附件10.15

租契的第一項修訂

這是自2019年8月23日起，由特拉華州有限責任公司(“房東”)和特拉華州有限責任公司(“承租人”)BP水庫場所有限責任公司(以下簡稱“承租人”)簽訂的租約的第一修正案(“第一修正案”)。

獨奏會

根據日期為2017年7月6日的租約(“租約”)，業主確實向租户出租了若干物業，租客確實向業主租賃了馬薩諸塞州沃爾瑟姆特拉佩洛路1601號大樓(“大樓”)一樓的某些物業，該物業的可出租樓面面積約為40,390平方英尺(在租約中稱為“租户的物業”和“物業”，以下有時稱為“初始物業”)。

    

除本第一修正案另有規定外，其他業主和租客已同意通過增加位於大樓一樓的9,841平方英尺的可出租樓面面積來增加初始房產的面積，該空間顯示在本修正案所附的附件A中，併成為本租約的一部分(“第一額外房產”)。

他們的房東和租客正在簽訂這份文件，以闡明所述的第一個額外房產的租賃並修訂租約。

因此，考慮到一美元(1.00美元)和另一方在本日期手頭支付的其他良好和有價值的代價，房東和租客雙方在此分別確認收到並充分支付，並進一步考慮到本協議中所載的相互承諾，房東和租客雙方同意並相互同意如下：

1.自業主向租客交付第一個額外物業之日起生效，估計該日期為2019年10月1日(“第一個額外物業開始生效日期”)，自業主將第一個額外物業交付租客之日起生效，因此，第一個額外物業應構成根據租約租給租客的“物業”(及“租客物業”)的一部分，因此“物業”及“租客物業”(定義見租約第1.1節)，應包括最初物業及第一個新增物業。舉例來説，租約第9.18節所載的延長租約年期的選擇，應同時適用於最初的物業及首個額外物業，但不適用於任何一處獨立的空間。

2.(A)在租約規定的原定租期內，應繼續支付初始房產的年度固定租金。

根據(B)至(I)自第一個額外物業開始日期至緊接(I)承租人佔用第一個額外物業作商業用途的日期或(Ii)第一個額外物業生效日期(該較早日期為“第一個額外物業租金生效日期”)後120天的期間內，第一個額外物業不須繳付年度固定租金、營運費用及房地產税，

但在該期間內，租契的所有其他條款及條件均適用於第一個額外的處所。

(二)自第一次增加的房屋租金開始之日起，第一次增加的房屋的年度固定租金應按如下方式支付：

        

*(C)首個物業及首個額外物業於延長選擇期內(如行使)的年度固定租金應根據租約第9.18節釐定。

3.對於初始房產，承租人應繼續按照租約支付運營費用、房地產税和電費。就首個新增物業而言，自首個新增物業生效日期起計，承租人應按照租約支付電費，而自首個新增物業租金生效日期起，承租人應支付營運費用及房地產税，但(I)租約第2.6、2.7及2.8節中所提及的“物業的可出租樓面面積”，應視為指“首個新增物業的可出租樓面面積”。(Ii)“基本税費”是指2020財年(即自2019年7月1日起至2020年6月30日止)房東的税費；(Iii)“基本營業費用”是指房東在2020日曆年的營業費用。可分配給第一個額外房產的營業費用和房地產税的計算方式與分配給初始房產的營業費用和房地產税的計算方式相同。

4.如果業主和租客承認並同意本租約第9.25節中包含的第一要約權適用於第一個額外的處所，並且第一個額外的處所是根據該第一修正案租賃的第一個額外的處所，因此，隨着第一個額外的處所的租賃，承租人沒有關於第一個額外的處所的進一步的第一要約權。然而，房東已同意根據本租約第9.25節規定的所有相同條款和條件，為承租人提供對本租約附件B所示第一層另一個面積為9631平方英尺的可出租樓面面積的建築物的優先提出權，但(I)本租約附件B將取代租約所附的附件D，(Ii)第9.25(F)節應全部刪除，以及(Iii)本租約第9.25(B)節應全部刪除，並替換為：

RFO場所的定義：“RFO場所”應被定義為位於建築物一(1)層的面積，位於該場所附近，包含約9,631平方英尺的可出租平方英尺，如附件中作為證據B的平面圖所示，當該面積可供租賃時，如下文所定義的在租期內。就本第9.25節而言，在(I)2020年12月31日和(Ii)終止與RFO物業的當前租户TriNet HR Corporation的業主租約時，應將RFO物業視為“可供租賃”。

5.第(A)款規定，第一個額外的房屋應乾淨地交付給租户掃帚，除所有電線和電纜外，沒有任何雜物和個人財產。房東應確保為第一處額外房屋提供服務的所有建築系統在交付日處於良好的工作狀態和維修狀態，房東特此向租户表示，截至本第一修正案的實施日期，房東尚未收到任何政府機構的書面通知，即第一處額外房屋違反了任何適用的法律、法規、附則或建築法規，其主題仍未得到解決。除本第一修正案中另有規定外，承租人同意接受第一個額外房屋的狀況，房東沒有義務對第一個額外房屋進行任何增建、改動或拆除，房東對安裝或連接承租人的電話或其他通信設備或系統不承擔任何責任。儘管第一修正案中有任何相反的規定，承租人沒有義務在交付日期之前移除第一個額外房屋中存在的任何有害物質，並且房東應根據適用的法律獨自承擔移除這些有害物質的費用。

(B)房東應向租客提供492,050.00美元的特別津貼(“第一修正案租客津貼”)，供租客使用和應用，完全是因為租客根據租約條款在第一個額外處所進行的工作(“租客的工作”)的費用。只要承租人(I)已按照租約條款完成承租人的所有工程，已全額支付承租人的所有工程費用，並已以業主可接受的可記錄形式向業主交付所有可能因該工程而享有留置權的人的留置權豁免，(Ii)已向業主交付其證書，説明該承租人的工程費用以及與承租人工程有關的所有承包商、分包商和用品，以及以已支付發票、收據等形式提供的此類費用的證據，(Iii)已符合上文第(I)及(Ii)項的規定，並在首個額外處所租金開始生效日期(“津貼終止日期”)後365(365)日或之前提出繳費要求，。(Iv)租契並無以其他方式拖欠，及。(V)租客在租契中的權益，或因租客的工作或以租客為一方的訴訟而產生的建築物或地盤，並無留置權(除非業主合理地滿意)，然後，在滿足上述條件後三十(30)天內，房東應向租户支付經證明的此類費用或第一修正案租户津貼金額中的較小者。就本協議而言，房東應償還的費用應包括租賃改進的費用，但不包括承租人的任何個人財產、貿易固定裝置或貿易設備、搬家費用或任何所謂的軟成本。儘管有上述規定，房東沒有義務將第一修正案租户津貼的任何部分用於本節規定以外的任何目的，房東也不應被視為對任何承包商、分包商、供應商、工人或物質人承擔了租客的全部或部分義務。此外，在任何情況下，房東都不需要

應用第一修正案租户津貼的任何部分，因為任何監管費、管理費用、管理費或其他向租户、租户的任何合夥人或關聯公司支付的費用。如果承租人的工作成本低於第一修正案的承租人津貼，承租人無權獲得任何付款或信貸，也不得將其用於租户根據租約所欠的年度固定租金或額外租金。房東有權從第一修正案租户津貼中扣除房東因審查租户的計劃和工作而產生的第三方費用(但在任何情況下，租户都不需要向房東報銷超過3,000美元的與審查相關的第三方費用)。

儘管如此，雙方理解並同意，承租人最多可使用第一修正案承租人津貼中的73,807.50美元(“上限金額”)，用於與承租人工作相關的建築、工程和電信佈線費用(“特別費用”)；但條件是已滿足上述第一修正案租户津貼的申請條件(包括但不限於在租户津貼結束日或之前使用第一修正案租户津貼的要求)，並進一步規定，對於承租人直接簽約的任何特別費用，承租人(I)已全額支付所有該等特別費用，並已以房東可接受的可記錄形式向所有可能因此而具有留置權的人交付留置權豁免，以及(Ii)已向房東交付其證書，説明該等特殊費用的成本。以及以已付發票、收據等形式提供的此類費用的證據。房東應在上述條件滿足後三十(30)天內向租客支付經證明的費用或上限金額中的較小者。

(C)在第一個額外物業生效日期及第一個額外物業租金生效日期確定後，在方便的情況下，業主與租客同意以附件C的形式，共同簽署一份書面聲明，其中須註明該第一修正案新增物業生效日期及第一個額外物業租金生效日期。如果承租人未能簽署該聲明，則第一修正案的附加生效日期和第一附加房產的租金生效日期應由項目建築師根據本第一修正案的條款合理確定。

6.根據租約第1.1節提供給租户的停車特權的數量自第一個額外的房地開始日期起通過增加三十四(34)個停車位來增加，其中十(10)個額外的停車位將位於大樓下方的車庫。

7.聲明(A)：承租人保證並表示承租人沒有與除世邦魏理仕以外的任何經紀人(“經紀人”)就完善本第一修正案進行交易，如果就承租人與經紀人(經紀人除外)的交易向房東提出任何索賠，承租人應與房東首先批准的租客選擇律師(這一批准不會被無理拒絕)一起向房東抗辯，並避免因該索賠而產生的損失、費用或損害而對房東進行無害和賠償。

（B） 出租人保證並聲明，出租人未與任何與本第一修正案完成有關的經紀人進行交易，除經紀人外，如果承租人就出租人與經紀人的交易提出任何索賠，則出租人應與出租人選擇的律師就索賠進行辯護，

並賠償承租人因該等索賠而可能產生的損失、費用或損害。

9. 業主和承租人確認，租賃附件B—1第1.3節中規定的承租人津貼不再適用，承租人在該條款下不再享有其他權利。

10. 雙方特此確認，根據本協議的規定，向承租人租賃第一批額外房屋須由Landlord and Constant Contact，Inc.承擔。本公司（“CTCT”），即首批新增物業的現有承租人，訂立協議終止其就首批新增物業的租賃期，以便該等物業可按本協議的規定及時交付予承租人（“CTCT終止協議”）。 因此，如果業主和CTCT在2019年9月1日之前未能以業主自行決定接受的形式和內容訂立CTCT終止協議，則本第一修訂案無效且不具有進一步效力和影響，租賃應保持完全效力和影響。

11. 除本協議另有明確規定外，本協議使用的所有大寫術語（無定義）應具有與租賃中所載相同的含義。

12. 除此之外，租賃應保持不變，並完全有效。 所有提及“租約”應被視為對租約的提及，並經本協議修訂。

13. 雙方確認並同意，本第一修正案可通過電子簽名簽署，電子簽名應視為原始簽名，並應與原始簽名具有同等效力。但不限於，"電子簽名"應包括原始簽名的傳真版本或電子掃描和傳送版本（例如，PDF）的原始簽名。

於上文首寫之日期及年份執行。