樓層(除非另有説明,否則為整個樓層) | 交貨日期 | ||||
大廳(部分)(Sup15§23(A)、Sup17§13、Sup23§2a) | 送過去了。 | ||||
底層(部分)** | 之前租給Alliance的地下(部分)已被交出,並從批租的物業中刪除。根據日期為2003年12月22日的租賃協議(“Wachovia租賃”),房東已將底層(部分)租賃給美聯銀行(“美聯銀行”),租期與Alliance的租約相同,美聯銀行可根據其三個5年延期選項續期。如果Wachovia租賃的期限在聯盟租約到期或終止之前到期或終止,則在終止後的第二天,底層(部分)將按與退回和刪除之前有效的條款(包括租金條款)基本相同的條款(包括租金條款)重新添加到出租物業中(Sup21第3節)。有關退回底層部件的條款的更多信息,請參見下面的內容。 | ||||
2、8、9、11至14(Sup15§2(A);Ltr2;Sup16§11) | 送過去了。 | ||||
10(Sup19§3(A))* | 送過去了。 | ||||
15(Sup12第2(A)節) | 送過去了。 | ||||
16(Sup12第2(B)款) | 送過去了。 | ||||
17(Sup16§2(B);Sup17§2(B);Sup18§2(B);Sup22§2(B)) | 送過去了。 | ||||
第31條(部分)(Sup7第2(C)條) | 送過去了。 | ||||
31(部分)(Sup24 §2(a)) | 送過去了。 | ||||
32(Sup6 §2) | 送過去了。 | ||||
33(Sup7 §2(a)) | 送過去了。 | ||||
34(NW Cor.)94)(《補編》第8章第2(a)節) | 送過去了。 | ||||
34(NW Cor.)95)(《補編》第8章第1(c)節) | 送過去了。 |
34(餘額)(Sup7 §2(b)) | 送過去了。 | ||||
35(Sup14 §2(a)) | 送過去了。 | ||||
36(Sup14 §2(b)) | 送過去了。 | ||||
37(NE Cor.)(origin. intro.) | 送過去了。 | ||||
37(NW Cor.)(原文第46.01節) | 送過去了。 | ||||
37(東南部)(Sup1§2) | 送過去了。 | ||||
37(西南部)(Sup5§2) | 送過去了。 | ||||
38(原生)簡介。) | 送過去了。 | ||||
39(Sup4第2節) | 送過去了。 | ||||
40和41(Sup9§3(A);LTR1標準桿2) | 送過去了。 | ||||
42(Sup25第2(A)節) | 送過去了。 | ||||
43和44(Sup26第2(A)節) | 送過去了。 |
檢查儀表: | 除31層(部分)、32-34層和37-39層將於2009年11月1日或之前(Sup 9 §5)和42層(Sup 25 §4(c)(i))安裝校驗表外,所有樓層均安裝校驗表。 檢查表測量每個日曆月內每個樓層的電力需求和消耗。 在收到賬單後的30天內,聯盟根據供電公司向業主收取的適用費率向業主支付業主的電費,外加2%的管理費(Sup 9 §5(b)和(c); Sup 12 §4(b)和(c); Sup 14 §4(b)和(c); Sup 15 §4(b)和(c); Sup 22 §4(b); Sup 24 §4(b); Sup 25 §4(c); Sup 26 §4(b))。 業主將為大廳(部分)空間的任何部分提供至少3,000個連續rsf(Sup 15 §23(f)(i))的檢查儀表。 如果第31層(部分)、32-34層和37-39層的檢查表未在2009年11月1日之前安裝,則聯盟將向業主支付業主電氣顧問確定的業主電費,前提是聯盟可根據規定程序對該確定提出異議。 | ||||
爭議: | 每份賬單對聯盟都具有約束力,除非聯盟在收到賬單後90天內對該賬單提出異議。 如有爭議,聯盟的電氣顧問將在90天內提交其決定,業主和聯盟將尋求解決方案。 根據聯盟的要求,業主將提供其公用事業法案的建設,至少在過去3年。如果業主和聯盟不能達成一致,他們將選擇第三個電氣顧問進行有限審查(Sup 12,§5(c)(ii); Sup 12 §4(c)(ii); Sup 14 §4(c)(ii); Sup 15 §4(c)(ii); Sup 22 §4(c)(ii); Sup 24 §4(c)(ii); Sup 25 §4(c)(iii); Sup 26 §4(b))。 | ||||
功率: | 每平方英尺6瓦,不包括建築物HVAC系統和其他基礎建築物系統(Sup 9 §5(e); Sup 12 §4(e); Sup 14 §4(e); Sup 15 §4(e); Sup 22 §4(e); Sup 24 §4(e); Sup 25 §4(e); Sup 26 §4(e))。 | ||||
額外能力: | 在收到聯盟通知後,業主將向聯盟提供(1)15樓和16樓總計400安培(Sup 12 §4(e))的額外電流,以及(2)整個租賃場所最多額外1,800安培(Sup 14 §4(f))。對於第15層和第16層,聯盟應在向業主提交其第15層初步裝修計劃之日或之前(但無論如何不得遲於2001年6月30日)發出此類通知,對於其他已出租房屋,應在2001年12月31日之前(Sup 12 §4(e)和Sup 14 §4(e))發出此類通知。 Alliance應負責承擔與此類額外電力供應相關的變更所產生的任何施工費用,以及按比例分攤業主的施工費用(Sup 12 §4(e); Sup 14 §4(e); Sup 15 §4(f))。 | ||||
服務終止: | 只有在業主同時停止向80%的其他建築租户提供服務(Sup 15 §4(d))的情況下,業主才可以停止向聯盟提供電力,但須提前60天發出書面通知,前提是該期限可以合理必要地延長,以允許聯盟從為建築物提供服務的公用事業公司獲得電力。 在這種情況下,Alliance可以使用現有的接線。 如果業主自願終止,則任何額外佈線的安裝費用將由業主承擔,如果業主非自願終止,則由業主和聯盟承擔,聯盟的份額等於該額外佈線的總費用乘以一個分數,該分數的分子為租賃期的剩餘月數,分母如下: |
樓層 | 分母 | ||||
2, 8-14 | 188(Sup15 §4(d)) | ||||
15, 16 | 248(Sup12第4(D)和(H)條;Sup15第4(D)條) | ||||
17 | 182適用於Sup22,214適用於Sup18,219適用於17樓的所有其他空間(Sup22§4(D))。 | ||||
31(部分)、32-34、37-41 | 294(Sup9第15(D)條;Sup15第4(D)條) | ||||
31(部分) | 116(Sup24§4(D)) | ||||
35和36 | 237(Sup14第4(D)條;Sup15第4(D)條) | ||||
42 | 150(Sup25第4(D)款) | ||||
43和44 | 104(Sup26第4(D)款) |
31層(部分)、32-34層和37-39層的電租包含係數: | 截至2009年11月1日,31層(部分)、32-34層和37-39層(“ERIF”)的電費包括在固定年租金(原定年租金)中。第7.02(A)節)。然而,此類費用是單獨量化的(如下所列),可以增加或減少(但在任何情況下都不低於每S.F.2.75美元)。每年)與業主為建築物增加或減少的電費成比例(原始。第7.02(A)節)。 |
樓層(除非另有説明,否則為整個樓層) | 原始ERIF | ||||
31(部分)、33、34 | 249,902.46美元(Sup7§3(G)) | ||||
32 | 104,337.75美元(Sup6§3(C)) | ||||
37(東北),38 | 127,187.50美元(原價§7.02(A)) | ||||
37(西北部) | 27,500.00美元(原價§46.02(D)) | ||||
37(東南部) | 13,750.00美元(Sup1第3(E)款) | ||||
37(西南部) | 27,912.50美元(Sup5§3(C)) | ||||
39 | 96,937.50美元(Sup4第3(C)款) |
42樓的電費包含係數: | 到2011年5月1日,42層的電費包括在固定的年租金中。這類費用的初始金額為每S.F.5.81美元。並可增加或減少(但在任何情況下不得低於每S.F.$5.81)。每年),根據業主對建築物的電力成本的增減比例,以及基於Alliance的用電量。業主根據租約樓宇用電量調查而更改租金的決定,將對Alliance具有約束力,除非Alliance在收到該決定後30天內對該決定提出異議。如果Alliance對這一決定提出異議,它將自費聘請自己的電氣顧問,與業主的電氣顧問協商,試圖解決爭端。如果他們不能就決議達成一致,他們將選擇第三位電氣顧問,該顧問將根據決定進行控制(Sup25§4(B))。 |
供應品: | 根據房東的選擇,Alliance必須(以合理的價格)向房東購買在出售的房產中使用的所有照明燈管、燈具、燈泡和鎮流器(原始。§7.05(B))。 | ||||
大廳空間: | 根據以下句子,對於位於大廳的任何部分的出租房屋,包括少於3,000個相連的RSF,Alliance將支付0.75美元/RSF的ERIF,如果Alliance將空間用於存儲以外的任何事情,則可能會增加(Sup15第23(F)(Ii)節)。然而,對於根據Sup23租賃的位於大堂的部分出租物業,業主將不收取任何額外費用提供電力,前提是如果業主基於合理的基礎確定Alliance用電量過高,則業主可以開始向Alliance收取(由業主選擇)包括租金或亞米級的電費。 |
地板 | 基準年 | 百分比 | ||||||
底層(部分) | 1999/2000(Sup13第3(C)(1)條)。 | 0.483% (見附錄13第3(C)(2)條) | ||||||
2, 8, 9, 11-14 | 2000/01年度和2001/02年度的平均數(Sup15第3(D)(一)節)。 | 14.72% (第15條第3(D)(二)款;第19條第2(D)款) | ||||||
10 | 2000/01年度和2001/02年度的平均數(Sup15第3(D)(一)節)。 | 2.11%(見第19條第3(D)款) | ||||||
15 | 1999/2000(Sup12第3(A)(4)(A)條)。 | 2.150% (Sup12第3(A)(4)(B)條) | ||||||
16 | 1999/2000(Sup12第3(B)(4)(A)條)。 | 2.150% (見第12節第3(B)(4)(B)條) | ||||||
17 | 2000/01年度和2001/02年度的平均值(Sup16§3(D)(一);Sup17§3(D)(一);Sup18§3(D)(I)),但Sup22第17層建築面積的平均值為2003/04和2004/05(Sup22§3(D)(一))。 | 2.147%(第16節第3款(D)項(二);第17節3(D)(二)項;第18節3(D)(二)項;第22節3(D)(二)項) | ||||||
31(部分)、33、34 | 1994/95年和1995/96年的平均數(Sup7§(3)(F)(1))。自2009年1月11日起,改為1995/96(Sup9第4(E)條)。 | 5.130% (Sup7第3(F)(2)條) | ||||||
31(部分) | 2007/08年度和2008/09年度的平均數(見第24節第3(D)(一)條)。 | 1.35%(Sup24§3(D)(Ii)) | ||||||
32 | 1993/94號文件(Sup6第3(B)(1)條)。自2009年1月11日起,改為1995/96(Sup9第4(E)條)。 | 2.150% (Sup6第3(B)(2)條) | ||||||
35 | 2000/01號文件(Sup14第3(A)(4)(A)條)。 | 2.150% (見第14條第3(A)(4)(B)條) | ||||||
36 | 2000/01號文件(Sup14第3(B)(4)(A)條)。 | 2.150% (見第14條第3(B)(4)(B)條) | ||||||
37(東北),38 | 1985/86(原§4.01(A)(I))。自2009年1月11日起,改為1995/96(Sup9第4(E)條)。 | 2.820% (原名:§4.01(A)(二) | ||||||
37(西北部) | 1985/86(原§4.01(A)(I))。自2009年1月11日起,改為1995/96(Sup9第4(E)條)。 | 0.610% (原名:§46.02(B)) | ||||||
37(東南部) | 1985/86號文件(Sup1第3(A)節)。自2009年1月11日起,改為1995/96(Sup9第4(E)條)。 | 0.300% (Sup1第3(B)款) |
37(西南部) | 1988/89(Sup5,第3(B)(一)節)。自2009年1月11日起,改為1995/96(Sup9第4(E)條)。 | 0.618% (Sup5第3(B)(2)條) | ||||||
39 | 1988/89號文件(Sup4第3(B)(1)條)。自2009年1月11日起,改為1995/96(Sup9第4(E)條)。 | 2.150% (Sup4第3(B)(2)條) | ||||||
40, 41, 45 | 1995/96號文件(Sup9第4(D)(一)條)。 | 6.446% (Sup10第2(A)節) | ||||||
42 | 1988/89號文件(Sup25第3(D)(1)(A)條)。自2011年5月1日起,改為2007/08年度和2008/09年度的平均值(Sup25§3(D)(I)(B))。 | 2.24% (《補編》第25號第3(d)㈡節) | ||||||
43和44 | 2007/08年和2008/09年的平均數(Sup 26 §3(d)㈠)。 | 4.45% (《補編》第26號第3(d)(二)節) |
地板 | 基座 | 百分比 | ||||||
接地(部分) | 1999日曆年的費用(Sup.13 §3(c)(3))。 | 0.483% (《補編》第13條第3款(c)項(4)) | ||||||
2, 8, 9, 11-14 | 2001日曆年的支出(補編第15號第3(d)㈡節)。 | 15.67% (《補編》第15條第3款(d)項㈣目;《補編》第19條第2款(c)項) | ||||||
15 | 1999日曆年的費用(Sup 12 §3(a)(4)(c))。 | 2.290% (見第12節第3(C)(4)(D)條) | ||||||
16 | 1999日曆年的費用(Sup12第3(B)(4)(C)條)。 | 2.290% (Sup12第3(B)(4)條) | ||||||
17 | 2001日曆年的費用(Sup16§3(D)(三);Sup17§3(D)(三);Sup18§3(D)(三)),但Sup22第17層空間除外,因為它是2004年(Sup22§3(D)(三))。 | 2.288%(Sup16§3(D)(4);Sup17§3(D)9 iv);Sup18§3(D)(4)和Sup22§3(D)(4)) | ||||||
31(部分)、33、34 | 1995日曆年的費用(Sup7第3(F)(3)條;Sup9第4(E)條)。 | 5.450% (Sup7第3(F)(四)條) | ||||||
31(部分) | 2008日曆年的費用(Sup24第3(D)(三)款)。 | 1.43% (Sup24第3(D)(四)款) | ||||||
32 | 1993日曆年的費用(Sup6第3(B)(3)條)。截至2009年1月11日,改為1995日曆年的費用(Sup9第4(E)節)。 | 2.290% (Sup6第3(B)(四)條) | ||||||
35 | 2000日曆年的費用(Sup14第3(A)(4)(C)條)。 | 2.290% (見第14條第3(A)(4)(D)條) | ||||||
36 | 2000日曆年的費用(Sup14第3(B)(4)(C)條)。 | 2.290% (見第14條第3(B)(4)(D)條) | ||||||
37(東北亞種)和38 | 6,509,748美元(原文第5.01(A)(一)節)。截至2009年1月11日,改為1995日曆年的費用(Sup9第4(E)節)。 | 3.000% (原文第5.01(A)(四)條) | ||||||
37(西北部) | 6,509,748美元(原價§5.01(A)(I))。截至2009年1月11日,改為1995日曆年的費用(Sup9第4(E)節)。 | 0.650% (原名:§46.01(B)) | ||||||
37(東南部) | 6 509 748美元(Sup1§5.01(A)(一))。截至2009年1月11日,改為1995日曆年的費用(Sup9第4(E)節)。 | 0.330% (Sup1第3(C)款) |
37(西南部) | 1989日曆年的費用(Sup5第3(B)(3)節)。截至2009年1月11日,改為1995日曆年的費用(Sup9第4(E)節)。 | 0.659% (Sup5第3(B)(4)條) | ||||||
39 | 1989日曆年的費用(Sup4第3(B)(3)條)。截至2009年1月11日,改為1995日曆年的費用(Sup9第4(E)節)。 | 2.290% (Sup4第3(B)(四)條) | ||||||
40, 41 | 1995日曆年的費用(Sup9第4(D)9III條)。 | 6.865%(Sup11第2(C)款) | ||||||
42 | 1989日曆年的費用(Sup25第3(D)(3)(A)條)。截至2011年5月1日,改為2008年日曆年的費用(Sup25第3(D)(3)(B)節)。 | 2.38% (見上文第25節第3(D)(四)條) | ||||||
43和44 | 2008日曆年的費用(Sup26第3(D)(3)條)。 | 4.73% (Sup26第3(D)(四)條) |
服務: | 清潔承包商為廢棄房舍的辦公區和廁所提供某些清潔服務(第1(A)節)。所提供的清潔服務不包括清潔等級以下的空間、廚房、食品儲藏室或用餐空間、儲藏、運輸、計算機或文字處理空間、或私人或行政廁所(第1(B)節)。清潔承包商不負責清除已拆除房屋內在建區域的碎片和垃圾(第2節)。清潔服務的質量將與曼哈頓中城一流建築的質量相當(第1(A)節)。 | ||||
訪問: | 清潔承包商可以從下午6點開始進入廢棄的房地。至凌晨2點在工作日。清潔承包商有權按合理要求使用Alliance的光、電和水(第1(A)款)。 | ||||
期限: | 清潔協議與租約同時終止(第2節)。 | ||||
費用: | Alliance就辦公空間向清潔承包商支付固定月費310,465.73美元,外加相當於36樓的費用乘以2000年的勞動率比1999年增加的百分比,加上相當於2、8、9、11-14樓的費用乘以2001年比2000年的勞動率增加的百分比的數額,加上等於10樓的費用乘以2001年比2000年的勞動率增加的百分比的數額(CAO§3;CAO-2§3;CAO-3§3;CAO-4§3;CAO-5§3;CAO-6§3;CAO-7第3條;CAO-8第3條;CAO-9第3條;CAO-11第3條)。Alliance每月向清潔承包商支付2,833.33美元的底層空間固定費用(CAG§3)。辦公空間清潔的固定月費將增加11 087.73美元,外加根據2008年勞動率增加的調整數(CAO-10第3節),這是根據2008年在廢棄房地增加31層的剩餘部分而增加的勞動率(CAO-10§3),並將增加36 604.68美元,外加根據2008年增加的勞動率(CAO-12第3節)比2007年增加的勞動率。從2020年1月1日延長至2024年12月31日,8樓的月費為14,717.83美元。(見第28節第2節)。固定的月費包括銷售税,應在每月的第一天預付(第3節)。任何額外清潔服務的付款將由Alliance在提出要求後20天內支付。這種額外服務的費用必須與類似建築物中提供的服務相當(第1(A)節)。除固定費用外,Alliance向清潔承包商支付清潔費用年度增長的百分比(年度增長等於搬運工工資基年的年度增長百分比),超過代表基年清潔費用的金額。辦公空間的百分比為53.899%(CAO§3和§4;CAO-2§3;CAO-3§3;CAO-4§3;CAO-5§3;CAO-6§3;CAO-7§3;CAO-8§3;CAO-9§3;CAO-11§3)和底層空間(CAG§4)。辦公空間的百分比將隨着增加31層的剩餘部分而增加1.46%(CAO-10§3),隨着43層和44層的增加而增加4.82%。從2020年1月1日到2024年12月31日延長期限的8樓的百分比為2.29%。(見第28節第2節)。計算中的其他變量如下: |
地板 | 的基準年 波特的工資 | 清潔費用基數 | ||||||
接地(部分) | 1999年(《案例彙編》第4節) | 6,286,271.55美元(CAG§4) | ||||||
2, 8-14 | 2001年(CAO-5,第4節) | 6,444,056.97美元(CAO-5,第4節) | ||||||
15和16 | 1999年(CAO-3,第4條) | 6,247,986美元(CAO-3,第4節) | ||||||
17(由Sup22製作的部分除外) | 2001年(CAO-6第4條;CAO-7第4條;CAO-8第4條) | $6,629,645.81 | ||||||
17(由Sup22死亡的部分) | 2004年(CAO-9第4節) | 7,606,434.69美元(CAO-9第4節) | ||||||
31(部分)、32-34、37-41 | 1995年(CAO第4(A)(一)款) | 5,827,772美元(CAO第4(A)(三)款) | ||||||
31(由Sup24死亡的部分) | 2008年(CAO-10第4條) | 8,408,948.97美元(CAO-10第4節) | ||||||
35和36 | 2000年(CAO-4第4章) | 6,381,693美元(CAO-4第4節) | ||||||
42 | 2008年(CAO-11第4條) | 8,408,948.97美元(CAO-11第4節) | ||||||
43和44 | 2008年(CAO-12第4條) | 8,408,948.97美元(CAO-12第4節) |
與清潔承包商的糾紛: | 如果聯盟認為清潔承包商在清潔協議下的表現不佳,並且清潔承包商在通知後10天內沒有糾正這種不充分的表現,聯盟可以仲裁清潔承包商是否表現良好。如果大多數被要求的仲裁員發現清潔承包商的表現不充分,那麼清潔承包商將在發現該結果後10天內糾正這種不充分的表現。如果承包商未能做到這一點,聯盟可在10天通知後終止清潔協議。(第五節)。 | ||||
按聯盟默認: | 如果Alliance未能在通知後15天內根據清潔協議支付到期款項,清潔承包商可在10天通知後終止清潔協議,如果Alliance也未在該10天期限內支付該款項。在此類終止的情況下,聯盟只能使用經批准的建築物清潔承包商(第6款)。如果沒有在收到通知後3天內付款,這筆付款將按最優惠利率從到期日起計息,但清潔承包商沒有義務每年發出超過兩次的通知(第12款)。 | ||||
租金抵免: | 聯盟有權從每月169,479.10美元的固定租金分期付款中獲得信貸(Sup9§4(C);Sup10§2(C);Sup11§2(C);LTR1;Sup12§3(A)(3)和§3(B)(3);Sup14§3(A)(3)和§3(B)(3);Sup15§3(C))Sup16§3(C);Sup17§3(C);Sup18節第3(C)節和Sup22節第3(C)節加上一筆數額,相當於第36下限的貸款額乘以2000年勞動生產率比1999年增加的百分比(Sup14第3(B)(3)節)。每月貸款額將增加:(1)增加92,734.38美元,外加根據2001年勞動率比2000年增加的調整數,在已關閉的房舍上增加2、8、9、11-14層(Sup15§3(C);Sup19§2(C));(2)增加13 296.17美元,外加根據2001年因在已關閉的房舍上增加10層而增加的2001年勞動率的調整(Sup19§3(C));(3)增加11,087.72美元,外加根據2008年增加的勞動率計算的調整額(Sup24§3(C));(4)增加220,539.40美元,外加根據2011年5月1日2008年的勞動率比2007年增加的調整額(Sup25§3(C));(5)增加439,256.17美元,外加根據2011年5月1日2008年的勞動率比2007年增加的調整額。從2020年1月1日到2024年12月31日的延長期限內,8樓的每月信用額度為13,635.52美元。(見第28節第2節)。 | ||||
終止清潔協議: | 如果辦公空間的清潔協議終止,房東將提供清潔服務,Alliance將按月向房東支付辦公空間費用(假設根據租賃出售的所有辦公空間當時已交付給Alliance)60.17%(Sup26第7(A)條),在清潔協議終止後的第一個完整日曆年度內(原始),清潔成本的年增長(相當於搬運工工資的年增長百分比)超過房東對整個建築的清潔成本。§6.04,經Sup9§8(A)修改)。房東的清潔成本上升聲明是最終和決定性的,除非聯盟在收到後90天內以書面形式對該聲明提出異議(Sup7第6(D)款)。在爭議解決之前,聯盟必須按照該聲明付款。房東和聯盟將與3名仲裁員通過仲裁解決任何糾紛,每個仲裁員都將在曼哈頓主要寫字樓的運營和管理方面擁有至少10年的經驗(ORIG。§6.01(D))。 |
聯盟的責任 | 聯盟將對因其行為、不作為、佔用或疏忽而需要維修的房屋進行維修(如果房東的保險不因此而失效,則因聯盟的疏忽而導致的火災或其他傷亡除外)(原。§9.01)。 | ||||
業主的責任 | 業主將以適合一流寫字樓的方式維護該建築及其公共區域。建築外部,窗臺在窗外,窗户不是出租房屋的一部分(原始。§9.01)。 |
批准: | 所有更改都需要業主事先書面批准,只要不(1)影響建築物的結構完整性,(2)影響建築物外部,或(3)在業主認為沒有充分緩解(原始)的情況下,對建築物的系統造成不利影響,則不會無理扣留或推遲批准。§8.01)。 | ||||
房東報銷: | 聯盟將報銷房東因審查變更而產生的自付費用(原始。§8.01)。 | ||||
承包商: | 業主附屬公司將作為總承包商,在2樓和8-14樓交付後的一年內,在任何地方對已拆除的房屋進行任何改造工程,費用不超過此類工程總成本的6%。作為總承包商,業主附屬公司將獲得至少3個經業主批准的分包商對每類工作的競爭性投標,但空調平衡工作只有一個批准分包商(儘管聯盟可能有另一個分包商驗證工作),基地建築工作只有2個獨立分包商(Sup15第6(A)條)。友聯與業主S的聯屬公司廣場建築公司其後訂立該日期為二零零四年一月二十七日的若干主協議,根據該協議,廣場建築公司將就聯盟樓的建築項目向聯盟提供建築管理服務。房東必須批准任何承包商進行改建。聯盟將在開工前至少10天通知業主任何承包商或分包商的名稱。§8.01 2(A))。 | ||||
保險憑證: | 在開始任何改建之前,Alliance將向房東提交一份保險證書,證明存在涵蓋所有參與改建的人員的工人補償保險,以及合理的綜合一般責任和財產損失保險,承保金額至少為100萬美元(原始)。§8.01(7))。 | ||||
記錄: | 聯盟將保留成本超過25,000美元的改建記錄,並在提出要求後45天內向房東提供此類記錄的副本(原始。§8.07)。 | ||||
38樓/39樓樓梯: | 聯盟有權在38層和39層之間安裝樓梯,前提是房東批准該樓層的平面圖,並且樓梯的安裝符合租約第8條和第45條的規定(Sup4第14條)。 | ||||
任期屆滿: | 所有由業主安裝的改善設施均為業主的財產。§8.03),所有永久性改善措施(包括任何廚房、食品儲藏室或餐廳)將在合同期滿時保留,而聯盟沒有義務移除此類永久性改善措施。(原名:§8.04)業主安裝的所有固定裝置(行業固定裝置除外)將成為業主的財產,租約期滿後仍將作為出租物業的一部分。由Alliance自費提供的所有傢俱和貿易固定裝置均為Alliance的財產,僅限Alliance的傢俱和可移動辦公設備(Sup7第6(E)條),除非房東通知Alliance(在Alliance通知後30天內通知Alliance,該通知將在租期屆滿前至少3個月發出),否則此類財產將在租期屆滿(原始)後仍可保留在租約結束後的房屋內。§8.05)。聯盟沒有義務拆除廢棄房屋內的任何樓梯(Sup9 Secure 21)。 |
應急發電機: | 聯盟被允許在大樓的特定位置安裝2800千瓦底特律柴油應急發電機備用電力系統(Sup27§2(B))。聯盟被允許將備用電力系統連接到大樓的應急發電系統。備用電力系統產生的高達1500千瓦的電力將用於建築物的應急發電系統的備用(Sup27§2(D))。房東將運營和維護備用電力系統,費用由安聯承擔,作為該義務的一部分,房東將在得到安聯合理批准的情況下籤訂該系統的維護合同(Sup27第2(D)款)。聯盟有義務為此類應急發電權支付相當於75,000美元的一次性費用,根據消費者物價指數的增長對通貨膨脹進行調整(Sup27第2(F)節)。Alliance將支付為應急發電系統購買的燃料的比例份額(基於千瓦容量),並有權在獲得業主合理批准的情況下安裝自己的燃料箱(Sup27§2(G))。備用電力系統將保留,在租賃期結束時不會拆除(Sup27第2(I)節)。到2010年1月31日,Alliance擁有有限的優先要約權,可以租用空間安裝另一臺應急發電機。聯盟有15天的時間接受任何此類報價(Sup27第3條)。 | ||||
通信天線或DISH: | 根據租約的其他變更條款和所有適用的法律要求,Alliance有權在業主合理確定的位置在屋頂上安裝通信天線或天線。房東可以要求Alliance重新安置天線,費用由房東承擔,只要天線能夠在重新安置的位置上發揮作用,只要確實減輕了幹擾,房東可以要求Alliance拆除天線,只要屋頂上不允許安裝其他天線,並且房東承擔拆除天線的費用和天線的未攤銷價值。如果業主工程師認為合理,業主將自費加固天線下的區域,租賃到期後,聯盟將拆除天線並修復由此造成的任何損壞。Alliance將為天線使用的屋頂空間向房東支付公平市場租金的一半。在房東的監督下(聯盟有義務報銷其費用),聯盟有權進入建築物的屋頂和其他合理需要的區域,以維護和維修天線(Sup9§20)。 | ||||
通信佈線: | 業主將在大樓內的公共垂直立管豎井中為Alliance提供一個合理的區域,用於安裝數據、通信和安全系統佈線。 | ||||
初步裝修31樓的平衡: | 聯盟將自費為這項工作準備一套完整的計劃,這需要得到房東(ORIG.第45.01節)。雖然聯盟被允許使用自己的工程師,但此類計劃最終仍需得到業主指定工程師的合理批准。向房東交付Alliance的初步裝修計劃沒有最後期限(Sup24第6(A)款)。房東將向Alliance提供762,240美元的津貼,用於支付裝修的硬成本和某些軟成本。根據聯盟的要求,津貼可以分期支付,任何未使用的部分將計入固定租金(Sup24第6(B)(I)條)。聯盟可以使用津貼來支付在Sup24之前租賃的出租房屋中進行的建築工程,但如果Alliance在2010年5月1日之前使用津貼,則津貼將減去按每年6%計算的金額的未來值(Sup24第6(B)(Ii)節)。 |
42樓的初步裝修: | 聯盟將自費為這項工作準備一套完整的計劃,這需要得到房東(ORIG.第45.01節)。雖然聯盟被允許使用自己的工程師,但此類計劃最終仍需得到業主指定工程師的合理批准。向業主交付Alliance的初步裝修計劃沒有最後期限(Sup25第6(A)節)。房東將向Alliance提供1,266,090美元的津貼,用於支付裝修的硬成本和某些軟成本。根據聯盟的要求,津貼可以分期支付,任何未使用的部分將計入固定租金(Sup25第6(B)款)。但是,如果聯盟在2011年5月1日之前使用津貼,則津貼將減去按每年6%計算的金額的未來值(Sup25第6(B)(2)節)。 | ||||
43樓和44樓的初步裝修: | 聯盟將自費為這項工作準備一套完整的計劃,這需要得到房東(ORIG.第45.01節)。雖然聯盟被允許使用自己的工程師,但此類計劃最終仍需得到業主指定工程師的合理批准。向房東提交Alliance的初步裝修計劃沒有最後期限(Sup26第6(A)款)。 |
從屬、不擾民和委派: | 僅當Alliance從其持有人處獲得從屬、不幹擾和委託協議的範圍內,租約才從屬於所有當前和未來的抵押和土地租約(原始。第11.01節;第15節第8節)。聯盟不會行使任何因房東的作為或不作為而終止租約的權利,除非首先將該作為或不作為通知給聯盟已獲通知的任何抵押權人或土地出租人,並給予該抵押權人或土地出租人在該通知發出後一段合理時間內補救該作為或不作為的機會,但該抵押權人或土地出租人須通知聯盟其將開始並繼續補救該作為或不作為(原文如此)。§11.02)。Alliance和該物業的抵押權人是從屬、互不幹擾和委託協議(SNDA-M)的當事人。聯盟和該物業的土地出租人是從屬、互不幹擾和委託協議(SNDA-G)的當事人。 | ||||
禁止反言: | 聯盟將在房東提出要求後10天內提供禁止反言證書。禁止反言證書將證明: 聲明(A)本租約未經修改且完全有效,或如有任何修改,則其與修改後的租約完全相同,並説明任何此類修改; *(B)租期是否已開始,以及根據租約是否須繳交租金;以及Alliance是否已接受對該批租物業的管有; *(C)當時是否存在任何抗辯或抵消,而這些抗辯或抵消不是根據下文(E)段提出的針對執行租賃的任何協議、條款、契諾或條件的索賠,以及聯盟方面對其應履行或遵守的任何修改,如果是,則具體説明; *(D)固定年租金、額外租金及本協議項下其他費用的繳交日期;及 (E)聯盟是否已根據租約向業主提出任何索償,如有,索償的性質及索償金額(如有)第36節)。 |
保險: | 安聯將補償房東因安聯(ORIG.第10.03節)。 | ||||
地主 | 業主不對財產或人員的損害或傷害承擔責任,除非是由於業主或其代理人、僕人或僱員的疏忽造成的(orig. §12.01)。 聯盟將只看業主的房地產在建築物的滿意度的任何判決(orig. §12.05)。 | ||||
聯盟: | 對於因聯盟違反租約規定、聯盟在搬運聯盟財產時造成的損害或傷害、以及聯盟或其代理人的疏忽而導致的業主無法從保險中獲得賠償的所有費用,聯盟應向業主進行補償。使用或佔用出租房屋的服務人員或僱員(原文第12.03節)。 對於因聯盟使用出租房屋、違反租約或延期而產生的任何責任,聯盟將賠償、捍衞和保護房東,但因房東疏忽而產生的任何責任除外(第35.01條)。 | ||||
放棄代位權 | 雙方都必須獲得其保險人代位求償權的放棄,前提是該放棄不會導致放棄代位求償權的一方產生額外費用,除非另一方同意對該額外費用負責(原§12.06(a)和(b))。 |
一般信息: | 允許將出讓的房地用作行政辦公室和一般辦公室(出處§2)。 房東表示,這種使用並不違反出租房屋的佔用證書(orig. §17)。 出租的房屋不得用於對街道交通開放的銀行辦公室或某些其他不受歡迎的業務(原始§42.01)。 | ||||
德懷爾單位: | 在徵得業主同意(不得無理拒絕)的情況下,聯盟可在出租房屋內安裝德懷爾裝置,費用由聯盟承擔,但前提是: (a)用於聯盟的員工和客人; (b)無須安裝通風設備,亦不會因使用該處所而散發氣味; (c)因此無須額外的空氣調節服務; (d)單位的使用須受租約內有關額外清潔及用水的條款規限;及 (e)聯盟將從事滅絕服務(orig. §49.01; Sup 7 §18)。 | ||||
餐飲: | 經房東同意(不得無理拒絕),聯盟可在出租房屋內安裝一個帶廚房的餐廳,供聯盟員工和客人使用(Sup 7 §18),前提是該等設施(a)符合所有適用法律,(b)通風良好,(c)所有濕垃圾均裝袋儲存,不會散發任何氣味(出處§49.06)。 如果Alliance安裝了此類設施,則(a)Alliance將向房東支付清除服務的費用,(b)將提供冷藏垃圾儲存室或其他房東合理滿意的垃圾處理方式(原文32.08(經補充條款9第6(b)條修改);但是,只有當這種濕垃圾產生氣味或害蟲問題時,才需要這種冷藏室(orig. §49.02)。 聯盟可在已轉讓場地的任何樓層安裝額外的餐飲設施,與位於39樓的餐飲設施(截至1994年8月16日)相當。 (Sup9§25) | ||||
企業培訓設施: | 根據租賃的其他條款和所有適用的法律,聯盟可以使用一部分出租的場地作為企業培訓設施(Sup 5 §11(c))。 |
到期日期: | 二零二四年十二月三十一日。 業主已行使其權利將年期由二零一九年十二月三十一日延長至二零二四年十二月三十一日。 (Sup15 §12(a),Sup15 §13(a)(i))。 延長期內的固定年租金將按照Alliance於2019年12月30日為其大樓內所有空間(底層、大廳或次大廳空間除外)支付的每平方英尺平均固定年租金的費率計算。 在此期間,計算升級的方法將保持不變(補編第15號第13(a)(二)和(三)節;補編第21號第9(a)節)。 | ||||
聯盟的10年延期選擇: | ·聯盟可以選擇將期限延長10年(Sup 9 §12(a)),至2034年12月31日到期。 | ||||
·聯盟10年延期選擇權的行使截止日期為2021年12月31日(Sup 9 §12(a)(i))。 | |||||
·作為聯盟10年延期選擇權的行使條件,自行使之日起和自延期期的第一天起,(i)聯盟不得違反其支付固定年租金、税收升級和費用升級的義務的適用通知和寬限期,以及(ii)聯盟及其附屬公司必須至少佔用200,000 rsf(Sup9 §12(a)(ii)和(iii))。 | |||||
·Alliance的10年延長期的固定年租金為公平市場租金的95%,公平市場租金在租期屆滿前36個月確定,如果租期沒有通過Alliance的10年延長選擇權延長,則由業主確定,並在此後30天內書面通知Alliance,再加上與36個月期間城市消費者和城市工薪階層消費者物價指數平均值的增長成比例的增長(紐約、紐約-新澤西州東北部,基準年1982-84 =100,“所有項目”)(Sup 9 §12(b))。 如果聯盟對房東確定的租金有爭議,則房東和聯盟將根據指定的仲裁程序(Sup 9 §12(b)和§16)解決爭議。 | |||||
·為了計算房地產税升級,如果業主不行使其5年延期選擇權,則該延期期間的基準年為2019/20年,如果業主行使其5年延期選擇權,則為2024/25年(Sup 9 §12(c)(i); Sup 15 §13(b)和(c))。 為計算費用增長,如果業主未行使其5年延期選擇權,則該延期期間建築費用的基準年為2019日曆年,如果業主行使其5年延期選擇權,則基準年為2024日曆年。(Sup9§12(c)(ii)和(iii); Sup 15 §13(b)和(c))。 | |||||
電力: | 參見第14頁。 | |||||||
電梯: | 乘客:在工作日上午8點至下午6點之間提供必要的服務,在所有其他時間提供足夠的服務(原始§32.01)。 如果在出讓場地發生特殊事件,經聯盟提前24小時通知後,業主應提供2部配備業主人員的專用電梯,聯盟應在提出要求後30天內補償人工成本(Sup 9 §24(a))。 業主必須在1996年重新配置電梯,以便第32層和第37、38和39層使用相同的電梯(Sup 6,§4(c))。 運費:業主將在工作日上午8點至下午6點提供合理的貨梯服務,並按業主規定的費率提供下班後的服務(orig. §32.01)。 在租户對第31層、第42層、第43層和第44層的其餘部分進行初始裝修期間,聯盟公司有權優先但非獨家使用一部貨梯,並可免費非優先使用第二部貨梯(Sup 14 §13(a); Sup 15 §16(a); Sup 24 §10(a); Sup 25 §10; Sup 26 §10)。 根據變更條款的規定,只要聯盟租賃31層(部分)至41層,聯盟有權自費進行變更,以便服務於31層(部分)至41層的任何電梯可以停在聯盟租賃的任何其他樓層(Sup 15 §24)。 | |||||||
HVAC: | 常規服務:在營業日的正常營業時間內,由業主不時決定,但總是至少從上午8點到下午6點,但不包括晚上9點到上午8點(原文§32.02(a))。 | |||||||
非工作時間服務:在合理通知的情況下,按房東規定的費率提供,在出示賬單時支付,前提是: | ||||||||
·如果同一空調區的任何其他租户獲得下班後服務,則費用將按比例公平分攤(原始§32.02(d)),以及 | ||||||||
·房東將在紐約證券交易所營業的任何非工作日向Alliance免費提供暖通空調(Sup9第24(B)款)。 | ||||||||
附加空調:在符合租約條款(包括改建條款)和所有適用法律的情況下,Alliance可自費在出售的物業內安裝獨立成套空調機組。聯盟負責此類設備的維護和維修。聯盟可於租約開始之日,將該等單位與位於該批租物業內的任何現有輔助空調系統連接至第37層及第38層(原)。第32.10節)。聯盟有權自費在廢棄的房屋中安裝額外的補充空調,但房東必須按房東確定的每年每噸連接負荷和線路費用提供服務(Sup5第11(D)節)。聯盟有權在31(部分)-34層和37-39層安裝補充空調系統,房東將為此提供冷凝水,連接負荷和線路費用在1991年後按租賃費用增加的比例增加,每噸每年500美元(Sup6第17節;Sup7第19節)。 冷凝水: ·2、8-14層:Alliance已預留190噸冷凝水供2層和8-14層使用,如果在2004年8月30日或之前書面通知房東,可以選擇額外預留最多80噸冷凝水。房東對這種冷凝水的收費是568.35美元,外加根據建築和停車費用增加的百分比每年增加的費用。Alliance在使用時開始支付此類冷凝水的費用(但不晚於2樓和8樓至14樓交付後1年)。如果Alliance需要270噸以上的冷凝水用於這種空間,則房東將盡最大努力從建築物的現有供應中獲得額外的冷凝器,如果不成功,將就安裝額外的冷卻塔和相關費用的分配進行真誠的討論(Sup15第16(B)節)。 ·15-16層:15層現有12噸冷凝水供應,16層現有11噸冷凝水供應。聯合有權根據租約的改建條款,自費在15樓和16樓安裝輔助空調系統。Alliance本應在1999年5月1日或之前從現有供應中為這種補充系統保留冷凝水的需求,並在2001年6月30日之前保留額外的冷凝水(最多100噸)(Sup14第13(B)(2)節)。然而,我們從Judd S.Meltzer Co.Inc.獲悉,房東已同意將可用噸位減少至60噸,以換取將35-36層樓的可用噸位增加至100噸。房東對這種冷凝水的收費是每年552美元/噸,外加在1997年基準年基礎上的年度增長(Sup12第14節)。 ·2、8-14、17層(部分):要求Alliance在2002年8月31日之前通知房東,Alliance在2、8-14和17層(部分)所需的額外冷凝器用水量不能超過20噸。Alliance開始按每噸每年594.90美元的費率支付此類冷凝水的使用費,自2001年起,按建築物運營費用增加的相同百分比計算(Sup16第10(B)節)。 ·31層(Part)-34、40、41層:我們從Judd S.Meltzer Co.Inc.獲悉,Alliance已行使其權利,讓房東供應聯盟向31(Part)-34或40、41層的補充空調機組供應250噸冷凝水,前250噸/年和500美元/噸/年的成本分別為250美元/年和500美元/噸/年(外加1994年費用基準年的年度增長)。已為31層(部分)-34層和40層、41層提供的任何冷凝水都包括在確定的水價中。安聯支付房東承諾給安聯的冷凝水,無論安聯是否實際使用冷凝水(Sup9第24(F)款)。 ·35-36層:Alliance可能購買最多60噸(總計)冷凝水,用於35層和36層的輔助空調。然而,賈德·S·梅爾策公司通知我們,房東已同意將可用噸位增加到100噸,以換取將15-16層樓的額外冷凝水可用噸位減少到60噸。聯盟必須在2001年2月8日(關於第35層)和2001年12月31日(關於第36層)之前保留它想要購買的冷凝水,房東對這種冷凝水的費用是每年568.35美元/噸,外加1999年基準年的年增長率(Sup14第13(B)條)。 標準: ·當室外條件為92°DB和74°WB時,室內條件為75°50%RH;當室外條件為11°時,室內條件為70° ·每人至少有20立方米的室外空氣 假設每100USF佔用1人,每USF用電負荷為5瓦,並適當使用百葉窗(Sup9第24(C)(Ii)節)。 |
水: | 房東必須提供足夠數量的普通廁所、飲用水、清潔和食品儲藏室。用於任何額外用途的水是要收費的,並且要分開計量。聯盟對用於任何其他用途的水收取費用並單獨計量。 | |||||||
家政用品: | 房東必須在其合理的酌情決定權下批准洗衣房、亞麻布、毛巾、飲用水、冰塊和類似用品的供應商在出售的房屋內消費。房東可以指定任何此類供應的獨家供應商,只要這些供應商的價格和質量與其他供應商(原)相當。第32.05節)。 | |||||||
餐飲: | 房東必須在其合理的酌情決定權下批准任何食品或飲料供應商在出租的房屋內消費(原文如此)。第32.06節)。 | |||||||
清潔: | 參見第21頁。 | |||||||
大樓指南和禮賓: | Alliance獲提供其在出租物業中所佔的比例份額(基於計算Alliance在營運開支上升中所佔份額的相同百分比),以及出租物業的任何其他人士或實體及其僱員。房東可以減少這類房源的數量,前提是Alliance始終按照其在建築中所佔空間的比例獲得自己的份額(Sup6第23條)。 只要Alliance及其附屬公司佔用至少200,000個RSF,Alliance就可以免費進入1號站,或在可行的情況下,允許2名員工帶着電話、員工電話簿、客人通行證和識別標誌在大堂禮賓台工作(Sup9第10(F)節)。 |
標牌和標誌: | 只要Alliance及其附屬公司佔用的RSF至少為200,000 RSF,Alliance就有權獨家以其自身或其任何附屬公司的名稱命名該建築,並且Alliance有權安裝帶有其名稱和標誌的標牌: ·大堂入口處上方(須經房東合理批准方可照明,但不能用霓虹燈照明,且任何其他外部標誌須經Alliance批准); ·在大樓廣場售貨亭(此類售貨亭上有大樓零售租户的標牌,但須經Alliance合理批准,以及任何其他售貨亭或零售標牌須經Alliance批准), ·大堂禮賓服務枱後面(如果房東的合理批准,可以照明,但不能是霓虹燈,這將是大堂禮賓服務枱後面的唯一標誌,儘管房東可以在大堂其他地方為其他租户安裝不那麼顯眼的標誌,但需要得到Alliance的合理批准);以及 ·在建築廣場上放置“墓碑”標誌 如果入住率降至200,000人以下,房東可以拆除Alliance的標牌(Sup9第10(A)款)。業主對聯盟標牌的設計和位置擁有合理的批准權。所有與聯盟標牌相關的安裝、維護和拆除工作將由房東執行,費用由聯盟承擔(Sup9第10(B)款)。 只要Alliance及其附屬公司擁有至少200,000 RSF,Alliance就可以在建築廣場的旗杆上懸掛帶有其名稱和標誌的旗幟,其設計有待業主的合理批准。未經聯盟批准,不得在建築廣場上安裝其他旗杆(Sup9第10(D)款)。 房東不得在大堂上層電梯銀行區域內為佔據46-50層或大部分樓層的聯盟競爭對手安裝任何標牌(Sup13第19(D)節)。 | |||||||
總承包商: | 業主的附屬公司將作為總承包商,在業主基本完成2樓和8樓-14樓的工作後,在廢棄物業內的任何地方進行任何改造工程,為期一年,費用不超過此類工程總成本的6%(Sup15第6(A)款)。Alliance和業主的關聯公司Plaza Construction Corp.隨後簽訂了該日期為2004年1月27日的特定主協議,根據該主協議,Plaza Construction Corp.將就該大樓的建築項目向Alliance提供建築管理服務。 |
停車: | 大樓車庫中的37個空間按車庫的標準費率和條款計算,但如果Alliance在Sup9調整日期之前保留此類空間,前25個空間將享受10%的折扣(Sup9§18;Sup12§12)。只要房東是車庫經營者,或者只要車庫對建築物租户普遍可用,房東的停車義務就繼續存在(Sup15第22節)。 | |||||||
津貼和學分: | 下列津貼和信貸可能已經使用或使用: 10樓:10樓及之後的固定年租金抵免130 000美元包括在已出租的房舍內(Sup19第9節)。 15層:987,725美元,用於租户的初步裝修和相關的專業費用。未用於此類目的的任何部分將計入固定的年租金(Sup12第6(B)款)。 | |||||||
第16層:初始裝修費用987,725美元和相關的專業費用。未用於此類目的的任何部分將計入固定的年租金(Sup12第6(C)款)。 |
傷亡人數: | 如有傷亡,業主須修復該建築物及/或已批租的物業(由聯盟或代表聯盟安裝的物業除外)。固定年租金及額外租金於出租物業或其部分不能出租及未被Alliance佔用以進行其業務的範圍內予以減收。如有重大傷亡事件影響出租物業,如業主未於1年內完成修復工作,聯盟可終止租約,但如情況超出業主合理控制範圍,則可額外延長最多6個月。(原名:第13.01節)。如果建築物或出租物業在最後兩年內遭到嚴重損壞,房東或聯盟可在事故發生後60天內發出通知,取消租約。第13.02節)。房東可以在事故發生後120天內提前30天通知終止租約,如果事故對建築物造成嚴重損壞,房東決定將其拆除或不重建。第13.03節)。 | ||||
譴責: | 如果出租的房屋被完全廢止,則租約終止(原第14.01節)。如果不是完全取消租約,租約將繼續,但固定年租金和額外租金將按比例減少,前提是如果超過25%的租約被取消,聯盟可在取消租約後30天內發出30天通知(原)終止租約。第14.02節)。房東被要求修復因這種譴責而造成的任何損壞(原始。第14.02節)。如果超過25%的出租房屋被沒收,房東將在被沒收之日起6個月內修復因被沒收的房屋而造成的損壞,因不可抗力而延長期限。如果房東因不可抗力而未能在延長的6個月內完成維修,聯盟可提前30天通知(原第14.04節)。如果在期限的最後兩年內發生任何部分報廢,任何一方均可在報廢后32天內通知(原)30天內終止租約。第14.04節)。如果暫時收回全部或部分出租的物業,將不會獲得租金減免,但Alliance有權獲得任何譴責獎勵,如果此類臨時收回發生在條款的最後3年內,Alliance可在所有權歸屬(ORIG)後30天內發出通知終止租賃。第14.05節)。 |
未經房東同意,不得轉租、轉讓租約、允許他人使用租出的房產以及為轉租人或受讓人做廣告(15.01節),除出租房產的底層部分外,不得無理拒絕(15.05節)。房東沒有收回的權利。聯盟可在未經房東同意的情況下,轉讓或轉租給與聯盟合併的公司、聯盟幾乎所有資產轉移至的實體、或由聯盟控制或由聯盟控制或與聯盟共同控制的實體,但須經淨值測試(15.02節)。此外,聯盟可在未經房東同意的情況下,允許附屬公司(定義為“控制或被聯盟控制或與聯盟共同控制的實體”)佔用全部或部分房產(原始。第15.08節)。任何準許的轉讓或分租在Alliance向業主交付一份令業主合理滿意的可記錄分租或轉讓協議後才會生效,根據該協議,分租人或受讓人須承擔Alliance在租約項下的所有責任。即使有任何此類轉讓或分租,Alliance仍將根據租約承擔支付租金和履行Alliance的所有其他義務的全部責任。第15.03節)。 | |||||
業主同意受讓人或分租客轉讓或分租: | 業主的同意不會被無理地扣留或推遲,前提是此類進一步轉讓或轉租須遵守租約中關於轉讓和轉租的所有其他條款和條件(Sup7第12(B)款)。 | ||||
利潤: | 如果Alliance將租賃或轉租物業的任何部分轉讓給Alliance被合併或合併的公司,或Alliance的資產被轉移到的任何實體,或由Alliance控制或控制或與Alliance共同控制的任何實體,則Alliance將向房東支付任何利潤的50%,首先扣除與此類轉讓/轉租相關的合理費用,並在租期(如轉讓)或轉租期限(如轉租)的剩餘部分內按直線攤銷。第15.07節)。對於聯盟轉讓或轉租的非底層空間(包括樓層2和8-14層)的出租物業的RSF的前50%,聯盟有權扣除自該轉租或轉讓開始之日起確定的合理費用,計算如下: ((A/2-B)?C)x D,式中 A=Alliance租賃改進的攤餘價值(無論是否用租户津貼支付),其依據是Alliance未攤銷租賃改進的平均價值(Sup15§19(B)或底層空間(Sup20§2(A),按直線攤銷,自竣工之日起至2009年10月31日止(如果位於37-39層,在94年8/16之前完成,此類計算在交付2層和8-14層(Sup15§19(A))之前進行)或租賃到期日(在所有其他情況下) B=業主根據租約向Alliance提供的改善租賃權的現金或津貼總額, C=批租處所的總平均租金收入,及 D=正被分租或轉讓的空間的RSF。(Sup9第13(D)條) 在確定利潤時,聯盟被允許考慮租賃項下的電費和清潔費用(無論是根據與房東承包商的單獨協議還是根據租約)(Sup9第13(D)款),其轉租或轉讓空間的租金成本將以可出租平方英尺為基礎,按其除任何大廳空間或底層空間以外的整個已出租房屋的租金成本的平均值(Sup20第2(B)款)確定,但第2款的任何轉租或轉讓除外。在聯盟佔用這些空間之前建造的第8-14層或第17層(部分)(第10層是這種情況(Sup19§6(B),在這種情況下,Alliance的租金成本將以其實際租金為基礎,不包括任何未攤銷的租户改善費用(Sup15§19(D);Sup16分段12、Sup17分段11;Sup18分段11)。如果Alliance在首次佔用該等空間後轉租2層及8-14層的任何部分或就該部分轉讓租約,則Alliance有權按上述規定收取“租户改善扣減”。 | ||||
一樓: | 聯盟有權以公平市場租金的95%(由房東確定,但如果房東和聯盟不能在聯盟接受報價後60天內達成一致)租賃自1994年8月16日起歐洲美洲銀行佔用的全部或部分空間(或部分空間)(Sup9第14(A)款)。只要Alliance及其附屬公司佔據大樓至少200,000 RSF,房東就不得將此類空間出租給Alliance的競爭對手(Sup9第14(A)(2)節)。此首次要約權不受Alliance在租賃任何條款、條款及條件下的任何適用通知及補救期限屆滿後不得違約的條件所規限。 | ||||
24樓和25樓: | [注:24層和25層目前用於大樓的機械設備,不出租給租户。] | ||||
26樓、27樓和28樓: | 根據當時建築物的任何現有租户或佔用者的優先權利(截至1994年8月16日)以及租賃26至28層的任何租户的優先權利,Alliance有權在可供使用時以公平的市場租金(由房東確定,但如果房東和Alliance無法在Alliance接受報價後60天內達成一致,則須遵循特定的仲裁程序)租賃第26、27和28層(或此類樓層的一部分,如果提供給Alliance作為部分樓層)(Sup9第14(C)款)。賈德·S·梅爾策公司告知我們,該空間目前根據2016年10月31日到期的租約出租給雅芳,雅芳擁有三個5年延期選項,高於Alliance的第一要約權。 | ||||
29樓: | 根據建築物的任何現有租户或佔用者的優先權利(截至1994年8月16日)以及租賃26至28層的任何租户的優先權利,Alliance有權在可用時以公平的市場租金(由房東確定,但如果房東和Alliance無法在Alliance接受報價後60天內達成一致,則須遵循特定的仲裁程序)租賃29樓(或部分,如果向Alliance提供作為部分樓層)(Sup9第14(C)款)。賈德·S·梅爾策公司告知我們,根據2005年2月28日到期的租約,該空間目前租給了迪恩·維特,雅芳對這一優先要約權擁有更高的權利。 | ||||
30層: | 根據當時建築物的任何現有租户或佔用者的優先權利(截至1994年8月16日)以及租賃26至28層樓的任何租户的優先權利,Alliance有權在可用時以公平的市場租金(由房東確定,但如果房東和Alliance無法在Alliance接受報價後60天內達成一致,則須遵循特定的仲裁程序)租賃第30層(或此類樓層的一部分,如果向Alliance提供部分樓層)(Sup9第14(C)款)。賈德·S·梅爾策股份有限公司告知我們,根據2009年12月31日到期的租約,魯賓斯坦目前將該空間出租給魯賓斯坦,魯賓斯坦有一個5年的延期選項,聯盟可能會優先考慮該選項。 |
第46至50層: | 在符合當時建築物的任何現有租户或佔用人的優先權利(截至1994年8月16日)以及租賃26至28層的任何租户的優先權利的情況下,Alliance有權在可供使用時按公平的市場租金(由房東確定,但如果房東和Alliance無法在Alliance接受報價後60天內達成一致,則須遵循特定的仲裁程序)租賃第49層和第50層(或此類樓層的一部分,如果提供給Alliance作為部分樓層)(Sup9§14(C))。第一要約權也適用於第46至48層(Sup10第4(B)款;Sup14第16條)。賈德·S·梅爾策公司告知我們,根據2016年12月31日到期的租約,該空間目前租給了太平洋投資管理公司,該優先要約權沒有更高的權利。 | ||||
所有其他空間: | 在可用時,Alliance有權以公平的市場租金(由房東確定,但如果房東和Alliance無法在Alliance接受報價後60天內達成一致,則須遵循指定的仲裁程序)租賃其尚未租賃的或不受Alliance的另一項第一報價權利約束的所有其他空間(Sup15第9(A)(1)條;Sup16第14條)。這一第一要約權受以下條件的制約:Alliance及其附屬公司佔用至少400,000 RSF,並受截至2000年8月3日存在的任何其他建築物佔有者或租户所持有的任何第一要約權或拒絕權利的約束(Sup15第9(A)(一)和(二)節)。(注:Judd S.Meltzer Co.Inc.告知我們,存在以下更高的權利:年利達有兩個關於19樓的5年延期選項,Smith Barney有關於21樓和22樓的一個5年延期選項;Nichimen有關於23樓的一個5年延期選項,雅芳擁有23樓的權利。)聯盟不得在租期的最後10年內行使第一要約權,除非(I)聯盟根據租約同時延長租期,或(Ii)此類報價是在租期屆滿前10年開始至到期日前5年結束的期間內提出的,且是針對兩層或更少的樓層(前提是如果報價超過兩層,並且聯盟希望接受報價,聯盟必須接受房東對這些剩餘樓層的條款(可能包括不連續的到期日)(15 Sup,第9(A)(Iii)(7)條)。 | ||||
違約事件: | 在下列情況下,業主可提前10天通知終止租約: | ||||
(一)房東未在收到房東通知後10天內支付固定年租金或任何其他租賃款項; | |||||
(Ii)聯盟根據租約規定的任何其他義務未能糾正違約,或在業主發出通知後30天內,聯盟未能在放棄批租物業後重新佔用該批租物業(如果聯盟有義務按照佔用證明書使用該批租物業,或聯盟沒有提供禁止反言書,則縮短至5天),但如該違約不能在該期限內補救,則該期限會按需要延長,以允許聯盟以勤奮和誠意補救該違約;或 | |||||
(Iii)如果對聯盟或其財產的執行或扣押導致聯盟以外的一方在業主(原)通知30天后繼續佔用出租的房產。第19.01節)。 | |||||
終止後,業主可重新進入出租物業及處置聯盟(原。第19.02節)。 | |||||
如果因聯盟違約而終止租約,聯盟有義務支付固定的年租金和額外租金。第19.03節)。終止租賃後,Alliance將向業主支付轉租費用,並由業主選擇支付一筆相當於Alliance在終止租期內的綜合固定年租金和額外租金相對於租賃價值的超額現值的款項,或按月支付Alliance的綜合固定年租金和附加租金的超額部分,以及在代表終止租賃期的期間(原始)從任何轉租的物業收到的租金之上的超額金額。§20.01)。 | |||||
房東的治癒權: | 如果Alliance未能在收到違約通知後的任何適用寬限期內糾正違約(前提是在緊急情況下不需要通知),則房東可以補救該違約並向Alliance開具補救費用的賬單,該賬單將在收到(ORIG.第21.01節)。 | ||||
申訴權: | 聯盟可以對聯盟根據租約和合規而有義務遵守的任何法律提出異議,條件是: (A)確保該等不遵守規定的行為不會令業主受到刑事檢控,或使該建築物受到留置權或出售; (B)確保這種不遵守規定不違反任何收費抵押、土地租賃或租賃抵押; (C)房東聯盟將向房東交付債券或其他擔保;以及 (D)國際貿易聯盟將勤勉地起訴這類訴訟。 |
仲裁: | 如果租約要求仲裁,除非另有明確規定,仲裁將根據美國仲裁協會的商事仲裁規則和租約在紐約市進行,判決可以在任何有管轄權的法院進行(原第33.01條)。 | ||||
聯盟補救措施的限制: | Alliance不能因應房東的作為或不作為而終止租約或抵銷租金,除非已就該作為或不作為向任何土地出租人或土地租賃權的任何土地出租人或承按人發出有關該作為或不作為的地址通知及一段合理的補救時間。然而,該理由出租人或抵押權人沒有義務糾正這種行為或不作為。 |
房東: | 業主可進入該批租物業進行改建工程、視察該批租物業或向該建築物的準買家、承按人或出租人展示該批租物業,以及(在合約期的最後6個月內)向該批租物業的準承租人展示該批租物業,但條件是業主須事先向Alliance提供有關進入該物業的通知(可以是口頭通知)。第16.01節)。房東將盡合理的努力將幹擾降至最低。第16.01節)。 | ||||
卡特-華萊士公司 | 在營業時間內經合理通知,卡特-華萊士公司每月一次進入第41層東北側63號柱附近維修加濕器,前提是如果Alliance合理地要求Carter-Wallace,Inc.將該部分加濕器移出第41層,作為Alliance在41層的改造工程的一部分(LTR1,標準桿2)。 |
租約或法律規定必須發出的所有通知都必須以書面形式發出。要求通過掛號信或掛號信發送的通知,在交由美國郵政獨家照管和保管時,被視為由發件人發送並由收件人接收。向業主發出的通知內容如下: **1345租賃有限合夥企業 美國費舍爾兄弟公司 *沿着公園大道299號行駛 在紐約,紐約,紐約。 | |||||
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費舍爾兄弟 *沿着公園大道299號行駛 在紐約,紐約,紐約。 首席法律顧問:總法律顧問 | |||||
(原名:§31.01) |