條--租金

4.1RENT。

自開始日期起至剩餘時間內，承租人同意在租期內每個日曆月的第一天，向房東預付相當於年租金1/12的租金，不作任何補償或減免；而於租期開始或結束時的任何日曆月的任何部分，應按該部分的比例預付，但第一期年租金應根據本協議第一條所載的特別規定到期並應根據本協議第一條所載的特別規定支付，只要承租人沒有拖欠本協議項下的規定，三期年租金應在生效日期後根據本協議第1.1節的特別規定予以減免。

這裏所用的“年租金”是指第1.1節規定的金額。在第二個租賃年度的第一天，以及隨後每個租賃年度的第一天，或者在初始期限內的每個租賃年度的第一天，年租金的數額應當增加如下：

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“額外租金”一詞係指承租人根據本租約條款須支付的經營成本上升部分(定義見下文)、房地產税增加部分(定義見下文)，以及承租人根據本租賃條款須支付的除年租金外的所有其他成本、收費及徵用。

4.2運營成本。

自開工之日起至剩餘期限內，承租人應在收到房東的經營成本報表(定義如下)後的第三十天或之前，向房東支付承租人的份額(定義如下)，作為額外租金。在租期內結束的每個財政年度結束後一百八十(180)天內和租賃終止後一百二十(120)天內，業主應提交一份合理詳細的報表(“業主運營成本報表”)，並按照通常的會計慣例，經業主證明，並顯示上一財年或上一財年的零頭(視情況而定)的業主運營成本(“運營成本”)，該報表應：

(i)根據任何土地租契或相關租契支付的地租或其他租金，或因任何貸款而支付的本金、利息、滯納金、罰款或其他費用；

(Ii)根據公認會計原則對建築物進行改進或更換的費用，除非明確列入本協議第(B)部分下的運營成本，否則將其資本化

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第4.2節(“基本建設改善”)；

(Iii)租賃佣金、法律、空間規劃、建築和為大樓招攬租户所發生的其他費用；

(Iv)僅為另一承租人、準承租人或居住者的利益而進行的油漆、重新裝修或其他工作的費用；

(v)支付給業主或者物業經理高級副總裁以上級別的管理人員或者管理人員的薪金、工資或者其他報酬；

(Vi)支付給業主或其物業經理的僱員的薪金、工資或其他補償或福利，但該僱員並非被指派負責該建築物或校園的營運、管理、保養或維修工作；如任何非現場僱員或其他僱員並非全職負責該建築物或校園的營運、管理、保養或維修工作，則業主須將支付予該等僱員的工資、薪金或其他補償或福利的補償，在該等僱員所獲分配的物業中合理地分配，而營運成本應不包括該等補償中不合理地分配給該建築物或校園的部分；

(Vii)因房東違反任何政府規定或權力而招致的罰款或處罰；

(Viii)房東實際從保險、賠償或任何其他來源獲得補償的任何費用，包括大樓的其他租户，如果向這些租户特別收取，而不是作為運營成本、房地產税或電費成本；

(Ix)超出適用保單的維修、恢復、更換或其他工程的免賠額的費用，由以下原因引起：(A)本合同要求業主投保的火災、風暴或其他傷亡事故(無論是全部或部分破壞)和(B)政府當局行使徵用權；

(x)與大樓的租户、其他租户或準租户，或與顧問、管理代理人、租賃代理人、買家或抵押權人的糾紛有關的律師費、費用和訴訟費用；業主因業主違反本租約條款而產生的費用，如果不是這樣的違反，業主本不會產生的費用；

(Xi)與該建築物的原有建造或與該建築物建造的其他改善有關的費用；

(Xii)與另一租客或佔用人的空間有關的費用：(A)因向該租客提供業主不需要提供的任何服務或利益而招致的費用，或(B)超出業主根據本條例規定須向租客提供的服務的費用，或(B)以其他方式超出業主當時向建築物內所有租客或其他佔用人提供的建築物標準服務的費用，不論該另一租客或佔用人是否實際為此而收取費用；

(Xiv)與建築物和/或地段的收購或銷售、融資、再融資、按揭、出售或所有權變更有關的費用，包括但不限於律師費、業權保險費和記錄費用；v因逾期支付貸款、税款和水電費而招致的罰款、利息、罰款、法律費用或訴訟費用；

(Xv)房東或其物業經理的一般家庭辦公室管理費用；

(十六)製造商、物質師、供應商或承包商保修範圍內的任何項目所發生的成本；

(Xvii)非現金項目，如樓房和樓房設備折舊和攤銷的扣除(除非明確列入本第4.2節(B)部分的業務費用)；投資資本的利息；壞賬損失；租金損失和此類損失準備金；

(Xviii)與業主擁有、經營或補貼的任何大堂商店或自助餐廳的經營有關的費用(任何自助餐廳的非資本成本除外，根據本條款第4.2節(B)部分明確計入經營成本)；

(Xix)業主與組成業主的法人實體的業務運營有關的費用是獨立的，不包括建築物的運營成本，包括法人實體組建和維護費用；

(Xx)支付給業主的任何附屬公司或附屬公司的所有金額，如果此類商品或服務的成本超過市場價格，則應包括在運營成本中

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在華盛頓大都會地區按公平合同提供類似的服務；

(XXI)租賃通常被認為是資本性質的電梯或其他設備所發生的租金和其他相關費用；

(b)但包括但不限於：建築物內所有租户均可享用的任何食堂或健身室的保養及維修費用；任何一財政年度或不足一財政年度的房地產税減免訴訟及評税的費用；保險費；因審計經營成本而須支付予第三者的費用，但該等費用須不是因業主向租客收取過高的經營成本而招致；合理的法律費用及因尋求減低房地產税而須支付的費用及與樓宇服務合約有關的費用；業主向所有從事建築物和地段的操作、維護或清潔的人員支付的補償和所有附帶福利、工人補償保險費和工資税，只要這些支付的金額與類似建築物和物業的此類服務的通常和慣例相同；房東或公用事業公司不直接向租户收取的所有電費、水費和其他公用事業費用；根據清潔、操作、管理、保養、修理或測試建築物和地段的服務合同，向業主的物業管理人和其他獨立承包人(包括但不限於業主的附屬公司)支付的款項，只要這些付款的數額與類似建築物和財產的此類服務的通常和慣例相同；管理代理人支付的租金或相當於業主市場租金損失的推算成本，用於向管理代理人提供大樓底層或以上辦公室的空間(不超過1000可出租平方英尺)；以及與擁有、管理、清潔、運營、管理、維護和維修建築物和地段相關的所有其他成本和開支，或其中之一，以及建築物按比例分攤的適用於擁有、管理、清潔、運營、管理、維護和維修校園公共區域的所有此類成本和支出，包括但不限於公共區域租金和適用於樹蔭森林生命科學中心的其他費用，如果業主安裝或建造新的或替換資本項目以降低運營成本或遵守在本租約簽訂日期未生效的法律要求，則其成本，按照公認的會計原則攤銷，應計入房東的經營成本。

“承租人在經營成本上升中的份額”應等於(A)房東經營成本表中顯示的經營成本減去基準年度的經營成本乘以(B)“承租人份額”的乘積。

業主的經營成本表還應顯示上一個財政年度或其部分佔用的建築物的平均平方英尺。如果在本協議的任何全年或部分年度內，建築物的淨應租面積不足百分之九十五（95%），（包括基準年），則該年度的實際運營成本應調整至如果佔用該建築物的淨應租面積的95%，則根據業主的合理判斷，然而，經調整後經營成本不得超過業主在建築物被佔用百分之九十五（95%）的情況下所產生的實際成本。

如果向租户提供的特殊服務，但沒有在可比的基礎上提供給所有區域，可分配給該房屋的比例應與承租人空間的可出租建築面積相同，（根據本租約可增加或減少）對如此提供服務的總可出租樓面面積的影響（後者的面積以與建築物的總應出租樓面面積相同的方式釐定）。

儘管本第4.2條有任何其他規定，如果期限屆滿或終止的日期不是一個財政年度的最後一天，則在期限結束時，承租人根據本第4.2條向出租人支付的最後一筆款項應按比例分配，並以出租人對出租人所列項目的合理最佳估計為基礎。的運營成本報表，應在合同到期或終止後一百二十（120）天內交付給承租人。

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10日或之前，業主將該估價交付給承租人。

承租人應在該財政年度的每個月的第一天以及其後的每個財政年度支付“估計每月付款”，作為額外租金，該“估計每月付款”等於各自財政年度估計運營成本上漲的承租人份額的1/12，並在業主的運營成本報表交付給承租人後支付適當的額外付款或貸記。如果承租人支付的估計運營成本上漲份額低於承租人在實際運營成本上漲中的份額，承租人同意向業主支付差額作為額外租金。如果承租人支付的估計運營成本份額超過承租人在實際運營成本上漲中的份額，則出租人應將該超出部分計入承租人在運營成本上漲中的隨後每月付款（視情況而定），直至該超出部分用盡。業主可在一個財政年度內隨時調整該估計每月付款（但每個財政年度不得超過兩次），承租人應在收到業主通知後的每個月第一天支付調整後的估計每月付款，作為額外租金。出租人根據租賃提供的每份出租人運營成本報表均為最終結果，對承租人具有約束力，除非承租人在收到報表後九十（90）天內通知出租人希望審計出租人上一年度的運營成本。如果承租人及時發出通知，要求權利， 為審查或審計業主上一年度與運營成本有關的賬簿和記錄，業主應在正常工作時間內向承租人提交與該審查相關的運營成本報表後六（6）個月內，在保留該等記錄的業主管理代理的辦公室，向承租人提供檢查或審計，業主管理代理人擁有的有關該財政年度業主運營成本的賬簿和記錄。在業主運營成本報表的任何此類爭議解決之前，承租人應支付調整，包括承租人運營成本報表規定的運營成本上漲份額的任何少付，但不影響承租人的狀況，如本文所述。如果爭議以承租人為受益人的方式解決，業主應將承租人多付的款項貸記或支付給承租人（如上文所述）。

如果出租人未能向承租人提供出租人關於承租人在任何財政年度應分攤的運營成本增長的任何估計報表，或者如果出租人應在該財政年度開始後提供該估計，則直至向承租人提供該估計的月份的次月的第一天，承租人應在每月的第一天向出租人支付相當於承租人根據本第4.2條應就上一財政年度最後一個月向出租人支付的每月金額的金額。

4.3房地產税。

從開始日期開始，並持續到本期限的剩餘時間，承租人應在承租人收到出租人房地產税報表（定義見下文）後的第三十天或之前，向出租人支付承租人的房地產税增值（定義見下文）份額（如有）作為額外租金。在租賃期限內結束的每個財政年度結束後的一百八十（180）天內，出租人應提交一份經出租人認證的報表（“出租人房地產税報表”），並註明上一個財政年度或部分財政年度（視情況而定）的房地產税，並附上相關税單副本。

“承租人在房地產税遞增中的份額”應等於(A)房東房地產税表中顯示的房地產税減去基準年度的房地產税乘以(B)承租人的份額的乘積。

上述術語“房地產税”，是指任何政府當局對該地段、該建築物和/或該建築物，或對受益於該地段的任何地役權，或因該地段、該建築物和/或該建築物的所有權、租賃和經營或兩者的所有權、租賃和經營而有義務繳納的所有種類和性質的税；分期付款和

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公共改善或公共改善評估的利息；特別評估、費用、收費、徵費、罰款、服務費、附加費、評估、收費、交通費用、交通鼓勵、交通減少計劃或任何其他目的；由任何政府實體、政府當局或任何具有直接或間接徵税權力的任何類型的政府實體、政府當局或任何種類的改善或評估區對建築物或地段或業主在其中的任何法律或衡平法上的權益徵收或徵收的任何種類或性質的徵税或徵税，無論是現在或以後徵收的，也無論各方在本租賃之日考慮的習慣如何，只要該等房地產税不是業主疏忽的結果；在符合下列條件的前提下：房東、消費税、特許經營税和遺產、繼承税的淨收入為基礎的所有聯邦州税或地方税應不包括在房地產税中，但如果在任期內的任何時間改變現行的房地產從價税制，以取代全部或部分房地產從價税，對房東徵收資本税或其他與地塊、建築和改善或兩者兼而有之的租金税，或聯邦、州、縣、市或其他地方收入、特許經營權、消費税、銷售、利潤或類似的税項、評估、徵税或收費(與現行有效的任何税項、評估、徵税或收費不同)由任何該等租金全部或部分衡量或以任何該等租金計算，則任何及所有該等税項、評估、徵税或收費，在如此衡量或依據的範圍內，應被視為包括在“房地產税”一詞內。承租人承認，如果房地產税因非營利實體佔用大樓而減少，則此類承租人繳納的房地產税份額應進行結構調整，以使被給予減税的免税承租人(S)獲得(S)房產税豁免的全部好處。

儘管第4.3節有任何其他規定，但如果租期期滿或終止的日期不是財政年度的最後一天，則在該財年期末的某一部分，房東根據第4.3節向房東支付的最後一筆款項應根據房東對房東房地產納税報表中其他可包括項目的合理最佳估計按比例分攤和支付，房東房地產税報表應在期限屆滿或終止後120天內交付給租户，並應在房東向租户交付評估後10天或之前支付。在最終確定租户預估付款期間的房地產税之日起三十(30)日內，租户或房東(視屬何情況而定)應分別向對方支付租户應少付或多付的房地產税升級份額的餘額。本款在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

承租人應在該財政年度及其後每個財政年度的每個月的第一天支付相當於承租人在各自財政年度的估計房地產税遞增份額的1/12的估計每月房地產税，作為額外租金，並在房東的房地產税表交付給承租人後支付適當的額外付款或抵免。如果承租人為估計的房地產税上調支付的租户份額少於承租人在實際房地產税升級中的份額，承租人同意向房東支付差額作為額外租金。如果承租人為估計的房地產税升級支付的租户份額超過了租户在實際房地產税升級中的份額，則房東應酌情將超出的部分計入租户隨後支付的房產税升級份額，直到超出部分用完為止。房東可在一個財政年度內不時及隨時調整該估計每月房地產税額(但每個財政年度不得超過兩次)，租客應在收到房東通知後的每個月第一天支付調整後的估計每月房地產税額作為額外租金。房東根據租約作出的每一份房東房地產税聲明均為決定性的，並對租户具有約束力，除非在收到該聲明後九十(90)天內，承租人通知房東，它希望審計房東上一年與房東房地產税有關的賬簿和記錄。如果租客及時發出通知，要求有權審查或審計房東的與房東房地產税有關的賬簿和記錄，房東應在正常營業時間內，在保存這些記錄的房東管理代理辦公室向租客提供房東管理代理擁有的關於房東房地產的賬簿和記錄，以供檢查或審計

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有關財政年度的遺產税。在有關房東房地產税報表的任何爭議得到解決之前，承租人將支付房東房地產税報表規定的調整，包括房東房地產税報表中規定的承租人在房地產税升級中所佔份額的任何少付，但不影響承租人的地位，如本文所述。如果爭議以對租客有利的方式解決，房東應將租客多付的款項貸記或支付給租客(如上文規定)。

如果目前用於計算建築物和/或地塊的評估市場價值的方法被馬裏蘭州停止使用或修訂，則根據第4.3節增加的房地產税的確定應由房東此後根據一個公式和程序確定，根據房東的合理判斷，該公式和程序最接近於上文所述的確定方法，如果現在或將來對租户使用或佔用房產徵收的任何營業税、租金或其他税，因租客佔用物業而對租客的業務或對業主徵收任何該等税項，以向業主徵收任何該等税項，或如該等税項的徵收方式改變，以致由房東負責徵收或支付該等税項，則任何及所有該等税項應被視為房地產税的一部分，而租客須向業主全數支付所有該等税項，或如該等税項與大樓內所有租客有關，則租客應承擔該等税項的全部份額。

如果房東沒有向租客提供房東對房客在任何財政年度中租客應承擔的房地產税升級份額的任何估計，或者如果房東在本財政年度生效後的任何財年提供該估計，則在向租客提供該估計的月份的下一個月的第一天之前，租客應在每個月的第一天向房東支付相當於根據本第4.3條就上一財年的最後一個月應向房東支付的月度金額。

4.4REFUNDS。

承租人有權在房東收到的任何房地產税退還中按比例獲得其份額，扣除房東為獲得此類退款而產生的合理成本，不得超過承租人就該退款所涉及的納税年度支付的房地產税(應理解為，承租人在任何納税年度支付的房地產税可分為兩個獨立的會計年度，只要該納税年度與該會計年度不同)。

4.5INTENTIONALY已省略。

4.6財年的變化。

業主有權隨時將第4.2條和第4.3條規定的會計期間更改為除歷年以外的任何年度期間，並且在任何此類更改後，應對第4.2條和第4.3條所述的所有項目進行適當的分攤。在根據第4.2條或第4.3條提交的所有房東報表(包括經營成本報表或房地產税報表)中，應適當分攤部分在會計期間內和部分在會計期間外的期間的金額，任何在房東報表時無法確定的項目應在房東估算的基礎上計入，房東應在確定後立即提交補充房東報表，並根據其進行適當的調整。所有房東報表應按權責發生制會計原則編制。

4.7年薪。

所有的年租金和額外租金應支付給管理代理人，或房東不時指定的其他人或地點。如果年租金或額外租金的任何分期付款或由於TIR而沒有在到期日期後五(5)天內在業主選擇時支付，(A)應按不時確定的平均最優惠商業利率計息

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由華盛頓特區的三家最大的國家銀行支付的利息加上從到期日起每年2%(2%)的違約率，該利息應立即到期並作為額外租金支付，以及(B)租户還應支付相當於延遲分期付款的3%(3%)的滯納金。

第五條·地主契約

5.1LANDLORD在任期內的契約。

任期內的業主契諾：

5.1.1建築服務公司。-房東應通過房東的僱員或獨立承包商提供附件D和整個租約中所列的服務。

5.1.2額外的屋宇裝備。-房東應應租户的合理提前要求，通過房東的僱員或獨立承包商，以房東不時確定的公平費率提供合理的額外建築運營服務，由租户支付。自開工之日起，業主在非正常營業時間補充供暖和空調的費用為每層兩(2)個區域每小時25.00美元。房東保留在整個租期內隨時提高此費用的權利，但需事先書面通知租客。

5.1.3 修理。--除第七條另有規定外，業主豎井在第4.2節允許的範圍內，對建築物的屋頂、外牆、樓板、其他結構部件和公共設施進行必要的維修，以保持其正常使用狀態，費用自負，但需進行回收。

5.1.4房東約定房東有權簽訂本租約，而租客在支付租金並履行本租約項下的義務時，在整個租期內應和平、安靜地擁有、持有和享受房產，不受房東或房東下索賠的任何人的任何形式的阻礙或騷擾，但須遵守本租約的所有條款和規定。

5.1.5訪問/安全。-承租人每週7天、每天24小時均可進入房舍；但須遵守大樓主入口和副樓門的門卡出入系統(承租人將免費獲得二十(20)張門卡，但主門和副門可在上午7點保持不上鎖)。至下午1點週一至週五和上午8點下午6點。但是，如果業主不對所述門禁系統的充分性、完整性或完整性作出任何陳述或保證，且該門禁系統的故障不應修改或影響業主在本租賃項下的責任限制，

5.1.6故意遺漏的。

5.1.7故意遺漏的。

5.1.8租户的成本。-房東應支付所有費用，包括但不限於租户因成功執行房東的任何義務或本租約下的租户補救措施而產生的合理律師費。

5.1.9大堂名錄。-房東應在大樓大堂的大樓目錄上安裝租户名稱和套房編號，費用由房東承擔。建築標準套房標牌應由業主自費提供，但標牌的任何更改僅可根據本租約的條款進行，且該等更改應由租户承擔費用。

5.1.10合規性。房東應負責大樓與公共區域(包括但不限於核心區衞生間)有關的《美國殘疾人法》的全面遵守，但因租户對大樓的特殊用途(一般辦公用途除外)而需要進行任何改善或翻新的情況除外。如本部分所用，美國人

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《殘疾人法》係指《1991年美國殘疾人法》，載於《美國最高法院判例彙編》第42卷，S 12.1 01及其後。以及自本協議之日起頒佈的適用於本協議的所有法規(統稱為《反興奮劑機構》)。生效日期後，承租人應有責任遵守美國反興奮劑機構在P出租中的要求。

5.1.11保險。-業主應在本租約期限內購買並維持一份或多份保險單，費用由業主自行承擔(但須符合第4.2條的規定)，以使該建築物及該地段的任何其他改善工程按土地租約所要求的金額及承保範圍投保，一份符合土地租約條款的商業一般責任保險單，以及土地租約或建築物任何按揭的持有人可能要求的其他保險或更高限額。本第5.1 1節規定的任何保險可通過一份或多份一攬子保險單的方式維持，涵蓋額外的物品或地點或被保險人，但房東和任何此類其他利害關係人的承保範圍不會因使用這種一攬子保險單而減少或減少。

5.2國際規則。

房東不對租客因不便或煩擾或因停電或短缺引起的業務損失，或因房東為本租約授權的任何目的而進入房產，或修復房產或建築物或地塊的任何部分，或因房東根據第5.1條提供的服務的中斷或終止(由於房東無法控制的任何原因，包括但不限於失去任何適用的許可證或政府批准)而對租户承擔任何賠償或減租責任，如果房東被阻止或延誤進行任何維修、更改或改善，則不承擔任何責任。或提供任何服務或履行任何其他由房東履行的契諾或義務，由於任何合理地超出房東控制的原因，房東不對租客承擔任何責任，除非第VII條另有明確規定，否則租客無權因此而獲得任何租金減免，也不會導致以租客為受益人的索賠，稱這種不履行構成實際或推定的、全部或部分的驅逐。

房東保留在必要時、因意外或緊急情況或在必要的維修完成之前停止任何服務或公用事業系統的權利，除非發生緊急維修，否則房東將合理地提前通知租户任何打算停止的服務或公用設施系統，並將盡合理努力避免因此而給租户帶來不必要的不便。

房東還保留為節約或保存能源或能源服務，或為遵守適用的法規、規則、法規或標準而制定必要、必要或有利的政策、計劃和措施的權利。

儘管本第5.2節的前述規定和本租約的任何其他規定有相反規定，但如果服務中斷(S)是由於建築物或地段並非合理超出房東控制範圍的原因造成的，或者是由於房東或其代理人或其員工的疏忽或故意行為或不作為造成的，並且由於這種中斷，房屋或其實質部分在連續十(10)個工作日內不能用於承租人的業務，並且在此期間承租人不使用或佔用受影響的空間。承租人根據本協議應支付的年租金和承租人因此而無法租用和未使用的部分的額外租金，自該連續第十(10)個營業日的次日起至中斷服務(S)恢復之日止。

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第六條·承租人契諾

6.1TENANT在任期內的契約。

租户契諾：

6.1.1承租人的付款。租户應在到期時支付：(A)所有年租金和額外租金；(B)對租户個人財產徵收的所有税款(包括但不限於租户的固定裝置和設備)，無論評估對象是誰；(C)公用事業向房屋提供的電話和其他公用事業服務(包括為此進行的服務檢查)的所有費用；(D)根據本合同第5.1.2節的規定，向房東免費提供且不與要求房東免費提供的任何服務相關的所有公用事業費用；以及(D)作為額外租金向房東收取的所有費用。

6.1.2修理和屈服。除第七條第5.1.3節和第10.11節另有規定外，承租人應使房屋處於良好的狀態、維修和狀況、房東保險所要求的合理損耗和傷亡損失，以及僅因損壞而造成的損失；並在本租約期滿或終止時，和平地交出房屋及其所有變化和增建，使之符合以下定義的秩序、維修和狀況，且不含任何和所有危險材料(如下所述)，首先移除承租人的所有貨物和物品，以及根據協議要求或本合同中規定在承租人選擇時移除的任何物品，並修復因移除而造成的所有損壞，如果需要，按照本條款的要求恢復房產，並保持其清潔和整潔。

6.1.3佔用率和使用率。承租人只可使用及佔用該處所作準許用途；承租人不得使用或準許該處所或其任何部分作任何禁止用途(定義見下文)或任何被禁止人士(定義見土地租約第14.4節(見本協議第10.26節)。承租人不得損壞或污損處所、建築物或地段，亦不得容許動物、實驗室或其他氣味、噪音或排放物從處所發出；並不得準許在處所內使用任何不當、令人反感、違反法律或條例的用途，或可能造成滋擾，或使建築物或其內容的任何保險的保費失效或增加，或有法律責任使建築物有需要進行任何改動或增建。(A)“禁止使用”是指(1)製造或銷售經聯邦或馬裏蘭州政府當局認定危害人類健康的消費品(如但不限於酒精飲料、煙草產品或武器，但不包括在櫃枱上銷售的藥品或按醫療處方銷售的藥品)；(2)出版、製造、銷售、分發、宣傳或提供色情材料，或(3)賭博；(B)任何人的“受控附屬機構”是指任何人控制、控制或與其共同控制的任何人；及(C)就“受控聯屬公司”的定義而言，“受控”一詞(包括“受控”、“控制”、“受控”及“受共同控制”等術語)指直接或間接擁有以下權力：(Y)在該人的股份或其他所有權權益公開交易的情況下，有權(Y)對該人的未清償有表決權證券或其他所有權權益投百分之十(10%)或以上的表決權，如不是，則有權對其未清償有表決權證券的50%(50%)以上投表決權，或(Z)以其他方式通過合同或其他方式指導該人的管理政策。這裏所説的“人”，是指任何個人、合夥企業、公司、有限責任公司、非法人團體、信託、財產或者其他法人單位。儘管有上述規定，任何聯邦、州或地方政府實體、機構或當局(學院或大學除外)都不是本租約中的“違禁者”。

6.1.4規則和規定-承租人應遵守附件E中所列的規則和規定，以及業主此後制定的其他合理的規章制度(與本租約的條款不相牴觸)，承租人已收到關於維護和使用建築物和地段及其設施和途徑的通知，但有一項理解是，對於建築物內其他租户未能遵守該等規章制度，業主不應對承租人負責。

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6.1.5安全設備和許可證。承租人應因承租人的任何使用而使房屋配備法律或條例或任何公共當局的任何其他規定所要求的所有安全設備，並應獲得因此類使用而需要的所有許可證和許可證，如果房東要求，承租人應因此類使用而進行任何必要的工作，但應理解，上述規定不得被解釋為以任何方式擴大承租人的許可用途。

6.1.6 轉讓和轉租。未經業主事先書面同意，承租人不得自願或通過法律實施，轉讓、轉租或允許租户以外的任何人佔用本租約或其任何部分，只要租户當時未違反本租約，不得無理地拒絕、限制或推遲同意。作為額外租金，租客應及時補償房東因房客請求轉讓或轉租而產生的合理的法律和其他費用(每次請求的總金額不超過11000美元)。任何轉讓或轉租均不影響承租人的持續主要責任(在轉讓後，承租人應與受讓人連帶承擔)。在特定情況下，對上述任何一項的同意不應在任何後續情況下被視為棄權。任何建議的轉讓或分租均須徵得業主同意，包括轉讓條款、建議承讓人或分租客的信譽，以及建議承讓人或分租客的業務與大廈內其他用途及租客的業務是否一致。如承租人或分租客向承租人支付任何款項(扣除承租人就該等轉租或轉讓而向承租人支付的合理律師費、中介費、改善、津貼或租金優惠的費用後)，超過按本合同規定當時應支付的年租金和額外租金，或按每平方英尺按比例支付的部分，承租人應在承租人收到時立即向業主支付超出部分的50%(50%)。如果承租人請求業主同意轉讓本租約或分租房屋的一部分，房東應有權在收到請求後20天內向租客發出書面通知，選擇(A)在轉讓的情況下完全終止本租約，或(B)在通知中規定的日期終止本租約，該日期不得早於通知日期後30天，也不得超過通知日期後60天。

如果在本租期內的任何時間，承租人是：(I)公司或信託(不論是否擁有實益權益)，而當時有權參與選舉或委任董事、受託人或其他行使類似職能和管理承租人事務的人的身份將發生任何直接或間接的變化；或(Ii)合夥或社團或以其他方式不是自然人(且不是法團或信託)，而當時身為該合夥或社團的成員或構成租客的任何人士的身分如有任何直接或間接的改變，租客應通知業主，而業主可藉以下方式終止本租約如果房東合理判斷，租户的信用因此受損，應在90天內通知租户。

如果承租人在本租約期限內的任何一個或多個時間有意轉讓本租約或轉租全部或部分房產，租户應就此向業主發出書面通知，該通知應附有：(A)建議的轉讓或分租的一致或複印件，其生效或開始日期應至少在發出通知後六十(60)天；(B)合理詳細地列出建議的受讓人或分租客的身份、其業務性質及其建議的房產用途的聲明；(C)有關建議的受讓人或分租客的最新財務資料，包括但不限於其最近的財務報告和任何銷售合同(如果承租人出售其業務)，以及(D)該分租客或受讓人的書面確認，説明其不是“被禁止的人”(定義見本文)。該通知應被視為租客向業主發出的要約，業主(或業主指定的人)可根據其選擇：(I)同意該轉讓或分租；。(Ii)按有關條款及條件向承租人分租該等空間；。(Iii)如超過物業面積的50%，終止本租約，並直接與建議的分租人或承讓人訂立新租約，而無須對承租人負任何責任；或。(Iv)拒絕同意。房東可在通知發出後20天內隨時向租客發出通知，行使上述選擇權

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20天內，承租人不得將本租約轉讓給任何人或將該空間轉租給任何人。

出租人同意將全部或部分房屋轉租給承租人的關聯公司（定義見下文），該關聯公司的財務狀況在轉讓日期等於或優於承租人的財務狀況時，無需事先徵得出租人的批准，前提是承租人向承租人提供承租人的該關聯公司的財務狀況的書面確認，定義見下文，並遵守上一段的所有條款和條件，而且任何該等分租客必須將該房屋用作許可用途，並且不是被禁止的人。就本協議而言，術語“承租人關聯公司”應指（i）承租人控制的任何實體，是承租人的子公司，與承租人處於共同控制之下或控制承租人的實體，（ii）承租人合併或合併的繼承人，前提是繼承人的淨資產不低於承租人截至合併之日的淨資產。除非“受控關聯公司”一詞（如第6.1.3節所用），術語“控制”（包括術語“控制”，在本租約中使用的"和"在共同控制之下"，指所有合夥企業權益的50%以上的所有權（包括所有普通合夥權益的50%以上）合夥或所有類別股票的50%以上（包括所有有表決權股份的50%以上）或共同人壽保險公司所有有表決權股權的50%以上。任何套房入口門標誌，以及套房入口門、分租人或承租人的標誌的變更，應由承租人自行承擔費用，並經業主事先批准。

6.1.7賠償承租人應在業主批准的律師的情況下，為針對業主、業主的任何合夥人、成員、受託人、股東、管理人員、經理、董事、僱員或受益人、房屋或房屋及地段擔保的抵押權持有人以及在房屋中擁有權益的任何其他方的所有訴訟進行辯護（“彌償方”）在法律允許的範圍內，就任何及所有責任、損失、損害、費用，向所有彌償方支付、保護、彌償並使其免受損害，（a）任何受償方因其在建築物、地段或房產中的產業或權益而受其約束的費用（包括合理的律師費和開支）、訴訟、索賠、要求或任何性質的判決；或（b）因（i）任何人受傷或死亡而引起的，或 房屋內或與使用、保養或佔用有關的財產的損壞或損失，除非由於業主的疏忽或故意不當行為，（ii）承租人違反本租約，或（iii）承租人或其代理人、僱員、承包商、被許可人、分租人或被邀請人（有時在此稱為“承租人的被邀請人”）的任何作為、不作為、過失、過失或不當行為。

6.1.8租客保險承租人應在該房屋上投保商業一般責任保險，包括廣泛形式的合同責任背書，為承租人投保，並指定業主、其抵押人和物業管理代理人作為附加保險 指定的被保險人就以下所有索賠和要求：（i）在該房屋或相鄰的人行道、街道或道路上，或與承租人或承租人的受邀人使用、保養或佔用有關的任何場所，除非是由業主的疏忽造成的，（ii）承租人違反本租約，（iii）任何行為、過失或疏忽，承租人的被邀請人的其他不當行為，（iv）承租人在本租約項下的任何和所有賠償義務，包括但不限於本租約第6.1.7條和第10.19條，其金額在本租約開始時至少等於第1.1條規定的限額，以及在本租約期間不時地，應適用於房產所在地區與房產相似並用於類似用途的房產上的慣常較高限額（如有），並應按“發生基礎”書寫，幷包括主酒責任保險，並向業主提供有關證書，併為所有着火物體和其他着火壓力容器提供足夠金額的鍋爐和機械保險，為房舍服務的系統（如有）。如果着火物體和其他壓力容器及其可能造成或導致的損害不在承租人的延伸承保範圍內，則此類保險的金額應不低於250，000美元，並按重置費用支付。承租人還應購買保險，保險範圍包括承租人租賃改善、由承租人維護的供暖、通風和空調設備、不時在該房屋內、之上或之上的貿易固定裝置、商品和個人財產，以及承租人進行的改建、增加或變更，保險金額不低於

​

在保期內不定期提供其全部折舊價值的100%(100%)的保險，提供針對“一切險”火災和意外傷害保險單標準形式中包括的危險的保護，以及針對噴頭損壞、破壞和惡意傷害的保險。此類保險的任何保單收益應由承租人的保險公司託管，用於修復、建造、恢復或更換損壞或被摧毀的財產，除非本租賃應根據本租賃的規定停止和終止。根據本節規定，承租人必須獲得的保險單應由具有公認責任的保險公司出具，在當前的“Best‘s Insurance Reports”中評級為“A-X”或更好，並被業主合理地接受，獲得在建築物所在司法管轄區經營的許可，並應作為主要保單承保範圍，不得超過或超過房東或任何抵押權人或管理代理人可能承保的任何保險範圍。根據本租約，承租人必須維護的所有保單應包含適當的條款或批註，根據這些條款或批註，(I)在未提前三十(30)天通知業主的情況下，不得對保單進行重大更改、修改、取消或失效，(Ii)承租人的任何作為或不作為不得影響或限制承保人對業主的義務，(Iji)承租人應獨自負責支付所有保費，即使業主是任何此類保單下的額外被保險人，以及(Iv)房東、其抵押權人和物業管理代理被指定為此類保單下的額外保險人。第6.1.8節規定的任何保險可以通過一份或多份一攬子保險單的方式維持，涵蓋額外的物品或地點或被保險人，但房東和任何此類利益相關方的承保範圍不會因使用這種一攬子保險單而減少或減少。本租約所要求的任何保險單的簽發，以及本租約中規定的承租人保險範圍的最低限額，均不應被視為以任何方式限制或限制承租人在本租約項下或與本租約有關的責任。租客因任何理由佔用處所任何部分之時或之前，包括安裝電纜或系統傢俱，在任何情況下，在生效日期之前，以及至少在承租人根據本節提供的任何保險單或證書到期前三十(30)天，承租人應向房東交付租客根據租約要求保存的所有保險單的副本，或證明已簽發此類保單的適當證明，以及所有適用保費的支付證據。

6.1.9承租人工傷保險。承租人應將在工傷保險承保的房屋內工作的所有承租人員工的法定金額保持在不低於50萬美元的水平，並向房東提供證明。

6.1.10房東的入場權。-租客應允許房東和房東代理人進入：在事先通知的情況下，在合理的時間檢查房產(但在緊急情況下不需要通知)，如果房東選擇進行維修或更換(但應理解，房東應盡商業上合理的努力將對租客業務的幹擾降至最低)；拆除未經房東書面同意的任何更改、增建、標誌、窗簾、百葉窗、遮陽篷、天線、旗杆等，費用由租户承擔；並在租期屆滿前12個月內向準租客展示該房產，並在所有合理時間向準買家和承按人展示該房產。

6.1.11裝載。-承租人不得將第6.1.13節所定義的承租人財產放置在房產上，以超過100磅的有效負荷率和20磅的有效負荷率承租人不得以每平方英尺磅的靜載，不得將任何安全設備、保險庫或其他重型設備移入、移出或移入、移出或移出，除非方式及時間均獲業主批准；租户的業務機器及機械設備，如引起振動或噪音，可傳遞至樓宇結構或樓宇內任何其他租賃空間，租户應放置及保養軟木、橡膠、彈簧或其他類型的消振器，以足以消除該等震動或噪音。

6.1.12 房東的費用。-如果房東被列為由租客或針對租客或由或針對租客提起的任何訴訟的一方，或由或針對根據租客提出索賠的任何管有房產或其任何部分的任何一方而提起的訴訟，則租客應支付所有費用，作為額外租金，包括但不限於房東因該訴訟而招致或向其收取的合理律師費，以及作為額外費用

​

租金，並支付房東因成功執行本租約規定的承租人義務或房東補救措施而產生的所有費用和費用。

6.1.13 房客的財產。-所有傢俱、固定附着物、設備、物件及各類財產，如屬租客及所有經由租客、透過租客或在租客之下提出申索的人的性質及類別，而在本租契有效期內，或在租客或任何在租客下提出申索的人佔用處所期間，可能在處所內或建築物內其他地方或地段內的，則由租客獨自承擔風險及危險，如全部或任何部分因火、水或其他原因或水管、蒸汽管或其他喉管滲漏或爆裂、盜竊或任何其他因由而被摧毀或損壞，上述損失或損害的任何部分不得由房東承擔，除非房東或其代理人或其僱員的嚴重疏忽所致。

6.1.14勞力或物力的留置權。-承租人應在到期時及時支付承租人、其代理人、員工或承包商在房屋內完成的任何工作或安裝的材料的全部費用；不得導致或允許任何與此相關的勞動力或材料的留置權；建築物或地塊；並應對可能如此附加或導致其在三十(30)天內解除的任何此類留置權進行擔保。

6.1.15更改或添加。-承租人不得對未經業主事先書面同意的房屋，但如果業主合理地認為工程師(S)對該等變更或改進的審查是適當的，則承租人應向業主償還所有與此相關的工程費用和支出，並且，承租人應獨自負責確保所有該等變更或增加符合適用的法律法規，並且為了保護建築物的功能完整性，所有該等變更和增建應由從業主編制並經租户批准的認可承包商名單中挑選的承包商進行，不得無理扣留或拖延批准。

6. 1..16租客應向業主支付(A)業主最終釐定的當時公平市價租金或(B)租客於租約終止前12個月期間應支付的年租金總額及租客應支付的額外租金，按本租約終止後的每個月或不足一個月計算，兩者以較大者為準；租客應保留對物業或其任何部分的佔有權，不論是否以時間推移或其他方式，並須支付業主因此而蒙受的所有直接損害。本款的規定不得作為業主放棄本租約規定的回收權。在繼續持有期間，業主通過向租户發出書面通知行使選擇權，這種持有應構成本租約按照本條款第6.1.16節第一句中規定的經濟條件延長一年。

6.1.17財務報表。承租人應在租户的每個會計年度結束後九十(90)天內，向房東提交由獨立註冊會計師審計的承租人當時的當前財務報表，如果該當前經審計的報表尚未向美國證券交易委員會提交，並且已由承租人的首席財務官以其他方式證明為真實、正確和完整的話。

6.1.18合規性。承租人應自費(I)遵守聯邦、州、縣和市政當局對房屋擁有管轄權的所有法律、命令、法令和法規(統稱為“法律”)以及適用於承租人使用該房屋的所有許可證和許可(統稱為“許可證”)，(Ii)遵守2003年7月18日JHU作為聲明人(“校園CCR”)發佈的契諾、限制和地役權聲明、2003年7月18日JHU與馬裏蘭州蒙哥馬利縣之間簽訂的禁止反言證書豁免和同意書轉讓(“禁止反言”)，以及適用於承租人事先書面通知的地段或建築物的其他保護性契諾、限制，以及在通知租客任何此類修訂後可不時修訂的土地契約的所有規定；(Iii)遵守任何公職人員依法作出的要求減少任何妨擾的任何指令、命令或傳票，或對業主或租客施加任何

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承租人因佔用或使用物業而產生的責任或義務，或因承租人或應承租人的要求或堅持而創造的條件，或因違反承租人在本合同項下或因承租人的其他過失而產生的義務或義務；(Iv)遵守適用於物業的所有保險要求；及(V)向政府當局提供法律或許可所要求的所有數據和信息的副本，並向房東提供副本。如果承租人收到任何此類指令、命令、傳票或任何違反任何法律、命令、條例、法規或任何保險要求的通知，或任何承租人如有違反契諾或限制的行為，應立即書面通知業主，並向業主提供該通知的副本。如果房東收到關於租客或房產的任何此類指示、命令、傳票、違反任何法律、條例、法規、保險要求或保護契諾或限制的通知，房東應立即以書面形式通知租客，並向租客提供該通知的副本。

6.1.19實驗室。-如果承租人將房屋或其任何部分用作實驗室，承租人應自費負責實驗室區域的日常清潔和垃圾清除服務，以及實驗室區域的其他生物危害處置服務(如果有的話)，如有的話，應在房屋內或在房屋內使用的其他空間內進行根據第10.18節允許的危險物質的產生、使用、儲存、處理、釋放或處置，或動物的飼養、護理、儲存或處理(統稱為“危險物質設施”)。此類服務應由業主合理接受的承包商在充分的基礎上進行，以確保場所的實驗室和其他危險物質設施始終保持整潔、清潔，沒有垃圾、有害物質和生物危害，除非裝在業主合理批准並符合適用法律的適當、特殊標記的容器中。承租人不得致使或允許在建築物內使用、安置或儲存動物、動物糞便、食物或與動物有關的供應品，或在建築物內運輸。在開工前及租期內，如業主提出書面要求，承租人應自行承擔費用並聘請一名業主合理接受的合格環境工程師或顧問來檢查廠房內的所有實驗室和其他危險物質設施，並在向業主提交的書面報告中確認所有這些實驗室和危險物質設施符合適用法律。如果該工程師或顧問因實驗室和危險物質設施不符合適用法律而不能出具該報告，承租人應立即採取一切必要行動，使該實驗室和危險物質設施符合此類法律，費用和費用由承租人承擔。

6.2BANKRUPTCY。

承租人承認本租約為非住宅不動產的租賃，因此同意承租人作為佔有債務人或承租人的受託人(統稱“受託人”)，不得尋求或要求延長承租人或承租人(統稱為“受託人”)根據經修訂的美國破產法第11章或任何其他類似的聯邦或州法規(統稱為“破產法”)提起的任何訴訟的時間，以承接或拒絕本租約，或履行本租約因救濟令而產生或之後產生的任何義務。

如受託人擬將本租約承租或轉讓，或將該處所(或其任何部分)分租予任何人，而該人本應作出真誠要約，以受託人可接受的條款接受本租約的轉讓或分租，則受託人須在接獲該要約後20天內，向業主、出租人及承押人(租客已獲通知)發出書面通知，列明該人的姓名、地址及要約的條款及條件，但在任何情況下，不得遲於受託人向破產法院申請授權及批准作出該等承擔、轉讓或分租的日期前10天。業主有權在該建議轉讓或分租生效日期前的任何時間，以書面通知受託人的方式，以與該人提出的真誠要約相同的條款及條件，以相同的代價(如有的話)，減去該人就轉讓或分租本租約而須支付的代價所支付的任何經紀佣金，而有權接受本租約的轉讓或分租。

只有在下列情況下，受託人才有權承擔承租人在本租約項下的權利和義務

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受託人：(I)迅速糾正或充分保證受託人將迅速糾正本租約項下的任何違約；(Ii)賠償或充分保證受託人將迅速賠償房東因租户違約而造成的任何實際金錢損失；以及(Iii)為本租約下未來的履約提供充分保證。對擬議受讓人未來履約的充分保證應至少包括：(A)本租約的受託人或任何擬議受讓人應向房東交付一筆保證金，保證金的金額至少相當於本租約應累算的3個月租金；(B)本租約的任何建議受讓人須向業主提供一份經審計的財務報表，其日期不得遲於該項建議轉讓或分租生效日期前6個月，而截至生效日期，該財務報表並無重大變動，該財務報表須顯示建議受讓人的淨資產至少相等於根據本租約應累算的12個月租金，或建議受讓人須為該建議受讓人在本租約下的義務提供擔保人，而擔保人須提供符合本條(B)項上述規定的經審計財務報表，並以業主可接受的形式及實質籤立擔保協議並交付業主；以及(C)任何建議的受讓人應授予房東對該建議的受讓人在房產內使用的所有傢俱、固定裝置和其他個人財產的擔保權益，使房東受益。就破產法第11章而言，本租約要求承租人支付的所有租金，無論是否在本租約中明文規定為租金，均應構成租金。

雙方同意，就《破產法》而言，關於(I)受託人有義務提供足夠的保證，受託人將“迅速”糾正違約並賠償房東的實際經濟損失，“迅速”一詞應指違約的補救和賠償將不遲於提交任何動議或申請後60天發生；和(Ii)受託人賠償或提供充分保證的義務，受託人將迅速賠償房東的“實際金錢損失”，“實際金錢損失”一詞是指，除本協議中有關房東違約損害賠償的任何其他規定外，還指支付租金，包括所有未付租金的年利率超過最低利率4%的利息、因任何租客違約和租户破產程序而產生的所有律師費和房東的相關費用。

根據破產法條文獲轉讓本租契的任何人士或實體，應被視為已於轉讓當日及之後承擔本租契及本租契各項條件及條文項下的所有責任，而無須進一步的作為或作為。任何此類受讓人應應房東的要求，立即簽署並向房東交付一份形式和實質均為房東接受的文書，以確認這一假設。

第七條--傷亡和傷亡

7.1CASUALTY和TRANSE。

A.損害賠償的修復。如果建築物或處所因火災、傷亡或其他破壞而受損，從而導致建築物或處所完全或部分無法進入或無法使用，業主應在此類損害發生後三十(30)天內，自行承擔費用，合理確定(考慮到與所涉保險公司達成滿意和解、清除瓦礫、制定圖則和發出所有必要的政府許可證所需的時間)，需要多長時間才能將受損區域恢復到火災或其他傷亡之前的基本狀況(“傷亡意見”)。如果業主的意外事故意見書認為，無法在自損壞之日起一百八十(180)天內按照適用的分區和其他適用法律、許可證、批准和法規將建築物和處所的狀況恢復到事故發生之日之前的狀況，則本租約應在業主發出意外事故意見書後三十(30)天內以書面通知租户的方式終止，該通知應註明終止的生效日期，該通知不得超過該通知的日期後六十(60)天，也不得少於該通知日期後的30天。如果在任何這種情況下，房屋完全或部分無法進入或無法使用，而房東沒有這樣選擇終止本租約，房東應在

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房東的費用在房東可獲得的保險淨額允許的範圍內，修復此類損壞；提供。然而，房東沒有義務修復或更換租户個人財產的任何損壞。除本合同另有規定外，如果整個房屋的全部或大部分因下列原因而無法承租如承保火災、傷亡或其他損毀，則每年租金及額外租金的分期付款，須按因此而變得無法租用的處所的面積佔處所總面積的比例，在一段期間內減少；此外，如在該等維修完成前，受損壞的處所的任何部分須轉為可供租賃，而貝殼則由租客或任何透過租客或由租客提出申索的人使用或佔用，則應減少的年租及額外租金的款額，須在任何該等使用或佔用日期至該等維修完成之日這段期間公平地分攤。此外，如果房屋或建築物在租期的最後一年內遭到損壞或摧毀，並且這種損壞導致至少50%(50%)的房產無法使用或無法進入，或者根據房東的意外傷害意見，實質性維修和恢復此類損壞所需的時間超過剩餘期限的六分之一(從損壞之日起計算)，則本租約應在房東意外傷害意見發佈之日終止，當時適用的年租金和額外租金應在該日期分攤，包括上文規定的任何租金減免。

B.租客終止合同。儘管如上所述，在本租賃期限之前或期間，由於火災、意外事故或其他破壞導致物業完全或部分無法進入或無法使用，並且(1)根據業主的意外事故意見，不可能在損壞之日起一百八十(180)天內恢復到火災或其他事故發生前的基本狀況，或(2)業主或租户均未終止本租賃，如因不可抗力(根據本條例第10.12節)而延長，則承租人可在收到業主通知後三十(30)天內，或在業主意外事故意見書中規定的預計完工日期後三十(30)天內，(視情況而定)十(10)天通知終止本租約，在發出該通知的情況下，本租約將於該十(10)天屆滿時終止(不論租期是否已開始)(前提是業主尚未按本租約要求較早完成修復)，而當時適用的年租金將於該日期分攤，包括上文所規定的任何租金減免。

7.2TAKING。

本租約應在其所有權根據判決(如下文定義)歸於政府或準政府當局之日終止，租金應為(A)如整幢樓宇或整幢樓宇的佔用被任何政府或半政府當局接管或譴責，或在這種接管或譴責(統稱為“譴責”或“譴責”)的威脅下出售給政府或半政府當局，(B)在業主選擇時，以書面通知租客，如果超過30%的房產因任何譴責而變得完全不可用或無法進入或以其他方式無法租用，或(C)在業主選擇時，以書面通知租客，如果這種譴責導致建築物的面積減少超過20%或建築物的公平市場價值減少超過20%。此外，根據第7.2條第(B)或(C)款所述的譴責，或根據導致超過30%的房屋建築面積被譴責的譴責，所有權歸屬於政府或準政府當局的日期，本租約也可在租户選擇後三十(30)天內以書面通知房東的方式終止，除非房東在該三十(30)天內提出將受影響的部分搬遷到大樓內與被譴責面積相當且基本上相同的另一個位置。房東或租户可行使本合同賦予其的任何選擇權終止本租約，但租户或房東(視情況而定)必須在所有權歸屬政府或準政府當局的日期前三十(30)天內向其他業主或房客發出書面通知。如果發生了不自動發生的譴責

​

根據第7.2節的規定導致本租約終止，且房東和租客均無權或及時行使本租約的選擇權終止本租約，則本租約將對未被譴責的部分繼續有效，但自所有權授予該當局之日起，承租人不應被要求就被譴責的部分支付租金(包括但不限於暫時被譴責的任何部分，在這種情況下，承租人不應被要求支付分期付款的年租金，在該期間內該處所該部分的額外租金或任何其他款項。

7.3裁決的撤銷。

房東保留因行使徵用權或因依據公共或其他權力合法行事而產生的對房屋、建築物或地塊以及由此產生的租賃權或其中任何一個或多個造成損害的任何和所有賠償的權利。承租人特此解除並轉讓所有承租人獲得該等獎勵的權利，以及交付房東可能不時要求的進一步轉讓及其保證的權利，並在此不可撤銷地指定和指定房東其事實代理人以租户的名義和代表籤立和交付所有該等進一步轉讓。然而，雙方同意並理解，房東不為自己保留、也不向房東分配因以下情況而應支付的任何損害賠償：(I)承租人或根據承租人提出索賠的任何人安裝的可移動貿易裝置、(它)承租人的其他個人財產、(Iii)客户商譽的損失、或(Iv)承租人可通過單獨的訴訟向有關當局追回的搬家和搬遷費用。

第八條--抵押權人的權利

8.1租賃權。

本租契現在或以後繼續受制於業主在取得該地段或建築物的業權時或其後所設定的涵蓋該地段或建築物或兩者(“按揭處所”)的任何按揭，並從屬於該按揭，以及其後根據該按揭而作出的任何及所有墊款，以及受制於該地段或建築物的一名或多名持有人的權益，或兩者的權益。本租約還應受制於以下條款下的土地租約(及其所有修改和擴展哪個房東獲得了該地塊的權益。本租約所屬的任何該等按揭或土地租賃可包含持有人或土地出租人認為慣常或慣常的條款、規定及條件。

儘管如上所述，房東同意從任何抵押的當前持有人那裏獲得一份不幹擾和委託協議，該協議基本上以附件J的形式，或上述抵押權人所要求的其他商業合理形式，確認本租約的從屬關係，並據此，只要承租人當時沒有違約，該持有人將同意，承認承租人在本租約項下的權利，並在持有人(或第三方)通過止贖程序或其他方式獲得所有權的情況下，接受承租人作為物業的承租人，承租人將同意在這種情況下承認抵押貸款的持有人或購買者為業主，該協議應明確約束和約束承租人和受讓人以及持有人的利益，並在任何止贖銷售或其他情況下購買業主在抵押物業中的權益。該抵押的持有人有權選擇將該抵押從屬於本租賃下承租人的權利和利益，並可通過向適當的記錄辦公室提交該選擇的通知來行使，因此承租人在本租賃項下的權利和利益應優先於該抵押或信託契約。此外，房東同意使用商業上合理的努力，從土地租約項下的土地出租人那裏獲得基本上以附件K所示形式的不幹擾和委託協議。

本租賃中使用的“抵押”一詞包括抵押、信託契據或其他證明其他自願留置權或產權負擔的類似文書，以及它們的修改、合併、延期、續期、替換和替代。“持有人”一詞應指抵押權人，以及抵押的任何一個或多個隨後的持有人。

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8.2抵押權人的權利：抵押權人的責任限制。

在按揭持有人為止贖而進入及接管物業之前，以及直至土地出租人於土地租約終止後進入及接管物業為止，該持有人或土地出租人只享有維持本租約完整性所需的業主權利作為抵押。在為止贖的目的而進入和接管該處所時，或在土地租契終止後，該持有人或土地出租人管有該處所的業主享有業主的一切權利。即使本租約有任何其他相反的規定，包括但不限於第10.4條，按揭或土地出租人的持有人，無論作為抵押權人、土地出租人或受讓人，均無責任履行或因未能履行業主的任何義務而承擔損害賠償責任，除非及直至該持有人或土地出租人在土地租賃終止後或出於止贖的目的進入並接管物業。在任何此類進入時，持有者或土地出租人應在第10.4節的規定下和在第10.4節的規定下，履行業主在進入後產生的所有義務，但終止任何止贖程序或設立新的或替代的土地租約，應被視為根據上述規定向房產的股權所有者或土地承租人轉讓。就本租約而言，“喪失抵押品贖回權”一詞應包括受託人根據信託契約的條款進行的出售，以及為執行任何其他自願留置權或產權負擔而進行的出售。

8.3 INTENTIONALY已省略。

8.4不得提前還款或修改等。

承租人不應在到期前十(10)天前支付年租金、預計每月付款、估計每月房地產税、承租人的年度電費、其他額外租金或任何其他費用，不預付年度租金、額外租金或其他費用，不轉讓本租約，也不同意修改本租約以降低租金、更改條款或以其他方式大幅改變業主在本租約下的權利，或解除租客在本租約下的任何義務或責任，除非得到業主記錄在案的抵押人的書面同意。

8.5不得釋放或終止。

房東的行為或不作為使租客根據本租約條款或法律有權解除租客在本租約項下的義務或終止本租約，不得導致該等義務的解除或終止或本租約的終止，除非(I)承租人應首先就房東的作為或不採取行動的記錄(如果有)發出書面通知，説明房東的行為或不作為可以或將成為租客依據的行為或不作為(Ii)該等抵押權人在收到該通知後，未能或拒絕在其後一段合理時間內糾正或治癒所投訴的情況，但第8.5條所載的任何規定均不得視為對任何該等抵押權人施加任何義務以糾正或治癒任何該等情況。上述所用的“合理時間”指的是取得對抵押房產的佔有權的合理時間(如果抵押權人選擇這樣做的話)，以及如果確定存在這種情況則糾正或治癒這種狀況的合理時間，總計不超過一百二十(120)天。

8.6持續要約。

本租約所載有關按揭持有人的權利、權力及利益的契諾及協議(尤其是但不限於第VII條所載的契諾及協議)構成對任何人士、公司或其他實體的持續要約，而任何人士、公司或其他實體因接受或要求轉讓本租約或進入或喪失抵押品贖回權而承擔本租約中所載的義務；該持有人在此被視為本租約的一方，猶如其名稱在本章程下所載一樣；而該持有人應有權以其本身名義執行該等規定。承租人應房東的要求同意簽約並交付

​

為實施本條第六條的規定，可合理地認為是必要的任何協議。

8.7MORTGAGEE的批准。

如果房東為房東的融資提供擔保而設立的任何抵押貸款的持有人收購基礎建築的地塊或建築，應要求修改本租約的條款和條款，作為為上述收購或建設提供融資的條件，或任何貸款人要求修改，作為為基礎建築發放新抵押貸款的條件，如果承租人拒絕簽署本租約，並在房東提出要求後30天內向房東提交將此類修改納入本租約的書面協議，房東有權取消本租約；但所需修改不得導致承租人根據本合同應支付的租金或額外租金增加，或以其他方式大幅增加承租人的義務或大幅減少承租人在本合同項下的權利。

第九條--違約

9.1EVENTS違約。

如果承租人未能向房東支付年租金、額外租金、承租人改善補償或其任何分期付款，或任何其他金錢義務，包括但不限於未能按照本協議規定向房東交付根據本協議應支付的租金或保證金的任何金額或信用證，且在書面通知超過5個工作日後仍未履行；或如果承租人試圖或聲稱轉讓、轉讓或扣押本租約，或在未遵守本條款6.1.6節的情況下轉租或授予房產的使用權或佔有權；或如租客的任何其他違約應發生並在發出通知後超過30天后繼續發生，並在發出通知後超過30天並在發出通知後90天內努力補救的額外計時器(如有的話)(合計不超過90天)是糾正違約所合理所需的，而違約的性質是不能在30天內合理治癒的，並且在發出通知後90天內努力補救；或如果承租人資不抵債，未能在到期時償還債務，根據美國破產法1 1 U.S.C.101及以下經修訂的任何章節提交請願書(或根據任何司法管轄區的任何破產法提出任何類似的請願書)，或如果此類請願書是針對承租人提出的，且未在六十(60)天內被駁回；或承租人提出解散、清算、債務重整、財務重組或與債權人進行資本重組，為債權人的利益進行轉讓或信託抵押，或就承租人的任何財產指定或接管接管人、受託人、託管人或類似代理人；或在針對承租人的任何訴訟中，在執行或其他法律程序中訂立租賃權；然後，在任何這種情況下(這裏有時稱為“違約事件”)，房東和房東的代理人和傭人可以立即或在此後的任何時間行使州或聯邦法律允許的任何和所有補救措施，作為對任何先前違反契約的補救措施的補充，而不是減損。在發生任何此類情況時房東亦有權在終止或不終止本租約的情況下，以簡易程序或任何其他法律訴訟、衡平法或其他方式，重新進入及接管物業的全部或任何部分，並驅逐租客及透過租客或承租人提出申索的人士，而不被視為非法侵入，亦不影響房東因違反本租約而採取的任何其他補救措施。租客特此放棄所有可合法放棄的贖回權利，房東可在不通知租客的情況下儲存租客的財物和通過租客或在租客下提出索賠的任何人的財物，費用和風險由租客承擔。如果房東選擇這樣做，則可在公開拍賣或私下出售這些財物，並將淨收益用於支付租客欠房東的所有款項(如有)，並將餘額(如有)支付給租客。

9.2 TENANT終止後的義務。

如果本租賃根據第9.1節中包含的任何規定終止，或因違反承租人的任何義務而終止。租户約定立即向房東支付剩餘租期預留的總租金超過上述剩餘租期租金價值的部分，作為補償。在計算預留租金時，應包括在

​

除年租金和所有額外租金外，租户同意為上述剩餘部分支付或履行的所有其他代價的價值。作為終止租約後的一項額外累積義務，承租人須按時向業主支付本租約中承租人契諾所規定的所有款項及履行所有義務，並以相同方式、相同程度及同時履行，猶如本租約並未終止一樣。在計算承租人根據下一個前述契約應支付的金額時，承租人應記入本第9.2節第一句中規定作為補償支付給房東的任何金額，以及房東通過重新出租房屋而獲得的任何租金的淨收益，扣除房東與重新出租有關的所有費用，包括但不限於所有收回成本、經紀佣金、法律服務費和準備重新出租房屋的費用，經租客同意，業主可(I)按一項或多於一項條款將該處所或其任何部分出租，而該等條款或該等條款可由業主自行選擇，相等於或短於或超過該期間，並可給予業主認為適宜或必需的優惠及免收租金，以供出租；(Ii)對處所進行業主認為適宜或必需的改建、修葺及裝飾，及(Iii)保持物業空置，直至業主能夠按不遜於本租賃條款的條款，將物業出租給至少與租客在本租約日期時同樣合宜及具財務責任的租客。業主根據前述規定而採取的行動，或未能重租或收取重租租金的行為，不得作為或解釋為免除或減輕上述租客的法律責任。

然而，本租約中包含的任何內容不得限制或損害業主因本租約終止而在破產或無力償債程序中證明和獲得相當於在證明損害賠償時有效的任何法規或法律規則所允許的最高金額的權利，無論該金額是否大於、等於或小於上述損失或損害賠償的數額。

第十條--雜項

10.1非租賃合同。

承租人同意不會記錄本租約。根據任何一方的要求，雙方應在租期開始後以適合記錄或登記的形式簽署並交付本租約的簡短格式，如果本租約在期限屆滿前終止，則應以該格式簽署並交付一份確認終止日期的文書。與本租賃簡短形式的任何此類記錄相關的所有費用、記錄和轉讓税應由記錄該文書的一方支付。

10.2RLOCATION。

業主有權通過事先書面通知租户將房屋搬遷到大樓內的類似空間或大樓所在項目的其他地方。如果房東和租客在收到通知後90天內沒有就房屋的搬遷空間和搬遷時間達成一致，房東可以在該日期，即通知送達後90天，以書面通知的方式終止本租約，而無需承擔進一步的責任或義務。如果房東和租客同意，自搬遷之日起生效，本租約應予以修訂，刪除對原有房產的描述，代之以對該可比空間的描述。房東同意支付將租客搬到其他地方的合理費用。

10.3一方當事人對另一方當事人的通知。

本協議要求或允許的所有通知、同意、批准和其他通信應以書面形式進行，如果是給租户，則應寄往租户地址或租户最後以書面通知方式指定的其他地址；如果以書面通知房東，則應以房東地址或房東最後以書面通知房客指定的其他地址為地址。任何通知應被視為

​

當面以專人或隔夜遞送至該地址時妥為給予由一家全國認可的航空信使。

10.4BIND和INUILE。

本租約的義務與土地有關，本租約對雙方及其各自的繼承人和受讓人的利益具有約束力並符合其利益，但此處所述的業主以及該建築物和地段的每一位繼任業主或土地承租人只對其擁有該建築物和地段或其中的土地租賃權期間所產生的義務負有法律責任。業主的義務應具有約束力，追索權僅限於業主對建築物和地塊的租賃權益。業主的個人合夥人、成員、受託人、股東、高管、董事、僱員或受益人在本租賃下不承擔個人責任，租户在發生業主違約事件時，應僅考慮業主在建築物和地段中的上述權益以尋求補救，業主個人合夥人、成員、受託人、股東、高管、員工或受益人的資產不應受到徵收、執行或其他強制執行程序的約束，以滿足租户的補救措施。即使本租約有任何相反規定，如果本租約的任何條款規定房東有義務不無理地拒絕或推遲其同意或批准，要求宣告性判決或具體履行的訴訟應是承租人在任何關於房東是否違反規定的爭議中的唯一權利和補救措施這樣的義務。

10.5不投降。

向業主的任何僱員或業主的代理人或其任何僱員交付鑰匙，並不構成本租約的終止或物業的退回。

10.6不得放棄等。

業主或租客未能就違反本租約的任何契約或條件尋求補救，或未能堅持嚴格履行本租約或第6.1.4節所述的任何規則和規定，無論是在此之前或之後由業主採納，均不應被視為放棄此類違反行為，也不應阻止最初構成違反的後續行為具有最初違反的所有效力和效果，業主未對大樓內的任何其他租户執行上述任何規則和規定也不得被視為放棄任何此類規則或規定。業主在明知違反本租賃契約的情況下收取年租金或額外租金，不應被視為放棄業主的違約行為，除非該放棄是以書面形式並由業主簽署的。業主或租客對違反任何協議或責任的任何明示或默示的同意或放棄，不得解釋為對任何其他違反相同或任何其他協議或責任的行為的放棄或同意。

10.7不一致和不滿意。

房東接受少於年租金和當時到期的額外租金的金額，不得被視為不是由於該租金的最早到期分期付款，也不得被視為在任何支票或隨附任何支票或付款的信件上的任何背書或聲明，作為租金，房東可以接受該支票或付款，但不損害房東收回該分期付款餘額或在本租約中尋求任何其他補救措施的權利。

10.8CUMULATIVE補救措施。

房東根據本租約條款可訴諸的具體補救措施是累積性的，並不排除在租户違反或威脅違反本租約任何條款的情況下其可能合法享有的任何其他補救措施或補救手段。除本租約中規定的其他補救措施外，房東和租客均有權通過強制令對違反、企圖或威脅違反任何契諾、條件或

​

本租約的條款或強制具體履行任何此類契諾、條件或條款的法令。

10.9 RIGHT需要治癒。

如果承租人在履行本租約項下的任何義務時，在適用的通知和補救期限之後的任何時間違約，房東有權但沒有義務進入房產並履行該義務，即使本租約中沒有針對此類違約由房東代為履行義務的具體規定。在履行該義務時，房東可以支付任何款項或實施其他任何行為。業主如此支付的所有款項(連同違約率利息，以及與業主履行任何此類行為相關的所有必要的附帶費用和費用)應被視為本租約項下的額外租金，並應應要求立即支付給業主。房東可行使上述權利，但不放棄任何其他權利或免除承租人在本租約項下的任何義務。

10.10ESTOPPEL證書。

承租人應房東不少於15天的事先書面要求，不時同意，簽署、確認並向房東提交書面聲明，證明：本租約未經修改且完全有效；承租人對其支付年租金和額外租金的義務沒有抗辯、抵銷或反訴，也沒有針對承租人履行本租約項下其他契諾的義務的抗辯；本租約下房東或租客沒有未解決的違約行為(或者，如果有修改，本租約是完全有效的，並説明修改，如果有任何抗辯、抵銷、反訴或違約，請合理詳細地列出)；以及每年租金、額外租金和其他費用的支付日期以及業主合理要求的其他事項或事實。根據本條款第10.10條交付的任何此類聲明應採用本文件附件中作為附件G的格式，或業主或本租約下業主權益的任何潛在買家或該房產的按揭持有人可能合理要求的其他格式，包括房產或任何該等持有人的任何潛在受讓人，並可由任何該等潛在買家、按揭持有人或其受讓人所依賴。

10.11代位求償權的實現。

任何一方就房屋和財產或其上的事故投保的任何保險，應包括一項條款或背書，以被保險人在傷害或損失發生前放棄的權利為限，拒絕保險人對另一方的代位求償權。儘管本租約有任何相反的規定，雙方特此放棄就包含該條款或背書的保險所涵蓋的傷害或損失向另一方索賠的任何權利，但不得超過根據該條款或背書獲得的賠償，或該當事人在該保險下本應獲得的賠償的範圍，如果該一方維持了本合同規定其必須維持的所有保險的話。

10.12故意遺漏的。

10.13因不可抗力。

如果任何一方因下列任何原因而延遲履行本租賃項下的任何義務，除支付年租金或額外租金的義務或本合同項下應支付的任何其他款項外，履行義務的時間應延長相當於該延遲的一段時間，如果此類延遲或違約是由於下列任何一項或多項原因(在此稱為“不可抗力”)：戰爭；叛亂；內亂；異常惡劣天氣；恐怖主義；罷工；停工；暴亂；洪水；地震；火災；傷亡；天災；流行病；檢疫限制；貨運禁運；合理不可預見的勞工、設備或材料短缺；蒙哥馬利縣或任何其他公共或政府機構或實體的行為或不採取行動；繼續非法佔用擁有地段或建築物的人或任何其他合理的

​

與本租賃有關的原因超出控制範圍或沒有要求延長履行時間的一方的過錯。

10.14BROKERAGE

承租人聲明並保證，除馬裏蘭州高緯物業和Scheer Partners，Inc.外，它沒有與任何與本次交易有關的經紀人打交道，並同意在房東批准的律師的協助下，就除馬裏蘭州高緯物業和Scheer Partners，Inc.以外的經紀人或代理人就承租人與本租賃相關的交易而要求的任何和所有補償、佣金或收費的任何和所有費用、費用或費用，向房東進行辯護並免除其責任。

10.15訂閲不是要約。

提交本租約的草稿或部分或全部條款摘要並不構成租賃或出租房產的要約，雙方理解並同意，業主和租客在租賃房產方面不受法律約束，除非業主和租客雙方簽署了本租約，並已向他們各自交付了一份完整的簽約副本。

除本文明確規定外，房東或房東代理人或經紀人均未就該房產、大樓、停車設施、地塊或項目的任何其他部分作出任何陳述或承諾。對於物業是否適合租户的特定用途，或租户是否遵守適用的法律、法規和適用的土地記錄所載的限制，並無作出任何陳述。對任何陳述或承諾的所有信賴完全基於本文中所包含的內容。承租人在本租約項下不以暗示或其他方式獲得任何權利、地役權或許可證，除非在本租約中明確規定。

10.17不合並所有權。

由於同一人士或實體可能擁有或持有(I)本租契所產生的租賃產業或該租賃產業的任何權益及(Ii)該地段的收費產業或該收費產業的任何權益，因此不得將本租契所產生的租賃產業與該地段的收費產業合併；除非及直至於(I)本租賃所產生的租賃產業或(Ii)該地段的收費產業擁有任何權益的所有人士(包括承租人)加入影響該合併的書面文件並將其正式記錄，否則不得進行該等合併。

10.18陪審團對特雷爾的指控。

本協議中的任何一方對另一方提出的任何訴訟、訴訟或反訴，如涉及本協議、業主與承租人的關係、承租人對房屋的使用和佔用和/或任何傷害或損害索賠，雙方應放棄陪審團的審判。如果業主根據本租約的規定對未支付任何金額提起訴訟，承租人承諾在任何訴訟中不介入任何性質或描述的反訴（強制反訴除外）。然而，這不應被視為承租人放棄在承租人提出的任何單獨訴訟中主張任何此類索賠的權利。

10.19危險材料。

如本租約中所用，術語“危險材料”是指危險廢物，“根據資源的定義。

​

《1976年保護和恢復法》，經不時修訂的《美國聯邦法典》第42編第69001條及以後，以及根據該法令通過的條例和頒佈的出版物；(Ii)《綜合環境反應、補償和責任法1980》、《第42美國法典》第9061條及以後的定義所界定的“危險物質”，以及根據該法令通過的法規和頒佈的出版物；(Iii)《有毒物質控制法》所界定的“有毒物質”，經不時修訂的《美國聯邦法典》第15篇第2601條及以下各節，以及根據該法令通過的條例和頒佈的出版物；(Iv)《危險材料運輸法》所界定的，經不時修訂的《危險材料運輸法》第49篇《美國聯邦法典》第1802條及以下各節所界定的《危險材料》，以及根據該法令通過的條例和出版物；(V)石油或其他石油產品；(Vi)依據《清潔水法》第31 1條被指定為“危險物質”的任何材料、廢物或物質，或依據《清潔水法》第307條所列的任何材料、廢物或物質；。(Vii)氯氟烴、放射性物質、任何形式的易碎或易碎的石棉、尿素甲醛、多氯聯苯和氡氣；。(Viii)根據任何適用的聯邦、州或地方法律或法規，被定義為“危險物質”、“危險廢物”、“受限危險廢物”、“有毒物質”、“有毒污染物”、“生物危害”、“生物廢物”、“醫療廢物”或類似進口詞語的任何其他化學品、生物製劑、微生物、病毒、細菌、材料或物質；或(Ix)任何其他易燃、易燃或易爆的液體或材料。“危險材料”不包括通常用於運營和維護辦公室和教室空間的產品，包括清潔化合物等，前提是此類產品是按照適用的法律法規銷售和用於預期目的的。

承租人不得導致或允許承租人或承租人將任何有害物質產生、生產、攜帶、使用、儲存、處理、排放、釋放、泄漏或處置在房屋、建築物或地塊內、上、下或周圍；但條件是，承租人可在場所內使用和儲存合理數量的標準辦公用品產品和本合同附件一所列產品的類型和數量，用於進行許可用途，但條件是：(I)承租人按照審慎的行業慣例開展業務；(Ii)對危險材料的使用和存在進行嚴格的監管，並根據當時適用於危險材料的產生、使用、儲存、處理、釋放、泄漏、排放或處置的所有法律(本文有時稱為“環境法”)對財產進行監控和報告；(Iii)承租人遵守與危險材料的產生、使用、儲存、處理、釋放、泄漏、排放或處置，包括但不限於所有此類環境法。作為對房東的物質誘因，承租人已向房東提交了作為附件I的清單，該清單列出了每種類型和數量的危險材料，這些材料將被帶入、保存、使用、儲存、處理、產生、或釋放、排放或處置出房屋，並列出在房屋內外使用、儲存、處理、產生、釋放或處置該等危險材料所需的任何和所有政府批准或許可(“危險材料清單”)。承租人應至少每年一次向業主提交最新的危險材料清單，並應在任何新的危險材料被帶進、保存、使用、儲存、處理、產生、或釋放或處置之前，提交一份最新的清單。承租人應在開工日期前向業主提交與危險材料的使用、儲存、處理、生成、釋放或處置有關的下列文件(“危險物質文件”)的真實而正確的副本，如果當時無法獲得，則應在收到或提交給政府當局的同時提交：許可證；批准；報告和通信；儲存和管理計劃，違反任何法律的通知；與安裝在房屋內的任何儲罐有關的計劃(前提是，上述安裝儲罐只有在房東獲得租户的書面同意後才允許安裝，房東可以完全和絕對的酌情權拒絕同意)；任何和所有聯邦、州和地方政府當局為關閉任何此類儲罐而要求的所有關閉計劃或任何其他文件；以及移交計劃(根據6.1.2節的移交不能在3個月內完成)。然而，承租人不需要向房東提供包含專有信息的危險物質文件的任何部分(S)，這些信息本身並不包含任何危險物質或危險活動的引用。不在

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以任何方式限制房東在本租約規定的任何其他賠償下的權利和租客的義務，承租人應在房東合理批准的律師的協助下賠償、辯護並扣留房東對任何和所有行動(包括但不限於任何種類的補救或強制執行行動、行政或司法程序以及由此引起或產生的命令或判決)無害費用、索賠、損害賠償(包括但不限於懲罰性損害賠償)、費用(包括但不限於合理的律師費、顧問費和專家費、法院費用和為解決任何索賠或訴訟而支付的金額)、罰款、沒收或其他民事、行政或刑事處罰、禁令或其他救濟(無論是否基於人身傷害、財產損壞、地下水或自然資源的污染或不利影響)、因以下原因引起的責任或損失：(I)承租人或承租人受邀者違反本條例第10.18條或第6條，1.2；或(Ii)承租人或承租人對有害物質的使用、儲存、處理、排放、釋放、溢出或處置。

業主有權對該房屋進行年度檢驗，以確定該房屋、建築物或地段是否因租客的使用而受到污染。承租人應支付這種年度測試的費用；但是，如果承租人使用第三方承包商和業主可接受的測試程序對建築物或地塊進行自己的測試，則測試是向房東認證的，房東應接受此類測試，以代替每年由租户支付的測試費用。此外，在租期屆滿或提前終止之前的任何時間，業主有權對房產、建築物和地段進行適當的測試，以確定是否因租户使用房產而造成污染。根據業主的要求，承租人應向業主或其顧問提供有關承租人或承租人在房屋內或附近使用危險材料的非專有信息。如果發生污染，承租人應根據本節承擔責任，承租人應支付進行此類測試的所有費用。如果未發現此類污染，業主應按照第4.2節的規定支付此類測試的費用。房東應向租户提供一份由房東或其代表在租期內對房屋進行的所有第三方非機密報告和測試的複印件，無需代表或擔保，並受保密協議的約束。承租人應自負費用，根據所有環境法，迅速、令人滿意地補救此類測試所確定的任何環境狀況。房東收到或滿意任何環境評估，絕不會放棄房東可能與租客發生的任何爭執。

如果在房屋內儲存危險物質的儲罐由承租人使用或此後由承租人放置在房屋內，承租人應安裝、使用、監控、操作、維護、升級和管理該等儲罐，保持適當的記錄，獲得並維護適當的保險，執行報告程序，妥善關閉任何儲罐，並採取或促使採取與安裝、使用、維護、管理、操作、升級和關閉該等儲罐相關的所有其他必要或適用法律要求的行動，如該等儲罐的安裝、使用、維護、管理、操作、升級和關閉。

在本租約到期或提前終止後的任何一段時間內，承租人或房東要求完成將任何有害材料移出房產、建築物或地段(包括但不限於任何限制房產使用的許可證或許可的發放和終止，以及完成經批准的退租計劃)，承租人應繼續按照本租約為房東自行決定重新出租的任何部分支付全額年租金和額外租金，年租金和額外租金應按日按比例計算。如果在場所上、場所內或場所下發現有害物質，並且任何對房屋有管轄權的政府機構或實體要求清除此類有害物質，承租人應負責清除因承租人使用或佔用房屋或承租人或承租人的行為或不作為而產生的或與之相關的有害物質。儘管有上述規定，在未事先通知業主租客有意採取補救行動並給予業主機會保護業主利益的情況下，承租人不得在房產、建築物或建築物所在土地內或周圍採取任何補救行動。租客

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應立即書面通知業主：(I)在房屋、建築物或地塊或其任何部分之內、之上或之下的任何危險物質的泄漏、釋放、排放或處置，(Ii)根據與危險材料有關的任何適用法律、規則或法規而提起、考慮或威脅採取的任何執法、清理、清除或其他政府或監管行動；(Iii)任何人對承租人、處所、建築物或建築物所在土地提出或威脅的任何與任何危險材料所造成或聲稱造成的損害、貢獻、成本、回收、補償、損失或傷害有關的申索；及(Iv)向任何政府機構或實體作出的任何報告，包括任何投訴、通知、警告、報告或聲稱的違規行為，或與建築物、建築物或建築物所在土地之內、之上、之下或周圍或移走的危險材料有關的任何報告。承租人還應儘快向業主提供所有索賠、報告、投訴、通知、警告或以任何方式與建築物、地段或處所或租客對其使用或佔用有關的所有索賠、報告、投訴、通知、警告或聲稱的違規行為的副本，無論如何，在租户首次收到或發送後5個工作日內。

10.20定價。

根據本租約和校園CCR，租户可在業主根據土地租賃和校園CCR不時指定的校園內的一個或多個地點使用不超過3.5個停車位，每1,000可出租平方英尺的樓面面積使用不超過3.5個停車位，該等位置應與其他租户共同使用，並受其他租户的權利限制，先到先得；但所有該等停車位應受地面租賃和校園CCR條款的約束，租户不得為該等停車收取任何費用。所有此類停車位的使用應遵守(A)房東、(B)所有政府機構和(C)校園CCR規定的所有規則、法規和限制。如果違規停放的車輛是由於員工、被許可人、被邀請者或承租人的客人不當使用此類空間而導致的，則承租人應賠償房東拖車費用；如有書面要求，承租人應向房東支付相當於校園CCR規定的罰款的兩倍的罰款(目前為25美元)，任何已確定的員工、被邀請人、被許可人或承租人的客人違反該等規章制度和限制。業主有權隨時(I)安裝閘門以控制停車設施的出入，或(Ii)更改或遷移停車設施，包括將停車設施遷往或移出停車場的權利，而無須向租客發出通知或承擔責任。如果為大樓的利益而建立了停車結構，業主無權收取市場停車費，所有租户的停車應保持免費。

10.21SURVIVAL。

承租人在本租約到期後或更早終止任何適用的訴訟時效期間，對根據本租約及第3.1、6.1 7、10.13和10.18節所述的契諾和賠償的條款和條件以及第5.1.7節所述的業主契諾和賠償的條款和條件而到期的款項的責任應繼續有效。

10.22適用法律和建築。

本租約應受馬裏蘭州法律管轄並按照該州法律解釋(不包括其法律選擇規則)。若本租約的任何條款、契諾、條件或規定或其適用於任何人士或任何情況，須由具司法管轄權並具最終覆核的法院作出最終裁決而宣佈無效或不可強制執行，則本租約的其餘條款、契諾、條件及規定及其對人士或情況的適用不會因此而受影響，並應繼續強制執行及被承認為當事人的有效協議，取代該等無效或不可強制執行的規定，而代之以與上述法院的裁決相符並在大部分情況下可達至當事人的原意的類似但有效及可強制執行的規定。

本租約包括本租約的展品和參觀者，包含雙方的完整協議。

​

業主與租客之間並無任何口頭或書面協議影響本租約。只有房東和租客簽署的書面文件才能修改本租約，並且可以放棄或修改本租約的條款。

本租約中包含的幾篇文章和章節的標題僅為方便起見，不得在解釋本租約時考慮。

除非與上下文相牴觸，否則本租約中出現的“房東”和“租客”一詞應被解釋為指以上所述的人及其各自的繼承人、遺囑執行人、管理人、繼承人和受讓人，以及通過或通過他們提出索賠的人。如果有一個以上的承租人，本租賃對承租人的義務應是連帶的，

“營業日”或“營業日”指星期六、星期日或美國政府在馬裏蘭州的辦公室因節假日(“法定假日”)而關閉的任何日子。任何以日為單位的期間表述，如果沒有明確規定是指營業日，則應視為日曆日。任何時間段將在星期六、星期日或法定節假日的某一天屆滿，或者如果該期間是以營業日而非營業日來衡量的，則該期間應被視為延至不是該日的下一日。

10.23一致性。

本租約的條款是保密的，僅供業主和租客使用。雙方應對本租約的條款和與本租約相關的任何談判或協議嚴格保密，不得向任何其他個人或實體披露，但以下情況除外：(I)參與本交易的律師、代理人或僱員已同意對本租約中規定的所有信息保密，(Ii)雙方另有明確約定，(Iii)任何有管轄權的法院或政府機構或任何監管或政府機構的命令要求保密，包括承租人向美國證券交易委員會提交的文件，或(Iv)土地租賃項下土地出租人的律師、代理人或僱員以及所有貸款人，參與任何與土地及建築物的出售或融資或其中的任何權益或業主的任何權益有關的交易的投資者或購買者。

10.24測量方法。

房舍和大樓的可出租樓面面積是按照國際建築物業主和管理者協會修訂的“辦公建築物標準面積計量方法”(1996年)及其準則(“BOMA”)計算的，其中規定房舍的可出租樓面面積應等於(1)按照BOMA和(2)1.15計算的“房地可用面積”的乘積。如果房東或租客通過不遲於開工日期向另一方發出書面通知做出這樣的選擇，房東的建築師應準備一份房產的測量報告(費用由提出測量要求的一方承擔)，如果房產的可用平方英尺被確定為大於或小於房東在確定租户空間的可出租樓面面積時所使用的可用平方英尺，則在任何一種情況下，本租約應以書面形式修改。根據本租約第1.1節及第4.1節就所有目的調整租户空間的指定可出租樓面面積及計算年租金，該等修訂應反映在租賃開始日期協議中。儘管本租約有任何相反規定，除非業主或租客及時進行上述重新測量，並修訂本租約以反映本租約規定的重新測量結果，否則房東和租客同意，就本租約項下的所有目的而言，該房屋的可出租樓面面積為5,365平方英尺。

10.25APPROVALS。

如果業主批准本租賃項下的任何用途的平面圖、規格、合同、承包商、轉租人或受讓人、轉租或轉讓，此類批准應僅用於確認

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計劃、規格、合同、承包商、轉租、轉讓、再承租人或受讓人遵守或未能遵守本租約的條款和條件以及適用於本租約的業主的規則和規定(對於承包商、受讓人或再承租人，其業務、聲譽、信用記錄和財務狀況是否令業主滿意)。在任何情況下，這種批准都不構成對圖則、規格、承包商、合同、分租人或受讓人、轉租或轉讓出於任何其他原因或目的的批准，業主在任何情況下都不對此承擔任何責任或義務。

10.26大額租賃撥備。

承租人承認，土地契約包含以下條款，並在此引用作為參考(僅在以下三段中使用，“房東”是指JHU作為土地契約下的土地業主，“承租人”是指MCC3，LLC，作為土地契約下的土地租户，“分租户”是指建築物的租户，“本租約”是指建築物內的空間租賃，“MCC Land”是指JHU的蒙哥馬利縣校區，而“租約備忘錄”是指與土地契約有關的土地契約備忘錄，將在馬裏蘭州蒙哥馬利縣的土地記錄中存檔)：

“14.2準許分租契。承租人應提前十(10)天書面通知房東任何擬轉租租客的身份，然後才能與該轉租人簽訂轉租合同。承租人有權在未經房東事先批准的情況下將所有或任何部分改善措施轉租給一個或多個分租户，但條件是：(I)分租人不是被禁止的人，並且(Ii)轉租給該分租人的用途符合適用的分區和土地使用條例和法規、契諾、條件和記錄限制的要求，包括但不限於，自本條例生效之日起有效的土地使用限制，除非後續的土地使用條例和法規具有更多的限制性，在這種情況下，更具限制性的土地使用條例和法規將適用於本租約允許的用途，但須受允許的豁免和允許繼續現有用途的舊條款的限制。‘如果在此日期之後，土地使用條例和法規對許可用途變得更加許可，則在房東和租客明確書面同意適用更許可的土地使用條例和法規之前，這種更加許可的土地使用條例和法規不適用於本租約下的許可用途。承租人應在簽約後三十(30)個工作日內將每份已簽約轉租的複印件交給房東。

14.3業主批准。如果租客想要確定房東是否會反對如果房東認為分租人是被禁止的人，房東認為該人是被禁止的人，則承租人可以事先向房東發出書面通知，告知租客打算與之簽訂轉租合同的人的身份，並提供關於該人的合理詳細信息，足以根據第XIV條評估該人是否是被禁止的人。租客向業主發出的通知應在信封正面和第一頁頂部用大寫字母註明以下內容：

“蒙哥馬利縣校區第14.3階段土地租約第14.3節規定的禁止人員通知。如果在收到本通知後十(10)個工作日內未以書面形式提出反對意見，則視為批准。然後，房東將在十(10)個工作日內以書面形式通知租户是否反對提議的分租客，併合理詳細地説明房東反對的理由。除非房東在前述期間內將房東的反對意見通知承租人，否則提交給房東的建議分租合同下的每一分租客應視為已獲批准。如果房東及時書面反對本合同規定的任何建議的分租客，而租客不同意房東的反對意見，則房東和租客的代表應開會討論房東反對的理由和為什麼租客認為這種反對是不合理的。

14.4居留者。就本條例而言，“被禁止人士”是指：(A)即

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為公眾所熟知的直接從事：(I)製造或銷售被聯邦或馬裏蘭州政府當局確認為危害人類健康的消費品(例如但不限於酒精飲料、煙草產品或武器，但不包括在櫃枱或以醫療處方出售的藥品)；(Ii)出版、製造、銷售、分發、推廣或提供色情材料，或(3)賭博或(B)在本租賃日期前十(10)年內被定罪的任何人或誰(包括受僱於某一實體的執行管理層的任何成員)違反任何構成重罪的法律；或(C)並非業主的大學或學院(或其任何附屬機構)或業主附屬機構的學院或大學；或(D)從事可能涉及在MCC土地上的活動的任務，而這些活動本身是擾亂MCC土地上的活動或直接威脅MCC土地上的人員或財產的人身安全。儘管有上述規定，任何聯邦、州或地方政府實體、機構或當局(學院或大學除外)都不是本租約中的“違禁者”。第14.1、14.2、14.3及14.4條構成與土地有關的契諾，並須包括在租契備忘錄內。第14.2、14.3和14.4條應併入每份轉租合同和與該等轉租合同有關的不幹擾和委託協議中。每份分租契均須説明，根據分租契的規定，將受該分租契規限的處所用作任何被禁活動屬違約行為。也是驅逐的理由。

物品--保證金

房東收到第1款所述金額的租客保證金後，房東將持有保證金，作為租期及租期內的無息抵押，房東應在本租約終止後，在房東提交最後一個會計年度或其期限內的部分報表時，將押金退還給租客，前提是租户應支付的全部年租金和額外租金已經支付，且租户的任何承諾不存在違約。如果“保證金”或保證金的任何部分適用於承租人在本合同項下的義務，承租人應應房東的要求立即將保證金恢復到其原始金額。承租人無權要求房東使用全部或部分保證金來補救任何違約或履行承租人的任何義務，但這種使用應完全由房東自行決定。房東將其在本租約項下的權益轉讓後，保證金可由房東交付給房東的承租人或受讓人。在任何此類交付後，承租人特此免除本合同中指定的房東對保證金、保證金的申請和返還的任何和所有責任，承租人同意僅向承租人或受讓人尋求退還保證金。另有一項理解是，本規定也應適用於後續受讓人和受讓人。

承租人應有權向出租人交付無條件、不可撤銷的信用證（“信用證”），以代替現金保證金，但須遵守以下條款和條件。該信用證應（a）形式和內容符合業主自行決定的要求；（b）在任何時候都符合保證金的金額，並應允許多次提款；（c）由業主不時合理接受的商業銀行簽發，並位於華盛頓特區大都會區；（d）須支付予建築物的所有人，並明確可無償轉讓和轉讓，或由業主選擇，任何抵押的持有人（該項轉讓/轉讓須只以籤立與轉讓有關的書面文件為條件）；（e）向發行人的當地分支機構出示簡單即期匯票即付；（f）期限不少於一年；（g）在該信用證當時的有效期前至少60天（1）續期（或自動無條件延長）至租賃期屆滿後第九十（90）天，或（2）以保證金金額的現金代替。儘管本租約中有任何相反的規定，本租約中規定的任何補救或寬限期均不適用於上述任何條款，特別是，如果承租人未能及時遵守上述第（g）款的要求，則出租人應有權在不通知承租人的情況下立即提取信用證。如果承租人在租賃合同項下發生任何違約，業主可以提取全部或部分信用證，如果提取金額的任何部分用於承租人的債務，承租人應立即將信用證恢復到其原始金額。每份信用證應由具有以下信用等級的商業銀行簽發：

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穆迪投資者服務公司的存款單、短期存款或至少P—2（或同等）的商業票據，或至少標準普爾公司的A—2（或同等），業主應自行全權決定接受。如果發行人的信用評級被穆迪投資者服務公司降低到P—2（或同等級別）以下，A—2以下標準普爾公司的信用證（或同等信用證），或如果該發行人的財務狀況發生任何其他重大不利變化，則業主應有權要求承租人從其他發行人處獲得在所有方面符合本節要求的替代信用證，承租人未能在業主提出書面要求後10天內取得替代信用證，（沒有其他通知或補救或寬限期適用於其，無論本租約中有任何相反的規定），業主有權立即從當時存在的全部或部分信用證中提取，而無需通知承租人。如果業主持有的任何信用證的簽發人被聯邦存款保險公司或任何繼承人或類似實體置於接管或接管之下，則自接管或接管之日起，該信用證應被視為不符合本節的要求，並在發生之日起10天內，承租人應全權決定以出租人可接受的其他擔保物替換該信用證（而承租人不這樣做，儘管本租約有任何相反的規定，構成違約事件，除上述十（10）天外，不得另行通知或寬限期或補救期。如開證人未能兑現或拒絕兑現信用證，則承租人應自行承擔風險，不得免除承租人在本協議項下有關保證金的義務。

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作為密封文書在上述日期和年份的兩份或兩份以上副本執行。

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