附件10.5

租賃協議第三修正案

本租賃協議第三修正案(“第三修正案”)於2023年10月1日(“第三修正案生效日期”)在特拉華州港灣NLA有限責任公司(連同其任何繼承人或受讓人，以下稱為“房東”)和Penumbra，Inc.(連同現有租賃(定義如下)允許的任何其各自的繼承人或受讓人，以下稱為“承租人”)之間生效。

獨奏會

A.業主(作為SKS Harbor Bay Associates，LLC的權益繼承人)和租户是該日期為2015年12月17日的某些租賃協議(“原始租賃”)的當事人，該租賃協議經日期為2021年7月14日的某些租賃協議第一修正案(“第一修正案”)修訂，以及日期為2021年9月1日的某些第二修正案租賃協議(“第二修正案”，連同第一修正案和原始租賃，經如此修訂，統稱為“現有租賃”)的當事方。經本第三修正案修訂的現行租約在本文中稱為“租約”。

B.在第三修正案生效日期，房東將位於海港灣大樓1301號的200號套房組成的可出租面積31,933平方英尺的必備空間(“第三修正案必備空間”)的所有權移交給租户。房東和租客希望修改現有的租約，以反映第三修正案對房產的必備空間的增加，所有這些都是根據這裏更充分地闡述的條款和條件。第三修正案由房東和租客根據原租約第1.4節(E)款的規定執行和交付。

因此，考慮到上述陳述、本文所載的契諾和協議以及其他良好和有價值的對價，房東和租客在此確認這些對價的收據、充分性和完全充分性如下：

1.不同的演奏會/術語。上述第三修正案的所有朗誦內容在此併入本文。所有使用但未另作定義的大寫術語應具有現有租賃中該等術語的含義。

2.第三修正案的增加必須佔用空間。自第三修正案生效之日起，房舍將被視為因增加了第三修正案的必備空間而增加，房舍的可出租面積將被視為從185,360可出租平方英尺增加到217,293平方英尺。自第三修正案生效日期起及之後，現有租約中對“處所”的所有提及應被視為統稱為處所(定義見現有租約)，而第三修正案必須佔用空間。第三修正案的生效日期應被視為關於第三修正案必須佔用空間的“必須佔用空間開始日期”。

3.第三修正案的基本租金必須佔用空間。自第三修正案生效之日起，承租人應向房東支付基本租金，金額為

第二修正案附件K所列的“新總租金必須佔用空間”，為方便起見，現重新附上以供參考(但為免生疑問，附件所附的附件K無意在任何方面修改、修訂、重述或取代有關物業的基本租金(包括第三修正案必須佔用空間))。根據第二修正案第2(C)節，承租人應有權享受一百五十(150)天的基本租金減免，符合租約的條款和條件。

4.租户建築百分比和租户公用面積建築百分比。自第三修正案生效之日起生效：

(A)租户在海港灣1301號大樓的建築百分率為100%(即68,886/68,886)；及

(B)租户的公共區域建築百分比為100%(即217,293/217,293)。

5.限制最高停車位分配。自第三修正案生效之日起，租户的最大停車位分配為717個。

6.發放租户改善津貼。根據第二修正案第2(D)節，承租人有權獲得第三修正案必須佔用空間的每可出租平方英尺105.07美元的租户改善津貼(即3,355,200.31美元)。與此相關，第三修正案中承租人建造的承租人改進應按照並在各方面(包括上述原始租約附件附件C的2.2.2節所述的任何承租人改善津貼的支付過程)受制於原始租約所附附件C的條款和條件(除非該等條款明確和明確地與第二修正案第2(C)節相沖突，在這種情況下，應以上述第2(C)節的條款為準)。只要承租人不會被要求使用工會附屬的勞工或任何房東指定的承包商或供應商來執行任何此類承租人改進。儘管租約條款另有規定，業主同意租户改善津貼的外部津貼日期將為第三修正案生效日期(即2025年10月1日)後兩(2)年。

7.沒有得到確認。除本第三修正案的條款和條款明確修改外，現有租賃的所有條款和條款保持不變並繼續完全有效，現有租賃所證明的所有權利、補救、責任和義務在此由承租人確認為有效、存續和繼續完全有效和有效。經修改和修訂的現有租約現由業主和租客批准和確認，經修改和修訂的現有租約中和現有租約下的每項條款、契諾、條件、義務、權利、條款和權力，均應繼續完全有效。現有租約中對本租約的所有提及應指經本第三修正案修改和修訂的現有租約。承租人向業主陳述並保證，截至第三修正案生效日期：(I)承租人在現有租約下沒有違約，據承租人所知，不存在因發出通知或時間推移或兩者兼而有之而導致承租人在現有租賃下違約的事件或條件，(Ii)承租人不知道抵銷、折扣、扣除、抗辯或反索賠的權利或索賠，或可在任何強制執行現有租賃的訴訟中主張的任何索賠，或以其他方式就現有租賃針對業主提出的索賠，及(Iii)現有租契下並無業主違約；儘管第(Ii)和(Iii)款中有上述陳述，但房東承認租客尚未進行審計

現有租約第5.4節規定的權利，如果承租人確實行使該等審核權，則保留基於該行使而提出索償的權利。

8.控制成本和支出。房東應負責並支付房東與本第三修正案及任何必要的租賃備忘錄修正案的準備、談判、執行和交付有關的所有費用和開支，包括房東的法律費用和開支。承租人應負責並應支付承租人在準備、談判、執行和交付本第三修正案和任何必要的租賃備忘錄修正案方面發生的所有費用和開支，包括承租人的法律費用和開支。

9.管理證券經紀公司。承租人表示並向房東保證，在第三修正案的談判中，承租人的經紀人以獨家身份代表了承租人。業主確認，根據作為附件Q的現有租賃所附的承租人經紀佣金協議，承租人的經紀人應向業主支付本第三修正案的經紀佣金。作為附件Q的現有租約所附的經紀佣金協議仍然完全有效。除合同中所述欠承租人經紀人的金額外，雙方同意賠償另一方，使其免受因任何其他經紀人或其他人的索賠或責任而造成的任何和所有損害、損失、成本或支出(包括但不限於所有律師費和支出)，這些索賠或責任源於或與本第三修正案的談判、執行和交付有關。

10.不提供任何陳述和保證。承租人特此重申，自第三修正案生效之日起，現有租賃和本第三修正案中規定的所有陳述和保證，但截至特定日期作出的任何此類陳述或保證除外。

11.沒有其他修改。房東和租客特此確認並同意，除本文所述外，現有租約未被修改、修改、取消、終止、釋放、取代或以其他方式產生任何效力或效果。

12.所有締約方均受約束。本第三修正案對本合同雙方及其各自允許的繼承人和受讓人具有約束力。

13.與其他對口單位合作。本第三修正案可以副本的形式執行，每個副本都是一份正本，但所有副本一起構成一個協議，對本協議的所有各方都具有約束力，儘管本協議的所有各方都不是同一副本的簽字方。就本第三條修正案而言，本協議雙方同意，代表任何一方簽署本第三條修正案的人的簽名傳真件應作為原始簽名有效，並具有法律約束力，與本修正案的執行副本一樣有效。每一簽字方授權本第三修正案的一個或多個原件通過將幾個簽署的對應簽名頁與本第三修正案的一個或多個正文(包括本第三修正案的證物(如果有))組合在一起，從而使本第三修正案應由本第三修正案的正文、共同包含本修正案簽字方簽名的對應簽名頁以及本第三修正案的證物(如果有的話)組成。本第三修正案的每一種彙編應構成本第三修正案的一份原件。

14.沒有先生的保修。代表該方簽署和交付本第三修正案的每個人在此保證並僅以他或她的身份向另一方陳述

適用簽字人的官員，他或她已獲得正式授權，並有權執行和交付。

15.取消所有説明文字。本協議中使用的條款、章節和/或段落標題僅供參考，不影響本協議任何條款的解釋。

(此空白處故意留空；簽名頁緊隨其後)

自第三修正案生效之日起，雙方已簽署本第三修正案，特此為證。